Mercato immobiliare di Los Angeles 2025: tendenze, previsioni e prospettive di investimento

Panoramica del mercato 2025

Il mercato immobiliare di Los Angeles nel 2025 è caratterizzato da un mix di resilienza e ricalibrazione. I valori delle proprietà residenziali restano vicini ai massimi storici dopo il boom dell’era pandemica, sebbene con una crescita molto più lenta, mentre l’attività di vendita sta rimbalzando moderatamente dai minimi storici del 2022–2023. La performance del settore immobiliare commerciale è biforcuta – settori come l’industriale e il multifamiliare rimangono solidi, mentre gli uffici e alcuni segmenti retail affrontano ostacoli dovuti ad alti tassi di sfitto e alla domanda in cambiamento. In breve, il 2025 vede L.A. in un mercato immobiliare equilibrato (anche leggermente favorevole agli acquirenti) e un settore commerciale in cauta ripresa.

Fattori economici e politici esercitano un’influenza significativa. Tassi ipotecari elevati (≈6,5–7%) hanno raffreddato la domanda degli acquirenti e reso l’accessibilità economica quasi ai minimi storici. Nuove normative – in particolare la Measure ULA (“mansion tax”) sulle vendite di alto valore – stanno raffreddando il segmento del lusso e delle proprietà d’investimento. Nel frattempo, croniche carenze di offerta persistono nel settore abitativo, sostenendo i prezzi nonostante un recente calo della popolazione (la popolazione della città di L.A. è diminuita di circa il 2,5% dal 2020). Il seguente rapporto analizza le tendenze dettagliate per il mercato immobiliare residenziale e commerciale a Los Angeles, esamina le performance dei quartieri, evidenzia opportunità di investimento e presenta previsioni fino al 2028.

(Nota sulle fonti: Dati e approfondimenti sono tratti da fonti tra cui la California Association of Realtors, Zillow, Redfin, CBRE e analisi di mercato locali, come citato nel rapporto.)

Settore immobiliare residenziale

Andamento dei prezzi delle case e delle vendite

I prezzi delle case a Los Angeles nel 2025 sono fondamentalmente stabili o leggermente in aumento rispetto a un anno fa, dopo l’ascesa vertiginosa del 2020–2022. Il prezzo mediano di vendita nella città di Los Angeles è intorno a 1,05 milioni di dollari a metà 2025, con un lieve aumento di +0,5% anno su anno. Nella contea di Los Angeles, il prezzo mediano delle case unifamiliari a marzo 2025 era intorno a 829.000 dollari, in crescita di circa il 3,0% rispetto all’anno precedente. Questo apprezzamento moderato segue un breve calo nel 2023, riflettendo prezzi che si stabilizzano su livelli quasi record. (Per riferimento, il valore mediano delle case a L.A. era circa 600.000 dollari nel 2019, poi è salito a un massimo storico vicino a 956.000 dollari entro la fine del 2024.) La Figura 1 illustra questa traiettoria dei prezzi, con una rapida ascesa nell’era pandemica, una lieve correzione e una nuova crescita moderata verso il 2025.

Il volume delle vendite mostra i primi segni di ripresa dal crollo indotto dagli alti tassi di interesse. Le vendite di case nel 2023 sono state storicamente basse: il totale delle vendite in California nel 2023 è sceso a un minimo di diversi decenni (in calo di circa il 34% rispetto al 2021), con Los Angeles che ha registrato cali simili. Nel 2024, le vendite sono leggermente aumentate (il primo incremento annuale in tre anni, +4,3% a livello statale) e il 2025 prosegue questa modesta ripresa, sebbene i volumi rimangano inferiori ai livelli pre-pandemici. Ad esempio, 1.617 case sono state vendute a Los Angeles a maggio 2025, il 7% in meno rispetto a maggio 2024 – segno che la domanda resta bassa. L’inventario è migliorato rispetto ai minimi storici: Los Angeles contava 4.747 annunci attivi a maggio 2025, un aumento rispetto ai mesi precedenti. L’indice dell’inventario invenduto (mesi di offerta) nell’area metropolitana di L.A. è circa 3,7 mesi a marzo 2025, rispetto a soli 2,7 mesi dell’anno precedente. Questa offerta più bilanciata ha spostato L.A. da un mercato dei venditori a un mercato più neutro nel 2025, attenuando la concorrenza feroce degli anni scorsi. Ora le case rimangono sul mercato circa 45 giorni, più lentamente rispetto ai 39 giorni dell’anno scorso, e la negoziazione sui prezzi è più comune (circa il 45% delle vendite nell’aprile 2025 si sono concluse sotto il prezzo richiesto).

Dati chiave di mercato (Residenziale, metà 2025):

Prezzo mediano di vendita (Città di L.A.) – ~1,05 milioni di dollari (variazione anno su anno 0%–1%).
Prezzo mediano di vendita (Contea di L.A.) – ~829.000 dollari (+3,0% anno su anno).
Case vendute (Città di L.A., maggio 2025) – 1.617 unità (-7% anno su anno).
Annunci attivi (Contea di L.A., maggio 2025) – ~4.700 (in aumento rispetto a ~4.300 ad aprile).
Mesi di offerta – ~3,5–3,7 mesi (in aumento rispetto a ~2,6 mesi un anno fa).
Giorni mediani sul mercato – ~45 giorni (erano ~39 giorni lo scorso anno).
Rapporto prezzo di vendita/prezzo richiesto – ~100% (la metà delle case viene venduta al prezzo richiesto o inferiore).

Nel complesso, i prezzi residenziali restano stabili e tendono persino ad aumentare in alcuni segmenti grazie all’offerta limitata e alla domanda persistente. Tuttavia, la ferocia del mercato dei venditori del 2021 si è attenuata: gli acquirenti hanno ora più margine poiché i costi di finanziamento più elevati limitano ciò che possono permettersi. Di fatto, l’accessibilità abitativa a L.A. è vicina ai minimi storici: per qualificarsi per una casa al prezzo mediano serve un reddito di circa 230.000 dollari, oltre 2 volte il reddito mediano californiano. Questa crisi di accessibilità, unita al fatto che molti proprietari hanno mutui inferiori al 3% (e quindi sono restii a vendere e passare a un prestito al 7%), spiega sia le vendite ridotte che la bassa offerta: uno stallo che impedisce un calo significativo dei prezzi. A meno di uno shock economico importante, un lieve equilibrio sembra caratterizzare i valori immobiliari di L.A. nel 2025.

Tendenze del mercato degli affitti

Los Angeles rimane uno dei mercati degli affitti più costosi della nazione, anche se la crescita degli affitti si è moderata nel 2024–2025 dopo un’impennata post-pandemica. L’affitto medio per un appartamento a Los Angeles è di circa 2.750–2.800 dollari al mese all’inizio del 2025. Secondo CBRE, l’affitto medio complessivo multifamiliare nella contea di L.A. era di circa 2.822 dollari/unità nel Q1 2025, praticamente stabile (+0,1%) rispetto al trimestre precedente. Questo segue un rapido aumento: gli affitti sono aumentati di circa il 23% in quattro anni, partendo da una mediana di 2.300 dollari nel 2020 fino a ~2.841 dollari nel 2024. Tali aumenti hanno superato la crescita salariale e l’inflazione, peggiorando i problemi di accessibilità. Nel 2024, il 74% degli annunci di appartamenti a L.A. chiedeva oltre 2.100 dollari al mese, costringendo molti inquilini a convivere con altri o trasferirsi.

Nel 2025, la crescita degli affitti si è praticamente fermata – un gradito sollievo per gli inquilini. Alcuni indicatori mostrano perfino lievi cali reali: ad esempio, un’analisi rivolta al settore retail di Los Angeles ha evidenziato una crescita degli affitti del -0,4% su base annua nel Q1 2025 per le proprietà commerciali, segnalando una capacità di determinazione dei prezzi limitata in alcuni settori da parte dei proprietari. Per quanto riguarda le locazioni residenziali, i sondaggi hanno rilevato canoni richiesti abbastanza stabili o solo leggermente in aumento (~+1% su base annua) all’inizio del 2025. Gli affitti alti, uniti all’esodo durante la pandemia, hanno attenuato la domanda a sufficienza da limitare ulteriori impennate. In particolare, il calo della popolazione di L.A. (~-0,65% nel 2024) significa che i proprietari affrontano un po’ meno concorrenza per attirare inquilini, portando a più incentivi e a prezzi più vantaggiosi per gli inquilini in alcune aree.

Nel frattempo, i tassi di sfitto per i multifamiliari rimangono bassi, poiché chi ha lasciato Los Angeles è compensato da chi non può permettersi di acquistare una casa. Il tasso di occupazione negli appartamenti di L.A. era del 95,4% nel Q1 2025 (sfitto ~4,6%), un leggerissimo miglioramento rispetto alla fine del 2024. In termini pratici, gli affitti di qualità vengono ancora rapidamente presi, ma gli inquilini hanno più opzioni rispetto a un anno fa. Le concessioni (come un mese di affitto gratuito) stanno tornando in auge in alcuni sub-mercati. Secondo il Casden Multifamily Report dell’USC, gli affitti effettivi dovrebbero rimanere vicini ai livelli attuali nel 2025 mentre le nuove consegne (circa 6.000–8.000 unità autorizzate a L.A. lo scorso anno) cercano di soddisfare la domanda.

Punti caldi e tendenze degli affitti: Gli affitti di lusso di fascia alta in Westside e Downtown hanno subito una certa pressione a causa della nuova offerta e degli alloggi vuoti legati al lavoro da remoto, mentre i quartieri più accessibili registrano ancora una forte concorrenza. Le aree suburbane nella San Fernando Valley e nella San Gabriel Valley hanno visto modesti aumenti degli affitti su base annua, mentre le famiglie cercano soluzioni relativamente più economiche nell’entroterra. Al contrario, zone di pregio come Santa Monica e il centro di L.A. hanno registrato cali degli affitti e tassi di sfitto più alti (il tasso di sfitto commerciale nel centro è salito al 9,5%) poiché residenti e commercianti valutano costi e benefici. Nel complesso, il mercato degli affitti di Los Angeles nel 2025 può essere definito come stabile ma sotto pressione: per il momento gli affitti non stanno aumentando in modo vertiginoso, ma i livelli rimangono opprimenti per la famiglia media (il tipico affitto di un bilocale costa circa il 70% in più rispetto all’acquisto della stessa unità con un mutuo pre-2022, a riprova di quanto la proprietà immobiliare sia fuori portata per molti).

Quartieri ad alta crescita vs. ad alto rischio

Il mercato immobiliare a Los Angeles è estremamente locale, con le traiettorie dei quartieri che divergono in modo significativo. Nell’ultimo decennio, aree precedentemente trascurate hanno visto una crescita esplosiva dei valori immobiliari, mentre alcuni quartieri tradizionalmente costosi hanno registrato guadagni modesti (o addirittura stagnazione recentemente). Un’analisi dei dati dell’ufficio del catasto della contea (2016–2024) rivela che la maggiore rivalutazione è avvenuta nei quartieri emergenti – spesso quelli oggetto di gentrificazione o di boom infrastrutturali. Ad esempio, West Adams (centro di L.A.) si trova in cima alle classifiche con un aumento del 107% nei valori residenziali accertati dal 2016. Un tempo relativamente conveniente, West Adams è stato trasformato grazie alla vicinanza alle linee di transito e alla domanda proveniente dalle aree adiacenti più costose, diventando così il mercato “più caldo” di L.A. Altre zone a forte crescita includono Elysian Valley (“Frogtown”) +86% e Exposition Park +84% (favorita dallo sviluppo intorno alla USC e allo stadio Banc of California). Quartieri storicamente afroamericani come Leimert Park (+79%) e Baldwin Hills/Crenshaw (+81%) hanno anch’essi registrato una forte rivalutazione, in quanto gli acquirenti cercano opzioni (ex) più economiche nel cuore della città. Questi aumenti spesso coincidono con nuovi investimenti e cambiamenti demografici – ma sollevano anche preoccupazioni riguardo allo sfratto dei residenti di lunga data xtown.la xtown.la.

Al contrario, i quartieri “ad alto rischio” dal punto di vista degli investimenti tendono ad essere quelli che affrontano bolle di prezzo o fattori di difficoltà locali. Un esempio è il Downtown Los Angeles (DTLA), che ha vissuto un boom negli anni 2000 e 2010 ma ora fatica con alti livelli di sfitto e problemi di qualità della vita. I valori immobiliari del DTLA sono aumentati di circa il 45% in 8 anni (sotto la media della contea), e gli sfitti nel settore retail/uffici in centro sono elevati (retail ~9–10%, uffici oltre il 30% vuoti) – segnalando rischio per gli investitori finché non si verificherà una rinascita urbana. Le aree di lusso costiere rappresentano un’altra categoria di “rischio”: non in termini di crollo, ma di prospettive di crescita più lente. Zone ultra-costose come Bel Air (+61% dal 2016) o Calabasas (+36%) hanno “meno spazio per salire” proprio perché partivano già da valori elevati. In effetti, alcuni mercati benestanti hanno visto lievi cali dei prezzi nel 2023, poiché la domanda di ville di lusso si è raffreddata a causa delle nuove tasse e dell’incertezza economica. Ad esempio, il prezzo mediano di Culver City è sceso di circa il 6,7% anno su anno a maggio 2025, e Culver City e Santa Monica hanno registrato anche una diminuzione della popolazione di circa il 3% di recente. Queste aree non sono rischiose in termini di crollo imminente, ma il loro ROI potrebbe essere inferiore rispetto a quello dei quartieri emergenti.

Degni di nota sono anche le sacche di difficoltà nelle periferie più lontane e nelle comunità di confine. In luoghi come la Antelope Valley nella parte settentrionale della contea di L.A. (ad es. Lancaster, Palmdale), i prezzi sono aumentati vertiginosamente durante la pandemia poiché i lavoratori da remoto cercavano spazi abitativi più ampi, ma rimangono sensibili ai prezzi della benzina e alle tendenze occupazionali – un potenziale rischio di volatilità se i venti economici dovessero cambiare. Le più alte percentuali di pignoramenti nel 2024 si sono verificate in aree più remote o operaie; ad esempio, Sylmar (nella San Fernando Valley) ha registrato 59 pignoramenti, il numero più alto di qualsiasi area di L.A. lo scorso anno. Un raggruppamento di pignoramenti può segnalare una situazione locale di difficoltà (e rappresentare anche un’opportunità per gli acquirenti a caccia di occasioni di acquistare, riqualificare o affittare case in quei quartieri). Gli investitori potrebbero osservare con cautela tali aree: I quartieri ad alto rischio di calo dei prezzi sono generalmente quelli con una domanda meno diversificata e una maggiore esposizione alle oscillazioni economiche, come le comunità extraurbane o luoghi con criminalità persistente o problemi infrastrutturali.

Conclusione: Quartieri come West Adams, Mid-City e Jefferson Park – ricchi di accesso ai trasporti e di case storiche – stanno vivendo un boom, mentre Downtown e alcune aree di lusso si sono raffreddate. Come sempre, “location, location, location” vale ancora: anche in un mercato nel complesso costoso, i micro-mercati con nuovi sviluppi, valore culturale o futuri progetti di trasporto (ad es. lungo la linea ferroviaria Crenshaw/LAX, o attorno al nuovo SoFi Stadium a Inglewood) probabilmente continueranno a superare il mercato generale. Al contrario, gli investitori dovrebbero valutare attentamente i fondamentali locali, poiché alcune aree presentano un rischio maggiore di correzioni dei prezzi o di scarsa domanda di affitti in caso di cambiamento delle condizioni economiche.

Performance del mercato immobiliare commerciale

Panoramica del mercato commerciale

Il mercato immobiliare commerciale di Los Angeles nel 2025 è una storia di traiettorie divergenti tra le diverse tipologie di immobili. Le proprietà industriali e multifamiliari restano solide, sostenute da e-commerce, commercio e carenza di alloggi, mentre il settore degli uffici sta affrontando un calo strutturale della domanda. Il settore commerciale si trova in una posizione intermedia: i centri commerciali di quartiere si dimostrano resilienti, mentre il commercio urbano (soprattutto Downtown) si sta riprendendo lentamente dalle difficoltà della pandemia. L’attività di investimento complessiva negli immobili commerciali è stata limitata dai tassi d’interesse più elevati e dalle tasse di trasferimento locali, ma gli asset con contratti di locazione solidi in posizioni di pregio attirano ancora interesse grazie all’enorme base economica di L.A. Di seguito analizziamo la performance settore per settore:

Settore uffici: alta sfitte e sfide nella riconversione

Il mercato degli uffici di Los Angeles è sotto notevole pressione nel 2025. L’aumento del lavoro da remoto/ibrido, insieme a una maggiore prudenza delle aziende, ha portato a 11 trimestri consecutivi di assorbimento negativo e vacanze in forte aumento. A livello della contea, il tasso di sfitto degli uffici ha raggiunto circa il 24,5% nel primo trimestre 2025 – un livello storicamente molto alto – con il Downtown L.A. ancora peggiore con oltre il 31% di spazi vuoti. Anche i submercati di pregio sono colpiti: ad esempio, il tasso di sfitto di Century City ha raggiunto il 13% e quello degli uffici di Orange County è salito al 19,2% nel Q1 2025, circa il doppio rispetto a cinque anni fa. L’eccedenza di spazi si registra mentre gli inquilini riducono le superfici occupate e le nuove costruzioni dell’ultimo ciclo aumentano l’offerta. Molti proprietari affrontano una domanda anemica; l’assorbimento netto è stato negativo per -1,08 milioni di piedi quadrati nel solo primo trimestre nell’area metropolitana di L.A..

Di conseguenza, i canoni degli uffici si sono stagnati o hanno iniziato a scendere. I canoni richiesti su base di mercato sono mediamente circa $3,60/piede quadro al mese (servizio completo) – sostanzialmente stabili anno su anno. I proprietari offrono maggiori concessioni (mesi di affitto gratuito, contributi per i lavori interni) per attrarre inquilini. I mercati top della Westside mantengono ancora affitti premium (West L.A. ha una media richiesta di $5,14/pq/mese), ma anche lì la crescita degli affitti è contenuta. Considerate le difficoltà, gli analisti prevedono un aumento di situazioni di sofferenza e opportunità di riconversione. Infatti, alcuni edifici per uffici di Classe B/C nel Downtown e in parti della San Fernando Valley stanno venendo ceduti a forti sconti per una potenziale conversione in appartamenti o usi creativi. Le prospettive per il settore uffici a L.A. restano caute: l’elevata vacancy probabilmente persisterà per tutto il 2025 – un report prevede che i segnali di sofferenza immobiliare si materializzeranno nel 2025, quando i proprietari con mutui in scadenza si troveranno davanti a ostacoli per la rifinanziamento. Qualsiasi ripresa dipende dalla crescita dell’occupazione nei settori che usano uffici e da come le aziende definiranno a lungo termine le strategie per i loro spazi di lavoro. Nel frattempo, si prevede che il settore uffici sarà l’anello debole di L.A., con alcuni edifici (soprattutto quelli più datati in aree con troppa offerta) ad alto rischio di deprezzamento.

Settore Retail: ripresa lenta e tendenze adattive

Il settore immobiliare retail di Los Angeles sta gradualmente ritrovando stabilità nel post-pandemia, ma il quadro è misto. La spesa dei consumatori è rimbalzata e i turisti stanno tornando, ma sfide strutturali (concorrenza dell’e-commerce, cambiamento nelle abitudini di consumo) persistono. Il tasso di sfitto retail complessivo nella contea di L.A. si attesta intorno al 6,1%–6,5% nel Q1 2025, quinto aumento trimestrale consecutivo. Questo tasso di sfitto, pur in crescita, rimane comunque moderato e inferiore rispetto a molte altre aree metropolitane. Le vie commerciali principali e i centri commerciali hanno tassi di sfitto più elevati, mentre i centri ancorati a supermercati nelle periferie performano meglio. I canoni richiesti per il retail sul mercato sono mediamente intorno a $36–$37 per piede quadro all’anno (circa $3,05/pq/mese triple-net), cifra ~40% superiore alla media statunitense. Tuttavia, la crescita dei canoni è leggermente negativa: a inizio 2025, i canoni retail a L.A. sono calati del 0,4% su base annua, segno che i proprietari devono trattenere e attrarre inquilini. Infatti, Los Angeles ha perso circa 2,4 milioni di piedi quadri di spazi retail occupati nell’ultimo anno – segno che le chiusure e le contrazioni superano le nuove aperture di negozi.

Disparità tra quartieri: I principali distretti commerciali come il Golden Triangle di Beverly Hills e la Third Street di Santa Monica si stanno riprendendo, ma non sono ancora tornati alla vivacità pre-pandemica (alcuni rivenditori di lusso hanno ridotto le dimensioni). Il commercio al dettaglio nel centro di Los Angeles è stato duramente colpito – la vacanza commerciale del centro è aumentata di 250 punti base fino al 9,5% entro la fine del 2024 poiché il traffico pedonale e il turismo sono stati lenti a riprendersi completamente. Al contrario, il commercio al dettaglio nelle aree suburbane in crescita residenziale è relativamente forte. I submercati delle valli di San Fernando e San Gabriel hanno persino registrato lievi aumenti degli affitti poiché i rivenditori orientati al valore (catene di discount, supermercati) si sono espansi per servire popolazioni in crescita. Le vendite di investimenti nel commercio al dettaglio avvengono a valori inferiori ai picchi precedenti, indicando una rivalutazione: ad esempio, un centro commerciale su La Brea è stato venduto nel 2025 a un prezzo inferiore del 35% rispetto al 2016 a causa del calo del NOI. I tassi di capitalizzazione per il retail sono saliti intorno al 5,5%–6% in media, il livello più alto in dieci anni, poiché gli investitori chiedono un rendimento migliore in un contesto di tassi più elevati e prezzano il rischio.

Le prospettive per il settore retail sono prudentemente ottimistiche. Vacanze e traffico pedonale in fase di stabilizzazione suggeriscono che il peggio sia passato, ma la crescita sarà lenta. Le tendenze chiave includono retail esperienziale (ristorazione, intrattenimento come il previsto West Harbor a San Pedro, apertura nel 2026) e riuso adattivo (conversione di spazi commerciali in difficoltà in usi misti o industriali). Gli sviluppatori sono molto selettivi – attualmente sono in costruzione solo circa 60.000 mq di spazi retail a Los Angeles, un’aggiunta appena dello 0,1% all’inventario esistente. Questa mancanza di nuova offerta, combinata con la base demografica della regione, implica che gli spazi retail ben posizionati dovrebbero mantenere valore. Tuttavia, i proprietari devono innovare (ad esempio aggiungendo servizi, studi medici o componenti residenziali) per riempire i negozi sfitti. In sintesi, il retail a Los Angeles nel 2025 è stabile ma in evoluzione: ci si può aspettare un miglioramento graduale dell’occupazione, affitti stabili e una continua trasformazione dei centri meno performanti.

Settore industriale: dai record storici a un lieve rallentamento

Il settore immobiliare industriale a Los Angeles è stato uno dei protagonisti negli ultimi anni, sostenuto dall’attività portuale, dalla logistica e dalla scarsità di terreni edificabili. Anche nel 2025, le proprietà industriali sono molto richieste, anche se la frenesia si è leggermente raffreddata rispetto al picco. Dopo aver raggiunto vacanze minime storiche (~2–3%) durante il 2021–22, il tasso di vacanza industriale nella contea di Los Angeles è salito intorno al 4,9% – il livello più alto in quasi un decennio. Questo aumento delle vacanze (circa 140 punti base in più su base annua) è attribuibile a 10 trimestri consecutivi di perdite di occupazione, poiché alcuni inquilini hanno ridotto le superfici occupate e si è aggiunta una minima nuova offerta. Tuttavia, un tasso di vacanza del 4,9% rimane molto basso secondo gli standard storici – si tratta di un’occupazione quasi totale in molti submercati. Infatti, tutti e sei i submercati industriali della contea di Los Angeles presentano ancora una vacanza inferiore al 6% e la metà inferiore al 4%. Il leggero aumento della disponibilità (disponibilità complessiva ~6,5% inclusi spazi in fase di marketing) suggerisce che i canoni di locazione potrebbero subire pressioni nel breve termine.

Infatti, i canoni industriali sono schizzati alle stelle durante la pandemia (secondo alcune stime, in aumento di oltre il 50% dal 2019) e stanno ora subendo una lieve correzione. I canoni richiesti per immobili industriali a Los Angeles sono diminuiti per sei trimestri consecutivi fino al primo trimestre del 2025, mentre il mercato assimila quei precedenti aumenti. Per avere un’idea, i canoni medi richiesti per spazi di magazzino/distribuzione nell’area di Los Angeles (una delle più costose del paese) sono ancora all’incirca tra $1,20 e $1,50 per piede quadrato al mese (triple net) a seconda della posizione – ben al di sopra dei livelli pre-2020. Ma ora gli inquilini hanno un po’ più di potere contrattuale rispetto a un anno fa. Nonostante questo calo, i proprietari industriali rimangono fiduciosi; eventuali diminuzioni dei canoni sono state modeste e i fattori trainanti della domanda a lungo termine (i grandi porti di LA/Long Beach, le esigenze di distribuzione dell’e-commerce, la logistica dell’ultimo miglio per oltre 10 milioni di residenti) restano solidi. In particolare, i sub-mercati del South Bay e dell’Inland Empire continuano ad attrarre utilizzatori di magazzini, anche se persino il tasso di sfitto nell’Inland Empire è aumentato leggermente rispetto ai minimi storici.

In termini di investimenti, le proprietà industriali restano molto ricercate, ma l’aumento dei tassi d’interesse ha fatto salire leggermente i cap rate. I cap rate industriali medi nel Sud California si sono attestati nella fascia bassa del 5% (circa 5,3% nel 2024, rispetto a meno del 4% nel 2021). Alcune transazioni minori o immobili industriali di classe B ora raggiungono cap rate più vicini al 6%-6,5%, soprattutto se hanno contratti di locazione più brevi. Gli investitori restano focalizzati sui principali corridoi distributivi, tuttavia, la tassa della Measure ULA nella città di L.A. (che colpisce le vendite > $5M) ha in parte congelato le grandi vendite di immobili industriali nei limiti cittadini. Questo potrebbe spostare più investimenti verso città vicine senza la tassa.

Le prospettive del settore industriale sono prudentemente positive. Gli esperti prevedono che il 2025 potrebbe segnare il punto minimo delle perdite di occupazione, con una stabilizzazione entro il 2026 man mano che l’offerta rallenta e le imprese si adattano. La crescita dei canoni potrebbe riprendere nel 2026 dopo questo periodo di leggera flessione. Un fattore di rischio all’orizzonte è la politica commerciale – il picco delle importazioni nella seconda metà del 2024 (per anticipare i nuovi dazi) ha temporaneamente aumentato la domanda di magazzini portuali, ma un’eventuale guerra commerciale prolungata o un rallentamento economico potrebbero ridurre i volumi portuali. Al contrario, qualsiasi risoluzione delle controversie sindacali sulla costa occidentale o una nuova accelerazione economica riporterebbero rapidamente il mercato sotto pressione. In sintesi, il settore industriale di L.A. resta fondamentalmente solido (basso tasso di sfitto, canoni elevati), con il 2025 che rappresenta un anno di normalizzazione rispetto a condizioni estreme. Si prevede che gli immobili per distribuzione e stoccaggio ben posizionati a L.A. manterranno il loro valore e continueranno a suscitare interesse fra gli investitori grazie al loro ruolo fondamentale nella supply chain.

Aggiornamenti su Politiche e Regolamentazione

Molteplici novità in ambito politico e regolatorio negli ultimi anni stanno influenzando il mercato immobiliare di Los Angeles nel 2025:

Misura ULA (“United to House LA” Mansion Tax): Implementata nell’aprile 2023, questa misura della città di Los Angeles impone una tassa di trasferimento del 4% sulle vendite di proprietà superiori a 5 milioni di dollari (5,5% oltre i 10 milioni). L’obiettivo è finanziare alloggi accessibili, ma ha influito significativamente sul volume delle transazioni nella fascia alta. Nell’anno successivo, le vendite di case di lusso sono calate bruscamente e molte transazioni commerciali sono state sospese o deviate (ad esempio, vendendo quote societarie anziché la proprietà) per evitare la tassa. I ricavi raccolti (circa 480 milioni di dollari fino alla fine del 2024) sono stati inferiori alle previsioni iniziali, in parte perché le vendite sono crollate in risposta. L’impatto della Misura ULA è un’arma a doppio taglio: meno mega-deal significa minore liquidità di mercato, con il rischio di attenuare i prezzi delle case di lusso e dei grandi asset commerciali in città. Il dibattito è ancora acceso e ci sono anche sfide legali, ma per ora gli investitori devono considerare questo ingente costo nelle transazioni a Los Angeles – un netto deterrente per la compravendita di proprietà di alto valore.
Controllo degli affitti e protezioni per gli inquilini: La città di Los Angeles ha uno dei regolamenti di controllo degli affitti più severi del paese (che copre gli edifici multifamiliari più vecchi), e il limite statale degli affitti della California (AB 1482) limita gli aumenti a ~10% massimo all’anno per molte altre unità abitative. Durante il COVID, L.A. ha anche emanato moratorie sugli sfratti che sono state revocate del tutto solo all’inizio del 2023. Nel 2025, i proprietari devono ora affrontare nuove normative che impongono assistenza al trasferimento per aumenti d’affitto considerevoli e nuove regole di sfratto per giusta causa per più immobili. Queste misure, pur garantendo stabilità agli inquilini, influenzano anche i rendimenti degli investimenti: la crescita del flusso di cassa degli affitti è limitata, rendendo L.A. meno appetibile agli investitori aggressivi ma favorevole ai detentori di lungo periodo. D’altro canto, le clausole di adeguamento all’inflazione (sotto il controllo degli affitti) hanno consentito aumenti moderati del 3–4% quest’anno grazie all’aumento dell’inflazione. Complessivamente, la tendenza normativa a L.A. va verso forti protezioni per gli inquilini, che potrebbero rallentare la crescita degli affitti ma anche mantenere bassi i tassi di sfitto (gli inquilini restano).
Riforme urbanistiche e dell’offerta abitativa: In risposta alla crisi della casa accessibile, la California ha approvato leggi come SB 9 (divisione dei lotti) e SB 10 per consentire una maggiore densità abitativa di piccola scala. Los Angeles le ha incorporate nella propria pianificazione, permettendo così ai proprietari in molte zone di aggiungere più facilmente ADU (dependance) o dividere un lotto unifamiliare per costruire un duplex. Finora, l’adozione è moderata, ma queste riforme stanno gradualmente aggiungendo unità abitative. Il nuovo Housing Element della Città di L.A. ha fissato un ambizioso obiettivo di aggiungere 456.000 unità abitative entro il 2029. Per facilitare questo, la città sta modificando la destinazione d’uso di alcune aree per permettere edifici più alti e progetti a uso misto (specialmente vicino ai trasporti). Tuttavia, nel 2024, L.A. è ancora molto indietro, con solo ~8.600 unità autorizzate nel 2024 (il minimo in un decennio per le abitazioni multifamiliari). Ci si aspetta che il focus sulle zonizzazioni più permissive e sulla semplificazione delle approvazioni edilizie continui – ad esempio l’espansione dell’Adaptive Reuse Ordinance per il centro di L.A. – per stimolare la costruzione di nuove abitazioni. Per investitori e sviluppatori, un contesto regolatorio più permissivo potrebbe aprire opportunità (conversioni, progetti di riempimento), anche se frenate dalla resistenza di alcune comunità di quartiere.

Tassi di Interesse e Finanziamento: Pur non essendo una politica locale, gli aumenti dei tassi della Federal Reserve influenzano in modo significativo il mercato immobiliare di L.A. I tassi ipotecari vicini al 7% sono stati il principale freno all’acquisto di case. Le ultime previsioni suggeriscono che i tassi potrebbero diminuire gradualmente entro la fine del 2025 (verso la fascia alta del 5%). Qualsiasi calo potrebbe ravvivare le vendite e la crescita dei prezzi – al contrario, se l’inflazione manterrà i tassi elevati, il mercato potrebbe restare fiacco. Nel settore commerciale, tassi più alti hanno ricalibrato il valore degli asset (cap rate più elevati) e reso i finanziamenti più costosi. Le compagnie assicurative e le banche hanno in particolare ridotto i prestiti per uffici. I responsabili politici stanno monitorando il mercato del debito commerciale, ma attualmente non esistono misure di sollievo specifiche; pertanto, il rischio di rifinanziamento è una preoccupazione chiave per il 2025–2026 per i proprietari.

Edilizia Accessibile e Tasse di Sviluppo: L.A. continua ad ampliare i requisiti di edilizia inclusiva e le tasse per i promotori al fine di finanziare unità abitative accessibili. Alcuni nuovi progetti devono riservare una percentuale di unità alle famiglie a basso reddito o pagare le linkage fee. Inoltre, la città e lo stato stanno offrendo incentivi per l’edilizia accessibile – come bonus di densità e approvazioni accelerate secondo la legge SB 35 per i progetti conformi. Queste politiche mirano a incentivare comunità a reddito misto, anche se gli sviluppatori spesso le considerano vincoli alla redditività. Si presta inoltre attenzione a senzatetto e riuso adattivo: le leggi statali ora facilitano la conversione di motel o uffici in alloggi per senzatetto, e i fondi del Measure ULA sono destinati ad accelerare tali progetti (sebbene il loro impiego sia stato lento).

In sintesi, il panorama normativo a L.A. è orientato verso l’accessibilità abitativa e i diritti degli inquilini, anche a scapito dei profitti a breve termine degli investitori. Gli investitori più accorti dovranno destreggiarsi tra tasse di trasferimento come la ULA, rispettare i limiti sugli affitti e possibilmente collaborare con programmi pubblici per cogliere gli incentivi. Per i proprietari di case, la liberalizzazione della pianificazione urbanistica (ADU, ecc.) rappresenta un vantaggio che può incrementare il valore tramite reddito da locazione. In generale, le politiche macroeconomiche (tassi d’interesse della Fed) restano la variabile impazzita che determinerà la rapidità con cui i mercati immobiliari di L.A. riprenderanno slancio nei prossimi anni.

Opportunità di Investimento e Attese di ROI

Nonostante prezzi elevati e nuove tasse, il mercato immobiliare di Los Angeles offre ancora una gamma di opportunità di investimento. La chiave è allineare la strategia alla realtà del mercato – favorendo i settori con una forte domanda e prestando attenzione ai vincoli normativi. Ecco alcune possibilità per gli investitori nel 2025 e le relative previsioni di ROI:

Residenziale Value-Add (Unifamiliari & Piccoli Multi-Unità): Con un’inventario ridotta e molte case datate, gli investitori possono trovare immobili da ristrutturare nei quartieri in crescita da rinnovare e poi rivendere o affittare. Quartieri come West Adams, Leimert Park e Highland Park – che hanno visto enormi aumenti di valore – continuano ad attrarre investitori che riqualificano immobili per soddisfare la domanda dei nuovi residenti. Attese di ROI: Le ristrutturazioni possono ancora garantire profitti interessanti (10–20% di ROI) se acquistate sotto il valore di mercato, ma i giorni dei rialzi rapidi oltre il 30% sono finiti. I rendimenti lordi sulle case unifamiliari a L.A. sono modesti (~3–4% di cap rate generalmente), ma aggiungere un ADU può aumentare il flusso di cassa. La Measure ULA obbliga chi fa flipping ad essere prudente sugli immobili di fascia alta in città (la tassa può azzerare il profitto su flip con margini ridotti sopra i 5M$). In generale, la rivalutazione a lungo termine rimane la principale ricompensa in questi quartieri – storicamente intorno al ~5–7% annuo nelle zone più richieste, che, combinato con la leva finanziaria, può generare rendimenti solidi.
Appartamenti Multifamiliari: Gli edifici di appartamenti sono una pietra miliare degli investimenti a L.A. Il tasso di occupazione è elevato (~95%) e gli affitti, seppur stabilizzati, hanno raggiunto livelli record, assicurando un reddito stabile. Anche le proprietà più piccole da 2–4 unità permettono agli investitori di aggirare alcune regole del controllo degli affitti se occupate dal proprietario. Attese di ROI: I cap rate per il multifamiliare a L.A. sono in media ~4,5%–5,0% nel 2024, in aumento rispetto al ~4% di qualche anno fa. Significa che il rendimento non leverage di un investitore è ~5%. Con il finanziamento, si possono incrementare i ritorni se il debito è poco costoso – ma con i tassi attuali oltre il 6%, il cash-on-cash potrebbe essere inizialmente basso. La strategia principale è l’apprezzamento e la crescita degli affitti nel lungo periodo. Dato il cronico deficit abitativo, è probabile che il valore degli appartamenti continui a crescere (gli appartamenti di LA si sono apprezzati in media del ~60% tra il 2016 e il 2024). Aggiungere valore tramite ristrutturazioni per aumentare gli affitti (entro i limiti consentiti) può aumentare i rendimenti. Gli investitori dovrebbero però tenere conto delle nuove normative (es. adeguamenti sismici, regole più severe sugli sfratti) che aumentano i costi. In sintesi, aspettatevi rendimenti annui medi da redditività più il potenziale guadagno sul valore dell’immobile che storicamente si è attestato tra il 3% e il 6% annuo – rendendo il multifamiliare un investimento stabile, seppur non esplosivo.
Magazzini Industriali: L’industriale è probabilmente l’asset commerciale più interessante a L.A. dal punto di vista dei fondamentali. I tassi di sfitto sono bassi e ogni grande retailer e azienda logistica necessita di spazi di distribuzione nella Contea di L.A. per servire la popolazione. Attese di ROI: Cap rate industriali ~5–5,5%, con immobili ben affittati in location centrali (vicino ai porti o centro città) che vengono trattati anche sotto il 5%. Questi sono rendimenti inferiori rispetto ad altre zone degli USA, a testimonianza della fiducia degli investitori nella crescita degli affitti e nella stabilità. Storicamente hanno avuto ragione – gli affitti industriali sono schizzati negli ultimi anni (oltre il 50% rispetto al pre-pandemia). Potrebbe esserci una pausa a breve termine, ma le proiezioni mostrano una domanda industriale superiore all’offerta nel lungo periodo, suggerendo un continuo apprezzamento degli affitti. I ritorni complessivi potrebbero raggiungere la fascia alta delle singole cifre annue combinando crescita dei canoni e rendimento. Le opportunità chiave comprendono siti industriali più datati da riqualificare per la logistica moderna (magazzini ad alta altezza) o centri di distribuzione “first mile” vicino alla città. Inoltre, gli spazi infill per la “last mile” (anche piccoli magazzini) a L.A. raggiungono canoni premium e possono essere redditizi se acquisiti a un prezzo ragionevole.
Centri commerciali: Con il settore retail a un punto di svolta, gli investitori più esperti possono puntare sul retail basato sulla necessità (ad esempio centri commerciali con supermercati, farmacie, servizi) che a Los Angeles hanno dimostrato resilienza. Aspettativa di ROI: I cap rate del retail ora sono intorno al 5,5–6% in media, più alti per immobili con posti vacanti o in zone secondarie. Se acquisti un centro ben posizionato con un cap al 6% e puoi affittare gli spazi vuoti, non solo ottieni quella rendita ma anche un possibile upside poiché il valore dell’immobile può aumentare (compressione del cap se il mercato migliora, oltre alla crescita del NOI). Ritorni superiori al 10% annuo sono possibili per investitori retail value-add che sanno gestire bene (ad esempio, sostituendo alcuni negozi o aggiungendo nuove tipologie). Tuttavia, gli investitori puramente passivi dovrebbero moderare le aspettative: asset prime e stabilizzati possono offrire ritorni totali del 6–8% (rendita più minima crescita degli affitti). Il retail a reddito netto (come farmacie o fast food con lunghi contratti) a L.A. offre cap rate di circa il 5% – flussi simili a obbligazioni – che possono attrarre per la loro stabilità. Un avvertimento: il retail è molto sensibile a posizione e gestione; se si sbaglia nella valutazione della domanda locale, il ROI può risentirne. Ma nel complesso, con la normalizzazione dei comportamenti post-COVID, gli asset retail nelle aree commerciali dense di L.A. presentano buoni rendimenti in cassa e discreto potenziale di rivalutazione.
Uffici e asset specializzati: Gli uffici rappresentano la scommessa contrarian: i valori sono calati e si profila uno scenario critico, il che significa che gli investitori opportunistici possono andare a caccia di occasioni. Potremmo vedere edifici per uffici a L.A. venduti a una frazione del loro costo di ricostruzione, specialmente se le banche mettono all’asta i crediti. Aspettativa di ROI: Alto rischio, alto rendimento. Una strategia è acquisire una tower per uffici in difficoltà (magari con un cap rate dell’8% o uno sconto del 50%) e convertirla a usi alternativi (residenziale, hotel, studi creativi). Il ROI di una conversione riuscita può essere altissimo (IRR >15%). Ma le difficoltà operative e normative sono rilevanti. Investimenti tradizionali in locazione uffici sono più rischiosi: se non c’è una prospettiva chiara di aumento dell’occupazione, si rischia di “prendere un coltello che cade”. Le strutture per life science e i soundstage per studi sono due classi di asset speciali ancora molto richieste a L.A. Chi investe in questi ambiti (spesso conversioni di uffici/industriali) può ottenere buoni rendimenti man mano che crescono la produzione di contenuti a Hollywood e la ricerca biotech; i cap rate di questi settori sono tra il 5 e il 7% con buone prospettive di crescita.
Sviluppo e terreni: Costruire a L.A. non è per i deboli di cuore, ma ci sono opportunità nei segmenti di nicchia dello sviluppo. Ad esempio, subdivisioni di piccoli lotti, progetti di condomini su aree riempitive o sviluppi di ADU possono garantire profitti grazie ai prezzi elevati di vendita finale. La spinta della città sull’offerta abitativa fa sì che gli sviluppatori di housing accessibile possano sfruttare bonus fiscali e nuovi programmi – ottenendo di fatto incentivi che migliorano il ROI e soddisfano una necessità di mercato. Aspettativa di ROI: Lo sviluppo a L.A. mira tipicamente a margini di profitto intorno al 15–20% dato il rischio. Con i costi di costruzione ancora elevati, molti progetti funzionano solo se si riesce ad avere prezzi premium (o se il terreno è stato acquistato in passato a prezzi bassi). Detto ciò, il terreno edificabile a L.A. è incredibilmente prezioso e investire in aree in crescita (vicino a future linee di trasporto, ecc.) può pagare molto, anche se su un orizzonte temporale più lungo.

In sintesi, Los Angeles rimane un “paradiso per gli investitori” nel lungo termine, grazie al suo enorme squilibrio tra domanda e offerta. Come osserva il rapporto di Apartment News, alta domanda e costruzione limitata significano un forte potenziale di reddito da locazione e di rivalutazione degli immobili nel tempo. Ma nel breve termine, gli investitori dovrebbero adeguare le aspettative sui rendimenti: la leva finanziaria non è così redditizia con tassi di interesse elevati e i ribaltoni veloci sono più rischiosi in un mercato piatto. Le proprietà core (industriali, multi-family completamente affittati) offriranno rendimenti stabili e modesti. Le strategie value-add (ristrutturazioni, strategie di riempimento locativo) possono ancora raggiungere rendimenti a doppia cifra se si naviga con saggezza nel contesto normativo. E per gli speculatori con pazienza e capitale, acquisire asset in sofferenza nel 2025–2026 potrebbe garantire eccellenti rendimenti entro il 2028 se/quando il ciclo di mercato dovesse tornare a salire.

Previsioni 2026–2028: Prospettive e Rischi

Guardando avanti, le previsioni per il mercato immobiliare di Los Angeles suggeriscono un periodo di crescita moderata continua – uno scenario di “atterraggio morbido” – supponendo nessuno shock importante. Dopo le montagne russe dei primi anni 2020, sia gli analisti del settore che i modelli economici prevedono che la traiettoria dei prezzi si appiattisca nel breve termine, per poi salire gradualmente fino al 2028. Ecco i punti chiave delle previsioni:

Previsioni sui prezzi delle case: L’ultima previsione di Zillow per l’area metropolitana di L.A. (Los Angeles-Long Beach-Anaheim) prevede solo un aumento del +0,4% da febbraio 2025 a febbraio 2026. In sostanza, si prevede che i valori delle case restino stabili nel prossimo anno. Questo include un possibile lieve calo a metà 2025 (il loro modello mostrava -0,1% a -0,2% in primavera), seguito da una modesta ripresa più avanti. Oltre il 2026, la maggior parte degli esperti prevede modesti aumenti annuali a una cifra (dell’ordine del 2–5% all’anno) per i prezzi delle case a L.A. fino al 2028. Questo sarebbe ben lontano dai numeri a doppia cifra del 2021, ma eviterebbe anche una correzione brusca. A supportare questa prospettiva: domanda sostenuta, offerta limitata e un’economia locale solida dovrebbero sostenere i prezzi. La previsione ufficiale di C.A.R. per il 2025 parlava di un aumento di circa +4,6% del prezzo mediano in California managecasa.com, ma questo era prima che i tassi rimanessero elevati; probabilmente, la nuova normalità sarà una salita più graduale. Entro il 2028, i prezzi medi di Los Angeles potrebbero essere circa il 10–15% più alti di oggi se queste tendenze continueranno. Scenario di rischio: Se nel 2026 si verifica una recessione (ad esempio a causa di una stretta eccessiva della Fed o di shock globali), L.A. potrebbe vedere calo temporanei dei prezzi forse del 5–10% mentre il mercato si blocca – ma non ci si aspetta un crash stile 2008 dato il basso livello di leva e la persistente carenza di case.
Vendite e volume: I volumi di vendita delle case dovrebbero migliorare entrando nel 2026–2027, presupponendo un allentamento dei tassi dei mutui. Molti previsori vedono i tassi scendere intorno al 5% entro il 2026, il che libererebbe la domanda latente di chi vuole cambiare casa. Quindi, il 2026 e il 2027 potrebbero vedere una ripresa delle vendite (possibilmente tornando ai livelli del 2019). Con più transazioni, la crescita dei prezzi potrebbe accelerare leggermente rispetto al modesto ritmo del 2025. Tuttavia, se i tassi restano alti o il credito si irrigidisce, le vendite potrebbero rimanere deboli. In ogni caso, non si prevede che l’inventario inonderà il mercato, quindi qualsiasi aumento della domanda tende a tradursi in una pressione al rialzo sui prezzi a L.A.
Affitti e Settore Multiresidenziale: Le previsioni sugli affitti (ad es. USC Casden) prevedono che gli affitti a L.A. aumenteranno di qualche punto percentuale all’anno fino al 2028, seguendo grosso modo l’inflazione. La vacanza potrebbe aumentare leggermente man mano che vengono completati nuovi progetti di appartamenti (a L.A. ci sono migliaia di unità in costruzione), ma non abbastanza da ammorbidire seriamente gli affitti. Entro il 2028, gli affitti medi potrebbero essere forse del 10-15% più alti rispetto a oggi, peggiorando l’accessibilità a meno che i redditi non tengano il passo. Una variabile imprevista: sforzi statali a favore degli inquilini o un ampliamento del controllo sugli affitti potrebbero plafonare artificiosamente la crescita degli affitti. Inoltre, se il lavoro da remoto favorirà ulteriori migrazioni verso l’esterno, la domanda di affitti potrebbe raffreddarsi. Tuttavia, considerando la vasta popolazione di L.A. e il ritmo sempre così lento delle nuove costruzioni, aumenti moderati degli affitti rappresentano una previsione di base ragionevole.
Settori Commerciali:
- Uffici: Il consenso generale è che il settore uffici si riprenderà molto lentamente. La vacanza potrebbe continuare ad aumentare fino al 2025-26, man mano che scadono i contratti di locazione, per poi potenzialmente stabilizzarsi entro il 2027 con la rimozione dello stock obsoleto (riconvertito o pignorato). Nel frattempo, i canoni probabilmente resteranno stabili o diminuiranno ulteriormente. Entro il 2028, il mercato degli uffici potrebbe dividersi – i nuovi uffici dotati di servizi tornano a una sana occupazione, quelli obsoleti vengono riconvertiti o valutati molto meno. Gli investitori devono fare attenzione: alcune previsioni (ad es. Moody’s) indicano che i valori degli uffici potrebbero diminuire di un altro 10-20% prima di toccare il fondo intorno al 2024-2025, con solo una lieve ripresa entro il 2028.
- Retail: Si prevede una graduale ripresa continua. La vacanza dei negozi nell’area di SoCal è in realtà prevista in leggera diminuzione entro il 2026, man mano che riprendono la crescita economica e l’aumento della popolazione. Gli affitti potrebbero salire di circa l’1% annuo nei centri principali. Il rischio maggiore per il retail è un rallentamento della spesa dei consumatori in caso di recessione; altrimenti, i prossimi anni sembrano stabili, senza eventi drammatici.
- Industriale: La maggior parte delle previsioni mostra una forte ripresa della domanda industriale entro il 2026. Dopo l’attuale leggero equilibrio, i volumi portuali e l’e-commerce sono destinati a crescere. Le prospettive di CBRE e Cushman & Wakefield vedono la vacanza industriale a L.A. potenzialmente scendere di nuovo verso il 3-4% entro il 2027, con la crescita degli affitti che riprende a tassi annui nella media cifra singola dopo il 2025. Il rischio qui riguarda l’offerta: molti nuovi sviluppi logistici hanno avuto luogo nell’Inland Empire; se questo satura la domanda, la crescita degli affitti potrebbe deludere. Ma all’interno della L.A. con terra limitata, gli immobili industriali esistenti dovrebbero comportarsi molto bene nel lungo periodo.
Rischi macro: Alcuni rischi generali potrebbero far deragliare queste caute previsioni positive. La recessione economica è la principale preoccupazione: se gli Stati Uniti dovessero entrare in una significativa fase recessiva nel 2026, Los Angeles potrebbe registrare perdite di posti di lavoro nell’intrattenimento, nella tecnologia, nel commercio, ecc., danneggiando sia la domanda abitativa che quella commerciale. L’aumento della disoccupazione eserciterebbe pressione sui prezzi delle case (probabilmente attraverso una riduzione delle vendite piuttosto che pignoramenti, poiché i proprietari hanno equità e tassi bassi). Anche le oscillazioni dei tassi di interesse rappresentano un rischio: un improvviso aumento dei tassi (ad esempio se l’inflazione dovesse crescere di nuovo) ridurrebbe ulteriormente l’accessibilità economica, con la possibile conseguenza di un calo dei prezzi. Al contrario, una rapida diminuzione dei tassi potrebbe riscaldare eccessivamente il mercato entro il 2027 (un rischio per nuove bolle speculative). Anche i cambiamenti normativi incombono: ad esempio, se la Misura ULA fosse abrogata o attenuata entro il 2026, potrebbe verificarsi un’ondata di vendite di immobili di alta fascia rimaste sospese; oppure, se la California approvasse nuove tasse aggressive o regolamentazioni sugli affitti, il sentiment degli investitori potrebbe indebolirsi. Disastri naturali o eventi climatici (terremoti, incendi) purtroppo rimangono un rischio latente a Los Angeles e potrebbero influenzare specifiche località o incidere sui costi assicurativi in tutto lo Stato.

Previsioni finali: Lo scenario più probabile fino al 2028 è una crescita lenta ma costante. Entro il 2028, il prezzo mediano delle case a Los Angeles potrebbe essere circa il 10%–20% più alto rispetto ai livelli del 2025, e gli affitti forse del 10% più alti – segnando un aumento molto più moderato rispetto al decennio precedente, ma comunque al rialzo. Il sostegno al mercato deriva dall’intramontabile attrattiva (clima, lavoro, cultura) e dalla scarsità di nuove costruzioni, mentre il limite superiore è imposto dall’accessibilità economica e dalle politiche. Salvo shock rilevanti, il real estate di Los Angeles dovrebbe offrire rendimenti solidi, seppur non spettacolari, nei prossimi anni, con rilievo maggiore per i rischi di opportunità perse (se si resta fuori) rispetto al crollo verso il basso. Gli operatori più attenti monitoreranno i tassi di interesse, abbracceranno il riuso adattivo e le innovazioni nell’edilizia residenziale, concentrandosi su location solide per massimizzare i guadagni in questa nuova normalità. I periodi di forte crescita a Los Angeles potrebbero fermarsi, ma la sua traiettoria di lungo periodo come città globale resta saldamente in ascesa.

Fonti:

California Assoc. of Realtors – Dati di mercato e previsioni
Zillow Research – Indice e previsioni dei valori immobiliari
Redfin – Statistiche sull’immobiliare di Los Angeles (prezzi, vendite, inventario)
Rocket Homes Market Report – Prezzi mediani per segmento a L.A.
Crosstown LA – Analisi delle tendenze dei valori nei quartieri
L.A. Times & CoStar – Approfondimenti sul mercato commerciale (uffici, industriale)
Matthews/NAI Market Reports – Indicatori del settore retail e industriale
RentalHousePM – Statistiche su affitti e mercato immobiliare a L.A.
UCLA Lewis Center – Studi sull’impatto della Misura ULA.