Mercato Immobiliare a Losanna (2025 e Oltre)

Il mercato immobiliare di Losanna nel 2025 si distingue come uno dei più resilienti della Svizzera, caratterizzato da una domanda forte e da un’offerta limitata. In quanto capitale del Canton Vaud e polo dell’istruzione internazionale, della finanza e della tecnologia, Losanna attira un flusso costante di residenti qualificati theluxuryplaybook.com. La qualità della vita della città, la presenza di università rinomate (come l’EPFL e l’UNIL) e i numerosi datori di lavoro multinazionali (ad es. il CIO, aziende di medtech e finanza) generano una domanda costante da parte di espatriati, studenti, famiglie e aziende. Circa l’80% delle famiglie a Losanna sono in affitto (le abitazioni di proprietà costituiscono solo circa il 20% del patrimonio immobiliare) bcv.ch, riflettendo un mercato degli affitti tradizionalmente teso. Di seguito una panoramica completa delle attuali condizioni di mercato (residenziale e commerciale), delle tendenze dei prezzi e previsioni, delle opportunità di investimento, dei principali sviluppi, dei fattori normativi, dei confronti con altre città svizzere e delle tendenze della domanda che stanno plasmando le prospettive immobiliari di Losanna.

Condizioni del mercato residenziale nel 2025

Il mercato immobiliare di Losanna rimane molto teso nel 2025. I tassi di sfitto sono estremamente bassi – circa 0,6% a metà 2024 per il distretto di Losanna bcv.ch – indicando una grave carenza di abitazioni disponibili. Questa scarsità ha mantenuto affitti e prezzi alti. Molti inquilini restano nei loro appartamenti a lungo: a Losanna (e Ginevra) circa la metà degli inquilini occupa la stessa unità da oltre 10 anni, ben al di sopra della media svizzera del 38% ubs.com. Questo effetto di “blocco” evidenzia quanto sia difficile trovare un nuovo alloggio, poiché gli inquilini si aggrappano ai contratti esistenti. All’inizio del 2025, la domanda di affitti è aumentata a causa della crescita demografica (inclusa l’immigrazione); la Svizzera ha registrato uno sfitto nazionale ai minimi storici (1,08% a metà 2024) e un aumento degli affitti richiesti pwc.ch pwc.ch. Losanna rispecchia questa tendenza, con i proprietari che riescono ad aumentare gli affitti su nuovi contratti di circa +2% su base annua a causa della concorrenza per le unità disponibili. Tuttavia, gli affitti regolati esistenti hanno subito solo aumenti moderati, in parte frenati dal tasso ipotecario di riferimento svizzero, che è stato addirittura ridotto a marzo 2025. Questo calo dei tassi attenuerà gli aumenti degli affitti per gli inquilini attuali nei prossimi trimestri ubs.com (poiché i proprietari sono tenuti ad abbassare o mantenere invariati gli affitti quando i tassi di riferimento scendono, secondo la legge svizzera sugli affitti).

I prezzi delle case a Losanna continuano a essere tra i più alti in Svizzera, essendo aumentati costantemente nell’ultimo decennio. Il prezzo medio di transazione degli appartamenti a Losanna era di circa CHF 15.500 al m² nel primo trimestre 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, collocandola nella fascia più alta subito dopo Zurigo e Ginevra. Più comunemente, i prezzi richiesti a metà 2025 si aggirano intorno a CHF 12.000–13.000 al metro quadrato per gli immobili residenziali investropa.com neho.ch. Ad esempio, i dati di giugno 2025 mostrano una media di CHF 12.750 al m² (appartamenti ~CHF 13.413 e case ~CHF 12.087 al m²) a Losanna neho.ch. I quartieri di pregio (zone sul lago come Ouchy o le colline residenziali esclusive) superano facilmente CHF 13.000/m² theluxuryplaybook.com. La crescita dei prezzi è stata modesta ma positiva di recente – circa +2% su base annua per gli appartamenti nel 2024 theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com – poiché i limiti di accessibilità e i maggiori costi di finanziamento hanno frenato i rapidi aumenti degli anni precedenti. I prezzi delle case unifamiliari si sono addirittura stabilizzati o leggermente diminuiti (circa -0,5% fino a -0,6% nell’ultimo anno) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com a causa dell’aumento dei costi dei mutui e della preferenza degli acquirenti che si sposta verso investimenti in immobili plurifamiliari o da affitto. Nel complesso, il mercato residenziale di Losanna nel 2025 è caratterizzato da una stabilità su livelli di prezzo elevati: la domanda supera di gran lunga l’offerta, mantenendo bassi i tassi di sfitto e sostenendo i prezzi, ma la velocità di crescita dei prezzi si è attenuata.

L’offerta abitativa rimane limitata dalla geografia e dalle norme urbanistiche. Losanna è una città densa con una zonizzazione rigorosa e lunghi processi di approvazione che limitano lo sviluppo su larga scala theluxuryplaybook.com. Le nuove costruzioni residenziali sono state modeste – dell’ordine di circa 420 nuove unità all’anno nel 2024–25 nel distretto di Losanna bcv.ch – un dato inferiore rispetto agli anni precedenti. Questa lenta crescita dell’inventario non riesce a tenere il passo con le necessità della popolazione, contribuendo al deficit strutturale di offerta. Le condizioni di mercato ristrette sono ulteriormente evidenziate da forti profili di inquilini e basso turnover; i proprietari istituzionali nel Vaud segnalano inquilini di alta qualità, “stabili” e con una vacanza minima (≈1%–1,4%) nei loro portafogli a Losanna theluxuryplaybook.com. Per gli investitori, questo si traduce in flussi di reddito da locazione affidabili. Infatti, gli immobili residenziali multifamiliari sono di nuovo richiesti dagli investitori – a partire dal 2024, i canoni di locazione quotati in Svizzera sono aumentati di circa il 6,4% in un anno, e gli edifici in affitto sono diventati più attraenti con il ritorno dei tassi di interesse bassi ubs.com ubs.com. La combinazione di stabilità degli inquilini e cronica carenza di offerta rende Losanna un mercato residenziale particolarmente difensivo e redditizio, anche con prezzi che restano elevati.

Condizioni del mercato commerciale (uffici & retail) nel 2025

Il settore degli immobili commerciali di Losanna nel 2025 mostra una dinamica a due velocità: il mercato degli uffici nel centro città è molto ristretto, mentre i sottomercati periferici si stanno espandendo con nuova offerta. Nel CBD della città di Losanna, la disponibilità di uffici sfitti è estremamente bassa – solo circa 1,9% di vacanza su scala cittadina e appena l’1,5% dello stock di uffici di pregio in centro è disponibile jll.com. In termini assoluti, a fine 2024 si contavano solo ~12.300 m² di uffici sfitti nel CBD jll.com. Questa scarsità sostiene livelli di affitto elevati: gli affitti prime nel centro di Losanna si attestano a circa CHF 520 al m² all’anno (circa CHF 43/m² al mese) e sono rimasti stabili jll.com. Le aziende che cercano grandi spazi adiacenti nel cuore cittadino spesso si trovano di fronte a una scarsità di opzioni. Si segnala, in particolare, una grande ristrutturazione dello storico Hôtel des Postes nel centro di Losanna, che fornirà ~15.000 m² di uffici moderni entro la fine del 2025 – un’iniezione rara di spazi di categoria A nel cuore della città, che dovrebbe soddisfare una domanda elevata una volta completata jll.com.

Al contrario, il mercato degli uffici suburbani della regione di Losanna si è leggermente allentato con l’immissione di nuovi sviluppi. Il tasso complessivo di disponibilità di uffici per la grande regione di Losanna è salito al 3,8% a fine 2024, rispetto al 3,2% dell’anno precedente jll.com. Questo aumento è dovuto in gran parte a vari grandi progetti nella zona Ovest di Losanna (Crissier/Renens) che hanno terminato la costruzione jll.com. Ad esempio, un nuovo “eco-quartiere” a Chavannes-près-Renens ha consegnato una notevole quantità di nuovi uffici, contribuendo all’aumento dei posti vuoti in questo sotto-mercato jll.com. La zona Losanna Ovest/Crissier registra ora una disponibilità di uffici intorno al 15% jll.com – nettamente superiore alla media cittadina – poiché progetti come “Le Closel” (4.000 m²) e “Quartier Horizon” (~7.000 m²) sono stati completati di recente e dispongono ancora di spazi disponibili jll.com. Sebbene questo aumento dei posti vuoti rappresenti una sfida di assorbimento a breve termine, riflette anche una crescita: Losanna Ovest si trova in una fase di espansione, offrendo uffici moderni e di grandi dimensioni che la Losanna centrale non può fornire. In particolare, l’area Malley–Renens sta vivendo un boom di nuovi progetti. Un grande complesso polifunzionale “Central Malley” è in costruzione, con completamento previsto entro il 2026 e oltre 10.000 m² di uffici; già l’80% del primo edificio (A3) è stato pre-affittato un anno prima della consegna jll.com. Nonostante la maggiore disponibilità di spazi in queste aree periferiche, la domanda degli inquilini rimane solida e si sta spostando verso le nuove soluzioni: le aziende sono attratte dal design sostenibile, dall’accessibilità e dai grandi spazi di questi progetti jll.com. Nel tempo, gli analisti prevedono che lo spazio in eccesso sarà assorbito, grazie all’economia in crescita di Losanna e alla preferenza di alcune aziende per trasferirsi da edifici più vecchi verso nuovi uffici certificati green jll.com.

I prezzi degli immobili a Losanna sono stati in costante aumento per lungo tempo e il 2025 continua questo trend, seppur con una certa moderazione.

Nel settore residenziale, sia UBS che Wüest Partner prevedono che i prezzi delle case in Svizzera aumenteranno di circa il 3–4% nel 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, ma si prevede che le regioni ad alto costo come Losanna si apprezzino a un ritmo più modesto.In effetti, dati recenti mostrano che i prezzi degli appartamenti a Losanna sono appena aumentati (+0,3% su base annua nel Q1 2025) globalpropertyguide.com, sottoperformando la media nazionale (~+4,4% su base annua) che è stata trainata dagli aumenti in altre regioni.Questo suggerisce che i prezzi di Losanna potrebbero essere vicini a un plateau rispetto ai redditi locali.Per il 2025–2026, gli analisti prevedono una crescita a una cifra per le case di Losanna – nell’ordine di +1% a +3% all’anno estimation-bien-immobilier.ch – supponendo che i tassi di interesse rimangano bassi e che non si verifichino grandi shock.Le prospettive immobiliari del Canton Vaud prevedono infatti una crescita dei prezzi degli appartamenti dell’1–2% nel 2025 (e circa il 2% per le case) estimation-bien-immobilier.ch, sostanzialmente una continuazione del moderato aumento del 2024.I principali fattori che sostengono i prezzi sono il persistente squilibrio tra domanda e offerta e finanziamenti più economici (dopo i tagli dei tassi da parte della BNS).Entro la metà del 2025, i tassi ipotecari in Svizzera erano scesi nuovamente sotto il 2% in media, migliorando notevolmente l’accessibilità al credito investropa.com investropa.com.Questo aumento dei finanziamenti, combinato con la crescita della popolazione, sostiene le prospettive positive.Tuttavia, dato che il mercato immobiliare di Losanna è già molto costoso (i rapporti prezzo-reddito sono elevati) e la crescita economica generale è modesta (PIL svizzero previsto ~1,2%–1,4% per il 2025–26 pwc.ch), non sono previsti salti esplosivi dei prezzi – piuttosto è probabile una “stabilizzazione su un livello elevato” ubs.com ubs.com.

Altri segmenti commerciali riflettono l’economia sana di Losanna: gli immobili retail nelle zone prime beneficiano della popolazione benestante della città e dei turisti, mentre le località retail secondarie sono sotto pressione (a causa dell’e-commerce e dell’attrazione di Ginevra). Il mercato industriale/logistico intorno a Losanna (ad esempio nei comuni periferici) è anch’esso piuttosto ristretto, dato il limitato terreno industriale nella regione. In generale, il mercato immobiliare commerciale di Losanna nel 2025 può essere riassunto come scarsità centrale vs. crescita periferica – un CBD fortemente vincolato con affitti elevati e praticamente nessuna grande disponibilità, contro una periferia in evoluzione dove nuovi distretti business (come a Renens/Malley) stanno aumentando la capacità e moderatamente facendo crescere i tassi di sfitto nel breve periodo jll.com. Importante notare che anche la nuova offerta non è eccessiva rispetto agli standard storici. (In tutta la Svizzera, la crescita degli stock di uffici sta rallentando – si prevede un’espansione annua di circa ~1,0% nelle principali città fino al 2027, ovvero il 26% in meno rispetto agli ultimi anni jll.com jll.com.) La quota di nuova costruzione di Losanna resta prudente, il che significa che è improbabile che il mercato sia sovraofferto nel lungo termine.

Andamenti dei prezzi e previsioni

Nel settore degli immobili commerciali, i canoni d’affitto degli uffici nel centro città di Losanna dovrebbero rimanere alti e potrebbero persino aumentare leggermente a causa della scarsità di spazi. L’affitto dei migliori uffici (CHF 520/m²/anno) è stabile da tempo jll.com, ma qualsiasi nuova offerta di classe A (come la riqualificazione dell’Hôtel des Postes) potrebbe stabilire un nuovo punto di riferimento se la concorrenza per questi spazi dovesse innescare un’asta. Nei submercati periferici degli uffici, l’afflusso di nuovi edifici potrebbe far pressione al ribasso sugli affitti nel breve termine – i proprietari potrebbero offrire incentivi per riempire gli spazi liberi (con una disponibilità del 15% a Losanna Ovest jll.com, possono essere necessari sconti per attrarre inquilini finché l’assorbimento non si assesta). Nei prossimi anni (2025–2027), man mano che gli uffici Malley/Crissier si affitteranno, possiamo aspettarci che i canoni effettivi in quelle aree si consolidino gradualmente, soprattutto per le proprietà con certificazioni green e buoni collegamenti con i mezzi pubblici (che stanno già attirando interesse) jll.com.

I rendimenti degli immobili da investimento a Losanna probabilmente rimarranno bassi (indicativi di valori elevati), in linea con le altre città svizzere. Ad esempio, i rendimenti degli affitti residenziali a Ginevra si aggirano intorno al 3,5% e sono stabili investropa.com investropa.com; quelli di Losanna sarebbero di simile entità – generalmente tra il 3 e il 4% – dati i prezzi forti e il flusso di affitti affidabile. Con i titoli di Stato svizzeri a 10 anni vicini allo zero, il settore immobiliare resta interessante per gli investitori istituzionali in cerca di rendimento. Le previsioni di Wüest Partner vedono i prezzi degli appartamenti svizzeri salire di circa il 3,6% nel 2025 globalpropertyguide.com, e anche gli analisti di UBS prevedono guadagni tra il 3 e il 4% globalpropertyguide.com, ma avvertono che i limiti di accessibilità “dovrebbero limitare qualsiasi grande aumento dei prezzi” globalpropertyguide.com. Oltre il 2025, molto dipenderà dai tassi di interesse (un ritorno ai tassi negativi, come discusso in Svizzera, alimenterebbe ulteriormente i prezzi degli immobili pwc.ch pwc.ch). Al contrario, se l’inflazione o le dinamiche globali costringessero a rialzi dei tassi, il mercato immobiliare svizzero potrebbe raffreddarsi. Al 2025, lo scenario di base è di una crescita moderata e continua per i valori immobiliari di Losanna, con nessun segnale di inversione di tendenza. L’Indice della bolla immobiliare UBS per la Svizzera rimane nella zona di “rischio moderato” nel 2025 ubs.com ubs.com – Losanna è indicata come un “hotspot” ad alto prezzo ma non in territorio di bolla grave. Dunque, salvo shock esterni, le prospettive per i prossimi anni sono che il mercato immobiliare di Losanna si apprezzerà gradualmente e manterrà il suo status di mercato stabile e di alto valore.

Opportunità di investimento e aree chiave di crescita

Nonostante i prezzi di ingresso elevati, Losanna presenta diverse opportunità di investimento grazie alle sue aree di crescita e ai rendimenti stabili. Gli investitori (sia istituzionali svizzeri che acquirenti stranieri qualificati) sono particolarmente attratti dagli immobili a reddito da locazione a lungo termine a Losanna, citando la bassa vacanza della città, una solida base di inquilini e la stabilità da “porto sicuro” theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Gli acquirenti orientati al rendimento scoprono che i complessi di appartamenti plurifamiliari nei quartieri di Losanna possono garantire un reddito costante con un rischio di sfitto minimo. Il fatto che i canoni di locazione dei nuovi contratti stiano aumentando (per allinearsi alla domanda) consente ai proprietari di ottenere incrementi in caso di cambio dell’inquilino; per esempio, a livello nazionale i canoni richiesti erano circa il +2,2% più alti all’inizio del 2025 rispetto all’anno precedente ubs.com. Questa tendenza, unita al recente calo dei costi di finanziamento, ha migliorato il bilancio per gli investitori che utilizzano la leva finanziaria. Con il ritorno dei tassi di interesse bassi nel 2024–25, i tassi di capitalizzazione si sono compressi e i volumi delle transazioni immobiliari sono aumentati in tutta la Svizzera practiceguides.chambers.com. A Losanna, nel 2024 ci sono state importanti acquisizioni di portafoglio e compravendite di aree di sviluppo, e questo slancio prosegue nel 2025.

Geograficamente, le principali aree di crescita dentro e attorno a Losanna includono:

• Ovest di Losanna (Renens/Malley/Crissier) – Questo corridoio è oggetto di una trasformazione con lo sviluppo di nuovi progetti a uso misto. Ospita i progetti emergenti “Quartier des Entrepôts” e Central Malley, nuovi campus direzionali e complessi residenziali vicino alla stazione di transito di Malley. L’area è attrattiva per le aziende grazie a strutture moderne e accesso ad autostrada e treno, e per gli investitori perché i prezzi sono leggermente inferiori rispetto al centro di Losanna mentre il potenziale di crescita futura è elevato. La disponibilità di uffici qui (15% dopo le nuove realizzazioni) jll.com rappresenta in realtà un’opportunità: le aziende che cercano ampi uffici moderni possono trovarli nell’Ovest di Losanna a canoni competitivi, il che suggerisce che questo sotto-mercato crescerà fino a diventare un importante polo d’affari. Per gli investitori immobiliari, un’acquisizione anticipata in questi progetti può offrire buoni rendimenti man mano che cresce l’occupazione. Il quartiere Malley-Gare è inoltre destinato a beneficiare di un nuovo collegamento tranviario e di nuove abitazioni, aumentando ulteriormente la sua attrattiva.
• Lausanne Nord (Blécherette/Epalinges) – Le aree verso nord (intorno a Blécherette, Vennes, Epalinges) stanno vivendo una crescita grazie ai parchi scientifici e alle comunità residenziali suburbane. Il Biopôle a Epalinges (un parco delle scienze della vita) si è ampliato, attirando aziende biotech e creando domanda sia per uffici che per abitazioni di pregio nelle vicinanze. La prevista metropolitana M3 terminerà a Blécherette (margine nord di Losanna) ge.ch ge.ch, favorendo nuovi sviluppi lungo il suo percorso. Gli investitori potrebbero trovare terreni o opportunità di riqualificazione in questi sobborghi del nord, poiché le infrastrutture di transito della città migliorano la connettività.
• Riqualificazioni del centro città – All’interno della stessa Losanna, le opportunità sono più rare, ma esistono progetti selettivi dove gli edifici più vecchi possono essere rinnovati o riconvertiti. Un esempio importante è la ristrutturazione dell’Hôtel des Postes menzionata in precedenza, che trasforma un edificio postale storico in uffici di alto livello jll.com. Beni simili, situati in centro città, se acquisiti e modernizzati, possono rispondere alla domanda insoddisfatta di spazi moderni nel cuore della città. Inoltre, segmenti di nicchia come appartamenti serviti o alloggi per studenti vicino ai campus universitari sono sottodimensionati e presentano potenziale d’investimento (la popolazione studentesca è numerosa e in crescita, e spesso fatica a trovare alloggio).
• Lungolago e Losanna Est (Pully/Lutry) – I sobborghi ad est lungo il Lago di Ginevra restano enclave residenziali di lusso. Sebbene in gran parte già edificati, questi comuni (Pully, Lutry, ecc.) vedono una domanda costantemente alta da parte di acquirenti facoltosi. Le proprietà in queste zone (con vista lago) spesso raggiungono CHF 14.000–16.000+ al m² estimation-bien-immobilier.ch estimation-bien-immobilier.ch, al pari delle migliori zone di Ginevra. Gli investitori in ville o appartamenti di lusso qui puntano sulla conservazione del capitale e sull’apprezzamento a lungo termine. La nuova offerta è molto limitata, ma occasionalmente piccoli frazionamenti di lotti o sostituzioni di ville vengono messi in vendita.

Da una prospettiva di settore, le proprietà sostenibili ed energeticamente efficienti rappresentano un’opportunità rilevante. La Svizzera vanta regolamentazioni ambientali ambiziose (ad esempio, leggi CO₂ più restrittive e una spinta verso edifici a emissioni zero). Si prevede che la domanda di abitazioni energeticamente efficienti aumenterà di circa il 20% a livello nazionale entro il 2025 investropa.com investropa.com. A Losanna, nuovi progetti come l’eco-quartiere Plaines-du-Loup (vedi sezione successiva) sono realizzati secondo standard avanzati di edilizia verde e queste proprietà sono molto richieste sia dagli affittuari che dagli acquirenti. Investire nella riqualificazione di edifici più vecchi a Losanna (aggiungendo isolamento, pompe di calore, pannelli solari) può essere vantaggioso: inquilini/proprietari sono disposti a pagare un extra per costi operativi più bassi e per la conformità alle prossime normative.

Nel complesso, il “patrimonio abitativo controllato” e l’alta qualità degli inquilini di Losanna la rendono interessante per gli investitori a lungo termine theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. La città offre rendimenti prevedibili con bassa volatilità, un aspetto interessante rispetto a mercati più ciclici. Le aree di crescita chiave a ovest e a nord, rafforzate da progetti infrastrutturali, rappresentano la principale via per guadagni tramite investimenti legati allo sviluppo. Nel frattempo, gli asset core a Losanna restano una scelta difensiva — seppure con rendimenti minori — ideale per preservare la ricchezza e garantire un reddito stabile.

Nuovi Sviluppi e Progetti Infrastrutturali di Rilievo

Losanna sta vivendo numerosi sviluppi significativi che plasmeranno il mercato immobiliare negli anni a venire. Di seguito alcuni dei principali nuovi progetti nei settori residenziale, commerciale e infrastrutturale:

• Écoquartier des Plaines-du-Loup: Questo è uno dei progetti residenziali più ambiziosi nella storia di Losanna. Plaines-du-Loup è un nuovo quartiere sostenibile che viene costruito su un ex campo d’aviazione di 30 ettari nella parte nord della città. La Fase 1 è stata inaugurata nel 2022 e, entro il 2034 ospiterà circa 8.000 residenti e 3.000 posti di lavoro lausanne.ch lausanne.ch. Il progetto punta sulla sostenibilità ecologica e sociale: il 30% delle abitazioni sarà sovvenzionato dal governo, il 40% avrà affitti “a prezzo calmierato” di fascia media, e il 30% sarà sul mercato libero lausanne.ch. Comprende parchi, scuole, impianti sportivi e centri comunitari. Plaines-du-Loup è progettato per soddisfare gli obiettivi della “società da 2000 watt” (consumo energetico pro capite molto basso) con costruzioni innovative ad alta efficienza energetica lausanne.ch. Per quanto riguarda i trasporti, sarà ben collegato – in particolare, la futura linea metro M3 collegherà il quartiere al centro città entro il ~2031 ge.ch ge.ch, e la stazione della metro sarà integrata nel quartiere. Questo sviluppo è fondamentale per alleggerire la carenza abitativa di Losanna: fornirà migliaia di nuovi appartamenti (molti dei quali a prezzi accessibili) in diverse fasi. Nel 2024 i primi residenti si sono già trasferiti e sono in costruzione ulteriori edifici. Gli investitori immobiliari stanno osservando con attenzione Plaines-du-Loup; sebbene gran parte del progetto sia guidato dalla città con cooperative senza scopo di lucro e fondi pensione, il suo successo potrebbe incentivare progetti simili nella regione.
• Distretto di Malley (Renens/Prilly): A ovest del centro di Losanna, l’area di Malley (che si estende tra i comuni di Renens, Prilly e Losanna) sta venendo trasformata da vecchia zona industriale a un moderno distretto a uso misto. Il fiore all’occhiello è “Central Malley”, un grande sviluppo che comprende uffici, negozi e abitazioni. I lavori sono in corso, con il completamento delle principali componenti previsto per il 2026. Numerosi inquilini hanno già pre-affittato degli spazi (ad esempio 10.000 m² di uffici già prenotati) jll.com, indicando un forte interesse. Adiacente a Central Malley si trova l’area Malley-Gare, che ha visto l’apertura della Vaudoise Arena (un nuovo stadio per l’hockey su ghiaccio e per eventi) e nuovi complessi residenziali. Il Quartier du Closel e il Quartier Horizon (anch’essi nella parte occidentale di Losanna) sono altri progetti recentemente completati che aggiungono spazi commerciali jll.com. Lo sviluppo di Malley è sostenuto da investimenti nei trasporti: è in costruzione una nuova linea tramviaria che collegherà Lausanne-Flon (centro città) a Renens, passando per Malley. Questo Tramway t1 dovrebbe entrare in funzione intorno al 2026, migliorando notevolmente la connettività con un tram ogni 6 minuti e un tragitto di 15 minuti da Renens al centro fr.wikipedia.org axes-forts.ch. Il distretto di Malley, una volta completato, offrirà una notevole quantità di nuove abitazioni (incluse alcune sistemazioni per studenti), uffici e spazi ricreativi, creando di fatto un secondo polo urbano per Losanna. Questo allevierà la pressione sul centro storico e distribuirà la crescita verso ovest.
• Espansione del “Pôle Gare” (Nodo Stazione) di Losanna: La principale stazione ferroviaria della città è oggetto di un progetto di espansione e modernizzazione decennale nell’ambito del piano federale per le infrastrutture ferroviarie (Léman 2030). I lavori sono iniziati nel 2021 per una revisione dell’infrastruttura da circa 1,3 miliardi di CHF ge.ch. Il progetto prevede di allargare e allungare i binari, aggiungere un terzo passaggio sotterraneo e quasi raddoppiare la capacità giornaliera dei passeggeri per gestire il traffico previsto entro il 2030 ge.ch ge.ch. Entro il 2029, tutte e cinque le nuove piattaforme più lunghe saranno operative, permettendo ai treni da 400 metri (più posti a sedere) di servire Losanna ge.ch. Di particolare rilievo, la stazione sarà collegata direttamente in sotterranea alle linee della metropolitana (M2 e la futura M3) ge.ch, creando un nodo multimodale senza soluzione di continuità. Nei dintorni della stazione, la città intende trasformare la Place de la Gare in una piazza pedonale accogliente e favorire nuovi sviluppi nel distretto della stazione. Il “Pôle Gare” comprende diversi progetti collegati: oltre alla stazione stessa, sono previsti nuovi edifici per uffici, hotel e negozi nelle immediate vicinanze non appena sarà possibile intervenire dopo i lavori ferroviari. Questo nodo viene considerato “il cantiere del decennio” per Losanna e, promuovendo una miglior accessibilità, si configura come catalizzatore della riqualificazione urbana nel centro ge.ch ge.ch. È prevedibile che i valori immobiliari attorno alla stazione beneficeranno di questi miglioramenti. Ad esempio, le aree a sud dei binari potrebbero vedere in futuro la costruzione di grattacieli a uso uffici o misto, sfruttando la maggiore connettività e l’aumento del flusso pedonale.
• Linea Metro M3 e altri trasporti: Accanto all’ammodernamento della stazione, la Linea Metro M3 rappresenta un progetto infrastrutturale fondamentale. La M3 collegherà la stazione principale al nord verso Blécherette, attraversando quartieri chiave (tramite un tunnel sotto il centro città). L’apertura è prevista entro il 2031 ge.ch. Ciò alleggerirà la linea M2, attualmente sovraccarica, e aprirà nuove aree allo sviluppo orientato al trasporto pubblico, in particolare vicino alle future fermate M3 (ad es. Chauderon, Beaulieu e verso l’estremità nord). Inoltre, la stessa Linea M2 è in fase di estensione e riallineamento presso la stazione. La linea tramviaria di Losanna (già menzionata sopra) e i continui miglioramenti alla rete suburbana RER Vaud (come treni più frequenti verso le periferie) stanno anch’essi incrementando la mobilità regionale ge.ch ge.ch. Per quanto riguarda il settore immobiliare, questi progetti di trasporto rendono più accessibili e attrattive aree precedentemente periferiche per nuovi progetti – ad esempio, la vicinanza alle future fermate M3 potrebbe vedere la proposta di nuove abitazioni o uffici, poiché gli investitori prevedono un servizio di trasporto migliorato.
• Altri sviluppi: Losanna vanta altri progetti di rilievo come l’iniziativa Métamorphose, che oltre a Plaines-du-Loup ha incluso un nuovo stadio di calcio presso lo Stade de la Tuilière (consegnato nel 2020) e un nuovo centro acquatico a Vidy. Il quartiere Beaulieu (sede del Palais de Beaulieu, centro congressi) è in fase di riqualificazione, con alcune zone convertite ad accogliere i tribunali cantonali e forse nuove unità residenziali nell’area circostante. A nord-ovest è in programma l’espansione denominata “Quartiers Ouest” per aggiungere abitazioni in sobborghi come Chavannes e Crissier a supporto della crescita dell’università e del polo dell’innovazione. Inoltre, sono in corso iniziative del settore privato: nei pressi del campus EPFL, ad esempio, sono in costruzione nuove residenze studentesche e un’estensione del parco dell’innovazione per rispondere alla crescita della comunità studentesca e tecnologica. Ciascuno di questi sviluppi – siano essi infrastrutture civiche o costruzioni private – contribuisce alla capacità di crescita di Losanna. Aggiungendo alloggi (Plaines-du-Loup, Quartiers Ouest), spazi commerciali (Malley, zona stazione) e migliorando i trasporti (metro/tram), l’obiettivo condiviso è mantenere Losanna vivibile ed economicamente vivace man mano che la popolazione aumenta.

Ambiente normativo e di policy

Il quadro regolatorio svizzero, stabile e trasparente, si applica anche al mercato immobiliare di Losanna, con diverse politiche specifiche che influenzano investitori e proprietari:

• Restrizioni per acquirenti stranieri (Lex Koller): La Legge federale sull’acquisizione di fondi da parte di persone all’estero, comunemente nota come Lex Koller, impone limiti severi agli acquirenti stranieri (non residenti) nell’acquistare proprietà immobiliari in Svizzera. In generale, gli stranieri che non sono residenti in Svizzera non possono acquistare immobili residenziali in Svizzera (fatte salve rare eccezioni per alcune case di vacanza o previo ottenimento di un permesso speciale) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. A Losanna, che non è considerata una località turistica designata, questo significa che il mercato immobiliare è in gran parte destinato ai cittadini svizzeri e agli stranieri residenti con permessi. Questa politica limita la speculazione da parte di investitori stranieri e ha probabilmente contribuito alla stabilità dei prezzi (a differenza di città globali dove il capitale straniero fa aumentare i prezzi). Tuttavia, gli stranieri possono acquistare immobili commerciali (uffici, negozi) senza restrizioni, e spesso le aziende straniere affittano spazi per le loro operazioni a Losanna. In sintesi, la Lex Koller assicura che il mercato residenziale di Losanna sia guidato principalmente dalla domanda e dai bisogni locali, non da flussi speculativi internazionali.
• Regolamentazione del mercato degli affitti: La Svizzera ha un sistema articolato di tutela degli inquilini e meccanismi di controllo sugli affitti. I contratti di locazione sono generalmente indicizzati in parte al tasso d’interesse ipotecario di riferimento nazionale (che viene fissato trimestralmente). Quando questo tasso di riferimento diminuisce, gli inquilini hanno il diritto di richiedere una riduzione del canone; quando aumenta, i proprietari possono richiedere un aumento entro i limiti delle formule previste. Come accennato, il tasso di riferimento è diminuito nel 2025 a seguito del taglio dei tassi di interesse, il che limiterà i proprietari nell’aumentare gli affitti agli inquilini già presenti ubs.com. Questa caratteristica regolatoria tende ad attenuare le fluttuazioni degli affitti – gli inquilini non subiscono forti aumenti improvvisi se non giustificati da variazioni di costo. Inoltre, la legge svizzera stabilisce che gli affitti delle locazioni esistenti possono aumentare solo in certe condizioni (interesse, inflazione, ristrutturazioni che aggiungono valore), quindi molti inquilini di lunga data a Losanna pagano canoni sensibilmente inferiori agli affitti di mercato odierni. Ciò crea il divario tra “affitto esistente vs. nuovo affitto” e contribuisce alla bassa rotazione degli inquilini (le persone non vogliono perdere un contratto vantaggioso) ubs.com. Per gli investitori, significa che la crescita del rendimento da locazione si verifica principalmente quando cambiano gli inquilini oppure quando il tasso di riferimento o l’inflazione consentono un incremento. Le autorità di Losanna inoltre monitorano i livelli degli affitti e hanno dei quadri regolamentari per contrastare aumenti abusivi, garantendo un rapporto equilibrato tra proprietari e inquilini.
• Politiche urbanistiche e abitative locali: La Città di Losanna utilizza attivamente gli strumenti di pianificazione urbana per influenzare lo sviluppo. Per i grandi progetti, la città spesso richiede una quota di alloggi a prezzi accessibili o partecipa tramite cooperative. Abbiamo visto questo nelle Plaines-du-Loup, dove è stato imposto il 30% di alloggi sovvenzionati lausanne.ch. Losanna (come Ginevra e Zurigo) è impegnata a preservare un patrimonio di abitazioni a prezzi accessibili e per il ceto medio. Anche il Cantone di Vaud ha regolamenti che incoraggiano questo mix – ad esempio, le leggi cantonali (come la Loi sur le logement) possono prevedere incentivi o requisiti per l’edilizia abitativa accessibile nei nuovi sviluppi. Inoltre, Losanna prevede limitazioni di altezza e densità in molte zone (per preservare le visuali e il carattere storico), il che limita l’eccesso di costruzione ma mantiene anche l’offerta limitata. Ogni cambio di destinazione d’uso o progetto su larga scala passa attraverso una consultazione pubblica e talvolta dei referendum, che possono rallentare lo sviluppo ma garantiscono il consenso della comunità. Di conseguenza, gli sviluppatori devono destreggiarsi in un complesso processo di approvazione, ma una volta approvati, i progetti a Losanna hanno una solida base legale.
• Fiscalità e riforma dell’“affitto imputato”: I proprietari di immobili in Svizzera attualmente pagano le tasse sul valore locativo (Eigenmietwert) se abitano la propria casa – in pratica tassando l’affitto ipotetico che pagherebbero. Sta crescendo un movimento politico per abolire questa tassa sull’affitto imputato. Nel 2024–25, una proposta per eliminarla ha guadagnato slancio. Se la tassa sul valore locativo verrà abolita (in attesa dell’approvazione di elettori e cantoni), ciò ridurrebbe significativamente l’onere fiscale per i proprietari e potenzialmente aumenterebbe la domanda di acquisto della casa pwc.ch. Gli analisti UBS sottolineano che questo cambiamento rafforzerebbe ulteriormente la crescita dei prezzi delle abitazioni, a beneficio soprattutto delle nuove costruzioni, mentre potrebbe svantaggiare le proprietà più vecchie che necessitano di ristrutturazione pwc.ch. I decisori politici stanno anche valutando misure accompagnatorie (come limitare la deducibilità degli interessi ipotecari) per bilanciare gli effetti. Gli investitori dovrebbero monitorare questa tematica, poiché una riforma fiscale potrebbe modificare gli incentivi all’acquisto rispetto all’affitto per le famiglie a Losanna. In tema di tasse: il Vaud ha proprie imposte di trasferimento immobiliare e tasse su plusvalenze dalla vendita, che gli investitori tengono in considerazione. Il cantone permette inoltre contratti di locazione con ‘pacte de précarité’ e altre strutture giuridiche per favorire l’accessibilità abitativa per inquilini a basso reddito.
• Normative ambientali e edilizie: La Strategia Energetica 2050 della Svizzera e i codici energetici cantonali hanno un forte impatto sul settore immobiliare. Dal 2023, il Vaud (e tutta la Svizzera) hanno di fatto vietato il riscaldamento a olio e gas negli edifici di nuova costruzione, incentivando pompe di calore, solare e altre soluzioni rinnovabili investropa.com. In molti casi, la ristrutturazione di edifici esistenti deve includere miglioramenti energetici (isolamento, ecc.). Queste politiche fanno sì che nei futuri sviluppi di Losanna, l’efficienza energetica non sia solo auspicabile, ma obbligatoria. Gli sviluppatori pubblicizzano edifici certificati Minergie (un marchio svizzero di sostenibilità) come elemento distintivo. Inoltre, la città promuove iniziative per incentivare la riqualificazione dei complessi abitativi più datati (contributi o prestiti a tasso agevolato, ad esempio, per installare pannelli solari). Tali regolamentazioni servono sia a ridurre le emissioni, sia a mantenere competitivi sul mercato gli immobili meno recenti (dato che gli inquilini attribuiscono sempre più valore ad abitazioni efficienti con costi di gestione inferiori). È inoltre fondamentale il rispetto del regolamento edilizio – i limiti di altezza, le norme sul rumore (dato il mix residenziale/commerciale) e le regole di tutela del patrimonio possono influire su cosa e come si può edificare o modificare a Losanna.

In sintesi, il settore immobiliare di Losanna si sviluppa in un ambiente normativo stabile che lo protegge da forti volatilità. Politiche come la Lex Koller e la regolamentazione degli affitti prevengono, almeno in parte, surriscaldamento e speculazione. Le riforme in corso o potenziali (cambiamenti fiscali, obblighi ESG) sono graduali e ben anticipate. Per investitori e acquirenti, ciò significa poche sorprese: le regole del gioco sono chiare e i cambiamenti arrivano lentamente. L’insieme delle normative mira in definitiva a garantire uno sviluppo sostenibile – bilanciando crescita e qualità della vita – in linea con la reputazione di Losanna come città ben pianificata e vivibile.

Confronto con altre città svizzere

Confrontando il mercato immobiliare di Losanna con quello di altre grandi città svizzere (Ginevra, Zurigo, Basilea, Berna, ecc.), emergono alcune differenze:

• Prezzi degli immobili: Losanna è tra i mercati più costosi della Svizzera, sebbene sia ancora leggermente più accessibile rispetto a Zurigo o Ginevra. All’inizio del 2025, Zurigo rimane la città più cara – prezzi medi di transazione per appartamenti attorno ai CHF 21.000 al m² – con Ginevra subito dietro a circa CHF 20.960 al m² globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Losanna, in confronto, registra prezzi per appartamenti mediamente intorno a CHF 15.000-16.000 al m² globalpropertyguide.com, il che corrisponde a circa il 25% in meno rispetto ai livelli di Zurigo/Ginevra. Città di seconda fascia come Basilea e Berna sono inferiori: Basilea ~CHF 13.000 al m² e Berna ~CHF 11.500 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ciò significa che Losanna è la terza o la quarta città più costosa per l’acquisto di immobili, a testimonianza del suo status di capoluogo di un cantone ricco e parte del corridoio metropolitano Ginevra-Lago. In termini di crescita dei prezzi, recentemente Berna e alcune regioni svizzere hanno di fatto superato Losanna (Berna ha registrato una crescita annua degli appartamenti del +3,5% contro lo 0% di Losanna nel Q1 2025) globalpropertyguide.com, poiché i prezzi di Losanna avevano meno margine di crescita senza mettere a rischio l’accessibilità economica. Ginevra e Zurigo hanno registrato una crescita moderata (+3–4% YoY) nello stesso periodo globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Nel lungo termine, tutte queste città hanno mostrato una tendenza al rialzo, ma Zurigo/Ginevra spesso guidano, con Losanna che segue un andamento simile ma leggermente inferiore.
• Mercato degli affitti e rendimenti: Tutte le città svizzere hanno tassi di sfitto bassi, ma Ginevra e Zurigo sono notoriamente strette – il tasso di sfitto di Ginevra è intorno allo 0,5–0,6%, quello di Zurigo è simile, rendendo lo 0,6% di Losanna bcv.ch paragonabile a loro. Una differenza chiave è la mobilità degli inquilini: Ginevra e Losanna condividono la caratteristica di una mobilità molto bassa (la metà degli inquilini resta >10 anni) ubs.com, mentre nelle città più piccole gli inquilini si spostano un po’ più spesso. I rendimenti da locazione tendono a essere bassi ovunque a causa dei prezzi elevati. Il rendimento di circa il 3,5% per gli appartamenti di Ginevra viene considerato stabile investropa.com investropa.com, e anche i rendimenti a Losanna si attestano su quei livelli. A Zurigo, i rendimenti possono essere ancora più bassi (meno del 3% nelle zone più pregiate) a causa dei prezzi di acquisto estremamente elevati rispetto agli affitti. Per gli investitori, Losanna può offrire un rendimento leggermente migliore rispetto a Zurigo/Ginevra grazie ai prezzi lievemente più bassi e affitti comunque solidi – rendendola interessante per chi è escluso da Ginevra. Rispetto a Basilea o Berna, i rendimenti di Losanna sono inferiori; in quelle città, con immobili meno cari, si possono ottenere rendimenti del 4–5% in alcuni casi, ma manca il medesimo slancio di crescita.
• Motori economici: Ogni città ha i suoi fattori trainanti di domanda. Zurigo è il centro finanziario e tecnologico con un grande settore bancario, attraendo così professionisti ad alto reddito e aziende straniere. Ginevra è trainata da organizzazioni internazionali (ONU, ONG) e aziende legate alle materie prime/commercio, oltre a un costante afflusso di diplomatici ed espatriati. Losanna, pur essendo più piccola, beneficia della diversità economica della regione del Lago Lemano: ospita il quartier generale olimpico e federazioni sportive, un vibrante settore universitario e della ricerca ed è vicina a grandi aziende come Nestlé (Vevey) e Medtronic, ecc. Il risultato è che la domanda a Losanna è sostenuta da expat (seppur meno che a Ginevra), molti studenti e accademici locali e lavoratori delle numerose aziende tecnologiche/innovative in crescita nella zona. Per confronto, Basilea dipende fortemente dal settore farmaceutico (Novartis, Roche) e Berna dal governo federale e dai servizi correlati. Queste differenze fanno sì che il mercato di Losanna sia in parte più influenzato dai cicli accademici e dalle espansioni dei parchi dell’innovazione, mentre quello di Ginevra lo è da espansioni ONG/governative e quello di Zurigo dalla finanza e dai quartieri generali delle multinazionali. Tuttavia, tutte condividono i temi tipici svizzeri di scarsità di territorio e standard di vita elevati che alimentano la desiderabilità immobiliare.
• Offerta e sviluppo: L’approccio di Losanna allo sviluppo (progetti costanti e pianificati) è simile a quello di Ginevra: entrambe le città regolamentano attentamente la crescita e includono una significativa componente di alloggi a prezzi accessibili nei nuovi progetti. Zurigo ha visto un’espansione più rapida in alcune aree (ad es. Zurigo Ovest, Europaallee vicino alla stazione ferroviaria), con edifici più alti e una zonizzazione più liberale negli ultimi anni, cosa che Losanna e Ginevra hanno generalmente evitato a causa dell’opposizione dei residenti e dei limiti topografici. Basilea registra una costruzione moderata, mentre Berna è piuttosto vincolata dalla tutela del patrimonio. Quindi, Losanna non è sola nell’affrontare carenze di offerta, ma città come Zurigo sono state un po’ più aggressive nell’aggiunta di nuove unità abitative (da qui la crescita demografica più rapida di Zurigo). Tuttavia, la regione del Lago di Ginevra (arco Ginevra–Losanna) è uno dei corridoi a più rapida crescita demografica della Svizzera, superando molte altre regioni, il che significa che la pressione abitativa è particolarmente forte a Ginevra e Vaud.
• Accessibilità e politiche: Losanna, Ginevra e Zurigo lottano tutte con l’accessibilità per le famiglie della classe media. Ginevra e Vaud hanno entrambe introdotto quote legali per alloggi senza scopo di lucro o a prezzi accessibili nei nuovi sviluppi. Ad esempio, la legge di Vaud (LASV) incoraggia i comuni a raggiungere almeno il 10% di stock di alloggi accessibili. Zurigo ha una tradizione di cooperative abitative che offrono un certo sollievo. Città più piccole come Berna o San Gallo hanno livelli di prezzo leggermente meno estremi, rendendo l’accessibilità locale un po’ migliore (anche se, secondo gli standard internazionali, tutte le città svizzere sono costose). Confrontando metriche come il rapporto prezzo/reddito o il rapporto canone/reddito, Ginevra è solitamente la meno accessibile, seguita da Zurigo e Losanna. Non sorprende che Ginevra e Losanna abbiano le durate medie di locazione più lunghe: trasferirsi è costoso e difficile, quindi la gente resta ubs.com.

In sintesi, il mercato immobiliare di Losanna è più simile a quello di Ginevra: entrambe sono nella stessa regione e condividono alti prezzi, basse disponibilità e terreni limitati – anche se Losanna è più piccola e leggermente meno cara. Zurigo si distingue come grande centro finanziario con prezzi ancora più elevati ma un po’ più di nuova edificazione negli ultimi tempi. Rispetto alle altre città svizzere, il mercato di Losanna è più richiesto e ristretto di quasi tutte, tranne Zurigo/Ginevra. Per investitori o acquirenti, questo significa che Losanna offre il prestigio e la stabilità di una città svizzera di primo livello ma a uno sconto modesto rispetto a Ginevra/ZH. Significa anche che sfide come carenze abitative e alte barriere all’ingresso persisteranno a Losanna in modo simile alle sue consorelle più grandi.

Tendenze e fattori della domanda

Diversi trend legati alla domanda stanno modellando il mercato immobiliare di Losanna nel 2025 e negli anni a venire:

• Crescita della popolazione e immigrazione: La popolazione di Losanna continua a crescere, sebbene in modo leggermente limitato dalla disponibilità abitativa. Il più ampio cantone di Vaud ha registrato tra i tassi di crescita più alti della Svizzera (i distretti vicini a Losanna hanno visto un aumento della popolazione tra +0,7% e +1,6% lo scorso anno) bcv.ch bcv.ch. Un componente principale è rappresentato dalla immigrazione netta. La Svizzera ha vissuto un’ondata di migrazione internazionale nel periodo 2022–2024 (in parte a causa dei rifugiati ucraini e di un forte mercato del lavoro), e sebbene si sia normalizzata nel 2024, resta comunque elevata ubs.com ubs.com. Vaud e la regione del Lago di Ginevra attraggono una quota significativa di nuovi arrivati — sia stranieri che da altri cantoni — grazie alle opportunità di lavoro e allo stile di vita. Molti di questi nuovi arrivati si stabiliscono a Losanna o nei suoi sobborghi, alimentando in particolare la domanda di affitti. Ad esempio, circa 79.000 immigrati netti sono arrivati in Svizzera nel 2024 (dopo i 154.000 del picco nel 2022) ubs.com ubs.com, e Losanna, essendo un centro economico, assorbe parte di questo afflusso. La presenza di aziende e istituzioni globali significa che professionisti espatriati si trasferiscono costantemente a Losanna (o nei dintorni) per lavoro, spesso cercando appartamenti di alta qualità o case familiari. Questa domanda da parte degli espatriati è evidente in quartieri come Ouchy e Chailly, nonché nelle iscrizioni alle scuole internazionali. Pur essendo Ginevra più rinomata per gli espatriati, anche Losanna ne ospita molti (talvolta pendolari verso Ginevra o impiegati in sedi locali come Philip Morris, Nespresso, ecc.). Questo segmento di domanda internazionale tende a cercare affitti nel segmento di lusso o acquisti di case se ottengono la residenza, sostenendo così sia il mercato degli affitti di fascia alta sia quello delle vendite.
• Domanda accademica e studentesca: Losanna ospita due grandi università (Università di Losanna ed EPFL) e diverse scuole specializzate (ad es. la scuola di business IMD, la scuola alberghiera EHL). La popolazione studentesca supera ampiamente i 30.000. Questo crea una domanda costante di alloggi per studenti, appartamenti condivisi e monolocali accessibili. Negli ultimi anni, l’espansione di queste istituzioni (i programmi in crescita dell’EPFL, nuovi centri di ricerca) ha portato sempre più studenti e giovani ricercatori in città primerelocation.ch theluxuryplaybook.com. Tuttavia, gli alloggi per studenti creati appositamente sono limitati, quindi molti studenti competono sul mercato privato per piccoli appartamenti, spesso facendo salire i canoni in zone come Ecublens, Renens o il centro. La domanda da parte degli studenti è in parte stagionale (con picchi a fine estate prima dell’inizio del semestre), ma nel complesso contribuisce alla pressione abitativa di base. La città e il cantone lo hanno riconosciuto e hanno sostenuto alcuni nuovi progetti di dormitori per studenti, ma questi rispondono solo in minima parte al fabbisogno. Questa tendenza probabilmente continuerà man mano che le istituzioni accademiche di Losanna rafforzeranno la loro fama internazionale, attirando studenti stranieri (che spesso hanno sostegno abitativo o borse di studio e quindi possono permettersi i canoni di mercato).
• Famiglie e migrazione interna: Losanna attira famiglie svizzere da altre zone del Vaud o dai cantoni vicini che arrivano per lavoro o per i servizi urbani. È un centro regionale con ospedali, università e lavori aziendali, quindi persone da aree rurali o paesi più piccoli si trasferiscono per la carriera. Detto ciò, gli alti costi degli alloggi hanno causato anche una certa migrazione di famiglie a reddito medio verso comuni più lontani dove possono permettersi case più grandi (un fenomeno comune anche a Ginevra e Zurigo). I comuni attorno a Losanna (Morges, Vevey, ecc.) a volte offrono prezzi leggermente migliori, quindi la domanda può espandersi geograficamente. Tuttavia, la demografia cittadina mostra una sana varietà: non solo studenti singoli ed espatriati, ma anche molte famiglie e residenti di lungo periodo che desiderano spazio e sono spesso disposti a pagare un sovrapprezzo per la comodità della città. Gli alloggi per famiglie (appartamenti con 3-4 camere o case a schiera) sono uno dei segmenti più scarsi a Losanna. Nuovi quartieri come Plaines-du-Loup puntano a essere adatti alle famiglie (con scuole, aree gioco) per rispondere a questa esigenza.
• Domanda aziendale e istituzionale: Nel settore commerciale, la domanda aziendale di spazi per uffici a Losanna è sostenuta dalla forza economica della regione in settori come finanza (private banking, trading), amministrazione sportiva, tecnologia e scienze della vita. Ad esempio, il Comitato Olimpico Internazionale e molte federazioni sportive hanno la loro sede a Losanna, garantendo la domanda per uffici e hotel di prestigio. Le startup tecnologiche e le spin-off di ricerca dell’EPFL sono in crescita, spesso alla ricerca di spazi ufficio o di laboratorio flessibili nella zona (da qui sviluppi come l’Innovation Park vicino all’EPFL). Aziende multinazionali (ad es. medtech, tabacco, alimentare) mantengono uffici o addirittura sedi centrali a Losanna – queste società spesso competono per abitazioni di alta gamma per i loro dirigenti e per uffici di qualità per il loro personale. Anche la domanda di retail e turismo gioca un ruolo: lo status di Losanna come destinazione culturale e per conferenze (Museo Olimpico, convegni) significa un’occupazione alberghiera stabile e una domanda costante di affitti a breve termine, sostenendo indirettamente il mercato immobiliare (alcuni investitori convertono appartamenti in affitti arredati per viaggiatori d’affari e turisti, sebbene la regolamentazione degli affitti a breve termine si stia facendo più rigorosa).
• Qualità della vita come magnete: Un fattore più “soft”, ma importante, è l’elevata qualità della vita di Losanna – posizione panoramica sul Lago di Ginevra, offerta culturale, ambiente bilingue, ecc. Si posiziona costantemente tra le città più attrattive in cui vivere. Questo attira non solo stranieri, ma anche pensionati o individui benestanti provenienti da altre zone della Svizzera che potrebbero scegliere Losanna come seconda casa o residenza principale (soggetta alla Lex Koller se stranieri). Il “brand” della città come Capitale Olimpica e vivace città universitaria la rende appetibile, sostenendo la domanda in diversi segmenti. Nel periodo della pandemia, alcuni abitanti urbani di Ginevra/Zurigo si sono addirittura trasferiti nella regione lacustre vodese per avere più spazio, anche se nel 2023–2024 molti sono tornati in città. Losanna ha beneficiato del maggiore interesse per spazi abitativi più ampi grazie alla sua prossimità alla natura (il lago, le Alpi) pur restando urbana.

Guardando al futuro, questi fattori di domanda appaiono solidi. L’economia della regione del Lago di Ginevra è prevista in crescita, e la popolazione vodesa dovrebbe continuare a aumentare nel prossimo decennio. Fattori internazionali (come il ritorno dei viaggi globali, nuovi incarichi diplomatici a Ginevra, o l’espansione di aziende multinazionali) si rifletteranno indirettamente anche sulla domanda immobiliare a Losanna. Una tendenza specifica è l’aumento del lavoro da remoto/ibrido – mentre qualcuno teme una riduzione della domanda di uffici, a Losanna questo si è tradotto nella ricerca da parte delle aziende della qualità e non la quantità degli spazi (da qui la corsa verso nuovi uffici sostenibili a Malley) jll.com. Sul fronte residenziale, il lavoro da remoto ha portato alcune persone a cercare appartamenti leggermente più grandi o zone più verdi, ma il fascino di Losanna non è diminuito; anzi, alcuni pendolari di Ginevra ora vivono a Losanna (approfittando di affitti leggermente più bassi) e lavorano da casa in parte della settimana, spostandosi solo pochi giorni.

Per riassumere, la domanda a Losanna è sfaccettata e in crescita: gli espatriati arricchiscono il mercato di fascia alta, gli studenti mantengono vivace il settore degli affitti, le famiglie locali sostengono il fabbisogno abitativo a lungo termine e le aziende garantiscono la stabilità del mercato immobiliare commerciale. Questa ampia base di domanda – unita a un’offerta limitata – è ciò che sostiene i solidi fondamentali immobiliari di Losanna e verosimilmente continuerà a farlo negli anni a venire.

Conclusione

Il mercato immobiliare di Losanna nel 2025 si caratterizza per domanda elevata, offerta limitata e prospettive di crescita resilienti. Gli immobili residenziali sono costosi e difficili da trovare, con un tasso di sfitto vicino allo zero e prezzi al metro quadrato ormai ben oltre le cinque cifre (CHF) neho.ch. Tuttavia è prevista una crescita moderata dei prezzi, indicando una traiettoria sostenibile piuttosto che una bolla ubs.com globalpropertyguide.com. Il settore commerciale, in particolare gli uffici, bilancia un boom di nuovi sviluppi in periferia con una cronica carenza di spazi in centro jll.com jll.com. L’attrattiva di Losanna – dalle sue opportunità economiche alla qualità della vita – garantisce che la domanda di espatriati, studenti, aziende e residenti locali rimarrà forte sia nel mercato abitativo che in quello commerciale.

Diverse aree di crescita e progetti infrastrutturali (l’eco-quartiere Plaines-du-Loup, l’espansione di Malley, la nuova metropolitana e l’ammodernamento della stazione) sono pronti ad alleviare alcune pressioni e creare opportunità di investimento, evidenziando anche l’approccio lungimirante della città alla pianificazione urbana lausanne.ch jll.com. L’ambiente normativo rimane favorevole agli investitori nella sua stabilità, perseguendo allo stesso tempo obiettivi sociali come l’accessibilità e la sostenibilità lausanne.ch practiceguides.chambers.com. Rispetto ad altre città, Losanna tiene testa come destinazione immobiliare – leggermente più accessibile rispetto a Zurigo/Ginevra, ma offrendo lo stesso profilo a basso rischio e alta qualità per cui la Svizzera è famosa globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Per gli stakeholder nel 2025 e oltre, i punti chiave sono: aspettarsi una crescita costante e incrementale nei valori e negli affitti; focalizzarsi sui quartieri emergenti (ovest/nord) per opportunità di sviluppo; e prestare attenzione alle tendenze normative (come potenziali cambiamenti fiscali o regole ambientali) che potrebbero modificare lo scenario. Il mercato di Losanna sarà probabilmente ristretto e competitivo – sia che siate investitori, aziende in cerca di spazi o famiglie in cerca di una casa – ma i suoi punti di forza fondamentali lo rendono un luogo gratificante per un investimento immobiliare a lungo termine. Come sintetizzato efficacemente da un rapporto locale, Losanna offre “un ambiente a bassa volatilità, con sicurezza di reddito, moderata rivalutazione e fondamenta difensive” theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. In altre parole, il mercato immobiliare della Capitale Olimpica è costruito per durare, proprio come gli atleti che spesso ospita – combinando stabilità con un costante slancio verso il futuro.

Fonti: I principali dati e approfondimenti sono stati tratti da rapporti sul mercato immobiliare svizzero di UBS, PwC, Wüest Partner e del Canton Vaud, nonché da analisi di mercato (Investropa, Global Property Guide) e dai piani locali della Città di Losanna ubs.com jll.com globalpropertyguide.com bcv.ch lausanne.ch, tra gli altri. Queste fonti autorevoli sono alla base delle tendenze e delle cifre discusse sopra, garantendo un quadro fattuale e aggiornato del mercato immobiliare di Losanna nel 2025.