Lo skyline di Brisbane riflette un mercato immobiliare in forte espansione nel 2025. I valori delle case in città sono aumentati del 75% dal 2020, raggiungendo una mediana di **1,01 milioni di dollari** per le case entro la metà del 2025 propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. La domanda (alimentata dalla migrazione interstatale e dal rapporto accessibilità/prezzo rispetto a Sydney/Melbourne) supera di gran lunga l’offerta propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au, e gli analisti prevedono una crescita continua, anche se moderata. Ad esempio, Domain prevede una crescita annuale del 5% per le case di Brisbane nell’esercizio 2025–26 (spingendo la mediana a circa 1,09 milioni di dollari entro metà 2026) propertyupdate.com.au, con gli appartamenti anch’essi in aumento di circa il 5% (fino a circa 701.000 dollari) propertyupdate.com.au. In generale, il mercato residenziale è in forte crescita, il mercato degli affitti è estremamente teso e il settore commerciale sta navigando tra domande in evoluzione – tutti influenzati da grandi infrastrutture (Cross River Rail, Metro), forte crescita della popolazione e misure politiche. Questo rapporto analizza gli ultimi dati per acquirenti, inquilini, investitori e sviluppatori.
Settore Residenziale: Prezzi e Previsioni
- Prezzi attuali: A luglio 2025 il prezzo mediano delle case a Brisbane è di circa 1,01 milioni di dollari e quello degli appartamenti 718.000 dollari propertyupdate.com.au. Le case di Brisbane hanno superato la maggior parte delle altre capitali, crescendo oltre il 50% dall’inizio del 2020 propertyupdate.com.au. I quartieri centrali orientati allo stile di vita (Teneriffe, New Farm, ecc.) richiedono valori multimilionari, mentre le zone periferiche rimangono più accessibili.
- Tendenze dei prezzi: La crescita dei prezzi delle case si è moderata ma rimane positiva. Gli aumenti annuali si attestano sui medi numeri a una cifra; ad esempio ~6,3% a/a per le case a metà 2025 propertyupdate.com.au. Le unità (appartamenti) hanno registrato una crescita molto forte (~12% nell’esercizio 2024-25) propertyupdate.com.au in quanto gli acquirenti si sono orientati verso gli appartamenti in città, ma ci si aspetta che questa crescita si attenui a circa il 5% annuo in futuro propertyupdate.com.au.
- Previsioni: I principali previsori (Domain, ANZ, BIS Oxford, ecc.) si aspettano una crescita costante nei prossimi anni. L’ultimo Outlook di Domain vede i prezzi delle case di Brisbane +5% nell’esercizio 2025 e +5% nell’esercizio 2026 propertyupdate.com.au, mentre i prezzi delle unità aumentano di circa +5% nell’esercizio 2026 propertyupdate.com.au. Nel medio termine (2025–27), lo sviluppo delle infrastrutture e una crescita della popolazione di circa il 1,8% annuo nel Queensland sudorientale sostengono questa tendenza costante. Nel lungo termine, le Olimpiadi del 2032 e la migrazione continua (crescita della popolazione del 16% entro il 2032 propertyupdate.com.au) sono considerati venti favorevoli strutturali propertyupdate.com.au abc.net.au.
- Note di mercato: Brisbane rimane più accessibile rispetto a Sydney/Melbourne (ad es. mediana case a Syd ~1,7 milioni di AUD propertyupdate.com.au), attirando acquirenti. Gli incentivi per chi acquista casa (vedi sotto) e un mercato diviso (case indipendenti in crescita, unità in alto nei grattacieli in ritardo) influenzano anch’essi le dinamiche. I quartieri benestanti (Teneriffe, New Farm, Paddington) continuano a guidare i livelli dei prezzi propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au, mentre i corridoi di crescita periferici (Ipswich, Logan, nuovi collegamenti North Coast) rappresentano punti di entrata più economici.
Dinamiche del mercato degli affitti & rendimenti
- Disponibilità: Gli inquilini di Brisbane affrontano una crisi degli affitti. I tassi di disponibilità sono ai minimi storici – circa 0,8% a gennaio 2025 sqmresearch.com.au (secondo valore più basso mai registrato). In molti sobborghi centrali o semicentrali, la disponibilità è effettivamente sotto l’1%. (SQM segnala solo ~2.877 annunci di affitto in tutta la città a gennaio 2025, segno di una domanda intensa sqmresearch.com.au.)
- Affitti: Gli affitti sono cresciuti in modo marcato. Nell’anno fino alla metà del 2025, gli affitti delle case a Brisbane sono aumentati di circa il 9–10% e quelli degli appartamenti ancora di più silverhall.com.au. L’affitto mediano combinato è di circa 671 $ a settimana sqmresearch.com.au (in aumento di circa lo 0,6% anche a giugno 2025). Una forte domanda (soprattutto da giovani famiglie e migranti) e una scarsa offerta stanno facendo aumentare gli affitti. I proprietari stanno vedendo rendimenti degli affitti intorno al 4,5–5,2% per le case propertyupdate.com.au (gli appartamenti producono rendimenti leggermente inferiori, tipicamente 3–4%), che restano interessanti rispetto ad altre città.
- Prospettive: Gli affitti sono ancora in aumento. SQM prevede un ulteriore aumento dello 0,5–1% nei prossimi mesi, con una crescita annua degli affitti del ~4–8% probabile nel 2025 sqmresearch.com.au propertyupdate.com.au. Tuttavia, crescono le preoccupazioni sull’accessibilità; alcune voci del settore avvertono che, mentre i distretti olimpici (zone centrali con molti affittuari) si riqualificheranno, gli inquilini potrebbero subire pressioni ancora più forti abc.net.au. Nel complesso, i rendimenti restano solidi e la disponibilità rimane bassissima, un vantaggio per gli investitori ma un peso per gli inquilini.
Panoramica del settore commerciale
Grandi Progetti Infrastrutturali
L’immobiliare di Brisbane sta venendo ridisegnato da enormi opere pubbliche:
- Cross River Rail (2026) – Una nuova linea ferroviaria sotterranea di 10,2 km con 4 stazioni nel CBD (Boggo Road, Woolloongabba, Albert St, Roma St) crossriverrail.qld.gov.au. Questo progetto ridurrà i tempi di percorrenza e sbloccherà corridoi di sviluppo (ad es. il distretto dello stadio Gabba di Woolloongabba). Gli immobili nelle vicinanze delle stazioni CRR sono già molto richiesti, come sottolineano gli agenti.
- Brisbane Metro – La nuova rete di autobus rapidi (in piena operatività dal 2025) collegherà le periferie al CBD tramite corsie dedicate agli autobus (ad es. stazioni Herston, Toowong). Si prevede che le aree intorno alle stazioni della Metro vedranno un aumento dei valori.
- Queen’s Wharf (2024) – Un complesso casinò–resort–hotel sul lungofiume del valore di 3 miliardi di dollari situato nel CBD. Il suo completamento sta già favorendo i quartieri limitrofi (South Bank, Kangaroo Point).
- Giochi Olimpici 2032 – L’assegnazione dei Giochi Olimpici a Brisbane rappresenta un catalizzatore a lungo termine. Gli annunci delle sedi chiave (ad es. stadio da 63.000 posti a Victoria Park abc.net.au) hanno suscitato interesse tra gli investitori nei sobborghi vicini. La storia suggerisce un forte effetto Olimpiadi: dopo Sydney 2000, i sobborghi vicino ai nuovi stadi hanno visto i prezzi mediani aumentare di circa il 66% in 3 anni abc.net.au. Gli esperti ritengono che Brisbane vedrà un certo rialzo (soprattutto in questi quartieri) oltre a una solida crescita di base abc.net.au abc.net.au.
- Strade, Aeroporto, Altro – Miglioramenti come la M1 Pacific Motorway (Gold Coast), il Corridoio Nord–Sud e la riqualificazione dell’Aeroporto di Brisbane migliorano anche la connettività regionale, supportando indirettamente i valori immobiliari nei sobborghi circostanti.
Demografia & Migrazione
Il mercato di Brisbane è sostenuto dalla crescita della popolazione. La popolazione del Queensland è in forte aumento (in crescita del 2,3% nell’anno fino a giugno 2024 propertyupdate.com.au, al di sopra della media nazionale del 2,1%). Il Sud-est del Queensland (area della Grande Brisbane) sta crescendo più velocemente – circa l’1,9% annuo recentemente contro circa l’1,4% fuori dall’area metropolitana propertyupdate.com.au. Fondamentale è la migrazione interna molto elevata: il Queensland ha accolto di gran lunga il maggior numero di migranti interni nel 2022-23 silverhall.com.au mentre molti abitanti di Sydney/Melbourne si trasferiscono a nord. Le previsioni federali vedono la popolazione del QLD in crescita del 16% entro il 2032 (anche grazie alle Olimpiadi) e raggiungere circa 8,27 milioni entro il 2046 propertyupdate.com.au. Con circa l’80% di questi nuovi residenti concentrati nella regione di Brisbane, la domanda abitativa rimarrà forte.Offerta di case vs Domanda
L’offerta non tiene il passo della domanda. Dati recenti dell’ABS mostrano 171.394 approvazioni di abitazioni nel 2024 (un aumento del 4,7% rispetto al 2023) smartpropertyinvestment.com.au, ma questo è ancora ben al di sotto dell’obiettivo di circa 240.000 abitazioni all’anno. L’HIA osserva che le approvazioni del 2024 si sono appena riprese dai minimi del decennio e “non sono nemmeno vicino ai livelli necessari a soddisfare la domanda sottostante” smartpropertyinvestment.com.au. Domain segnala esplicitamente una sottoproduzione come punto di forza principale: “L’offerta abitativa non sta tenendo il passo con la domanda” s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. In breve, il flusso di nuove abitazioni nel SEQ rimane limitato da costi, carenza di manodopera e sviluppatori cauti, dunque gran parte della domanda ricade sul patrimonio esistente (mantenendo prezzi e affitti elevati). Sul fronte industriale, l’offerta ha raggiunto il picco nel 2024 (≈2,6 milioni di mq aggiunti) e scenderà a ~520mila mq nel 2025 assets.cushmanwakefield.com – questo calo dovrebbe contribuire a mantenere basso il tasso di sfitto industriale. In generale, i fondamentali sono rigidi: più acquirenti che case disponibili, più inquilini che abitazioni libere, il che sostiene la crescita continua.Politiche governative e incentivi
- Contributi per i primi acquirenti (QLD): Il Queensland offre un sostegno generoso. Per case nuove (incluse nuove costruzioni e ristrutturazioni importanti), il First Home Owner Grant è di $30.000 per contratti firmati dal 20 novembre 2023 al 30 giugno 2026 qro.qld.gov.au (in aumento rispetto ai $15.000 precedenti). Inoltre, le agevolazioni sull’imposta di bollo per i primi acquirenti significano zero imposte su case fino a circa $550.000, con agevolazioni che si riducono fino agli $800.000 qro.qld.gov.au (risparmio massimo sull’imposta circa $24.525 qro.qld.gov.au). Queste misure stimolano la domanda d’ingresso.
- Incentivi federali: La First Home Guarantee (HomeBuilder e altri) è stata ampliata – in particolare, da gennaio 2026 i primi acquirenti potranno acquistare con solo il 5% di deposito (senza tetto massimo di prezzo e candidati illimitati) propertyupdate.com.au. Anche il Bilancio Federale 2024 ha promesso 100.000 nuove abitazioni in 5 anni (tempi di realizzazione lunghi). Insieme, queste politiche mirano a sostenere gli acquirenti ma servirà tempo per aumentare in modo significativo l’offerta.
- Altre politiche: I recenti bilanci statali hanno lasciato invariati i regimi di negative gearing e la tassazione. Le regole urbanistiche vengono allentate in alcuni corridoi di crescita. I bond infrastrutturali e le sovrapposizioni di pianificazione (ad es. per i Distretti Olimpici) sono pensati per incentivare lo sviluppo attorno ai principali snodi. Le agevolazioni fiscali per chi riduce la metratura e i sovrapprezzi per i non residenti (sovrattassa FIRB) restano ai livelli precedenti.
Focus sui principali quartieri per acquirenti e investitori
- Centro città/Stile di vita: Teneriffe e New Farm (zona fluviale ai margini del centro) sono in cima alla lista – mediana delle case rispettivamente 3,9 milioni $ e 3,4 milioni $ propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Questi quartieri (così come Paddington/Red Hill) offrono massimi livelli di servizi e hanno avuto performace solide nei vari cicli. West End e South Brisbane (vivaci centri culturali) mantengono anch’essi prezzi elevati (1,6–1,9 milioni $) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au e dovrebbero crescere ancora con l’arrivo del Queen’s Wharf e delle Olimpiadi che valorizzeranno queste aree.
- Anelli intermedi: Camp Hill e Ashgrove sono quartieri adatti alle famiglie a circa 8–10 km dal centro. Combinano buone scuole/stile di vita e una crescita ancora solida – mediana circa 1,7 milioni $ propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Coorparoo, Wilston, Chermside e Upper Mt Gravatt sono altre opzioni simili, offrono prezzi leggermente più bassi (spesso case a 700.000–1 milione $) ma con buone prospettive demografiche (rinnovo urbano, accesso ai trasporti).
- Corridoi di crescita: Più lontano, North Lakes/Redcliffe (a nord della città) e Ipswich/Brassall (sud-ovest) stanno attirando costruttori e acquirenti con budget limitato. Ad esempio, bassi prezzi d’accesso (case sotto i 600.000 $) e nuovi servizi (ad es. Springfield Lakes, ferrovia Dinmore) li rendono punti caldi per investitori in cerca di rendimento. Queste zone beneficiano delle promesse infrastrutturali statali (nuove ferrovie, autostrade).
- Presidi infrastrutturali: Nuove aree intorno alle stazioni come Woolloongabba (zona stadio/CRR) e Herston/Newstead (presidio ospedaliero/sanitario) sono pronte per una rivalutazione. Woolloongabba in particolare ha visto recentemente forti aumenti di valore ed offre ancora rendimenti da locazione più elevati (forte domanda) rispetto a molti altri quartieri interni. Anche le vicine zone di Kangaroo Point (dall’altra parte del fiume rispetto al CBD) e Bowen Hills (polo ferroviario/cluster) meritano attenzione.
Consigli per investitori: Cercate quartieri dove l’offerta è limitata (ad esempio creste senza spazio edificabile come Ashgrove/Red Hill) e la domanda è strutturalmente forte (buone scuole, lavoro, trasporti). Fate attenzione alla sovraofferta di appartamenti ad alta densità nel centro (torri del CBD), che hanno reso meno del previsto. In tutti i segmenti, le località collegate a grandi progetti di trasporto o di lavoro (come le stazioni del Cross River Rail, sedi olimpiche e presidi ospedalieri) sono probabili vincitori clarkrealty.com.au abc.net.au.
Prospettive finali: I fondamentali di Brisbane – accessibilità economica, crescita e rendimento – restano forti. La maggior parte degli analisti prevede una crescita che continuerà solida (seppur più lenta del boom pandemico). Come hanno osservato Moody’s e UBS, Brisbane guida la crescita demografica propertyupdate.com.au e sta migliorando in termini di diversità economica. Con forte domanda sia locale che interstatale, tassi di vacanza ai minimi storici e oltre 70 miliardi di dollari d’investimenti infrastrutturali in corso, il consenso è che Brisbane continuerà a sovraperformare o almeno tenere il passo rispetto agli altri mercati australiani nei prossimi anni (specialmente alla vigilia delle Olimpiadi del 2032).
Fonti: Rapporti di mercato recenti e dati provenienti da Domain, CoreLogic/ABS, SQM Research, Knight Frank e CBRE, governo del Queensland, e analisi specialistiche propertyupdate.com.au cbre.com.au assets.cushmanwakefield.com qro.qld.gov.au qro.qld.gov.au propertyupdate.com.au abc.net.au, tra gli altri, come citato sopra.
