Il mercato immobiliare di Francoforte nel 2025 è uno studio di contrasti: un settore residenziale infuocato che lotta con un’offerta limitata, un panorama commerciale che si adatta a nuove tendenze lavorative e un interesse in forte crescita da parte di investitori globali. Questo centro finanziario – sede della Banca Centrale Europea – si trova ad affrontare una domanda crescente e pochissime disponibilità che spingono i prezzi verso l’alto, anche mentre nuovi grattacieli e sviluppi sostenibili ridisegnano il suo skyline. Di seguito analizziamo ciascun segmento del mercato immobiliare di Francoforte con trend attuali, previsioni per i prossimi 3–5 anni, impatti regolamentari, rendimenti e le aree chiave da tenere d’occhio.
Immobiliare Residenziale a Francoforte (proprietà e affitto)
Situazione attuale del mercato (2025): Il mercato residenziale di Francoforte rimane ristretto e altamente competitivo. La domanda sostenuta da una popolazione in crescita e da professionisti in arrivo ha superato di gran lunga la nuova offerta, mantenendo le disponibilità vicine ai minimi storici (sotto l’1% in molte aree) investropa.com cbreim.com. I prezzi delle abitazioni sono cresciuti drasticamente nell’ultimo decennio – oltre il 60% in più rispetto a cinque anni fa investropa.com – anche se i rapidi aumenti dei tassi di interesse del 2022/23 hanno causato un breve raffreddamento. Nel 2023, i prezzi sono calati leggermente dal loro picco, ma da allora si sono stabilizzati e restano relativamente resilienti investropa.com. Il prezzo medio al metro quadro nei quartieri più esclusivi è tra i più alti della Germania, a testimonianza del ruolo finanziario di Francoforte e della scarsità di terreni edificabili.
Tendenze degli affitti: Il mercato degli affitti è molto ristretto, con i proprietari che traggono vantaggio da bassa disponibilità e costanti aumenti dei canoni. Gli affitti in centro città sono aumentati per via della domanda incessante e dell’offerta limitata investropa.com. Negli ultimi due anni, i canoni sono cresciuti circa del 3–5% annuo, in linea con le tendenze nazionali investropa.com. A partire dal 2025, un appartamento medio con una camera da letto si affitta attorno ai €1.200 al mese, mantenendo Francoforte tra le città tedesche più costose investropa.com. Alcuni dati mostrano persino un lieve calo rispetto ai livelli del 2023 (in precedenza ~€1.280 per un bilocale), suggerendo che un’ondata di nuove abitazioni e politiche locali per aumentare l’offerta abbiano moderato la crescita degli affitti investropa.com. Tuttavia, la domanda supera ancora l’offerta e i proprietari nelle zone centrali possono chiedere canoni premium. I rendimenti lordi da locazione per immobili residenziali si attestano intorno al 3,4–3,5% investropa.com – relativamente bassi, indice di valori immobiliari elevati rispetto ai canoni. Questa compressione dei rendimenti è particolarmente evidente nel centro, dove i prezzi sono cresciuti più rapidamente dei canoni, abbassando i rendimenti sotto il 4% investropa.com investropa.com. Ad esempio, tra il 1990 e il 2022 i prezzi degli appartamenti a Francoforte sono aumentati del 175%, molto più della crescita degli affitti (~98% nello stesso periodo), portando i rendimenti in centro città a circa il 3,6% all’inizio del 2024 investropa.com investropa.com.
Offerta & Sviluppi: La nuova edilizia residenziale è in ripresa ma rimane al di sotto della domanda. Francoforte ha visto un aumento del 24% nelle nuove unità residenziali completate nel 2023 investropa.com e per il 2024 si stima un ulteriore aumento di circa il 5% investropa.com. Questa ripresa edilizia – che include progetti importanti come “Wohnquartier Franky” a Gallus e “Quartier Oststern” a Ostend (previsti entro il 2025) – sta ampliando il patrimonio abitativo investropa.com. Tuttavia, il rapido aumento della popolazione cittadina (prevista da ~776.000 nel 2023 a oltre 827.000 entro il 2035) mantiene pressione sul settore abitativo investropa.com investropa.com. I terreni disponibili sono scarsi e le nuove abitazioni vengono subito assorbite. Il piano urbanistico di Francoforte ha privilegiato progetti ad alta densità e conversione di vecchi uffici in appartamenti (ad esempio nel quartiere Niederrad, Lyoner Quartier), ma queste misure alleviano solo parzialmente la carenza. La Building Energy Act (GEG), aggiornata nel 2023, ora impone criteri più restrittivi di efficienza energetica per nuovi edifici e impianti di riscaldamento, condizionando lo sviluppo residenziale. I costruttori si concentrano su abitazioni efficienti dal punto di vista energetico, “green”, sapendo che gli immobili in classe A/B hanno iniziato a registrare un premio sui prezzi (i valori delle case efficienti sono cresciuti ~2,2% alla fine del 2023 rispetto al 2022) investropa.com investropa.com. Questi standard ecologici aumentano leggermente i costi di costruzione, ma mettono al riparo le abitazioni dal futuro e attirano acquirenti attenti alla sostenibilità.
Prospettive future (3–5 anni): Ci si aspetta continuata pressione al rialzo su prezzi di acquisto e affitti, sebbene a un ritmo più moderato. Molti analisti ritengono che la correzione dei prezzi del 2023 abbia toccato il fondo investropa.com. Man mano che i tassi di interesse si stabilizzano e la fiducia degli acquirenti torna, i solidi fondamentali di Francoforte (mercato del lavoro forte, crescita della ricchezza) dovrebbero gradualmente spingere nuovamente i prezzi verso l’alto. Ad esempio, le ricerche di Deutsche Bank suggeriscono che i prezzi delle case in Germania torneranno a crescere moderatamente entro il 2025, e Francoforte dovrebbe seguire questa tendenza, vista la sua cronica carenza di offerta investropa.com. Gli affitti dovrebbero continuare a salire di circa il 3–5% annuo nei prossimi anni investropa.com, salvo un boom edilizio improvviso. La combinazione di domanda elevata e limitata nuova costruzione farà sì che il centro città resterà una sfida per gli inquilini; gli esperti prevedono affitti in centro ancora in aumento con una forte competizione per ogni alloggio investropa.com investropa.com. La composizione e le preferenze degli inquilini potrebbero cambiare leggermente – ad esempio, sempre più giovani professionisti si stanno orientando verso micro-appartamenti (unità compatte e arredate) come soluzione urbana accessibile investropa.com investropa.com. Questa tendenza si è rafforzata perché dal 2011 Francoforte ha aggiunto ~62.500 nuovi residenti ma solo 14.200 nuovi appartamenti, rendendo le soluzioni small-space creative più attraenti per i nuovi arrivati investropa.com investropa.com. All’estremo opposto, famiglie in affitto e acquirenti cercano sempre più l’hinterland intorno a Francoforte, accettando spostamenti più lunghi in cambio di case più grandi e accessibili investropa.com investropa.com. Questa migrazione “dalla città alla periferia” dovrebbe proseguire, sostenendo domanda (e rendimenti da affitto) nei comuni dell’hinterland mentre le famiglie cercano più spazio a parità di spesa investropa.com.
Sentimento di investitori, acquirenti e affittuari: Il sentiment nel settore residenziale è cautamente ottimista. Gli acquirenti – soprattutto coloro che comprano per la prima volta – stanno tornando sul mercato poiché i prezzi si sono stabilizzati. Il fascino di Francoforte e la storica rivalutazione costante (2–6% annuo sul lungo periodo) danno fiducia che l’acquisto sia una scommessa valida nel lungo termine investropa.com investropa.com. Molti acquirenti alla prima esperienza sono desiderosi di concludere le compravendite, incoraggiati da una leggera migliorata accessibilità e da tassi d’interesse ancora gestibili rispetto agli standard storici investropa.com. Anche gli investitori osservano con interesse: i rendimenti degli affitti a Francoforte, sebbene modesti, sono più sicuri rispetto ai mercati più volatili, e la crescita economica della città e il basso tasso di sfitto fanno presagire un reddito affidabile investropa.com investropa.com. In particolare, è aumentata la presenza di acquirenti stranieri: il numero di proprietà vendute ad acquirenti internazionali è cresciuto di circa 6% nel 2024, poiché la stabilità è tornata dopo il calo dei prezzi investropa.com investropa.com. Gli affittuari, dal canto loro, sentono la pressione dei costi elevati. Molti giovani stanno adattandosi scegliendo unità più piccole o soluzioni di co-living, mentre sempre più famiglie “si spostano fuori città” (traslocando in periferia per trovare affitti più abbordabili) investropa.com investropa.com. Nel complesso, si avverte un senso di accettazione riguardo al fatto che l’abitazione a Francoforte rimarrà costosa, e sia il settore pubblico che quello privato cercano di innovare – attraverso nuovi sviluppi, la crescita suburbana o tecnologie più intelligenti. Ad esempio, i nuovi appartamenti sono spesso dotati di tecnologie smart home, una risposta a compratori esperti che sono disposti a pagare di più per case connesse e a risparmio energetico investropa.com investropa.com. I sondaggi indicano che circa il 70% di chi cerca casa desidera funzionalità smart (termostati intelligenti, sicurezza, ecc.), e i costruttori a Francoforte stanno utilizzando questa esigenza per differenziare i nuovi progetti investropa.com investropa.com.
Principali aree residenziali da tenere d’occhio: I quartieri centrali di pregio come Westend, Nordend e Sachsenhausen restano molto ricercati sia per la proprietà che per l’affitto grazie alla combinazione di posizione, servizi, e prestigio. Queste zone vedono una domanda costantemente forte e prezzi ai massimi livelli. Ad esempio, gli appartamenti nel Westend raggiungono regolarmente alcuni dei prezzi più alti al metro quadro della città, tenendo bassissimi i rendimenti. Anche il Distretto Bancario/Innenstadt è molto popolare per i condomini di lusso rivolti ad executive. Un cambiamento interessante sta avvenendo nell’Ostend (il quartiere Est di Francoforte): storicamente più industriale, si sta rapidamente trasformando in un polo culturale e creativo, grazie alla presenza della Banca Centrale Europea e a iniziative come il Creative Industries Centre. I valori immobiliari nell’Ostend sono in netto aumento mentre gallerie d’arte, aziende media e startup tech si trasferiscono, accrescendo il dinamismo e la domanda sia per uffici open space che per appartamenti investropa.com investropa.com. Questa rinascita del quartiere, sostenuta da piani comunali per l’economia creativa e dai servizi di trasporto pubblico potenziati, lo rende un punto caldo per investimenti e nuovi progetti residenziali investropa.com investropa.com. Al contrario, Niederrad – un tempo soprannominato “Bürostadt” per i suoi office park – è una zona da osservare con cautela. Con molte vecchie strutture convertite in abitazioni, a Niederrad il prezzo degli appartamenti è calato di circa il 10,4% nel primo semestre 2023 rispetto all’anno precedente investropa.com investropa.com. L’interesse degli acquirenti nella zona è diminuito, mentre attenzione e capitali si sono spostati su progetti più centrali e vistosi come i grattacieli FOUR nel centro investropa.com investropa.com. Di conseguenza, i valori immobiliari e la crescita degli affitti a Niederrad sono inferiori rispetto ad altri distretti. Nel frattempo, i centri della cintura di Francoforte (regione Reno-Meno) stanno diventando sempre più allettanti – aree come Offenbach, Eschborn o Bad Homburg hanno prezzi d’entrata relativamente inferiori e vedono una crescita di famiglie e investitori alla ricerca di rendimenti più elevati. In sintesi: ci si aspetta che il centro residenziale di Francoforte rimanga caro e scarsamente fornito, mentre le opportunità di crescita emergeranno in quartieri in ascesa (come Ostend) o nelle periferie della metro dove potrà svilupparsi nuova offerta.
Immobili commerciali a Francoforte (uffici, vendita al dettaglio, logistica)
Mercato degli uffici
Situazione attuale (2025): Il settore degli uffici di Francoforte sta affrontando una fase di riassestamento post-pandemia con segnali contrastanti. Da un lato, le attività di locazione sono rimbalzate decisamente all’inizio del 2025 – l’assorbimento di nuovi spazi per ufficio nel primo trimestre (quasi 198.000 m²) è stato il Q1 più elevato mai registrato cbre.de cbre.de, grazie a numerosi importanti contratti di locazione in nuove costruzioni. Tra le principali operazioni figurano il pre-affitto da parte di Commerzbank di 73.000 m² nel futuro Central Business Tower (Distretto Bancario), ING che prende 32.000 m² nell’Hafenpark Quartier a Ostend, e lo studio legale White & Case che affitta 12.000 m² nel Central Parx (Westend) cbre.de cbre.de. Tutte queste transazioni – in edifici nuovi e di alta gamma – confermano la tendenza del “flight to quality”: gli uffici di fascia alta, moderni e in location centrali sono molto richiesti, spesso raggiungendo affitti record. Infatti, l’affitto di punta per gli uffici a Francoforte ha appena raggiunto il massimo storico di circa €51 al m² al mese (al Q1 2025), rispetto ai €49 di fine 2024 cbre.de cbre.de. I nuovi grattacieli con credenziali green e ottimi servizi possono persino superare i 50 €/m², rivaleggiando con Monaco per i canoni d’ufficio più alti della Germania realestate.bnpparibas.de realestate.bnpparibas.de. Tuttavia, non tutto il mercato degli uffici beneficia di questa prosperità. Il tasso di sfitto complessivo è salito a circa 10% in tutta la città (escluse sublocazioni), un livello che non si vedeva da dieci anni cbre.de cbre.de. È evidente una divergenza netta: lo sfitto nel CBD è solo ~6,7%, perché banche e aziende tengono stretti gli spazi prestigiosi in centro, mentre parchi direzionali e edifici più anziani in periferia superano il 10% cbre.de cbre.de. Zone come Niederrad e alcune parti dell’Europa-Viertel hanno visto i maggiori aumenti di sfitto di recente, a causa di nuovi immobili completati e razionalizzazioni di spazi da parte delle aziende cbre.de cbre.de. Intanto, lo stock di uffici a Francoforte è cresciuto con il completamento di nuove torri, facendo aumentare la vacancy a livello cittadino dal ~9,5% al 10,0% a fine 2024 cbre.de. In sostanza, a Francoforte si è creato oggi un mercato uffici a due velocità: i Grade A sono floridi (spesso affittati ancora prima di essere completati), mentre gli uffici di classe B/C più datati faticano a trovare inquilini e fanno salire il tasso di sfitto in quelle categorie cbre.de.
Rendimenti da locazione e investimenti: Gli investitori negli uffici di Francoforte hanno visto i rendimenti adeguarsi verso l’alto con l’aumento dei tassi d’interesse. I rendimenti prime degli uffici si sono stabilizzati intorno al 5,1% nel CBD cbre.de, un aumento significativo rispetto ai rendimenti sotto il 4% di qualche anno fa. Le location secondarie offrono rendimenti ancora più elevati (5,4% nella cintura cittadina, fino a ~6,6% nei sottocomparti periferici) come compensazione per la maggiore vacancy e rischiosità cbre.de cbre.de. Gli osservatori di mercato ritengono che la principale correzione dei prezzi sia ormai compiuta – la rivalutazione degli asset si è conclusa e i rendimenti si stanno stabilizzando imap.com imap.com. Nel Q3 2024, il rendimento netto prime di Francoforte era segnalato intorno al 4,5% imap.com (con definizioni leggermente diverse), ma entro il 2025 la maggior parte concorda che rendimenti tra il 4,5% e il 5,0% rappresentino un nuovo equilibrio per gli uffici core di Francoforte. Questi rendimenti maggiori, uniti alla stabile base di inquilini della città, stanno attirando l’interesse di investitori che erano rimasti fuori durante gli anni di prezzi massimi. Infatti, il 2024 ha visto una modesta ripresa dei volumi di investimento negli uffici nelle principali città tedesche e gli esperti prevedono che il 2025 porterà nuova domanda di immobili commerciali man mano che i costi di finanziamento si stabilizzeranno imap.com imap.com. L’attenzione degli investitori è rivolta soprattutto alla qualità: edifici moderni e ben locati in zone prime. Gli uffici più deboli e datati vengono evitati o dismessi dagli owner istituzionali, creando un’opportunità per gli investitori value-add di acquistarli a sconto imap.com imap.com. Lo status di Francoforte come centro finanziario mondiale significa che gli asset trofeo (come i grattacieli nel distretto bancario) restano nel mirino degli investitori internazionali, anche in tempi turbolenti.
Previsioni future (Uffici): I prossimi 3–5 anni saranno incentrati su assorbire la nuova offerta e reinventare gli uffici più datati. Francoforte ha una pipeline ricca di sviluppi in consegna tra il 2025 e il 2027 (ad es. le torri FOUR Frankfurt, la ONE Tower e altri grattacieli che aggiungono centinaia di migliaia di m²). Questa nuova offerta manterrà elevato il tasso di vacancy complessivo. Gli analisti stimano che la vacancy possa persino aumentare nel breve periodo – potenzialmente oltre l’11% – mentre le aziende consolidano gli spazi e il lavoro remoto/ibrido frena la crescita della domanda cbre.de cbre.de. Gli uffici più obsoleti e meno efficienti ne soffriranno di più; i proprietari di questi asset potrebbero doverli ristrutturare o riconvertire per attrarre inquilini. Al contrario, la domanda di spazi premium certificati ESG dovrebbe restare solida. L’economia di Francoforte (dominata da finanza, tech, consulenza) continua a valorare la collaborazione in presenza in spazi di qualità, come dimostrano i canoni record raggiunti. Potremmo vedere i canoni prime mantenersi o persino salire nel CBD se l’offerta di spazi top si riduce – già alcuni contratti prime hanno toccato i 50–51 €/m² realestate.bnpparibas.de cbre.de. Tuttavia, i proprietari fuori dal centro dovranno probabilmente offrire incentivi o abbassare i canoni; interessa notare che si sta aprendo un divario crescente nei canoni: nell’ultimo anno, i canoni medi nel CBD sono saliti di circa il 22%, mentre nelle aree periferiche i canoni medi sono diminuiti di circa il 6% a causa dell’indebolimento di questi mercati cbre.de cbre.de. Questa polarizzazione è destinata a continuare. Le tendenze di utilizzo degli uffici a Francoforte si stanno evolvendo: molte banche e aziende stanno ottimizzando i propri spazi, ma allo stesso tempo nuovi operatori (come fintech e agenzie europee) stanno arrivando. Il ruolo di Francoforte come hub bancario europeo post-Brexit dovrebbe espandersi gradualmente – quasi 60 istituzioni finanziarie hanno ottenuto licenze a Francoforte dopo la Brexit investropa.com e aziende come JPMorgan hanno trasferito enormi asset (230 miliardi di dollari) a Francoforte per mantenere operative le attività UE investropa.com. Questo afflusso di posti di lavoro finanziari rappresenta un volano per la domanda di uffici, soprattutto di fascia alta. In generale, ci si attende una crescita moderata dell’assorbimento uffici nei prossimi anni (una stima indica fino a ~450.000 m² annui entro il 2025, dai ~398.000 m² del 2024) cbre.de realestate.bnpparibas.de, se l’economia reggerà. Il consenso è che il 2024 abbia segnato il minimo ciclico delle locazioni e che il 2025–2026 vedrà un miglioramento graduale cbre.de. Ma i conduttori resteranno selettivi: edifici “green” e layout flessibili e moderni saranno occupati per primi, mentre gli uffici obsoleti faranno fatica. Investitori e proprietari sono quindi sempre più focalizzati su una gestione attiva degli asset – upgrading degli immobili con caratteristiche di sostenibilità (ESG) e servizi aggiuntivi – per soddisfare i nuovi standard di mercato cbre.de.
Location chiave per uffici: Il Central Business District (CBD) di Francoforte – che comprende il Bankenviertel (distretto finanziario), Innenstadt e parti del Westend – è la zona più ambita. Qui torri come Taunusturm, Marienturm, e le future FOUR Frankfurt definiscono lo skyline. Il CBD cattura costantemente la quota maggiore delle locazioni (circa il 40% all’inizio del 2025) cbre.de poiché le aziende ne apprezzano il prestigio e la facilità di accesso ai trasporti. Gli spazi nel Banking District sono scarsi – il tasso di vacancy in questi isolati centrali è solo ~5–7% cbre.de – per questo i canoni restano su livelli massimi. L’adiacente Westend, noto per le eleganti ville trasformate in uffici e i nuovi grattacieli uso misto (come Opernturm, ecc.), è un altro sottocomparto top con bassa vacancy. I quartieri di cintura come Europaviertel (a ovest del centro) e Ostend sono di rilievo: ospitano molti nuovi sviluppi. Ostend, ad esempio, accoglie la BCE e nuovi uffici “campus style”; qui nel 2024 c’è stata una importante locazione da parte di ING (32.000 m²) cbre.de, a testimonianza della sua ascesa come hub per uffici. Europaviertel (City West) ha visto grandi completamenti (ad esempio l’edificio “Kastor” diventato vacante ha contribuito all’impennata di vacancy nell’Europa Viertel nel Q1 2025) cbre.de. Tuttavia queste zone di cintura sono ben collegate e attirano tenant attenti ai costi e operatori di co-working. Fuori città, Eschborn (un sobborgo poco a nord-ovest) rappresenta un importante cluster di uffici dove molte funzioni di back-office risiedono grazie ai canoni più bassi; le sue fortune oscillano con i cicli di contenimento costi (attualmente la vacancy è più alta che a Francoforte città). Il distretto uffici di Niederrad (Lyoner Quartier) è in transizione, con alcuni uffici convertiti a residenziale – rimane alta la vacancy negli uffici residuali e oggi è una location più debole. In sintesi, il centro di Francoforte e alcune nuove aree emergenti (come Hafenpark a Ostend) sono gli hotspot, mentre i vecchi parchi uffici decentralizzati affrontano forti venti contrari.
Immobiliare commerciale & shopping
Situazione attuale: Il mercato immobiliare retail di Francoforte si sta riprendendo dalle interruzioni causate dalla pandemia, anche se permangono cambiamenti strutturali a lungo termine. Le vie dello shopping principali della città – Zeil e Goethestraße – restano tra le location retail più preziose della Germania. Gli affitti retail prime a Francoforte sono secondi solo a quelli di Monaco a livello nazionale, riflettendo la clientela benestante della città e la spesa turistica. (A fine 2024, gli affitti per negozi prime nelle principali città tedesche si attestavano intorno a ~€252/m²/mese, con il canone prime di Francoforte su livelli elevati di circa €200 e oltre statista.com.) L’affluenza pedonale si è fortemente ripresa: Francoforte vanta ora circa 14.000 turisti pernotto ogni 1.000 abitanti – una cifra ai massimi storici, grazie anche al ritorno dei turisti internazionali dzhyp.de dzhyp.de. Da notare che sono tornati i visitatori asiatici benestanti, una clientela importante per lo shopping di lusso a Francoforte dzhyp.de dzhyp.de. Questo ha favorito il segmento retail di lusso su Goethestraße (la “Fifth Avenue” di Francoforte), dove gli store flagship dei grandi marchi globali registrano vendite in miglioramento. Allo stesso tempo, il mercato retail di Francoforte non è privo di sfide. Il cambiamento strutturale verso l’e-commerce e l’evoluzione delle abitudini di consumo hanno portato a aumenti di sfitto nelle location secondarie. Negli ultimi anni molti negozi marginali hanno chiuso, soprattutto nelle zone meno centrali e nei mall minori – una tendenza diffusa in Germania dzhyp.de dzhyp.de. Tuttavia, il nucleo commerciale di Francoforte ha dimostrato resilienza. Secondo i rapporti di mercato, molte delle vetrine rimaste vuote durante il Covid hanno ora trovato nuovi inquilini, il che ha contribuito a stabilizzare gli affitti prime dzhyp.de dzhyp.de. La Zeil, la principale via pedonale dello shopping di Francoforte, ha visto alcune vacancy di rilievo (es. ridimensionamenti dei grandi magazzini), ma la forte domanda da parte di moda discount, articoli sportivi e retail esperienziale ha in larga parte riempito nuovamente questi spazi. Tuttavia, nel centro commerciale MyZeil sulla Zeil, risultavano ancora diversi spazi vuoti al 2024, segnale che i mall indoor stanno affrontando maggiori difficoltà (il testo sottolinea che “molti negozi nella Galleria Zeil restano vuoti”, anche se l’interesse sul prime retail “resta vivace”) dzhyp.de. Complessivamente, il tasso di sfitto retail a Francoforte è molto più basso nelle vie principali rispetto alle zone meno attraenti della città. Uno studio recente indicava che lo sfitto retail in centro era in crescita da anni, ma nelle principali città come Francoforte si è stabilizzato ed è ampiamente al di sotto del ~15–17% riscontrato nei centri di città tedesche più deboli dzhyp.de knightfrank.com.
Tendenze e regolamentazioni: I retailer di Francoforte si stanno adattando puntando su negozi più piccoli, ad alto impatto, e strategie omnicanale. Gli spazi più grandi vengono in parte occupati da pop-up store e gastronomia. La città ha anche promosso la rigenerazione a uso misto: ad esempio, alcuni locali retail obsoleti sono stati convertiti in palestre, centri ricreativi o addirittura uffici/abitazioni, per mantenere il centro vivace. I pianificatori di Francoforte non hanno imposto nuove rigide normative retail di recente, ma sostengono misure come la maggiore flessibilità urbanistica per riempire vuoti anche con usi non commerciali dove appropriato. I proprietari high-street, dal canto loro, sono diventati più flessibili sui contratti per trattenere gli inquilini dopo la pandemia. Nel segmento lusso, la domanda per le unità retail top è elevatissima: i marchi internazionali spesso pagano somme per assicurarsi location prime su Goethestraße, che nel Q3 2024 registrava i secondi affitti luxury più alti d’Europa (~€15.100 al m²/anno) savills.com. La performance retail più ampia è legata alla spesa dei consumatori, che a Francoforte resta solida grazie a disoccupazione bassa e popolazione benestante. I rendimenti di locazione delle proprietà retail sono leggermente aumentati con i tassi d’interesse – i rendimenti prime retail high-street a Francoforte sono oggi circa ~3,8–4,0%. Nel secondario (es. centri di quartiere, zone periferiche) le rese sono maggiori, riflesso di un rischio più elevato.
Prospettive future (Retail): Nei prossimi anni si prevede stabilità nel segmento prime e ulteriore selezione altrove. Gli affitti retail prime dovrebbero mantenersi stabili, o crescere moderatamente, viste le strategie caute dei retailer. Alcune previsioni indicano che il canone prime di Francoforte rimarrà vicino ai livelli attuali poiché il recupero post-Covid è ormai quasi completo rispetto ai livelli pre-pandemici dzhyp.de. Se il turismo continuerà a crescere (Francoforte è una delle mete principali per fiere ed eventi business), questo potrà dare ulteriore spinta alle vendite retail e forse consentire, per le location migliori, modesti aumenti nei canoni. Al contrario, i vecchi assi retail potrebbero segnare ulteriori cali o essere riadattati. Si prevede una crescita di negozi esperienziali, cioè flagship che fungano anche da showroom o spazi evento, nelle location prime dove i brand giustificano canoni elevati offrendo esperienze immersive. Il tasso di occupazione nelle vie principali dovrebbe restare alto; le nuove vacancy dovrebbero essere riempite rapidamente. Nelle vie secondarie il tasso di sfitto potrebbe restare elevato (circa 10% o poco oltre) finché nuovi utilizzi alternativi non assorbiranno l’eccesso di spazi. Nel complesso, il sentiment degli investitori verso il retail resta tiepido rispetto ad altre asset class – molti oggi preferiscono logistica o residenziale – ma il retail prime di Francoforte è ancora considerato un investimento core per la sua rarità e reputazione.
Le principali aree retail: Due zone dominano: la Zeil è la trafficata via pedonale dove si concentrano retailer mainstream (grandi magazzini, catene moda, tech store). Attira un grande flusso sia di residenti che turisti. Gli affitti della Zeil sono il benchmark cittadino (oltre €300/m²/mese prima della pandemia, ora leggermente inferiori). Nonostante qualche turnover (es. ristrutturazione Galeria Kaufhof), la Zeil mantiene un mix inquilini di qualità e una domanda di locazione “vivace” dzhyp.de dzhyp.de. A pochi passi, Goethestraße è l’enclave del lusso, con boutique come Gucci, Chanel, Rolex. Questa breve via registra gli affitti più elevati – secondo alcuni report circa €15.000 al m² annui per le unità prime, alla pari con le vie luxury di Parigi e Milano savills.com. Goethestraße beneficia della vicinanza di hotel 5 stelle e clienti benestanti (inclusi molti internazionali). La Fressgass (Kalbächer Gasse) è un’altra centrale e popolare, nota per ristoranti e negozi specialistici – vive trainata dalla domanda per food e tempo libero. Tra i centri commerciali, MyZeil (mall moderno sulla Zeil) e Skyline Plaza (vicino alla Messe) sono key center; hanno avuto risultati misti, con MyZeil che, a fronte di alcune vacancy, sta vedendo ora l’arrivo di nuovi concept di intrattenimento. Il retail di quartiere in zone come Bornheim o Bockenheim resta stabile al servizio della domanda locale, pur non essendo target d’investimento rilevanti. In sintesi, il core prime retail di Francoforte si conferma solido e destinato a restare top tier, anche mentre la città si adatta al nuovo ruolo del retail nell’era dell’e-commerce.
Immobiliare industriale & logistica
Situazione attuale: Il segmento logistico e industriale della regione Reno-Meno di Francoforte è estremamente robusto. La posizione centrale della città, l’ampio bacino di consumo e i grandi hub di trasporto (il secondo aeroporto cargo d’Europa, snodi autostradali) la rendono un hotspot logistico. La domanda di magazzini e centri distributivi è altissima, mentre la disponibilità di spazi è estremamente ridotta. Alla fine del 2024, il tasso di sfitto per capannoni logistici moderni era intorno all’1% – di fatto situazione di piena occupazione cbre.com cbre.com. Anche capannoni più datati o meno efficienti registrano sfitto minimo per via della domanda eccedente. Nel 2024, la regione di Francoforte ha visto circa 385.000 m² di take-up logistico, calo modesto (-9%) rispetto al record del 2023 cbre.com cbre.com. Questo calo non deriva da mancanza di domanda, ma principalmente da scarsità di spazi disponibili. Una quota significativa dei contratti (11%) riguarda subaffitti tra aziende (segno che le imprese cercano soluzioni creative per assicurarsi spazi) cbre.com cbre.com. Inoltre, il 40% degli spazi locati nel 2024 era in nuovi sviluppi – quota in crescita – perché i developer accelerano sul build-to-suit per soddisfare le esigenze degli inquilini cbre.com cbre.com. I principali utenti della logistica a Francoforte sono i corrieri (3PL), i distributori e-commerce, le catene retail e le aziende manifatturiere che necessitano di distribuzione regionale.
Affitti e rendimenti: Gli affitti degli immobili logistici prime stanno aumentando costantemente a causa della carenza di offerta. Nel secondo semestre 2024, l’affitto prime per spazi magazzino a Francoforte ha raggiunto circa €7,90–8,20 al m²/mese, un massimo storico realogis.com mktgdocs.cbre.com. Gli affitti sono aumentati di circa il +5% nel solo 2024 nell’area metropolitana mktgdocs.cbre.com. Gli inquilini sono disposti a pagare un premio per la prossimità all’aeroporto di Francoforte e ai mercati dei consumatori. Nel frattempo, i rendimenti degli immobili logistici restano interessanti rispetto ad altri settori. I rendimenti prime nel settore logistico nei principali hub tedeschi (come Francoforte) erano intorno al 4,25–4,5% alla fine del 2024, in rialzo rispetto ai minimi di ~3,5% del 2021 realestate.bnpparibas.com imap.com. In particolare, per Francoforte i dati CBRE indicano un rendimento prime di circa 4,4% a fine 2024 mktgdocs.cbre.com. Nonostante i costi di finanziamento più alti, l’appetito degli investitori per la logistica resta forte grazie ai fondamentali del settore. Infatti, i volumi di investimento nell’industriale/logistica a Francoforte sono cresciuti: circa €758 milioni di transazioni nel 2024, in aumento del 55% rispetto all’anno precedente mktgdocs.cbre.com. Questo riflette quanto questi asset siano desiderati; fondi globali e trust immobiliari hanno acquistato magazzini, certi della domanda a lungo termine (soprattutto dopo il boom dell’e-commerce durante la pandemia).
Prospettive future (logistica): I fondamentali indicano una continua solidità. Il mercato logistico di Francoforte dovrebbe registrare una domanda elevata sostenuta nei prossimi 3–5 anni, trainata dalla crescita dell’e-commerce, dall’ottimizzazione delle catene di distribuzione dei retailer e dal ruolo di Francoforte come nodo distributivo europeo. Anche di fronte alle oscillazioni dell’economia tedesca, le locazioni logistiche sono rimaste resilienti – tendenza destinata a continuare. Tuttavia, la nuova offerta è limitata dalla scarsità di terreni. Esistono pochi lotti grandi vicino Francoforte adatti a grandi magazzini e le comunità sono spesso riluttanti a riconvertire il terreno a uso logistica. Il pipeline dei progetti è moderato; una fonte segnala che nell’area c’è solo un “piccolo pipeline di nuove costruzioni future” mktgdocs.cbre.com. Questo implica che la vacancy resterà bassissima e gli affitti continueranno a crescere. Potremmo vedere gli affitti prime superare i €9/m² tra qualche anno se l’offerta non si adeguerà. Le esigenze degli occupanti includono strutture moderne e ad alto soffitto (soprattutto per centri di distribuzione automatizzati) – quindi gli immobili più datati potrebbero essere riconvertiti. Inoltre, l’affermazione di Francoforte come hub di data center (grazie all’internet exchange DE-CIX) sta consumando terreno industriale per le server farm, il che potrebbe limitare ulteriormente la disponibilità di spazi logistici (sebbene i data center siano a loro volta un sotto-settore industriale in forte ascesa, con investitori come i REIT molto attivi) investropa.com. Il sentiment degli investitori verso la logistica resta molto positivo. Molti investitori istituzionali ora considerano la logistica una asset class core, e il mercato di Francoforte – con alti tassi di occupazione e affitti indicizzati – è visto come una fonte di reddito sicura. I rendimenti potrebbero comprimersi ancora se i tassi d’interesse scenderanno, ma nel breve periodo probabilmente si manterranno attorno al 4,5%.
Aree logistiche chiave: I principali corridoi logistici si trovano alla periferia di Francoforte: in particolare le zone intorno a Frankfurt Airport (FRA), come CargoCity e i quartieri di Mörfelden-Walldorf, Raunheim e Kelsterbach, dove grandi centri di distribuzione servono sia il traffico aereo merci sia la distribuzione veloce al retail. Queste aree hanno una vacancy praticamente nulla. I parchi logistici lungo le autostrade A3, A5 e A7 (a nord ed est della città) sono anch’essi fondamentali – ad esempio intorno ad Hanau/Aschaffenburg a est e Darmstadt a sud. Grandi operatori dell’e-commerce e aziende di spedizioni hanno i loro hub lungo queste direttrici. Più lontano, località come Gießen, Coblenza e Fulda (entro 100km) a volte assorbono la domanda in eccesso se le opzioni più vicine sono sature. Un cluster di rilievo è Weiterstadt (vicino a Darmstadt), dove Amazon e altri gestiscono centri logistici. Un altro nodo in crescita è l’area di Langen/Seligenstadt lungo la A3. In generale, qualsiasi sito entro 30 minuti d’auto da Francoforte che possa essere destinato a uso industriale è molto ricercato. Con la scarsità di terreno, probabilmente assisteremo a più magazzini multipiano e all’intensificazione dell’uso dei siti esistenti. In sintesi, il settore logistico di Francoforte è una delle parti più sane del mercato immobiliare – occupazione quasi totale, affitti in crescita e domanda futura solida – sebbene limitato dalla difficoltà di aggiungere nuovi spazi.
Sviluppi di lusso e di fascia alta
Stato attuale del mercato: Il segmento immobiliare di lusso di Francoforte – che comprende residenze di pregio, torri per uffici premium e hotel a cinque stelle – è in forte espansione, alimentato sia dalla ricchezza locale che da investitori internazionali. La città potrebbe non essere così sinonimo di lusso come Londra o Parigi, ma si sta ritagliando una nicchia come rifugio sicuro per investitori ad alto patrimonio in cerca di asset europei. Nel residenziale, gli immobili di altissima gamma (es. attici nei grattacieli del centro o ville signorili nel Westend) continuano a registrare prezzi record. A differenza del mercato più ampio, i prezzi ultra-prime hanno subito appena gli effetti dell’aumento dei tassi d’interesse – i compratori benestanti spesso pagano in contanti e sono meno sensibili ai costi di finanziamento. La nuova generazione di torri residenziali di lusso a Francoforte testimonia la domanda: il Grand Tower (completato nel 2019) ha venduto rapidamente oltre 400 appartamenti di pregio, e progetti più recenti come One Forty West (grattacielo misto hotel/condomini di lusso) ed Eden hanno attirato acquirenti con disponibilità elevata. Il progetto più ambizioso è FOUR Frankfurt, uno sviluppo da oltre €1 miliardo con quattro grattacieli nel centro città che sarà completato nel 2025 investropa.com. Comprende 600 appartamenti di lusso, due hotel di pregio, oltre a uffici e retail, creando di fatto un mini-quartiere esclusivo nel cuore della città khl.com 4frankfurt.de. L’acquisto in forward di una torre del complesso FOUR da parte di Allianz per €1,4 miliardi (la singola transazione immobiliare più costosa in Germania) sottolinea la fiducia nel real estate prime di Francoforte 4frankfurt.de businesstraveller.com. Sul fronte commerciale, anche le torri uffici prime possono essere considerate parte del segmento alta fascia. Questi grattacieli, spesso progettati da archistar e dotati di tecnologie sostenibili, hanno registrato affitti top e attirato investimenti istituzionali (come discusso nella sezione uffici).
Tuttavia, si segnalano segnali di eccesso di offerta a breve termine nel mercato degli affitti di lusso. Verso la fine del 2024, si è registrata una sovraofferta di unità in affitto di fascia alta (sia residenziali che uffici). Ad esempio, il tasso di sfitto sul mercato uffici di Francoforte (che include numerosi immobili premium) è salito a ~9,2% nel Q3 2024, rispetto a 8,6% a inizio anno investropa.com. Inoltre, in tutte le principali città tedesche inclusa Francoforte, l’inventario di nuove unità residenziali di lusso è cresciuto di circa l’8,9% nel 2024 – un aumento notevole nell’offerta investropa.com. Questa ondata di nuove consegne di alto livello (condomini di lusso, torri abitative deluxe) ha in alcuni casi superato la domanda immediata. Le agenzie immobiliari hanno rilevato un rallentamento degli affitti di fascia alta nel 2024 – JLL ha segnalato che molte richieste di grandi spazi (per uffici premium) sono state posticipate investropa.com, e alcuni proprietari di appartamenti di lusso hanno dovuto rivedere al ribasso le loro aspettative sui canoni per affittare le unità. Di conseguenza, i rendimenti delle locazioni di lusso sono scesi poiché gli affitti non hanno tenuto il passo con i prezzi d’acquisto elevati in questo segmento investropa.com investropa.com. In breve, il mercato di lusso di Francoforte resta attrattivo ma sta sperimentando un leggero eccesso di offerta nella fascia più alta.
Profilo e Sentimento degli Acquirenti: Il mercato del lusso è sempre più internazionale. In particolare, gli acquirenti del Medio Oriente stanno puntando sugli immobili di lusso di Francoforte come “investimenti sicuri” investropa.com investropa.com. L’instabilità geopolitica nei paesi d’origine spinge molti investitori facoltosi del Medio Oriente a diversificare in beni tangibili all’estero e Francoforte soddisfa molti requisiti: economia forte, stabilità politica e crescente prestigio come centro finanziario. Il Knight Frank Wealth Report 2024 ha evidenziato un aumento degli ultra-high-net-worth individuals dal Medio Oriente che acquistano in Europa, con Francoforte indicata come una delle location privilegiate investropa.com investropa.com. Questi acquirenti sono attratti da asset come grattacieli simbolo o nuovi appartamenti di lusso che possono offrire redditi da locazione stabili o una rivalutazione del capitale nel lungo termine. Anche gli investitori asiatici guardano a Francoforte (come accennato, il capitale transfrontaliero dall’Asia verso l’Europa è aumentato del 26% nel 2023, con Francoforte tra gli obiettivi principali) investropa.com investropa.com. Nel frattempo, anche i clienti tedeschi alto-spendenti restano molto attivi – banchieri di successo, dirigenti ed imprenditori a Francoforte spesso investono in appartamenti di lusso sia come abitazione principale che come investimento a reddito. Vedono il real estate di lusso di Francoforte come un rifugio sicuro, soprattutto in virtù della crescita della città. Il sentiment tra gli acquirenti di lusso è generalmente positivo: i prezzi di Francoforte, pur essendo elevati, sono ancora inferiori rispetto a Londra o Zurigo, così alcuni lo percepiscono come un “rapporto qualità-prezzo” per uno stile di vita da centro finanziario simile. La crescita stabile (seppur non spettacolare) dei valori immobiliari di lusso a Francoforte attrae anche chi cerca una rivalutazione costante più che impennate improvvise e instabili.
Prospettive Future (Segmento Lusso): Nei prossimi anni, il mercato del lusso di Francoforte è destinato a crescere, ma in modo graduale. L’attuale eccesso di offerta nelle locazioni ultra-lusso dovrebbe essere progressivamente riassorbito con l’espansione dell’economia e l’arrivo di più espatriati. Eventuali flessioni nei canoni o nei prezzi delle fasce più alte tra il 2024 e il 2025 sono probabilmente temporanee. Entro il 2026–2027, con l’aumento della popolazione e della ricchezza di Francoforte, gli immobili di fascia alta in eccedenza generati dal boom edilizio attuale potrebbero rivelarsi essere stock indispensabili. I prezzi residenziali di lusso dovrebbero così continuare su un sentiero di crescita, ma a ritmo moderato. Nel breve potremmo osservare una leggera flessione o stabilizzazione delle quotazioni sui second-hand (visti i numerosi nuovi immobili in competizione), ma i nuovi progetti probabilmente partiranno da livelli di prezzo più elevati una volta assorbito lo stock esistente. Sul fronte commerciale, come già menzionato, i canoni degli uffici prime stanno raggiungendo nuovi massimi – i ricavi per chi possiede torri di lusso sono solidi e sostengono i valori. Un altro fattore è l’effetto a lungo termine della Brexit: con sempre più aziende finanziarie che rafforzano la presenza a Francoforte, ci sarà più domanda sia di abitazioni top per dirigenti sia di prestigiosi spazi direzionali, a sostegno del settore lusso investropa.com investropa.com. I cambi normativi non stanno colpendo in maniera rilevante il segmento lusso, anche se la spinta generale verso l’efficienza energetica riguarda anche i costruttori di fascia alta (in pratica, gli sviluppi luxury stanno adottando tecnologie green perché clienti e inquilini si aspettano il massimo). Un possibile vento contrario potrebbe arrivare da cambiamenti nelle imposte sugli immobili o da regole più stringenti sugli acquirenti stranieri, se mai introdotte, ma al momento la Germania non pone limitazioni del genere.
Sviluppi e Zone Chiave: Il progetto FOUR Frankfurt è il protagonista assoluto – porterà non solo nuove residenze di lusso ma anche un hotel cinque stelle (a marchio Rosewood) e retail di fascia alta nel centro città khl.com 4frankfurt.de. Una volta completato nel 2025, creerà un mini distretto luxury tra il quartiere bancario e quello dello shopping. Da segnalare anche il Quartiere della Vecchia Opera (zona Alte Oper) dove sono previsti diversi sviluppi di lusso mixed-use (come le Opera Towers), che fondono shopping, uffici e appartamenti di alta gamma. Westend resta la zona residenziale di prestigio tradizionale – le sue strade alberate ospitano molti consolati e ville di milionari; i nuovi appartamenti di lusso “infill” si vendono rapidamente per il prestigio dell’indirizzo. Sachsenhausen Nord, lungo il Meno, è un’altra zona con progetti luxury (offrendo viste sullo skyline). Per lo shopping di lusso e il lifestyle, l’area di Goethestraße e Fressgass è centrale, e i nuovi sviluppi nelle vicinanze (come i progetti in Neue Mainzer Straße) integrano la componente residenziale high-end. In sintesi, il real estate di alta gamma di Francoforte è pronto a prosperare via via che la città attrae sempre più capitale e talenti globali – ma gli investitori dovrebbero valutare quale segmento del lusso: gli asset di fascia top nelle location più prime manterranno il valore, mentre i progetti “luxury” secondari in zone meno centrali potrebbero registrare assorbimenti più lenti. Complessivamente, l’ascesa della città nei ranking globali dei centri finanziari (oggi il più importante d’Europa continentale) fa ben sperare per la domanda di immobili di prestigio investropa.com investropa.com.
Immobili a Reddito e Interesse degli Investitori Stranieri
Situazione Attuale del Mercato: Francoforte si è ormai riaffermata come magnete per gli investitori immobiliari internazionali nel 2025. Dopo un biennio 2022–2023 sottotono (a causa dell’aumento dei tassi e delle incertezze economiche), la fiducia sta tornando. Nel 2024, i volumi di investimenti immobiliari a Francoforte sono risaliti, rappresentati da un aumento del +21,3% su base annua negli investimenti commerciali nel primo semestre 2024 tra le principali città tedesche, Francoforte inclusa investropa.com. In Germania, il totale delle transazioni immobiliari nel 2024 si è attestato intorno ai 35–36 miliardi di euro (dati JLL/Colliers), pari a circa il 14% in più rispetto al punto minimo del 2023 reuters.com reuters.com. Francoforte, come top location “A”, ha catturato una fetta consistente di questi capitali. Secondo una stima, solo nel 2024 sono stati investiti a Francoforte 2,5 miliardi di euro in immobili investropa.com. Il profilo degli investitori è cambiato – se prima dominavano gli istituzionali tedeschi, ora gli investitori stranieri hanno un ruolo sempre più rilevante. Gli investimenti cross-border su Francoforte stanno aumentando, guidati da capitali asiatici e mediorientali. Nel 2023, gli investitori Asia-Pacifico hanno aumentato le acquisizioni immobiliari in Europa del 26%, e una parte rilevante ha avuto come obiettivo città come Francoforte investropa.com. Gli investitori asiatici sono attratti dallo status di Francoforte come capitale bancaria dell’UE e dall’eccellente connettività (digitale, con il maggiore internet exchange al mondo, e fisica, con voli diretti dalle maggiori città asiatiche) investropa.com investropa.com. Parallelamente, i fondi sovrani mediorientali e le famiglie ultra-ricche vedono Francoforte come porto sicuro – un modo per diversificare rispetto a regioni instabili. Il post-Brexit ha stimolato nuovo interesse: molti investitori e società immobiliari britanniche guardano ora a Francoforte, seguendo le banche clienti trasferite qui investropa.com investropa.com. L’esempio emblematico è JPMorgan, che ha spostato 230 miliardi di dollari di asset a Francoforte, segnalando che questa è la base UE della finanza investropa.com. Con quasi 60 istituti finanziari che hanno ottenuto la licenza a Francoforte dopo la Brexit, si prevede che sempre più investitori britannici e globali punteranno sul mattone di Francoforte per mantenere una presenza nell’Eurozona investropa.com investropa.com.
Sentimento e Strategie degli Investitori: Il sentiment è cautamente ottimista. Gli investitori ritengono ampiamente che la correzione del mercato immobiliare tedesco abbia toccato il fondo, aprendo la strada a nuove opportunità imap.com imap.com. I prezzi si sono aggiustati verso il basso rispetto ai picchi precedenti (soprattutto negli uffici), e i rendimenti sono saliti a livelli attraenti, come già discusso. Ad esempio, i rendimenti prime degli uffici a Francoforte che sono balzati attorno al 5% hanno reso più semplice la valutazione finanziaria delle operazioni, poiché ora gli asset offrono uno spread ragionevole rispetto al costo del finanziamento cbre.de cbre.de. Molti investitori sono rimasti alla finestra nel 2023, ma nel 2025 sono pronti a rientrare poiché ci si aspetta che i tassi di interesse si stabilizzino o addirittura scendano leggermente. Di fatto, una visione diffusa è che “dal 2025 in poi, i prezzi avranno toccato il minimo e i tassi saranno stabilizzati”, innescando una ripresa della domanda di investimenti immobiliari imap.com imap.com. Tale prospettiva sta alimentando una vera “corsa alla qualità” — gli investitori si stanno concentrando su asset prime, ben locati, nelle migliori aree di Francoforte per minimizzare il rischio imap.com imap.com. Esistono anche opportunità “value-add”: con alcuni proprietari sotto pressione, a Francoforte sta arrivando sul mercato un flusso di immobili piccoli e medi (soprattutto quelli che necessitano di nuova locazione o ristrutturazione) imap.com imap.com. Gli investitori più attenti mirano a questi immobili, pianificando attività di asset management e di valorizzazione puntando sulla crescita di lungo periodo di Francoforte. Un altro driver sono i fattori ESG (Ambientali, Sociali, di Governance): sempre più investitori cercano immobili con solide certificazioni green e il mercato di Francoforte, grazie alle nuove leggi sull’efficienza energetica, offre occasioni per riqualificare edifici datati e aumentarne il valore imap.com imap.com. Ad esempio, una torre uffici anni ‘70 può essere acquistata oggi a prezzi bassi (data la maggiore vacanza), ristrutturata secondo standard green moderni e rilocata a canoni premium — una strategia già perseguita da molti fondi specializzati.
Focus degli Investitori Esteri: I vari gruppi stranieri hanno focus differenti: gli investitori asiatici (da paesi come Corea del Sud, Singapore, Giappone) hanno mostrato interesse per torri uffici e hotel di Francoforte, spesso tramite joint venture o fondi globali investropa.com investropa.com. Gli investitori nordamericani (USA, Canada) sono alla ricerca di operazioni distressed o collaborano con operatori locali per portafogli logistici e iniziative value-add sugli uffici. Gli acquirenti mediorientali hanno un approccio duale: alcuni fondi sovrani come Qatar ed Emirati investono in grandi asset core (in passato hanno partecipato all’acquisto di grattacieli di Francoforte), mentre le famiglie private puntano spesso su unità residenziali o commerciali di prestigio (ad esempio, appartamenti di lusso per affitto o uso personale) investropa.com investropa.com. Gli investitori europei (ad esempio assicurazioni francesi, fondi svizzeri) continuano a vedere Francoforte come parte della loro strategia pan-europea, con focus su uffici core e asset retail. Una tendenza specifica: dopo la Brexit, operatori e investitori immobiliari britannici stanno investendo attivamente a Francoforte per assicurarsi una presenza nel centro finanziario dell’UE. Ciò include tutto, dai REIT che acquisiscono uffici, a privati britannici con elevato patrimonio che acquistano appartamenti da mettere a reddito.
Prospettive Future (Investimenti e Interesse Estero): Nei prossimi 3–5 anni, Francoforte sembra destinata a restare una delle principali mete di investimento immobiliare, sostenuta dalla forza economica e da una maggiore trasparenza di mercato. I volumi di transazioni sono previsti in crescita graduale verso livelli più normali (anche se forse non torneranno al picco frenetico del 2018–2019). Sia JLL che Colliers prevedono una moderata crescita dei volumi di operazioni nel 2025, anche se “ben al di sotto delle medie di lungo periodo” reuters.com reuters.com — una vera e propria ripresa graduale, non un boom improvviso. La grande incognita restano i tassi di interesse e la crescita economica: se l’inflazione sarà domata e la BCE smetterà di alzare i tassi (o li taglierà tra il 2025 e il 2026), il debito diventerà più a buon mercato e più investitori si lanceranno. Viceversa, una recessione o uno shock finanziario potrebbero rallentare la ripresa. Tuttavia, i fondamentali di Francoforte (sede della BCE, crescita di posti di lavoro in finanza e tecnologia, posizione centrale) la rendono un investimento relativamente difensivo. Potremmo vedere nuovi attori internazionali sul mercato, come grandi fondi di private equity USA alla ricerca di portafogli scontati o compagnie di assicurazione asiatiche alle prime acquisizioni dirette in Germania. Inoltre, gli investitori istituzionali stanno aumentando le allocazioni su residenziale e logistica a Francoforte, considerandoli investimenti stabili nel lungo termine (il mercato degli affitti regolamentato della Germania è visto come fonte di reddito a bassa volatilità). Per gli investitori stranieri, l’apertura di Francoforte è un vantaggio: non esistono restrizioni alla proprietà straniera, e forti tutele giuridiche, che continueranno a richiamare capitali. Un dato che testimonia la crescente attenzione internazionale: il numero di immobili venduti ad acquirenti esteri è cresciuto del 6% nell’ultimo anno investropa.com investropa.com, e questa quota sembra destinata a salire ancora.
Aree e Opportunità: Investitori stranieri e locali stanno concentrando la loro attenzione su determinati quartieri e tipologie di asset per cogliere le migliori occasioni. Sui segmenti uffici, il Quartiere delle Banche e il Quartiere Europeo sono anche oggi destinazioni privilegiate (es. diversi grattacieli intorno alla stazione centrale e alla Messe stanno cambiando proprietà). Nel residenziale, aree centrali come Ostend ed Europaviertel — dove è possibile comprare in blocco o finanziare progetti in fase di sviluppo — sono hotspot, dato il potenziale come nuove zone di pregio investropa.com. Alcuni investitori esperti guardano anche a Niederrad: i prezzi lì sono calati investropa.com, quindi comprare ora e attendere il rilancio della zona (o convertire vecchi uffici in residenziale) può dare buoni risultati. Per la logistica, l’interesse si concentra su parchi industriali nell’area dell’aeroporto e lungo le principali autostrade — spesso tramite deal su portafogli visto che i singoli asset sono rari. Si vede inoltre interesse per segmenti alternativi: i data center a Francoforte (favoriti dal ruolo nodale della città per Internet) attirano investitori specializzati esteri e anche laboratori/life-science (in prossimità di aziende farmaceutiche e centri di ricerca) potrebbero essere la prossima frontiera. In generale, soprattutto gli investitori stranieri vedono Francoforte come sottovalutata rispetto alle sue concorrenti globali. Ora che i rendimenti si stanno stabilizzando e le prospettive sono solide, la città è considerata una componente chiave di qualsiasi portafoglio immobiliare europeo diversificato. Come ha sintetizzato una recente analisi di settore, “la Germania rimane un mercato attraente che offre crescita stabile… e Francoforte offre una pipeline arricchita per gli investitori man mano che i rendimenti si consolidano su livelli più elevati” imap.com imap.com.
In conclusione, il mercato immobiliare di Francoforte nel 2025 è caratterizzato da una forte domanda residenziale e offerta limitata, un settore commerciale biforcato (prime vs. secondario), sviluppi di lusso in crescita e un aumento degli investimenti esteri. Guardando ai prossimi 3–5 anni, i prezzi e gli affitti residenziali dovrebbero continuare a salire (seppur moderatamente) vista la crescita di Francoforte e la carenza abitativa, mentre il mercato commerciale si riprenderà gradualmente dagli shock recenti, con un focus su qualità e sostenibilità. I nuovi sviluppi – dai complessi residenziali verdi ai grattacieli che definiscono lo skyline – oltre a favorvoli modifiche normative (incentivi energetici, regole di sviluppo allentate) modelleranno lo scenario. Gli investitori da tutto il mondo sono sempre più ottimisti su Francoforte, attratti dalla sua stabilità e dalle opportunità offerte, sia che si tratti di un fondo asiatico che acquista una torre per uffici o di una famiglia mediorientale che acquisisce appartamenti di lusso. E mentre i quartieri chiave di Francoforte si evolvono – alcuni come Ostend in ascesa e altri come Niederrad che si adattano – la città offre una gamma diversificata di prospettive immobiliari. Per tutti gli stakeholder – acquirenti, inquilini e investitori – Francoforte nel 2025 presenta un mercato dinamico in cui una strategia oculata e una profonda conoscenza locale possono svelare importanti opportunità all’interno di una tendenza generale di crescita. In sintesi, Francoforte sta sfruttando la sua potenza finanziaria e la posizione strategica per garantire che il suo mercato immobiliare resti uno dei più interessanti d’Europa negli anni a venire investropa.com investropa.com.
