| Zona | Prezzo di Vendita (€/m²) | Affitto (€/m²·mese) |
|---|---|---|
| San Marco / Rialto | 5.988 immobiliare.it | 20,62 immobiliare.it |
| Accademia / Dorsoduro | 5.342 immobiliare.it | 19,60 immobiliare.it |
| Castello | 4.249 immobiliare.it | 16,68 immobiliare.it |
| Cannaregio | 3.803 immobiliare.it | 16,09 immobiliare.it |
| Arsenale / S.Elena | 3.422 immobiliare.it | 14,69 immobiliare.it |
| Lido / Malamocco | 3.846 immobiliare.it | 13,25 immobiliare.it |
| Mestre (terraferma) | 1.897 immobiliare.it | 12,90 immobiliare.it |
Negli ultimi dodici mesi i prezzi a Venezia sono aumentati moderatamente (~+3–5% su base annua) idealista.it idealista.it.Un rapporto Nomisma prevede che i prezzi delle abitazioni in Italia cresceranno di circa +1–1,5% all’anno nel periodo 2025–27 idealista.it; con la domanda elevata e lo scarso numero di immobili disponibili a Venezia, ci si aspetta una simile lenta crescita dei prezzi fino al 2030.Gli acquirenti ora preferiscono unità più grandi e ben attrezzate (spazio per l’home office, aree esterne) globalpropertyguide.com.Il credito ipotecario sta riprendendo a livello nazionale e dovrebbe gradualmente aumentare la domanda; nel 2024 le operazioni di cartolarizzazione dei mutui in Italia sono aumentate di circa l’1,3% idealista.it.
La geografia unica di Venezia e l’intenso turismo danno forma a un mercato immobiliare complesso. A metà 2025, i prezzi medi richiesti per le abitazioni in città sono in lento aumento: circa €4.642/m² a giugno 2025 per il centro storico idealista.it (in aumento da circa €4.553/m² a ottobre 2024 idealista.it). Al contrario, il comune più ampio (inclusa Mestre) ha una media di soli ~€3.272/m² immobiliare.it. Anche gli affitti sono aumentati: circa €21,3/m²/mese a maggio 2025 (in aumento di circa 9,5% su base annua) idealista.it, con ritorni lordi per l’acquisto a reddito attorno al 5–6%. I prezzi variano molto a seconda delle zone (Tabella 1): i quartieri esclusivi lungo i canali (San Marco/Rialto, Dorsoduro) raggiungono circa €5.000–6.000/m² immobiliare.it, mentre Lido o Mestre sono sotto i €3.000 immobiliare.it.
idealista.it immobiliare.it Tabella 1: Prezzi medi di compravendita e locazione residenziale a Venezia (giugno 2025) per area. Dati da Immobiliare.it e Idealista.
Settore Commerciale e Ricettivo
La proprietà commerciale di Venezia è dominata dal turismo. Il mercato alberghiero è “esploso” dopo la pandemia: gli hotel di lusso e di fascia alta si sono completamente ripresi (alta occupazione e tariffe delle camere) hvs.com, mentre l’occupazione complessiva è ancora circa il 10% inferiore ai livelli del 2019. La nuova offerta è limitata ma in crescita: circa 1.500 camere d’hotel (il 9% dello stock attuale) sono in fase di sviluppo, principalmente nel centro storico hvs.com. Ad esempio, due nuovi hotel di fascia media sono in costruzione sull’isola del Tronchetto (770 camere, investimento totale di €115 milioni campaignforalivingvenice.org), con apertura prevista tra il 2025 e il 2026. Questo sviluppo di “isola turistica” (il primo a consentire agli ospiti degli hotel di arrivare in auto) aggiungerà una capacità senza precedenti. Un altro importante sviluppo è il terminal container di Porto Marghera (8,5 ha, fase 1 da €189 milioni) informare.it, che riflette una crescita logistica piuttosto che residenziale.Gli affitti a breve termine (case vacanze/Airbnb) sono in forte crescita: le sistemazioni non alberghiere hanno raggiunto il 31% dei pernottamenti nel 2023 (erano il 14% nel 2013) hvs.com. Tuttavia, la città ora sta intervenendo con restrizioni. Nell’ottobre 2024 Venezia ha approvato un regolamento che limita qualsiasi affitto privato turistico a 120 giorni/anno campaignforalivingvenice.org. Gli host devono offrire accoglienza in presenza e rispettare le regole su rifiuti/riciclaggio, oppure rischiano sanzioni campaignforalivingvenice.org. Un periodo transitorio di “moratoria” fino al 2026 fa rispettare questi limiti. Queste misure mirano a contenere gli Airbnb e a liberare alloggi per i residenti.
L’immobiliare commerciale al dettaglio rimane fortemente incentrato sul turismo. I negozi di pregio sul canale chiedono affitti molto elevati (anche se molti negozi hanno sofferto per la riduzione del traffico pedonale nel 2020–21). Nel centro storico non sono consentite nuove grandi destinazioni commerciali, quindi gli spazi retail sono perlopiù strutture storiche. Una conseguenza dell’overtourism: discoteche e negozi pagano affitti da lusso, contribuendo allo stress abitativo locale (alcuni residenti “occupano” in segno di protesta ainvest.com ansa.it).
Dinamiche di domanda e offerta
L’offerta residenziale a Venezia è praticamente statica. Stringenti vincoli di tutela del patrimonio e limiti dovuti alle zone a rischio alluvione significano quasi nessuna nuova abitazione nel centro storico. Predominano le ristrutturazioni/riconversioni (ad esempio suddivisione o fusione di appartamenti storici). La domanda è biforcata: la domanda domestica è modesta, alimentata da trasferimenti e pensionati (incentivati da agevolazioni fiscali globalpropertyguide.com), mentre la domanda trainata dal turismo per affitti brevi è alta. La popolazione complessiva nella laguna è in calo: i residenti nel centro storico sono scesi da ~56.311 nel 2014 a circa 48.500 a fine 2024 ansa.it. Al contrario, Mestre sulla terraferma ha visto un lieve aumento della popolazione a ~177.768 nel 2024 ansa.it. I giovani del posto si sono in gran parte trasferiti altrove, lasciando una base di popolazione anziana e in diminuzione sulle isole. Questa emorragia ha portato a molti appartamenti sfitti che, paradossalmente, esercitano una pressione al ribasso sui canoni nel centro storico se non fossero riconvertiti per il turismo.
Dal lato della domanda, il turismo estivo supera ancora di gran lunga il fabbisogno locale. Venezia accoglie circa 20 milioni di visitatori all’anno (per lo più escursionisti giornalieri). Secondo HVS, il 72% di tutte le presenze turistiche si registra nel centro storico, il 25% a Mestre, solo il 3% al Lido hvs.com. L’occupazione e i ricavi degli hotel sono quasi tornati ai livelli pre-COVID (specialmente negli hotel di lusso), mentre gli affitti turistici continuano a crescere. Il nuovo “biglietto d’ingresso per escursionisti” (in vigore dal 2024 apnews.com) e i limiti ai gruppi turistici mirano a moderare le folle. In sintesi, la pressione turistica resta il principale motore della domanda, ma interventi regolatori (tasse, tetti agli affitti) stanno lentamente riportando l’offerta verso i residenti.
Sviluppi Importanti e Pianificazione
I principali progetti immobiliari sono per lo più nel settore dell’ospitalità o delle infrastrutture. Gli sviluppi chiave includono:
- Hotel all’Isola del Tronchetto: Due nuovi hotel a 3 stelle (Hilton–Hampton e stile B&B) con circa 770 camere (investimento totale ~115 milioni di euro campaignforalivingvenice.org) saranno completati nel 2025–26. Ciò crea il primo quartiere alberghiero accessibile in auto a Venezia.
- Terminal container di Porto Marghera: Un nuovo terminal portuale per container (8,5 ha) è in costruzione, con la Fase 1 (189 milioni di euro) prevista entro il 2026 informare.it. Questo progetto fa parte di una più ampia espansione logistica del Veneto piuttosto che dell’edilizia residenziale urbana, ma potrebbe stimolare la crescita economica regionale.
- Altri progetti: Una modesta pipeline alberghiera (circa 1.500 camere) è concentrata nel centro storico hvs.com. Non sono approvati nuovi grandi progetti residenziali; la densificazione si limita a piccoli alloggi sociali o alla riqualificazione di edifici esistenti.
La pianificazione urbana si concentra principalmente sulla gestione del turismo: Venezia ha limitato lo sviluppo di nuovi hotel (moratoria del 2018, ora aggirata selettivamente a Tronchetto/Giudecca) e sta rendendo pedonali le aree centrali. La barriera contro le inondazioni Mose (completata nel 2020) viene ora utilizzata regolarmente (sollevata 28 volte nel 2024 contro 25 nel 2023 campaignforalivingvenice.org) per proteggere la città. Le iniziative urbane pianificate includono progetti per la conservazione della laguna e un migliore controllo delle navi da crociera (deviazione verso Marghera).
Impatto del turismo e cambiamenti demografici
Il boom turistico ha messo a dura prova la vivibilità di Venezia. I redditi locali pro capite sono bassi e sono scoppiate proteste contro l’overtourism (ad esempio, l’opposizione ai matrimoni dei miliardari). Una recente analisi generata da AI (2025) ha rilevato che gran parte delle entrate turistiche non rimane a beneficio dei residenti ainvest.com. Le autorità veneziane hanno risposto con misure come una tassa per i turisti: dal 2024 una tariffa variabile di ingresso (≈5–10 €) viene applicata ai visitatori giornalieri apnews.com. Anche i limiti agli affitti a breve termine (massimo 120 giorni) e le restrizioni di traffico/ingresso ZTL sono pensati per tutelare i residenti.
I dati sulla popolazione evidenziano il cambiamento: il conteggio dell’intero comune è di circa 257.500 abitanti (stima 2025) worldpopulationreview.com, ma solo circa 48.500 risiedono ancora nelle isole storiche ansa.it. Il resto vive sulla terraferma o lavora come personale turistico. La densità di popolazione e la forza lavoro residente a Venezia sono diminuite per decenni, alimentando un’eccedenza di abitazioni non desiderate. Queste tendenze demografiche attenuano la domanda abitativa, anche se il turismo mantiene alta la richiesta di affitti a breve termine.
Cambiamento climatico e rischio di alluvioni
Il rischio climatico è un fattore sempre più rilevante per il mercato immobiliare veneziano. Il livello del mare intorno a Venezia sta salendo di circa 0,5 cm/anno, secondo gli scienziati italiani euronews.com. Uno studio prevede che parti della città saranno permanentemente sommerse entro il 2150 se le tendenze attuali continueranno euronews.com. Le barriere mobili MOSE sono già state attivate quasi 100 volte dal 2020, inclusi 28 interventi nel 2024 campaignforalivingvenice.org, riflettendo un aggravarsi delle inondazioni. L’esposizione ripetuta alle alluvioni può erodere il valore degli immobili: la ricerca mostra che le abitazioni nelle regioni italiane frequentemente colpite dalle inondazioni vengono vendute a sconto (fino a circa il 4%) arxiv.org. Sebbene il MOSE mitighi le acque alte occasionali, gli investitori ora tengono conto del rischio climatico. I costi assicurativi e le esigenze di ingegneria (ad es. impermeabilizzazioni) rendono le proprietà veneziane più complesse. Nel periodo 2025–2030, il rincaro delle assicurazioni e dei costi di adattamento potrebbe attenuare la crescita del mercato.
Normative, tasse e proprietà
L’Italia generalmente consente la proprietà immobiliare straniera senza restrizioni. I non residenti pagano le tasse di trasferimento standard: per le seconde case l’imposta di registro è circa il 9% del prezzo (4% se si applicano le condizioni di “prima casa”), più le tasse catastali/terreni (IMU/TASI) annualmente. Da notare che l’Italia ha esteso una agevolazione fiscale per i pensionati che rientrano: gli stranieri che si trasferiscono in pensione nel sud Italia pagano una tassa fissa del 7% su pensioni/reddito (ora per 9 anni) globalpropertyguide.com. La legge di bilancio 2025 ha anche allungato la finestra del beneficio “prima casa” a 24 mesi globalpropertyguide.com, facilitando le condizioni di vendita. Il reddito da locazione è tassabile (opzionalmente tramite cedolare secca al 21%) e deve essere dichiarato. Venezia impone prelievi locali speciali: una tassa annuale di soggiorno per notte sulle permanenze in hotel e case in affitto. Nel 2024 un progetto pilota di “day-pass” applica un ticket giornaliero ai visitatori di giornata (la tariffa giornaliera, fino a €10, viene riscossa tramite controlli QR ai punti d’ingresso) apnews.com.
Le normative recenti mirano a bilanciare il mercato residenziale e turistico. Il limite di 120 giorni sugli affitti brevi campaignforalivingvenice.org è applicato con un attento controllo comunale. Gli affitti non registrati rischiano sanzioni. Gli incentivi alle ristrutturazioni edilizie (come il Superbonus nazionale) sono stati eliminati nel 2023, rendendo le ristrutturazioni più costose. Nuove costruzioni nel centro sono praticamente impossibili a causa delle tutele storiche. Complessivamente, Venezia rimane amichevole verso gli investitori dal punto di vista della proprietà, ma dà rilievo alla regolamentazione: mira a scoraggiare la conversione speculativa delle abitazioni in uso turistico tutto l’anno.
Prospettive di investimento (2025–2030)
Gli immobili a Venezia sono generalmente considerati un bene stabile a basso rendimento. L’elevata domanda (soprattutto nel segmento lusso e di alta gamma) mantiene i valori elevati, ma i rendimenti (~5–6%) sono inferiori rispetto a molte città italiane. Secondo esperti come Nomisma si prevede una crescita dei prezzi moderata in Italia (≈1–1,5% annuo) idealista.it; il fascino unico di Venezia suggerisce che potrebbe superare moderatamente la media nazionale in questo periodo, ma gli incrementi saranno limitati dalla regolamentazione e dalle preoccupazioni climatiche. Gli acquirenti internazionali (da USA, UK, Nord Europa) continuano a mostrare interesse, soprattutto per gli appartamenti storici, attratti dal valore del marchio della città. Gli acquirenti italiani rimangono cauti: spesso i giovani trovano il mercato immobiliare fuori dalla loro portata. Sul lato positivo, la tendenza generale dell’Italia a migliorare i mercati del credito (i tassi dei mutui sono previsti in calo) e gli incentivi fiscali (tassazione agevolata sulle pensioni, basse tasse di successione) sostengono la domanda.
I rischi sono significativi: regole rigorose sugli affitti a breve termine, una popolazione che invecchia e minacce climatiche potrebbero limitare l’apprezzamento del capitale. Nel complesso, gli analisti prevedono una crescita lenta ma positiva fino al 2030, poiché si prevede che l’inflazione diminuisca e l’offerta di Venezia rimarrà limitata. In sintesi, il mercato veneziano sembra destinato a una stabilizzazione costante: poca offerta in eccesso, entrate turistiche stabili e graduali aumenti organici dei prezzi (nell’ordine di pochi punti percentuali all’anno) idealista.it, salvo eventuali grandi shock economici o ambientali.
Fonti: I dati sono tratti da portali immobiliari italiani (Idealista, Immobiliare.it), notizie locali (La Nuova di Venezia, ANSA), rapporti di settore (Nomisma/Idealista, HVS) e studi sul clima (INGV/Euronews) immobiliare.it idealista.it idealista.it ansa.it campaignforalivingvenice.org campaignforalivingvenice.org euronews.com informare.it campaignforalivingvenice.org idealista.it hvs.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
