Immobiliare a Hong Kong 2025: dalla Crisi alla Ripresa – Tendenze, Zone Calde e Previsioni fino al 2028

Panoramica del mercato e fattori chiave

Il mercato immobiliare di Hong Kong nel 2025 si trova a un bivio tra ripresa e incertezza. Dopo aver raggiunto il picco nel 2021, i valori immobiliari hanno subito una correzione pluriennale, con i prezzi delle abitazioni tornati ai livelli della metà degli anni 2010 spglobal.com. I prezzi residenziali sono diminuiti di quasi il 30% rispetto ai massimi del 2021, toccando minimi che non si vedevano dal 2016 spglobal.com. Allo stesso tempo, i volumi delle transazioni stanno rimbalzando con forza: le vendite totali di immobili sono aumentate del 17% nel 2024 (dopo i cali del 2022–23) poiché gli acquirenti sono tornati una volta allentate le restrizioni pandemiche globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Il risultato è una prospettiva di mercato mista: la domanda si sta risvegliando e le politiche si sono orientate a sostenere gli acquirenti, ma alcune parti del mercato (in particolare gli uffici) affrontano un eccesso di offerta e un sentiment debole hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.

Diversi fattori chiave stanno plasmando queste dinamiche:

• Tendenze economiche: L’economia di Hong Kong è in una modesta ripresa post-COVID, crescendo del 3,1% su base annua nel primo trimestre 2025 spglobal.com. Tuttavia, i venti contrari globali – l’aumento delle tensioni commerciali USA–Cina e il rallentamento della Cina continentale – smorzano le prospettive. Il governo avverte che politiche commerciali incerte e la volatilità esterna potrebbero “offuscare le prospettive a breve termine” spglobal.com, mantenendo gli investitori cauti.
• Tassi di interesse e finanza: Con il dollaro di Hong Kong ancorato al dollaro statunitense, i tassi di interesse locali sono aumentati nel 2023 insieme agli aumenti della Federal Reserve statunitense. A maggio 2025, il tasso base della Hong Kong Monetary Authority era pari al 4,75% globalpropertyguide.com, ma sono emersi segnali di sollievo. La Fed ha sospeso gli aumenti dei tassi, l’HIBOR (tassi interbancari) ha iniziato ad ammorbidirsi e le banche hanno persino ridotto i tassi di interesse primari alla fine del 2024 globalpropertyguide.com. L’allentamento dei costi di finanziamento ha migliorato il sentiment degli acquirenti e ridotto il peso dei mutui, contribuendo al recente aumento delle vendite di case cushmanwakefield.com. Guardando al futuro, potenziali tagli dei tassi da parte della Fed alla fine del 2025 potrebbero ulteriormente aumentare la liquidità e il potere d’acquisto hongkongbusiness.hk. Detto ciò, le autorità invitano alla cautela: qualsiasi futura volatilità dei tassi o turbolenza dei mercati globali può rapidamente ripercuotersi sul settore immobiliare di Hong Kong, altamente indebitato globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Demografia e Flussi di Talenti: Le tendenze demografiche sono un fattore a doppio taglio. La popolazione di Hong Kong era di circa 7,53 milioni nel 2024, con un aumento dello 0,1% dopo i precedenti cali reuters.com. I programmi governativi di attrazione di talenti e la riapertura delle frontiere hanno portato a un afflusso netto di circa 21.000 persone nel 2024 reuters.com, inclusi migliaia di professionisti dalla Cina continentale e dall’estero. Questo afflusso – 14.200 talenti “importati” (più 9.300 familiari a carico) solo nei primi due mesi del 2025 – sta sostenendo la domanda di affitti di fascia alta e case di lusso jll.com.hk. Tuttavia, la crescita della popolazione rimane anemica, e la città si sta ancora riprendendo dall’esodo di residenti del 2019–2022 globalpropertyguide.com. Una popolazione che invecchia e una crescita più lenta delle famiglie a lungo termine pongono sfide per una domanda abitativa sostenuta.
• Fattori Politici e di Integrazione: Il panorama politico della città si è stabilizzato sotto la Legge sulla Sicurezza Nazionale, ma il suo appeal internazionale e la fiducia degli investitori stanno ancora riprendendosi dai disordini del 2019. Nel frattempo, l’integrazione di Hong Kong con la Greater Bay Area (GBA) è un motore sempre più importante. Legami transfrontalieri più stretti promettono nuove opportunità economiche (ad esempio, hub di innovazione congiunti e una maggiore presenza di aziende della Cina continentale) che potrebbero stimolare la domanda di uffici e appartamenti nei distretti di confine. Tuttavia, i rischi geopolitici persistono – le tensioni tra Stati Uniti e Cina o cambiamenti nelle politiche della Cina continentale verso Hong Kong possono influenzare i flussi di capitale e le decisioni immobiliari aziendali. Ad esempio, le continue dispute commerciali tra Stati Uniti e Cina stanno già rimodellando il settore della logistica e spingendo le aziende a ripensare le catene di approvvigionamento jll.com.hk jll.com.hk.
• Ambiente normativo: In una svolta politica drammatica, il governo di Hong Kong ha smantellato le misure di raffreddamento del mercato immobiliare in vigore da decenni nel 2023–2024 per rilanciare il mercato in calo. Le imposte di bollo che un tempo colpivano gli acquirenti stranieri e di seconde case sono state ridotte o eliminate. Questo cambio di politica – descritto in una sezione successiva – ha riaperto le porte agli acquirenti della Cina continentale e ridotto i costi iniziali per i residenti locali, iniettando nuova domanda globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Allo stesso tempo, strategie di approvvigionamento di terreni e di edilizia a lungo termine sono in fase di attuazione per affrontare le carenze croniche, il che potrebbe rimodellare le tendenze dello sviluppo fino al 2028 e oltre.

Nel complesso, il 2025 segna un punto di svolta per il mercato immobiliare di Hong Kong. Il settore residenziale mostra i primi segnali di stabilizzazione grazie a politiche di sostegno e a una fiducia in ripresa, mentre i segmenti commerciale e industriale seguono un percorso più cauto. Nelle sezioni seguenti, analizziamo ciascun settore principale – residenziale, commerciale (uffici e retail) e industriale – esaminando le tendenze attuali, i dati su prezzi e volumi, i cambiamenti normativi e le prospettive per i diversi distretti. Mettiamo inoltre in evidenza le iniziative di pianificazione urbana (dalle nuove città alle mega-reclamazioni) e individuiamo le principali opportunità e rischi di investimento che definiranno il panorama immobiliare di Hong Kong nel breve e medio termine.

Immobiliare residenziale: prezzi al minimo mentre la domanda rimbalza

Prezzi e vendite delle abitazioni: Il mercato immobiliare residenziale di Hong Kong ha subito una significativa correzione dal 2021, ma ci sono segnali evidenti che i prezzi stanno toccando il fondo nel 2025. L’indice ufficiale dei prezzi residenziali è diminuito anno su anno per 13 trimestri consecutivi globalpropertyguide.com. Al primo trimestre 2025, i prezzi delle abitazioni erano in calo del 7,8% rispetto a un anno prima (e di circa il 9% in termini reali), proseguendo la serie di ribassi seppur a un ritmo più moderato globalpropertyguide.com. Questo fa seguito a cali a doppia cifra per gran parte del 2023. La Figura 1 qui sotto illustra come i valori siano tornati ai livelli del 2016 dopo il picco dell’era pandemica:

In particolare, il segmento lusso sta superando le prestazioni del mercato di massa durante la flessione. Mentre i piccoli e medi appartamenti (sotto i 100 m²) hanno visto i prezzi scendere del 7–9% su base annua nel Q1 2025, le case più grandi oltre i 160 m² sono invece aumentate del 7,2% di prezzo rispetto a un anno fa globalpropertyguide.com. Questa divergenza suggerisce una domanda resiliente (o un’offerta limitata) per le proprietà ultra-prime – probabilmente trainata da acquirenti facoltosi e da espatriati di ritorno – anche se i valori delle abitazioni tradizionali restano sotto pressione. Tutte le categorie dimensionali hanno comunque registrato lievi cali trimestre su trimestre nel Q1, indicando che il mercato complessivo non si è ancora completamente ripreso globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Incoraggiante è che i volumi delle transazioni sono aumentati nonostante la correzione dei prezzi, segno che gli acquirenti stanno tornando sul mercato. Il totale delle transazioni immobiliari (nuove + usate) è balzato del 23,5% nel 2024 a 53.099 operazioni, invertendo i forti cali del 2022–23 globalpropertyguide.com. Lo slancio è proseguito anche all’inizio del 2025: le vendite di case nel Q1 2025 sono aumentate del 19–36% su base annua sia nel segmento primario (nuove costruzioni) che in quello secondario globalpropertyguide.com. Soprattutto nel mercato delle nuove abitazioni, la domanda repressa è evidente – gli sviluppatori hanno venduto 3.897 nuove unità nel Q1 (il 36% in più rispetto al Q1 2024) mentre gli acquirenti hanno colto al volo i nuovi lanci a prezzi interessanti globalpropertyguide.com. Mutui più economici e l’eliminazione delle restrizioni agli acquisti hanno liberato molti acquirenti precedentemente esclusi. Anche il mercato della rivendita (secondario) ha visto oltre 8.200 unità cambiare proprietario nel Q1 (un aumento annuo del 19%) globalpropertyguide.com. Tuttavia, rispetto alle medie storiche, i volumi di vendita complessivi stanno ancora recuperando da una base molto bassa (restano sotto i picchi visti a metà degli anni 2010), quindi l’attuale ripresa indica una fase iniziale di recupero più che un vero boom.

Venti favorevoli dalle politiche: Un importante catalizzatore dietro la ripresa delle vendite è stato il allentamento delle politiche sul mercato immobiliare. Dopo anni di restrittive “misure di raffreddamento”, le autorità hanno cambiato drasticamente rotta:

• Nel febbraio 2024, Hong Kong ha rimosso tutte le imposte di bollo aggiuntive sugli acquisti di case globalpropertyguide.com. Questo ha di fatto eliminato il 15% di Buyer’s Stamp Duty per gli stranieri, il 15% di imposta aggiuntiva sulle seconde case e le imposte progressive sulle rivendite rapide (Special Stamp Duty) che erano in vigore dall’inizio degli anni 2010 globalpropertyguide.com. Come ha affermato il Segretario alle Finanze Paul Chan, le restrizioni dal lato della domanda “non erano più necessarie nelle attuali condizioni economiche e di mercato” globalpropertyguide.com. L’impatto è stato immediato – con la rimozione di queste tasse, gli acquirenti cinesi della Cina continentale sono tornati in massa sul mercato immobiliare di Hong Kong, aumentando notevolmente le transazioni alla fine del 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• In precedenza, nell’ottobre 2023, il governo aveva già compiuto un primo passo dimezzando diverse imposte di bollo (BSD e imposta sulle seconde case ridotte dal 15% al 7,5%) e accorciando il periodo di restrizione alla rivendita per i flipper da 3 anni a 2 anni globalpropertyguide.com. Le imposte di bollo per gli acquirenti “talenti stranieri” designati sono state anch’esse esentate (a condizione che restino per ottenere la residenza permanente) globalpropertyguide.com. Questi aggiustamenti di metà 2023 sono stati il primo allentamento in un decennio e hanno preparato il terreno per la rimozione totale nel 2024.
• Per sostenere ulteriormente i primi acquirenti locali di case più economiche, il bilancio per il 2025/26 ha aumentato la soglia di prezzo per l’imposta di bollo minima: da febbraio 2025, le case fino a HK$4 milioni (≈US$511k) pagano solo una tassa di bollo di HK$100 globalpropertyguide.com. Questo nuovo limite (rispetto al precedente di HK$3M) riguarda circa il 15% delle transazioni e rinuncia a circa 400 milioni di dollari HK di entrate fiscali all’anno per favorire l’accessibilità globalpropertyguide.com.
L’Autorità Monetaria di Hong Kong ha anche allentato le regole sui prestiti ipotecari – in particolare abbassando il buffer del tasso d’interesse dello stress-test dell’1% nel 2022 – per migliorare la capacità di finanziamento degli acquirenti in un contesto di tassi più elevati globalpropertyguide.com. Questo ha dato ai mutuatari un po’ più di margine nell’approvazione dei prestiti, compensando parzialmente l’impatto dell’aumento dei tassi di interesse.

Queste inversioni di politica segnano un cambiamento profondo rispetto alla posizione di lunga data del governo di reprimere la speculazione. L’obiettivo ora è stimolare un mercato fiacco e sostenere la domanda reale. I risultati finora: la fiducia nel mercato è migliorata, e l’attività di acquisto è aumentata come previsto globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Gli osservatori del settore notano che, dopo la rimozione delle misure di raffreddamento, “i livelli di transazione … sono aumentati di nuovo” e l’ottimismo degli acquirenti è cresciuto globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Fondamentale, gli sviluppatori hanno risposto prezzando i nuovi progetti in modo competitivo per attirare gli acquirenti. Nel corso del 2024–25, molti lanci sono stati accompagnati da sconti significativi o incentivi che, insieme a tasse più basse, hanno stimolato una rapida assorbimento delle nuove unità cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Questo smaltimento dell’inventario si riflette in una diminuzione dei “mesi di offerta” di nuove case invendute – da un picco di circa 102 mesi nel 2023 a 78 mesi entro la fine del 2024 worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. JLL prevede che, se le vendite si manterranno intorno alle 18.000 nuove unità annue, l’invenduto potrebbe normalizzarsi a circa 58 mesi (circa 5 anni) entro la fine del 2025, avvicinandosi a un mercato più equilibrato worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. In breve, la eccedenza del mercato primario si sta riducendo, diminuendo la pressione al ribasso sui prezzi. Gli sviluppatori stanno persino ritardando alcuni progetti o affittando le unità invendute per evitare di saturare il mercato worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com – una gestione strategica dell’offerta che indica fiducia in una ripresa futura.

Offerta abitativa e costruzione: La cronica carenza di alloggi a Hong Kong non è scomparsa, ma gli sforzi recenti stanno iniziando a dare i loro frutti in termini di nuova offerta. L’attività di costruzione residenziale è aumentata lo scorso anno: le consegne nel 2024 sono salite del 75% a 24.261 unità, un’inversione di tendenza netta rispetto al rallentamento causato dalla pandemia (le consegne erano diminuite del 35% nel 2023) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Questo è stato uno dei totali annuali di consegne più alti degli ultimi anni, grazie al completamento di numerosi grandi progetti. In particolare, Kowloon e i Nuovi Territori hanno rappresentato il 93% delle nuove abitazioni (rispettivamente il 48% e il 45%), mentre l’Isola di Hong Kong – dove il terreno è più scarso – ha visto solo il 7% delle consegne del 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Il distretto di Kowloon City (che include Kai Tak) ha contribuito da solo con un impressionante 33% di tutte le nuove unità nel 2024, riflettendo la massiccia riqualificazione dell’area dell’ex aeroporto globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Nei Nuovi Territori, le principali fonti di nuova offerta sono state Yuen Long e Tuen Mun (ciascuna con il 17% delle consegne del 2024) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – aree con grandi progetti di nuove città e complessi residenziali in arrivo. Questa distribuzione geografica evidenzia una tendenza in corso: la crescita delle nuove abitazioni è concentrata nei distretti periferici, poiché il centro urbano ha uno spazio limitato per grandi sviluppi.

L slancio è proseguito nel 2025: solo nel primo trimestre 2025 sono state completate altre 5.486 unità globalpropertyguide.com. È significativo che il 62% di queste siano piccoli appartamenti sotto i 40 m² globalpropertyguide.com, rispondendo alla domanda del mercato di massa. I dati più recenti del governo mostrano che il patrimonio abitativo totale di Hong Kong (privato e pubblico) ha raggiunto circa 1,292 milioni di unità nel 2024, con un aumento dell’1,7% su base annua globalpropertyguide.com. Oltre la metà di questo patrimonio (circa 700.000 unità) sono piccoli appartamenti di Classe A/B sotto i 70 m² – una conseguenza della tendenza dei costruttori a massimizzare il volume in passato globalpropertyguide.com. Sebbene il recente aumento dell’offerta stia alleviando parte della pressione, si sta ancora cercando di recuperare decenni di carenza. Anche dopo il balzo del 2024, la percentuale di case sfitte a Hong Kong rimane bassa (circa il 4,5% del patrimonio a fine 2024, incluse le abitazioni ancora in fase di rilascio del Permesso di Occupazione) rvd.gov.hk, e il sovraffollamento è diffuso tra le fasce a basso reddito.

Per affrontare la carenza cronica, sono in corso piani ambiziosi (vedi sezione Politiche e Pianificazione Urbana per i dettagli). Dall’accelerazione dello sviluppo dei terreni a nuovi grandi quartieri come la Northern Metropolis, il governo punta ad aggiungere centinaia di migliaia di abitazioni nei prossimi 10–15 anni globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Nel breve termine (prossimi 3–4 anni), il Housing Bureau prevede che potrebbero essere realizzate 108.000 nuove unità private worldpropertyjournal.com – circa il 10% in più rispetto ai livelli massimi recenti di offerta. Se realizzato, questo flusso aiuterà a ridurre gradualmente la domanda arretrata. Tuttavia, nel periodo immediato 2025–2028, l’offerta abitativa rimarrà relativamente limitata secondo gli standard internazionali, poiché i grandi progetti (bonifiche, nuovi corridoi ferroviari, ecc.) richiedono tempo per concretizzarsi.

Mercato degli affitti: Anche il settore degli affitti del mercato residenziale di Hong Kong sta vivendo un punto di svolta. Durante il boom dei prezzi degli anni 2010, i rendimenti sono stati spinti a livelli ultra-bassi (2–3%) perché i valori di capitale sono cresciuti molto più rapidamente degli affitti – una caratteristica tipica di Hong Kong come mercato di asset rifugio. Ora, con i prezzi in calo e gli affitti che iniziano a salire, i rendimenti lordi degli affitti stanno aumentando, offrendo rendimenti da locazione migliori ai proprietari (anche se ancora modesti). I rendimenti medi dei piccoli appartamenti sono saliti a circa il 3,7% all’inizio del 2025, rispetto a circa il 2,7% di due anni prima globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Le unità più grandi rendono meno (circa il 2,4% per le case di lusso) ma sono anch’esse leggermente migliorate anno su anno globalpropertyguide.com. Queste cifre restano “estremamente basse rispetto agli standard internazionali” – un promemoria che il mercato immobiliare residenziale di Hong Kong è principalmente una scommessa sul capitale, dove gli investitori accettano rendimenti bassi in previsione di un apprezzamento dei prezzi globalpropertyguide.com.

A terra, gli affitti stanno aumentando moderatamente dopo un calo dovuto alla pandemia. Nel primo trimestre del 2025, i canoni di locazione sono aumentati di circa 3–9% su base annua per tutte le dimensioni delle unità globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. In particolare, la crescita più forte degli affitti si è registrata nel segmento 100–160 m² (+9% a/a), riflettendo una rinnovata domanda di unità familiari più grandi e residenze di lusso globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Al contrario, i monolocali più piccoli (<40 m²) hanno visto gli affitti salire di circa il 3,5% globalpropertyguide.com – comunque un dato positivo, probabilmente grazie al ritorno di giovani professionisti e single con la riapertura della città. Per regione, gli affitti nei New Territories sono cresciuti più rapidamente (partendo da una base più bassa), con i piccoli appartamenti dei NT che hanno registrato quasi il 10% di crescita degli affitti, poiché sempre più persone cercano spazi accessibili fuori dal centro urbano globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Gli appartamenti di Hong Kong Island restano i più costosi da affittare (ad esempio, circa $60 per m² al mese per unità sotto i 40 m² a HK Island contro circa $44 nei NT) globalpropertyguide.com. Tuttavia, la combinazione di affitti in aumento e prezzi in calo significa che il rapporto affitto/prezzo si sta normalizzando. Questa tendenza sta attirando nuovamente alcuni investitori sul mercato – rendimenti da locazione migliorati sono stati citati come uno dei fattori che “incoraggiano gli investitori a rientrare” nel settore residenziale nel 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Per gli inquilini, però, i graduali aumenti degli affitti si fanno sentire dopo il breve sollievo durante il COVID; l’accessibilità abitativa resta una questione sociale urgente, soprattutto per le famiglie a basso reddito ancora bloccate in minuscole unità suddivise o in attesa di alloggi pubblici.

Prospettive per il settore residenziale: La maggior parte degli analisti prevede che il settore residenziale raggiungerà l’equilibrio entro la fine del 2025. Con la stabilizzazione dei tassi d’interesse e il miglioramento dell’equilibrio tra domanda e offerta, i prezzi delle case dovrebbero stabilizzarsi e potenzialmente registrare una lieve crescita nei prossimi anni. Le principali società di consulenza prevedono per il 2025 variazioni dei prezzi nell’ordine di -5% a +3% cushmanwakefield.com jll.com.hk – sostanzialmente una stabilizzazione dopo i precedenti cali a doppia cifra. I dati governativi mostrano già che, entro la primavera 2025, i prezzi reali (corretti per l’inflazione) delle abitazioni sono tornati ai livelli del 2012 globalpropertyguide.com, riducendo notevolmente il rischio di bolla. Infatti, Hong Kong è uscita per la prima volta dalla categoria di massimo “rischio bolla” nell’UBS Global Real Estate Bubble Index 2024, grazie alla forte correzione dei prezzi globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Questo punto di partenza più sano, unito al fatto che i costruttori stanno gestendo attivamente la nuova offerta (anche congelando progetti per evitare un eccesso di offerta worldpropertyjournal.com), suggerisce una base per una graduale ripresa. Salvo shock esterni, i valori delle abitazioni potrebbero stabilizzarsi nel 2025 e riprendere una crescita moderata fino al 2028, sostenuti da una maggiore accessibilità, dal ritorno degli acquirenti dalla Cina continentale e da un previsto allentamento delle condizioni monetarie. Tuttavia, qualsiasi ripresa sarà probabilmente misurata piuttosto che esplosiva – i responsabili politici hanno esplicitamente adottato una strategia abitativa “guidata dall’offerta” per evitare futuri surriscaldamenti globalpropertyguide.com, e un importante piano di edilizia pubblica è in corso che assorbirà parte della domanda (sono previste 28.000 nuove unità pubbliche all’anno) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

In sintesi, il mercato residenziale di Hong Kong nel 2025 sta iniziando a voltare pagina. I prezzi sono vicini al loro minimo ciclico, l’attività transazionale sta migliorando e l’orientamento del governo a favore degli acquirenti ha risollevato il sentiment. Tuttavia, la strada da percorrere resta prudente: il mercato deve assorbire l’inventario esistente (quasi 79.000 unità invendute a fine 2024 tra progetti in pre-vendita e completati worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com) e monitorare le variabili economiche. Per utenti finali e investitori, il biennio 2025–2026 potrebbe offrire una finestra di prezzi relativamente stabili e maggiori possibilità di scelta, prima che la carenza di offerta a lungo termine torni a esercitare pressioni al rialzo. La posizione e il segmento saranno determinanti: i prezzi delle case di massa probabilmente resteranno deboli finché l’eccesso di offerta non sarà assorbito, mentre il segmento di lusso, più scarso, potrebbe registrare guadagni più rapidi (soprattutto se continuerà l’afflusso di espatriati benestanti e professionisti dalla Cina continentale). Nel complesso, la fase peggiore della crisi immobiliare sembra superata, preparando il terreno per un periodo di stabilizzazione e crescita graduale verso il 2028 cushmanwakefield.com.

Immobiliare Commerciale: Uffici sotto pressione, Retail in ripresa

Il settore immobiliare commerciale di Hong Kong sta vivendo destini divergenti nel 2025. Il mercato degli uffici affronta alti tassi di sfitto e pressioni al ribasso sugli affitti a causa della nuova offerta e dei cambiamenti nelle modalità di lavoro. Al contrario, il settore retail si sta riprendendo con cautela grazie al ritorno del traffico pedonale e del turismo, anche se i canoni di locazione restano inferiori ai livelli pre-pandemici. Analizziamo ciascun segmento:

Mercato degli Uffici: Alti sfitto in una nuova ondata di offerta

Il mercato degli uffici di Grado A di Hong Kong si trova in una fase favorevole agli inquilini, alle prese con una eccedenza di offerta e domanda debole. I numeri parlano chiaro: il tasso di sfitto complessivo degli uffici di Grado A è salito a metà delle due cifre e si prevede che raggiunga circa il 19% entro la fine del 2025 (in aumento rispetto a ~17% nel 2024) hongkongbusiness.hk. Si tratta di un aumento notevole rispetto agli sfitto quasi nulli di Central di pochi anni fa, e riflette sia fattori ciclici che strutturali:

• Aumento della Nuova Offerta: Dopo anni di offerta limitata, Hong Kong sta assistendo a un’ondata di nuovi grattacieli per uffici, soprattutto nei nuovi distretti d’affari. Circa 3,5 milioni di piedi quadrati di nuovi spazi per uffici arriveranno sul mercato solo nel 2025, guidati da progetti iconici come l’International Gateway Centre a West Kowloon (un complesso di due torri da 2,6 milioni di piedi quadrati sopra la stazione dell’alta velocità) e nuovi grattacieli in aree tradizionalmente congestionate hongkongbusiness.hk. Gli sviluppi in corso a Kowloon East (Kwun Tong/Kai Tak) – pensato come un secondo CBD – stanno anch’essi aggiungendo una superficie significativa. Fitch Ratings osserva che la crescita continua dell’offerta “in aree come Kowloon East” è un fattore chiave dell’aumento del tasso di sfitto hongkongbusiness.hk.
• Domanda attenuata e fuga verso la qualità: La domanda degli occupanti si sta riprendendo solo lentamente dal calo dovuto alla pandemia. Nel Q1 2025, l’assorbimento netto è stato in realtà negativo di 143.000 piedi quadrati, poiché lo spazio liberato dagli inquilini che riducono le dimensioni ha superato i nuovi contratti di locazione jll.com.hk jll.com.hk. Molte aziende stanno rivalutando le proprie esigenze di spazio a causa del lavoro ibrido e della riduzione dei costi. Quelle che stanno espandendo (in particolare nei settori finanziario e dei servizi professionali) sono spesso tenant “flight-to-quality” – che approfittano degli affitti più bassi per trasferirsi in edifici di pregio cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Questo ha portato a prestazioni migliori nelle aree centrali: ad esempio, la vacancy di Central è migliorata all’11,5% nel Q1 2025 (dall’11,6%), poiché continua ad attrarre domanda per spazi di alta gamma jll.com.hk jll.com.hk. Allo stesso modo, le vacancy a Wanchai/Causeway Bay e Tsim Sha Tsui (zone d’affari tradizionali) si sono stabilizzate intorno all’8–10% jll.com.hk jll.com.hk. Al contrario, i distretti decentralizzati stanno subendo il peso maggiore – la vacancy a Kowloon East è salita a 21,3% al Q1 2025 jll.com.hk jll.com.hk, dato l’afflusso di nuovi edifici e il consolidamento degli inquilini nelle aree centrali. La disponibilità complessiva in tutta la città (inclusi gli spazi in subaffitto) è ancora più alta, attestandosi intorno al 19–20% a metà 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
• Diminuzione degli affitti: Con un’offerta abbondante e inquilini viziati dalla scelta, i proprietari sono sotto pressione per competere su affitti e incentivi. Gli affitti degli uffici sono chiaramente in calo: gli affitti di Classe A sono diminuiti di circa 3–5% nel 2024, e di un ulteriore ~1,3% nel Q1 2025 jll.com.hk. Ogni sotto-mercato ha registrato cali all’inizio del 2025 – Hong Kong East (Quarry Bay) ha guidato con una diminuzione del 3,4% nel Q1, mentre anche Central ha visto gli affitti scendere dello 0,7% nel trimestre jll.com.hk jll.com.hk. Secondo JLL, gli affitti nel distretto finanziario sono ora ~20% sotto i livelli pre-2019, migliorando la competitività regionale di Hong Kong ma riducendo i ricavi dei proprietari. Gli esperti di mercato prevedono che gli affitti degli uffici scenderanno ancora prima di trovare un punto di stabilità: le previsioni per la variazione degli affitti per l’intero 2025 vanno da -5% a -10% jll.com.hk jll.com.hk. Fitch prevede addirittura una “revisione negativa degli affitti a due cifre basse” per i contratti in scadenza, poiché gli inquilini rinnovano a tariffe di mercato attuali significativamente inferiori hongkongbusiness.hk. La nota positiva è che il ritmo del calo sta rallentando – il Q2 2025 ha registrato solo una diminuzione trimestrale dell’1%, un miglioramento rispetto al -2,5% del Q1 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Questo suggerisce che il peggio potrebbe essere passato, con gli affitti che si avvicinano a un minimo ciclico verso la fine del 2025.

Nonostante queste sfide, l’attività di locazione è aumentata rispetto ai minimi della pandemia. Nel secondo trimestre del 2025, il volume delle nuove locazioni ha raggiunto 1,2 milioni di piedi quadrati – il più alto assorbimento trimestrale dall’inizio del 2020 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Gran parte di questo è stato trainato dal settore bancario e finanziario, che ha sostenuto diversi grandi trasferimenti e ampliamenti cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Anche il mercato delle IPO di Hong Kong ha mostrato segnali di ripresa nel 2023–24, e qualsiasi rimbalzo sostenuto dei mercati dei capitali “aiuterebbe a sostenere la domanda di uffici” da parte di società finanziarie e professionali cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Inoltre, le aziende della Cina continentale (in particolare nei settori tecnologico e della gestione patrimoniale) continuano a considerare Hong Kong una sede strategica, fornendo un flusso di inquilini – anche se i loro piani di espansione sono stati più cauti di recente a causa dell’incertezza economica in Cina.

Da un punto di vista degli investimenti, i valori del capitale degli uffici si sono corretti insieme agli affitti. I prezzi degli uffici di Grado A sono diminuiti di circa il 20–30% rispetto al picco, portando a interessanti opportunità per gli investitori con una visione a lungo termine. Infatti, stanno emergendo operazioni distressed o value-add: si prevede che le banche venderanno immobili pignorati ad uso ufficio nel 2025 hongkongbusiness.hk, il che potrebbe consentire agli acquirenti di acquistare edifici di qualità a prezzi scontati. I grandi sviluppatori e i REIT rimangono finanziariamente stabili (Fitch ha prospettive stabili sui principali proprietari come Link REIT, Swire, SHKP e Hysan hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk), quindi un’ondata di vendite forzate è improbabile; tuttavia, i proprietari più piccoli o gli asset non core potrebbero cambiare proprietà man mano che il mercato rivaluta i prezzi.

In termini di aree geografiche di interesse:

• Il Central CBD rimane resiliente – il suo prestigio e la limitata nuova offerta lo mantengono relativamente isolato. Gli affitti degli uffici di Grado A nel Central (~HK$120 per piede quadrato/mese) mantengono ancora un premio del 40–50% rispetto a Kowloon East. Fitch ha indicato Causeway Bay (dove Hysan è dominante) come un “sottomercato relativamente resiliente” anche durante la fase di rallentamento hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• Kowloon East e Kai Tak sono l’epicentro della nuova offerta e quindi il punto più debole attualmente. Con una vacanza superiore al 20% e altri progetti in completamento (ad es. nuove torri per uffici nell’area di sviluppo di Kai Tak), questo distretto rimarrà un mercato favorevole agli inquilini fino al 2028. I proprietari qui stanno offrendo affitti aggressivi e incentivi per l’allestimento per attirare occupanti, soprattutto poiché alcune multinazionali hanno ridotto i piani di decentramento.
• West Kowloon è un nuovo polo direzionale emergente da tenere d’occhio. Il International Gateway Centre (IGC), un progetto iconico a doppia torre sopra la stazione di West Kowloon, sarà completato entro la fine del 2025 building.hk building.hk. Con 2,6 milioni di piedi quadrati di uffici di Grado A e 600.000 piedi quadrati di podio commerciale, l’IGC aumenterà significativamente l’offerta di uffici a Tsim Sha Tsui/Jordan. Il suo fascino risiede nella connettività (collegamento ferroviario ad alta velocità con la Cina continentale) e nelle strutture nuovissime (progettate da un architetto di fama). Le prime indicazioni suggeriscono che istituzioni finanziarie e aziende della Cina continentale sono interessate a West Kowloon per le sedi regionali. Tuttavia, nel breve termine, ciò aumenterà la pressione sulle vacanze fino a quando l’assorbimento non si adeguerà.
• Aree periferiche del CBD più vecchie (ad es. Wan Chai, Island East): Queste zone hanno registrato i maggiori cali degli affitti (ad es. Quarry Bay -3,4% nel Q1 jll.com.hk) poiché alcuni inquilini sono passati al Central o a edifici nuovi. Alcuni immobili per uffici datati potrebbero essere oggetto di riqualificazione o riposizionamento (ad es. in co-working, hotel o persino residenziale tramite incentivi alla conversione d’uso).

Prospettive per gli uffici: Si prevede che l’aggiustamento del mercato degli uffici continuerà fino al 2025–2026. I proprietari dovranno probabilmente restare competitivi sui termini di locazione per mantenere l’occupazione, soprattutto con un’altra offerta di circa 4+ milioni di piedi quadrati prevista tra il 2025 e il 2027 (inclusi progetti come One North Point e nuove torri a Kwun Tong). Gli analisti prevedono che la vacanza potrebbe raggiungere il picco intorno al 2025–26 e poi migliorare gradualmente con il rafforzarsi dell’economia e la riduzione dell’offerta. Si prevede che i canoni toccheranno il fondo entro il 2026, per poi stabilizzarsi o aumentare leggermente man mano che l’eccesso di offerta viene assorbito e se il ruolo di Hong Kong come hub finanziario rimane solido. Un fattore incoraggiante: lo status di Hong Kong come sede regionale di quartier generale resta incontrastato in Asia – c’è un rinnovato interesse da parte di aziende tecnologiche e di asset management della Cina continentale ad aprire uffici di grandi dimensioni in città. Gli sforzi del governo per attrarre aziende (come le agevolazioni fiscali per i family office) potrebbero anche stimolare la domanda di uffici. Tuttavia, i tempi di vacanza ultrabassa e canoni in forte crescita sono finiti, almeno nel medio termine. Le aziende hanno più opzioni che mai – possono scegliere spazi di alta gamma a Kowloon a metà del canone del Central, oppure negoziare condizioni favorevoli negli edifici premium del Central grazie alle maggiori vacanze. Di conseguenza, la crescita dei canoni, quando tornerà, sarà probabilmente lenta e segmentata, con gli uffici di migliore qualità e posizione che si riprenderanno per primi.

Per ora, il 2025 offre agli occupanti un’ottima finestra per bloccare locazioni d’ufficio vantaggiose, mentre gli investitori potrebbero trovare valore in asset d’ufficio svalutati (soprattutto se acquistati sotto il costo di ricostruzione). Il rischio principale all’orizzonte è se la domanda dovesse indebolirsi ulteriormente – ad esempio, se si verificasse una recessione globale o un rallentamento locale, le riduzioni di spazi d’ufficio potrebbero riprendere e prolungare l’eccesso di offerta. Al contrario, una sorpresa positiva (ad esempio un grande afflusso di aziende della Cina continentale dopo la normalizzazione dei confini, o una ripresa del settore tecnologico) potrebbe accelerare l’assorbimento. Gli stakeholder stanno quindi monitorando attentamente l’andamento dell’economia generale e la connettività di Hong Kong con la Cina, poiché questi fattori influenzeranno fortemente la domanda di spazi d’ufficio in vista del 2028.

Mercato Retail: Ripresa Graduale Sulla Scia della Ripartenza del Turismo

Il settore immobiliare retail di Hong Kong è in fase di ripresa nel 2025, dopo essere stato colpito dal doppio shock dei disordini sociali del 2019 e di quasi tre anni di isolamento per il COVID. Il traffico e le vendite nei negozi sono di nuovo in aumento grazie al ritorno dei turisti e alla spesa dei consumatori locali, ma il settore non ha ancora recuperato pienamente la vivacità pre-2019. I canoni nelle aree retail prime restano piuttosto morbidi, e le vacanze nei negozi delle high street – sebbene in miglioramento – sono ancora elevate rispetto agli anni del boom.

Tendenze del Turismo e delle Vendite: Il motore del mercato retail di Hong Kong è il turismo, in particolare i visitatori dalla Cina continentale che storicamente hanno trainato la spesa di lusso. Con la riapertura del confine all’inizio del 2023, gli arrivi di visitatori sono aumentati vertiginosamente. Hong Kong ha registrato 44,5 milioni di arrivi turistici nel 2024, con un aumento del 31% rispetto all’anno precedente hongkongbusiness.hk hongkongfp.com. Si tratta di una ripresa impressionante, anche se ancora circa un terzo in meno rispetto ai 65 milioni di arrivi del 2018 (l’ultimo anno prima delle proteste e della pandemia) hongkongfp.com. Per il 2025, il turismo è destinato a crescere ulteriormente: gli arrivi mensili all’inizio del 2025 erano circa 2,2 milioni (gennaio) e in aumento ceicdata.com. Il governo e l’Ente del Turismo sono stati proattivi, organizzando “mega eventi” e promozioni per attirare viaggiatori internazionali e ristabilire la reputazione di Hong Kong come World City dell’Asia cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Di conseguenza, le vendite al dettaglio hanno mostrato segnali di aver toccato il fondo. Dopo una brutale contrazione nel 2020 e una timida ripresa nel 2021–22, il valore totale delle vendite al dettaglio si è finalmente stabilizzato. Nel periodo gennaio–aprile 2025, le vendite al dettaglio sono diminuite del 5,6% su base annua hongkongbusiness.hk, che, sebbene sia ancora un calo, rappresenta una diminuzione minore rispetto al -7% registrato nel 2024 hongkongbusiness.hk. A maggio 2025, le vendite al dettaglio mensili hanno persino registrato un +2,4% di aumento su base annua, segnando la prima crescita in oltre un anno cushmanwakefield.com. Categorie come gioielli, orologi e beni di lusso (che dipendono dalla spesa dei turisti) restano al di sotto dei livelli pre-pandemia, ma le categorie di massa (supermercati, beni di consumo) hanno tenuto grazie alla domanda locale. È importante notare che i modelli di acquisto dei visitatori dalla Cina continentale sono cambiati: molti ora spendono di più in esperienze accessibili e outlet piuttosto che solo in boutique di lusso, una tendenza che ha sostenuto il settore F&B e il retail dell’intrattenimento.

Vacanza e Affitti: Il mercato delle locazioni retail sta migliorando, ma non si tratta di una ripresa uniforme. La percentuale di negozi sfitti nelle principali vie dello shopping era ~10,6% nel Q1 2025, appena in calo rispetto al 10,5% di fine 2024 jll.com.hk jll.com.hk. Questo significa che circa 1 negozio su 10 a livello strada nelle aree principali (come Causeway Bay, Tsim Sha Tsui, Central, Mong Kok) è ancora sfitto – ben lontano dallo 0% di sfitto durante il boom turistico degli anni 2010. I centri commerciali sono andati leggermente meglio: la percentuale di sfitto nei centri commerciali principali era ~9,2% nel Q1 (in aumento rispetto al 9,1% di fine 2024) jll.com.hk jll.com.hk, poiché i centri commerciali ben gestiti di Hong Kong hanno mantenuto la maggior parte degli inquilini durante la crisi grazie a concessioni sugli affitti e promozioni. Le vacanze persistentemente elevate indicano che alcuni spazi retail, in particolare i grandi flagship store un tempo occupati da marchi di lusso, restano vuoti o sono stati affittati lentamente. Diversi negozi di alto profilo in Russell Street e Canton Road (un tempo le vie retail più costose al mondo) hanno chiuso tra il 2019 e il 2020 e non hanno ancora trovato sostituti a lungo termine. Quelli che sono stati affittati lo sono stati spesso a canoni molto più bassi a nuove tipologie di inquilini (ad es. marchi locali, farmacie, abbigliamento sportivo o anche esperienze pop-up).

Gli affitti del settore retail continuano ad aggiustarsi moderatamente al ribasso, riflettendo queste condizioni. Nel primo trimestre 2025, gli affitti dei negozi sulle vie principali sono diminuiti di un ulteriore 0,8% rispetto al trimestre precedente jll.com.hk jll.com.hk. Gli affitti dei centri commerciali prime sono scesi dello 0,3% e quelli dei centri commerciali super-prime dello 0,2% nel trimestre jll.com.hk jll.com.hk. Su base annua, gli affitti dei negozi sono inferiori di qualche punto percentuale rispetto a un anno fa. Tuttavia, il ritmo del calo si è notevolmente rallentato – ora le diminuzioni degli affitti sono nell’ordine di poche unità percentuali, rispetto ai crolli a doppia cifra del 2020. I proprietari stanno ancora generalmente offrendo sconti sugli affitti o condizioni flessibili per attrarre inquilini in presenza di “venti contrari sulle vendite” in alcuni segmenti del retail jll.com.hk jll.com.hk. Per il 2025, le previsioni suggeriscono variazioni degli affitti tra lo 0% e il -5% per le vie principali e il retail prime – sostanzialmente muovendosi sul fondo jll.com.hk jll.com.hk. Se la spesa turistica continuerà a riprendersi, gli affitti potrebbero finalmente stabilizzarsi entro il 2026.

Cambiamento del mix di inquilini: Una tendenza notevole è un rimescolamento del mix di inquilini retail. Dove una volta le boutique di orologi di lusso e di moda dominavano le high street di Hong Kong, ora marchi più accessibili e operatori esperienziali stanno occupando spazi cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Ad esempio, nel secondo trimestre del 2025, aree come Mong Kok e Tsim Sha Tsui hanno visto una locazione attiva da parte di marchi di abbigliamento sportivo, fast fashion e cosmetici che puntano a clienti attenti al valore cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Centri fitness, negozi lifestyle e persino servizi finanziari (banche, società di intermediazione) si stanno inoltre espandendo in unità retail a livello strada jll.com.hk jll.com.hk, approfittando degli affitti più bassi per aumentare la loro presenza. Questa diversificazione sta creando un panorama retail più dinamico, seppur leggermente meno esclusivo. Anche i centri commerciali si stanno adattando: molti mall di fascia alta hanno introdotto più intrattenimento (come aree per bambini, mostre d’arte) e ristorazione per attirare visitatori. L’iniziativa del governo per eventi (Art Basel, festival musicale Clockenflap, eventi sportivi, ecc.) aiuta aumentando la presenza di visitatori a breve termine e la spesa durante quei periodi cushmanwakefield.com.

Per distretto:

• Causeway Bay (tradizionalmente il distretto retail n.1) è ancora in fase di ripresa. Gli affitti in Russell Street sono drasticamente diminuiti rispetto al picco e la percentuale di spazi sfitti è più alta rispetto ad altre zone. Tuttavia, marchi locali di moda e F&B stanno gradualmente occupando gli spazi; la ripresa dell’area dipenderà dal ritorno dei turisti dalla Cina continentale alle abitudini di shopping pre-2019.
• Tsim Sha Tsui ha visto una certa ripresa grazie ai turisti che pernottano – Harbour City (un enorme centro commerciale) riporta vendite in miglioramento, e Nathan Road vede inquilini di fascia media (come farmacie e marchi sportivi) sostituire i gioiellieri di lusso. Il distretto culturale di West Kowloon (M+) e il terminal dell’alta velocità nelle vicinanze stanno aggiungendo attrattive all’area.
• Mong Kok e Sham Shui Po (popolari tra i residenti e i visitatori giornalieri dalla Cina continentale per le occasioni) sono relativamente vivaci. Questi quartieri hanno infatti registrato aumenti degli affitti anno su anno per gli spazi commerciali più piccoli secondo Colliers, grazie alla forte domanda da parte delle attività locali e all’attrattiva delle vie specializzate (via delle sneaker, via dell’elettronica) hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• I centri commerciali nelle aree suburbane (New Town Plaza di Sha Tin, Tsuen Wan, ecc.) sono stati resilienti durante tutto il periodo, sostenuti dalla presenza residenziale locale. Continuano a godere di un’alta occupazione e sono spesso i primi a vedere una ripresa delle vendite quando i consumi migliorano.

Prospettive per il retail: La traiettoria è cautamente ottimista. Con la normalizzazione dei viaggi internazionali, Hong Kong potrebbe avvicinarsi ai numeri di visitatori pre-pandemia entro il 2026–27, il che aumenterebbe significativamente la domanda retail. Già ora, la riapertura dei confini con la Cina continentale e l’allentamento della quarantena hanno liberato il turismo represso, e la spesa turistica pro capite dovrebbe aumentare con il ritorno della fiducia. Pertanto, molti si aspettano che gli affitti retail tocchino il fondo entro il 2025 con un lieve aumento nel 2026. Fitch Ratings segnala “segnali timidi di stabilizzazione” nel settore retail e mantiene prospettive stabili sui principali proprietari di centri commerciali (ad es. Link REIT che possiede molti centri) hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Le vendite retail nel 2025 sono previste in crescita di pochi punti percentuali, salvo nuovi shock cushmanwakefield.com.

Tuttavia, il panorama retail post-COVID sarà diverso. La penetrazione dell’e-commerce a Hong Kong è aumentata durante la pandemia (le vendite al dettaglio online erano comunque in calo del 4,1% su base annua alla fine del 2024, poiché parte della domanda è tornata offline) savills.com savills.com. Alcuni cambiamenti strutturali – maggiore spesa locale nelle aree residenziali, meno puro lusso sfrenato – potrebbero persistere. Hong Kong sta inoltre competendo con altri poli dello shopping (come i nuovi centri commerciali di Macao e i negozi duty-free di Hainan) per la spesa di lusso cinese. Questo suggerisce che gli affitti ultra elevati degli spazi retail (quelli che hanno reso Causeway Bay la via dello shopping più costosa al mondo) potrebbero non tornare presto. Invece, i proprietari si concentreranno sul retail esperienziale (cose che lo shopping online non può offrire) e su un mix equilibrato di inquilini per mantenere attraenti centri commerciali e vie dello shopping.

Il sostegno del governo potrebbe continuare tramite schemi di voucher per i consumi (come fatto nel 2022) o promuovendo la reputazione di Hong Kong come destinazione turistica sicura ed entusiasmante. Se l’economia generale regge e la disoccupazione rimane bassa, anche i consumi locali sosterranno il settore retail. In sintesi, si prevede una ripresa costante, seppur non spettacolare, del settore immobiliare retail: calo della sfitte, affitti in graduale aumento e un panorama retail adattivo che punta a conquistare sia il portafoglio locale che il turismo entro il 2028.

Immobiliare industriale: logistica resiliente di fronte a nuove sfide

Il settore immobiliare industriale di Hong Kong – che include magazzini, centri logistici e edifici industriali-uffici – ha mostrato resilienza durante la pandemia, ma si trova ad affrontare ostacoli dovuti a cambiamenti nei modelli commerciali e all’aumento dell’offerta. Storicamente, la scarsità di terreni e il ruolo di Hong Kong come hub commerciale hanno mantenuto le sfitte industriali estremamente basse (spesso sotto il 2%). Questo è cambiato nel 2023–2024, quando il commercio globale ha rallentato e sono stati completati nuovi progetti di magazzini moderni.

Occupazione e Offerta: Dopo un lungo periodo di piena occupazione, le vacanze negli impianti industriali sono aumentate rispetto ai minimi. Il tasso complessivo di sfitto dei magazzini è salito dal 7,9% nel Q4 2024 all’8,9% nel Q1 2025 jll.com.hk, il livello più alto da molti anni. Questo è stato in parte il risultato del completamento, negli ultimi trimestri, di diverse grandi strutture logistiche di alto livello, che hanno aumentato lo spazio disponibile. Secondo JLL, anche i magazzini “prime” (i più nuovi e meglio posizionati) che sono rimasti occupati al ~98% durante il COVID ora hanno oltre l’8% di sfitto a marzo 2025 jll.com.hk jll.com.hk. Considerando che lo stock di magazzini prime a Hong Kong è di circa 60 milioni di piedi quadrati, ciò si traduce in oltre 5 milioni di piedi quadrati attualmente sfitti al Q1 2025 jll.com.hk jll.com.hk. In sostanza, un mercato che un tempo era affamato di spazio ora ha un po’ di respiro.

La nuova offerta è stata un fattore: progetti come l’espansione dell’ATL Logistics Centre e i moderni magazzini con rampe a Tsing Yi, Tung Chung e nei Nuovi Territori hanno aumentato la capacità. Il governo ha anche lanciato un programma per rivitalizzare i vecchi edifici industriali (tramite conversione o riqualificazione), che in alcuni casi ha portato a un aumento temporaneo dello sfitto mentre gli edifici venivano svuotati per la conversione – anche se molti sono stati trasformati in uffici, hotel o depositi self-storage, uscendo così dal conteggio dello stock “industriale”.

Spostamenti della domanda: Dal lato della domanda, la domanda logistica e industriale si è attenuata rispetto al picco della pandemia. Durante il 2020–21, la domanda di e-commerce e stoccaggio è esplosa (per forniture mediche, distribuzione di acquisti online, ecc.), mantenendo i magazzini pieni. Con la normalizzazione di queste tendenze, l’assorbimento dei magazzini è rallentato. JLL osserva che l’attività di locazione nel Q1 2025 è stata dominata dai rinnovi piuttosto che da nuove espansioni jll.com.hk. Molti operatori 3PL (logistica conto terzi) stanno rinnovando sul posto o addirittura riducendo gli spazi a causa delle pressioni sui costi e dei guadagni di efficienza. Alcune aziende di trading ad alto volume hanno ridotto gli spazi poiché le esportazioni/importazioni di Hong Kong non sono ancora pienamente rimbalzate – anche se c’è stato un barlume di speranza a fine 2024 con esportazioni in crescita del 3,6% su base annua e il traffico cargo aereo in aumento di circa il 9,6% grazie allo sblocco delle catene di approvvigionamento globali savills.com savills.com.

Le dinamiche commerciali regionali pesano molto: le continue tensioni commerciali USA–Cina e una economia globale in rallentamento hanno indebolito la domanda di stoccaggio di merci da riesportare jll.com.hk jll.com.hk. Il ruolo di Hong Kong come hub di riesportazione è messo alla prova da porti diretti della Cina continentale e da modelli di approvvigionamento in cambiamento (ad es. minori importazioni USA di merci cinesi, maggiore approvvigionamento dal Sud-Est asiatico). Di conseguenza, alcuni occupanti di magazzini hanno consolidato o cambiato focus. Il trasporto aereo è un punto positivo – con l’Aeroporto Internazionale di Hong Kong ancora il più trafficato al mondo per il cargo, la ripresa dei volumi di cargo aereo (quasi +10% a fine 2024) ha sostenuto la domanda di spazi logistici aeroportuali savills.com. Ma il trasporto/logistica marittima legata alla manifattura continentale è stata più fiacca.

Affitti e Valori: Nonostante una maggiore sfitto, i canoni di locazione industriali sono rimasti relativamente stabili, riflettendo la limitata disponibilità complessiva e la natura essenziale della logistica. I canoni dei magazzini prime sono diminuiti solo dello 0,9% su base trimestrale alla fine del 2024 jll.com.hk jll.com.hk, e dati aneddotici suggeriscono che siano rimasti pressoché invariati all’inizio del 2025. Anche dopo i recenti aumenti, la vacanza dei magazzini (~9%) è molto inferiore rispetto a quella degli uffici, quindi i proprietari non hanno ancora dovuto ridurre drasticamente i canoni. Molti contratti logistici sono a lungo termine e gli inquilini danno valore alla posizione (il vantaggio geografico di Hong Kong per la distribuzione nel Delta del Fiume delle Perle). Detto ciò, se la sfitto continuerà a salire verso la doppia cifra, potremmo vedere un certo ammorbidimento dei canoni negli edifici industriali più datati o meno ben posizionati. JLL avverte che “la vacanza per i magazzini premium è destinata a salire ulteriormente, comprimendo i canoni di locazione” nel breve termine jll.com.hk jll.com.hk.

Anche i valori capitali degli immobili industriali sono rimasti solidi nel 2024, aumentando in alcuni casi grazie all’interesse degli investitori (gli asset industriali sono ricercati per il loro potenziale di riconversione e rendimenti relativamente più elevati). Nel quarto trimestre 2024, il volume delle vendite di immobili industriali frazionati è aumentato del 38% su base trimestrale savills.com, poiché gli investitori hanno anticipato il punto più basso del mercato e approfittato dei tassi d’interesse più bassi. Anche gli utilizzatori finali (come aziende logistiche o operatori di data center) stanno emergendo come acquirenti di immobili industriali, assicurandosi spazi per un uso a lungo termine savills.com savills.com. I rendimenti degli asset industriali (spesso ~3–4%) risultano interessanti rispetto ai rendimenti ultra-bassi del settore uffici.

Tendenze Rilevanti:

• Data Center & Nuovi Usi dell’Economia: Con la spinta di Hong Kong a diventare un hub tecnologico, alcuni siti industriali vengono riconvertiti in data center, laboratori di R&S o strutture di cloud computing. Questi usi richiedono elevata capacità energetica e sicurezza, adattandosi spesso bene alle zone industriali. La domanda di spazi per data center è in aumento (Hong Kong è uno dei principali mercati di data center in Asia), il che sostiene indirettamente i valori dei terreni industriali.
• Opportunità della Northern Metropolis: La prevista Northern Metropolis nei Nuovi Territori (vedi sezione successiva) include parchi logistici dedicati e una “zona di Innovazione e Tecnologia” vicino a Shenzhen. Questo piano a lungo termine potrebbe spostare parte della domanda industriale verso nord, poiché nuove strutture saranno disponibili lì entro la fine degli anni 2020. Per ora, aree come Hung Shui Kiu e Yuen Long sono considerate per lo sviluppo di magazzini moderni a servizio della Greater Bay Area. Questa è sia un’opportunità (infrastrutture moderne) sia un rischio (potrebbe attrarre inquilini dalle strutture esistenti a Kwai Tsing o altrove).
• Cambiamenti strutturali: Il settore industriale si sta adattando ai cambiamenti strutturali nel commercio globale. Il commercio di import-export di Hong Kong sta evolvendo: meno predominanza nel magazzinaggio di beni a basso costo, maggiore attenzione alla logistica ad alto valore, al magazzinaggio refrigerato (per prodotti farmaceutici, alimentari) e alla distribuzione regionale per l’e-commerce. Questa transizione “richiederà tempo e affronterà delle sfide” jll.com.hk, ma è necessaria affinché Hong Kong mantenga la sua rilevanza come hub logistico. I miglioramenti di efficienza (automazione nei magazzini, ecc.) potrebbero anche ridurre lo spazio necessario per unità di movimentazione, influenzando la domanda a lungo termine.

Prospettive per l’industriale: Nel breve termine (2025–2026), il settore immobiliare industriale di Hong Kong potrebbe registrare una vacanza leggermente più alta e affitti stabili o in lieve calo, poiché la nuova offerta raggiunge il picco e il commercio globale rimane tiepido. Ad esempio, la vacanza potrebbe salire a una percentuale a due cifre bassa prima di stabilizzarsi. Tuttavia, entro il 2027–2028, si prevede che il settore ritrovi equilibrio. La posizione strategica di Hong Kong e il porto/aeroporto di livello mondiale fanno sì che la domanda logistica dovrebbe crescere in linea con la ripresa del commercio regionale. Se le tensioni geopolitiche si attenuano e la crescita globale riprende, le esigenze di magazzinaggio aumenteranno. Inoltre, qualsiasi riduzione dei dazi statunitensi o miglioramento delle relazioni commerciali tra Cina e Occidente potrebbe aumentare direttamente i volumi di merci di Hong Kong.

Gli investitori rimangono ottimisti sul lungo termine – come dimostrato dalle continue offerte forti per le vendite en-bloc industriali e dall’ottimismo dei principali operatori. Le recenti vendite di terreni industriali da parte del governo (a Tuen Mun, ecc.) hanno comunque visto un interesse sostenuto, indicando fiducia nel futuro del settore. Prospettive degli affitti: Dopo un possibile calo dello 0-5% nel 2025 per i magazzini prime, gli affitti potrebbero iniziare a salire moderatamente (~2-3% annuo) oltre il 2026, man mano che la vacanza si riduce nuovamente. I rendimenti potrebbero comprimersi dato l’elevata domanda di investimento per l’industriale (incluso un nascente mercato REIT per asset logistici in Asia cushmanwakefield.com).

In sintesi, il settore immobiliare industriale di Hong Kong sta attraversando un periodo di transizione. Era stato il segmento di punta (bassa vacanza, crescita costante) anche quando uffici e retail erano in difficoltà, ma ora si sta normalizzando verso un mercato leggermente più flessibile. Tuttavia, rispetto ad altri settori, i fondamentali dell’industriale restano relativamente solidi con nessun eccesso di offerta (solo un ridimensionamento da condizioni estremamente rigide). L’evoluzione del settore – verso una logistica più intelligente, l’integrazione con l’e-commerce della Cina continentale e possibili conversioni d’uso – sarà un tema chiave fino al 2028. Gli stakeholder che si adatteranno (ad esempio riqualificando vecchi edifici industriali, abbracciando le industrie tecnologiche) potranno beneficiare del prossimo ciclo di crescita.

Politiche governative e iniziative di pianificazione urbana

Le prospettive immobiliari di Hong Kong sono indissolubilmente legate alle politiche governative – sia interventi di mercato a breve termine che pianificazione dell’uso del suolo a lungo termine. Negli ultimi anni si sono registrati importanti sviluppi su entrambi i fronti. Abbiamo già discusso la revoca delle misure di raffreddamento e le modifiche fiscali che hanno cambiato il sentiment di mercato nel 2024–25. Qui le riassumiamo brevemente e ci concentriamo poi sui mega-progetti di pianificazione urbana e sui piani di sviluppo abitativo che plasmeranno il mercato immobiliare del territorio nel prossimo decennio.

Inversione delle misure di raffreddamento: L’era decennale di forte repressione della domanda (2010–2020) è di fatto terminata. All’inizio del 2024, tutte le imposte di bollo aggiuntive sono state abolite per ridare slancio al mercato residenziale globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Questa inversione di politica non può essere sottovalutata – segna un cambiamento filosofico dal contenimento dei prezzi a tutti i costi alla priorità dell’attività di mercato e della rotazione degli immobili. L’eliminazione della tassa del 15% per gli acquirenti stranieri e di altri prelievi ha reso immediatamente il mercato immobiliare di Hong Kong più accessibile agli acquirenti della Cina continentale e dall’estero, che erano stati in gran parte esclusi dalle tasse. Insieme a regole ipotecarie più flessibili (soglia di stress test più bassa) e incentivi specifici per l’acquisto di case da parte di immigrati qualificati, il governo ha segnalato di voler attrarre talenti e investimenti attraverso il canale immobiliare, piuttosto che scoraggiarli. In futuro, i funzionari hanno indicato che punteranno ad aumentare l’offerta (e l’edilizia sovvenzionata) per affrontare il problema dell’accessibilità, invece di sopprimere la domanda. Questo suggerisce che, con la ripresa del mercato, difficilmente vedremo una rapida reintroduzione di misure di raffreddamento severe, a meno che non si formi chiaramente una nuova bolla speculativa. Per ora, l’orientamento politico è favorevole a un mercato immobiliare stabile e liquido.

Strategia di approvvigionamento abitativo a lungo termine: La carenza di alloggi e i prezzi alle stelle a Hong Kong sono stati fonte di malcontento pubblico per anni. In risposta, la Strategia Abitativa a Lungo Termine (LTHS) del governo ha fissato obiettivi ambiziosi. Secondo l’ultimo rapporto sui progressi (ottobre 2024), il target di approvvigionamento abitativo a 10 anni è di 430.000 unità (2024–2034) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Di queste, il 70% (circa 302.000 unità) è previsto come edilizia pubblica (inclusi appartamenti in vendita sovvenzionata e unità in affitto pubblico), e il 30% (circa 132.000) come edilizia privata globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. L’enfasi sull’edilizia pubblica è più forte che mai – riflettendo l’orientamento politico volto ad aumentare la disponibilità di alloggi accessibili. Il governo mira a fornire terreni per almeno 30.000 unità di edilizia pubblica all’anno e a facilitare circa 18.000 unità private annualmente globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Questi obiettivi sono superiori alla produzione storica, quindi dipendono dallo sblocco di nuove forniture di terreni a un ritmo senza precedenti.

Iniziative chiave nell’ambito di questa strategia:

• Mantenere un approccio “guidato dall’offerta”: accelerare lo sviluppo dei terreni ed essere flessibili nella zonizzazione per costruire più appartamenti più rapidamente globalpropertyguide.com.
• Rafforzare la scala abitativa: rilanciare programmi come Starter Homes, espandere il programma di proprietà agevolata della casa, così che più persone possano passare dall’affitto alla proprietà globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Migliorare l’efficienza degli alloggi pubblici in affitto: incoraggiare gli inquilini benestanti a trasferirsi o acquistare, così da liberare appartamenti in affitto per chi ne ha bisogno globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Nel breve termine, il governo ha lanciato un controverso programma di “Light Public Housing” – un piano da 26,4 miliardi di HK$ per costruire 30.000 case temporanee (unità prefabbricate) su siti inutilizzati entro cinque anni globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Si tratta essenzialmente di appartamenti economici temporanei pensati per alleviare il sovraffollamento più grave (ad esempio persone che vivono in “coffin homes” suddivise). Sebbene questo aiuti migliaia di famiglie a ottenere condizioni abitative leggermente migliori mentre attendono un alloggio pubblico permanente, ha suscitato critiche per l’alto costo e la natura temporanea globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tuttavia, sottolinea il riconoscimento da parte del governo di una crisi abitativa e la volontà di spendere per soluzioni tampone.

Nuove aree di grande sviluppo: Per soddisfare le esigenze abitative ed economiche, Hong Kong sta realizzando alcuni dei suoi più grandi progetti di sviluppo del territorio degli ultimi decenni. I due progetti principali sono:

• Northern Metropolis – Un piano visionario per trasformare i Nuovi Territori del nord (aree al confine con Shenzhen) in una vasta metropoli di nuove città, parchi tecnologici e fino a 926.000 nuove abitazioni in 20 anni globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Annunciato nel 2021 e ora una priorità del governo, questo piano comprende luoghi come Hong Shui Kiu, Yuen Long, Fanling e una nuova “Innovation and Technology City” al Lok Ma Chau Loop. L’obiettivo è integrarsi con l’economia tecnologica di Shenzhen, creando di fatto un cluster a doppia città. Oltre il 40% dell’obiettivo abitativo dovrebbe essere completato entro il 2032 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – il che implica circa 370.000 unità entro allora, aumentando drasticamente l’offerta. La Northern Metropolis includerà diverse nuove linee MTR, poli commerciali e una grande quota di edilizia pubblica. Implicazione: Nei prossimi 5–10 anni vedremo espropri di terreni, cambi di destinazione d’uso di terreni agricoli/brownfield e costruzioni a fasi in queste aree. Gli investitori immobiliari stanno già puntando ai terreni dei Nuovi Territori in previsione di questo boom edilizio.
• Lantau Tomorrow Vision – Conosciuto anche come isole artificiali di Kau Yi Chau, è un piano per bonificare circa 1.700 ettari di terreno vicino all’isola di Lantau (a ovest dell’isola di Hong Kong) per costruire una nuova metropoli su isole artificiali. La Fase 1, attualmente in fase di progettazione, prevede circa oltre 1000 ettari di terreno bonificato che potrebbero offrire ~200.000 nuove abitazioni (di cui il 70% edilizia pubblica) e un nuovo Central Business District globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. L’intero progetto Lantau Tomorrow, se realizzato completamente entro il 2030-2040, sarebbe uno dei più grandi progetti di bonifica al mondo. Il governo sostiene che creerà una grande riserva di terreni per “moderare i costi abitativi ancora elevati di Hong Kong” nel lungo termine globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Includerebbe anche infrastrutture di trasporto (strade e ferrovie che collegano Lantau e le aree urbane) e ampie zone commerciali per sostenere la crescita economica. Il costo è enorme (stimato oltre 580 miliardi di HK$) e ci sono controversie sull’impatto ambientale e sui costi. Ma i finanziamenti iniziali sono stati approvati per avviare la pianificazione e la progettazione. Se il progetto procederà secondo i tempi previsti, i primi lotti di terreno potrebbero essere disponibili all’inizio degli anni 2030, appena fuori dal nostro focus 2028 ma certamente influenzando il sentiment. La prospettiva di Lantau Tomorrow rassicura il mercato che la scarsità di terreni sarà alleviata nel lungo periodo, il che potrebbe frenare l’accaparramento speculativo di terreni e mantenere sotto controllo le aspettative sui prezzi a lungo termine.

Inoltre:

• Estensione della Nuova Città di Tung Chung: Un progetto a più breve termine (già in costruzione) per recuperare 130 ha sulla costa nord di Lantau ed espandere la città di Tung Chung. Entro il 2030 fornirà 49.000 appartamenti per 144.000 persone oltre a una vasta area commerciale globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Questo è significativo per il medio termine: alcuni di questi appartamenti saranno disponibili tra il 2027 e il 2028, offrendo nuove abitazioni private e pubbliche vicino all’aeroporto.
• Riqualificazione urbana (Kowloon e aree urbane): L’Urban Renewal Authority (URA) sta accelerando la riqualificazione dei vecchi quartieri (Sham Shui Po, To Kwa Wan, ecc.), che porterà a nuovi progetti residenziali e commerciali. Il governo ha anche introdotto nel 2018 una tassa sugli immobili sfitti (5% del valore della proprietà per appartamenti lasciati vuoti per più di 6 mesi) per spingere i costruttori a immettere più rapidamente le unità sul mercato, e ha destinato alcuni ex siti commerciali (come a Kai Tak) all’edilizia pubblica per aumentare l’offerta. Questi passi garantiscono che il terreno già disponibile venga utilizzato in modo efficiente.

Trasporti e infrastrutture: Diversi progetti infrastrutturali sbloccheranno nuove aree o miglioreranno la connettività, influenzando il mercato immobiliare:

• Il collegamento ferroviario Shatin-Central è stato completamente aperto nel 2022, migliorando l’accesso lungo il corridoio di Kowloon e probabilmente aumentando i valori in distretti come Kai Tak e Ma On Shan.
• Una prevista ferrovia Hong Kong-Shenzhen occidentale (attraverso la Northern Metropolis) migliorerà l’integrazione transfrontaliera e renderà praticabili i nuovi centri urbani per i pendolari.
• Collegamenti stradali come il tunnel Tseung Kwan O–Lam Tin (aperto nel 2022) riducono i tempi di percorrenza, aumentando l’attrattiva residenziale di Tseung Kwan O.
• Il governo sta studiando lo sviluppo di spazi sotterranei nel CBD (Central-Wanchai) e la vendita di terreni dell’ex area nord dell’aeroporto per uso commerciale, il che potrebbe immettere nuova offerta di uffici di Grado A in modo pianificato per evitare sovraccarichi.

In sintesi, la direzione politica di Hong Kong è duplice: misure immediate per rivitalizzare il mercato e progetti a lungo termine per espandere l’offerta di terreni e abitazioni. Per investitori e costruttori, ciò significa uno scenario con meno restrizioni all’acquisto (positivo per la domanda) ma, alla lunga, molta più costruzione di case (che potrebbe limitare la crescita incontrollata dei prezzi). Gli interventi governativi continueranno a giocare un ruolo importante – ad esempio, se il mercato dovesse surriscaldarsi di nuovo, le autorità potrebbero reintrodurre restrizioni selettive, e se l’economia dovesse rallentare, potrebbero emergere nuovi stimoli (come sgravi fiscali o programmi per i primi acquirenti). Inoltre, la politica non può essere ignorata: politiche come la priorità ai residenti locali rispetto agli acquirenti della Cina continentale, l’integrazione dei confini terrestri e l’assegnazione di alloggi pubblici o privati dipendono tutte dall’agenda dell’amministrazione e dal sentimento pubblico.

Nel complesso, le iniziative di pianificazione urbana come Northern Metropolis e Lantau Tomorrow rappresentano enormi opportunità – creeranno nuovi distretti commerciali, milioni di metri quadrati di nuovi spazi per uffici/hotel/retail e ambienti moderni da smart-city. Presentano anche rischi di esecuzione (ritardi, sforamenti di budget, opposizione pubblica). Gli operatori immobiliari che si allineano a questi piani – ad esempio acquisizioni di terreni nei NT, posizionamento per i nuovi CBD – potrebbero ottenere notevoli vantaggi entro il 2028 e oltre. Allo stesso tempo, le aree urbane esistenti dovranno affrontare la concorrenza di questi nuovi sviluppi in futuro, potenzialmente modificando il panorama degli investimenti (ad esempio, l’importanza di Central si diluirà quando un altro CBD sorgerà su un’isola artificiale? Le case nei New Territories ridurranno il divario di prezzo rispetto alle case urbane una volta migliorata la connettività?). Queste sono le domande strategiche all’orizzonte.

Focus sui distretti: aree chiave e hotspot emergenti

Il mercato immobiliare di Hong Kong è altamente localizzato – quartieri e distretti hanno ciascuno dinamiche uniche. Qui forniamo una panoramica delle regioni più rilevanti, evidenziando quali aree stanno prosperando e quali stanno affrontando sfide nel 2025, oltre agli hotspot emergenti da tenere d’occhio:

• Central & Admiralty (Isola di Hong Kong): Il tradizionale CBD sull’Isola di Hong Kong rimane la zona uffici più prestigiosa (e costosa). La percentuale di sfitto nei grattacieli di Central è intorno all’11–12%, significativamente inferiore alla media cittadina jll.com.hk jll.com.hk. Gli uffici di Grado A a Central si sono dimostrati relativamente resilienti grazie alla limitata nuova offerta e alla domanda costante da parte delle società finanziarie – anche nei periodi di crisi, molte aziende preferiscono la “flight-to-quality” verso Central. Il retail a Central (ad es. Queen’s Road, IFC mall) si sta gradualmente riprendendo con il ritorno di turisti e lavoratori, anche se alcune boutique di lusso hanno lasciato spazio a inquilini più orientati al lifestyle. Sul fronte residenziale, Mid-Levels e The Peak (le aree residenziali di lusso adiacenti a Central) continuano a registrare prezzi record, e curiosamente le grandi case di lusso qui hanno visto aumenti di prezzo nel 2024–25 quando il mercato di massa era in calo globalpropertyguide.com. Con pochi nuovi sviluppi (scarsità di terreni a Mid-Levels), questi quartieri rimarranno enclave d’élite. Prospettive: Central manterrà la sua posizione dominante come hub finanziario fino al 2028, sostenuta da nuove infrastrutture (ad es. il nuovo capolinea della Shatin-Central link della MTR ad Admiralty). Tuttavia, con l’emergere di nuovi distretti d’affari, la crescita di Central potrebbe essere più graduale. Gli investitori continuano a considerare gli asset ufficio di Central (ad es. unità in proprietà frazionata nella Bank of America Tower o vecchi edifici da riqualificare) come trofei, data l’attrattiva duratura dell’area.
• Kowloon East (Kwun Tong / Kai Tak): Presentata come la “CBD2”, Kowloon East ha visto una trasformazione massiccia da vecchia area industriale a polo di uffici. Decine di ex fabbriche a Kwun Tong sono state convertite in moderni edifici per uffici, e la riqualificazione di Kai Tak (sito del vecchio aeroporto) è in corso con nuove torri di uffici di Grado A, hotel e condomini. Dal 2025, Kowloon East offre spazi per uffici di Grado A a prezzi fortemente scontati rispetto a Central – gli affitti sono circa la metà, e molti uffici di grande metratura sono stati aperti lì. Tuttavia, la vacanza è alta (~20%+) jll.com.hk jll.com.hk, poiché l’offerta ha superato la domanda. Alcune grandi aziende che si erano trasferite in precedenza (attratte dagli affitti più bassi) hanno poi ridotto gli spazi o si sono trasferite durante il COVID. Il mercato degli uffici di Kai Tak in particolare è agli inizi; una torre di punta aperta da un importante inquilino è rimasta in gran parte vuota dopo il completamento. Prospettive: Nei prossimi anni, Kowloon East sarà un mercato favorevole agli inquilini – aspettatevi offerte aggressive mentre i proprietari cercano di riempire gli edifici. Il successo dell’area dipenderà dal miglioramento dei collegamenti di trasporto (la linea ferroviaria Shatin-Central aiuta, ed è previsto un sistema di collegamento ecologico all’interno di Kai Tak) e forse dal trasferimento di agenzie governative. C’è ancora ottimismo che, col tempo, Kowloon East maturerà in un vivace distretto commerciale (con nuovi centri commerciali, il mega-stadio Kai Tak Sports Park in apertura nel 2024, ecc.). Per ora, però, gli investitori si avvicinano con cautela a causa dell’elevata vacanza e dei lunghi tempi di locazione.
• West Kowloon & Tsim Sha Tsui: L’area di West Kowloon, al confine con Tsim Sha Tsui, sta emergendo rapidamente grazie al terminal dell’alta velocità ferroviaria e al West Kowloon Cultural District (WKCD). Il WKCD ha portato sedi di livello mondiale (museo M+, Palace Museum, Xiqu Centre) che hanno aumentato il flusso di visitatori e reso la zona un punto caldo per il turismo culturale. Adiacente a questa, come menzionato, il International Gateway Centre e altre nuove torri stanno aggiungendo uno skyline moderno. Tsim Sha Tsui (TST) rimane di per sé un importante distretto per lo shopping e gli hotel. Ha sofferto nel 2020 per l’assenza di turisti ma si sta riprendendo – gli affitti dei piccoli negozi a TST hanno visto un leggero aumento nel 2024 mentre i marchi di massa si sono espansi cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Gli edifici per uffici di TST (come quelli lungo Canton Road o nel complesso Harbour City) godono di una bassa vacanza (~8% jll.com.hk jll.com.hk) grazie alla domanda da parte di aziende di design, sourcing e della Cina continentale. Prospettive: Con la nuova offerta di West Kowloon, il distretto esteso TST/West Kowloon potrebbe formare una grande zona d’affari contigua entro il 2028. Quest’area ha il vantaggio di essere un crocevia – il collegamento ferroviario con Shenzhen/Guangzhou, l’airport express e la vicinanza a Central tramite i tunnel del porto. Ci aspettiamo una crescente domanda di uffici a West Kowloon una volta assorbita l’offerta iniziale, poiché le aziende che vogliono operare tra Hong Kong e il mercato della Cina continentale la troveranno attraente. Anche i progetti residenziali nelle aree vicine (stazione Olympic, stazione Austin) sono richiesti, data la posizione conveniente. Gli investitori dovrebbero osservare quanto rapidamente IGC e altri affitteranno gli spazi – un assorbimento rapido confermerebbe il potenziale di West Kowloon e aumenterebbe il profilo (e i valori) dell’area.
• Nuovi Territori (Nord e Nord-Ovest): I Nuovi Territori sono il fulcro della crescita futura di Hong Kong, grazie al piano della Northern Metropolis. Attualmente, distretti come Yuen Long, Tuen Mun, Tin Shui Wai sono principalmente aree residenziali e industriali arretrate (con alcune eccezioni come la vivace città di Yuen Long). Ma i dati del 2024 hanno già mostrato che queste zone stanno emergendo: Yuen Long e Tuen Mun hanno rappresentato il 34% di tutte le nuove abitazioni private completate nel 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, indicando l’attenzione degli sviluppatori verso i terreni vergini dei NT. I prezzi delle case nei Nuovi Territori sono generalmente più bassi (circa il 30–50% in meno al mq rispetto a Kowloon urbana/HK Island), il che, unito ai nuovi collegamenti di trasporto, sta attirando famiglie più giovani. La futura Northern Metropolis comprenderà luoghi come Kwu Tung (vicino a Lok Ma Chau) – destinato a diventare un grande polo tecnologico e residenziale. Il governo ha iniziato a riorganizzare le aree e a negoziare con Shenzhen per realizzare una zona di innovazione transfrontaliera. Prospettive: Entro il 2028, probabilmente vedremo le prime fasi della Northern Metropolis in costruzione – forse nuove case popolari e il campus tecnologico Lok Ma Chau Loop (dove alcuni edifici sono già in costruzione). Le città di confine potrebbero diventare punti caldi per il mercato immobiliare man mano che le infrastrutture le collegheranno ai centri urbani (ad esempio la nuova MTR Northern Link in fase di pianificazione). Gli investitori con una visione a lungo termine stanno già accumulando terreni o vecchie proprietà di villaggio nel Nord dei NT in previsione di un guadagno. Tuttavia, ci sono dei rischi – lo sviluppo qui significa trasferire villaggi, affrontare questioni ambientali e allinearsi ai piani di Shenzhen, il che potrebbe causare ritardi. Se ben realizzato, il Nord dei NT potrebbe diventare la “Silicon Valley” Shenzhen-HK, stimolando la domanda sia di abitazioni che di uffici (e forse calmierando i prezzi in tutta la città grazie all’aumento dell’offerta). Nel medio termine, distretti come Yuen Long, Sheung Shui, Fanling cresceranno costantemente in popolazione e servizi, riducendo il divario con le aree urbane tradizionali.
• Isola di Lantau & Zona Aeroporto: Lantau ospita l’aeroporto, la porta d’accesso di Hong Kong, e sta vivendo una spinta allo sviluppo. Oltre al progetto a lungo termine Lantau Tomorrow, nel breve periodo è prevista l’espansione di Tung Chung (con migliaia di appartamenti in arrivo entro il 2027) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Inoltre, il Ponte Hong Kong-Zhuhai-Macau, inaugurato nel 2018, ha reso Lantau un luogo strategico per la logistica – sta emergendo una economia da testa di ponte in città come Tung Chung e Sunny Bay, con la prospettiva di parchi logistici e persino proposte per poli di intrattenimento. Prospettive: Il mercato immobiliare di Lantau (ad es. la comunità di espatriati di Discovery Bay, gli appartamenti di Tung Chung) beneficerà del miglioramento della connettività e della crescita dell’aeroporto (progetto Airport City con strutture commerciali, uffici, esposizioni). Tuttavia, gran parte dei terreni bonificati per Lantau Tomorrow non avrà impatto sul mercato prima degli anni 2030. Nel frattempo, gli investitori sono ottimisti su hotel e outlet retail vicino all’aeroporto, aspettandosi una piena ripresa del turismo (l’aeroporto ha gestito un record di 74 milioni di passeggeri prima del COVID; nel 2023 era in ripresa). I piani del governo per sviluppare funzionalità di Smart City su Lantau (ad es. veicoli autonomi nelle nuove aree) potrebbero anche renderla una zona residenziale moderna e attraente in futuro.
• Vecchi distretti urbani (Sham Shui Po, Tokwawan, ecc.): Queste aree con molti edifici datati stanno attraversando una riqualificazione guidata dall’URA. Ad esempio, a Sham Shui Po, sono in arrivo progetti come la ristrutturazione di Mei Ho House e nuovi grattacieli. Kowloon City (To Kwa Wan) ha visto una nuova ondata di condomini dopo la chiusura del vecchio aeroporto di Kai Tak. Questi distretti spesso presentano un mosaico di nuovi condomini di lusso tra vecchi tong lau (palazzine senza ascensore). Prospettive: Offrono opportunità a sviluppatori e investitori boutique per partecipare a riqualificazioni su scala ridotta. Poiché l’URA mette attivamente all’asta i siti, qui emergeranno abitazioni e spazi commerciali più moderni entro il 2028, aumentando il profilo (e i prezzi) di quartieri un tempo considerati “vecchi” o “operai”. Ad esempio, l’apertura della stazione MTR di To Kwa Wan nel 2021 ha già migliorato le prospettive di quell’area. Prevediamo una graduale gentrificazione in queste zone.

In sintesi, la geografia della crescita di Hong Kong si sta espandendo. Sebbene l’Isola e la vecchia Kowloon restino vitali (soprattutto per uffici di classe A e case di lusso), le nuove frontiere a Kowloon East, West Kowloon e nei Nuovi Territori Settentrionali sono dove si concentreranno gran parte delle opportunità e delle attività nei prossimi anni. Le aree emergenti offrono sia rischi più elevati che maggiori potenziali ricompense: il successo dipende dal completamento delle infrastrutture e dalla concretizzazione della domanda. Per gli investitori, un approccio bilanciato potrebbe prevedere il mantenimento di asset core nei distretti principali per la stabilità, investendo selettivamente nei distretti emergenti per il potenziale di crescita (ad es. acquistando spazi retail in un nuovo centro cittadino prima che la popolazione aumenti del tutto). Per gli utenti finali, la varietà di distretti significa più scelte di stile di vita – dalla comodità urbana a più spazio nelle nuove città suburbane – il che rappresenta uno sviluppo positivo dato il vincolo storico di Hong Kong sul territorio.

Opportunità e rischi di investimento

Man mano che il mercato immobiliare di Hong Kong si trasforma nel 2025, gli investitori stanno valutando nuove opportunità rispetto ai rischi persistenti. Di seguito evidenziamo le principali opportunità e i rischi chiave da considerare nell’orizzonte 2025–2028:

Principali opportunità di investimento:

• Rimbalzo nei segmenti ipervenduti: Dopo la correzione degli ultimi anni, alcuni segmenti immobiliari offrono valore. Gli edifici per uffici di alta qualità con valutazioni depresse (soprattutto nelle aree decentralizzate) rappresentano un’occasione per il value investing – gli investitori possono acquisire asset di Grado A a prezzi significativamente inferiori rispetto a pochi anni fa, con la prospettiva di una ripresa degli affitti entro la fine degli anni 2020. Ad esempio, i valori di capitale degli uffici a Kowloon sono fortemente diminuiti e proprietari come le banche stanno iniziando a cedere repossessed office assets hongkongbusiness.hk. Gli investitori più esperti stanno puntando su questi asset in difficoltà o sottoperformanti per riposizionarli o mantenerli a lungo termine. Allo stesso modo, le proprietà commerciali nei distretti turistici (negozi a Causeway, centri commerciali di TST) che hanno subito forti cali degli affitti potrebbero offrire rendimenti elevati se acquistate ora e mantenute fino al pieno ritorno della spesa dei visitatori.
• Hotel e ospitalità: Il settore dell’ospitalità è in ripresa grazie al ritorno del turismo. In particolare, gli hotel hanno rappresentato il 45% del valore totale delle transazioni immobiliari nel Q1 2025 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk – un segnale che gli investitori sono ottimisti sugli hotel. Molti hotel erano in perdita o sono stati riconvertiti durante il COVID (alcuni affittati come quarantena governativa). Ora, con l’aumento dell’occupazione e delle tariffe delle camere, chi investe o acquisisce hotel può trarne beneficio. Ci sono anche opportunità di conversione: alcuni edifici commerciali datati vengono trasformati in hotel per soddisfare la domanda futura. L’impegno del governo di Hong Kong nell’ospitare grandi eventi e attrarre visitatori (ad es. Art Basel, Rugby Sevens, ecc.) sostiene le prospettive. Entro il 2028, Hong Kong potrebbe trovarsi nuovamente a corto di camere d’albergo di qualità, rendendo i prezzi attuali interessanti.
• Logistica e data center: Nonostante una flessione a breve termine, le proprietà logistiche restano fondamentalmente solide. La crescita dell’e-commerce e la riconfigurazione della supply chain manterranno Hong Kong rilevante come centro di distribuzione in Asia. I magazzini moderni offrono buoni redditi e hanno una bassa obsolescenza. Inoltre, i data centers sono molto richiesti dato lo status di Hong Kong come hub dei dati (eccellente infrastruttura di telecomunicazioni e vicinanza alla Cina). Convertire o costruire siti industriali in data center è una nicchia redditizia – le grandi aziende tecnologiche globali e i REIT sono attivamente alla ricerca di spazi. Gli investitori che sanno gestire i requisiti tecnici e le problematiche di fornitura energetica possono accedere a questa classe di asset in crescita con rendimenti stabili a lungo termine (spesso tramite lunghi contratti di locazione a grandi inquilini tecnologici).
• Sviluppo residenziale in nuove aree: I piani aggressivi del governo per l’edilizia abitativa significano che molti terreni saranno messi a disposizione tramite gara d’appalto in nuove aree di sviluppo. Per gli sviluppatori con forte capacità esecutiva, la Northern Metropolis e altre New Towns rappresentano enormi opportunità – progetti su larga scala con potenziali economie di scala. I costi dei terreni in queste aree potrebbero essere inferiori (il governo potrebbe offrire partnership o condizioni favorevoli per garantire il raggiungimento degli obiettivi), e la domanda dovrebbe essere solida dato il fabbisogno abitativo. Inoltre, nel medio termine, se i tassi d’interesse dovessero scendere, i prezzi residenziali potrebbero ricominciare a salire dal 2025 in poi, generando profitti per chi ha acquisito terreni durante la fase di ribasso. Anche per i piccoli investitori, acquistare presto in un distretto emergente (prima della crescita) può portare a un apprezzamento del capitale man mano che arrivano infrastrutture e popolazione.
• Istruzione e immobili specializzati: Un’opportunità un po’ sotto traccia: immobili legati all’istruzione. Colliers prevede una crescente domanda di scuole internazionali, asili e centri di formazione man mano che più famiglie di espatriati e professionisti della Cina continentale arrivano a Hong Kong hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Gli immobili adatti a campus o centri di apprendimento (con ampie superfici, in aree residenziali) potrebbero vedere un aumento dell’interesse degli investitori. Allo stesso modo, le residenze per anziani e le strutture sanitarie probabilmente si espanderanno (dato l’invecchiamento demografico), aprendo nicchie per sviluppi di senior living o edifici per studi medici – segmenti ancora agli inizi a Hong Kong.
• Ristrutturazioni verdi e sostenibili: Gli investitori che si concentrano su ESG (Environmental, Social, Governance) possono aggiungere valore ristrutturando edifici più vecchi secondo standard green. L’impegno di Hong Kong per la sostenibilità comporta incentivi per edifici a risparmio energetico. Modernizzare un vecchio blocco uffici o residenziale (migliore isolamento, sistemi intelligenti) può aumentarne l’attrattiva per gli inquilini e renderlo a prova di futuro rispetto alle probabili imposizioni governative sull’uso dell’energia.

Rischi e sfide principali:

• Rischio di tasso d’interesse e finanziamento: Sebbene i tassi sembrino stabilizzarsi, qualsiasi improvviso aumento dei tassi d’interesse globali colpirebbe direttamente Hong Kong (tramite l’ancoraggio valutario). Tassi elevati aumentano i costi di finanziamento, riducono l’accessibilità per gli acquirenti e possono portare a default e vendite forzate (soprattutto per investitori molto indebitati). I piccoli sviluppatori o investitori con debito a tasso variabile sono vulnerabili se i tassi restano alti più a lungo del previsto. Al contrario, se i tassi scendessero troppo rapidamente e causassero un afflusso improvviso di capitali speculativi, potrebbero rendersi necessarie risposte politiche.
• Rischi Macro Globali e Geopolitici: Hong Kong è estremamente esposta a fattori esterni. Un rallentamento dell’economia globale o della Cina potrebbe far deragliare la ripresa immobiliare locale. Ad esempio: una significativa crisi del mercato immobiliare cinese o una crescita più lenta della Cina continentale possono ridurre gli investimenti dalla Cina continentale nel settore immobiliare di Hong Kong e indebolire la domanda di immobili di lusso. Dal punto di vista geopolitico, le tensioni USA–Cina rappresentano un rischio costante – nuove sanzioni, dazi o restrizioni ai flussi di capitale potrebbero spaventare gli investitori o limitare i movimenti di denaro transfrontalieri. La posizione unica di Hong Kong, ponte tra Oriente e Occidente, la rende sensibile; qualsiasi escalation (guerra tecnologica, questioni sullo stretto di Taiwan) potrebbe portare a maggiore cautela o persino a trasferimenti di espatriati che influenzerebbero l’occupazione degli uffici.
• Cambiamenti Politici e Normativi Locali: Sebbene la situazione politica sia ora stabile, eventuali cambiamenti importanti (come cambi di leadership o inversioni di politiche) potrebbero avere un impatto sul settore immobiliare. Ad esempio, se l’accessibilità abitativa per i residenti non dovesse migliorare, il governo potrebbe subire pressioni per reintrodurre misure di raffreddamento o regole di proprietà più severe (come nuove tasse sugli acquirenti stranieri o tasse di sfitto più incisive). Il ricordo di passati annunci politici improvvisi (come il 15% di imposta di bollo introdotta da un giorno all’altro nel 2012) significa che il rischio politico è sempre presente. Inoltre, se i prezzi delle case dovessero risalire troppo rapidamente, la protesta pubblica potrebbe portare a una stretta normativa – un equilibrio delicato per le autorità.
• Eccesso di Offerta in Alcuni Segmenti: Sebbene nel complesso Hong Kong soffra di scarsità di offerta, una sovraofferta localizzata è possibile. Il settore degli uffici ne è un esempio lampante – troppi nuovi uffici a Kowloon East/West Kowloon potrebbero portare a un eccesso prolungato e mettere sotto pressione finanziaria i proprietari (sebbene i grandi operatori riescano a gestire, i più piccoli o chi possiede un solo immobile potrebbe soffrire). Allo stesso modo, se i progetti Northern Metropolis e Lantau dovessero essere completati come previsto, entro la fine degli anni 2020 potrebbe esserci un eccesso di nuove abitazioni – soprattutto se la crescita demografica non dovesse rispettare le previsioni o se dovesse riprendere l’emigrazione. Un eccesso di offerta limiterebbe prezzi e affitti, riducendo i margini di profitto degli sviluppatori.
• Costi di Costruzione & Lavoro: Costruire a Hong Kong è costoso e richiede tempo. Recentemente, i costi dei materiali da costruzione sono stati volatili a livello globale, e Hong Kong deve anche affrontare una carenza di manodopera qualificata nel settore edile. Ritardi e sforamenti di budget sono comuni nei mega-progetti. Per gli sviluppatori, questo rappresenta un rischio – aggiudicarsi un terreno pubblico a un certo prezzo, per poi vedere i costi di costruzione salire alle stelle, può erodere i margini o addirittura rendere un progetto non sostenibile se il mercato cambia. Il governo sta cercando di mitigare il problema con la prefabbricazione e l’importazione di manodopera, ma resta una sfida che potrebbe rallentare la consegna dell’offerta.
• Stabilità del Cambio Fisso: Si tratta di un rischio a bassa probabilità ma ad alto impatto. Il mercato immobiliare di Hong Kong si basa sull’ancoraggio USD-HKD, che mantiene i tassi d’interesse legati alla Fed e storicamente ha garantito tassi bassi e afflussi di capitale. Se mai ci fossero pressioni sull’ancoraggio (a causa di massicce fuoriuscite di capitali o pressioni politiche), si potrebbe generare instabilità monetaria. Un cambiamento nel regime di cambio fisso comporterebbe una forte rivalutazione degli asset. La maggior parte degli analisti si aspetta che l’ancoraggio regga (è solido dal 1983), ma è un rischio di fondo da tenere presente.
• Oscillazioni del Sentimento di Mercato: Il settore immobiliare a Hong Kong è tanto psicologico quanto fondamentale. Il sentimento negativo – sia dovuto a un improvviso focolaio (come visto nel 2020), a un errore politico o a un evento creditizio – può congelare le transazioni e far scendere rapidamente i prezzi. Al contrario, l’esuberanza può tornare (come visto nelle riprese passate) e gonfiare una mini-bolla. Gli investitori devono navigare attentamente queste oscillazioni, magari tramite la diversificazione o concentrandosi sul rendimento da reddito piuttosto che su semplici operazioni speculative. Il rischio di liquidità è anch’esso reale: nei periodi di ribasso, trovare acquirenti può essere difficile, il che potrebbe intrappolare gli investitori che hanno fatto un eccessivo ricorso alla leva finanziaria aspettandosi vendite rapide.

Nel bilanciare questi aspetti, molti vedono il 2025 come un punto di ingresso interessante nel mercato immobiliare di Hong Kong: i valori sono relativamente bassi e il governo e l’economia stanno fornendo supporto per una ripresa. Ma è il momento per selettività e due diligence. Gli immobili ben posizionati e di qualità dovrebbero sovraperformare quelli secondari (la biforcazione tra asset prime e non-prime potrebbe ampliarsi). Si consiglia agli investitori di stressare i propri investimenti rispetto ai rischi menzionati: ad esempio, il rendimento dell’asset può coprire tassi d’interesse più alti? Esiste un uso alternativo se quello principale non performa?

In definitiva, i fondamentali di Hong Kong – stato di diritto nel commercio, porta d’accesso alla Cina, hub finanziario globale – suggeriscono che, nonostante le recenti sfide, rimane un mercato immobiliare interessante per chi ha una prospettiva di medio-lungo termine. I prossimi anni probabilmente premieranno gli investitori in grado di navigare la volatilità a breve termine mentre si posizionano per la trasformazione della città (tramite Northern Metropolis, integrazione nella Greater Bay Area e un modello economico post-COVID). Una gestione prudente del rischio e l’allineamento con le direttive governative (ad esempio, collaborando su progetti pubblico-privati, adottando sviluppo smart/green) saranno fondamentali per capitalizzare il prossimo capitolo di Hong Kong.

Prospettive di Mercato 2025–2028: Cauto Ottimismo all’Orizzonte

Guardando avanti, il mercato immobiliare di Hong Kong è pronto per una ripresa graduale e un riallineamento nei prossimi 3–4 anni. Il peggio delle conseguenze della pandemia e della correzione indotta dalle politiche sembra alle spalle, ma il ritmo del miglioramento varierà a seconda del settore e dipenderà dalle condizioni macroeconomiche. Ecco una previsione settore per settore fino al 2028:

• Residenziale: Lo scenario di base prevede la stabilizzazione nel 2025, seguita da una crescita moderata dei prezzi nel periodo 2026–2028. Con il mercato immobiliare che ritrova stabilità entro la fine del 2025 (diminuzione dell’inventario, ripresa della domanda), i prezzi delle abitazioni potrebbero registrare aumenti percentuali annui a una cifra, bassa o media, nella seconda parte del decennio. Questo presuppone un certo allentamento dei tassi d’interesse (migliorando l’accessibilità) e una crescita economica costante. È improbabile che si torni agli aumenti annui superiori al 20% degli anni 2010, dato l’intervento del governo sull’offerta e il sentiment ancora in ripresa. Si prevede invece una traiettoria più sostenibile – forse una crescita totale dei prezzi delle abitazioni private nell’ordine di +10% a +15% cumulativi dal 2025 al 2028, con il segmento di lusso che sovraperformerà il mercato di massa. Entro il 2028, i prezzi del mercato di massa potrebbero recuperare i livelli del 2019 (annullando il recente calo), mentre il segmento di lusso potrebbe persino sfidare i massimi precedenti se riprenderà il flusso di ricchezza dalla Cina continentale. I volumi delle transazioni dovrebbero rimanere sani finché la politica resterà favorevole – potremmo vedere circa 60.000+ transazioni all’anno (più delle circa 45–50.000 degli ultimi anni, ma sotto i picchi di 100.000). I principali fattori di incertezza includono: i tassi d’interesse globali (un forte aumento rovinerebbe la ripresa), il successo dei programmi di attrazione di talenti (più popolazione = più domanda abitativa) e l’attuazione della nuova offerta (se il governo immette sul mercato nuove abitazioni più rapidamente del previsto, ciò potrebbe frenare i prezzi). Nel complesso, una prospettiva equilibrata: il mercato immobiliare probabilmente passerà da un mercato favorevole agli acquirenti nel 2023–25 a un mercato più neutrale entro il 2027, con equilibrio tra domanda e offerta all’orizzonte come ha osservato JLL su worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com.
• Uffici: Il settore degli uffici probabilmente affronterà un altro anno o due di debolezza prima di raggiungere un punto di svolta. Il 2025 e l’inizio del 2026 potrebbero vedere ulteriori cali degli affitti (accumulando forse un ulteriore -5%/-10%, oltre ai precedenti ribassi) mentre la nuova offerta raggiunge il picco e la vacanza si avvicina al suo apice intorno al 18–20% hongkongbusiness.hk. Molti contratti in scadenza nel 2025 verranno rinegoziati al ribasso (Fitch prevede riduzioni degli affitti a doppia cifra bassa per questi casi) hongkongbusiness.hk, mantenendo le medie contenute. Tuttavia, entro il 2027, prevediamo che i tassi di vacanza inizieranno a diminuire se la crescita economica continuerà e meno nuovi progetti entreranno nel mercato. La fine degli anni 2020 potrebbe vedere un mercato degli uffici più ristretto man mano che l’eccesso attuale viene assorbito – ma ciò dipende in gran parte dal successo di Hong Kong nell’attrarre aziende (ad esempio, società della Cina continentale che aprono sedi centrali, aziende internazionali che si espandono nella GBA). Supponendo un assorbimento moderato, gli affitti degli uffici di Grado A potrebbero stabilizzarsi intorno al 2026 e potenzialmente aumentare leggermente (diciamo 2-3% l’anno) nel 2027–28, soprattutto negli edifici di pregio. Gli edifici meno prestigiosi potrebbero restare indietro o addirittura essere riconvertiti. I valori capitali dovrebbero seguire gli affitti con un certo ritardo; ci aspettiamo che tocchino il fondo nel 2025–26 e poi si riprendano lentamente. Entro il 2028, affitti e prezzi degli uffici potrebbero essere ancora inferiori al picco del 2019, ma il mercato dovrebbe essere più sano, con una nuova vacanza di equilibrio forse a una cifra alta (dato il persistere del lavoro da remoto). Un’incognita: se le aziende della Cina continentale rientrano in modo aggressivo (ad esempio, le imprese statali che consolidano gli uffici regionali a HK), l’assorbimento potrebbe accelerare e spingere verso una ripresa più forte.
• Retail: La traiettoria per il settore immobiliare retail è cautamente positiva. Il 2025 sarà probabilmente l’anno della stabilizzazione, con lievi cali degli affitti o una performance piatta. Dal 2026 in poi, se il turismo si normalizzerà completamente (potenzialmente raggiungendo oltre 60 milioni di visitatori entro il 2027, avvicinandosi ai livelli pre-crisi), gli affitti retail potrebbero tornare a salire, soprattutto nei principali distretti turistici. Prevediamo che gli affitti dei negozi sulle high street possano aumentare forse del 5–10% complessivo tra il 2026 e il 2028, recuperando parte del terreno perso mentre la vacanza torna a una cifra. Gli affitti dei principali centri commerciali potrebbero vedere una crescita simile o leggermente inferiore, dato che hanno tenuto meglio in precedenza. La ripresa del settore retail sarà sostenuta anche da grandi eventi (la città si sta candidando per eventi come i Gay Games, ecc.) e da grandi attrazioni (Hong Kong Disneyland si sta espandendo, nuove aperture di musei, ecc.). Entro il 2028, gli affitti retail probabilmente saranno ancora inferiori al picco del 2014, ma il mix degli inquilini sarà più diversificato, rendendo forse il settore meno volatile (meno dipendenza da pochi marchi di lusso). Un rischio per questa previsione è il comportamento dei consumatori della Cina continentale: se più turisti cinesi sceglieranno di fare acquisti in patria (con la riduzione dei dazi sulle importazioni di lusso in Cina, hanno meno incentivo a comprare a HK rispetto a prima), Hong Kong potrebbe non recuperare mai completamente i precedenti volumi di vendite di lusso. In tal caso, gli affitti retail potrebbero stabilizzarsi su un nuovo livello normale. Ma il volume complessivo delle vendite dovrebbe essere sano poiché il numero di visitatori e il potere d’acquisto locale aumentano con la crescita economica (le previsioni del governo per le vendite retail indicano una crescita modesta nei prossimi anni, in linea con una più ampia ripresa dei consumi).
• Industriale: Ci aspettiamo che il settore industriale/logistico rimanga relativamente stabile con una tendenza positiva nel medio termine. Dopo un leggero aumento della vacancy e affitti stabili nel 2024–2025, le crescenti esigenze dell’e-commerce, distribuzione regionale per il commercio ASEAN e l’integrazione con la logistica della GBA probabilmente stimoleranno la domanda. Gli affitti industriali potrebbero riprendere una modesta tendenza al rialzo entro il 2026, accumulando potenzialmente una crescita di circa il 5%–10% entro il 2028 rispetto ai livelli attuali, soprattutto per gli spazi di magazzino moderni. La vacancy potrebbe tornare intorno al 5% o meno entro il 2028, man mano che il mercato si riequilibra e vengono completati meno nuovi progetti (dato che il terreno per grandi magazzini è limitato). Inoltre, qualsiasi disattivazione di vecchi edifici industriali per la riqualificazione rimuoverà effettivamente stock, restringendo l’offerta. I valori degli immobili industriali potrebbero crescere più rapidamente degli affitti, poiché la domanda degli investitori è alta – prevediamo una compressione dei cap rate man mano che più capitali (inclusi fondi istituzionali e REIT) inseguono il reddito stabile degli asset logistici. Se i tassi d’interesse scendono, ciò alimenterà ulteriormente l’aumento dei prezzi nel segmento industriale. Entro il 2028, il settore potrebbe essere uno dei migliori in termini di rendimenti totali (affitto + rivalutazione del capitale), a condizione che il commercio globale non subisca gravi interruzioni.
• Segmenti emergenti (Immobiliare Tech/Innovazione): Con la diversificazione di Hong Kong, entro il 2028 potremmo parlare della crescita di parchi tecnologici per uffici (forse l’apertura della prima fase del Lok Ma Chau Loop) e laboratori per le scienze della vita. I piani del governo per sviluppare un hub IT nella Northern Metropolis potrebbero creare una nuova classe di immobili (uffici laboratorio, campus R&S). Questi probabilmente saranno guidati da partnership pubblico-private con attori specifici del settore. Se i piani progrediranno, entro il 2028 potremmo vedere le prime occupazioni di questi spazi, attirando aziende e talenti – un segnale positivo per la base economica della città. Il settore immobiliare legato all’integrazione della Greater Bay Area – come strutture logistiche transfrontaliere, spazi di co-working per aziende della Mainland – diventerà anch’esso più rilevante.

In un’ottica generale, il mercato immobiliare di Hong Kong entro il 2028 probabilmente avrà superato lo shock del COVID e le incertezze politiche dei primi anni 2020, tornando a una traiettoria di crescita moderata in linea con i fondamentali economici. Le azioni del governo suggeriscono che puntano a un “atterraggio morbido” e alla stabilizzazione piuttosto che a un nuovo boom incontrollato: ampia offerta abitativa per contenere prezzi estremi, ma anche misure per garantire che il settore immobiliare resti un investimento attraente.

Gli investitori con un orizzonte a lungo termine rimangono ottimisti: Hong Kong si classifica costantemente come uno dei principali mercati immobiliari dell’Asia per la sua liquidità e lo stato di diritto, e si prevede che ciò continui. Le società finanziarie globali stanno nuovamente espandendosi a Hong Kong (basti vedere le numerose banche che assumono nella gestione patrimoniale per gestire capitali cinesi), il che fa ben sperare per la domanda di uffici e residenze di lusso. Il capitale cinese della Cina continentale, che era più o meno in pausa nel 2020–2022, probabilmente tornerà – se l’economia cinese si stabilizza, gli acquirenti benestanti della Cina continentale potrebbero nuovamente vedere gli immobili di Hong Kong come un rifugio sicuro per gli asset, soprattutto con il confine completamente aperto e con il RMB in indebolimento che rende gli asset di Hong Kong più economici in termini di RMB jll.com.hk jll.com.hk. In effetti, JLL ipotizza che la svalutazione del RMB potrebbe attrarre capitale dalla Cina continentale nel mercato residenziale di Hong Kong jll.com.hk jll.com.hk. Un tale afflusso, se si materializzasse, potrebbe dare una spinta al segmento di fascia alta e persino indurre il governo a monitorare eventuali surriscaldamenti.

Sintesi delle previsioni: Il mercato immobiliare di Hong Kong, in tutti i settori, è destinato a migliorare ma non senza cautela. Gli stakeholder dovrebbero aspettarsi guadagni graduali piuttosto che un boom improvviso, con il 2025 come anno di transizione che prepara il terreno. Entro il 2028, prevediamo:

• Prezzi residenziali moderatamente più alti rispetto al 2025, volumi di vendita sani; le abitazioni restano costose ma leggermente più accessibili rispetto agli anni di picco grazie alla crescita dei redditi e all’aumento dell’offerta abitativa da parte del governo.
• I canoni d’affitto degli uffici probabilmente hanno toccato il fondo e stanno iniziando a salire lentamente; la vacanza è in calo rispetto al picco ma ancora superiore ai minimi storici, con una biforcazione tra le location più richieste (più strette) e quelle in eccesso di offerta (più ampie).
• I canoni d’affitto del retail in ripresa ma ancora inferiori ai massimi storici; il panorama retail è più esperienziale e diversificato.
• Il settore industriale/logistico è solido con bassi tassi di vacanza e importanza crescente nel contesto della GBA; potrebbe essere il primo settore a raggiungere pienamente le performance pre-2019.
• Nuovi distretti (Northern Metropolis ecc.) in fase di sviluppo, che infondono ottimismo per la futura espansione di Hong Kong e offrono opportunità immobiliari oltre il nucleo tradizionale.

Fondamentalmente, molto dipende da condizioni economiche esterne. Se una recessione globale colpisse nel 2026, potrebbe ritardare o attenuare queste riprese. Al contrario, se la riapertura della Cina e l’economia globale superassero le aspettative, il mercato immobiliare di Hong Kong potrebbe superare le nostre previsioni di base. Pertanto, “cauto ottimismo” è la parola d’ordine: ci sono le condizioni per una ripresa, ma il ritmo sarà misurato. Come ha titolato una ricerca, il mercato di Hong Kong ha “prospettive miste” ma con opportunità che emergono man mano che i venti contrari si attenuano hongkongbusiness.hk. L’adattabilità della città è stata dimostrata molte volte, e il suo mercato immobiliare si sta ora adattando a un’era post-pandemica e di revisione delle politiche – una che sembra poggiare su basi più solide e sostenibili in vista del 2028.

Fonti:

• Global Property Guide – Analisi del Mercato Residenziale di Hong Kong 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield – Hong Kong 1H 2025 Market Review and 2H Outlook cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
• JLL – Hong Kong Q1 2025 Preliminary Market Summary jll.com.hk jll.com.hk jll.com.hk
• Hong Kong Business (Colliers) – Prospettive miste per il 2025 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk; Fitch prevede un aumento della vacanza negli uffici hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk
• S&P Global Market Intelligence – Raffreddamento del mercato immobiliare di Hong Kong spglobal.com spglobal.com
• Savills Research – Vendite e locazioni industriali a Hong Kong (mar 2025) savills.com savills.com
• Reuters – La popolazione di Hong Kong in leggero aumento nel 2024 reuters.com reuters.com
• Altri: dati del Dipartimento di Valutazione e Stima tramite GlobalPropertyGuide globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, Ente del Turismo di HK tramite notizie hongkongfp.com, e comunicati/info stampa governativi globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com per dettagli su politiche e pianificazione.