Introduzione e panoramica del mercato (2025)
Il mercato immobiliare di Praga nel 2025 sta vivendo una forte ripresa in quasi tutti i segmenti, dopo un breve rallentamento nel 2022–2023. I prezzi delle proprietà stanno nuovamente salendo – soprattutto nel settore residenziale – sostenuti da una domanda rinnovata, dal calo dei tassi ipotecari e dalla cronica carenza di alloggi in città praguedaily.news investropa.com. Allo stesso tempo, i settori dell’immobiliare commerciale (uffici, retail e ospitalità) stanno recuperando grazie alla stabilizzazione dell’economia e al ritorno del turismo, mentre il mercato degli investimenti mostra segnali di ripresa con volumi di transazioni in aumento cbre.com knightfrankprostory.cz. Il seguente rapporto offre uno sguardo dettagliato su tutti i principali segmenti – residenziale (inclusi mercato di lusso e degli affitti), commerciale e immobili per investimenti – insieme alle tendenze chiave, dinamiche regionali, progetti di sviluppo e previsioni per i prossimi anni.
- Contesto economico: Si prevede che l’economia ceca cresca moderatamente nel 2025, con un’inflazione in diminuzione e tassi d’interesse in graduale calo cbre.com. Il tasso base della Banca nazionale ceca, che aveva raggiunto il picco del 7% nel 2022, è stato ridotto a circa il 3,5% a metà 2025, traducendosi in tassi ipotecari molto più bassi (ora ~3,6–4,7%) e migliori condizioni di finanziamento per gli acquirenti investropa.com investropa.com. La disoccupazione rimane tra le più basse d’Europa (circa il 3%), sostenendo i redditi familiari, mentre la popolazione di Praga continua a crescere (in aumento di circa l’1,4% su base annua a circa 1,38 milioni a inizio 2024) a.storyblok.com – tendenze demografiche che sostengono una robusta domanda immobiliare.
- Mercato degli investimenti: Dopo un periodo di stasi, l’attività degli investitori sta riprendendo. Il primo trimestre del 2025 ha registrato il più alto volume trimestrale di investimenti immobiliari dall’inizio del 2020, segnalando una rinnovata fiducia knightfrankprostory.cz. I volumi totali di investimento dovrebbero superare i 2 miliardi di euro nel 2025, inizialmente trainati da capitali domestici (fondi cechi) ma con investitori stranieri sempre più interessati alle opportunità in seguito alla stabilizzazione dei prezzi knightfrankprostory.cz cbre.com. I rendimenti degli immobili prime si sono stabilizzati dopo essere aumentati nel 2022–2023, e si prevede che resteranno sostanzialmente stabili nel 2025 (circa 4,0% nel settore residenziale di Praga, leggermente più alti nel commerciale) conbiz.eu cushmanwakefield.com. Nel complesso, il mercato immobiliare di Praga mostra resilienza e opportunità in vista del 2025, anche se ogni segmento presenta proprie dinamiche.
Immobiliare residenziale a Praga
Andamento dei prezzi e domanda nel 2025
Dopo anni di rapida crescita, i prezzi delle abitazioni a Praga hanno brevemente stagnato o subito un calo nel 2022–2023, ma sono rimbalzati fortemente nel 2024 e all’inizio del 2025. I valori medi degli appartamenti a Praga hanno raggiunto livelli record all’inizio del 2025, superando il picco precedente alla correzione. In effetti, i nuovi appartamenti vengono venduti a circa CZK 160.000 al metro quadrato in media (≈€6.600), circa 10–12,5% in più rispetto all’anno precedente praguedaily.news. Secondo un’analisi dei principali sviluppatori, 2.550 nuovi appartamenti sono stati venduti a Praga nel primo trimestre del 2025, quasi il 60% in più rispetto al primo trimestre del 2024, segnando l’inizio anno più attivo degli ultimi 15 anni praguedaily.news. Questo boom della domanda è attribuito a tassi ipotecari in calo e rinnovata fiducia degli acquirenti: i tassi medi di interesse sui nuovi mutui sono scesi da circa il 5,2% nel 2024 a meno del 4,7% all’inizio del 2025, inducendo molti acquirenti precedentemente indecisi a tornare sul mercato praguedaily.news. I potenziali proprietari stanno anche affrettandosi in previsione di ulteriori aumenti di prezzo a fronte di un’offerta limitata praguedaily.news.
Tabella: Variazioni annuali recenti dei prezzi delle abitazioni (Repubblica Ceca) conbiz.eu
| Anno | Variazione nominale dei prezzi delle case |
|---|---|
| 2021 | +25,8% (anno boom) |
| 2022 | +6,9% (crescita più lenta) |
| 2023 | –1,0% (piccolo calo) |
| 2024 | ~+7% (Praga; nuova crescita) |
Fonte: Ufficio di Statistica Ceco, Banca Nazionale Ceca – Indice dei prezzi delle abitazioni csu.gov.cz conbiz.eu
Entro la metà del 2025, i valori immobiliari di Praga non solo si sono ripresi, ma hanno superato i livelli pre-correzione. I nuovi appartamenti hanno una media di 167.947 CZK/m² (a giugno 2025) investropa.com, e persino il prezzo mediano di tutti gli appartamenti (comprese le rivendite più vecchie) è aumentato di circa il 16% su base annua, raggiungendo circa 131.000 CZK/m² investropa.com investropa.com. Questo forte rialzo segue un periodo tra il 2022 e l’inizio del 2023 in cui gli elevati costi dei mutui avevano frenato i prezzi; ora, con quattro trimestri consecutivi di crescita, il mercato immobiliare ha ritrovato slancio investropa.com investropa.com. Le previsioni del settore suggeriscono ulteriori aumenti di prezzo fino al 2025, anche se a un ritmo più moderato. La Banca Nazionale Ceca (CNB) avverte che una crescita annua dei prezzi delle case del 5-10% è probabile nelle condizioni attuali conbiz.eu conbiz.eu. Alcuni analisti sono ancora più ottimisti – ad esempio, i consulenti di Swiss Life ipotizzano che se i tassi sui mutui scendessero a circa il 4,6% entro la fine del 2025, i prezzi degli appartamenti di Praga (che sono aumentati di circa il 10–15% nel 2024) potrebbero registrare un rialzo a doppia cifra simile anche nel 2025 conbiz.eu. In generale, il consenso è che i prezzi continueranno a salire nel breve termine (alimentati dallo squilibrio tra domanda e offerta), ma forse non ai ritmi estremi registrati nel boom del 2021.Vincoli di offerta e pipeline di sviluppo
Nonostante la forte domanda, l’offerta abitativa a Praga rimane cronicamente insufficiente. Le nuove costruzioni sono ben al di sotto di quanto necessario, aggravando la competizione per le abitazioni. All’inizio del 2025, lo stock di nuovi appartamenti invenduti sul mercato era di appena 5.300–5.700 unità: un numero che è rimasto praticamente invariato negli ultimi due anni, anche se i costruttori hanno iniziato gradualmente a lanciare progetti rimandati durante il recente rallentamento praguedaily.news conbiz.eu. Questo stock statico riflette la lenta rotazione: ogni nuova consegna viene subito assorbita dagli acquirenti e pochi progetti rimangono disponibili. Secondo l’Ufficio Statistico Ceco, nel 2024 sono stati approvati solo ~8.191 appartamenti a Praga, mentre i pianificatori urbani stimano che la città abbia bisogno di oltre 10.000 nuove unità all’anno per soddisfare la domanda praguedaily.news praguedaily.news. In realtà, Praga non ha mai superato le 10.000 autorizzazioni per appartamenti all’anno negli ultimi 20 anni, generando un deficit abitativo cumulativo che continua a crescere praguedaily.news. Il processo di autorizzazione e costruzione è spesso lungo e burocratico, provocando ritardi: anche se gli sviluppatori hanno intensificato i lanci di nuovi progetti nel 2024 per capitalizzare la ripresa del mercato, molti sviluppi sono ancora nelle prime fasi e non arriveranno sul mercato per anni conbiz.eu conbiz.eu.
Diversi fattori contribuiscono alla stretta sull’offerta: alti costi di costruzione (materiali e manodopera sono aumentati notevolmente negli ultimi anni), carenza di manodopera nell’edilizia e procedure complesse di zonizzazione e approvazione. Anche se l’inflazione dei costi di costruzione si è stabilizzata rispetto ai picchi del 2021–2022, costruire a Praga resta costoso e lento a.storyblok.com a.storyblok.com. Inoltre, una parte delle nuove unità autorizzate viene ora pre-venduta a investitori istituzionali (per uso locativo) e quindi non arriva mai sul mercato aperto conbiz.eu, riducendo di fatto l’offerta per i singoli acquirenti. Il risultato è una carenza strutturale persistente di case in vendita, che a sua volta mantiene alta la pressione sui prezzi.
In positivo, diversi importanti progetti di sviluppo sono in corso e aggiungeranno alloggi che potrebbero alleggerire la pressione nel lungo periodo. Questi includono ampie riqualificazioni di aree industriali dismesse e iniziative guidate dalla città:
- Smíchov City (Praga 5) – Un imponente progetto a uso misto su un’ex area ferroviaria, che si estende su circa 200.000 m². La costruzione è iniziata, e centinaia di nuovi appartamenti sono stati consegnati tra il 2023 e il 2025, con migliaia in arrivo nelle prossime fasi conbiz.eu conbiz.eu.
- Stazione Merci di Žižkov (Praga 3) – In fase di trasformazione in un nuovo quartiere (talvolta chiamato Žižkov City). I progetti prevedono circa 3.000 appartamenti su quest’area di 300.000 m², con un investimento totale di circa 25 miliardi di CZK conbiz.eu conbiz.eu. I lavori iniziali sono avviati, ma la realizzazione completa avverrà in un decennio.
- Rohan City (Praga 8) – Sviluppo fronte fiume di 22 ettari nei quartieri Karlín/Invalidovna, dove sono già in costruzione le prime fasi di appartamenti e uffici conbiz.eu. Questo progetto fornirà migliaia di abitazioni e ampi spazi pubblici lungo il fiume Moldava man mano che progredisce.
- Iniziative municipali per l’edilizia abitativa: La città di Praga, riconoscendo la crisi dell’accessibilità economica, ha creato una società di sviluppo municipale (PDS – Pražská developerská společnost) per costruire abitazioni su terreni di proprietà comunale. PDS controlla oltre 800.000 m² di terreno e sta pianificando più di 50 progetti (per un totale di 6.000–8.000 appartamenti) nel prossimo decennio conbiz.eu conbiz.eu. I piani più importanti includono nuovi quartieri residenziali in aree periferiche come Dolní Počernice e Nové Dvory, nonché la conversione di edifici esistenti (ad esempio un vecchio ufficio postale) in appartamenti a prezzi accessibili conbiz.eu. Sebbene la produzione municipale sarà relativamente limitata (alcune centinaia di unità all’anno a partire dal ~2025), l’obiettivo è fornire alloggi in affitto sovvenzionati per lavoratori chiave e “raffreddare” modestamente il mercato nel lungo termine aumentando il patrimonio abitativo non profit conbiz.eu.
Oltre a queste, il governo sta discutendo riforme più ampie per aumentare l’offerta di alloggi. Le misure proposte includono la semplificazione delle autorizzazioni attraverso la digitalizzazione, la nomina di un coordinatore nazionale per l’edilizia abitativa e persino l’offerta di garanzie statali sui mutui o incentivi per gli sviluppatori per stimolare la costruzione conbiz.eu. Tuttavia, se tali riforme non dovessero entrare in vigore, gli analisti avvertono che il divario di offerta a Praga persisterà – il che significa che la domanda continuerà a superare la nuova offerta e la crescita dei prezzi è probabile che continui nei prossimi anni conbiz.eu conbiz.eu.
Punti salienti dei quartieri: zone centrali vs. aree suburbane
Il boom immobiliare di Praga è stato diffuso, ma le performance di mercato variano in base al quartiere, con tendenze distinte tra il centro storico e i quartieri periferici. In generale, i distretti centrali raggiungono i prezzi più alti – tuttavia, alcune delle più rapide crescite percentuali si sono recentemente verificate in aree emergenti appena fuori dal centro, poiché gli acquirenti cercano soluzioni (relativamente) accessibili e nuovi sviluppi.
- Livelli di prezzo: Nelle prestigiose zone centrali – ad esempio, Praga 1 (Città Vecchia/Malá Strana), Praga 2 (Vinohrady) e parti di Praga 7 (Letná) – i nuovi appartamenti ormai superano regolarmente i 200.000 CZK per m² (oltre 8.000 €/m²) praguedaily.news. Queste aree hanno una fornitura limitata di nuovi immobili (molte vendite riguardano edifici storici ristrutturati o progetti boutique) e attirano acquirenti facoltosi, inclusi investitori stranieri, sostenendo così prezzi molto elevati. Al contrario, nei distretti esterni in rapido sviluppo come Praga 9 (Vysočany, ecc.), i prezzi medi dei nuovi appartamenti si aggirano intorno ai 147.000 CZK/m² – decisamente inferiori, ma comunque in aumento praguedaily.news. Altri distretti di fascia media come Praga 4, 5, 10 (che includono grandi zone residenziali e complessi abitativi panelák del XX secolo) registrano solitamente prezzi di costruzione nuova nella fascia 120k–160k CZK/m², a seconda del progetto. Anche le aree “più economiche” di Praga ora sono ben oltre i 100k CZK per m², riflettendo come quasi tutte le parti della città siano diventate costose secondo gli standard nazionali.
- Aree di crescita recente: Nell’ultimo anno, diversi distretti di periferia di Praga hanno registrato crescite di prezzo a doppia cifra, superando la media cittadina. In particolare, Praga 7 (che comprende le trendy Holešovice e Letná) ha guidato il mercato con circa +25% su base annua di apprezzamento dei prezzi, facendo salire la media oltre i 200k CZK/m² investropa.com investropa.com. Praga 10 (Vršovice, Strašnice) è anch’essa salita di circa il 18%, e Praga 3 (Žižkov e parte di Vinohrady) ha registrato una crescita del ~16% investropa.com. Questi distretti combinano una relativa accessibilità (rispetto al centro) con servizi in miglioramento e nuovi progetti, rendendoli attrattivi per giovani professionisti e famiglie. Anche Praga 2 – un distretto interno – è cresciuto di circa il 17% su base annua, grazie al ritorno degli acquirenti nei quartieri centrali consolidati investropa.com. In breve, la crescita dei prezzi è stata diffusa in tutta Praga, con praticamente tutti i distretti che hanno registrato aumenti significativi a seguito della ripresa del mercato.
Proprietà di lusso e di fascia alta
Il segmento residenziale di lusso a Praga – che comprende appartamenti storici di pregio, attici in complessi moderni e ville di lusso – sta vivendo una rinnovata ripresa nel 2024–2025. Durante il periodo di incertezza del mercato e di alti tassi d’interesse, molti progetti di fascia alta sono stati sospesi o hanno avuto difficoltà a trovare acquirenti. Ora, con la fiducia nel mercato in ripresa, nuove proprietà di lusso e ristrutturazioni di altissimo livello stanno tornando sul mercato nelle zone più costose di Praga knightfrankprostory.cz. Knight Frank riferisce che dopo una lunga pausa, nuovi sviluppi di pregio (o ristrutturazioni complete) stanno ricomparendo in aree come Praga 1 e 2 e la loro qualità superiore sta facendo salire ancora di più i prezzi in queste zone knightfrankprostory.cz. Esempi includono residenze di lusso intorno a Piazza della Città Vecchia, via Pařížská (il viale dello shopping di lusso), e nuovi complessi esclusivi costruiti a Hradčany o Troja – tutti destinati a ricchi acquirenti nazionali e stranieri.I prezzi delle case di lusso a Praga, sebbene elevati per il contesto locale, restano inferiori rispetto alle capitali dell’Europa occidentale, il che suggerisce un potenziale di ulteriore crescita. I confronti internazionali evidenziano che Praga è ancora più accessibile rispetto a città come Monaco di Baviera, Vienna o Zurigo in termini di immobili di prestigio a.storyblok.com. Ad esempio, un appartamento di lusso a Praga a €8.000/m² risulta “economico” rispetto a proprietà simili a €12.000-15.000/m² a Vienna o Monaco. Questo divario, unito al crescente potere d’acquisto di Praga (il potere d’acquisto pro capite della città è circa il 137% della media nazionale ceca) a.storyblok.com, ha attirato l’interesse degli investitori stranieri nel mercato del lusso di Praga. Negli ultimi anni, acquirenti facoltosi provenienti da Russia, Ucraina, Cina e Europa occidentale hanno acquistato case di lusso a Praga – sia come investimento, come seconda casa o come residenza. (Vale la pena notare che parte della domanda da parte di cittadini russi è diminuita a causa delle sanzioni UE dal 2022, ma altri acquirenti internazionali hanno occupato quello spazio.) Gli stranieri non affrontano praticamente nessuna barriera legale per acquistare immobili in Repubblica Ceca – sia i cittadini UE che quelli extra-UE possono acquisire proprietà senza restrizioni particolari o requisiti di residenza ceelegalmatters.com – il che ha reso Praga un mercato accessibile agli investitori globali. Nel complesso, le prospettive per il mercato immobiliare di lusso sono positive: gli sviluppatori hanno abbastanza fiducia da avviare di nuovo progetti di alto livello, e la ripresa del turismo e dell’economia locale alimenta il segmento più esclusivo (ad esempio, individui facoltosi dall’estero che tornano a Praga). Di conseguenza, ci si può aspettare che il segmento di prestigio si espanda nei prossimi anni, potenzialmente restringendo il divario di prezzo tra Praga e altri hub di lusso più consolidati.
Il mercato degli affitti e degli immobili da investimento a Praga
Affitti in aumento e scarsità di offerta
Il mercato degli affitti residenziali di Praga ha subito forti oscillazioni negli ultimi anni e, entro il 2025, è decisamente a favore dei proprietari a causa della domanda crescente. Diversi fattori hanno contribuito a portare la domanda di affitti a nuovi massimi: il rapido aumento dei prezzi degli immobili (che ha escluso molti potenziali acquirenti), il ritorno post-COVID di studenti ed espatriati, e un afflusso significativo di cittadini stranieri (inclusi circa 350.000 rifugiati ucraini in Repubblica Ceca dal 2022, molti dei quali si sono stabiliti a Praga) conbiz.eu. Il risultato è stata una forte pressione al rialzo sugli affitti. Dopo un breve calo nel 2020 (quando migliaia di unità Airbnb sono confluite nel mercato degli affitti a lungo termine durante il crollo del turismo, facendo diminuire gli affitti di circa il 25%), la ripresa è stata rapida conbiz.eu. Tra il 2022 e il 2023, con il ritorno dei turisti e il recupero di quelle unità agli affitti brevi, Praga si è trovata ad affrontare una nuova carenza di alloggi in affitto, facendo aumentare i canoni di circa 7–8% nel solo 2023 conbiz.eu.
A fine 2024 e inizio 2025, gli affitti a Praga continuano a salire, anche se il ritmo ha cominciato a moderarsi leggermente. All’inizio del 2025, l’affitto medio richiesto a Praga ha raggiunto circa 438 CZK per m² al mese (circa 21.900 CZK per un appartamento di 50 m², ovvero 900 €/mese) conbiz.eu. Si tratta di un aumento rispetto ai circa 395 CZK/m² di fine 2023, con un ulteriore incremento ma meno marcato rispetto al salto visto tra il 2022 e il 2023 conbiz.eu. Per fare un confronto, affittare un appartamento tipico di 50 m² a Praga (~20.000 CZK/mese) ora costa quasi il doppio rispetto ad una unità equivalente in una città regionale più piccola – ad esempio, lo stesso budget può affittare ~80 m² in una città come Hradec Králové conbiz.eu. Praga è di gran lunga la città ceca più cara per chi affitta, con Brno al secondo posto, ma circa il 15–20% più economica in media, e altre città (Plzeň, Olomouc, ecc.) ancora più economiche conbiz.eu.
All’interno di Praga, i quartieri centrali e alla moda registrano gli affitti più alti, anche se curiosamente la differenza tra i quartieri è leggermente più stretta per gli affitti rispetto ai prezzi di acquisto. Secondo l’indice degli affitti di Deloitte per il primo trimestre 2025, i quartieri più costosi per gli affitti sono stati Praga 2 e Praga 3 – che comprendono l’elegante Vinohrady e l’hip Žižkov – con affitti medi intorno a 478 CZK/m²/mese (circa €19,5/m²) conbiz.eu. Altre zone centrali come Praga 1 e 7 rientrano in una fascia di prezzo simile. I quartieri periferici sono leggermente più accessibili: ad esempio, la media per Praga 9 è di ~423 CZK/m² (≈€17/m²), anche se in particolare Praga 9 ha registrato il più rapido aumento degli affitti (+6,5% in un solo trimestre) poiché la domanda si riversa verso l’esterno conbiz.eu. Anche gli angoli più economici della città, come alcune zone di Praga 11 o 12, vedono affitti ben superiori a 300 CZK/m² – mettendo in evidenza quanto sia forte la domanda a livello urbano.
Questo solido mercato degli affitti è stato un’arma a doppio taglio: offre rendimenti interessanti per i proprietari, ma sta mettendo sotto pressione le famiglie locali. Secondo alcune misurazioni, l’accessibilità degli affitti a Praga è problematica – un affitto tipico per un appartamento modesto può consumare una grande parte del reddito medio. Tuttavia, poiché sempre più persone trovano l’acquisto irraggiungibile, l’affitto rimane l’unica opzione, spingendo verso l’alto la quota della popolazione in affitto. Gli analisti del settore prevedono che la quota di famiglie ceche che vivono in affitto salirà a circa il 25% entro il 2030, in crescita rispetto ai livelli storicamente più bassi (i cechi tradizionalmente avevano uno dei tassi di proprietà immobiliare più alti d’Europa) conbiz.eu conbiz.eu. Praga, essendo più urbana e internazionale, ha già un rapporto di affitto più alto rispetto alla media nazionale, e si prevede che questa tendenza continuerà a crescere.
Rendimenti degli Affitti e Immobili da Investimento
Dal punto di vista dell’investitore, la proposta buy-to-let di Praga è migliorata negli ultimi due anni. I rendimenti da locazione (reddito annuo da affitto diviso per il prezzo della proprietà) a Praga erano notoriamente bassi (spesso solo 2–3%) durante il boom dal 2015 al 2021, poiché i valori immobiliari crescevano più velocemente degli affitti. Ma la situazione è cambiata tra il 2022 e il 2024: con la crescita dei prezzi rallentata e gli affitti in aumento, i rendimenti lordi sono saliti intorno al 4,0% a Praga conbiz.eu. Un’analisi del 2024 ha stimato il rendimento medio degli appartamenti a Praga intorno al 4%, rispetto a circa il 3% degli anni di pieno boom conbiz.eu. Si tratta ancora di un rendimento relativamente basso (riflette lo status di Praga come mercato stabile e a basso rischio), ma ora è in linea con molte città occidentali e superiore rispetto al passato recente di Praga. I rendimenti nelle città regionali tendono ad essere superiori – ad esempio, gli affitti a Ostrava rendono in media circa il 5,1%, grazie a prezzi di acquisto molto inferiori – mentre i rendimenti di Brno sono più vicini a quelli di Praga (intorno al 3% o leggermente inferiori) a causa dei prezzi elevati conbiz.eu.
Anche con un rendimento lordo intorno al 4%, i rendimenti di Praga non sono particolarmente elevati, ma molti investitori li accettano perché si aspettano una forte rivalutazione del capitale. La combinazione di rendimenti moderati e alta probabilità di apprezzamento del prezzo rende il mercato immobiliare di Praga un investimento popolare a lungo termine. È importante notare che il rendimento ~4% è lordo; dopo le spese (manutenzione, imposte sulla proprietà, periodi di vacanza, ecc.), il rendimento netto potrebbe essere circa del 3% conbiz.eu. Tuttavia, dato il basso tasso di interesse sui depositi, gli investitori vedono il settore immobiliare come una classe di attività interessante. In particolare, con il miglioramento delle condizioni dei mutui (tassi più bassi e allentamento delle precedenti restrizioni da parte della CNB), più investitori a leva stanno tornando sul mercato – di fatto, alcuni acquirenti stanno approfittando di mutui più convenienti per finanziare l’acquisto di proprietà da mettere a reddito, contando sugli affitti per coprire le rate conbiz.eu. Questa tendenza ha ripreso vigore alla fine del 2024 e nel 2025 e dovrebbe sostenere la crescita continua dell’offerta privata di locazione.
Affitti istituzionali e regolamentazione
Uno dei cambiamenti più significativi nel panorama degli affitti di Praga è la crescita dei locatori istituzionali e del settore Build-to-Rent. Sebbene storicamente il mercato degli affitti fosse dominato da proprietari privati individuali, negli ultimi anni si è assistito a grandi investitori (fondi, compagnie assicurative, società immobiliari) che acquistano interi nuovi sviluppi da affittare conbiz.eu conbiz.eu. Ad esempio, ci sono stati casi di fondi stranieri e nazionali che hanno acquistato in blocco centinaia di unità da costruttori, trasformandole immediatamente in affitti a lungo termine. Questo nascente mercato degli alloggi in affitto istituzionale è in espansione – e il 2024–2025 ha segnato un punto di svolta, con numerosi grandi accordi e progetti Build-to-Rent annunciati conbiz.eu conbiz.eu. La tendenza è sostenuta anche da iniziative governative: lo Stato ceco ha discusso la possibilità di offrire garanzie per il finanziamento degli alloggi in affitto e vede gli affitti istituzionali come un modo per migliorare la disponibilità abitativa.
Il vantaggio di questo cambiamento potrebbe essere un’offerta maggiore di alloggi in affitto gestiti professionalmente (spesso con migliori servizi e manutenzione per gli inquilini). Tuttavia, vi è anche uno svantaggio: quando gli investitori acquistano nuovi sviluppi, tali unità non sono più disponibili per l’acquisto da parte di proprietari-occupanti individuali, il che può ulteriormente restringere il mercato delle vendite e spingere i prezzi ancora più in alto conbiz.eu. Quindi, se da un lato il Build-to-Rent aiuta l’offerta in affitto, dall’altro può indirettamente aggravare il problema dell’accessibilità alla proprietà – un paradosso notato dagli osservatori di mercato.
In termini di regolamentazione, il mercato degli affitti in Cechia è relativamente liberale. Non esistono controlli nazionali sugli affitti né limiti agli aumenti per le abitazioni private; i canoni sono stabiliti da un accordo di mercato tra locatore e inquilino. (Le uniche eccezioni sono un piccolo numero di contratti più vecchi ancora soggetti a regolamentazione precedente e le unità di “housing sociale” sovvenzionato dalla città, che rappresentano una frazione minima del patrimonio immobiliare.) Gli inquilini sono protetti dalle normali leggi europee sugli affitti – ad esempio, lo sfratto richiede una giusta causa legale, sono previsti periodi di preavviso, ecc. – ma non ci sono limiti generali sui prezzi degli affitti. Nel mercato torrido di Praga, ciò significa che i canoni possono salire rapidamente finché gli inquilini non oppongono resistenza o la domanda diminuisce. Il governo cittadino sta esplorando misure per contenere l’aumento degli affitti (ad esempio, discutendo regole più severe sugli affitti brevi come Airbnb, che possono togliere unità dal mercato a lungo termine), ma al 2025 non esistono leggi significative di controllo degli affitti. L’approccio scelto è invece quello di aumentare l’offerta: come già accennato, Praga sta investendo in progetti municipali di edilizia residenziale per offrire unità accessibili a determinati gruppi (con canoni calmierati per questi appartamenti) conbiz.eu. Inoltre, il monitoraggio di Airbnb è aumentato – Praga sta valutando di imporre la registrazione e forse limitare il numero di giorni di affitto a breve termine, con l’obiettivo di restituire alcuni appartamenti all’uso residenziale a lungo termine – ma il processo è tuttora in corso. Per ora, i proprietari a Praga beneficiano di un sistema di libero mercato e, dato che il tasso di sfitto è estremamente basso, hanno un notevole potere su prezzi e condizioni.
Segmenti di Immobiliare Commerciale
Mercato degli Uffici
Il mercato degli uffici di Praga nel 2025 si trova su basi stabili, mostrando resilienza dopo le interruzioni causate dalla pandemia. Con circa 3,7 milioni di m² di uffici moderni, Praga è il secondo hub per gli uffici nella regione CEE (dopo Varsavia). Il 2023 aveva visto una domanda di locazione relativamente lenta, poiché le aziende rivedevano le necessità di spazio, ma la domanda è cresciuta tra la fine del 2024 e il 2025. Nel primo trimestre 2025, il tasso di sfitto degli uffici a Praga è sceso a circa il 7,0%, in miglioramento rispetto al 7,5–8% dell’anno precedente knightfrankprostory.cz. Questo indica che gli uffici vuoti vengono occupati, grazie a una combinazione di nuova offerta limitata e di attività di locazione costante. L’assorbimento netto (esclusi i rinnovi) nel primo trimestre 2025 è stato di 47.900 m² – circa il 5% in più rispetto allo stesso periodo del 2024 knightfrankprostory.cz, a riflesso di una crescente fiducia degli utilizzatori dato che sempre più dipendenti rientrano in sede almeno in modalità ibrida.
I canoni dei principali uffici sono aumentati anch’essi. I canoni nominali per gli uffici di alta qualità di Grado A nel centro città ora raggiungono circa €29–30 per m²/mese, e sono saliti di circa il 7% anno su anno entro il primo trimestre 2025 knightfrankprostory.cz. I proprietari degli edifici più nuovi e con le specifiche più elevate sono riusciti a chiedere tariffe più alte grazie alla scarsa disponibilità di spazi premium. Molti inquilini cercano di migliorare i propri uffici per incentivare il ritorno del personale (flight to quality), il che ha fatto aumentare i canoni negli edifici moderni e sostenibili. Nel frattempo, gli edifici più vecchi e meno efficienti sono soggetti a maggiori pressioni – alcuni hanno tassi di sfitto più alti e potrebbero dover essere riposizionati o rinnovati. Cushman & Wakefield osserva che la qualità è cruciale: gli uffici ben posizionati e certificati green sono molto richiesti e possono ottenere canoni premium, mentre gli uffici secondari fanno fatica e possono addirittura essere candidati per una riconversione (es. trasformazione in residenziale o uso misto) se non riescono a soddisfare le esigenze moderne degli occupanti cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
Dal lato dell’offerta, le nuove consegne di uffici a Praga sono state modeste recentemente. Gli sviluppatori hanno sospeso o ritardato alcuni progetti nel 2020–2022, quindi il portafoglio per il 2023–2025 è limitato. La media decennale delle nuove forniture annue è di circa 150.000 m², ma il periodo 2023–2024 ha registrato valori ben inferiori, e anche il 2025 dovrebbe vedere nuovi spazi al di sotto della media knightfrank-prod-api.springsystems.cz. Questo rallentamento nell’offerta ha contribuito a evitare che gli sfitto salissero troppo. Alcuni progetti significativi sono in corso – per esempio, lo sviluppo Masaryčka vicino alla Stazione Masaryk (un progetto a uso misto con molti uffici, progettato da Zaha Hadid Architects) sta aggiungendo uffici moderni nel centro città. Inoltre, Port7 a Holešovice e Nová Waltrovka a Jinonice hanno recentemente consegnato nuovi uffici che sono stati in gran parte pre-affittati. Considerata la limitata offerta futura e il perdurante interesse degli inquilini, le prospettive del mercato degli uffici di Praga sono stabili o positive: si prevede che gli sfitto rimangano su valori medi a una cifra (%), e la crescita degli affitti potrebbe proseguire, seppur a un ritmo più normale. Le aziende si stanno in gran parte adattando al lavoro ibrido ottimizzando (non abbandonando) gli spazi ufficio – molte necessitano di meno spazio per dipendente, ma desiderano ambienti di qualità superiore, il che sostiene la domanda di nuovi progetti.
I principali sottomercati per uffici stanno performando in modo differente. Il Centro Città (Praga 1) e i sottomercati Inner City (come Pankrác, Karlín, Smíchov) registrano le vacanze più basse e gli affitti più alti, mentre alcune aree della Outer City (periferia) mostrano una maggiore disponibilità. Ad esempio, Praga 4 (Pankrác/Budějovická) e Praga 8 (Karlín) restano location aziendali molto popolari e hanno visto forti aumenti nelle locazioni e persino nei canoni. Al contrario, zone con immobili più datati come alcune parti di Praga 5 (Nové Butovice) presentano tassi di vacanza leggermente più elevati. Nel complesso, gli uffici di Praga stanno affrontando bene il periodo post-pandemico: la città beneficia di una domanda diversificata (incluse aziende IT, servizi finanziari, studi professionali e agenzie UE) e di una limitata sovrabbondanza di nuove costruzioni. La principale sfida sarà la gestione degli edifici per uffici datati che non riescono a competere con i nuovi standard; alcuni potranno essere ristrutturati, mentre altri potrebbero essere riconvertiti in residenziale o altri usi (una tendenza da osservare oltre il 2025).
Retail e Ospitalità
Il settore immobiliare retail di Praga è su un percorso di graduale ripresa e adattamento. Il mercato high-street retail nel centro di Praga (ad es. Na Příkopě, Pařížská, Piazza Venceslao) ha subito un duro colpo durante il COVID, quando i flussi turistici sono scomparsi, ma il 2024 ha visto una rinascita di visitatori e acquirenti. Entro il 2025, il turismo è tornato a livelli altissimi, fatto cruciale per i commercianti di Praga: la città ha accolto oltre 8 milioni di visitatori nel 2024, superando leggermente i livelli pre-pandemici praguedaily.news, e questa tendenza continua al rialzo. Cushman & Wakefield riportano che il retail di lusso sta beneficiando della ripresa del turismo, poiché visitatori facoltosi (soprattutto da USA, Paesi del Golfo e ora l’Asia che torna) affollano le boutique di lusso di Pařížská cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. La clientela del segmento lusso risente meno dell’inflazione, quindi i negozi di fascia alta stanno registrando crescita delle vendite e, in alcuni casi, espansione. Le vie principali e i centri commerciali di Praga ora stanno sperimentando forte attività di locazione e bassi tassi di vacancy, portando a un outlook di moderata crescita dei canoni. Gli affitti prime per high-street a Praga dovrebbero aumentare moderatamente nel 2025, invertendo il calo dei canoni del 2020–21 cushmanwakefield.com. Analogamente, i centri commerciali che performano bene hanno in gran parte recuperato il mix di tenant e il flusso di visitatori; i proprietari dei top center (come OC Chodov, Westfield, Palladium) stanno nuovamente valutando lievi aumenti degli affitti man mano che le vendite dei commercianti migliorano cushmanwakefield.com.
Tuttavia, non tutto il retail è uguale. Il segmento retail di fascia media (marchi mainstream che si rivolgono ai consumatori locali) si sta riprendendo più lentamente, poiché la fiducia dei consumatori cechi ha toccato il fondo solo alla fine del 2022 e sta migliorando gradualmente cushmanwakefield.com. L’alta inflazione nel 2022 ha colpito i consumatori, ma entro il 2025 l’inflazione risulta inferiore e i salari reali tornano a salire, il che dovrebbe favorire la spesa al dettaglio. Rivenditori discount e catene di supermercati hanno prosperato durante i tempi difficili e continuano ad espandersi (ad esempio, catene come Lidl o Pepco restano affittuari attivi). Al contrario, alcuni marchi internazionali che hanno lasciato durante il COVID non sono tutti tornati, ma in particolare nel 2024 il mercato ceco ha visto l’ingresso di 16 nuovi marchi (secondo C&W) grazie alla crescita della fiducia cushmanwakefield.com. Le prospettive per il retail a Praga sono prudentemente ottimistiche: la crescita economica stabile e il turismo in forte espansione sono elementi positivi, ma la crescita dell’e-commerce e gli elevati costi operativi rappresentano ancora sfide importanti. Ci aspettiamo una crescita incrementale dei canoni nelle posizioni prime, un focus costante su offerte di cibo/bevande e intrattenimento per attirare i clienti e forse nessun nuovo grande centro commerciale (gli sviluppatori stanno puntando alla ristrutturazione o all’ampliamento di centri esistenti piuttosto che costruire nuovi mall, visto il livello di saturazione del mercato).Il settore alberghiero e delle strutture ricettive a Praga ha registrato una forte ripresa. Praga è storicamente una delle principali destinazioni per city-break, e tra il 2024 e il 2025 ha sostanzialmente recuperato totalmente i volumi turistici pre-Covid. I dati sulle performance degli hotel lo confermano: nel terzo trimestre 2024, gli alberghi di Praga hanno registrato la crescita dei ricavi più forte d’Europa, con RevPAR (ricavi per camera disponibile) in aumento dell’11% da inizio anno rispetto al 2019 cushmanwakefield.com. L’occupazione e le tariffe delle camere sono aumentate grazie alla domanda di viaggi rimasta insoddisfatta. Guardando al 2025, la crescita continuerà, seppur a un ritmo più normale. Si prevede che la domanda nel 2025 supererà il 2019 di oltre il 16% nel mercato alberghiero di Praga, sostenuta dal ritorno dei viaggiatori intercontinentali dall’Asia e dal miglioramento dei collegamenti aerei cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. In particolare, i gruppi di turisti asiatici (assenti da anni) stanno tornando, e nuovi voli diretti (ad es. per il Medio Oriente e l’Asia) stanno incrementando gli arrivi internazionali.
Dal lato dell’offerta, il patrimonio di camere d’albergo a Praga cresce solo marginalmente – l’offerta alberghiera resta limitata, con praticamente nessun nuovo grande hotel inaugurato negli ultimi anni ad eccezione di alcune ristrutturazioni. L’unico segmento che vede investimenti è quello degli hotel di lusso: circa 320 nuove camere d’albergo di lusso dovrebbero aprire entro la fine del 2025 (inclusi progetti di alto livello come il rinnovato Fairmont Golden Prague e nuovi hotel in edifici storici) cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Anche con queste aperture, il segmento degli hotel di lusso a Praga rimarrà sottodimensionato (solo circa il 2,8% delle camere totali), indicando spazio per ulteriore crescita cushmanwakefield.com. Nel complesso, le prospettive del settore alberghiero sono positive – l’aumento dei turisti sostiene i ricavi degli hotel e anche degli immobili correlati come ristoranti, caffè e appartamenti per affitti a breve termine. Gli investitori se ne sono accorti: dopo una pausa, c’è un rinnovato interesse per acquisizioni e sviluppi alberghieri a Praga, soprattutto da parte di operatori internazionali intenzionati a entrare nel mercato o a ristrutturare strutture esistenti.
Immobili industriali e logistici
Il settore immobiliare industriale e logistico nell’area metropolitana di Praga è stato tra i migliori performer degli ultimi anni e continua ad essere solido anche nel 2025, anche se si sta normalizzando dopo il boom dell’e-commerce dovuto alla pandemia. La posizione strategica di Praga nell’Europa centrale e il suo mercato dei consumatori la rendono un hub logistico di primo piano. Tra il 2020 e il 2021, la domanda di magazzini è aumentata vertiginosamente (trainata dall’e-commerce e dalle aziende che aumentavano le scorte), portando a tassi di sfitto record e affitti in rapido aumento. Entro il 2024, questo settore si è leggermente raffreddato con l’attenuarsi della domanda ciclica, ma i fattori fondamentali restano solidi. Cushman & Wakefield sottolineano che, pur essendo l’attività di locazione di immobili industriali in Repubblica Ceca diminuita di circa un terzo nel 2024 a causa delle condizioni economiche generali più deboli, la domanda resta storicamente elevata e la riorganizzazione delle filiere (near-shoring) continua a portare nuove richieste sul mercato ceco cushmanwakefield.com.
Nella regione di Praga, i tassi di sfitto per gli spazi logistici moderni sono estremamente bassi (spesso inferiori al 3%), poiché qualsiasi nuovo magazzino ultimato tende a essere rapidamente affittato. Si prevede che l’assorbimento nel 2025 rimarrà stabile su livelli sani, anche se non così frenetico come durante gli anni di picco della pandemia cbre.com. Uno dei fattori limitanti è semplicemente la mancanza di spazi disponibili – Praga ha un’offerta di terreni limitata per grandi magazzini, spingendo parte dello sviluppo verso le regioni circostanti. Di conseguenza, i canoni prime degli immobili industriali a Praga si sono stabilizzati ai massimi storici (intorno a 6–7 €/m²/mese per unità logistiche prime) dopo l’aumento significativo del 2021–2022. Le previsioni per il 2025 suggeriscono che i canoni rimarranno ampiamente stabili su questi livelli elevati, sostenuti dalla forte domanda e dalla quasi totale assenza di sfitto cushmanwakefield.com. Gli sviluppatori stanno costruendo nuovi magazzini nell’entroterra più ampio di Praga (ad esempio lungo le autostrade D8 e D11) e lo sviluppo speculativo sta riprendendo con cautela per soddisfare le esigenze degli inquilini.
I rendimenti degli investimenti industriali sono cresciuti (si sono ammorbiditi) leggermente nel 2023 a causa dell’aumento dei tassi di interesse, ma i migliori asset logistici intorno a Praga sono ancora scambiati a prezzi interessanti considerate le prospettive di crescita. Una tendenza significativa è il crescente interesse per la logistica urbana – centri di distribuzione last-mile più piccoli e più vicini alla città per permettere consegne rapide. Con la crescita della popolazione di Praga e il continuo successo dello shopping online, questi immobili logistici urbani sono molto richiesti. Nel complesso, il segmento immobiliare industriale di Praga dovrebbe restare altamente resiliente: anche in un’economia incerta, i cambiamenti strutturali (e-commerce, near-shoring, strategie di inventario just-in-case) assicurano una base alla domanda. La normalizzazione significa semplicemente che potremmo non vedere più tassi di crescita a doppia cifra dei canoni e una sfitto ultra-basso dell’1%, ma piuttosto un equilibrio più sostenibile con alti tassi di occupazione stabili e una crescita dei canoni allineata all’inflazione.
Principali progetti di sviluppo e impatti delle infrastrutture
Numerosi progetti di sviluppo e aggiornamenti infrastrutturali sono in corso in tutta Praga e modelleranno il panorama immobiliare nei prossimi anni. Abbiamo già menzionato i grandi progetti brownfield a prevalenza residenziale (Smíchov City, Žižkov, Rohan Island, ecc.) e i piani per l’edilizia municipale. Inoltre, le iniziative di riqualificazione urbana nelle aree centrali stanno aprendo la strada a nuovi quartieri a uso misto:
- Riqualificazione dell’area di Florenc: Nel giugno 2025, il consiglio comunale di Praga ha approvato un piano completo per trasformare la stazione degli autobus Florenc e le aree circostanti la Stazione Masaryk (all’incrocio tra Praga 1, 8 e 3). Denominato “Florenc 21,” il progetto trasformerà un nodo di transito trascurato in un quartiere moderno con alloggi, uffici, piazze pubbliche e servizi culturali praguedaily.news praguedaily.news. Il piano prevede nuovi edifici residenziali, un asilo nido, spazi verdi e persino installazioni di arte pubblica. In cambio dei diritti di sviluppo, gli investitori privati contribuiranno con oltre 300 milioni di CZK alle infrastrutture pubbliche dell’area (ad esempio, una nuova scuola materna comunale e il miglioramento di strade e servizi) praguedaily.news praguedaily.news. Questo progetto è strategicamente importante perché collegherà il centro storico della città con il quartiere emergente di Karlín, ricucendo il tessuto urbano che era stato a lungo diviso dagli scali ferroviari e dal terminal degli autobus praguedaily.news. Nell’ambito di questo progetto, si sta riconsiderando anche il destino della vecchia stazione degli autobus Florenc – la città sta valutando se mantenerla lì o trasferire il traffico degli autobus a lunga percorrenza – il che potrebbe liberare ancora più spazio per la riqualificazione praguedaily.news. La riqualificazione di Florenc, insieme allo sviluppo adiacente di Masaryčka, creerà un nuovo polo multifunzionale che probabilmente farà aumentare il valore degli immobili nella zona nel prossimo decennio.
- Infrastrutture di trasporto: Il più grande investimento di Praga nei trasporti è la Linea Metro D. La costruzione della prima sezione (Pankrác–Olbrachtova–Nové Dvory, ecc.) è iniziata nel 2022 ed è in corso. Anche se le prime stazioni non apriranno prima del ~2027, il progetto sta già influenzando il mercato immobiliare in quelle aree meridionali. Gli sviluppatori stanno pianificando progetti attorno alle future stazioni come Nové Dvory (dove si prevede la creazione di un nuovo centro con appartamenti, uffici e un parcheggio P+R) pdspraha.eu. La società di sviluppo urbana PDS è molto coinvolta a Nové Dvory, sfruttando la metro come “stimolo” per un nuovo quartiere residenziale pdspraha.eu. Inoltre, Praga ha diversi progetti di infrastrutture stradali: sezioni dell’Anello Stradale Esterno (D0) stanno avanzando (ad esempio, il prossimo collegamento tra Běchovice e D1), il che migliorerà la connettività per le periferie e le aree logistiche, potenzialmente aumentando l’interesse immobiliare in quelle zone di confine. È degna di nota anche l’infrastruttura ferroviaria: sono previsti un collegamento ferroviario per l’Aeroporto di Praga e corridoi ad alta velocità ferroviaria che, nel lungo termine, miglioreranno l’accesso e potrebbero favorire lo sviluppo nei settori nord-ovest di Praga (intorno a Dejvice, Veleslavín e oltre). Sebbene questi grandi progetti abbiano tempistiche lunghe, investitori avveduti stanno già considerando il loro impatto sulla attrattività futura delle location.
- Iniziative “Praga Domani”: La città sta attivamente pianificando il proprio futuro sviluppo tramite programmi come Praha @ Camp “Praga Domani?” che mappa tutte le maggiori costruzioni previste. L’accento è posto sullo sviluppo sostenibile – integrando infrastrutture verdi, edifici a basso consumo energetico e un disegno urbano resiliente. Ad esempio, i progetti aggiungono tetti verdi e sistemi di gestione dell’acqua piovana (come previsto a Florenc) praguedaily.news, e nuovi parchi pubblici sono inclusi in molti grandi progetti (come un parco lungo il fiume a Rohan City). Questi miglioramenti non solo rendono i progetti più vivibili, ma tendono anche a incrementare il valore degli immobili vicini migliorando l’ambiente urbano complessivo.
In sintesi, Praga sta attraversando uno sviluppo significativo e un potenziamento delle infrastrutture che ne espanderanno la capacità e potrebbero alleviare parte della pressione sul centro creando nuovi poli attrattivi. Sebbene i lavori possano essere fonte di disagio (numerosi lavori stradali nel 2024–25 hanno, ad esempio, causato ingorghi), l’effetto a lungo termine sarà un miglioramento della connettività e una maggiore disponibilità di abitazioni e uffici. I mercati immobiliari attorno a questi progetti di solito vedono aumenti di prezzo anticipati – come già ricordato, le aree intorno alle nuove stazioni della metropolitana e ai quartieri riqualificati stanno già diventando più costose expats.cz expats.cz. Per sviluppatori e investitori, tenere d’occhio questi progetti trasformativi è essenziale, poiché indicano dove potrebbero essere le prossime opportunità (e gli aumenti di valore) a Praga.
Tendenze degli investimenti esteri e regole di proprietà
L’investimento estero ha sempre svolto un ruolo nel settore immobiliare di Praga – sia nell’ambito commerciale (dove il capitale istituzionale proveniente dall’estero spesso finanzia grandi acquisizioni di uffici o negozi), sia in quello residenziale (tramite acquirenti stranieri individuali o espatriati). Nel 2025, l’interesse degli investitori stranieri rimane forte, anche se il panorama è cambiato leggermente negli ultimi anni.
Regolamenti sulla proprietà: La Repubblica Ceca è molto aperta verso la proprietà immobiliare straniera. Qualsiasi individuo o azienda straniera può acquistare immobili in Repubblica Ceca praticamente senza restrizioni, indipendentemente dalla nazionalità ceelegalmatters.com. A differenza di alcuni paesi che richiedono la residenza o impongono tasse aggiuntive agli acquirenti stranieri, la legge ceca tratta i compratori stranieri quasi allo stesso modo dei locali. Le transazioni vengono effettuate in corone ceche e devono essere registrate nel Catasto, ma non ci sono barriere particolari. (Un’eccezione: in passato la terra agricola aveva delle restrizioni per i non cittadini UE, ma queste sono state revocate; inoltre, i cittadini di paesi soggetti a sanzioni internazionali, come la Russia, potrebbero incontrare limitazioni a causa della politica di sanzioni UE, ma ciò riguarda relativamente pochi casi ed è motivato politicamente.) Il succedersi dei fatti è che il mercato immobiliare di Praga è accessibile agli investitori globali, e ciò ha contribuito a rendere la città un crocevia cosmopolita di proprietà.
Acquirenti stranieri residenziali: Nel segmento residenziale di alto livello di Praga, una quota notevole di acquirenti è stata storicamente rappresentata da stranieri – ad esempio, negli anni 2010 acquirenti russi e ucraini erano attivi nei quartieri di lusso (Praga 1, 2, 6), insieme ad acquirenti dell’Europa occidentale che acquistavano seconde case. Dal 2022, la domanda russa è diminuita a causa delle sanzioni e delle difficoltà di finanziamento, ma la domanda straniera di altro tipo è aumentata (inclusi espatriati ucraini che investono il proprio patrimonio, così come più cittadini dell’UE attratti dalla qualità della vita di Praga e dai prezzi ancora inferiori rispetto alle loro città natali). Molti stranieri acquistano per investimento o per reddito da locazione, dato il forte mercato degli affitti di Praga, o per uso personale se si trasferiscono per lavoro. A Praga è presente anche una grande comunità di espatriati (professionisti che lavorano in IT, finanza, ecc.) che spesso scelgono di acquistare dopo aver affittato per un periodo, andando così ad aumentare la domanda. Secondo gli osservatori di mercato, gli acquirenti stranieri hanno un impatto particolarmente significativo nel mercato dei condomini di lusso e nei nuovi sviluppi nelle aree centrali: possono rappresentare dal 10 al 30% degli acquirenti in alcuni progetti di fascia alta, mentre il mercato di massa nelle periferie è in larga maggioranza rappresentato da acquirenti cechi locali.
Investimento commerciale: Sul versante commerciale, Praga ha storicamente visto la maggioranza dei volumi d’investimento provenire da investitori istituzionali stranieri (fondi austriaci, tedeschi, americani, britannici e, in misura crescente, asiatici). Ad esempio, molti edifici direzionali di pregio e centri commerciali di Praga appartengono a fondi d’investimento tedeschi o società immobiliari austriache, a riflesso di decenni di flussi di capitale transfrontalieri. Negli ultimi anni, tuttavia, gli investitori locali sono diventati più protagonisti. La combinazione di un mercato vivace prima del 2022 e poi l’aumento dei tassi d’interesse ha visto gli investitori cechi (spesso tramite fondi immobiliari e sviluppatori locali) intervenire e conquistare una quota maggiore delle operazioni. Knight Frank sottolinea che nel 2025 la domanda è guidata dal capitale nazionale, in particolare dai fondi immobiliari cechi alla ricerca di asset stabili e produttivi di reddito knightfrankprostory.cz knightfrankprostory.cz. Questi investitori locali hanno capitali in valuta locale e potrebbero essersi sentiti più sicuri nel concludere operazioni in tempi di incertezza rispetto ad alcuni soggetti stranieri che hanno preferito mettere in pausa. Di conseguenza, nel 2024 gli acquirenti domestici hanno rappresentato una quota significativa dei volumi d’investimento (ad esempio, acquisizioni di diversi edifici per uffici da parte del fondo ceco Trigea, acquisto di parchi commerciali da parte di investitori nazionali, ecc.).
Detto ciò, gli investimenti esteri sono pronti a riprendersi man mano che le condizioni migliorano. Molti investitori internazionali stanno tornando in Europa centrale con nuove strategie nel 2025, ora che i prezzi si sono adeguati e il rischio di cambio è meglio coperto. Praga è vista come un rifugio sicuro nella regione CEE – offre una stabilità vicina a quella dell’Eurozona senza farne parte (alcuni investitori opportunistici vedono persino la valuta CZK come potenzialmente in apprezzamento). Settori come la logistica industriale attorno a Praga hanno attirato capitale estero (ad esempio, player globali come Prologis e GLP sono sviluppatori/proprietari attivi nei parchi industriali di Praga). L’ospitalità è un altro settore di rinnovato interesse – investitori del Medio Oriente e asiatici stanno vagliando asset alberghieri nel centro di Praga, data la ripresa del turismo. E nel nuovo segmento dell’affitto residenziale istituzionale, diversi fondi esteri (da Germania, Svezia ecc.) hanno già collaborato con sviluppatori locali o acquisito portafogli abitativi in affitto a Praga conbiz.eu. Ad esempio, negli ultimi anni la svedese Heimstaden ha acquisito migliaia di appartamenti (sebbene per lo più fuori Praga) e sta valutando Praga per l’espansione del proprio portafoglio build-to-rent.In sintesi, gli investitori esteri restano parte integrante del mercato di Praga, apportando capitale e spesso anche competenze. Le regole del gioco sono favorevoli – nessun ostacolo legale alla proprietà – rendendo Praga una meta attraente. Nel breve periodo, prevediamo che i volumi degli investimenti transfrontalieri aumenteranno con la stabilizzazione dei tassi d’interesse: secondo le previsioni di CBRE, il volume totale degli investimenti dovrebbe superare i 2 miliardi di euro nel 2025, in aumento rispetto agli anni precedenti cbre.com cbre.com. Una parte significativa di questi investimenti coinvolgerà probabilmente capitali stranieri, sia direttamente che tramite partner locali. Il mix potrebbe anche orientarsi verso determinati settori: gli investitori esteri sono particolarmente interessati a uffici di pregio, retail di qualità (high street e centri commerciali dominanti), hotel e logistica a Praga, mentre gli investitori domestici acquisiscono anche immobili secondari e operazioni più piccole. Questa dinamica garantisce un sano livello di concorrenza e liquidità nel mercato.
Fattori Economici e Demografici che Influenzano il Mercato Immobiliare
Diversi fattori di livello macro influenzano le tendenze immobiliari di Praga:
- Crescita economica e occupazione: Si prevede che l’economia della Repubblica Ceca crescerà di circa 2–3% nel 2025, un ritmo moderato che sostiene comunque l’attività immobiliare cbre.com. Praga, in quanto capitale, generalmente supera la media nazionale grazie alla concentrazione di servizi, IT e industrie ad alto valore. La città gode di quasi piena occupazione – il tasso di disoccupazione a Praga si aggira intorno al 2%, tra i più bassi dell’UE, il che alimenta la crescita dei salari e rafforza il potere d’acquisto dei residenti. Un mercato del lavoro forte significa che più persone possono formare nuclei familiari e permettersi affitti o mutui (almeno per le fasce di reddito più elevate). Attira anche migranti da altre regioni, aumentando la domanda abitativa. D’altro canto, gravi carenze di manodopera (soprattutto nell’edilizia e nei mestieri specializzati) possono limitare l’offerta facendo salire i costi di costruzione e ritardando i progetti.
- Tassi di interesse e inflazione: L’andamento dei tassi di interesse ha un impatto diretto sul mercato immobiliare. Come già detto, le forti strette sui tassi della Banca Nazionale Ceca nel 2021–2022 (per combattere l’alta inflazione) hanno portato i tassi dei mutui oltre il 5%, raffreddando il mercato immobiliare nel 2022–23. Ora che l’inflazione è sotto controllo (l’inflazione generale è scesa dalle doppie cifre nel 2022 a circa il 2–3% entro la fine del 2024) cnb.cz, la Banca Nazionale Ceca ha potuto tagliare i tassi di riferimento, riducendo i costi di finanziamento. Entro la metà del 2025, i tassi medi dei mutui a Praga sono intorno al 3,6–4,7%, i più bassi degli ultimi anni investropa.com investropa.com. Questo ha migliorato immediatamente l’accessibilità per molti acquirenti, poiché le rate mensili di un tipico mutuo sono scese di migliaia di corone investropa.com. Di conseguenza, il boom dei mutui nella primavera 2025 ha visto le banche segnalare un aumento delle richieste di prestiti mentre gli acquirenti bloccavano tassi favorevoli investropa.com. Anche i tassi più bassi riducono il costo del capitale per gli investitori, rendendo i rendimenti immobiliari più attraenti rispetto alle obbligazioni. Finché i tassi di interesse rimangono in questa fascia bassa (e la Banca Nazionale Ceca indica che probabilmente resteranno ampiamente stabili nel 2025) cnb.cz investropa.com, ciò crea uno sfondo favorevole per la domanda e i prezzi immobiliari. Il principale rischio da monitorare è se l’inflazione dovesse sorprendere al rialzo, costringendo a nuovi aumenti dei tassi – evento che metterebbe nuovamente alla prova l’accessibilità del mercato.
- Reddito familiare e accessibilità: Praga ha gli stipendi più alti del paese (circa un terzo in più rispetto alla media nazionale), ma l’accessibilità alla casa è peggiorata a causa dell’aumento dei prezzi. Un chiaro indicatore della Banca Nazionale Ceca è che solo il 20% dei redditi più alti può attualmente permettersi di acquistare un appartamento medio a Praga con un mutuo expats.cz. Un appartamento medio di 70 m² a Praga ora costa circa 11,8 milioni di CZK (≈490.000 €) expats.cz. L’acquisto di un immobile di questo tipo richiede un reddito molto elevato: i compratori tipici che accendono mutui nel 2024–25 hanno un reddito familiare superiore a 90.000 CZK/mese (≈3.700 €) e affrontano rate mensili del mutuo di circa 22.000 CZK expats.cz expats.cz. Al contrario, il reddito familiare mediano (per una coppia con un figlio) in Repubblica Ceca è solo di circa 54.400 CZK expats.cz. Questo divario di accessibilità sta spingendo sempre più famiglie della classe media verso l’affitto o lontano, verso periferie e città satellite più distanti. Significa anche che il bacino d’acquisto di Praga si basa maggiormente su professionisti ben retribuiti, coppie a doppio reddito o investitori con capitale. Se i salari continueranno a crescere (negli ultimi anni sono aumentati di circa il 6–8% annuo in termini nominali), ciò potrebbe gradualmente facilitare l’accessibilità, ma al momento la casa è fuori portata per molti residenti. Questo potrebbe generare pressione politica per soluzioni come programmi di case popolari oppure incentivi per chi compra casa per la prima volta – un tema da monitorare.
- Demografia e Migrazione: La popolazione di Praga è in crescita costante, alimentando la domanda di case sia in proprietà che in affitto. La crescita naturale della popolazione è bassa (come gran parte dell’Europa, la Repubblica Ceca ha bassi tassi di natalità), ma il saldo migratorio è il motore principale. Praga attira giovani professionisti e studenti dal resto della Repubblica Ceca e dall’estero. Inoltre, ondate migratorie – come l’ingente afflusso di ucraini dal 2022 – hanno avuto un impatto significativo su Praga. La città ha registrato decine di migliaia di nuovi residenti praticamente dall’oggi al domani a causa della guerra in Ucraina, molti dei quali sono rimasti e hanno trovato lavoro, necessitando così di un alloggio a lungo termine. Questi incrementi demografici hanno reso il mercato più teso nel breve periodo (come si è visto con l’impennata degli affitti nel 2022 con l’arrivo dei rifugiati). Nel medio periodo, più residenti significano anche maggiore bisogno di alloggi – una sfida se l’offerta abitativa non tiene il passo. Su un versante positivo, una popolazione giovane e in crescita sostiene l’economia, occupa posti di lavoro e contribuisce a un ambiente urbano vivace, rendendo così il mercato immobiliare di Praga interessante per gli investitori. Si osserva anche una tendenza alla suburbanizzazione: alcune famiglie si trasferiscono appena fuori i confini cittadini alla ricerca di case meno costose, ampliando di fatto la cintura dei pendolari. Questo ha portato a un aumento dei prezzi immobiliari nei distretti limitrofi della Boemia Centrale. Tuttavia, molti preferiscono comunque restare entro i confini di Praga se possibile, mantenendo la domanda all’interno della città.
- Costi e Materiali di Costruzione: Il costo per la realizzazione di nuovi immobili ha registrato un aumento senza precedenti nel 2021–2022 (gli indici dei costi dei materiali da costruzione sono aumentati a doppia cifra e i salari nel settore edilizio sono cresciuti). Questo ha reso lo sviluppo più costoso e rischioso, causando una diminuzione delle nuove iniziative. Nel 2024 questi costi hanno iniziato a stabilizzarsi o persino a diminuire leggermente in termini reali grazie all’allentamento dei problemi nelle catene di fornitura e alla normalizzazione della domanda. Tuttavia, costruire a Praga rimane costoso e gli sviluppatori devono tenerne conto – il che si traduce in prezzi di pareggio elevati per le nuove unità (spesso ben oltre le 100.000 CZK/m²). Se l’inflazione nel settore delle costruzioni dovesse riprendere, potrebbe ulteriormente rallentare la nuova offerta.
In sintesi, il contesto macroeconomico del 2025 è cautamente favorevole per il mercato immobiliare di Praga: crescita economica, bassa disoccupazione e aumento demografico alimentano la domanda, mentre l’allentamento dei tassi d’interesse elimina un ostacolo importante che era presente nel 2022–23. I principali fattori contrari sono i vincoli di accessibilità economica e le limitazioni dell’offerta che, paradossalmente, contribuiscono anche a mantenere i prezzi elevati. A meno di shock esterni (recessione globale o eventi geopolitici), questi elementi suggeriscono che il mercato di Praga continuerà su una traiettoria di crescita.
Prospettive per i prossimi 3–5 anni
Guardando avanti, le prospettive per i prossimi 3–5 anni (2025–2030) per il mercato immobiliare di Praga sono generalmente positive, sebbene caratterizzate da una crescita più moderata e persistenti sfide strutturali:
- Prezzi residenziali: I prezzi delle abitazioni dovrebbero continuare a salire nel medio termine, superando l’inflazione generale, a causa del persistente squilibrio tra domanda e offerta. La maggior parte delle previsioni di banche e analisti prevede una crescita annua dei prezzi a una cifra medio-alta (forse 5–8% all’anno) nei prossimi anni conbiz.eu conbiz.eu. Questo è un ritmo più lento rispetto agli aumenti estremi del boom del 2021, ma rappresenta comunque una crescita solida che metterà a dura prova l’accessibilità a meno che i redditi non tengano il passo. Alcuni scenari sono più ottimistici: se i tassi ipotecari dovessero scendere più velocemente o se non dovesse esserci una nuova significativa offerta, la crescita dei prezzi potrebbe rimanere vicina alle due cifre fino al 2025–2026 conbiz.eu. Al contrario, uno scenario negativo (ad esempio una recessione o un brusco aumento dei tassi di interesse) potrebbe frenare la domanda e portare a prezzi più piatti, ma al momento un crollo dei prezzi non è previsto dagli analisti principali, dato quanto il mercato è sottoutilizzato. La Banca Nazionale Ceca ha osservato che anche un tasso di crescita del 5–10% annuo, pur essendo elevato, sembra essere lo “scenario realistico” nelle condizioni attuali conbiz.eu conbiz.eu. Nel lungo termine, se Praga riuscisse ad aumentare drasticamente la costruzione di abitazioni (attraverso riforme o grandi progetti portati a termine), si potrebbe ipotizzare un rallentamento della crescita dei prezzi a livello inflazione o anche una lieve correzione in alcuni segmenti – ma probabilmente ciò avverrebbe oltre l’orizzonte di 5 anni.
- Offerta abitativa: I prossimi 3–5 anni saranno cruciali per portare avanti i grandi progetti di sviluppo di Praga. Entro il 2030, Smíchov City sarà in fasi avanzate con migliaia di appartamenti consegnati, Žižkov Station City avrà iniziato a consegnare case (se non completata), e il primo segmento della Metro D sarà operativo (previsto intorno al 2027). Questi aggiungeranno gradualmente nuove abitazioni e potrebbero togliere un po’ di pressione dal centro. Tuttavia, ritardi burocratici restano un ostacolo – a meno che le autorizzazioni non vengano accelerate, potremmo ancora vedere Praga aggiungere solo ~6.000–8.000 appartamenti all’anno, che sono insufficienti. Pertanto, la carenza di alloggi è destinata a persistere per il prossimo futuro, sostenendo i valori. La speranza è che digitalizzazione delle autorizzazioni e cambiamenti legislativi (la nuova Legge Edilizia, ecc.) accorcino i tempi dei progetti entro la fine degli anni 2020 conbiz.eu. La spinta della città per l’edilizia abitativa accessibile potrebbe anche tradursi in un piccolo ma costante flusso di appartamenti comunali, che potrebbero aiutare una parte della popolazione e agire da valvola di sicurezza se gli affitti dovessero diventare troppo elevati. Ma realisticamente, tra 5 anni Praga non avrà “risolto” la crisi abitativa – sarà una battaglia più lunga.
- Mercato degli affitti: Si prevede che il mercato degli affitti di Praga rimarrà estremamente solido. Poiché la proprietà è difficile per molti, il numero di inquilini crescerà. Questo suggerisce un continuo aumento della pressione sui canoni d’affitto, anche se forse non così marcato come nel 2022–24. Un maggior numero di immobili istituzionali in affitto in arrivo sul mercato (alcuni nuovi progetti build-to-rent potrebbero essere completati nei prossimi anni) potrebbe contenere un po’ l’inflazione degli affitti offrendo più opzioni. Inoltre, se i tassi di interesse dovessero scendere e alcuni affittuari diventassero acquirenti, la domanda di affitti potrebbe diminuire leggermente. Tuttavia, data la reputazione di Praga come polo di attrazione per i nuovi arrivati e la generale scarsità di abitazioni, è improbabile che gli affitti diminuiscano; nella peggiore delle ipotesi potrebbero stabilizzarsi se le condizioni economiche peggiorassero, ma la proiezione di base prevede aumenti moderati degli affitti ogni anno (ad esempio, di qualche punto percentuale annuale). Non sono previste grandi modifiche alle normative – non esiste un consenso politico per il controllo degli affitti, quindi prevarrà il meccanismo di mercato, con la città che si concentrerà sulla fornitura di alloggi accessibili per determinati gruppi.
- Settori Commerciali:
- Uffici: Il mercato degli uffici di Praga dovrebbe rimanere relativamente bilanciato. Un’eventuale ondata di nuove offerte intorno al 2026-2027 (progetti posticipati che potrebbero essere completati entro allora) potrebbe far aumentare leggermente i tassi di sfitto, ma finché la domanda si manterrà (e molte multinazionali continueranno ad espandersi a Praga), qualsiasi aumento dovrebbe essere gestibile. Il lavoro ibrido continuerà ad evolversi, ma ormai la maggior parte delle aziende ha adottato un modello che prevede ancora l’uso degli uffici. Nei prossimi anni potremmo vedere più ristrutturazioni e ammodernamenti degli uffici (secondo gli standard ESG, tecnologie smart), poiché i proprietari competono per attirare inquilini. I canoni degli uffici di pregio potrebbero salire ancora leggermente se l’offerta sarà limitata, anche se grandi aumenti sono improbabili; gli affitti per gli uffici secondari potrebbero rimanere stabili o addirittura diminuire se gli edifici più datati perdessero inquilini.
- Retail: Entro il 2030, il retail a Praga potrebbe essere trasformato da nuove abitudini dei consumatori – aspettati più retail esperienziale (cibo, intrattenimento) nei centri commerciali, e forse alcuni cambi nei negozi delle vie principali (ad esempio meno filiali bancarie, più flagship store o pop-up). La crescita del turismo (salvo imprevisti) manterrà vivaci il settore retail centrale e l’ospitalità. Il centro città potrebbe vedere progetti di riqualificazione (come la ristrutturazione in corso della parte bassa di Piazza Venceslao, il rinnovamento del distretto dei musei) che miglioreranno l’ambiente dello shopping. L’e-commerce probabilmente conquisterà una quota maggiore delle vendite retail entro il 2030, il che potrebbe mettere sotto pressione i negozi fisici più deboli; tuttavia, le location di pregio di Praga continueranno ad attirare i retailer per aumentare la propria presenza. Quindi, aspettati canoni stabili o in lieve aumento nelle location retail migliori, e forse più turnover nelle posizioni secondarie.
- Industriale: Il settore della logistica intorno a Praga ha prospettive molto favorevoli. L’area metropolitana di Praga potrebbe vedere nuovi parchi logistici in fase di sviluppo, specialmente se i progetti autostradali (come il completamento dell’anello di Praga e i miglioramenti alla D1, D11) avanzano, aprendo nuovi terreni allo sviluppo. Considerando la tendenza strutturale del near-shoring (le aziende occidentali che spostano produzione/logistica più vicino all’Europa), la Cechia potrebbe trarne beneficio, e la zona di Praga, come fulcro, otterrà la sua quota di strutture. I canoni di affitto potrebbero stabilizzarsi se arriverà molta nuova offerta di magazzini, ma al momento la domanda sembra pronta ad assorbire nuovi spazi. Un vincolo chiave è rappresentato dal suolo edificabile e dalla pianificazione urbanistica: se le autorità consentiranno più aree industriali intorno a Praga, il mercato potrà espandersi. I rendimenti industriali potrebbero comprimersi nuovamente se gli investitori continueranno a puntare sulla logistica (una asset class favorita), il che significa che i prezzi dei magazzini potrebbero salire.
- Mercato degli Investimenti: Nei mercati dei capitali, si prevede un aumento dei volumi di transazione nei prossimi anni rispetto al periodo fiacco del 2022–23. Se i tassi di interesse resteranno bassi, più transazioni si concluderanno. Entro il 2026–27, potremmo vedere i volumi annuali di investimento in Cechia tornare intorno ai 3 miliardi di euro (che era la norma prima del Covid). Gli investitori domestici rimarranno attivi e probabilmente cresceranno in sofisticazione e scala (i fondi d’investimento cechi stanno raccogliendo capitali con successo). Gli investitori stranieri – in particolare dall’Europa, dal Nord America e anche dalla Corea del Sud o Singapore – punteranno su Praga per la sua stabilità e crescita. Ci aspettiamo che alcune grandi transazioni rinviate possano avvenire non appena le aspettative tra domanda e offerta si allineeranno (ad esempio, la vendita di iconici edifici per uffici o centri commerciali da parte di fondi in fase di fine ciclo). I rendimenti per gli asset prime potrebbero comprimersi leggermente di nuovo a causa della concorrenza, ma non ai livelli bassissimi del 2019; potrebbero stabilizzarsi intorno al 4.5–5% per gli uffici, 5–5.5% per i centri commerciali e sotto al 5% per la logistica prime, ad esempio, entro il 2026 (queste sono stime indicative).
- Rischi Esterni e Fattori Imprevedibili: Qualsiasi previsione deve riconoscere le incertezze. Alcuni fattori imprevedibili per il settore immobiliare di Praga includono: le condizioni economiche globali (una profonda recessione europea influirebbe sulla domanda degli inquilini e sulla fiducia degli acquirenti), i cambiamenti di politica monetaria (se l’inflazione dovesse aumentare e la CNB aumentasse nuovamente i tassi in modo netto, il mercato si raffredderebbe rapidamente), e eventi geopolitici (Praga è relativamente protetta, ma eventi come escalation di conflitti o crisi energetiche possono influenzarla indirettamente – per esempio, costi energetici elevati impattano sulla costruzione e sul costo della vita). Al contrario, un fattore positivo imprevedibile potrebbe essere l’ingresso della Repubblica Ceca nell’Eurozona (non in agenda immediata, ma se accadesse nel lungo periodo potrebbe ridurre il rischio valutario e forse diminuire ulteriormente i tassi di interesse, favorendo il settore immobiliare). Un altro fattore è rappresentato da tecnologia e modalità lavorative: ad esempio, se il lavoro a distanza aumentasse molto più delle attese, potrebbe indebolire la domanda di uffici più di quanto previsto; oppure se la tecnologia per l’e-commerce (come le consegne con droni) riducesse la necessità di logistica urbana, ecc. Sono aspetti speculativi, ma da considerare.
In sintesi, il mercato immobiliare di Praga nei prossimi 3–5 anni è destinato a mantenere una traiettoria ascendente nella maggior parte dei segmenti. L’attrattiva della città – economia solida, popolazione in crescita, relativa convenienza nel contesto europeo e status di porto sicuro – continuerà ad attirare sia utenti finali che investitori. Prevediamo ulteriore crescita nei valori immobiliari e negli affitti, anche se probabilmente a un ritmo più moderato e sostenibile rispetto agli impennate dell’ultimo decennio. Le principali sfide di offerta limitata e accessibilità economica persisteranno, stimolando sforzi continui sia dal settore pubblico che privato per trovare soluzioni innovative (da nuovi sviluppi a modifiche normative). Salvo gravi shock, Praga nel 2030 sarà una metropoli leggermente più grande e moderna – con nuovi quartieri, infrastrutture migliorate e un mercato immobiliare che, pur più maturo, offrirà ancora buoni rendimenti e opportunità per chi desidera investire o stabilirsi in questa dinamica capitale.
Fonti: Ufficio Statistico Ceco; Banca Nazionale Ceca; Municipio di Praga; CBRE Research cbre.com cbre.com; Cushman & Wakefield Outlook cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com; Knight Frank Research knightfrankprostory.cz knightfrankprostory.cz; Rapporti di Prague Daily News praguedaily.news praguedaily.news; Analisi di mercato di Expats.cz e Prague Morning conbiz.eu expats.cz; comunicati dei costruttori (Trigema/Central Group/Skanska) praguedaily.news. Tutti i dati sono aggiornati al 2024–2025.
