Il mercato immobiliare di Wellington nel 2025 è a un punto di svolta. Dopo un boom nel 2020-21 e un successivo calo, i valori delle proprietà si stanno stabilizzando e la fiducia degli acquirenti sta tornando con cautela loweandco.nz globalpropertyguide.com. I prezzi delle case nella regione sono diminuiti di circa 25% rispetto al picco della fine del 2021 loweandco.nz, migliorando l’accessibilità, mentre i tassi di sfitto ultra-bassi degli anni precedenti hanno lasciato spazio a un mercato degli affitti più morbido nel 2025 interest.co.nz interest.co.nz. Sul fronte commerciale, il settore degli uffici di Wellington affronta un aumento delle disponibilità mentre nuove offerte arrivano sul mercato, anche se gli spazi industriali restano molto richiesti e scarsamente disponibili research.jllapsites.com linkedin.com. Grandi progetti infrastrutturali e riforme urbanistiche stanno rimodellando il paesaggio urbano, preparando il terreno per i prossimi anni. Questo rapporto analizza tutti gli aspetti del mercato immobiliare di Wellington – tendenze residenziali, performance commerciale, sviluppo urbano, fattori economici – e offre una prospettiva fino al 2028, supportata dai dati e dalle previsioni più recenti.
Tendenze del mercato immobiliare residenziale
Prezzi delle case e attività di vendita
Il mercato immobiliare di Wellington ha subito una significativa correzione ma sta mostrando segnali di toccare il fondo nel 2025. Il prezzo mediano delle case nella regione di Wellington è di circa NZ$760.000 a metà 2025, in calo del 4,4% su base annua squirrel.co.nz globalpropertyguide.com. Questo rappresenta un calo notevole rispetto ai massimi dell’era pandemica – i prezzi sono circa 26% inferiori al picco della fine del 2021 in valore loweandco.nz. Nell’ultimo trimestre (Q2 2025), i valori medi a Wellington sono diminuiti di circa il 2,3%, indicando che il ritmo del calo si è ridotto al minimo loweandco.nz. In effetti, l’indice dei prezzi delle case di Wellington è sceso solo di circa l’1% nell’ultimo trimestre, suggerendo che il mercato si sta stabilizzando piuttosto che precipitare loweandco.nz. Anche i volumi delle transazioni sono aumentati rispetto alla stagnazione dello scorso anno: le vendite a metà 2025 sono state circa il 13% superiori rispetto a un anno prima, nonostante il consueto rallentamento invernale squirrel.co.nz. Le case impiegano più tempo a essere vendute rispetto ai tempi del boom – i giorni mediani sul mercato sono circa 54 giorni a giugno 2025, riflettendo una cautela da parte degli acquirenti squirrel.co.nz. Tuttavia, si tratta di un miglioramento rispetto all’inizio della fase di ribasso; il tempo di vendita si era ridotto a circa 41 giorni all’inizio del 2025 poiché i venditori sono diventati più realistici sui prezzi loweandco.nz. Nel complesso, il mercato residenziale di Wellington nel 2025 può essere descritto come in transizione da un mercato favorevole agli acquirenti verso l’equilibrio, con i prezzi che trovano un punto di stabilità e i volumi di vendita che si riprendono gradualmente.
Prezzi Mediani delle Case (giugno 2025) globalpropertyguide.com
| Regione | Prezzo Mediano (NZD) | Variazione YoY |
|---|---|---|
| Wellington | $760.000 | –4,4% |
| Auckland | $990.000 | –3,4% |
| Nuova Zelanda (totale) | $770.000 | 0,0% |
Tabella: Il prezzo mediano di Wellington rimane leggermente al di sotto della mediana nazionale, una delle poche regioni ancora in calo anno su anno a metà 2025 globalpropertyguide.com.
Mercato degli affitti e accessibilità
Dopo anni di offerta limitata e affitti in aumento, il mercato degli affitti di Wellington si è ribaltato a favore degli inquilini nel 2025. I prezzi richiesti per gli affitti si sono ammorbiditi e ci sono più immobili disponibili rispetto a un anno fa. A maggio 2025, l’affitto mediano richiesto a Wellington è sceso a circa $620/settimana, in calo del 4–5% rispetto a un anno prima interest.co.nz. Trade Me (un importante sito di annunci immobiliari) segnala un afflusso di annunci di affitto nella regione – l’offerta di affitti è aumentata di circa il 41% rispetto all’anno scorso, mentre le richieste degli inquilini (domanda) sono diminuite di circa il 13% interest.co.nz. Con più opzioni sul mercato, gli affitti si sono raffreddati nella capitale interest.co.nz. Infatti, Wellington ha guidato il paese nel calo annuale degli affitti, poiché i proprietari hanno dovuto competere per un numero minore di inquilini interest.co.nz. Si tratta di un’inversione notevole rispetto al decennio precedente e offre un po’ di sollievo agli inquilini.
L’accessibilità economica delle abitazioni è migliorata parallelamente alla correzione dei prezzi e all’aumento dei salari. Il valore medio di una casa a Wellington è ora circa 5,7 volte il reddito medio familiare, il che è meglio della media nazionale di circa 6,5× il reddito ecoprofile.infometrics.co.nz. Allo stesso modo, la quota di reddito necessaria per pagare un mutuo medio a Wellington (con il 20% di anticipo) è circa un terzo, leggermente inferiore rispetto alla media neozelandese ecoprofile.infometrics.co.nz. Questi indicatori, sebbene ancora elevati rispetto agli standard internazionali, sono i migliori che la capitale abbia visto negli ultimi anni – un risultato diretto della diminuzione dei prezzi dal loro picco. Per contestualizzare, il rapporto mediano di Wellington era vicino a 8× il reddito al culmine del boom; entro il 2025 è tornato nell’intervallo 5–6× ecoprofile.infometrics.co.nz. Gli acquirenti della prima casa hanno approfittato di questa maggiore accessibilità e della minore concorrenza: sono diventati il gruppo di acquirenti più numeroso a Wellington, “guidando la carica” nelle attività di acquisto squirrel.co.nz loweandco.nz. Con i prezzi in calo e i tassi d’interesse oltre il loro picco, molti affittuari vedono finalmente una possibilità di diventare proprietari, il che sostiene la domanda di case di ingresso.
Demografia degli acquirenti e nuovi sviluppi
Il mix di acquirenti a Wellington nel 2025 è notevolmente diverso rispetto a qualche anno fa. I compratori alla prima casa e le giovani famiglie che cercano abitazioni più grandi sono molto attivi, mentre gli investitori si sono in gran parte ritirati durante la fase di calo del mercato squirrel.co.nz loweandco.nz. I rapporti di settore segnalano che gli acquirenti alla prima casa e chi cerca soluzioni più piccole rappresentano insieme una grande parte degli acquirenti attivi nella capitale loweandco.nz. Questi gruppi sono attratti dalla combinazione di prezzi più bassi nei buoni quartieri e dalla maggiore certezza ora che i tassi dei mutui si sono stabilizzati loweandco.nz 1news.co.nz. Al contrario, molti investitori con leva finanziaria hanno passato il periodo 2022–2024 a ridurre l’esposizione – alcuni proprietari hanno venduto immobili, a causa dei bassi rendimenti e delle precedenti modifiche fiscali squirrel.co.nz. (Da notare che i rendimenti lordi degli affitti a Wellington, ~4,5–5%, sono un po’ più alti rispetto ad Auckland, ma comunque poco allettanti quando i tassi dei mutui erano superiori al 6% opespartners.co.nz opespartners.co.nz.) Ci sono i primi segnali che gli investitori potrebbero iniziare a tornare: un nuovo governo, a fine 2023, ha ripristinato alcune politiche fiscali favorevoli agli investitori e, con i prezzi ora più bassi e i rendimenti in miglioramento, l’investimento immobiliare a Wellington appare più sostenibile per il futuro. Un ritorno degli investitori sarà probabilmente graduale, ma resta un fattore positivo per la domanda verso il 2026.Sul fronte dell’offerta, Wellington ha registrato una rallentamento nello sviluppo di nuove abitazioni di recente, il che potrebbe rendere il mercato più rigido nei prossimi anni. I permessi di costruzione nella regione sono diminuiti drasticamente (circa il 28% su base annua entro la fine del 2024) dopo un boom edilizio negli anni precedenti loweandco.nz. L’aumento dei costi di costruzione, le restrizioni sui finanziamenti e il calo del mercato hanno portato i costruttori a tirarsi indietro. Di conseguenza, il flusso di nuove case per il periodo 2025–2027 è più limitato. Questo è un’arma a doppio taglio: nel breve termine l’eccesso di offerte si sta riducendo, aiutando a stabilizzare i prezzi; ma tra il 2026 e il 2028, una pausa nelle costruzioni ora potrebbe significare che le carenze abitative riemergano, con la possibilità di una nuova pressione al rialzo su prezzi e affitti.
Allo stesso tempo, le politiche di intensificazione urbana stanno sbloccando l’offerta futura. La città di Wellington ha implementato un nuovo Piano Regolatore nel 2023 che prevede la riqualificazione di molte aree per l’edilizia ad alta densità. Secondo le regole imposte dal governo, la maggior parte dei quartieri residenziali può ora costruire fino a 3 abitazioni di 3 piani senza permessi speciali, e alcune zone della città e dei sobborghi vicini ai nodi di trasporto sono destinate a edifici residenziali di 6 o più piani. Diversi progetti a media densità sono già in corso o in fase di pianificazione come risultato. Nei prossimi anni, la città prevede di vedere più villette a schiera e appartamenti di pochi piani, soprattutto intorno alla periferia del CBD e nei centri suburbani. Questi cambiamenti di zonizzazione mirano a stimolare la costruzione di abitazioni e migliorare l’accessibilità economica nel lungo termine. Sebbene l’impatto nel 2025 sia solo all’inizio, entro il 2028 le regole urbanistiche semplificate potrebbero portare a un aumento significativo del patrimonio abitativo di Wellington – contribuendo a soddisfare le esigenze di una popolazione in crescita e a contenere l’aumento eccessivo dei prezzi.
Panoramica del settore immobiliare commerciale
Settore uffici: domanda, offerta e canoni di locazione
Il mercato degli immobili per uffici di Wellington nel 2025 sta attraversando un periodo di aumento delle disponibilità e di nuova offerta imminente. Il tasso di sfitto degli uffici nel CBD è salito all’8,0% circa all’inizio del 2025, rispetto al ~5–6% del periodo pre-pandemico research.jllapsites.com. Questo aumento è in parte dovuto al fatto che diversi grandi inquilini (soprattutto enti governativi) stanno consolidando o subaffittando spazi. Negli ultimi mesi, circa 16.000 m² di spazi in subaffitto sono stati messi sul mercato da occupanti del settore pubblico, con altri ~13.000 m² provenienti da aziende private research.jllapsites.com. In sostanza, la riduzione degli spazi da parte di alcuni uffici – una risposta sia alle restrizioni fiscali del governo sia all’aumento del lavoro da remoto/ibrido – ha introdotto una nuova ondata di spazi secondari in cerca di inquilini. Allo stesso tempo, nuove forniture significative sono in arrivo. Un esempio è la nuova torre per uffici di 11 piani al 61 di Molesworth Street (nella zona parlamentare), che sarà pronta a fine 2025 con il Ministero degli Affari Esteri come inquilino principale research.jllapsites.com. Inoltre, diversi edifici per uffici più datati sono in fase di adeguamento sismico e ristrutturazione (ad esempio su The Terrace e lungo il lungomare) e dovrebbero rientrare sul mercato tra il 2026 e il 2027 research.jllapsites.com. Con il completamento di questi progetti, si prevede che la disponibilità aumenterà ulteriormente nei prossimi due anni, mettendo alla prova la capacità del mercato di assorbire nuovi spazi.
Nonostante la maggiore disponibilità, i canoni d’affitto degli uffici negli edifici di pregio sono rimasti stabili finora. I canoni lordi prime nel CBD di Wellington si aggirano intorno a $750+ per m² all’anno, con canoni netti di circa $430–435/m² – sostanzialmente invariati negli ultimi trimestri research.jllapsites.com. I proprietari hanno mantenuto i canoni nominali, anche se le agevolazioni per gli inquilini (come periodi di affitto gratuito o contributi per l’allestimento) sono diventate più generose in questo contesto competitivo. Negli uffici di categoria secondaria, i canoni effettivi sono sotto pressione a causa di un tasso di sfitto vicino al 10% in quel segmento research.jllapsites.com. Nel complesso, la crescita dei canoni è piatta e gli inquilini hanno più scelta e potere contrattuale rispetto a qualche anno fa. Gli spazi nuovi e di alta qualità sono ancora richiesti (soprattutto quelli con elevati standard sismici e credenziali green), mentre gli immobili più vecchi e non ristrutturati potrebbero avere difficoltà a essere locati. Le prospettive per gli uffici di Wellington dipendono dalle tendenze economiche e del settore pubblico: con il governo che adotta una strategia di spesa conservativa, la sua presenza potrebbe ridursi ulteriormente research.jllapsites.com. Tuttavia, se la crescita del settore business e tecnologico dovesse aumentare verso la fine degli anni 2020, potrebbe compensare in parte la riduzione del settore pubblico. Per ora, prevale la cautela, e prevediamo che la disponibilità di uffici a Wellington rimanga su valori elevati a una cifra fino al 2026, mantenendo la crescita dei canoni modesta. Le opportunità risiedono nell’upgrade degli inquilini (flight to quality) e nella riqualificazione degli edifici più datati (inclusa la possibile conversione da ufficio a residenziale se fattibile), soprattutto con l’aumento dei requisiti di sostenibilità.Spazi Retail e Hospitality
Il settore immobiliare commerciale al dettaglio di Wellington mostra un quadro misto ma generalmente in miglioramento. Le principali location commerciali nel CBD – in particolare la “Golden Mile” di Lambton Quay, Willis Street e Courtenay Place – godono di una domanda molto forte. La disponibilità di spazi commerciali prime nel CBD è quasi nulla: solo circa l’1,1% degli spazi prime era vacante alla fine del 2024 insideretail.co.nz insideretail.co.nz. I rivenditori internazionali e nazionali hanno rinnovato l’interesse per Wellington, con diversi marchi che stanno ampliando i flagship store o entrando per la prima volta nel mercato insideretail.co.nz. Le richieste di locazione all’inizio del 2025 sono state costanti, poiché i rivenditori si preparano a un previsto aumento della spesa dei consumatori una volta che i tassi d’interesse diminuiranno e la fiducia tornerà insideretail.co.nz. Ad esempio, marchi di grandi dimensioni e di lusso hanno cercato spazi su Lambton Quay, anticipando condizioni di mercato migliori in futuro.
Le aree commerciali secondarie, tuttavia, stanno ancora recuperando terreno. L’indice di sfitto dei negozi al dettaglio nella città di Wellington era di circa l’8,5% alla fine del 2024, in aumento rispetto a circa il 6,9% dell’anno precedente insideretail.co.nz. Gran parte di questi spazi vuoti si concentra nel quartiere di Courtenay Place e in alcuni isolati meno frequentati insideretail.co.nz. Queste zone sono state colpite duramente dalle interruzioni causate dalla pandemia (ad esempio, la perdita di turisti internazionali e lavoratori d’ufficio) e hanno impiegato tempo a riprendersi. In modo incoraggiante, ora ci sono “segnali positivi di crescita e rigenerazione” a Courtenay Place – inclusi nuovi operatori nel settore della ristorazione e previsti interventi di riqualificazione immobiliare – che dovrebbero gradualmente aumentare l’occupazione degli spazi insideretail.co.nz. Il progetto di rivitalizzazione di Courtenay Place del Comune (nell’ambito del rinnovamento della Golden Mile) è partito nel 2025, portando miglioramenti all’arredo urbano che dovrebbero rendere la zona più attraente per acquirenti e clienti dei ristoranti. In sintesi, il settore retail di Wellington è biforcato: il commercio al dettaglio nelle aree principali del CBD è fiorente, con occupazione quasi totale e affitti in aumento, mentre alcune aree commerciali periferiche sono ancora in fase di ripresa. Con il miglioramento della spesa dei consumatori verso il 2026 (favorito dalla crescita della popolazione e da costi dei mutui più bassi), anche le zone in ritardo dovrebbero riempirsi. Nuovi sviluppi come il Takina Convention Centre (aperto nel 2023) stanno inoltre aumentando il flusso pedonale per i negozi e i ristoranti vicini, sostenendo il segmento immobiliare della ristorazione.Proprietà industriali e logistiche
Il mercato immobiliare industriale a Wellington rimane eccezionalmente ristretto, anche se la crescita economica è rallentata. Gli spazi per magazzini e fabbriche sono scarsi, con una percentuale di sfitto di circa 2–3% in tutta la regione – vicino ai minimi storici. Un sondaggio Colliers alla fine del 2024 ha rilevato che la percentuale di sfitto industriale a Wellington era del 2,4% (il valore più alto dal 2020, ma ancora estremamente basso) linkedin.com. In sostanza, quasi tutto lo stock industriale utilizzabile è occupato, e qualsiasi spazio che si libera viene rapidamente preso. Il leggero aumento della percentuale di sfitto da quasi l’1% al 2,4% probabilmente riflette la disponibilità di alcune strutture più grandi e una congiuntura economica più debole, ma c’è ancora molta più domanda che offerta per siti industriali a Wellington linkedin.com. Fondamentale, lo sviluppo di nuovo stock industriale è rallentato quasi fino a fermarsi – le autorizzazioni per nuovi edifici industriali sono ai minimi da quasi un decennio linkedin.com. La carenza di terreni nella regione di Wellington (circondata da colline e dal porto) persiste, soprattutto nelle tradizionali aree industriali come Seaview, Petone, Porirua e la zona di Rongotai/Aeroporto linkedin.com. Con pochi terreni disponibili e alti costi di costruzione, vengono costruiti pochi nuovi magazzini anche se gli inquilini cercano spazi moderni.Questo squilibrio tra domanda e offerta ha mantenuto i canoni di locazione industriale su una traiettoria ascendente. A partire dal 2024, i canoni di locazione per magazzini prime a Wellington si attestano in media intorno a $170–180 per m² all’anno linkedin.com. Sebbene la crescita dei canoni si sia moderata di recente a causa delle difficoltà economiche, i canoni restano comunque ai massimi storici e hanno solo “rallentato” il loro tasso di crescita linkedin.com. Gli investitori rimangono ottimisti sul settore industriale di Wellington: i rendimenti si sono compressi negli ultimi anni ma sembrano essersi stabilizzati nel 2025, generalmente nell’ordine del 5% medio per gli asset prime. Il sentimento di mercato è che l’industriale sia il settore “resiliente” destinato a sovraperformare – sostenuto dalle tendenze strutturali dell’e-commerce, dalle esigenze logistiche e dalla quasi totale assenza di spazi sfitti che conferisce potere di determinazione dei prezzi ai proprietari linkedin.com. In effetti, la fiducia sta tornando tra gli investitori industriali, con aspettative di una ripresa economica che dovrebbe rafforzare questo segmento nel 2025 linkedin.com. Salvo una grave recessione, le prospettive per il mercato industriale di Wellington sono positive: i canoni dovrebbero rimanere solidi (e potrebbero persino aumentare ulteriormente se non arriveranno nuove forniture), e qualsiasi nuovo magazzino high-stud che arriverà sul mercato tra il 2025 e il 2028 probabilmente troverà rapidamente degli inquilini. La sfida principale sarà trovare modi per sviluppare nuovi spazi industriali (ad esempio riconvertendo terreni sottoutilizzati o aumentando i magazzini a più piani) per soddisfare la domanda futura.Impatto dello sviluppo urbano e delle infrastrutture
Molteplici progetti infrastrutturali e iniziative urbane sono in corso a Wellington, destinati a influenzare significativamente gli schemi immobiliari fino alla fine degli anni 2020. Un’iniziativa di punta è il tanto atteso “Let’s Get Wellington Moving” programma di trasporto – che, sebbene ristrutturato nel 2023, apporterà importanti miglioramenti. Alla fine del 2023 il governo si è impegnato a finanziare completamente un secondo tunnel stradale del Mt. Victoria e un aggiornamento dell’incrocio del Basin Reserve transport.govt.nz. Questo secondo tunnel (parallelo al tunnel Mt. Vic degli anni ’30) dovrebbe iniziare la costruzione entro il 2025–26 sotto il mandato del nuovo Governo e, una volta completato alla fine di questo decennio, migliorerà notevolmente la connettività tra il centro città e i sobborghi orientali di Wellington (così come l’aeroporto) aggiungendo capacità stradale e percorsi dedicati a pedoni/ciclisti. Il pendolarismo più facile e l’accesso potrebbero rafforzare la domanda residenziale in sobborghi come Kilbirnie, Miramar e Hataitai – potenzialmente aumentando i valori immobiliari in quelle zone man mano che i tempi di percorrenza diminuiscono. Al Basin Reserve, la riprogettazione di quell’incrocio trafficato eliminerà un noto collo di bottiglia, a beneficio delle aree vicine di Te Aro e Newtown.All’interno della città, la rivitalizzazione della Golden Mile è un altro progetto trasformativo. Questo piano da oltre 120 milioni di dollari pedonalizzerà e migliorerà le principali vie commerciali del centro di Wellington (da Lambton Quay a Courtenay Place), rendendole più a misura di persona. I lavori sono iniziati nel 2025, includendo nuove piste ciclabili, marciapiedi più ampi e la limitazione delle auto durante le ore di punta transportprojects.org.nz transportprojects.org.nz. Una volta completato entro il 2027, il nuovo aspetto della Golden Mile dovrebbe aumentare ulteriormente l’attrattiva commerciale e ricettiva del CBD – un aspetto positivo per i valori immobiliari e gli affitti di negozi, uffici e hotel lungo il percorso. Si prevede qualche disagio a breve termine dovuto ai lavori, ma a lungo termine le vacanze commerciali dovrebbero diminuire e il traffico pedonale aumentare, sostenendo affitti commerciali più alti e la riqualificazione di edifici datati in spazi commerciali moderni o a uso misto.
Anche l’infrastruttura del trasporto pubblico di Wellington è destinata a migliorare. I piani per una nuova linea di trasporto rapido di massa (tram leggero o bus rapid transit) dalla stazione ferroviaria attraverso i sobborghi sud/orientali facevano parte di LGWM. Sebbene la forma del progetto di trasporto di massa sia ancora in fase di decisione (ed è stata sospesa durante la riorganizzazione del programma nel 2023), sono in corso lavori per migliorare la rete di autobus esistente con corsie preferenziali continue e potenzialmente veicoli di maggiore capacità. Anche la rete ferroviaria che serve i sobborghi della regione di Wellington sta ricevendo aggiornamenti – sono in ordine nuove unità di treni per le linee metropolitane e sono previsti aumenti della frequenza dei servizi da parte di Metlink verso il 2026. Un trasporto efficiente è fondamentale per sostenere lo sviluppo residenziale ad alta densità lungo i principali corridoi (linea Johnsonville, linea Hutt, ecc.), e le aree intorno alle stazioni ferroviarie (Johnsonville, Tawa, Porirua, ecc.) che ora sono destinate ad appartamenti diventeranno più attraenti man mano che il servizio di trasporto migliora.
Oltre ai trasporti, altri progetti infrastrutturali e di sviluppo influenzeranno il panorama immobiliare:
- Progetti di rafforzamento delle aree costiere e sismiche: La città continua a investire nella resilienza – ad esempio rafforzando il muro di contenimento di Wellington e migliorando il drenaggio per mitigare il rischio di alluvioni. Diversi edifici storici vengono rinforzati contro i terremoti o riqualificati (il restauro del Municipio terminerà nel 2025, un nuovo centro congressi antisismico è stato inaugurato nel 2023). Un ambiente costruito più sicuro e resiliente aumenta il valore degli immobili a lungo termine e la loro assicurabilità.
- Espansione suburbana: Nei sobborghi settentrionali e nelle città satellite, stanno procedendo nuove lottizzazioni residenziali. Ad esempio, grandi sviluppi su terreni vergini a Porirua (Kenepuru Landing, Plimmerton Farm), Upper Hutt (Kelson e Wallaceville estates) e Lower Hutt (nuove aree abitative a Wainuiomata e Stokes Valley) aggiungeranno migliaia di case nei prossimi 5–10 anni. Questi progetti amplieranno gradualmente l’offerta abitativa della regione e sposteranno parte della crescita verso le aree periferiche. Da notare che l’apertura nel 2022 della autostrada Transmission Gully ha migliorato l’accesso a Kapiti Coast e Porirua, suscitando maggiore interesse per il mercato immobiliare di queste zone.
- Sviluppi di distretti commerciali: Il settore tecnologico di Wellington sta crescendo silenziosamente; iniziative come il Takapu Valley Tech Hub e l’espansione del distretto scientifico e dell’innovazione di Wellington (vicino a Gracefield) potrebbero aumentare la domanda di immobili commerciali specializzati (laboratori, uffici) entro il 2028. Inoltre, se l’industria cinematografica (concentrata a Miramar) continuerà a prosperare, potremmo assistere a investimenti in nuovi studi o parchi uffici per l’industria creativa, rafforzando ulteriormente Wellington come capitale creativa.
Nel complesso, gli attuali investimenti infrastrutturali di Wellington mirano a aumentare la capacità e la vivibilità della città, sostenendo così il mercato immobiliare. Collegamenti di trasporto migliori sbloccheranno nuove aree residenziali e permetteranno densità maggiori senza congestione. I miglioramenti delle dotazioni urbane renderanno il centro città più vivace – incoraggiando persone (e aziende) a stabilirsi a Wellington. Questi sviluppi preparano il terreno per una crescita sostenibile del mercato immobiliare verso la fine degli anni 2020.
Influenze economiche e demografiche
Tendenze della popolazione e della migrazione
Le correnti demografiche sono un fattore fondamentale per le prospettive immobiliari di Wellington. La popolazione della regione è in crescita, ma in modo modesto rispetto al tasso nazionale. La Greater Wellington ha raggiunto circa 541.500 persone nel 2024, con un aumento di circa lo 0,7% rispetto all’anno precedente rep.infometrics.co.nz. Questo tasso di crescita è inferiore all’1,7% complessivo della Nuova Zelanda nello stesso periodo rep.infometrics.co.nz, riflettendo il fatto che la capitale non ha beneficiato tanto quanto Auckland o Christchurch del boom migratorio post-pandemia. Infatti, dopo la riapertura delle frontiere della Nuova Zelanda nel 2022, il paese ha registrato un afflusso record di migranti nel 2023–24 (la migrazione netta ha superato +100.000 nel 2024) – ma una grande parte di questi si è stabilita ad Auckland o altrove. Wellington ha comunque accolto alcuni migranti dall’estero (studenti internazionali, lavoratori qualificati nell’IT e nel settore pubblico), ma ha anche continuato a registrare un deflusso netto di neozelandesi verso l’Australia, che ha compensato parte della crescita stats.govt.nz 1news.co.nz. All’inizio del 2025 le tendenze migratorie sono nuovamente cambiate: gli ultimi dati mostrano che la migrazione netta è rallentata considerevolmente (a circa +26.000 a livello nazionale nell’anno fino a marzo 2025, in calo rispetto al grande aumento dell’anno precedente) stats.govt.nz. Per Wellington, ciò probabilmente significa che la crescita della popolazione rimarrà moderata, intorno allo 0,5–1% annuo, a meno che una nuova ondata di migranti non scelga specificamente la capitale. Il Censimento 2023 per la regione di Wellington ha contato circa 521.000 residenti abituali stats.govt.nz, e le proiezioni suggeriscono una crescita costante fino a circa 560.000 entro il 2028 (circa +1% annuo). Implicazione chiave: la domanda abitativa a Wellington crescerà, ma non esploderà – un ritmo gestibile che, combinato con la nuova offerta abitativa in arrivo, potrebbe mantenere il mercato equilibrato.
È anche degno di nota che la migrazione interna all’interno della Nuova Zelanda abbia recentemente favorito alcuni centri più piccoli dell’Isola del Nord a scapito di Wellington. Gli alti costi delle case e il passaggio al lavoro da remoto hanno portato un flusso di Wellingtoniani a trasferirsi in regioni come Wairarapa o Palmerston North nel 2020–22. Tuttavia, man mano che l’accessibilità economica di Wellington migliora e gli uffici richiamano le persone in presenza, la città potrebbe nuovamente trattenere e attrarre più residenti. I livelli relativamente alti di istruzione e reddito della regione rappresentano un’attrattiva. Inoltre, la popolazione di Wellington ha una prevalenza di giovani adulti (grazie alle università e ai lavori nel settore pubblico), il che genera una domanda abitativa naturale mentre gli affittuari passano all’acquisto della prima casa, ecc. Nel periodo 2025–2028, qualsiasi cambiamento significativo nella politica migratoria o una ripresa del numero di studenti internazionali (ad esempio alla Victoria University) aumenterebbe direttamente la domanda di affitti e di acquisto di prime case a Wellington. In sintesi, la demografia fornisce una leggera spinta favorevole: Wellington crescerà, sostenendo il mercato immobiliare, ma non così rapidamente da surriscaldarsi solo per la pressione demografica.
Fattori di occupazione e reddito
La salute del mercato del lavoro di Wellington è fondamentale per il suo settore immobiliare, dato il ruolo della città come centro amministrativo e tecnologico della Nuova Zelanda. L’occupazione a Wellington è stata relativamente stabile durante le recenti oscillazioni economiche. Il tasso di disoccupazione della regione era circa 3,4% nel 2024, in aumento rispetto ai minimi storici (~2,8%) ma ancora migliore rispetto alla disoccupazione nazionale (~5% entro il 2025) rep.infometrics.co.nz stats.govt.nz. Le assunzioni nel settore pubblico erano aumentate significativamente tra il 2018 e il 2022, sostenendo l’economia locale, ma un cambio di governo alla fine del 2023 ha portato a un’attenzione al rigore fiscale. Nel 2024, le agenzie pubbliche di Wellington hanno affrontato tagli di bilancio e revisioni, creando una certa incertezza lavorativa nel settore pubblico loweandco.nz. Alcuni collaboratori hanno perso il lavoro e alcuni ministeri hanno accorpato i team (con impatto sugli spazi ufficio come già notato). Questo ha introdotto un sentimento di cautela tra gli acquirenti – molti dei quali lavorano nel settore pubblico – moderando la loro disponibilità a spingersi oltre con il budget per la casa loweandco.nz. Detto ciò, il nucleo del servizio pubblico rimane un datore di lavoro enorme e stabile, quindi non si prevede un esodo di massa di posti di lavoro. Entro il 2025, la maggior parte delle riduzioni sembra essere stata modesta e una tantum. Anzi, l’economia della conoscenza di Wellington si sta diversificando: la crescita di aziende IT, startup e dell’industria cinematografica sta aggiungendo posti di lavoro nel settore privato che compensano eventuali riduzioni nei ruoli governativi.
È importante sottolineare che i redditi a Wellington sono tra i più alti della Nuova Zelanda, il che sostiene l’accessibilità alle abitazioni e la capacità di indebitamento. Il reddito familiare mediano nella città di Wellington è circa il 15% superiore alla mediana nazionale. Una crescita salariale costante tra il 3 e il 4% annuo nel periodo 2020–2024 significa che molte famiglie ora dispongono di maggiori guadagni da destinare ai mutui (anche se i costi degli interessi sono aumentati). Questo ha contribuito a limitare lo stress da mutuo: a metà 2024, Wellington aveva una percentuale inferiore di famiglie che spendevano oltre il 40% del reddito per l’alloggio rispetto alla maggior parte delle regioni ecoprofile.infometrics.co.nz. Guardando al futuro, una prevista crescita della disoccupazione fino a circa il 4–5% (se l’economia dovesse rallentare nel 2025) sarebbe comunque relativamente lieve e probabilmente di breve durata. Entro il 2026–27, con la ripresa dell’economia neozelandese più ampia, Wellington dovrebbe vedere riprendere la crescita dell’occupazione, soprattutto se il governo allenterà i cordoni della borsa o investirà in infrastrutture (come spesso avviene per stimolare la crescita).
In sintesi, le prospettive occupazionali per Wellington restano solide, sebbene sia necessario monitorare attentamente le politiche del settore pubblico. Lavori stabili e redditi in crescita danno alle persone la fiducia per acquistare case o firmare contratti di locazione commerciale. Un rischio da considerare: la forte dipendenza di Wellington dai lavori nel settore della conoscenza significa che qualsiasi cambiamento improvviso (ad esempio, outsourcing, automazione o il trasferimento di una grande agenzia) potrebbe colpire il mercato immobiliare. Al contrario, in quanto capitale, Wellington potrebbe beneficiare di un aumento della spesa pubblica in futuro (ad esempio, se fosse necessario uno stimolo economico), il che potrebbe favorire nuovamente le assunzioni e l’occupazione degli uffici. Per ora, la forza lavoro professionale diversificata della città e il basso tasso di disoccupazione offrono una solida base per il suo mercato immobiliare fino al 2028.
Tassi di interesse e inflazione
La traiettoria dei tassi di interesse è stata un fattore dominante nel ciclo immobiliare di Wellington. Dopo che la Reserve Bank of NZ (RBNZ) ha aumentato in modo aggressivo l’Official Cash Rate dal 2021 a metà 2023 (per combattere l’alta inflazione), i costi di finanziamento sono circa triplicati rispetto ai minimi della pandemia. Nel 2023, i tassi medi dei mutui hanno raggiunto circa il 6%–7% (per i tassi fissi), riducendo significativamente il potere d’acquisto degli acquirenti e contribuendo al calo dei prezzi delle case. La buona notizia nel 2025 è che il ciclo dei tassi ha cambiato direzione: l’inflazione è stata riportata nell’intervallo obiettivo, consentendo un allentamento dei tassi. L’inflazione annua in NZ si è raffreddata a circa il 2,7% a metà 2025, il livello più basso da quasi due anni squirrel.co.nz squirrel.co.nz. La RBNZ, dopo aver avuto successo nel contenere le pressioni sui prezzi (in calo dal ~7% di inflazione nel 2022), ha iniziato a tagliare l’OCR alla fine del 2024. A metà 2025, l’OCR è pari a 3,25% 1news.co.nz, in calo rispetto al picco del 5,5%. Questo si è tradotto in un sollievo significativo per i mutuatari: i tipici tassi fissi dei mutui a 1 anno sono scesi a circa il 5,6% (dal ~6,5% dell’anno precedente) 1news.co.nz 1news.co.nz. Allo stesso modo, i tassi variabili dei mutui sono ora in media sotto il 7%, mentre erano vicini all’8% nel 2023 1news.co.nz 1news.co.nz.Questi tagli ai tassi di interesse sono una ragione chiave per cui il mercato immobiliare si sta stabilizzando. Costi di servizio del debito più bassi migliorano l’accessibilità – ad esempio, ogni punto percentuale di diminuzione dei tassi sui mutui aumenta quanto un acquirente medio di Wellington può permettersi di pagare per una casa senza aumentare la rata mensile. Ci si aspetta che i tassi scendano solo gradualmente da qui in avanti. Gli economisti prevedono forse un altro piccolo taglio dell’OCR entro la fine del 2025, poi una fase di stabilità 1news.co.nz 1news.co.nz. Banche come ASB e ANZ segnalano che la maggior parte dei cali dei tassi sui mutui si è ormai esaurita per ora 1news.co.nz 1news.co.nz. Pertanto, gli acquirenti non dovrebbero aspettarsi un ritorno ai mutui ultra-bassi al 3% del 2021; invece, i tassi potrebbero stabilizzarsi tra il 4% e il 5% nei prossimi anni, che è un livello storicamente normale. Dal punto di vista del mercato immobiliare, i tassi di interesse nel 2025–2028 saranno probabilmente neutrali o di supporto: abbastanza alti da mantenere disciplina nel prendere a prestito, ma abbastanza bassi (rispetto a inflazione e crescita dei redditi) da incoraggiare le transazioni. In particolare, gli investitori che erano stati messi sotto pressione dai tassi elevati possono ora giustificare meglio gli acquisti, poiché i rendimenti e i tassi sui mutui si avvicinano.
Sul fronte dell’inflazione, i residenti di Wellington stanno vedendo le pressioni sul costo della vita allentarsi leggermente. Oltre all’abitazione, un costo che è aumentato sono le tasse locali, che sono cresciute bruscamente (il Consiglio Comunale di Wellington ha attuato un forte aumento delle tasse nel 2024). Parte di ciò si riflette nelle misure dell’inflazione. Ma nel complesso, con le catene di approvvigionamento globali che si stanno stabilizzando e la spesa dei consumatori contenuta, si prevede che l’inflazione si manterrà intorno al 2–3% – proprio nella fascia obiettivo della RBNZ. Questa stabilità significa che non sono previsti shock ai tassi di interesse; l’era dei rapidi aumenti dei tassi è finita, a meno che non si verifichi una nuova ondata inflazionistica. Per il settore immobiliare commerciale, questo contesto implica anche che i cap rate (rendimenti) potrebbero stabilizzarsi. Nel 2022, i cap rate sono aumentati insieme ai tassi di interesse; ora, con l’allentamento dei tassi, stiamo assistendo a una stabilizzazione dei cap rate nei mercati degli uffici e industriali di Wellington linkedin.com. Gli investitori non richiedono più rendimenti sempre più alti per superare il costo crescente del debito. In sintesi, bassa inflazione e tassi di interesse in lieve calo costituiscono uno scenario positivo per il mercato immobiliare di Wellington fino al 2028, sostenendo una crescita dei prezzi e un’attività di investimento sostenibili.
Prospettive di investimento: 2025–2028
Le prospettive per il mercato immobiliare di Wellington nei prossimi anni sono cautamente ottimistiche, con una crescita moderata prevista ma anche alcuni rischi da gestire. Ecco cosa possono aspettarsi investitori e osservatori:
- La crescita dei prezzi delle case si riprenderà moderatamente: Dopo aver toccato il fondo nel 2024–25, i prezzi delle case a Wellington dovrebbero aumentare gradualmente fino al 2028. Le previsioni concordi indicano aumenti annuali a una cifra piuttosto che un altro boom. Un sondaggio Reuters tra analisti prevede che i prezzi delle case in Nuova Zelanda aumenteranno di circa +3,8% nel 2025, poi accelereranno a +6,0% nel 2026 e +5,1% nel 2027 globalpropertyguide.com. Wellington potrebbe iniziare un po’ più lentamente (dato il suo maggiore aggiustamento), ma entro il 2026 potrebbe seguire ampiamente tali aumenti nazionali. Anche banche come ANZ prevedono una crescita dei prezzi tra il 2,5% e il 4,5% nel 2025 loweandco.nz. I fattori che guidano questa ripresa: una migliore accessibilità, la crescita della popolazione (seppur modesta) e una costruzione di case molto ridotta che restringerà l’offerta entro il 2026. Tuttavia, non è prevista un’inflazione rapida dei prezzi – le persistenti difficoltà di accessibilità e la cautela degli acquirenti probabilmente “modereranno la crescita”, mantenendola graduale loweandco.nz. In sostanza, il mercato immobiliare di Wellington sta entrando in un periodo di ripresa misurata piuttosto che in una fase speculativa.
- Rendimenti da locazione e strategia degli investitori: Con i prezzi delle case in calo e gli affitti solo leggermente diminuiti, i rendimenti da locazione a Wellington sono in realtà migliorati rispetto ai minimi. I rendimenti lordi ora si attestano in media intorno al 4,5–5% per le proprietà residenziali opespartners.co.nz opespartners.co.nz, in aumento rispetto al ~3–4% al picco del mercato. Questo livello è leggermente superiore alla media nazionale dei rendimenti opespartners.co.nz opespartners.co.nz e rende il possesso di immobili più sostenibile dal punto di vista finanziario per gli investitori. In effetti, Wellington “spicca” per i rapporti affitto/prezzo relativamente buoni – ad esempio, il canone d’affitto di una casa mediana a Wellington è circa il 23% del reddito familiare mediano, meglio dell’accessibilità di Auckland ecoprofile.infometrics.co.nz. Con l’allentamento dei tassi d’interesse, le prospettive di flusso di cassa per i proprietari miglioreranno ulteriormente. Potremmo vedere i primi acquirenti (che hanno comprato ai prezzi massimi) continuare a ridurre la leva finanziaria, ma nuovi investitori stanno valutando opportunità, specialmente in segmenti come le townhouse che possono raggiungere rendimenti di circa il 4,8%, o appartamenti dual-key con rendimenti intorno al 6% opespartners.co.nz opespartners.co.nz. Con il ripristino della deducibilità fiscale sugli interessi (se pienamente confermata dai cambiamenti politici del 2025), l’investimento immobiliare a Wellington potrebbe diventare più attraente. Nel complesso, è probabile che gli investitori rimangano orientati al rendimento, privilegiando immobili che abbiano un solido ritorno da locazione o potenziale di incremento di valore (ad es. tramite unità aggiuntive o ristrutturazioni per aumentare l’affitto).
- Rischi da monitorare: Alcuni rischi potrebbero offuscare l’orizzonte. Uno è l’economia più ampia – se la Nuova Zelanda dovesse entrare in una recessione più profonda del previsto (a causa di shock globali o di un brusco rallentamento cinese/australiano), la domanda abitativa a Wellington si indebolirebbe e gli inquilini commerciali potrebbero ridurre la loro presenza. Un tasso di disoccupazione superiore, ad esempio, al 6% colpirebbe la fiducia. Un altro rischio locale è la catastrofe naturale: la posizione di Wellington sulle faglie sismiche significa che la possibilità di un terremoto è sempre presente. Un sisma significativo potrebbe temporaneamente deprimere il mercato e reindirizzare gli investimenti (anche se i moderni codici edilizi e i continui interventi di rafforzamento riducono il rischio di danni). Inoltre, i cambiamenti politici rappresentano un’incertezza. Sebbene l’attuale governo sia favorevole allo sviluppo abitativo, eventuali cambiamenti drastici come nuove regole fiscali o restrizioni al credito potrebbero influenzare il comportamento degli investitori. Ad esempio, se in futuro la Reserve Bank dovesse reintrodurre limiti più severi al rapporto prestito/valore (LVR) per raffreddare eventuali eccessi, ciò potrebbe rallentare il mercato. Nel complesso, questi rischi sono gestibili, ma gli investitori dovrebbero mantenere margini di sicurezza e assicurazioni prudenti, dato il profilo unico di Wellington.
- Opportunità all’orizzonte: Il mercato di Wellington offre alcune opportunità distinte guardando al 2028. La spinta verso l’intensificazione urbana apre possibilità nello sviluppo e nella riqualificazione – investitori accorti potrebbero assemblare proprietà più datate in aree con nuova destinazione d’uso (ad es. vicino agli snodi del trasporto pubblico) per costruire villette a schiera o appartamenti e soddisfare la domanda latente. Il settore degli appartamenti a Wellington è rimasto indietro (la maggior parte dei neozelandesi preferisce le case), ma con l’accessibilità economica limitata, appartamenti moderni in buone posizioni potrebbero vedere una maggiore richiesta, offrendo una nicchia di crescita. Nel settore immobiliare commerciale, la fluttuazione del mercato degli uffici rappresenta un’opportunità per gli inquilini di passare a spazi migliori a condizioni negoziabili, e per gli investitori di riposizionare immobili per uffici datati (eventualmente convertendo alcuni uffici periferici in residenze, cosa che Wellington ha già iniziato a vedere). Il settore industriale rimane un’opzione interessante – qualsiasi sviluppo in questa categoria di asset scarsi, o anche solo l’acquisto di terreni a destinazione industriale, probabilmente garantirà buoni rendimenti con la crescita delle esigenze logistiche. Inoltre, la qualità della vita di Wellington e la sua atmosfera da “piccola capitale cool” continuano ad attrarre una forza lavoro creativa – finché ciò durerà, la domanda sia per case di carattere in quartieri pedonali sia per spazi ufficio creativi (studi, coworking) dovrebbe persistere.
Scenario atteso fino al 2028: Il mercato immobiliare di Wellington si appresta a entrare in un periodo di espansione sostenibile piuttosto che di boom insostenibile. Prevediamo una crescita lenta dei prezzi delle case nei prossimi anni, poiché l’inventario rimane ampio e gli acquirenti attenti al valore 1news.co.nz. Un’ampia offerta e nuove abitazioni in arrivo impediranno aumenti incontrollati dei prezzi nel medio termine 1news.co.nz 1news.co.nz. Tra il 2026 e il 2027, se le condizioni economiche saranno solide, la crescita dei prezzi potrebbe accelerare leggermente, ma probabilmente rimarrà a una cifra percentuale annua. Gli affitti potrebbero tornare a salire dopo il 2025, una volta assorbito l’attuale surplus, ma forti impennate sono improbabili dati i recenti massimi e la nuova offerta di locazioni (ad es. proprietari che passano da affitti brevi tipo Airbnb a contratti a lungo termine, aumentando così l’offerta). Gli investitori immobiliari possono aspettarsi modesti guadagni in conto capitale oltre a rendimenti da locazione migliorati – un profilo di rendimento più orientato al reddito rispetto ai forti guadagni in conto capitale degli anni 2010.
In conclusione, il mercato immobiliare di Wellington nel 2025 ha ritrovato stabilità dopo una correzione ed è pronto per una crescita graduale con meno estremi. La combinazione di un’economia in stabilizzazione, importanti aggiornamenti infrastrutturali e politiche abitative prudenti sta creando le condizioni per un mercato più sano. Sia il settore residenziale che quello commerciale presentano delle sfide (accessibilità e sovraofferta in alcuni segmenti, rispettivamente) ma anche chiari segnali di resilienza e adattamento. Salvo shock, entro il 2028 Wellington dovrebbe vedere valori immobiliari più alti rispetto a oggi, un patrimonio abitativo più moderno (grazie allo sviluppo di aree interne) e una città che rimane uno dei luoghi più desiderabili della Nuova Zelanda in cui vivere e fare affari – davvero la “piccola capitale più cool” che mantiene la sua vivacità immobiliare.
Fonti: Dati e rapporti ufficiali, inclusi i comunicati del Real Estate Institute of NZ (REINZ) squirrel.co.nz globalpropertyguide.com, profili economici regionali rep.infometrics.co.nz ecoprofile.infometrics.co.nz, analisi di agenzie immobiliari (Lowe & Co, Squirrel Mortgage) loweandco.nz squirrel.co.nz, ricerche di mercato JLL e Colliers research.jllapsites.com linkedin.com, e commenti di attualità da 1News, RNZ e altri 1news.co.nz stats.govt.nz, come citato in tutto il testo. Queste fonti forniscono le ultime informazioni e proiezioni per il 2025 sul mercato immobiliare di Wellington.
