Panoramica (2025): Il settore immobiliare di Dubai è entrato nel 2025 su basi solide. La popolazione dell’emirato ora supera i 3,8 milioni (+5% su base annua), con 18,7 milioni di turisti che hanno soggiornato almeno una notte nel 2024 (+9%) deloitte.com. Il PIL è cresciuto di circa il 3,2% nel 2024 (231 miliardi di AED) deloitte.com. Lo status di Dubai come “rifugio sicuro preferito” ha mantenuto una forte fiducia degli investitori deloitte.com globalpropertyguide.com. Infatti, il 2024 ha visto un’attività da record: ~181.000 transazioni immobiliari (tutti i settori) – +36,5% su base annua globalpropertyguide.com – per un valore complessivo di circa 522,5 miliardi di AED. I prezzi sono saliti rapidamente: ad esempio, un recente rapporto mostra che i prezzi nel 2024 sono aumentati dell’11,6% (residenziale) e del 13,2% (commerciale) rispetto al 2023 digitaldubai.ae. Questo boom è stato trainato dalla forte domanda sia locale che internazionale, favorita dal turismo in crescita e dallo sviluppo del business globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Il mercato immobiliare di Dubai rimane solido nel 2025, rafforzato dalla crescita demografica, dall’aumento del turismo e da solidi fondamentali economici deloitte.com. Questi fattori sono alla base del recente aumento dei volumi di transazioni e dei prezzi globalpropertyguide.com digitaldubai.ae.
Settore Residenziale (2025)
La domanda abitativa è ai massimi storici. Nel quarto trimestre 2024, i prezzi di vendita residenziali erano circa il 20% superiori rispetto a un anno prima e i canoni di locazione circa il 19% più alti deloitte.com. Sia il segmento degli appartamenti che quello delle ville hanno registrato incrementi a doppia cifra: ad esempio, un indice dei prezzi a Dubai segnava +19,5% su base annua a novembre 2024 globalpropertyguide.com (appartamenti +19,4%, ville +20,3% globalpropertyguide.com). Le ville hanno trainato la crescita, riflettendo la loro relativa scarsità; anche i canoni di locazione e i rendimenti sono aumentati in linea con i prezzi di vendita. I rendimenti lordi da locazione rimangono interessanti – circa il 6,97% complessivo (novembre 2024) globalpropertyguide.com.
Il mercato è inoltre caratterizzato da un boom delle vendite su progetto. Nel 2024 si sono registrate circa 109.500 transazioni su carta – in aumento del 60,6% rispetto al 2023 globalpropertyguide.com – a indicare che gli acquirenti stanno bloccando aggressivamente unità prima del completamento. La nuova offerta è significativa ma tenderà a ridursi dopo metà decennio (vedi tabella sotto). Nel 2024, JLL stima circa 38.500 nuove abitazioni consegnate (in lieve calo rispetto alle 39.000 del 2023), portando lo stock residenziale totale a circa 757.500 unità globalpropertyguide.com. Gran parte di questo pipeline è concentrato in grandi comunità (ad es. Dubailand, Jumeirah Village, MBR City). Nei prossimi anni gli analisti prevedono consegne molto elevate: ad esempio, un rapporto stima circa 27.000 completamenti nel 2024, che saltano a circa 41.000 nel 2025 e 42.000 nel 2026, prima di calare bruscamente (a ~19.000 nel 2027 e ~1.000 nel 2029) dxbinteract.com.
| Anno | Nuove Unità Stimate |
|---|---|
| 2024 | 27.000 (stima) |
| 2025 | 41.000 |
| 2026 | 42.000 |
| 2027 | 19.000 |
| 2028 | 12.000 |
| 2029 | 1.000 |
Tabella: Completamenti residenziali previsti (Fonte: analisi di mercato dxbinteract.com).
Questi incrementi di offerta dovrebbero soddisfare il forte aumento della domanda. Le transazioni sono diffuse: nel periodo Q1–Q3 2024 si sono registrate circa 102.800 vendite di appartamenti (+40% su base annua) e 22.900 vendite di ville/townhouse (+18% su base annua) globalpropertyguide.com. Il mercato è attualmente ben bilanciato, ma il periodo fine 2025/2026 – quando le consegne raggiungeranno il picco – ne testerà la solidità. È importante sottolineare che lo stock di case di alta gamma e bassa densità a Dubai rimane limitato; i segmenti di ville di pregio e quelle fronte mare continuano a registrare una domanda e una crescita dei prezzi particolarmente sostenute deloitte.com expertbridge.ae.
Profilo degli Acquirenti Stranieri
Gli acquirenti internazionali dominano il segmento di pregio. Dati recenti mostrano che le principali nazionalità di investitori residenziali stranieri nel 2025 sono: Indiani (22%), Britannici (17%), Cinesi (14%), Sauditi (11%) e Russi (9%) dxbinteract.com. Queste quote sono in leggera crescita: ad esempio, la quota degli indiani è passata dal 21% al 22% delle compravendite straniere su base annua dxbinteract.com. I principali fattori trainanti sono vantaggi valutari (ad es. la debolezza della rupia indiana), la vicinanza regionale (India, Arabia Saudita) e i permessi di soggiorno legati all’acquisto (ad es. acquirenti cinesi alla ricerca del Golden Visa) dxbinteract.com dxbinteract.com. Gli investitori britannici (17%) sono attratti dagli alti rendimenti e dalla facilità di viaggio dxbinteract.com. Anche la quota complessiva detenuta dagli arabi del Golfo è aumentata (in particolare i sauditi) grazie a forti legami e facilità di doppia cittadinanza dxbinteract.com. In sintesi, il mercato abitativo di Dubai per residenti ed espatriati è oggi guidato in gran parte da questi gruppi stranieri, insieme a locali benestanti e nuovi professionisti provenienti da tutto il mondo globalpropertyguide.com dxbinteract.com.
Settore Commerciale (2025)
I segmenti uffici, retail, ospitalità e logistica hanno registrato buone performance anche nel 2024–25. Uffici: I canoni di affitto nelle aree più prestigiose come Downtown e DIFC sono aumentati – Deloitte riporta un aumento dei canoni del 17% nel 2024 rispetto al 2023 deloitte.com. La domanda per spazi di classe A (in particolare da parte di finanza e servizi professionali) rimane forte, sebbene il lavoro ibrido stia contenendo il fabbisogno totale di spazi. La vacanza negli uffici secondari rimane elevata. Retail (Commercio): La ripresa del turismo e dei consumi ha sostenuto il retail. Il piano generale “Dubai 2040” prevede esplicitamente più poli retail di quartiere vicino alle aree residenziali deloitte.com. Le vendite retail sono previste in crescita del ~6% annuo fino al 2027 deloitte.com. Il retail trainato dal turismo (centri commerciali, Dubai Mall, Mall of the Emirates) è vicino alla saturazione e sono previsti nuovi centri di quartiere. Ospitalità: Il comparto alberghiero e del tempo libero è tornato molto forte dopo Expo, con il 2024 che ha visto il numero record di visitatori internazionali. Dubai ha stabilito nuovi massimi in termini di occupazione e RevPAR nel tardo 2024 (sostenuti da Expo, eventi globali e nuove aperture di hotel). Industriale/Logistica: Le zone di magazzinaggio e logistica di Dubai (JAFZA, Dubai South, Dubai Industrial Park) restano estremamente richieste. Volumi elevati di commercio ed e-commerce sostengono la crescita. I canoni nei principali parchi industriali sono tra i più alti della regione, e nuovi progetti logistici (porti, zone franche) sono in espansione. Un report segnala che il settore logistico mira a raggiungere AED 200 miliardi entro il 2030 globenewswire.com, il che implica una forte domanda di spazi correlati.
Nel complesso tutti i settori sono in crescita: il governo prevede per il settore delle costruzioni di Dubai una crescita del +4,2% nel 2025 (4% annuo fino al 2029), trainata da progetti di trasporti, energia e abitazioni globenewswire.com. Da segnalare che Dubai ha approvato un piano di sviluppo delle strade principali 2024–27 da AED 16 miliardi (USD 4,4 miliardi) per 22 progetti (inclusi 634 km di nuove strade/ampliamenti) globenewswire.com. Nel tardo 2024 è stato inoltre approvato un pacchetto strade da AED 3,7 miliardi (21 progetti nel 2025–29). Tutto ciò migliorerà la connettività alle nuove comunità. L’investimento in infrastrutture è un elemento chiave: ad esempio, a gennaio 2025 la RTA ha aggiudicato un contratto da AED 1,5 miliardi per lo sviluppo di Al Fay Street (principali strade e intersezioni) globenewswire.com.
L’iconico Burj Khalifa (Downtown Dubai) esemplifica lo stock di uffici/ospitalità di alto livello nel centro di Dubai. L’espansione delle infrastrutture di trasporto da parte del governo e dei nuovi hub (ad es. Aeroporto Al Maktoum) punta a diffondere la crescita in tutto l’emirato thenationalnews.com globenewswire.com.
Andamento dei Prezzi & Dinamiche Domanda-Offerta
Andamento Prezzi: Dopo la correzione della metà degli anni 2010, i prezzi a Dubai sono aumentati fortemente dal 2022. Tra il 2022 e il primo semestre 2025, i prezzi residenziali sono cresciuti di circa +60% khaleejtimes.com. La crescita annuale ha rallentato lievemente nel tardo 2024, ma è rimasta a doppia cifra: es. +19,5% su base annua a novembre 2024 globalpropertyguide.com. Il prezzo medio di vendita nel Q4 2024 era circa il 20% superiore rispetto al Q4 2023 globalpropertyguide.com. L’indice immobiliare della DLD (Q4 2024) conferma questa crescita robusta digitaldubai.ae. Sia il segmento secondario (immobili pronti) che off-plan hanno visto forti rialzi, sebbene la maggior parte dell’apprezzamento riguardi nuovi progetti e comunità moderne. Affitti: Gli affitti hanno rimbalzato parallelamente – Knight Frank e agenzie locali riportano aumenti degli affitti degli appartamenti vicini al 20% su base annua nelle zone prime. I rendimenti lordi da locazione (affitto annuo/prezzo) sono ancora elevati rispetto agli standard globali (~7%) globalpropertyguide.com, seppur in calo rispetto ai picchi del 2021.
Transazioni: Il numero di transazioni di vendita è ai massimi storici. Nel 2024 si sono registrate ~181.000 compravendite totali (di ogni tipo) globalpropertyguide.com. I contratti off-plan dominano: ~109.527 contratti off-plan nel 2024 (un salto del 60,6%) globalpropertyguide.com. Anche il mercato secondario (rivendita) resta sano, riflettendo domanda sia di utenti finali che di investitori. Da notare, le vendite di appartamenti tra gennaio e settembre 2024 hanno raggiunto ~102.800 unità (+40%) e ville/townhouse ~22.900 unità (+18%) globalpropertyguide.com.
Offerta: L’attività edilizia è intensa ma gestibile. Come già evidenziato, le consegne hanno raggiunto ~38–39k unità all’anno nel 2020–24 globalpropertyguide.com. Guardando avanti, gli analisti prevedono un salto unico a metà decennio: circa 80.000–83.000 unità nel 2025–26 complessivamente dxbinteract.com. Dopo il 2026, le consegne caleranno drasticamente (~19k nel 2027 e ~1k entro il 2029 dxbinteract.com). La tabella sopra mostra una previsione del settore su questo andamento. In sintesi, mentre la domanda è forte, il previsto boom di offerta 2025–26 sarà un fattore chiave per il mercato.
Principali Progetti Infrastrutturali e di Sviluppo
Le prospettive immobiliari di Dubai sono strettamente legate ai suoi mega-progetti e masterplan. Primo fra tutti, l’espansione dell’Aeroporto Internazionale Al Maktoum (DWC) a Dubai South. Questo progetto da circa 35 miliardi di dollari, nella sua prima fase (entro il 2032), gestirà 150 milioni di passeggeri l’anno, con un obiettivo finale di 260 milioni thenationalnews.com thenationalnews.com. Sono già in corso gli appalti per nuove piste, terminal, navette automatiche e altri sistemi thenationalnews.com. L’espansione di DWC è collegata esplicitamente all’accoglienza di circa 1 milione di persone con lavoro e abitazioni nell’area di Dubai South thenationalnews.com. Con la crescita dell’aeroporto, si “libererà” uno sviluppo urbano: le autorità prevedono di chiudere l’affollato Aeroporto Internazionale di Dubai (DXB) e riutilizzare l’area di 11 km² di Al Garhoud per un nuovo sviluppo urbano thenationalnews.com. In pratica, Dubai sta creando un nuovo polo cittadino (Dubai South) intorno a DWC. È previsto che questo genererà una grande domanda di abitazioni, parchi logistici, hotel e retail in quella zona thenationalnews.com thenationalnews.com.
Oltre agli aeroporti, Dubai continua a investire nei trasporti e nelle infrastrutture urbane. La Roads & Transport Authority sta implementando dozzine di progetti: ad esempio, nel 2025 è stato assegnato un contratto da 1,5 miliardi di AED per il rinnovamento di Al Fay Street (aggiungendo 13,5 km di nuovi ponti/strade) globenewswire.com. Nel complesso, il governo ha lanciato piani stradali da miliardi di dirham (22 progetti dal 2024 al 2027) che coprono 634 km di strade globenewswire.com. Queste collegano nuove aree residenziali (Dubailand, Arabian Ranches II, ecc.) e facilitano gli spostamenti, incrementando il valore delle comunità periferiche. Anche il trasporto pubblico si sta espandendo (ad es. estensioni della Metro verso Expo City, espansione dei tram).
Un altro punto focale è il Piano Urbanistico 2040 di Dubai. Lanciato dallo sceicco Mohammed, guida lo sviluppo attorno a cinque principali centri urbani con abitazioni integrate, parchi e servizi khaleejtimes.com. Un obiettivo chiave è la vita sostenibile: il 60% dell’area cittadina sarà riserva naturale, il 30% parchi pubblici e i servizi quotidiani saranno raggiungibili in 5–10 minuti dai residenti. In pratica, questo significa nuovi centri commerciali di quartiere e centri comunitari (per facilitare la vita quotidiana) deloitte.com. Ad esempio, uno degli obiettivi è avere negozi al piano terra in tutti i poli residenziali deloitte.com. Collegando l’uso del suolo ai trasporti, il piano 2040 sta ridefinendo l’attenzione degli sviluppatori – con maggiore enfasi su progetti suburbani e a uso misto.
Altri progetti degni di nota includono il District 2020 (riqualificazione del sito di Expo 2020 in una zona tecnologica e di innovazione a uso misto), il continuo sviluppo di MBR City e Dubai Creek Harbour, e mega-centri commerciali (come il Cityland Mall in costruzione). Ognuno di questi apporta nuove abitazioni e spazi commerciali. Nel settore immobiliare industriale continua l’espansione dei porti (Jebel Ali, Al Hamriya) e delle free zone (zona logistica di Dubai South). Nel complesso, la pipeline di infrastrutture e sviluppo di Dubai è una delle più vaste a livello globale, e sostiene direttamente la domanda futura di immobili in quei corridoi thenationalnews.com globenewswire.com.
Politiche di Governo, Regolamenti & Riforme sui Visti
Le autorità di Dubai hanno mantenuto un regime di investimento immobiliare relativamente aperto, aggiungendo però garanzie. Negli ultimi anni il Dubai Land Department (DLD) ha adottato misure per moderare la speculazione: ad esempio, ha raddoppiato la tassa di registrazione al 4% del valore della proprietà (dal 2%) globalpropertyguide.com. Una VAT del 5% si applica alle vendite residenziali (sono esenti i nuovi progetti off-plan fino a tre anni di età) globalpropertyguide.com. Nel frattempo, le leggi sugli escrow (conti fiduciari obbligatori per tutti i nuovi sviluppi off-plan) hanno notevolmente rafforzato la tutela degli acquirenti, e si applica ancora un limite di 20 anni sui mutui per regolare l’indebitamento delle famiglie. Queste politiche hanno favorito maggiore trasparenza e una crescita del credito immobiliare più lenta.
Dal lato degli incentivi, Dubai ha sfruttato le riforme dei visti per stimolare la domanda. In primo piano,i Golden Visa ora offrono la residenza decennale agli investitori immobiliari stranieri (ad esempio, per il possesso di ≥2 milioni di AED in immobili) redubai.com. Esiste anche un visto per investitori di 3 anni (min. 750.000 AED) per acquirenti di fascia media. Altre categorie di visto – tra cui il visto turistico multi-ingresso per 5 anni, il visto per lavoro da remoto di 5 anni e il visto per freelance di 5 anni – hanno ampliato la platea di potenziali inquilini e proprietari redubai.com redubai.com. Anche il nuovo visto per pensionati (per gli over 55) sta attirando acquirenti in comunità tranquille redubai.com. In breve, la politica migratoria di Dubai ora si allinea fortemente all’immobiliare: il possesso (specialmente di proprietà freehold) facilita la residenza, che a sua volta spinge la domanda di abitazioni e affitti redubai.com redubai.com.
Nel complesso, queste politiche bilanciano misure di raffreddamento (aumento delle tasse, IVA) con incentivi alla crescita (visti, infrastrutture). Il mercato beneficia anche di regolamenti stabili: gli stranieri possono detenere titoli di proprietà in zone designate, non ci sono tasse sugli immobili e le regole sugli affitti previste dalla legge RERA proteggono sia i locatori che gli inquilini. Tutti questi fattori continuano a rendere il settore immobiliare di Dubai attrattivo rispetto ad altre città globali.
Tendenze e Opportunità degli Investimenti Esteri
Il capitale straniero rimane una pietra angolare del mercato di Dubai. Secondo i dati del DLD e le stime degli analisti, gli investitori internazionali rappresentano una quota significativa del volume delle vendite (spesso indicata tra il 70% e il 90%). Le cinque principali nazionalità menzionate illustrano questa diversità dxbinteract.com. Oltre alla nazionalità, il profilo degli investitori varia in base al segmento: ad esempio, gli individui di altissimo patrimonio (UHNWI) puntano spesso a immobili iconici (ville a Palm Jumeirah, appartamenti fronte mare), mentre professionisti ed expat della classe media acquistano o affittano case di fascia media. Molti citano gli alti rendimenti di Dubai (rendimento lordo tipico ~7%) e l’assenza di tasse come principali attrattive globalpropertyguide.com. Il Principe Ereditario di Dubai ha evidenziato come la fiducia globale nell’economia dell’emirato – grazie a infrastrutture, regolatori e qualità della vita – continui ad attirare investimenti stranieri globalpropertyguide.com.
Le aree di opportunità comprendono residenziale di lusso (in particolare per investitori stranieri alla ricerca di sicurezza e reddito), asset retail (soprattutto nelle periferie in crescita) e logistica/magazzini (con la spinta degli EAU a diventare un hub commerciale). Alcuni fondi e REIT stanno guardando sempre più agli asset di Dubai, dato il quadro normativo favorevole agli investimenti. La Strategia Nazionale degli Investimenti degli EAU 2031 mira esplicitamente a raddoppiare gli IDE entro il 2031 (fino a 1,3 trilioni di AED) globenewswire.com, con il real estate e la logistica tra i settori target. In pratica, questo potrebbe significare più fondi sovrani e fondi pensione che destinano risorse a proprietà e progetti di sviluppo a Dubai, alimentando ulteriormente la crescita.
Previsioni al 2026–2030
Guardando al 2026–2030, gli analisti prevedono una crescita continua ma con moderazione e potenziale volatilità. La questione chiave è il boom di offerta attualmente in corso. Secondo Fitch Ratings, l’impennata nelle consegne – che dovrebbe superare la crescita della popolazione (stimata al 5% annuo) khaleejtimes.com – probabilmente fermerà l’attuale rialzo dei prezzi. Fitch vede il mercato di Dubai raggiungere il picco nel 2024, prevedendo una correzione modesta (fino a ~15%) tra la fine del 2025 e il 2026 nello scenario base khaleejtimes.com. Ciò riflette il fatto che le consegne (cumulativamente ~250.000 unità entro il 2027) potrebbero temporaneamente superare la domanda khaleejtimes.com. Secondo Fitch, ad esempio, sarebbero previste ~120.000 unità solo nel 2026 khaleejtimes.com.
Detto ciò, altri esperti sottolineano fattori compensativi. Analisi recenti evidenziano che la crescita della popolazione e l’afflusso di investimenti a Dubai potrebbero superare il 5% annuo (in particolare se continuiamo ad assistere all’arrivo di HNWI e lavoratori qualificati) expertbridge.ae. Secondo questa visione, gran parte della nuova offerta potrebbe essere assorbita dai nuovi residenti, in modo che eventuali cali di prezzo siano limitati a segmenti specifici. Infatti, le location prime (ville, waterfront) hanno dinamiche di domanda proprie e potrebbero rimanere resilienti expertbridge.ae. I dati dell’inizio 2025 (volumi di transazione, livelli degli affitti) suggeriscono che il mercato abbia ancora slancio, lasciando intendere almeno un atterraggio morbido piuttosto che un crollo brusco. Supponendo l’assenza di forti shock globali, prevediamo che i prezzi residenziali a Dubai si stabilizzeranno o rallenteranno nel 2026-27. Alcuni cali moderati (a una sola cifra) sono possibili nella metà del 2025/26 se i tassi di interesse dovessero aumentare o gli acquirenti interrompessero le loro attività. Tra il 2028 e il 2030, con il rallentamento della crescita dell’offerta (secondo la proiezione DXBInteract) e il continuo aumento della popolazione, il mercato dovrebbe stabilizzarsi e riprendere una crescita moderata. Le aree in crescita della domanda probabilmente includeranno nuovi sobborghi sviluppati (Dubai South, Al Furjan, DAMAC Hills 2, JVC, MBR City) e distretti di lusso (Palm, JBR, Mohammed bin Rashid City) expertbridge.ae. Dal lato positivo, ulteriori iniziative governative (incentivi per le zone tecnologiche, progetti di energia verde) potrebbero creare nuovi poli occupazionali, sostenendo la domanda. Dal lato dei rischi, fattori da monitorare includono eventuali rallentamenti degli investimenti esteri (per tensioni geopolitiche o tassi globali più alti) e un eccesso di offerta nel segmento delle abitazioni economiche. In sintesi, si prevede che il mercato immobiliare di Dubai continuerà a crescere fino al 2030, seppur a un ritmo più moderato dopo il 2025. La crescita dei prezzi/affitti si collocherà probabilmente tra il medio e l’alto valore a una cifra annua nella seconda metà del decennio. I fondamentali di lungo termine (crescita della popolazione, turismo, diversificazione economica) restano positivi. Tuttavia, picchi ciclici dell’offerta e fattori economici globali comporteranno correzioni intermittenti. Gli investitori più preparati, dunque, punteranno su asset prime, progetti con sviluppatori solidi e iniziative allineate con la vision Dubai 2040 e i nodi infrastrutturali. Fonti: Fonti ufficiali e di settore come citato (Dubai Land Department, Deloitte, JLL, Knight Frank, analisi di settore e stampa) deloitte.com digitaldubai.ae globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globenewswire.com thenationalnews.com globalpropertyguide.com khaleejtimes.com khaleejtimes.com expertbridge.ae.
