St. Moritz, la leggendaria località sciistica svizzera, si colloca al vertice del mercato immobiliare alpino come una delle località più costose ed esclusive al mondo per gli immobili. Nel 2025, i suoi prezzi immobiliari restano stratosferici – più alti di qualsiasi altra località alpina – con residenze di lusso che raggiungono CHF 40.000+ al metro quadrato (e CHF 50.000+ per proprietà davvero da trofeo) ubs.com ubs.com. Il mercato ha subito un’impennata durante la pandemia e ora si trova a massimi storici, sostenuto dall’attrattiva di rifugio sicuro della Svizzera e dalla cronica scarsità di abitazioni ubs.com ginesta.ch. Questo rapporto completo esamina le tendenze residenziali, commerciali e ultra-lusso, fornisce dati storici e attuali sui prezzi e analizza le previsioni per gli anni a venire. Analizziamo inoltre i rendimenti da locazione, i nuovi sviluppi, le regole per gli acquirenti stranieri, le considerazioni fiscali e i fattori di domanda – confrontando St. Moritz con altri mercati di lusso svizzeri e alpini.
(Tutti i prezzi sono in Franchi Svizzeri. CHF 1 ≈ EUR 1 al 2025.)
Tendenze del mercato residenziale nel 2025
Il mercato immobiliare residenziale di St. Moritz rimane eccezionalmente ristretto e costoso. Dopo un boom straordinario durante la pandemia, la domanda si è normalizzata ai livelli pre-2020, ma resta comunque sostenuta ginesta.ch. Gli acquirenti sono diventati un po’ più attenti al valore e le vendite ora richiedono leggermente più tempo, ma i prezzi rimangono stabili sui massimi storici ginesta.ch. Questa stabilità è sostenuta da una offerta estremamente ridotta – le nuove costruzioni sono severamente limitate – e da un interesse costante da parte di acquirenti svizzeri e internazionali facoltosi.
- Offerta Limitata: Oltre la metà del patrimonio immobiliare di St. Moritz (≈55%) è costituito da seconde case (appartamenti per vacanze) ginesta.ch ginesta.ch. La costruzione di nuove residenze di vacanza si è praticamente fermata dopo l’“iniziativa sulle seconde case” svizzera del 2012 (Legge Weber), che vieta nuovi permessi per seconde case nelle comunità in cui queste superano il 20% dello stock ginesta.ch. A St. Moritz, dove le seconde case superano di gran lunga questa soglia, le nuove costruzioni sono estremamente rare e l’inventario totale di abitazioni cresce di meno dell’1% all’anno ginesta.ch. Questa carenza strutturale sostiene i prezzi ginesta.ch. Anche se la domanda post-Covid è passata da una frenesia a una situazione semplicemente forte, le condizioni di mercato favorevoli ai venditori persistono – con tassi di disponibilità intorno al 2,3% per gli appartamenti e al 2,5% per le case (ben al di sotto di un livello “equilibrato” del 6–8%) ginesta.ch.
- Livelli di prezzo: Gli immobili residenziali a St. Moritz raggiungono prezzi ai vertici svizzeri. Anche i condomini di fascia media in città si vendono a circa CHF 20.000–25.000/m², mentre appartamenti di lusso arrivano a CHF 25.000–32.000/m² – e attici o chalet con vista lago davvero eccezionali possono superare di gran lunga queste cifre* ginesta.ch ginesta.ch. Negli indirizzi più ambiti di St. Moritz, come Via Suvretta o Via Brattas, i grandi chalet raggiungono regolarmente CHF 40.000+ al m², con alcune proprietà “unicorno” che hanno riportato prezzi a sei cifre per m² in CHF ginesta.ch ubs.com. Anche le case unifamiliari più vecchie (un segmento molto piccolo) costano almeno CHF 26.000/m², mentre le ville moderne nelle posizioni migliori spesso arrivano a CHF 39.000/m² o più ginesta.ch. Per confronto, il prezzo mediano richiesto per una casa tipica (tutte dimensioni/ubicazioni) a St. Moritz è di circa CHF 13.300/m² a metà 2025 (con un range ~CHF 8.000–18.600) homegate.ch – il che riflette che anche le proprietà “medie” qui sono costose. Negli ultimi 4 anni, i prezzi delle case a St. Moritz sono aumentati del +52% in termini di CHF homegate.ch, a dimostrazione della crescita meteoritica dal 2019.
- Fase di stallo post-pandemica: Dopo una breve flessione nel 2015–2018, i valori sono aumentati bruscamente nel 2020–2022 a causa di una corsa ai rifugi alpini ginesta.ch. Nel 2023, i prezzi hanno raggiunto nuovi massimi e da allora la crescita si è stabilizzata – specialmente per gli appartamenti. I valori degli appartamenti sono circa triplicati (+190%) dal 2000, e i valori delle case sono aumentati di ~175% dal 2000 ginesta.ch. Dopo aumenti di circa 5–6% all’anno nei primi anni 2020, il 2024 ha registrato solo modesti incrementi. Infatti, gli agenti locali segnalano che la pressione al rialzo dei prezzi si è “stabilizzata” su un alto livello ginesta.ch. Gli acquirenti non sono più in modalità di acquisto frenetico; negoziano più duramente e danno priorità a un equo valore e a una posizione privilegiata ginesta.ch. Tuttavia, i prezzi restano ai massimi storici, sostenuti da un’inventario minimo e da una domanda costante da parte di acquirenti facoltosi orientati allo stile di vita ginesta.ch. In sintesi, il mercato residenziale del 2025 è in una fase di stallo in vetta – stabile, estremamente caro, con lievi oscillazioni ma senza grandi correzioni.
Tendenze nel segmento ultra-lusso & chalet di montagna
Il segmento immobiliare ultra-lusso (“Prime”) di St. Moritz continua a guidare il mondo alpino sia in termini di prestigio che di prezzo. Ha mantenuto la sua corona come il mercato immobiliare per case da sci più costoso delle Alpi ubs.com. Nel 2024, i prezzi prime di St. Moritz sono aumentati di circa +5,6% su base annua, superando la maggior parte dei concorrenti knightfrank.com. Questo ha portato i valori prime a circa il 27% in più rispetto ai livelli del 2019 – una crescita notevole in soli cinque anni ubs.com. Le tendenze chiave in questo segmento d’élite includono:
- Fascino globale per i miliardari: La domanda nella fascia più alta è davvero internazionale. Acquirenti con un patrimonio ultra-elevato provenienti da Europa, Nord America, Medio Oriente e oltre apprezzano St. Moritz per la sua esclusività “Top of the World” e la stabilità svizzera ubs.com. Anche quando i mercati finanziari globali hanno vacillato nel 2023–24, i ricchi hanno continuato a comprare qui, vedendo il mercato immobiliare svizzero come un bene rifugio ubs.com. Il franco svizzero forte ha reso le case di lusso svizzere più costose per gli stranieri, ma questo ostacolo valutario è stato compensato dal desiderio di molti acquirenti di avere un rifugio alpino sicuro ubs.com. La reputazione conta: Il marchio secolare di St. Moritz come enclave invernale glamour (ospite due volte delle Olimpiadi invernali) continua ad attirare una clientela d’élite e acquirenti di investment-migration desiderosi di un punto d’appoggio nello stile di vita svizzero.
- Attenuazione del momentum dei prezzi: Dopo due anni di crescita a doppia cifra, il momentum dei prezzi delle proprietà di pregio ha rallentato notevolmente nel 2024. Secondo UBS, gli aumenti di prezzo nel segmento del lusso svizzero si sono dimezzati a circa +1,2% in media nel 2024 (contro circa +3% l’anno precedente) ubs.com. Nel caso di St. Moritz, i prezzi dei condomini sono comunque aumentati di circa il 3% nell’ultimo anno, ma gli chalet di fascia alta hanno registrato una crescita piatta o trascurabile ubs.com. Essenzialmente, il mercato del lusso ha raggiunto un tetto massimo di prezzo dopo gli eccessi degli anni precedenti ubs.com. Gli acquirenti sono rimasti interessati, ma molti hanno esitato di fronte a ulteriori aumenti rilevanti considerando quanto i valori fossero già cresciuti. Un altro fattore che raffredda il segmento di fascia alta: le regole svizzere di “stress test” sui mutui (che richiedono un reddito elevato per poter permettersi immobili multimilionari) limitano alcuni acquirenti nella fascia da 5 a 10 milioni di CHF ubs.com. La platea di potenziali acquirenti si restringe a questi livelli di prezzo elevati, smorzando naturalmente l’accelerazione dei prezzi ubs.com. Di conseguenza, il 2025 è stato un anno di consolidamento per il mercato immobiliare di lusso di St. Moritz – i prezzi sono rimasti stabili o sono saliti solo leggermente ubs.com.
- Valori di picco senza paragoni: Anche con una crescita più lenta, St. Moritz rimane ultra-costosa. Nel 2025, le proprietà di lusso partono da circa CHF 43.000/m² ubs.com, i prezzi più alti delle Alpi. Per fare un confronto, i prezzi delle migliori proprietà di Gstaad partono da circa CHF 39.000/m² e quelli di Verbier da circa CHF 36.000/m² ubs.com – posizionando St. Moritz al vertice. A seconda della posizione e del prestigio, i prezzi al metro quadro a St. Moritz superano regolarmente i CHF 50.000 e in “casi eccezionali” hanno persino raggiunto i CHF 100.000+ ubs.com. Questi sono prezzi da Monaco/Aspen nel cuore delle Alpi svizzere. Da notare che Gstaad e St. Moritz spesso si contendono il titolo di località sciistica più costosa: un sondaggio del 2024 ha rilevato che la media di Gstaad era leggermente superiore, ma St. Moritz ha registrato il più grande salto annuo (+5,6% contro +4%) knightfrank.com. In ogni caso, insieme definiscono la fascia più alta del mercato. Per contro, la principale località francese (Courchevel 1850) vede chalet di lusso intorno a CHF 30.000/m² – ancora costosi, ma circa il 30% meno di St. Moritz ubs.com. La tabella sotto evidenzia il raffronto di St. Moritz con gli altri mercati alpini d’élite:
| Località (Resort) | Prezzo Prime Tipico (CHF/m²) | Variazione Prezzo 2024 (%) |
|---|---|---|
| St. Moritz (Svizzera) | ≈ 40.000 – 50.000 (oltre 100.000 per rarità) ubs.com ubs.com | +5,6% (slancio dei prezzi in rallentamento) knightfrank.com |
| Gstaad (Svizzera) | ≈ 39.000+ (quasi al pari di St. Moritz) ubs.com | +4,0% (domanda forte, offerta limitata) knightfrank.com |
| Verbier (Svizzera) | ≈ 36.000+ ubs.com | +2,8% (crescita moderata) ubs.com |
| Courchevel 1850 (Francia) | ≈ 30.000 (principale mercato sciistico francese) ubs.com | +9,0% (scorte limitate trainano i guadagni) knightfrank.com |
| Kitzbühel (Austria) | ≈ 20.000 (il più alto in Austria) ubs.com | +8,5% (rimbalzo dopo la correzione) knightfrank.com |
(Fonti: Knight Frank, UBS.“Prezzo prime” si riferisce ai valori iniziali del segmento di alta qualità/lusso.)
Tabella 1: Prezzi delle proprietà alpine di fascia alta e crescita recente (dati 2024) knightfrank.com ubs.com
Nonostante i prezzi alle stelle, l’interesse per le case di lusso a St. Moritz rimane resiliente. L’unico mix di glamour, privacy e bellezza alpina – oltre alla stabilità politica/economica della Svizzera – continua ad attrarre UHNWIs (ultra-high-net-worth individuals) properstar.mu properstar.mu. Molti acquirenti facoltosi vedono il possesso di uno chalet a St. Moritz sia come simbolo di status che come una prudente allocazione patrimoniale (un bene reale in una giurisdizione sicura). In sintesi, il segmento ultra-lusso nel 2025 è caratterizzato da livelli di prezzo ai massimi storici, crescita leggermente raffreddata e domanda globale sostenuta – un mercato che riprende fiato in cima alla vetta.
Immobili commerciali e nuovi sviluppi
Il mercato immobiliare commerciale a St. Moritz è guidato in gran parte dal settore turistico – hotel di lusso, boutique di alta gamma, ristoranti e servizi che si rivolgono a visitatori facoltosi. La salute del mercato commerciale segue da vicino le tendenze del turismo, che sono state molto forti. Nel 2023, St. Moritz ha registrato il secondo miglior anno dell’ultimo decennio per pernottamenti in hotel, con oltre 1,7 milioni di presenze nell’Alta Engadina (il 90% delle quali nella zona di St. Moritz) ginesta.ch. Questo boom di visitatori (specialmente turisti ad alta capacità di spesa) ha mantenuto alta la domanda di spazi per l’ospitalità e unità commerciali nelle prestigiose vie dello shopping. I punti chiave includono:
- Domanda Retail/Hotel: L’atmosfera da “villaggio di designer” di St. Moritz – costeggiata da Cartier, Gucci e gallerie d’arte – fa sì che gli affitti commerciali siano tra i più alti delle Alpi. Gli spazi commerciali di pregio sono limitati intorno alla Bahnhofstrasse e al distretto dell’hotel Palace, e la disponibilità è praticamente nulla durante le stagioni di punta. I marchi di lusso ambiscono ad avere una presenza qui per motivi di branding e per la ricca clientela, mantenendo il settore immobiliare commerciale solido. Anche gli hotel hanno prosperato grazie all’aumento delle tariffe e dell’occupazione delle camere, incentivando ristrutturazioni e miglioramenti (ad esempio, lo storico Badrutt’s Palace Hotel ha subito rinnovamenti per restare competitivo). Tuttavia, il nuovo sviluppo alberghiero è limitato dai vincoli edilizi e dalle regole di conservazione in questa regione. Di conseguenza, le strutture esistenti vengono modernizzate agli standard a 5 stelle per rispondere alla domanda.
- Nuovi Progetti di Sviluppo: Lo sviluppo residenziale è estremamente limitato dalla legge, ma alcuni progetti rilevanti sono in programma, spesso attraverso la riconversione di edifici più vecchi. Ad esempio, il progetto “Residence du Lac” (2024–25) sta trasformando un ex edificio sul lago in moderni appartamenti, con particolare attenzione alla costruzione in legno sostenibile e diverse dimensioni delle unità abitative per i residenti locali timbatec.com timbatec.com. L’enfasi è posta su progettazione di alta qualità ed eco-sostenibile (costruito secondo gli standard Minergie-P-Eco) per soddisfare le attuali aspettative di efficienza e lusso timbatec.com. Poiché St. Moritz non può costruire liberamente nuove case vacanze, la maggior parte delle nuove costruzioni residenziali sono destinate all’abitazione primaria o richiedono esenzioni speciali. Alcuni alberghi o cliniche più datati sono stati trasformati in residenze o sviluppi a uso misto – un esempio recente è un ex sito di una clinica riconvertito in spazio artistico e futuri appartamenti (presentato durante l’evento di design Nomad nel 2025). In generale, la nuova offerta arriva solo tramite la riqualificazione di edifici esistenti, dato il divieto assoluto di nuove seconde case in questa zona a forte presenza di seconde case ginesta.ch.
| Indicatore (Residenziale) | Valore / Tendenza |
|---|---|
| Prezzo mediano delle case (richiesta) | CHF 13.300/m² (metà 2025) – offerta mediana, tutte le zone homegate.ch.In aumento di circa il 52% rispetto a 4 anni fa homegate.ch.Rispecchia il mercato ampio, incl.più vecchie e periferiche. |
| Prezzo medio di lusso prime | CHF 40.000/m²+ – tipico per appartamenti/chalet di lusso prime ubs.com.Vendite ultra-prime a CHF 50.000–60.000/m²; trofei rari a prezzi più alti ubs.com.S.Moritz guida le Alpi in questo parametro. |
| Variazione di prezzo a 1 anno (2024) | ≈ 0% a +3% (varia a seconda del segmento) – segmento di lusso +1,2% media ubs.com; St.Moritz prime +~5% knightfrank.com; il mercato più ampio è rimasto pressoché stabile o in crescita fino al +2%.Indica un appiattimento dopo il precedente aumento. |
| Variazione del prezzo in 5 anni (2019–24) | +25% a +35% – Lusso St. Moritz ~+27% ubs.com; residenziale complessivo ~+30% (stima).Forte crescita alimentata dal picco di domanda durante la pandemia e da un’offerta limitata. |
| Offerta sul mercato (2024) | 2–3% dello stock – Disponibilità estremamente bassa.Tasso di disponibilità di appartamenti occupati dai proprietari ~2,3% ginesta.ch.Case ~2,5%.Indica una disponibilità limitata; le proprietà spesso vengono vendute fuori mercato. |
| Quota di seconde case | 54,7% delle abitazioni sono seconde residenze (non principali) ginesta.ch.Nuove seconde case vietate dal 2012 a St. Moritz (Lex Weber) ginesta.ch, limitando l’offerta e il nuovo inventario. |
| Rendimento tipico da locazione (a lungo termine) | ~2–3% lordo annuo – relativamente basso a causa dell’elevato valore del capitale investropa.com.I rendimenti di St. Moritz sono simili a quelli delle zone prime di Zurigo/Ginevra (2–3%).Rendimenti netti ancora più bassi dopo i costi. |
| Rendimento da locazione a breve termine (affitto turistico) | ~5–7% lordo (alta stagione) – le locazioni turistiche di pregio possono generare rendimenti più elevati investropa.com, ma richiedono una gestione attiva e sono soggette a fluttuazioni stagionali del tasso di occupazione. |
(Fonti: Homegate, UBS, Wüest Partner, Investropa.Le cifre sono approssimative.)
In sintesi, sebbene non vi siano grandi sviluppi commerciali (come nuovi centri commerciali o parchi direzionali) in corso – fatto tipico per una località turistica – il settore immobiliare commerciale è solido, trainato dal turismo di lusso. Miglioramenti alle infrastrutture e sviluppi attenti di piccola scala continueranno, rafforzando la posizione di St. Moritz come destinazione alpina di primo livello durante tutto l’anno.
Andamento Storico dei Prezzi & Valori Attuali
Il mercato immobiliare di St. Moritz vanta una lunga storia di straordinaria crescita dei prezzi. Negli ultimi ~20 anni, il valore delle proprietà in città è circa triplicato, superando di gran lunga la media nazionale svizzera. I prezzi sono cresciuti costantemente negli anni 2000, sono leggermente calati a metà degli anni 2010, poi sono saliti vertiginosamente tra la fine degli anni 2010 e soprattutto tra il 2020 e il 2022. I prezzi attuali sono i più alti mai registrati. Di seguito è riportato un riepilogo delle principali metriche di prezzo al 2025:
Tabella 2: Principali Indicatori del Mercato Immobiliare di St. Moritz (2025)
Come mostra la tabella, il mercato immobiliare di St. Moritz si caratterizza per valori astronomici e rendimenti da locazione modesti. Il rapporto prezzo/affitto è molto elevato – riflesso del fatto che i proprietari sono solitamente acquirenti orientati allo stile di vita piuttosto che investitori alla ricerca di rendimento. Ad esempio, mentre un appartamento a St. Moritz dal valore di 5 milioni CHF potrebbe generare solo circa 100.000 CHF/anno di affitto a lungo termine (rendimento del 2%), i proprietari lo accettano perché valorizzano l’uso personale, la sicurezza patrimoniale e il potenziale di apprezzamento. In effetti, l’apprezzamento del capitale rappresenta storicamente il vero guadagno: anche dopo il recente raffreddamento, le abitazioni di St. Moritz hanno registrato un apprezzamento di circa +5–6% annuo negli ultimi cinque anni, ben oltre l’inflazione. Su un arco temporale più ampio, la traiettoria è ancora più evidente – dal 2000 al 2024, i prezzi delle residenze locali sono quasi triplicati in termini reali ginesta.ch. Pochi mercati al mondo possono vantare una crescita sostenuta di questo tipo.
In termini attuali (2025), si può riassumere: “Il mercato immobiliare di St. Moritz è estremamente costoso, l’offerta è scarsa e i prezzi si mantengono ai livelli massimi con una crescita recente solo lieve.” I fondamentali di offerta limitata e forte domanda suggeriscono che un’eventuale flessione dei prezzi sarebbe probabilmente poco profonda. Infatti, come si vedrà di seguito, le previsioni puntano verso una stabilità o un lieve incremento, piuttosto che un calo significativo.
Previsioni di Mercato: 2025 e Oltre
Le prospettive per il mercato immobiliare di St. Moritz nei prossimi anni sono generalmente stabili, con una leggera crescita attesa – una continuazione della “consolidazione su livelli elevati”. Numerose previsioni affidabili indicano che il 2025 vedrà aumenti di prezzo moderati in linea con l’inflazione, dopo i quali potrà riprendere una crescita più sostenuta. I principali fattori che incidono sulle previsioni sono i tassi di interesse, le condizioni economiche globali e i vincoli dell’offerta locale:
- 2025 – Un anno di consolidamento: Gli analisti di UBS prevedono il 2025 come un altro anno di consolidamento per il mercato immobiliare di lusso svizzero, con aumenti dei prezzi che rimarranno molto contenuti (simili al livello di circa l’1% del 2024) ubs.com. Anche Ginesta (un’agenzia locale) prevede “prezzi di mercato stabili o in leggero aumento, in linea con l’inflazione” nel breve termine ginesta.ch. In altre parole, i prezzi nominali potrebbero aumentare leggermente di circa 0–2% nel 2025, mantenendo di fatto i prezzi reali stabili. La motivazione: i prezzi elevati hanno ridotto il bacino di acquirenti, e la frenesia post-pandemica si è raffreddata ubs.com. Inoltre, la Svizzera ha visto un aumento dei tassi di interesse rispetto ai livelli dello 0% nel 2022, e sebbene si prevedano tagli dei tassi tra il 2025 e il 2026, i costi di finanziamento restano comunque più alti rispetto all’era ultra-espansiva – limitando i budget massimi degli acquirenti. L’economia svizzera cresce inoltre lentamente (~1% di crescita del PIL), quindi non si prevede un forte aumento della domanda engelvoelkers.com. Tutti questi fattori indicano un periodo di stabilità dei prezzi piuttosto che un nuovo boom. È significativo notare che anche questa previsione “laterale” si colloca su livelli di prezzo molto elevati, quindi il mercato sta essenzialmente facendo una pausa al picco.
- Pressione strutturale al rialzo: Nel lungo termine, gli analisti sono cautamente rialzisti. UBS osserva che fattori strutturali (demografia ad alto patrimonio netto, persone che vivono più a lungo e utilizzano con maggiore frequenza le seconde case, ecc.) “continueranno [la] tendenza al rialzo [dei prezzi] per il prossimo futuro” ubs.com. I fattori favorevoli alla domanda includono pensionati benestanti e acquirenti di seconde case da tutto il mondo, mentre l’offerta rimarrà strettamente limitata a causa del tetto alle seconde case ginesta.ch. Questo squilibrio suggerisce che, dopo la pausa attuale, i prezzi dovrebbero riprendere una salita graduale. Ad esempio, Wüest Partner (consulente immobiliare svizzero) prevede che i prezzi delle case di proprietà in Svizzera aumenteranno di circa +3% nel 2025 engelvoelkers.com, e forse con un ritmo simile anche nel 2026–27 se i tassi d’interesse scenderanno. St. Moritz, essendo un micro-mercato unico, potrebbe non raggiungere il +3% nell’anno immediato, ma un ritorno a una rivalutazione annua di circa +2–4% entro il 2026–2027 è plausibile qualora le condizioni economiche globali migliorino. Alcuni esperti del settore vedono effettivamente una moderata accelerazione: una previsione del segmento lusso indica che i prezzi a St. Moritz potrebbero aumentare di circa +2,5% fino a +4,0% nel 2026, con i maggiori incrementi nelle aree più prestigiose come Suvretta theluxuryplaybook.com. Si tratterebbe di una ripresa rispetto al quasi-stallo del 2024–25 e si allineerebbe a uno scenario di rinnovata fiducia con la normalizzazione dei costi di finanziamento verso il basso.
- Variabili chiave: La traiettoria dei tassi di interesse è fondamentale. La Banca Nazionale Svizzera ha aumentato i tassi da –0,75% a +1,75% (a metà 2023) per combattere l’inflazione, ma l’inflazione da allora è scesa sotto l’1% engelvoelkers.com. Se la BNS inizierà a tagliare i tassi verso la fine del 2024 o nel 2025 (come molti si aspettano), le condizioni dei mutui miglioreranno e ciò potrebbe sbloccare una nuova domanda engelvoelkers.com engelvoelkers.com. Già ora, i rendimenti obbligazionari svizzeri a 10 anni sono scesi dai massimi, e si sono visti alcuni tagli sui tassi dei mutui, il che ha “aumentato la propensione all’acquisto da parte dei compratori” nel mercato di lusso del 2024 ubs.com. Un altro fattore: le tendenze globali della ricchezza. Il destino di St. Moritz è legato alla ricchezza dei miliardari – e nonostante una certa volatilità del mercato, gli ultra-ricchi sono diventati ancora più ricchi negli ultimi anni properstar.mu. Salvo una grande crisi finanziaria, si prevede che gli individui HNW continueranno a destinare parte della loro ricchezza in beni rifugio come gli immobili di pregio. Tuttavia, un rallentamento economico in Europa o shock geopolitici potrebbero smorzare la domanda nel breve termine ubs.com. UBS osserva che se la crescita europea dovesse rimanere debole e l’inflazione erodere il potere d’acquisto, alcuni acquirenti potenziali potrebbero rimandare l’acquisto di seconde case ubs.com. Pertanto, le prospettive di crescita lenta per il 2025 incorporano una visione prudente dell’economia.
- Prospettive generali: Le aspettative di base sono che i valori immobiliari di St. Moritz rimarranno stabili o aumenteranno leggermente fino al 2025, per poi accelerare moderatamente negli anni successivi. È improbabile assistere a un crollo in assenza di vendite forzate (evento raro, poiché i proprietari facoltosi non sono molto indebitati né sotto pressione per vendere) engelvoelkers.com. Anzi, i proprietari-occupanti in Svizzera di solito tengono l’immobile anche durante le fluttuazioni dei tassi di interesse, evitando un’immissione massiccia di offerta sul mercato engelvoelkers.com. Per questo motivo, i rischi di ribasso sono limitati. Al contrario, una nuova ondata di interesse straniero (ad esempio se alcuni mercati turistici riaprissero completamente o se il franco svizzero si indebolisse) potrebbe rapidamente riaccendere la crescita dei prezzi, data la scarsità di abitazioni. In sintesi: aspettatevi un atterraggio morbido in vetta – prezzi fermi sul loro “alto plateau” nel 2025, per poi riprendere graduali salite in linea con la ripresa economica e la domanda costante.
(Nota: un’incognita resta il cambiamento normativo: vedi regole per acquirenti stranieri qui sotto – regole più restrittive potrebbero raffreddare leggermente la domanda, mentre un loro allentamento (improbabile) la stimolerebbe.)
Redditività degli affitti e potenziale buy-to-let
Gli investitori che valutano opportunità di buy-to-let a St. Moritz devono sapere che i rendimenti degli affitti sono relativamente bassi, soprattutto per gli affitti a lungo termine, ma gli affitti stagionali di fascia alta possono generare un reddito interessante. Il mercato è trainato principalmente da acquirenti per stile di vita, non da investitori orientati al rendimento, cosa che influenza il rapporto tra affitto e prezzo. Punti chiave:
- Rendimenti da locazione a lungo termine: I rendimenti lordi degli immobili residenziali a St. Moritz si collocano tipicamente nella fascia del 2%–3% annuo investropa.com. Questo è paragonabile ad altre località svizzere di pregio (Zurigo, Ginevra), che vedono anch’esse rendimenti del 2–3%, ed è notevolmente inferiore rispetto alle regioni più economiche (dove il 4–5% è comune) investropa.com. Ad esempio, un appartamento di 4 locali acquistato per 3 milioni di CHF può essere affittato a circa 6.000–7.000 CHF al mese non arredato, circa 72.000–84.000 CHF annui (≈2,5% del prezzo di acquisto). Rendimenti così bassi riflettono i valori immobiliari altissimi piuttosto che affitti bassi; infatti, gli affitti a St. Moritz sono tra i più elevati in Svizzera al m². Ma i prezzi sono così alti che l’affitto non può “raggiungere” il prezzo, con conseguenti rendimenti moderati. I rendimenti netti (dopo spese, manutenzione, tasse, ecc.) sono ancora più bassi, intorno all’1–2%. Gli investitori spesso accettano questi rendimenti minimi contando sull’apprezzamento futuro e sulla sicurezza dell’asset. Anzi, molti proprietari non affittano affatto, preferendo l’uso esclusivamente personale.
- Potenziale di affitto per vacanze: Il mercato degli affitti a breve termine (affitti turistici) offre un potenziale di reddito più elevato, soprattutto durante l’alta stagione sciistica. Chalet di lusso e appartamenti possono richiedere tariffe settimanali molto alte in inverno – non è raro che uno chalet con 4 camere da letto in posizione strategica venga affittato per CHF 15.000–20.000 a settimana durante Capodanno o a febbraio. Durante le circa 10–12 settimane invernali di punta, una proprietà del genere potrebbe generare oltre CHF 150k, il che annualizza a circa il 5%+ del suo valore. Secondo i consulenti d’investimento, gli affitti a breve termine nelle aree turistiche approvate possono rendere 5–7% lordo annuo – ma questo presuppone di poter affittare l’unità per una buona parte dell’anno investropa.com. St. Moritz ha una lunga stagione invernale e una stagione estiva in crescita, ma l’occupazione resterà comunque molto più bassa fuori stagione. Realisticamente, un proprietario diligente o un’agenzia di gestione potrebbero ottenere, ad esempio, 15–20 settimane di occupazione a tariffe elevate, realizzando forse il 3–5% del valore della proprietà come reddito – meglio che un affitto a lungo termine, ma richiede una gestione attiva. Inoltre, ci sono più costi (marketing, pulizia, commissioni) e requisiti legali (iscrizione alla tassa di soggiorno, ecc.). Tuttavia, per i proprietari disposti ad affittare la propria casa quando non la utilizzano, St. Moritz offre uno dei mercati degli affitti brevi più forti delle Alpi, grazie al flusso costante di turisti facoltosi.
- Regolamenti & Vacanza: È importante notare che gli affitti a breve termine sono generalmente consentiti nelle zone turistiche come St. Moritz (a differenza di alcune città svizzere che limitano gli affitti in stile Airbnb). Infatti, l’economia della città accoglie positivamente gli affitti turistici. Tuttavia, i proprietari di condomini potrebbero dover rispettare regolamenti condominiali o regole di gestione sull’affitto, e tutti i locatori devono versare una piccola “Kurtaxe” (tassa di soggiorno) per ospite/notte e garantire che l’immobile in affitto rispetti gli standard di sicurezza. Il concetto di “Lex Airbnb” non ha colpito St. Moritz in modo significativo – gli affitti brevi restano una pratica comune, spesso gestita tramite agenzie locali o piattaforme di affitti di lusso. Durante le settimane sciistiche di punta, la domanda di chalet in affitto supera di gran lunga l’offerta, quindi il rischio di vacanza in quei periodi è praticamente nullo. Fuori stagione (primavera, tardo autunno) la proprietà potrebbe restare vuota – i proprietari spesso utilizzano quei periodi per la manutenzione.
- Profilo Buy-to-Let: Gli acquirenti puramente a scopo d’investimento sono relativamente pochi a St. Moritz a causa dei rendimenti bassi e delle restrizioni della Lex Koller (gli stranieri non residenti non possono facilmente acquistare solo come investimento – vedi prossimo paragrafo). Coloro che acquistano per affittare in genere hanno un orizzonte a lungo termine e un doppio obiettivo: affittare ora per compensare i costi, e in futuro utilizzare la proprietà per sé stessi (o per la rivendita). Considerate le forti leggi svizzere in materia di locazione e la stabile domanda di affitti a livello nazionale, alcuni investitori considerano accettabile anche un rendimento del 2–3% per un asset estremamente sicuro. Inoltre, in Svizzera i canoni di locazione sono attualmente in aumento a causa della carenza di alloggi – a livello nazionale i canoni richiesti sono aumentati di circa +2,2% anno su anno all’inizio del 2025 homesoverseas.ru. A St. Moritz, la limitata offerta di appartamenti in affitto (solo circa il 44% delle abitazioni locali sono affittate ginesta.ch, e molti di questi sono occupati da residenti) significa che expat o lavoratori stagionali competono per i pochi appartamenti disponibili, facendo salire i canoni di affitto. Questo potrebbe migliorare moderatamente i rendimenti nel tempo (se i prezzi rimangono stabili e gli affitti crescono). Tuttavia, non si devono aspettare grandi guadagni di cassa in questo mercato; il vero “rendimento” della proprietà a St. Moritz spesso si misura in benefici di stile di vita e nell’apprezzamento a lungo termine, piuttosto che in un reddito elevato e costante investropa.com.
In sintesi, i rendimenti da locazione a St. Moritz sono al massimo moderati, e la leva finanziaria negativa (tassi ipotecari superiori al rendimento) è possibile in un contesto di alti tassi di interesse. I futuri locatori dovrebbero considerarlo come un investimento ibrido: in parte proprietà a reddito, in parte bene di lusso. Molti riescono comunque a compensare parte dei costi tramite affitti turistici – ottenendo di fatto un ritorno mentre l’asset probabilmente si rivaluta. Ma come investimento puramente redditizio, St. Moritz viene superata da mercati a costo inferiore. (A titolo di confronto, un investitore potrebbe ottenere rendimenti del 4–5% in Vallese o in Austria, sebbene con molta meno sicurezza sul capitale.) Ogni proprietario deve valutare questi fattori in base ai propri obiettivi finanziari.
Normative e Restrizioni per gli Acquirenti Esteri
La Svizzera mantiene leggi severe in materia di proprietà immobiliare da parte di stranieri – e St. Moritz, essendo una località ambita, è soggetta a queste regole. Le due principali regolamentazioni sono la Lex Koller (restrizioni sugli acquisti immobiliari da parte di stranieri non residenti) e la Lex Weber (il limite sulle seconde case, menzionato in precedenza). Ecco cosa devono sapere gli acquirenti stranieri:
- Lex Koller (Permessi per acquirenti stranieri): Secondo la legge federale Lex Koller, gli stranieri non residenti affrontano dei limiti nell’acquisto di immobili in Svizzera. In generale, gli stranieri senza residenza svizzera non possono acquistare immobili residenziali ordinari nella maggior parte della Svizzera (es. Zurigo, Ginevra) investropa.com. La legge prevede eccezioni per le zone turistiche designate (principalmente località sciistiche e regioni di vacanza), dove gli stranieri possono acquistare una casa di vacanza con un permesso speciale, soggetti a quote. St. Moritz è una di queste zone, ma i permessi sono limitati. Punti chiave:
- Uno straniero non residente (che vive all’estero) può acquistare una casa di vacanza fino a ~200 m² di superficie abitabile in un comune approvato investropa.com. Deve ottenere l’approvazione cantonale, che può richiedere alcune settimane investropa.com. Il numero di permessi per stranieri ogni anno è limitato – il Cantone dei Grigioni ha una quota annuale, e le località più richieste come St. Moritz spesso esauriscono rapidamente la quota. Questo significa concorrenza per i permessi da acquirente estero; in alcuni anni potresti dover aspettare l’assegnazione successiva.
- Gli stranieri non possono acquistare immobili esclusivamente per investimento da locazione – la casa deve essere destinata principalmente all’uso di vacanza personale (sebbene solitamente sia consentito affittarla quando non la si utilizza). Inoltre, non è possibile acquistare più unità; un permesso = una proprietà per straniero.
- I residenti UE/AELS che vivono in Svizzera con un permesso B o qualsiasi straniero con permesso svizzero C sono equiparati ai compratori nazionali svizzeri (nessun permesso richiesto) ubs.com. Pertanto, molti acquirenti internazionali prima stabiliscono la residenza svizzera (spesso tramite un trasferimento di lavoro o il programma di residenza fiscale forfettaria) e poi acquistano senza restrizioni. In realtà, chi ha un permesso di residenza B (non UE) può acquistare direttamente per sé una abitazione principale senza approvazione speciale ubs.com.
- Applicazione: Se un non residente acquista tramite una società svizzera o altri escamotage, rientra comunque sotto la Lex Koller: le autorità hanno intensificato i controlli sulle strutture creative. In sostanza, il mercato immobiliare svizzero non è un “liberi tutti” per gli acquirenti stranieri; è rigidamente controllato per prevenire un’eccessiva speculazione straniera e preservare la disponibilità di alloggi per i residenti.
- Quote locali a St. Moritz: Storicamente, St. Moritz ha offerto pochissime nuove opportunità agli acquirenti stranieri. Molti degli chalet di lusso già esistenti sono di proprietà straniera (da molti decenni). Quando vengono venduti, di solito un nuovo acquirente straniero può subentrare nel relativo permesso, ma i permessi per nuove costruzioni sono rari. Alcuni paesi vicini (come Davos o Klosters) hanno avuto politiche più liberali in certi periodi, ma in generale, l’Alta Engadina rimane cauta nelle vendite agli stranieri investorsinproperty.com. È interessante notare che Andermatt ha ottenuto un’esenzione dalla Lex Koller per favorire lo sviluppo – attirando così molti investitori stranieri – ma St. Moritz non dispone di tale esenzione. Questo mantiene la domanda elevata rispetto all’offerta di immobili accessibili agli stranieri.
- Lex Weber (Legge sulle seconde case): Come già detto, dal 2012 non è possibile costruire nuove seconde case a St. Moritz perché supera di gran lunga la soglia del 20% ginesta.ch. Questo non impedisce agli stranieri di acquistare case già esistenti, ma limita la nuova offerta che gli stranieri potrebbero acquistare. Inoltre, i cantoni possono in alcuni casi dare la priorità nella vendita di nuove unità ai residenti svizzeri. La politica abitativa di St. Moritz, sostanzialmente, indirizza gli acquirenti stranieri verso una piccola quota di appartamenti e chalet per vacanze già esistenti.
- Prossimo Irrigidimento: È importante notare che nel 2023 il governo svizzero ha annunciato l’intenzione di inasprire ulteriormente le regole della Lex Koller. Le modifiche proposte (non ancora in vigore) potrebbero includere: il divieto per cittadini extra-UE con permessi B di acquistare una residenza primaria senza approvazione, l’obbligo per i proprietari stranieri di vendere l’immobile se rinunciano alla residenza svizzera e, possibilmente, la restrizione all’acquisto di quote di aparthotel in località turistiche da parte di stranieri ubs.com. Queste misure sono pensate per alleviare la carenza di alloggi per i residenti locali ubs.com. Le proposte esatte sono ancora in fase di discussione, ma gli acquirenti stranieri devono essere consapevoli che la posizione della Svizzera non sta diventando più liberale; anzi, sta diventando più restrittiva. Qualsiasi nuova regola, tuttavia, probabilmente manterrebbe i diritti acquisiti dagli attuali proprietari.
- Impatto Pratico: Per il mercato di St. Moritz, la domanda straniera rimane un fattore significativo ma controllato. Molti acquirenti esteri aggirano la Lex Koller trasferendosi in Svizzera (spesso approfittando del regime fiscale forfettario che offre una tassazione favorevole per gli stranieri facoltosi) – diventando di fatto “locali” ai fini dell’acquisto. Chi acquista come non residente deve amare abbastanza la proprietà da affrontare la burocrazia e accettare le regole svizzere di utilizzo. Il limite sulla superficie abitabile (circa 200 m²) per le case vacanza acquistate da stranieri significa che i mega-chalet (500 m²+) di solito possono essere acquistati solo da svizzeri o stranieri residenti – un fattore limitante per alcuni acquirenti internazionali ultra-ricchi.
In sintesi, St. Moritz accoglie gli acquirenti stranieri ma alle condizioni svizzere. Le regole impediscono che il mercato venga sopraffatto da capitali speculativi stranieri – contribuendo così alla sua stabilità. Gli stranieri che acquistano qui solitamente sono impegnati sul lungo periodo (spesso diventando residenti part-time). Per chi desidera acquistare: ottenere una consulenza legale esperta sulla Lex Koller è essenziale, ma il sogno di possedere una proprietà a St. Moritz è certamente realizzabile per chi soddisfa i criteri. Bisogna però muoversi in fretta – le quote dei permessi sono poche e molto ambite.
Aspetti fiscali per acquirenti e investitori immobiliari
Il regime fiscale svizzero per gli immobili è complesso e varia da cantone a cantone, ma si applicano principi generali. Un acquisto immobiliare a St. Moritz (Canton Grigioni) comporterà tasse sulle transazioni, tasse annuali sulla proprietà e possibili imposte sulle plusvalenze in caso di rivendita. Ecco i principali aspetti fiscali da considerare:
- Imposta di trasferimento della proprietà (Handänderungssteuer): Questa è una tassa una tantum applicata all’acquisto, simile all’imposta di bollo. Nei Grigioni, l’aliquota è fissata da ogni comune fino a un massimo cantonale del 2,0% en.comparis.ch en.comparis.ch. L’aliquota di St. Moritz si aggira intorno a questo massimo (~2%). Tipicamente, l’acquirente paga l’imposta di trasferimento in questo cantone en.comparis.ch. Ad esempio, su un acquisto di uno chalet da CHF 5 milioni, l’imposta di trasferimento sarebbe circa CHF 100.000. (Alcuni contratti possono suddividere questo costo tramite accordo, ma per default spetta all’acquirente.) Rispetto a molti paesi, il 2% è moderato – da notare che a Ginevra è 3% e alcuni cantoni svizzeri non hanno questa imposta en.comparis.ch en.comparis.ch. Inoltre, si applicano spese notarili e di registrazione fondiaria – solitamente ~0,2–0,5% complessivi nei Grigioni (notaio ~0,1–0,3%, registrazione pochi decimi di punto percentuale) ubs.com ubs.com. Tali spese sono spesso ripartite tra le parti secondo quanto concordato.
- Tasse annuali sulla proprietà: La Svizzera non ha una tassa patrimoniale immobiliare a livello nazionale, ma molti cantoni impongono una tassa sul patrimonio sui beni netti (inclusi gli immobili) e/o una tassa immobiliare specifica (Liegenschaftssteuer). Nei Grigioni viene effettivamente applicata una tassa annuale sulla proprietà sul valore fiscale totale dell’immobile, in genere nell’ordine dello 0,3–0,5% (l’aliquota esatta nel comune di St. Moritz può variare di anno in anno) – questo si aggiunge alla normale tassa patrimoniale sui beni netti. Tutti i proprietari devono inoltre dichiarare il valore dell’immobile come parte della loro ricchezza imponibile ogni anno, poiché in Svizzera si tassa il patrimonio netto delle persone fisiche (con aliquote progressive che di solito arrivano fino a circa ~0,5–0,7% nei GR per i patrimoni elevati) ubs.com. Per un proprietario straniero non residente, avrai una responsabilità fiscale limitata in Svizzera sull’immobile – in genere le autorità cantonali ti tasseranno sul “valore locativo” (vedi sotto) dell’immobile come una forma di reddito e sul valore dell’immobile come patrimonio, anche se vivi all’estero. Le convenzioni contro le doppie imposizioni spesso garantiscono che tu non debba pagare tutte le tasse in entrambi i Paesi, ma in questi casi è consigliabile rivolgersi a un professionista.
- Tassa sul valore locativo imputato: La Svizzera tassa in modo unico i proprietari di case sul reddito da locazione teorico che otterrebbero se affittassero la propria abitazione. Questo “Eigenmietwert” (fitto imputato) viene aggiunto ogni anno al reddito imponibile del proprietario ubs.com. In pratica, per una casa di vacanza, se sei svizzero o residente fiscale in Svizzera, pagheresti l’imposta sul reddito come se guadagnassi un affitto dalla tua seconda casa (meno eventuali redditi reali da locazione percepiti – non vieni tassato due volte). Tuttavia, gli interessi ipotecari e i costi di manutenzione sono deducibili da questo reddito imputato ubs.com. Molti proprietari senza ipoteca o con ipoteca molto bassa trovano la tassa sul fitto imputato onerosa, poiché in pratica pagano per godersi la propria casa. Aggiornamento importante: Nel 2024 il Parlamento svizzero ha votato per abolire la tassa nazionale sul valore locativo imputato sia per le abitazioni principali che per le seconde case, e per permettere ai cantoni di tassare le seconde case in altri modi ubs.com. Questa riforma sarà probabilmente sottoposta a referendum popolare e, se approvata, entrerà in vigore non prima del 2026 ubs.com. Questo significa che tra qualche anno i proprietari potrebbero non essere più tassati sul valore locativo, il che sarebbe un sollievo, ma il canton Grigioni (e altri) potrebbero introdurre una nuova tassa fissa sulle seconde case come compensazione. I proprietari stranieri non residenti fiscalmente in Svizzera attualmente pagano una sorta di tassa sul fitto imputato al cantone per la loro casa di vacanza; in che modo la riforma li riguarderà dipenderà dalle scelte cantonali. In ogni caso, status quo 2025: il valore locativo viene ancora tassato come reddito, quindi considera questo aspetto (può trattarsi di diverse decine di migliaia di CHF di “reddito” imponibile per una casa di alto valore).
- Tassa sul reddito da locazione: Se affitti la tua proprietà, il reddito effettivo da locazione è ovviamente tassabile come reddito. Per i proprietari non residenti, di solito le autorità svizzere tassano il reddito da locazione (dopo le deduzioni consentite) proveniente da proprietà in Svizzera alla fonte. Se sei residente in Svizzera, semplicemente si aggiunge al tuo reddito normale. Considerando le elevate aliquote fiscali sul reddito per i redditi più alti (la combinazione federale/cantonale può arrivare a ~20-30%+), la possibilità di dedurre interessi ipotecari e spese di manutenzione è fondamentale per ridurre i profitti tassabili da locazione (spesso annullandoli sulla carta). Il sistema fiscale svizzero può essere vantaggioso per i proprietari con leva finanziaria: con bassi rendimenti e alti costi degli interessi, molti proprietari buy-to-let hanno un reddito netto tassabile minimale dalla proprietà.
- Tassa sulle plusvalenze: La Svizzera impone una tassa sulle plusvalenze immobiliari sul profitto derivante dalla vendita di immobili. Questa è una tassa cantonale e dipende molto da quanto a lungo hai detenuto la proprietà. È pensata per scoraggiare il flipping/la speculazione. Nei Grigioni, i proprietari a breve termine affrontano aliquote CGT molto elevate (su una scala progressiva fino a circa il 50% del guadagno se venduto entro un anno o due). La tassa poi diminuisce con ogni anno di detenzione; dopo un certo periodo (spesso 10–15 anni), l’aliquota scende intorno allo 0–10%. Per esempio, vendere dopo 5 anni potrebbe comportare una tassa di circa il 30% sul guadagno, mentre vendere dopo 20 anni potrebbe comportarne pochissima. La formula esatta nei GR: i profitti sono tassati da cantone e comune, con aliquote effettive dal ~25% fino al ~50% se detenuta solo pochi anni investropa.com. Se detieni la proprietà abbastanza a lungo, alcuni cantoni esentano completamente i guadagni; altri riducono a una bassa aliquota fissa. Vale la pena pianificare la CGT se pensi di rivendere in meno di un decennio – può incidere notevolmente. Inoltre, non è disponibile alcun “1031 exchange” o rinvio se non acquisti un’altra proprietà in Svizzera come residenza principale (e anche in quel caso ci sono dei limiti). Fondamentalmente, la tassa sulle plusvalenze immobiliari è un costo significativo da considerare, ma può essere minimizzata con il possesso a lungo termine – che è comunque in linea con l’approccio tipico del proprietario a St. Moritz ubs.com.
- Costi annuali di proprietà: Oltre alle tasse, ricorda di mettere a budget manutenzione annuale, spese condominiali (se appartamento), assicurazione e utenze. Una regola empirica è ~0,5%–1% del valore dell’immobile all’anno in costi di manutenzione per case di lusso (che a St. Moritz potrebbero essere oltre 20.000 CHF all’anno). Se fai parte di un condominio (PPE), verranno applicate spese condominiali trimestrali, che coprono riscaldamento delle aree comuni, custode, fondo di riserva, ecc., spesso diversi CHF per m² al mese.
- Trattati fiscali e imposta forfettaria: Se ti trasferisci a St. Moritz come residente, sappi che gli stranieri che non lavorano in Svizzera potrebbero avere diritto alla tassazione forfettaria – una tassa fissa speciale basata sulle spese di vita piuttosto che sul reddito, negoziata con il cantone investropa.com. Molti espatriati facoltosi scelgono questa opzione; può azzerare la tassazione del reddito globale, con un’imposta annuale fissa spesso a sei cifre CHF. Il Cantone dei Grigioni offre accordi forfettari a persone qualificate (anche se alcuni cantoni li hanno aboliti). Questo non influisce direttamente sulle tasse immobiliari, ma ha effetto sul quadro fiscale complessivo. Per i non residenti, le tasse svizzere sulla proprietà sono di solito deducibili dalle imposte del paese di origine grazie ai trattati.
In sintesi, le tasse sugli immobili in Svizzera non sono basse, ma sono prevedibili e spesso inferiori al carico fiscale di molti altri mercati immobiliari di lusso (considera le imposte di registro del 6-7% a Londra o le tasse patrimoniali annuali in Francia, ecc.). Un aspetto positivo: non esiste una “imposta sul valore della proprietà” annuale a livello nazionale oltre all’imposta sulla ricchezza – e quest’ultima, pur sensibile, ha aliquote relativamente basse rispetto, ad esempio, a certe tasse immobiliari statunitensi che si aggirano sul ~2% del valore annuo. Inoltre, imposta di successione: i Grigioni non tassano i discendenti diretti sulle eredità, quindi puoi lasciare una proprietà svizzera ai figli senza imposta di successione nella maggior parte dei casi (alcuni cantoni fanno eccezione). Nel complesso, il sistema fiscale svizzero premia il possesso a lungo termine e l’uso personale. Gli acquirenti a St. Moritz dovrebbero rivolgersi a un consulente fiscale per ottimizzare la struttura della proprietà – ma possono generalmente contare su un regime stabile. Se la tassa sul valore locativo fosse abolita entro il 2026, i proprietari di seconde case potrebbero subire un cambiamento fiscale (forse una nuova tassa fissa per immobile). Segui quella riforma, poiché prende direttamente di mira luoghi come St. Moritz con molte seconde case ubs.com.
Fattori di domanda: turismo, lifestyle e migrazione per investimento
Cosa rende il mercato immobiliare di St. Moritz così ricercato? La risposta sta in una combinazione unica di attrattiva dello stile di vita, prestigio internazionale e benefici finanziari/di sicurezza che pochi luoghi possono eguagliare. Ecco i principali fattori di domanda:
- Turismo e stile di vita di livello mondiale: St. Moritz offre uno stile di vita alpino privilegiato che attira costantemente l’élite globale. La città è sinonimo di glamour – ospita eventi come la Coppa del Mondo di Snow Polo, le corse di cavalli White Turf sul lago ghiacciato e festival gastronomici. Vanta 300 giorni di sole all’anno, sci di altissimo livello (350 km di piste, più la Cresta Run, la pista da bob, ecc.) e servizi di lusso che spaziano da ristoranti stellati Michelin a negozi di design. Questo stile di vita attraente fa sì che i vacanzieri facoltosi tornino regolarmente e spesso diventino proprietari di immobili. Le statistiche sul turismo lo confermano: il 2023 ha registrato presenze alberghiere record (il secondo miglior anno nell’ultimo decennio) ginesta.ch. Ancora più significativo, la crescita dell’Alta Engadina ha superato quella del resto dei Grigioni, indicando il forte richiamo di St. Moritz ginesta.ch. Nel 2023 circa il 53,5% degli ospiti degli hotel erano svizzeri (in leggero calo rispetto al 58% dell’anno precedente, grazie al ritorno dei visitatori internazionali) ginesta.ch, il che significa che quasi la metà era straniera – un segno del ritrovato interesse globale dopo la pandemia. La forte domanda turistica si traduce infine in domanda immobiliare: molti visitatori internazionali si innamorano dell’Engadina e decidono di acquistare una casa vacanza per soggiorni più lunghi. Il continuo passaggio al turismo tutto l’anno (escursionismo, ciclismo, vela, cultura in estate) ha prolungato la stagione, rendendo il possesso di una casa qui ancora più interessante anche oltre l’inverno naef-prestige.ch.
- Prestigio e rarità: Esiste una sola St. Moritz – il suo nome porta con sé un prestigio simile a quello di Monaco, Aspen o Courchevel. Possedere una proprietà qui è un simbolo di status. Questo fattore di “asset da trofeo” significa che la domanda è relativamente insensibile al prezzo: le persone facoltose acquistano spesso per ragioni emotive e di stile di vita, piuttosto che per puro valore. Il glamour della città (famosamente soprannominata “Top of the World”) e il suo ruolo di pioniera del turismo invernale la rendono sempre desiderabile. Inoltre, la disponibilità è finita e sta diventando sempre più ridotta (nessuna nuova seconda casa per legge), quindi possedere a St. Moritz sta letteralmente diventando ogni anno più esclusivo – un potente incentivo per chi può permetterselo.
- In Svizzera: I principali pari sono Gstaad, Verbier, Zermatt e forse Andermatt (emergente grazie all’esenzione per gli acquirenti stranieri). Prezzo: St.Moritz e Gstaad tendono a contendersi il primo posto per i prezzi più alti.Secondo UBS, Engadina/St.Moritz ha il prezzo minimo più alto per case vacanza di alta qualità a circa 22.300 CHF/m², superando di poco Verbier (22.100 CHF) ubs.com.Zermatt e Gstaad partono anch’esse da nord di CHF 20.000 ubs.com.Tuttavia, nell’ultra-prime assoluto, St.Moritz/Gstaad/Verbier registrano tutti più di CHF 35.000 nelle località di pregio ubs.com.Il rapporto alpino 2024 di Knight Frank ha mostrato che il prezzo medio delle proprietà di pregio a Gstaad è leggermente superiore a quello di St.di Moritz (in termini di euro), ma con St.Moritz ha registrato una crescita maggiore quell’anno knightfrank.com.Crescita: Recentemente, Zermatt ha effettivamente guidato la crescita a 5 anni (CAGR ~7,4%), con St.Moritz ~5,9%, Verbier ~4,9%, mentre Gstaad è rimasta indietro (~0,7% a 5 anni) ubs.com ubs.com – forse perché Gstaad era già stata “prezzata alla perfezione” in precedenza.Composizione del mercato: Gstaad è ancora più orientata alle seconde case ed ha una piccola popolazione residente tutto l’anno; St.Moritz è una città più grande con più hotel e un turismo più diversificato.Verbier e Zermatt si trovano rispettivamente in regioni francofone e di lingua tedesca, ma tutte le località svizzere beneficiano della stabilità della Svizzera.Acquirenti stranieri: Gstaad storicamente aveva molti acquirenti internazionali (in particolare dal Medio Oriente); St.Moritz ha più europei (italiani, tedeschi, britannici) e ultimamente americani.Tutti sono soggetti alle quote della Lex Koller – interessante notare che alcuni cantoni come il Vallese (Verbier, Zermatt) hanno storicamente avuto una maggiore disponibilità di permessi per stranieri, mentre Berna (Gstaad) e Grigioni (St.Moritz) erano più rigorosi.Ad esempio, Andermatt (Canton Uri) è unica in quanto non richiede permessi – ciò ha attirato molti investitori stranieri e ha visto i prezzi aumentare del 9% all’anno in 5 anni ubs.com.Ma i prezzi assoluti di Andermatt (~20k CHF/m² massimo) restano inferiori e il suo prestigio non è ancora pari a quello delle “Big Three.” Rendimenti da locazione: Tutte le località svizzere presentano rendimenti bassi simili (2–3%).Un’eccezione: alcuni nuovi appartamenti ad Andermatt offrivano programmi di affitto che aumentavano leggermente i rendimenti (e senza limiti di utilizzo per i proprietari), ma in generale il lusso svizzero = basso rendimento, alta sicurezza.
- Vantaggio Comparativo: Rispetto ad altri mercati sciistici di lusso, St. Moritz beneficia dei costi di transazione immobiliare relativamente ragionevoli e delle basse tasse sui residenti in Svizzera. Non ci sono restrizioni per i residenti stranieri che desiderano acquistare una volta che vivono qui, a differenza dell’Austria dove anche i residenti affrontano limiti nelle zone turistiche. E mentre Francia o Italia permettono liberamente l’acquisto da parte di stranieri, quei paesi hanno tasse patrimoniali e di successione più pesanti che alcuni investitori non gradiscono. L’ambiente svizzero stabile e a bassa tassazione (soprattutto se si ottengono accordi forfettari) è un grande incentivo. Inoltre, il collegamento di trasporto di St. Moritz sta migliorando: qui è nata la prima ferrovia di montagna elettrica delle Alpi e oggi si può arrivare tramite l’aeroporto dell’Engadina (jet privati) o un treno da Zurigo di 2h45 (con il nuovo Tunnel dell’Albula, l’affidabilità è migliorata). Buona connettività significa godere più facilmente della propria casa, alimentando la domanda.
In sintesi, la domanda di immobili a St. Moritz è guidata da un potente mix di fascino dello stile di vita, prestigio e prudenza finanziaria. La capacità della città di reinventarsi costantemente – ad esempio ospitando nuovi eventi culturali, abbracciando sport tutto l’anno, potenziando le sue offerte di lusso – la mantiene rilevante per le nuove generazioni di acquirenti. E le tendenze più ampie (lavoro da remoto che consente più tempo nelle seconde case, crescita della ricchezza UHNW, ecc.) sostengono questa domanda. Nessuna località alpina offre la stessa combinazione di caratteristiche, motivo per cui St. Moritz rimane in cima alle liste dei desideri dei cacciatori di proprietà di lusso, anche mentre si confronta con luoghi come Gstaad, Zermatt, Courchevel o Aspen.
Confronto con altri mercati di lusso svizzeri e alpini
St. Moritz viene spesso confrontata con una manciata di altri mercati alpini di alto livello. Ecco come si confronta nei punti chiave con rivali svizzeri e località sciistiche d’élite all’estero:
In conclusione, St. Moritz si colloca al vertice, o quasi, del mercato immobiliare di lusso alpino. I suoi principali concorrenti svizzeri offrono un’esclusività simile ma nessuno combina tutti i fattori (dimensioni del paese, vista lago, clima, storia di glamour) allo stesso livello. A livello internazionale, benché si possano trovare località con pari fascino o persino singole vendite maggiori, il mercato complessivo di St. Moritz rimane uno dei più solidi e di maggior valore. Per un acquirente o investitore, diversificare nelle Alpi può significare guardare ad altre località, ma St. Moritz probabilmente continuerà a mantenere un premium – a riflesso del suo marchio leggendario e del suo fascino duraturo.
Fonti: Rapporti di mercato e notizie svizzere (UBS, Wüest Partner, Ginesta Immobilien) ginesta.ch ubs.com ginesta.ch; dati dell’indice immobiliare alpino (Knight Frank, Naef) knightfrank.com naef-prestige.ch; fonti Investropa e federali su rendimenti/tasse investropa.com ubs.com; statistiche turistiche e approfondimenti locali ginesta.ch ginesta.ch. I dati raccolti presentano le informazioni più recenti disponibili al 2025, offrendo una visione completa del clima immobiliare di St. Moritz e del suo contesto nel mercato più ampio. Ogni aspetto – dai vincoli legislativi alle tendenze del lusso – contribuisce alla comprensione di questo unico mercato immobiliare d’alta quota.
