Immobiliare a Seoul 2025: Prezzi alle Stelle, Politiche Coraggiose e Prospettive per Gangnam e Oltre

Il mercato immobiliare di Seoul è sotto i riflettori nel 2025, con i prezzi degli appartamenti in forte aumento nei suoi distretti più ambiti, nuovi mega-progetti che stanno ridisegnando lo skyline e i responsabili politici che corrono ai ripari per tenere sotto controllo il boom. In questo rapporto, analizziamo i settori residenziale e commerciale del mercato immobiliare di Seoul – esaminando le condizioni attuali del mercato, le tendenze dei prezzi, le opportunità calde di investimento, gli interventi governativi, i prossimi progetti infrastrutturali e le previsioni degli esperti. Dai valori stellari degli appartamenti di Gangnam ai piani ambiziosi per torri di 100 piani a Yongsan, ecco uno sguardo approfondito su cosa sta succedendo ora e su cosa aspettarsi nei prossimi anni.

Panoramica del Mercato: una storia di due mercati nel 2025

Il mercato immobiliare di Seoul nel 2025 è caratterizzato da una robusta crescita nell’area metropolitana a fronte di una performance stagnante nel resto della Corea del Sud. I prezzi delle abitazioni a Seoul sono rimbalzati con forza, mentre in altre zone il mercato langue. All’inizio del 2025, l’indice nazionale dei prezzi delle abitazioni della Bank of Korea segnava un aumento annuo di appena 0,31% (un leggero calo considerando l’inflazione), ma questa cifra nazionale maschera una netta divisione regionale globalpropertyguide.com. I prezzi delle case a Seoul sono cresciuti del 3,63% nell’ultimo anno, guidando l’aumento dell’1,68% nell’area metropolitana, mentre molte città provinciali hanno continuato a registrare prezzi stabili o in calo globalpropertyguide.com. Di fatto, il mercato abitativo di Seoul ha ormai segnato oltre una dozzina di settimane consecutive di crescita dei prezzi nel 2025, il suo slancio più rapido dalla primavera koreajoongangdaily.joins.com. Il vigore iniziato nei tre distretti ultra-costosi di “Gangnam” si sta diffondendo in altre zone come Mapo, Yangcheon e Gangdong, segnalando un rally sempre più ampio koreajoongangdaily.joins.com.

Questa polarizzazione sottolinea la supremazia di Seoul: gli immobili nella capitale raggiungono un enorme premio rispetto al resto del paese. Il prezzo medio di un nuovo appartamento a Seoul si aggira intorno a ₩13,4 milioni al m² (~9.300 $), più di 2,3 volte la media nazionale di ₩5,76 milioni globalpropertyguide.com. In effetti, la Corea del Sud vanta ora il divario più ampio sui prezzi delle abitazioni tra grandi città metropolitane e piccoli centri tra tutti i paesi OCSE globalpropertyguide.com. Un appartamento di lusso a Seoul può facilmente costare oltre ₩2 miliardi (circa 1,5–2 milioni di dollari), mentre una casa di dimensioni simili in città secondarie costa una frazione di quella cifra. La tabella qui sotto evidenzia i prezzi medi stimati degli appartamenti nei principali distretti di Seoul rispetto alla media cittadina:

Distretto (Seoul)	Prezzo medio appartamento (2025)₩/m²
Gangnam-gu (sud)	₩25.000.000 bambooroutes.com
Seocho-gu (sud)	₩22.000.000 bambooroutes.com
Yongsan-gu (centrale)	₩20.000.000 bambooroutes.com
Songpa-gu (sudest)	₩17.000.000 bambooroutes.com
Mapo-gu (nordovest)	₩15.000.000 bambooroutes.com
Media Seoul	~₩10.000.000 bambooroutes.com

Fonte: analisi Bamboo Routes, ottobre 2024 (stime per il 2025).

Come si vede sopra, Gangnam resta l’area più costosa, con valori medi degli appartamenti circa 2,5 volte la media cittadina. Anche altri distretti benestanti come Seocho, Yongsan e Songpa superano di gran lunga la media, mentre Mapo – pur risultando relativamente più “accessibile” – rimane comunque sopra il benchmark cittadino. Queste disparità di valore sono in aumento, riflettendo la preferenza degli acquirenti per le zone centrali di Seoul e mostrando il forte squilibrio tra domanda e offerta nella capitale.

Dal lato della domanda, diversi fattori stanno alimentando il boom di Seoul. I tassi di interesse dovrebbero scendere nel 2025, con la Banca di Corea orientata verso una politica più accomodante, il che ha migliorato il sentiment degli acquirenti cbre.com. Gli investitori, prevedendo i tagli dei tassi, si sono affrettati ad accendere mutui prima che entrassero in vigore nuove restrizioni sui prestiti koreajoongangdaily.joins.com. Allo stesso tempo, affitti e prezzi degli immobili in costruzione sono in crescita, aumentando la pressione a comprare subito tra chi desidera acquistare casa koreajoongangdaily.joins.com. Di conseguenza, il volume delle compravendite a Seoul è schizzato – a maggio 2025, le transazioni di appartamenti erano sulla buona strada per raggiungere le 7.000–8.000 unità, un netto balzo rispetto ai mesi precedenti, anche nei distretti sottoposti alle regole più rigide koreajoongangdaily.joins.com. Questo fermento suggerisce che la domanda repressa si sta finalmente liberando, con gli acquirenti che si adattano alla nuova realtà di tassi più bassi e al timore di “perdere il treno” dei futuri aumenti dei prezzi.

Nel frattempo, al di fuori di Seoul, i mercati immobiliari restano freddi. Fuori dalla regione della capitale, il 2025 segna il terzo anno consecutivo di calo dei prezzi in molte grandi città globalpropertyguide.com. Ad esempio, i valori degli appartamenti a Busan, Daegu e in altre principali metropoli sono ancora in discesa dell’1–4% su base annua globalpropertyguide.com. In sintesi: la ripresa del mercato immobiliare di Seoul è stata molto localizzata, a vantaggio dei distretti di pregio in modo sproporzionato e ampliando il divario di ricchezza urbano-rurale. Ora l’appartamento medio a Seoul costa 3,5 volte più che a Busan, rispetto a un rapporto di 2,1 volte dieci anni fa koreajoongangdaily.joins.com. Questa divergenza pone un dilemma politico mentre il paese è alle prese con i temi dell’equità abitativa.

Tendenze del settore residenziale nel 2025

Crescita dei prezzi e traiettoria di recupero

Dopo una breve correzione tra il 2022 e il 2023, i prezzi residenziali di Seoul sono tornati a salire. Gli analisti di settore osservano che il mercato abbia probabilmente toccato il minimo all’inizio del 2023 globalpropertyguide.com. A febbraio 2025, l’indice dei prezzi delle case a Seoul era salito di quasi il 4% su base annua globalpropertyguide.com, e nei mesi primaverili successivi il ritmo di crescita è ulteriormente accelerato. In particolare, aprile 2025 ha segnato la 12esima settimana consecutiva di aumenti dei prezzi degli appartamenti a Seoul world.kbs.co.kr. Durante quel mese, i valori nei lussuosi distretti di Gangnam, Seocho e Songpa crescevano tra +0,13% e +0,18% a settimana – battendo l’aumento medio settimanale cittadino dello 0,08% world.kbs.co.kr. Importante notare che il rimbalzo dei prezzi si è esteso: distretti come Seongdong, Mapo, Yongsan, Yangcheon e Gangdong hanno registrato incrementi superiori alla media ad aprile (tra lo 0,11 e lo 0,17% settimanale) con la fiducia degli acquirenti che si è diffusa oltre i confini di Gangnam world.kbs.co.kr.

Questo costante recupero a Seoul contrasta con la perdurante debolezza in altre regioni. Al primo trimestre del 2025, i prezzi delle case in tutta la Corea, esclusa Seoul, continuavano a diminuire leggermente in media globalpropertyguide.com. Infatti, i mercati fuori dall’area della capitale hanno visto i prezzi scendere di circa lo 0,04% ad aprile, anche se la Seoul vera e propria è cresciuta world.kbs.co.kr. La resilienza di Seoul (e della sua cintura di pendolarismo nella provincia di Gyeonggi) in mezzo alla stagnazione nazionale evidenzia il “effetto calamita” della capitale: il lavoro, i servizi e le prospettive di investimento continuano ad attirare persone e capitali nell’orbita di Seoul. Dal punto di vista demografico, il flusso della popolazione verso la città e la riduzione della dimensione media dei nuclei familiari sostengono la domanda di abitazioni, anche mentre la popolazione complessiva della Corea invecchia e diminuisce. I principali istituti e esperti si mostrano cautamente ottimisti riguardo alle prospettive del mercato abitativo di Seoul. Il Korea Housing Institute prevede che dopo il minimo raggiunto nel 2023, i prezzi delle case entreranno in una fase di ripresa entro metà 2025, con l’area metropolitana di Seoul attesa in aumento di circa lo 0,8% nel 2025 (la sola città di Seoul +1,7%) globalpropertyguide.com. Le previsioni private sono persino più ottimiste: secondo gli analisti immobiliari, l’incremento annuale dei prezzi a Seoul si aggirerà intorno al 3–5% nei prossimi anni, salvo grandi shock bambooroutes.com. Nei quartieri più richiesti, l’aumento potrebbe essere anche superiore – i distretti di pregio come Gangnam, Seocho e Yongsan hanno registrato rialzi dei prezzi anche fino al ~7% annuo recentemente bambooroutes.com. Il consenso è che l’elevata domanda e l’offerta limitata continueranno a esercitare una pressione al rialzo sui valori, anche se le misure di raffreddamento del governo potrebbero moderare la velocità dell’aumento bambooroutes.com. Nessuno prevede un vero e proprio crollo dei prezzi a Seoul in questa fase; il dibattito riguarda piuttosto quanto in alto e quanto velocemente saliranno i prezzi nei prossimi anni.

Stretta sull’Offerta e Nuove Costruzioni

Uno dei fattori fondamentali del mercato immobiliare di Seoul è la cronica carenza di offerta nelle aree più desiderate. L’offerta di nuove abitazioni fatica a tenere il passo con la domanda da anni, e anche i grandi boom edilizi hanno appena scalfito il deficit. A metà degli anni 2010, la realizzazione di un numero record di abitazioni (ad esempio 626.000 nuove unità nel 2018) ha portato solo un sollievo temporaneo globalpropertyguide.com. Successivamente, le nuove costruzioni sono diminuite, e nel 2025 l’offerta annuale a livello nazionale (circa 400.000 unità) non soddisfa la domanda stimata per circa 50.000 unità all’anno, provocando un deficit cumulato di circa mezzo milione di abitazioni entro il 2025 globalpropertyguide.com. A Seoul – città matura e con limiti fisici di spazio – aggiungere nuove abitazioni è particolarmente difficile. Sono in corso riqualificazioni di vecchi appartamenti e progetti “new town” nelle periferie, ma i quartieri più ambiti offrono pochissimo spazio per costruire, assicurando così valore di scarsità alle proprietà esistenti. Il governo ha avviato misure per aumentare la costruzione di abitazioni, ma i progressi sono lenti. Sebbene le autorità abbiano snellito i processi di approvazione e tentato di velocizzare la riqualificazione urbana, questi interventi non hanno ancora prodotto un significativo incremento dell’offerta globalpropertyguide.com. Gli sviluppatori si scontrano con ostacoli come l’aumento dei costi di costruzione, criteri di prestito più severi e l’opposizione dei residenti in alcune aree di riqualificazione. Pertanto, lo squilibrio tra domanda e offerta di case a Seoul resta irrisolto, suggerendo che gli acquirenti continueranno a lottare tra loro per i pochi immobili disponibili – una situazione che alimenta la forza dei prezzi, a meno di un brusco rallentamento dell’economia. Un segnale positivo arriva dalla spinta per nuove abitazioni in affitto. Ad agosto 2024 il governo ha annunciato un Piano per l’Offerta di Alloggi in Affitto che mira ad aumentare le locazioni a lungo termine e i progetti di build-to-rent globalpropertyguide.com. Questo piano ha allentato alcune restrizioni per i proprietari aziendali – per esempio allentando i limiti sui canoni e offrendo sgravi fiscali – per attirare investitori istituzionali nel mercato degli affitti globalpropertyguide.com. Ne è seguito anche che alcune grandi società finanziarie e immobiliari hanno iniziato a creare fondi per acquisizione di abitazioni in affitto pdf.savills.asia. Ci si aspetta che la gestione professionale degli appartamenti in affitto possa aumentare le possibilità per gli inquilini e alleggerire la pressione sul mercato degli acquirenti (dato che più persone potrebbero scegliere la locazione se i canoni risultassero accessibili e le soluzioni di qualità). Il contratto di locazione mensile (wolse) sta in effetti diventando più comune rispetto al tradizionale contratto con deposito unico (jeonse) globalpropertyguide.com. Dopo il picco del 2021–2022, i prezzi del jeonse sono diminuiti e molti proprietari hanno preferito il canone mensile, spinti anche dai tassi d’interesse più alti che hanno reso meno attraenti i depositi consistenti. Questa transizione dal jeonse al wolse, sostenuta dagli incentivi governativi, sta creando una nuova classe di asset per gli investitori e potrebbe, nel tempo, moderare un poco la domanda di acquisto offrendo un’alternativa concreta in affitto.

Misure Politiche e Interventi del Governo

Il costo delle abitazioni in impennata – specie nei quartieri d’élite di Seoul – ha spinto a un intervento aggressivo del governo nel 2025. Nel tentativo di frenare gli acquisti speculativi e il “flipping”, le autorità hanno reintrodotto un severo Sistema di Permesso per le Transazioni Fondiarie nella capitale. Da marzo 2025, interi distretti di Gangnam, Seocho, Songpa e Yongsan – i quartieri più costosi di Seoul – sono stati designati come “zone con permesso” per la vendita di appartamenti donga.com. In queste aree, chi desidera acquistare un appartamento oltre una certa dimensione deve ottenere l’approvazione preventiva dall’ufficio distrettuale e impegnarsi a detenere e risiedere nell’unità per almeno 2 anni donga.com. Le transazioni che riguardano immobili già locati (ad esempio acquisti con un affittuario jeonse già presente – una pratica speculativa comune chiamata “gap investment”) sono essenzialmente vietate nel semestre di designazione donga.com donga.com. Gli atti di compravendita non approvati possono essere annullati e i contraenti rischiano sanzioni penali (fino a 2 anni di reclusione o una multa fino al 30% del valore del terreno) donga.com. Queste zone con permesso – la prima volta che interi distretti vengono designati così sotto una normativa che risale agli anni ’70 – dimostrano tutta la gravità con cui i policy maker considerano il boom di prezzi nei “Gangnam 3” e a Yongsan. I funzionari hanno dichiarato che l’impennata dei prezzi a Gangnam, Seocho e Songpa alimentava la crescita in tutta Seoul, rendendo necessarie misure d’emergenza donga.com. Questa misura, tuttavia, è arrivata dopo un continuo rimbalzo normativo. Solo un mese prima il Comune di Seoul aveva eliminato una restrizione simile (nel febbraio 2025) per alcuni quartieri, per poi reintrodurre una regola ancora più ampia poche settimane dopo donga.com donga.com. I critici sostengono che questi continui cambi di politica abbiano generato incertezza sul mercato donga.com. “Da quando sono state allentate le restrizioni il mercato è diventato più confuso, ci si aspetta tagli ai tassi di interesse e le transazioni aumentano,” ha sottolineato un economista, che ha accusato il governo di aver fatto marcia indietro all’improvviso minando la fiducia pubblica donga.com. Infatti, nonostante le regole più rigide, gli acquisti sono persino aumentati proprio in questi distretti iper-controllati – e ora registrano prezzi di vendita da record, nonostante il sistema dei permessi koreajoongangdaily.joins.com. Questo suggerisce che gli acquirenti più determinati riescano a trovare modi per aggirare o attendere la fine delle restrizioni, soprattutto chi acquista per viverci e può soddisfare il requisito di residenza.Oltre a limitare le transazioni, il governo ha anche preso di mira il finanziamento abitativo per contenere la speculazione. Gli organi di vigilanza finanziaria coreani hanno ulteriormente rafforzato le regole sul Debt Service Ratio (DSR) alla fine del 2024, rendendo più difficile per gli acquirenti altamente indebitati ottenere prestiti globalpropertyguide.com. Le banche devono ora “stress testare” la capacità dei mutuatari di rimborsare a tassi d’interesse futuri più elevati, riducendo di fatto l’importo massimo dei prestiti per chi ha debiti esistenti globalpropertyguide.com. Questi provvedimenti macroprudenziali puntano a evitare che le famiglie si sovraespongano con i mutui e a raffreddare le guerre d’asta alimentate dal credito. Tuttavia, si è riscontrato un effetto collaterale inatteso: mentre le principali banche di Seul hanno limitato i prestiti, alcuni mutuatari si sono rivolti a finanziarie secondarie e banche regionali, generando un “effetto palloncino” dove il credito si è semplicemente spostato fuori dai canali tradizionali globalpropertyguide.com. I decisori politici stanno quindi percorrendo una linea sottile, cercando di attenuare la domanda speculativa senza soffocare gli acquisti reali degli utenti finali o innescare una stretta creditizia. Sul fronte dell’offerta, come accennato, le autorità stanno puntando su strategie di lungo periodo come l’espansione dell’offerta abitativa e lo sviluppo di nuove città. L’amministrazione del presidente Yoon Suk-yeol (2022–2025) si è in gran parte allontanata dall’approccio della precedente legislatura basato su forti tasse e regolamentazioni, preferendo invece la deregolamentazione per stimolare le costruzioni. La Corea del Sud ha però vissuto un cambio politico nel 2025: verso metà anno, la nuova amministrazione ha dichiarato che avrebbe evitato politiche abitative punitive (come pesanti tasse sui pluriproprietari) che in passato hanno avuto conseguenze indesiderate koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. La nuova leadership ha segnalato una svolta verso l’incremento dell’offerta e la fiducia nel mercato. “Non cercheremo di controllare i prezzi attraverso la leva fiscale,” ha dichiarato il presidente Lee Jae-myung, sottolineando che l’aumento dello stock abitativo e la riforma della normativa saranno i cardini della politica abitativa futura koreajoongangdaily.joins.com. Questa linea politica, se mantenuta, potrebbe farci assistere a meno misure di controllo dei prezzi estemporanee e a politiche pro-offerta più coerenti nei prossimi anni, attenuando così alcune pressioni nel lungo termine. Per il momento, acquirenti e investitori immobiliari di Seul devono districarsi tra una rete di regole complesse – dai limiti di proprietà in alcune zone, al credito più rigido, agli incentivi fiscali per chi compra casa per la prima volta. (In particolare, esistono programmi governativi che offrono tassi agevolati sui mutui ai giovani e ai “primi acquirenti”, per favorire l’accesso all’abitazione bambooroutes.com.) L’efficacia di questi strumenti è mista: possono rallentare la speculazione, ma come ha dimostrato il 2025, non riescono a sopprimere del tutto la domanda in un mercato trainato dal bisogno reale (e dalla paura di prezzi ancora più alti in futuro). L’accessibilità abitativa resta un problema serio – nonostante gli sforzi normativi, il prezzo mediano di un appartamento a Seul è vicino ai massimi storici e il rapporto prezzo-reddito è tra i peggiori al mondo reuters.com. Risolvere il problema richiederà un delicato equilibrio tra contenere la domanda (senza far crollare il mercato) e aumentare l’offerta (senza eccedere nelle aree meno dinamiche).

Mercato degli affitti e rendimenti

Anche il mercato degli affitti a Seul sta cambiando. Il sistema jeonse – in cui gli inquilini versano un grosso deposito (spesso il 50–70% del valore dell’immobile) anziché pagare un affitto mensile – è da tempo uno dei capisaldi del settore immobiliare coreano. Negli ultimi anni, però, gli affitti mensili hanno guadagnato terreno, soprattutto tra i giovani che non possono permettersi grandi somme iniziali. Tra il 2024 e il 2025, molti proprietari preferiscono l’affitto mensile o una formula “quasi-jeonse” (deposito ridotto + rate mensili), poiché i tassi d’interesse elevati rendono meno conveniente detenere grandi cauzioni. Le politiche del governo a favore della locazione sostengono ulteriormente questo cambiamento globalpropertyguide.com. Per chi affitta significa avere più opzioni, ma anche la fine di quegli affari “jeonse” ultra-economici che dopo il deposito consentivano di vivere praticamente “gratis”.

I rendimenti degli affitti a Seul restano notoriamente bassi, riflesso dei prezzi elevati di acquisto. I rendimenti lordi degli appartamenti si aggirano appena intorno al 2–3% annuo bambooroutes.com, molto meno rispetto ad altre grandi città o ad alternative d’investimento. Molti proprietari, storicamente, hanno accettato rendimenti bassi confidando nell’apprezzamento del capitale (e riutilizzando i depositi jeonse come capitale d’investimento). Con il governo che ora invita gli investitori istituzionali a entrare nel mercato degli affitti, potremmo vedere un approccio più imprenditoriale ai ritorni locativi, ma per il momento Seul resta un mercato a basso rendimento e forte guadagno in conto capitale. Questa dinamica è una delle ragioni per cui la domanda speculativa può attecchire – si investe confidando nella crescita dei prezzi, non nelle entrate da affitto. È anche il motivo per cui gli aumenti degli affitti tendono a inseguire, spesso in ritardo, quelli dei prezzi di vendita: chi affitta semplicemente non può permettersi di pagare livelli che garantirebbero rendimenti adeguati su appartamenti da miliardi di won.

Immobiliare commerciale: Uffici, Retail e oltre

Sebbene i titoli dei giornali riguardino spesso il mercato residenziale, il settore immobiliare commerciale di Seul nel 2025 sta vivendo cambiamenti rilevanti. Nel complesso, il mercato commerciale della città ha mostrato resilienza sia nelle fasi di crescita che in quelle di rallentamento economico, continuando ad attirare investitori sia nazionali che stranieri. Analizziamo il mercato degli uffici e quello retail, nonché i trend nella logistica e nei volumi di investimento.

Mercato degli uffici: Alti livelli di occupazione e crescita costante

Il mercato degli uffici a Seul rimane solido nel 2025, sostenuto da una limitata nuova offerta nei principali distretti d’affari e da una domanda aziendale che resta vigorosa. Il tasso di sfitto degli uffici di Classe A è eccezionalmente basso – circa 2,6% nel primo trimestre 2025, praticamente invariato rispetto all’anno precedente cbre.com. Gli spazi di pregio nei quartieri principali come il centro storico (Jung-gu/Jongno), il Gangnam Business District (Teheran-ro) e il distretto finanziario di Yeouido sono quasi completamente occupati. I proprietari stanno sfruttando questa situazione di mercato teso: i canoni medi richiesti per gli uffici Classe A sono cresciuti di circa l’1,5% trimestre su trimestre nel Q1, arrivando a ₩38.700/m² al mese (circa 30 dollari al m²) cbre.com. Gli incentivi rimangono ridotti: i mesi gratis concessi sono inferiori a uno per ogni anno di contratto mediamente – segno che, grazie alla scarsità di spazi, i proprietari restano in posizione di forza nelle trattative cbre.com.

Chi osserva il mercato prevede un raffreddamento dell’attuale calore del settore uffici nel medio periodo, ma non una vera inversione. L’agenzia Savills prevede che la crescita dei canoni degli uffici di pregio si ridurrà a circa il 2–4% nel 2025, rispetto agli aumenti più marcati degli anni precedenti pdf.savills.asia. Questo anche perché sta finalmente arrivando nuova offerta dopo anni di scarsità. In particolare, importanti sviluppi uffici fuori dai tradizionali “big 3” distretti stanno facendo il loro ingresso sul mercato. Per esempio, Magok, un polo tecnologico emergente nella Seul occidentale, vede l’apertura di nuovi complessi che attirano aziende cbre.com. Con l’arrivo di spazi moderni in zone come Magok (e Pangyo o Sangam Digital Media City nella periferia), alcune società stanno trasferendo o espandendo lì le proprie attività, allentando la pressione nella Seul centrale. In ogni caso, anche se il tasso di sfitto dovesse salire dai livelli attuali – 2–3% – si prevede solo un modesto incremento, forse intorno al 3,5%; gli uffici di pregio di Seul dovrebbero dunque restare un mercato favorevole ai proprietari anche nei prossimi anni pdf.savills.asia.

Vale la pena menzionare alcuni importanti progetti di uffici e tendenze che stanno plasmando questo settore:

Sfondo di Gangnam e Jongno: Gli indirizzi di affari più prestigiosi (ad esempio il GFC a Yeouido o le torri a Gwanghwamun) continuano ad avere una quasi totale assenza di spazi vuoti e affitti premium. A Gangnam, il progetto del Global Business Center (GBC) del gruppo Hyundai Motor – inizialmente concepito come un grattacielo di 105 piani – è stato rivisto in un complesso di torri leggermente più basse, con una prevista accelerazione della costruzione. Una volta completato, tra il 2026 e il 2027 circa, il GBC aggiungerà notevoli spazi ufficio (e per congressi) a Samseong-dong, rafforzando lo status di Gangnam come polo commerciale. Questo dovrebbe assorbire parte della domanda insoddisfatta da aziende in cerca di ampi spazi contigui nel sud di Seul.
Decentralizzazione verso nuovi poli: Il governo cittadino di Seul ha incentivato lo sviluppo di nuovi hub di business per decentralizzare la crescita. Magok (Seul ovest, vicino all’Aeroporto di Gimpo) è uno di questi poli, oggi sede di centri di R&S e campus aziendali per aziende tecnologiche e biotecnologiche. Anche la Digital Media City (DMC) a Mapo/Sangam si concentra su media e intrattenimento. Sebbene queste aree siano fuori dal centro tradizionale, la loro crescita attira inquilini che altrimenti avrebbero ulteriormente saturato il mercato centrale. Ad esempio, se una grande azienda IT si trasferisce in un campus progettato ad hoc a Magok, libera spazio nella CBD per altri. Nel tempo, questo approccio al “mercato degli uffici multi-centro” aumenterà la flessibilità, anche se il centro di Seul rimarrà molto richiesto.
Rendimenti stabili: Per gli investitori, i tassi di capitalizzazione degli uffici a Seul sono rimasti relativamente stabili anche se gli affitti sono aumentati, il che significa che i prezzi sono saliti. I tassi di capitalizzazione degli uffici prime si aggirano attorno al 4,5% e dovrebbero restare stabili nel 2025 cbre.com. Con i tassi d’interesse che hanno raggiunto il picco e probabilmente scenderanno, il divario tra cap rate e costi di finanziamento migliorerà, sostenendo i valori. Molti investitori internazionali (fondi sovrani, private equity, ecc.) tengono d’occhio Seul per un reddito stabile a lungo termine, anche se i rendimenti contenuti e la forte concorrenza per gli asset rendono rari i grandi affari.

In sintesi, il settore degli uffici di Seul nel 2025 è caratterizzato da bassi livelli di sfitto, crescita moderata degli affitti e una nuova offerta selettiva. Le aziende sono cautamente ottimiste: il contesto economico è di una crescita del PIL più lenta, ma i tagli attesi ai tassi di interesse e l’espansione del settore tecnologico mantengono positiva la domanda di spazi ufficio cbre.com. Salvo shock esterni, le prospettive sono di un mercato equilibrato, con i proprietari che mantengono il vantaggio, soprattutto nelle posizioni di pregio.

Retail e Ospitalità: Ripresa con una Riserva

Il mercato immobiliare retail di Seul ha vissuto una vera e propria montagna russa, colpito prima dalla pandemia e ora impegnato a navigare un panorama di consumi decisamente cambiato. Nel 2025, il settore mostra segnali di ripresa, in particolare nei distretti dello shopping turistico, ma deve anche affrontare ostacoli legati all’e-commerce e alla prudenza nella spesa dei consumatori.

Le vendite retail complessive in Corea sono in lenta crescita: per gennaio-febbraio 2025, le vendite al dettaglio nazionali sono cresciute di circa lo 0,9% su base annua cbre.com, segno di una crescita moderata. L’elevata inflazione e la crescita economica più rallentata hanno reso i consumatori più attenti ai prezzi, dando origine alla tendenza “value-for-money” cbre.com. Ciò favorisce discount, marchi economici e piattaforme dell’usato, mentre anche il retail ultra-lusso trova la sua nicchia (grazie a facoltosi coreani e cinesi). Il retail di fascia media, invece, è sotto pressione.

Nei famosi quartieri dello shopping di Seul, il traffico pedonale è in ripresa grazie al ritorno dei turisti. Dopo la riapertura delle frontiere, zone come Myeongdong, Dongdaemun e Insadong – duramente colpite durante il COVID-19 – sono tornate animate dai visitatori stranieri. I mercati tradizionali e le vie principali, che dipendono dai turisti, stanno registrando rialzi negli affitti e nelle occupazioni man mano che duty free e negozi di cosmetici vedono salire le vendite. Ad esempio, la vacancy di Myeongdong, schizzata nel 2020, è scesa ora che brand globali e nuovi operatori food & beverage occupano gli spazi, puntando su un pieno rilancio del turismo. Il Governo Metropolitano di Seul ha anche investito nella rivitalizzazione delle aree commerciali (progetti di abbellimento, marketing turistico), favorendo ulteriormente la ripresa cbre.com.

Detto questo, non tutto il retail è uguale. I centri commerciali di quartiere e i piccoli proprietari riferiscono che i consumatori sono ancora cauti: con l’inflazione alta, le persone riducono gli acquisti e le uscite a mangiare cbre.com. Il retail esperienziale (intrattenimento, caffè, fitness, ecc.) è ormai cruciale per attirare visitatori. L’ascesa dello shopping online in Corea (uno dei Paesi più connessi al mondo) significa che l’e-commerce continuerà a porre un tetto alla crescita retail. Molti retailer hanno ridotto la superficie dei negozi fisici, oppure adottato formule “showroom” integrate all’online.

In sintesi, il mercato immobiliare retail di Seul nel 2025 è spaccato in due: le vie commerciali turistiche e del centro sono in ripresa – beneficiando della domanda accumulata di viaggi – mentre retail secondario soffre ancora di elevata vacancy e della necessità di reinventarsi. Il settore alberghiero segue la stessa tendenza. Gli hotel a Seul godono di occupazioni più alte col ritorno dei viaggiatori internazionali, e l’interesse per investimenti alberghieri è rinato dopo una pausa. Zone intorno alle principali attrazioni turistiche (Jongno, Myeongdong, COEX di Gangnam) vedono nuovi progetti e ristrutturazioni alberghiere per intercettare la domanda. Nel frattempo, gli operatori restano vigili verso eventuali crisi economiche globali o recrudescenze pandemiche che potrebbero bloccare di nuovo i viaggi. Ma, per ora, l’outlook per retail/ospitalità è prudentemente positivo: gli affitti retail tradizionali si stanno stabilizzando, e asset ben posizionati vedono una domanda rinnovata.

Logistica e Industriale: Ampia Offerta ma Alta Domanda

Il comparto immobiliare logistico – magazzini, centri distributivi e fulfillment center – ha vissuto un boom durante l’ascesa dell’e-commerce durante la pandemia. Gli sviluppatori hanno corso per costruire moderni centri logistici nei dintorni di Seul, e probabilmente ne hanno costruiti troppi, troppo in fretta. Nel 2024, un’ondata di nuovi magazzini ha raggiunto il mercato, facendo schizzare i tassi di vacancy. A fine 2024, la vacancy logistica totale era salita attorno al 23% – un livello elevato per un settore che era praticamente saturo pochi anni prima cbre.com.

Ora, nel 2025, la situazione sta iniziando a migliorare gradualmente. Nel Q1 2025, sono stati consegnati quattro nuovi magazzini logistici di Grado A (per un totale di circa 221.500 m²), ma circa il 30% di quei nuovi spazi era già stato preaffittato al momento della conclusione lavori, segno di domanda costante cbre.com. Nel Q1 sono stati affittati in totale 178.000 m², contribuendo a ridurre la vacancy fino a circa il 22% (dal 23%) cbre.com. Tuttavia, il mercato è spaccato: i magazzini a temperatura controllata hanno tassi di vacancy assai più alti (circa 40%) rispetto a quelli asciutti (16%) cbre.com, dato che l’offerta di cold chain è aumentata rapidamente e richiede più tempo per essere assorbita. Nel corso del 2025, gli esperti prevedono che la vacancy scenderà gradualmente man mano che la nuova offerta sarà assorbita da operatori logistici terzi (3PL), aziende retail e produttori. È probabile che occorrano ancora uno o due anni per riempire completamente lo spazio in eccesso, a condizione che non vi siano ulteriori surplus.

Dal punto di vista degli investimenti, il real estate logistico in Corea ha attirato un enorme interesse (con compressione dei cap rate) durante il boom dell’e-commerce. Ora, con vacancy più alta e tassi di capitalizzazione in aumento a livello globale, gli investitori sono più selettivi. C’è un divario maggiore di rendimento a seconda della qualità dell’asset e della posizione cbre.com. I magazzini core con buoni inquilini e vicini a Seul (ad esempio lungo i corridoi autostradali di Gyeonggi) sono ancora ricercati, mentre gli sviluppi speculativi in province lontane faticano a trovare acquirenti o ottengono prezzi più bassi. Nel complesso, i fondamentali del settore (crescita delle vendite online, necessità di reti di consegna sempre più rapide) restano solidi, quindi le prospettive di lungo periodo per la logistica sono positive, ma nel breve la situazione favorisce gli affittuari fino al riassorbimento degli spazi in eccesso.

Mercato degli Investimenti: Volumi in Ripresa

Dopo un periodo debole nel 2022–2023 dovuto all’impennata dei tassi d’interesse, gli investimenti nel real estate commerciale in Corea stanno recuperando nel 2025. Infatti, nel Q1 2025 si sono registrati circa 7,0 trilioni di won di volumi d’investimento in immobili commerciali, con un aumento robusto del 66% su base annua cbre.com. Questo boom è stato trainato da alcune importanti transazioni di uffici (incluse operazioni forward purchase in cui l’investitore si impegna a comprare un edificio in costruzione) e da una rinnovata attenzione agli asset logistici cbre.com. Il miglioramento riflette sia condizioni di finanziamento più favorevoli – con la pausa nel rialzo dei tassi e la prospettiva che questi scendano – sia nuova fiducia nella stabilizzazione del mercato immobiliare coreano e nella capacità di offrire interessanti rendimenti aggiustati per il rischio.

Seul rimane il fulcro dell’attività d’investimento. I grattacieli ad uso ufficio a Seul sono molto richiesti dagli investitori istituzionali, e i tassi di capitalizzazione sono rimasti stabili anche mentre altre regioni hanno registrato un certo calo cbre.com. Gli investimenti transfrontalieri sono notevoli: investitori da Singapore, Medio Oriente e Nord America sono stati attivi nella ricerca di operazioni in Corea. Nel 2025 si prevede che ulteriori capitali esteri entreranno nel mercato immobiliare di Seul, grazie ai solidi fondamentali economici della Corea e agli sforzi per presentarsi come destinazione favorevole agli investimenti bambooroutes.com. Le recenti mosse del governo – come la revisione delle regolamentazioni per rendere i REITs più accessibili e la mancata imposizione di nuove tasse agli acquirenti stranieri – hanno mantenuto la Corea relativamente attrattiva rispetto a mercati come il Canada o la Nuova Zelanda, che hanno imposto divieti alla proprietà straniera koreatimes.co.kr.

I temi chiave nel panorama degli investimenti del 2025 includono:

Diversificazione delle tipologie di asset: Sebbene gli uffici restino l’obiettivo principale, gli investitori guardano anche a portafogli residenziali in affitto (agevolati dal piano d’affitto istituzionale), logistica a freddo (nonostante l’alta vacanza, si riconosce il bisogno di lungo periodo), e persino asset alternativi come data center. I grandi progetti di sviluppo di Seul (descritti più avanti) offrono inoltre opportunità di joint venture e investimento in terreni.
Stabilità sopra la speculazione: Dopo la volatilità degli ultimi anni, gli investitori privilegiano asset a flusso di cassa stabile. Parliamo quindi di uffici completamente affittati con tenant di alto livello, o centri logistici con contratti lunghi. Gli interventi di valorizzazione (acquisto e ristrutturazione di edifici datati, oppure locazione di immobili sfitti) sono intrapresi da attori nazionali esperti, ma in generale prevale un umore più cautamente ottimista che euforico.
Valori capitali e rendimenti: Come accennato, i tassi di capitalizzazione dovrebbero rimanere per lo più stabili nel 2025 cbre.com. Per gli uffici prime di Seul, i cap rate sono tipicamente tra il 4,0 e il 4,5%; la logistica può essere leggermente superiore, la retail varia molto a seconda della posizione. Se i tassi d’interesse dovessero effettivamente scendere a fine 2025, si potrebbe vedere una lieve compressione del cap rate (e quindi un aumento dei prezzi). Per ora però ci si aspetta che la volatilità resti sotto controllo – niente bolle o crolli, solo una crescita incrementale dei valori allineata con l’incremento dei redditi e piccoli aggiustamenti dei rendimenti cbre.com.

In sintesi, il settore immobiliare commerciale di Seul ha superato abbastanza bene la pandemia e gli shock dei tassi, e il 2025 si prospetta come un anno di ripresa graduale. Con il mercato degli uffici solido, il retail in ripresa e tanta liquidità degli investitori in attesa, il mattone della capitale è ancora visto come bene rifugio sicuro e attrattivo in una regione afflitta da incertezze globali.

Grandi Sviluppi e Progetti Infrastrutturali che Modellano il Futuro

Il panorama urbano di Seul è in continua evoluzione e diversi grandi progetti infrastrutturali e di sviluppo in corso nel 2025 avranno impatti significativi sull’immobiliare nei prossimi anni. Questi progetti puntano a migliorare la connettività, creare nuovi poli commerciali e aggiungere al mercato nuova offerta (o servizi) tanto necessari. Ecco i più influenti:

Yongsan International Business District – Una Nuova “Città Verticale”

Uno dei progetti più ambiziosi all’orizzonte è la trasformazione del distretto Yongsan di Seul in un polo commerciale e business di livello mondiale. Nel febbraio 2024 la città ha finalizzato i piani per il Yongsan International Business District (Yongsan IBD), che viene immaginato come la “più grande città verticale al mondo.” ctbuh.org Questo sviluppo coprirà un’area di 500.000 m² su un terreno precedentemente adibito a deposito ferroviario – uno degli ultimi grandi lotti non edificati nel centro di Seul ctbuh.org ctbuh.org. Il fiore all’occhiello sarà un grattacielo iconico di circa 100 piani, reso possibile dopo che la città ha deciso di rivedere i regolamenti urbanistici e i limiti di altezza per l’area ctbuh.org ctbuh.org. Il piano prevede anche molti altri grattacieli collegati tra loro da skybridge, ampi spazi verdi dal piano stradale ai tetti, hotel, strutture culturali e persino un grande centro di interscambio dei trasporti ctbuh.org ctbuh.org.

La costruzione dello Yongsan IBD è prevista per la seconda metà del 2025, con le prime fasi che dovrebbero essere completate e pronte a essere utilizzate all’inizio degli anni 2030 ctbuh.org. Questa tempistica mostra la determinazione della città nel portare avanti il progetto, dopo oltre un decennio di false partenze – un precedente piano per Yongsan del 2006 si era arenato a causa della crisi finanziaria del 2008 ctbuh.org. Il progetto rilanciato suddivide il distretto in zone: una zona business internazionale (88.557 m²) dove sorgeranno il grattacielo di 100 piani e altri uffici di Classe A e un hotel di lusso, una zona complesso business con torri uffici di 45 piani collegate da skybridge e spazi culturali ai piani bassi, e una zona di supporto alle imprese ctbuh.org ctbuh.org. Il concept privilegia l’integrazione verticale mista – una “città compatta” dove uffici, residenze, tempo libero e parchi verdi coesistono a distanza pedonale ctbuh.org. Da segnalare la posizione tra il futuro Yongsan Park (sui terreni della ex base militare USA) e il fiume Han, conferendo al progetto una posizione privilegiata con possibili viste sul parco e accesso al lungofiume ctbuh.org. I funzionari cittadini intendono integrare lo sviluppo con il tessuto urbano circostante tramite nuovi collegamenti di trasporto e l’estensione delle aree verdi fino al fiume e alle zone parco ctbuh.org.

Impatto immobiliare: Lo Yongsan IBD è destinato a elevare drasticamente il profilo e i valori immobiliari di Yongsan. Yongsan si è già rivelata area leader nel mercato residenziale di Seul, con i prezzi degli appartamenti cresciuti di oltre l’1,5% in un solo mese nel tardo 2024 alimentati dalle speculazioni sul nuovo distretto direzionale bambooroutes.com. Portando un enorme afflusso di uffici, residenze di alto standard e servizi, il progetto darà vita di fatto a un quarto grande distretto business di Seul (insieme a CBD, Gangnam, Yeouido). Le aree circostanti beneficeranno del traino – quartieri vicini come Mapo, Jung-gu e lo stesso Yongsan potrebbero assistere a una rinascita grazie a nuova offerta abitativa e retail per la futura forza lavoro e i visitatori dell’IBD. La torre da 100 piani, una volta costruita, diventerà inoltre uno dei grattacieli più alti di Seul (al pari dei 123 piani della Lotte World Tower di Jamsil), regalando alla città un altro simbolo architettonico per lo skyline. I proprietari di immobili a Yongsan aspettano già l’occasione di una manna, anche se il sistema dei permessi-zona (citato sopra) è stato in parte introdotto per arginare le speculazioni eccessive donga.com. Se tutto andrà secondo i piani, entro il 2030 Yongsan ospiterà la nuova “città nella città” di Seul, alleggerendo la pressione dal saturo mercato ufficio di Gangnam e redistribuendo più equamente l’attività economica nella capitale.

Gangnam & Songpa: Jamsil MICE Super Complex e altro

L’area sudorientale di Seoul, che comprende Gangnam, Songpa e COEX/Jamsil, è oggetto di un altro sviluppo trasformativo. La Riqualificazione del Complesso Sportivo/MICE di Jamsil è un ambizioso progetto pubblico-privato per trasformare l’ormai datata area dello stadio sportivo di Jamsil (a Songpa-gu) in un moderno distretto MICE (Meetings, Incentives, Conferences, Exhibitions) e di intrattenimento. Nel marzo 2024, Seoul ha annunciato i piani dettagliati per questo progetto, con l’inizio dei lavori previsto per il 2025 e il completamento già per il 2031 mk.co.kr mk.co.kr.

Le componenti chiave del piano di Jamsil includono:

Un nuovo Jamsil Dome Baseball Stadium (che sostituirà il vecchio stadio all’aperto) con oltre 30.000 posti, integrato con un hotel.
Un grande centro congressi MICE e padiglioni espositivi per ospitare eventi internazionali.
Uffici, strutture ricettive e commerciali fino a 50 piani (altezza limitata a circa 180–200m) vicino a Jamsil, che di fatto creeranno un cluster di grattacieli adiacenti al complesso sportivo mk.co.kr mk.co.kr. Un edificio proposto è di circa 50 piani vicino alla stazione Sports Complex.
Rimodernamento dello Stadio Olimpico Principale di Jamsil agli standard moderni.
Miglioramento dei collegamenti di trasporto pubblico e una rete pedonale “tridimensionale” che collegherà le sedi, le stazioni della metropolitana (linee 2 e 9) e gli sviluppi circostanti mk.co.kr.
Fondamentale, il piano si inserisce nella più ampia visione di un “Complesso di Scambio Internazionale” che collega Jamsil, COEX a Samseong-dong e il futuro Hyundai GBC. Attraverso l’aumento della densità (floor-area ratio) a Jamsil (modifiche d’uso del suolo in residenziale misto) mk.co.kr, la città punta a creare una cintura unificata MICE e business nell’area di Gangnam mk.co.kr. L’idea è collegare il COEX (importante centro congressi e commerciale), le nuove torri GBC e le strutture di Jamsil tramite uno sviluppo coordinato e anche collegamenti fisici (parchi, passerelle pedonali, forse ponti sul fiume o sul torrente Tancheon) mk.co.kr.
Più spazi verdi e aperti: i piani prevedono la creazione di nuovi parchi ecologici lungo il fiume Han e il Torrente Tancheon per ricongiungere Gangnam e Jamsil, oggi separati da questi corsi d’acqua mk.co.kr.

Questo progetto Jamsil MICE ha un budget di oltre 2,1 trilioni di ₩ ed è guidato da un consorzio di sviluppatori privati (con Hanwha E&C come attore principale) in partnership con la città mk.co.kr. Una volta completato, consoliderà la posizione di Songpa come distretto a misura di famiglia ma di respiro globale – già oggi Songpa attira famiglie per la qualità delle sue scuole e della vita residenziale, ma presto potrebbe vantare anche un polo business/turistico all’avanguardia in linea con Gangnam bambooroutes.com bambooroutes.com.

Impatto immobiliare: Durante la costruzione sono previsti alcuni disagi (le due squadre residenti della KBO baseball hanno dovuto traslocare temporaneamente per la costruzione del nuovo dome allkpop.com). Ma nel lungo termine, i valori immobiliari di Songpa ne trarranno vantaggio. Gli appartamenti di Jamsil e delle aree vicine sono già richiestissimi, con valori in forte crescita sulla scia delle aspettative per lo sviluppo MICE. Infatti, alla fine del 2024, Songpa-gu aveva registrato alcuni dei più rapidi aumenti dei prezzi delle case a Seoul – i prezzi degli appartamenti sono saliti di circa lo 0,37% in una sola settimana lo scorso autunno, il dato più alto della nazione in quel periodo mk.co.kr. Gran parte di ciò è stata attribuita all’entusiasmo per la riqualificazione e il miglioramento delle prospettive dell’area. I nuovi uffici e hotel creeranno anche posti di lavoro e attrarranno visitatori internazionali, dando ulteriore impulso all’economia locale. E grazie all’integrazione con la GBC e COEX di Gangnam, lo sviluppo potrebbe stimolare ulteriori progetti – ad esempio, miglioramenti dei trasporti (si parla di migliori collegamenti bus o persino di una navetta automatica tra COEX e Jamsil). In sintesi, Gangnam e Songpa sono destinati a rimanere all’avanguardia nella crescita di Seoul, costruendo letteralmente verso l’alto per soddisfare le esigenze di business e intrattenimento internazionale della città.

Aggiornamenti nei trasporti: super-treni GTX e altro

Le infrastrutture sono una parte chiave della storia immobiliare di Seoul. La città e il governo nazionale stanno investendo massicciamente in progetti di trasporto per migliorare la connettività all’interno della regione capitale – con importanti implicazioni per il mercato immobiliare.

I più rivoluzionari sono le Great Train Express (GTX) lines – una rete di linee ferroviarie ad alta velocità che attraversano il sottosuolo dell’area metropolitana di Seoul. Queste vengono spesso paragonate alla Crossrail di Londra o alla RER di Parigi – sostanzialmente sono metropolitane regionali express che viaggiano fino a 180 km/h e riducono drasticamente i tempi di percorrenza dalle aree suburbane al centro di Seoul koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. Entro il 2035 sono previste sei linee GTX (dalla A alla F), di cui tre (A, B, C) in fase avanzata reuters.com. Nel marzo 2024, è stato aperto il primo segmento della GTX-A, collegando Suseo (Sud-Est di Seoul) a Dongtan (una città satellite nel Gyeonggi) in soli 19 minuti – un viaggio che prima richiedeva 80 minuti in autobus reuters.com koreajoongangdaily.joins.com. Quando sarà completata verso nord, la GTX-A collegherà il nord di Gyeonggi (Paju) attraverso la stazione di Seoul e Gangnam fino al sud di Gyeonggi entro il 2028 koreajoongangdaily.joins.com. Sono già iniziati anche i lavori per le linee GTX-B e C, che attraverseranno ulteriormente l’area metropolitana.

L’effetto GTX sul mercato immobiliare è stato immediato e profondo. Portando di fatto le periferie “più vicine” a Seoul in termini di tempi di pendolarismo, la GTX promette di espandere il bacino delle aree residenziali desiderabili. I prezzi degli immobili intorno alle stazioni previste della GTX sono schizzati subito dopo l’annuncio – ad esempio, gli appartamenti vicino alla stazione Pyeongtaek Jije (fermata GTX-A) sono aumentati di ₩100–200 milioni appena confermata la linea koreajoongangdaily.joins.com. Molte località precedentemente trascurate hanno visto un’impennata della domanda abitativa da parte di acquirenti che scommettono sul miglioramento della connettività. Il governo vede addirittura nella GTX uno strumento per affrontare la carenza abitativa di Seoul: permettere alle persone di vivere fuori città e pendolare rapidamente potrebbe alleggerire la pressione sul mercato immobiliare di Seoul e forse anche favorire tassi di natalità più alti rendendo le case suburbane più grandi accessibili alle giovani famiglie reuters.com reuters.com.

Tuttavia, l’afflusso di investimenti lungo i corridoi GTX ha sollevato anche preoccupazioni per un possibile surriscaldamento di questi mercati. Alcuni critici temono che il GTX possa ampliare le disparità regionali, concentrando lo sviluppo in poche città “vincenti” e lasciando indietro le altre koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. In risposta, il governo sta pianificando delle linee espressi regionali complementari “TX” per altre province, al fine di bilanciare la crescita koreajoongangdaily.joins.com. Per ora, però, aree come Kintex (Ilsan), Incheon, Suwon e Uijeongbu – tutte destinate a fermate GTX – sono diventate hotspot immobiliari.

All’interno di Seoul, sono in corso anche nuove linee metropolitane ed estensioni (ad esempio il prolungamento della linea Shinbundang più a sud verso Gangnam, estensioni della linea 9, ecc.), che tendono ad avere impatti localizzati sui prezzi delle abitazioni nelle nuove stazioni. Inoltre, il miglioramento delle strade e un progetto di funivia urbana sul fiume Han (parte del piano Hangang Renaissance della città) bambooroutes.com puntano a migliorare l’accessibilità e l’appeal turistico dei distretti lungo il fiume.

In definitiva, una migliore connettività è un’arma a doppio taglio per il settore immobiliare: può sbloccare nuove aree di sviluppo e moderare i costi abitativi folli di Seoul distribuendo la domanda, ma sul breve termine causa spesso picchi nei prezzi di terreni e case per effetto anticipatorio. L’obiettivo di Seoul è diventare una “città da 30 minuti” – dove ogni polo importante della metro sia raggiungibile in 30 minuti di trasporto pubblico koreajoongangdaily.joins.com – e se questo riuscirà, rimodellerà profondamente le modalità di pendolarismo e la desiderabilità delle aree urbane. Il processo è già in corso, e gli investitori più sagaci si stanno posizionando lungo queste future arterie di transito.

Altri progetti e iniziative degne di nota

Diversi altri progetti meritano una menzione:

Yongsan Park: L’ex guarnigione dell’esercito USA a Yongsan viene trasformata in un grande parco nazionale – “Yongsan Park” – su scala paragonabile al Central Park di New York. Parti della base (denominate Yongsan Children’s Garden) sono già aperte dal 2022 su base sperimentale per l’accesso pubblico mk.co.kr. Mentre continuano le bonifiche ambientali, la visione è quella di realizzare un’immensa oasi verde nel cuore della città. Il parco aumenterà notevolmente il verde del centro di Seoul e farà inevitabilmente salire l’appeal (e dunque i valori immobiliari) di quartieri come Yongsan, Itaewon, Seongdong, ecc. Si tratta di un progetto a lungo termine, sviluppato in fasi nel prossimo decennio.
Han River Renaissance 2.0: Seoul non trascura le sue rive. La città ha dato avvio al Great Hangang Project – 55 iniziative per rivitalizzare l’area del fiume Han bambooroutes.com. Questo comprende la costruzione di marine, palchi galleggianti, parchi lungo il fiume e persino funivie panoramiche che attraversano il fiume bambooroutes.com. Le passate riqualificazioni fluviali (come la Hangang Renaissance degli anni 2000) hanno enormemente valorizzato zone come Yeouido e Banpo; questa nuova fase punta a fare lo stesso anche per altri distretti. Ad esempio, la zona di Mapo sul fiume (Ichon/Hanyang) potrebbe accogliere nuovi spazi culturali e i distretti più a est vedranno migliorati i servizi ricreativi. Valorizzare il fiume rende le proprietà adiacenti più appetibili per lo sviluppo residenziale e commerciale (chi non desidera una vista sul fiume o un facile accesso al parco?).
Rigenerazione urbana e riqualificazione: Seoul investe molto anche nei progetti di rigenerazione urbana. Invece di costruire nuove città satellite, molti progetti puntano su rivitalizzare i quartieri più vecchi – migliorando gli spazi pubblici, favorendo le start-up nell’utilizzo di edifici sfitti e ammodernando le infrastrutture nei complessi residenziali più datati. Sono previsti programmi di rigenerazione per distretti come Euljiro (vecchi vicoli trasformati in zone alla moda) e parti di Mapo o Seodaemun (per attrarre giovani residenti). Sebbene meno appariscenti dei grattacieli, questi progetti aumentano concretamente il valore degli immobili rendendo i quartieri storici più vivibili e trendy.
Soluzioni abitative per gruppi demografici specifici: Di fronte a una popolazione in rapido invecchiamento, la città ha in programma nuovi quartieri residenziali a misura di anziano (dotati di tecnologie smart, accessibilità e vicinanza a servizi medici) bambooroutes.com bambooroutes.com. C’è poi la crescita delle soluzioni co-living per single e studenti – risposta al boom delle famiglie composte da una sola persona e al desiderio di condivisione bambooroutes.com bambooroutes.com. Questi segmenti emergenti non cambieranno lo skyline cittadino, ma indicano nicchie di domanda futura che sviluppatori e investitori stanno iniziando a intercettare, con potenziali nuove destinazioni d’uso per alcuni immobili (ad esempio, la conversione di un edificio per uffici in residenza co-living o complesso per anziani).

Ognuno di questi progetti e tendenze aggiunge un tassello al complesso mosaico del futuro immobiliare di Seoul. La città del 2030 o 2035 avrà probabilmente un nuovo distretto d’affari a Yongsan con un grattacielo iconico, una zona eventi e intrattenimento reinventata a Jamsil, collegamenti metropolitani più veloci che mai e quartieri rigenerati in equilibrio tra vecchio e nuovo. Per chi investe nel real estate di Seoul, seguire questi sviluppi è fondamentale: indicano dove potrebbero presentarsi le prossime opportunità e i futuri picchi di valore.

Focus sui distretti chiave: Gangnam, Songpa, Yongsan, Mapo

Seoul è una città fatta di distretti distinti, ciascuno con la propria identità e dinamiche immobiliari. Qui proponiamo un approfondimento su quattro dei distretti più importanti per il 2025 – Gangnam, Songpa, Yongsan e Mapo – analizzando cosa guida i loro mercati e quali prospettive si delineano per ciascuno.

Gangnam-gu: il vertice di prezzo e prestigio

Gangnam – sinonimo di ricchezza, istruzione e immobili ultra-costosi – continua a dettare il ritmo del mercato immobiliare di Seoul. Questo distretto (a sud del fiume Han) ospita i famosi quartieri di Apgujeong, Cheongdam, Daechi e Samseong, tra gli altri, e resta la zona più cara della Corea del Sud in cui vivere. Come visto in precedenza, il prezzo medio degli appartamenti a Gangnam si aggira intorno ai ₩25 milioni per metro quadrato, pari a oltre ₩2 miliardi per un appartamento familiare di buone dimensioni bambooroutes.com. Secondo alcune stime, i prezzi degli appartamenti a Gangnam sono in media circa 2,5 volte più alti rispetto alla media di Seoul e, a fine 2024, il prezzo medio di vendita era attorno a ₩2,4 miliardi – il valore più alto dell’intera nazione statista.com.

Il 2025 ha visto i valori immobiliari di Gangnam toccare nuovi record. L’entusiasmo degli acquirenti è tornato con forza dopo la flessione del 2022, con gli appartamenti di Gangnam-gu aumentati di circa 0,3–0,4% a settimana in alcuni periodi a fine 2024 mk.co.kr e in crescita anche nel 2025 (sebbene lievemente meno rispetto ai vicini Seocho/Songpa in alcune settimane) world.kbs.co.kr. Il fascino del distretto è molteplice: vanta scuole di primo livello (le accademie private di Daechi-dong sono leggendarie, attirando famiglie disposte a pagare di più pur di vivere nella zona scolastica giusta), una forte concentrazione di aziende e imprese high-tech nella Teheran Valley, shopping e vita notturna di lusso in aree come Cheongdam, oltre a infrastrutture generalmente moderne. Essere residente a Gangnam è un segno di status sociale e la domanda da parte degli acquirenti benestanti è sempre fortissima. Anche gli investitori stranieri guardano con interesse a Gangnam – ad esempio, gli acquirenti cinesi hanno mostrato interesse per le case di lusso a Seoul, sebbene il governo monitori attentamente gli acquisti stranieri e abbia anche discusso la chiusura di alcune scappatoie per gli speculatori dall’estero globalpropertyguide.com.

La politica governativa si è concentrata intensamente su Gangnam, dato il suo influsso sproporzionato. Gangnam (insieme a Seocho e Songpa) è soggetta al sistema speciale di permessi per le transazioni immobiliari (almeno fino a settembre 2025) per reprimere le speculazioni donga.com. Questa misura è stata presa direttamente in risposta al picco dei prezzi di Gangnam che si stava diffondendo nel resto della metropoli: quando Gangnam si muove, tende a sollevare o abbattere tutto il sentimento del mercato. I funzionari sono determinati a prevenire una “bolla” surriscaldata a Gangnam che potrebbe destabilizzare l’economia. Eppure, nonostante tali restrizioni, i volumi di transazione a Gangnam stanno effettivamente salendo: acquirenti facoltosi continuano ad acquistare, e sono stati registrati prezzi di vendita da record anche sotto il regime dei permessi koreajoongangdaily.joins.com. Ad esempio, unità nei complessi esclusivi Tower Palace o Almaze (Acro) sono state scambiate ai massimi storici quest’anno.

Guardando al futuro, le prospettive di Gangnam sono rialziste ma limitate dalla politica. Il distretto beneficerà di grandi progetti: il complesso Hyundai GBC rafforzerà Gangnam come centro d’affari e congressi, prevedibilmente portando ancora più domanda per spazi commerciali e residenziali nelle vicinanze. Lo sviluppo Jamsil MICE nel vicino Songpa migliorerà anch’esso l’attrattiva di Gangnam (più servizi e eventi internazionali a portata di mano). D’altro canto, il governo potrebbe continuare (o estendere) i controlli normativi sull’immobiliare di Gangnam se i prezzi continueranno a salire alle stelle – misure come aliquote più elevate di imposta sulle plusvalenze per le rivendite a breve termine, limiti più severi ai mutui per gli acquisti a Gangnam ecc., sono già state utilizzate in passato e potrebbero tornare. Tuttavia, la fondamentale scarsità di terra a Gangnam e una domanda insaziabile significano che qui i prezzi tenderanno probabilmente a salire nel lungo periodo, salvo una grande crisi nazionale. Anche le variazioni dei tassi di interesse influenzano Gangnam meno che altre aree, perché molti acquirenti comprano con alta liquidità (persone molto facoltose piuttosto che mutuatari al limite). In sintesi, Gangnam resta il termometro del mercato di Seoul: tutti osserveranno come si comporterà quest’anno, poiché potrebbe indicare se il mercato generale sia in boom o in raffreddamento.

Songpa-gu: Paradiso delle famiglie e nuovo polo d’affari

Situato appena a est di Gangnam, Songpa-gu è uscito dall’ombra di Gangnam diventando un distretto di peso a sé stante. Songpa comprende aree come Jamsil, Sincheon, Garak e Bangi, e offre un mix di residenze di alto livello e grandi servizi pubblici. Probabilmente è più conosciuta per ospitare la Lotte World Tower (l’edificio più alto della Corea, con 123 piani) che domina lo skyline di Jamsil, e per aver ospitato i Giochi Olimpici del 1988 (con strutture come il Jamsil Olympic Stadium).

Il mercato residenziale di Songpa è molto ricercato dalle famiglie, grazie alla presenza di complessi residenziali relativamente spaziosi, buone scuole e numerosi parchi (il distretto comprende il lago Seokchon, il Parco Olimpico, ecc.). Negli ultimi anni, le scuole di Songpa hanno eccelso nelle classifiche cittadine – infatti, ora Songpa iscrive più studenti di prima elementare rispetto a Gangnam, riflettendo la sua popolarità tra le giovani famiglie bambooroutes.com. In una recente rilevazione, Songpa ha visto 4.748 bambini di sei anni iscriversi alla scuola elementare, superando i 3.747 di Gangnam, un segnale eclatante che molti genitori considerano l’ambiente educativo di Songpa desiderabile quanto quello di Gangnam (se non di più) bambooroutes.com. Questa forte domanda familiare sostiene il mercato abitativo di Songpa. I valori degli appartamenti in zone come Jamsil e Sincheon sono saliti; il prezzo medio di un appartamento a Songpa si stima attorno ai ₩17 milioni al m² (con i complessi più rinomati di Jamsil ben più in alto) bambooroutes.com. Songpa è stata tra i primi distretti a riprendersi dopo il rallentamento del 2022 – alla fine del 2024 ha fatto registrare i maggiori aumenti di prezzo di Seul, e questi guadagni sono continuati anche nel 2025 mk.co.kr world.kbs.co.kr. Anche Songpa è soggetta alle regolamentazioni dei “permit-zone” per frenare le rivendite speculative donga.com.

Sul lato commerciale, Songpa sta rapidamente diventando una destinazione importante per affari e turismo. La Lotte World Tower a Jamsil ospita uffici, un hotel di lusso, un osservatorio e un centro commerciale di alto livello, attraendo sia visitatori sia società. E come già descritto, il progetto Jamsil MICE aggiungerà un centro congressi di livello mondiale, uno stadio a cupola, nuovi hotel e uffici entro il 2030–2031 mk.co.kr mk.co.kr. Questo di fatto creerà un nuovo distretto d’affari a Songpa, a complemento dell’attuale area COEX di Gangnam dall’altra parte del fiume. La connessione è inoltre ottimale: Songpa è servita da molte linee della metropolitana (2, 8, 9 e altre in arrivo con le estensioni), e se i piani per nuovi ponti sul fiume Han o per nuove linee di trasporto si materializzeranno, diventerà ancora più accessibile.

Prospettive per Songpa: Il distretto è pronto per una crescita continua. I suoi solidi fondamentali (attrattiva familiare, grandi progetti, infrastrutture in miglioramento) suggeriscono una domanda robusta sia per immobili residenziali che commerciali. Potremmo vedere Songpa ridurre la distanza di prezzo con Gangnam – alcuni analisti ritengono che le zone riqualificate di Jamsil potrebbero infine rivaleggiare con i quartieri più costosi di Gangnam. Una sfida potenziale è la grande quantità di nuova offerta in arrivo a Jamsil – uffici e hotel pianificati dovranno essere assorbiti dal mercato. Tuttavia, visto il mercato degli uffici così “tirato” a Seul, molti pensano che la nuova offerta sarà ben accolta. Per i residenti, la fase di costruzione potrebbe portare qualche disagio, ma i proprietari sono perlopiù ottimisti che tutti gli investimenti si tradurranno in valori immobiliari ancora superiori e in un distretto sempre più vivace. In sintesi, la stella di Songpa è in ascesa e non è più solo “il vicino di Gangnam” – è ora un distretto chiave da osservare per merito proprio.

Yongsan-gu: la nuova stella del centro di Seul

Yongsan-gu, situato in posizione centrale a nord del fiume Han, sta vivendo una trasformazione spettacolare. Storicamente, Yongsan era noto per la grande base militare americana che occupava una vasta porzione di territorio e per i mercati di elettronica e snodi di trasporto (come la stazione Yongsan). Per lungo tempo, era rimasto indietro rispetto alle aree di Gangnam in termini immobiliari – più della classe media che d’élite, con alcune zone residenziali più datate. Ma questa narrativa sta cambiando rapidamente.

Nel 2022, Yongsan ha acquisito nuova importanza quando l’ufficio presidenziale della Corea del Sud vi si è trasferito (nel complesso precedentemente occupato dal Ministero della Difesa). Improvvisamente Yongsan è diventato il centro amministrativo nazionale, aumentando la sua attrattiva. Nello stesso periodo, porzioni della base americana hanno iniziato a trasformarsi in parco, suggerendo il potenziale futuro di un enorme polmone verde. I prezzi immobiliari a Yongsan hanno iniziato a salire rapidamente. Nel 2024, gli appartamenti di Yongsan erano tra quelli con la crescita di valore più rapida di Seul – un rapporto ha rilevato un aumento dell’1,52% dei prezzi degli appartamenti in un solo mese (agosto 2024) bambooroutes.com, superando la maggior parte degli altri distretti. Questa rapida ascesa ha portato Yongsan nel club esclusivo dei distretti “permit zone” del 2025, insieme a Gangnam, Seocho e Songpa donga.com. Il prezzo medio degli appartamenti qui ora si aggira attorno ai ₩20 milioni al m²: estremamente elevato, anche se ancora leggermente sotto il livello di Gangnam bambooroutes.com.

Il grande catalizzatore per il futuro di Yongsan è il previsto Yongsan International Business District (IBD), descritto prima. La prospettiva di una “città verticale” con grattacielo di 100 piani sulla riva di Yongsan è un vero punto di svolta ctbuh.org. Questo progetto, insieme al nuovo Yongsan Park, darà un valore enorme all’area. Di fatto, Yongsan è destinata a diventare il prossimo grande polo commerciale di Seoul, colmando il divario tra il centro storico (Jung-gu/Jongno) e la zona di Gangnam.

Anche al di là del sito IBD, Yongsan vanta numerosi sviluppi di fascia alta – la sede centrale di AmorePacific (un gioiello architettonico moderno) aperta nel 2018, e complessi residenziali di lusso come Raemian Caelitus e altri che hanno attratto acquirenti abbienti. La posizione centrale del distretto – letteralmente il cuore dell’area metropolitana di Seul – significa che beneficia di numerose linee metropolitane e della principale stazione ferroviaria KTX di Yongsan, rendendolo altamente accessibile.

Previsioni per Yongsan: Si prevede una crescita continua e una gentrificazione in atto. Nel breve termine, le restrizioni ai permessi potrebbero raffreddare leggermente la frenesia, ma la domanda genuina (soprattutto per i nuovi condomini di fascia alta e per i terreni commerciali da parte degli sviluppatori) rimarrà. Con l’inizio dei lavori per l’IBD verso la fine del 2025, i prezzi dei terreni e il valore delle proprietà circostanti potrebbero subire un altro impulso per effetto delle aspettative. La sfida di Yongsan sarà gestire questa crescita in modo sostenibile: le infrastrutture avranno bisogno di potenziamenti per far fronte all’aumento di traffico e popolazione. Tuttavia, il governo è motivato a ottenere successo in questa zona, poiché l’IBD è un progetto prestigioso. Per investitori e acquirenti, Yongsan rappresenta un’opportunità di entrare in una zona “in ascesa” che non è più solo una speculazione, ma sta diventando realtà. Entro la fine degli anni 2020, non sorprendetevi se si parlerà di Yongsan allo stesso livello di Gangnam e Yeouido come distretto commerciale centrale, e se i suoi appartamenti di lusso raggiungeranno prezzi paragonabili a quelli dei quartieri meridionali.

Mapo-gu: Alla moda, giovane e in ascesa

Mapo-gu, situato a nord-ovest del centro città sulla riva nord del fiume Han, possiede un’atmosfera unica e un panorama immobiliare variegato. Comprende poli come Hongdae (zona dell’Università Hongik), nota per la cultura giovanile, Sinchon (altra zona universitaria), Yeonnam-dong (caffetterie hipster e strade gentrificate), così come il Sangam Digital Media City (DMC) e parti della nuova area waterfront. Storicamente, Mapo non era costosa come le aree tradizionalmente ricche, ma negli ultimi anni è diventata uno dei quartieri più dinamici di Seul, attirando giovani professionisti, studenti e aziende del settore tecnologico/media.

Per quanto riguarda il mercato residenziale, Mapo offre una varietà: vecchi quartieri residenziali intorno ad Ahyeon e Mapo-ro, e nuovi complessi di appartamenti ad alta densità soprattutto nella zona di Sangam (dove sono sorti molti sviluppi moderni per lo stadio della Coppa del Mondo e il DMC). I prezzi a Mapo sono cresciuti costantemente e oggi il quartiere è considerato una delle zone “di livello” fuori da Gangnam. Il prezzo medio per un appartamento si stima intorno a ₩15 milioni al m², in linea con alcuni distretti centrali bambooroutes.com. La crescita di Mapo è stata così evidente che, a partire dal 2025, è spesso indicata tra le zone leader dell’aumento dei prezzi (escludendo la “triade” di Gangnam e Yongsan). Secondo il JoongAng Daily, il trend di crescita degli alloggi a Seul si sta espandendo oltre Gangnam verso quartieri come Mapo koreajoongangdaily.joins.com. Nella primavera del 2025, gli aumenti settimanali dei prezzi a Mapo erano leggermente superiori alla media cittadina, riflettendo una forte domanda world.kbs.co.kr.

Cosa attira le persone a Mapo? Diversi fattori:

Appeal giovanile e culturale: Quartieri come Hongdae, Hapjeong e Yeonnam sono celebri per la vita notturna, la musica, l’arte e le caffetterie. Questo attrae non solo studenti ma anche creativi, lavoratori del settore culturale e persino expat stranieri.
Vicinanza al CBD: Mapo si trova proprio di fronte a Yongsan sull’altra sponda del fiume e adiacente a Jongno/Jung. Zone come Gongdeok e Mapo-daero ospitano molti uffici e distano solo alcune fermate di metro dalla Stazione Centrale di Seul e dal centro. Questo rende Mapo una scelta residenziale comoda (e leggermente più economica) per chi lavora in centro.
Digital Media City (DMC): A Sangam (nord-ovest di Mapo), la città ha realizzato una zona d’affari high-tech che ospita grandi emittenti (KBS, MBC), aziende dei media e società IT. Questo ha trasformato Mapo in un piccolo ma crescente mercato per gli uffici. La presenza di lavoratori DMC ha poi aumentato la domanda di abitazioni di qualità nelle vicinanze.
Istruzione: Pur non essendo al livello di Gangnam, Mapo offre alcune buone scuole ed è vicino a numerose università (Yonsei, Sogang, Hongik, Ewha nel vicino Seodaemun). Questo attira famiglie che preferiscono un ambiente un po’ più rilassato rispetto a Gangnam per crescere i figli, oltre a garantire una domanda costante di affitti da parte degli studenti.

Prospettive per Mapo: Il futuro appare promettente. Man mano che la crescita di Seul si distribuisce maggiormente, Mapo potrà sfruttare la sua posizione strategica tra il centro tradizionale e l’espansione nord-ovest (verso Ilsan). Il completamento delle linee GTX o di altre linee di trasporto potrebbe collegare meglio Mapo con le periferie, accrescendone il ruolo di hub di trasporto (è previsto l’arrivo di una stazione GTX a Sangam DMC sulla linea A, che ridurrebbe drasticamente i tempi di percorrenza per luoghi come Ilsan o la zona est di Seul). Mapo non è sottoposta alle rigide normative che affliggono Gangnam, il che potrebbe significare meno barriere alle transazioni: qui gli investitori potrebbero trovare più facilità di scambio, aumentando la liquidità di mercato. Inoltre, i progetti di rigenerazione urbana già avviati, come il parco culturale Mapo Oil Depot e vari interventi urbanistici, continueranno a migliorare la qualità della vita.

Possiamo aspettarci che il valore delle proprietà a Mapo continui una crescita graduale, potenzialmente superiore alla media cittadina se si manterranno la sua attrattiva giovane e la crescita occupazionale. Potrebbe non raggiungere il livello di Gangnam (a causa del minor numero di edifici di lusso, per ora), ma il divario potrebbe ridursi. Per esempio, se Gangnam è oggi circa 2× la media cittadina e Mapo circa 1,5×, Mapo potrebbe avvicinarsi a 1,6–1,7× nei prossimi anni se il trend dovesse continuare. È fondamentale sottolineare che Mapo rappresenta un esempio di riqualificazione urbana di successo: trasformare vecchie aree industriali o poco sfruttate (come la ex discarica di Sangam, ora il DMC e il World Cup Park) in nuovi motori economici. Questo fa ben sperare per la sua adattabilità e resilienza come quartiere.

Ciascuno di questi quattro distretti – Gangnam, Songpa, Yongsan e Mapo – rappresenta una diversa sfaccettatura del boom immobiliare di Seul. Gangnam mostra le vette del lusso e le sfide del surriscaldamento; Songpa incarna la crescita trainata dalle famiglie e l’arrivo di servizi internazionali; Yongsan riguarda il potenziale inesplorato liberato da grandi progetti; Mapo è la zona fresca e in crescita sostenuta da nuove tendenze demografiche e culturali. Insieme, offrono un ritratto di una città che sta contemporaneamente ridefinendo il suo skyline, ampliando le sue reti e rivitalizzando le sue comunità.

Previsioni e prospettive per i prossimi anni

Guardando oltre il 2025, cosa possiamo attenderci dal mercato immobiliare di Seul? Sebbene fare previsioni sia sempre soggetto a incertezze (andamenti dell’economia globale, eventi geopolitici, ecc.), dai dati attuali e dalle analisi degli esperti emergono alcune tendenze e previsioni di alto livello:

Crescita moderata dei prezzi in prosecuzione: Il consenso generale è che i prezzi delle abitazioni a Seul continueranno a salire nei prossimi anni, ma con un ritmo più moderato rispetto ai guadagni a doppia cifra annuali osservati alla fine degli anni 2010. Fattori come la persistente carenza di abitazioni, la forte domanda delle famiglie e la concentrazione della ricchezza a Seul sostengono l’apprezzamento. Gli esperti prevedono un aumento dei prezzi delle case a Seul intorno al 3–5% annuo in media nel breve termine bambooroutes.com. Le zone di lusso potrebbero superare questa media (crescita medio-alta a una cifra), mentre le aree più deboli potrebbero registrare prezzi stabili, ma si prevede comunque una tendenza al rialzo. Questo presuppone l’assenza di shock maggiori e una prevista diminuzione dei tassi d’interesse. Se l’economia dovesse rallentare o i tassi salire di nuovo improvvisamente, la crescita potrebbe rallentare o subire ritardi.
Divergenza regionale persistente: È probabile che il divario tra Seul (e le sue immediate periferie) e il resto della Corea si allarghi ulteriormente koreajoongangdaily.joins.com. A meno di interventi politici radicali per potenziare le città regionali, la tendenza alla concentrazione del capitale su Seul appare ormai consolidata. Importanti istituti come il Korea Housing Institute prevedono il perdurare di mercati a “doppio binario”, con i prezzi dell’area capitale in moderata crescita e le province stagnanti globalpropertyguide.com. Questo potrebbe significare che, ad esempio nel 2027, l’indice dei prezzi delle case di Seul potrebbe essere circa il 10% più alto di oggi, mentre alcune città di provincia potrebbero risultare stabili o addirittura leggermente in calo rispetto ai livelli attuali. Le implicazioni sociali e politiche di questa divergenza saranno una delle principali sfide per il governo.
Scenario politico: verso stabilità e incremento dell’offerta: Dopo un decennio travagliato, i responsabili politici hanno imparato che misure estreme possono avere effetti controproducenti. Ci si aspetta una maggiore attenzione all’incremento dell’offerta di abitazioni (tramite riqualificazioni, riduzione dei vincoli di densità, promozione di nuovi quartieri attorno alle stazioni GTX, ecc.) e supporti mirati agli acquirenti reali (programmi per chi compra la prima casa), piuttosto che misure drastiche di controllo diretto. Con il nuovo governo 2025, si è dichiarato che non verranno usate tasse pesanti per far scoppiare eventuali bolle koreajoongangdaily.joins.com, segnale di un approccio abbastanza favorevole al mercato. Detto ciò, se i prezzi dovessero accelerare eccessivamente (ad esempio salire del 10%+ in un anno), contromisure come l’ampliamento delle zone regolamentate o la stretta ai mutui potrebbero venire reintrodotte con rapidità. Lo scenario ideale del governo è un “atterraggio morbido”: prezzi in crescita sufficiente a stimolare l’edilizia, senza però provocare rabbia pubblica o rischi finanziari.
Tassi di interesse e finanziamenti: Una delle principali incognite resta la politica monetaria. Le attese di mercato sono che la Banca di Corea abbasserà i tassi d’interesse verso la fine del 2025, grazie a un’inflazione in calo e a una crescita meno vivace cbre.com. Tassi più bassi sarebbero un toccasana per il real estate: riducono il costo dei mutui, migliorano l’accessibilità e rendono i rendimenti immobiliari più attraenti rispetto alle obbligazioni. Questo potrebbe incoraggiare nuovi acquirenti e aumentare i volumi d’investimento. Se i tagli arriveranno in modo graduale, l’effetto sarà diluito; ma un allentamento monetario deciso (ad esempio per una recessione) potrebbe rilanciare rapidamente il mercato poiché i finanziamenti diverrebbero più a buon mercato. Viceversa, se l’inflazione dovesse impennarsi e i tassi restare alti, la domanda potrebbe raffreddarsi e si rischierebbe una stasi più lunga del mercato.
Prospettive per il mercato degli investimenti: Istituti come CBRE prevedono una lenta ripresa degli investimenti in immobili commerciali parallelamente all’inversione di tendenza dei tassi in Corea cbre.com. Si prevede un aumento delle transazioni tra il 2025–2026, con possibili ritorni ai livelli pre-pandemia, specie in presenza di una maggiore fiducia degli investitori internazionali sull’Asia. I rendimenti netti dovrebbero rimanere abbastanza stabili (o ridursi leggermente nei segmenti prime se la concorrenza dovesse intensificarsi) cbre.com. La variabile principale sono i flussi di capitale internazionali: se l’economia cinese dovesse rallentare o i mercati occidentali fossero meno appetibili, Seul potrebbe vedere più afflussi esteri; al contrario, qualsiasi shock finanziario globale potrebbe raffreddare rapidamente la liquidità e rallentare le operazioni. In generale, Seul è vista come un mercato core e sicuro in Asia, e l’interesse per il suo real estate dovrebbe mantenersi elevato.
Mercato degli affitti e rendimenti: Potremmo vedere un lieve miglioramento dei rendimenti degli affitti man mano che i prezzi si stabilizzano e gli affitti recuperano terreno. L’ingresso di operatori istituzionali nel settore locativo potrebbe professionalizzare la gestione degli immobili e ottimizzare i canoni (pur con i limiti imposti dalle leggi di controllo degli affitti e tutela degli inquilini coreane). L’impegno del governo per aumentare l’offerta locativa potrebbe far aumentare la vacanza degli immobili più datati e di minor pregio, ma non dovrebbe produrre un eccesso di affitti di qualità a Seul nel prossimo periodo. Il Jeonse continuerà a ridimensionarsi gradualmente se i tassi resteranno bassi (dato che i rimborsi dei depositi per gli inquilini diminuiscono), favorendo la diffusione dell’affitto mensile, più redditizio per i locatori in teoria.
Tempistiche dei grandi progetti: Entro il 2028 circa, dovremmo vedere raccolti i primi frutti dell’attuale boom di sviluppo: una parte del distretto Yongsan IBD potrebbe essere completata (alcuni grattacieli già occupabili), il complesso Jamsil MICE sarà in avanzato cantiere o in parte operativo, le linee GTX A, B, C saranno funzionanti (obiettivo completamento per inizio anni 2030). Tutto ciò rimodellerà ancora il mercato: ad esempio, con l’attivazione del GTX, alcune aree del Gyeonggi potrebbero accelerare (riducendo un po’ il gap con Seul) e i nuovi distretti business potrebbero attrarre aziende in uscita dagli uffici più datati (deprimendo gli affitti degli edifici vecchi e facendo aumentare quelli delle nuove torri). Il real estate è un gioco di lungo periodo e i semi piantati nel 2025 produrranno effetti per tutto il prossimo decennio.

In conclusione, le prospettive per il mercato immobiliare di Seul sono perlopiù positive. La città sta cavalcando un’ondata di riqualificazioni e potenziamenti infrastrutturali che ne rafforzeranno lo status di metropoli globale. Le tendenze demografiche ed economiche favoriscono una domanda sostenuta di immobili, anche a fronte delle sfide demografiche del Paese: Seul continua infatti ad attrarre giovani e talenti da tutta la Corea. Le grandi istituzioni condividono l’opinione che, pur essendo possibile una certa volatilità nel breve termine, il real estate a Seul resterà un investimento solido nel medio-lungo periodo globalpropertyguide.com cbre.com.

Certo, i rischi esistono. L’alto indebitamento delle famiglie è una preoccupazione costante; quasi la metà del credito del settore privato in Corea è legato al mercato immobiliare koreajoongangdaily.joins.com, quindi qualsiasi shock potrebbe riverberarsi sull’intero sistema finanziario. A livello globale, se ci fosse una recessione grave o un evento “cigno nero”, Seul non ne sarebbe immune. Le tensioni geopolitiche nella regione potrebbero anche influenzare la percezione degli investitori stranieri. E a livello nazionale, se l’accessibilità abitativa peggiorasse, la pressione politica potrebbe portare a interventi più drastici (come tetti ai prezzi delle case o imponenti programmi di edilizia pubblica) che potrebbero alterare le dinamiche di mercato.

Per ora, tuttavia, la traiettoria è segnata: il 2025 è un anno di rinascita per il mercato immobiliare di Seul, e lo slancio sembra destinato a proseguire. Si consiglia a investitori, acquirenti di case e aziende di seguire da vicino i segnali politici e le tappe progettuali, perché forniranno indicazioni su dove si trovano le opportunità. Che si tratti di un appartamento di lusso a Gangnam, di un nuovo ufficio a Yongsan, di un complesso commerciale riqualificato a Jamsil o di un moderno officetel a Mapo, Seul offre un po’ di tutto – e nei prossimi anni mira ad offrire ancora di più, come città asiatica del futuro costruita sulle mosse immobiliari di oggi.

Fonti:

Global Property Guide – Analisi del mercato immobiliare residenziale della Corea del Sud 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
The DONG-A Ilbo – Seul ripropone il sistema di permessi per la compravendita di terreni donga.com donga.com donga.com
KBS World – I prezzi di vendita degli appartamenti a Seul continuano a salire per la 12a settimana consecutiva world.kbs.co.kr world.kbs.co.kr
Korea JoongAng Daily – La nuova amministrazione deve rompere il modello… impennate dei prezzi delle case koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
Bamboo Routes – Prezzo medio degli appartamenti a Seul 2025 bambooroutes.com bambooroutes.com; 17 previsioni per il mercato immobiliare di Seul 2025 bambooroutes.com
CBRE – Seoul Figures Q1 2025 cbre.com cbre.com cbre.com; Previsioni mercato immobiliare Corea 2025 cbre.com cbre.com cbre.com
Savills – Previsioni mercato uffici in Corea 2025 pdf.savills.asia (tramite estratto PDF)
Yonhap/CTBUH – Piani per il Distretto Internazionale degli Affari di Yongsan ctbuh.org ctbuh.org
Maeil Business News – Sviluppo del complesso MICE di Jamsil mk.co.kr mk.co.kr
Korea JoongAng Daily – Il GTX ridurrà i tempi di percorrenza… i prezzi attorno ai terminal sono schizzati alle stelle koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
Reuters – Speranze di treni ad alta velocità & abitazioni reuters.com reuters.com (contesto su GTX e prezzi delle case).

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