Il mercato immobiliare di Riyadh sta vivendo un boom straordinario nel 2025, sostenuto da solidi fondamentali economici, una domanda in forte crescita e ambiziosi piani di sviluppo. Le iniziative di diversificazione economica dell’Arabia Saudita e il programma Vision 2030 hanno dato grande impulso all’attività immobiliare, rendendo Riyadh un punto focale per gli investimenti. Le transazioni immobiliari hanno raggiunto livelli record nel 2024 – gli accordi immobiliari in tutta l’Arabia Saudita sono aumentati del 37% raggiungendo 236.690 transazioni (per un valore di 267,8 miliardi di SAR) content.knightfrank.com – con Riyadh a guidare questa crescita. Le sole vendite residenziali sono aumentate del 38%, raggiungendo 202.661 accordi per un valore di 164,8 miliardi di SAR nel 2024 content.knightfrank.com, una tendenza che ha mantenuto slancio anche nel 2025. Questa frenetica attività sta facendo aumentare i prezzi: il valore complessivo delle proprietà in Arabia Saudita è cresciuto di circa 5,1% su base annua nel primo trimestre 2025, trainato dall’apprezzamento di terreni e ville e con Riyadh che registra i maggiori aumenti di prezzo cbre.sa.
Numerosi indicatori segnalano condizioni di mercato robuste. Il credito ipotecario sta crescendo rapidamente per sostenere gli acquisti di case – i nuovi mutui residenziali sono aumentati del 28,3% su base annua nei primi mesi del 2025 cbre.sa – e la crescita della popolazione e la creazione di posti di lavoro a Riyadh stanno sostenendo la domanda abitativa. Quasi la metà di tutti i nuovi posti di lavoro in Arabia Saudita negli ultimi 5 anni è stata creata a Riyadh, anche grazie al programma governativo “Regional Headquarters” che attira aziende nella capitale content.knightfrank.com. Di conseguenza, la domanda di case (sia in acquisto che in affitto) è aumentata. Infatti, si prevede che la popolazione di Riyadh crescerà del 38% dal 2022 al 2030 content.knightfrank.com, intensificando la necessità di spazi residenziali e commerciali. La leadership del Regno ha fissato ambizioni molto elevate per la capitale: l’obiettivo è raddoppiare le dimensioni e la popolazione di Riyadh entro il 2030 grazie a Vision 2030, sostenuto da 800 miliardi di dollari di investimenti in nuove infrastrutture e sviluppi reuters.com. Questi fattori hanno reso Riyadh uno dei mercati immobiliari più caldi del Golfo all’inizio del 2025.
Tuttavia, questo boom non è privo di sfide. Stanno emergendo pressioni sull’accessibilità economica: i prezzi delle case sono aumentati più rapidamente dei redditi in alcuni segmenti e i tassi d’interesse più elevati hanno reso i mutui più costosi. S&P Global ha osservato che, entro il 2023, i prezzi alle stelle e l’alto costo del credito avevano raffreddato l’entusiasmo di alcuni acquirenti english.alarabiya.net. Sebbene la domanda rimanga robusta, una carenza di immobili pronti all’uso a Riyadh mantiene alti i prezzi ed esclude alcuni potenziali acquirenti arabnews.com. Tuttavia, i recenti cali dei tassi d’interesse dalla fine del 2024 e le nuove politiche (come i visti per acquirenti stranieri) dovrebbero migliorare l’accessibilità e sostenere la domanda arabnews.com arabnews.com. Nel complesso, il sentiment di mercato per il 2025 è ottimista: le riforme governative, i giga-progetti e i grandi eventi (Expo 2030, un possibile Mondiale nel 2034) stanno alimentando una narrazione di crescita a lungo termine deloitte.com.
Immobiliare residenziale a Riyadh
Il settore abitativo è la stella del boom immobiliare di Riyadh. Le transazioni e i prezzi residenziali sono aumentati notevolmente, riflettendo una forte domanda da parte di utenti finali e investitori:
- Volume e valori delle vendite: Il volume delle transazioni residenziali tra Riyadh, Jeddah e Dammam è aumentato di circa il 50% nel 2024 rispetto al 2023 deloitte.com deloitte.com. In totale, ci sono state 102.522 transazioni immobiliari in queste grandi città, per un valore di 118 miliardi di SAR nel 2024 deloitte.com. Riyadh rappresenta una grande quota di questa attività essendo il principale centro d’affari del Regno deloitte.com. La spinta del governo ad aumentare la proprietà immobiliare (con un obiettivo del 70% entro il 2030) sta dando risultati – i cittadini sauditi beneficiano di mutui agevolati e assistenza sull’anticipo, stimolando l’acquisto di case. L’emissione dei mutui nel 2024 è rimbalzata del 17,7% raggiungendo 93,6 miliardi di SAR (prevalentemente per l’acquisto di ville) content.knightfrank.com, dopo un lieve raffreddamento nel 2023. All’inizio del 2025, la crescita dei nuovi mutui è ulteriormente accelerata con un +28% anno su anno cbre.sa, indicando un appetito d’acquisto inarrestabile.
- Tendenze dei prezzi: I prezzi delle case stanno aumentando vertiginosamente, soprattutto a Riyadh. Nel 2024, i prezzi di vendita degli appartamenti a Riyadh sono aumentati del 10,6% e quelli delle ville sono saliti in media del 6,3% content.knightfrank.com. Alcuni quartieri hanno registrato aumenti ancora più marcati – ad esempio, il quartiere Al Wadi ha segnato un aumento annuale dei prezzi del 49% content.knightfrank.com – evidenziando come la domanda abbia superato l’offerta in alcune aree. Entro il primo trimestre 2025, i valori immobiliari di Riyadh hanno continuato a guidare la crescita regionale, sostenuti dall’apprezzamento di terreni e ville cbre.sa. Nella capitale, gli appartamenti rimangono relativamente accessibili per la classe media: circa il 69% degli appartamenti venduti nell’ultimo anno aveva un prezzo compreso tra SAR 250.000 e 1.000.000 (≈66.000–266.000 USD), rivolgendosi agli acquirenti a basso e medio reddito deloitte.com. Nel frattempo, i prezzi delle ville di fascia alta sono aumentati con la crescente domanda di lusso, anche se ci sono avvertimenti che una sovrabbondanza di unità di lusso potrebbe emergere a meno che non entrino più acquirenti (ad esempio stranieri) in quel segmento bloomberg.com. Nel complesso, la forte crescita dei prezzi sta spingendo un cambiamento nelle preferenze degli acquirenti verso appartamenti e villette a schiera rispetto alle ville indipendenti, per ragioni di accessibilità e per i cambiamenti degli stili di vita content.knightfrank.com.
- Fornitura & Costruzione: I costruttori di case stanno correndo per tenere il passo con la domanda. Il patrimonio immobiliare di Riyadh si è ampliato di 49.400 nuove unità nel 2024, portando l’offerta totale della città a circa 1,4 milioni di abitazioni content.knightfrank.com. A livello nazionale, l’offerta di abitazioni nelle principali aree metropolitane passerà dagli attuali 3,5 milioni di unità a 3,9 milioni entro il 2028 content.knightfrank.com. A Riyadh, il governo ha annunciato piani per 330.000 nuove unità abitative entro il 2030 (di cui 305.000 per cittadini sauditi) a supporto degli obiettivi di proprietà immobiliare della Vision 2030 content.knightfrank.com. Sono in fase di sviluppo importanti comunità pianificate: ad esempio, il progetto Sedra di ROSHN a nord di Riyadh si estende su 20 milioni di m² e offrirà oltre 30.000 abitazioni con scuole, parchi e servizi trade.gov. Progetti su larga scala come questi, condotti da sviluppatori pubblici e privati, stanno aumentando progressivamente l’inventario. Nonostante ciò, la crescita della domanda è così forte che “la carenza di immobili a Riyadh” resta una preoccupazione, secondo S&P, motivo per cui i prezzi continuano a salire arabnews.com. La nuova pipeline di offerta (inclusi programmi di edilizia accessibile) sarà cruciale per moderare l’inflazione dei prezzi e accogliere la popolazione in crescita della città.
- Mercato degli affitti: Anche il settore delle locazioni di Riyadh riflette l’aumento della domanda. L’afflusso della popolazione (giovani sauditi ed espatriati che si trasferiscono per lavoro) sta contribuendo all’assorbimento delle unità in affitto. Sebbene non vengano forniti dati specifici sugli affitti per il 2025 dalle nostre fonti, gli osservatori del mercato notano che i canoni di affitto stanno aumentando nelle zone di pregio, soprattutto per gli appartamenti, dato l’alto costo di acquisto. Il programma abitativo Sakani del governo e i tassi agevolati di mutuo hanno convertito molti affittuari in proprietari, ma coloro che non possono permettersi di acquistare ai prezzi attuali si trovano di fronte a un mercato degli affitti sempre più rigido. Il forte mercato del lavoro e l’afflusso di professionisti espatriati (grazie ai nuovi investimenti aziendali) dovrebbero mantenere alta la domanda di affitto. Un rischio è rappresentato dall’accessibilità economica: se i prezzi delle case e i tassi di interesse rimarranno elevati, più famiglie della classe media potrebbero continuare ad affittare, mettendo pressione sull’offerta di immobili in affitto. Nel complesso, il settore residenziale di Riyadh nel 2025 è caratterizzato da crescita rapida e sviluppo ottimistico, ma bilanciato dalle nuove sfide dell’accessibilità.
Immobili commerciali: Uffici e Settore Retail
Mercato degli Uffici
Il mercato degli uffici di Riyadh è in pieno boom nel 2025, trainato da una crescita economica e dalla spinta a rendere la capitale un hub commerciale regionale. La domanda di uffici di Classe A supera di gran lunga l’offerta, portando a canoni in forte aumento e nuove costruzioni:
- Domanda e canoni alle stelle: L’occupazione degli uffici premium a Riyadh è estremamente elevata, mentre le aziende si contendono spazi di qualità. Nel primo trimestre del 2025, i canoni degli uffici a Riyadh sono aumentati del 21% su base annua – un tasso di crescita sorprendente – mentre gli affittuari si sfidano per i pochi uffici di alto livello disponibili cbre.sa. Anche nel 2024, questa tendenza era evidente; i canoni sono cresciuti di circa il 18% su base annua nel quarto trimestre 2024 a fronte di una disponibilità molto limitata cbre.com. Il programma Regional Headquarters (RHQ) (in vigore dal 2024) richiede alle aziende straniere di avere la sede mediorientale in Arabia Saudita se vogliono ottenere appalti governativi. Questa iniziativa ha portato a 571 aziende che si sono trasferite a Riyadh nel solo 2024 deloitte.com, aumentando enormemente la domanda di uffici. Settori chiave come finanza, servizi professionali e tecnologia stanno ampliando la loro presenza – l’occupazione legata agli uffici è cresciuta del 5,3% nel 2024 in Arabia Saudita deloitte.com. Con l’attività economica vivace (il PIL non petrolifero è cresciuto di circa il 5% nel 2024 arabnews.com), le prospettive per la domanda di uffici restano fortemente positive.
- Offerta e nuovi sviluppi: Gli sviluppatori stanno correndo per consegnare nuovi edifici per uffici, ma i grandi progetti richiedono tempo. A fine 2024, il patrimonio uffici di Riad era di circa 6,4 milioni di m² di GLA (superficie lorda affittabile) deloitte.com. Le aggiunte recenti includono Laysen Valley, STC Square (Fase 1) e il progetto New East, che nel 2024 hanno aggiunto collettivamente circa 145.000 m² di uffici di Classe A deloitte.com. L’iconico King Abdullah Financial District (KAFD), il nuovo centro finanziario di Riad, ha visto una parte significativa delle sue torri diventare operative con alti tassi di pre-affitto deloitte.com. Diversi mega-progetti inietteranno presto un’offerta consistente di uffici: il progetto New Murabba downtown (che include il grattacielo Mukaab) dovrebbe aggiungere enormi spazi commerciali entro il 2030 reuters.com, e le zone commerciali di Diriyah Gate offriranno uffici in un contesto storico. Nell’attesa, si ricorre a soluzioni temporanee come la ristrutturazione di edifici più vecchi o l’utilizzo di spazi di co-working per soddisfare la domanda. Il governo sta inoltre accelerando le infrastrutture come la Metro di Riad (apertura 2025) per espandere i distretti di uffici disponibili. Sebbene alla fine questi progetti allevieranno la carenza, nel breve termine lo spazio uffici di Classe A resta scarso, dando ai proprietari un forte potere nella determinazione dei prezzi.
- Prospettive di mercato: Nei prossimi anni, il mercato degli uffici di Riad dovrebbe restare favorevole ai proprietari. La vacanza negli edifici di pregio è minima e le aziende sono disposte a pagare un premio per la qualità e la posizione. Crescite annuali a doppia cifra dei canoni potrebbero rallentare quando entreranno in funzione nuove forniture intorno al 2026–2027, ma la domanda dovrebbe crescere parallelamente, mantenendo il mercato ristretto. Un potenziale rischio sarebbe un rallentamento degli sforzi di diversificazione economica o una riduzione da parte delle aziende, ma gli indicatori attuali (afflussi di IDE, nuove registrazioni d’impresa, trasferimenti governativi da altre città) suggeriscono tutti un’espansione continua. In sintesi, il settore uffici di Riad è in forte crescita, sostenuto dall’obiettivo di Vision 2030 di rendere la città una destinazione globale per gli affari.
Mercato Retail
Il settore immobiliare retail di Riad è nel pieno di un processo di evoluzione ed espansione. La spesa dei consumatori cresce insieme all’aumento della popolazione e del turismo, ma lo scenario retail si sta spostando verso format moderni e destinazioni esperienziali:
- Tendenze di Vendita e Domanda: Le vendite al dettaglio in Arabia Saudita sono in costante crescita. All’inizio del 2025, le transazioni al dettaglio nei punti vendita (POS) sono aumentate di circa l’8% su base annua (gen–feb 2025) cbre.sa, riflettendo una crescente fiducia dei consumatori, una popolazione giovane e un settore turistico in ripresa. Oxford Economics prevede che i volumi delle vendite al dettaglio in Arabia Saudita crescano a un tasso di circa il 4,4% CAGR tra il 2025 e il 2027 deloitte.com – una crescita sana sostenuta da redditi disponibili più elevati e un maggior numero di visitatori. Riyadh, in quanto città più grande, è uno dei maggiori beneficiari di questa tendenza. È degno di nota che i festival e gli eventi annuali della Riyadh Season della città hanno incrementato l’affluenza nei centri commerciali e nelle sedi di intrattenimento. La crescita del turismo (30 milioni di visitatori internazionali nel 2024 cbre.sa) si traduce inoltre in una maggiore spesa al dettaglio, in particolare nei settori del lusso e dell’ospitalità.
- Affitti e Occupazione: Nonostante le maggiori vendite, i canoni di locazione al dettaglio hanno registrato solo una crescita marginale nel 2024 deloitte.com. La ragione sta in un aumento significativo dell’offerta di spazi commerciali negli ultimi anni – molti nuovi centri commerciali e shopping center sono stati aperti a Riyadh. I proprietari dei centri commerciali tradizionali più datati sono sotto pressione competitiva, dato che gli acquirenti si orientano verso centri più nuovi che offrono esperienze coinvolgenti. Molti complessi commerciali invecchiati stanno lottando per trattenere gli inquilini e il flusso di visitatori deloitte.com, costringendoli a innovare o rischiare la vacanza degli spazi. Le location commerciali di pregio (es. Kingdom Centre mall, Riyadh Front, Mall of Arabia) mantengono ancora canoni elevati, ma la media degli affitti è attenuata dal surplus di offerta nelle aree secondarie. Gli esperti del mercato avvertono che la pipeline di mega-mall a Riyadh potrebbe portare a una sovraofferta a lungo termine se la domanda dei consumatori non terrà il passo cbre.sa. Finora, la domanda si è mantenuta “relativamente stabile”, tanto che gli affitti sono aumentati solo marginalmente nel 2024 deloitte.com. L’occupazione commerciale in tutta la città rimane discreta, ma i proprietari stanno offrendo incentivi nei sub-mercati saturi.
- Cambiamento dei formati: In linea con le tendenze globali, il retail esperienziale è in crescita a Riyadh. Gli sviluppatori stanno integrando intrattenimento, ristorazione e svago nei progetti retail per attirare il pubblico. Ad esempio, il progetto in costruzione Mall of Saudi includerà piste da sci al coperto e attrazioni da parco tematico. I centri commerciali esistenti stanno organizzando più eventi ed esperienze temporanee. Anche i negozi pop-up hanno guadagnato terreno – spazi retail temporanei che creano entusiasmo e notorietà del marchio deloitte.com – soprattutto nei grandi centri commerciali. Ciò riflette la preferenza dei consumatori in evoluzione “che si allontanano dagli sviluppi retail tradizionali indipendenti” verso destinazioni integrate e a uso misto deloitte.com. Outdoor lifestyle centers, mercati ispirati ai souq (ad esempio a Diriyah), e spazi retail all’interno di grandi progetti a uso misto (come New Murabba) diversificheranno il panorama del retail.
- Prospettive: Nei prossimi 3-5 anni, il settore retail di Riyadh presenta una prospettiva a doppio filo. Da un lato, la domanda crescerà grazie a un aumento dei turisti (con Expo 2030 all’orizzonte), una popolazione giovane e in crescita e redditi in aumento. Dall’altro, una nuova ondata di offerta (diversi grandi centri commerciali e spazi retail ad alta frequentazione in nuovi quartieri) inonderà il mercato. Gli sviluppatori stanno già riconvertendo o migliorando i centri retail più vecchi per rimanere competitivi. Ci si può aspettare una crescita moderata degli affitti nel retail prime man mano che le migliori destinazioni prosperano, ma le location secondarie potrebbero vedere affitti stabili o in calo se l’eccesso di offerta peggiora. I retailer probabilmente diventeranno più selettivi, scegliendo luoghi ad alto afflusso e ricchi di esperienza. In generale, il mercato immobiliare retail di Riyadh è in transizione: la città guadagnerà molti complessi commerciali moderni, ma servirà una pianificazione attenta per evitare un eccesso di spazi retail non differenziati.
Immobiliare Industriale e Logistico
Il settore immobiliare industriale e logistico a Riyadh sta vivendo una crescita robusta, sostenuta dalla diversificazione economica e dalla spinta dell’Arabia Saudita a diventare un hub logistico regionale. Dai magazzini ai parchi produttivi, la domanda è in aumento:
- Forti motori della domanda: La domanda industriale è sostenuta sia dai settori petroliferi che non petroliferi. I prezzi elevati del petrolio negli ultimi anni hanno stimolato l’attività petrolchimica e manifatturiera, mentre l’attenzione del governo sull’aumento delle esportazioni non petrolifere ha ampliato le esigenze logistiche cbre.sa. Nel 2024, le aziende petrolchimiche saudite hanno registrato una redditività migliorata e le esportazioni non petrolifere sono aumentate, alimentando maggiore necessità di strutture di stoccaggio e distribuzione cbre.sa. L’e-commerce è un altro fattore trainante: con la diffusione dello shopping online nel Regno, le aziende stanno investendo in centri di distribuzione attorno a Riad. Inoltre, la crescita della popolazione e l’espansione del retail significano che sono necessari più magazzini frigoriferi e per la distribuzione alimentare per servire la regione della capitale.
- Aumento degli affitti e dell’occupazione: La carenza di spazi logistici di qualità ha portato a aumenti degli affitti industriali, soprattutto nelle zone industriali consolidate di Riad. CBRE ha evidenziato che i canoni di locazione industriale erano in aumento a Riad a inizio 2025 cbre.sa. L’occupazione è alta nei parchi logistici ben posizionati (ad esempio vicino al porto secco e agli aeroporti di Riad). In alcuni casi, magazzini più vecchi vengono riqualificati o ampliati secondo standard moderni (soffitti più alti, migliori impianti di carico) per soddisfare le richieste degli inquilini. I prezzi dei terreni nei distretti industriali sono anch’essi aumentati a causa della competizione per i lotti edificabili. Con una domanda robusta da parte di operatori 3PL (logistica di terze parti), rivenditori e produttori, i proprietari godono di affitti in crescita e i nuovi progetti vengono affittati rapidamente.
- Iniziative Vision 2030: La Vision 2030 dell’Arabia Saudita include programmi specifici per potenziare l’infrastruttura industriale e logistica. Il Programma Nazionale per lo Sviluppo Industriale e Logistico (NIDLP) offre incentivi per progetti di produzione e magazzinaggio deloitte.com. Sono state istituite delle Zone Economiche Speciali (SEZ); in particolare la Riyadh Integrated Logistics Zone vicino all’Aeroporto Internazionale King Khalid consente la proprietà straniera al 100% e offre agevolazioni fiscali per attrarre aziende logistiche globali deloitte.com. Il governo sta inoltre investendo nelle infrastrutture di trasporto – ad esempio, espandendo la capacità portuale a Jeddah e Dammam e implementando un Piano Master Logistico Vision 2030 per ottimizzare l’intera catena di approvvigionamento deloitte.com. Queste iniziative hanno portato a una crescita tangibile: i dati della Saudi Port Authority hanno mostrato che il volume delle merci movimentate è aumentato del 14% nel 2024 rispetto al 2023 deloitte.com, indicando il transito di una maggiore quantità di merci, il che incrementa la domanda di spazi di stoccaggio e distribuzione.
- Pipeline di Offerta: Nelle aree industriali periferiche di Riyadh (come la Sudair City for Industry e la Seconda Città Industriale), nuovi magazzini e fabbriche vengono costruiti a un ritmo costante. Grandi progetti sostenuti dal governo come le espansioni del “SIP** (Saudi Industrial Park)** e investimenti del settore privato (ad esempio il centro logistico di Agility o DHL) stanno aumentando l’inventario. Nonostante ciò, la domanda è ancora elevata, per cui il tasso di sfitto rimane basso per gli immobili di qualità. Il mercato sta assistendo a una certa specializzazione – ad esempio magazzini a temperatura controllata per farmaceutici e alimentari, grandi magazzini per la distribuzione retail e persino una crescita dell’immobiliare per data center. Guardando al futuro, centinaia di migliaia di metri quadrati di nuovo spazio logistico sono pianificati nell’area di Riyadh, ma si prevede che saranno in gran parte assorbiti grazie alla posizione strategica dell’Arabia Saudita, che collega Asia, Europa e Africa.
- Prospettive: Il segmento industriale/logistico è pronto per una crescita continua. Le previsioni governative puntano a rendere l’Arabia Saudita un polo logistico di primo livello entro il 2030, il che implica infrastrutture di livello mondiale a Riad. Possiamo aspettarci lo sviluppo di parchi logistici moderni (con dogane integrate, zone franche, ecc.) nei prossimi anni. I canoni di locazione potrebbero continuare la loro ascesa, sebbene a un ritmo moderato man mano che l’offerta si adegua. La maggiore opportunità si trova nelle strutture specializzate: chi costruirà centri logistici e di consegna all’avanguardia, di alta qualità e dotati di tecnologia, beneficerà di una domanda latente. I rischi da monitorare includono un possibile sovracostruzione se tutti gli sviluppatori si lanciano e le fluttuazioni del commercio globale (un rallentamento globale potrebbe frenare la crescita dei volumi). Ma dal 2025, il mercato immobiliare industriale di Riad è un mercato favorevole al proprietario, con forti venti governativi a sostegno dell’espansione cbre.sa.
Immobiliare Alberghiero & Turistico
Il settore immobiliare alberghiero di Riad è in pieno sviluppo, grazie a un aumento del turismo e a grandi eventi. Nuovi hotel, resort e locali di intrattenimento stanno aprendo mentre la città si trasforma in una meta:
- Afflusso turistico da record: L’Arabia Saudita ha promosso aggressivamente il turismo e i risultati sono evidenti. Gli arrivi di visitatori internazionali hanno raggiunto i 30 milioni nel 2024, con un aumento del 9,5% rispetto all’anno precedente cbre.sa, superando di gran lunga i livelli storici. In effetti, il Regno ha già superato il suo obiettivo per Vision 2030 di 100 milioni di turisti con sette anni di anticipo deloitte.com deloitte.com. Riad, in quanto capitale, ha visto una grossa parte di questo afflusso, soprattutto per affari, conferenze ed eventi come il Riyadh Season. La spesa turistica ha raggiunto il record di 153,6 miliardi di SAR nel 2024 cbre.sa, rafforzando l’economia locale e stimolando gli investitori a costruire più hotel e appartamenti serviti.
- Performance degli hotel: Il mercato alberghiero di Riyadh sta raggiungendo nuovi record. L’Average Daily Rate (ADR) a Riyadh è salita a 895 SAR nel 2024, superando grandi hub globali come Dubai, Hong Kong e Madrid deloitte.com. Si tratta di un incremento rispetto ai 702 SAR del 2023 e ai 726 SAR a livello nazionale, con un valore ancora più alto specificamente a Riyadh deloitte.com deloitte.com. Anche i tassi di occupazione sono stati solidi, sostenuti sia dai viaggi d’affari che dall’aumento del turismo leisure. Il successo della Riyadh Season (un festival di intrattenimento di più mesi) ha riempito gli hotel nei mesi invernali, e un calendario di eventi in espansione mantiene costante il flusso di visitatori. Jeddah rimane una porta d’accesso turistica chiave, ma il mercato alberghiero di Riyadh ha registrato performance superiori con ADR più elevati grazie al mix di domanda business e leisure deloitte.com. La città si sta preparando ad ospitare l’Expo 2030, il che richiederà una significativa espansione dell’offerta di camere d’hotel – le autorità prevedono di garantire decine di migliaia di nuove camere entro allora.
- Nuovi sviluppi: Per capitalizzare sul turismo, sono in corso importanti sviluppi nel settore dell’ospitalità. Nel quartiere diplomatico di Riyadh e nel centro città, diversi hotel a 5 stelle (Ritz-Carlton, Fairmont, ecc.) sono in fase di ristrutturazione o di nuova costruzione. Il progetto Diriyah Gate comprenderà diversi resort di lusso e boutique hotel integrati nel paesaggio storico reuters.com reuters.com. Alla fine del 2024, lo sviluppatore di Diriyah ha stipulato accordi per quasi 1 miliardo di dollari con aziende europee per sviluppare hotel e immobili reuters.com, segno della fiducia internazionale nel potenziale turistico di Riyadh. Inoltre, Qiddiya (la città del divertimento) ospiterà hotel resort intorno ai suoi parchi a tema e ai circuiti per sport motoristici entro il 2026-2027. Altri giga-progetti come NEOM e il Mar Rosso sono al di fuori di Riyadh, ma contribuiranno collettivamente alla crescita del turismo saudita, convogliando probabilmente molti visitatori attraverso Riyadh come hub di viaggio. La città sta anche investendo in asset culturali – musei, arene per eventi e centri congressi – che sono spesso accompagnati da strutture alberghiere adiacenti.
- Prospettive: Le prospettive immobiliari nel settore dell’ospitalità sono estremamente positive. Con Riyadh che ospiterà l’Expo 2030 (un’esposizione universale che dovrebbe attirare milioni di visitatori) e forse anche il Campionato Mondiale FIFA 2034, la città si sta preparando ad accogliere un enorme afflusso di visitatori deloitte.com. Questo comporta la continua costruzione di hotel in tutte le categorie (dal lusso al medio livello e agli appartamenti serviti). La posizione favorevole del governo – rilascio di più visti turistici, organizzazione di eventi di intrattenimento e investimenti tramite il PIF in progetti turistici – offre una solida base di sostegno. In termini numerici, l’offerta di camere a Riyadh probabilmente raddoppierà nei prossimi 5–7 anni. I rischi includono il mantenere la domanda in linea con l’offerta (ovvero evitare una sovrabbondanza di camere d’albergo nei periodi di bassa stagione) e mantenere la qualità dei servizi agli standard internazionali. Ma, dati i trend attuali, Riyadh è in procinto di affermarsi saldamente come una destinazione di primo piano per viaggi d’affari e di piacere, con un panorama immobiliare all’altezza.
Principali sviluppi e progetti che stanno dando forma a Riyadh
Uno degli aspetti più entusiasmanti del panorama immobiliare di Riyadh è il portafoglio di mega-progetti attualmente in corso. Questi sviluppi – sostenuti dal Public Investment Fund (PIF) del governo e da partner privati – stanno trasformando il volto della città e creando nuove opportunità di investimento. Ecco alcuni dei principali progetti in corso e futuri da tenere d’occhio:
- New Murabba & The Mukaab: Annunciato nel 2023, il New Murabba è un progetto gigantesco per costruire un nuovo centro cittadino nel nord-ovest di Riyadh entro il 2030. Esteso su 19 chilometri quadrati, comprenderà aree residenziali, commerciali e di intrattenimento e si prevede che ospiterà centinaia di migliaia di residenti una volta completato reuters.com. Nel suo cuore sorgerà The Mukaab, un iconico grattacielo a forma di cubo di circa 400 metri di altezza, pensato per essere una delle strutture più grandi al mondo. New Murabba includerà un museo, un’università di tecnologia e design, un teatro polifunzionale immersivo, oltre 80 sedi per intrattenimento e cultura, e una moltitudine di negozi e ristoranti reuters.com. Solo questo progetto aggiungerà un’enorme offerta immobiliare – si prevede che contribuirà per 180 miliardi di SAR (48 miliardi di dollari) al PIL non petrolifero e creerà 334.000 posti di lavoro entro il 2030 reuters.com. L’immensità di New Murabba (circa un quarto della dimensione di Manhattan) sottolinea l’ambizione di Riyadh di essere una “città nella città” con un’esperienza urbana futuristica.
- Diriyah Gate: A soli 15 minuti dal centro di Riyadh, Diriyah è un giga-progetto da 63 miliardi di dollari per restaurare e riqualificare il sito storico UNESCO di At-Turaif e i suoi dintorni reuters.com reuters.com. Spesso definita la “perla del Regno,” Diriyah sta diventando una destinazione culturale e di lifestyle di classe mondiale. Il piano prevede quartieri residenziali di alto livello in stile architettonico Najdi tradizionale, hotel di lusso, musei, souk commerciali e luoghi di intrattenimento – il tutto integrato con le strutture storiche in mattoni di fango reuters.com. La prima fase (Diriyah Gate I) è già in costruzione e presenta un quartiere commerciale e gastronomico di lusso chiamato Bujairi Terrace, inaugurato a fine 2022. La Diriyah Gate Development Authority ha assicurato importanti partnership straniere; nel 2024 ha firmato accordi per circa 1 miliardo di dollari con aziende europee per sviluppare parti del progetto reuters.com. Investitori stranieri stanno acquisendo partecipazioni negli hotel e nelle proprietà immobiliari di Diriyah, attratti dal progresso del progetto e dal sostegno governativo reuters.com reuters.com. Con il completamento previsto intorno al 2027 mrgglobal.com, Diriyah aggiungerà migliaia di unità abitative e camere d’hotel posizionando saldamente Riyadh sulla mappa del turismo globale.
- Qiddiya Entertainment City: Qiddiya è un vasto sviluppo incentrato sull’intrattenimento alla periferia di Riyadh (circa 40 km dal centro città). L’investimento previsto è di circa 40 miliardi di dollari con un completamento previsto entro il 2030 mrgglobal.com. Coprendo 366 chilometri quadrati di pendii desertici, Qiddiya ospiterà parchi a tema, un circuito di Formula 1, un parco acquatico, arene sportive, campi da golf e oltre 120 attrazioni ricreative. Un parco a tema Six Flags (che ospiterà quella che sarà la montagna russa più veloce al mondo) sarà uno degli elementi principali, insieme a un grande parco acquatico (budget di circa 750 milioni di dollari) constructionweekonline.com luxurylaunches.com. Qiddiya includerà anche aree residenziali, hotel e spazi commerciali incentrati sull’intrattenimento. Il progetto è già in fase avanzata di costruzione – infrastrutture e le prime strutture stanno sorgendo – anche se le tempistiche di apertura sono state scaglionate. Una volta operativo, Qiddiya posizionerà Riyadh come capitale regionale dell’intrattenimento familiare, attirando il turismo domestico che attualmente si dirige all’estero. Gli investitori immobiliari stanno osservando Qiddiya per la sua enorme superficie e il futuro volume di visitatori, che potrebbe superare i 17 milioni all’anno una volta completamente sviluppato (secondo le prime proiezioni). Lo sviluppo darà inoltre impulso ai settori dell’ospitalità e del commercio della città grazie alla domanda indotta.
- King Salman Park & Sports Boulevard: Questi due progetti mirano a migliorare enormemente la vivibilità e le opzioni di svago di Riyadh, incrementando indirettamente il valore immobiliare in tutta la città. King Salman Park sarà il più grande parco urbano del mondo, un’oasi verde di 13–16 km² situata nei terreni del vecchio aeroporto di Riyadh turnerandtownsend.com mic-hub.com. Offrirà giardini paesaggistici, un enorme complesso artistico reale, strutture sportive, un campo da golf e componenti residenziali attorno al perimetro del parco. Il progetto viene realizzato in fasi e creerà un nuovo “cuore verde” per la città – le proprietà vicine al parco stanno già vedendo un apprezzamento del valore grazie alla prospettiva di vivere accanto al parco. Nel frattempo, il Sports Boulevard sarà una rete di 135 km di piste ciclabili, per equitazione e jogging che attraverserà Riyadh, collegando i principali parchi e le aree dei wadi (valli). Costeggiata da installazioni artistiche e spazi ricreativi, mira a promuovere stili di vita sani. Quando questi progetti saranno completati (tra il 2026 e il 2027 per le fasi principali), Riyadh diventerà una metropoli più verde e pedonale, aumentando così il desiderio di proprietà e le opportunità di sviluppo lungo questi corridoi.
- Metro di Riyadh e infrastrutture: Pur non essendo propriamente un progetto immobiliare, il Metro di Riyadh rappresenta un’infrastruttura fondamentale il cui avvio è previsto per fasi intorno al 2025. Questo progetto da 22,5 miliardi di dollari aggiunge sei linee metropolitane e decine di stazioni in tutta la città. La metropolitana (e il parallelo potenziamento della rete degli autobus) sta già influenzando il mercato immobiliare – le zone nei pressi delle future stazioni (come lungo Olaya Street, King Abdullah Road, ecc.) stanno vedendo sorgere nuovi progetti a uso misto e un maggiore interesse da parte degli investitori, che prevedono sviluppo orientato al trasporto pubblico. Un trasporto pubblico migliore renderà possibile sviluppare abitazioni e uffici a maggiore densità anche lontano dal congestionato centro cittadino, espandendo così l’impronta immobiliare di Riyadh. Inoltre, una migliore connettività rappresenta un punto di forza per le aziende straniere e per gli espatriati, sostenendo indirettamente i mercati degli uffici e delle abitazioni.
Questi progetti di punta, insieme ad altri, stanno rimodellando il futuro di Riyadh. Investimenti di questa portata sono senza precedenti – come ha sottolineato una società, la scala dei giga-progetti di Vision 2030 rappresenta “una nuova era… su una scala mai vista prima” mrgglobal.com. Per investitori e sviluppatori, si presentano opportunità enormi: incremento del valore dei terreni nelle aree adiacenti, innumerevoli subappalti e partnership, e la possibilità di essere parte nella creazione di una città globale iconica. L’impegno del governo è forte (il fondo PIF da 925 miliardi di dollari alimenta molti di questi progetti reuters.com), così come la sfida esecutiva – la consegna puntuale e l’evitare un eccesso di offerta in determinati segmenti saranno la chiave del successo.
Politiche governative e impatto di Vision 2030
Il governo saudita svolge un ruolo centrale nel mercato immobiliare, utilizzando strumenti di politica e iniziative di Vision 2030 per guidare la crescita del settore. Diverse misure e riforme politiche stanno incidendo direttamente sul mercato immobiliare di Riyadh nel 2025:
- Vision 2030 e diversificazione economica: Lanciata nel 2016, la Vision 2030 è la strategia generale che guida la trasformazione dell’Arabia Saudita. Per il mercato immobiliare, Vision 2030 ha fissato obiettivi ambiziosi: aumentare la percentuale di proprietari di casa al 70%, sviluppare nuove città e attrazioni, e rendere Riyadh una delle principali economie urbane al mondo. Il risultato è stato un sostegno e finanziamento governativo senza precedenti per i progetti immobiliari. Il Fondo di Investimento Pubblico (PIF) è stato il “veicolo privilegiato” per la realizzazione di giga-progetti come NEOM, Diriyah e Qiddiya reuters.com. Questi sforzi sono direttamente orientati a diversificare l’economia dal petrolio attraverso lo sviluppo di settori come edilizia residenziale, turismo e immobiliare per l’intrattenimento. Vision 2030 ha di fatto creato un boom edilizio immobiliare – secondo una stima, il settore delle costruzioni in Arabia Saudita (gran parte immobiliare) supera il valore di 1 trilione di dollari su migliaia di progetti.
- Programmi Abitativi: Per raggiungere gli obiettivi abitativi, il governo ha lanciato programmi come Sakani e Wafi. Sakani fornisce ai cittadini sauditi supporto finanziario per la casa, concessione di terreni o unità scontate, aumentando significativamente la domanda residenziale. La Banca Centrale Saudita (SAMA) ha anche abbassato la caparra minima per i primi acquirenti dal 30% al 5% (per i sauditi), migliorando notevolmente l’accessibilità e stimolando un’impennata delle transazioni content.knightfrank.com. Questo cambiamento di politica è stato citato come uno dei principali fattori dell’aumento del 53% nelle vendite di case a Gedda nel 2024 content.knightfrank.com, e ha avuto un impatto simile sul mercato di Riad permettendo a molti affittuari di diventare proprietari. Wafi, invece, regola le vendite su progetto, offrendo agli acquirenti maggiore fiducia nell’acquisto di case in costruzione. Queste politiche hanno sostenuto la straordinaria crescita del mercato dei mutui degli ultimi anni e continueranno a plasmare le strategie di sviluppo residenziale.
- Riforme sulla Proprietà Straniera: Storicamente, la proprietà immobiliare da parte di stranieri in Arabia Saudita era fortemente limitata. Negli ultimi anni, nuove normative hanno aperto il mercato agli stranieri nell’ottica di attrarre investimenti. È stato introdotto un Visto di Residenza Premium (Gold Card) che consente agli stranieri facoltosi di vivere in Arabia senza sponsor e, cosa fondamentale, di acquistare immobili (con investimenti superiori a 1 milione di dollari) content.knightfrank.com. Questo crea efficacemente un percorso verso la residenza tramite investimenti immobiliari, simile ai programmi di “golden visa” presenti altrove content.knightfrank.com. Inoltre, una nuova legge sulla proprietà immobiliare per persone fisiche e aziende straniere è stata approvata (al di fuori delle città sante e delle zone militari), facilitando così l’acquisto di case da parte degli espatriati e la proprietà di immobili commerciali da parte di aziende straniere. Queste riforme, insieme all’obbligo RHQ per le aziende, hanno aumentato l’interesse internazionale per il mercato immobiliare di Riad. Sebbene sia ancora agli inizi, la domanda da parte di acquirenti stranieri è destinata a crescere, soprattutto per residenze di alto livello e asset commerciali, man mano che l’Arabia Saudita si propone come destinazione globale.
- Politica degli investimenti e degli IDE: La Strategia Nazionale per gli Investimenti dell’Arabia Saudita punta a incrementare massicciamente gli investimenti diretti esteri nel Regno – con l’obiettivo di raggiungere 388 miliardi di SAR in IDE annui entro il 2030 (in aumento rispetto ai 95,9 miliardi di SAR nel 2023) deloitte.com. Il settore immobiliare è chiave per attrarre questo capitale. A tal fine, il governo ha introdotto riforme normative per migliorare la facilità di fare impresa: semplificazione delle licenze per i progetti di sviluppo, revisione delle leggi sulle transazioni immobiliari e istituzione di registri trasparenti. La creazione di REITs (Real Estate Investment Trusts) nel mercato azionario saudita permette inoltre agli investitori stranieri di investire indirettamente nel settore immobiliare. Ora sono quotati in borsa più di una dozzina di REITs, alcuni focalizzati su asset a Riyadh, che godono della possibilità di proprietà straniera al 100%. Inoltre, vengono offerte agevolazioni fiscali in zone speciali e per determinati progetti (ad es. esenzioni fiscali di 50 anni per gli sviluppatori in alcuni giga-progetti) per attrarre partecipazione internazionale. Queste politiche stanno iniziando a dare risultati – ad esempio, investitori stranieri hanno già acquistato quote in diversi progetti di Diriyah reuters.com, e grandi aziende globali (dalle imprese di costruzione agli operatori alberghieri) stanno collaborando agli sviluppi di Riyadh.
- Pianificazione urbana e regolamentazioni: Il governo sta inoltre pianificando attivamente l’espansione urbana di Riyadh. È in fase di attuazione un nuovo Piano Urbanistico di Riyadh per gestire la crescita fino al 2030 e oltre. Esso pone l’accento sullo sviluppo a uso misto, sull’integrazione dei trasporti pubblici e sulla conservazione di siti culturali come Diriyah. Le regole di zonizzazione vengono modificate per favorire uno sviluppo ad alta densità lungo i corridoi di trasporto (per evitare la dispersione incontrollata) e per destinare aree a edilizia accessibile. Inoltre, le autorità saudite hanno introdotto (o stanno sperimentando) una tassa sulle transazioni immobiliari per sostituire vecchi oneri, semplificare i trasferimenti di proprietà e aumentare la trasparenza fiscale. La “tassa sui terreni bianchi” sui terreni urbani non sviluppati (applicata per la prima volta nel 2017) si sta ora espandendo in altre città e fasi aggiuntive per scoraggiare la speculazione e incentivare l’utilizzo dei terreni liberi di pregio – ciò dovrebbe gradualmente aumentare l’offerta nel centro di Riyadh, poiché i proprietari dovranno costruire o vendere. Infine, i regolamenti edilizi ora promuovono pratiche di edilizia sostenibile e tecnologie smart-city, soprattutto nei progetti guidati dal governo, in linea con gli obiettivi di sostenibilità di Vision 2030.
In sintesi, la politica governativa nell’ambito di Vision 2030 è stata un catalizzatore per il boom immobiliare di Riyadh. Offrendo supporto finanziario, eliminando ostacoli normativi, investendo fondi pubblici e incentivando la partecipazione straniera e privata, lo Stato ha creato un ambiente fertile per lo sviluppo. Avvicinandoci al 2030, il continuo supporto politico (e il relativo affinamento, ad esempio nella gestione dell’accessibilità o dei rischi di eccesso di offerta) sarà essenziale per sostenere la fiducia degli investitori e garantire la stabilità a lungo termine del mercato.
Investimento estero e interesse internazionale
L’investimento estero è sempre più vitale nel mercato immobiliare di Riyadh e la città sta attirando un’attenzione internazionale crescente. Sebbene gli attori locali (PIF e sviluppatori locali) dominino i progetti attuali, capitali e competenze straniere stanno affluendo attraverso molteplici canali:
- Aumento degli IDE e dell’interesse degli investitori: L’approccio favorevole agli investimenti da parte del governo saudita sta dando i suoi frutti. Sebbene i livelli di IDE siano diminuiti all’inizio del 2024 rispetto al 2023, la tendenza generale è in crescita e ottimista deloitte.com. I funzionari prevedono un CAGR del 22% negli afflussi di IDE fino al 2030 deloitte.com, e il settore immobiliare è uno dei principali obiettivi. Gli investitori globali sono attratti dall’enorme quantità di opportunità: pochi posti al mondo offrono città completamente nuove e mega-progetti virtualmente da zero. Ad esempio, investitori internazionali hanno già acquisito quote in diversi progetti di Diriyah Gate (hotel e componenti a uso misto) reuters.com reuters.com. Il CEO del progetto Diriyah ha dichiarato alla fine del 2024 che c’è stato un “forte aumento dell’interesse per gli investimenti esteri” ora che il progetto è passato dalla fase progettuale alla realtà reuters.com. È probabile che questo sentimento si estenda anche ad altri progetti: una volta che le aziende globali vedono progressi su NEOM, Qiddiya e New Murabba, cresce la loro fiducia a investire.
- Partnerships e joint venture: Molte aziende straniere stanno entrando nel mercato di Riyadh attraverso partnership. Colossi delle costruzioni provenienti da Cina, Corea del Sud ed Europa stanno ottenendo appalti per costruire infrastrutture e grattacieli. Ad esempio, appaltatori europei sono coinvolti nella costruzione della metropolitana di Riyadh e nelle prime fasi del progetto New Murabba. Nel settore dello sviluppo immobiliare si stanno formando joint venture – ad esempio, un developer italiano e una società francese hanno recentemente firmato accordi per circa 1 miliardo di dollari per Diriyah reuters.com. Le principali catene alberghiere globali (Hilton, Marriott, Accor, ecc.) hanno firmato per gestire nuove strutture nei giga-progetti di Riyadh. Inoltre, studi di ingegneria, architettura e urbanistica stranieri (americani, britannici, ecc.) sono profondamente coinvolti nella progettazione dei nuovi progetti urbani, portando le migliori pratiche internazionali. Queste collaborazioni spesso sono accompagnate da investimenti di capitale o comunque da impegni a lungo termine verso il mercato saudita.
- Investitori regionali: Oltre agli interessi occidentali, anche gli investitori del Golfo (EAU, Kuwait, Qatar, Bahrain) stanno guardando a Riyadh. Alcuni hanno acquisito partecipazioni attraverso REIT sauditi; altri stanno collaborando in specifici sviluppi. Ad esempio, la Emaar e la Aldar degli EAU in passato hanno manifestato interesse per progetti sauditi (anche se principalmente in altre città). Le attuali privatizzazioni e IPO di grandi sviluppatori immobiliari sauditi (come ROSHN o forse in futuro la Diriyah Company) potrebbero aprire le porte ai fondi sovrani o istituzioni regionali per investire nell’immobiliare di Riyadh.
- Acquirenti stranieri di proprietà: A livello individuale, l’Arabia Saudita sta diventando gradualmente più aperta agli acquirenti immobiliari stranieri. Come già menzionato, nuovi visti e leggi sulla proprietà permettono agli espatriati di possedere abitazioni a Riyadh (cosa che prima era rara). L’adesione è ancora modesta, ma in alcuni progetti di fascia alta (es. residenze di brand o compound nel nord di Riyadh), gli sviluppatori stanno indirizzando la loro offerta anche ad acquirenti esteri. Ad esempio, persone benestanti di altri paesi mediorientali, dell’Asia o dell’Occidente che hanno affari in Arabia Saudita stanno valutando l’acquisto di appartamenti a Riyadh come pied-à-terre. Il programma Premium Residency, che concede la residenza in cambio di un investimento immobiliare, ha il potenziale per attrarre acquirenti facoltosi da tutto il mondo content.knightfrank.com. Se anche solo una piccola parte della domanda internazionale che oggi si vede a Dubai arrivasse a Riyadh, sarebbe una nuova fonte significativa di capitali.
- Mercati dei capitali e fondi: Anche i gestori di fondi internazionali stanno monitorando il mercato di Riyadh. Nel 2022, MSCI ha aggiunto l’Arabia Saudita al suo indice immobiliare dei mercati emergenti, inducendo REIT ed ETF globali a includere le azioni immobiliari saudite. I fondi immobiliari di private equity e gli investitori istituzionali (ad esempio, fondi pensione globali) hanno iniziato la due diligence sugli asset sauditi, anche se le operazioni sono solo all’inizio. Una delle sfide resta la trasparenza del mercato e l’esperienza – per affrontarla, l’Arabia Saudita ha implementato dati immobiliari e quadri giuridici più solidi. Con la loro maturazione, gli analisti si aspettano più investimenti esteri diretti in asset che generano reddito (come l’acquisto di quote in grattacieli per uffici, centri commerciali o parchi industriali a Riyadh). Possiamo prevedere acquisizioni degne di nota o investimenti congiunti nei prossimi anni, man mano che il mercato si sviluppa.
In sintesi, il coinvolgimento internazionale nel settore immobiliare di Riyadh sta crescendo da una base bassa fino a raggiungere livelli significativi. Il governo riconosce che, per realizzare i piani da mille miliardi di dollari della Vision 2030, sono necessari capitale straniero e know-how. Per questo motivo attira attivamente investitori tramite incentivi ed eventi globali di alto profilo (come conferenze sugli investimenti e roadshow). Ci sono prove evidenti del successo: “C’è molto interesse dall’America, da ogni paese… lavoreremo con qualsiasi paese che sappia offrire qualità e rispettare i tempi,” afferma il CEO di Diriyah Co. reuters.com, riflettendo la posizione aperta dell’Arabia Saudita. Gli investimenti stranieri non sono più soltanto benvenuti, ma sono cruciali per trasformare in realtà la visione di un futuro oltre il petrolio reuters.com. Per investitori e aziende straniere, Riyadh rappresenta un’opportunità di entrare presto in uno dei mercati metropolitani a più rapida crescita al mondo.
Prospettive di mercato e previsioni per i prossimi 3–5 anni
Guardando avanti, le prospettive per il settore immobiliare di Riyadh nei prossimi 3–5 anni (2025–2030) sono generalmente positive, seppur con alcune cautele. Le previsioni e le proiezioni degli esperti indicano una forte crescita in quasi tutti i segmenti:
- Traiettoria di crescita continua: Gli analisti concordano universalmente nel prevedere che il settore immobiliare dell’Arabia Saudita continuerà a espandersi in modo robusto per il resto del decennio. La previsione di Deloitte suggerisce che il mercato immobiliare del Regno godrà di una crescita sostenuta fino al 2025, trainata da Vision 2030 e dalle riforme economiche deloitte.com. In termini quantitativi, un rapporto di ricerca di mercato stima il valore del mercato immobiliare saudita intorno ai 75 miliardi di dollari nel 2025, raggiungendo circa 110 miliardi di dollari entro il 2030 (CAGR di circa 7–8%) mordorintelligence.com. Riyadh, essendo la capitale e la città più grande, catturerà una quota sostanziale di questa crescita. Il piano di sviluppo della città (tra residenziale, commerciale e infrastrutture) indica investimenti annuali nell’ordine di decine di miliardi di dollari per il prossimo futuro.
- Previsioni per il settore residenziale: La domanda di abitazioni resterà elevata a Riyadh, dato che la crescita della popolazione si mantiene al 2–3% annuo arabnews.com. L’obiettivo del governo di raggiungere il 70% di proprietà della casa entro il 2030 (rispetto a circa il 60% attuale) significa che la costruzione di abitazioni accelererà. Knight Frank prevede che la popolazione di Riyadh raggiungerà circa 10 milioni entro il 2030 (da ~7,5 milioni nel 2022) content.knightfrank.com, il che implica la necessità di centinaia di migliaia di nuove abitazioni. Si prevede che i prezzi delle case continueranno a salire, anche se forse con un ritmo più moderato se l’offerta si allineerà. Alcune previsioni stimano una crescita annua dei prezzi delle abitazioni di Riyadh a una cifra medio-bassa, anziché gli aumenti a doppia cifra del periodo 2021–2024. Entro il 2028, sono previste ~400.000 unità abitative aggiuntive nelle principali città content.knightfrank.com, e la quota di Riyadh sarà ampia (ad esempio, 30–50.000 nuove unità ogni anno). Se l’economia rimane solida, queste unità dovrebbero essere assorbite, mantenendo un mercato equilibrato con un leggero apprezzamento dei prezzi ogni anno. Se i prezzi del petrolio rimangono elevati e la spesa pubblica sostenuta, potrebbe esserci un potenziale rialzo della domanda (e quindi dei prezzi). Al contrario, se i tassi d’interesse restano alti a livello globale, l’accessibilità dei mutui potrebbe limitare la crescita dei prezzi nel medio termine – un fattore da monitorare.
In conclusione, nei prossimi 3–5 anni il mercato immobiliare di Riyadh dovrebbe continuare a prosperare nei segmenti residenziale, commerciale e industriale. All’orizzonte si intravedono forti aumenti dell’offerta, ma anche una domanda rilevante. Il culmine di Vision 2030, previsto per il 2030, sarà un momento decisivo, quando molti dei mega-progetti saranno completati e l’attenzione globale sarà focalizzata su Riyadh per l’Expo. L’aspettativa generale è che il mercato immobiliare di Riyadh nel 2030 sarà significativamente più grande e maturo rispetto a oggi – una testimonianza di dieci anni di crescita trasformativa. Gli operatori devono prepararsi per un mercato dinamico che probabilmente avrà fasi di crescita accelerata e alcune difficoltà tipiche della maturazione, ma per chi saprà cogliere le opportunità, i vantaggi potranno essere enormi.
Rischi e opportunità per investitori, sviluppatori e acquirenti
Come per qualsiasi mercato in rapida crescita, il boom immobiliare di Riyadh porta con sé sia notevoli opportunità sia rischi rilevanti. Qui di seguito evidenziamo i principali rischi e opportunità di cui investitori, sviluppatori e acquirenti di case dovrebbero tener conto:
Opportunità:
- Cavalcare un mercato ad alta crescita: Riyadh offre la possibilità di investire in un mercato con uno dei tassi di crescita più rapidi al mondo. I valori immobiliari sono in aumento (con incrementi a doppia cifra in alcuni segmenti) e anche gli affitti sono in crescita per uffici e immobili industriali cbre.sa cbre.sa. Gli investitori possono potenzialmente ottenere rendimenti elevati, sia attraverso l’apprezzamento del valore di terreni/edifici sia con forti rendimenti da locazione nei settori con carenza di offerta (ad esempio, uffici di classe A, centri logistici moderni). I fondamentali economici – demografia giovane, economia in espansione, politiche favorevoli allo sviluppo – creano un ambiente favorevole alla crescita del valore a lungo termine.
- Catalizzatori Vision 2030: Molti eventi catalitici e progetti sono all’orizzonte e possono aumentare la domanda immobiliare. L’Expo 2030 a Riad, ad esempio, attirerà milioni di visitatori e aziende straniere, probabilmente facendo crescere la domanda di strutture ricettive, affitti e spazi per uffici. Anche la Coppa del Mondo FIFA 2034 (che l’Arabia Saudita ospiterà, con alcuni eventi forse a Riad) porterà attenzione e spese globali deloitte.com. I giga-progetti come Qiddiya e Diriyah, una volta aperti, creeranno nuovi sotto-mercati turistici e residenziali. Investitori esperti potrebbero puntare le aree vicine a questi progetti prima che vadano pienamente online, beneficiando della crescita dei prezzi man mano che infrastrutture e attrazioni vengono inaugurate.
- Sostegno e stabilità governativa: Il forte coinvolgimento del governo offre un certo livello di stabilità e rischio inferiore in determinati progetti. Molti grandi sviluppi godono del sostegno sovrano, il che significa che è meno probabile che vengano abbandonati e potrebbero offrire infrastrutture garantite (strade, servizi) e persino supporto finanziario. Esistono anche incentivi e programmi di finanziamento (prestiti agevolati dal Fondo per lo Sviluppo Immobiliare, opportunità di partenariati pubblico-privati, ecc.) di cui gli sviluppatori possono beneficiare, riducendo il rischio dei progetti. Inoltre, la stabilità politica dell’Arabia Saudita e la sua solida posizione fiscale (grazie ai ricavi petroliferi) danno fiducia che i piani come Vision 2030 saranno portati avanti, al contrario di alcuni boom speculativi altrove.
- Segmenti inesplorati: Esistono ancora nicchie non servite nel mercato immobiliare di Riad. Ad esempio, il segmento delle abitazioni a prezzi accessibili per i sauditi a basso reddito medio: gli sviluppatori che possono costruire case di qualità a prezzi contenuti potrebbero soddisfare una fortissima domanda (specialmente dato che la maggior parte delle nuove forniture è rivolta a fasce alte). Allo stesso modo, riqualificazioni di uffici di grado B o spazi di co-working potrebbero servire PMI e startup che non possono permettersi affitti centrali. Il settore logistico necessita di strutture specializzate (magazzini refrigerati, hub per l’ultimo miglio) ancora carenti. Nell’ospitalità, oltre agli hotel a 5 stelle, c’è opportunità per hotel di fascia media ed economica, dato che il turismo si sta diversificando. Anche il retail di prossimità nelle nuove aree residenziali può essere redditizio, dato che molte nuove periferie inizialmente mancano di servizi base. Individuare questi vuoti può portare a ritorni d’investimento interessanti.
- Investimenti esteri e exit: Con la crescita dell’interesse degli investitori stranieri, ci saranno maggiore liquidità e opzioni di uscita. Un investitore che compra o sviluppa asset ora potrebbe trovare più acquirenti (fondi internazionali, REIT, ecc.) desiderosi di acquistare asset a reddito nei prossimi anni. Ciò aumenta le possibilità di exit profittevoli tramite vendita di asset o IPO di portafogli immobiliari. Significa anche opportunità di joint venture con operatori globali esperti per il trasferimento di conoscenze e la ripartizione del rischio. L’ingresso di attori stranieri di fatto “convalida” il mercato, probabilmente comprimendo i rendimenti (e quindi facendo crescere i valori degli asset) per quelli di qualità fino a livelli più vicini agli standard internazionali – un’opportunità per chi entra presto.
Rischi:
- Potenziale eccesso di offerta in alcuni segmenti: Con la grande quantità di progetti pianificati, esiste il rischio che alcuni segmenti immobiliari diventino sovra-forniti. Ad esempio, la pipeline di centri commerciali e mall a Riad è enorme; se la spesa dei consumatori non cresce altrettanto rapidamente, molti spazi retail potrebbero rimanere vuoti, penalizzando i canoni di locazione cbre.sa. Allo stesso modo, il settore alberghiero potrebbe affrontare un eccesso di offerta dopo Expo 2030 se la crescita dei turisti si stabilizza. Anche il residenziale potrebbe scivolare verso l’eccesso di offerta se gli sviluppatori sopravvalutano la reale domanda di unità di lusso – Knight Frank avverte del possibile eccesso di offerta di abitazioni alto di gamma se non emergono nuove fonti di domanda bloomberg.com. Un eccesso di offerta sposterebbe il mercato a favore degli inquilini/acquirenti, comprimendo i rendimenti degli investitori e causando correzioni dei prezzi nelle aree interessate. Gli sviluppatori dovrebbero programmare i progetti con criterio e allinearli strettamente alla domanda reale.
- Pressioni su accessibilità e tassi d’interesse: Un rischio immediato è l’accessibilità. I prezzi sono aumentati così tanto che molte famiglie saudite medie trovano difficile acquistare nel centro di Riad, soprattutto in combinazione con i tassi d’interesse più alti sui mutui. Come sottolineato da S&P, i prezzi elevati e i mutui costosi hanno portato a un calo delle transazioni nel 2023 arabnews.com, e sebbene la domanda sia sostenuta dal governo, esiste un limite a quanto possa essere estesa l’accessibilità. Se i tassi d’interesse a livello globale restano alti o crescono ulteriormente, la richiesta di mutui potrebbe rallentare, frenando le vendite residenziali. Gli acquirenti con mutuo potrebbero trovarsi in difficoltà, aumentando il rischio di insolvenza sui prestiti o equity negativa se i prezzi dovessero scendere capitaleconomics.com. Il governo potrebbe dover estendere ulteriori sussidi o meccanismi di condivisione del rischio per mantenere lo slancio. Gli investitori dovrebbero essere cauti a non sovraindebitarsi in un contesto di tassi in aumento.
In conclusione, il mercato immobiliare di Riyadh offre una storia di crescita eccezionale con molte possibilità di profitto, ma non è privo di insidie. Per investitori e sviluppatori la chiave è allinearsi con la visione del governo (che rappresenta una spinta positiva), svolgere un’attenta due diligence e diversificare tra i segmenti per proteggersi dai rischi settoriali. Le opportunità – dal partecipare a giga-progetti al soddisfare bisogni abitativi non ancora coperti – possono generare ritorni significativi se eseguite correttamente. Per gli acquirenti di case, l’occasione è quella di acquistare in un mercato in ascesa e potenzialmente vedere un notevole apprezzamento, ma occorre essere attenti a non sforare il budget visto l’andamento variabile dei tassi di interesse. Finché si naviga il paesaggio con prudenza informata, il fiorente mercato immobiliare di Riyadh nel 2025 e oltre può essere immensamente gratificante. La trasformazione della città è in corso e chi contribuirà e parteciperà a questa crescita potrà beneficiarne in una nuova era di “costruisci e verranno” nel cuore dell’Arabia Saudita.
Fonti:
- CBRE Research – Saudi Arabia Real Estate Market Review Q1 2025: Principali spunti di mercato per i settori uffici, residenziale, retail, ospitalità e industriale di Riyadh cbre.sa cbre.sa cbre.sa.
- Deloitte – Previsioni immobiliari KSA 2025: Panoramica sulle prospettive di mercato, impatti della Vision 2030 e proiezioni sugli investimenti esteri deloitte.com deloitte.com; e Comunicato Stampa Deloitte sulle performance 2024: transazioni residenziali, offerta di uffici e metriche dell’ospitalità deloitte.com deloitte.com deloitte.com.
- Knight Frank – Saudi Arabia Residential Market Review 2024/25: Dati sui volumi di transazioni, variazioni dei prezzi e fattori di domanda e offerta abitativa specifici di Riyadh content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com.
- Reuters News – Copertura dei principali progetti e piani: Annuncio del nuovo Murabba (che raddoppierà Riyadh entro il 2030) reuters.com; accordi del progetto Diriyah con investitori stranieri e strategia PIF reuters.com reuters.com.
- Arab News / Rapporto S&P – Approfondimenti sulle prospettive e i rischi per il 2024: la Vision 2030 guida la domanda, impatti dei tassi di interesse e la citazione sulla carenza di immobili a Riyadh che mantiene i prezzi elevati arabnews.com arabnews.com.
- Knight Frank tramite Bloomberg – Commento sull’accessibilità della casa e il rischio di sovrabbondanza di immobili di lusso in Arabia Saudita bloomberg.com.
- MRG Global – Dati sui budget e le tempistiche dei giga-progetti (Diriyah $63Mld entro il 2027; Qiddiya $40Mld entro il 2030) mrgglobal.com.
- Trade.gov / ROSHN – Informazioni sui grandi progetti immobiliari di Riyadh (30.000 case di Sedra su oltre 20 milioni di mq) trade.gov.
- Vision2030 e fonti ufficiali – Dettagli su progetti che migliorano la qualità della vita come il King Salman Park (parco urbano di oltre 13 km²) e sugli obiettivi generali del governo per l’edilizia abitativa content.knightfrank.com mic-hub.com.
