Mercato immobiliare di Auckland 2025: boom o crollo? Dentro la rivoluzione del settore immobiliare della città

Panoramica: Il mercato immobiliare di Auckland a un bivio nel 2025

Il mercato immobiliare di Auckland nel 2025 si trova in un momento cruciale, in bilico tra una recente flessione e segnali di una cauta ripresa. Dopo un forte boom durante il periodo COVID e una successiva correzione, i prezzi delle case si sono stabilizzati e hanno persino iniziato a salire moderatamente globalpropertyguide.com nzherald.co.nz. Allo stesso tempo, i settori immobiliare commerciale e industriale stanno affrontando i propri aggiustamenti post-pandemici – dagli edifici per uffici che devono gestire tassi di sfitto più elevati ai magazzini industriali che continuano a godere di una domanda quasi da record. Investitori e proprietari osservano una confluenza di fattori: i tassi di interesse sono ora in calo, le nuove politiche governative favoriscono l’investimento immobiliare e importanti progetti infrastrutturali promettono di rimodellare il paesaggio urbano di Auckland. In questo rapporto analizziamo ogni segmento – residenziale, commerciale e industriale – ed esploriamo prezzi attuali, tendenze degli affitti, sviluppi, previsioni fino alla fine degli anni 2020 e le principali opportunità e rischi futuri.

Settore residenziale: prezzi, tendenze e affitti

Prezzi delle case ad Auckland – Livelli attuali e confronto storico

I prezzi delle case ad Auckland nel 2025 riflettono un mercato che si sta stabilizzando dopo una correzione significativa. Il prezzo mediano di una casa nella regione di Auckland è di circa NZD $990.000 a metà 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Questo rappresenta circa un calo del 3–4% rispetto all’anno precedente, mentre la mediana nazionale è rimasta stabile nello stesso periodo globalpropertyguide.com. Il calo dell’ultimo anno è l’eredità del raffreddamento del mercato seguito al picco della fine del 2021. Durante il boom pandemico, i prezzi delle case ad Auckland sono aumentati di oltre il 40%, raggiungendo livelli record entro la fine del 2021. Da allora, i valori sono diminuiti di circa il 20% rispetto a quel picco reuters.com, annullando circa la metà degli straordinari guadagni dell’era COVID.

Per contestualizzare, il prezzo mediano delle case ad Auckland è schizzato da circa 700.000 dollari neozelandesi nel 2019 a ben oltre 1 milione di dollari entro il 2021. Al culmine della frenesia (fine 2021), il prezzo mediano delle case si avvicinava a $1,3 milioni. La successiva correzione ha portato il prezzo mediano a poco sopra 1 milione di dollari entro il 2023 nzherald.co.nz. Ad esempio, solo tra aprile 2024 e aprile 2025, il prezzo mediano ad Auckland è sceso da circa 1,04 milioni di dollari a $1,00 milioni nzherald.co.nz. Ora, nel 2025, i prezzi mostrano i primi segnali di ripresa. Il calo si è praticamente arrestato – infatti, all’inizio del 2025 il prezzo mediano ad Auckland era solo di circa lo 0,5% inferiore rispetto all’anno precedente interest.co.nz interest.co.nz – e in alcuni mesi sono tornati i rialzi mensili. I dati dell’Istituto Immobiliare mostrano piccoli ma consecutivi aumenti mensili dei prezzi all’inizio del 2025, riducendo il calo annuale nzherald.co.nz. Gli economisti osservano che la domanda degli acquirenti si sta riprendendo grazie al calo dei tassi ipotecari, ma un’ampia offerta di immobili in vendita sta frenando aumenti rapidi dei prezzi nzherald.co.nz interest.co.nz. Le proprietà impiegano più tempo a essere vendute rispetto agli anni del boom (mediana ~42–54 giorni sul mercato, ancora sopra la media storica nzherald.co.nz interest.co.nz), indicando un mercato più equilibrato in cui gli acquirenti hanno maggiore scelta.

L’accessibilità economica rimane una sfida nonostante la correzione dei prezzi. Anche dopo il recente calo, i prezzi delle case ad Auckland sono circa 6 volte il reddito medio familiare, il che significa che la proprietà della casa è ancora fuori portata per molti acquirenti alla prima esperienza reuters.com. La buona notizia è che si tratta di un leggero miglioramento rispetto al 2021, quando i prezzi erano aumentati del 50% rispetto ai livelli pre-pandemici e acquistare una casa era “praticamente impossibile” per i nuovi arrivati reuters.com. Oggi, con prezzi più bassi e tassi d’interesse in calo, la maggior parte degli analisti immobiliari (9 su 11 in un sondaggio) ritiene che le condizioni per i primi acquirenti miglioreranno nel prossimo anno reuters.com reuters.com. In effetti, i volumi di vendita sono aumentati (le vendite nazionali di case erano circa il 9–17% più alte all’inizio del 2025 rispetto a un anno prima nzherald.co.nz interest.co.nz), indicando una rinnovata fiducia. Tuttavia, l’accessibilità abitativa ad Auckland rimane molto tesa in termini internazionali, e risparmiare per un acconto continua a essere difficile a causa degli affitti elevati e del costo della vita reuters.com reuters.com.

Dinamiche del mercato degli affitti e rendimenti ad Auckland

Il mercato degli affitti di Auckland nel 2025 mostra segni di raffreddamento dopo anni di tensione. Gli affitti erano aumentati costantemente tra il 2022 e il 2023, ma l’inflazione degli affitti ora è rallentata considerevolmente globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Diversi fattori sono in gioco: la migrazione netta – un fattore chiave della domanda di affitti – è diminuita bruscamente rispetto ai livelli massimi post-pandemia. Nell’anno fino a maggio 2025, il saldo migratorio netto della Nuova Zelanda è stato di appena ~14.800 persone, cioè oltre l’80% in meno rispetto all’afflusso registrato l’anno precedente globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Auckland, essendo la principale destinazione per i nuovi migranti, ha avvertito in particolare questo allentamento della domanda con la normalizzazione dell’immigrazione. Allo stesso tempo, l’offerta di affitti è aumentata; il numero di annunci di affitti disponibili è più alto rispetto a un anno fa, offrendo agli inquilini più opzioni globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Trade Me (una delle principali piattaforme di annunci immobiliari) segnala persino che in molte regioni, compresa Auckland, i canoni medi richiesti si sono stabilizzati o hanno iniziato a diminuire, poiché i proprietari competono per gli inquilini globalpropertyguide.com. Gli affittuari ora hanno più potere negoziale di quanto non abbiano avuto da anni, un’inversione di tendenza notevole in una città nota per gli affitti costosi.

Livelli attuali degli affitti: Il canone settimanale mediano ad Auckland è di circa 600–630 NZD nel 2025. Secondo i dati governativi, il canone settimanale medio ad Auckland per l’anno fino ad aprile 2025 è stato di $631 (circa 366 USD) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Si tratta di un aumento di appena 0,9% rispetto all’anno precedente globalpropertyguide.com, il che significa che gli affitti sono sostanzialmente stabili in termini reali (al netto dell’inflazione). In alcuni segmenti, gli affitti reali stanno diminuendo se si considera l’inflazione. Questo indebolimento è evidenziato anche da un aumento dei tassi di sfitto per gli affitti – i gestori immobiliari di Auckland segnalano un aumento delle case vuote e tempi più lunghi per trovare inquilini globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Con gli affitti che già assorbono una quota elevata dei redditi, esiste un limite naturale a quanto possano ancora aumentare globalpropertyguide.com.

Rendimenti lordi da locazione sugli immobili residenziali di Auckland restano modesti, e sono persino leggermente diminuiti poiché i prezzi si sono stabilizzati mentre gli affitti ristagnano. A metà 2025, il rendimento lordo medio da locazione per gli immobili residenziali in Nuova Zelanda è stimato intorno al 4,0% globalpropertyguide.com. Questo è in calo rispetto a circa il 4,3% dell’anno precedente globalpropertyguide.com, riflettendo il fatto che i valori immobiliari hanno ricominciato a salire mentre la crescita degli affitti si è fermata. Ad Auckland in particolare, i rendimenti tendono a essere nella fascia bassa della media nazionale (i prezzi di acquisto elevati ad Auckland riducono le percentuali di rendimento). Molti proprietari di Auckland stanno vedendo rendimenti netti (dopo i costi) molto esigui, spesso nell’intervallo 2–3%, il che significa che fanno affidamento su futuri guadagni in conto capitale per i rendimenti dell’investimento. Con i tassi d’interesse elevati nel 2023, molti investitori con leva finanziaria hanno registrato flussi di cassa negativi, anche se i recenti tagli dei tassi stanno alleviando questa pressione. Gli appartamenti di fascia alta in città possono ottenere rendimenti leggermente superiori rispetto alle case suburbane di pregio, ma nel complesso Auckland è un mercato a basso rendimento secondo gli standard globali – una tendenza di lunga data data la sua forte storia di crescita del capitale.

Dal lato positivo per i proprietari, le nuove modifiche fiscali del governo stanno migliorando i calcoli sugli investimenti in affitto (maggiori dettagli nella sezione Politiche). E nonostante la recente pausa, gli analisti si aspettano che gli affitti aumenteranno gradualmente nei prossimi anni insieme a una ripresa dell’economia. Un sondaggio Reuters tra esperti prevede circa un aumento del 3,0% degli affitti urbani nel 2025, superando l’inflazione generale reuters.com reuters.com. Tuttavia, nel breve termine, gli inquilini hanno il vantaggio. L’offerta di affitti è stata rafforzata dagli investitori che cercano di affittare immobili che non sono riusciti a vendere facilmente durante la recessione, e da un afflusso di nuove abitazioni appena costruite. Di conseguenza, i rapporti affitto/reddito di Auckland restano elevati, ma al momento non stanno peggiorando – offrendo un po’ di sollievo agli affittuari dopo anni di forti aumenti.

Settore Immobiliare Commerciale: Tendenze di Uffici e Retail

Mercato degli Uffici – Aumento delle Vacanze vs Resilienza dei Prime

Il settore degli uffici di Auckland nel 2025 è in una fase di adattamento. Il cambiamento verso il lavoro da remoto e ibrido indotto dalla pandemia ha lasciato il segno, soprattutto sugli immobili per uffici più datati. I tassi di sfitto degli uffici sono aumentati negli ultimi due anni, in particolare per gli edifici per uffici secondari (di qualità inferiore) nel CBD e nelle aree periferiche. Nel CBD di Auckland, il tasso di sfitto complessivo è stato recentemente registrato intorno alla cifra singola alta e in aumento, con gli uffici secondari che ora vedono livelli di sfitto a doppia cifra in alcune zone cbre.com cbre.com. (Per confronto, a Wellington il tasso di sfitto degli uffici secondari ha raggiunto circa il 19% cbre.com, e anche Auckland è in aumento, sebbene non così tanto.) I proprietari di edifici più vecchi o meno ben posizionati devono impegnarsi di più per attrarre inquilini, spesso offrendo sconti sugli affitti o incentivi. Anche lo spazio in subaffitto è aumentato poiché le aziende riducono le superfici occupate.

Al contrario, gli spazi ufficio prime – edifici moderni con elevati standard sismici, credenziali green e servizi attraenti – stanno andando meglio. La percentuale di sfitto degli uffici prime ad Auckland è più bassa (percentuali medio-basse a una cifra) e si prevede che si stabilizzi prima cbre.com. In effetti, i canoni netti prime nel CBD di Auckland hanno continuato a salire leggermente anche durante la fase di rallentamento del mercato jll.com jll.com, grazie alla domanda di flight-to-quality. Gli inquilini di fascia alta sono ancora disposti a pagare un premio per gli spazi migliori, e le nuove costruzioni consegnate negli ultimi anni sono state in gran parte affittate. Ad esempio, la PwC Tower (Commercial Bay) e altre aggiunte recenti hanno dimostrato che, se la qualità è elevata, la domanda c’è. Secondo JLL, i canoni degli uffici prime ad Auckland hanno registrato una crescita modesta nell’ultimo anno, mentre i canoni prime di Wellington sono diminuiti a causa delle restrizioni di spesa del governo jll.com. Detto ciò, gli affitti effettivi (che tengono conto degli incentivi alla locazione) sono sotto pressione. I proprietari offrono comunemente periodi di affitto gratuito, contributi per l’allestimento e altri incentivi per assicurarsi gli inquilini, il che significa che i canoni netti effettivi possono essere stabili o addirittura in calo in termini reali cbre.com cbre.com. Questo è particolarmente vero nella city fringe di Auckland e nel mercato degli uffici secondari, dove un eccesso di spazi ha aumentato la concorrenza.

Guardando al futuro, la pipeline dell’offerta di uffici ad Auckland è relativamente limitata dopo il 2025, il che potrebbe aiutare a bilanciare il mercato. Alcuni progetti significativi si concluderanno intorno al 2025 (la pipeline di sviluppo è stata “intensa nel mercato degli uffici di Auckland” fino al 2024–25 cbre.com), ma oltre quella data, le nuove costruzioni rallentano. Con meno nuovi uffici in arrivo e un’economia in miglioramento, si prevede che il tasso di sfitto degli uffici raggiungerà il picco entro il 2025 per poi migliorare gradualmente. Gli analisti prevedono che, con il rafforzarsi dell’economia nel 2026, la domanda aumenterà e lo spazio in eccesso verrà assorbito, soprattutto negli edifici di pregio cbre.com cbre.com. Tuttavia, gli uffici secondari potrebbero continuare a faticare o richiedere una riconversione (alcuni edifici più vecchi potrebbero persino essere candidati alla trasformazione in residenziale o altri usi, se fattibile). Per ora, gli investitori nel settore uffici restano cauti: i rendimenti degli immobili per uffici ad Auckland sono aumentati (i prezzi sono scesi) nel 2022–2023 in linea con l’aumento dei tassi di interesse. I rendimenti degli uffici di pregio ad Auckland si aggirano intorno al 6–7% dopo l’ammorbidimento, ma con il calo dei tassi di interesse, i tassi di capitalizzazione stanno iniziando nuovamente a comprimersi (cioè i prezzi stanno risalendo). Infatti, alla fine del 2024 si sono visti i primi segnali di rafforzamento dei rendimenti per gli uffici di classe A nel CBD di Auckland cbre.com. Nel complesso, le prospettive per il settore uffici sono di una lenta ripresa – “crescita modesta degli affitti” negli uffici di pregio di Auckland nel 2025, con un miglioramento più ampio previsto per il 2026 cbre.com cbre.com.

Mercato Retail – Ripresa, Nuovi Entranti e Fortunes in Evoluzione

Il settore immobiliare retail di Auckland mostra una traiettoria cautamente ottimistica nel 2025. Le cicatrici della pandemia (lockdown, perdita del turismo e crescita dell’e-commerce) stanno guarendo e il traffico pedonale sta tornando nei distretti dello shopping. Infatti, i marchi retail internazionali stanno guardando ad Auckland come obiettivo di espansione ancora una volta jll.com. Un importante voto di fiducia nel retail di Auckland è l’apertura del primo megastore IKEA della Nuova Zelanda nel 2025. Il punto vendita IKEA di 34.000 m² a Sylvia Park (Auckland est) è previsto per il completamento nel 2025 cbre.com, ancorando un distretto commerciale ampliato e attirando acquirenti da tutta la regione. Allo stesso modo, Costco ha aperto un grande negozio a West Auckland alla fine del 2022, e un altro nuovo centro commerciale (“Maki Centre”) di 18.000 m² sarà completato a Westgate nel 2025 cbre.com. Questi sviluppi sottolineano la rinnovata crescita del retail di grande formato e si prevede che aumenteranno i valori immobiliari locali e gli affitti nelle aree circostanti.

I tassi di sfitto retail ad Auckland sono generalmente diminuiti nell’ultimo anno, almeno nelle località con buone performance. Entro la fine del 2024, le vacanze erano diminuite in tre su cinque tipologie di centri retail monitorati da un’indagine cbre.com. I principali centri commerciali e le vie dello shopping di destinazione hanno visto la domanda degli occupanti riprendersi mentre la spesa dei consumatori si stabilizza. Ad esempio, i centri commerciali suburbani e i parchi retail di grandi dimensioni stanno andando abbastanza bene, aiutati dal ritorno delle famiglie allo shopping in presenza e al mangiare fuori. D’altra parte, alcuni centri commerciali secondari e retail su strada in bacini d’utenza più deboli continuano a faticare. Il mercato retail è biforcato: una “manciata di centri” con tassi di sfitto più elevati sono tipicamente vecchi centri sub-regionali che affrontano una concorrenza intensa (e il persistente impatto dello shopping online) cbre.com. Anche il retail del CBD di Auckland ha vissuto un periodo difficile durante la pandemia con la perdita di turisti internazionali e lavoratori d’ufficio, anche se il 2025 sta portando una certa ripresa grazie al miglioramento dell’occupazione degli uffici e alla ripresa del turismo. In particolare, i retailer di lusso e i flagship internazionali hanno mostrato interesse per Queen Street e Commercial Bay del CBD, attratti da affitti più bassi e dalla prospettiva del ritorno dei turisti delle navi da crociera.

In termini di affitti, gli affitti retail di Auckland sono rimasti relativamente stabili ma si prevede che vedranno una crescita modesta nel breve termine. CBRE prevede lievi aumenti degli affitti per il segmento retail prime nel 2025 cbre.com, soprattutto nelle zone ad alto traffico pedonale. I proprietari dei principali centri commerciali (come Sylvia Park, Albany, Newmarket) riportano affitti stabili o in aumento, mentre le location secondarie potrebbero concedere sconti per trattenere gli inquilini. Nel complesso, gli affitti retail sono ancora al di sotto dei livelli di tendenza pre-pandemia in termini reali (corretti per l’inflazione), ma la direzione è in miglioramento. I rendimenti per le proprietà retail sono aumentati (prezzi in calo) nel 2022–23 a causa dei tassi d’interesse più alti, ma anche qui ci sono segnali di rafforzamento. Ad esempio, i rendimenti per il retail prime di grande formato (big-box retail) si sono recentemente leggermente ridotti, riflettendo la domanda degli investitori per asset retail ben locati cbre.com. Gli investitori sono particolarmente interessati ad asset retail con contratti di locazione lunghi a inquilini solidi (come supermercati o retailer multinazionali). Con la fiducia dei consumatori che dovrebbe gradualmente aumentare con il rafforzamento dell’economia, le prospettive per il settore immobiliare retail sono di cauto ottimismo. Tuttavia, gli investitori restano attenti ai cambiamenti strutturali – la penetrazione dell’e-commerce è ancora in crescita, quindi i format retail che offrono esperienze (ristorazione, intrattenimento, servizi) sono preferiti rispetto allo shopping puro.

Settore Immobiliare Industriale: Un Protagonista Continuo

Il mercato immobiliare industriale di Auckland – che include magazzini, strutture logistiche e fabbriche – è stato il protagonista degli ultimi anni e rimane solido nel 2025. La disponibilità di spazi industriali è estremamente bassa, tra le più basse al mondo. Anche se la disponibilità nello stock industriale di Auckland è leggermente aumentata rispetto ai minimi storici, è ancora solo circa 1,6% nel 2024 cbre.com e circa 2,1% verso la fine del 2024 oneroof.co.nz oneroof.co.nz. (Per dare un’idea, qualsiasi valore sotto il 5% è considerato scarso; l’1–2% di Auckland equivale sostanzialmente a occupazione piena, con solo spazi “frizionali” disponibili.) Questa disponibilità ultra-bassa è stata determinata da una forte domanda degli inquilini (in settori come logistica, distribuzione ed e-commerce) unita a una nuova offerta limitata in una Auckland con poco terreno disponibile.

Tendenze degli affitti: Gli affitti industriali hanno registrato una crescita record dal 2021 al 2023, poiché gli inquilini si sono contesi spazi scarsi. Gli affitti dei magazzini di prima qualità sono aumentati in modo significativo durante quel periodo. A settembre 2024, il canone medio richiesto per i magazzini di prima qualità ad Auckland ha raggiunto $194 al metro quadrato all’anno oneroof.co.nz. Ciò ha rappresentato un aumento del 2% rispetto all’anno precedente oneroof.co.nz – un incremento minore rispetto agli anni precedenti, indicando che la crescita degli affitti si è moderata a un ritmo sostenibile. Il rallentamento della crescita degli affitti riflette un leggero raffreddamento della domanda (a causa del rallentamento economico generale) e un’ondata di nuova offerta che ha iniziato a manifestarsi. Nel 2024 sono stati completati diversi nuovi progetti industriali e altri sono previsti per il 2025, aggiungendo spazi molto necessari. Tuttavia, le nuove costruzioni continuano a spuntare affitti da record, poiché l’inflazione dei costi di costruzione ha aumentato i canoni di pareggio richiesti dagli sviluppatori oneroof.co.nz. Molti inquilini sono disposti a pagare un premio per magazzini moderni con soffitti alti, dato il guadagno in efficienza.

Nonostante la recente moderazione, i proprietari industriali rimangono in una posizione di forza. Con una disponibilità intorno al 2%, la maggior parte degli spazi di qualità viene affittata rapidamente. Alcuni inquilini stanno persino affittando spazi in anticipo rispetto alle necessità per assicurarseli in vista di future espansioni. Stanno emergendo segnali di ottimizzazione degli spazi da parte degli inquilini (riduzione o consolidamento) in risposta al clima economico oneroof.co.nz oneroof.co.nz, ma la domanda complessiva supera ancora l’offerta per i magazzini ben posizionati (soprattutto nei poli logistici di South Auckland e nella zona aeroportuale di Auckland). I valori dei terreni destinati a uso industriale sono rimasti elevati, e l’interesse per i terreni destinati a nuovi sviluppi industriali è di nuovo in crescita, poiché gli investitori anticipano il prossimo ciclo di espansione oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Ad esempio, Colliers riporta che in un grande parco industriale in arrivo a nord-ovest di Auckland (lo sviluppo Spedding), oltre 180 milioni di dollari in vendite di terreni sono stati messi sotto contratto mentre sviluppatori e proprietari-occupanti si sono mossi per assicurarsi nuovi siti oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Allo stesso modo, le aree industriali di nuova espansione a South Auckland come Drury stanno attirando attenzione per future espansioni oneroof.co.nz.

Rendimenti degli investimenti e prospettive: Le proprietà industriali sono state apprezzate dagli investitori per la loro stabilità e crescita, e i rendimenti si sono compressi fino a livelli minimi record negli ultimi anni (il che significa valutazioni elevate). I rendimenti prime degli immobili industriali ad Auckland sono scesi intorno alla fascia del 5%–5,5% al picco del mercato. Nel 2023, l’aumento dei tassi d’interesse ha causato un leggero ammorbidimento dei rendimenti (superando di poco il 5,5% per le proprietà prime). Tuttavia, non appena la Reserve Bank ha iniziato a tagliare i tassi alla fine del 2024, l’interesse degli acquirenti per gli asset industriali è tornato e i rendimenti hanno ricominciato a rafforzarsi oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Infatti, nel quarto trimestre 2024, alcune transazioni di immobili industriali prime sono avvenute con rendimenti nuovamente sotto il 5,0% per proprietà di altissima qualità e con contratti di locazione a lungo termine cbre.com. Colliers osserva che la platea di acquirenti per il settore industriale sta crescendo man mano che i capitali escono dall’attesa (come i depositi a termine che vengono rinnovati) e cercano investimenti a lungo termine in un contesto di tassi d’interesse in calo oneroof.co.nz oneroof.co.nz.

Tutti gli indicatori puntano a una forte ripresa del settore industriale nel 2025. Gli osservatori di mercato descrivono un “clima di ottimismo” in vista del 2025, aspettandosi un “ritorno a un mercato normalizzato” dopo i 18 mesi più lenti che hanno seguito la frenesia dell’era COVID oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Con la diminuzione del costo del debito, si prevede che più investitori rientreranno nel mercato, potenzialmente spingendo ulteriormente verso l’alto i valori degli immobili industriali. Anche gli sviluppatori si stanno preparando – dopo una leggera pausa nelle nuove costruzioni (le autorizzazioni per nuovi edifici industriali ad Auckland nell’anno fino ad agosto 2024 sono diminuite rispetto all’anno precedente oneroof.co.nz), l’attività è destinata a riprendere per soddisfare la domanda insoddisfatta. Un rischio da monitorare è il ciclo economico: se l’attività economica dovesse rallentare significativamente o se le aziende dovessero ridurre le operazioni, la domanda industriale potrebbe temporaneamente indebolirsi. Ma dati i fattori strutturali come la crescita della logistica dell’e-commerce e la mancanza di terreni industriali disponibili ad Auckland, le prospettive a lungo termine del settore restano molto solide.

Principali sviluppi e progetti infrastrutturali che stanno plasmando il mercato

Sono in corso o all’orizzonte ad Auckland diversi importanti sviluppi e progetti infrastrutturali, destinati a influenzare in modo significativo i valori immobiliari e le opportunità nei prossimi anni.

• City Rail Link (CRL): Il City Rail Link di Auckland, dal valore di oltre 5 miliardi di dollari, è il più grande progetto infrastrutturale mai realizzato in Nuova Zelanda e promette di essere un “game changer” per l’edilizia abitativa e il commercio di Auckland. Previsto per l’apertura nel 2026, questa linea ferroviaria sotterranea di 3,5 km raddoppierà la capacità ferroviaria e ridurrà drasticamente i tempi di viaggio da e verso il centro città westpac.co.nz westpac.co.nz. Gli esperti paragonano l’impatto del CRL a quello dell’Harbour Bridge negli anni ’50 – si prevede che rifocalizzerà lo sviluppo verso l’interno e darà impulso a comunità orientate al trasporto pubblico westpac.co.nz westpac.co.nz. Il CRL aggiunge quattro nuove stazioni sotterranee (due in centro, una su Karangahape Road e una a Mt Eden). In previsione, sia il governo centrale che il Consiglio di Auckland hanno deciso di aumentare la densità delle aree intorno a queste stazioni. Il governo obbligherà il Consiglio di Auckland a consentire edilizia ad alta densità (da 10 a 15 piani) a distanza pedonale dalle nuove stazioni del CRL rnz.co.nz rnz.co.nz – uno sviluppo molto più intensivo rispetto a quanto consentito in precedenza. Questa politica potrebbe trasformare quartieri come Mt Eden, Morningside, Kingsland e Mt Albert con nuove torri di appartamenti e complessi a uso misto. Il Consiglio stima che il solo centro città potrebbe vedere quattro volte il numero di case e attività commerciali dopo le modifiche di zonizzazione che includono di fatto l’assenza di limiti di altezza in alcune parti del CBD rnz.co.nz. Nel complesso, si prevede che il CRL aumenti il valore delle proprietà e l’attività edilizia lungo il suo percorso, poiché collegamenti di trasporto migliori rendono queste zone più desiderabili. Già ora, gli investitori stanno puntando ai siti vicino alle stazioni del CRL, prevedendo un aumento della domanda di appartamenti e negozi una volta che la linea ferroviaria sarà operativa. Nel lungo periodo, la crescita abilitata dal CRL aiuterà Auckland ad accogliere l’aumento della popolazione senza espandersi, creando poli urbani vivaci e connessi. (Non tutti sono entusiasti – alcuni residenti sono preoccupati per i cambiamenti nel carattere del quartiere – ma la maggior parte riconosce che Auckland deve crescere in altezza, non solo in estensione westpac.co.nz westpac.co.nz.)
• Espansione di Westgate e del Nordovest: Una crescita significativa sta avvenendo nel nordovest di Auckland. Il Westgate Town Centre è un nuovo polo urbano in fase di sviluppo, e nel 2025 verrà completato il centro commerciale Maki Place (~18.000 m²). Con l’arrivo di grandi rivenditori, Westgate sta diventando un importante nodo commerciale. Ampie aree di ex terreni rurali intorno a Whenuapai, Kumeu e Riverhead sono destinate allo sviluppo residenziale nel prossimo decennio, e le infrastrutture vengono realizzate per supportare questa crescita. Nuovi collegamenti autostradali (gli aggiornamenti della Northwestern Motorway) e il miglioramento delle linee di autobus stanno aumentando l’accessibilità. Questi progetti creeranno nuove comunità suburbane e inevitabilmente faranno aumentare i valori dei terreni nel quadrante nordovest di Auckland.
• Sylvia Park/IKEA e Corridoio Est: Nell’est di Auckland, Sylvia Park (già il più grande centro commerciale della Nuova Zelanda) si sta ulteriormente espandendo. Il progetto principale è il megastore IKEA che aprirà nel 2025 – uno sviluppo che attirerà acquirenti da tutta la regione e farà da ancoraggio ad altri negozi e probabilmente anche a logistica per la vendita all’ingrosso nelle vicinanze cbre.com. Accanto a questo, si stanno sviluppando nuove residenze ad alta densità; Sylvia Park ha aggiunto complessi di appartamenti e uffici commerciali, evolvendosi in un centro urbano a uso misto. Infrastrutture come la Eastern Busway (transito rapido da Panmure a Botany, in costruzione) miglioreranno il trasporto pubblico e stimoleranno l’intensificazione in sobborghi come Pakuranga e Botany.
• Drury New Town e Crescita Meridionale: A sud, Drury è una delle aree di sviluppo più ambiziose di Auckland. Si prevede che si trasformi da terreno rurale a una nuova città con decine di migliaia di abitazioni; Drury vede la partecipazione di numerosi grandi sviluppatori ed è destinata a ricevere nuove stazioni ferroviarie e autostrade. Sebbene i progressi siano stati più lenti del previsto (in parte a causa di dibattiti sui finanziamenti per le infrastrutture), è probabile che negli anni 2020 prendano forma le prime fasi principali di Drury. Questo rappresenta una fonte a lungo termine di nuove abitazioni (utile per l’accessibilità economica), ma anche un importante cambiamento nell’estensione urbana di Auckland, creando di fatto un nuovo nodo cittadino a metà strada verso Hamilton. Gli speculatori immobiliari sono attivi a Drury da anni, prevedendo enormi guadagni una volta che lo sviluppo prenderà pienamente il via.
• Secondo attraversamento del porto e trasporti futuri: Guardando più avanti, il governo sta pianificando un ulteriore attraversamento del porto di Waitematā (potenzialmente tunnel per strada e ferrovia) per integrare il vecchio Harbour Bridge. Sebbene sia ancora nelle prime fasi di pianificazione, questo progetto – probabilmente un’iniziativa per gli anni 2030 – è cruciale per la futura crescita di Auckland. Nel breve termine, continuano i miglioramenti all’attuale rete di trasporti: ad esempio, l’autostrada Puhoi-to-Warkworth è stata aperta nel 2022, rendendo il nord di Auckland più accessibile e favorendo città come Warkworth; e le proposte per la metropolitana leggera dalla città all’aeroporto (dibattute da anni) potrebbero essere rivalutate in una forma diversa dal nuovo governo. Ognuna di queste mosse infrastrutturali può influenzare significativamente i mercati immobiliari – tipicamente, una migliore connettività fa aumentare i valori immobiliari nelle aree appena collegate (come si è visto storicamente con autostrade e ferrovie).

In sintesi, Auckland alla fine degli anni 2020 sarà trasformata da questi progetti. Gli investitori dovrebbero osservare dove vanno le gru e gli escavatori: le proprietà vicino alle nuove linee di trasporto o in comunità pianificate spesso registrano una crescita del capitale superiore alla media. Ad esempio, una casa modesta a Mt Eden a pochi passi da una nuova stazione CRL potrebbe diventare molto più preziosa man mano che sorgono appartamenti e servizi nei dintorni. Allo stesso modo, i primi investitori in aree di nuova urbanizzazione come Drury o Whenuapai potrebbero raccogliere i frutti quando quei pascoli si trasformeranno in sobborghi. Il rovescio della medaglia è che l’aumento dell’offerta (nuovi appartamenti, nuove case) può attenuare l’aumento dei prezzi in tutta la città – Auckland sta attivamente cercando di consentire più costruzioni per soddisfare la domanda.

Previsioni di mercato fino alla fine degli anni 2020

Cosa riserva il finire degli anni 2020 per il mercato immobiliare di Auckland? Gli esperti generalmente prevedono un periodo di ripresa e crescita moderata, piuttosto che un altro boom incontrollato. Ecco una panoramica delle proiezioni:

• Prospettive dei prezzi delle case: Dopo aver toccato il fondo nel 2023–24, si prevede che i prezzi delle case ad Auckland torneranno a salire nella seconda metà del decennio, seppur a un ritmo contenuto. Un sondaggio Reuters tra 14 analisti immobiliari prevede che i prezzi delle case in Nuova Zelanda aumenteranno di ≈3,8% nel 2025, seguiti da incrementi maggiori di ~6,0% nel 2026 e 5,1% nel 2027 man mano che la ripresa del mercato prende slancio reuters.com reuters.com. Per Auckland in particolare, la crescita potrebbe essere leggermente superiore o inferiore a seconda dei fattori locali, ma la direzione sarà simile. Le principali banche hanno rivisto al ribasso le loro previsioni per riflettere una ripresa più lenta: ad esempio, Westpac ora prevede una crescita dei prezzi delle case di circa 4% nel 2025 (in calo rispetto al 6% precedente) e circa 6% nel 2026 interest.co.nz. ANZ è più conservatrice, prevedendo solo 2,5% nel 2025 e circa 5% nel 2026 anz.co.nz anz.co.nz. Questo cauto ottimismo deriva dall’aspettativa di ulteriori tagli dei tassi d’interesse, una crescita economica migliorata e cambiamenti fiscali favorevoli agli investitori, bilanciati da un’ampia offerta abitativa e da un mercato del lavoro debole al momento interest.co.nz interest.co.nz. In termini pratici, la crescita a metà degli anni 2020 ad Auckland potrebbe significare che il prezzo mediano delle case salga da circa $1,0M tornando verso la fascia $1,1M–1,2M nell’arco di un paio d’anni. Nessuna delle previsioni principali prevede un ritorno ai frenetici aumenti annuali del 15-20% dei primi anni 2020 – a meno di uno shock come un nuovo boom del credito. Si prevede invece un progresso “lento e costante” verso l’alto, fortemente dipendente dal fatto che l’economia non subisca una flessione.
• Affitti e rendimenti: La crescita degli affitti dovrebbe rimanere modesta nel prossimo anno, con un’inflazione degli affitti possibilmente intorno al 3% annuo reuters.com. Se i prezzi delle case aumentano più rapidamente degli affitti, i rendimenti potrebbero comprimersi ancora un po’ prima di stabilizzarsi. Tuttavia, con la ripresa della crescita della popolazione (si prevede che la migrazione netta riprenda dal 2025 in poi) e l’assorbimento dell’eccesso di offerte in affitto, gli affitti potrebbero accelerare più avanti nel decennio. Entro il 2026–2027, i proprietari potrebbero recuperare un certo potere di determinazione dei prezzi, soprattutto se la costruzione di nuove abitazioni in affitto rallenta a causa dell’attuale recessione. I responsabili politici terranno sotto stretto controllo gli affitti perché l’accessibilità per gli inquilini è una questione sociale; in Nuova Zelanda non sono in vigore misure significative di controllo degli affitti, ma eventuali forti aumenti potrebbero suscitare reazioni politiche. Lo scenario di base, comunque, prevede aumenti moderati degli affitti che seguono approssimativamente la crescita dei redditi.
• Proprietà Commerciale: Il settore commerciale (uffici, retail, industriale) è destinato a migliorare i rendimenti fino alla fine degli anni 2020. Il 2023 e il 2024 sono stati anni deboli per i valori delle proprietà commerciali – i tassi di interesse più alti hanno fatto aumentare i tassi di capitalizzazione, riducendo i valori di capitale, e la crescita degli affitti si è fermata in alcuni segmenti. Questo ha portato i rendimenti totali a poco più del 3% nel 2023–24 per gli asset commerciali prime cbre.com cbre.com. Ma la tendenza sta cambiando: con i tassi di interesse ora in calo, si prevede che i valori di capitale aumenteranno (i rendimenti si comprimono) nel 2025, dando una spinta ai rendimenti degli investitori cbre.com cbre.com. Entro il 2026, sia la compressione dei rendimenti che la crescita degli affitti dovrebbero contribuire positivamente, potenzialmente portando i rendimenti totali a una cifra doppia bassa cbre.com cbre.com. CBRE prevede che i rendimenti medi delle proprietà prime (tra uffici, industriale, retail) scenderanno da un picco di circa 6,85% nel 2024 a circa 6,50% entro la fine del 2025 cbre.com, riflettendo una maggiore fiducia nei prezzi. Il settore industriale probabilmente guiderà la crescita dei valori (dato l’elevata domanda), seguito dal retail prime e dagli uffici. Gli uffici secondari potrebbero rimanere indietro o addirittura diminuire ulteriormente a meno che non vengano riconvertiti, un fattore di rischio da considerare. Nel complesso, le vacancy dovrebbero diminuire nel 2026–2027 con il rafforzamento dell’economia – soprattutto se le nuove costruzioni rimarranno contenute. Ad esempio, entro il 2026 le vacancy degli uffici e degli immobili industriali prime di Auckland potrebbero tornare a ridursi, e la crescita degli affitti potrebbe accelerare man mano che l’eccesso di spazi si riduce cbre.com cbre.com. Un’incognita è l’economia globale: una significativa recessione internazionale ridurrebbe la domanda degli occupanti e potrebbe ritardare la ripresa commerciale. Ma in assenza di ciò, la fine degli anni 2020 appare positiva per il real estate commerciale di Auckland, con i valori che si riprendono dal calo indotto dai tassi di interesse.
• Sviluppo e Offerta: Si prevede che la costruzione di abitazioni ad Auckland rallenterà nel breve termine (2024–2025) a causa degli alti costi di finanziamento e delle limitazioni dei costruttori, ma potrebbe poi accelerare più avanti nel decennio in risposta alla domanda repressa e al sostegno delle politiche. L’impegno del governo per l’intensificazione intorno ai nodi di trasporto (come le stazioni CRL) e l’allentamento delle regole sulla densità si tradurranno infine in molti più progetti di appartamenti. Potremmo assistere a un boom edilizio in quelle aree mirate nel periodo 2026–2030, supponendo che gli sviluppatori ottengano i finanziamenti. Sviluppo guidato dalle infrastrutture (CRL, nuovi sobborghi a Drury, ecc.) significa che Auckland potrebbe aggiungere una grande quantità di abitazioni entro il 2030, il che dovrebbe contribuire a moderare la crescita estrema dei prezzi ma offre anche opportunità per la vendita di nuove case. Nel settore commerciale, la pipeline di costruzione è limitata per gli uffici (il che è positivo per aiutare quel settore a riprendersi), moderata per il retail (principalmente progetti specifici come l’ampliamento dei centri commerciali) e continua per l’industriale (poiché qualsiasi aumento della domanda porta a nuove costruzioni di magazzini dato il breve tempo di realizzazione). I costi di costruzione restano una preoccupazione – se non diminuiscono, alcuni progetti pianificati potrebbero essere ritardati o ridimensionati.

In sintesi, le previsioni concordano che la fine degli anni 2020 sarà un periodo di crescita moderata e normalizzazione per il mercato immobiliare di Auckland. È ben lontano dalle montagne russe dei primi anni 2020. Salvo shock, i proprietari di case possono aspettarsi un aumento graduale del valore del proprio patrimonio, e gli investitori possono aspettarsi rendimenti da locazione in miglioramento con la crescita dell’economia e della popolazione. Tuttavia, il mercato non sarà privo di sfide – e questo ci porta alla prossima sezione.

Opportunità e Rischi per gli Investitori

Per gli investitori immobiliari ad Auckland, il 2025 e oltre presentano un mix di opportunità allettanti e rischi da valutare con cautela. Ecco i principali da considerare:

Opportunità:

• Acquistare a un Prezzo Relativamente Scontato: Le abitazioni ad Auckland costano attualmente circa il 15–20% in meno rispetto al picco del 2021 dopo il recente calo reuters.com. Questo significa che gli investitori (e gli acquirenti di case) nel 2025 possono acquistare immobili a prezzi che non si vedevano da diversi anni. Con le previsioni che indicano una ripresa, chi acquista durante questo periodo di stabilizzazione potrebbe beneficiare della ripresa e godere di plusvalenze man mano che i valori risalgono verso la fine degli anni 2020. In sostanza, il timing di mercato è favorevole rispetto alla frenesia del 2021 – siamo più vicini al fondo del ciclo che al suo apice.
• Ambiente favorevole di tassi d’interesse e fiscale: L’allentamento monetario della Reserve Bank sta abbassando i tassi dei mutui, aumentando il flusso di cassa e la capacità di indebitamento degli investitori. I tassi di interesse sui mutui che nel 2023 erano intorno al 6–7% sono diminuiti e potrebbero scendere sotto il 5% entro la fine del 2025 interest.co.nz, secondo gli economisti delle banche. Questo migliora notevolmente la fattibilità del servizio del debito per le proprietà d’investimento. Inoltre, il nuovo governo ha annullato diverse politiche fiscali sfavorevoli agli investitori. Dal 1° aprile 2025, i proprietari potranno nuovamente detrarre il 100% degli interessi sul mutuo come spesa deducibile (ripristinando quanto era stato limitato nel 2021) deloitte.com. Questo riduce significativamente il costo effettivo di possedere una proprietà in affitto. Allo stesso modo, il bright-line test (una tassa sulle plusvalenze per rivendite rapide) tornerà a soli 2 anni da metà 2024, rispetto all’orizzonte di 10 anni imposto in precedenza deloitte.com. Ciò significa che se un investitore deve vendere una proprietà dopo due o più anni, qualsiasi plusvalenza non viene tassata – favorendo maggiore flessibilità e opportunità di flipping. Questi cambiamenti politici riportano il vantaggio dalla parte degli investitori dopo alcuni anni in cui era stato spostato verso i compratori della prima casa.
• Forte domanda di affitti (selettiva): Sebbene il mercato degli affitti sia attualmente debole, Auckland soffre ancora di una cronica carenza abitativa in alcuni segmenti (ad esempio case familiari in buone zone scolastiche, o affitti di qualità in posizioni centrali). Con la probabile ripresa della migrazione (la Nuova Zelanda sta riaprendo a talenti e studenti internazionali), la domanda di affitti ad Auckland dovrebbe rafforzarsi più avanti in questo decennio, portando potenzialmente a solidi aumenti degli affitti. Gli investitori che puntano su aree o tipologie di immobili ad alta domanda (ad esempio, villette a schiera ben posizionate, o appartamenti vicino alle nuove stazioni CRL che attraggono giovani professionisti) potrebbero vedere sia una crescita del capitale che rendimenti in miglioramento nel tempo.
• Rendimento nel settore industriale e commerciale: Il settore industriale di Auckland è particolarmente interessante per chi può permettersi un prezzo d’ingresso più elevato. Con un’occupazione quasi totale e inquilini con contratti a lungo termine, gli immobili industriali offrono un reddito stabile e hanno superato altri settori. I rendimenti intorno al 5% sugli immobili industriali di pregio possono non sembrare elevati, ma dato il basso tasso di sfitto e il potenziale di crescita degli affitti, i rendimenti corretti per il rischio sono interessanti. Inoltre, con il miglioramento dell’economia, anche il settore degli uffici, attualmente in difficoltà, potrebbe offrire opportunità – ad esempio, investitori con una visione a lungo termine potrebbero acquistare ora edifici per uffici secondari sottovalutati a rendimenti elevati e riconvertirli o ristrutturarli, puntando su una futura ripresa del centro città.
• Sfruttare lo sviluppo e le infrastrutture: Gli investitori astuti possono seguire le infrastrutture. Acquistare terreni o case vicino alle stazioni della City Rail Link prima che il progetto sia completato potrebbe ripagare generosamente una volta che l’area si densifica e la domanda aumenta. Allo stesso modo, investire in aree in crescita come Drury o Westgate/Northwest in anticipo può generare guadagni in conto capitale superiori alla media, man mano che queste zone passano da periferiche a urbane. I terreni edificabili ad Auckland sono scarsi – chi possiede terreni nei futuri corridoi di crescita potrebbe beneficiare dell’aumento dei valori fondiari o di partnership di sviluppo con operatori più grandi in futuro. Anche i piccoli investitori potrebbero considerare acquisti off-the-plan in nuovi progetti di appartamenti vicino ai nuovi collegamenti di trasporto, che spesso vengono proposti a prezzi scontati durante la fase di pianificazione e si apprezzano al completamento se il mercato cresce.

Rischi:

• Incertezza economica e dei tassi di interesse: Sebbene lo scenario di base sia positivo, esiste sempre il rischio di una battuta d’arresto macroeconomica. Una recessione globale o uno shock finanziario potrebbero danneggiare l’economia neozelandese, aumentare la disoccupazione e ridurre la domanda di abitazioni. Se l’inflazione dovesse aumentare inaspettatamente, le banche centrali potrebbero irrigidire nuovamente la politica monetaria, facendo salire i tassi dei mutui – il che eserciterebbe una nuova pressione al ribasso sui prezzi degli immobili e sui flussi di cassa degli investitori. In breve, il percorso verso tassi di interesse più bassi potrebbe non essere lineare né garantito. Gli investitori dovrebbero sottoporre i propri portafogli a stress test per scenari come un ritorno a tassi più alti o un calo degli affitti, per sicurezza.
• Eccesso di offerta in alcuni segmenti: Ironia della sorte, uno dei rischi è il successo del boom edilizio di Auckland. Ci sono numeri record di abitazioni nella pipeline di costruzione (anche se alcune potrebbero subire ritardi a causa dell’attuale debolezza del mercato). Se molti di questi progetti si concretizzassero, Auckland potrebbe trovarsi con un eccesso di nuove appartamenti o case in determinate zone entro la fine degli anni 2020. Ad esempio, sono previsti migliaia di appartamenti intorno alle stazioni CRL e migliaia di nuove case indipendenti nelle periferie. Se tutti arrivassero sul mercato nello stesso periodo, ciò potrebbe limitare la crescita dei prezzi o addirittura causare cali localizzati, soprattutto per gli investitori che possiedono unità generiche senza caratteristiche distintive. La REINZ ha osservato che una “ampia pipeline” di nuove abitazioni è già in corso, mantenendo un tetto ai prezzi nonostante l’aumento delle vendite interest.co.nz interest.co.nz. Gli investitori dovrebbero fare attenzione ad acquistare in aree che potrebbero avere dozzine di nuove costruzioni simili in competizione per inquilini o acquirenti tra qualche anno. La diversificazione e la scelta di immobili con un certo valore di scarsità (posizione unica, design o terreno) sono fondamentali.
• Basso rendimento/Flusso di cassa negativo: I bassi rendimenti degli affitti di Auckland (~3-4%) fanno sì che molti investimenti si basino sull’aumento di capitale per essere redditizi. Nel breve termine, con affitti stabili e costi degli interessi ancora relativamente alti, gli investitori possono trovarsi di fronte a un flusso di cassa negativo (cioè spese superiori agli affitti). Anche con il ritorno della piena deducibilità degli interessi, ottenere un profitto mese per mese potrebbe essere difficile finché i tassi d’interesse non scenderanno ulteriormente. Se un investitore si espone troppo o non ha riserve sufficienti, potrebbe essere costretto a vendere, magari nel momento sbagliato. È il classico dilemma “tenere o mollare” – chi riesce a resistere negli anni di magro flusso di cassa potrà beneficiare in seguito, ma non tutti hanno questo lusso. Attenzione: non dare per scontato che i tassi di apprezzamento passati risolveranno rapidamente un immobile con scarso flusso di cassa; la crescita sarà probabilmente moderata.
• Rischio di inversione delle politiche: L’attuale governo è favorevole agli investitori immobiliari, ma le politiche della Nuova Zelanda possono cambiare con i cicli elettorali. Nel 2026 o 2029, un’amministrazione diversa potrebbe reintrodurre regole più severe (ad esempio, allungando di nuovo il bright-line test, o istituendo una qualche forma di tassa sulle plusvalenze, discussa da tempo). Potrebbero anche emanare regolamenti più favorevoli agli inquilini, come controlli sugli affitti o maggiori protezioni contro gli sfratti, che potrebbero ridurre la flessibilità dei proprietari. Anche se al momento non ci sono cambiamenti imminenti, gli investitori dovrebbero tenere d’occhio la scena politica. Il tema della casa è molto sentito nella politica neozelandese, e il sentimento pubblico può cambiare se, ad esempio, i prezzi delle case tornassero a salire in modo insostenibile.
• Rischi climatici e assicurativi: Auckland ha imparato lezioni dure dalle inondazioni dell’Anniversario di Auckland del gennaio 2023 e dal ciclone Gabrielle. Gli eventi legati al cambiamento climatico – gravi inondazioni, tempeste, persino l’innalzamento del livello del mare nelle zone costiere – rappresentano un rischio crescente. Già circa 1.000 proprietà in tutta la Nuova Zelanda colpite da quelle inondazioni del 2023 sono diventate di fatto non assicurabili e vengono acquistate dal governo in quanto non sicure rnz.co.nz rnz.co.nz. Gli investitori devono considerare i rischi specifici della posizione: le aree basse o vicine a corsi d’acqua (zone a rischio alluvione) potrebbero affrontare premi assicurativi in forte aumento o la perdita della copertura assicurativa nei prossimi decenni alexbonham.co.nz minterellison.co.nz. Questo può influire gravemente sul valore e sulla liquidità degli immobili. È essenziale una due diligence sulla storia delle inondazioni e sui rischi futuri di un sito. Inoltre, gli edifici più vecchi che necessitano di adeguamenti antisismici (problema più rilevante a Wellington che ad Auckland, ma comunque presente in alcune strutture di Auckland) possono comportare costi elevati. In generale, la resilienza ambientale sta diventando una parte importante della strategia di investimento immobiliare.
• Rischi degli inquilini e del mercato: Infine, permangono i rischi di routine: cattivi inquilini, periodi di sfitto, spese di manutenzione impreviste o problemi con il condominio negli appartamenti possono tutti erodere i rendimenti. Gli investitori in immobili commerciali devono considerare il rischio di insolvenza degli inquilini – ad esempio, alcuni piccoli rivenditori potrebbero non sopravvivere a un prolungato stress economico, lasciando i proprietari con negozi vuoti. Il settore degli uffici, in particolare, affronta il rischio che il lavoro da casa sia un freno permanente alla domanda, il che significa che alcuni investimenti in uffici potrebbero non recuperare mai completamente i livelli di occupazione o di affitto del passato. Gli investitori prudenti terranno conto di maggiori margini di sfitto e non si affideranno eccessivamente alle norme del passato.

In sostanza, il mercato immobiliare di Auckland offre un notevole potenziale di crescita per gli investitori che sanno muoversi con saggezza – i fondamentali di lungo periodo della città (crescita della popolazione, scarsità di terreni nelle aree di pregio, desiderabilità come città internazionale) restano solidi. Ma è un mercato che richiede strategia: scegliere il giusto tipo di immobile e la posizione, mantenere riserve finanziarie e restare informati su cambiamenti politici ed economici. Chi lo farà potrà trovare nel 2025 un ottimo punto di ingresso (o di espansione) in una classe di asset pronta alla ripresa.

Politiche e regolamenti governativi che influenzano il settore immobiliare

Le decisioni del governo hanno un impatto profondo sul mercato immobiliare di Auckland, e il 2025 porta con sé un nuovo panorama di politiche, tasse e regolamenti che investitori e proprietari devono conoscere:

• Modifiche fiscali (deducibilità degli interessi e Bright-Line Test): In una grande inversione rispetto alla precedente politica fiscale sulla casa, il governo ha ripristinato completamente la deducibilità degli interessi sui beni immobili residenziali a scopo di investimento. I proprietari possono nuovamente detrarre il 100% degli interessi ipotecari dal reddito da locazione a partire dal 1° aprile 2025 deloitte.com. (Questo è stato reintrodotto gradualmente – deducibilità all’80% per l’anno fiscale fino ad aprile 2025, e ora al 100% successivamente deloitte.com.) Le regole di limitazione del precedente governo, che avevano reso gli interessi non deducibili (aumentando i costi effettivi per gli investitori), sono ora abrogate. Parallelamente, il bright-line test – sostanzialmente una tassa sulle plusvalenze per immobili venduti entro un certo periodo – è stato notevolmente accorciato. Per gli immobili acquistati dal 1° luglio 2024, il periodo bright-line è solo di 2 anni deloitte.com. Questo sostituisce il regime precedente di 5 anni (nuove costruzioni) e 10 anni (abitazioni esistenti). In pratica, significa che se un investitore vende un immobile residenziale dopo due anni di proprietà, qualsiasi guadagno è esentasse (con le consuete esenzioni per l’abitazione principale ancora applicabili) deloitte.com. Questi cambiamenti sono un vantaggio per gli investitori: riducono le imposte e aumentano la flessibilità per modifiche al portafoglio. Tuttavia, si noti che il ring-fencing delle perdite da locazione rimane – non è possibile compensare le perdite da locazione con altri redditi (regola invariata in queste riforme) deloitte.com.
• Divieto per acquirenti stranieri e possibili eccezioni: Il divieto della Nuova Zelanda per gli acquirenti stranieri (non residenti) di acquistare case esistenti, in vigore dal 2018, tecnicamente rimane valido anche nel 2025. L’attuale governo di coalizione aveva fatto campagna per reintrodurre un certo accesso per gli acquirenti stranieri nel segmento di lusso. Ci sono stati sviluppi: i funzionari hanno segnalato che agli investitori stranieri facoltosi sarà consentito acquistare proprietà residenziali di alto valore entro la fine del 2025 come parte delle nuove regole sui visti per investitori interest.co.nz interest.co.nz. Il Vice Primo Ministro ha recentemente indicato la disponibilità a “prevedere un’esenzione” per gli stranieri che portano capitali significativi – lasciando intendere che sarà fissata una certa soglia di prezzo (probabilmente ben oltre i 2 milioni di dollari) per gli acquisti da parte di stranieri interest.co.nz interest.co.nz. Non si tratta di un’abolizione totale del divieto per acquirenti stranieri; piuttosto, si prevede uno schema controllato in cui, ad esempio, l’acquisto di una proprietà da 5 milioni di dollari potrebbe essere consentito insieme a un visto per investitori. I dettagli precisi sono ancora in attesa, ma il mercato del lusso di Auckland (si pensi a quartieri esclusivi come Herne Bay, Paritai Drive o ai nuovi appartamenti di pregio in centro) potrebbe vedere una crescita se acquirenti stranieri con liquidità dovessero rientrare. Per ora, al di fuori di australiani e singaporiani (che sono esenti grazie ad accordi commerciali), gli individui stranieri restano in gran parte esclusi dall’acquisto di case ad Auckland, il che continua a frenare parte della domanda di fascia alta.
• Politiche sull’Offerta Abitativa e sulla Zonizzazione: Il governo sta attivamente promuovendo politiche per aumentare l’offerta di alloggi, soprattutto ad Auckland. Una delle più rilevanti è l’applicazione di zonizzazione ad alta densità intorno ai nodi di trasporto. Come discusso, le nuove regole richiederanno all’Auckland Council di prevedere zone per edifici di almeno 10–15 piani vicino alle principali stazioni ferroviarie (come quelle della City Rail Link) rnz.co.nz rnz.co.nz. Questo va oltre gli Standard Residenziali a Media Densità (MRDS) introdotti a livello nazionale alla fine del 2021, che già consentivano fino a 3 abitazioni di 3 piani sulla maggior parte dei siti urbani senza autorizzazione specifica. L’Auckland Council stava lavorando alle modifiche del suo Unitary Plan per adeguarsi, e ora il governo ha aggiunto requisiti di altezza ancora più ambiziosi vicino ai trasporti. Inoltre, è in corso un continuo confronto tra governo centrale e locale su come gestire le aree di pregio storico e i viewshafts (tutela del patrimonio vs densità) – ma la tendenza è chiaramente verso regole edilizie più permissive. In sintesi: i proprietari immobiliari di Auckland potrebbero trovare più facile sviluppare o intensificare i loro terreni rispetto al passato. Ad esempio, quella casa singola su un grande lotto potrebbe ora essere trasformata in villette a schiera o appartamenti, aumentando notevolmente il valore del terreno. Vale la pena consultare le ultime mappe di zonizzazione, che evolveranno nel 2025–26, per chiunque voglia sfruttare il potenziale di sviluppo.
• Programmi per i Primi Acquirenti e l’Edilizia Sociale: Dall’altro lato, il governo mantiene programmi per aiutare i primi acquirenti e fornire alloggi accessibili, che influenzano indirettamente il mercato. Sussidi come il First Home Grant (per chi acquista case a prezzo inferiore) e i prelievi KiwiSaver per la prima casa restano disponibili per aiutare gli acquirenti alle prime armi. Questi sostengono la domanda nella fascia di prezzo più bassa (ad esempio, appartamenti, unità nelle periferie). Anche la costruzione di alloggi sociali viene potenziata tramite Kāinga Ora (l’agenzia statale per l’edilizia residenziale), che ha numerosi progetti ad Auckland per sostituire vecchi immobili con alloggi pubblici ad alta densità. Sebbene questi interventi non competano direttamente con il mercato privato, contribuiscono all’offerta totale di alloggi e possono rivitalizzare alcune aree (ad esempio, Mt Roskill e Northcote stanno vivendo grandi riqualificazioni guidate dallo Stato). È inoltre in corso un dibattito su diritti degli inquilini – il precedente governo aveva introdotto modifiche come il divieto di sfratti senza motivo e la possibilità per gli inquilini di apportare piccole modifiche. Il nuovo governo potrebbe rivedere alcune di queste leggi sugli affitti per garantire che non siano troppo gravose per i proprietari, ma al 2025 non sono stati confermati cambiamenti significativi.
• Politiche del Consiglio – Tasse e Contributi di Sviluppo: Le politiche del Consiglio di Auckland influenzano anche il settore immobiliare. Di fronte a pressioni di bilancio, il Consiglio ha aumentato le tasse sugli immobili in modo significativo negli ultimi anni (aumenti annuali del 7–12%) anz.co.nz anz.co.nz. Un altro grande aumento delle tasse è previsto per il 2025, il che aumenterà i costi di mantenimento per i proprietari (anche se le tasse sono ancora modeste come percentuale del valore dell’immobile secondo gli standard internazionali). Nel medio termine, le tasse potrebbero non continuare a salire così rapidamente – il Consiglio sta valutando tagli ai costi e il governo centrale sta considerando di limitare gli aumenti delle tasse comunali anz.co.nz. Tuttavia, i proprietari dovrebbero prevedere bollette delle tasse gradualmente più alte ogni anno per finanziare infrastrutture e servizi. Inoltre, il Consiglio di Auckland applica contributi di sviluppo sulle nuove costruzioni per pagare le infrastrutture – queste tariffe sono aumentate, influenzando il costo di costruzione di nuove abitazioni (e quindi l’offerta di alloggi). Qualsiasi cambiamento in tal senso influenzerebbe la disponibilità dei costruttori a costruire. Al 2025, non si prevede alcun sollievo sui contributi di sviluppo, anche se sono state proposte alcune riduzioni mirate o sussidi (ad esempio per progetti di edilizia accessibile).
• Regole di Prestito Bancario: Pur non essendo una politica governativa diretta, la Reserve Bank (organo di regolamentazione) influenza il settore immobiliare tramite restrizioni sui mutui. In particolare, i limiti loan-to-value ratio (LVR) sono stati uno strumento per frenare i prestiti rischiosi. A metà 2023, la RBNZ ha effettivamente allentato le restrizioni LVR (consentendo alle banche di prestare di più a chi ha bassi depositi) perché il mercato era debole. Attualmente, i proprietari-occupanti possono ottenere mutui fino al 95% LVR in casi limitati, e gli investitori di solito necessitano di depositi del 35% (cioè mutui al 65% LVR) – anche se le banche hanno una certa quota per mutui a LVR più elevato per investitori. Si è parlato di introdurre limiti debt-to-income (DTI) sui mutui, ma dato il raffreddamento del mercato, la RBNZ ha rimandato. Se il mercato dovesse riscaldarsi troppo rapidamente più avanti negli anni 2020, i regolatori potrebbero nuovamente inasprire gli LVR o introdurre limiti DTI per prevenire un indebitamento eccessivo. Al contrario, se la crescita del credito dovesse rimanere contenuta, le banche potrebbero ulteriormente allentare i criteri di credito, aumentando così il potere d’acquisto. Gli investitori dovrebbero prestare attenzione agli annunci della RBNZ sulle politiche macroprudenziali, poiché queste possono cambiare rapidamente la capacità di indebitamento e quindi la domanda sul mercato.

In sintesi, l’ambiente normativo nel 2025 è generalmente favorevole al mercato immobiliare: gli investitori hanno nuovi vantaggi fiscali, i costruttori godono di una pianificazione urbanistica più permissiva e c’è volontà politica di aumentare l’offerta abitativa senza far crollare i prezzi. Ovviamente, le politiche possono evolvere – il delicato equilibrio consiste nell’aumentare l’offerta e l’accessibilità senza compromettere il patrimonio degli attuali proprietari. Al momento, la traiettoria del mercato immobiliare di Auckland verso la fine degli anni 2020 sarà fortemente guidata da queste impostazioni politiche, che mirano proprio a questo equilibrio. Sia gli investitori che gli acquirenti farebbero bene a restare aggiornati sui cambiamenti sia del governo centrale che locale, poiché possono influenzare direttamente rendimenti e obblighi nelle operazioni immobiliari.