Tendenze del mercato immobiliare residenziale nel 2025
Il mercato immobiliare di Phoenix nel 2025 sta affrontando una ricalibrazione piuttosto che un crollo. Dopo le frenetiche impennate dei prezzi del 2020-2022, i valori delle case si sono leggermente raffreddati nell’ultimo anno – la casa tipica a Phoenix costa circa $416.000, circa il 4% in meno rispetto a un anno fa zillow.com zillow.com. I prezzi medi di vendita a metà 2025 si aggirano intorno ai $425.000 zillow.com, in lieve calo rispetto all’anno precedente. Questo lieve calo arriva dopo 18 mesi poco brillanti per le vendite, poiché gli alti tassi ipotecari hanno raffreddato l’entusiasmo degli acquirenti. L’inventario ha finalmente iniziato ad aumentare: le nuove inserzioni all’inizio del 2025 sono aumentate di circa il 17% rispetto all’anno precedente (il maggior incremento dal 2019) roiproperties.com. L’offerta attiva di case in vendita è ora in linea con i livelli del 2021-2022 roiproperties.com, offrendo agli acquirenti un po’ più di scelta, anche se l’offerta rimane al di sotto delle medie storiche. Le case rimangono sul mercato leggermente più a lungo (circa 28 giorni medi per andare sotto contratto), ma le inserzioni con prezzi adeguati si vendono ancora rapidamente zillow.com zillow.com.
Nonostante i costi di finanziamento più elevati, la domanda non è svanita. Infatti, Phoenix è stata nominata una delle prime 10 “zone calde per il mercato immobiliare” per il 2025 dalla National Association of REALTORS® nar.realtor. I principali fattori includono una forte migrazione e una crescita del reddito tra i giovani adulti, oltre a un inventario più accessibile che sta arrivando sul mercato nar.realtor nar.realtor. Il capo economista di NAR osserva che “il peggio delle sfide di accessibilità è passato” poiché i tassi ipotecari si stabilizzano intorno al 6% e le nuove costruzioni aumentano nar.realtor. In pratica, gli acquirenti nel 2025 stanno negoziando più duramente e cercando valore – gli agenti Redfin riportano che Phoenix è stata un “mercato favorevole agli acquirenti” per mesi, con i venditori che spesso offrono 10–15.000 dollari in concessioni su case non pronte all’uso redfin.com. Gli acquirenti entry-level e quelli che cercano di fare un salto di qualità restano attivi, aiutati da finanziamenti creativi (riduzione del tasso pagata dal venditore, assistenza per l’anticipo, ecc.) per compensare la pressione dei tassi roiproperties.com. Nella fascia alta, la ricchezza proveniente da altri stati continua a puntare su Phoenix: quartieri di lusso come Paradise Valley e Arcadia sono ancora richiesti da californiani e altri nuovi arrivati in cerca di uno stile di vita da resort e valore a lungo termine roiproperties.com roiproperties.com. Nel complesso, il mercato residenziale del 2025 è caratterizzato da prezzi stabili, un aumento delle offerte e un ritmo più strategico e razionale sia da parte degli acquirenti che dei venditori – un netto cambiamento rispetto alle frenetiche guerre di offerte del boom pandemico.Mercato degli affitti a Phoenix nel 2025
Il mercato degli affitti dell’area metropolitana di Phoenix nel 2025 offre un mix di sollievo e resilienza per inquilini e proprietari. Dopo anni di aumenti incontrollati degli affitti, i prezzi degli affitti sono in realtà leggermente diminuiti – circa il 3% in meno in media rispetto all’anno scorso, con un appartamento tipico che si affitta per circa $1.500 al mese azfamily.com. I dati di Zillow (che includono le case unifamiliari in affitto) mostrano un affitto medio di circa $1.920, in calo di circa $100 anno su anno zillow.com zillow.com. Questo aggiustamento al ribasso degli affitti (~3–5% YOY) è dovuto in gran parte a un boom edilizio che ha aggiunto migliaia di nuove unità. Solo nel 2024, gli sviluppatori hanno consegnato oltre 20.000 nuovi appartamenti, e ben altri 28.000 unità sono previste in consegna nel 2025 azfamily.com. La buona notizia per i proprietari: la domanda tiene il passo. Negli ultimi sei mesi, Phoenix ha assorbito quasi il 100% dei nuovi appartamenti immessi sul mercato – praticamente, non appena i costruttori li aprono, gli inquilini li occupano azfamily.com. Di conseguenza, i tassi di sfitto che erano saliti oltre il 6% nel 2024 sono tornati a scendere sotto il 6% entro la primavera 2025 homeladder.com homeladder.com, indicando che il mercato rimane equilibrato e che la domanda degli inquilini è abbastanza forte da prevenire un eccesso di offerta.
Per gli affittuari, l’aumento dell’offerta significa più opzioni e affitti leggermente più bassi nel breve termine. Gli affittuari stanno persino trovando occasioni in alcuni quartieri. Secondo i dati di metà 2025 di Apartment List, alcune zone accessibili di Phoenix – come Mountain Park Ranch, il Central Avenue Corridor, Desert Ridge e il centro – offrono affitti inferiori alla media senza rinunciare all’accesso ai servizi apartmentlist.com apartmentlist.com. (L’affitto mediano in città è di circa $1.312 per un appartamento tipico, circa il 3,8% in meno rispetto a un anno fa apartmentlist.com.) Al contrario, le zone di lusso (ad es. North Scottsdale o Paradise Valley) restano costose – ad esempio, la vicina Paradise Valley vanta affitti medi astronomicamente alti (oltre $9.000, a causa delle case unifamiliari di lusso in affitto) zillow.com. Nel complesso, però, gli affitti a Phoenix sono circa il 9% inferiori alla media statunitense e offrono più spazio – l’affittuario tipico di Phoenix gode di circa 76 m², più spazio rispetto a quello che ottengono gli affittuari in molte altre grandi città zillow.com azbigmedia.com.I proprietari si stanno adattando alla nuova normalità con un’enfasi sulla fidelizzazione e qualità degli inquilini. Con la crescita degli affitti che si sta appiattendo, i proprietari si concentrano su servizi e incentivi per mantenere buoni affittuari (soprattutto poiché i tassi di pagamento in ritardo rimangono un po’ elevati dopo la pandemia homeladder.com). Le comunità Build-to-Rent – affitti di case unifamiliari in comunità stile lottizzazione – sono esplose (maggiori dettagli su questo in Investment Climate qui sotto), offrendo agli affittuari l’opzione di una casa con giardino come alternativa agli appartamenti tradizionali. Guardando al futuro, gli esperti ritengono che l’attuale calo degli affitti sarà temporaneo: con la maggior parte della nuova offerta multifamiliare prevista tra il 2025 e il 2026, l’ondata di costruzioni dovrebbe attenuarsi entro il 2027, momento in cui è probabile che gli aumenti degli affitti riprendano azfamily.com azfamily.com. Nel frattempo, il mercato degli affitti di Phoenix nel 2025 è più sano e favorevole agli inquilini di quanto non sia stato da anni – una pausa gradita in una regione che non molto tempo fa ha visto alcuni dei più rapidi aumenti degli affitti a livello nazionale.Tendenze del settore immobiliare commerciale (uffici, vendita al dettaglio, industriale, multifamiliare)
Il settore immobiliare commerciale (CRE) di Phoenix nel 2025 è dinamico e generalmente ottimista, anche mentre affronta venti contrari a livello nazionale. L’immobiliare industriale è la vera star indiscussa: l’area metropolitana di Phoenix è emersa come il mercato industriale n.1 negli Stati Uniti nelle classifiche recenti, grazie all’enorme domanda logistica e agli investimenti in forte crescita. Quasi 30 milioni di piedi quadrati di progetti industriali sono in corso in tutta la regione arizonaescrow.com. Nel solo terzo trimestre del 2024, Phoenix ha registrato 3 milioni di piedi quadrati di assorbimento netto positivo – un incremento massiccio – anche se i nuovi record di costruzione hanno fatto salire i tassi di sfitto nell’intervallo 11–12% arizonaescrow.com【35†look**]. Fondamentale, gli inquilini stanno affittando spazi con entusiasmo nonostante il boom edilizio: i canoni richiesti per gli immobili industriali sono aumentati del ~9,7% anno su anno fino a circa $1,13 per piede quadrato (NNN) entro la fine del 2024【22†L49-L57】【35†look**]. Il ruolo di Phoenix come hub distributivo per il Sud-Ovest, unito alle tendenze strategiche del nearshoring, mantiene questo settore in fermento. Forse il motore principale è l’espansione della produzione di semiconduttori: con la nuova enorme fabbrica di chip di TSMC nel nord di Phoenix (un investimento da miliardi di dollari), le strutture industriali in quel corridoio sono schizzate di valore – magazzini che si vendevano a $150/piede quadrato due anni fa ora valgono oltre $325/piede quadrato, riflettendo la domanda altissima di spazi vicino ai siti di produzione high-tech【30†L73-L81】. Il mercato industriale di Phoenix combina quindi alta occupazione, canoni in crescita e sviluppo intenso, posizionando la città come una potenza logistica nazionale.
Lo sviluppo multifamiliare, una categoria che fa da ponte tra commerciale e residenziale, sta vivendo un boom edilizio post-pandemico come già osservato. Gli sviluppatori hanno aggiunto migliaia di appartamenti in tutta l’area metropolitana di Phoenix nel 2024-25, il che inizialmente ha portato a una lieve “correzione” nei livelli di occupazione e affitto. Tuttavia, entro il 2025, questo segmento si sta stabilizzando: le vacanze si stanno assestando su valori medi a una cifra e i cali degli affitti sono stati modesti homeladder.com azfamily.com. L’appetito degli investitori per le proprietà di appartamenti a Phoenix rimane solido – grazie a continua creazione di posti di lavoro, crescita della popolazione e una persistente carenza di alloggi nel lungo periodo roiproperties.com. I prezzi degli asset multifamiliari si sono stabilizzati dopo il picco euforico del 2022, il che paradossalmente sta incoraggiando gli investitori più esperti a rientrare. In breve, il settore multifamiliare sta affrontando le sue difficoltà di crescita: l’abbondante nuova offerta ha rappresentato una “valvola di sfogo” per gli affitti, ma la forte demografia della regione garantisce che le nuove unità vengano assorbite. Phoenix continua a essere un polo di attrazione per gli investimenti multifamiliari, soprattutto ora che i prezzi diventano più ragionevoli e i fondamentali (occupazione, migrazione) restano solidi roiproperties.com.
Il settore immobiliare commerciale al dettaglio a Phoenix si sta dimostrando più resiliente di quanto molti si aspettassero nell’era dell’e-commerce. La crescita della città ha generato domanda per nuovi negozi e ristoranti, in particolare nei corridoi suburbani in rapida espansione. Sebbene i centri commerciali più datati affrontino delle sfide, gli investitori value-add stanno attivamente acquistando e rinnovando i centri commerciali di quartiere – ricollocando gli spazi sfitti, migliorando le facciate e aggiungendo esperienze per aumentare il traffico pedonale roiproperties.com. Anche gli sviluppatori stanno portando avanti progetti commerciali di alto profilo (vedi sezione Sviluppi) come il Signature at SanTan Village a Gilbert, una destinazione commerciale di lusso da 145 milioni di dollari che porterà Whole Foods e rivenditori sportivi di fascia alta nell’East Valley theravenscroftgroup.com theravenscroftgroup.com. Un ostacolo nel 2023-24 è stata l’inflazione (e i dazi) che ha fatto aumentare i costi di realizzazione, ma una sospensione dei nuovi dazi sulle importazioni a metà 2025 ha fornito un po’ di sollievo ai commercianti preoccupati per i costi roiproperties.com. La percentuale di spazi sfitti nel settore retail a Phoenix è rimasta relativamente stabile e i canoni di locazione per gli spazi migliori stanno aumentando man mano che i nuovi residenti alimentano la domanda di negozi, ristoranti e servizi. Il settore retail sta evolvendo, non implodendo – i vecchi grandi magazzini vengono riconvertiti, mentre nuovi concept (dai locali di intrattenimento ai centri commerciali ancorati a supermercati) si stanno espandendo nelle aree in crescita di Phoenix.
Lo spazio ufficio è l’unico segmento che sta affrontando delle difficoltà, eppure anche qui Phoenix se la cava meglio di molte grandi città. Il mercato degli uffici si è leggermente raffreddato all’inizio del 2025, riflettendo le tendenze globali del lavoro ibrido e delle espansioni aziendali caute roiproperties.com. Dopo quasi due anni di solido slancio nelle locazioni, Phoenix ha registrato un rallentamento nell’attività di locazione nel primo trimestre 2025 roiproperties.com. I tassi di sfitto sono aumentati in alcuni submercati (in particolare nei vecchi grattacieli di Classe A), e gli inquilini ora hanno maggiore potere di negoziazione su affitti e concessioni rispetto a un anno fa. Fondamentalmente, Phoenix ha evitato il peggio dell’esodo dovuto al lavoro da remoto visto in città come San Francisco – non c’era una grande presenza di uffici federali/governativi da ridimensionare, e la diversificazione della città in sanità, finanza e tecnologia ha mantenuto molti uffici operativi roiproperties.com. In effetti, meno di 50 immobili affittati dal governo in tutto lo stato sono destinati alla chiusura, riducendo al minimo una delle principali fonti di sfitto che altre città stanno affrontando roiproperties.com. La domanda locale di uffici è ora trainata da aziende sanitarie, legali e di servizi professionali, spesso alla ricerca di spazi più piccoli e flessibili. È interessante notare che i vecchi edifici per uffici di Classe B/C in buone posizioni stanno trovando nuova vita grazie alle ristrutturazioni, poiché gli inquilini che vogliono risparmiare sull’affitto sono felici di occupare spazi rinnovati e a basso costo roiproperties.com. Quindi, anche se il settore uffici di Phoenix non è in pieno boom, sta mostrando segnali di forza – soprattutto nei mercati suburbani dove le aziende si trasferiscono per affitti e parcheggi più economici. Con un clima favorevole agli affari e una crescita della popolazione, le prospettive per gli uffici a Phoenix sono prudentemente ottimistiche: il mercato si sta adattando (attraverso il riutilizzo creativo e incentivi per gli inquilini) invece di entrare in una spirale di sfitto. Il punto chiave in tutto il CRE è che Phoenix rimane uno dei mercati commerciali più dinamici della nazione, sostenuto da fondamentali di lungo periodo (persone e posti di lavoro che si trasferiscono qui) anche mentre investitori e proprietari aggiustano le strategie nel breve termine roiproperties.com.
Nuovi sviluppi e progetti infrastrutturali che stanno plasmando il mercato
La storia di crescita di Phoenix nel 2025 è sottolineata da importanti sviluppi e aggiornamenti infrastrutturali in tutta l’area metropolitana. Questi progetti spaziano tra abitazioni, spazi commerciali e trasporti, e promettono di rimodellare il mercato immobiliare locale nei prossimi anni:
- Boom della manifattura high-tech: Il progetto di maggior rilievo è la fabbrica di semiconduttori di TSMC nel nord di Phoenix, uno dei più grandi investimenti diretti esteri nella storia dell’Arizona. Questo complesso multi-fab (valutato circa 40 miliardi di dollari per le fasi iniziali) è spesso citato come un “catalizzatore economico” che sta stimolando sviluppi accessori roiproperties.com. Intorno al sito della fabbrica, gli sviluppatori stanno correndo per costruire abitazioni, parchi fornitori e servizi commerciali per le migliaia di lavoratori che la struttura impiegherà. La Valle nord-occidentale – un tempo deserto poco popolato – si sta rapidamente trasformando in un corridoio high-tech. Allo stesso modo, la Valle sud-orientale sta beneficiando delle continue espansioni delle fabbriche Intel a Chandler e dei nuovi impianti di veicoli elettrici/batterie (la fabbrica di batterie LG Energy a Queen Creek, Lucid Motors a Casa Grande), tutti fattori che stanno aumentando la domanda sia di immobili industriali che residenziali.
- VAI Resort – Il punto di svolta di Glendale: Nel settore immobiliare dell’intrattenimento, Glendale si prepara a inaugurare il VAI Resort da 1 miliardo di dollari alla fine del 2025 – un complesso di lusso in stile Las Vegas, tra le aperture più attese del Sud-Ovest theravenscroftgroup.com theravenscroftgroup.com. Il VAI Resort offrirà oltre 1.100 camere distribuite su quattro torri, un anfiteatro integrato a 360 gradi (che permette agli ospiti di assistere agli spettacoli dal vivo dai propri balconi), una grande oasi artificiale, 12 ristoranti di alta cucina e altro ancora theravenscroftgroup.com theravenscroftgroup.com. Questo progetto è il più grande resort mai realizzato in Arizona e consolida la reputazione della West Valley come polo turistico e di intrattenimento. Impatto immobiliare: aspettatevi un aumento dei valori immobiliari nell’area Sports & Entertainment District di Glendale, più attività ricettive e commerciali collegate e un maggiore interesse per gli affitti a breve termine quando il resort ospiterà concerti ed eventi. L’unicità di VAI – che fonde ospitalità di lusso e intrattenimento dal vivo – esemplifica il tipo di sviluppo esperienziale che sta mettendo Phoenix sulla mappa.
- Rivitalizzazione del centro e del centro di Phoenix: Il centro di Phoenix continua a evolversi con importanti progetti a uso misto e istituzionali. Un esempio di rilievo è il nuovo ASU Health Sciences Innovation Building (parte di un fiorente campus biomedico nel centro) che ospiterà formazione medica e ricerca. Questo, insieme a un’espansione pianificata della scuola di medicina dell’Università dell’Arizona a Phoenix, sta portando centinaia di studenti, docenti e aziende spin-off di tecnologia sanitaria nel centro – un vantaggio per il mercato immobiliare circostante. Inoltre, il centro di Phoenix sta vedendo la costruzione di torri residenziali di lusso (ad esempio, diversi progetti di appartamenti di lusso di media altezza vicino a Roosevelt Row e Central Ave) e riutilizzo adattivo di edifici storici in uffici o hotel alla moda. La recente apertura della riqualificazione di Central Station (sul sito del vecchio terminal degli autobus del centro) ha introdotto appartamenti di alto livello, spazi commerciali e di co-working nel cuore urbano. Ogni progetto aggiunge vivacità e spinge Phoenix verso un centro città 24/7 dove si vive e si lavora.
- Comunità pianificate e crescita suburbana: In periferia, nuove comunità pianificate stanno nascendo per soddisfare la domanda abitativa. Nella lontana West Valley, Surprise e Buckeye sono in forte espansione: TerraWest Communities ha appena acquisito 210 acri a Surprise per sviluppare “Surprise Foothills,” una comunità di 750–1.000 case più 20-30 acri di spazi commerciali (inizio lavori previsto per il 2026) theravenscroftgroup.com theravenscroftgroup.com. Nelle vicinanze, a Buckeye, gli sviluppatori hanno assemblato centinaia di acri di terreni agricoli per future comunità, prevedendo che la popolazione lì (già la città in più rapida crescita della nazione in percentuale) continuerà a esplodere arizonaescrow.com. Queste aree sono popolari perché offrono nuove case a prezzi accessibili e sono posizionate lungo nuovi o migliorati corridoi di trasporto (ad es. Sun Valley Parkway, pianificazione I-11) che promettono tempi di percorrenza ragionevoli. Nella East Valley, grandi comunità come Eastmark a Mesa e Orchard Ranch a Queen Creek si stanno espandendo con nuove fasi. I costruttori stanno puntando su servizi autonomi – da parchi e scuole a centri commerciali – mentre danno forma a queste nuove cittadine suburbane. La portata è significativa: decine di migliaia di nuove case sono in programma ai margini della metro Phoenix, garantendo crescita suburbana per il prossimo decennio.
- Destinazioni per il commercio al dettaglio e l’intrattenimento: Diversi progetti di “grande distribuzione” sono all’orizzonte, portando shopping e svago in aree poco servite. Oltre ai progetti SanTan e Medina Station nell’East Valley theravenscroftgroup.com theravenscroftgroup.com, lo sviluppo Prasada nel West Valley a Surprise sta aggiungendo 32.500 mq di nuovi spazi commerciali (oltre a un power center esistente di 65.000 mq) per servire i sobborghi in rapida crescita del Northwest Valley arizonaescrow.com. Questo progetto da 125 milioni di dollari offrirà nuovi ristoranti, negozi e intrattenimento entro la fine del 2025 arizonaescrow.com. Nel frattempo, Mesa punta su Medina Station, un centro polifunzionale di 26 ettari ancorato da un Target e un Dick’s Sporting Goods su due piani, già pre-affittato al 70% theravenscroftgroup.com theravenscroftgroup.com. E gli appassionati di sport apprezzeranno che una nuova struttura Andretti Indoor Karting & Games ha aperto a Glendale, aggiungendosi all’elenco delle attrazioni per famiglie. Ognuno di questi progetti non solo crea posti di lavoro nell’edilizia, ma tende anche a far aumentare il valore delle proprietà vicine (le case adiacenti a nuovi negozi e servizi spesso vedono crescere la domanda). Il fermento nella costruzione di spazi commerciali sottolinea che gli sviluppatori hanno fiducia nella spesa dei consumatori di Phoenix e nella crescita continua della popolazione.
- Infrastrutture di trasporto: Le infrastrutture di Phoenix si stanno espandendo di pari passo con il suo mercato immobiliare. A metà 2025, Valley Metro ha inaugurato un’estensione della metropolitana leggera da 1,3 miliardi di dollari che aggiunge 5,5 miglia dal centro di Phoenix verso sud fino a Baseline Road valleymetro.org phoenix.gov. Questa estensione South Central, insieme al nuovo hub di transito nel centro, “collegherà South Phoenix al sistema regionale della metropolitana leggera” per la prima volta valleymetro.org. Altrettanto importante, alla fine del 2024 l’estensione Northwest Phase II della metropolitana leggera ha aperto una diramazione di 1,6 miglia verso l’ex sito del Metrocenter Mall nel nord-ovest di Phoenix jacobs.com. Questo è stato il primo servizio di metropolitana leggera sul lato ovest di Phoenix, e sta già stimolando piani di riqualificazione orientati al trasporto pubblico per la vecchia proprietà del Metrocenter Mall (destinata a rinascere come villaggio a uso misto con abitazioni, uffici e un parco). Questi progetti ferroviari migliorano la connettività e indicano dove si concentrerà lo sviluppo futuro – aspettatevi di vedere nuovi appartamenti di media altezza e attività gravitare vicino alle nuove stazioni a South Phoenix e lungo Dunlap Avenue. Oltre alla ferrovia, sono in corso lavori di ammodernamento delle autostrade: il DOT dell’Arizona continua i lavori per migliorare l’Interstate 10 attraverso la Broadway Curve, e sono in fase di avanzamento i piani per la State Route 30 (una futura autostrada ovest-est nella zona più occidentale della Valley) e il potenziale corridoio I-11 verso Las Vegas. Tali investimenti nella mobilità apriranno ancora più terreni allo sviluppo e ridurranno i tempi di percorrenza, alimentando ulteriormente il motore di crescita di Phoenix.
In sintesi, sono in corso progetti di sviluppo e infrastrutture per oltre 1–2 miliardi di dollari nell’area metropolitana di Phoenix. Questi vanno da resort di lusso a fabbriche fino a interi nuovi quartieri. Il filo conduttore è la fiducia nel futuro di Phoenix – sia il settore pubblico che quello privato stanno scommettendo su una crescita a lungo termine. Per il mercato immobiliare, questi progetti significano nuovi poli di attività e opportunità. Le aree intorno ai principali sviluppi (che si tratti di un nuovo datore di lavoro tecnologico, una nuova linea di trasporto o un nuovo centro commerciale) sono pronte per una rivalutazione e una domanda più elevata. Il paesaggio della Valley sta letteralmente cambiando sotto i nostri occhi nel 2025, gettando le basi per il prossimo capitolo di espansione.
Clima e opportunità di investimento
Phoenix è stata la prediletta degli investitori immobiliari per anni, e il 2025 non fa eccezione – anche se il clima d’investimento si sta evolvendo verso strategie mirate e a lungo termine piuttosto che sulla speculazione a breve termine. Una tendenza è chiara: parte della frenesia istituzionale dell’era pandemica si è raffreddata. Gli investitori istituzionali (grandi aziende, REIT, ecc.) hanno acquistato circa il 7,5% delle case nell’area metropolitana di Phoenix nel primo trimestre 2025, in calo rispetto a circa l’8,2% dell’anno precedente roselawgroupreporter.com. In tutto lo stato dell’Arizona, la quota di mercato degli acquirenti istituzionali è diminuita di circa l’11% su base annua roselawgroupreporter.com. Questo ritiro suggerisce che i grandi investitori stanno adottando un approccio più cauto dopo il picco del 2022 – l’aumento dei costi di finanziamento e margini di rivendita più ristretti hanno ridotto il volume degli acquisti istituzionali. Tuttavia, il 7–8% di tutte le vendite rappresenta ancora una fetta significativa, e Phoenix rimane uno dei mercati principali a livello nazionale per l’attività degli investitori. Infatti, un rapporto di metà 2025 ha definito Phoenix “la capitale americana del Build-to-Rent (BTR)” – una testimonianza di come gli investitori abbiano riorientato qui le loro strategie azreinsider.com.Il Build-to-Rent è forse la tendenza di investimento più calda nel mercato immobiliare di Phoenix. Invece di ristrutturare case per un rapido profitto, molte aziende ora sviluppano o acquistano intere comunità di case unifamiliari costruite appositamente come affitti. Phoenix ha registrato un incredibile aumento del 309% dell’inventario BTR dal 2017 al 2022, la crescita più rapida della nazione azreinsider.com. Nel 2024, l’area metropolitana ha aggiunto 4.460 nuove unità abitative unifamiliari in affitto in un solo anno, portando il totale dal 2020 a oltre 12.700 case BTR azreinsider.com azreinsider.com. Queste non sono le vecchie case a schiera di una volta – le comunità BTR offrono abitazioni con finiture moderne, giardini e servizi paragonabili ai complessi di appartamenti, che attraggono famiglie e lavoratori da remoto in cerca di spazio senza l’impegno di un mutuo azreinsider.com. I grandi investitori se ne sono accorti: gli investitori istituzionali stanno intervenendo per acquisire interi complessi BTR come asset stabili e generatrici di rendimento azreinsider.com. I costruttori tradizionali come DR Horton e Lennar hanno persino lanciato i propri progetti BTR o venduto case finite in blocco agli investitori. Per chi desidera investire a Phoenix, il BTR offre un modo per cavalcare la crescita demografica della regione attraverso il reddito da locazione. E c’è ancora spazio per crescere – oltre 13.000 altre unità BTR sono in fase di sviluppo (pianificate o in costruzione) nei prossimi anni azreinsider.com, segnalando che le case in affitto saranno una componente importante del patrimonio abitativo di Phoenix. Questo presenta opportunità per investitori di tutte le dimensioni: dai grandi fondi di private equity a piccoli gruppi che mettono insieme risorse per acquistare alcune case da affittare.
Oltre al BTR, le strategie di acquisto e mantenimento a lungo termine sono interessanti a Phoenix. I prezzi delle case, dopo il recente calo, dovrebbero riprendere una crescita moderata mentre ci avviciniamo al 2026-2027 nar.realtor. Per gli investitori, ciò significa che i prezzi relativamente accessibili di Phoenix (rispetto ai mercati costieri) e i solidi rapporti affitto/valore possono garantire oggi un buon flusso di cassa con un potenziale di rivalutazione nel medio termine. Alcuni sub-mercati si distinguono per il potenziale ROI: le città della West Valley come Buckeye, Goodyear e Surprise offrono una combinazione di prezzi d’ingresso bassi e crescita rapida. Buckeye, ad esempio, dispone di enormi appezzamenti di terreno destinati a futuri usi industriali e residenziali – l’acquisto recente di una famiglia di 747 acri a Buckeye per 53 milioni di dollari sottolinea la scommessa sullo sviluppo futuro in quella zona arizonaescrow.com. Man mano che infrastrutture e popolazione raggiungono queste aree periferiche, il valore dei terreni potrebbe aumentare rapidamente. Nel frattempo, più vicino al centro, le zone intorno alle nuove estensioni della metropolitana leggera o ai poli lavorativi (ad esempio intorno a TSMC nel nord di Phoenix, o vicino agli uffici tecnologici del centro) potrebbero registrare una rivalutazione superiore alla media grazie al nuovo afflusso di domanda.Investire in immobili da affittare a Phoenix è attualmente un gioco di pazienza e prudenza. Gli affitti si sono stabilizzati, il che significa che i cap rate (rendimenti da locazione) sono un po’ compressi rispetto a due anni fa. Ma questo significa anche che il mercato è più equilibrato per acquistare unità senza guerre di offerte. Gli investitori più esperti stanno bloccando acquisti ora, spesso con un occhio al value-add – ad esempio acquistando un vecchio quadrifamiliare o un piccolo appartamento, ristrutturandolo e posizionandolo per quando la crescita degli affitti riprenderà. Con la diminuzione della sfitto e la crescita degli affitti prevista in ripresa entro la fine del 2026 azfamily.com, un investitore che acquista nel 2025 può approfittare dei prezzi più bassi di oggi e potenzialmente rifinanziare o aumentare gli affitti tra un paio d’anni quando il mercato si farà più teso. Da notare che l’attività di fix-and-flip è diminuita rispetto alla frenesia del 2021, ma il fix-to-rent è popolare – molti piccoli investitori stanno acquistando case che necessitano di lavori, ristrutturandole e aggiungendole al mercato degli affitti (seguendo l’onda BTR su scala individuale).
Infine, il capitale istituzionale non ha affatto abbandonato Phoenix. Nel settore commerciale, Phoenix ha registrato 92,5 miliardi di dollari di investimenti nazionali in CRE nel Q1 2025, in aumento del 17% su base annua (anche se il numero di transazioni è diminuito) roiproperties.com – indicando che i grandi investitori stanno ancora allocando fondi, ma in operazioni più grandi e strategiche. Il clima favorevole agli affari e la traiettoria di crescita di Phoenix continuano ad attrarre grandi investimenti in settori come l’industriale (dove Amazon, Walmart e UPS hanno tutti ampliato i centri di distribuzione negli ultimi anni) e i data center (Facebook, Google e altri hanno server farm nell’area di Phoenix). Anche gli investimenti esteri sono un fattore; ad esempio, oltre all’impianto di TSMC, aziende taiwanesi e di altri paesi stanno valutando Phoenix per investimenti immobiliari, attratte da costi più bassi rispetto alla California. Le prospettive per gli investitori sono quindi positive ma selettive: Phoenix nel 2025 non è più il mercato “tutto esaurito” dei venditori del 2021, ma per chi cerca di investire con saggezza – sia in case in affitto, appartamenti o immobili commerciali – il mercato offre solidi fondamentali, crescita costante e numerose opportunità di rendimento. La chiave è puntare sulla giusta posizione e tipologia di asset: come sempre nel settore immobiliare, posizione e tempismo determinano il successo.
Fattori economici e demografici che influenzano il mercato immobiliare
A sostenere il mercato immobiliare di Phoenix c’è una economia locale sana e una crescita demografica robusta, anche se entrambe stanno evolvendo in modi interessanti. L’economia dell’area metropolitana di Phoenix nel 2025 è diversificata e in espansione, anche se i dati principali sull’occupazione hanno registrato un calo momentaneo. Nei 12 mesi fino a metà 2025, l’area di Phoenix ha registrato una perdita netta di circa 7.500 posti di lavoro azfamily.com – un calo raro attribuito principalmente a licenziamenti temporanei nel settore tecnologico (ad es. la ristrutturazione di Intel). Tuttavia, gli esperti hanno rapidamente definito questo calo “statisticamente insignificante”, sottolineando che il mercato del lavoro di Phoenix rimane uno dei più forti della nazione, con un rapido reimpiego per chi è stato licenziato azfamily.com. Infatti, il tasso di disoccupazione di Phoenix si attesta intorno al 5,1% – tra i più bassi delle grandi città statunitensi azbigmedia.com – e la partecipazione alla forza lavoro è elevata. La regione sta aggiungendo posti di lavoro ben retribuiti nella produzione avanzata (semiconduttori, veicoli elettrici), nella sanità e nei servizi finanziari. È importante notare che i redditi degli affittuari sono aumentati di circa il 41,6% negli ultimi 5 anni azbigmedia.com poiché la forza lavoro ottiene lavori meglio retribuiti, il che migliora gli indicatori di accessibilità abitativa. Questo afflusso di posti di lavoro di qualità è un magnete per i migranti e aiuta a sostenere la domanda abitativa (le persone seguono il lavoro, e Phoenix ne sta creando in abbondanza).
La crescita della popolazione rimane la pietra angolare del mercato immobiliare di Phoenix. L’area metropolitana ha guadagnato quasi 85.000 nuovi residenti dal 2023 al 2024, un tasso di crescita annuo del +1,7% che supera di gran lunga la media nazionale (~1%) axios.com axios.com. A guidare questa crescita è la migrazione. Tradizionalmente, Phoenix cresceva sia grazie all’arrivo di nuove persone sia a un alto tasso di natalità naturale. Ma, come nel resto del paese, l’aumento naturale sta diminuendo (le nascite meno i decessi hanno aggiunto solo ~14.500 persone in quel periodo) axios.com. Ora sono i nuovi arrivati a sostenere l’espansione di Phoenix: circa 21.000 migranti domestici netti (americani che si trasferiscono da altri stati/città) e un impressionante ~49.000 immigrati internazionali sono arrivati in quei 12 mesi axios.com. Questa componente internazionale è sorprendentemente ampia – per la prima volta, l’immigrazione globale è una fonte di crescita per Phoenix più grande persino della migrazione interna. Gli esperti locali sottolineano che, con il calo dei tassi di natalità negli Stati Uniti, città come Phoenix dovranno puntare ad attrarre residenti da altrove per mantenere l’economia vivace axios.com axios.com. Phoenix sta chiaramente avendo successo su questo fronte. I migranti sono attratti dalle opportunità di lavoro della regione, dal costo della vita più basso (rispetto a CA/NY) e dal clima caldo. Phoenix è costantemente tra le prime 3 aree metropolitane per saldo migratorio positivo ogni anno (i rapporti sulle migrazioni di Allied Van Lines e U-Haul spesso classificano l’Arizona e Phoenix tra le prime posizioni).
Tuttavia, la crescita odierna ha un sapore diverso rispetto ai boom esplosivi del Sun Belt degli anni ’90. Un ricercatore dell’ASU sottolinea che il tasso di crescita di Phoenix, sebbene forte, è ora più moderato rispetto agli anni ’90/2000, quando la città “cresceva solo per il gusto di crescere.” Ora, le persone si trasferiscono a Phoenix “in risposta a lavori di alta qualità” piuttosto che per una sovracostruzione speculativa axios.com. Questa crescita controllata è più sana e sostenibile – si tratta di una crescita insieme allo sviluppo economico, non in anticipo su di esso. Per il settore immobiliare, ciò significa che la domanda è sostenuta da veri utilizzatori finali (famiglie occupate, lavoratori qualificati, studenti), riducendo il rischio di bolla. C’è anche una fiducia di fondo che Phoenix “sia pronta a continuare a crescere” costantemente azfamily.com, come ha affermato un economista locale – un sentimento confermato dalla pura entità degli investimenti in infrastrutture e sviluppo in corso (descritti sopra).
Dal punto di vista demografico, Phoenix beneficia di una combinazione equilibrata di fasce d’età che alimenta la domanda abitativa su più fronti. Rimane una destinazione popolare per pensionati e migranti over 55 (le comunità per anziani dell’Arizona sono in piena espansione), il che sostiene il mercato della rivendita e il crescente settore delle abitazioni per anziani. Allo stesso tempo, Phoenix ha una vasta popolazione di giovani adulti e sta attirando molti residenti millennial e Gen Z – alcuni arrivano per l’Arizona State University e restano per lavoro, altri si trasferiscono da mercati più costosi per una proprietà più accessibile. Da notare che gli acquirenti alla prima casa hanno rappresentato una quota significativa degli acquisti immobiliari tra la fine del 2024 e il 2025, poiché prezzi leggermente più bassi e finanziamenti creativi hanno permesso a più affittuari di diventare proprietari roiproperties.com. Questo afflusso di acquirenti più giovani è fondamentale per la salute a lungo termine del mercato.
L’accessibilità economica e il costo della vita restano fattori chiave. Sebbene i costi delle abitazioni a Phoenix siano aumentati, il costo della vita è solo circa il 6,2% superiore alla media statunitense – molto più basso rispetto a luoghi come Los Angeles (+45%) o Manhattan (+130%) azbigmedia.com azbigmedia.com. Questo significa che uno stile di vita da classe media è ancora raggiungibile a Phoenix per molti nuovi arrivati, specialmente per chi si trasferisce dai mercati esorbitanti della California. È un vantaggio competitivo che Phoenix sfrutta per attrarre sia residenti che datori di lavoro (che possono pagare salari leggermente inferiori rispetto alle città costiere offrendo comunque ai dipendenti uno standard di vita più elevato qui). Phoenix vanta anche tasse relativamente favorevoli (l’Arizona non ha tassa di successione, ha tasse sulla proprietà più basse rispetto a TX/CA e ha recentemente abbassato la sua aliquota fissa dell’imposta sul reddito al 2,5%). Questi fattori economici e politici agiscono collettivamente come venti favorevoli per il mercato immobiliare. Finché Phoenix riuscirà a gestire sfide come le risorse idriche e le infrastrutture per la sua popolazione in crescita, le prospettive sono di continua espansione. Gli economisti prevedono che il tasso di crescita della popolazione dell’Arizona si manterrà intorno all’1,3–1,5% annuo nel prossimo futuro realestate.usnews.com – il che significa decine di migliaia di nuovi residenti ogni anno, alimentando costantemente la domanda nel mercato immobiliare.
Accessibilità comparativa: Phoenix vs. altre aree metropolitane
Come si confronta il mercato immobiliare di Phoenix con gli altri grandi mercati? In termini di accessibilità economica, Phoenix si trova in una posizione intermedia tra le aree metropolitane statunitensi e la Sun Belt. Dopo il recente calo, le case a Phoenix sono diventate leggermente più accessibili per gli acquirenti locali rispetto a un anno fa. A metà 2025, il reddito necessario per permettersi una casa mediana a Phoenix (~$460K) è di circa $109.700, ovvero l’1,8% in meno rispetto all’anno scorso redfin.com. Questo è stato uno dei maggiori miglioramenti in termini di accessibilità tra le grandi città, una tendenza osservata nelle città in forte crescita durante la pandemia, dove i prezzi sono diminuiti rispetto ai massimi redfin.com redfin.com. In confronto, il reddito necessario per una casa mediana negli Stati Uniti (~$447K) è di $112.000 redfin.com, quindi Phoenix è solo leggermente più accessibile rispetto alla media nazionale. Inoltre, circa il 25–26% delle case in vendita a Phoenix sono accessibili con il reddito mediano locale redfin.com, che, pur non essendo ottimale, è meglio rispetto a molte città costiere (a Los Angeles, ad esempio, solo circa l’1% degli annunci è accessibile per una famiglia con reddito mediano) redfin.com. I costi di proprietà a Phoenix (~35% del reddito per una casa mediana) restano inoltre inferiori rispetto a molte aree metropolitane costose, dove il mutuo può assorbire oltre il 50% del reddito redfin.com.
Rispetto alle altre città della Sun Belt, i costi delle case a Phoenix sono moderati. È più costosa di alcune aree metropolitane del sud in rapida crescita come Atlanta o San Antonio, ma più economica di altre come Miami o Austin. Ad esempio, ecco una panoramica dei prezzi mediani delle case a metà 2025 in alcuni mercati chiave:
| Metro | Prezzo Mediano delle Case (giugno 2025) | Variazione Prezzo YoY |
|---|---|---|
| Phoenix, AZ | $459.925 redfin.com | -1,1% redfin.com |
| Atlanta, GA | $407.500 redfin.com | -3,0% redfin.com |
| Dallas, TX | $425.000 redfin.com | -1,2% redfin.com |
| Miami, FL | $575.000 redfin.com | +4,0% redfin.com |
| Los Angeles, CA | $950.000 redfin.com | +2,7% redfin.com |
In questo contesto, i prezzi di Phoenix sono nella stessa fascia di Dallas/Austin, leggermente sopra Atlanta/Charlotte, e ben al di sotto delle aree metropolitane della Florida del Sud o della West Coast. Quindi, anche se i residenti locali hanno sentito una pressione – il prezzo mediano di Phoenix è aumentato di oltre il 50% dal 2020 reddit.com – la città offre ancora un valore migliore rispetto a molte grandi aree metropolitane. Questa relativa convenienza è uno dei motivi principali per cui la NAR ha classificato Phoenix tra i primi 10 mercati che dovrebbero sovraperformare nel 2025 nar.realtor. La logica è semplice: se una famiglia che si trasferisce dalla California può comprare una casa simile a Phoenix a metà del prezzo della loro vecchia casa, il flusso migratorio continuerà.
Sul lato affitti, Phoenix si confronta anch’essa favorevolmente. L’affitto medio (~1.920 $) a Phoenix è circa 8–9% inferiore rispetto alla media nazionale di 2.100 $ zillow.com. E, a differenza di molte città costiere dove quell’affitto potrebbe garantirti un appartamento minuscolo, a Phoenix probabilmente ottieni un’unità più grande o persino una piccola casa. Un recente studio di RentCafe ha classificato Phoenix come la 4ª migliore grande città per affittuari nel 2025 – dietro solo a tre grandi città del Texas – grazie alla sua combinazione di discreta accessibilità e qualità della vita azbigmedia.com. Il rapporto ha evidenziato che, sebbene il costo della vita a Phoenix sia leggermente superiore alla media, il 48% delle unità in affitto sono di fascia alta (ricche di servizi) e le dimensioni medie degli appartamenti (816 piedi quadrati) sono tra le più ampie nelle grandi città azbigmedia.com azbigmedia.com. In altre parole, gli affittuari ottengono di più per i loro soldi a Phoenix: più spazio, più servizi come piscina/palestra, ecc., rispetto a quanto otterrebbero per un affitto simile, ad esempio, a Los Angeles o New York.È anche istruttivo considerare gli indici di accessibilità abitativa. In uno studio del 2025 sulle 50 maggiori aree metropolitane, Phoenix si è classificata circa a metà (#19) per accessibilità all’acquisto di una casa, con un punteggio dell’indice (~65) che indica che i redditi locali coprono circa il 65% dei costi necessari per una casa mediana (100% significherebbe perfettamente accessibile) visualcapitalist.com. È molto al di sopra di mercati come Los Angeles (indice ~35) ma sotto alcune aree metropolitane interne più economiche. La tendenza a Phoenix sta migliorando: come detto, i redditi stanno aumentando e i prezzi si stanno stabilizzando, quindi l’accessibilità sta migliorando gradualmente (un sollievo dopo il forte peggioramento del 2021).
In sintesi, Phoenix nel 2025 rimane una metropoli relativamente accessibile, soprattutto nel contesto dell’Ovest degli Stati Uniti. Offre una località soleggiata ed economicamente vivace con costi abitativi ben al di sotto di città come Los Angeles, San Francisco, Seattle o Denver, il che continua ad attirare persone e aziende nella Valley. Per i residenti, la casa non è più “a buon mercato” come dieci anni fa, ma iniziative come l’aumento della costruzione di abitazioni e salari più alti stanno iniziando a invertire la tendenza della crisi di accessibilità. Come ha detto Lawrence Yun della NAR, “Gli acquirenti di case avranno più successo il prossimo anno… Il peggio delle sfide sull’accessibilità è passato” nar.realtor. Questa prospettiva ottimistica riflette il gioco di equilibrio di Phoenix – mantenersi meno costosa rispetto alle metropoli rivali continuando a crescere e prosperare. Ed è proprio questo equilibrio il motivo per cui il mercato immobiliare di Phoenix nel 2025 è pronto per un successo sostenibile, offrendo opportunità ad acquirenti, affittuari e investitori nei prossimi anni.
Fonti: dati di mercato e tendenze di Phoenix da Zillow e Redfin zillow.com redfin.com; previsioni della National Association of REALTORS® nar.realtor nar.realtor; analisi immobiliari locali di Phoenix roiproperties.com roiproperties.com; AZ Family News e Axios Phoenix per approfondimenti economici e sugli affitti azfamily.com axios.com; RentCafe e Apartment List per confronti sugli affitti azbigmedia.com apartmentlist.com; rapporti regionali dell’Arizona su sviluppo e attività di investimento arizonaescrow.com roselawgroupreporter.com; commenti di mercato di ROI Properties roiproperties.com roiproperties.com; e stime della popolazione del U.S. Census Bureau axios.com. Queste fonti dipingono collettivamente l’immagine di un mercato di Phoenix nel 2025 che si sta raffreddando dal suo picco di calore ma che brilla ancora di un potenziale a lungo termine.
