Mercato Immobiliare di Milano 2025: Tendenze da Boom, Quartieri Caldi e Previsioni Audaci

Il boom immobiliare di Milano non mostra segni di rallentamento – la capitale italiana della moda e della finanza guida il mercato immobiliare nazionale con una crescita resiliente nel 2025. Sia il settore residenziale che quello commerciale stanno vivendo cambiamenti dinamici, dalla crescente domanda abitativa nei quartieri emergenti a investimenti record in uffici, retail e hotel. Guardando al futuro, gli esperti prevedono aumenti moderati dei prezzi e un interesse costante per il mercato immobiliare milanese, trainato da progetti di riqualificazione urbana, potenziamenti infrastrutturali (come le nuove linee della metropolitana) e un’economia fiorente alimentata dal turismo. In questo rapporto completo, analizziamo le tendenze del mercato residenziale e commerciale di Milano, le previsioni sui prezzi per i prossimi anni, i quartieri più caldi (e le gemme nascoste) per gli investitori, i principali progetti che stanno trasformando la città, i cambiamenti normativi e le forze economiche e demografiche in gioco.

Tendenze del mercato residenziale nel 2025

Ripresa delle vendite e crescita costante dei prezzi: Dopo un breve raffreddamento nel 2023, il mercato abitativo milanese è in ripresa nel 2025. Nel primo trimestre, le vendite di case a Milano sono aumentate di oltre il 7% su base annua (5.505 transazioni) dils.com, riflettendo una rinnovata fiducia degli acquirenti. A livello nazionale, le transazioni sono cresciute ancora più rapidamente (+11,5% su base annua nel Q1 2025), spinte da tassi ipotecari in calo che hanno riportato più acquirenti sul mercato idealista.it idealista.it. Le banche restano ancora caute nell’erogazione dei prestiti, ma l’attività di finanziamento complessiva è aumentata del 32% rispetto all’anno scorso, poiché i tassi di interesse sono leggermente diminuiti rispetto ai picchi del 2022 idealista.it idealista.it. I prezzi delle case stanno aumentando in modo modesto ma costante – recenti sondaggi mostrano incrementi annuali di circa +1,1% a +1,4% nelle principali città italiane idealista.it. Milano, essendo il mercato più caro d’Italia, ha registrato lievi aumenti dei prezzi nonostante i costi di finanziamento più elevati, grazie alla domanda persistente e alla limitata offerta di nuove abitazioni.

Centro vs. Periferia – Tendenze divergenti: I quartieri del centro città di Milano hanno in gran parte stabilizzato i prezzi su livelli elevati. I valori complessivi nel centro storico in realtà sono calati dello -0,8% all’inizio del 2024, poiché gli acquirenti ultra-lusso sono diventati più cauti idealista.it idealista.it. Le proprietà di fascia alta in zone come Brera e il Quadrilatero della Moda continuano comunque a raggiungere 15.000–17.000 €/mq per appartamenti eleganti e storici, e le élite straniere (soprattutto acquirenti americani e dell’Europa dell’Est) continuano a cercarle idealista.it. Tuttavia, con prezzi già elevati e una scarsità di immobili davvero esclusivi, il segmento lusso centrale rimane per lo più stabile idealista.it idealista.it. Nel frattempo, diversi quartieri semicentrali e periferici stanno sovraperformando il mercato con apprezzamenti significativi. Gli acquirenti esclusi dal centro – o investitori lungimiranti – si stanno orientando verso aree riqualificate appena fuori dal centro, dove la rigenerazione urbana e le nuove infrastrutture stanno facendo salire i valori del 3–5% annuo idealista.it idealista.it. In particolare, i quartieri lungo la nuova linea metro M4 e vicino a grandi progetti di riqualificazione sono cresciuti rapidamente: ad esempio, la macro-area Lodi–Corsica (sud-est di Milano) ha visto i prezzi aumentare del +4,5% lo scorso anno dopo i nuovi progetti residenziali intorno a Fondazione Prada e Scalo Porta Romana idealista.it. Allo stesso modo, quartieri popolari come Corvetto e Grigioni (anch’essi nella periferia sud-est) stanno attirando giovani acquirenti e investitori grazie a prezzi accessibili (~3.300–3.500 €/mq) e grande potenzialità di rivalutazionel idealista.it. A Navigli–Famagosta (sud-ovest), la riqualificazione in corso di ex siti industriali (ad es. l’ex fabbrica Richard Ginori) ha fatto salire i prezzi del +3,4% e spinto i valori delle nuove costruzioni a €6.000–7.000/m² idealista.it. Anche le periferie più lontane stanno vivendo una rinascita: zone come Missaglia–Gratosoglio (sud) beneficiano della vicinanza alle fermate della metro e degli affitti agli studenti, con appartamenti ancora a €2.500–3.400/m² e in costante crescita idealista.it. Dergano (nord-ovest) è un altro esempio: recenti riqualificazioni degli spazi pubblici e appartamenti più grandi per famiglie hanno attirato giovani nuclei familiari, facendo salire i valori a €4.000–5.500/m² idealista.it.

Diminuzione dell’Offerta di Nuove Abitazioni: Una caratteristica chiave del mercato di Milano è la carenza cronica di nuove costruzioni. Le case di nuova costruzione rappresentano solo circa il 9–10% delle vendite a Milano (un po’ sopra la media nazionale) dils.com, e molti progetti recenti sono stati venduti rapidamente. Gli sviluppatori devono affrontare alti costi di costruzione e ritardi nei permessi, quindi la ristrutturazione degli edifici esistenti è spesso preferita rispetto alle nuove costruzioni idealista.it. Gli incentivi governativi per le ristrutturazioni (come i crediti d’imposta “Superbonus” italiani, sebbene recentemente ridotti) hanno stimolato un’ondata di riqualificazioni energetiche. Di conseguenza, una quota crescente di case sul mercato ora vanta alte classi energetiche (Classe A o B), passando dal 4,7% al 7,3% delle vendite negli ultimi due anni idealista.it. Queste unità modernizzate o di nuova costruzione hanno prezzi più elevati e hanno registrato i maggiori aumenti di prezzo – alla fine del 2024, i prezzi delle nuove proprietà in Italia crescevano di circa +8% anno su anno, superando di gran lunga il +2–3% di aumento per le case esistenti globalpropertyguide.com. Milano riflette questa tendenza: gli acquirenti sono disposti a pagare cifre elevate per case chiavi in mano e sostenibili, mentre gli appartamenti più vecchi e non ristrutturati vedono apprezzamenti più modesti o addirittura lievi cali di prezzo di trimestre in trimestre globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Questo divario di qualità nei prezzi dovrebbe ampliarsi con l’avvicinarsi delle norme UE sugli edifici verdi, che probabilmente richiederanno l’adeguamento degli edifici più vecchi entro il 2030.

Pressione sul mercato degli affitti: La crescente domanda di affitti a breve termine e di studenti a Milano ha creato un mercato degli affitti molto ristretto. Dopo un lungo periodo di stagnazione, i canoni residenziali sono aumentati bruscamente – +4–5% di crescita annua degli affitti è stata registrata nel 2024 idealista.it, e il 2025 sta vedendo ulteriori aumenti. Il numero di contratti di locazione a Milano è cresciuto solo di circa l’1% all’inizio del 2025, poiché l’offerta rimane limitata idealista.it. Molti proprietari privati hanno spostato gli appartamenti verso affitti a breve termine più redditizi (in stile Airbnb), o stanno semplicemente aspettando a causa dei bassi rendimenti dei contratti a lungo termine. Questo ha portato a meno affitti a lungo termine disponibili e a “canoni” (affitti richiesti) che superano di gran lunga ciò che molte famiglie locali possono permettersi idealista.it. In effetti, i dati di settore mostrano che i rendimenti degli affitti a Milano sono in media ~5,4%, ma possono arrivare al 6–7% nei piccoli appartamenti – interessante per gli investitori globalpropertyguide.com. L’intensa domanda da parte di giovani professionisti, studenti e lavoratori in trasferimento fa sì che gli affitti ben posizionati (soprattutto le unità moderne) vengano affittati rapidamente. Single, giovani coppie e famiglie cercano sempre più spesso condizioni flessibili, contratti più brevi o soluzioni transitorie idealista.it idealista.it. Il boom degli affitti brevi è stato criticato per aver aggravato questa stretta abitativa, e sta spingendo i decisori politici a intervenire (come discusso nella sezione Aggiornamenti normativi). Da notare che alcuni investitori stanno tornando agli affitti tradizionali: la zona di San Siro a Milano, ad esempio, ha visto un rinnovato interesse per i contratti di locazione regolamentati a lungo termine (a canoni “concordati” e moderati) – riattivando le transazioni dopo anni di inattività idealista.it.

Principale conclusione residenziale: Il mercato immobiliare di Milano nel 2025 rimane dinamico e segmentato. La tendenza generale è una crescita costante dei prezzi (circa +1–3% all’anno nella maggior parte delle zone idealista.it sarpi.it) nonostante i tassi d’interesse più alti, grazie a una domanda solida e a un’offerta limitata. Gli indirizzi di lusso centrali mantengono il loro valore con una crescita stabile o lieve, sostenuti da acquirenti internazionali e da un inventario scarso idealista.it. Ma il vero slancio si trova nei quartieri periferici e in via di sviluppo, dove nuove infrastrutture e riqualificazioni stanno sbloccando valore. Alcuni distretti periferici hanno visto un’incredibile rivalutazione del 40%+ negli ultimi cinque anni – ad esempio, Certosa/Cascina Merlata (NO), Corvetto/Rogoredo (SE), Forlanini (E), Affori/Bovisa (N), e Precotto/Turro (NE) hanno tutti visto i prezzi delle case salire di circa il 40–46% dal 2020 ilgiorno.it ilgiorno.it. Questo conferma che Milano è un mercato “a due velocità”: le zone centrali mature sono stabili a prezzi elevati, mentre alcune aree di confine offrono opportunità di crescita trasformandosi nelle nuove zone calde.

Tendenze del mercato immobiliare commerciale nel 2025

Milano è l’epicentro degli affari in Italia, e i suoi settori di immobiliare commerciale – uffici, retail, ospitalità e logistica – stanno vivendo una forte ripresa post-pandemica. Gli investitori hanno riversato capitali negli immobili commerciali italiani all’inizio del 2025, con volumi di investimento in aumento del 50% a livello nazionale nel primo semestre 2025 rispetto all’anno precedente dils.com. Milano attira la maggior parte di questi capitali come principale mercato nazionale per uffici, flagship retail e nuovi sviluppi. Di seguito analizziamo i principali segmenti commerciali:

Mercato degli uffici (la domanda aziendale cresce per la qualità)

Forte attività di locazione: Il mercato degli uffici di Milano sta raggiungendo livelli record nel 2025. Nel primo semestre dell’anno, l’assorbimento di spazi ad uso ufficio ha raggiunto circa 205.000 m², con un aumento del 15% rispetto al primo semestre 2024 e il semestre più attivo mai registrato per numero di transazioni dils.com. Sono stati firmati oltre 180 contratti di locazione – principalmente per uffici di medie dimensioni (1.000–5.000 m²) mentre le aziende continuano a ottimizzare la propria presenza dils.com. La domanda è ben al di sopra dei livelli pre-pandemici, riflettendo l’attrattiva di Milano come polo aziendale cushmanwakefield.com. In particolare, gli spazi ad uso ufficio di Classe A dominano: oltre il 74% degli spazi locati nel primo semestre 2025 si trova in edifici nuovi o di altissima qualità dils.com. Gli inquilini stanno chiaramente dando priorità a uffici moderni e sostenibili con ottimi servizi e posizioni centrali, per incentivare il ritorno dei dipendenti in sede. Di conseguenza, gli uffici più datati o periferici sono in difficoltà (il tasso di sfitto fuori dal centro città si è attestato intorno al 17% negli ultimi anni) cushmanwakefield.com. Questa polarizzazione sta causando un divario crescente nei canoni tra le location prime e quelle secondarie cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Affitti e prospettive: Nel CBD di Milano e nei quartieri direzionali più ambiti, i canoni d’ufficio sono in aumento a causa della scarsa offerta. I canoni prime hanno raggiunto circa €730–775 al m²/anno entro la fine del 2024 cushmanwakefield.com dils.com, e si prevede un ulteriore aumento di circa il 3% nel 2025 cushmanwakefield.com. I proprietari di torri centrali ed efficienti dal punto di vista energetico detengono il potere di determinare i prezzi, poiché gli inquilini competono per spazi di qualità. In effetti, gli analisti prevedono che la pressione al rialzo sui canoni continuerà anche nel 2026, sebbene a un ritmo più moderato oltre il 2025 cushmanwakefield.com. Al contrario, gli uffici più datati nelle aree periferiche affrontano stagnazione o calo dei canoni. Molti di questi edifici restano vuoti mentre gli inquilini si concentrano in centro o scelgono immobili più sostenibili. Alcuni proprietari di uffici periferici stanno persino valutando la conversione ad usi alternativi – da hotel a residenze o studentati – per contrastare la domanda debole cushmanwakefield.com. Gli investimenti nel settore uffici di Milano sono stati selettivi: nel 2024 gli uffici hanno rappresentato solo circa il 20% del volume degli investimenti commerciali italiani cushmanwakefield.com, poiché le dinamiche di prezzo/rendimento per gli asset core prime restano rigide. Tuttavia, il sentiment degli investitori a inizio 2025 è in miglioramento. Con un po’ di correzione dei prezzi e stabilizzazione dei rendimenti, si prevedono più operazioni nel corso dell’anno cushmanwakefield.com. I rendimenti degli uffici a Milano (prime ~3,75–4,0%) potrebbero registrare una lieve compressione (≈-25 bps) nel 2025 con il ritorno della fiducia cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com – soprattutto per asset green e ben locati. Nel complesso, le prospettive di lungo termine per gli uffici sono positive a Milano: la limitata nuova offerta in pipeline e gli adeguamenti di sostenibilità imposti dall’UE dovrebbero mantenere la scarsità degli spazi prime, sostenendo la crescita dei canoni nelle location top cushmanwakefield.com.

Settore Retail (Ripresa delle High Streets)

Rinascita del Retail Post-Pandemia: Il mercato immobiliare retail di Milano – dalle boutique di high-street di lusso ai centri commerciali – sta vivendo una solida ripresa. Dopo le sfide del COVID e la disruption dell’e-commerce, il traffico pedonale e le vendite al dettaglio sono tornati a crescere, ristabilendo la fiducia degli investitori cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Alla fine del 2024, le vendite nei centri commerciali italiani erano leggermente aumentate (+0,6% su base annua a ottobre 2024) e l’affluenza nei mall è cresciuta del +1,5%, segno che i consumatori stanno tornando nei negozi fisici cushmanwakefield.com. Milano, in quanto capitale della moda italiana, ha beneficiato di un turismo e una spesa di lusso in forte crescita. Le sue prestigiose vie dello shopping (Via Montenapoleone, Via Dante, Corso Vittorio Emanuele, ecc.) non solo si sono riprese, ma stanno fissando nuovi standard: Cushman & Wakefield ha classificato Via Montenapoleone come la via dello shopping più costosa al mondo nel 2024, dopo che gli affitti lì sono aumentati di quasi il +30% in due anni cushmanwakefield.com. Gli affitti prime retail nel centro di Milano ora crescono di circa il 2% all’anno, con ulteriori aumenti previsti nel 2025 poiché la domanda dei retailer rimane forte cushmanwakefield.com. Le location flagship sono molto ricercate da brand di lusso e retailer internazionali desiderosi di affermarsi nel solido mercato milanese.

Interesse degli investitori e tendenze: La ripresa delle performance del retail ha riacceso l’attività di investimento. Nel primo semestre 2025, gli investimenti in immobili retail in Italia hanno raggiunto 1 miliardo di euro, il miglior inizio dal 2019 dils.com. Diverse grandi transazioni di centri commerciali e immobili high-street hanno segnalato che gli investitori vedono valore, soprattutto dato il rendimento più elevato che il retail ora offre rispetto ad altri asset cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. I rendimenti dei principali centri commerciali e negozi high-street sono diventati molto interessanti dopo la pandemia, e con le banche gradualmente più disposte a concedere prestiti, nuovi operatori stanno entrando nel mercato cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. A Milano, l’attenzione è rivolta a proprietà “trofeo” a uso misto e edifici retail iconici – spesso immobili storici pronti per essere riposizionati. Sia investitori privati che fondi istituzionali hanno acquisito asset retail nei principali quartieri di Milano, alcuni per la conversione a uso misto (retail più uffici o ospitalità). Di rilievo, una delle principali operazioni del 2025 è stata la vendita di Grandi Stazioni Retail (che gestisce gli spazi commerciali nelle stazioni ferroviarie) a investitori internazionali – a conferma della rinnovata fiducia nel retail ben posizionato dils.com. Guardando avanti, gli analisti si aspettano che canoni e valori retail a Milano continuino a crescere moderatamente (~+2% nel 2025) cushmanwakefield.com, soprattutto mentre la spesa turistica rimane in crescita (i turisti garantiscono vendite costanti nel lusso – vedi Tendenze del turismo). Le vie principali guideranno la crescita, mentre le zone retail secondarie e i centri commerciali più datati potrebbero necessitare di ulteriore riqualificazione per competere.

Immobiliare Hospitality & Turismo (Investimenti da record)

Boom del settore alberghiero: Il real estate dell’ospitalità a Milano è in forte crescita grazie al turismo da record e all’appetito degli investitori. Il 2024 è stato un anno eccezionale per gli investimenti alberghieri in Italia, con oltre 2 miliardi di euro in transazioni alberghiere, in aumento del 30% rispetto al 2023 cushmanwakefield.com. Milano, insieme a Roma e Venezia, ha attirato una grande quota di questi fondi, in particolare verso hotel di lusso e lifestyle. I fondamentali del settore sono eccellenti: nel 2023, il numero di visitatori a Milano ha superato i livelli pre-pandemici – la città ha ospitato 8,5 milioni di turisti nel 2023, in crescita del 34% rispetto al 2022 (e 14% sopra i livelli del 2019) areacmilano.it. Questo afflusso, insieme al ritorno dei viaggi d’affari e delle fiere, ha spinto l’occupazione e le tariffe delle camere d’albergo a Milano ai massimi storici nel 2023–2024. Gli operatori alberghieri sono riusciti in gran parte a trasferire l’aumento dei costi sui ricavi più elevati cushmanwakefield.com.

Investitori da tutto il mondo (dal private equity ai family office e ai brand alberghieri) stanno puntando sul mercato alberghiero di Milano, attirati dalle sue prestazioni eccezionali e dalle prospettive di crescita cushmanwakefield.com. L’Italia è ora una delle principali destinazioni europee per il capitale alberghiero, e Milano si posiziona in alto grazie alla domanda costante sia corporate che leisure durante tutto l’anno. Le principali operazioni del 2024 hanno incluso acquisizioni di hotel di lusso storici e lo sviluppo di nuove strutture lifestyle rivolte sia ai millennial che ai viaggiatori facoltosi cushmanwakefield.com. I rendimenti sugli asset alberghieri prime di Milano sono rimasti stabili anche con l’aumento dei tassi d’interesse – infatti, a fine 2024, condizioni di finanziamento più favorevoli (la Banca Centrale Europea ha sospeso i rialzi dei tassi) e abbondante liquidità di debito hanno favorito una leggera compressione dei rendimenti per gli hotel di fascia alta cushmanwakefield.com. Tendenze come la ribrandizzazione di hotel storici, il riuso adattivo di edifici storici in strutture boutique e l’espansione di brand internazionali (dal lusso all’economy) sono tutte evidenti a Milano.

Prospettive – Ottimismo fino al 2026: Le prospettive per il settore alberghiero per il 2025–2026 sono positive. Gli esperti del settore prevedono una crescita continua dei ricavi che si stabilizzerà su livelli elevati e un’ulteriore graduale compressione dei rendimenti (per gli asset di punta) poiché la domanda degli investitori rimane forte cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Un catalizzatore unico all’orizzonte è rappresentato dalle Olimpiadi Invernali 2026 (co-ospitate da Milano), che stanno già stimolando lo sviluppo di nuovi hotel e l’ammodernamento di quelli esistenti, soprattutto nel centro città e dintorni di Milano. Le Olimpiadi e gli eventi correlati dovrebbero mantenere elevato il numero di visitatori fino al 2026, a beneficio dei mercati dell’ospitalità e degli affitti a breve termine. Nel 2025, capitale privato, gruppi alberghieri e fondi istituzionali sono tutti attivamente alla ricerca della prossima operazione, e i volumi di transazioni potrebbero raggiungere nuovi record se il trend continuerà cushmanwakefield.com. Per il mercato immobiliare più ampio di Milano, il segmento dell’ospitalità in forte espansione ha anche effetti di ricaduta – ad esempio, la crescente domanda turistica sostiene i rendimenti degli affitti a breve termine (anche se ciò mette sotto pressione il mercato abitativo locale, come già evidenziato), e aumenta l’attrattiva degli sviluppi a uso misto che integrano hotel, appartamenti serviti o spazi di intrattenimento.

Logistica & Industriale (Espansione Costante)

Domanda logistica ancora alta: La Grande Milano è l’hub logistico d’Italia, e il boom dell’e-commerce durante la pandemia ha elevato in modo permanente la domanda di magazzini nell’area metropolitana. Nel primo semestre 2025, il real estate logistico in Italia ha continuato la sua traiettoria di crescita: circa 1,05 milioni di m² di spazi logistici sono stati assorbiti a livello nazionale nel primo semestre (sebbene leggermente al di sotto dell’eccezionale livello del 2024) dils.com. Milano e la Lombardia rappresentano una quota significativa di questo dato, data la loro posizione strategica per la distribuzione. Anche se l’espansione frenetica del 2021–22 si sta raffreddando, la domanda degli occupier rimane forte per strutture moderne e di grandi dimensioni, in particolare per i centri di distribuzione “last-mile” vicino alla città e i grandi magazzini lungo i corridoi autostradali A1/A4 dils.com. Nel secondo trimestre 2025 si è registrato un breve rallentamento nel volume delle transazioni (solo 141 milioni di euro investiti nella logistica nel trimestre), ma l’investimento complessivo del primo semestre ha raggiunto 785 milioni di euro, in aumento del 61% rispetto al primo semestre 2024 dils.com. Gli investitori restano positivi sulla logistica – qualsiasi calo dell’attività è visto come temporaneo, con un solido portafoglio di operazioni per il secondo semestre 2025 e oltre dils.com.

Canoni e rendimenti: Il mercato della logistica di Milano presenta una disponibilità molto limitata di spazi di qualità, il che ha mantenuto i canoni prime stabili su livelli record. I canoni prime della logistica nell’area di Milano si attestano intorno a €70/m²/anno nel 2025 dils.com, il valore più alto in Italia (eguagliato solo da Roma). In alcuni mercati secondari come Verona, i canoni sono in realtà ancora in crescita (Verona è salita a €60/m²/anno) dils.com. A Milano, i canoni si sono stabilizzati all’inizio del 2025 dopo una crescita significativa negli anni precedenti, ma la domanda sostenuta (da parte di 3PL, retailer e produttori che riportano le attività in Italia) fa sì che i canoni rimangano solidi e potrebbero registrare nuovi aumenti se l’offerta non dovesse tenere il passo. Sul fronte dei rendimenti, i rendimenti industriali sono aumentati nell’ultimo anno in linea con l’andamento globale dei tassi di interesse, ma sembrano essersi stabilizzati. Il rendimento prime della logistica a Milano è circa 5,3% nel Q2 2025 dils.com – elevato rispetto ad altre asset class, motivo per cui gli investitori lo trovano interessante. Si registrano persino segnali di recompressione dei rendimenti con la ripresa della fiducia e la stabilizzazione dei costi di finanziamento dils.com. Il terreno per nuovi sviluppi logistici nell’area di Milano resta scarso e costoso, spingendo parte dello sviluppo verso la periferia della città metropolitana o verso strutture multi-livello. Nel complesso, la logistica dovrebbe rimanere un settore in crescita, seppur non ai ritmi esplosivi del 2020–21. I driver strutturali (e-commerce, riconfigurazione della supply chain, domanda di consegne più rapide) continuano a sostenere l’immobiliare industriale milanese come una solida scommessa d’investimento per il futuro.

Previsioni dei prezzi e outlook di mercato (2025–2027)

Guardando al futuro, le previsioni suggeriscono che il mercato immobiliare di Milano continuerà su una traiettoria positiva per i prossimi anni, seppur con una crescita più moderata rispetto al boom passato. Il consenso tra analisti immobiliari e associazioni di settore è che i prezzi continueranno a salire gradualmente nel 2025 e 2026, sostenuti da solidi fondamentali ma limitati da costi di finanziamento più elevati e da una moderazione economica. Ecco alcuni punti chiave dell’outlook:

• Crescita dei prezzi residenziali: Si prevede che i prezzi delle abitazioni a Milano aumenteranno di circa +3–4% nel 2025 in media, superando l’inflazione sarpi.it. Gli agenti locali notano che alcune aree di riqualificazione potrebbero registrare aumenti ancora maggiori, mentre le zone centrali più costose potrebbero vedere solo lievi incrementi sarpi.it sarpi.it. Nomisma, un importante istituto di ricerca italiano, prevede che i valori delle case continueranno a salire in termini nominali ma a un ritmo decrescente – infatti, la crescita dei prezzi è rallentata da circa +2% nel 2022 a circa +1,4% nel 2025 per le abitazioni in ottime condizioni idealista.it. Questa lieve tendenza al rialzo dovrebbe persistere fino al 2026–2027, salvo shock importanti. La cronica carenza di nuove abitazioni a Milano e il suo ruolo di polo economico italiano dovrebbero sostenere i prezzi, anche se tassi d’interesse più alti limitano la capacità di spesa degli acquirenti. Entro il 2027, la crescita cumulativa dei prezzi potrebbe essere dell’ordine del 5–10% rispetto ai livelli attuali, secondo queste previsioni.
• Volume delle vendite e domanda: Dopo un calo nel 2023, i volumi delle transazioni sono in ripresa e probabilmente rimarranno sostenuti. Nomisma prevede circa una crescita del 5% delle vendite di case nel 2025 a livello nazionale cushmanwakefield.com, con Milano e Roma a guidare la ripresa grazie al ritorno degli acquirenti. Tuttavia, molto dipende dall’andamento dei mutui – se i tassi d’interesse scenderanno o si stabilizzeranno ulteriormente, la domanda latente potrebbe essere liberata. In effetti, il ritorno dei primi acquirenti e dei piccoli investitori all’inizio del 2025 (favorito da tassi sui mutui leggermente più bassi) dimostra la resilienza del mercato idealista.it. A pesare su questo sono gli standard prudenti di concessione del credito delle banche italiane e i limiti di accessibilità per i giovani acquirenti. Nel complesso, ci si può aspettare un’attività di vendita stabile ma non esplosiva fino al 2026. La domanda continuerà a spostarsi verso le zone periferiche e i sobborghi, poiché gli acquirenti cercano un miglior rapporto qualità-prezzo – una tendenza che favorirà la periferia di Milano e i comuni satelliti (domanda dei pendolari) nei prossimi anni idealista.it.
• Prospettive Commerciali e di Investimento: Le prospettive di investimento più ampie per il mercato immobiliare di Milano sono cautamente ottimistiche. Le principali società immobiliari globali (come Cushman & Wakefield e Knight Frank) sottolineano che i mercati prime italiani restano resilienti e attraenti per i capitali internazionali idealista.it idealista.it. Milano, in particolare, è considerata sottovalutata rispetto alle città europee concorrenti – ad esempio, con 1 milione di dollari si acquistano ancora circa 52 m² di immobili prime a Milano, più di quanto si otterrebbe a Parigi o Londra idealista.it idealista.it. Questo valore comparativo, unito al regime fiscale favorevole agli investitori per i nuovi residenti in Italia, dovrebbe sostenere continui afflussi di acquirenti e investitori stranieri idealista.it. Le previsioni del settore per il real estate commerciale nel 2025 indicano una stabilizzazione o una leggera crescita dei valori dopo la rivalutazione del 2022–23. I canoni degli uffici prime a Milano dovrebbero aumentare di circa +3% nel 2025 e di un ulteriore +1–2% nel 2026 cushmanwakefield.com, riflettendo fiducia nella ripresa del settore uffici. Anche i valori del retail dovrebbero aumentare di qualche punto percentuale, mentre la logistica dovrebbe rimanere solida. I volumi di investimento in Italia potrebbero aumentare se i tassi d’interesse si stabilizzassero – già nel primo semestre 2025 si è registrato un aumento del 50% degli importi investiti su base annua dils.com, e con la price discovery in gran parte completata, è probabile che più operazioni si concludano nella seconda parte del 2025 cushmanwakefield.com. In sintesi, ci si può aspettare una crescita moderata nella maggior parte dei segmenti piuttosto che un rapido picco o crollo.
• Rischi per le prospettive: Alcuni rischi potrebbero offuscare le prospettive immobiliari di Milano. Uno è il contesto dei tassi di interesse – se l’inflazione dovesse aumentare e la Banca Centrale Europea inasprisse ulteriormente la politica monetaria, costi di finanziamento più elevati potrebbero raffreddare nuovamente la domanda (il mercato immobiliare italiano è sensibile ai tassi dei mutui). Un altro rischio è la situazione economica generale: la crescita del PIL italiano è prevista modesta (~0,7–1% annuo nel 2024–25) globalpropertyguide.com, quindi qualsiasi recessione o shock potrebbe colpire la fiducia dei consumatori. Cambiamenti politici o normativi (di cui si parlerà più avanti) potrebbero anche influenzare il sentiment degli investitori – ad esempio, controlli più severi sugli affitti o modifiche fiscali. Al contrario, eventuali shock positivi (come una crescita economica più rapida, o un’ondata di investitori stranieri che approfittano di un euro debole) potrebbero portare a una crescita immobiliare superiore alle attese. In generale, lo scenario di base è stabilità con una leggera tendenza al rialzo – Milano dovrebbe continuare a essere uno dei mercati immobiliari di spicco dell’Europa meridionale, “pronta a una crescita costante” come ha affermato Knight Frank idealista.it.

Focus sui quartieri: i distretti popolari ed emergenti di Milano

Uno degli aspetti più interessanti del mercato immobiliare milanese negli ultimi anni è l’emergere di nuovi quartieri hotspot. L’evoluzione continua della città – guidata da gentrificazione, infrastrutture e riqualificazione – ha rimescolato la gerarchia dei “migliori” luoghi in cui vivere o investire. Mentre i classici quartieri di pregio come Brera, il Centro Storico e Magenta restano sempre molto richiesti, molte zone un tempo periferiche stanno rapidamente guadagnando importanza. Di seguito, evidenziamo alcuni dei principali quartieri di Milano, sia consolidati che emergenti, con i loro attuali livelli di prezzo e le tendenze recenti:

Centro di Milano: Il cuore della città – comprese zone come Duomo, Brera, Castello e Porta Venezia – vanta i valori immobiliari più alti d’Italia. Queste aree sono caratterizzate da edifici storici, negozi di lusso e nuove costruzioni limitate. I prezzi variano tipicamente da 8.000 € fino a oltre 15.000 € al metro quadro a seconda della via e del prestigio dell’immobile sarpi.it. Come già detto, il mercato centrale si è stabilizzato; acquirenti nazionali e internazionali restano interessati (gli stranieri cercano spesso soluzioni moderne chiavi in mano con terrazzi, sicurezza, ecc. idealista.it), ma la rapida crescita degli anni passati si è attenuata. Nel 2024, i dati Tecnocasa hanno mostrato un leggero calo dei valori centrali (-0,8%) idealista.it, anche se gli indirizzi ultra-prime sono rimasti stabili. Un sotto-mercato centrale che vede ancora attività è Porta Nuova–Moscova, il moderno quartiere dei grattacieli vicino a Piazza Gae Aulenti. Qui, le nuove residenze esclusive raggiungono i 12.000 €/m² e la domanda supera l’offerta idealista.it. Allo stesso modo, la vicina zona CityLife (ex area fieristica riqualificata con torri e parco) resta molto ambita; i suoi appartamenti moderni superano regolarmente gli 8.000 €/m² e beneficiano di essere un quartiere di pregio autosufficiente.

Quartieri semicentrali: Appena fuori dal centro storico, diversi quartieri combinano una relativa accessibilità economica con uno stile di vita attraente. Porta Romana, ad esempio, è diventato un punto di riferimento “bourgeois-bohémien” con caffè e gallerie d’arte. Prezzi intorno ai 6.000–10.000 €/m² sono comuni – alti rispetto alla media generale, ma ancora inferiori al centro – e la zona beneficerà ulteriormente dallo sviluppo del Villaggio Olimpico (ne parleremo più avanti). Isola, a nord della stazione Garibaldi, si è trasformata da enclave operaia a quartiere alla moda dopo le torri Bosco Verticale e il progetto Porta Nuova; i prezzi lì sono saliti nella fascia 6.000–8.000 €/m². Navigli, noto per i suoi canali e la vita notturna, rimane popolare sia tra acquirenti che affittuari. Ha visto una nuova crescita dei prezzi grazie ai miglioramenti e alla riqualificazione delle aree industriali vicine idealista.it. Tuttavia, alcune zone semicentrali stanno vivendo difficoltà di crescita: ad esempio, il mercato degli affitti di Porta Romana ha rallentato di recente a causa dell’abbondanza di appartamenti di bassa qualità che gli inquilini ora evitano idealista.it – un promemoria che anche le aree di tendenza hanno bisogno di un’offerta di qualità per prosperare.

Nuove Frontiere – La Periferia in Ascesa: Le storie immobiliari più sorprendenti di Milano si stanno svolgendo nei quartieri periferici un tempo considerati marginali. Grazie a investimenti urbani mirati, queste zone sono ora “acquisti di valore” con un notevole potenziale di crescita. Il quadrante nord-ovest della città offre un esempio emblematico: Cascina Merlata (vicino al sito di Expo 2015) e la vicina Certosa hanno visto un’intensa attività di sviluppo (un enorme nuovo centro commerciale, complessi residenziali moderni, ecc.), portando a un +46% di aumento dei prezzi delle case in cinque anni – il più alto della città ilgiorno.it. I condomini nuovi di Cascina Merlata costano ancora una cifra ragionevole, circa 4.000 €/m², suggerendo margini di crescita. Nel estremo nord, le popolari Affori e Bovisa hanno registrato un boom simile (oltre +40% in 5 anni) ilgiorno.it. Bovisa, sede di un campus del Politecnico, è destinata a un’ulteriore espansione (il progetto “MOLECOLA”, un grande parco scientifico e tecnologico) idealista.it, che potrebbe cambiare le carte in tavola in futuro. Spostandosi a est, il quartiere di Precotto e Turro (lungo la linea 1 della metropolitana) si è rivalutato silenziosamente di circa il 40% dal 2018 ilgiorno.it mentre le giovani famiglie ne scoprivano la comodità e i nuovi sviluppi sostituivano le vecchie fabbriche. Nel sud, le aree intorno alla Fondazione Prada e al grande progetto di riqualificazione di Scalo Porta Romana (ad es. Lodi, Corvetto, Chiaravalle) sono cresciute rapidamente. Anche Rogoredo, un tempo solo una remota zona di stazione ferroviaria, è ora sotto i riflettori grazie al distretto direzionale di Santa Giulia e alla futura arena olimpica di hockey – i prezzi lì e a Corvetto sono balzati di circa il 45% negli ultimi anni ilgiorno.it. Tutti questi casi sottolineano un tema chiave: infrastrutture e rigenerazione guidano la domanda. Man mano che Milano continua a investire nelle sue periferie (nuove fermate della metropolitana, parchi, campus, ecc.), aspettatevi che altri quartieri “sottovalutati” diventino le nuove stelle degli investimenti.

Enclavi di lusso e mercati speciali: Milano ha anche la sua quota di enclavi di lusso di nicchia fuori dal centro. Ad esempio, la zona di San Siro (intorno al famoso stadio) comprende sia aree di edilizia popolare che zone molto benestanti (ville e appartamenti di alto livello vicino al parco dell’Ippodromo). Gli indirizzi top a San Siro possono raggiungere gli 8.000–10.000 €/m² idealista.it, anche se la media della zona è molto più bassa. Di recente ha attirato attenzione per i progetti (ancora incerti) di costruzione di nuovi stadi di calcio e la possibile riqualificazione dell’area del vecchio stadio – che potrebbe aumentare notevolmente l’attrattiva immobiliare. Un altro esempio è l’“asse del Politecnico” a nord (da Bovisa alla Università degli Studi di Milano a Bicocca): studenti e personale universitario alimentano la domanda di affitti, e gli investitori possono trovare appartamenti plurilocali a 3.000–4.000 €/m² da affittare a stanze. Con la popolazione studentesca in crescita, questi distretti accademici (inclusa Città Studi a est) sono mercati affidabili. Infine, meritano una menzione i nuovi complessi di lusso – sviluppi come gli attici di Porta Nuova, le Residenze di CityLife o progetti più piccoli in zone come San Gimignano si rivolgono ad acquirenti facoltosi che desiderano comfort moderno fuori dai vincoli del centro storico. Gli sviluppatori milanesi riferiscono che tali progetti spesso vanno esauriti rapidamente, confermando che per il prodotto giusto, la domanda è molto alta in tutta la città.

Opportunità di investimento e potenziali rischi

Il mercato solido di Milano offre una gamma di opportunità di investimento, dai flipping residenziali in aree emergenti a grandi sviluppi commerciali. Tuttavia, gli investitori dovrebbero anche valutare alcuni rischi e sfide. Di seguito una panoramica delle principali opportunità e rischi per il 2025 e oltre:

Principali opportunità di investimento

• Quartieri emergenti con potenziale di crescita: Come descritto sopra, diversi quartieri di Milano sono in piena trasformazione. Investire presto in zone come Certosa/Cascina Merlata (NO), Corvetto/Santa Giulia (SE), o Affori/Bovisa (N) potrebbe generare notevoli plusvalenze. Queste aree offrono ancora prezzi d’ingresso relativamente accessibili e stanno beneficiando di nuove infrastrutture (linee metro, autostrade) e progetti di rilievo. Negli ultimi cinque anni, questi quartieri hanno visto aumenti dei prezzi del +35–45%, ben oltre la media cittadina ilgiorno.it ilgiorno.it. Con progetti come nuovi campus, strutture olimpiche e trasporto pubblico in arrivo, la tendenza di apprezzamento è destinata a continuare nel medio termine.
• Progetti di Valorizzazione e Riposizionamento: Milano dispone di un notevole patrimonio di edifici per uffici e industriali datati che possono essere riposizionati. Data la forte domanda di spazi moderni e di abitazioni, la conversione di immobili obsoleti rappresenta una strategia promettente. Ad esempio, gli investitori stanno valutando i blocchi di uffici degli anni ’70 nelle aree periferiche per la conversione in residenze o alloggi per studenti cushmanwakefield.com. L’impegno della città per la rigenerazione urbana (con iter autorizzativi semplificati grazie alla legge “Salva Milano”) facilita la demolizione e la riqualificazione di strutture obsolete fanpage.it fanpage.it. Chi è in grado di gestire le autorizzazioni può creare asset di Grado A a partire da edifici datati – un’operazione potenzialmente redditizia.
• Investimenti a Reddito & Build-to-Rent: Il mercato degli affitti molto ristretto a Milano fa sì che immobili in affitto ben posizionati possano generare rendimenti solidi (in media ~5%, anche superiori in alcuni casi) globalpropertyguide.com. Gli investitori, dai privati ai grandi fondi, hanno un’opportunità negli sviluppi build-to-rent (BTR). La domanda di affitto insoddisfatta è enorme, soprattutto per appartamenti di qualità destinati a giovani professionisti e per alloggi per studenti. Gli studentati costruiti appositamente (PBSA) sono particolarmente attrattivi – con le università milanesi che attirano sempre più studenti internazionali, gli investimenti in alloggi per studenti hanno rappresentato circa il 33% degli investimenti residenziali nel primo semestre 2025 dils.com. Molti di questi sono sviluppi forward-funded che saranno consegnati nei prossimi anni, probabilmente con buoni livelli di occupazione e canoni. La conversione del Villaggio Olimpico in residenze per studenti (dopo il 2026) è un esempio di alto profilo di questa opportunità in atto scaloportaromana.com.
• Asset di Lusso e Ospitalità: Lo status di Milano come città globale significa che c’è sempre interesse per asset “trophy”. Edifici di lusso per il retail, flagship store e hotel di alta gamma nel centro città sono ricercati da investitori internazionali (i cosiddetti asset “core”). Le transazioni recenti mostrano che il capitale globale è disposto a pagare prezzi premium per immobili retail in Via Montenapoleone o hotel a cinque stelle grazie al fascino duraturo di Milano cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Con il turismo ai massimi storici e eventi come le Olimpiadi 2026 all’orizzonte, gli investimenti nell’ospitalità (hotel, appartamenti serviti, portafogli di affitti brevi) offrono un forte potenziale di reddito. Il prestigio culturale dell’Italia e gli incentivi fiscali per stranieri (come il regime della flat tax) attraggono anche individui ad alto patrimonio netto a investire in case di lusso a Milano idealista.it – il che significa che progetti di sviluppo o ristrutturazione di lusso possono trovare un mercato pronto.
• Ristrutturazione Green ed ESG: Un’opportunità spesso trascurata è investire in miglioramenti dell’efficienza energetica. L’UE e l’Italia stanno andando verso standard più severi di efficienza degli edifici (la proposta direttiva UE “Green Buildings” potrebbe richiedere che le abitazioni raggiungano classi energetiche più alte entro il 2030). Ristrutturare edifici milanesi più datati con pannelli solari, isolamento e impianti moderni può aumentarne significativamente il valore e renderli a prova di futuro. C’è potenziale per il ritorno di incentivi pubblici (in qualche forma) a sostegno delle ristrutturazioni green. Gli immobili con certificazioni di sostenibilità già spuntano affitti e prezzi più alti nel settore uffici, e questa tendenza crescerà ancora. Gli investitori specializzati in upgrade ESG (Environmental, Social, Governance) possono sbloccare valore nel patrimonio edilizio datato di Milano beneficiando anche di minore vacancy e maggiore domanda da parte degli inquilini per spazi eco-friendly cushmanwakefield.com.

Rischi e Sfide Potenziali

• Rischio di tasso d’interesse e finanziamento: Il rapido aumento dei tassi d’interesse nel 2022–2023 è stato un campanello d’allarme. Se i tassi rimangono elevati o salgono ulteriormente, i costi di finanziamento limiteranno acquirenti e sviluppatori. I tassi ipotecari elevati hanno già raffreddato il mercato di Milano nel 2023 (le vendite sono diminuite e i prezzi hanno rallentato). Sebbene i tassi si siano leggermente attenuati nel 2025, il rischio di una nuova inflazione o di una politica monetaria più restrittiva potrebbe ridurre nuovamente l’accessibilità. Inoltre, le banche in Italia sono state caute – Nomisma osserva che, nonostante un maggior ricorso ai mutui nel 2025, la prudenza degli istituti di credito rappresenta ancora “un freno alla domanda potenziale” idealista.it. Gli investitori che fanno affidamento sulla leva finanziaria devono considerare la possibilità di un credito più costoso o più scarso.
• Cambiamenti normativi e fiscali: Il contesto normativo è in evoluzione (vedi sezione successiva). Alcuni cambiamenti sono positivi (ad es. la legge “Salva Milano” che accelera i permessi), altri potrebbero incidere sui rendimenti. Uno dei principali è la regolamentazione degli affitti a breve termine: il governo nazionale e le autorità cittadine stanno inasprendo le regole sugli affitti turistici per affrontare la carenza di alloggi e il fenomeno dell’“overtourism”. Dal 2024, l’Italia ha aumentato la cedolare secca sugli affitti brevi dal 21% al 26% per i locatori con più immobili homeunity.it, e ha imposto codici di registrazione obbligatori e standard di sicurezza homeunity.it homeunity.it. Milano sta inoltre valutando limiti locali nelle zone più turistiche. Se queste regole dovessero diventare più rigide, gli investitori in immobili in stile Airbnb potrebbero vedere rendimenti ridotti o costi di conformità più elevati. Un altro possibile cambiamento riguarda la tassazione immobiliare – in Italia si discute da tempo di aggiornare i valori catastali (ai fini dell’IMU). Sebbene sia un tema politicamente delicato, qualsiasi futura riforma potrebbe aumentare i costi di possesso per i proprietari di immobili di alto valore a Milano. Tenere d’occhio le decisioni politiche di Roma è prudente per qualsiasi investitore qui.
• Clima Economico e Politico: Sebbene l’economia di Milano sia relativamente forte, non è immune alle sfide più ampie dell’Italia. La bassa crescita nazionale (previsione ~0,8% nel 2025) globalpropertyguide.com, l’elevato debito pubblico o l’instabilità politica potrebbero creare ostacoli. Una recessione in Europa o shock globali potrebbero ridurre la domanda sia da parte degli acquirenti locali che degli investitori stranieri. Inoltre, la demografia italiana – una popolazione che invecchia e una forza lavoro in diminuzione – pone interrogativi a lungo termine sulla domanda abitativa (anche se Milano stessa sta attirando giovani da altre regioni). Sul fronte politico, mentre l’attuale governo è favorevole allo sviluppo (ad esempio facilitando la crescita di Milano), le future amministrazioni potrebbero cambiare priorità. Gli investitori dovrebbero tenere conto di un po’ del famoso “rischio italiano”: le cose possono richiedere più tempo del previsto, sia che si tratti di un ritardo burocratico o di un improvviso cambiamento normativo.
• Rischi di Esecuzione e Costruzione: Sviluppare a Milano può essere gratificante ma non è privo di ostacoli. I costi di costruzione restano elevati (i prezzi dei materiali da costruzione sono aumentati dal 2017 idealista.it), riducendo i margini degli sviluppatori. La carenza di manodopera qualificata e i problemi nella catena di approvvigionamento possono inoltre influire sui tempi dei progetti. Lo scandalo dei permessi nel 2023 – che ha visto il blocco di circa 150 progetti – evidenzia il rischio che anche i progetti approvati possano affrontare controlli legali. Sebbene il decreto Salva Milano miri a risolvere quello specifico problema fanpage.it fanpage.it, gli sviluppatori devono comunque attenersi scrupolosamente alle normative per evitare contestazioni (soprattutto in una città con siti storici e comunità attive). Qualsiasi progetto che si prolunga rischia di perdere il momento di mercato o di sforare il budget. Per questo motivo, gli investitori spesso preferiscono asset già esistenti o leggere ristrutturazioni a Milano per mitigare il rischio di sviluppo.
• Saturazione del Mercato in Alcuni Segmenti: Sebbene la maggior parte dei segmenti abbia una domanda sana, esiste la possibilità di eccesso di offerta in mercati di nicchia. Ad esempio, se troppi appartamenti di lusso venissero immessi sul mercato contemporaneamente, la fascia alta potrebbe indebolirsi (attualmente non è il caso, ma vale la pena monitorare i futuri sviluppi). Negli uffici, se le aziende adottassero pienamente il lavoro da remoto/ibrido, anche la forte domanda di spazi di qualità a Milano potrebbe stabilizzarsi, lasciando gli uffici meno adattabili in difficoltà nel trovare inquilini. E nel retail, la crescita strutturale dell’e-commerce significa che le location secondarie potrebbero non riprendersi mai del tutto; gli investitori in questi asset potrebbero affrontare affitti stagnanti. Essere selettivi – puntando su location prime e concept a prova di futuro – è fondamentale per evitare di ritrovarsi con un immobile fuori mercato.

In sintesi, Milano rimane uno dei mercati immobiliari più attraenti d’Europa, con molte più opportunità che minacce. I solidi fondamentali della città, il suo richiamo globale e il dinamismo pro-sviluppo la posizionano bene per gli investitori. Tuttavia, gli investitori prudenti gestiranno attivamente i rischi sopra menzionati – testando i propri investimenti contro le variazioni dei tassi d’interesse, restando informati sulle leggi e scegliendo progetti con margini sufficienti per resistere agli imprevisti. Il mercato immobiliare di Milano si è dimostrato straordinariamente resiliente, e chi investirà con saggezza probabilmente ne trarrà beneficio nei prossimi anni.

Principali sviluppi e progetti infrastrutturali che stanno plasmando Milano

Milano sta vivendo una trasformazione fisica grazie a una serie di progetti di sviluppo urbano e ammodernamenti infrastrutturali. Queste iniziative non stanno solo cambiando lo skyline della città, ma influenzano direttamente i valori immobiliari migliorando la connettività e convertendo aree sottoutilizzate in nuovi quartieri vivaci. Ecco alcuni dei progetti e piani chiave che stanno impattando (o impatteranno presto) il mercato immobiliare milanese:

• Riqualificazione degli ex scali ferroviari (Scali Ferroviari): L’ambizioso piano di Milano per rigenerare sette ex scali ferroviari dismessi (il progetto “Scali”) è ben avviato. Il più grande e noto è Scalo Porta Romana a sud-est: un sito di 190.000 m² che sta diventando un eco-distretto a uso misto. Ospiterà il Villaggio Olimpico 2026, accogliendo 1.400 atleti, e dopo i Giochi le nuove residenze saranno convertite in alloggi per studenti e case a prezzi accessibili scaloportaromana.com perenews.com. Oltre alle abitazioni, si stanno creando Parco Romana (un grande nuovo parco) e spazi commerciali, integrando quest’area nel tessuto urbano. Nelle vicinanze, la Fondazione Prada e altre attrazioni culturali hanno già valorizzato il quartiere; il completamento del Villaggio Olimpico entro il 2026 (con l’arrivo degli studenti entro fine 2026) dovrebbe aumentare notevolmente l’attrattiva e i prezzi immobiliari di Porta Romana. Altri scali in programma includono Scalo Farini (nord-ovest), destinato a diventare un grande parco e distretto dell’innovazione entro il 2030, e Scalo San Cristoforo (capolinea sud-ovest della nuova linea M4), che si concentrerà su sostenibilità e forse logistica. Questi progetti stanno sostanzialmente creando nuovi quartieri – inserendo spazi verdi, collegamenti di trasporto e edifici moderni in aree prima abbandonate. Con l’avanzare dei lavori, le zone circostanti (spesso ex semi-industriali) stanno già registrando un effetto domino di aumento dei valori grazie al previsto miglioramento della vivibilità.
• Espansioni della linea metropolitana (M4 e oltre): Le infrastrutture di trasporto sono un fattore chiave delle tendenze immobiliari a Milano. Nel 2022–2023, la città ha aperto tratti della nuovissima linea metropolitana M4 (la “Linea Blu”), e nel 2024 ha raggiunto il centro città; entro l’inizio del 2025 si prevede che la linea sarà completamente operativa da Aeroporto di Linate (est) a San Cristoforo (estremo sud-ovest). Questo cambia le regole del gioco: aree che prima non erano servite dalla metropolitana (come parti di Solari, Washington e l’asse est Forlanini/Corsica) ora hanno collegamenti rapidi. Già si osserva un aumento dei prezzi delle proprietà intorno alle nuove stazioni M4 prima ancora dell’apertura della linea idealista.it idealista.it. Nel frattempo, sono previste estensioni delle linee esistenti: la M1 (Rossa) si sta estendendo a ovest verso Baggio, e la M5 (Lilla) è in costruzione verso nord fino a Monza (prevista per il 2030). È persino in fase di pianificazione preliminare una nuova linea M6. Tutti questi progetti di trasporto tendono a far salire i valori immobiliari migliorando l’accessibilità. Quartieri come Washington/Bolivar (sulla M4), Via Mecenate (vicino al capolinea est della M4), o Bicocca (che beneficerà dell’estensione della M5) probabilmente vedranno una domanda crescente. Inoltre, il concetto di una “Circle Line” – che utilizza i binari ferroviari esistenti per creare un servizio ferroviario orbitale intorno a Milano – sta guadagnando slancio. I primi elementi di questo potrebbero concretizzarsi tra il 2026 e il 2030, collegando ulteriormente i nodi suburbani. Per investitori e acquirenti di case, essere vicino a una fermata della metropolitana attuale o futura rimane uno dei fattori più sicuri per aumentare il valore immobiliare a Milano.
• CityLife e Porta Nuova – Evoluzione continua: Le due storie di successo iconiche della riqualificazione di Milano, Porta Nuova e CityLife, hanno creato il modello per i moderni quartieri urbani in Italia. Porta Nuova (zona Garibaldi/Isola) è sostanzialmente completata ma continua a vedere aggiustamenti – ad esempio, UniCredit sta espandendo la propria sede, e nuovi piccoli progetti residenziali a Isola stanno sorgendo. L’influenza dell’area si è estesa alle vicine Chinatown e Garibaldi, dove edifici più vecchi vengono riqualificati grazie all’ambiente di pregio adiacente. CityLife, il trio di torri scintillanti (Allianz, Generali, PwC) immerse in un parco paesaggistico e in un distretto commerciale, è anch’essa quasi completata. Sono in fase di realizzazione gli ultimi lotti residenziali e forse un ulteriore edificio direzionale di media altezza. Questa zona ha consolidato Tre Torri come una delle aree residenziali più costose di Milano. Con la conclusione di questi progetti, il loro successo (in termini di alta occupazione e creazione di valore) incoraggia la città a perseguire progetti simili su larga scala (come gli Scali menzionati). Queste aree sono anche poli occupazionali – ad esempio, Porta Nuova è diventata un hub per fintech e aziende di moda; CityLife ha attratto società di consulenza e assicurative – il che a sua volta aumenta la domanda abitativa nei quartieri circostanti.
• Milano Innovation District (MIND): Sul sito di Expo 2015 (margine nord-ovest, Rho-Fiera), sta sorgendo un campus high-tech noto come MIND. Questo progetto pubblico-privato mira a creare un parco delle scienze della vita e della tecnologia, includendo il centro di ricerca Human Technopole, un nuovo campus universitario (le facoltà scientifiche dell’Università di Milano si trasferiranno qui) e sedi private di R&S. L’ospedale ultramoderno Galeazzi è già stato inaugurato. Sebbene MIND sia fuori dal centro città, è di fatto un’estensione dell’area metropolitana di Milano ed è collegato dai mezzi pubblici. Lo sviluppo ha implicazioni a lungo termine: potrebbe generare migliaia di posti di lavoro e diventare un polo di innovazione scientifica, aumentando la domanda sia di uffici che di abitazioni nel settore nord-ovest (Rho, Pero, così come quartieri come Certosa). Alcuni sviluppatori residenziali hanno infatti iniziato a puntare su comuni vicini a MIND, prevedendo che i professionisti possano preferire vivere nelle vicinanze piuttosto che nella città affollata.
• Infrastrutture per le Olimpiadi Invernali 2026: Milano (insieme a Cortina) ospiterà i Giochi Invernali nel febbraio 2026, e questo ha catalizzato alcuni progetti significativi. Il già citato Villaggio Olimpico in Porta Romana è uno; un altro è il Palazzetto dello Sport (PalaItalia) a Santa Giulia – una nuova arena per l’hockey su ghiaccio e gli eventi. Santa Giulia, un grande progetto a uso misto a sud di Rogoredo, era rimasto per anni in fase di sviluppo lento, ma le Olimpiadi hanno dato la spinta per costruire l’arena e completare più uffici/residenze previsti. Grandi aziende come Sky Italia hanno già la sede centrale a Santa Giulia, e dopo le Olimpiadi l’area dovrebbe includere parchi e una vasta comunità residenziale. Inoltre, in preparazione ai Giochi, Milano sta migliorando alcune reti di trasporto e spazi pubblici – ad esempio, potenziando i collegamenti ferroviari con le località sciistiche e abbellendo le aree turistiche. Pur non essendo trasformative come Expo 2015, le Olimpiadi agiscono come un acceleratore, assicurando che certi progetti rispettino una scadenza fissa e attirando l’attenzione globale. Le aree intorno ai siti olimpici (es. Porta Romana, Santa Giulia) dovrebbero vedere un aumento degli affitti a breve termine durante l’evento e un miglioramento duraturo grazie ai servizi potenziati e alla visibilità internazionale.
• Altri progetti di rilievo: Ci sono molti altri sviluppi nei quartieri di Milano. Alcuni esempi: l’area Ex Richard Ginori lungo il Naviglio Grande viene riqualificata in un distretto residenziale e creativo, sostenendo la crescita di valore in Navigli/Famagosta idealista.it. La Piazza d’Armi (ex campo di addestramento militare a sud-ovest) è destinata a diventare un parco con alcune costruzioni residenziali ai margini. Piazza Cordusio in centro viene reinventata come zona di retail di lusso e uffici (edifici storici trasformati in flagship store e uffici, come la nuova Starbucks Roastery e il prossimo negozio Louis Vuitton) ilgiorno.it. Allo stesso modo, molti edifici storici nel centro (ad es. intorno a Via Turati, Via Manzoni) sono in fase di ristrutturazione per accogliere retail di alta gamma o uffici, mantenendo il centro in continua evoluzione. Sul fronte residenziale, i piccoli progetti di riempimento sono ovunque – dai condomini boutique in Via Savona/Tortona (un distretto della moda) alle conversioni in loft a Lambrate (un distretto del design emergente a est). Il mercato immobiliare milanese è un mosaico di questi micro-sviluppi che nel complesso migliorano l’attrattiva della città.

In sostanza, il paesaggio urbano di Milano nella seconda metà degli anni 2020 sarà caratterizzato da nuove aree verdi, mobilità migliorata e quartieri completamente nuovi che sorgono dove prima c’erano vecchie infrastrutture. Questi cambiamenti generalmente esercitano un’influenza positiva sui valori immobiliari – le proprietà vicino a nuovi parchi o stazioni hanno prezzi più alti. Il Piano Urbanistico 2030 del Comune di Milano punta su una crescita sostenibile, la riqualificazione delle aree dismesse e lo sviluppo orientato al trasporto pubblico, tutti elementi che fanno ben sperare per una città più vivibile (e quindi più preziosa). Gli operatori del mercato immobiliare – dagli acquirenti agli sviluppatori – farebbero bene a “seguire le gru” e i piani infrastrutturali, poiché i cantieri di oggi spesso segnalano i futuri hotspot immobiliari.

Aggiornamenti normativi e legali che influenzano il mercato immobiliare

Il quadro normativo e legale in Italia, e a Milano in particolare, ha visto aggiornamenti importanti di recente, alcuni volti a stimolare il mercato e altri a rispondere a esigenze sociali. Rimanere aggiornati su questi cambiamenti è fondamentale per investitori e acquirenti, poiché possono influenzare i costi di transazione, le operazioni di locazione e i tempi di sviluppo. Gli aggiornamenti principali includono:

“Decreto Salva Milano” – Sblocco dei Progetti Bloccati: In risposta a una grande indagine che ha congelato circa 150 progetti edilizi a Milano nel 2023, il governo nazionale ha introdotto una legge speciale informalmente chiamata “Salva Milano” (Save Milan). Il problema nasceva dall’accusa dei magistrati secondo cui molti progetti avrebbero abusato di un permesso accelerato (SCIA per ristrutturazione) per costruire di fatto strutture più grandi senza piani urbanistici completi fanpage.it. Questo ha portato a blocchi cautelari su numerosi cantieri, da torri residenziali (come le Park Towers a Crescenzago) a piccole riqualificazioni fanpage.it. La legge Salva Milano, approvata a fine 2024, offre una soluzione temporanea: dichiara tali progetti legali purché si trovino in aree già urbanizzate, eliminando di fatto l’obbligo di un piano dettagliato separato per i casi di demolizione e ricostruzione fanpage.it fanpage.it. In termini pratici, questa legge permette a tutti quei cantieri bloccati di ripartire e completarsi. Inoltre, semplifica per ora i futuri progetti di demolizione e ricostruzione in città, consentendo agli sviluppatori di procedere con un permesso più semplice se non ampliano la sagoma dell’edificio oltre il contesto urbano. Tuttavia, la misura è transitoria – valida fino all’entrata in vigore di una riforma più ampia delle norme edilizie (prevista entro 6 mesi, secondo la legge) fanpage.it. Per il mercato, è stato un grande sollievo: dissipa l’incertezza su molti sviluppi e segnala il sostegno del governo alla crescita di Milano. Gli investitori devono però notare che questo significa anche che un’ondata di nuove unità arriverà sul mercato quando quei progetti saranno completati tra il 2025 e il 2026, il che potrebbe aumentare leggermente la concorrenza in alcuni segmenti.
• Incentivi fiscali per gli acquirenti di case: Il governo italiano ha implementato o prorogato incentivi per sostenere la proprietà della casa, in particolare per i primi acquirenti. In base alla Legge di Bilancio 2025, una modifica utile è stata la proroga del termine per vendere una precedente abitazione mantenendo i benefici fiscali “prima casa”. Normalmente, chi acquista una prima casa con agevolazioni fiscali deve vendere la vecchia abitazione principale entro 12 mesi per non perdere il beneficio; questa finestra è stata raddoppiata a 24 mesi dal 1° gennaio 2025 globalpropertyguide.com. Questo offre di fatto ai proprietari più tempo per cambiare casa senza incorrere in tasse più alte, incoraggiando così la mobilità sul mercato. Inoltre, rimangono generose agevolazioni sui mutui per i giovani acquirenti della prima casa (under 36) che coprono le imposte e offrono garanzie statali – queste sono state introdotte nel 2021 e prorogate almeno fino al 2023–24, e se ne prevede la continuazione dato il loro successo. Tali misure mantengono la domanda da parte dei primi acquirenti (un segmento chiave a Milano) più solida di quanto sarebbe altrimenti in un contesto di credito costoso.
• Regolamentazione degli affitti brevi: Forse il tema più caldo è la regolamentazione degli short-term rentals (affitti brevi) come Airbnb, che sono proliferati a Milano. Le autorità stanno cercando di bilanciare la crescita del turismo e l’accessibilità abitativa per i residenti. A livello nazionale, sono entrate in vigore diverse nuove regole: dal 2024, gli host che affittano più di una proprietà tramite affitti brevi sono ora soggetti a una flat tax più alta del 26% (contro il 21% standard su una sola proprietà) homeunity.it. Questo è rivolto ai cosiddetti “multi-host” – coloro che di fatto gestiscono mini imperi alberghieri – per disincentivare la sottrazione di troppe case dal mercato degli affitti a lungo termine homeunity.it. Inoltre, a partire dal 1 gennaio 2025, ogni proprietà destinata ad affitti brevi in Italia dovrà ottenere un Codice Identificativo Nazionale (CIN) e registrarsi in un database centrale homeunity.it. Gli host dovranno esporre questo codice negli annunci e presso la proprietà, pena pesanti multe homeunity.it. Insieme a ciò, nuovi requisiti di sicurezza antincendio (ad es. rilevatori di gas, estintori in ogni unità) sono diventati obbligatori alla fine del 2024 per tutti gli affitti turistici homeunity.it homeunity.it. Queste regolamentazioni aumentano la trasparenza e la sicurezza, ma impongono anche costi aggiuntivi agli host. A Milano, anche il governo cittadino ha segnalato una posizione più severa. Pur non vietando del tutto gli affitti brevi (passo che città come Barcellona e Amsterdam hanno adottato in alcune zone), Milano sta prendendo di mira alcuni effetti collaterali: ad esempio, la città ha vietato l’uso di cassette portachiavi su suolo pubblico (ringhiere, segnali, ecc.) per i check-in Airbnb, a partire dalla primavera 2025 fanpage.it fanpage.it. I funzionari l’hanno definita una mossa simbolica contro la diffusione incontrollata dei mini-ostelli e un “abuso dello spazio pubblico” fanpage.it fanpage.it. Inoltre, Milano sta chiedendo maggiori poteri per imporre liaffitti turistici in aree con eccessiva presenza di locazioni brevi. Una recente sentenza del Consiglio di Stato (aprile 2025) ha aperto la strada affinché le città possano designare delle “zone di saturazione” dove le nuove locazioni brevi possono essere limitate homeunity.it homeunity.it. Non sarebbe sorprendente se Milano, sotto la pressione dei residenti per gli affitti elevati, decidesse di limitare i giorni o le licenze per gli affitti brevi nei quartieri centrali più colpiti nel prossimo futuro. Gli investitori nel mercato degli affitti brevi dovrebbero monitorare attentamente questi sviluppi, poiché i rendimenti potrebbero essere influenzati da tasse più alte o da nuove limitazioni locali (ad esempio una regola che consente affitti inferiori a 30 giorni solo se si affitta una stanza e non l’intero appartamento – un concetto che è stato proposto a livello nazionale tg24.sky.it).
• Sostenibilità e Codici Edilizi: Sia a livello UE che italiano, le normative stanno spingendo il settore immobiliare verso la sostenibilità. Sebbene non sia ancora legge, la proposta di Direttiva sulla Prestazione Energetica degli Edifici dell’UE potrebbe richiedere che gli edifici raggiungano determinati livelli di efficienza entro scadenze fissate (es. classe E entro il 2030, D entro il 2033). L’Italia dovrà implementare questa direttiva in qualche forma. Inoltre, Milano ha i propri obiettivi climatici – la politica cittadina (all’interno del Piano Aria e Clima) punta alla neutralità carbonica entro il 2050, e già dal 2023 i nuovi edifici devono essere quasi a zero emissioni. Queste tendenze normative significano che i proprietari di edifici vecchi e inefficienti potrebbero dover affrontare nuovi obblighi (e costi) per riqualificare l’isolamento, aggiornare le caldaie, ecc. Al contrario, gli sviluppatori di edifici green potrebbero beneficiare di approvazioni più rapide o incentivi. Un’altra normativa in vigore è la classificazione antisismica e i relativi bonus – sebbene Milano sia a basso rischio sismico, gli edifici a livello nazionale vengono classificati per la sicurezza sismica e ciò potrebbe influenzare i valori o le assicurazioni in futuro. Per ora, il principale obiettivo di Milano è la riduzione delle emissioni: la stringente Area C (congestion charge) del centro città e le prossime zone a basse emissioni potrebbero influenzare indirettamente il mercato immobiliare rendendo le case centrali e ben collegate ai trasporti ancora più desiderabili.
• Riforme dei Contratti di Locazione: Sul fronte degli affitti a lungo termine, non ci sono ancora stati cambiamenti drastici, ma cresce il dibattito su come rendere l’affitto più accessibile e sicuro in città come Milano. Il governo ha incentivato l’uso dei contratti a “canone concordato”, in cui i canoni sono fissati da accordi locali standardizzati in cambio di agevolazioni fiscali per i proprietari. L’uso di questi contratti a Milano è in aumento (la ripresa degli affitti a San Siro è stata in parte dovuta a essi idealista.it). Si invocano ulteriori incentivi fiscali o sussidi per i proprietari che offrono locazioni più lunghe a canoni ragionevoli, per riportare sul mercato unità oggi destinate all’uso breve. A fine 2023, il consiglio comunale di Milano ha anche discusso misure come un registro degli affitti e possibili tetti se la situazione dovesse peggiorare, anche se nessun tetto è stato ancora introdotto (un controllo rigoroso degli affitti richiederebbe probabilmente una legge nazionale e affronterebbe sfide legali). I proprietari dovrebbero notare che la tendenza è verso una maggiore vigilanza – ad esempio, assicurarsi che tutti i redditi da locazione siano dichiarati (il governo sta intensificando i controlli tramite l’incrocio del nuovo registro CIN e i dati della tassa di soggiorno homeunity.it homeunity.it) – e forse verso incentivi per i contratti che garantiscono stabilità abitativa.
• Politiche per acquirenti stranieri e Golden Visa: A differenza di altri paesi europei, l’Italia non dispone di un vero e proprio “golden visa” per l’acquisto di immobili. Tuttavia, offre qualcosa di forse ancora più interessante per gli stranieri facoltosi: il regime della Flat Tax (introdotto nel 2017), che consente ai nuovi residenti di pagare una tassa fissa di 100.000 € all’anno su tutti i redditi di fonte estera. Questo regime, insieme a uno simile per i pensionati (tassa fissa al 7% per i pensionati che si trasferiscono in alcune regioni del sud), rende l’Italia – e Milano in particolare – attraente per il trasferimento di persone con alto patrimonio netto globalpropertyguide.com idealista.it. Finora non ci sono stati cambiamenti che abbiano indebolito questi regimi; anzi, l’Italia li promuove per attrarre individui facoltosi. Per gli investitori internazionali, l’Italia ha anche rimosso alcune barriere: non ci sono tasse aggiuntive per acquirenti stranieri (a differenza, ad esempio, di Canada o Nuova Zelanda). L’unico aspetto da monitorare è la conformità globale alle norme antiriciclaggio – agenti immobiliari e notai in Italia stanno applicando controlli più severi sui fondi degli acquirenti, dopo alcuni casi di rilievo di denaro illecito nel settore immobiliare. Ma in generale, l’atteggiamento normativo è favorevole agli acquirenti stranieri, e Milano ha registrato un aumento di acquirenti americani, cinesi e nordeuropei nel segmento del lusso idealista.it. È prevedibile che l’Italia mantenga o addirittura ampli questi incentivi, poiché portano capitali nel paese.

In sintesi, il panorama normativo si sta evolvendo con l’obiettivo di bilanciare la vitalità del mercato e le esigenze sociali. Il mercato di Milano nel 2025 beneficia di misure di supporto come il Salva Milano (che sblocca lo sviluppo) e incentivi per gli acquirenti, ma deve anche affrontare nuove regole su affitti e sostenibilità che influenzeranno le strategie di investimento. Gli operatori di mercato dovrebbero adattarsi garantendo la conformità (con i codici sugli affitti, gli standard energetici) e sfruttando gli incentivi disponibili (agevolazioni fiscali, permessi più rapidi) per restare competitivi nel panorama immobiliare milanese in continua evoluzione.

Tendenze economiche, demografiche e turistiche

Infine, è importante considerare il più ampio contesto economico e demografico in cui opera il mercato immobiliare di Milano. Fattori come i cambiamenti della popolazione, le tendenze occupazionali e il turismo possono influenzare fortemente la domanda e i valori immobiliari. Per Milano – una città spesso considerata il motore economico d’Italia – molte di queste tendenze sono più favorevoli rispetto ad altre parti del paese, pur non essendo prive di sfide.

Clima economico a Milano: L’economia italiana nel complesso sta crescendo lentamente; il PIL dovrebbe aumentare solo di circa 0,8–1% nel 2025 globalpropertyguide.com. Tuttavia, Milano supera costantemente la media nazionale. In quanto capitale finanziaria e commerciale del Paese, Milano gode di un tasso di disoccupazione più basso e di livelli di reddito più alti rispetto alla maggior parte delle città italiane. Le principali industrie qui includono finanza, moda, design, startup tecnologiche, media e manifattura (nell’area metropolitana), tutte contribuiscono a un mercato del lavoro solido che attira persone da tutta Italia. Nel 2023–2024, Milano ha registrato una ripresa particolarmente forte in settori come finanza, servizi professionali e turismo, che ha contribuito a mantenere la domanda abitativa anche quando i tassi d’interesse sono aumentati. Detto ciò, l’alta inflazione e gli aumenti dei tassi della BCE nel 2022–23 hanno colpito temporaneamente il mercato immobiliare italiano (aumentando i costi dei prestiti). Nel 2025, l’inflazione si è moderata e i tassi d’interesse si sono stabilizzati o addirittura leggermente ridotti, come si riflette nell’aumento dei mutui idealista.it. Inoltre, i fondi europei per la ripresa (PNRR) stanno canalizzando investimenti in varie regioni italiane; Milano sta sfruttando parte di questi per infrastrutture e poli di innovazione, il che dovrebbe rafforzare la sua economia nei prossimi anni.

Popolazione e Demografia: A differenza di molte città italiane che stanno diminuendo, la popolazione di Milano è in graduale aumento negli ultimi anni (prima della pandemia e ora continua). La città vera e propria conta circa 1,4 milioni di residenti (2023), in crescita di circa il 7–8% dal 2011 yournextmilano.it. Le proiezioni dell’ufficio statistico comunale prevedono che Milano possa raggiungere ~1,44 milioni entro il 2030 comune.milano.it. Questa crescita è alimentata sia dalla migrazione interna (giovani italiani che si trasferiscono dal sud o da piccoli centri a Milano per lavoro) sia dall’immigrazione internazionale. Milano ospita numerose comunità di stranieri – dagli studenti ai professionisti di aziende multinazionali – che non solo aumentano la domanda di affitti ma anche di acquisto di case (i residenti stranieri sono attivi in alcuni segmenti). La città ha un profilo demografico sensibilmente più giovane rispetto alla media italiana, grazie all’afflusso di studenti e giovani lavoratori. Mentre l’Italia affronta una crisi demografica (tassi di natalità ai minimi storici e popolazione che invecchia a livello nazionale), Milano mitiga questo fenomeno fungendo da polo di attrazione per i talenti. Ogni anno, decine di migliaia di laureati e professionisti si trasferiscono qui, sostenendo la domanda di appartamenti, spazi di co-living e prime case. Una tendenza demografica che sta rafforzando un segmento specifico di mercato è la crescita degli studenti internazionali: le università milanesi (come il Politecnico, la Bocconi, l’Università degli Studi di Milano) sono salite nei ranking globali e attraggono molti studenti da Europa, Asia e Americhe. Il numero di studenti stranieri è in aumento, alimentando il forte interesse per lo sviluppo di alloggi per studenti cushmanwakefield.com.

Detto ciò, Milano non è immune all’invecchiamento – l’età media sta lentamente salendo come nel resto d’Italia. Sta emergendo la necessità di alloggi per anziani e immobili legati all’assistenza sanitaria (alcuni investitori stanno esplorando strutture per la terza età nell’area metropolitana). Nel complesso, però, le prospettive demografiche di Milano sono molto più sane rispetto, ad esempio, all’Italia rurale o anche a Roma, il che implica una domanda sottostante stabile di abitazioni in città per il prossimo futuro.

Boom del turismo: Il turismo è diventato una pietra angolare dell’economia di Milano e una grande influenza sul mercato immobiliare (soprattutto retail e ospitalità). Storicamente considerata più una destinazione business, Milano è riuscita a reinventarsi come città di svago tutto l’anno – famosa per lo shopping, la ristorazione, la cultura (L’Ultima Cena di Leonardo, il Teatro alla Scala, ecc.), e come porta d’accesso al Nord Italia. Gli arrivi turistici hanno raggiunto livelli record nel 2023, con 8,5 milioni di visitatori che hanno soggiornato in città, ovvero il 14% in più rispetto al picco pre-Covid areacmilano.it. Includendo l’area metropolitana, le visite sono state ben 17,6 milioni nel 2023 areacmilano.it. Questo boom è stato favorito da diversi fattori: eventi e fiere riprogrammati dopo il Covid, il marketing efficace di Milano e la ripresa dei viaggi globali. USA, Francia, Germania, Regno Unito e mercati emergenti come Cina e Medio Oriente sono i principali paesi di provenienza dei turisti stranieri areacmilano.it. I turisti spendono molto – Milano è stata seconda in Italia per spesa turistica nel 2024 (circa 1,85 miliardi di euro) wetheitalians.com, a beneficio delle imprese locali e degli investitori nel retail e nell’ospitalità. La durata media del soggiorno è di circa 2-3 notti areacmilano.it, il che sostiene anche il mercato degli affitti brevi.

Questo boom turistico ha alcune implicazioni immobiliari: la domanda di hotel è molto forte (da qui il record di investimenti in hotel menzionato in precedenza). Molti nuovi hotel sono in programma – dai budget ai 5 stelle – spesso tramite conversione di edifici più vecchi. Anche i proprietari di immobili commerciali hanno visto i benefici dell’elevato traffico pedonale – ad esempio, i flagship del lusso nel Quadrilatero della Moda sono fioriti grazie ai visitatori con alta capacità di spesa (la demografia turistica di Milano è orientata verso viaggiatori benestanti, inclusa una quota crescente dal Golfo e dall’Asia en.wikipedia.org). Sul fronte residenziale, la popolarità di Milano tra i turisti ha un doppio effetto: incentiva i proprietari a optare per affitti brevi (rendimenti più alti), contribuendo alla carenza di alloggi per i residenti. La città sta bilanciando questo fenomeno promuovendo lo sviluppo di hotel (così i turisti hanno alternative e i residenti non perdono tutti gli appartamenti a favore di Airbnb) e valutando eventualmente un tetto agli affitti brevi come già accennato. Un ulteriore aumento del turismo è previsto intorno al 2026 per le Olimpiadi invernali – anche se i giochi invernali sono più piccoli rispetto a quelli estivi, porteranno comunque un afflusso di visitatori, media e investimenti. Milano probabilmente godrà di un ritorno turistico sostenuto nel 2025–2026 grazie agli eventi pre-olimpici, e forse anche di un effetto legacy successivo. Dal punto di vista immobiliare, aree come il Duomo, i Navigli, Porta Nuova e tutte le zone legate alle Olimpiadi vedranno la domanda turistica più diretta.

Mercato del lavoro e lavoro da remoto: La pandemia di COVID-19 ha accelerato il lavoro da remoto a livello globale, e Milano non ha fatto eccezione. Tuttavia, qui la tendenza sembra essere ibrida piuttosto che completamente da remoto per molti settori. Banche, studi di design e uffici pubblici a Milano hanno in gran parte riportato i dipendenti in presenza almeno alcuni giorni a settimana. Questo ha mantenuto il settore degli uffici abbastanza resiliente (come abbiamo visto con l’aumento dell’assorbimento nel 2024–25). Significa anche che il temuto “esodo urbano” di lavoratori verso la campagna è stato limitato in Italia. Alcuni milanesi hanno acquistato case sui laghi di Como o Maggiore o nella campagna lombarda durante la pandemia, ma nel complesso la popolazione di Milano non è crollata. Anzi, con il ritorno negli uffici e la ripresa della vita sociale, le persone stanno riscoprendo il piacere di vivere in città. Se mai, la pandemia ha sottolineato il valore di avere un po’ più di spazio o un balcone – da qui un leggero spostamento delle preferenze verso unità più grandi o con spazi esterni (come rilevato nelle indagini sulle preferenze degli acquirenti globalpropertyguide.com). Questo potrebbe influenzare gradualmente lo sviluppo, con maggiore attenzione a terrazzi, angoli studio e servizi nei nuovi progetti. Il mercato del lavoro milanese resta molto solido – le aziende continuano a creare posti di lavoro qui (inclusi nuovi HQ multinazionali o hub tecnologici che scelgono Milano). La disoccupazione a Milano è circa la metà della media italiana. Un’alta occupazione di solito si correla con una forte domanda abitativa, poiché più persone hanno redditi stabili per affittare o acquistare. D’altro canto, la carenza di manodopera in edilizia e nella ristorazione è una sfida; se non affrontata, può rallentare i progetti o aumentare i costi, influenzando indirettamente l’offerta immobiliare.

Conclusione: Le prospettive immobiliari di Milano sono rafforzate da vitalità economica, una popolazione in crescita e internazionale, e un turismo in forte espansione. Questi fattori creano un circolo virtuoso: i posti di lavoro attraggono persone, che hanno bisogno di case; i visitatori spendono denaro, che alimenta la crescita di commercio e ospitalità; una città dinamica attira più aziende ed eventi, e così via. Sebbene l’Italia affronti alcune difficoltà macroeconomiche e demografiche, Milano spesso sembra operare in una bolla più ottimista. La sfida della città sarà garantire che questa crescita sia sostenibile e inclusiva – offrendo abbastanza alloggi, migliorando le infrastrutture per una popolazione più ampia e mantenendo la qualità della vita. Dal punto di vista di un investitore o proprietario, i fondamentali di Milano restano solidi: la domanda è ampia (locale e straniera, residenziale e commerciale), e il profilo globale della città è in ascesa. Finché Milano manterrà l’attuale traiettoria, il suo mercato immobiliare nei prossimi anni dovrebbe restare uno dei più dinamici e redditizi d’Europa.

Fonti:

• Dils – Real Estate Market H1 2025 in Italy (luglio 2025): Volumi di investimento, performance dei settori e statistiche su Milano dils.com dils.com.
• Global Property Guide – Analisi del Mercato Residenziale Italiano 2025 (Aprile 2025): Indici dei prezzi delle case in Italia e confronto dei prezzi a Milano globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Cushman & Wakefield – Previsioni 2025 sulle Tendenze del Real Estate Italiano (Dic 2024): Previsioni per uffici (crescita affitti +3% nel 2025), ripresa del retail, tendenze del settore living cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
• Idealista/Tecnocasa – Andamento Prezzi a Milano per Zona (Nov 2024): +1,3% complessivo 2024, centro -0,8%, periferia fino a +4,5%; dettagli dei prezzi per quartiere idealista.it idealista.it.
• Il Giorno – Boom immobiliare: quartieri +40% (Apr 2025): I cinque quartieri a più rapida crescita 2020–2025 (Certosa, Corvetto, Forlanini, Bovisa, Precotto ~40–46%) ilgiorno.it ilgiorno.it.
• Nomisma – Osservatorio Immobiliare 2025 (Lug 2025): Vendite +11,5% nel Q1 2025, ripresa dei mutui, crescita prezzi +1,1% su base annua, spostamento verso le periferie, aumento degli affitti idealista.it idealista.it.
• Fanpage – Short-term rentals & Save Milan (Nov 2024): Milan banning Airbnb lockboxes, noting 20k units in short-let; Salva Milano law to restart 150 blocked projects, easing permit rules for reconstructions fanpage.it fanpage.it.
• HomeUnity – Short Rentals 2025 Guide (2024): New national rules – mandatory CIN code by 2025, safety requirements, 26% flat tax for multi-property short rentals from Jan 2024 homeunity.it.
• Areac Milano – Tourist Statistics in Milan (2024): 8.5 million tourists in 2023 (record, +34% vs 2022), tourist demographics and spending areacmilano.it areacmilano.it.
• Knight Frank (Idealista news) – Wealth Report 2025 Insights (Mar 2025): Milan luxury price +3.5% in 2024, Italy prime outlook “steady growth” with international demand and competitive pricing idealista.it idealista.it.