Mercato Immobiliare di Delhi 2025: Tendenze, Zone Calde, Prezzi e Prospettive Future

Il dinamico panorama immobiliare di Delhi nel 2025

Il mercato immobiliare di Delhi – che comprende la Regione della Capitale Nazionale (NCR) di Delhi e le sue città satelliti – entra nel 2025 su basi solide in tutti i segmenti residenziale, commerciale, retail e industriale. Dopo un 2024 da record, Delhi-NCR è emersa come il principale mercato immobiliare indiano per valore delle vendite, superando anche Mumbai housetrue.com housetrue.com. Un boom abitativo trainato dal lusso, miglioramenti infrastrutturali e una crescita economica sostenuta (~6,4% di PIL nell’anno fiscale 2025 grantthornton.in) hanno spinto la domanda. Allo stesso tempo, riforme politiche e maggiore trasparenza (ad es. regolamenti RERA) hanno rafforzato la fiducia degli investitori. Tutti i segmenti – dalle abitazioni agli uffici, dai centri commerciali fino ai magazzini – stanno vivendo una crescita rinnovata nel 2025. Tuttavia, sfide come preoccupazioni per l’accessibilità economica e venti contrari dell’economia globale attenuano le prospettive. Il seguente rapporto offre un’analisi completa del mercato immobiliare di Delhi nel 2025 e oltre, con tendenze suddivise per segmento, località chiave, andamenti dei prezzi, impatti infrastrutturali, influenze politiche e confronti con altre grandi città.

Immobiliare Residenziale a Delhi-NCR

Vendite da record e boom del lusso: Il segmento immobiliare residenziale a Delhi-NCR ha visto un’impennata senza precedenti nel 2024. Il valore totale delle vendite residenziali nell’NCR è aumentato del 63% su base annua fino a circa 1,53 lakh crore di INR nel 2024, superando tutte le altre metropoli housetrue.com housetrue.com. Questo ha reso Delhi-NCR il più grande mercato immobiliare residenziale in India per valore, superando perfino Mumbai. Questa crescita è stata in gran parte trainata dal segmento lusso – le case di fascia alta si stanno vendendo a ritmi impressionanti, facendo aumentare le medie complessive. Solo Gurugram (Gurgaon) ha contribuito per circa due terzi al valore delle vendite dell’NCR (1,07 lakh crore di INR) dopo un aumento del 66% nel 2024 housetrue.com housetrue.com. I dati del settore mostrano che il prezzo medio delle abitazioni nell’NCR è aumentato di circa il 30% nel 2024, la crescita più alta tra le grandi città housetrue.com. Nel quarto trimestre 2024 il prezzo medio ponderato ha raggiunto circa ₹12.500 per piede quadrato, con i progetti premium a dominare housetrue.com. Questo boom guidato dal lusso è proseguito anche all’inizio del 2025 – nel primo trimestre del 2025 quasi il 46% di tutte le nuove abitazioni vendute aveva un prezzo superiore a ₹1 crore e le vendite di case ultra-lusso (>₹5 crore) sono aumentate del 483% su base annua housetrue.com. Acquirenti ad alto reddito e NRI stanno alimentando questa tendenza, alla ricerca di case più grandi con servizi di alta qualità. I principali costruttori hanno risposto lanciando soprattutto progetti di fascia alta, mentre i lanci di progetti di livello medio sono stati relativamente pochi housetrue.com.

Spostamento della domanda e crisi di accessibilità: Il rovescio della medaglia del boom del lusso è una crescente sfida di accessibilità per gli acquirenti della classe media. La rapida escalation dei prezzi (aumento annuale del 30–31% nel 2024) sta mettendo sotto pressione i budget e escludendo molti acquirenti alla prima casa dal mercato housetrue.com. Come ha sottolineato Reuters, senza una crescita dei redditi che tenga il passo, possedere una casa a Delhi potrebbe diventare “irraggiungibile per la maggior parte delle persone” housetrue.com. Infatti, indagini di settore mostrano che sempre più famiglie rimandano l’acquisto, ridimensionano le aspettative o si orientano verso l’affitto mentre i costi delle rate aumentano housetrue.com. Le vendite di abitazioni a prezzi accessibili sono in ritardo: nel primo trimestre del 2025, le vendite nel segmento accessibile sono diminuite del 9% su base annua, anche se la scorta invenduta in quel segmento è calata del 19% (indice di un graduale assorbimento dello stock precedente) grantthornton.in. Con i costruttori che puntano a margini più alti nel lusso, la nuova offerta di case economiche rimane limitata housetrue.com, il che probabilmente manterrà i prezzi elevati per le abitazioni a basso costo e farà anche aumentare gli affitti. Infatti, si prevede che gli affitti a Delhi-NCR aumenteranno del 7–10% nel prossimo anno, poiché molti potenziali acquirenti alla prima casa sceglieranno di continuare ad affittare più a lungo housetrue.com.

Volume di Vendite e Inventario: Nonostante le preoccupazioni sull’accessibilità, la domanda complessiva di abitazioni nel Delhi-NCR rimane solida. I volumi di vendita delle abitazioni hanno raggiunto livelli massimi da diversi anni. Knight Frank ha riportato oltre 350.000 unità vendute nelle principali città nel 2024 – un record degli ultimi 12 anni – con Delhi-NCR che rappresenta una quota considerevole (anche se le vendite di unità nell’NCR nel 2024 erano leggermente in calo di circa il 4% su base annua nei loro dati, mentre Mumbai, Hyderabad e Pune hanno raggiunto volumi record) globalpropertyguide.com. Da notare che il primo trimestre 2025 ha invertito la tendenza nazionale – mentre le principali 9 città indiane hanno registrato un calo delle vendite di abitazioni del 23% su base annua (in un periodo di correzione dopo il boom e di minori nuovi lanci), le vendite nel Delhi-NCR sono aumentate di circa il 10% a 11.221 unità nel primo trimestre 2025 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente business-standard.com. Questo ha fatto sì che l’NCR, insieme a Bengaluru, fosse un’eccezione nella crescita mentre la maggior parte delle altre città ha registrato forti cali all’inizio del 2025 business-standard.com. L’offerta di nuove abitazioni si è moderata dopo il boom edilizio degli anni precedenti – i nuovi lanci nell’NCR sono diminuiti di circa il 14% nel primo trimestre 2025 su base annua business-standard.com, contribuendo a ridurre l’eccesso di inventario. Il rapporto assorbimento/offerta nell’NCR rimane sano, sopra il 100%, il che indica che vengono vendute più case di quante ne vengano costruite, e questo ha ridotto gradualmente i livelli di inventario invenduto business-standard.com. In effetti, i costruttori stanno smaltendo le scorte; l’inventario invenduto di abitazioni nel Delhi-NCR è diminuito in modo significativo nel 2024 poiché le vendite hanno superato le nuove aggiunte grantthornton.in. Questo è positivo per l’equilibrio del mercato, anche se significa anche meno scelta nella fascia accessibile finché non verranno lanciati nuovi progetti.

Prospettive per il Residenziale: Il consenso è che il mercato immobiliare di Delhi continuerà su una traiettoria di crescita nel 2025, sebbene con una crescita più moderata rispetto alla frenesia del 2024.

Gli esperti del settore prevedono una crescita dei prezzi a una cifra medio-alta annualmente per i prossimi anni a livello nazionale globalpropertyguide.com, supportata da una solida domanda da parte degli utenti finali e da un’economia in miglioramento.A Delhi-NCR, si prevede che i prezzi continueranno a salire nel 2025, soprattutto per le proprietà di lusso, ma forse a un ritmo leggermente più lento rispetto all’aumento del 30% dell’anno scorso.Un sondaggio Reuters tra gli analisti immobiliari prevede un aumento medio dei prezzi delle case di circa il 6,5% nel 2025 e del 7,5% nel 2026 per le principali città globalpropertyguide.com.Fondamentalmente, il cambio di orientamento della politica monetaria della RBI è destinato a sostenere il mercato: dopo una fase di tassi d’interesse elevati, la banca centrale è passata a una posizione neutrale e molti si aspettano tagli dei tassi per un totale di circa 50 punti base nel 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Mutui ipotecari più economici miglioreranno l’accessibilità e potrebbero riportare sul mercato alcuni acquirenti che avevano rimandato l’acquisto.Infatti, l’Indice di Accessibilità all’Acquisto della Casa di JLL suggerisce che la maggior parte delle città vedrà una migliore accessibilità nel 2025 grazie a tassi più bassi e alla crescita dei redditi, “ad eccezione di Delhi-NCR e Bengaluru” che rimarranno meno accessibili rispetto ai loro massimi (a causa del forte aumento dei prezzi) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Anche così, l’accessibilità economica a Delhi è destinata a migliorare rispetto ai livelli del 2023, il che dovrebbe sostenere una domanda costante da parte degli utenti finali economictimes.indiatimes.com.I responsabili politici stanno anche incentivando l’edilizia abitativa a prezzi accessibili e per il ceto medio – ad esempio, il governo ha aumentato le assegnazioni di bilancio per PM Awas Yojana (lo schema Housing for All) e potrebbe annunciare nuovi programmi di sussidi, che potrebbero stimolare lo sviluppo di abitazioni a basso costo.Nel complesso, il mercato residenziale di Delhi-NCR entra nel 2025 con un forte slancio, ma mantenere questo slancio richiederà di affrontare i rischi dei prezzi elevati e di garantire che segmenti più ampi di acquirenti rimangano attivi nel mercato.

Tendenze dell’affitto e nuove modalità abitative: Con la proprietà della casa che diventa più costosa, il mercato degli affitti e i modelli abitativi alternativi sono in espansione. Delhi, essendo un polo commerciale ed educativo, ha una vasta popolazione di migranti e giovani professionisti alla ricerca di soluzioni flessibili. Gli spazi co-living e gli affitti organizzati stanno guadagnando terreno, alimentati da startup e operatori istituzionali. Questi modelli di “abitare flessibile” sono popolari tra i millennial e i professionisti single che danno valore a convenienza ed economicità invece che al possesso grantthornton.in. Iniziative governative come il Model Tenancy Act (un quadro normativo per bilanciare i diritti di inquilini e proprietari) stanno incoraggiando la crescita di un settore degli affitti formale grantthornton.in. Si registra anche un aumento della proprietà frazionata e del ricorso a forme di finanziamento innovative (come la tokenizzazione degli asset immobiliari) che rendono più accessibili gli investimenti nel settore grantthornton.in grantthornton.in. L’evoluzione del mercato di Delhi verso soluzioni abitative tecnologiche e orientate ai servizi continuerà probabilmente, con gli sviluppatori che offrono appartamenti gestiti, studentati e strutture per anziani per soddisfare nuovi segmenti di domanda.

Immobili commerciali (spazi ufficio)

Ripresa e domanda in crescita: Il settore degli uffici commerciali di Delhi-NCR ha registrato una solida ripresa, superando il rallentamento causato dalla pandemia. Nel primo trimestre del 2025, il mercato degli uffici in India ha visto sette trimestri consecutivi di calo della vacanza, riflettendo un’attività di locazione costante cushmanwakefield.com. La vacanza negli uffici nelle otto principali città è scesa a circa il 15,7% nel primo trimestre del 2025, il dato più basso negli ultimi 4 anni (in calo rispetto al ~18,5% della metà del 2023) cushmanwakefield.com. Questa tendenza positiva è particolarmente evidente a Delhi-NCR, che ha registrato la maggiore assorbimento netto di uffici dal 2019 all’inizio del 2025 cushmanwakefield.com. Solo nel primo trimestre del 2025, Delhi-NCR ha registrato circa 2,75 milioni di piedi quadrati di locazioni lorde di uffici e un assorbimento netto altrettanto elevato, contribuendo in modo significativo al totale nazionale della domanda di uffici cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Gli occupanti stanno espandendo le proprie attività e la domanda supera la nuova offerta nei mercati chiave. Le nuove consegne di uffici a Delhi-NCR sono state di circa 2,7 milioni di piedi quadrati nel primo trimestre del 2025 (prevalentemente a Gurugram e Noida), un volume significativo ma che è stato rapidamente assorbito cushmanwakefield.com. Di fatto, vincoli d’offerta dovuti ai ritardi nei progetti hanno limitato la disponibilità immediata, esercitando una pressione al ribasso sulla vacanza e al rialzo sui canoni nelle location di pregio cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Principali poli e tendenze degli uffici: Il mercato degli uffici della NCR è geograficamente decentralizzato tra Delhi e i suoi sobborghi: Gurugram (Gurgaon) rimane il principale polo di uffici di categoria A con business park a Cyber City, Golf Course Road e lungo la NH-8 e la futura Dwarka Expressway. Anche Noida (in particolare i settori 62, 125-142 lungo la Noida-Greater Noida Expressway) è emersa come un importante cluster di uffici IT/ITeS. Delhi stessa ha distretti business tradizionali come Connaught Place (CBD), che gode di alcuni dei canoni d’affitto ufficio più alti in India, e poli secondari come Nehru Place, Saket, Jasola e Aerocity (il moderno distretto hotel-uffici vicino all’aeroporto). Negli ultimi anni, molte aziende si sono spostate verso Gurugram e Noida per disporre di spazi più ampi e costi inferiori rispetto al centro saturo di Delhi. Questa tendenza prosegue, ma interessanti nuovi micro-mercati stanno anche prendendo forma. La prossima Urban Extension Road (UER) nella zona esterna di Delhi dovrebbe consentire la nascita di diversi nuovi poli commerciali all’interno dei confini di Delhi, potenzialmente creando centri simili a “Cyber City” nell’Ovest/Nord-Ovest di Delhi economictimes.indiatimes.com. Secondo la bozza del Master Plan 2041 di Delhi, circa 5.000 acri di sviluppo commerciale “greenfield” potrebbero essere resi disponibili nella capitale, aggiungendo 150 milioni di piedi quadrati di spazi commerciali nei prossimi vent’anni economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Questo impulso politico (“posti di lavoro vicino ai lavoratori”) mira a distribuire gli uffici in modo più uniforme e a valorizzare la forza lavoro di Delhi che attualmente compie il pendolarismo verso Gurgaon economictimes.indiatimes.com.

Dal lato della domanda, il settore IT-BPM (tecnologico) continua a essere il maggiore occupante di spazi per uffici, rappresentando circa il 29% delle locazioni all’inizio del 2025 cushmanwakefield.com. Le aziende del settore Bancario, Assicurativo e dei Servizi Finanziari (BFSI) costituiscono il secondo gruppo più grande (circa il 22%), seguite dagli operatori di spazi flessibili (provider di co-working) con circa il 13% cushmanwakefield.com. Da notare che i Global Capability Centres (GCCs) – centri offshore captive di multinazionali – rappresentano un segmento in espansione, occupando oltre il 30% dello spazio in alcune città cushmanwakefield.com. Ciò riflette l’attrattività dell’India come hub per le multinazionali. A Delhi-NCR, la domanda è diversificata: aziende tecnologiche, società di consulenza, grandi dell’e-commerce/telecomunicazioni, così come il settore pubblico (uffici governativi) trainano l’assorbimento. Il settore co-working e degli spazi di lavoro flessibili è in piena espansione; il 2024 ha registrato un record di 12,4 MSF di locazioni di spazi flessibili a livello nazionale cushmanwakefield.com, e Delhi-NCR è stata un attore chiave poiché sia le grandi aziende che le startup optano per uffici gestiti. Con il ritorno in ufficio dopo il Covid, molte aziende stanno nuovamente espandendo la propria presenza, anche se il lavoro ibrido le rende caute nel prendere troppo spazio tutto in una volta. L’attività di pre-locazione nell’NCR è cresciuta notevolmente (i pre-impegni sono più che raddoppiati rispetto al trimestre precedente nel Q1 2025), indicando forte fiducia degli occupanti nei progetti in arrivo cushmanwakefield.com.

Affitti e rendimenti: Gli affitti degli uffici a Delhi-NCR hanno iniziato a salire dopo un periodo di stagnazione. Nel primo trimestre del 2025, gli affitti nei mercati principali degli uffici della NCR hanno registrato un aumento trimestre su trimestre del 2–4% cushmanwakefield.com, un segnale positivo del ritorno del potere contrattuale dei proprietari (Mumbai ha visto un aumento ancora più marcato del 10% trimestre su trimestre degli affitti nel Q1) cushmanwakefield.com. Gli uffici di Classe A nella CBD di Delhi (Connaught Place) e nella BKC di Mumbai rimangono tra i più costosi dell’Asia, con affitti a CP spesso quotati intorno a ₹400-450/mq al mese (secondo solo ai prezzi di Mumbai) – una testimonianza dell’offerta limitata nel centro città. Tuttavia, la maggior parte della nuova offerta di uffici nella NCR (Gurugram/Noida) è ancora proposta a prezzi competitivi (ad esempio ₹80–120/mq/mese in molti parchi IT). I rendimenti degli uffici in India (~7–8%) sono attrattivi per gli investitori e la Delhi-NCR ha visto cospicui investimenti istituzionali. Tutti e tre i REITs quotati in India (Embassy, Mindspace, Brookfield) includono alcune attività nella NCR e sono previste nuove quotazioni di REIT (inclusa una probabile da parte di DLF per il proprio portafoglio affitti), migliorando liquidità e trasparenza nel mercato degli uffici. Lo status di Delhi-NCR come centro politico e dei servizi indica che la domanda di uffici dovrebbe restare sostenuta. Le prospettive per il 2025 sono positive: Colliers prevede che la domanda di uffici a Delhi-NCR raggiunga circa 9,5 milioni di piedi quadrati nel 2025, in aumento rispetto agli ~8,5 milioni di piedi quadrati, grazie alla continua espansione delle aziende colliers.com ncr-guide.com. Il flusso di nuova offerta è moderato, quindi si prevede una lieve riduzione della vacanza e un rafforzamento graduale degli affitti, soprattutto nei micromercati ad alta domanda (ad esempio Cyber City di Gurgaon, Golf Course Road e alcuni settori di Noida). Una tendenza emergente è quella degli spazi ufficio “hub-and-spoke” – le aziende potrebbero aprire uffici satellite più piccoli in aree periferiche (ad esempio a Faridabad, New Gurgaon, ecc.) per essere più vicine ai cluster residenziali dei dipendenti, pur mantenendo la sede principale nei distretti d’affari principali. Questo potrebbe diversificare ulteriormente il panorama immobiliare commerciale di Delhi.

Immobiliare Retail (Centri Commerciali e High Street)

Robusta ripresa: Il segmento immobiliare commerciale al dettaglio a Delhi-NCR ha registrato una forte ripresa, grazie al boom dei consumi e all’affievolirsi dell’impatto della pandemia. L’attività di locazione retail nel Q1 2025 ha raggiunto i 2,4 milioni di piedi quadrati nelle 8 principali città indiane – un aumento del 55% su base annua hindustantimes.com. Delhi-NCR ha rappresentato una quota significativa di queste nuove locazioni. Secondo un rapporto di Cushman & Wakefield, Delhi-NCR ha catturato circa il 17% di tutto lo spazio retail affittato nel Q1 2025 (circa 0,41 milioni di piedi quadrati), in crescita del 57% su base annua hindustantimes.com hindustantimes.com. Solo Hyderabad e Mumbai hanno registrato volumi più elevati, e insieme queste tre metropoli hanno guidato il 74% della locazione retail in India in questo trimestre hindustantimes.com. Questo slancio evidenzia il ritorno dei piani di espansione dei retailer dopo una pausa, con molti marchi che stanno aprendo nuovi punti vendita nelle zone centrali di Delhi, nei centri commerciali e nelle nuove vie commerciali emergenti. Il mercato retail della NCR beneficia dell’elevata popolazione e del livello di reddito della regione – è “un mercato ad alto consumo”, come dimostra la forte domanda da parte di marchi internazionali premium, punti F&B e catene di intrattenimento hindustantimes.com hindustantimes.com.

Centri commerciali vs vie principali: Una tendenza significativa nel 2025 è il continuo predominio del retail sulle vie principali rispetto ai centri commerciali in termini di quota di locazione. Nel primo trimestre, circa due terzi delle locazioni retail (1,69 milioni di piedi quadrati) si sono verificate in posizioni su vie principali – vie dello shopping popolari e cluster di negozi indipendenti hindustantimes.com hindustantimes.com. A Delhi-NCR, mercati di vie principali di prestigio come Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar e le esclusive zone commerciali di Gurgaon (es. DLF Galleria, CyberHub) sono molto ambite dai rivenditori. Queste location registrano basse vacanze e canoni in aumento mentre i brand competono per le poche vetrine disponibili. Nel frattempo, la locazione nei centri commerciali è stata di circa 0,72 milioni di piedi quadrati nel primo trimestre (a livello nazionale) hindustantimes.com, con Delhi-NCR che contribuisce anche attraverso l’assorbimento di nuovi spazi nei centri commerciali. Il segmento dei centri commerciali a Delhi è in crescita dopo alcuni anni di stagnazione. I tassi di sfitto nei centri commerciali, che erano saliti a circa il 15,5% nel 2021, sono scesi a cifre singole – e si prevede si stabilizzeranno intorno all’8,2% entro il 2025 ddnews.gov.in. Molti centri commerciali di Grado A riportano quasi la piena occupazione grazie agli inquilini ancorati (supermercati, multisala) e una lista d’attesa di rivenditori. Tuttavia, il successo non è uniforme – i centri commerciali con le migliori prestazioni (es. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) godono di un forte afflusso di visitatori e alti valori locativi, mentre i centri meno performanti o quelli in aree sature affrontano ancora delle sfide.

Nuova offerta e progetti futuri: Gli sviluppatori hanno rinnovato la fiducia nei progetti retail. Oltre 3 milioni di piedi quadrati di nuovi spazi commerciali sono previsti in apertura a Delhi-NCR nel 2025, quasi la metà dei quali sarà a Gurugram realestateasia.com. Questo include grandi nuovi centri commerciali e centri shopping organizzati nella zona della Dwarka Expressway di Gurgaon, nel Central Gurgaon, a Noida e anche un paio all’interno di Delhi. Entro il 2026, si prevede che quasi 20 centri commerciali premium (123 lakh piedi quadrati a livello nazionale) saranno inaugurati nelle principali città realty.economictimes.indiatimes.com – Delhi-NCR riceverà una quota significativa di questi. Ad esempio, l’Aerocity Mall di Bharti Realty vicino all’aeroporto IGI e il secondo centro commerciale del Select Group a Gurugram sono in arrivo, così come un nuovo centro commerciale a Dwarka. L’afflusso di nuova offerta darà ai consumatori più scelta e dovrebbe spingere gli sviluppatori a innovare con formati di retail esperienziale. Secondo JLL, Delhi-NCR dovrebbe vedere circa 6,4 milioni di piedi quadrati di nuova offerta di centri commerciali entro la fine del 2025 (nelle prime 8 città) cushmanwakefield.com. Importante, il 58% di questo sviluppo sarà spazio di categoria A+ cushmanwakefield.com, ovvero centri commerciali con design di alto livello, opzioni di intrattenimento e mix di inquilini di standard internazionale. I retailer sono particolarmente fiduciosi nelle location con connettività in miglioramento – ad esempio vicino a nuovi snodi della metropolitana o corridoi autostradali. La quota di Gurugram è notevole: come già detto, circa il 47% dei nuovi spazi retail di NCR nel 2025 sarà a Gurgaon, sottolineando la crescita di questa città come meta dello shopping e dello stile di vita linkedin.com.

Fattori della domanda: Le categorie che guidano la locazione retail a Delhi includono moda/abbigliamento, food & beverage ed intrattenimento. Le locazioni nei centri commerciali sono state spinte dalle espansioni dei cinema multisala e dai marchi di moda, ciascuno rappresentando circa il 34% dell’assorbimento di spazi nei mall hindustantimes.com. Nelle high street, moda e F&B sono ugualmente dominanti, rappresentando la maggior parte delle nuove aperture di negozi hindustantimes.com. Da notare che i marchi stranieri premium (etichette di lusso, retailer globali) stanno ampliando la presenza in India; questi hanno rappresentato circa l’8% del volume delle transazioni nel primo trimestre, mentre i marchi nazionali (catene retail organizzate indiane) hanno guidato il 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Essendo la capitale, la regione di Delhi-NCR attrae molti flagship store – esempi recenti includono l’apertura di boutique di lusso presso Emporio e Chanakya Mall, IKEA che ha inaugurato un grande negozio a Noida nel 2022, e il primo negozio Apple di Delhi aperto nel 2023 a Saket. Tali ingressi di alto profilo rafforzano il profilo retail della città. Inoltre, i locali di ristorazione e nightlife stanno proliferando, con la popolazione di Delhi nota per l’elevata frequenza delle uscite fuori a cena. Molti centri commerciali stanno riallocando spazi a food court, microbirrifici e centri di intrattenimento per famiglie per aumentare l’affluenza. Il successo di concetti come CyberHub (un centro commerciale incentrato su food & beverage) a Gurgaon ne ha ispirati altri.

Prospettive per il Retail: Le prospettive sono positive. I rivenditori e gli sviluppatori di centri commerciali prevedono che la crescita dei consumi nell’NCR rimarrà solida, alimentata dall’aumento dei redditi disponibili e da una popolazione giovane. Secondo alcune stime, lo stock del retail organizzato in India crescerà di circa il 25% entro il 2025, e i livelli di sfitto resteranno bassi poiché la domanda si manterrà sostenuta ddnews.gov.in. Nell’area di Delhi-NCR, l’apertura di nuovi centri commerciali in zone ancora poco servite (ad esempio, New Gurgaon, Noida Extension) sbloccherà la domanda di retail inespressa. I canoni di affitto dei centri commerciali potrebbero registrare una crescita moderata, soprattutto per i centri migliori – già nel Q1 2025, gli affitti dei principali centri commerciali di Delhi-NCR sono cresciuti di alcuni punti percentuali. I canoni degli immobili high street in località come Khan Market (una delle vie dello shopping più costose al mondo per affitto) manterranno probabilmente il loro premio. Un rischio da tenere d’occhio è l’effetto e-commerce: la crescita dello shopping online potrebbe limitare i piani di espansione di alcuni rivenditori o spostare la domanda verso il modello omnicanale (negozi esperienziali di dimensioni inferiori anziché grandi formati). Tuttavia, finora in India, il retail fisico si sta espandendo insieme all’e-commerce. Molti marchi digitali stanno aprendo negozi fisici per ampliare la propria presenza. Un ulteriore fattore è l’infrastruttura: con la messa in funzione di nuove linee metro (ad esempio, l’estensione della Metro verso Greater Noida e le tratte di Old Gurugram nel 2025), si prevede un aumento dell’affluenza nei centri commerciali situati lungo questi corridoi. In generale, il settore immobiliare retail di Delhi sembra destinato a una “grande espansione”, con numerosi progetti in corso e il sentiment degli operatori che rimane ottimista riguardo alla traiettoria di crescita del mercato apparelresources.com.

Immobiliare Industriale e Logistica

NCR guida la nazione: Delhi-NCR ha consolidato la sua posizione come mercato di primo livello per il settore immobiliare industriale e logistico in India. Grazie alla sua posizione strategica e all’enorme base di consumatori, la NCR attrae centri di distribuzione, parchi logistici e poli industriali che servono il Nord dell’India. L’inizio del 2025 ha visto un robusto andamento delle locazioni in questo segmento – l’India ha registrato circa 9 milioni di piedi quadrati di spazio industriale e logistico affittato nel primo trimestre del 2025 (crescita del 15% su base annua), con Delhi-NCR che ha contribuito con oltre 3 milioni di piedi quadrati (≈35% del totale) – la quota più alta tra tutte le città economictimes.indiatimes.com. Infatti, nel primo trimestre del 2025, Delhi-NCR ha raggiunto il suo picco massimo di locazioni di magazzini trimestrali degli ultimi 2–3 anni, a indicare un’impennata della domanda post-pandemia economictimes.indiatimes.com. I principali cluster intorno alla NCR come Luhari, Bilaspur-Tauru Road, Dadri, Bhiwadi e Loni sono in fermento con nuove locazioni e sviluppi di progetto. La disponibilità nei magazzini di qualità è bassa, e gli sviluppatori stanno aumentando l’offerta – circa 9,4 milioni di piedi quadrati di nuovi spazi sono stati aggiunti a livello nazionale nel primo trimestre (in aumento del 16% su base annua), con NCR e Chennai che insieme rappresentano circa il 50% di questa nuova offerta economictimes.indiatimes.com. Le strutture di Grado A (che offrono maggiore altezza libera, capacità di carico maggiore, sistemi di sicurezza moderni) sono particolarmente richieste; la loro quota nei contratti di locazione è salita al 55% nel primo semestre 2025 (dal 39% nel primo semestre 2024), poiché le aziende preferiscono sempre di più infrastrutture logistiche moderne realtynmore.com.

Fattori trainanti della domanda e settori: La composizione della domanda di spazi industriali nell’NCR si sta evolvendo. I fornitori 3PL (logistica di terze parti) e le aziende di e-commerce sono stati a lungo i maggiori occupanti (servendo l’enorme base di consumatori dell’e-commerce a Delhi). All’inizio del 2025 è emersa una nuova tendenza: aziende di ingegneria/produzione e operatori e-commerce hanno superato i 3PL nell’assorbimento di spazi economictimes.indiatimes.com. Le aziende di ingegneria (comprese quelle di elettronica, componenti auto e produttori industriali) hanno affittato da sole circa 2,2 milioni di piedi quadrati in tutto il paese (25% della domanda del Q1), e Delhi-NCR e Mumbai hanno guidato l’assorbimento di magazzini e-commerce economictimes.indiatimes.com. Questo indica una più ampia crescita delle attività industriali e del retail omnicanale. In particolare, anche le aziende automobilistiche hanno preso in locazione spazi significativi (~1,3 milioni di piedi quadrati nel Q1) economictimes.indiatimes.com. L’area dell’NCR, essendo adiacente ai poli automobilistici dell’Haryana (area Gurugram-Manesar) e dell’Uttar Pradesh, attira anche magazzini per auto e aerospaziale. Le grandi transazioni sono state frequenti: nel Q1 2025, gli accordi superiori a 18.500 mq hanno rappresentato il 48% del volume delle locazioni e l’NCR da sola ha visto circa 1,9 milioni di piedi quadrati in queste grandi transazioni, il dato più alto tra tutte le città economictimes.indiatimes.com. Molte di queste erano centri di evasione ordini per l’e-commerce e grandi hub di distribuzione per i giganti del retail e dell’FMCG. Ad esempio, Amazon, Flipkart, Reliance e DHL sono tra coloro che stanno ampliando la loro presenza in magazzini nei dintorni di Delhi.

Principali corridoi industriali: La mappa immobiliare industriale di Delhi-NCR copre molteplici corridoi:

Lato Ovest/Nord di Delhi e Haryana: Il tratto della NH-48 (autostrada Delhi-Jaipur) attraverso Gurgaon fino a Bhiwadi ospita numerosi parchi logistici. Zone come Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (vicino a Jhajjar) ospitano grandi parchi logistici (cluster di Grado A da IndoSpace, Logos, ecc.). Il completamento della Western Peripheral Expressway (KMP) e la futura Delhi-Mumbai Expressway stimolano la domanda qui riducendo i tempi di transito housetrue.com housetrue.com.
Lato Est/UP: Greater Noida e Dadri (lungo la Eastern Peripheral Expressway e vicino al terminale del Freight Corridor) sono diventati un polo per la logistica di magazzino per società 3PL e retail. L’area della Yamuna Expressway vicino a Jewar è anch’essa molto promettente per la logistica futura, soprattutto con l’arrivo dell’aeroporto.
Lato Nord: Zone come Kundli (Sonipat) sulla NH-1 beneficiano della connettività della Eastern Peripheral Expressway (EPE) housetrue.com, attirando magazzini che servono i mercati di Punjab/Haryana.
Lato Sud: Faridabad e Palwal lungo NH-19/44 hanno parchi industriali e potrebbero vedere una crescita della domanda logistica grazie alla connettività della Delhi-Mumbai Expressway.
All’interno di Delhi, le aree industriali tradizionali (es. Okhla, Naraina, Bawana) sono ormai completamente occupate e molte stanno vedendo una transizione verso la manifattura leggera o l’uso commerciale/servizi leggeri. Il MPD 2041 propone la riqualificazione delle vecchie aree industriali e la creazione di nuovi “Complessi Intergrati per il Trasporto Merci”, ma la maggior parte dei grandi magazzini continuerà a sorgere nella periferia della NCR dove c’è disponibilità di terreno.

Affitti e Investimenti: Gli affitti dei magazzini nella NCR variano molto a seconda del micro-mercato. In media, gli affitti di grado A si aggirano intorno a ₹25–40 per mq al mese nella maggior parte delle località periferiche della NCR. Tuttavia, nei parchi logistici di prima fascia vicino alla città (o per unità più piccole), gli affitti possono essere più alti – alcuni magazzini al limite urbano raggiungono ₹120–150/mq/mese, paragonabili ai livelli massimi di Bhiwandi a Mumbai addressadvisors.com. Nonostante gli aumenti degli affitti, il rendimento dei magazzini nella NCR (circa 8-9%) e le prospettive di domanda a lungo termine hanno attirato notevoli investimenti. Investitori globali come Blackstone, ESR, Prologis sono attivi tramite piattaforme di joint venture per sviluppare e acquisire asset logistici nella NCR. Inoltre, i data center rappresentano una classe di asset emergente nel settore immobiliare industriale della NCR. Con l’espansione dell’economia digitale, aree come Greater Noida e Gurugram stanno vedendo la nascita di parchi data center (grazie ai costi della terra relativamente bassi, alla disponibilità di energia elettrica e alla buona connessione). Asset immobiliari alternativi – data center, parchi logistici, magazzini – stanno attirando grande interesse istituzionale, segnalando una diversificazione del mercato oltre i soli uffici e case grantthornton.in.

Incentivi infrastrutturali: Numerosi progetti infrastrutturali stanno migliorando direttamente le prospettive del settore immobiliare industriale della NCR. Il Corridoio merci dedicato (DFC), il cui ramo orientale termina vicino a Delhi, ottimizzerà il movimento delle merci dai porti alla NCR. Il Delhi–Mumbai Industrial Corridor (DMIC) include nodi nella NCR (come l’hub multimodale di Dadri). Il futuro aeroporto internazionale di Noida a Jewar (apertura prevista circa 2025) rappresenta un punto di svolta – ha già causato un aumento dei valori dei terreni vicino al sito di circa il 40% in cinque anni housetrue.com housetrue.com. Questo aeroporto, insieme a una nuova autostrada di 60 km che collega Delhi a Jewar e al DMIC, catalizzerà lo sviluppo di logistica cargo aerea, magazzini e persino sviluppi di tipo aerotropolis nella zona di Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Inoltre, nuove autostrade come la Dwarka Expressway e la Urban Extension Road migliorano le rotte per il trasporto merci in tutto il territorio della NCR housetrue.com. La Politica Nazionale per la Logistica e il piano Gati Shakti (che integra le infrastrutture di trasporto) del governo centrale favoriscono ulteriormente la crescita eliminando le criticità e fornendo un quadro per la creazione di parchi logistici.

Prospettive: Il segmento immobiliare industriale e logistico è pronto per una crescita costante. Colliers prevede che il forte slancio della domanda continuerà fino al 2025, rafforzandosi sull’espansione generalizzata vista nel Q1 economictimes.indiatimes.com. Delhi-NCR, grazie alla sua base di consumo e connettività, dovrebbe rimanere il più grande mercato di locazione di magazzini in India. La crescita dei canoni dovrebbe rimanere moderata ma positiva nelle zone principali, mentre le aree secondarie potrebbero offrire vantaggi di costo ai nuovi ingressi. Un rischio potrebbe essere una leggera crescita della vacanza in alcune aree se la nuova offerta superasse la domanda a breve termine; nel Q1 si è infatti riscontrato un lieve aumento della vacanza con l’incremento dell’offerta economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Tuttavia, considerando che nell’NCR ci sono solo ~35–40 milioni di piedi quadrati di magazzini moderni (al 2024) e un bisogno crescente di logistica organizzata, c’è ancora spazio per espandersi. La tendenza verso magazzini più grandi (mega-centri di distribuzione) continuerà, così come la concentrazione in strutture di Grado A per maggiore efficienza. Salvo gravi crisi economiche, l’immobiliare industriale di Delhi sembra destinato a prosperare, sostenendo l’emergere della regione come centro nevralgico della logistica.

Principali Località e Nuovi Hotspot a Delhi-NCR

La crescita immobiliare di Delhi è geograficamente variegata, con alcune località che emergono come focolai di sviluppo e di apprezzamento dei prezzi. Di seguito le aree chiave da tenere d’occhio nel 2025 e oltre, tra Delhi e NCR:

Gurugram (Gurgaon) – Il Motore della Crescita: Gurgaon è il punto di riferimento del mercato immobiliare di Delhi-NCR, in testa sia per slancio residenziale sia commerciale. Nel 2024, il valore delle vendite abitative di Gurugram è salito del 66%, arrivando a ₹1,07 lakh crore, rappresentando circa il 66% di tutte le vendite NCR housetrue.com housetrue.com. La solida base aziendale, i servizi di lusso e le nuove infrastrutture l’hanno resa un polo di attrazione per acquirenti di immobili di pregio e investitori. I principali corridoi di crescita includono la Dwarka Expressway (NPR) nella Nuova Gurgaon e Sohna Road nella Gurgaon Sud, che hanno migliorato la connettività con Delhi e Noida housetrue.com. Ampie strade, nuovi business park e centri commerciali di alto livello (ad esempio Ambience, CyberHub) aumentano l’attrattiva di Gurgaon per professionisti e NRI. I prezzi degli immobili a Gurugram sono saliti in media di circa il 76% dal 2019 housetrue.com, e la città ora registra tra i più alti prezzi immobiliari della NCR. Rimane la scelta principale sia per acquirenti di fascia alta sia per quelli di fascia media. Le aree consolidate (DLF Phases, Golf Course Road) continuano a mantenere prezzi premium, mentre i nuovi settori in sviluppo lungo Dwarka Eway e Golf Course Extension stanno vedendo rapide rivalutazioni. Con numerose aziende Fortune-500 e multinazionali che aprono uffici (inclusi nuovi campus di DLF, Google, ecc.), le prospettive immobiliari di Gurgaon restano positive.
Noida e Greater Noida – Hotspot alimentati dall’infrastruttura: Noida si è trasformata in un hotspot immobiliare grazie allo sviluppo pianificato e alla connettività. I prezzi medi a Noida sono aumentati di circa il 92% dal 2020 housetrue.com, tra i tassi di crescita più alti in India, grazie alla metro Aqua Line, alle nuove superstrade e allo sviluppo istituzionale. Le aree chiave includono i settori della Noida Expressway (Settore 137, 143 e oltre) che attraggono parchi IT e progetti residenziali di alto livello, e i settori centrali di Noida (anni ’50, ’70) che sono ben consolidati con scuole e uffici housetrue.com. Greater Noida (Ovest) – nota come Noida Extension – è un altro hotspot. Offre abitazioni accessibili a fascia media (settori 1–4, 16C, Tech Zone IV, ecc.) ed ha assorbito una massiccia domanda da parte di acquirenti alla prima esperienza. I valori immobiliari in Greater Noida Ovest sono saliti di circa il 98% in cinque anni, inclusa una crescita del 24% nel solo 2024 housetrue.com. Il nuovo Aeroporto Internazionale di Jewar è un fattore rivoluzionario per questa regione: con l’apertura prevista tra la fine del 2024 e il 2025, ha già fatto aumentare i prezzi dei terreni di circa il 40% nei dintorni negli ultimi cinque anni housetrue.com housetrue.com. Le aree lungo la Yamuna Expressway di 165 km (che collega Agra) stanno diventando zone d’investimento sia per magazzini che per abitazioni a basso costo, in anticipazione dell’entrata in funzione dell’aeroporto housetrue.com. Da segnalare, Noida e Greater Noida ospitano anche grandi parchi industriali e IT – ad esempio, Yamuna Expressway Industrial Development Area (YEIDA) e Noida Sector-62 IT hub – che alimentano la domanda abitativa nei dintorni. Con il prolungamento della Metro Aqua Line di Noida approvato fino a Greater Noida Ovest housetrue.com, e la solida infrastruttura della città (strade ampie, settori pianificati), la regione di Noida continuerà a essere un punto caldo, soprattutto per abitazioni di fascia media e investimenti commerciali (come data center e campus uffici nel prossimo corridoio tecnologico di Noida Settore-140A).
Ghaziabad – Stella nascente dell’Est: Tradizionalmente considerata una periferia di Delhi, Ghaziabad è emersa con forza negli ultimi anni. Grazie a una migliore connettività (la Delhi-Meerut Expressway, la Eastern Peripheral Expressway e le estensioni della Metro Blue Line fino a Vaishali/New Bus Adda), Ghaziabad sta abbandonando la sua immagine di “lontana” housetrue.com. Zone come Raj Nagar Extension, Indirapuram e Siddharth Vihar stanno vivendo un’ondata di nuovi progetti di grattacieli. I prezzi delle case a Ghaziabad sono aumentati di circa il 139% dal 2019 alla fine del 2024 housetrue.com, superando tutti gli altri sotto-mercati del NCR. Solo nel 2024, Ghaziabad ha registrato un forte aumento nelle vendite e nei nuovi lanci (i nuovi progetti sono cresciuti di circa il 121% all’inizio del 2024, secondo Cushman & Wakefield) housetrue.com. Il corridoio NH-24 (ora NH-9) è particolarmente in espansione – Siddharth Vihar, adiacente all’autostrada e alla nuova estensione della metro, è un punto caldo per grattacieli di lusso e township integrate housetrue.com. Con Meerut ora raggiungibile in meno di un’ora tramite l’autostrada e presto in 30 minuti tramite la RRTS rapid rail in costruzione, l’attrattiva di Ghaziabad come nodo residenziale e persino mercato delle locazioni a prezzi accessibili per chi lavora a Delhi è aumentata. Possiamo aspettarci una crescita continua nelle aree intorno a Crossings Republik, Mohan Nagar e lungo i nuovi corridoi della metro. L’impegno della città per una migliore infrastruttura civica (nuovi cavalcavia, miglioramenti nei sistemi di depurazione) e per un commercio al dettaglio più organizzato (centri commerciali a Indirapuram, ecc.) rafforza ulteriormente il suo profilo.
Delhi (Aree Urbane e Periferiche): All’interno dei confini di Delhi, l’attività immobiliare è limitata dalla scarsità di terreni, ma ci sono aree con opportunità.

Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash

housetrue.com

“proprietà trofeo” di ultra-lusso o investimenti sicuri a lungo termine

housetrue.com

Piano Regolatore di Delhi 2041

48 villaggi nella periferia di Delhi saranno urbanizzati

hindustantimes.com

Narela, Bawana, Najafgarh, Burari

hindustantimes.com

nuove zone residenziali all’interno di Delhi

Sviluppo Orientato al Trasporto (TOD)

hindustantimes.com

regolarizzare 1.700 colonie non autorizzate

economictimes.indiatimes.com

East Delhi

North Delhi

mercato immobiliare della città di Delhi

mercato di fascia alta con bassa offerta

“nuove estensioni di Delhi”

Faridabad – Crescita lenta ma costante: Faridabad, che confina con il Sud di Delhi, è stata storicamente una città industriale. Ora sta guadagnando attenzione per l’offerta abitativa di fascia media grazie ai miglioramenti nella connettività. L’estensione della Linea Viola della Metro di Delhi fino a Ballabhgarh ha integrato Faridabad nella rete della metropolitana, e autostrade come la Faridabad-Noida-Ghaziabad (FNG) Expressway (parzialmente completata) e il collegamento con la Delhi-Mumbai Expressway tramite Sohna ne aumentano la connettività housetrue.com. L’amministrazione di Faridabad ha aumentato i valori catastali nel 2022-23, indicando un percepibile aumento dei valori e della domanda immobiliare housetrue.com. Sebbene la crescita dei prezzi sia stata più graduale rispetto a Noida/Gurgaon, Faridabad offre un buon rapporto qualità-prezzo: lotti e abitazioni più grandi a costi d’ingresso più bassi. Zone come Neharpar (Greater Faridabad) hanno visto numerosi nuovi progetti pensati per la classe media. Il modello industriale cittadino (IMT) e le nuove istituzioni scolastiche stanno creando occupazione, che a sua volta incentiva la domanda di case. Con l’aumento dei prezzi a Delhi e Gurgaon, Faridabad si propone come alternativa accessibile e comunque a distanza commutabile dai luoghi di lavoro. I suoi settori che si affacciano sugli Aravalli attraggono inoltre chi cerca un ambiente più pulito. Con l’attenzione del governo per lo sviluppo di Faridabad (inclusa una possibile connessione futura con Gurgaon tramite una diramazione del Regional Rapid Transit System), la città è un hotspot di investimento “outsider” – non così vistosa come Gurgaon, ma in costante crescita.
Yamuna Expressway e Corridoi Periferici: Oltre ai principali sobborghi, i corridoi periferici stanno diventando i prossimi hotspot grazie a mega progetti infrastrutturali. La zona Yamuna Expressway / Aeroporto di Jewar a Greater Noida è la principale tra queste. Gli investitori – compresi gli NRI – stanno acquistando attivamente terreni e sviluppi in fase iniziale nei settori vicino al nuovo aeroporto in arrivo, aspettandosi una “boom town” entro il tempo in cui l’aeroporto e le industrie correlate diventeranno operative housetrue.com housetrue.com. Allo stesso modo, lungo la Dwarka Expressway sul confine occidentale, aree come New Gurgaon (Settori 99–113, 76–86) sono passate da terreni agricoli a vivaci cluster residenziali, grazie all’autostrada che collega direttamente alla Dwarka di Delhi e all’aeroporto IGI housetrue.com. Il completamento degli ultimi tratti della Dwarka Eway nel 2023-24 sta integrando questi settori, facendo salire i prezzi e i lanci di nuovi progetti. La zona di Sohna Road/Sud di Gurugram è un’altra area emergente – con una nuova strada sopraelevata e una futura linea metro pianificata, i settori di Sohna vengono promossi come estensioni accessibili di Gurgaon per i prossimi anni. A nord di Delhi, le aree lungo NH-1 verso Sonipat/Kundli (supportate dall’autostrada EPE e dalla futura RRTS) stanno attraendo depositi logistici e alcune cittadine residenziali (ad es. Kundli smart city). Si consiglia agli investitori di osservare attentamente queste aree periferiche, specialmente quelle vicine a infrastrutture confermate: ad esempio, i terreni intorno a nuove stazioni della Metro, nuovi svincoli autostradali e le future stazioni RRTS stanno aumentando di valore rapidamente housetrue.com. Molte di queste località periferiche oggi offrono ancora prezzi d’ingresso bassi ma potrebbero garantire notevoli guadagni una volta che la connettività entrerà pienamente in funzione in un orizzonte di 5+ anni housetrue.com housetrue.com. Come ha sottolineato un esperto, nella NCR “la connettività è tutto” – le aree con metro o autostrade pianificate (Dwarka Eway, Noida Ext., corridoio FNG di Faridabad, ecc.) sono pronte per una crescita fuori misura housetrue.com housetrue.com.

In breve, gli hotspot di Delhi-NCR spaziano dalle zone consolidate (le aree esclusive di Gurgaon, South Delhi) a quelle in forte ascesa (Noida Extension, New Gurgaon, il corridoio NH-24 di Ghaziabad) e alle realtà proiettate verso il futuro (città dell’aeroporto di Jewar, villaggi urbanizzati di Delhi). Gli investitori dovrebbero allineare le proprie scelte alle tempistiche infrastrutturali e alla qualità dello sviluppo – individuare presto il giusto micro-mercato può essere molto redditizio, ma è necessario fare la dovuta due diligence sulla reputazione del costruttore e avere un orizzonte temporale definito (alcune scommesse periferiche possono richiedere una visione sui 5-10 anni) housetrue.com housetrue.com. Con l’attuale ondata di crescita, l’espansione immobiliare dell’NCR è multi-polare – creando diversi luoghi come “la prossima grande novità” invece di un unico centro gravitazionale.

Andamento dei prezzi e modelli di crescita

I prezzi degli immobili a Delhi hanno registrato un notevole apprezzamento di recente, superando molte altre città. Il mercato si trova nel pieno di una fase rialzista post-pandemia che ha portato i valori ai massimi nel 2024–25. Qui analizziamo i trend dei prezzi nei diversi segmenti e in confronto alle altre metropoli:

Recente impennata dei prezzi nell’NCR: Il 2024 è stato un anno eccezionale – Delhi-NCR ha visto i prezzi medi residenziali aumentare di circa il 30% in un solo anno, il salto più deciso tra le grandi città indiane housetrue.com. I dati degli indici di settore confermano: l’Housing Price Index per Delhi-NCR è salito bruscamente a fine 2024 (l’indice di Housing.com è cresciuto di 17 punti solo nel Q4 2024) housetrue.com. Secondo PropTiger si è registrato persino un incredibile aumento anno su anno del 49% nei valori medi delle proprietà nell’NCR entro il Q4 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – anche se tale dato riflette in parte la tendenza verso le vendite di fascia alta. Questo boom dei prezzi si concentra soprattutto nel segmento premium come discusso. I segmenti medi e accessibili hanno visto aumenti molto più contenuti, ma anche qui si sono registrati rialzi tra la singola cifra alta e la doppia cifra bassa grazie alla domanda a cascata. Ad esempio, i dati NHB Residex mostrano che i prezzi nella città di Delhi sono cresciuti solo di circa l’1,5% anno su anno a fine 2024 (poiché molte aree pregiate di South Delhi erano già ad un livello elevato) residex.nhbonline.org.in, mentre le città satelliti (Noida, ecc.) hanno fatto registrare guadagni molto più elevati. Così, all’interno dell’NCR, le zone periferiche e i nuovi sviluppi hanno registrato una crescita più rapida rispetto alle già costose zone centrali – una tendenza nota come “catch-up dei prezzi nelle aree esterne”.

Crescita pluriennale (Delhi vs altre città): Su un orizzonte temporale più lungo, Delhi-NCR ha registrato rendimenti solidi, anche se sorprendentemente non è stata la prima fino a poco tempo fa. Un confronto su 4 anni (2020–2024) tra le principali città mostra Hyderabad in testa con un aumento di circa l’80% nei prezzi medi delle abitazioni, seguita da Noida (~70%) e Gurugram (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Delhi (la regione metropolitana) ha visto una crescita di circa il 45% in quattro anni, simile a Bangalore (45%), mentre Mumbai è rimasta indietro con circa il 40% indiatoday.in indiatoday.in. Questi dati, basati sull’analisi di un banchiere d’investimento delle medie cittadine, evidenziano come le periferie dell’NCR (Noida, Gurugram) abbiano sovraperformato le principali aree metropolitane in termini di crescita e come Hyderabad sia stata una sorpresa con guadagni fuori misura indiatoday.in. Il motivo: Hyderabad partiva da una base bassa e ha avuto un boom trainato dalla tecnologia, e anche Noida/Gurgaon avevano più spazio di crescita rispetto ai mercati saturi di Mumbai/Delhi.

Per illustrare i prezzi attuali e la crescita recente, la tabella qui sotto confronta i prezzi residenziali medi e la variazione annuale dei prezzi (a fine 2024) tra Delhi-NCR e le altre principali città:

Città	Prezzo medio (₹/mq, Q4 2024)	Crescita prezzo YoY (Q4 2024)
Delhi-NCR	₹8.105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Mumbai (MMR)	₹12.600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Bangalore	₹7.536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Hyderabad	₹7.053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Fonti: Ricerca PropTiger / Global Property Guide, dati Q4 2024. MMR = Regione Metropolitana di Mumbai (Mumbai, Navi Mumbai, Thane).

Come mostrato, Mumbai rimane il mercato più caro dell’India (≈₹12.6k/piedi² in media), ma Delhi-NCR non è molto distante in termini assoluti globalpropertyguide.com. Da notare che l’aumento annuale dei prezzi del 49% dell’NCR supera di gran lunga la crescita delle altre città globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Anche qui, ciò è influenzato dalla tipologia di immobili venduti – la forte presenza di immobili di lusso alla fine del 2024 ha alzato di molto il prezzo “medio”). Bengaluru e Chennai hanno registrato una crescita annua sana di circa il 12–16%, mentre i prezzi a Hyderabad sono rimasti quasi stabili con solo circa il 3% di aumento nel 2024 globalpropertyguide.com (dopo una forte crescita negli anni precedenti).

Schemi per segmento: Nel settore residenziale di Delhi-NCR, gli immobili premium/di lusso (₹1 Cr e oltre) non solo hanno guidato le vendite ma anche hanno registrato le maggiori rivalutazioni. Molti progetti di lusso a Gurgaon e Noida hanno aumentato i prezzi del 20–30% tra il 2022 e il 2024 a causa della forte domanda. Gli immobili di fascia media (₹50–100 lakh) hanno avuto una rivalutazione moderata, più in linea con l’inflazione (forse circa 5–10% annuo), mentre l’edilizia accessibile (<₹40 lakh) è rimasta relativamente stabile nei prezzi in alcune periferie lontane, a causa di un’elevata offerta e meno acquirenti (anche se alcuni progetti mirati all’accessibilità hanno registrato leggeri aumenti per via dell’inflazione dei costi di produzione). La disparità è evidente: i dati Knight Frank per il secondo semestre 2024 mostrano che le unità sopra ₹1 Cr sono salite al 46% delle vendite totali, mentre la domanda nella fascia sotto ₹50 lakh si è ridotta, riflettendo una tendenza verso acquisti di fascia alta globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Gli sviluppatori hanno quindi aumentato i prezzi delle unità più grandi e con migliori servizi, mentre i prezzi delle unità entry-level sono rimasti competitivi.

Prezzi dei Terreni e Commerciali: I prezzi dei terreni nelle colonie più esclusive di Delhi-NCR (come Lutyens’ Delhi) sono tra i più alti del paese, spesso quotati in centinaia di crore per un lotto adibito a bungalow – questi si muovono pochissimo in termini percentuali (sono già al massimo). Al contrario, i terreni nelle aree emergenti – ad esempio lungo la Yamuna Expressway – hanno visto enormi aumenti percentuali poiché sono arrivati investimenti speculativi dopo l’approvazione dell’aeroporto (alcuni settori hanno raddoppiato in 3 anni). Sul fronte commerciale, i valori capitali degli uffici sono cresciuti più gradualmente. A Connaught Place, i valori capitali si aggirano intorno a ₹32.000–35.000/ftq, in aumento di solo qualche punto percentuale anno su anno; nei principali hub ufficio di Gurugram, i valori capitali ~₹12.000–15.000/ftq. per uffici di Grado A, con rendimenti ~7,5%. Questi sono stabili, anche se l’arrivo dei REITs ha iniziato ad aumentare l’appetito istituzionale, il che potrebbe rafforzare i rendimenti e alzare leggermente i valori capitali. Gli spazi retail (negozi nei centri commerciali o nelle vie commerciali) nei mercati principali di Delhi raggiungono prezzi molto elevati – ad esempio i negozi a Khan Market sono famosi per costare tra ₹40.000 e ₹60.000 per ftq. o più – e questi hanno continuato ad apprezzarsi o almeno a mantenere il valore a causa della scarsità estrema. I rendimenti degli affitti retail sono discreti (~4–6%), e la crescita degli affitti sta accelerando, a supporto dei valori capitali. Per i magazzini, i prezzi dei terreni intorno agli hub della logistica (es. lungo la KMP e-way o vicino a Jewar) sono aumentati fortemente quando molte aziende hanno acquisito lotti – a Luhari, ad esempio, terreni che alcuni anni fa erano a ₹50 lakh/acro ora potrebbero costare ₹1+ crore/acro (a scopo illustrativo). Tuttavia, l’NCR ha ancora terreni industriali più economici rispetto a Mumbai/Pune, motivo per cui qui avvengono molti grandi affari sui magazzini.

Affitti e Rendimenti: Una nota veloce sulle tendenze degli affitti – i rendimenti degli affitti residenziali a Delhi sono storicamente bassi (~2–3% in media) dato l’alto valore capitale. Tuttavia, gli affitti sono in aumento dopo il Covid. In alcune zone di South Delhi e Gurgaon, nel 2022-2023 gli affitti residenziali sono aumentati del 20–25% grazie al ritorno dei professionisti in città e all’arrivo di nuovi expat globalpropertyguide.com. Un rapporto ha rilevato che Delhi, Hyderabad, Navi Mumbai e Bengaluru hanno avuto la crescita degli affitti più forte (>20% YoY) nel 2022-23 tra le città indiane globalpropertyguide.com. Questo slancio è probabilmente continuato anche nel 2024. Per gli investitori, significa che i rendimenti degli affitti potrebbero migliorare leggermente. Come accennato in precedenza, il boom delle vendite di immobili di lusso del 2024 si sta ora riversando in un boom degli affitti, dato che chi rimane escluso da un acquisto sceglie di affittare – di conseguenza, il 2025 dovrebbe vedere una robusta inflazione degli affitti nell’NCR housetrue.com. Sul mercato commerciale, gli affitti degli uffici nell’NCR sono aumentati di circa il 3% su base trimestrale all’inizio del 2025 e dovrebbero registrare una crescita percentuale a una cifra ogni anno, salvo un eccesso di offerta cushmanwakefield.com. Gli affitti retail possono crescere più rapidamente (alcune high street hanno segnato aumenti di affitto superiori al 10% mentre i retailer si contendono gli spazi).

In sintesi, i prezzi immobiliari di Delhi hanno mostrato una crescita notevole di recente, soprattutto nel settore residenziale. Sebbene questo abbia premiato gli investitori con alti rendimenti, introduce anche il rischio di un divario di accessibilità sempre più ampio. La sostenibilità di un così rapido aumento dei prezzi dipenderà da fattori economici più ampi (crescita del reddito, tassi d’interesse) e dalla rapidità con cui l’offerta risponderà nei segmenti ad alta domanda. Gli analisti prevedono una moderazione verso tassi di crescita più sostenibili dopo l’attuale picco – ad esempio, un sondaggio prevede che i prezzi delle case in India aumenteranno di circa il 6-7% annuo nei prossimi due anni, invece del vertiginoso 15-30% registrato lo scorso anno in alcune zone dell’NCR globalpropertyguide.com. I modelli di prezzo evidenziano anche l’importanza della posizione e del segmento: acquistare in una zona emergente o nel segmento di lusso negli ultimi anni nell’NCR ha portato guadagni eccezionali, mentre proprietà generiche o mal posizionate hanno avuto performance inferiori. In futuro, la differenziazione continuerà – le posizioni privilegiate con supporto infrastrutturale probabilmente continueranno ad apprezzarsi, mentre le aree periferiche potrebbero registrare una crescita più graduale fino a quando la connettività pianificata non sarà pienamente realizzata.

Progetti di Infrastruttura e Connettività che Stanno Modellando il Mercato

Le fortune immobiliari di Delhi sono strettamente legate alle sue infrastrutture. Dal 2025 in poi, una serie di grandi progetti di connettività e miglioramenti urbani influenzeranno in modo significativo i valori immobiliari e i modelli di sviluppo:

Espansione della Metropolitana: La rete della Delhi Metro (già oltre 390 km) sta vivendo l’espansione della Fase IV, che aggiungerà quasi 65 km di nuove linee. Tra i progetti chiave figurano la Silver Line (Aerocity–Tughlaqabad), che migliorerà la connettività nelle aree periferiche del Sud di Delhi, e le estensioni delle Linee Rosa e Magenta per completare i corridoi ad anello. Inoltre, l’estensione della Aqua Line della Noida Metro verso Greater Noida West è in fase di approvazione avanzata housetrue.com, e Gurugram sta pianificando una metropolitana interna circolare. Ogni nuova stazione tende ad aumentare la domanda immobiliare nei 2–3 km circostanti. Probabilmente il cambiamento più importante è il RRTS regionale (Regional Rapid Transit System) – un sistema ferroviario semi ad alta velocità che collegherà Delhi con le città vicine. La prima linea RRTS, Delhi–Meerut, dovrebbe entrare in funzione entro il 2025, riducendo i tempi di viaggio per Meerut a circa 55 minuti. Questo aprirà nuovi mercati di pendolari a Ghaziabad/Modinagar/Meerut, rendendoli posizioni abitative valide per chi lavora a Delhi e favorendo quei mercati immobiliari housetrue.com. Altre due linee RRTS (verso Alwar via Gurugram e verso Panipat via Sonipat) sono in programma, promettendo effetti simili per le città dell’Haryana.
Autostrade e superstrade: Diverse nuove superstrade stanno letteralmente spianando la strada alla crescita immobiliare:
- La Dwarka Expressway (NH 248BB) è un’autostrada a controllo degli accessi di 29 km che collega Dwarka a Delhi con Gurugram. Diventerà pienamente operativa nel 2023-24, migliorando notevolmente la connettività per i settori di Nuova Gurgaon e l’Ovest di Delhi. Questo ha già fatto aumentare i valori immobiliari nei settori lungo il suo percorso housetrue.com.
- La Delhi–Mumbai Expressway, un mega corridoio di 1.350 km, ha il suo punto di partenza appena a sud della NCR. La prima fase da Sohna (Gurgaon) al Rajasthan è stata inaugurata nel 2023. Una volta completata, entro il 2025-26, ridurrà il tempo di percorrenza Delhi-Mumbai a 12 ore. Le zone di Faridabad, Sohna e Palwal stanno registrando un interesse crescente grazie a questa superstrada, specialmente dove una nuova diramazione (attraverso la Kundli-Manesar-Palwal (KMP) Expressway) la collega a Delhi housetrue.com.
- Le Eastern & Western Peripheral Expressways (EPE/WPE), che circondano Delhi, sono ora pienamente funzionanti. Deviano il traffico pesante dalle strade cittadine e hanno aperto grandi appezzamenti di terreno lungo il loro percorso per la logistica e le abitazioni (ad esempio intorno a Sonipat, Baghpat, Ghaziabad sull’EPE, e Manesar, Jhajjar sulla WPE) housetrue.com. Questi “nuovi territori” stanno vedendo la nascita di progetti residenziali e proposte per parchi logistici.
- All’interno di Delhi, la Urban Extension Road (UER) II è in costruzione come nuova arteria stradale attraverso la periferia di Delhi (collegando la NH-1 a Kundli con la NH-8 a Dwarka). Prevista per il 2025, la UER II fungerà da seconda “circonvallazione” oltre l’Outer Ring Road, alleviando il traffico e stimolando lo sviluppo in aree come Rohini, Najafgarh, Narela che saranno a pochi minuti di auto da questa strada veloce economictimes.indiatimes.com. Il MPD 2041 identifica nei pressi della UER una zona ideale per nuovi hub commerciali, visto che permetterà di raggiungere l’ovest e il nord-ovest di Delhi dall’Aeroporto IGI in soli 15-20 minuti economictimes.indiatimes.com.
- Delhi-Meerut Expressway (NH-34): Sebbene operativa dal 2021, il suo impatto si sta facendo sentire pienamente solo ora. Ha ridotto drasticamente i tempi di percorrenza tra Delhi e Ghaziabad/Meerut, ed è una delle principali ragioni dell’impennata immobiliare a Ghaziabad e del boom di zone come Raj Nagar Ext. e Siddharth Vihar housetrue.com. Ha reso plausibile il pendolarismo quotidiano da Meerut a Delhi, colmando quel divario.
- Altre opere rilevanti: ampliamento della NH-8 a Gurugram, ampliamento della NH-24 (autostrada Delhi-Lucknow) che avvantaggia Delhi Est e Noida, e diversi nuovi cavalcavia e sottopassi all’interno di Delhi (come il sottopasso Ashram aperto nel 2022, ecc.) che migliorano la connettività locale.
Noida International Airport (Jewar): Questo progetto merita una menzione speciale. Il futuro aeroporto di Jewar a Greater Noida (Fase 1 per gestire 12 milioni di passeggeri, con espansioni successive) è probabilmente il più grande catalizzatore infrastrutturale per il settore immobiliare dell’NCR nel prossimo decennio. Previsto per l’apertura entro la fine del 2024 o nel 2025, trasformerà immediatamente il territorio rurale circostante in un polo di sviluppo. Già ora, come detto, i prezzi dei terreni vicino al sito sono aumentati di circa il 40% negli ultimi anni housetrue.com. Il governo dell’Uttar Pradesh sta pianificando un “aerotropolis” con zone commerciali, hotel e quartieri residenziali nel raggio di 5–10 km dall’aeroporto. Lo stato ha anche proposto una Film City e una Electronic City vicino a Jewar per capitalizzare questa connettività. Per Greater Noida, la Yamuna Expressway e anche alcune zone di Faridabad/Palwal, l’aeroporto è un punto di svolta che probabilmente stimolerà sia la domanda abitativa (personale aeroportuale/aeronautico, dipendenti delle industrie accessorie) che la domanda logistica (strutture cargo aereo). Fornirà di fatto alla regione sud dell’NCR un impulso simile a quello che l’Aeroporto IGI ha dato a Delhi/Gurgaon negli ultimi decenni. Con Jewar, ci si può aspettare un aumento del valore immobiliare lungo il corridoio della Yamuna Expressway fino ad Agra (gli investitori stanno acquistando terreni in settori lontani scommettendo su uno sviluppo futuro) housetrue.com housetrue.com.
Sviluppo orientato al transito (TOD) e trasporto pubblico: L’attenzione del governo allo sviluppo orientato al transito rimodellerà alcune località. Ciò implica la densificazione intorno ai terminal della metropolitana e degli autobus – consentendo grattacieli a uso misto entro, per esempio, 500 m dalle stazioni. La politica TOD di Delhi (parte del MPD 2041) intorno ai futuri corridoi della metropolitana (ad esempio lungo la Silver Line) incoraggerà la riqualificazione delle aree commerciali a bassa densità in complessi più alti. Allo stesso modo, non si può sottovalutare l’influenza di miglioramenti del trasporto pubblico come i corridoi rapidi degli autobus di Delhi, le nuove ferrovie urbane (come l’estensione della Gr. Noida Aqua line), ecc. – questi miglioramenti aumentano la connettività last-mile, che spesso si traduce in un aumento dei valori immobiliari entro una distanza percorribile a piedi da tali strutture.
Smart City e ammodernamenti civici: L’area NDMC di Nuova Delhi ha fatto parte della Smart Cities Mission, portando aggiornamenti come Wi-Fi pubblico, strade migliorate e sorveglianza che aumentano l’attrattiva degli immobili (anche se la zona NDMC è già per lo più costruita e di fascia alta). Inoltre, grandi lavori infrastrutturali come rinnovamenti della rete fognaria, miglioramenti dell’approvvigionamento idrico, impianti di trattamento delle acque reflue, ecc., anche se non sono spettacolari, sono in corso in tutta Delhi e nelle città della NCR. Per esempio, Delhi sta investendo nella prevenzione delle inondazioni (dopo le inondazioni della Yamuna del 2023) e nel controllo dell’inquinamento – il MPD 2041 enfatizza infrastrutture blu-verdi (parchi, zone umide) e riduzione dell’inquinamento impriindia.com, che a lungo termine dovrebbe rendere la città più vivibile e quindi più attraente per gli acquirenti immobiliari.
Riqualificazione di Central Vista: A Nuova Delhi, il progetto Central Vista (nuovo Parlamento e uffici governativi) sta modificando il centro amministrativo. Sebbene non crei direttamente immobili commerciali, libera alcuni vecchi edifici governativi che potrebbero essere riutilizzati in futuro. Si parla di alcuni edifici storici che potrebbero essere aperti all’uso pubblico/commerciale (musei ecc.), il che potrebbe contribuire a rendere più vivace il CBD. Il progetto segnala anche l’impegno del governo alla modernizzazione delle infrastrutture, il che migliora il sentimento generale del mercato.

Piano Regolatore di Delhi 2041: Come già detto, il MPD-2041 è una politica fondamentale in attesa di notifica finale.

57.000 ettari di terreno per l’espansione urbana

150 milioni di piedi quadrati di nuovi spazi commerciali

economictimes.indiatimes.com

settori autosufficienti “città da 15 minuti”

economictimes.indiatimes.com

regolarizzazione delle colonie non autorizzate

sviluppo orientato al trasporto pubblico e sostenibile

hindustantimes.com

Politica di Aggregazione dei Terreni

progetti infrastrutturali

1,7 milioni di nuove unità abitative

economictimes.indiatimes.com

nuove opportunità a Delhi

importante motore economico, aggiungendo il 10% al PIL di Delhi

deccanherald.com

il Master Plan 2041 è destinato a rimodellare il paesaggio urbano di Delhi

Tutti questi progetti significano collettivamente che la connettività dentro e intorno a Delhi sarà notevolmente migliorata nei prossimi anni, rendendo di fatto la regione “più piccola” in termini di tempi di percorrenza. Una regola generale osservata è che i prezzi degli immobili tendono ad aumentare del 10-20% all’annuncio/completamento di importanti miglioramenti della connettività (anche se le cifre esatte variano in base alla località). Stiamo già vedendo questo in azione con la Dwarka Expressway (i prezzi delle proprietà lungo di essa sono aumentati di circa il 50% in pochi anni) e ci aspettiamo risultati simili per l’aeroporto di Jewar e le estensioni della metropolitana. I costruttori immobiliari stanno attivamente posizionando progetti vicino a queste infrastrutture per sfruttare il vantaggio della connettività. Investitori e acquirenti farebbero bene a tenere traccia delle tempistiche infrastrutturali – un’area che oggi sembra remota potrebbe diventare un nodo trafficato una volta che un’autostrada o una metropolitana sarà operativa. Nel contesto di Delhi-NCR, l’infrastruttura è probabilmente il principale fattore determinante del potenziale immobiliare, trasformando quelle che erano le periferie nei luoghi di valore del domani housetrue.com housetrue.com.

Politiche governative, normative e fattori economici

Il settore immobiliare a Delhi è significativamente influenzato da regolamenti governativi, cambiamenti politici e tendenze economiche più ampie. Diversi fattori chiave su questo fronte nel 2025 includono:

Riforme normative e RERA: L’implementazione del Real Estate (Regulation & Development) Act, 2016 (RERA) è stata rivoluzionaria negli ultimi anni. L’autorità RERA di Delhi (e quelle di Haryana/U.P. per le periferie di NCR) applicano la registrazione dei progetti, la consegna puntuale e la trasparenza. Entro il 2025, la maggior parte dei progetti affidabili a Delhi-NCR sarà registrata al RERA, offrendo agli acquirenti una maggiore sicurezza. Questo ha eliminato molti operatori improvvisati e consolidato il mercato verso i costruttori credibili, soprattutto dopo la crisi degli NBFC e il rallentamento dovuto al COVID. L’era dei frequenti ritardi nei cantieri e dei progetti bloccati sta venendo affrontata – anche se rimangono alcune problematiche passate (ad esempio alcuni vecchi progetti di Noida sono ancora bloccati in contenziosi). Nel complesso, il RERA ha migliorato il sentiment dei consumatori ed è una forza normativa positiva, incoraggiando più utenti finali a entrare nel mercato senza timore di pratiche scorrette.

Alloggi a prezzi accessibili e incentivi: L’impegno del governo per l’housing a prezzi accessibili continua. Sebbene la città di Delhi stessa abbia un numero limitato di progetti accessibili (a causa dei costi dei terreni), il Credit-Linked Subsidy Scheme (CLSS) del governo centrale nell’ambito del PMAY ha beneficiato molti acquirenti di case dell’NCR fino alla sua scadenza nel 2022. Si parla di una possibile ripresa o introduzione di una simile sovvenzione sugli interessi per gli acquirenti della classe media verso la fine del 2024/2025 – ciò, se accadrà, darà un impulso alle vendite di alloggi accessibili e di fascia media. Inoltre, il Bilancio dell’Unione 2024 ha aumentato considerevolmente le risorse per il Pradhan Mantri Awas Yojana, il che si traduce in più progetti di alloggi sovvenzionati (prevalentemente nelle città periferiche). Delhi, essendo uno stato prevalentemente urbano, non costruisce molto nell’ambito del PMAY (tranne qualche riqualificazione degli slum in situ), ma città dell’NCR come Faridabad, Ghaziabad ricevono fondi per costruire alloggi EWS/LIG. Anche le politiche su imposta di registro e tariffe di riferimento influenzano il mercato: ad esempio, Delhi aveva introdotto un taglio temporaneo del 20% sulle tariffe di riferimento nel 2021 per incentivare le transazioni; sebbene questa misura sia terminata, la città ha mantenuto invariate le tariffe di riferimento nel 2024 per non gravare sui compratori. Stati come Haryana hanno concesso qualche sconto sulla registrazione alle acquirenti donne ecc. – questi piccoli incentivi contribuiscono in misura marginale al sentimento e alla domanda.

Fattori Economici – Tassi di Interesse e Inflazione: Un fattore critico è il ciclo dei tassi di interesse. Nel 2022-23, l’aumento dei tassi di interesse (la RBI ha aumentato il tasso repo di 250 punti base) ha reso i mutui più costosi, riducendo leggermente l’accessibilità delle abitazioni. Tuttavia, a partire dal 2025, con l’inflazione sotto controllo, si prevede che la RBI tagli i tassi di circa lo 0,5% nel 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Le banche hanno già iniziato a ridurre leggermente i tassi sui mutui per la casa. La riduzione dei tassi ipotecari dal ~9% all’~8,5% avrebbe un impatto tangibile – secondo JLL, la maggior parte delle città vedrà il proprio indice di accessibilità all’acquisto di abitazioni migliorare ai livelli migliori dal 2020 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Sebbene l’accessibilità a Delhi-NCR sarà ancora relativamente bassa (a causa dei prezzi elevati) economictimes.indiatimes.com, anche qui sarà migliore rispetto ai livelli del 2023 economictimes.indiatimes.com. Rate EMIs più basse spesso stimolano la domanda latente, soprattutto tra gli indecisi nella fascia di reddito medio.

D’altra parte, l’alta inflazione nei materiali da costruzione tra il 2021 e il 2023 (aumenti dei prezzi di cemento e acciaio) ha incrementato i costi edilizi di circa il 10-15%. Gli sviluppatori hanno trasferito parte di questo aumento ai compratori tramite rialzi dei prezzi. Ora i prezzi delle materie prime si sono stabilizzati o sono leggermente diminuiti, il che dovrebbe ridurre la pressione sui costi per gli sviluppatori. Se combinato con crediti più economici per gli sviluppatori (in caso di calo dei tassi), ci potrebbe essere una ripresa dei nuovi lanci di progetti grazie a una migliore fattibilità dei progetti. In generale, l’economia indiana è prevista essere tra le più in crescita al mondo, il che sostiene il settore immobiliare. Anche in caso di crescita globale debole, gli indicatori interni – alta raccolta GST, indici PMI – sono solidi. Questo status di “grande economia dalle migliori performance” dovrebbe sostenere la crescita del reddito delle famiglie e la capacità di acquisto immobiliare in India economictimes.indiatimes.com. La chiave è che la crescita del PIL si traduca in crescita occupazionale (soprattutto nei settori come IT e finanza che guidano la domanda di uffici e abitazioni). Finora, nonostante i licenziamenti globali nel settore tecnologico, il mercato del lavoro indiano è ragionevolmente stabile, e settori come startup, telecomunicazioni, manifatturiero (schemi PLI) stanno aggiungendo posti di lavoro, beneficiando città come Delhi.

REIT e Regolamentazione degli Investimenti: L’ambiente normativo indiano è sempre più favorevole agli investitori immobiliari. Il governo ha consentito il 100% di IDE in progetti completati destinati all’affitto e ha semplificato le norme per REIT/InInvIT. Le linee guida dei REIT (Real Estate Investment Trust) sono maturate – entro il 2024 ne avevamo 3 quotati (tutti asset di uffici) e la prima quotazione indiana di un REIT per centri commerciali al dettaglio è avvenuta nel 2023 (Nexus Malls). Delhi-NCR ospita gli asset di tutti questi REIT (ad esempio, Embassy REIT possiede proprietà a Noida, Nexus REIT include il Vegas Mall di Delhi, ecc.), il che significa che investitori globali stanno investendo indirettamente nel mercato immobiliare di Delhi tramite questi veicoli. Si prevedono altri REIT, inclusi possibilmente REIT residenziali se le normative lo permetteranno in futuro, il che rappresenterebbe un cambiamento epocale consentendo agli individui di investire in immobili frazionati con reddito regolare. Il successo dei REIT finora ha migliorato la trasparenza (dato che gli asset dei REIT devono riportare tasso di occupazione, affitti, ecc.), rendendo il mercato commerciale di Delhi più ricco di dati.

Iniziative e Politiche Governative: Altre misure politiche che influenzano il mercato di Delhi includono:

Leggi sugli affitti: Il Model Tenancy Act 2021 è una legge quadro centrale pensata per riformare i contratti di locazione (bilanciando i diritti di inquilini e proprietari e accelerando la risoluzione delle controversie). Sebbene Delhi non abbia ancora adottato pienamente una nuova legge a partire dal 2025, sta considerando di incorporare molte delle sue disposizioni. Una corretta legge sugli affitti potrebbe sbloccare un enorme inventario di case che i proprietari tengono vuote per paura di problemi con gli inquilini – aumentando così l’offerta di affitti e forse stabilizzando i canoni nel lungo periodo.
Fiscalità: Nessun cambiamento importante nel 2024-25, ma il settore immobiliare beneficia delle detrazioni fiscali sugli interessi e sul capitale dei mutui casa (Sezioni 24 e 80C). Qualsiasi modifica in tal senso potrebbe influenzare il sentiment degli acquirenti. Il settore chiede di aumentare il tetto di detrazione degli interessi da ₹2 lakh per incentivare i compratori di case – richiesta ancora in fase di valutazione. Nel frattempo, l’IVA sugli immobili in costruzione (5% o 1% per l’edilizia economica) rimane, ma il mercato si è già adeguato. Alcuni sgravi come il credito d’imposta sugli input o una riduzione sono nella lista dei desideri dei costruttori, ma non ancora concessi.
Ambiente e Conformità: Delhi ha regolamentazioni rigorose su aspetti come il controllo della polvere da costruzione (vista la crisi dell’inquinamento). Durante i picchi d’inquinamento, le autorità impongono divieti temporanei alle costruzioni. I costruttori devono tenere conto di questi fattori nelle tempistiche dei progetti. Inoltre, tutti i progetti necessitano di autorizzazioni ambientali, certificati antincendio, ecc., che stanno diventando sempre più severi (ad esempio, Chandigarh e alcune aree della NCR ora impongono l’uso di acqua riciclata e il recupero dell’acqua piovana in tutte le nuove società). Questi aggiungono costi di conformità, ma favoriscono uno sviluppo più sostenibile, che a sua volta rappresenta un punto di forza per gli acquirenti attenti all’ambiente.
Digitalizzazione dei registri fondiari: Delhi sta lavorando alla digitalizzazione e alla semplificazione delle procedure di registrazione e dei registri immobiliari. La DDA dispone di portali online per le richieste di pooling dei terreni e il dipartimento delle entrate dello stato di Delhi ha digitalizzato molti titoli fondiari. Questo dovrebbe ridurre le frodi e rendere le transazioni più fluide, incoraggiando gli investimenti. La notizia della registrazione gratuita per le proprietà dei villaggi “lal dora” hindustantimes.com hindustantimes.com è uno di questi passi verso la formalizzazione delle proprietà prima informali.

Rischi & Fattori Esterni: Alcuni fattori di rischio dal punto di vista politico/economico:

Se ritardi nelle approvazioni o incertezza normativa (come ulteriori ritardi nella notifica del MPD-2041, o cambiamenti improvvisi nelle regole sull’uso del suolo) si verificano, possono rallentare il lancio dei progetti nelle aree interessate. Chiarezza e coerenza normativa saranno fondamentali per mantenere l’interesse dei costruttori.
Rallentamenti economici globali o crisi geopolitiche possono influenzare indirettamente il mercato di Delhi, impattando la crescita di IT/ITeS e altri settori (ad esempio, se una recessione negli USA/UE colpisce le esportazioni di servizi indiani, il leasing degli uffici potrebbe risentirne e l’insicurezza lavorativa rallentare gli acquisti di case).
Le fluttuazioni valutarie possono modificare le tendenze di investimento degli NRI – una rupia più debole spesso spinge verso più acquisti da parte degli NRI (maggior valore per i loro dollari/dirham), il che potrebbe incrementare le vendite di immobili di lusso a Delhi; una rupia più forte potrebbe invece frenare questo trend.
Elezioni e Clima Politico: Le elezioni nazionali del 2024 hanno portato a un governo stabile e favorevole alle infrastrutture. Tuttavia, le questioni di governance locale (spesso ci sono scontri tra il governo statale di Delhi e il governo centrale) a volte rallentano i progetti. Ad esempio, l’acquisizione di terreni per le autostrade o le autorizzazioni per le linee della metropolitana possono diventare questioni politiche. Tuttavia, finora, la maggior parte delle grandi infrastrutture nella NCR gode di un sostegno bipartisan.
Cambiamento Climatico e Sostenibilità: Sempre più spesso, il settore immobiliare dovrà tenere conto dei fattori ambientali. La grave inquinamento dell’aria a Delhi e i recenti eventi alluvionali (l’alluvione della Yamuna nel 2023) hanno sollevato interrogativi sulla resilienza climatica. Il governo potrebbe imporre norme più restrittive a seconda della zona (come il divieto di costruzione nelle zone alluvionali, l’obbligo di purificatori d’aria nei grandi complessi, ecc.). Tali misure, pur essendo socialmente utili, potrebbero limitare l’offerta in alcune aree o aumentare i costi.

In conclusione, l’ambiente normativo è soprattutto favorevole alla crescita, con riforme che rendono il mercato più trasparente e una pianificazione incentrata sulle infrastrutture che apre nuove potenzialità. Tuttavia, è fondamentale che gli operatori si mantengano aggiornati sui cambiamenti normativi e sui segnali macroeconomici. Le politiche del governo, dai tassi di interesse ai piani regolatori cittadini, continueranno a plasmare la traiettoria del mercato immobiliare di Delhi – garantendo che venga mantenuto un equilibrio tra crescita e sostenibilità.

Potenzialità di Investimento e Fattori di Rischio

Investire nel mercato immobiliare di Delhi offre notevoli opportunità di guadagno, ma non senza rischi. Ecco un’analisi equilibrata sul perché il mercato sia attraente e quali fattori di rischio gli investitori dovrebbero tenere a mente:

Vantaggi dell’Investimento e Opportunità:

Forte Rivalutazione del Capitale: Delhi-NCR ha storicamente garantito una solida rivalutazione del capitale, soprattutto nei corridoi in crescita. I dati recenti lo confermano – gli investitori in zone come Noida o Gurugram hanno visto aumenti dei prezzi del 50–70% solo negli ultimi 4-5 anni indiatoday.in indiatoday.in, nettamente superiori a molte altre classi di attivi. Anche in futuro, con la crescita dell’economia e della popolazione nella NCR, immobili ben selezionati potrebbero registrare apprezzamenti annuali a una o due cifre. Il mercato immobiliare della regione è sostenuto da una domanda reale (privati e aziende), e non solo da speculazione, il che fa ben sperare per una crescita di valore sostenibile.
Reddito da locazione e gioco sul rendimento: I rendimenti delle locazioni residenziali a Delhi (2-3%) sono relativamente bassi, ma i rendimenti commerciali (7-8% per gli uffici, ~5-6% per il retail) sono piuttosto interessanti, rendendo l’NCR un buon mercato per gli investitori immobiliari alla ricerca di reddito. L’emergere dei REIT permette anche ai piccoli investitori di partecipare ad asset commerciali in affitto con rendimenti stabili. Inoltre, con gli affitti ora in aumento (affitti residenziali in crescita dopo il Covid, e canoni di uffici/negozi in rialzo), il rendimento sul costo per i nuovi investimenti sta migliorando. Ad esempio, chi compra ora a un prezzo leggermente corretto potrebbe ottenere un rendimento da locazione migliore negli anni a venire, man mano che gli affitti aumentano. Co-living e student housing sono segmenti di nicchia che offrono rendimenti più elevati (spesso oltre il 5%) a Delhi grazie all’alta domanda della popolazione giovane.
Diverse opzioni di portafoglio: Delhi-NCR offre tutto lo spettro degli asset immobiliari – dai palazzi ultra-lusso agli appartamenti accessibili, dagli uffici di livello A ai magazzini e agli spazi commerciali. Questa diversità consente agli investitori di diversificare all’interno del mercato. Si potrebbe, ad esempio, investire in un ufficio di livello A a Gurgaon per un affitto stabile, in un terreno vicino a Jewar per una rivalutazione a lungo termine e in un appartamento di fascia media a Noida per una crescita moderata. Poche città in India dispongono di una gamma così ampia di opportunità. Inoltre, asset alternativi come data center, parchi per ricerca e sviluppo nel settore delle scienze della vita, ecc., stanno emergendo nell’NCR, offrendo agli investitori precoci la possibilità di entrare in questi segmenti ad alta crescita.
Infrastrutture e crescita futura: Come spiegato, una serie di progetti infrastrutturali sta aprendo nuove aree. Gli investitori che entrano per primi in queste zone “pre-crescita” possono ottenere guadagni sostanziali una volta che la connettività migliora. Abbiamo già visto questo modello in passato (ad esempio, gli investitori precoci a Dwarka o lungo l’autostrada Noida dieci anni fa hanno ottenuto enormi ritorni). Le prossime implementazioni come MPD 2041 (villaggi urbanizzati) potrebbero essere vere e proprie opportunità da “primo piano” – ad esempio, terreni conferiti dai villaggi a prezzi modesti che diventano molto preziosi una volta che la normativa lo consente. Il sostegno del governo al settore immobiliare (housing per tutti, smart city, ecc.) significa anche che il settore gode di venti favorevoli a livello politico, senza contare che il real estate è tradizionalmente uno degli investimenti più amati dalle famiglie indiane – mantenendo la domanda resiliente.
Fondamentali economici e demografici: L’area metropolitana di Delhi ha una popolazione di circa 30 milioni di abitanti, in crescita. È la sede del governo centrale, un importante polo dell’economia dei servizi e beneficia di un costante afflusso di migranti (per lavoro, studio). Tutto questo si traduce in una domanda abitativa costante. Il più ampio cambiamento economico – come le multinazionali che spostano le catene di fornitura in India, o le aziende globali che aprono uffici – tende a favorire significativamente l’NCR grazie al suo status di capitale. Inoltre, Delhi vanta uno dei redditi pro capite più alti dell’India, sostenendo una spesa immobiliare più elevata. Questi fondamentali offrono una rete di sicurezza per gli investimenti immobiliari – il mercato è solido e profondo.
Aumento della trasparenza e della professionalità: Il mercato è oggi molto più trasparente (grazie a RERA, sviluppatori quotati, portali proptech) rispetto a decenni fa. Questo riduce il rischio di frode e rende l’investimento più sicuro per gli esterni e i NRI. Delhi-NCR ha anche molti sviluppatori affermati (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji, ecc., oltre ai grandi locali come ATS, M3M, ecc.) che offrono progetti gestiti professionalmente. L’ascesa di piattaforme frazionarie e fondi AIF focalizzati sull’immobiliare NCR indica che capitali istituzionali vedono delle opportunità qui, il che può elevare gli standard complessivi e ridurre il rischio per i singoli investitori offrendo maggiori possibilità di partecipazione.

Fattori di rischio e sfide:

Rischio di accessibilità e domanda: Il recente aumento dei prezzi, soprattutto nell’edilizia di lusso, solleva la questione della sostenibilità. Esiste il rischio che, se i prezzi continueranno a superare di molto la crescita del reddito, una parte degli utilizzatori finali si tirerà indietro e la domanda si indebolirà. Già ora vediamo che gli utilizzatori finali della classe media nell’NCR stanno faticando con l’accessibilità housetrue.com. Se i tagli ai tassi di interesse non si materializzeranno o se i prezzi degli immobili aumenteranno di un altro 20-30%, le transazioni potrebbero rallentare, portando a una possibile correzione dei prezzi nelle zone surriscaldate. Gli investitori che entrano ai prezzi attualmente elevati nel segmento del lusso dovrebbero essere cauti riguardo il potenziale di stagnazione o lieve correzione dei prezzi, se il mercato avrà bisogno di “prendersi una pausa”. Ciò è particolarmente rilevante poiché gran parte del boom è stato alimentato da acquirenti facoltosi – una platea relativamente limitata – che potrebbe non espandersi all’infinito.
Eccesso di offerta in alcuni segmenti: Sebbene l’inventario complessivo invenduto sia in diminuzione, alcuni micro-mercati devono ancora fare i conti con un eccesso di offerta. Ad esempio, alcune zone di Greater Noida e Yamuna Expressway hanno molte lottizzazioni e società di fascia media consegnate nell’ultimo decennio che non sono ancora totalmente assorbite; lo spazio ufficio commerciale nelle zone periferiche (come alcuni parchi IT sulla Noida Expressway o a Manesar) presenta alti livelli di sfitto. Se si investe in un progetto ubicato in una zona con eccesso di offerta, l’apprezzamento del capitale potrebbe essere inferiore in quanto ci sono troppe opzioni concorrenti. È importante valutare l’equilibrio tra domanda e offerta. Il recente report di PropEquity che segnala un calo del 34% nei nuovi lanci di abitazioni nel Q1 2025 è in realtà un segnale positivo per prevenire l’eccesso di offerta business-standard.com business-standard.com. Tuttavia, se gli sviluppatori – vedendo il boom del 2024 – lanciassero improvvisamente dozzine di nuovi progetti di lusso nel 2025–26, l’eccesso di offerta potrebbe ripresentarsi e frenare i rendimenti.
Ritardi esecutivi e normativi: L’NCR ha una storia di ritardi nei progetti – un rischio per chi investe in immobili in costruzione. Sebbene il RERA abbia migliorato la situazione, i ritardi avvengono ancora a causa di problemi di finanziamento o contenziosi. Ad esempio, le controversie sull’acquisizione di terreni intorno ai progetti stradali o le questioni di autorizzazione ambientale possono bloccare tutto. Se hai investito contando sul completamento di una certa linea della metropolitana o di un’autostrada entro una data X, e il progetto subisce anni di ritardo, il tuo investimento potrebbe sottoperformare nel frattempo. Allo stesso modo, ritardi burocratici nelle approvazioni (come la lunga attesa per la notifica del MPD-2041) possono fermare sviluppi programmati. Gli investitori dovrebbero essere pronti a incertezze nelle tempistiche o scegliere progetti già pronti per mitigare questo rischio.
Rischio politico e normativo: Cambiamenti di governo o nelle politiche possono modificare il panorama immobiliare. Ad esempio, se una nuova amministrazione decidesse di applicare un aumento delle tasse sugli immobili, o una tassa straordinaria sulle proprietà di lusso, ciò potrebbe incidere sui valori. Anche se mosse così drastiche sono improbabili, sono più comuni cambiamenti politici locali come le revisioni dei circle rate. L’aumento significativo dei circle rate in alcune parti di Gurgaon da parte dell’Haryana nel 2022 ha temporaneamente reso le transazioni più costose. Oppure considera il divieto di locazione di alcune aree a Noida fino al saldo dei debiti (come nel caso Amrapali): particolarità normative possono influenzare singoli investimenti. Inoltre, il NGT (National Green Tribunal) periodicamente blocca le costruzioni per motivi legati all’inquinamento, il che può ritardare i lavori e aumentare i costi di mantenimento per gli sviluppatori (e quindi i tempi d’attesa per gli investitori).
Fluttuazioni macroeconomiche e dei tassi di interesse: Il mercato immobiliare è ciclico. Se l’inflazione dovesse aumentare improvvisamente, costringendo la RBI ad alzare nuovamente i tassi, il sentiment degli acquirenti potrebbe indebolirsi. Una recessione globale potrebbe coinvolgere la comunità degli espatriati o investitori globali nel settore immobiliare indiano. Sebbene la domanda interna sia sufficientemente forte per resistere a shock moderati, una grave crisi economica (come dopo il crac Lehman del 2008 o il repentino shock della demonetizzazione del 2016) potrebbe causare un calo temporaneo delle vendite e anche una correzione dei prezzi sotto stress. L’immobiliare è anche relativamente illiquido; in un mercato in discesa, uscire rapidamente da un investimento al prezzo desiderato può essere difficile.
Solvibilità e qualità del costruttore: Non tutti i costruttori sono uguali. L’NCR ha visto diversi casi di default e insolvenze tra i costruttori (il caso di Amrapali, Jaypee Infratech – grandi sviluppatori i cui progetti sono rimasti bloccati – perseguita ancora alcuni investitori). Problemi di governance aziendale o costruttori eccessivamente indebitati rappresentano un rischio. È fondamentale investire con costruttori rinomati e finanziariamente solidi, oppure assicurarsi che il fondo escrow del progetto sotto RERA sia solido. Inoltre, i problemi di qualità costruttiva – alcuni sviluppi affrettati finiscono per avere problemi strutturali o di manutenzione, minando il valore a lungo termine dell’immobile. Fare una due diligence sul track record del costruttore è essenziale.
Fattori climatici e ambientali: Sempre più spesso, i rischi climatici fanno parte della valutazione del rischio immobiliare. L’inquinamento atmosferico a Delhi è una preoccupazione – se dovesse peggiorare, potrebbe spingere alcune persone ad alto reddito a trasferirsi o scegliere altre città, influenzando così in modo sottile la domanda di immobili di fascia alta (già alcune ambasciate e expat preferiscono Gurgaon o le città collinari per sfuggire all’inquinamento). La scarsità d’acqua è un altro problema; la falda acquifera e l’approvvigionamento idrico di Delhi sono sotto stress, e alcune aree registrano carenze durante l’estate – se non affrontato, alcune zone periferiche potrebbero avere problemi di vivibilità che limitano la crescita. Al contrario, norme ambientali stringenti (pur positive) possono limitare le aree edificabili (ad esempio, ora va mantenuta una fascia di sicurezza attorno alla pianura alluvionale dello Yamuna dopo le inondazioni del 2023, il che potrebbe influenzare alcuni progetti). Questi fattori sono di lungo termine, ma un investitore con una prospettiva a 10-15 anni dovrebbe considerarli.

Mitigare i rischi: Per mitigare questi rischi, agli investitori si consiglia di adottare strategie come:

Diversificazione – non investire tutto il capitale in un solo progetto o micro-area; distribuisci in zone o tipi di asset diversi.
Concentrarsi sui fondamentali – le location con forte crescita dell’occupazione, buona connettività e infrastrutture sociali manterranno la domanda anche se il mercato rallenta.
Rimanere informati – segui gli sviluppi normativi (ad esempio nuove leggi, cambiamenti fiscali o sentenze che possono influenzare il mercato immobiliare). Come suggerisce il rapporto di House True, “tieni d’occhio le fonti autorevoli… e le notizie di mercato; resta proattivo” housetrue.com.
Consulenza professionale – affidati a servizi di consulenti immobiliari affidabili, broker registrati RERA e legali soprattutto per grossi investimenti. Ora con maggiore trasparenza, i dati su trend storici dei prezzi, offerta futura ecc., sono disponibili per decisioni informate invece che basarsi solo su supposizioni.
Allineamento temporale – allinea il tuo orizzonte d’investimento con la fase del progetto. Se punti a una rivendita a breve termine (1–2 anni), concentrati su settori molto “caldi” o immobili pronti dove la domanda è al massimo housetrue.com housetrue.com. Per investimenti a lungo termine (oltre 5 anni), si possono fare scommesse ponderate su corridoi emergenti (come Jewar) che potrebbero non esplodere subito ma che probabilmente cresceranno nel tempo housetrue.com.

Nel complesso, il mercato immobiliare di Delhi offre una storia di investimento interessante mentre ci dirigiamo verso il 2025. La combinazione di forti fattori di domanda, miglioramenti infrastrutturali e supporto politico crea un terreno fertile per i rendimenti. Tuttavia, gli investitori prudenti valuteranno attentamente i rischi – in particolare i prezzi di base elevati e la natura disomogenea del mercato – e sceglieranno con cura le loro mosse. Come si suol dire nel settore immobiliare: posizione, posizione, posizione – nel contesto della NCR, aggiungete anche il tempismo. Chi riuscirà ad azzeccare sia la posizione che il tempismo nel mercato di Delhi potrà “cavalcare l’onda” della crescita nel 2025 e oltre housetrue.com, mentre chi fallirà potrebbe doversi accontentare di tempi d’attesa più lunghi per raggiungere i risultati desiderati.

Analisi Comparativa: Delhi vs. Mumbai, Bengaluru e Hyderabad

Il percorso del mercato immobiliare di Delhi-NCR può essere meglio compreso se confrontato con altri grandi mercati urbani indiani – Mumbai (MMR), Bengaluru e Hyderabad – che sono tutti rilevanti per dimensione e sono mossi da fattori distinti. Di seguito una panoramica comparativa che tocca dimensione del mercato, tendenze e schemi di crescita:

Prezzi residenziali: Mumbai è la città più costosa dell’India per il settore immobiliare.

I prezzi medi nella MMR sono di circa ₹12.600/mq a fine 2024 globalpropertyguide.com, significativamente superiori alla media di Delhi-NCR di ₹8.100 globalpropertyguide.com.Le principali zone di South Mumbai (Malabar Hill, ecc.) possono raggiungere i ₹60.000–₹1.00.000 per piede quadrato, livelli a cui si avvicinano solo alcune delle colonie ultra-esclusive di Delhi.La crescita dei prezzi a Mumbai è stata più modesta – circa +4-6% su base annua negli ultimi trimestri secondo i dati NHB residex.nhbonline.org.in, e circa il 40% in più negli ultimi 4 anni indiatoday.in.Delhi-NCR, nonostante alcune zone di estremo lusso, rimane nel complesso un po’ più accessibile rispetto a Mumbai in media, eppure nel 2024 ha registrato una rivalutazione maggiore (~18% nell’HPI hindustantimes.com o anche più alta secondo altre fonti).Bengaluru ha prezzi moderati – in media ~₹7.500/mq globalpropertyguide.com – e ha registrato aumenti costanti (~8-12% YoY recentemente globalpropertyguide.com).I prezzi di Bangalore sono cresciuti di circa il 45% in 4 anni indiatoday.in indiatoday.in, alla pari percentualmente con Delhi.È noto per un buon equilibrio: non è così volatile come NCR e presenta meno picchi speculativi.Hyderabad era conosciuta per essere molto conveniente fino a quando i prezzi sono saliti alle stelle – ancora in media solo ~₹7.000/mq globalpropertyguide.com, ma ciò avviene dopo un aumento di circa l’80% rispetto alla sua base minima indiatoday.in.La crescita di Hyderabad si è rallentata nel 2024 (solo +3% su base annua globalpropertyguide.com) dopo quella forte espansione, in parte a causa di un grande afflusso di offerta e di una leggera flessione della domanda.In sostanza, la recente crescita dei prezzi dell’NCR ha superato quella di Mumbai, Bengaluru, ecc., favorita dal boom del settore lusso housetrue.com globalpropertyguide.com.Ma in termini assoluti, Mumbai rimane più cara, mentre Bangalore e Hyderabad restano alternative più economiche con margini di crescita.

Dimensione del mercato e vendite: Al 2024, Delhi-NCR e Mumbai sono i due mercati immobiliari più grandi dell’India per valore annuo delle vendite. Nel 2024, NCR ha superato Mumbai nel valore totale delle vendite immobiliari – ₹1,53 lakh cr contro i ₹1,38 lakh cr di Mumbai housetrue.com. Questo è stato un traguardo importante: tradizionalmente la Regione Metropolitana di Mumbai (MMR) era al primo posto, ma il boom di NCR nel 2024 ha cambiato la situazione housetrue.com housetrue.com. Tuttavia, in termini di numero di transazioni, Mumbai è ancora in testa – ad esempio, Mumbai ha visto circa 96.000 vendite di unità residenziali nel 2024 (il suo miglior risultato negli ultimi 13 anni, pari al 27% delle vendite totali delle prime 8 città) globalpropertyguide.com, mentre le vendite di unità di NCR sono state leggermente inferiori e secondo alcuni report hanno persino registrato un calo rispetto all’anno precedente globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Questo indica che Mumbai ha un volume maggiore di transazioni di fascia media, mentre il valore totale di NCR è stato trainato da prezzi medi più alti (vendite di lusso). Bengaluru tipicamente registra tra le 50.000 e 60.000 vendite di unità all’anno (12-17% della quota indiana), e Hyderabad intorno alle 30.000-40.000 unità, quindi entrambe risultano più piccole di NCR per volume ma stanno crescendo rapidamente. Da notare che Bengaluru e NCR sono state le uniche a registrare una crescita YoY del volume di vendite nel Q1 2025 (ciascuna +10%) mentre le altre città sono calate business-standard.com, mostrando la loro relativa resilienza.

Segmenti e motori: Ogni città è spinta da diversi motori economici:

Delhi-NCR è trainata dal settore governativo, da industrie diversificate (IT, servizi, manifatturiero in NCR) e da un forte interesse di investitori/NRI, specialmente nel lusso. Il segmento di lusso di NCR (case >₹1 Cr) ha rappresentato circa il 46% delle vendite nel Q1 2025 housetrue.com – più alto rispetto alle altre città. Il suo mercato ha storicamente una forte componente di investitori (persone che parcheggiano soldi nell’immobiliare), anche se la quota degli utenti finali sta crescendo dopo il RERA. La presenza di più città (Delhi, Gurgaon, Noida, ecc.) la rende policentrica.
Mumbai (MMR) è alimentata dai servizi finanziari, Bollywood, il commercio e una grave carenza di terreni. Ha di gran lunga la maggiore domanda di abitazioni compatte a causa dei prezzi vertiginosi – ad esempio, i monolocali (1 BHK) dominano qui, a differenza di Delhi dove sono più comuni unità più grandi. Mumbai ha anche un enorme mercato di riqualificazione (vecchi edifici trasformati in torri, riabilitazione degli slum, ecc.). Il mercato del lusso di Mumbai è forte ma più piccolo in termini percentuali rispetto all’attuale ondata di NCR. Qui il volume è guidato soprattutto dai segmenti medio e accessibile nei sobborghi.
Bangalore è la capitale dell’IT: il suo destino immobiliare è legato ai cicli di assunzione del settore tecnologico. Ha una disponibilità di terreno relativamente abbondante e un governo favorevole agli sviluppatori, quindi l’offerta è ampia. Di conseguenza i prezzi crescono costantemente, ma non in modo spettacolare (nessun picco brusco come a NCR). Bangalore ha anche i migliori rendimenti da locazione (3-4%) tra le metropoli grazie ai prezzi più bassi e affitti discreti globalpropertyguide.com, rendendola la preferita dagli investitori per immobili a reddito. La domanda principale nella città riguarda soluzioni abitative di fascia media (₹50 lakh – 1 Cr) e il lusso rimane una nicchia più piccola rispetto a NCR o Mumbai.
Hyderabad è trainata dall’IT e da un governo statale proattivo (Telangana) che ha creato un boom mantenendo bassi i costi e facilitando il business. I suoi prezzi sono rimasti bassi a lungo (dopo la stagnazione post-2008), per questo il periodo 2018-2022 ha visto una crescita di recupero di circa l’80%. Resta una delle più grandi città accessibili – si può acquistare un appartamento di pregio a HiTec City al prezzo di un immobile di fascia media a Gurgaon. Questa accessibilità, unita allo sviluppo rapido delle infrastrutture (aeroporto di livello mondiale, superstrada ORR, nuova metropolitana), ha attirato investitori a Hyderabad. Tuttavia, come già segnalato, si è registrato un calo delle vendite di case del 47% su base annua nel Q1 2025 business-standard.com, la caduta più ripida tra le città, indicando un possibile raffreddamento dopo una fase di crescita frenetica. Questo dato è in contrasto con la crescita del +10% di NCR nello stesso periodo business-standard.com.

Spazi commerciali e per uffici: Bangalore guida il mercato degli uffici in India – ha costantemente la maggiore assorbimento (ad esempio, nel Q1 2025 Bangalore ha affittato circa 4,86 MSF rispetto ai 2,75 MSF di Delhi-NCR) cushmanwakefield.com. Essendo il polo tecnologico, la sua vacancy rate degli uffici è spesso più bassa e gli affitti sono aumentati di circa il 26% dal 2019 (fino a circa ₹93/piedi²/mese) – la crescita più alta tra le principali città jll.com. Anche Hyderabad ha registrato un enorme assorbimento di uffici negli ultimi anni, con i canoni in aumento di circa il 20% dal 2019 (fino a circa ₹65/piedi²/mese) jll.com. Il mercato uffici di Mumbai è più guidato da BFSI e dai quartier generali delle multinazionali; ha canoni elevati, ma anche una maggiore vacancy in alcune aree CBD storiche poiché le aziende si trasferiscono nelle più nuove BKC o periferie. Il panorama uffici di Delhi-NCR è secondo solo a quello di BLR: ha rappresentato circa il 15% dell’assorbimento uffici in India nel Q1 2025, ed è unico con due principali poli (Gurgaon e Noida) oltre alla città di Delhi. Al Q1 2025, la vacancy generale: NCR circa 16%, Mumbai circa 15%, Bangalore circa 11%, Hyderabad circa 13%. Quindi Bangalore ha un mercato più ristretto, motivo per cui lì gli affitti sono cresciuti più velocemente, mentre quello di NCR sta migliorando da una vacancy un po’ più alta ma con un’enorme domanda in crescita cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. La rivoluzione degli spazi flessibili è forte in tutte e quattro le città, ma NCR e Bangalore sono in testa per quantità totale di spazi flex. Per gli investitori, ciò significa che Bangalore e NCR sono preferite per l’investimento in uffici dato la profondità della domanda, mentre Mumbai è interessante per asset di prestigio stabili e Hyderabad per un potenziale di crescita, sebbene con una certa volatilità.

Segmenti Retail e Altri Segmenti: Nel settore immobiliare retail, Mumbai e Delhi sono alla pari per quanto riguarda lo stock di spazi retail premium e lo sviluppo di centri commerciali. Mumbai potrebbe avere un leggero vantaggio storico (le high streets del sud di Mumbai, Bandra, ecc.), ma attualmente Delhi-NCR sta aggiungendo più spazi nei centri commerciali (3 milioni di piedi quadrati nel 2025 contro circa 2,5 milioni di Mumbai) realestateasia.com hindustantimes.com. Hyderabad e Bangalore stanno anch’esse espandendo la presenza retail, ma su scala più ridotta (Hyderabad ha guidato le locazioni nel primo trimestre 2025 grazie ad alcune importanti operazioni di high street) hindustantimes.com hindustantimes.com. Industriale/Logistica: Qui, Delhi-NCR domina chiaramente grazie alla sua posizione geografica – Mumbai ha limiti di spazio (anche se la vicina Bhiwandi è molto grande per i magazzini), Bangalore e Hyderabad presentano poli logistici moderati ma niente che possa competere con la scala di NCR. Nel primo trimestre 2025, NCR e Chennai hanno guidato la locazione di magazzini (NCR quota del 35%) economictimes.indiatimes.com. La quota di Mumbai è stata inferiore (ad esempio, l’e-commerce usa Mumbai per l’India occidentale ma spesso NCR per la distribuzione nell’India settentrionale). Quindi per gli investitori in logistica, NCR e Pune/Chennai sono le zone principali, Bangalore/Hyderabad sono di dimensioni un po’ più ridotte.

Prospettiva Comparativa:

Mumbai: Un mercato maturo e saturo che probabilmente crescerà in modo costante ma lento. Le sfide sono rappresentate dai prezzi elevati e dalla scarsità di terreno – per questo l’attenzione è puntata sulla riqualifica e sulle aree periferiche (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Le prossime Trans-Harbour Link, linee della metropolitana e l’aeroporto di Navi Mumbai potrebbero catalizzare la crescita in queste zone. Ma il cuore di Mumbai potrebbe continuare a vedere una crescita a una cifra e barriere d’entrata elevate.
Bengaluru: Previsto che rimanga vivace. Finché il settore tecnologico va bene, la domanda per abitazioni e uffici a Bangalore sarà forte. Spesso viene citata come la città principale per investimenti immobiliari per gli NRI grazie a rendimenti stabili e buoni ritorni da locazione sobha.com. La sfida principale è la congestione del traffico e alcune infrastrutture civiche che non tengono il passo, ma la Fase 2 della Metro e la ferrovia suburbana saranno di aiuto. C’è molta terra disponibile per espandersi (nord BLR, est BLR), quindi la convenienza resta relativamente sotto controllo.
Hyderabad: Dopo una leggera correzione o un periodo di stasi, Hyderabad potrebbe riprendere la crescita, ma probabilmente ad un ritmo più regolare. Ha politiche molto favorevoli al business (ad esempio, imposta di bollo minima, approvazioni rapide tramite TS-iPASS), che potrebbero attrarre più aziende (il più grande campus di Amazon, campus di Google, ecc., sono lì). Se la domanda rimane forte (la sua popolazione e il reddito stanno crescendo rapidamente), potrebbe nuovamente superare la crescita media. Tuttavia, il rischio politico (finanze statali, imminenti elezioni in Telangana) e l’eccesso di offerta in alcuni corridoi (molti nuovi grattacieli nella Hyderabad occidentale) potrebbero limitare gli aumenti di prezzi nel breve periodo.
Delhi-NCR: Come illustrato in questo report, l’NCR è attualmente in una forte fase positiva. Offre un po’ di tutto: i livelli più alti (ultra lusso che va a ruba) e ancora zone di alloggi accessibili. Il suo vantaggio unico è di essere la regione della capitale nazionale – le iniziative governative spesso partono o si concentrano qui (ad es. prima RRTS, grandi missioni abitative via DDA). Il rovescio della medaglia è la complessità – molteplici giurisdizioni statali (Delhi, UP, Haryana) portano a uno sviluppo disomogeneo e a regole diverse. Ma la natura ampia e integrata della regione diversifica anche il rischio – se un’area rallenta, un’altra può recuperare (magari Gurgaon rallenta ma Noida accelera, ecc.). Attualmente, la NCR è il mercato principale a più rapida crescita in India per valore e tra i primi per volume housetrue.com business-standard.com, e ci si attende che mantenga questo primato nel breve termine.

In sintesi, Mumbai offre stabilità e asset iconici di alto valore ma crescita più bassa; Bengaluru offre fondamentali solidi e costanza; Hyderabad offre alto potenziale di crescita a costi inferiori ma con una certa volatilità; Delhi-NCR offre scala, diversità e attualmente grande dinamismo soprattutto nei segmenti di lusso. Un investitore accorto potrebbe addirittura allocare il portafoglio tra queste città – ad esempio, acquistare un immobile commerciale a Bangalore per la redditività da affitto, un terreno a Hyderabad per l’elevata rivalutazione e un appartamento di lusso a Delhi per prestigio e guadagni del ciclo di espansione. Per chi si trova a scegliere tra queste opzioni: se si dà priorità a sicurezza e reddito da locazione, Bengaluru o Mumbai possono essere attrattive; per massima crescita e ambizione, Delhi-NCR è molto interessante sebbene occorra muoversi con cautela; e per convenienza e crescita, Hyderabad si distingue.

Tutte e quattro le città dovrebbero beneficiare dell’ascesa economica dell’India, ma ciascuna con il proprio ritmo e carattere. Delhi, essendo la capitale con un fiorente ecosistema immobiliare proprio ora, è probabilmente in testa nel settore immobiliare del 2025 – una posizione che non deteneva da molto tempo – e questo vigore comparativo è un punto chiave per gli operatori che osservano il panorama immobiliare indiano housetrue.com housetrue.com.

Conclusione e prospettive per il 2025 e oltre

Il mercato immobiliare di Delhi nel 2025 è caratterizzato da una confluenza di tendenze positive: vendite da record, rapido apprezzamento dei prezzi (in particolare nel segmento del lusso) e attività rinnovata nei settori residenziale, commerciale, retail e industriale. Delhi-NCR si è posizionata saldamente in prima linea nell’ascesa del settore immobiliare indiano. In futuro, la traiettoria del mercato appare ottimistica ma richiederà una gestione attenta delle sfide.

Nel breve termine (2025–26), si prevede che il mercato immobiliare di Delhi continuerà a crescere, sebbene a un ritmo più moderato rispetto all’entusiasmo del 2024. I fondamentali – forte domanda da parte degli utenti finali, miglioramento dell’accessibilità grazie ai tagli attesi dei tassi di interesse e massiccio sviluppo infrastrutturale – sosterranno la crescita. Le previsioni del settore indicano aumenti moderati a una sola cifra all’anno dei prezzi delle case a livello nazionale globalpropertyguide.com, e Delhi-NCR dovrebbe allinearsi a questa tendenza, anche se alcuni micro-mercati potranno sovraperformare. Il boom del lusso in atto “continuerà ancora per un po’” come sottolineano gli esperti housetrue.com, dato l’interesse sostenuto da parte degli acquirenti di fascia alta. Nel frattempo, il segmento medio dovrebbe acquisire slancio se le condizioni finanziarie miglioreranno (minori rate dei mutui) e se gli sviluppatori dovessero riconsiderare la costruzione destinata alla classe media per soddisfare questa domanda latente. I volumi di vendita delle abitazioni dovrebbero rimanere sani – forse non da record come nel 2024, ma comunque solidi rispetto alle medie passate – visto che urbanizzazione e aspirazione spingono la proprietà della casa nonostante i prezzi più alti.

Sul fronte commerciale, secondo gli analisti, il mercato degli uffici di Delhi-NCR ha “un lungo e resiliente percorso di crescita” davanti a sé economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Con la diminuzione dei tassi di sfitto e l’espansione delle aziende, prevediamo che i canoni d’affitto degli uffici aumenteranno gradualmente e le disponibilità diminuiranno ulteriormente nei prossimi 1-2 anni. La nuova offerta nei nuovi poli direzionali emergenti (come lungo UER o la Noida Expressway) sarà monitorata, ma si prevede che la domanda resti sostenuta grazie alla crescita economica dell’India. Il real estate retail dovrebbe prosperare: lo stock di retail organizzato è in aumento e i retailer considerano Delhi-NCR un mercato cruciale per l’espansione. Potremmo vedere nuovi marchi entrare e quelli già presenti aumentare la dimensione dei negozi, il che manterrà alta l’occupazione dei centri commerciali e potrebbe anche comprimere i tassi di capitalizzazione dei centri stessi, rendendo il retail un segmento d’investimento attraente. Anche le prospettive per industriale/logistica sono positive, grazie alla crescita continua dell’e-commerce e alle aziende che diversificano le catene di fornitura usando la NCR come nodo chiave. Iniziative governative come la National Logistics Policy mirano a tagliare i costi e migliorare le infrastrutture, aumentando indirettamente la domanda immobiliare per magazzini.

Fattori chiave da monitorare nel medio termine includeranno: l’attuazione del Master Plan 2041 (e se genererà la prevista opportunità immobiliare di circa 15 miliardi di dollari economictimes.indiatimes.com), l’attuazione tempestiva delle grandi infrastrutture (apertura dell’aeroporto di Jewar come previsto, avanzamento della metro Fase IV, ecc.), e la continuità di un regime politico stabile che incentivi gli investimenti. Inoltre, la dipendenza del mercato dal segmento luxury è un aspetto da monitorare: una crescita sana e diversificata (anche con il medio segmento in crescita) sarebbe più sostenibile di un’impennata trainata dal solo lusso. I responsabili politici potrebbero intervenire se, ad esempio, l’accessibilità abitativa peggiorasse drasticamente (magari tramite incentivi fiscali o programmi di housing), cosa che potrebbe cambiare la dinamica della domanda.

Dal punto di vista degli investitori o degli stakeholder, il mercato di Delhi offre immense opportunità ma richiede attenzione. Come evidenziato in questo report, vantaggi della localizzazione, vicinanza alle infrastrutture e tempi di ingresso/uscita sono cruciali per massimizzare i rendimenti. Le aree sostenute da solide infrastrutture e crescita occupazionale vedranno probabilmente un’apprezzamento superiore alla media. D’altra parte, aree sopravvalutate senza vera connettività o driver economici potrebbero sottoperformare. La gestione del rischio – come scegliere progetti protetti dal RERA, sviluppatori di reputazione e aspettative di valutazione realistiche – rimarrà fondamentale.

Nel quadro generale, il settore immobiliare di Delhi è destinato a beneficiare dell’obiettivo dell’India di diventare un’economia da 5 trilioni di dollari entro il 2027 – la regione della capitale attirerà una parte significativa degli investimenti, dei talenti e, di conseguenza, della domanda immobiliare. L’attenzione del governo su infrastrutture e abitazioni (ad esempio, il continuo rinnovamento urbano, le espansioni della metropolitana, le funzionalità delle smart city) fornisce un quadro di supporto. Finché ci sarà stabilità politica ed economica, le prospettive per il mercato immobiliare di Delhi sono di crescita ed espansione.

Per riassumere, Delhi-NCR nel 2025 raggiunge un nuovo apice – crescita elevata e ricca di possibilità. Gli investitori e gli acquirenti che “rimangono informati e proattivi” housetrue.com, come consigliano gli esperti, sono probabilmente quelli che raccoglieranno i frutti in questo mercato. Che si tratti di cavalcare il boom del lusso, capitalizzare su un nuovo hotspot o assicurarsi beni a scopo di reddito da locazione, esistono strategie per diversi approcci. È consigliata cautela riguardo ai pochi fattori di rischio discussi, ma non pessimismo: la resilienza del mercato è stata dimostrata dopo la pandemia. Con scelte prudenti, gli stakeholder possono partecipare al successo immobiliare di Delhi che si sta delineando nel 2025 e che si protrarrà nel resto del decennio.

Fonti: L’analisi sopra si basa su dati e intuizioni provenienti da rapporti di settore, notizie e risultati di consulenza, tra cui Realty Bytes FY2025-26 di Grant Thornton grantthornton.in grantthornton.in, rapporti sul mercato immobiliare (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, ricerche di Cushman & Wakefield e JLL sui mercati degli uffici e del retail cushmanwakefield.com hindustantimes.com, approfondimenti di Colliers sul leasing industriale economictimes.indiatimes.com, così come da documenti politici ufficiali e notizie da Economic Times, Hindustan Times sul Master Plan 2041 e sugli sviluppi infrastrutturali economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Queste fonti sono state citate nel testo per fornire una base aggiornata e fondata ai risultati esposti. Il contesto comparativo è tratto dall’analisi di Global Property Guide e India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com, tra le altre, per garantire una prospettiva completa.