Mercato Immobiliare delle Bahamas 2025: Tendenze, Opportunità e Previsioni

Panoramica delle condizioni attuali del mercato (2025)

Il mercato immobiliare delle Bahamas nel 2025 è dinamico e robusto, sostenuto da una forte ripresa economica post-pandemica e da un turismo da record. La nazione ha accolto un numero senza precedenti di 11,22 milioni di visitatori internazionali nel 2024, con un aumento del 16,2% rispetto al 2023 e il dato più alto di sempre – superando persino i numeri pre-COVID travelmarketreport.com. Questo boom turistico ha alimentato la domanda di proprietà per vacanze e affitti su tutte le isole. La crescita economica è stabile (il PIL è passato da 14,34 miliardi di dollari nel 2023 a 14,83 miliardi nel 2024, con proiezioni di 17,62 miliardi entro il 2029 dupuchrealestate.com), e il governo rimane stabile e favorevole alle imprese. Questi fattori insieme contribuiscono a un’elevata fiducia degli investitori nel mercato immobiliare bahamense dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com.

Dopo una frenesia di acquisti durante il periodo 2020–2023, l’attività di mercato si è moderata nel 2024 raggiungendo livelli più sostenibili practiceguides.chambers.com. L’impennata selvaggia dell’era pandemica – quando lavoratori facoltosi da remoto e investitori hanno acquistato proprietà sulle isole – ha lasciato spazio a un mercato più calmo ma comunque positivo che ricorda l’ambiente pre-2019 practiceguides.chambers.com. L’offerta rimane limitata, soprattutto nei quartieri di alto livello, quindi i venditori di immobili di qualità possono mantenere prezzi richiesti ambiziosi e continuare ad attirare interesse practiceguides.chambers.com. Tuttavia, nei livelli di prezzo più elevati si registrano alcune resistenze da parte degli acquirenti. Nei quartieri di fascia alta, i valori sono circa raddoppiati dal 2020 (ad esempio, case che nel 2019 valevano 3 milioni di dollari spesso sono state vendute a 6 milioni entro il 2023), e alcuni tentativi dei venditori di spingere fino a 8 milioni stanno ora incontrando resistenza, causando tempi di permanenza sul mercato più lunghi content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Nel complesso, il 2025 si apre con un mercato in equilibrio – la domanda è forte (soprattutto da acquirenti stranieri) ma la crescita dei prezzi si è stabilizzata rispetto alle impennate estreme degli anni precedenti. Un’offerta crescente di nuovi sviluppi e l’attenuazione delle distorsioni dell’era pandemica hanno riportato il mercato a un ritmo più equilibrato, anche se il 2024 si è chiuso con volumi record di vendite immobiliari in alcuni segmenti homesforsaleinnassaubahamas.com.

Segmento del mercato immobiliare residenziale

Le proprietà residenziali alle Bahamas spaziano dalle case per acquirenti locali alle prime armi fino a ville ultra-lusso sul lungomare. Questo segmento è caratterizzato da un mercato a due livelli. Da un lato c’è il settore di fascia alta, guidato dalla domanda straniera, dall’altro il mercato medio locale, dove l’accessibilità economica è una preoccupazione globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Il segmento delle case vacanza di lusso e degli espatriati è in forte crescita: Le Bahamas si sono classificate terze a livello mondiale per crescita dei prezzi residenziali di lusso nel 2023, con un aumento del 15% anno su anno del valore delle proprietà di lusso globalpropertyguide.com. Fino all’inizio del 2025, le vendite di proprietà di pregio sopra i 3 milioni di dollari sono aumentate del 18% anno su anno, e le case di lusso sul mare tipicamente si apprezzano intorno al 6–8% all’anno, superando molti investimenti tradizionali homesforsaleinnassaubahamas.com. Questo apprezzamento sostenuto riflette il forte interesse internazionale, l’offerta limitata di location di pregio e il prestigio delle isole come rifugio sicuro e fiscalmente neutrale. Gli acquirenti americani dominano tra gli stranieri (circa il 35% degli acquirenti internazionali), seguiti da europei (~30%) e canadesi (10%), tutti attratti dal clima e dai vantaggi d’investimento globalpropertyguide.com. Questo afflusso di ricchezza globale ha stimolato nuove costruzioni in comunità recintate di lusso e grandi resort con appartamenti. Gli sviluppatori si rivolgono alle preferenze moderne costruendo più condomini pronti all’uso con servizi da resort, poiché molti acquirenti oggi cercano una casa isolana “chiudi e vai” invece di dover mantenere un’intera villa indipendente content.knightfrank.com. Il risultato è un’ondata di nuovi progetti di appartamenti di lusso in zone come Cable Beach e Paradise Island a Nassau, che aumentano l’offerta del mercato di fascia alta.

Al contrario, il mercato residenziale mainstream per i bahamensi locali deve affrontare delle sfide. Anni di aumento dei prezzi hanno ridotto l’accessibilità per le famiglie della classe media globalpropertyguide.com. L’offerta di alloggi accessibili è rimasta molto indietro rispetto alla domanda, portando a un aumento degli affitti e dei prezzi nei quartieri locali. Molti acquirenti bahamensi si affidano ai finanziamenti, ma il credito ipotecario bancario è rimasto relativamente stagnante (i mutui residenziali in essere sono infatti diminuiti di circa l’1,4% annuo nell’ultimo decennio) globalpropertyguide.com. I compratori locali alla prima casa hanno opzioni limitate e il governo è intervenuto con iniziative come il progetto Renaissance at Carmichael per costruire circa 200 abitazioni accessibili globalpropertyguide.com. Tuttavia, tali sforzi restano modesti rispetto alla portata del bisogno. Di conseguenza, i tassi di proprietà della casa sono bassi e una grande parte della popolazione rimane nel mercato degli affitti – secondo l’ultimo censimento circa il 35% delle abitazioni era occupato da inquilini paganti globalpropertyguide.com. La buona notizia è che il 2025 potrebbe portare qualche sollievo dal lato dell’offerta: le autorità segnalano diverse iniziative per creare più alloggi a prezzi moderati e migliorare l’accesso ai mutui per i bahamensi dupuchrealestate.com. Nel complesso, il settore residenziale per il 2025 è caratterizzato da una robusta attività nella fascia alta e pressioni persistenti sull’accessibilità nella fascia di ingresso. Colmare questo divario è una delle principali sfide per la sostenibilità a lungo termine del mercato.

Segmento delle proprietà di lusso

Il segmento immobiliare di lusso alle Bahamas è un mondo a sé – fatto di case ultra-premium, isole private e residenze firmate da resort che attirano persone ad alto patrimonio netto da tutto il mondo. Questo segmento è stato particolarmente forte. Nel periodo 2020–2023, acquirenti facoltosi sono accorsi alle Bahamas come rifugio ideale durante la pandemia, facendo aumentare i prezzi in modo drastico. Come già detto, i valori nelle comunità d’élite (ad es. Lyford Cay, Albany, Ocean Club Estates) sono circa raddoppiati dal 2019 al 2023, un aumento straordinario content.knightfrank.com. Anche se il mercato si raffredderà leggermente nel 2025, l’estremità esclusiva del mercato rimane in molti aspetti un mercato favorevole ai venditori: l’inventario è scarso e gli annunci desiderati possono spuntare un prezzo premium. I venditori di proprietà di lusso di qualità spesso riescono a vendere anche a prezzi di listino elevati, purché non siano irrealisticamente sopra le ultime compravendite comparabili practiceguides.chambers.com. Tuttavia, ora gli acquirenti sono più esigenti e alcune mega-dimore sovrapprezzate restano invendute più a lungo rispetto al passato content.knightfrank.com.

Una tendenza notevole è il cambiamento delle preferenze degli acquirenti verso la comodità delle soluzioni chiavi in mano e dei servizi esclusivi. Molti acquirenti facoltosi, compresi giovani dirigenti in grado di lavorare da remoto, preferiscono condomini di lusso o residenze gestite in resort rispetto alle ville indipendenti content.knightfrank.com. Apprezzano lo “stile di vita da hotel” – servizi di portineria, sicurezza, spa e ristoranti in loco – e il non doversi preoccupare della manutenzione o delle preparazioni per gli uragani in una grande proprietà content.knightfrank.com. In risposta, gli sviluppatori hanno lanciato diversi progetti di residenze brandizzate. Ad esempio, a Cable Beach di Nassau, i nuovi condomini GoldWynn e Aqualina offrono servizi a cinque stelle, mentre a Paradise Island le Ocean Club Four Seasons Residences (il cui completamento è previsto per il 2027) proporranno appartamenti e ville ultra-esclusivi in un contesto di resort rinomato practiceguides.chambers.com globalpropertyguide.com. Il complesso del resort Baha Mar ha aggiunto le Rosewood Residences a Cable Beach, offrendo ai proprietari dei condomini l’accesso a tutti i vantaggi dell’adiacente hotel a cinque stelle content.knightfrank.com. Prossimi progetti di marchi di lusso come Six Senses, Montage e persino Bvlgari sono in sviluppo su varie isole travelmarketreport.com, elevando ulteriormente il profilo delle Bahamas nel mercato del lusso globale.

I miliardari stranieri sono anche attratti da opportunità uniche come isole private e proprietà su misura. Le Exumas, ad esempio, offrono appezzamenti di isole private e ville di lusso remote che fungono da simboli di status definitivo homesforsaleinnassaubahamas.com. Queste proprietà da collezione possono raggiungere prezzi stratosferici (molti decine di milioni di dollari per un’isola o una vasta tenuta), e l’interesse rimane costante da parte degli acquirenti UHNW che cercano rifugi sicuri e appartati. Gli analisti del settore sottolineano che le Bahamas sono ormai saldamente riconosciute come una delle principali destinazioni immobiliari di lusso; nel Wealth Report 2024 di Knight Frank, le Bahamas sono state uno dei mercati immobiliari di lusso più performanti al mondo globalpropertyguide.com. Guardando al futuro, il segmento del lusso dovrebbe rimanere solido. Anche se la crescita dei prezzi potrebbe rallentare dopo i notevoli aumenti degli ultimi anni, la domanda globale di proprietà di lusso alle Bahamas è ancora in crescita e il nuovo patrimonio immobiliare di alto livello viene rapidamente assorbito. In breve, la combinazione di stile di vita tropicale e vantaggi finanziari/fiscali delle Bahamas continua a “catturare gli investitori più esigenti” nel settore del lusso homesforsaleinnassaubahamas.com.

Immobili commerciali e sviluppi turistici

Al di fuori delle residenze private, il settore immobiliare commerciale delle Bahamas è in gran parte guidato dal turismo, dall’ospitalità e dallo sviluppo di resort a uso misto. I segmenti commerciali tradizionali (uffici, vendita al dettaglio, industriale) sono relativamente piccoli data la dimensione del paese, ma il settore dell’ospitalità e dei resort è in piena espansione. I numeri record del turismo nel 2024 hanno incoraggiato importanti investimenti in hotel, marine e attrazioni, che a loro volta influenzano il mercato immobiliare. In particolare, il porto crocieristico di Nassau è stato riqualificato e completamente riaperto a maggio 2023, ora in grado di ospitare le più grandi nuove navi da crociera practiceguides.chambers.com. Questo ha rivitalizzato il centro di Nassau e preannuncia un aumento del flusso di turisti per le attività commerciali nei dintorni. L’industria delle crociere rimane una pietra miliare dell’economia: le crociere hanno generato oltre 650 milioni di dollari di spesa diretta nell’ultimo anno travelmarketreport.com – e l’espansione continua. Ad esempio, Royal Caribbean e Carnival stanno ciascuna sviluppando nuove destinazioni per porti crocieristici alle Bahamas practiceguides.chambers.com. Royal Caribbean sta creando un beach club a Paradise Island, e Carnival sta costruendo un importante porto crocieristico a Grand Bahama. Questi progetti stimoleranno il settore immobiliare commerciale di supporto (dai negozi ai centri per escursioni) e aumenteranno il numero di visitatori su queste isole una volta operativi.Forse gli sviluppi più entusiasmanti si trovano nella pipeline di resort e hotel. Negli ultimi due anni, le Bahamas hanno attirato oltre 10 miliardi di dollari in investimenti diretti esteri, gran parte dei quali destinati a progetti di resort di lusso travelmarketreport.com. Questo include una combinazione di nuovi resort, espansioni di quelli esistenti e comunità residenziali di alto livello. Ad esempio, sono iniziati i lavori a Jack’s Bay, un’esclusiva comunità di golf resort a Eleuthera, e a Montage Cay ad Abaco, un resort su isola privata con residenze di marca practiceguides.chambers.com. A Grand Bahama è in corso la realizzazione del raffinato Six Senses Resort & Residences, segnale di fiducia nella rinascita di Freeport practiceguides.chambers.com. Sull’Isola Paradise sono previsti un nuovo hotel e residenze Four Seasons come parte del rinnovamento dell’Ocean Club practiceguides.chambers.com, che andranno a completare l’iconico resort Atlantis. Nassau/New Providence continua ad essere oggetto di investimenti – oltre alle fasi aggiuntive di Baha Mar, la comunità ultra-lusso Albany (sostenuta da celebrità) sta avviando nuove fasi costruttive practiceguides.chambers.com. Resort boutique e di medie dimensioni nelle “Out Islands” (le Family Islands) stanno anch’essi proliferando practiceguides.chambers.com. Gli sviluppatori mirano a viaggiatori benestanti alla ricerca di mete uniche e incontaminate, con progetti su isolette minori che offrono privacy e esperienze su misura practiceguides.chambers.com.

Questi sviluppi guidati dal turismo hanno un impatto diretto sul settore immobiliare: creano posti di lavoro, migliorano le infrastrutture e spesso includono componenti residenziali (condomini, ville) in vendita. Ad esempio, un nuovo resort è spesso accompagnato da una serie di ville o unità condominiali acquistabili da acquirenti stranieri – fondendo immobili commerciali e residenziali. Anche gli aggiornamenti alle infrastrutture stanno seguendo. Il governo ha dato priorità a miglioramenti come l’ampliamento degli aeroporti (ad es. un aggiornamento da 55 milioni di dollari presso l’Aeroporto di North Eleuthera, e un nuovo aeroporto internazionale per Exuma la cui ultimazione è prevista per il 2025) per sostenere la crescita del traffico di visitatori ewnews.com ewnews.com. Strade, porti turistici e servizi vengono potenziati sulle isole che vedono la nascita di nuovi resort. Nel complesso, le prospettive immobiliari commerciali sono solide, soprattutto nel settore degli asset legati al turismo. Alti tassi di occupazione alberghiera e un aumento del prezzo medio giornaliero incentivano gli investimenti in nuovi hotel e affitti per vacanze. Anche settori di nicchia come la logistica/magazzinaggio potrebbero vedere una crescita grazie all’aumento della domanda dei consumatori insieme alla popolazione. L’unica cautela principale è garantire che questi sviluppi siano sostenibili e che i benefici si diffondano oltre i soli complessi turistici. Ma dal 2025, gli investimenti in infrastrutture e turismo sono ai massimi storici, segnalando fiducia nel fatto che le Bahamas continueranno ad attrarre visitatori e investitori immobiliari nei prossimi anni travelmarketreport.com travelmarketreport.com.

Opportunità di investimento e considerazioni sullo stile di vita

Le Bahamas offrono un pacchetto interessante per investitori immobiliari e chi desidera trasferirsi. Una combinazione di bellezza naturale, attrattiva dello stile di vita e incentivi finanziari rende il 2025 un momento interessante per considerare l’acquisto di una proprietà. I vantaggi fiscali sono un fattore importante: le Bahamas non applicano nessuna imposta sul reddito, nessuna tassa sulle plusvalenze, nessuna tassa di successione o ereditaria agli individui linkedin.com. Questo regime fiscale neutro significa che il reddito da locazione o il profitto dalla rivendita di una proprietà è generalmente guadagnato esentasse (importante per gli americani, che spesso possono compensarlo con crediti d’imposta esteri) dupuchrealestate.com. Anche il costo di possesso delle proprietà è ragionevole – le aliquote delle imposte sulla proprietà sono basse o moderate (e le case occupate dal proprietario sono esenti per i primi $300.000 di valore) linkedin.com. Per gli acquirenti con elevato patrimonio, acquistare immobili alle Bahamas può anche essere un modo per ottenere la residenza. Il programma governativo di Economic Permanent Residency (EPR) concede la residenza permanente accelerata agli acquirenti stranieri che investono almeno $1.000.000 in immobili linkedin.com. (Questa soglia è stata aumentata da $750k a $1M dal 1° gennaio 2025, affinché gli investitori abbiano un interesse a lungo termine più rilevante linkedin.com.) I residenti permanenti godono del diritto di vivere tutto l’anno alle Bahamas e di vari privilegi, e dopo 10 anni possono diventare idonei alla cittadinanza linkedin.com. Il beneficio della residenza, unito all’assenza di tasse sul patrimonio, rappresenta un forte incentivo per gli investitori che cercano diversificazione patrimoniale e una residenza alternativa. Come ha osservato un consulente, le Bahamas sono “posizionate come un paradiso per gli investimenti”, offrendo incremento di valore a lungo termine più un reddito essenzialmente esentasse in un paese stabile e vicino dupuchrealestate.com.

Oltre agli aspetti finanziari, la qualità della vita e i fattori legati allo stile di vita sono una parte fondamentale dell’equazione. Le Bahamas sono una democrazia stabile, di lingua inglese, con stretti legami con il Nord America – è a un breve volo dalle principali città statunitensi (Miami è a 1 ora, New York circa 3 ore). Questa vicinanza e facilità di accesso rendono possibile anche ai residenti part-time andare avanti e indietro dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com. Le isole offrono uno stile di vita invidiabile: clima caldo tutto l’anno, spiagge bellissime, possibilità di navigazione e pesca, oltre a servizi esclusivi come campi da golf e spa. Gli espatriati trovano comunità ben sviluppate, comprese eccellenti scuole internazionali e strutture mediche a Nassau, rendendo realistico il trasferimento con la famiglia. Infatti, la pandemia ha dato vita a una “rivoluzione del lavoro da remoto” che le Bahamas hanno saputo sfruttare – il governo ha introdotto un visto di soggiorno esteso per nomadi digitali, e molti professionisti hanno scoperto di poter vivere in paradiso mantenendo il loro lavoro all’estero content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Molti di coloro che sono venuti temporaneamente sono poi rimasti come residenti permanenti o semi-permanenti, portando le loro famiglie e persino acquistando case senza averle viste tramite tour virtuali content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Questa tendenza ha aumentato la domanda di caratteristiche come uffici domestici e internet affidabile negli immobili homesforsaleinnassaubahamas.com.

Dal punto di vista di un investitore, le opportunità di reddito da locazione sono solide. L’aumento del turismo si traduce in una forte domanda di affitti a breve termine su piattaforme come Airbnb. Infatti, Airbnb ha registrato un aumento del 16,7% nelle notti prenotate nei primi mesi del 2024 rispetto all’anno precedente globalpropertyguide.com. Gli immobili in buone posizioni (ad esempio, appartamenti a Cable Beach di Nassau o a Paradise Island, oppure ville su isole popolari come Exuma) possono raggiungere ottime percentuali di occupazione e tariffe notturne elevate durante l’alta stagione. Ad esempio, le case sulla spiaggia nelle zone più richieste spesso arrivano a $300–$800 a notte e sono molto prenotate nei mesi invernali, garantendo rendimenti interessanti per i proprietari globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Anche gli affitti a lungo termine per residenti o expat sono richiesti, con affitti mensili per un confortevole trilocale intorno a $3.000 a Nassau (e inferiori nelle isole meno popolate) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Unito all’assenza di imposta sul reddito, questo tipo di rendimento può essere molto interessante. Gli investitori apprezzano anche che il dollaro bahamense sia ancorato 1:1 al dollaro USA, eliminando il rischio di cambio e semplificando le transazioni linkedin.com. Il processo legale per l’acquisto di immobili da parte di stranieri è semplice (con una semplice registrazione o un permesso, come discusso nella sezione legale), e i diritti di proprietà sono ben tutelati da un sistema giuridico di common law inglese familiare. Tutti questi fattori – facilità d’acquisto, solidi diritti di proprietà, liquidità del mercato di fascia alta e uno stile di vita senza eguali – fanno delle Bahamas una delle principali scelte per l’investimento immobiliare nel 2025. Come ha detto un esperto locale, “Se stai pensando di investire, il 2025 è un ottimo momento per entrare”, visto l’andamento di crescita e i vantaggi unici delle Bahamas dupuchrealestate.com.

Tendenze di mercato e previsioni (2026–2030)

Guardando al futuro, le prospettive per il mercato immobiliare delle Bahamas nei prossimi 3–5 anni sono generalmente positive, seppur con alcune sfumature. Si prevede che il turismo rimanga forte: le previsioni del settore indicano che il numero di visitatori si manterrà su livelli record o potrebbe addirittura crescere ulteriormente nel breve periodo globalpropertyguide.com. L’FMI segnala che sia gli arrivi dei turisti sia la loro spesa media dovrebbero continuare ad aumentare, il che sosterrà la crescita del PIL reale e, di conseguenza, manterrà la domanda di alloggi e immobili globalpropertyguide.com. Le nuove aperture di hotel previste tra il 2025 e il 2027 (Four Seasons, Six Senses, ecc.) aumenteranno la capacità ricettiva e probabilmente spingeranno ancora più in alto il numero di visitatori che soggiornano più a lungo. Questo è di buon auspicio per il mercato degli affitti turistici e delle seconde case, poiché un settore turistico in salute spesso trasforma una parte dei visitatori in acquirenti di immobili. Il successo del governo nell’attrarre investimenti su larga scala (oltre 10 miliardi di dollari recentemente investiti in progetti turistici travelmarketreport.com) implica anche fiducia nel futuro del mercato. Molti di questi sviluppi includono componenti residenziali che arriveranno sul mercato nei prossimi anni, aumentando gradualmente l’offerta di unità di lusso. Man mano che questo nuovo inventario verrà assorbito, potremmo osservare una normalizzazione dell’apprezzamento dei prezzi nel segmento del lusso verso livelli più moderati (ad esempio, una crescita annua a cifra singola bassa o media invece dell’impennata a doppia cifra del 2021–2023). Le previsioni globali di Knight Frank prevedono che la crescita dei prezzi degli immobili di pregio si attenuerà a pochi punti percentuali l’anno in molte destinazioni di lusso, e probabilmente le Bahamas seguiranno questo andamento lasciandosi alle spalle il picco post-pandemia. In sostanza, il mercato dovrebbe continuare a crescere, ma con un ritmo più costante e sostenibile.

Una tendenza chiara è il crescente interesse per le Family Islands (le isole meno popolate al di fuori di New Providence). Poiché Nassau e Paradise Island stanno diventando più costose e urbanizzate, sia gli acquirenti che gli sviluppatori stanno guardando sempre più a isole come Exuma, Eleuthera, Abaco, Andros e Long Island. Si prevede che queste isole diventeranno punti caldi di crescita nei prossimi anni dupuchrealestate.com. Ad esempio, Exuma ed Eleuthera sono già molto richieste nel 2025, con la competizione per gli immobili che fa aumentare i prezzi dupuchrealestate.com. Abaco, dopo la ricostruzione dall’uragano Dorian del 2019, è in ripresa – nel 2024 gli arrivi ad Abaco in aereo sono aumentati di quasi 12%, indicando un solido ritorno dell’attività ai livelli pre-uragano travelmarketreport.com. I prezzi immobiliari di Abaco, scesi dopo Dorian, stanno ora risalendo costantemente mentre le infrastrutture vengono ripristinate e i nuovi resort (come Montage Cay) generano interesse homesforsaleinnassaubahamas.com. Long Island e Andros sono indicate come “mercati da tenere d’occhio” – oggi rimangono relativamente accessibili ma hanno un ampio margine di crescita, quindi i primi investitori potrebbero vedere un aumento significativo del valore dupuchrealestate.com. Prevediamo una crescita relativa dei valori più forte su queste isole emergenti rispetto al mercato di Nassau più maturo nei prossimi 5 anni, man mano che le infrastrutture migliorate (aeroporti, marine, utenze) e i nuovi progetti rendono le Family Islands più accessibili e desiderabili.

Nassau, situata su New Providence, è la capitale della nazione e il più grande mercato urbano.

Offre una vasta gamma di proprietà, dalle comunità di lusso recintate e i condomini fronte mare alle case starter per le famiglie locali.Il mercato di Nassau nel 2025 è molto attivo ma mostra segni di normalizzazione dopo gli anni frenetici recenti.Il prezzo medio delle case a Nassau (e nelle immediate periferie) era di circa 495.000 dollari a metà 2025, con un aumento effettivo del 4,9% su base annua nonostante alcune fluttuazioni mensili morleyrealty.com.Il prezzo medio di vendita (che può essere distorto da alcune vendite di alto livello) era di circa 590.000 dollari a metà 2025 morleyrealty.com, anche se altre fonti indicano un prezzo medio di inserzione più vicino ai 720.000 dollari per Nassau, riflettendo l’influenza delle zone di lusso homesforsaleinnassaubahamas.com.Questo indica che, mentre molte case vengono vendute per cifre nell’ordine delle centinaia di migliaia, Nassau registra anche transazioni da diversi milioni di dollari che fanno salire la media.Le scorte sono state limitate: il numero di annunci all’inizio del 2025 era quasi il 20% inferiore rispetto all’anno precedente morleyrealty.com – ma ora i nuovi annunci stanno aumentando lentamente mentre il mercato si calma.Le proprietà di Nassau, soprattutto nei quartieri più desiderabili, continuano a ricevere un forte interesse da parte degli acquirenti.A giugno 2025, ad esempio, le firme dei contratti sono aumentate del 119% su base annua anche se le vendite finali sono diminuite (suggerendo che alcune trattative richiedano più tempo per concludersi) morleyrealty.com morleyrealty.com.La domanda di affitti a Nassau rimane alta grazie alle opportunità di lavoro e ai servizi offerti dalla città; aree come Cable Beach (che ospita il resort Baha Mar, ristoranti e condomini) sono conosciute come “re delle locazioni” con una domanda di inquilini tutto l’anno homesforsaleinnassaubahamas.com.Andando avanti, le prospettive di Nassau sono stabili.Essendo il centro commerciale, beneficia di quasi tutti i motori economici – turismo, finanza, governo – e continuerà a vedere sviluppo.I prossimi progetti condominiali e possibilmente una rinascita della vita residenziale nel centro (con la riqualificazione del porto crocieristico) potrebbero aggiungere nuovo inventario.Si prevede che la crescita dei prezzi sarà modesta ma positiva, e Nassau rimarrà il centro di liquidità del mercato immobiliare delle Bahamas (il luogo più facile in cui acquistare o vendere rapidamente).I sotto-mercati chiave da tenere d’occhio includono New Providence occidentale (Albany, Lyford Cay, Old Fort Bay) dove si trovano le tenute ultra-lusso, e New Providence orientale (aree come Eastern Road) popolari tra i residenti della classe medio-alta e gli espatriati per la vista sull’acqua e la vicinanza alla città.

Dal punto di vista economico, si prevede che le Bahamas cresceranno modestamente. L’FMI avverte che una crescita del PIL a lungo termine oltre ~1,5% annuo richiederà investimenti continui e il superamento delle carenze di manodopera globalpropertyguide.com. Ciò significa che il ritmo di espansione immobiliare potrebbe dipendere dalla capacità del Paese di formare lavoratori e sostenere questi nuovi progetti. Tuttavia, i settori delle costruzioni e dei servizi immobiliari restano ottimisti, con l’Associazione degli Imprenditori Edili delle Bahamas che afferma “il futuro sembra promettente” grazie a una solida pipeline di progetti globalpropertyguide.com. I principali rischi macro includono fattori esterni: un rallentamento dell’economia statunitense o shock finanziari globali potrebbero frenare gli acquisti stranieri e il turismo globalpropertyguide.com. Inoltre, i movimenti dei tassi d’interesse a livello internazionale potrebbero influenzare la domanda – la recente era dei tassi d’interesse bassi ha favorito gli acquisti di lusso; se i tassi rimarranno alti, alcuni acquirenti marginali potrebbero essere esitanti o cercare occasioni. Tuttavia, il segmento degli ultra-ricchi è meno sensibile ai tassi d’interesse e molti acquirenti alle Bahamas pagano in contanti, quindi l’impatto dovrebbe essere limitato.

Nel complesso, le previsioni a 3-5 anni per il mercato immobiliare delle Bahamas sono di una crescita continua e di investimenti attivi, seppur a un ritmo moderato. I valori immobiliari sono destinati generalmente ad aumentare in linea con una domanda sana, specialmente nelle zone d’acqua e nei resort. Il segmento del lusso rimarrà probabilmente il protagonista (sostenuto dalle tendenze della ricchezza globale e dall’attrattiva duratura delle Bahamas), ma prevediamo anche miglioramenti nel mercato di fascia media se le iniziative abitative del governo avranno successo. Entro il 2030, le Bahamas avranno un panorama immobiliare più diversificato – con Nassau/Paradise Island ancora hub commerciale e transazionale, ma una quota maggiore di attività distribuita tra le Family Islands. Sostenibilità e resilienza diventeranno inoltre più importanti (ad esempio, case alimentate a energia solare, costruzioni resistenti alle tempeste) man mano che i nuovi sviluppi si allineano alle tendenze globali. Salvo shock importanti, gli investitori possono essere ottimisti che il mercato immobiliare delle Bahamas manterrà la sua reputazione di solido investimento a lungo termine e rappresenterà un pezzo di paradiso da possedere.

Focus regionale: Nassau, Paradise Island, Exuma e Abaco

Per capire meglio il mercato, vale la pena esaminare alcune regioni e isole chiave singolarmente. Le Bahamas sono un arcipelago con mercati immobiliari diversi – dalla capitale alle tranquille isolette periferiche. Ecco una panoramica delle performance attuali e delle prospettive di quattro importanti aree:

Nassau (Isola di New Providence)

Paradise Island

Exuma si riferisce a una catena di isole idilliache (la più grande è Great Exuma) a circa 140 miglia a sud di Nassau, famosa per le acque turchesi e la bellezza incontaminata.

Le Exumas sono diventate uno dei mercati immobiliari emergenti più caldi delle Bahamas.La vita a Exuma è tranquilla e panoramica – dalla principale cittadina di George Town alle piccole comunità delle cay – e attira chi cerca un rifugio tranquillo lontano dalla folla dupuchrealestate.com.Il mercato immobiliare di Exuma spazia da graziosi cottage in stile isolano a lussuose residenze fronte mare e perfino isole private in vendita.Le condizioni di mercato nel 2025 mostrano alta domanda e offerta limitata.Exuma è citata come “molto richiesta” dagli agenti immobiliari, con la concorrenza per le offerte di qualità che fa salire i prezzi dupuchrealestate.com.I prezzi medi delle case sono più difficili da generalizzare qui a causa della varietà di tipologie immobiliari, ma le case fronte mare e le ville sono generalmente in vendita ben sopra 1 milione di dollari (spesso 2–5 milioni di dollari per costruzioni di lusso moderne).Il fascino di Exuma per gli ultra-ricchi è evidente: è uno dei luoghi principali per l’acquisto di isole private e le celebrità hanno comprato rifugi negli Exuma Cays.Ad esempio, l’isola privata di David Copperfield, Musha Cay, e la Little Hall’s Pond Cay di Johnny Depp hanno reso Exuma famosa come meta di élite per ritiri esclusivi.Per i non miliardari, Exuma offre ancora alcuni lotti e case relativamente accessibili nell’entroterra o lontano dall’acqua, ma anche questi sono aumentati di prezzo man mano che sempre più investitori si accorgono del potenziale di Exuma.Il mercato degli affitti è forte – i maiali nuotatori di Exuma, lo snorkeling di livello mondiale e la pesca attirano molti turisti, e i dati di Airbnb mostrano che Exuma ha una delle tariffe medie giornaliere di affitto più alte del paese (circa 750 $/notte in media, tra gli affitti a breve termine attivi) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.Con un nuovo terminal aeroportuale internazionale in costruzione e progetti di resort di lusso come l’espansione del Grand Isle Resort e i miglioramenti di Sandals, l’accessibilità e i servizi dell’isola stanno migliorando.Prospettive: Si prevede che Exuma continui a guadagnare importanza.Gli esperti del settore nominano costantemente Exuma come una delle migliori scelte di investimento per il 2025 e oltre dupuchrealestate.com.Come osservato in un rapporto, Exuma offre una “fuga pura” ed è pronta per un ulteriore sviluppo che tuttavia rispetta il suo fascino naturale homesforsaleinnassaubahamas.com.Gli acquirenti nei prossimi anni potrebbero vedere un solido apprezzamento, soprattutto se acquistano ora prima che vengano completati altri sviluppi.La chiave sarà mantenere l’equilibrio tra sviluppo e ambiente, qualcosa di cui gli stakeholder locali sono consapevoli.Nel complesso, il futuro del mercato immobiliare di Exuma sembra promettente, grazie alla sua combinazione di rarità, bellezza e nuove infrastrutture che probabilmente offriranno rendimenti elevati.

Abaco (Le Isole Abaco) si trova nel nord delle Bahamas e include Great Abaco, Little Abaco e una serie di cay famose per la vela e le seconde case.

Il mercato di Abaco è unico perché si sta riprendendo da una grave battuta d’arresto: l’uragano Dorian, nel settembre 2019, ha devastato alcune zone di Abaco, tra cui Marsh Harbour e Treasure Cay, causando ingenti danni alle proprietà.Negli anni successivi, la ricostruzione è stata costante e, entro il 2024–2025, Abaco sta vivendo una rinascita di interesse e investimenti dupuchrealestate.com.L’attuale mercato ad Abaco è caratterizzato da una domanda in aumento e prezzi in crescita, poiché sia i residenti di ritorno sia gli investitori opportunisti hanno acquistato proprietà (alcune case danneggiate dalla tempesta sono state vendute a prezzi scontati dopo Dorian, e queste sono state ristrutturate o ricostruite).Secondo il Ministero del Turismo, Abaco ha registrato un aumento dell’11,9% negli arrivi aerei nel 2024, la crescita più forte tra tutte le principali isole, segnando un solido ritorno ai livelli pre-Dorian di attività travelmarketreport.com.Zone come Treasure Cay, famosa per la sua splendida spiaggia, e Elbow Cay (con il caratteristico faro di Hope Town) sono di nuovo piene di vita.I prezzi degli immobili ad Abaco, che erano crollati nel 2019-2020, stanno risalendo.Treasure Cay lotti fronte mare e condomini, ad esempio, hanno recuperato valore man mano che la comunità si ricostruisce; alcune proprietà stanno ora raggiungendo o superando i livelli di prezzo pre-uragano, pur offrendo ancora un buon valore relativo nel 2025.Abaco ospita anche sviluppi di lusso: Baker’s Bay Golf & Ocean Club, una comunità privata di resort su Great Guana Cay, è completamente tornata in attività e continua ad attirare acquirenti molto facoltosi (le case lì partono da 4 milioni di dollari in su).Guardando al futuro, le prospettive di Abaco sono molto positive.C’è una notevole domanda repressa da parte di coloro che amano la nautica, la pesca e lo stile di vita rilassato di Abaco.Montage Cay, un resort di lusso su un’isola privata ad Abaco, è in fase di sviluppo e aggiungerà un hotel a cinque stelle e residenze con marchio entro il 2025/26 practiceguides.chambers.com.Si prevede che questo aumenterà ulteriormente il profilo di Abaco.Il governo ha inoltre dato priorità alle riparazioni delle infrastrutture – strade, reti elettriche, ecc.– per sostenere la crescita.Gli agenti locali riferiscono che Abaco è “sempre più richiesta” e che i prezzi stanno “aumentando costantemente” man mano che la ripresa avanza homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com.I rischi rimangono (ad esempio un’altra grande tempesta), ma c’è un forte spirito di comunità e l’interesse degli investitori sta spingendo Abaco in avanti.Per il 2025 e per i prossimi anni, Abaco rappresenta sia una storia di resilienza che un’opportunità – gli acquirenti che hanno investito dopo il Dorian hanno già visto dei guadagni, e una crescita continua è probabile man mano che Abaco si riprende completamente.

Paradise Island è una piccola isola adiacente a Nassau, conosciuta a livello globale per l’Atlantis Resort e per i suoi immobili ultra-esclusivi. Paradise Island (spesso chiamata semplicemente “PI”) è essenzialmente un’enclave di lusso; quasi tutte le proprietà qui sono appartamenti di alto livello o ville di lusso. Il mercato immobiliare dell’isola è sinonimo di lusso: qui trovi offerte come Ocean Club Estates (una comunità recintata con campo da golf e marina dove le case variano da diversi milioni fino a oltre 20 milioni di dollari) e complessi di appartamenti come One Ocean e The Reef/Residential Towers presso l’Atlantis. Nel 2025, Paradise Island continua a godere di una forte domanda da parte di acquirenti facoltosi che desiderano la vicinanza ai servizi di Nassau ma con un’atmosfera più privata e simile a un resort. I prezzi medi degli appartamenti di PI sono tra i più alti del Paese, partendo spesso da circa 700–800 mila dollari per un bilocale e superando facilmente 1–2 milioni per unità più grandi o con vista mare. Attici fronte oceano e ville possono raggiungere cifre a otto zeri. L’inventario su Paradise Island è limitato (è un’area di terra piccola), quindi le nuove costruzioni sono principalmente verticali (appartamenti) o riqualificazioni di siti più datati. Un importante sviluppo all’orizzonte è il progetto Four Seasons/Ocean Club Residences, previsto per il completamento entro il 2027, che aggiungerà un numero selezionato di appartamenti e ville super-lusso all’interno dei terreni dell’Ocean Club globalpropertyguide.com. Questo progetto è molto atteso e molte unità sono già richieste in lista d’attesa dalla clientela esistente di Four Seasons. Le prestazioni di mercato su PI sono state solide: le proprietà qui tendono a mantenere bene il valore e cambiano di mano raramente. Tra la fine del 2024 e il 2025 si sono registrate riduzioni sensibili dei giorni sul mercato per gli immobili più ambiti di Paradise Island (unità desiderate spesso vendute entro circa 2–3 mesi) mentre gli acquirenti facoltosi acquistavano rapidamente tutto l’inventario disponibile homesforsaleinnassaubahamas.com. Guardando al futuro, il mercato immobiliare di Paradise Island è destinato a restare molto forte. Il prestigio della location, i continui miglioramenti dell’Atlantis Resort e le nuove proposte di lusso (come un resort Aman di cui si vocifera, e la confermata attrazione Royal Caribbean Beach Club) manterranno alta la domanda. Prevediamo un continuo apprezzamento dei prezzi, potenzialmente superiore alla media di Nassau, soprattutto per le proprietà uniche (ad esempio ville sul mare, attici agli ultimi piani). Paradise Island beneficerà anche della crescita di Nassau pur essendo protetta da molti dei suoi problemi (come traffico o congestione). In sintesi, PI è e resterà uno degli indirizzi più esclusivi dei Caraibi, appetibile per chi cerca lusso chiavi in mano, sicurezza e intrattenimenti a portata di mano.

Exuma

Abaco

Considerazioni legali e fiscali per gli acquirenti

Gli investitori e gli acquirenti stranieri di immobili alle Bahamas devono conoscere il quadro legale e le tasse associate al settore immobiliare. Le Bahamas generalmente accolgono e favoriscono la proprietà straniera di immobili e il processo è ben definito:

Norme sulla proprietà straniera: Gli acquirenti internazionali possono possedere proprietà in piena proprietà alle Bahamas con relativamente poche restrizioni. Se un acquirente straniero acquista una proprietà residenziale monofamiliare o un terreno edificabile destinato a residenza personale, non è richiesto alcun permesso speciale; l’acquirente deve semplicemente registrare l’acquisizione presso l’Investments Board dopo il rogito (e pagare una tassa di registrazione una tantum di $1.000) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Questo comporta il rilascio di un Certificato di Registrazione. Tuttavia, se uno straniero acquista un terreno per sviluppo commerciale, investimenti in affitto o unità multiple (qualsiasi cosa oltre una casa personale singola), allora deve essere ottenuto un “International Persons Landholding Permit” prima del rogito practiceguides.chambers.com. Il permesso viene anch’esso ottenuto tramite l’Investments Board/Bahamas Investment Authority. Non ottenere il permesso richiesto renderebbe l’atto nullo e privo di valore legale, quindi questo è un passo importante per gli investitori-acquirenti practiceguides.chambers.com. In pratica, i permessi vengono regolarmente concessi per progetti/investimenti legittimi – il governo li usa principalmente per esaminare e registrare investimenti stranieri significativi. Non ci sono requisiti di cittadinanza né regole di sola locazione; gli stranieri possono possedere la piena proprietà (fee simple) come i bahamensi, una volta registrati o autorizzati come sopra.
Tasse sulle transazioni (Imposta di bollo/IVA): Tutte le transazioni immobiliari sono soggette a un’imposta una tantum sul trasferimento, che dal 2019 viene applicata come Imposta sul Valore Aggiunto (IVA) sulle vendite di proprietà. Gli acquirenti stranieri pagano un’IVA fissa del 10% su tutti gli acquisti di proprietà superiori a $100.000 linkedin.com. Questa tassa è solitamente suddivisa tra acquirente e venditore in base a un accordo (comunemente ciascuno paga il 50%, anche se trattative come 70/30 non sono rare per grandi transazioni) linkedin.com. Per acquisti inferiori a $100.000, l’IVA è del 2,5%. I cittadini bahamensi godono di un regime progressivo di imposta di bollo/IVA: per loro la tassa è del 2,5% sui primi $100k, 4% da $100k a $300k, 6% da $300k a $500k, 8% da $500k a $700k, 9% da $700k a $1M, e 10% oltre $1M linkedin.com. (I cittadini bahamensi che acquistano la prima casa ottengono ulteriori riduzioni/esenzioni fino a $500k per incentivare la proprietà della casa linkedin.com linkedin.com.) L’effetto netto è che gli acquirenti stranieri pagheranno generalmente il 10% sulla maggior parte degli acquisti di case, mentre i residenti locali spesso pagano un po’ meno. Vale la pena notare che questa IVA sulle transazioni sostituisce la precedente “imposta di bollo”: di fatto è la stessa cosa, solo che ora è gestita amministrativamente secondo la normativa IVA.
Tassa annuale sulla proprietà: Le Bahamas impongono una tassa annuale sulla proprietà (chiamata anche tassa immobiliare) sugli immobili, con aliquote molto favorevoli per le abitazioni occupate dai proprietari. Le proprietà residenziali occupate dal proprietario pagano 0% sui primi $300.000 di valore (completamente esenti per quella porzione) linkedin.com, 0,625% sul valore da $300.000 a $500.000 e 1,0% sul valore oltre $500.000 linkedin.com. Esiste un tetto massimo – nessuna abitazione occupata dal proprietario paga più di $120.000 all’anno di tassa sulla proprietà, indipendentemente dal valore. Questa soglia di esenzione è stata recentemente aumentata (era $250.000, ora $300.000) per alleviare il carico fiscale sulle abitazioni moderate linkedin.com. Per le proprietà non occupate dal proprietario (investimenti o seconde case che non sono residenze primarie), le aliquote sono leggermente più alte: 0,75% sui primi $500.000, 1,0% da $500.000 a $2.000.000 e 1,5% sopra i $2.000.000 linkedin.com. (I terreni non edificati hanno una tariffa fissa separata del 2% se di proprietà di stranieri, per scoraggiare l’accaparramento di terre, ma se viene costruita un’abitazione si applicano le aliquote ordinarie.) È importante notare che alle Bahamas non esistono ulteriori tasse comunali sulla proprietà – questa tassa nazionale è l’unica imposta ricorrente sugli immobili. Molti complessi esclusivi (come Albany o Lyford Cay) applicano invece spese di associazione dei proprietari per i servizi comunitari, ma nessuna tassa comunale sulla proprietà.
Imposta sul reddito e plusvalenze: Le Bahamas non tassano il reddito, le plusvalenze o le eredità. Questo significa che il reddito da locazione ottenuto da un immobile alle Bahamas, o il profitto dalla vendita dell’immobile, non sono tassati dal governo delle Bahamas linkedin.com. Inoltre non esistono tasse di successione o imposta sulle eredità sugli immobili delle Bahamas – possono essere trasferiti agli eredi senza alcuna tassa di successione locale linkedin.com. Queste politiche fiscali rappresentano un enorme vantaggio per gli investitori provenienti da paesi con alta tassazione. (I proprietari stranieri dovrebbero comunque consultare le leggi fiscali del proprio paese – ad esempio i cittadini statunitensi sono comunque tenuti a pagare le tasse statunitensi sul reddito mondiale, ma spesso possono compensare la tassazione bahamense che in questo caso è pari a zero, rendendo di fatto quel reddito esente da tasse fino ai limiti dell’esclusione dei redditi guadagnati all’estero o tramite crediti d’imposta.)
Residenza tramite investimento: Come menzionato, investire in immobili alle Bahamas può rendere idonei per la Residenza Permanente Economica. L’attuale soglia è un investimento minimo di $1.000.000 in immobili per qualificarsi linkedin.com. La proprietà (o le proprietà, per un totale di tale importo) deve essere mantenuta, poiché la vendita al di sotto della soglia potrebbe mettere a rischio lo status. La concessione della residenza non è automatica ma viene regolarmente concessa per investimenti che soddisfano i requisiti, e si dice che le domande vengano approvate in circa 3-4 mesi homesforsaleinnassaubahamas.com. Esiste anche una valutazione accelerata se si investono più di $1,5 milioni (la procedura sarà accelerata) linkedin.com. I residenti permanenti hanno la maggior parte dei diritti dei cittadini ad eccezione del voto e, come già detto, si può fare domanda per la cittadinanza dopo 10 anni di residenza. Vale anche la pena notare che il semplice fatto di essere residenti non comporta alcuna imposta poiché alle Bahamas non esiste l’imposta sul reddito – si può vivere lì senza imposte personali, che è uno degli elementi centrali dell’attrattiva linkedin.com.

Nel complesso, il regime giuridico delle Bahamas è molto favorevole agli investitori immobiliari. Il titolo di proprietà è garantito da atti registrati (il governo sta lavorando per modernizzare il sistema passando a una registrazione per migliorarne ulteriormente l’efficienza) practiceguides.chambers.com. Esistono controlli sui cambi, ma sono favorevoli all’investimento (il dollaro bahamense è alla pari con il dollaro USA e i fondi possono essere rimpatriati con l’approvazione della Banca Centrale, soprattutto se inizialmente introdotti per l’acquisto). Gli elementi chiave da ricordare sono che gli stranieri possono acquistare con fiducia, dovrebbero preventivare circa il 10% di costi di chiusura per le tasse, e possono godere di un basso carico fiscale continuativo. Questi fattori, combinati con un sistema legale stabile, rendono le Bahamas una giurisdizione favorevole per gli investitori.

Rischi, sfide e sostenibilità

Sebbene le prospettive generali siano positive, gli investitori dovrebbero tenere a mente diversi rischi e sfide che potrebbero influenzare il mercato immobiliare bahamense nei prossimi anni. Ecco alcuni aspetti chiave da considerare:

Rischi da uragani e cambiamenti climatici: Le Bahamas sono geograficamente vulnerabili agli uragani e agli effetti del cambiamento climatico. La devastazione dell’Uragano Dorian nel 2019 – che ha raso al suolo parti di Abaco e Grand Bahama – è stato un chiaro promemoria di questo rischio. Un impatto diretto di un uragano importante può causare danni ingenti alle proprietà e deprimere temporaneamente i mercati immobiliari locali (come si è visto nel calo post-2019 di Abaco). I costi assicurativi per le proprietà sono aumentati di conseguenza e saranno un fattore importante nel costo di proprietà. L’innalzamento del livello del mare e l’erosione sono preoccupazioni a lungo termine, soprattutto per le aree costiere a bassa quota. I codici edilizi sono stati rafforzati per resistere ai venti, e gli acquirenti esperti ora danno priorità alle case costruite per resistere a tempeste di Categoria 5 o posizionate su terreni più elevati. Tuttavia, gli eventi climatici restano sempre un elemento imprevedibile per il mercato. Gli investitori dovrebbero garantire un’adeguata assicurazione e costruzioni resilienti per qualsiasi proprietà. La buona notizia è che la ripresa e la ricostruzione tendono a seguire anche le tempeste più gravi – ad esempio, l’attività immobiliare ad Abaco sta ora registrando una forte ripresa a pochi anni da Dorian travelmarketreport.com – ma l’impatto a breve termine di questi eventi può essere significativo.
Fattori economici ed esterni: L’economia delle Bahamas dipende fortemente dalle condizioni esterne – in particolare dalla salute dell’economia statunitense e dalle tendenze dei viaggi globali. Un rallentamento negli Stati Uniti o in Canada (mercati chiave per il turismo e per gli acquirenti) potrebbe ridurre i flussi di visitatori e frenare la domanda di seconde case globalpropertyguide.com. Allo stesso modo, crisi globali (recessioni, pandemie) possono rapidamente frenare l’economia delle Bahamas, trainata dal turismo, come avvenuto nel 2020. L’aumento dei tassi di interesse a livello internazionale può anche raffreddare gli acquisti dall’estero, soprattutto per chi finanzia gli acquisti o si basa su prestiti garantiti da asset. Il FMI osserva che sostenere la crescita oltre l’attuale ritmo richiederà investimenti continui e il superamento delle carenze di manodopera globalpropertyguide.com – se ciò non dovesse avvenire, la crescita economica potrebbe essere inferiore alle attese. Inoltre, sebbene le Bahamas abbiano una valuta e una situazione fiscale stabili, portano un debito nazionale che potrebbe costringere a rettifiche fiscali in futuro (comprendendo potenzialmente cambiamenti nella politica fiscale, anche se non ci sono segnali di una tassa sul reddito all’orizzonte). Mitigazione: Il governo sta attivamente promuovendo investimenti diversificati (tecnologia, logistica, ecc.) per ampliare la base economica oltre il turismo. E l’elevata entità degli impegni IDE (oltre 10 miliardi di dollari in due anni travelmarketreport.com) offre una certa protezione in termini di creazione di posti di lavoro e stimolo economico. Tuttavia, gli investitori dovrebbero tenere d’occhio gli indicatori economici globali poiché la fortuna delle Bahamas è strettamente legata ad essi.
Accessibilità delle abitazioni e disuguaglianza sociale: Il rovescio della medaglia di un mercato del lusso in forte espansione è che i bahamensi della classe media locale sono sempre più esclusi dal mercato immobiliare. Si sta ampliando il divario di accessibilità economica poiché i salari non hanno tenuto il passo con i prezzi delle case. Questo ha implicazioni sociali (sovraffollamento, aumento della domanda di affitti, emigrazione di talento) delle quali il governo è pienamente consapevole. Se non affrontata, la questione potrebbe portare a pressioni politiche per misure che potrebbero indirettamente influenzare gli investitori – ad esempio, regole più severe sugli acquirenti stranieri in alcune fasce di prezzo o più tasse sugli acquisti speculativi, ecc. Attualmente, l’investimento straniero è visto in modo molto positivo (è cruciale per l’economia), ma è importante essere sensibili alle esigenze locali. L’impegno del governo a costruire case accessibili e a offrire agevolazioni ai primi acquirenti mira ad alleviare questo problema globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Per il mercato, una base ampia di acquirenti locali è sana per la stabilità a lungo termine. Se una quota troppo elevata del mercato fosse accessibile solo agli stranieri, potrebbero crearsi squilibri. Pertanto, i progressi nel settore delle abitazioni accessibili andranno effettivamente a beneficio dell’intero settore immobiliare ampliando la platea dei proprietari. La sostenibilità della domanda è anche legata a questo: una società in cui i cittadini locali prosperano crea una domanda immobiliare interna, aggiungendo resilienza oltre alla volatilità degli acquirenti stranieri.
Sostenibilità Ambientale: L’ambiente stesso che rende le Bahamas così attraenti – barriere coralline, acque cristalline, spiagge incontaminate – è sotto pressione a causa dello sviluppo. C’è una crescente attenzione alle pratiche di sviluppo sostenibile per garantire la conservazione della bellezza naturale. Investitori e sviluppatori stanno iniziando a integrare progetti più ecologici (pannelli solari, raccolta dell’acqua piovana, tecniche di costruzione certificate LEED) nei progetti di lusso, poiché gli acquirenti di fascia alta di oggi spesso si aspettano un certo livello di responsabilità ambientale homesforsaleinnassaubahamas.com. Il governo ha inoltre annunciato piani aggressivi per espandere l’energia rinnovabile (in particolare solare) entro il 2033, con l’obiettivo di ridurre la dipendenza dai combustibili fossili e migliorare l’autosufficienza sulle isole dupuchrealestate.com homesforsaleinnassaubahamas.com. Questo potrebbe avere un impatto significativo sul mercato immobiliare nelle aree remote – per esempio, isole private e case off-grid potranno beneficiare di una migliore tecnologia solare e sistemi di accumulo, rendendole più sostenibili. Tuttavia, sfide ambientali come l’approvvigionamento idrico, la gestione dei rifiuti e la conservazione degli habitat necessiteranno di continua attenzione man mano che lo sviluppo si espande verso le isole meno sviluppate. Le attenzioni sulla sostenibilità si estendono anche alla tutela culturale e storica, assicurando che i nuovi sviluppi non compromettano il patrimonio locale che è parte del fascino delle Bahamas. Il governo e le parti interessate della comunità sono sempre più consapevoli che il valore immobiliare a lungo termine è legato al mantenimento della buona salute e della resilienza ambientale delle isole.

In conclusione, sebbene ci siano rischi da considerare, nessuno di questi diminuisce il fascino principale del mercato immobiliare delle Bahamas, ma piuttosto evidenzia la necessità di investimenti prudenti e consapevoli. Essere informati su uragani e assicurazioni, comprendere i collegamenti economici, essere attenti alle ricadute sociali e dare priorità alla sostenibilità saranno tutte parti fondamentali per essere investitori competenti alle Bahamas in futuro. Affrontando queste sfide, gli investitori potranno meglio assicurarsi la propria fetta di paradiso e contribuire a garantire che il mercato immobiliare bahamense rimanga vivace e sostenibile negli anni a venire.

Fonti:

ERA Dupuch Real Estate Bahamas – Riepilogo del mercato 2024 e prospettive per il 2025 dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com
Chambers & Partners – Immobiliare 2025: Bahamas (Legge & Prassi) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
Morley Realty – Rapporto di mercato Nassau & Paradise Island (Giugno 2025) morleyrealty.com morleyrealty.com
Glenn Ferguson (Agente Immobiliare) – Perché investire nel mercato immobiliare delle Bahamas nel 2025? homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com
Global Property Guide – Analisi delle proprietà residenziali alle Bahamas 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Travel Market Report – Record di 11,22 milioni di visitatori nel 2024 (febbraio 2025) travelmarketreport.com travelmarketreport.com travelmarketreport.com
LinkedIn (Glenn S. Ferguson) – Guida alle Tasse Immobiliari alle Bahamas 2025 linkedin.com linkedin.com linkedin.com
IMF Country Report – Consultazione dell’Articolo IV sulle Bahamas 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Altri: statistiche del Ministero del Turismo delle Bahamas travelmarketreport.com, Knight Frank Caribbean Insight 2024 content.knightfrank.com, rapporto Forbes Global Properties globalpropertyguide.com, ecc.