Il mercato immobiliare di Gstaad decolla nel 2025: prezzi alle stelle per gli chalet, tendenze di lusso e prospettive per il 2030

Gstaad, una pittoresca località alpina svizzera, vanta uno dei mercati immobiliari più esclusivi e limitati dall’offerta al mondo. Nel 2025 i prezzi degli immobili sono alle stelle e continuano a salire, alimentati dalla ricchezza globale e dal fascino senza tempo della cittadina. La domanda rimane solida per gli iconici chalet di Gstaad, anche se venti economici contrari rallentano la crescita in altri mercati. Questo rapporto completo analizza i prezzi delle proprietà residenziali e commerciali, le opportunità e i rischi d’investimento, le tendenze nel segmento degli chalet di lusso, i rendimenti degli affitti, i principali attori di mercato, i fattori trainanti della domanda, le normative e le previsioni a lungo termine fino al 2030. Tutti i dati si basano su fonti recenti e analisi di esperti da piattaforme immobiliari svizzere, report di mercato e agenzie di proprietà di lusso.

Prezzi attuali delle proprietà residenziali e commerciali a Gstaad

Prezzi residenziali: Gstaad occupa la vetta dei valori immobiliari svizzeri. Nel 2024, le proprietà residenziali di pregio hanno registrato una media di circa €41.500 al metro quadrato, con una crescita annua di circa il 4% knightfrank.com. Secondo il Luxury Property Focus 2025 di UBS, gli chalet di lusso a Gstaad ora partono da circa CHF 39.000 al m² (≈€40.000), con le case ultra-prime che superano facilmente CHF 50.000 al m² ubs.com. In casi eccezionali, si sono osservati prezzi record superiori ai CHF 100.000 al m² per proprietà “trophy” ubs.com. Per contestualizzare, i prezzi di Gstaad rivaleggiano o superano altri mercati alpini esclusivi – St. Moritz (partenza ~CHF 43.000/m²) e Verbier (~CHF 36.000/m²) seguono da vicino ubs.com. Questo fa di Gstaad uno dei mercati immobiliari più cari d’Europa, con valori medi degli chalet aumentati di circa il 27% dal 2019 ubs.com ubs.com.

Prezzi commerciali: Sebbene i dati dettagliati sugli immobili commerciali di Gstaad (come negozi e strutture ricettive) siano limitati, il mercato riflette gli alti valori residenziali. La celebre passeggiata pedonale del villaggio – costellata di boutique di lusso, gallerie d’arte e ristoranti d’eccellenza – impone prezzi elevatissimi per gli spazi retail, a causa di un’offerta estremamente scarsa. Gli affitti per i negozi di punta sono notoriamente alti, sostenuti dal traffico turistico costante e da una clientela ultra facoltosa. Allo stesso modo, alberghi e chalet a uso misto raramente sono venduti pubblicamente, ma ogni proprietà commerciale disponibile a Gstaad viene quotata con un forte premio. In generale, sia il real estate residenziale che commerciale di Gstaad sono caratterizzati da scarsa offerta e forte domanda, che sostengono prezzi straordinari.

Panoramica prezzi: La Tabella 1 qui sotto riassume i livelli approssimativi dei prezzi degli immobili di lusso a Gstaad rispetto ad altri mercati svizzeri di pregio:

Località	Prezzo di lusso (CHF/m²)	Crescita annua recente
Gstaad (Alpi Bernesi)	~39.000+ (prezzo di partenza) ubs.com	+4% (2024) knightfrank.com
St. Moritz (Grigioni)	~43.000+ (il più alto in CH) ubs.com	+5,6% (2024) knightfrank.com
Verbier (Vallese)	~36.000+ ubs.com	+3–5% (stima 2024)
Ginevra – Cologny	~36.000 (fronte lago) ubs.com	+2–3% (stima 2024)
Zurigo – Küsnacht	~32.000 (fronte lago) ubs.com	+3% (stima 2024)

Tabella 1: Prezzi ultra-prime degli immobili a Gstaad vs. altre località svizzere di punta. Il prezzo di partenza di CHF 39k/m² per case di lusso a Gstaad è tra i più alti, secondo solo a St. Moritz ubs.com. (CHF 1 ≈ EUR 1.0 a metà 2025.)

I prezzi medi delle abitazioni a Gstaad superano di gran lunga i parametri nazionali. A titolo di confronto, gli appartamenti nella città di Berna hanno una media di ~CHF 11.450/m² globalpropertyguide.com, e persino Zurigo – la città più cara della Svizzera – si attesta intorno a ~CHF 21.000/m² per gli appartamenti globalpropertyguide.com (circa la metà delle quotazioni di prestigio di Gstaad). Tutto ciò sottolinea quanto siano straordinari i valori di Gstaad, riflesso del suo status “trophy” mondiale. Poiché pochi immobili vengono messi in vendita (vedi Offerta sotto), gli acquirenti spesso pagano qualsiasi cifra pur di assicurarsi un pezzetto di Gstaad.

Previsioni sui trend dei prezzi immobiliari (2025–2028)

Scenario a breve termine: Le previsioni del settore indicano che i prezzi immobiliari in Svizzera continueranno a crescere nella metà degli anni 2020, seppure a un ritmo più moderato rispetto agli anni precedenti. Wüest Partner (uno dei principali consulenti immobiliari svizzeri) prevede per il 2025 una crescita dei prezzi nazionale intorno al +3,6% per gli appartamenti e +3,8% per le case globalpropertyguide.com – un rallentamento rispetto al 4–5% registrato nel 2024. UBS prevede a sua volta un aumento del 3–4% nel 2025 per i prezzi residenziali complessivi globalpropertyguide.com. Nel segmento del lusso, la crescita dei prezzi si è già raffreddata: nel 2024, i prezzi delle case di lusso svizzere sono saliti solo dell’~1,2% in media, rispetto al ~2% o più dell’anno precedente ubs.com. Il segmento alto di Gstaad ha seguito questo andamento, decelerando verso una crescita a singola cifra bassa nell’ultimo anno knightfrank.com. Gli esperti di mercato descrivono il 2025 come un altro anno di consolidamento, con i valori delle case di lusso che probabilmente si stabilizzeranno o saliranno solo leggermente (nell’ordine di +1–3%) ubs.com. Il consenso è che i prezzi di Gstaad abbiano raggiunto un plateau temporaneo a livelli molto elevati, dato che il bacino degli acquirenti in grado di pagare tali cifre è naturalmente limitato ubs.com.

Tuttavia, non sono previste correzioni di prezzo a Gstaad in assenza di un grande shock esterno. I fondamentali (domanda facoltosa contro scarsa offerta) restano fortemente solidi. Un’analisi recente ha previsto che i prezzi degli immobili a Gstaad riprenderanno una crescita moderata entro il 2026, nell’ordine di circa +2,8% a +4,2% annui theluxuryplaybook.com. La crescita potrebbe essere guidata dai più ambiti chalet “trophy” in quartieri come Oberbort e Bissen (le zone collinari più esclusive di Gstaad), dove acquirenti ultra-ricchi si contendono offerte rare theluxuryplaybook.com. I paesi circostanti (Saanen, Rougemont, ecc.) dovrebbero beneficiare di una domanda indiretta, potenzialmente registrando una crescita percentuale superiore rispetto al centro di Gstaad, poiché gli acquirenti cercano opportunità relativamente più convenienti.

Lungo termine (2025–2030): Negli ultimi anni del 2020, gli immobili di Gstaad dovrebbero mantenere il proprio valore e probabilmente continuare ad apprezzarsi, ma con un ritmo costante e moderato. Le previsioni fino al 2030 generalmente prevedono una crescita cumulativa dei prezzi nella fascia 15–25% (in media forse +3% all’anno). Questo suggerisce che, entro il 2030, i prezzi di fascia alta a Gstaad potrebbero superare i CHF 50.000 al m² in media, salvo nuova offerta che alteri significativamente l’equilibrio. Diversi fattori supportano questa prospettiva:

Crescita della ricchezza globale: La continua creazione di individui ultra-ricchi (in particolare nei settori tecnologico e finanziario) alimenta la domanda di case trophy nelle Alpi investropa.com. Molti UHNWI (ultra-high-net-worth individuals) sono attratti dalla stabilità e prestigio della Svizzera, suggerendo una base di acquirenti solida fino al 2030 investropa.com.
Vincoli all’offerta: La grave carenza abitativa di Gstaad continuerà (vedi la sezione su Offerta & Sviluppo più avanti). Con terreno edificabile fortemente limitato dalla geografia e dalla legge, la nuova offerta arriverà solo lentamente. Anche un lieve aumento delle costruzioni (dovuto a una recente modifica normativa) allevia solo di poco la pressione ubs.com ubs.com. La scarsità manterrà i prezzi resilienti nel lungo periodo investropa.com.
Attrattiva come rifugio sicuro: Lo status della Svizzera come bene rifugio (franco forte, stabilità politica) difficilmente diminuirà. Nei periodi d’incertezza, gli acquirenti benestanti parcheggiano capitali nell’immobiliare svizzero, sostenendo i valori anche se i mercati globali vacillano forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Gstaad, essendo uno dei mercati più esclusivi, dovrebbe beneficiare particolarmente di questo status di “bene sicuro”.
Tendenze di stile di vita & cambiamento climatico: Interessante notare che il cambiamento climatico potrebbe aumentare l’attrattiva di Gstaad per alcuni acquirenti. Con le estati che diventano più calde altrove, le fresche località alpine come Gstaad e Verbier stanno vedendo un aumento di acquirenti facoltosi in cerca di rifugio dal caldo e dal meteo estremo brochures.christiesrealestate.com. Secondo gli esperti di Christie’s International Real Estate, entro il 2030 questo fattore di “rifugio climatico” potrebbe rafforzare ulteriormente la domanda di case di montagna in Svizzera brochures.christiesrealestate.com.

In sintesi, salvo gravi shock, i valori immobiliari a Gstaad dovrebbero tendere verso l’alto fino al 2030, ma con gradualità. L’epoca dei balzi a doppia cifra annua sembra conclusa; meglio pensare a una “lenta salita” da una base già altissima. Anche se gli aumenti annui si limitassero al 2–4%, Gstaad resterà uno dei mercati immobiliari più performanti in termini assoluti. I proprietari possono aspettarsi che i loro chalet manterranno o aumenteranno moderatamente di valore, mentre i nuovi acquirenti continueranno a confrontarsi con prezzi di ingresso da record nei prossimi anni.

Opportunità di investimento e rischi a Gstaad

Opportunità: Nonostante prezzi da capogiro, Gstaad offre vantaggi unici agli investitori immobiliari – principalmente stabilità, esclusività e conservazione della ricchezza a lungo termine. Le opportunità chiave includono:

Bene rifugio: Gli immobili alpini svizzeri hanno dimostrato di essere una delle forme di valore più sicure. Anche durante crisi globali (crolli finanziari, pandemie), i prezzi a Gstaad hanno appena oscillato e infatti risultano ~25% sopra i livelli pre-Covid al 2023 investropa.com. Gli investitori vedono gli chalet di Gstaad come “beni reali” di copertura, simili alle opere d’arte – protetti dalla scarsità di offerta e dall’economia svizzera rifugio forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
Apprezzamento del capitale: Sebbene i “flips” rapidi siano rari, ci si può ragionevolmente aspettare apprezzamento costante. Con la domanda che supera l’offerta, i valori dovrebbero continuare una graduale ascesa (come ricordato, circa ~3% annuo) globalpropertyguide.com. Un orizzonte d’investimento di 5–10 anni può dunque portare a consistenti guadagni in conto capitale, considerati i valori di partenza elevati.
Rendita da locazione & ROI in alta stagione: I proprietari che affittano i loro chalet nei periodi di punta possono ottenere ottimi redditi. I canoni settimanali di lusso a Gstaad durante la stagione sciistica o i festival estivi sono molto elevati (spesso decine di migliaia di CHF a settimana per chalet top). Il turismo sostenuto garantisce eccellente occupazione nei mesi di punta – ad esempio, nel febbraio 2024 gli hotel 5 stelle locali operavano con un tasso d’occupazione dell’80–90% ubs.com, indicando una forte domanda per l’ospitalità. Con le tariffe degli hotel di lusso cresciute del ~30% in cinque anni ubs.com, anche la locazione privata di chalet ha un potere di prezzo molto redditizio, aumentando i rendimenti da locazione per i proprietari. Il mercato degli affitti brevi a Gstaad rappresenta dunque una buona occasione per compensare i costi di proprietà (più dettagli nella sezione Affitti più avanti).
Diversificazione del portafoglio: Possedere un immobile a Gstaad diversifica il portafoglio spostandolo verso il real estate tangibile in una giurisdizione stabile. Per family office e HNWI, questa diversificazione – fuori da azioni o mercati volatili – è molto attraente, specialmente nei periodi economici incerti forbesglobalproperties.com.
Nuove costruzioni/valorizzazione: Grazie al rilassamento di alcune regole edilizie (vedere Lex Candinas al paragrafo Regolamenti), potrebbero aprirsi selettive opportunità di sviluppo o riqualifica. Per anni l’edilizia nuova a Gstaad era praticamente bloccata dalle normative ubs.com. Ora alcuni progetti prima vietati (es. conversione di hotel in appartamenti o ampliamento di vecchi chalet) potranno essere realizzati ubs.com. Sviluppatori o investitori in grado di navigare le normative locali potrebbero trovare progetti ad alta marginalità, data l’intensa domanda per ogni nuova unità di alta gamma. Anche piccoli sviluppi di appartamenti o il restauro di cascine nel Saanenland possono spuntare prezzi premium una volta completati.
Aree circostanti: L’intera regione di Gstaad (Saanen, Rougemont, Schönried) può offrire opportunità a prezzi leggermente più bassi. Gli acquirenti internazionali esclusi dal centro di Gstaad per i prezzi spesso valutano questi borghi limitrofi (a pochi minuti di distanza) dove, pur essendo costosi, i prezzi possono essere dal 20 al 40% inferiori. All’aumentare dei valori nella zona centrale di Gstaad, le proprietà in periferia potrebbero registrare apprezzamenti fuori misura in quanto alternative “accessibili” per chi vuole assolutamente entrare nello stile di vita della regione.

Rischi: Gli investitori devono anche valutare importanti rischi e sfide nel mercato di Gstaad:

Elevati costi d’ingresso e basso rendimento: I prezzi astronomici di Gstaad significano che il rendimento iniziale sull’investimento è molto basso. I rendimenti lordi da locazione nella regione sono tipicamente nell’ordine del 2–3% all’anno o meno globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, ben al di sotto della media globale per gli immobili. Il Canton Berna (che include Gstaad) ha rendimenti medi degli appartamenti di circa 2,8% globalpropertyguide.com. Si tratta di un investimento “a basso flusso di cassa”; i proprietari dipendono principalmente dall’apprezzamento a lungo termine per ottenere rendimenti. Se si finanzia l’acquisto, le verifiche di accessibilità al mutuo possono essere rigorose a causa della bassa copertura dei rendimenti (le banche svizzere presumono tassi di interesse imputati elevati nei calcoli di accessibilità, il che può escludere tutti tranne gli acquirenti più facoltosi che pagano in contanti) ubs.com.
Rischio di liquidità e rivendita: Il bacino di potenziali acquirenti per chalet da diversi milioni di franchi è intrinsecamente ristretto. Vendere una proprietà può richiedere tempo, poiché potrebbe essere necessario attendere che arrivi “il” miliardario giusto. Se le condizioni di mercato peggiorano o intervengono nuove regolamentazioni (vedi sotto), la liquidità può prosciugarsi e costringere a sconti sui prezzi per concludere una vendita. Le proprietà a Gstaad vengono spesso tramandate per generazioni e una rapida rivendita non è garantita.
Cambi normativi: Le leggi svizzere in evoluzione rappresentano forse il rischio maggiore per il segmento del lusso. Nel marzo 2025, il governo ha annunciato l’intenzione di inasprire la legge Lex Koller, potenzialmente vietando o limitando l’acquisto di case vacanza svizzere da parte di stranieri ubs.com. Se approvate, queste misure influirebbero direttamente sulla domanda in luoghi come Gstaad (che conta molti acquirenti stranieri), probabilmente smorzando i prezzi delle residenze secondarie ubs.com. Inoltre, le riforme fiscali in discussione – come l’abolizione della detrazione degli interessi ipotecari e l’istituzione di una tassa sulle seconde case – aumenterebbero i costi di mantenimento e potrebbero raffreddare la domanda ubs.com. Gli investitori affrontano l’incertezza su come queste politiche potrebbero concretizzarsi (dettagli nella sezione Regolamenti). Il rischio normativo è non banale, dato che la popolazione svizzera in passato ha già dimostrato sostegno per limitare la vendita di case di lusso agli stranieri.
Fattori economici e di mercato: Un brusco calo dei mercati azionari globali o una recessione che colpisca gli ultra-ricchi potrebbe ridurre temporaneamente la domanda. Il rallentamento della crescita dei prezzi a Gstaad nel 2024 è stato in parte causato dai precedenti “sforamenti di prezzo” che avevano portato i valori così in alto da indurre cautela negli acquirenti ubs.com ubs.com. Se i tassi d’interesse dovessero aumentare inaspettatamente o il franco svizzero si rafforzasse ulteriormente, alcuni acquirenti marginali potrebbero posticipare l’acquisto ubs.com. Anche se un crollo sembra improbabile a causa dell’offerta limitata, prezzi stabili o un leggero calo in un periodo non possono essere esclusi se le condizioni economiche peggiorano.
Clima e stagionalità: Ironia della sorte, sebbene Gstaad possa beneficiare di essere un rifugio climatico, affronta anche il rischio di stagioni sciistiche più corte nel lungo periodo. Con il villaggio situato a circa 1.050 metri (con piste fino a circa 3.000 metri su ghiacciai vicini), Gstaad ha un’altitudine piuttosto bassa per una località sciistica. Se l’affidabilità delle nevicate dovesse diminuire significativamente entro il 2030, ciò potrebbe avere un impatto sul turismo invernale e sull’attrattiva delle proprietà sciistiche. La regione sta investendo in attrazioni annuali (bici, cultura ecc.), ma parte del fascino di Gstaad risiede nella sua immagine di paradiso invernale. Il cambiamento climatico è un fattore di rischio a lungo termine da monitorare per qualsiasi investimento immobiliare alpino.

In sintesi, investire in immobili a Gstaad è una scelta per la conservazione del capitale e per il prestigio più che per alti rendimenti. Offre un livello di sicurezza eccezionale e potenziale crescita nel lungo periodo, ma al costo di spese annuali elevate ed esposizione ai cambiamenti normativi. Un’attenta verifica di eventuali novità legali e fiscali, unita alla disponibilità a mantenere l’investimento per molti anni, sono prerequisiti essenziali per avere successo in questo mercato d’élite.

Tendenze nel mercato immobiliare di lusso e degli chalet a Gstaad

Il mercato immobiliare di lusso di Gstaad è caratterizzato da chalet di altissimo livello e da una perfetta combinazione di tradizione e comfort moderno. Diverse tendenze principali stanno plasmando la scena degli chalet di lusso nel 2025:

Aumento della domanda per la vita alpina “tutto l’anno”: Tradizionalmente rifugio invernale per lo sci, Gstaad si propone ora con decisione come destinazione per tutte le stagioni. Gli acquirenti desiderano chalet da vivere tutto l’anno, non solo per poche settimane sciistiche. Molte proprietà vengono dotate di comfort per quattro stagioni – dalle piscine interne e spa (per il massimo relax in inverno) a grandi terrazze e giardini estivi. Il villaggio ospita oltre 1.000 eventi culturali e sportivi annuali, tra cui celebri festival musicali estivi, tornei di tennis, polo ed equitazione john-taylor.com. Questa vitalità annuale ha aumentato la richiesta di case utilizzate come seconde residenze permanenti (con uffici, internet veloce, ecc.), non più solo come lodge stagionali da sci.
Fusione di fascino alpino e lusso moderno: Gli acquirenti di oggi cercano lo stile “moderno alpino” – ovvero mantenere il fascino tradizionale dello chalet (travi in legno antico, tetti spioventi), ma con interni e tecnologie completamente rinnovati. Numerosi chalet classici vengono infatti ristrutturati a fondo per offrire open space contemporanei, cucine di alto livello, home cinema, climatizzazione e domotica di ultima generazione, tutto dietro una facciata rustica. Si registra inoltre un’accelerazione verso il lusso sostenibile: riscaldamento geotermico, pannelli solari e materiali a risparmio energetico, in linea con la spinta svizzera verso l’edilizia green. Gli acquirenti di fascia alta si aspettano sempre più caratteristiche eco-compatibili insieme a sauna e cantina vini. Questo rientra nella tendenza svizzera più ampia dell’aumento dell’interesse per case ad alta efficienza energetica e materiali da costruzione sostenibili tra 2024 e 2025 investropa.com investropa.com.
Mega-chalet e amenities: La definizione di “chalet” a Gstaad continua ad ampliarsi – anche letteralmente. Negli ultimi anni si è visto costruire alcuni mega-chalet (vere e proprie tenute) che raggiungono gli 800–1.000 m² di superficie abitabile, spesso ottenuta unendo due o più lotti. Queste residenze su misura vantano comfort come piscine interne, wellness center privati, palestre, alloggi per il personale, garage sotterranei e persino piccole discoteche o gallerie d’arte. La privacy e l’intrattenimento domestico sono fondamentali. Parallelamente, alcuni acquirenti preferiscono il lusso “a misura d’uomo”: una tendenza emergente (soprattutto presso alcuni clienti europei) vede l’interesse per chalet di fascia alta più piccoli e facilmente gestibili. Questa mini-tendenza minimalista ed efficiente rappresenta una reazione contro la moda dei mega-mansions investropa.com. Tuttavia, a Gstaad il pendolo pende ancora verso l’opulenza; i grandi investitori internazionali cercano frequentemente le proprietà più grandi e lussuose acquistabili.
Nuovi sviluppi e branded residences: Visti i limiti edilizi, i nuovi sviluppi sono rari, ma alcuni progetti di alto profilo hanno fatto scalpore. Degna di nota la crescita delle “residenze alpine”: appartamenti collegati a hotel di lusso (ad esempio, l’Ultima Gstaad, inaugurato qualche anno fa, unisce un boutique hotel 5 stelle con abitazioni private servite dall’hotel stesso). Queste soluzioni piacciono a chi vuole una casa con concierge, sicurezza e i servizi alberghieri sempre disponibili. In futuro, se il quadro normativo lo permetterà, Gstaad potrebbe vedere modelli di sviluppo più creativi – come chalet-apparthotel ultra-lusso o residence serviti – per massimizzare l’uso dei pochi lotti disponibili. La Lex Candinas (nuova legge del 2024) potrebbe consentire alcuni progetti residenziali rivolti agli stranieri come investimento (simili ai residence sciistici di altri Paesi), anche se è un processo che avrà tempi lunghi ubs.com. Gli operatori dovranno tenere d’occhio ogni nuovo annuncio edilizio, poiché saranno rari e molto contesi.
Mantenere l’autenticità: Nonostante lo sfarzo, il vero fascino di Gstaad sta nella sua “autenticità alpina” coniugata al lusso. La comunità difende con determinazione il proprio carattere tradizionale – regolamenti edilizi rigidi impongono che gli chalet mantengano un aspetto classico (nessuna concessione a ville moderniste vistose!). Anche le nuove costruzioni spesso richiedono pietra naturale, legno e piena adesione allo stile chalet. Questa conservazione dello stile garantisce che il villaggio non perda mai il suo fascino da cartolina. Gli acquirenti apprezzano il fatto che “il marchio Gstaad è fascino sobrio con lusso elegante e riservato” e una forte identità alpina john-taylor.com. Vale la pena notare che nella regione di Saanenland vi sono ancora 200 aziende agricole e 7.000 mucche john-taylor.com – a ricordare che Gstaad è ancora una vera comunità rurale, non solo una meta d’élite. Questa atmosfera genuina è un punto di forza rispetto alle località sciistiche più commercializzate.

In sostanza, la tendenza dell’immobiliare di lusso a Gstaad è l’evoluzione senza perdere la tradizione. Gli chalet diventano sempre più sofisticati e attrezzati per la modernità, ma il villaggio conserva gelosamente l’atmosfera accogliente e idilliaca che lo ha reso celebre. Chi compra a Gstaad nel 2025 trova un mercato dove il fascino antico incontra il lusso contemporaneo: dalle fattorie in legno di un secolo fa trasformate in residenze di design, ai nuovi chalet costruiti per sembrare di 200 anni ma dotati delle tecnologie più avanzate. Questa combinazione continua ad incantare l’élite mondiale e a consolidare la posizione di Gstaad all’apice del lusso alpino.

Rendimenti da locazione e tendenze del mercato degli affitti a breve termine

Il mercato locativo di Gstaad è unico: si rivolge principalmente al segmento di vacanze di lusso a breve termine e in misura minore ai residenti a lungo termine (molti dei quali beneficiano di alloggi sovvenzionati o cooperativi). Punti chiave su rendimenti da locazione e tendenze:

Bassi rendimenti sul capitale: Come già accennato, i rendimenti lordi da locazione a Gstaad sono bassi in termini percentuali a causa dei valori immobiliari estremamente elevati. I rendimenti residenziali medi nel Canton Berna sono soltanto circa 2,8% annuo globalpropertyguide.com, e nei mercati ultra-prime come il centro di Gstaad, il rendimento reale può essere ancora più basso (spesso nell’ordine dell’1–2% per gli chalet di lusso). Ad esempio, uno chalet dal valore di CHF 20 milioni potrebbe realisticamente produrre circa CHF 200.000–300.000 all’anno in reddito da affitto in un buon anno, pari a un rendimento di circa 1–1,5%. Questo è significativamente inferiore ai rendimenti di molte altre destinazioni d’investimento – il mercato immobiliare svizzero è generalmente considerato “un gioco di capitale, non di reddito” facebook.com. Detto ciò, la domanda di affitti è forte, quindi quasi tutti i proprietari di immobili di lusso che mettono a reddito riescono a trovare inquilini a tariffe elevate; la limitazione è soprattutto il valore molto alto dell’immobile (il denominatore).
Affitti brevi & case vacanza: Il mercato degli affitti a breve termine a Gstaad è vivace e sempre più facilitato sia da agenzie locali che da piattaforme online. Molti proprietari scelgono di affittare i loro chalet su base settimanale durante le stagioni di punta (Natale/Capodanno, settimane bianche di febbraio, stagione estiva tra luglio e agosto). Le tariffe d’affitto per uno chalet di categoria top possono facilmente superare CHF 25.000–50.000 a settimana nella stagione invernale di punta, dato il calibro degli ospiti. Anche piccoli appartamenti possono arrivare a guadagnare diverse migliaia di franchi a settimana nei periodi di maggior richiesta. L’occupazione è altamente stagionale – gli immobili possono rimanere vuoti nelle stagioni di mezzo (aprile, novembre), ma raggiungono quasi la piena occupazione nei periodi forti. In generale, per chi è disposto ad affittare, le locazioni stagionali a breve termine possono compensare significativamente i costi annuali (tasse, manutenzione, ecc.), anche se raramente coprono il totale tramite affitto. Il report UBS Alpine segnala che, con i prezzi delle camere d’hotel di lusso cresciuti di circa il 30% dal 2019, l’affitto di una casa vacanza è diventato più redditizio di prima ubs.com, poiché i viaggiatori cercano spazi privati per famiglie e gruppi. Questo trend spinge sempre più proprietari a offrire i loro chalet per alcune settimane selezionate, spesso tramite agenzie specializzate nel lusso piuttosto che su siti generalisti.
Tendenze delle piattaforme di affitto: Airbnb e piattaforme simili sono presenti a Gstaad, ma prevalentemente per appartamenti più piccoli o chalet di fascia media. Gli immobili di alto livello sono generalmente gestiti da broker di lusso o società di concierge (per la privacy e le alte aspettative di servizio degli inquilini). Si sta affermando la tendenza degli “chalet gestiti”, in cui una società prende in gestione uno chalet, lo staffa con chef e concierge e lo propone come pacchetto vacanza ultra-lusso. Queste soluzioni possono generare redditi considerevoli. Il settore degli affitti brevi nelle Alpi svizzere è in generale in fase di professionalizzazione, con investitori che guardano anche a chalet dedicati alla locazione come modello di business (sebbene a Gstaad comprare solo per affittare sia complesso per gli stranieri, a causa delle regole sui permessi – vedi Regolamenti).
Affitti a lungo termine: L’affitto a lungo termine di chalet di lusso a Gstaad (contratti annuali) è piuttosto raro, perché i proprietari preferiscono la flessibilità e l’utilizzo personale. Tuttavia, esiste una modesta comunità di expat e lavoratori stagionali che affitta appartamenti tutto l’anno. Ad esempio, il personale di scuole internazionali, negozi di lusso o hotel può prendere in affitto nella zona. I tassi di sfitto sono estremamente bassi (<1% nel Saanenland per gli appartamenti) vista la carenza di abitazioni investropa.com. I controlli sugli affitti in Svizzera mantengono gli aumenti annuali molto contenuti per gli inquilini esistenti, quindi i proprietari di immobili a lungo termine hanno vincoli normativi (ad esempio legati al tasso d’interesse di riferimento). La maggioranza degli investitori nel mercato immobiliare di Gstaad non mira a rendimenti da affitto a lungo termine; preferisce una casa vacanza privata oppure opta per affitti brevi selettivi.
Impatto dei trend turistici: Con il turismo in Svizzera che si è ripreso fortemente dopo la pandemia (nel 2024 le notti turistiche sono aumentate di diverse unità percentuali), la domanda di affitti brevi è solida e in crescita. Se Gstaad continuerà ad ampliare gli eventi e le attività, la stagione degli affitti potrà allungarsi (ad esempio attirando più ospiti estivi per trekking, mountain bike o festival). Un micro-trend emergente è rappresentato dai soggiorni “workcation”, in cui individui o famiglie benestanti affittano uno chalet per diversi mesi, combinando lavoro remoto e vacanza. L’incremento della banda larga e l’ambiente tranquillo rendono Gstaad adatta a questi soggiorni prolungati. Ciò potrebbe aumentare leggermente le occupazioni fuori stagione e di conseguenza migliorare i rendimenti annuali effettivi.

In sintesi, i rendimenti da locazione a Gstaad sono modesti come investimento, ma i proprietari beneficiano di un contesto locativo estremamente sicuro e con grande domanda. Non esiste praticamente rischio di non trovare inquilini quando si desidera affittare, dato il richiamo internazionale della località – il vero limite è la disponibilità del proprietario a cedere a terzi il proprio chalet di pregio. Chi coglie i periodi di picco può ottenere ricavi da locazione importanti, anche se rappresentano una quota ridotta rispetto al grande valore dell’immobile. Per molti proprietari, l’obiettivo principale è coprire parte dei costi e mantenere la flessibilità d’uso personale, più che massimizzare il rendimento. Gstaad rimane quindi soprattutto un investimento di lifestyle più che un mercato a redditività elevata, seppur il segmento degli affitti brevi stia crescendo e professionalizzandosi insieme al turismo.

Principali sviluppatori e agenzie immobiliari a Gstaad

Nonostante le dimensioni ridotte, Gstaad è servita da numerose agenzie e sviluppatori immobiliari specializzati nel lusso. Queste aziende si rivolgono a una clientela d’alto livello, offrendo servizi di intermediazione, gestione patrimoniale e sviluppo su misura:

John Taylor Gstaad: La filiale locale della società internazionale John Taylor rappresenta un attore importante. John Taylor Gstaad AG (con sede a Saanen) è specializzata nella vendita e nell’affitto di chalet e appartamenti di pregio a Gstaad e nei villaggi circostanti john-taylor.com. Gestisce molte tra le principali proposte immobiliari della regione e organizza anche locazioni stagionali. La rete e l’esperienza internazionale di John Taylor (oltre 160 anni nell’immobiliare di lusso) ne fanno un punto di riferimento per acquirenti stranieri in cerca di discrezione e competenza. Il team locale sostiene lo slogan “prestigio che incontra autenticità alpina” e possiede una conoscenza unica delle gemme nascoste nel Saanenland john-taylor.com.
BARNES Gstaad: Anche BARNES International Realty è operativa con un ufficio a Gstaad, focalizzandosi su proprietà esclusive. Barnes offre servizi di intermediazione per chalet, appartamenti e terreni, pubblicando spesso analisi di mercato. La loro presenza globale (specie in Europa e Stati Uniti) porta ulteriori acquirenti internazionali a Gstaad. Il team di Barnes Gstaad è noto per curare una “proposta eccezionale di chalet e appartamenti” e raggiungere una base clienti agiata grazie a pubblicazioni di prestigio ed eventi dedicati.
Sotheby’s International Realty – Gstaad: Il marchio Sotheby’s è rappresentato nell’area tramite Switzerland Sotheby’s International Realty (spesso in collaborazione con Cardis o altri). Questa agenzia tratta immobili svizzeri ultra-prime e ha gestito la promozione di alcune delle proprietà più costose di Gstaad verso la propria rete globale di collezionisti e investitori. La loro presenza garantisce che le proprietà di punta di Gstaad raggiungano un pubblico internazionale di HNWI già famigliare con il brand Sotheby’s.
Engel & Völkers Saanenland: Engel & Völkers, agenzia di lusso di origine tedesca, ha una filiale per l’area Gstaad/Saanen. Fornisce servizi di vendita e locazione, distinguendosi per la forte attività di marketing e la clientela internazionale (soprattutto nei mercati germanofoni). E&V pubblica spesso rapporti di mercato regionali e possiede uno sportello facilmente accessibile anche ai clienti occasionali in paese. Serve sia acquirenti svizzeri che stranieri interessati al real estate turistico.
Sviluppatori locali (NK Immobilien / GRIWA Group): Sul fronte sviluppo, nk Immobilien Gstaad (fondata nel 2015 da un imprenditore locale) è cresciuta fino a diventare una realtà di rilievo nei servizi immobiliari nkimmobilien-gstaad.ch. Ora parte del gruppo GRIWA Treuhand, sviluppa e costruisce chalet e appartamenti nell’Oberland Bernese, incluso il Saanenland nkimmobilien-gstaad.ch. NK/GRIWA si occupano di tutto, dal design alla costruzione, fino alla vendita e affitto, spesso offrendo soluzioni chiavi in mano. Sono specializzati nell’architettura locale di alta qualità, in linea con i rigidi standard alpini. Questi sviluppatori locali, seppur pochi, sono fondamentali nella creazione di nuove abitazioni (entro i limiti normativi) e nel rinnovamento degli immobili più datati. Altri esempi sono CGI Real Estate e Steiner AG, realtà che occasionalmente si occupano di grandi progetti alberghieri o complessi in località alpine (sebbene a Gstaad questi siano rari).
Altre agenzie: Esistono inoltre agenzie boutique come Michaël Zingraf Real Estate (Gstaad) – nuovo arrivato associato a Christie’s International Real Estate, focalizzato su chalet di lusso – e Comptoir Immobilier (azienda ginevrina parte di Forbes Global Properties, talvolta coinvolta in transazioni nella zona di Gstaad). Gstaad Properties e Saanen Properties sono realtà locali che offrono servizi personalizzati, gestite da residenti di lunga data con un ricco network. Gstaad Property Office (GPO) e Luxury Places sono altri consulenti ben noti nella regione. Molte di queste agenzie collaborano tra loro; un incarico può essere condiviso in co-esclusiva tra più agenti selezionati per individuare il cliente ideale.

Queste agenzie non solo facilitano le transazioni, ma spesso fungono da portieri di un mercato estremamente discreto – molte vendite a Gstaad avvengono “off-market”, tramite abbinamento silenzioso tra venditori e acquirenti. Il marketing immobiliare a Gstaad è molto discreto; difficilmente si noteranno insegne “In Vendita”. Piuttosto, le agenzie mantengono liste d’attesa di clienti e agiscono con comunicazioni mirate quando si rende disponibile una proprietà adatta. I principali attori vantano legami stretti con wealth manager, family office e proprietari esistenti (che spesso li contattano come primo passo in caso di intenzione di vendita). Questa dinamica relazionale rende essenziale scegliere un’agenzia affidabile e ben connessa per chiunque voglia accedere al ristretto mercato immobiliare di Gstaad.

In sintesi, i principali professionisti immobiliari a Gstaad includono un mix di brand internazionali di lusso (John Taylor, Sotheby’s, Barnes, E&V) e alcuni esperti locali che si occupano di sviluppo e trattative di nicchia. Tutti operano all’interno di una piccola comunità collegiale, mantenendo la reputazione di Gstaad per discrezione e qualità. Acquirenti e venditori di solito si affidano a una di queste aziende per navigare l’ambiente normativo complesso e per accedere alla clientela ultra-high-end che caratterizza il mercato immobiliare di Gstaad.

Fattori trainanti della domanda a Gstaad

Diversi forti motori della domanda sostengono il mercato immobiliare di Gstaad, spiegando perché questo piccolo villaggio alpino attiri un interesse intenso da parte di acquirenti benestanti di tutto il mondo:

Turismo d’élite e stile di vita: Gstaad è da tempo meta di ricchi e famosi, offrendo un mix attraente di lusso e fascino rustico. Lo slogan della città “Vieni su, rallenta” esprime la sua esclusiva rilassatezza. La città vanta hotel a cinque stelle, ristoranti gourmet, boutique di design e gallerie d’arte che si affacciano su una caratteristica passeggiata pedonale john-taylor.com. Allo stesso tempo, fattorie attive e la cultura alpina storica le conferiscono autenticità. Questo mix attira turisti di alto livello tutto l’anno. Molti visitatori – innamorati dell’atmosfera di Gstaad – diventano acquirenti immobiliari per garantirsi un proprio rifugio alpino. L’impressionante numero di eventi (oltre 1.000 all’anno), dal torneo di Snow Polo e dal tennis Swiss Open al festival di musica classica Menuhin, mantiene Gstaad sulla scena mondiale john-taylor.com. Questi eventi internazionali attirano spettatori facoltosi, alcuni dei quali acquistano case vacanza dopo essersi innamorati della zona. In poche parole, l’offerta di stile di vita di Gstaad è un fattore chiave della domanda: pochi luoghi al mondo consentono di sciare al mattino, partecipare a una gala o a un concerto la sera e passeggiare in un villaggio che non ha perso il suo fascino fiabesco.
Acquirenti internazionali e “Brand Gstaad”: Il mercato immobiliare di Gstaad è fortemente alimentato da acquirenti internazionali. Persone facoltose provenienti da Regno Unito, Germania, Francia, Belgio, Medio Oriente, Stati Uniti e, sempre più, Asia sono attive qui da decenni. Il profilo globale della città è ulteriormente rafforzato da residenti e ammiratori illustri (reali, celebrità, magnati), che le conferiscono un certo prestigio. Secondo i mediatori locali, “il marchio Gstaad… attrae una clientela internazionale tutto l’anno”, anche grazie a buoni collegamenti di trasporto (2 ore da Ginevra, 1 ora da Berna, e persino un aeroporto privato a Saanen per jet privati) john-taylor.com. Questa facilità di accesso consente ai proprietari internazionali di raggiungere rapidamente i propri chalet per le vacanze. L’instabilità politica ed economica all’estero spinge inoltre gli stranieri verso la sicurezza svizzera: nei periodi di incertezza, famiglie benestanti dal Medio Oriente o dal Sud America aumentano spesso gli acquisti immobiliari in Svizzera per maggiore stabilità. Gstaad, essendo discreta e meno “sgargiante” rispetto a St. Moritz o Courchevel, attira particolarmente chi cerca privacy e sobrietà. L’attuale tendenza della migrazione globale della ricchezza (spostamento di persone benestanti verso luoghi più sicuri) ha favorito le località svizzere – secondo Christie’s, eventi climatici estremi altrove e problemi geopolitici stanno spingendo sempre più acquirenti a scegliere rifugi alpini come Gstaad per maggiore sicurezza brochures.christiesrealestate.com.
Infrastrutture e connettività: Pur essendo un piccolo villaggio, Gstaad ha investito molto in infrastrutture che ne aumentano l’attrattiva. Il sistema di impianti di risalita (Gstaad Mountain Rides) offre accesso a 200 km di piste da sci, e il vicino Glacier 3000 assicura sci tutto l’anno a soli 20 minuti john-taylor.com. La panoramica linea ferroviaria Montreux–Zweisimmen passa per Gstaad, offrendo collegamenti ferroviari panoramici fino a Montreux e oltre john-taylor.com. L’aeroporto privato di Saanen accoglie jet e charter privati, un grande vantaggio per i proprietari jet-set john-taylor.com. Nel frattempo, la rete stradale e ferroviaria svizzera rende Gstaad raggiungibile (anche se con un po’ di impegno) dalle principali città. Gli investimenti continui – come treni più veloci, aggiornamenti ai tunnel stradali e reti telecom ad alta velocità – sostengono la domanda immobiliare. Inoltre, gli investimenti infrastrutturali nei resort sciistici sono un obiettivo nazionale: ad esempio, i cantoni vicini hanno investito in migliori impianti e trasporti pubblici (i trasporti pubblici di Verbier hanno visto un potenziamento da 27 milioni CHF forbesglobalproperties.com). Gstaad ha anche modernizzato le proprie strutture ricettive e mediche per servire una clientela esigente. In sostanza, gli acquirenti sanno che, pur mantenendo un’atmosfera remota, Gstaad offre infrastrutture e accesso di prima classe, a sostegno del valore a lungo termine.
Ambiente economico e fiscale: La generale stabilità economica della Svizzera e il suo ambiente favorevole ai patrimoni alimentano fortemente la domanda. Il paese gode di bassa inflazione (~1% nel 2024) e crescita costante investropa.com. Fondamentale, la Svizzera (e il Canton Berna) offrono un regime fiscale favorevole per molti stranieri facoltosi, come il sistema di tassazione forfettaria in certi casi. Sebbene le tasse nel Canton Berna siano più alte rispetto ai cantoni a fiscalità ultra-bassa come Svitto, l’area di Saanen/Gstaad ha comunque attratto nel tempo alcuni residenti ad alto patrimonio con regimi fiscali speciali. Inoltre, la mancanza di tassa sulle plusvalenze immobiliari dopo un certo periodo di detenzione (a seconda del cantone) può avvantaggiare gli investitori. In molte parti della Svizzera non vi sono tasse annuali sugli immobili (alcuni comuni impongono tasse sulle proprietà fondiarie, ma nulla di paragonabile alle patrimoniali di altri paesi). Questa relativa amichevolezza fiscale e stabilità giuridica (forti diritti di proprietà, privacy bancaria, ecc.) rende l’immobiliare svizzero molto attraente. Secondo Forbes Global Properties, la combinazione di regolamentazioni severe (che limitano l’offerta) e una valuta forte ha consentito al mercato del lusso in Svizzera di prosperare anche durante la pandemia forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Gli investitori si sentono garantiti dal fatto che il loro capitale investito nel mercato immobiliare di Gstaad è tutelato da uno dei sistemi giuridici e finanziari più sicuri al mondo.
Domanda locale e demografia: Pur essendo gli acquirenti internazionali a dominare la fascia alta, non va trascurata la domanda svizzera interna. Durante la pandemia, più residenti svizzeri hanno scoperto o riscoperto le località di villeggiatura del Paese, aumentando la domanda di seconde case a livello nazionale. Inoltre, l’ondata di pensionamenti dei “Baby Boomer” è un fattore: svizzeri ed europei benestanti sessantenni vanno in pensione con capitali importanti e desiderio di una casa per il tempo libero ubs.com ubs.com. Gstaad, grazie al suo clima mite e alle offerte per tutto l’anno, è attrattiva per i pensionati attivi. I cantoni alpini hanno effettivamente visto una crescita demografica superiore alla media nel 2024 (+0,9%) grazie ai trasferimenti per stile di vita ubs.com. Ciò dimostra che professionisti svizzeri e pensionati stanno trasferendosi nelle zone di montagna per prima o seconda casa, aggiungendo domanda. La popolazione residente a tempo pieno di Gstaad e Saanen è cresciuta moderatamente, il che mette pressione sullo stock abitativo a tutti i livelli.

In sintesi, la domanda di mercato a Gstaad è trainata dal suo stile di vita impareggiabile e dalla sua reputazione, dall’agevole accesso per l’élite globale e dalla logica economica dell’investimento in un bene svizzero sicuro e a offerta limitata. Finché Gstaad continuerà a offrire pace, prestigio e servizi di classe mondiale in un paese stabile, la domanda da parte di acquirenti sia esteri che nazionali ad alto patrimonio resterà alta.

Considerazioni Normative e Fiscali per gli Acquirenti

La Svizzera presenta una rete complessa di regolamentazioni e imposte che influenzano il settore immobiliare, in particolare per gli acquirenti stranieri e le seconde case. Aspetti chiave a Gstaad includono:

Lex Koller (Restrizioni per Acquirenti Stranieri): La legge federale svizzera “Lex Koller” limita l’acquisto di proprietà da parte di stranieri non residenti. In generale, i non residenti non possono acquistare immobili residenziali in Svizzera se non in zone vacanziere designate e sotto rigidi limiti. Gstaad (Comune di Saanen) è una di queste zone dove agli stranieri è stato storicamente permesso acquistare una casa di vacanza, ma con condizioni (ad es. terreno inferiore a 1.000 m² e superficie abitabile sotto i 200 m², una proprietà per famiglia straniera) forbesglobalproperties.com. Anche chi soddisfa i requisiti (tipicamente residenti UE o possessori di permessi svizzeri) spesso necessita dell’approvazione cantonale. Importante: Nel 2025 il governo svizzero sta valutando un ulteriore inasprimento della Lex Koller ubs.com. Le misure proposte potrebbero vietare agli stranieri l’acquisto di alcune tipologie di immobili (come appartamenti in “aparthotel” serviti o forse qualsiasi nuova seconda casa) ubs.com. Se attuate, queste misure ridurrebbero la platea di acquirenti stranieri. Al momento, gli acquirenti stranieri devono già affrontare quote annuali di permessi nel Cantone di Berna: una volta esaurito il piccolo numero di permessi disponibili, gli altri devono attendere. Acquirenti nazionali e titolari di permesso svizzero (permessi B o C) non sono soggetti alla Lex Koller, e quindi hanno maggiore libertà di acquisto forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Chi intende acquistare a Gstaad deve sempre verificare la propria idoneità rispetto alla Lex Koller e aggiornarsi su eventuali cambiamenti. L’utilizzo di una società svizzera per bypassare la Lex Koller è vietato (le autorità vigilano su acquisti tramite società di comodo) forbesglobalproperties.com.
Lex Weber (Legge sulle Seconde Case): Un’altra normativa decisiva è la “Lex Weber” o Iniziativa sulle Seconde Case, approvata nel 2012, che fissa un tetto massimo del 20% di seconde case per ogni comune. Gstaad/Saanen superava già di molto tale soglia, con la conseguenza che dal 2013 non è stato quasi più possibile costruire nuove case vacanza – un fattore chiave nella scarsità dell’offerta ubs.com. È ancora consentita la costruzione di abitazioni primarie, ma spesso queste non possono essere successivamente vendute come seconde case. Alla fine del 2024 è entrata in vigore una modifica denominata “Lex Candinas”, che ha leggermente allentato queste restrizioni ubs.com. Permette alcune eccezioni, come la conversione di vecchi hotel in residenze o nuove costruzioni in determinate zone, per incrementare l’offerta abitativa nei centri turistici dove la carenza è più acuta (tra cui lo stesso Gstaad) ubs.com. Questo potrebbe portare in futuro a un numero limitato di nuovi appartamenti o chalet disponibili sul mercato, ma probabilmente ancora con restrizioni sulla rivendita/uso. In sintesi: la Lex Weber continuerà a limitare fortemente la nuova offerta a Gstaad – vantaggioso per chi possiede già, difficile per i nuovi acquirenti. Gli acquirenti interessati non possono semplicemente costruire liberamente anche se acquistano un terreno: l’uso viene regolato (es. obbligo di mantenerlo come residenza primaria o uso agricolo se previsto).
Tasse – Federali, Cantonali, Comunali: Il sistema fiscale svizzero prevede molteplici livelli. Le imposte rilevanti per chi acquista immobili includono:
- Tassa di Trasferimento/Stato: Il Cantone di Berna applica una tassa di trasferimento immobiliare (circa 1.8% del prezzo d’acquisto, generalmente diviso tra le parti o a carico dell’acquirente – può variare). Inoltre, gli onorari notarili e le spese di registro ammontano a circa 0.3–0.5%. Questo comporta un costo di transazione totale di circa il 2.3% per un acquirente a Gstaad.
- Tasse Annuali sulla Proprietà: Non esiste una tassa federale ricorrente sulla proprietà. Il Cantone di Berna applica una modesta imposta sulla sostanza, che include il valore immobiliare (solo per residenti svizzeri, ~0.3–0.7% del patrimonio netto, con ampie esenzioni). I proprietari non residenti generalmente non pagano l’imposta sulla sostanza a meno che non abbiano residenza svizzera. Alcuni comuni impongono una piccola tassa fondiaria; quella annuale di Saanen è relativamente bassa (nell’ordine di poche centinaia di franchi per uno chalet di lusso).
- Tassazione del Reddito Locativo Imputato: Insolita per molti stranieri, la Svizzera tassa i proprietari-occupanti su un “reddito locativo” fittizio, pari circa al 70% del canone di mercato. È possibile dedurre da questo importo interessi ipotecari e spese di manutenzione. Molti proprietari di seconde case accendono mutui proprio per ridurre questa tassa sul reddito imputato. Tuttavia, è in discussione una proposta di abolizione del valore locativo a livello nazionale, che eliminerebbe anche la deduzione degli interessi ubs.com. Se la riforma sarà approvata, i ricchi acquirenti “cash” saranno avvantaggiati (nessuna tassa sul valore locativo), mentre chi utilizza il debito perderà la deduzione.
- Tassazione sulle Plusvalenze: Il Cantone di Berna applica una tassa sulle plusvalenze per il venditore in caso di rivendita con profitto entro un certo periodo (a scaglioni decrescenti). Chi detiene l’immobile a lungo termine (oltre ~10 anni) gode di aliquote agevolate, e dopo qualche decennio la tassa può azzerarsi. L’obiettivo è scoraggiare la speculazione. I proprietari di Gstaad in genere puntano al lungo periodo, quindi non è un fattore frequente, ma se vendi dopo, ad esempio, 5 anni con profitto, puoi aspettarti una plusvalenza significativa (anche oltre il 30% sull’utile se la detenzione è molto breve).
- Tassazione sui Redditi da Locazione: Se l’immobile viene affittato, il reddito è soggetto all’imposizione svizzera per i residenti (e, per i non residenti, potrebbe essere soggetto a una ritenuta). I proprietari di fascia alta spesso organizzano l’uso in modo che il reddito da locazione sia minimo o compensato da spese, per evitare complessità fiscali.
Residenza e Cittadinanza: L’acquisto di un immobile a Gstaad non garantisce automaticamente diritti di residenza. Gli stranieri devono spesso richiedere prima un permesso di soggiorno se vogliono vivere tutto l’anno nel proprio chalet. Tuttavia, la Svizzera concede permessi di residenza a individui facoltosi in alcuni casi (dietro pagamento di un’imposta forfettaria stabilita con il cantone). Il Cantone di Berna ha offerto queste soluzioni per attirare residenti benestanti, anche se sono meno comuni che nei cantoni francofoni. Alcuni acquirenti stranieri optano per diventare residenti in Svizzera (ad es. tramite visti per investitori aziendali, ecc.) così da aggirare completamente la Lex Koller e usufruire pienamente della vita svizzera – in questo caso possono acquistare proprietà più liberamente. Gli acquirenti da UE/AELS con permesso B svizzero possono comprare più facilmente una casa da utilizzare personalmente forbesglobalproperties.com.
Punti di Attenzione Normativi Futuri: Oltre al possibile inasprimento della Lex Koller, a livello federale si discute l’introduzione di una tassa speciale sulle seconde case (per scoraggiare il fenomeno delle “case buie” nelle località turistiche) ubs.com. Se una “tassa sulle seconde case” venisse introdotta, il possesso di uno chalet a Gstaad potrebbe divenire più oneroso annualmente. Inoltre, le autorità locali potrebbero imporre regole come restrizioni sugli affitti (alcune località richiedono la registrazione delle locazioni brevi o il pagamento di una tassa turistica per notte affittata). Al momento, Gstaad è abbastanza permissiva rispetto a città come Zurigo o Ginevra, che presentano forti tutele per gli inquilini e tetti agli affitti – ma questo potrebbe cambiare se la popolazione locale percepisse un eccesso di case vacanza vuote. Un’altra variabile: le fluttuazioni valutarie (CHF contro la valuta d’origine) possono influire sui costi effettivi degli acquirenti stranieri, ma questo è un rischio di mercato più che di policy.

Conclusioni (Aspetti Normativi): Per gli acquirenti svizzeri, le regole di Gstaad si traducono principalmente nella difficoltà di costruire nuove abitazioni e nell’obbligo di pagare tasse di trasferimento e, talvolta, di plusvalenza. Per gli acquirenti stranieri, è fondamentale orientarsi con attenzione tra Lex Koller e limiti di permessi – spesso servono pazienza o soluzioni creative (ad es. acquisto tramite il coniuge con passaporto UE e permesso, ecc.). È vivamente consigliato il supporto di un notaio e consulente legale svizzero fin dalle fasi iniziali. Il clima normativo è stato improntato al contenimento degli investimenti eccessivi (a tutela dell’accessibilità abitativa svizzera), con il paradosso di rendere Gstaad ancora più esclusiva. Restare informati su proposte o votazioni imminenti (come la revisione della Lex Koller) è fondamentale, poiché possono influenzare le possibilità di acquisto o rivendita in futuro a clienti internazionali ubs.com. Tuttavia, la stabilità del quadro normativo svizzero garantisce l’assenza di cambiamenti improvvisi e arbitrari – ogni nuova restrizione viene introdotta gradualmente, lasciando al mercato il tempo di adeguarsi. Proprio questa stabilità e prevedibilità rappresenta una delle maggiori garanzie di fiducia per gli investitori stranieri, nonostante la burocrazia.

Previsioni di crescita a lungo termine fino al 2030

Guardando alla fine del decennio, gli esperti rimangono cautamente ottimisti riguardo la traiettoria del mercato immobiliare di Gstaad. Ecco le previsioni di lungo termine e i fattori che plasmeranno le aspettative fino al 2030:

Previsione della crescita dei prezzi: Come discusso, le proiezioni di base prevedono una crescita moderata e continua dei prezzi nel residenziale svizzero – dell’ordine del 2–4% annuo a livello nazionale globalpropertyguide.com. I mercati di villeggiatura più prestigiosi come Gstaad potrebbero collocarsi nella fascia alta di questa forchetta in condizioni economiche favorevoli (o performare leggermente sotto se la regolamentazione avrà un impatto più deciso). Nel periodo 2025–2030, ciò implica un incremento cumulativo dei prezzi di circa +15–20% nel segmento lusso a Gstaad (ad esempio, uno chalet da CHF 10 milioni potrebbe arrivare a CHF 11.5–12 milioni entro il 2030). Questo non è una garanzia formale, ma un’estrapolazione degli attuali fattori trainanti: offerta limitata, domanda costante e un ambiente a bassi tassi d’interesse in Svizzera. Gli analisti di UBS osservano che l’accessibilità ai prezzi, già al limite, probabilmente impedirà nuovi forti rialzi, ma un’economia stabile e un’offerta scarsa “continueranno a sostenere la propensione ad acquistare” la casa di proprietà globalpropertyguide.com. In parole semplici: non ci si aspetta un nuovo raddoppio dei prezzi in questo decennio, ma una valorizzazione graduale rimane l’ipotesi più probabile.
Cicli di mercato e resilienza: Storicamente, gli immobili dell’arco alpino svizzero hanno mostrato una forte resilienza. Ricerche Knight Frank rilevano che i valori delle case alpine sono cresciuti mediamente dell’~1.9% annuo tra il 2009 e il 2022, accelerando a ~4% annuo dal 2020 knightfrank.com. Anche in momenti di difficoltà (ad es. franco forte o crisi globali), i prezzi di Gstaad hanno generalmente tenuto o al massimo subito modeste flessioni. Si prevede che questo schema prosegua. Un’eventuale futura recessione globale potrebbe rallentare la crescita per uno o due anni, ma un calo marcato dei valori a Gstaad appare improbabile in assenza di vendite forzate. I proprietari ultraricchi hanno di solito poca leva finanziaria, riducendo il rischio di svendite. Quindi, le prospettive per il 2030 restano stabili o lievemente positive, con Gstaad che rimarrà un altopiano di prezzi elevati con salite incrementali.
Evoluzione della domanda: Entro il 2030, la demografia degli acquirenti potrebbe cambiare. Ci si aspetta più acquirenti facoltosi “giovani” (40–50 anni) che entreranno sul mercato di Gstaad, in particolare imprenditori del settore tech e delle economie emergenti ormai parte del ceto UHNWI investropa.com. Questi acquirenti potrebbero cercare stili diversi (linee più contemporanee, più enfasi su sostenibilità e benessere). Il mercato risponderà offrendo domotica, stazioni di ricarica EV negli chalet, private spa wellness, ecc., per soddisfare queste richieste. Inoltre, se proseguirà il lavoro remoto/ibrido, più proprietari potrebbero trascorrere lunghi periodi a Gstaad, usandola de facto come residenza principale per parte dell’anno. Questo potrebbe incrementare marginalmente la domanda effettiva (ossia la tendenza a possedere una sola casa grande invece di due piccole in stagioni diverse, per esempio).
Prospettive dell’offerta: Dal lato dell’offerta, non si prevede alcuno sbilanciamento importante per Gstaad. Anche con la riforma Lex Candinas, il flusso di nuove costruzioni resterà esiguo – al massimo qualche chalet o piccolo blocco di appartamenti. UBS prevede infatti che i nuovi sviluppi nelle località alpine rimarranno inferiori rispetto alla media nazionale ubs.com. Anzi, entro il 2030 alcuni chalet esistenti saranno suddivisi o riconvertiti in più unità (specie se verrà incentivata la creazione di alloggi per residenti/staff alberghiero dalle autorità locali). Ma, dati i vincoli di tutela e le esigenze di decoro paesaggistico, progetti su larga scala sono improbabili. Quindi, entro il 2030, il patrimonio immobiliare totale crescerà solo marginalmente, perpetuando la scarsità strutturale dell’offerta.
Rischi esterni e fattori imprevedibili: Alcuni fattori di incertezza potrebbero variare lo scenario. Se la Svizzera imponesse un divieto totale agli acquirenti non residenti nei prossimi anni (scenario estremo Lex Koller), la domanda potrebbe diventare quasi esclusivamente locale, con possibili lievi pressioni al ribasso sui prezzi. Al contrario, se lo scenario geopolitico o climatico globale dovesse peggiorare, la Svizzera potrebbe vedere un afflusso di capitali come rifugio sicuro, sostenendo il segmento lusso oltre le previsioni. Anche le variabili macro-economiche tipo i tassi di interesse sono cruciali: la proiezione attuale si basa su tassi relativamente bassi o normalizzati. Un ritorno a tassi molto elevati entro il 2030 raffredderebbe anche il lusso (limitando soprattutto la finanza dei compratori svizzeri e rendendo i mutui poco appetibili). Fluttuazioni valutarie (franco molto forte) renderebbero gli immobili svizzeri più costosi per stranieri, riducendo l’interesse dall’estero ubs.com. Sono elementi difficili da prevedere, ma da tenere osservati nel medio termine.
Visione 2030 – Lo stato di Gstaad: Nel 2030, molto probabilmente Gstaad sarà ancora quello che è oggi: un gioiello dell’immobiliare alpino di lusso. Continuerà a figurare tra i mercati più costosi al mondo. Potremmo vedere Andermatt o altre località scalare la graduatoria (Andermatt, per esempio, è cresciuta ed è stata recentemente inclusa tra le cinque località sciistiche svizzere più costose dopo notevoli rialzi forbes.com), ma la reputazione consolidata e il patrimonio ultra-esclusivo di Gstaad le assicureranno ancora un vantaggio. Gli sforzi del paese per restare attrattiva – puntando su offerte per famiglie, turismo sostenibile, autenticità del villaggio – aiuteranno a mantenere alta la domanda.

In sintesi, la prospettiva di lungo periodo fino al 2030 per l’immobiliare di Gstaad è di crescita costante e stabilità, senza segnali di una bolla prossima ad esplodere. Gli analisti del settore prevedono essenzialmente un proseguimento del trend attuale: lievi aumenti di prezzo, possibili periodi di consolidamento, ma valori comunque elevati sostenuti dalla ricchezza globale e dalla scarsità locale. Per investitori e proprietari, Gstaad dovrebbe continuare ad offrire sicurezza e prestigio immobiliare. Come riassume un report di mercato: “Supponiamo un aumento dei prezzi per le proprietà in proprietà esclusiva nel medio termine… la scarsità sosterrà la propensione all’acquisto, ma l’accessibilità già al limite limiterà nuovi impulsi di rialzo.” globalpropertyguide.com – una frase che sintetizza perfettamente il possibile percorso di Gstaad da qui al 2030.

Fonti:

UBS Chief Investment Office, Luxury Property Focus 2025 (15 maggio 2025) – Tendenze e valori dell’immobiliare di lusso in Svizzera ubs.com ubs.com.
Knight Frank, Alpine Property Report 2025 (novembre 2024) – Prezzi e variazioni annue nelle località sciistiche di pregio (Gstaad vs concorrenti) knightfrank.com.
Neho Real Estate, Gstaad Property Prices giugno 2025 – Andamento prezzi locali (incremento YoY 26,6%, appartamenti +16,6%).
Global Property Guide, Switzerland Residential Market Analysis 2025 (giugno 2025) – Indici nazionali dei prezzi, previsioni Wüest Partner globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Forbes Global Properties, 5 motivi della resilienza del mercato immobiliare di lusso svizzero (2022) – Prezzi ultra-prime di Gstaad (CHF 33.000/m² nel 2022) e fattori di mercato forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
Investropa, 16 tendenze forti per il mercato immobiliare svizzero 2025 – Driver della domanda nel lusso, +25% vs prezzi pre-COVID investropa.com investropa.com.
John Taylor Gstaad Agency – Insight locale su clientela, stile di vita e connettività di Gstaad john-taylor.com john-taylor.com.
Christie’s International Real Estate, 2025 Global Luxury Real Estate Forecast – Interesse crescente nelle Alpi trainato dal clima brochures.christiesrealestate.com.
Global Property Guide, Rental Yields in Switzerland Q2 2025 – Rendimenti medi da locazione per cantone (Berna ~2,8%) globalpropertyguide.com.
UBS Alpine Property Focus 2025 – Fattori della domanda di case vacanze, carenza dell’offerta e nuova legge Lex Candinas ubs.com ubs.com; rischi normativi come irripidimento Lex Koller ubs.com ubs.com.
Julius Baer, Property Market Switzerland Q2 2025 – Scenario generale di mercato (taglio tassi, dinamica della domanda).
Engel & Völkers, Residential Market Report Switzerland 2025 – Andamenti delle seconde case e outlook regionali.