Immobiliare a Toronto 2025: Boom o Crollo? Dentro le Tendenze Sorprendenti che Stanno Plasmando il Mercato di Toronto

Panoramica: Un mercato in evoluzione a un bivio nel 2025

Il mercato immobiliare di Toronto nel 2025 si trova in un momento cruciale. Dopo un frenetico boom durante la pandemia e un brusco raffreddamento nel 2022–2023, il mercato si sta stabilizzando con un’elevata offerta e prezzi in calo che creano un mercato favorevole agli acquirenti in molti segmenti wowa.ca reuters.com. Le vendite di case hanno ricominciato a crescere moderatamente – le transazioni nella GTA a giugno 2025 sono rimaste pressoché stabili (+0,5% su base annua) rbc.com – ma questa ripresa della domanda è stata superata da un’ondata di nuove offerte, aumentate di circa il 10% su base annua rbc.com. Il risultato è un livello di offerta storico (oltre 31.000 annunci attivi, il massimo degli ultimi 30+ anni) wowa.ca e molto più potere di negoziazione per gli acquirenti.

I tassi d’interesse elevati hanno pesato sull’accessibilità e sul sentiment degli acquirenti, ma c’è un aspetto positivo: i tassi ipotecari hanno iniziato a diminuire nel 2024, e a metà 2025 la Banca del Canada ha effettuato una serie di tagli ai tassi per stimolare l’economia wowa.ca reuters.com. Tuttavia, i costi di finanziamento restano ben al di sopra dei minimi pre-pandemici, tenendo alcuni acquirenti ai margini. Nel frattempo, immigrazione e crescita demografica da record continuano ad alimentare la domanda di abitazioni, soprattutto nella GTA. Questo tira e molla tra una forte domanda demografica e alti costi di finanziamento con abbondante offerta definisce il panorama immobiliare di Toronto nel 2025.

Le principali tendenze che plasmano il mercato includono: prezzi in calo, tempi di vendita più lunghi e tagli strategici ai prezzi da parte dei venditori più motivati – soprattutto nella fascia alta. Allo stesso tempo, alcune aree del mercato stanno andando controcorrente con attività resilienti o in ripresa (in particolare case indipendenti entry-level in zone più accessibili). Nel settore commerciale, il mercato degli uffici rimane debole con alti tassi di sfitto, mentre le proprietà industriali e multifamiliari sono relativamente solide. Nel complesso, il mercato immobiliare di Toronto nel 2025 è la storia di un mercato in transizione, che offre sia opportunità che sfide per investitori, acquirenti e venditori.

Tendenze del mercato residenziale nel 2025

Prezzi e vendite delle case: Dopo aver raggiunto il picco all’inizio del 2022, i prezzi delle case a Toronto sono tornati su livelli più accessibili. A metà 2025, il prezzo medio delle case nella GTA è di circa 1,10 milioni di dollari, in calo di circa il 5% rispetto a un anno prima wowa.ca nesto.ca. Infatti, il prezzo di riferimento composito è sceso appena sotto la soglia psicologica di 1 milione di dollari per la prima volta dal 2021 wowa.ca. La Tabella 1 mostra i prezzi medi per tipologia di abitazione nella città di Toronto (416) a giugno 2025, tutti in calo rispetto all’anno precedente:

Tabella 1: Prezzi medi delle case a Toronto (giugno 2025)

Tipologia di proprietà	Prezzo medio (giugno 2025)	Variazione prezzo YoY
Tutte le tipologie	$995.100	–5,5% nesto.ca
Case unifamiliari	$1.216.000	–5,9% nesto.ca
Villette a schiera/Multiproprietà	$739.500	–7,1% nesto.ca
Condomini	$585.100	–8,0% nesto.ca

Fonte: dati del Toronto Regional Real Estate Board (giugno 2025) tramite Nesto

L’attività di vendita è stata contenuta rispetto al ritmo frenetico del 2021. Circa 6.200 case sono state scambiate a giugno 2025 nell’area della GTA, un dato sostanzialmente invariato rispetto all’anno precedente wowa.ca rbc.com. Questo ritmo di vendite tiepido, combinato con un afflusso di nuove inserzioni, ha spinto il rapporto vendite/nuove inserzioni (SNLR) nella fascia bassa del 30% (circa 32–34% a giugno) wowa.ca rbc.com. Un SNLR ben al di sotto del 40% indica un mercato favorevole agli acquirenti, un’inversione netta rispetto alle condizioni di mercato favorevoli ai venditori viste durante il boom pandemico. Gli acquirenti ora hanno più scelta e maggiore potere nelle trattative – solo ~29% delle case e il 17% dei condomini vengono venduti sopra il prezzo richiesto, segno che ci sono poche guerre di offerte nesto.ca. I mesi di inventario (MOI) sono saliti a circa 4,6 mesi per le case a bassa densità e 7 mesi per i condomini nesto.ca, il che ancora una volta sposta il mercato a favore degli acquirenti. Le case impiegano più tempo a essere vendute e le riduzioni di prezzo sono comuni, soprattutto per le inserzioni di lusso. In quartieri prestigiosi come Lawrence Park e Bridle Path, i venditori di proprietà da oltre 3 milioni di dollari hanno abbassato i prezzi richiesti per attirare i pochi acquirenti in quel segmento nesto.ca.

Quartieri caldi e “tasche di ripresa”: Nonostante il raffreddamento generale, non tutte le parti del mercato stanno languendo. Un’analisi recente di RE/MAX ha identificato diversi “hot pocket” quartieri a Toronto dove la domanda e i prezzi delle case unifamiliari sono in realtà in aumento nonostante la flessione più ampia bnnbloomberg.ca bnnbloomberg.ca. Ad esempio, un gruppo di comunità nella zona ovest (Rockcliffe-Smythe, Keelesdale-Eglinton West, Corso Italia e aree circostanti) ha registrato un aumento del +6,2% nei prezzi medi delle case unifamiliari nella prima metà del 2025 rispetto al 2024 bnnbloomberg.ca. Anche alcune parti del mercato di lusso di Toronto hanno mostrato resilienza – la zona di Bridle Path e St. Andrew–Windfields ha registrato un aumento dell’11,5% nel prezzo mediano (ora superiore a 4,6 milioni di dollari) mentre acquirenti ad alto patrimonio sono tornati bnnbloomberg.ca. Nella zona est, quartieri più accessibili come South Riverdale, Leslieville ed East Danforth hanno visto lievi aumenti di prezzo (~+1–2%) anno su anno bnnbloomberg.ca, grazie all’inventario limitato nelle fasce di prezzo più basse. Queste sacche di forza sottolineano una tendenza chiave: l’accessibilità è fondamentale. Le aree con prezzi di ingresso relativamente più bassi (per gli standard di Toronto) o proposte di valore uniche stanno attirando acquirenti che erano rimasti ai margini. Infatti, gli acquirenti alla prima casa stanno guidando una ripresa nelle vendite di case unifamiliari nella fascia sotto $1,2 milioni in tutta la GTA bnnbloomberg.ca bnnbloomberg.ca. Le case con prezzi tra $850.000 e $1,2 milioni nei micro-mercati più desiderabili si stanno vendendo rapidamente, poiché gli acquirenti si rendono conto che, se i prezzi dovessero ricominciare a salire, la loro finestra per acquistare una casa unifamiliare accessibile potrebbe chiudersi bnnbloomberg.ca.

Dinamiche del mercato dei condomini: Il segmento dei condomini di Toronto è attualmente il più fornito e il più debole del mercato residenziale. I prezzi medi dei condomini (~585.000$ in città) sono diminuiti di circa l’8% rispetto all’anno scorso nesto.ca nesto.ca, e l’inventario è abbondante – il MOI dei condomini di 7 mesi è ben al di sopra del segmento a bassa densità nesto.ca. Un’ondata di nuove consegne di condomini ha colpito il mercato, sia in vendita che in affitto. Molti investitori che hanno acquistato condomini in pre-costruzione li stanno mettendo in vendita a causa dei maggiori costi di gestione, contribuendo così all’eccesso di offerta. Il risultato è la stagnazione dei prezzi e maggior margine di trattativa per gli acquirenti di condomini. Detto ciò, la qualità e la posizione contano ancora: i condomini nelle zone centrali o vicino ai mezzi pubblici mantengono meglio il loro valore, mentre le unità standardizzate in grattacieli sovraffollati subiscono sconti maggiori. Il mercato dei condomini di fascia alta (unità di lusso, attici) ha attualmente una platea di acquirenti molto ristretta, esercitando ulteriore pressione su quel sotto-settore. Gli sviluppatori hanno reagito a queste condizioni ritardando o cancellando alcuni progetti di condomini pianificati – secondo i rapporti di settore, il mercato dei nuovi condomini ha “subito un crollo” nelle vendite urbanation.ca. Questo rallentamento dell’offerta futura di condomini potrebbe alla fine aiutare il mercato a trovare un equilibrio, ma nel breve termine gli acquirenti di condomini a Toronto continuano a godere di ampia scelta e prezzi più bassi.

Previsioni per i prezzi residenziali: All’inizio del 2025, il Toronto Regional Real Estate Board (TRREB) aveva previsto un aumento moderato dei prezzi delle case (+2,6%) per l’anno, aspettandosi che il prezzo medio di vendita raggiungesse circa 1,147 milioni di dollari entro fine anno urbaneer.com. TRREB prevedeva che tassi ipotecari più bassi e un miglioramento dell’offerta avrebbero riportato alcuni acquirenti sul mercato e stabilizzato i prezzi urbaneer.com. Tuttavia, a metà 2025 è apparso chiaro che la ripresa era lenta. Le prospettive del settore sono state riviste con maggiore cautela. Un sondaggio Reuters tra economisti nel giugno 2025 prevede che i prezzi delle case a Toronto finiranno il 2025 circa il 4% più bassi in media reuters.com reuters.com, riflettendo l’economia più lenta e un iniziale eccesso nei tassi d’interesse. Il consenso è che il 2025 sarà un anno di ricerca del punto minimo, e che una ripresa più tangibile dei prezzi si concretizzerà nel 2026 reuters.com. Gli esperti di CMHC e delle principali banche prevedono stagnazione o lievi cali per il resto del 2025, con un ritorno a una crescita modesta nel 2026, supponendo che i tassi d’interesse continuino a diminuire reuters.com cmhc-schl.gc.ca. In altre parole, i prossimi trimestri potrebbero essere instabili, ma la maggior parte degli analisti prevede che i prezzi toccano il fondo entro il 2025. Entro il 2027–2028, la combinazione di una rinnovata crescita economica, un’immigrazione ancora elevata e una probabile carenza di offerta abitativa (a causa del rallentamento delle costruzioni attuale) potrebbe riportare Toronto su una lenta traiettoria di crescita dei prezzi. Per ora, però, gli acquirenti possono consolarsi sapendo che i prezzi sono ben al di sotto dei picchi della pandemia, e qualsiasi crescita a breve termine dovrebbe essere graduale. Il mercato immobiliare di Toronto nel 2025 non è in modalità boom – sta riprendendo fiato, e il consenso è per una stabilità nel prossimo anno circa, prima di un ritorno a un apprezzamento modesto dei prezzi nell’orizzonte di 3–5 anni reuters.com cmhc-schl.gc.ca.

Immobiliare Commerciale: L’ufficio è in ritardo, l’industriale è in testa

blog.remax.ca blog.remax.ca Il mercato immobiliare commerciale a Toronto presenta un quadro misto nel 2025, con settori diversi che vivono condizioni molto differenti. In generale, l’attività di investimento e locazione è rallentata rispetto ai livelli pre-pandemici nella maggior parte delle classi di asset blog.remax.ca, riflettendo incertezza economica e costi di finanziamento più elevati. Tuttavia, alcuni settori – in particolare i magazzini industriali e gli appartamenti plurifamiliari in affitto – rimangono fondamentalmente solidi, mentre il mercato degli uffici sta lottando con una “sbornia” post-pandemica di alti tassi di sfitto.

Settore uffici – Alta vacanza e fuga verso la qualità: Il mercato degli uffici a Toronto (soprattutto nel centro) è probabilmente l’anello più debole della catena commerciale in questo momento. La vacanza degli uffici nel centro è salita a circa 18–19% all’inizio del 2025 blog.remax.ca – un aumento sorprendente rispetto al tasso di vacanza del ~2–3% registrato prima del 2020. Questo significa che quasi un quinto degli spazi ufficio nel centro è vuoto, principalmente a causa della rivoluzione del lavoro da remoto e della riduzione delle dimensioni aziendali. Gli edifici per uffici più vecchi di Classe B e C stanno avendo le maggiori difficoltà ad attrarre inquilini, mentre le torri AAA di fascia alta godono ancora di tassi di occupazione più elevati grazie a una fuga verso la qualità da parte degli inquilini blog.remax.ca. Molti grandi datori di lavoro hanno ridotto la loro superficie adibita a uffici, subaffittando o rinunciando agli spazi in eccesso poiché il lavoro ibrido persiste. Anche se alcune aziende stanno spingendo il personale a tornare più spesso in ufficio nel 2025, la domanda complessiva di spazi ufficio rimane ben al di sotto dei livelli pre-pandemici renx.ca renx.ca. I proprietari di edifici meno desiderabili stanno rispondendo aumentando le concessioni (come periodi di affitto gratuito e maggiori contributi per miglioramenti degli spazi) e persino valutando opportunità di riconversione. In effetti, c’è un crescente slancio per convertire uffici sottoutilizzati in unità residenziali o usi speciali (come studi medici, laboratori di scienze della vita o strutture educative) blog.remax.ca. L’eccesso di spazi ufficio tradizionali, a fronte di carenze in settori come la sanità e le residenze per anziani, rappresenta un’opportunità per riposizionare il patrimonio immobiliare obsoleto blog.remax.ca. Vale la pena notare che alcune analisi suggeriscono che il mercato degli uffici potrebbe essere vicino al suo minimo: la vacanza nazionale degli uffici dovrebbe raggiungere il picco intorno alla metà del 2025 (al ~15% a livello nazionale) e poi stabilizzarsi renx.ca renx.ca. Toronto, essendo il più grande mercato di uffici del Canada, sarà da tenere d’occhio – qualsiasi aumento delle locazioni nel centro segnalerà una svolta. Per ora, però, gli inquilini hanno il vantaggio e i canoni degli uffici sono sotto pressione tranne che nelle torri più nuove e ricche di servizi.

Settore industriale – Ancora un protagonista di spicco: In netto contrasto con gli uffici, il settore immobiliare industriale nella GTA rimane il comparto commerciale con le migliori performance blog.remax.ca. Magazzini, centri di distribuzione e strutture logistiche sono ancora molto richiesti grazie alla crescita dell’e-commerce e alla solida economia dell’Ontario. Il tasso di disponibilità industriale nella Greater Toronto era solo del 4,6% nel Q1 2025, uno dei più bassi in Canada blog.remax.ca. Questo dato è leggermente aumentato (di 40 punti base) rispetto all’anno precedente – segno che l’offerta si è leggermente allentata – ma resta comunque un mercato molto ristretto rispetto agli standard storici. Dopo anni di quasi totale assenza di spazi industriali sfitti, i proprietari hanno finalmente un po’ più di concorrenza, e i canoni di locazione che erano alle stelle hanno iniziato a stabilizzarsi. In effetti, ci sono segnali di raffreddamento della crescita dei canoni industriali: i canoni di mercato, che avevano raggiunto il picco di circa 18+ dollari al piede quadrato nel 2023, sono scesi leggermente a circa $17–$17,50/sf entro il 2025 con l’arrivo di nuova offerta cbre.ca. Gli sviluppatori sono stati impegnati nell’espansione dei parchi industriali nelle aree periferiche della GTA – nuovi magazzini all’avanguardia stanno sorgendo lungo le autostrade della serie 400 in località come Whitby, Ajax, Bolton e Caledon per soddisfare la domanda degli inquilini di strutture moderne e più grandi blog.remax.ca. Questi nuovi sviluppi offrono canoni di locazione leggermente più competitivi e incentivi, dando agli inquilini opzioni oltre i mercati centrali più saturi blog.remax.ca. Un’altra tendenza interessante è la riqualificazione adattiva di siti industriali più vecchi dentro e intorno a Toronto: con il calo delle attività manifatturiere in alcune proprietà datate, i proprietari stanno riconvertendo gli edifici in tutto, dai self-storage alle strutture ricreative (ad esempio campi da pickleball indoor e palestre) blog.remax.ca. Nel complesso, i fondamentali del settore industriale restano solidi – la vacancy è bassa e l’appetito degli investitori è alto per gli asset logistici, anche se i tassi di capitalizzazione sono leggermente aumentati insieme ai tassi di interesse. Prospettive: Il mercato industriale potrebbe continuare a riequilibrarsi nei prossimi 1–2 anni, dato che una quantità significativa di nuova offerta è in costruzione nella GTA. Tuttavia, la maggior parte degli analisti prevede che la domanda terrà il passo con l’offerta nel medio termine, mantenendo la vacancy industriale sotto l’equilibrio e i canoni relativamente stabili goranbrelih.com. Per gli investitori, il segmento industriale della GTA resta ancora interessante come investimento a lungo termine, anche se non il pfrenesia di un paio di anni fa.

Settore Retail – Resilienza Adattiva: Il settore immobiliare retail di Toronto si è dimostrato più resiliente di quanto alcuni si aspettassero, adattandosi alle abitudini di consumo in cambiamento e al mondo post-COVID. I tassi di sfitto nelle principali location retail restano bassi, e i canoni di locazione sono generalmente rimasti stabili o addirittura aumentati nei centri commerciali di fascia alta blog.remax.ca. Un evento degno di nota è stato il fallimento (o ridimensionamento) delle storiche attività dei grandi magazzini Hudson’s Bay Company, che avrebbe potuto lasciare grandi vuoti nei centri commerciali. Tuttavia, il mercato ha in gran parte assorbito la situazione – gli spazi vuoti dei grandi magazzini vengono riempiti da nuove attività retail e di intrattenimento blog.remax.ca. I centri commerciali della GTA si stanno reinventando integrando esperienze: aggiungendo ristoranti, cinema, supermercati, persino torri residenziali sulle proprietà dei centri commerciali blog.remax.ca. I centri commerciali con le migliori performance di Toronto (come Yorkdale, Eaton Centre, Square One) continuano a guidare la nazione in termini di produttività delle vendite, con Yorkdale che avrebbe raggiunto oltre $2.300/piedi² di vendite – di gran lunga il valore più alto in Canada blog.remax.ca. Questo dimostra la forza del retail ben posizionato. Nel segmento retail di quartiere, i centri commerciali all’aperto con inquilini essenziali (supermercati, banche, farmacie) sono molto ricercati dagli investitori blog.remax.ca. Molti di questi centri hanno anche un potenziale di riqualificazione futura (per aggiungere densità a uso misto), rendendoli ancora più attraenti. La sfida, tuttavia, è l’offerta limitata di siti retail di qualità – pochi nuovi sviluppi retail sono in corso, e gli asset esistenti non vengono scambiati spesso. Nel complesso, i canoni retail nel 2025 sono stabili e persino in aumento in alcuni corridoi, ma il successo varia a seconda della posizione e del formato. Il retail di strada nel centro vede nuovamente un buon afflusso di persone grazie al ritorno graduale di turisti e lavoratori degli uffici, mentre alcune aree retail suburbane più deboli devono ancora fare i conti con la pressione dell’e-commerce. Le prospettive per il settore retail nei prossimi anni sono prudentemente ottimistiche: ci si aspetta una maggiore integrazione del retail con altri usi (snodi di trasporto, residenziale) e un focus su attrattive esperienziali per mantenere i clienti in presenza. Salvo una grande recessione, il retail a Toronto dovrebbe continuare a “tenere duro” come ha fatto nel 2024–2025 blog.remax.ca, con una crescita incrementale di canoni e valori nei segmenti principali.

Plurifamiliari e Appartamenti in Affitto: Le proprietà plurifamiliari in affitto (appartamenti) meritano una menzione in un contesto commerciale, poiché rappresentano una classe di asset sempre più importante per gli investitori. A Toronto, gli appartamenti in affitto costruiti appositamente hanno una domanda estremamente forte – il tasso di sfitto degli affitti in città è basso (intorno al 3% o meno) blog.remax.ca urbanation.ca e i canoni di locazione sono vicini ai massimi storici (maggiori dettagli nella sezione affitti qui sotto). Questo ha suscitato un notevole interesse nello sviluppo di nuovi edifici di appartamenti in affitto, soprattutto mentre il mercato dei condomini si è raffreddato. Infatti, oltre 700 nuove unità in affitto hanno iniziato la costruzione nel Q1 2025 nell’area di Toronto blog.remax.ca, anche se le nuove costruzioni di condomini sono diminuite bruscamente. Investitori come i REIT e i fondi pensione sono attratti dal flusso di cassa stabile degli affitti e dalla apparente infinita domanda di inquilini a Toronto. La sfida è che gli alti costi di costruzione e i tassi di finanziamento rendono difficile far quadrare i conti per i nuovi progetti. Il settore sta beneficiando di alcuni incentivi governativi (come il finanziamento CMHC a basso costo per gli affitti), ma anche così, l’equilibrio economico è ristretto. La recente proposta del governo di reintrodurre il programma MURB (che consente agli investitori di dedurre l’ammortamento degli edifici in affitto dal reddito) potrebbe stimolare ulteriori investimenti se approvata blog.remax.ca. Nel frattempo, l’attività continua: la pipeline di proposte di nuovi affitti ha raggiunto un record nel 2025, con circa 26.000 unità presentate nel Q1 – più del doppio rispetto all’anno precedente blog.remax.ca. Questo indica che gli sviluppatori si stanno posizionando per costruire più appartamenti in affitto se le condizioni miglioreranno. Per quanto riguarda gli asset di appartamenti esistenti, la crescita leggermente più contenuta degli affitti nel 2025 (dovuta a un aumento dell’offerta) non ha diminuito l’interesse degli investitori; anzi, alcuni acquirenti opportunistici sperano di acquisire vecchi edifici in affitto o addirittura torri di condomini da convertire in affitti, puntando sulla domanda di locazione a lungo termine a Toronto.

Mercato degli investimenti e flussi di capitale: L’attività di investimento nel settore immobiliare commerciale si è rallentata nel 2025 rispetto agli anni precedenti. I tassi d’interesse più alti hanno fatto aumentare leggermente i cap rate e reso gli acquirenti più cauti. I grandi operatori istituzionali e i REIT hanno per lo più messo in pausa le grandi acquisizioni, soprattutto nei segmenti più rischiosi come gli uffici blog.remax.ca. Tuttavia, investitori privati e aziende più piccole sono attivi in modo selettivo – ad esempio, nel mercato dei centri commerciali al dettaglio, gli investitori locali perseguono con aggressività qualsiasi centro commerciale ancorato a un supermercato disponibile blog.remax.ca. Il settore alberghiero ha inoltre registrato un sorprendente boom: usciti dalla pandemia, i ricavi degli hotel di Toronto sono rimbalzati fortemente e le vendite di proprietà alberghiere hanno raggiunto i 552 milioni di dollari nel 2024 (in aumento del 173% rispetto al 2023)blog.remax.ca, rendendo l’ospitalità uno dei settori di spicco recentemente. Questo slancio è continuato nel 2025, con i viaggi di piacere e d’affari che hanno aumentato l’occupazione alberghiera e la fiducia degli investitori. I valori complessivi degli immobili commerciali a Toronto sono scesi dai massimi (soprattutto gli uffici, che hanno subito una significativa riduzione dei prezzi), ma il mercato non ha registrato situazioni di crisi o vendite forzate su larga scala. I finanziatori hanno collaborato con i proprietari per estendere i termini dei prestiti invece di procedere a pignoramenti, scommettendo su una ripresa a medio termine. Le prospettive per il settore immobiliare commerciale a Toronto nei prossimi anni sono cautamente ottimistiche per la maggior parte dei settori tranne quello degli uffici. L’industriale e il multifamiliare probabilmente rimarranno i preferiti, il retail dovrebbe migliorare gradualmente insieme all’economia, mentre per gli uffici potrebbero essere necessari diversi anni (e forse misure drastiche come le conversioni) per una vera ripresa. Gli investitori con liquidità disponibile nel 2025–2026 potrebbero trovare opportunità di acquisto interessanti in asset class depresse (ad es. vecchi uffici pronti per la riqualificazione, o condomini da progetti in difficoltà) – ma queste strategie richiedono pazienza e un approccio value-add. L’economia diversificata e la traiettoria di crescita di Toronto significano che le prospettive a lungo termine per il settore immobiliare commerciale sono positive, ma il successo dipenderà dalla scelta del segmento e dell’asset giusto in questa ripresa disomogenea.

Tendenze del mercato degli affitti: affitti alle stelle e nuova offerta

Dopo anni di aumenti inarrestabili degli affitti, il mercato degli affitti di Toronto nel 2025 sta vivendo un raro momento di sollievo per gli inquilini. La combinazione di una significativa nuova offerta in arrivo e un mercato delle rivendite immobiliari più debole ha fatto sì che le condizioni degli affitti si siano leggermente allentate rispetto all’estrema rigidità del 2022–2023. Sia chiaro: Toronto resta una città costosa per chi affitta e la domanda rimane alta – ma finalmente gli inquilini hanno un po’ più potere negoziale rispetto al passato recente.

Affitti e cambiamenti recenti: L’affitto medio per un condominio o un appartamento a Toronto ha rallentato e persino leggermente diminuito rispetto all’anno precedente. A giugno 2025, il canone mensile medio in città era di circa $2.587, circa il 5% in meno rispetto a un anno prima nesto.ca. Questo segna il primo calo annuale degli affitti dopo un lungo periodo di rapidi aumenti che hanno raggiunto il picco nel 2022. Per dare un’idea, gli appartamenti con una camera da letto hanno una media di circa $2.200–$2.400, e quelli con due camere da letto circa $2.800–$3.000 a Toronto – ancora molto alti, ma non più in costante aumento ogni mese. Secondo Urbanation, gli affitti medi al metro quadro nei nuovi edifici adibiti esclusivamente ad affitto sono diminuiti di circa il 2,2% su base annua nel primo trimestre del 2025 urbanation.ca, e considerando gli incentivi (come promozioni di un mese di affitto gratuito), gli affitti effettivi sono diminuiti fino a 7% rispetto all’anno precedente urbanation.ca. Anche il mercato degli affitti dei condomini ha registrato una pausa: gli affitti medi degli appartamenti in condominio nella GTA sono diminuiti annualmente per il quarto trimestre consecutivo all’inizio del 2025 urbanation.ca. In sostanza, la febbrile inflazione degli affitti degli ultimi anni si è interrotta, almeno temporaneamente.

Aumento dell’offerta e tassi di sfitto: Questo raffreddamento degli affitti è dovuto in gran parte all’offerta. Toronto ha visto un’ondata senza precedenti di nuove abitazioni destinate agli affittuari. Le consegne di appartamenti in affitto hanno raggiunto un massimo di 30 anni all’inizio del 2025 – oltre 2.100 nuove unità in affitto costruite appositamente sono state aperte solo nel primo trimestre, con un aumento del 173% rispetto all’anno precedente urbanation.ca. Inoltre, migliaia di nuovi condomini appena completati (che spesso finiscono nel mercato degli affitti) sono arrivati sul mercato. L’afflusso di nuove unità ha fatto salire il tasso di sfitto dai livelli minimi storici. Il tasso di sfitto a livello cittadino per le nuove locazioni era circa il 3,7% a Toronto (3,5% nell’intera GTA) nel primo trimestre 2025, rispetto a circa il 2,5% dell’anno precedente e il livello più alto dalla metà del 2021 urbanation.ca. Sebbene un tasso di sfitto del 3-4% sia ancora relativamente basso, rappresenta un allentamento significativo rispetto ai tassi inferiori al 2% comuni prima della pandemia. Gli affittuari finalmente vedono qualche opzione in più: nel primo trimestre 2025 le inserzioni attive di affitti in condominio sono aumentate del 29% su base annua, pari a circa 1,4 mesi di inventario di affitti sul mercato (contro meno di 1 mese di offerta storicamente) urbanation.ca. I proprietari, di fronte a una maggiore concorrenza, hanno risposto offrendo incentivi – Urbanation riporta che quasi 2/3 degli edifici costruiti appositamente hanno offerto qualche incentivo (come uno o due mesi di affitto gratuito) all’inizio del 2025, il doppio rispetto alla quota dell’anno precedente urbanation.ca. Questi incentivi riducono di fatto l’affitto pagato dagli inquilini e segnalano che i proprietari sono desiderosi di mantenere gli appartamenti occupati.

urbanation.ca Tuttavia, questo mercato favorevole agli inquilini potrebbe rivelarsi di breve durata. I fattori stessi che hanno creato questo aumento dell’offerta ora si stanno invertendo: tassi di interesse e costi di costruzione più alti stanno portando gli sviluppatori a frenare sui nuovi progetti. Le nuove costruzioni in affitto nella GTA sono diminuite del 60% anno su anno nel Q1 2025 (solo ~731 unità hanno iniziato la costruzione) urbanation.ca, e il numero totale di unità in affitto in costruzione è effettivamente sceso a circa 21.800 unità – il livello più basso degli ultimi due anni urbanation.ca. Nel settore dei condomini, molti progetti pianificati vengono rimandati o cancellati, il che limiterà il flusso di nuovi condomini detenuti da investitori disponibili per l’affitto tra un paio d’anni cmhc-schl.gc.ca. Il consenso tra gli analisti immobiliari è che la domanda di affitti a Toronto continuerà a crescere (grazie all’immigrazione e alla crescita dell’occupazione), ma la pipeline dell’offerta non tiene il passo nel lungo periodo. L’attuale aumento della disponibilità e la stabilità dei canoni sono probabilmente una finestra temporanea. Come ha affermato Shaun Hildebrand di Urbanation, “il miglioramento dell’accessibilità (per gli inquilini) grazie ai recenti aumenti dell’offerta… non dovrebbe durare ancora a lungo dato l’attuale calo delle costruzioni.” urbanation.ca In altre parole, gli inquilini dovrebbero approfittare della tregua del 2025 finché dura – entro il 2026 o il 2027, Toronto potrebbe tornare a un mercato degli affitti molto ristretto se le nuove costruzioni non accelerano.

Prospettive del Mercato degli Affitti: Nei prossimi 3-5 anni, ci si aspetta che la crescita degli affitti riprenda dopo questa breve fase di stallo. La popolazione di Toronto sta crescendo a un ritmo record e la maggior parte dei nuovi arrivati affitta prima di acquistare. Anche un tasso di sfitto del 3,5% è basso per una città delle dimensioni di Toronto – in molte città globali un tasso di sfitto del 5% è considerato equilibrato, quindi il mercato degli affitti di Toronto è ancora sottodimensionato secondo questo parametro. Il lieve aumento degli sfitti nel 2025 probabilmente raggiungerà presto il picco, e entro la fine del 2025 o nel 2026, purché l’economia rimanga stabile, gli affitti potrebbero tornare a crescere oltre l’inflazione. Un fattore di sostegno è la politica: il controllo degli affitti della Provincia dell’Ontario (che limita gli aumenti per le unità più vecchie a circa il tasso d’inflazione, e attualmente esenta le nuove unità costruite dopo il 2018) potrebbe subire delle modifiche. Si discute di estendere il controllo degli affitti anche agli edifici più recenti, ma al 2025 non sono stati implementati cambiamenti – anzi, i responsabili politici sono cauti per evitare di scoraggiare la costruzione di nuove abitazioni in affitto. Gli investitori nel settore multi-familiare scommettono che la grave carenza di alloggi a Toronto e le alte barriere all’accesso alla proprietà manterranno la domanda di affitti robusta per il prossimo futuro. Infatti, gli investitori istituzionali stanno attivamente sviluppando o acquisendo edifici residenziali nonostante le attuali pressioni sui tassi di capitalizzazione, fiduciosi che gli affitti lo giustificheranno nel lungo periodo. Per gli inquilini, qualsiasi miglioramento dell’accessibilità potrebbe essere temporaneo a meno che i governi non aumentino drasticamente l’offerta abitativa. Il mercato degli affitti di Toronto è strutturalmente rigido e, a meno che l’attuale rallentamento delle costruzioni non venga invertito, potremmo guardare al 2025 come a una breve “pausa” prima che la crisi degli affitti peggiori nuovamente.

Politiche e Regolamenti Governativi che Influenzano il Mercato

La politica governativa è diventata un fattore chiave nel mercato immobiliare di Toronto negli ultimi anni, poiché le autorità a tutti i livelli rispondono alle preoccupazioni sull’accessibilità, alla rapida crescita dei prezzi e alla carenza di offerta abitativa. Nel 2025, diverse misure politiche e cambiamenti normativi stanno influenzando le condizioni di mercato:

• Restrizioni per gli acquirenti stranieri: I responsabili politici hanno continuato a limitare il capitale straniero nel mercato immobiliare. La legge federale Prohibition on Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act (divieto di acquisto per acquirenti stranieri) è entrata in vigore nel 2023 ed è stata successivamente estesa fino al 2026 kpmg.com. Questa legge vieta essenzialmente a individui e società straniere di acquistare proprietà residenziali in Canada (con eccezioni limitate), eliminando una fetta di domanda spesso accusata di far salire i prezzi. Inoltre, la Non-Resident Speculation Tax (NRST) dell’Ontario – una tassa del 25% sugli acquisti di case da parte di stranieri nella provincia – rimane in vigore kpmg.com. E dal 1° gennaio 2025, la città di Toronto ha aggiunto la propria Municipal Non-Resident Speculation Tax (MNRST) del 10% sugli acquirenti stranieri di case a Toronto kpmg.com. Queste misure sovrapposte significano che qualsiasi entità straniera che voglia acquistare a Toronto si troverebbe di fronte a barriere proibitive (un divieto, o di fatto un’ulteriore tassa del 35% se in qualche modo idonea all’acquisto). L’intento è scoraggiare la speculazione non locale e raffreddare la domanda di investimento, dando ai residenti locali maggiori possibilità di diventare proprietari. Secondo la maggior parte delle fonti, l’attività di acquisto da parte di stranieri nel 2025 è irrilevante – è stata in gran parte eliminata dal mercato.
• Tasse sulle case sfitte e sugli investitori: Oltre agli acquirenti stranieri, i governi hanno preso di mira speculatori domestici e proprietà sfitte. Toronto ha introdotto una Vacant Home Tax nel 2022, che prevede un’imposta annuale dell’1% del valore catastale sulle case lasciate vuote per oltre 6 mesi (con alcune eccezioni). Questa politica mira a spingere gli investitori ad affittare o vendere le unità, invece di lasciarle vuote, aumentando così l’offerta abitativa effettiva. I primi dati suggeriscono che migliaia di unità sono state dichiarate sfitte e soggette alla tassa – un incentivo per quei proprietari a monetizzare o dismettere l’immobile. L’Ontario ha anche aumentato la tassa provinciale di trasferimento immobiliare per gli investitori che possiedono più proprietà (con una tassa di speculazione progressiva, in alcuni casi). Nel frattempo, la Underused Housing Tax del governo federale (tassa annuale dell’1% sulle case sfitte o sottoutilizzate di proprietà di stranieri non residenti) integra questi sforzi. Complessivamente, queste tasse aumentano il costo di mantenere le proprietà vuote e segnalano che le case sono destinate ad essere abitate, non a restare investimenti. Sebbene sia difficile quantificare l’impatto esatto, prove aneddotiche suggeriscono che più unità secondarie di condomini sono state immesse sul mercato degli affitti e alcuni piccoli investitori stanno vendendo proprietà a causa dei costi più elevati e delle regole più rigide.
• Riforme della zonizzazione e iniziative per l’aumento dell’offerta abitativa: Uno dei cambiamenti più significativi nella politica abitativa è stata la spinta a incrementare l’offerta attraverso modifiche alla zonizzazione e approvazioni più rapide. Il governo dell’Ontario, con il Bill 23 (“More Homes Built Faster” Act del 2022), ha imposto alle città di consentire una maggiore densità di diritto. In ottemperanza, i regolamenti di Toronto ora permettono fino a quattro unità (“plex”) su lotti residenziali in tutta la città, ponendo di fatto fine alla tradizionale zonizzazione esclusiva per case unifamiliari. Questa riforma della zonizzazione del “missing middle” mira a densificare gradualmente i quartieri con duplex, triplex e garden suite. Sebbene stia prendendo piede lentamente, col tempo potrebbe aggiungere un’offerta significativa. La provincia ha anche imposto un tetto agli aumenti degli oneri di urbanizzazione e ridotto le tariffe per l’edilizia abitativa accessibile per incentivare la costruzione. Toronto, dal canto suo, ha congelato temporaneamente gli oneri di urbanizzazione ai livelli del 2022 per evitare di gravare ulteriormente sui progetti blog.remax.ca, anche se ciò ha ridotto le entrate della città. Alcuni sobborghi come Vaughan sono andati oltre – Vaughan ha tagliato gli oneri di urbanizzazione di circa il 50% per le abitazioni a bassa densità per stimolare nuove costruzioni blog.remax.ca. Il governo federale ha lanciato il Housing Accelerator Fund, offrendo sovvenzioni ai comuni che riducono la burocrazia e aumentano l’avvio di nuovi cantieri, e Toronto ne è stata beneficiaria (anche se dal 2025 la finestra per le domande è chiusa) blog.remax.ca. Si parla anche di collegare i fondi federali per le infrastrutture agli obiettivi abitativi delle città. Tutti questi sforzi sono orientati a un solo obiettivo: affrontare la carenza di offerta. Sebbene non produrranno risultati immediati, nei prossimi anni questi cambiamenti politici potrebbero aumentare moderatamente il ritmo delle nuove aggiunte abitative a Toronto, soprattutto sotto forma di multiplex, case su corsia e sviluppi di riempimento di media altezza.
• Regolamentazioni sui mutui e supporto ai mutuatari: Sul fronte del finanziamento, le autorità di regolamentazione hanno mantenuto un rigoroso stress test sui mutui, richiedendo agli acquirenti di qualificarsi a tassi di interesse circa 2% superiori al loro tasso effettivo. Questo ha limitato il massimo importo ottenibile in prestito e ha tenuto sotto controllo parte della domanda. Nel 2025, l’Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI) ha ipotizzato ulteriori restrizioni (come limiti ai rapporti di debito elevati e requisiti più severi per i prestiti variabili), anche se finora non sono state implementate nuove regole importanti. L’obiettivo è garantire la stabilità del sistema finanziario dato l’alto livello di indebitamento delle famiglie. Per gli acquirenti, soprattutto i primi, i governi hanno introdotto alcuni programmi di supporto: il nuovo First Home Savings Account (FHSA) consente ai canadesi di risparmiare fino a 40.000$ esentasse per l’anticipo; esistono inoltre l’attuale Incentivo per i primi acquirenti (prestito a capitale condiviso) e rimborsi provinciali sulla tassa di trasferimento immobiliare per i nuovi acquirenti. Questi aiutano marginalmente, ma dato il livello dei prezzi a Toronto, il loro impatto è limitato. Una politica rilevante che aiuta investitori/sviluppatori nel 2025 è il potenziamento dei programmi di assicurazione CMHC per gli affitti – tramite il programma MLI Select, i costruttori di immobili in affitto o a prezzi accessibili possono ottenere finanziamenti assicurati a basso tasso, il che ha facilitato alcuni progetti. C’è anche la proposta già menzionata di rilanciare gli incentivi fiscali MURB degli anni ‘70, che permetterebbero agli investitori in immobili da affittare di dedurre l’ammortamento dal reddito – se attuata, potrebbe catalizzare la costruzione di alloggi in affitto migliorando la redditività dei progetti blog.remax.ca. Infine, le decisioni sui tassi della Bank of Canada sono probabilmente il fattore “politico” più importante: dopo forti aumenti fino al 5% nel 2023 per combattere l’inflazione, la Banca è passata a tagli dei tassi nel 2024–25 con l’indebolimento dell’economia wowa.ca reuters.com. A metà 2025, il tasso di riferimento era intorno al 2,75% reuters.com, e sono previsti ulteriori tagli moderati (forse fino a circa 2,0% entro l’inizio del 2026) reuters.com. Questo allentamento monetario ha iniziato a ridurre i tassi dei mutui dai massimi, migliorando l’accessibilità per gli acquirenti e offrendo respiro a chi rinnova i prestiti. La politica governativa – fiscale, regolamentare e monetaria – continuerà a giocare un ruolo cruciale negli esiti del mercato immobiliare di Toronto. L’equilibrio che i decisori cercano è delicato: raffreddare la crescita eccessiva dei prezzi e la speculazione, senza però far crollare il mercato o fermare lo sviluppo. Nel 2025, si osserva un approccio calibrato: forti restrizioni per acquirenti non residenti e case vuote, incentivi per i costruttori e un graduale allentamento della politica monetaria per evitare un atterraggio brusco.

Fattori economici che influenzano il mercato

I fondamentali economici fanno da sfondo al mercato immobiliare di Toronto. Nel 2025, diversi fattori economici stanno tirando il mercato in direzioni diverse:

• Tassi di interesse e inflazione: Il contesto dei tassi di interesse ha subito un’inversione di 180 gradi rispetto a qualche anno fa. Nel 2020–2021, gli acquirenti godevano di tassi ipotecari nell’intervallo 1,5–2%; ma nel 2023, la Banca del Canada ha aumentato i tassi fino a circa il 5%, portando i tassi fissi a 5 anni a circa il 5,5–6% e i tassi variabili ancora più in alto. Questo shock dei tassi è stato una delle principali cause del raffreddamento del mercato immobiliare tra il 2022 e il 2024, poiché l’aumento dei costi di finanziamento ha ridotto drasticamente l’accessibilità. Nel 2025, tuttavia, l’inflazione è diminuita rispetto ai livelli precedenti, e la Banca del Canada è passata a tagliare i tassi per sostenere l’economia wowa.ca reuters.com. Nell’ultimo anno, la Banca ha tagliato il tasso di riferimento di 2,25 punti percentuali (225 punti base) reuters.com, e i finanziatori ipotecari hanno di conseguenza abbassato i tassi fissi. A metà 2025, i mutui fissi a 5 anni tipici a Toronto si attestano intorno al 4% medio, in calo rispetto al picco del 2023 (e alcune offerte competitive scendono persino verso il 3% alto per gli acquirenti più qualificati). Queste riduzioni dei costi di finanziamento stanno gradualmente riportando alcuni acquirenti sul mercato e alleviando la pressione sui proprietari che devono rinnovare il mutuo. Tuttavia, i tassi di interesse sono ancora molto più alti rispetto ai livelli ultra-bassi della fine degli anni 2010, quindi l’accessibilità rimane limitata. Se la Banca del Canada continuerà su un percorso di allentamento graduale – forse altri 50–75 punti base di tagli fino al 2026 come alcuni prevedono reuters.com – questo potrà ulteriormente sostenere la domanda abitativa e il potere d’acquisto. Al contrario, qualsiasi nuova accelerazione dell’inflazione o altro shock che costringesse a un nuovo aumento dei tassi rappresenterebbe un rischio al ribasso per il mercato. Per ora, la previsione economica di base è tassi di interesse stabili o in lento calo, che rappresenta un fattore di supporto per l’attività immobiliare nei prossimi mesi.
• Crescita dell’occupazione e del reddito: Il mercato del lavoro di Toronto si è dimostrato ragionevolmente resiliente, ma non senza alcune aree di debolezza. All’inizio del 2025, la città ha dovuto affrontare alcuni ostacoli: i tassi d’interesse più alti hanno rallentato i settori delle costruzioni e del mercato immobiliare, e alcune aziende tecnologiche di grande valore (che avevano prosperato durante la pandemia) hanno ridotto il personale. Inoltre, le tensioni commerciali tra Stati Uniti e Canada e i dazi all’inizio del 2025 hanno creato incertezza per le industrie orientate all’export reuters.com – infatti, le voci di una guerra commerciale guidata dagli Stati Uniti hanno smorzato la fiducia delle imprese e potrebbero portare a perdite di posti di lavoro nel settore manifatturiero e in quelli correlati reuters.com. Questo contesto ha fatto salire leggermente il tasso di disoccupazione a Toronto, che nel 2025 si aggira tra il 6% e il 7%, rispetto a circa il 5–6% nel 2019. La crescita economica più lenta ha reso le famiglie più caute riguardo agli acquisti importanti come le case reuters.com reuters.com. Detto ciò, l’economia di Toronto è ampia e diversificata. Settori come finanza, istruzione, pubblica amministrazione e servizi sono stabili e continuano ad aggiungere posti di lavoro. I salari sono in aumento (in parte grazie agli adeguamenti per l’inflazione), il che aiuta i redditi a recuperare un po’ rispetto ai costi delle abitazioni. Il fattore chiave da monitorare è se il Canada entrerà in recessione alla fine del 2025 – alcuni economisti avvertono che se i tassi d’interesse dovessero aumentare ancora o se l’economia globale dovesse indebolirsi, potrebbe verificarsi una lieve recessione, con un impatto temporaneo sulla domanda di abitazioni reuters.com. D’altra parte, se la situazione occupazionale di Toronto rimarrà ragionevolmente solida (e i dati sull’occupazione dei primi mesi del 2025 sono stati positivi), allora la crescita della popolazione e la domanda latente potrebbero rapidamente tradursi in un aumento delle vendite di case non appena la fiducia migliorerà. In sostanza, il bilanciamento tra sicurezza del lavoro e tassi d’interesse determinerà la propensione di molti acquirenti a entrare nel mercato. Nel 2025, i consumatori sentono un po’ di pressione (costo della vita più alto, crescita dei salari più lenta dopo l’inflazione), il che contribuisce a un clima di cautela nel settore immobiliare. Qualsiasi miglioramento dell’ottimismo economico o un calo della disoccupazione sarebbe un segnale positivo per il mercato immobiliare.
• Immigrazione e crescita della popolazione: Un enorme fattore positivo per il mercato immobiliare di Toronto è la immigrazione da record. Il Canada ha accolto un numero senza precedenti di circa 1 milione di nuove persone nel 2022–2023 (combinando residenti permanenti, titolari di permessi di lavoro/studio, ecc.), e gli obiettivi rimangono elevati – circa 500.000 nuovi immigrati permanenti all’anno nel 2024 e 2025. L’area metropolitana di Toronto attira una grande quota di questi nuovi arrivati in quanto principale mercato del lavoro e centro di immigrazione del Canada. Anche a metà 2024, la crescita della popolazione di Toronto era circa il 67% più alta rispetto all’anno precedente storeys.com, un aumento sorprendente. Sebbene ci siano segnali che il ritmo potrebbe moderarsi leggermente (i dati del secondo trimestre 2024 hanno mostrato un piccolo calo rispetto ai tassi di crescita record canada.ca), l’immigrazione continuerà comunque a livelli storicamente elevati. Questo afflusso crea una domanda abitativa enorme, soprattutto inizialmente nel mercato degli affitti. Si stima che l’immigrazione abbia rappresentato circa il 10% o più della crescita dei prezzi delle case dal 2006 al 2021, aumentando la domanda instagram.com, e oggi questo effetto è ancora più marcato dato il volume di persone in arrivo. È importante sottolineare che l’immigrazione è un motore di domanda a lungo termine: i nuovi canadesi non acquistano una casa il primo giorno, ma molti intendono comprarne una dopo alcuni anni di affitto e ambientamento. Quindi le persone arrivate tra il 2023 e il 2025 si tradurranno in ulteriore domanda di acquirenti di case verso la fine degli anni 2020. Nel breve termine, l’alta immigrazione sta rendendo più rigido il mercato degli affitti (anche se le nuove costruzioni hanno fornito un sollievo temporaneo) e sostiene la formazione di nuovi nuclei familiari, che è alla base dell’assorbimento abitativo. A meno che non ci sia un cambiamento politico significativo per ridurre gli obiettivi di immigrazione – tema di dibattito politico ma non attuato al 2025 – il mercato immobiliare di Toronto avrà una base crescente di domanda reale. Nel giro di 3–5 anni, ciò significa che anche se i cicli economici interni rallentano, la crescita della popolazione può aiutare a sostenere la domanda abitativa. Questo è uno dei motivi per cui gli esperti non prevedono un crollo prolungato: le persone hanno bisogno di case. Il rovescio della medaglia è che senza un’adeguata offerta abitativa, una forte immigrazione può anche peggiorare l’accessibilità economica (da qui alcune richieste di allineare meglio i livelli di immigrazione con i piani abitativi). Per ora, però, una robusta immigrazione è un elemento fondamentale positivo per il mercato immobiliare di Toronto, sostenendo sia il mercato della rivendita che quello degli affitti.
• Altri fattori: Vale la pena menzionare alcuni ulteriori elementi economici. La fiducia dei consumatori nel 2025 è tiepida: i sondaggi mostrano che le persone sono preoccupate per il costo della vita, ma molti sono ottimisti sulle prospettive a lungo termine in una città in crescita come Toronto. Anche le condizioni del credito sono un fattore: le banche hanno leggermente inasprito i criteri di concessione, soprattutto per gli investitori e per chi ha un credito più debole, ma in generale il credito è disponibile per gli acquirenti qualificati e gli spread sui mutui sono nella norma. Le tendenze economiche globali, come la salute dell’economia cinese o i prezzi del petrolio, possono influenzare indirettamente Toronto (ad esempio, attraverso il sentiment degli investitori o le fortune del settore delle risorse canadese), ma il mercato immobiliare locale tende a essere più guidato dai tassi interni e dalla migrazione. Un altro fattore locale: le finanze municipali. Toronto ha affrontato deficit di bilancio e il modo in cui li affronterà (potenzialmente tramite tasse o tariffe sulla proprietà più alte) potrebbe incidere sul costo della proprietà immobiliare. Un aumento significativo della tassa sulla proprietà, ad esempio, potrebbe pesare leggermente sui prezzi, anche se le aliquote di Toronto sono attualmente tra le più basse dell’Ontario. In sintesi, l’ambiente economico del 2025 è caratterizzato da una forte crescita demografica ma una crescita complessiva del PIL modesta, con l’economia in una fase avanzata del ciclo. I tassi d’interesse – una variabile cruciale – sono in calo, il che dovrebbe stimolare gradualmente il mercato immobiliare, ma gli acquirenti restano sensibili ai prezzi e all’occupazione. Il mercato immobiliare di Toronto non esiste in un vuoto: è intrecciato con queste più ampie correnti economiche, e i prossimi anni saranno determinati da quanto con successo il Canada riuscirà a gestire un atterraggio morbido e a mantenere la fiducia tra la sua popolazione in rapida crescita.

Opportunità e sfide per gli investimenti

Per gli investitori, sia nel settore residenziale che in quello commerciale, il mercato di Toronto nel 2025 presenta uno scenario di opportunità allettanti ma anche sfide significative. L’epoca dei facili e rapidi guadagni di prezzo è finita (almeno per ora), quindi una strategia accorta e un’attenta selezione degli asset sono fondamentali.

Opportunità nel settore residenziale: Un mercato raffreddato è spesso l’occasione per l’investitore esperto di agire. I prezzi delle abitazioni residenziali si sono ritirati dai loro massimi, e i venditori motivati significano che gli investitori possono negoziare accordi migliori. Per chi desidera investire in immobili da affittare, questo mercato favorevole agli acquirenti, combinato con prezzi leggermente più bassi, offre punti di ingresso migliorati. In particolare, le case unifamiliari in sobborghi accessibili o quartieri emergenti rappresentano un’opportunità: la domanda di affitti per famiglie è forte e, con le nuove politiche che consentono duplex/quadrifamiliari in zone precedentemente destinate a case unifamiliari, un investitore potrebbe convertire una casa in più unità abitative, aumentando il rendimento. I quartieri nell’anello esterno della GTA (Durham, parti di Peel o della York Region) che avevano visto forti aumenti ora si sono corretti in parte – gli investitori con una visione a lungo termine potrebbero puntare su questi per il valore. Il flusso di cassa nel settore immobiliare residenziale sta inoltre migliorando grazie agli affitti elevati; anche se i prezzi sono alti, gli affitti a Toronto sono aumentati di circa il 20–30% negli ultimi anni, quindi i rendimenti da locazione, pur non essendo eccezionali, sono un po’ migliori rispetto ai prezzi. Se un investitore riesce a gestire i costi di finanziamento più elevati (magari utilizzando acconti maggiori o finanziatori alternativi), può bloccare immobili che probabilmente si apprezzeranno quando il ciclo tornerà a salire. Un’altra strategia: acquistare unità condominiali da cessioni in difficoltà o investitori in uscita. Alcuni investitori che hanno acquistato in pre-costruzione al picco ora si trovano a dover chiudere; un acquirente opportunista potrebbe prendere una cessione a sconto, o acquistare un condominio appena completato da un investitore che vuole solo uscire. Questi scenari possono portare ad acquisizioni sotto il valore di mercato. Inoltre, i piccoli edifici residenziali multi-unità (come un triplex o un piccolo condominio) sono richiesti, ma se ne trovi uno con qualche unità libera o che necessita di ristrutturazione, puoi aggiungere valore e beneficiare di economie di scala nella gestione. Vale anche la pena notare il sostegno governativo: programmi come MLI Select della CMHC possono permettere agli investitori di ottenere finanziamenti favorevoli per immobili da affittare se includono unità accessibili o caratteristiche green, migliorando la fattibilità del progetto. Inoltre, se il governo federale reintrodurrà gli incentivi MURB (che consentono agli investitori in edifici da affitto di dedurre l’ammortamento) blog.remax.ca, ciò potrebbe aumentare significativamente i rendimenti netti dopo le tasse sugli investimenti residenziali da locazione, offrendo di fatto agli investitori un vantaggio fiscale per fornire alloggi in affitto.

Sfide negli investimenti residenziali: Nonostante i prezzi più bassi, le sfide abbondano per gli investitori residenziali. La principale è l’alto costo di mantenimento: i tassi d’interesse, pur essendo scesi dal picco, sono ancora intorno al 4–5% per i mutui d’investimento, che in molti casi è superiore al cap rate dell’immobile. Questo significa che molte proprietà avranno una perdita mensile (flusso di cassa negativo) a meno che l’investitore non versi un acconto molto elevato o non chieda un affitto al massimo del mercato. I conti sono difficili: ad esempio, un duplex da 1 milione di dollari con interesse al 5% e il 20% di acconto avrà una rata del mutuo di gran lunga superiore all’affitto incassato. Quindi gli investitori hanno bisogno di più capitale proprio o devono accettare un flusso di cassa negativo a breve termine, scommettendo su un apprezzamento a lungo termine. Anche le condizioni di prestito sono più rigide: le banche esaminano attentamente il reddito da locazione e possono richiedere acconti più alti agli investitori. Un’altra sfida sono le regolamentazioni a favore degli inquilini in Ontario. I forti controlli sugli affitti delle unità più vecchie significano che, se si acquista un edificio con inquilini di lungo periodo, gli affitti potrebbero essere molto inferiori al mercato e si ha una capacità limitata di aumentarli (solo ~2,5% annuo secondo le linee guida provinciali per gli inquilini esistenti). Lo sfratto per ristrutturazione o uso personale è regolamentato rigorosamente, quindi le strategie “value-add” sono più complesse e talvolta controverse. Inoltre, nuove regolamentazioni municipali come la Vacant Home Tax fanno sì che gli investitori paghino penali se un’unità resta vuota (limitando la flessibilità), e gli sforzi della città per limitare gli affitti a breve termine (Airbnb) hanno eliminato questa opzione ad alto reddito in molti condomini. In poche parole, l’era del “compra qualsiasi condo, mettilo su Airbnb e fai fortuna” è finita: gli investitori devono operare in un ambiente di locazione più regolamentato, focalizzato su inquilini a lungo termine. C’è anche il rischio di mercato: i prezzi potrebbero scendere ancora? Se si crede alle previsioni più pessimistiche (ad esempio, un altro calo del 5–10% nel 2025), un investitore che acquista ora potrebbe vedere il proprio capitale ridursi nel breve periodo. Per gli investitori molto indebitati, questo è un rischio in caso di rifinanziamento o vendita a breve. Pertanto, l’investimento residenziale nel 2025 è una questione di fondamentali e di lungo periodo: si tratta di acquistare immobili di qualità a un prezzo ragionevole, con un piano per mantenerli durante eventuali turbolenze a breve termine, gestendo con attenzione il flusso di cassa.

Opportunità nel Settore Commerciale: Il settore immobiliare commerciale offre diverse opportunità. Ad esempio, il mercato degli uffici in difficoltà potrebbe rappresentare un’occasione per investitori contrarianti di acquisire immobili di pregio nel centro città a prezzi relativamente vantaggiosi. I valori delle torri per uffici hanno subito correzioni significative (calo a doppia cifra percentuale per gli edifici di classe B, secondo alcune stime), e alcuni proprietari sotto pressione finanziaria potrebbero vendere. Un investitore con un piano di riposizionamento – ad esempio, convertire un vecchio edificio per uffici in appartamenti a uso misto o in un centro medico – potrebbe sfruttare i bassi costi di acquisizione e il potenziale di crescita futura una volta che l’immobile viene riconvertito. La città e la provincia stanno anche valutando incentivi per la conversione degli uffici (procedure di approvazione semplificate, forse contributi a fondo perduto), che potrebbero rafforzare tali progetti. Un altro ambito è il retail urbano: mentre i migliori centri commerciali sono saldamente detenuti, diversi immobili commerciali su strada o vecchi centri commerciali a striscia potrebbero essere disponibili da proprietari intenzionati a uscire dal mercato. Data la resilienza dei canoni di locazione retail in buone posizioni, questi asset possono offrire un reddito stabile e potenziali opportunità di riqualificazione (ad esempio, aggiungendo residenze sopra una piazza commerciale). Gli immobili industriali e logistici restano molto richiesti – qualsiasi investitore che riesca a trovare un terreno a destinazione industriale o un piccolo magazzino/condominio industriale può sfruttare la forte domanda da parte delle imprese. I piccoli condomini industriali, ad esempio, sono popolari tra artigiani e piccole aziende, e possono garantire buoni rendimenti. Nel settore multi-residenziale commerciale (edifici di appartamenti più grandi), le opportunità sono scarse perché tutti li cercano, ma se se ne trova uno (magari un edificio di media altezza più datato con manutenzione arretrata), un investitore può finanziare i miglioramenti tramite programmi CMHC e godere di un rischio di sfitto molto basso. Come accennato, il settore alberghiero è in forte crescita; mentre i grandi hotel in centro sono appannaggio degli investitori istituzionali, piccoli boutique hotel o siti di riqualificazione di motel nella periferia di Toronto potrebbero offrire opportunità di nicchia, cavalcando l’onda del turismo. Il terreno edificabile è un’altra possibilità – con il rallentamento del mercato, i valori dei terreni sono scesi dai massimi; un costruttore/investitore che acquista terreno nel 2025–26 a prezzo scontato potrebbe azzeccare i tempi per avviare un progetto quando il mercato riprenderà tra qualche anno. Infine, qualsiasi asset commerciale con forti credenziali ambientali, sociali e di governance (ESG) (come edifici a basso consumo energetico o progetti di edilizia accessibile) potrebbe accedere a finanziamenti o contributi speciali, rafforzando la tesi d’investimento.

Sfide negli investimenti commerciali: Il settore commerciale non è privo di grattacapi. Gli alti tassi d’interesse colpiscono duramente i progetti commerciali: i cap rates sono aumentati, riducendo i valori, e rifinanziare proprietà esistenti può essere complicato. L’esempio degli uffici è a doppio taglio: anche se sono a buon mercato, un investitore potrebbe “prendere al volo un coltello che cade” se le vacanze non migliorano. Gestire un edificio mezzo vuoto con debito è doloroso, quindi solo chi ha grandi disponibilità e un chiaro piano di conversione dovrebbe buttarsi. Gli ostacoli normativi possono anche ostacolare alcune strategie value-add; ad esempio, convertire uffici in residenziale sembra ottimo, ma le regole su zonizzazione, codice edilizio e ricollocamento degli inquilini (se parzialmente occupato) sono complesse. Nel retail, la sfida sono i modelli di consumo in evoluzione: l’e-commerce è qui per restare, quindi un investitore deve essere sicuro che l’asset retail abbia un mix di inquilini sostenibile o usi alternativi futuri. La sfida dell’industriale è spesso il basso rendimento: i prezzi sono saliti così tanto che i cap rates sono molto bassi (3-4%) e, con finanziamenti a tassi simili o superiori, i margini sono ridotti. In sostanza, si punta sulla crescita degli affitti e sull’apprezzamento a lungo termine, che probabilmente avverrà ma richiede pazienza. La sfida principale del multifamiliare è la concorrenza: è difficile trovare affari che non siano già prezzati alla perfezione, dato che tutti gli investitori istituzionali vogliono appartamenti. Se ne trovi uno, potrebbe essere perché ha dei problemi (controllo degli affitti che limita il potenziale, grandi lavori di manutenzione necessari, ecc.). La liquidità nel real estate commerciale è anche diminuita: ci sono meno acquirenti nel 2025, quindi se investi ora, preparati a tenere l’asset più a lungo perché la platea di acquirenti per un flip è più piccola in un contesto di tassi alti. I costi di costruzione restano elevati, quindi qualsiasi sviluppo o grande ristrutturazione comporta il rischio di sforamento dei costi. Stiamo anche assistendo a tasse sugli immobili e costi delle utenze più alti per le proprietà commerciali, che comprimono il reddito operativo netto. Ad esempio, le aliquote delle tasse sugli immobili commerciali a Toronto sono più alte rispetto al residenziale, e se la città aumenta le tasse per coprire i buchi di bilancio, ciò impatta direttamente i rendimenti degli investitori. Infine, rischi macro come una potenziale recessione danneggerebbero gli inquilini commerciali (aumento dei default, vacanze), quindi un investitore deve fare valutazioni conservative e avere riserve di liquidità.

In sintesi, il mercato di Toronto nel 2025 offre agli investitori la possibilità di acquistare nei momenti di calo, diversificare i portafogli e posizionarsi per il prossimo ciclo di crescita – ma il successo dipenderà da un’attenta selezione delle operazioni e dalla gestione del rischio. La qualità prima della quantità è fondamentale: le migliori posizioni e proprietà tendono a mantenere valore anche nei periodi di crisi. Che si tratti di un duplex in un quartiere in via di gentrificazione o di un vecchio magazzino pronto per essere ristrutturato, le opportunità ci sono per chi fa i compiti. Ma bisogna anche sapersi muovere tra gli alti costi di finanziamento, regolamentazioni più severe e un’economia in evoluzione. I giorni della speculazione sfrenata sono finiti; l’ambiente del 2025 favorisce investitori disciplinati e di lungo periodo che sanno cogliere le opportunità in un mercato più freddo e cavalcare l’onda dei fondamentali duraturi di Toronto (crescita della popolazione, terra limitata, vivacità economica) negli anni a venire.

Prospettive: cosa aspettarsi nei prossimi 3–5 anni

Guardando avanti, il consenso degli esperti per il mercato immobiliare di Toronto nei prossimi anni è cautamente ottimista – ma con la consapevolezza che la ripresa sarà graduale e non priva di ostacoli. Ecco gli elementi chiave delle prospettive a 3–5 anni:

• Prezzi e traiettoria delle vendite: La maggior parte delle previsioni indica che il 2025 segnerà il punto più basso o quasi per i prezzi, con un piccolo calo o una performance stabile su base annua reuters.com cmhc-schl.gc.ca. Come già detto, gli analisti intervistati da Reuters prevedono un calo dei prezzi delle case a livello nazionale di circa il 2% nel 2025, con Toronto in particolare intorno al –4% reuters.com. Tuttavia, entro il 2026, c’è una diffusa aspettativa di ritorno a una crescita moderata dei prezzi. Le previsioni di metà 2025 della CMHC indicano una ripresa a partire dal 2026, man mano che i fondamentali economici migliorano cmhc-schl.gc.ca. Anche le principali banche confermano questa tendenza: ad esempio, gli economisti di BMO e RBC prevedono una stabilizzazione entro la fine del 2025 e un apprezzamento moderato (forse nell’ordine del 3–5% all’anno) nel 2026–2027 reuters.com. È importante sottolineare “moderato” – non si parla dei guadagni annuali del 20% del boom pandemico. Piuttosto, qualcosa di più vicino al ritmo di crescita dei redditi o dell’inflazione, che è più sano e sostenibile. Questa previsione presuppone che i tassi d’interesse continuino a scendere gradualmente e che non si verifichi una grande recessione. Se ciò si conferma, anche i volumi di vendita dovrebbero aumentare – TRREB ha previsto un aumento delle vendite di circa il 12% nel 2025 urbaneer.com, e anche se questa potrebbe essere una stima ottimistica, entro il 2026 le vendite potrebbero superare i livelli del 2024 con il ritorno della fiducia. L’arretrato di acquirenti rimasti in attesa (soprattutto i primi acquirenti) tornerà sul mercato man mano che l’accessibilità migliora. Entro il 2028, i prezzi delle case a Toronto potrebbero potenzialmente tornare ai livelli di picco del 2022, anche se in termini reali (corretti per l’inflazione) potrebbero essere ancora leggermente inferiori. In sostanza, ci si aspetta che il mercato si riprenda, ma a un ritmo più lento e costante rispetto alle montagne russe degli ultimi anni.
• Jolly economici: Questa previsione potrebbe essere ostacolata o accelerata da alcuni fattori. Un jolly è il più ampio ciclo economico. Se le economie di Stati Uniti e globali performano bene, il Canada potrebbe evitare qualsiasi recessione e vedere una crescita più robusta – ciò aumenterebbe l’occupazione e la fiducia dei consumatori, traducendosi in una ripresa più rapida del mercato immobiliare. Al contrario, se lo scenario di guerra commerciale peggiora (politiche protezionistiche, dazi) reuters.com o se l’inflazione dovesse aumentare costringendo a nuovi rialzi dei tassi, il mercato immobiliare potrebbe ristagnare più a lungo. Un altro jolly è l’intervento politico. Sebbene le azioni del governo ultimamente abbiano mirato a raffreddare la domanda, entro il 2026 potremmo vedere dei cambiamenti – ad esempio, un nuovo governo federale potrebbe optare per stimoli inclusi incentivi per la casa se il mercato risultasse troppo debole. Oppure la politica sull’immigrazione potrebbe essere modificata se crescesse la pressione pubblica, il che potrebbe moderare leggermente la domanda abitativa. Escludendo queste incertezze, lo scenario di base è un’atterraggio morbido dal punto di vista economico, il che significa che il settore immobiliare probabilmente seguirà un percorso di crescita graduale dopo questa correzione.
• Offerta e costruzione: Una tendenza preoccupante è il forte calo delle nuove costruzioni nel 2024–2025 a causa degli alti costi di costruzione e delle difficoltà di finanziamento cmhc-schl.gc.ca. Meno nuovi progetti oggi significa meno nuova offerta nel 2026–2027, il che potrebbe paradossalmente riportare il mercato in una situazione di scarsità proprio mentre la domanda riprende. La CMHC ha avvertito che le nuove costruzioni probabilmente caleranno bruscamente in Ontario e BC, soprattutto i condomini, poiché gli sviluppatori cancellano progetti che non sono più sostenibili finanziariamente cmhc-schl.gc.ca. Lo stiamo già vedendo a Toronto: l’invenduto di condomini si sta accumulando e molti lanci sono rinviati. Questo rallentamento porterà a meno completamenti tra un paio d’anni, il che potrebbe nuovamente restringere il mercato. Anche nel settore degli affitti, il rallentamento delle nuove costruzioni significa che l’attuale sollievo per gli inquilini potrebbe essere temporaneo. Entro il 2027, il mercato immobiliare potrebbe trovarsi nuovamente di fronte a pressioni sull’offerta, a meno che molti progetti non vengano rapidamente riavviati quando le condizioni miglioreranno. In breve, il calo attuale sta gettando le basi per la prossima ripresa limitando la nuova offerta. Questo suggerisce che, sebbene il prossimo anno o due favoriranno gli acquirenti, il pendolo potrebbe tornare verso un mercato più equilibrato o addirittura favorevole ai venditori in alcuni segmenti verso la fine del decennio se la domanda continuerà a crescere e l’offerta resterà indietro.
• Segmenti divergenti: Si prevede che il divario di performance tra i diversi segmenti e località persista. I segmenti accessibili (prime case, condomini entry-level) probabilmente vedranno la ripresa della domanda più precoce e forte, semplicemente per il gran numero di acquirenti che possono permetterseli e sono in attesa. Le proprietà di lusso di fascia alta potrebbero impiegare più tempo per recuperare completamente i prezzi di picco, poiché quel segmento di mercato era surriscaldato e la platea di acquirenti (spesso inclusi capitali stranieri) si è ridotta. Centro città vs periferia: durante il boom pandemico, le periferie hanno sovraperformato, ma nel calo hanno anche perso di più in termini percentuali. Potremmo vedere una dinamica città vs periferia più equilibrata – con condomini e case urbane in aree centrali ben servite dai trasporti che iniziano ad attirare nuovamente più interesse (soprattutto man mano che il ritorno in ufficio si stabilizza su 3-4 giorni a settimana per molte aziende entro il 2025 renx.ca, rendendo la vicinanza preziosa). Condomini vs case: la previsione di TRREB aveva indicato che le case unifamiliari si sarebbero apprezzate più rapidamente dei condomini nel 2025 a causa di un “mercato dei condomini ben fornito” urbaneer.com. In effetti, i condomini sono rimasti indietro. Nei prossimi anni, se la costruzione di condomini rimarrà contenuta, l’eccesso di offerta verrà assorbito e i condomini potrebbero poi vivere una fase di recupero, ma probabilmente continueranno a sottoperformare rispetto alle case a bassa densità nel breve termine. Le case a piano terra hanno una nuova offerta limitata (nessuno sta creando nuovo terreno a Toronto), quindi le loro prospettive a lungo termine restano solide.
• Prospettive del mercato degli affitti: La domanda di affitti rimarrà estremamente robusta grazie all’immigrazione e alla crescita dell’occupazione. Dopo il piccolo calo di quest’anno, si prevede che i canoni riprenderanno a salire. Alcune previsioni vedono gli affitti a Toronto crescere all’incirca in linea con i redditi (~3% annuo) nei prossimi 5 anni, ma se la proprietà della casa resterà fuori portata per molti, la crescita degli affitti potrebbe facilmente superare tale valore. L’offerta di affitti è la grande incognita – se i governi trovano modi per incentivare molta più costruzione di immobili in affitto, questo potrebbe contenere l’inflazione degli affitti. Ma date le difficoltà, è più probabile che la disponibilità rimanga bassa (sotto il 3%) e i proprietari riacquistino potere di determinazione dei prezzi entro il 2026. L’implicazione: l’accessibilità abitativa resterà una questione sociale/politica chiave. Potremmo vedere soluzioni più creative: co-living, case modulari, progetti di edilizia accessibile pubblico-privata, ecc., per ospitare la popolazione in crescita. Dal punto di vista dell’investitore, possedere immobili in affitto a Toronto continuerà a essere interessante (forte domanda, bassa disponibilità), a patto di sapersi orientare tra regolamenti e costi.
• Sentimento degli esperti: I leader del settore e gli economisti spesso usano la parola “equilibrato” o “in fase di stabilizzazione” per descrivere il futuro mercato di Toronto. L’era dei frenetici boom e crolli potrebbe lasciare il posto a un ciclo di mercato più normalizzato. Robert Hogue della RBC osserva che l’accessibilità probabilmente migliorerà moderatamente nel prossimo anno – forse invertendo circa la metà del peggioramento avvenuto durante la pandemia – ma “non tornerà ancora ai livelli pre-pandemia” reuters.com. Questo suggerisce che il mercato rimarrà difficile per chi acquista per la prima volta, ma leggermente meno rispetto al picco. Egli fa anche riferimento a “cambiamenti trasformativi” necessari per una vera accessibilità (come un massiccio aumento dell’offerta o della produttività) che però non sono all’orizzonte immediato reuters.com. Quindi, in assenza di questi, probabilmente torneremo alla storia di lungo periodo di Toronto: prezzi che crescono un po’ più velocemente dei redditi, a meno che non intervengano politiche correttive. Le previsioni delle agenzie immobiliari (ad es. REMAX, Royal LePage) per il prossimo anno o due tendono a essere moderatamente ottimistiche – spesso prevedendo aumenti percentuali dei prezzi a una cifra bassa o media, citando fondamentali come l’immigrazione. Le previsioni della CMHC sono un po’ più caute, evidenziando rischi al ribasso come l’elevato indebitamento e l’incertezza economica, ma anche loro prevedono una ripresa entro il 2026 cmhc-schl.gc.ca. Un punto critico sollevato da molti esperti è che il sentiment può cambiare rapidamente. Se gli acquirenti percepissero che il peggio è passato, potremmo assistere a un’ondata di domanda repressa che si libera (come accaduto nel 2019 dopo il calo del 2017, e di nuovo all’inizio del 2020 prima del COVID). Considerata la maggiore accessibilità dovuta ai tassi più bassi e ai prezzi leggermente inferiori, potrebbero bastare pochi mesi di notizie positive (ad esempio, un paio di mesi di rialzi dei prezzi o una pausa nei tagli dei tassi) per riportare un sentiment più ottimistico.

In conclusione, il mercato immobiliare di Toronto è pronto per una graduale ripresa e un ritorno alla crescita nei prossimi anni, ma sarà un tipo di crescita diversa – più misurata e frammentata. Il mercato sta assorbendo gli shock degli ultimi anni e si sta reimpostando su un percorso più sostenibile. Gli utilizzatori finali (famiglie, acquirenti alla prima casa) saranno i motori del prossimo ciclo, piuttosto che gli speculatori, anche grazie alle misure politiche adottate. Per gli investitori e gli acquirenti con un orizzonte pluriennale, il messaggio della maggior parte degli analisti è: questo periodo di debolezza è un’opportunità per entrare nel mercato prima che l’inevitabile squilibrio tra domanda e offerta a lungo termine si riaffermi. Toronto rimane il motore economico del Canada e un polo di attrazione per i talenti; questi fondamentali sosterranno i valori immobiliari. Come ha scherzato un economista, “ci aspettiamo che i prezzi delle case… si stabilizzino più avanti quest’anno e poi riprendano una moderata ripresa nel 2026” reuters.com. Entro il 2028, la città sarà probabilmente visibilmente più grande (grazie a centinaia di migliaia di nuovi residenti) e la questione abitativa sarà più critica che mai. Se l’attuale attenzione politica sull’offerta abitativa persisterà, potremmo vedere qualche miglioramento nell’accessibilità e più opzioni per gli acquirenti. Ma se le costruzioni rallentano e la domanda torna a crescere, Toronto potrebbe affrontare un’altra fase di rapida escalation dei prezzi nella parte finale del decennio.

In sintesi: Nei prossimi 3–5 anni, si prevede un mercato equilibrato che evolverà in un modesto mercato dei venditori man mano che l’invenduto verrà assorbito. I prezzi dovrebbero aumentare lentamente all’inizio, poi accelerare leggermente tra il 2026 e il 2027, pur rimanendo probabilmente entro aumenti annuali a una sola cifra reuters.com. Gli affittuari probabilmente dovranno affrontare nuovamente aumenti degli affitti dopo il 2025, e l’accessibilità abitativa resterà una sfida ma sarà leggermente migliore rispetto ai peggiori momenti recenti. Il mercato immobiliare di Toronto continuerà a essere un solido investimento a lungo termine, sostenuto dalla crescita demografica ed economica – ma la strada verso la prossima ripresa premierà la pazienza e una pianificazione prudente. Mentre la città affronta cicli di tassi d’interesse, cambiamenti politici e scossoni economici globali, una costante rimane: la domanda di case a Toronto non scomparirà, e questo sostiene una prospettiva ottimistica per chi saprà resistere all’attuale fase di rallentamento.

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Fonti:

• Toronto Regional Real Estate Board (TRREB) – Market Outlook 2025 press release & monthly statistics urbaneer.com rbc.com
• Sondaggio Reuters sul mercato immobiliare – 26 giugno 2025 (Previsioni su prezzi e tassi) reuters.com reuters.com
• REMAX Canada – Rapporto 2025 sul mercato immobiliare commerciale & Rapporto sulle comunità emergenti blog.remax.ca bnnbloomberg.ca
• Urbanation – Rapporto sul mercato degli affitti Q1 2025 (disponibilità, affitti, offerta) urbanation.ca urbanation.ca
• RBC Economics – Tendenze e accessibilità del mercato immobiliare, luglio 2025 reuters.com rbc.com
• KPMG Law – Sintesi della tassa per acquirenti stranieri a Toronto 2025 (MNRST) kpmg.com kpmg.com
• CMHC – Previsioni sul mercato immobiliare 2025, aggiornamento estivo cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca
• WOWA & Nesto – Aggiornamenti sul mercato immobiliare di Toronto, metà 2025 (prezzi, vendite, inventario) wowa.ca nesto.ca