Prospettive del Mercato Immobiliare degli Stati Uniti per il 2025 e Oltre

Introduzione

Dopo diversi anni turbolenti, il mercato immobiliare statunitense nel 2025 sta entrando in una nuova fase caratterizzata da tendenze di stabilizzazione e un cauto ottimismo. Sia il settore residenziale che quello commerciale hanno superato gli shock della pandemia, i rapidi aumenti dei tassi di interesse e l’alta inflazione. Guardando al 2025 e ai prossimi anni, troviamo un mercato abitativo ancora sottodimensionato ma con un’inventario che migliora gradualmente, e un panorama commerciale in cui alcuni settori (come l’industriale e il multifamiliare) rimangono robusti mentre altri (in particolare gli uffici) cercano di riprendersi. I tassi di interesse, che sono saliti a livelli record da decenni, dovrebbero moderarsi leggermente, influenzando il comportamento degli acquirenti e le strategie di investimento. Questo rapporto fornisce una panoramica completa delle tendenze attuali e delle previsioni fino al 2028, coprendo il settore residenziale e commerciale, le dinamiche regionali, i principali fattori trainanti e i rischi e le opportunità per gli investitori.

Punti chiave: I prezzi delle case a livello nazionale si sono stabilizzati rispetto agli aumenti rapidi del 2020–2022 e ora crescono a un ritmo molto più lento (alcuni analisti prevedono persino un modesto calo nel 2025) zillow.com. I volumi di vendita rimangono inferiori ai livelli pre-pandemici, ma si prevede aumenteranno man mano che i tassi ipotecari scendono e una maggiore offerta entra sul mercato realestatenews.com. I settori immobiliari commerciali mostrano andamenti differenti: le proprietà industriali e multifamiliari continuano a beneficiare di una forte domanda, il commercio al dettaglio gode di bassi tassi di sfitto, mentre il mercato degli uffici affronta tassi di sfitto elevati ma potrebbe essere vicino al fondo cbre.com cbre.com. In tutto il Paese, i mercati del Sun Belt e altre regioni accessibili guidano la crescita, mentre alcuni mercati precedentemente surriscaldati stanno affrontando leggere correzioni di prezzo nar.realtor. Tendenze demografiche (come i Millennials che raggiungono l’età ideale per l’acquisto), cambiamenti tecnologici (come il lavoro da remoto e l’e-commerce) e condizioni macroeconomiche plasmeranno il panorama immobiliare nei prossimi anni. Nelle sezioni seguenti, approfondiamo ogni aspetto in dettaglio, con uno sguardo fino al 2028 per diversi segmenti e regioni.

I. Tendenze del Mercato Immobiliare Residenziale (2025)

Prezzi delle Case e Volume delle Vendite

La rapida crescita dei prezzi delle case durante gli anni della pandemia ha lasciato il posto, nel 2024–2025, a un periodo di crescita molto più lenta. A livello nazionale, i prezzi delle abitazioni sono vicini ai massimi storici ma aumentano solo modestamente. Nel primo trimestre del 2025, il prezzo mediano delle case unifamiliari esistenti era di circa $402.300, in aumento del 3,4% rispetto a un anno fa nar.realtor. Si tratta di ben altro rispetto agli aumenti annui a doppia cifra visti nel 2021–2022. Infatti, solo l’11% delle aree metropolitane ha registrato aumenti a doppia cifra nei primi mesi del 2025 (in calo rispetto al 14% alla fine del 2024) nar.realtor, e circa il 17% dei mercati ha registrato diminuzioni dei prezzi anno su anno nel primo trimestre del 2025 nar.realtor. Alcuni mercati precedentemente in forte crescita – ad esempio, Boise, Las Vegas, Salt Lake City, San Francisco e Seattle – hanno subito diminuzioni dei prezzi nell’ultimo anno o due ma ora stanno recuperando man mano che gli acquirenti si adattano alle nuove condizioni nar.realtor. Al contrario, alcuni mercati che stanno ancora vivendo cali di prezzo (come Austin, TX; San Antonio, TX; Huntsville, AL; Myrtle Beach, SC; e alcuni mercati della Florida) presentano una forte crescita dell’occupazione e si prevede che si stabilizzeranno e recupereranno nel prossimo futuro nar.realtor. In generale, le regioni accessibili con una solida crescita economica e demografica mostrano la maggiore resilienza nei prezzi, mentre alcuni mercati costieri più costosi sono fermi o in leggero aumento, riflettendo i limiti dell’accessibilità nar.realtor.

Il volume delle vendite di case è stato depresso negli ultimi due anni, principalmente a causa dell’aumento dei tassi ipotecari. Le vendite di case esistenti nel 2023–2024 sono scese ai livelli più bassi degli ultimi circa 30 anni (attestandosi vicino a un tasso annuo di 4 milioni) poiché molti acquirenti sono stati esclusi dal mercato e i potenziali venditori sono rimasti nelle loro case con tassi bassi nar.realtor realestatenews.com. Tuttavia, ci sono segnali di un punto di svolta. La National Association of Realtors (NAR) segnala che le vendite di case in attesa alla fine del 2024 stavano finalmente crescendo leggermente su base annua nar.realtor e che l’inventario delle case in vendita – sia nuove che esistenti – ha iniziato ad aumentare dopo un lungo periodo di carenza nar.realtor. La domanda inespressa è sostanziale: la popolazione statunitense è cresciuta di 70 milioni di persone dal 1995, ma le vendite annuali di case sono all’incirca le stesse di allora nar.realtor. Ciò suggerisce che molte famiglie hanno rimandato gli acquisti e potrebbero tornare sul mercato non appena le condizioni miglioreranno. Infatti, l’economista capo di NAR prevede una ripresa dell’attività di vendita: dopo due anni molto deboli, le vendite di case esistenti nel 2025 dovrebbero aumentare di circa il 6%, con le nuove case in crescita di circa il 10% realestatenews.com. Altre previsioni sono più conservative – ad esempio, Zillow prevede che le vendite di case esistenti aumenteranno solo di circa l’1,4% nel 2025 (a ~4,12 milioni di case vendute) zillow.com – ma il consenso è che i volumi di vendita torneranno a crescere nel 2025 anziché diminuire ulteriormente. Guardando avanti, come discuteremo nella sezione sulle previsioni, la maggior parte degli analisti si aspetta che le vendite di case continuino una ripresa graduale fino al 2026–2028, assumendo una diminuzione dei tassi ipotecari e una maggiore nuova costruzione (vedi Previsioni nella Sezione VII).

Disponibilità di Alloggi e Livelli di Inventario

L’inventario degli alloggi – ovvero il numero di case disponibili alla vendita – è stato cronicamente basso negli ultimi anni, il che ha sostenuto i prezzi nonostante i tassi di interesse elevati. La buona notizia è che l’inventario sta finalmente migliorando rispetto ai minimi storici. Realtor.com riferisce che il numero di case in vendita alla fine del 2024 è stato il più alto dal 2019, grazie a una combinazione tra maggiore costruzione di nuovi immobili e tempi di vendita leggermente più lunghi per gli annunci realtor.com. Tuttavia, il mercato è ancora lontano dall’essere bilanciato: l’inventario nazionale alla fine del 2024 era circa il 20% inferiore alla media 2017–2019 per lo stesso periodo dell’anno realtor.com. In breve, è una situazione da “bicchiere mezzo pieno o mezzo vuoto”: le condizioni stanno migliorando, ma in molte zone gli acquirenti devono ancora fare i conti con una scarsità di scelta. È importante notare che ci sono notevoli differenze regionali nel recupero dell’inventario. Le regioni del Sud e dell’Ovest hanno fatto i maggiori passi avanti verso i livelli pre-pandemici, mentre il Midwest e il Nord-Est restano più vincolati realtor.com. Ciò probabilmente riflette tassi più elevati di nuova costruzione e migrazione in ingresso nei mercati del Sun Belt (con maggiore offerta in arrivo), mentre in molte aree del Midwest e del Nord-Est ci sono meno nuove costruzioni e più proprietari che decidono di non vendere.

Su una scala più ampia, il mercato immobiliare statunitense continua a fare i conti con una carenza strutturale di abitazioni. Una recente analisi di Zillow stima che il Paese sia carente di circa 4,5 milioni di case rispetto a una “offerta sana” businessinsider.com. I costruttori hanno aumentato la produzione negli ultimi due anni – i cantieri negli USA hanno raggiunto i livelli più alti dal 2006 – ma la carenza di manodopera, gli alti costi dei materiali e le regolamentazioni sull’uso del suolo limitano la rapidità con cui si può aggiungere nuova offerta. Nel 2024, le nuove costruzioni hanno iniziato a diminuire leggermente a causa dell’aumento dei costi di finanziamento per i costruttori. Guardando avanti, Fannie Mae prevede che le nuove costruzioni scendano leggermente nel 2025, per poi aumentare nuovamente nel 2026 man mano che la domanda cresce businessinsider.com. Anche la Mortgage Bankers Association (MBA) prevede che le nuove costruzioni rimangano più o meno stabili nel 2025 e poi crescano gradualmente a seguire businessinsider.com. Questo suggerisce che lo sblocco sul fronte dell’offerta sarà graduale – abbastanza da evitare nuovi eccessi di prezzo, ma non sufficiente a colmare rapidamente il deficit.

Un importante fattore che trattiene l’attuale inventario immobiliare è il cosiddetto “effetto lock-in”. Milioni di proprietari di casa attuali hanno ottenuto mutui trentennali a tassi ultra-bassi (spesso al 3% o meno) durante il 2020–2021. Con i tassi ipotecari attuali attorno al 6–7%, questi proprietari si troverebbero a pagare una grossa penalità se vendessero e acquistassero una nuova casa ai tassi attuali. Di conseguenza, molti stanno scegliendo di non trasferirsi, il che mantiene fuori mercato gran parte delle case esistenti in rivendita. Lawrence Yun di NAR osserva che questo effetto lock-in ha frenato l’offerta, ma dovrebbe diminuire nel tempo poiché gli eventi della vita inevitabilmente costringono a trasferirsi (ogni anno ci sono milioni di matrimoni, divorzi, nascite, trasferimenti di lavoro e pensionamenti che spingeranno comunque alle vendite nonostante i tassi) nar.realtor. Inoltre, se i tassi ipotecari dovessero scendere, più di questi proprietari sarebbero disposti a mettere in vendita le loro case. Infatti, se i tassi dovessero avvicinarsi a livelli “normali” nei prossimi anni (diciamo, al 5% o meno), gli esperti prevedono un’ondata di venditori latenti che finalmente entreranno sul mercato, alleviando la carenza di inventario businessinsider.com.

Andamento degli affitti e mercato delle locazioni

Il mercato delle locazioni è cresciuto notevolmente subito dopo la pandemia, con i prezzi degli affitti aumentati al ritmo più rapido degli ultimi decenni durante il 2021–2022. Da allora, la crescita degli affitti si è notevolmente raffreddata a causa dell’arrivo sul mercato di nuovi appartamenti e del raggiungimento dei limiti di accessibilità economica. All’inizio del 2025, la crescita nazionale degli affitti è modesta – in linea o leggermente inferiore all’inflazione generale. Ad esempio, l’affitto medio richiesto negli Stati Uniti a maggio 2025 è aumentato solo di circa 1,0% rispetto all’anno precedente yardimatrix.com, un netto rallentamento rispetto ai picchi annui del 10–15% visti pochi anni prima. I dati RealPage mostrano che gli affitti effettivi sono cresciuti solo dell’1,1% nell’anno conclusosi a marzo 2025, il maggiore incremento annuo da oltre un anno, ma comunque un dato molto contenuto realpage.com. Questo raffreddamento riflette l’aumento dell’offerta: nel 2023–2024 gli sviluppatori hanno consegnato un boom di unità multifamiliari – il livello più alto di nuove costruzioni di appartamenti dagli anni ‘80 mf.freddiemac.com. Con più scelta disponibile, gli inquilini hanno guadagnato potere contrattuale e i proprietari in molte città hanno dovuto offrire sconti o concessioni per riempire le unità.

Nonostante questa ondata di nuove costruzioni, la domanda di affitti rimane robusta, evitando così gravi eccessi di offerta nella maggior parte dei mercati. Il tasso nazionale di sfitto degli affitti era al 7,1% nel primo trimestre 2025, in leggero aumento rispetto al 6,6% dell’anno precedente advisorperspectives.com. In altre parole, gli sfitti sono leggermente cresciuti ma rimangono bassi rispetto ai livelli storici (negli anni 2010 gli sfitti in affitto erano regolarmente tra l’8 e il 10%). Molti dei nuovi appartamenti vengono assorbiti, anche se più lentamente, perché la domanda di locazioni è forte: il mercato del lavoro USA è cresciuto, i giovani adulti continuano a formare nuove famiglie e l’alto costo per acquistare una casa mantiene più persone tra gli inquilini. Freddie Mac osserva che la domanda multifamiliare è stata “eccezionale”, ma la nuova offerta record ha mantenuto la crescita dei canoni modesta e i tassi di sfitto elevati in alcune aree mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. Nel 2024, il tasso nazionale di sfitto multifamiliare si è aggirato attorno al 6% e la previsione di base di Freddie Mac prevede che lo sfitto salirà fino a circa il 6,2% nel 2025 man mano che altre nuove unità arriveranno sul mercato mf.freddiemac.com. Tuttavia, questo dovrebbe essere un picco; con il rallentamento delle costruzioni a causa dei tassi più alti, la pipeline dell’offerta si ridurrà. In effetti, **gli sviluppatori multifamiliari stanno tirando il freno – le nuove costruzioni nel 2025 dovrebbero scendere molto sotto le medie pre-pandemiche (circa il 30% in meno, secondo CBRE) cbre.com. Verso la fine del 2025 e oltre, il ritmo delle nuove consegne si modererà, consentendo al mercato degli appartamenti di tornare a restringersi.

Le previsioni sui prezzi degli affitti riflettono questa dinamica. Le ultime stime di Zillow prevedono che gli affitti delle case unifamiliari saliranno di circa il 3,2% nel 2025 e gli affitti multifamiliari (appartamenti) di circa il 2,1% zillow.com. Allo stesso modo, Freddie Mac prevede una crescita degli affitti su scala nazionale di circa il 2,2% nel 2025, un po’ sotto la media storica mf.freddiemac.com. Questi aumenti modesti nel 2025 rappresentano in realtà una ripresa rispetto al 2024, quando la crescita degli affitti era ai minimi (vicino allo zero in molte città). In altre parole, gli affitti non stanno più esplodendo, ma stanno ancora crescendo lentamente a un ritmo sostenibile. Vale la pena notare che le tendenze degli affitti variano secondo il segmento di mercato: le case unifamiliari in affitto mostrano una domanda e una crescita dei canoni più forti rispetto agli appartamenti plurifamiliari, in parte perché molte famiglie che non riescono ad acquistare una casa cercano case suburbane da affittare zillow.com. Questo sta alimentando l’interesse degli investitori nei portafogli di case unifamiliari in affitto.

Guardando oltre il 2025, molti analisti prevedono che la crescita degli affitti resterà moderata nel 2026 e potrà poi accelerare nuovamente tra il 2027 e il 2028, una volta assorbita l’attuale ondata di nuove costruzioni. Un ritorno agli aumenti medi storici degli affitti (circa il 3% annuo) è probabile nella seconda metà del decennio mf.freddiemac.com. In realtà, alcune regioni stanno già sovraperformando: ad esempio, varie città del Sun Belt e del Midwest continuano a registrare aumenti degli affitti superiori alla media grazie a forti flussi di popolazione e crescita dei posti di lavoro arbor.com. Nel complesso, i fondamentali del mercato delle locazioni (crescita dell’occupazione, demografia) restano solidi, ma l’equilibrio tra domanda e offerta detterà l’andamento degli affitti. Nel breve termine, l’abbondanza di offerta è protagonista – mantenendo sotto controllo gli affitti e offrendo più opzioni agli inquilini. Nel 2026–2028, se le costruzioni rallenteranno come previsto, i proprietari potrebbero recuperare potere sui prezzi, soprattutto nei mercati con occupazione in crescita e sviluppo di nuove abitazioni limitato.

II. Tendenze nel Real Estate Commerciale per settore

Sebbene il real estate residenziale catturi la maggior parte dei titoli, il settore immobiliare commerciale (CRE) è un vasto panorama che comprende edifici per uffici, centri commerciali, magazzini industriali, appartamenti, hotel, data center e altro ancora. Le prospettive per il CRE nel 2025 sono fortemente settore-specifiche, con performance che divergono notevolmente tra le diverse tipologie di immobili. Di seguito suddividiamo le tendenze nei principali settori – Uffici, Retail, Industriale e Multifamiliare – che collettivamente costituiscono la maggior parte del mercato immobiliare commerciale statunitense. Evidenziamo condizioni attuali e cosa aspettarsi nei prossimi anni per ciascuna categoria:

Settore degli uffici

Il mercato degli uffici è stato il settore più in difficoltà nell’immobiliare commerciale dalla pandemia. L’ascesa del lavoro remoto e ibrido ha ridotto strutturalmente la domanda di spazi ufficio in molte città, portando a tassi di sfitto elevati e calo dei valori immobiliari in questo segmento. Nel 2024–25, molti grattacieli direzionali, specialmente quelli più datati, faticano a raggiungere alti livelli di occupazione. Il tasso di sfitto nazionale degli uffici è vicino ai massimi storici – circa il 18–19% degli spazi ufficio in media è sfitto – e in alcuni grandi mercati urbani il tasso di sfitto supera il 20% cbre.com cbre.com. Anche gli spazi subaffittati (uffici che le aziende stanno cercando di subaffittare per eccesso di spazio) restano abbondanti. Queste condizioni hanno esercitato forti pressioni al ribasso sugli affitti degli uffici standard e hanno causato una ondata di difficoltà per i proprietari con finanziamenti in scadenza. In breve, il settore degli uffici è in fase di recessione.

Detto ciò, stanno emergendo segnali di fondo secondo cui il mercato degli uffici potrebbe aver toccato il fondo e stia entrando in una lenta fase di ripresa. Secondo le previsioni CBRE per il 2025, l’attività di locazione uffici ha iniziato a risalire nel 2024 e dovrebbe migliorare ulteriormente nel 2025, seppur in modo modesto cbre.com. Si prevede un aumento del 5% nel volume complessivo delle locazioni di uffici nel 2025, che rappresenterebbe un’inversione benvenuta dopo diversi anni di contrazione cbre.com. Inoltre, la costruzione di nuovi uffici è rallentata quasi del tutto, il che aiuterà a limitare ulteriori eccessi di offerta cbre.com. Mano a mano che le aziende si adeguano al lavoro ibrido, molte concludono che serve comunque uno spazio fisico per collaborazione e cultura, magari solo meno metri quadri per lavoratore o in posizioni diverse. Il sentimento degli utilizzatori sta gradualmente passando dalla pura contrazione a una stabilizzazione e un’espansione selettiva, secondo le indagini di settore cbre.com. Molti affittuari stanno rinnovando i propri contratti (spesso riducendo gli spazi o scegliendo soluzioni “flight to quality”), stabilizzando così i livelli di occupazione.

Una tendenza evidente è una biforcazione del mercato degli uffici: gli edifici per uffici più recenti e di alta qualità (“Classe A”) con ottimi servizi stanno registrando una domanda molto più sana rispetto agli edifici più vecchi e obsoleti. Gli spazi ufficio di pregio – gli edifici di fascia alta in ogni mercato – stanno diventando persino scarsi in alcune città, poiché gli inquilini si stanno consolidando nelle migliori proprietà cbre.com. CBRE definisce uffici prime quelli che sono i migliori edifici; si prevede che il tasso di sfitto degli uffici prime torni ai livelli pre-pandemici (~8% di spazi sfitti) entro il 2027 grazie a questa richiesta di qualità cbre.com. Al contrario, gli uffici di qualità inferiore continueranno probabilmente a faticare e potrebbero dover essere riconvertiti (alcuni potrebbero essere candidati alla conversione in residenziale o altri usi, anche se la conversione è spesso complessa). Nel complesso, si prevede che la percentuale di uffici sfitti a livello nazionale raggiunga un picco intorno al 19%, per poi diminuire gradualmente man mano che l’economia cresce e gli spazi in eccesso vengono lentamente assorbiti cbre.com. Possiamo quindi attenderci una ripresa costante, ma non rapida, degli uffici: anche entro il 2027, la maggior parte degli analisti non prevede un ritorno ai livelli di domanda pre-2020, ma il peggio della crisi potrebbe essere alle spalle. Gli investitori si stanno avvicinando a questo settore con cautela; ci sono opportunità per acquisire immobili per uffici in difficoltà a prezzi fortemente scontati, ma il rischio d’investimento è alto a meno che non ci si concentri su proprietà moderne in location di pregio, che sono più resilienti.

Settore Retail

Il settore immobiliare retail – che include centri commerciali, retail park, supermercati e negozi nei centri cittadini – ha registrato una notevole ripresa dai minimi della pandemia. I lockdown iniziali causati dal COVID avevano colpito duramente il commercio tradizionale, accelerando la selezione naturale dei retailer più deboli. Tuttavia, i superstiti sono emersi in un contesto con una nuova offerta molto limitata e meno concorrenza. Di conseguenza, i fondamentali del settore retail nel 2025 sono probabilmente i più sani degli ultimi anni. Il tasso nazionale di spazi retail sfitti è sotto il 5%, il più basso tra tutte le principali tipologie di immobili commerciali cbre.com cbre.com. In molti mercati, spazi retail di qualità (soprattutto quelli in centri suburbani ben posizionati o nelle gallerie con supermercato ancorato) sono completamente locati. Uno dei motivi è che quasi nessun nuovo spazio retail è stato costruito negli ultimi anni, quindi la domanda ha raggiunto l’offerta. Gli sviluppatori rimangono cauti nel costruire nuovi progetti retail (in parte a causa della minaccia dell’e-commerce), il che significa che i centri esistenti hanno poca competizione da nuovi progetti cbre.com. Di conseguenza, i canoni retail stanno iniziando a salire dopo un lungo periodo di stagnazione. I proprietari nelle location di pregio hanno nuovamente potere di determinare i prezzi: i canoni richiesti per gli spazi retail dovrebbero aumentare nel 2025 considerando la bassa disponibilità cbre.com. Molti retailer, soprattutto catene nazionali, stanno firmando contratti di locazione a lungo termine per assicurarsi i siti desiderabili prima che i canoni salgano ulteriormente cbre.com. Va sottolineato che le performance retail variano a seconda del formato. I centri commerciali “open air” di quartiere e di comunità (spesso con supermercato o beni essenziali come ancora) sono fiorenti e godono di alta occupazione, mentre alcuni centri commerciali coperti più datati continuano ad affrontare sfide a meno che non siano stati riqualificati o riconvertiti. Detto ciò, anche i mall hanno visto una ripresa del traffico pedonale tra il 2022 e il 2023 con il ritorno dei consumatori allo shopping in presenza; i mall di Classe A in aree benestanti vanno piuttosto bene, mentre quelli di fascia più bassa vengono riconvertiti (in centri multifunzionali, hub logistici ecc.). Dal punto di vista geografico, l’espansione retail si sta concentrando nei mercati in forte crescita. I retailer guardano a città con forte crescita demografica e occupazionale – ad esempio, Phoenix, Austin, Dallas, Nashville e Charlotte sono indicate come hotspot dove si concentra l’attività di locazione retail cbre.com. Questi mercati del Sun Belt e ad alta crescita non solo vedono più persone trasferirsi, ma spesso offrono case a prezzi più bassi (lasciando ai consumatori più reddito disponibile da spendere nei negozi locali). Inoltre, le aree che hanno beneficiato di miglioramenti infrastrutturali (ad es. nuove autostrade o estensioni del trasporto pubblico) attraggono nuovi sviluppi retail man mano che migliora l’accessibilità cbre.com. Gli investitori istituzionali, che per anni avevano evitato il retail, stanno tornando lentamente grazie ai solidi fondamentali. In generale, le prospettive per il retail immobiliare nel 2025 sono prudentemente ottimistiche: ci si attendono tassi di sfitto bassi e una crescita moderata dei canoni, a meno di una recessione economica. Un fattore di rischio da monitorare è l’e-commerce: le vendite online continuano a crescere (ora circa il 15% delle vendite retail totali), quindi i retailer fisici dovranno continuare a evolversi e a offrire esperienze o comodità che l’online non può replicare. Ma la narrazione secondo cui l’e-commerce avrebbe ucciso tutti i negozi si è rivelata falsa; oggi, invece, gli Stati Uniti hanno una presenza retail di dimensioni “giuste” dopo anni di consolidamento, e i centri sopravvissuti stanno beneficiando di questa razionalizzazione.

Settore Industriale & Logistica

Il settore immobiliare industriale – principalmente magazzini, centri di distribuzione e stabilimenti produttivi – è stato una delle star degli ultimi anni. Il boom dell’e-commerce e la riorganizzazione delle catene di approvvigionamento (con più scorte tenute sul territorio nazionale) hanno spinto la domanda di magazzini a livelli record tra il 2020 e il 2022. Nel 2023, il tasso di sfitto industriale ha raggiunto minimi storici in molti mercati (spesso sotto il 4%). Gli sviluppatori hanno risposto con una nuova ondata di costruzioni e si è registrato un raffreddamento verso la fine del 2023, man mano che la domanda di locazione si è normalizzata. All’inizio del 2025, il mercato industriale resta fondamentalmente solido, anche se meno frenetico rispetto al picco del boom e-commerce. A livello nazionale, il tasso di sfitto degli immobili industriali è aumentato con il nuovo afflusso di magazzini, ma rimane basso e il mercato è considerato “favorevole per gli inquilini” nel breve termine cbre.com. I magazzini più vecchi e meno efficienti stanno registrando un tasso di sfitto più alto, poiché gli inquilini si indirizzano verso i nuovi poli “high-cube” – una “fuga verso la qualità” simile a quella avvenuta per gli uffici cbre.com. Tuttavia, si prevede un nuovo aumento della tensione verso la fine del 2025 dato che il cantiere delle costruzioni si sta rallentando e la domanda continua a crescere cbre.com. Diversi fattori stanno influenzando la domanda industriale nel 2025. Innanzitutto, la politica commerciale e le strategie di reshoring sono determinanti: l’inasprimento dei dazi statunitensi sulle merci estere (introdotto nel 2024) ha spinto alcune aziende ad aumentare le scorte interne (per importare prima dell’entrata in vigore dei dazi) e a valutare la produzione negli Stati Uniti o in paesi vicini cbre.com. CBRE segnala che ciò potrebbe alimentare una domanda crescente per immobili industriali vicino al confine tra USA e Messico e lungo i maggiori corridoi logistici nord-sud (come le autostrade I-35 e I-29) cbre.com. Mercati come San Antonio, Austin, Dallas–Fort Worth, Oklahoma City, Kansas City, Des Moines e Minneapolis sono individuati come possibili vincitori di questa tendenza grazie alla loro posizione geografica sulle rotte commerciali continentali cbre.com. In secondo luogo, anche la composizione degli inquilini industriali sta cambiando: le società di logistica terze parti (3PL) stanno aumentando il loro peso sul mercato delle locazioni, dato che le aziende affidano sempre di più il magazzinaggio a operatori specializzati. CBRE prevede che i 3PL arriveranno a rappresentare oltre un terzo dei volumi di locazione industriale nel 2025 cbre.com, riflettendo la tendenza verso catene di fornitura più flessibili e “on demand”.

In termini di volume, si prevede che la locazione industriale a livello nazionale raggiungerà poco più di 800 milioni di piedi quadrati nel 2025 cbre.com. Questo sarebbe al di sotto del picco registrato durante la pandemia (il 2021 ha visto una domanda straordinaria) ma ancora superiore alla norma pre-pandemia cbre.com. In sostanza, il settore industriale sta passando da una crescita iper-accelerata a un tasso di crescita più sostenibile. Sul versante dell’offerta, dopo diversi anni di “costruzione prolifica”, gli sviluppatori stanno rallentando. Le nuove iniziative di costruzione industriale stanno diminuendo nettamente – si prevede che saranno oltre il 50% in meno nel 2025 rispetto al 2024 cbre.com. Questa pausa sta consentendo al mercato di assorbire i progetti speculativi esistenti recentemente immessi sul mercato. Entro la fine del 2025, quando questi spazi saranno occupati, il pendolo potrebbe tornare a favore dei proprietari, soprattutto per strutture moderne nei principali hub logistici. La crescita dei canoni di locazione per gli spazi industriali dovrebbe quindi rimanere positiva ma moderata nel breve termine – i proprietari potrebbero offrire concessioni nei mercati con un eccesso temporaneo di offerta, ma nel complesso i canoni sono sostenuti dall’inflazione e dagli elevati costi di sostituzione. In sintesi, le prospettive del settore industriale rimangono molto positive: la continua espansione dell’e-commerce, le riconfigurazioni della catena di approvvigionamento e la limitata nuova offerta in arrivo indicano solidi fondamentali. Salvo una grave recessione, i magazzini dovrebbero mantenere un’elevata occupazione e aumenti costanti degli affitti nei prossimi anni, rendendo le proprietà industriali ancora una delle preferite dagli investitori istituzionali (inclusi fondi di investimento immobiliare e fondi di private equity).

Settore Multifamiliare (Appartamenti)

Il settore multifamiliare (grandi complessi di appartamenti con più di 5 unità) è spesso considerato parte del settore residenziale, ma rappresenta anche una classe di asset commerciale chiave per gli investitori. Nel 2025, il multifamiliare sta vivendo un momento unico: un enorme afflusso di offerta unito a una forte domanda da parte degli inquilini. Come già osservato, il biennio 2023–2024 ha portato un numero record di nuove unità abitative, facendo salire il tasso di sfitto nazionale degli appartamenti e rallentando la crescita dei canoni. Per gli investitori, ciò si è tradotto in concessioni più elevate e redditi operativi netti stabili o piatti in alcuni mercati ad alta offerta nell’ultimo anno. Nonostante ciò, i fondamentali del settore multifamiliare sono tutt’altro che deboli – si stanno semplicemente normalizzando dopo un mercato eccezionalmente teso. Proseguendo nel 2025, la pressione proveniente dalle nuove costruzioni dovrebbe iniziare ad attenuarsi. CBRE prevede che il tasso di sfitto diminuirà leggermente nel 2025 (arrivando intorno al 4,9% a fine anno, dal ~5,3% alla fine del 2024) e i canoni medi torneranno a crescere di circa il 2,6% nell’arco dell’anno cbre.com. Allo stesso modo, Freddie Mac prevede una crescita dei canoni nel 2025 nell’ordine del 2% e solo un lieve aumento del tasso di sfitto a circa il 6,2% (secondo RealPage), supponendo che l’economia raggiunga un atterraggio morbido mf.freddiemac.com. In sostanza, il mercato multifamiliare nel 2025 dovrebbe rimanere bilanciato – né orientato agli affittuari né ai proprietari a livello nazionale – con un leggero miglioramento rispetto al 2024.

Un fattore chiave è che la formazione di nuove famiglie si prevede resterà solida. La demografia e l’economia favoriscono la domanda di affitti: la crescita dei posti di lavoro, anche se più lenta rispetto al boom post-pandemico, resta positiva, e la vasta coorte dei millennial è nella fase di formazione delle famiglie. Molti di questi giovani adulti continuano ad affittare, sia per scelta che perché i prezzi elevati delle case e i tassi di interesse alti rinviano l’acquisto della prima casa. Inoltre, l’immigrazione (che si è ripresa nel 2022–2023) contribuisce alla domanda di abitazioni in affitto. Finché l’economia statunitense eviterà una grave recessione, si prevede la formazione di milioni di nuove famiglie di affittuari nei prossimi anni, il che aiuta ad assorbire la nuova offerta.

Geograficamente, la distribuzione dell’offerta è molto concentrata. Una quota importante delle nuove costruzioni di appartamenti si trova negli stati Sun Belt – in particolare Texas, Florida, Carolina, Georgia, Arizona e alcune zone del Mountain West. In effetti, 10 dei 16 principali mercati multifamiliari statunitensi hanno già superato il loro picco di costruzione e i restanti sei dovrebbero raggiungere il picco nel 2025 via via che i progetti si completano cbre.com. Ciò suggerisce che entro il 2026 quasi tutti i grandi mercati vedranno diminuire le nuove consegne. Le aree metropolitane del Sun Belt, che hanno guidato l’ondata di sviluppo, probabilmente si raffredderanno nel breve termine (con tassi di sfitto più elevati in città come Austin o Nashville quest’anno), ma beneficiano anche di una crescita demografica robusta che porterà a occupare queste unità nel tempo. Le città gateway costiere (come New York, Los Angeles, San Francisco) hanno avuto invece relativamente meno nuove costruzioni e sono rimaste sottoprovviste di abitazioni in affitto; questi mercati vedono una tenuta degli affitti e un aumento dei canoni con il ritorno della migrazione urbana. Una tendenza degna di nota è l’interesse crescente degli investitori per il multifamiliare nel Midwest. Alcune aree metropolitane del Midwest (es. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) offrono alta accessibilità e economie stabili, e le previsioni indicano una crescita sostenuta degli affitti nel Midwest, potenzialmente al 4–5% annuo nei prossimi anni multihousingnews.com man mano che questi mercati recuperano terreno da una base bassa.

Dal punto di vista degli investimenti, le proprietà multifamiliari continuano ad essere considerate una delle classi di asset commerciale a minor rischio – le persone avranno sempre bisogno di un posto dove vivere. Tuttavia, i tassi di interesse più elevati hanno inciso sulle valutazioni del multifamiliare, poiché gli investitori non possono più fare affidamento su un debito a basso costo per massimizzare i rendimenti. I tassi di capitalizzazione (misure della redditività dell’immobile) degli appartamenti sono aumentati rispetto ai minimi del 2021, il che significa che i prezzi sono scesi leggermente pur con l’aumento dei canoni. CBRE prevede che i cap rate si stabilizzeranno o si ridurranno leggermente nel 2025 con il miglioramento delle condizioni finanziarie cbre.com cbre.com. In termini pratici, ciò potrebbe significare che il biennio 2025–2026 rappresenti una finestra interessante per investire nel multifamiliare, prima che i tassi d’interesse possano scendere ulteriormente e far risalire i prezzi. I rischi per il multifamiliare includono un’eventuale recessione significativa (la perdita di posti di lavoro riduce la capacità dei locatari di pagare gli affitti) ed eccessi di offerta localizzati in alcune aree, ma a livello nazionale le prospettive di lungo periodo restano solide. Tra il 2026 e il 2028, una volta assorbita l’attuale ondata di nuove unità, molti mercati potrebbero trovarsi nuovamente in carenza d’offerta, esercitando una nuova pressione al rialzo sui canoni. Gli sviluppatori, consapevoli dei costi di finanziamento più elevati, non stanno costruendo in eccesso su scala nazionale – anzi, le nuove iniziative multifamiliari nel 2025 si prevedono ben al di sotto dei livelli degli ultimi anni cbre.com. Questo prepara il terreno a un favorevole equilibrio tra domanda e offerta tra pochi anni.

(Nota: Anche altri settori commerciali come hotel e data center meritano una menzione. Gli hotel sono rimbalzati fortemente grazie alla domanda di viaggi, sebbene i tassi d’interesse elevati limitino nuovi sviluppi. I data center stanno vivendo una crescita straordinaria grazie al cloud computing e all’IA – la domanda nel 2025 è “bollente”, con tassi di sfitto ai minimi storici sotto il 3% e livelli record di nuove costruzioni, secondo CBRE cbre.com. Tuttavia, per brevità, ci concentriamo sui settori principali richiesti.)

III. Tassi di Interesse e Tendenze dei Mutui

I tassi di interesse – in particolare i tassi dei mutui – giocano un ruolo fondamentale sul mercato immobiliare. Negli ultimi due anni, il rapido aumento dei tassi di interesse è stato il principale vento contrario per il mercato delle abitazioni. Nel 2020–2021, il tasso fisso sui mutui a 30 anni si aggirava intorno al 3%, alimentando una corsa agli acquisti. Verso la fine del 2023, lo stesso tasso era più che raddoppiato, raggiungendo il 7% o superiore, il livello più alto degli ultimi 20 anni circa. Questo aumento è stato una diretta conseguenza dell’azione aggressiva della Federal Reserve contro l’inflazione: con l’aumento dei tassi di riferimento nel 2022 e 2023 da parte della Fed, sono cresciuti i costi del credito in tutta l’economia. I tassi dei mutui elevati peggiorano drasticamente l’accessibilità – ad esempio, una rata mensile di $2.000 oggi copre un prestito molto più piccolo con un interesse al 7% rispetto al 3%. Secondo NAR, il pagamento mensile per una casa tipica (con il 20% di anticipo) è arrivato a circa $2.120 all’inizio del 2025, in crescita del 4,1% rispetto all’anno precedente nonostante la crescita più lenta dei prezzi nar.realtor. Molti acquirenti sono stati esclusi dal mercato da questa crisi di accessibilità e le vendite di case sono scese a livelli recessivi nel 2023–24 principalmente a causa dei tassi dei mutui.

La buona notizia per il 2025 è che l’ambiente dei tassi di interesse sembra stabilizzarsi e si intravede un po’ di sollievo all’orizzonte. Con l’inflazione in calo rispetto ai massimi, la Federal Reserve ha allentato la stretta sui rialzi dei tassi. In effetti, la Fed ha attuato alcuni piccoli tagli dei tassi alla fine del 2024 nar.realtor e, a metà 2025, si prevede che il tasso dei fondi federali rimarrà stabile o possa persino diminuire ulteriormente, se l’inflazione lo consentirà. Tuttavia, è importante notare che i tassi dei mutui probabilmente non scenderanno di pari passo con i tagli della Fed nar.realtor. A fine 2024, quando la Fed ha iniziato a tagliare, i tassi sui mutui sono rimasti pressoché invariati – Yun della NAR ha sottolineato che fattori come un “disavanzo federale gonfiato” mantengono una pressione al rialzo sui tassi a lungo termine, impedendo ai mutui di scendere rapidamente nar.realtor. Invece di un calo rapido, la maggior parte degli analisti prevede una graduale diminuzione dei tassi sui mutui nei prossimi anni. L’ultima previsione di Fannie Mae si aspetta che il tasso fisso a 30 anni sia intorno al 6,2% alla fine del 2025 e circa al 6,0% entro la fine del 2026, solo un modesto miglioramento rispetto al 6,6–6,7% circa a metà 2025 mpamag.com. La Mortgage Bankers Association è un po’ più ottimista, immaginando che i tassi possano scendere nella fascia del 5% medio tra il 2026 e il 2027, ma anche questo resta ben al di sopra dei tassi ultra bassi degli ultimi anni. In breve, i costi dei finanziamenti probabilmente rimarranno elevati rispetto al 2010, anche se leggermente inferiori rispetto al picco del 2023.

Per gli acquirenti di case, ciò significa che il periodo 2025–2028 richiederà un adeguamento delle aspettative. Gli acquirenti potrebbero dover accettare costi di finanziamento leggermente più alti come la “nuova normalità”, almeno nel medio termine. Ci sono implicazioni per la scelta dei prodotti mutuo: quando i tassi erano al 3%, quasi tutti bloccavano i prestiti fissi a 30 anni. Con tassi al 6–7%, si vede più interesse verso mutui a tasso variabile (ARM) o buydown temporanei (dove venditori o costruttori sovvenzionano il tasso per i primi anni) per alleggerire le rate iniziali. Vediamo anche soluzioni creative come mutui assumibili che stanno attirando attenzione – alcuni compratori sono disposti a pagare un sovrapprezzo se possono assumere il mutuo FHA o VA a basso tasso del venditore. I finanziatori stanno introducendo nuovi prodotti (come termini a 40 anni o prodotti di equity condivisa) per favorire l’accessibilità. Queste tendenze continueranno finché i tassi resteranno relativamente alti. Se e quando i tassi scenderanno, potrebbe verificarsi un boom dei rifinanziamenti dato che i proprietari cercheranno di abbassare le proprie rate. Attualmente, l’attività di rifinanziamento è molto bassa (poiché pochi vogliono rifinanziare un mutuo al 3% per passare a uno al 6%), ma tra il 2026 e il 2027, se i tassi dovessero scendere di uno o due punti, milioni di debitori potrebbero trarre beneficio dal rifinanziamento – ed è qualcosa che il settore dei mutui guarda con grande speranza.

Vale anche la pena notare l’impatto dei tassi su investitori e sviluppatori. Le transazioni immobiliari commerciali si sono rallentate nell’ultimo anno perché il costo del debito è aumentato e la selezione dei prestiti è diventata più severa. I cap rate (rendimenti d’investimento) sono dovuti aumentare, come già accennato, e alcuni investitori molto indebitati stanno incontrando difficoltà nel rifinanziare. Il volume delle nuove erogazioni di mutui multifamiliari e commerciali è crollato tra il 2023 e il 2024. Ma con la prospettiva di tassi leggermente inferiori, le previsioni del settore si aspettano una ripresa dell’attività d’investimento. CBRE prevede un aumento del 5–10% del volume degli investimenti in real estate commerciale nel 2025 grazie a una crescita della fiducia nell’economia e a una minore distanza tra le aspettative di prezzo di acquirenti e venditori cbre.com cbre.com. Sul lato residenziale, le erogazioni totali di mutui (acquisto + rifinanziamento) sono previste in crescita dal punto più basso: Fannie Mae stima circa 1,98 trilioni di dollari in nuovi mutui nel 2025, fino a 2,33 trilioni nel 2026 con la ripresa delle vendite di case e il ritorno graduale del rifinanziamento mpamag.com. Questi numeri sono ancora lontani dai 4+ trilioni di dollari del boom di rifinanziamento del 2020, ma la tendenza è in crescita.

In sintesi, i tassi d’interesse continueranno a essere un fattore chiave nel real estate fino al 2028. L’aspettativa di base è per modeste riduzioni dei tassi sui mutui nei prossimi anni, ma non per un ritorno agli estremi minimi del passato. L’attività immobiliare (acquisto e costruzione) dovrebbe rafforzarsi gradualmente con il calo dei tassi. Tuttavia, ogni previsione è accompagnata dall’avvertenza che eventuali picchi d’inflazione o shock economici potrebbero modificare la traiettoria dei tassi. Al momento, il consenso è che il peggio dello shock dei tassi sia passato e che l’ambiente diventerà gradualmente più favorevole per chi prende a prestito e investe. Come ha affermato un dirigente di una compagnia di mutui, “Ci aspettiamo che i tassi scendano leggermente, anche se non ai minimi storici di un tempo” mpamag.com. Pianificare oggi mutui al 6%, con la possibilità di rifinanziamento al 5% domani, è un approccio prudente per i compratori di case in questa fase.

IV. Focus Regionali e su Città Specifiche

Il mercato immobiliare è notoriamente locale. Sebbene le tendenze nazionali forniscano un contesto generale, le differenze regionali negli Stati Uniti sono state marcate negli ultimi anni – e continueranno ad esserlo. Di seguito riportiamo alcuni sviluppi regionali e locali nel mercato residenziale, nonché le principali aree metropolitane da tenere d’occhio:

Sun Belt in crescita (Sud-Est e Sud-Ovest): La Sun Belt (regione che attraversa il Sud dagli stati della Florida al Texas, fino al Sud-Ovest e ad alcune aree dell’Ovest) è stata la protagonista dell’ultimo decennio e continua a guidare molti indicatori. Stati come Florida, Texas, Carolina, Georgia, Arizona e Tennessee hanno visto una forte crescita demografica e occupazionale, attirando sia persone (inclusi lavoratori da remoto e pensionati) sia spostamenti aziendali. Questo afflusso di nuovi abitanti ha alimentato la domanda immobiliare e mantenuto prezzi delle case relativamente sostenuti in queste aree. Molte aree della Sun Belt hanno visto apprezzamenti a doppia cifra dei prezzi fino al 2022; alcuni di questi mercati si sono raffreddati nel 2023 (con lievi cali di prezzo), ma generalmente tengono. Ad esempio, il prezzo mediano delle case a Miami, FL è aumentato di circa il 9% nell’ultimo anno realtor.com e a Orlando, FL i prezzi sono cresciuti oltre il 12% anno su anno realtor.com, secondo le previsioni di Realtor.com. Nel frattempo, Austin, TX, simbolo della frenesia pandemica (prezzi cresciuti di quasi il 40% in due anni), ha visto correzioni di valore delle case nel 2023. A inizio 2025, i prezzi di Austin sono leggermente inferiori ai massimi, ma l’economia locale è forte e la crescita demografica elevata, quindi la NAR prevede che Austin “recupererà i prezzi nel prossimo futuro” nar.realtor. Il filo conduttore nei mercati della Sun Belt è accessibilità (rispetto alle città costiere), tasse inferiori, creazione di posti di lavoro e clima più caldo – fattori che continueranno fino alla fine degli anni ‘20. Gli investitori prediligono in particolare mercati come Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa e Charlotte, che possono contare su dimensioni e crescita. Un alert riguarda clima e assicurazioni: nelle aree costiere della Florida e della costa del Golfo, i costi assicurativi sono in aumento (a causa di uragani e alluvioni), e questo, se non risolto, potrebbe col tempo ridurre l’accessibilità e frenare la domanda.
Mercati costieri ad alto costo: Le metro costiere più care – come New York City, Bay Area di San Francisco, Los Angeles, Boston, Washington D.C. e Seattle – hanno avuto risultati più misti. Molti di questi mercati hanno vissuto un breve calo di prezzi nel 2020 (quando il lavoro da remoto ha favorito spostamenti verso zone meno dense), seguito da un’impennata nel 2021, con il ritorno alla vita urbana. Nel 2022, molte città costiere si sono trovate nuovamente a fronteggiare difficoltà: flussi migratori verso aree più accessibili e, in alcuni casi, licenziamenti nel settore tech (specialmente a San Francisco e Seattle) hanno ridotto la domanda. Nel 2023, San Francisco ha visto diminuire i prezzi medi su base annua, e i valori delle case restano sostanzialmente invariati (+1,5% YoY nel Q1 2025) nar.realtor – insomma, il mercato della Bay Area è praticamente fermo. Tuttavia si notano segnali di stabilizzazione: le città tornano ad attrarre residenti. I dati NAR mostrano che, dopo lo “spostamento suburbano” della pandemia, il 2024 ha segnato il maggior aumento degli ingressi nei centri cittadini nell’ultimo decennio nar.realtor. I giovani professionisti tornano per opportunità lavorative e servizi, e l’immigrazione internazionale (concentrata nelle città-ponte) riprende vigore. Dunque New York o San Francisco non vedranno la crescita esplosiva di Austin o Nashville, ma hanno comunque offerta abitativa molto limitata e redditi elevati, che dovrebbero sostenere i prezzi. Ad esempio, otto delle dieci aree metropolitane più costose sono in California (a es. il prezzo medio a San Jose supera i 2 milioni di dollari, +9,8% YoY) nar.realtor. Questi mercati sono così cari per la scarsa costruzione nel lungo periodo e per la posizione privilegiata, e i prezzi dovrebbero salire lentamente finché l’inventario resta scarso. L’accessibilità abitativa è una grossa sfida sulle coste, con bassi tassi di proprietà (nella Bay Area, meno del 55% delle famiglie ha casa di proprietà) nar.realtor. Ciò suggerisce una persistente pressione politica per lo sviluppo di nuovi alloggi e misure per l’accessibilità, che potrebbero plasmare questi mercati nel prossimo decennio.
Stabilità del Midwest: Il Midwest non è stato molto sotto i riflettori, ma si è fatto notare per la maggiore accessibilità e le economie stabili. Città come Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee e Minneapolis non hanno registrato né grandi boom né crack: hanno avuto una crescita costante (a una cifra) dei prezzi e poca volatilità. Tra il 2024 e il 2025, le città del Midwest sono tra quelle con la migliore ripresa delle transazioni, poiché chi non può permettersi altre zone cerca case più economiche. L’analisi di Realtor.com inserisce molti mercati del Midwest nella top 10 del 2025 per potenziale di crescita delle vendite e dei prezzi realtor.com. Da notare Colorado Springs, CO (a volte inserita nel Mountain West) al primo posto della loro classifica, Virginia Beach, VA (città costiera sud-orientale più accessibile) terza, e Greensboro, NC decima realtor.com. Pur non essendo tutte Midwest in senso stretto, la tendenza è verso le città secondarie con buona qualità della vita. Il Midwest offre anche cap rate (rendimenti locativi) più alti, il che attira investimenti in piazze come Cleveland o Detroit per affitti unifamiliari e multifamiliari. Si prevede che i mercati immobiliari del Midwest avranno una crescita moderata e costante senza eccessi. Un aspetto da monitorare è la popolazione: alcune aree del Midwest restano stabili o in leggera diminuzione, il che può frenare la domanda. Ma le città con occupazione in sanità, istruzione o manifattura vanno bene.
Corridoio Nord-Est: Il corridoio nord-orientale (da Boston a D.C.) è caratterizzato da dinamiche diverse. Il mercato immobiliare di New York City si è ripreso dallo stallo del 2020; gli affitti a Manhattan hanno toccato nuovi massimi nel 2022 e i prezzi dei condomini si sono stabilizzati. Le periferie intorno a NYC (New Jersey, Long Island, Connecticut) restano forti per la ridotta offerta di case disponibili. Boston ha un mercato resiliente grazie al settore educativo/biotech – i prezzi continuano a crescere moderatamente. Philadelphia e Baltimora sono metro più accessibili del corridoio che stanno crescendo come alternative a D.C./NYC. Washington D.C. ha registrato prezzi relativamente stabili di recente, anche per l’abbondanza di condomini alti e una certa fuoriuscita di residenti, ma i redditi elevati locali e il poco terreno destinabile alle case indipendenti mantengono competitivo il mercato delle case unifamiliari. In generale il Nord-Est ha immobili più datati e crescita lenta, con offerta sempre scarsa. Finché l’economia regionale (fondata su governo, istruzione, finanza e sanità) regge, i prezzi dovrebbero crescere piano. Un trend interessante: i tassi d’interesse alti penalizzano maggiormente le aree costose – un mutuo al 7% su una casa da 1 milione in New Jersey pesa molto più rispetto a uno da 300 mila dollari in Ohio. Quindi il problema di accessibilità nel Nord-Est è stato particolarmente sentito. Questo potrebbe raffreddare la crescita dei prezzi fino a che i tassi non caleranno o i redditi non aumenteranno.
Accessibilità regionale e flussi migratori: Nel complesso, l’accessibilità è il fattore che più incide sulle differenze regionali. Zone che fino a pochi anni fa erano estremamente accessibili (Sud-Est, parti dell’Ovest come Idaho/Utah) hanno visto forti aumenti di prezzo dovuti all’immigrazione interna e ora sono meno economiche, il che ha leggermente raffreddato quei mercati. Intanto, le regioni mai esplose (Midwest/Nord-Est) oggi offrono occasioni relativamente vantaggiose. Si continua a osservare una migrazione da stati costosi verso stati più accessibili: ad esempio, California, Illinois e New York hanno un saldo negativo, mentre Florida, Texas, le Caroline e il Tennessee uno positivo. Si prevede che il fenomeno prosegua, favorito dalla flessibilità del lavoro da remoto e dai pensionati in cerca di clima più caldo e costi minori. La Florida merita una menzione speciale: ha registrato una straordinaria affluenza di nuovi residenti (e una crescita dei prezzi delle case di ~40% in 3 anni). Recentemente, alcuni mercati in Florida (Naples, Tampa, Sud Florida) si sono stabilizzati perché i residenti locali sono diventati meno in grado di permetterseli e per le preoccupazioni assicurative, ma Miami e Orlando sono previste tra le migliori piazze del 2025 per crescita delle vendite e dei prezzi realtor.com, a dimostrazione che l’appeal della Florida resta forte.

In Tabella 1 qui sotto, riassumiamo alcuni esempi di indicatori immobiliari regionali per mostrare la varietà:<table> <thead> <tr><th>Area Metropolitana (Regione)</th><th>Prezzo Mediano Q1 2025</th><th>Variazione Prezzo YoY</th></tr> </thead> <tbody> <tr><td>**San Jose, CA (Costa Ovest)**</td><td>$2.020.000</td><td>+9,8%:contentReference[oaicite:92]{index=92}</td></tr> <tr><td>**Naples, FL (Sun Belt)**</td><td>$865.000</td><td>+1,8%:contentReference[oaicite:93]{index=93}</td></tr> <tr><td>**San Francisco, CA (Costa Ovest)**</td><td>$1.320.000</td><td>+1,5%:contentReference[oaicite:94]{index=94}</td></tr> <tr><td>**Honolulu, HI (Pacifico)**</td><td>$1.165.100</td><td>+7,3%:contentReference[oaicite:95]{index=95}</td></tr> <tr><td>**Urban Honolulu è stato uno dei pochi mercati non continentali nella top 10 delle aree più costose**.</td><td></td><td></td></tr> </tbody> </table>

(Tabella 1: Esempi dei prezzi mediani delle abitazioni unifamiliari nel Q1 2025 e variazioni annuali dei prezzi in alcune aree metropolitane selezionate. Anche tra i mercati con i prezzi più alti, la crescita varia – ad esempio, il mercato guidato dalla tecnologia di San Jose ha visto un aumento di quasi il 10%, mentre San Francisco è rimasta quasi stabile nar.realtor. Naples, in Florida, ha visto solo un +1,8% mentre il suo mercato, precedentemente in forte espansione, si è raffreddato nar.realtor.)

Come mostrano i dati, la maggior parte dei mercati metropolitani ha raggiunto nuovi record di prezzi entro il 2025, anche se la crescita si è rallentata nar.realtor. La sfida dell’accessibilità è nazionale ma più acuta nelle aree metropolitane più costose. All’inizio del 2025, una famiglia aveva bisogno di un reddito annuo superiore ai 100.000 dollari per permettersi una casa media (con il 10% di anticipo) in quasi il 45% dei mercati nar.realtor. Al contrario, esistono ancora alcuni luoghi (circa il 3% dei mercati) in cui una famiglia con reddito di 50.000 dollari può permettersi una casa nar.realtor: si tratta spesso di piccole città del Midwest o del Sud. Questo divario sottolinea perché le persone si trasferiscono. Guardando al futuro, prevediamo una continua riorganizzazione regionale: i mercati accessibili con buone prospettive lavorative attrarranno più residenti (sostenendo i rispettivi mercati immobiliari), mentre i mercati estremamente inaccessibili si affideranno ad acquirenti ad alto reddito o vedranno una crescita più lenta. Tuttavia, nessuna regione è monolitica: fattori locali come l’apertura di una nuova fabbrica, l’espansione di un’azienda tecnologica o una catastrofe naturale possono influenzare il mercato immobiliare di una città. Gli operatori del settore immobiliare dovranno monitorare attentamente questi sviluppi a livello micro, pur seguendo le tendenze macroeconomiche.

V. Principali fattori demografici, tecnologici ed economici

Diversi fattori sottostanti stanno plasmando il panorama immobiliare. In questa sezione, analizziamo i principali fattori demografici, tecnologici ed economici che stanno influenzando il settore residenziale e commerciale. Questi elementi permettono di spiegare le tendenze osservate e forniscono una panoramica di come il mercato potrebbe evolvere nei prossimi anni.

Cambiamenti demografici: La demografia determina la domanda abitativa. Gli Stati Uniti stanno vivendo un passaggio generazionale. I Millennial (nati ~1981–1996) – la generazione più numerosa nella forza lavoro – sono ora perlopiù tra la fine dei 20 e la fine dei 30 anni, l’età ideale per la formazione di una famiglia e l’acquisto di una casa. Questo gruppo ha tardato un po’ ad acquistare rispetto alle generazioni precedenti (a causa di fattori come il debito studentesco e le conseguenze della crisi del 2008), ma ora sta entrando con forza nel mercato. Infatti, l’età media del primo acquirente di casa è salita a 38 anni, un record storico nar.realtor, riflettendo quanto tempo occorra ai Millennial per risparmiare un anticipo in un contesto di prezzi alti. Molti fanno affidamento sull’aiuto della famiglia: il 25% dei primi acquirenti ha utilizzato un regalo o un prestito da parenti e il 7% ha usato un’eredità – anche questi sono valori record nar.realtor. Man mano che i Millennial maturano, le loro preferenze potrebbero passare dai condomini d’ingresso a case suburbane più grandi, aumentando la domanda in aree adatte alle famiglie. Subito dopo arrivano i Gen Z (nati ~1997–2012), che stanno iniziando ad entrare nell’età adulta; i più grandi hanno circa 25 anni e iniziano la carriera, spesso come inquilini. Nei prossimi 5 anni, la Gen Z aumenterà significativamente la domanda di case in affitto e in seguito di case d’ingresso (probabilmente però solo alla fine degli anni 2020 per l’acquisto). Nel frattempo, i Baby Boomer (nati 1946–1964) sono ormai in età pensionabile. Molti Boomers scelgono di “invecchiare in casa”, restando nella propria abitazione più a lungo rispetto alle generazioni precedenti, il che contribuisce alla bassa rotazione delle abitazioni. Tuttavia, alcuni ridimensionano o si trasferiscono – spesso verso climi più miti o per essere vicino ai nipoti – influenzando così mercati come Florida, Arizona e Carolina. I Boomers sono stati acquirenti attivi nel 2023–24, superando talvolta i più giovani, spesso perché hanno capitale e possono pagare in contanti. Infatti, gli acquisti in contanti sono ai massimi storici, rappresentando il 26% delle vendite di case (e oltre il 30% delle vendite ai clienti abituali) recentemente nar.realtor, in parte grazie agli acquirenti più anziani che cambiano casa o usano il patrimonio accumulato. Un’altra tendenza demografica è l’aumento delle famiglie multigenerazionali. NAR segnala che una percentuale record tra il 14% e il 17% degli acquirenti acquista case multigenerazionali per accogliere genitori anziani o figli adulti che tornano a casa nar.realtor. Risparmi sui costi e motivi culturali spingono questa tendenza e aumentano la domanda di case unifamiliari più grandi con dependance, ecc. Infine, la crescita demografica generale negli Stati Uniti era rallentata alla fine degli anni 2010 ma ha ricevuto un impulso dall’aumento dell’immigrazione dopo il 2021. L’immigrazione internazionale è un fattore chiave nella formazione di nuove famiglie, soprattutto nelle città d’ingresso e per la domanda di affitto. Se gli Stati Uniti continueranno ad accogliere immigrati a un ritmo sostenuto, questo sosterrà la domanda abitativa nei prossimi anni (ogni nuova famiglia immigrata ha bisogno di alloggio, che sia in affitto o di proprietà). In sintesi, la demografia risulta generalmente favorevole per il settore residenziale: una grande coorte sta raggiungendo l’età dell’acquisto casa, gli eventi della vita spingeranno i trasferimenti anche con tassi alti, e la crescita della popolazione manterrà alta la pressione sull’offerta nar.realtor. Una preoccupazione è l’accessibilità economica per gli acquirenti più giovani: se prezzi e tassi restano elevati, Millennial e Gen Z potrebbero formare nuove famiglie più lentamente o orientarsi maggiormente verso l’affitto, cambiando così la traiettoria della percentuale di proprietari.
Tendenze tecnologiche: La tecnologia sta influenzando il settore immobiliare in diversi modi. Forse il più rilevante è la diffusione del lavoro da remoto, che ha svincolato molti lavoratori dall’obbligo di presenza in ufficio. Questo ha già rimodellato la domanda abitativa residenziale, consentendo alle persone di spostarsi lontano dai centri urbani o addirittura in altre regioni (come nella migrazione Sun Belt). Il lavoro da remoto si prevede continuerà in una forma ibrida, il che significa che la domanda abitativa rimarrà probabilmente diffusa. I lavoratori possono privilegiare l’accessibilità e lo spazio (uffici domestici) rispetto ai tempi di percorrenza, a vantaggio del mercato suburbano ed extraurbano. Tuttavia, come già osservato, alcune aziende stanno richiamando i dipendenti, quindi l’abitazione urbana non è affatto superata. Nel settore commerciale, il lavoro da remoto rappresenta la sfida fondamentale per il comparto uffici, come illustrato in precedenza. Un’altra tendenza tecnologica è la crescita dell’e-commerce. L’espansione dello shopping online (accelerata dalla pandemia) ha aumentato la necessità di immobili logistici (magazzini, centri di smistamento), mettendo sotto pressione alcuni formati retail. I proprietari dei centri commerciali hanno risposto inserendo inquilini esperienziali (come locali di intrattenimento, palestre, studi medici) che sono “a prova di internet”. L’interazione tra tecnologia e retail proseguirà: sono attesi più retailer omnicanale (punti vendita come showroom/centri logistici per ordini online), il che potrebbe in realtà sostenere l’occupazione degli spazi commerciali ben situati. Nell’abitare, la tecnologia sta rendendo più efficienti le transazioni. La diffusione di piattaforme online di annunci immobiliari (Zillow, Redfin, Realtor.com) e i virtual tour offrono agli acquirenti accesso senza precedenti alle informazioni. Mutui digitali e closing elettronici semplificano il processo d’acquisto. Queste efficienze non cambiano la domanda e l’offerta, ma rendono il mercato più trasparente e possono ridurre alcune frizioni (anche se le guerre di offerte restano feroci!). Un’altra area è proptech e case smart: molte nuove abitazioni e palazzi sono dotati di termostati intelligenti, sistemi di sicurezza e dispositivi IoT, che possono essere punti di forza in fase di vendita. Anche i metodi di costruzione si stanno evolvendo, sebbene lentamente: ad esempio, si stanno esplorando costruzioni modulari e stampa 3D di case per ridurre i costi e velocizzare i tempi di costruzione, fattore potenzialmente importante se queste soluzioni venissero adottate su larga scala per affrontare la carenza abitativa. Analisi dati e IA sono sempre più usate dagli investitori per identificare opportunità (ad esempio tramite algoritmi per trovare immobili sottovalutati o prevedere cambi di mercato). Guardando a settori specifici: i data center stessi sono una categoria immobiliare in forte espansione grazie alla crescita del cloud e dell’IA – come già citato, la vacancy nei data center è intorno al 2,8% e si stanno aggiungendo enormi capacità cbre.com. Il bisogno di infrastrutture digitali (data center, siti per torri cellulari) è un nuovo motore di domanda che sviluppatori e proprietari terranno d’occhio. Infine, le dinamiche dell’industria tecnologica possono influenzare fortemente alcuni mercati. Le grandi città tecnologiche (San Francisco, Seattle, Austin) hanno visto i rispettivi mercati immobiliari oscillare insieme alle fortune delle big tech. Nel 2025, il settore tecnologico si sta riprendendo dai licenziamenti, cosa positiva per i mercati immobiliari locali. Tra il 2025 e il 2028, se IA e altre innovazioni daranno vita a un nuovo boom tecnologico, è probabile che gli hub tech ad alto costo affrontino una nuova carenza abitativa, a meno che non si costruiscano più unità.
Fattori economici e normativi: Le condizioni economiche più ampie sono sempre fattori fondamentali. Crescita dell’occupazione, trend dei redditi, crescita del PIL influenzano direttamente la domanda immobiliare. L’economia USA nel 2025 dovrebbe crescere moderatamente: CBRE prevede circa una crescita del PIL tra il 2,0% e il 2,5% nel 2025 cbre.com, leggermente sopra la media in caso di atterraggio morbido. Questa crescita è alimentata dalla spesa dei consumatori (i bilanci familiari sono ancora in condizioni discrete) e da condizioni finanziarie meno restrittive. Un forte incremento dei posti di lavoro nel 2023–24 si è verificato anche mentre le vendite di case erano in calo, il che suggerisce che esiste una domanda latente che potrebbe manifestarsi se le condizioni migliorassero realestatenews.com. Se l’occupazione rimane solida (disoccupazione prevista intorno al 4–4,5%) cbre.com, le famiglie continueranno a crearsi e ad investire nell’immobiliare. La crescita dei salari è un altro fattore: i salari sono aumentati ma non tanto quanto i prezzi delle case in molte aree, danneggiando dunque l’accessibilità. Se l’inflazione salariale restasse intorno al 4-5% annuo mentre la crescita dei prezzi delle case si modera al 2-3%, ciò ristabilirebbe gradualmente un certo equilibrio. L’inflazione stessa incide sull’immobiliare influenzando i tassi d’interesse (come già visto) e i costi di costruzione. L’inflazione dei costi edilizi è stata molto alta nel 2021–22 (carenza di materiali e manodopera). Ora si è un po’ attenuata, ma costruire una casa costa ancora nettamente di più rispetto al periodo pre-pandemia. Qualsiasi miglioramento dell’offerta (e quindi dell’accessibilità) dipende dalla produttività edilizia e dai costi; sforzi normativi per ridurre ostacoli o stanziare sussidi potrebbero aiutare. La politica pubblica sarà ancora una incognita. A livello federale, si discute di aiuti ai primi acquirenti (programmi di anticipo, crediti d’imposta) che potrebbero stimolare la domanda se attuati. Ma l’impatto maggiore è probabile ai livelli statale/locale: riforme urbanistiche per consentire maggiore densità, permessi più rapidi e incentivi per l’housing accessibile potrebbero aumentare gradualmente l’offerta nei mercati più tesi. Stati come California e Oregon hanno già imposto un’accelerazione nella produzione di abitazioni e legalizzato le accessorie (ADU), misure che nel lungo termine possono aggiungere nuove unità. Un altro fattore economico è l’ambiente finanziario: la disponibilità di credito. Le banche hanno irrigidito un po’ gli standard per i prestiti a causa dei tassi elevati e dell’incertezza economica. Ciò riguarda sia chi compra casa (che potrebbe faticare a qualificarsi o pagare commissioni più alte), sia gli sviluppatori immobiliari (che affrontano maggiori vincoli nell’erogazione dei mutui edilizi). Se il settore bancario si stabilizzasse e i tassi scendessero, il credito potrebbe tornare più accessibile, rilanciando l’attività immobiliare. Al contrario, eventuali shock finanziari (come una crisi di liquidità o problemi sul tetto del debito con conseguente volatilità dei tassi) potrebbero colpire rapidamente il sentimento immobiliare. La politica fiscale (spesa pubblica e deficit) conta anch’essa: un ampio deficit federale è tra i motivi per cui i tassi a lungo termine restano alti nar.realtor. Se gli Stati Uniti riuscissero a ridurre il deficit, ciò potrebbe alleviare un po’ la pressione sui rendimenti obbligazionari e quindi sui tassi dei mutui. E naturalmente, la politica fiscale-tributaria influenza il settore immobiliare: i dibattiti attuali riguardano possibili modifiche alle deduzioni SALT o alla tassazione per investitori, cambiamenti che potrebbero modificare gli incentivi all’acquisto in stati con alta fiscalità o per i proprietari di case in affitto.

In sintesi, il vento demografico favorevole di un numero crescente di acquirenti e inquilini in età ideale sostiene la domanda residenziale di lungo periodo, la tecnologia sta trasformando dove e come si vive e si lavora (con impatti diversi sui vari asset immobiliari), e il contesto economico – tassi d’interesse, crescita dell’occupazione, inflazione – dà il ritmo generale al real estate. Questi motori sono tra loro interconnessi: ad esempio, se la tecnologia permette più lavoro da remoto nel Midwest, ciò rappresenta uno spostamento demografico/economico per quella regione. Oppure, se la politica economica contiene l’inflazione, quel boom tecnologico nei data center può proseguire senza surriscaldare la rete elettrica (un altro collegamento tra tecnologia ed economia illustrato dall’esplorazione del nucleare come fonte per l’energia dei data center cbre.com). Gli operatori immobiliari dovranno monitorare con attenzione questi macro-driver. I prossimi anni saranno probabilmente caratterizzati da un adattamento costante alle “nuove normalità” della vita post-pandemica, tassi più alti rispetto agli anni 2010 e preferenze in evoluzione di una nuova generazione.

VI. Rischi e Opportunità di Investimento

Il mercato immobiliare del periodo 2025–2028, pur essendo promettente sotto molti aspetti, presenta anche una serie unica di rischi e opportunità per gli investitori, siano essi grandi istituzioni o singoli proprietari/locatori. Di seguito elenchiamo i principali rischi a cui prestare attenzione, così come le opportunità che potrebbero essere sfruttate in questo periodo:

I principali rischi di investimento:

Alti tassi d’interesse e costi di finanziamento: Tassi di interesse elevati aumentano i costi di indebitamento, il che può erodere i rendimenti degli investimenti o la possibilità di accesso alla casa. Se i tassi rimangono alti più a lungo del previsto (o risalgono a causa dell’inflazione), finanziare operazioni immobiliari resterà complicato, potenzialmente deprezzando i valori degli immobili. Molti investitori commerciali che hanno acquistato a tassi bassi rischiano nella fase di rifinanziamento – rifinanziare i prestiti ai tassi attuali può essere insostenibile, portando in alcuni casi a insolvenza o vendite in difficoltà. Questo è un rischio particolarmente sentito nel settore degli uffici, dove il calo dei valori e i tassi alti si scontrano (una ondata di mutui commerciali su uffici scadrà tra il 2025 e il 2026). L’aumento dei cap rate può ridurre i valori immobiliari in tutti i settori, almeno nel breve termine, il che è un rischio per gli attuali proprietari.
Possibilità di recessione economica: Sebbene lo scenario base preveda un atterraggio morbido, esiste sempre il rischio di recessione – sia per eccessivo irrigidimento della Fed, shock globali o eventi geopolitici. Una recessione con significative perdite di posti di lavoro danneggerebbe la domanda immobiliare (meno acquirenti di case, più posti vuoti negli appartamenti, rivenditori in difficoltà, ecc.). Settori come hotel e abitazioni di lusso sono particolarmente sensibili alle fluttuazioni economiche. Anche una moderata recessione potrebbe amplificare altri rischi, come insolvenze degli inquilini o aumento delle vacanze. Gli investitori devono svolgere valutazioni prudenziali sulla crescita dei canoni e mantenere riserve di liquidità per affrontare eventuali cali.
Biforcazione e obsolescenza del mercato: Come già accennato, alcune tipologie immobiliari (vecchi uffici, centri commerciali superati, appartamenti datati senza servizi) rischiano di diventare obsoleti dal punto di vista funzionale o comunque molto meno competitivi. Il rischio è che il capitale resti “intrappolato” in questi asset senza una facile via d’uscita – ad esempio, un vecchio edificio per uffici potrebbe richiedere ingenti investimenti per essere convertito in residenziale, e anche in tal caso la normativa locale o la redditività potrebbero non essere favorevoli. Gli investitori in immobili di qualità secondaria in location problematiche potrebbero trovarsi in veri trappole di valore. Allo stesso modo, in ambito residenziale, le case in aree con popolazione in calo o scarsa resilienza climatica potrebbero avere performance peggiori. Sapere cosa non comprare è importante tanto quanto trovare le opportunità giuste.
Rischi regolatori e politici: Il settore immobiliare è soggetto a cambi normativi. Un rischio è l’ampliamento delle leggi sull’equo canone o la protezione degli inquilini in risposta ai problemi di accessibilità. In alcuni stati e città sono già stati introdotti limiti agli aumenti dei canoni che possono frenare la crescita dei ricavi per i locatori. Un altro rischio sono aumenti delle imposte sugli immobili, manovra a cui spesso ricorrono i comuni per aumentare le entrate – questo può gravare sia sui proprietari commerciali sia sulle famiglie (come visto in alcune città del Sun Belt dove i rapidi rincari hanno portato ad aumenti fiscali). Sul fronte dello sviluppo, cambiamenti alle normative urbanistiche possono essere un’arma a doppio taglio: regole più permissive possono creare opportunità (più densità abitativa), norme ambientali o estetiche più stringenti possono aumentare i costi. In casi estremi, si discute anche dell’abolizione dello scambio 1031 o dell’aumento delle tasse sulle plusvalenze immobiliari, fattori che potrebbero influenzare il comportamento degli investitori (anche se nulla di imminente a livello federale).
Rischi climatici e ambientali: Il cambiamento climatico è un rischio sempre più attuale nel real estate. Gli immobili in zone costiere a rischio alluvione, aree soggette a uragani, regioni colpite da incendi o siccità devono far fronte a premi assicurativi più alti e potenziali svalutazioni. Ad esempio, parti della Florida hanno visto compagnie assicurative ritirarsi, alimentando dubbi sulla sostenibilità assicurativa a lungo termine degli immobili. Allo stesso modo, gli stati occidentali hanno problemi di incendi che rendono alcuni mercati rurali di lusso rischiosi. Le regolamentazioni ambientali per migliorare la resilienza (come l’obbligo di elevazione o materiali ignifughi) possono aumentare i costi di sviluppo o ristrutturazione. Gli investitori devono considerare il rischio climatico per evitare immobili che potrebbero diventare davvero inabitabili o sott’acqua tra pochi decenni.
Rischi di esecuzione e liquidità: In un mercato più volatile, realizzare grandi progetti o strategie di turnaround comporta rischi esecutivi. Ad esempio, comprare un ufficio in difficoltà per convertirlo in appartamenti può incontrare inaspettate complessità costruttive o opposizione da parte della comunità. Nel frattempo, il rischio di liquidità consiste nell’impossibilità di vendere rapidamente un immobile a un prezzo equo se il sentiment di mercato cambia o se i mercati finanziari si bloccano (come avvenuto all’inizio del 2020). L’immobiliare è per natura un investimento illiquido, quindi gli investitori devono essere pronti a detenere gli asset più a lungo. Chi specula nel breve termine o chi fa “flipping” di immobili rischia di essere colto di sorpresa dalle oscillazioni di mercato.

Nonostante questi rischi, anche i prossimi anni presenteranno numerose opportunità:

Le principali opportunità:

Acquistare in un mercato favorevole all’acquirente (opportunità selettive): Dopo il mercato “da venditore” frenetico del 2020–2022, molte aree (specialmente quelle delle case di pregio e dei mercati con alta presenza di investitori) si sono raffreddate. I singoli acquirenti di case nel 2025 potrebbero trovare meno concorrenza, più offerte disponibili e anche ribassi dei prezzi su alcune proprietà – una piacevole novità dopo le “guerre di offerte”. Chi è preparato finanziariamente può potenzialmente negoziare condizioni migliori, soprattutto puntando su venditori motivati (ad es. chi deve trasferirsi in tempi rapidi). Per gli investitori, il rallentamento ha creato opportunità di acquisire immobili a un prezzo relativamente scontato rispetto ai picchi recenti. Ad esempio, alcune città del Sun Belt dove i prezzi sono saliti eccessivamente (Boise, Austin, Phoenix) hanno corretto i valori; gli investitori più attenti stanno osservando questi mercati in attesa del momento giusto per entrare prima che la crescita riparta.
Acquisizione di asset in difficoltà: Con i tassi attuali, alcuni proprietari sono sotto pressione – in particolare nel settore degli uffici, ma anche alcuni proprietari multifamiliari troppo indebitati o sviluppatori di nuove case invendute in mercati deboli. Questo scenario ricorda quello dei primi anni ’90 o del post-2008 per le opportunità di asset in difficoltà. Gli investitori istituzionali con capitali disponibili si stanno preparando ad acquistare crediti deteriorati o immobili pignorati a sconto, in particolare uffici da riconvertire. Anche alcuni hotel e immobili retail possono essere acquistati sotto costo di sostituzione e riposizionati. La finestra per cogliere queste occasioni dipenderà da quanto dureranno i tassi alti e da come le banche gestiranno i crediti problematici (proroghe vs. pignoramenti). Ma per chi ha capitale e pazienza, i prossimi 1–3 anni potrebbero riservare opportunità d’acquisto uniche nel ciclo, con rendimenti rilevanti se i beni saranno riqualificati o se i tassi caleranno (favorendo i valori immobiliari).
Crescita in settori e mercati sottoserviti: Alcuni comparti presentano forti tendenze favorevoli per chi sviluppa o investe. Come già sottolineato, il settore industriale/logistico resta molto richiesto – costruire centri di distribuzione moderni in snodi chiave (o convertire grandi spazi retail vuoti in centri di smistamento) può essere redditizio. L’housing multifamiliare è necessario praticamente ovunque; se da una parte si stanno costruendo grandi complessi di lusso, c’è una forte carenza di alloggi accessibili o per lavoratori. Gli sviluppatori orientati agli affitti di fascia media, o chi investe nei parchi di case prefabbricate, potrebbero vedere rendimenti stabili e meno concorrenza. Il segmento single-family rentals (SFR) è in rapida crescita – i grandi investitori istituzionali continuano a comprare o costruire case da affittare, ma anche i privati possono beneficiare di questa tendenza (soprattutto nei mercati con alta domanda di affitti da parte di chi non può acquistare). Dal punto di vista geografico, nuovi mercati secondari emergenti come Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City, ecc., che non hanno avuto grandi rincari, oggi offrono buoni rendimenti da affitto e potenziale di rivalutazione grazie all’espansione del lavoro da remoto. Questi mercati sono nel mirino di chi cerca rendimento e potrebbero sovraperformare se la migrazione di persone e aziende continuerà a diffondersi.
Strategie value-add e riconversioni: In un patrimonio immobiliare via via più datato, le occasioni di creare valore tramite ristrutturazione o cambio d’uso sono molte. Ad esempio, gli investitori acquistano palazzi di appartamenti vintage anni ’70-’80 e li rinnovano per ottenere affitti più alti – una classica strategia value-add, ancora valida dato il premio che gli inquilini attribuiscono a finiture moderne e elettrodomestici efficienti. Nel retail, trasformare un centro commerciale in crisi in un “town center” multifunzionale con appartamenti e uffici è un’opzione che molti sviluppatori stanno esplorando (con alcuni casi di successo già visibili). Come già detto, la conversione di uffici in residenziali è un tema di tendenza: anche se è economicamente fattibile solo su una parte degli immobili obsoleti (per problemi di layout o costi), città come Washington D.C. e New York stanno offrendo incentivi, creando potenzialmente nuovi preziosi appartamenti. Chi si muove per primo in queste riconversioni può sfruttare sia i bassi costi d’acquisto, sia il supporto pubblico.
Cavalcare l’onda demografica: Opportunità guidate dai cambiamenti demografici includono lo sviluppo o l’investimento in senior housing/comunità 55+ (la domanda aumenterà con l’invecchiamento dei Boomers), student housing in mercati con università in crescita, e case entry-level per Millennials che acquistano finalmente casa (i costruttori che offriranno abitazioni più piccole e accessibili avranno grande mercato). Un altro filone interessante sono le case multigenerazionali – i costruttori potrebbero lanciare progetti che accolgono famiglie allargate, seguendo il trend identificato dal NAR nar.realtor. Gli investitori potrebbero inoltre guardare a immobili nei centri urbani che beneficeranno del ritorno dei più giovani – ad esempio, piccoli edifici a più unità o soluzioni “co-living” in città dove gli affitti erano scesi ma ora stanno risalendo.
Potenziale upside dai tassi di interesse: Curiosamente, lo stesso elemento che rappresenta un rischio (i tassi alti) può offrire margini di crescita. Chi acquista oggi a un cap rate più elevato e finanzia a tasso alto, ha incorporato un upside nel caso in cui i tassi calino – potrà rifinanziare a tasso più basso tra qualche anno, aumentando il cash flow, e il valore dell’immobile potrebbe salire grazie alla compressione dei cap rate (poiché finanziarsi a meno permette di pagare di più). Gli acquirenti di case possono vedere l’attuale tasso come “sposa la casa, frequenta il tasso” – ovvero, scegli la casa giusta e rifinanzia in futuro. Il potenziale calo dei tassi agisce quindi da leva per chi si muove mentre altri aspettano. In effetti, il sondaggio di Fannie Mae suggerisce che molti esperti prevedono un calo graduale dei tassi ipotecari verso livelli storicamente più normali nei prossimi anni mpamag.com mpamag.com. Bloccare un acquisto o investimento prima che ciò avvenga significa comprare a un prezzo relativo più basso e godere di una rivalutazione quando la domanda tornerà.

Nel bilanciare rischi e opportunità, gli investitori (grandi e piccoli) dovrebbero mantenere disciplina e due diligence. L’immobiliare è un gioco ciclico e di lungo termine. Il periodo 2025–2028 probabilmente premierà chi saprà essere selettivo – puntando su location solide, fattori di domanda sostenibili e strategie di uscita realistiche – e chi disporrà di riserve per sopportare la volatilità di breve periodo. Misure prudenti come fissare i tassi o stipulare coperture sui tassi d’interesse, mantenere rapporti prestito/valore moderati e prevedere budget di riserva per i progetti possono mitigare molti dei rischi elencati. Sul fronte delle opportunità, essere pronti (con capitale o finanziamento già disponibili) a muoversi con tempismo quando si presenta un affare è fondamentale: la concorrenza tornerà forte se le condizioni miglioreranno. Nel complesso, pur con molte incertezze, l’immobiliare resta una asset class con valore intrinseco e comprovata resilienza, e i prossimi anni offrono possibilità di acquistare asset di qualità a prezzi migliori rispetto a qualche anno fa – una prospettiva che attrae chi investe con attenzione.

VII. Prospettive e Previsioni per il 2025–2028

Cosa riservano i prossimi anni per il mercato immobiliare statunitense? Fare previsioni è sempre complicato, ma la maggior parte degli analisti principali prevede un periodo di normalizzazione graduale e crescita piuttosto che un boom o una crisi. Qui raccogliamo le prospettive per diversi segmenti ed evidenziamo le aspettative condivise fino al 2028:

Prezzi delle case: Dopo l’impennata eccezionale tra il 2020 e il 2022 (i prezzi nazionali sono aumentati di circa il 40% in quel periodo), il mercato si è praticamente preso una pausa nel 2023–2024, con prezzi stabili o lievi aumenti. Guardando avanti, la maggior parte delle previsioni indica un apprezzamento modesto dei valori immobiliari – generalmente nell’ordine di pochi punti percentuali all’anno – almeno per i prossimi due anni. La tabella seguente mostra le proiezioni di alcune fonti autorevoli:

Fonte Previsione	Variazione Attesa Prezzo Casa 2025	Variazione Attesa Prezzo Casa 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
National Assoc. of Realtors	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
Mortgage Bankers Association	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Home Value Index)	–1,4% zillow.com (calo)	(Nessuna previsione)
Pannello di Esperti (100+ economisti)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

Tabella 2: Previsioni selezionate di crescita dei prezzi delle case per il 2025 e 2026. La maggior parte degli esperti prevede una crescita continua, ma a un ritmo più lento rispetto agli ultimi anni – nell’ordine dello 0% al 4% annuo. (Fannie Mae e NAR sono relativamente ottimisti, MBA più conservatore e Zillow prevede un leggero calo nel 2025 prima di un possibile ritorno alla crescita.) Tutti prevedono una moderazione piuttosto che un brusco calo o una nuova impennata.

Come indica la tabella, le opinioni sono varie. La previsione aggiornata della NAR (a inizio 2025) si aspetta un aumento dei prezzi di circa il 3% nel 2025 e un’accelerazione al 4% nel 2026 businessinsider.com, sostanzialmente in linea con la crescita dei redditi. Fannie Mae è leggermente più ottimista per il 2025 (+4,1%) ma prevede poi un raffreddamento al +2% nel 2026 mpamag.com, presumibilmente ipotizzando una maggiore offerta entro allora. MBA è la più cauta, con una crescita appena sopra allo zero fino al 2026 businessinsider.com, implicando che tassi alti mantengono un tetto ai prezzi. Zillow prevede un lieve calo nel 2025 (–1,4%) zillow.com e sottolinea che, se l’inventario aumenta e la domanda dei compratori rimane debole, potremmo vedere leggere erosioni di prezzo in alcune aree, anche se la loro tendenza era in miglioramento (avevano previsto –1,9% in precedenza, poi rivisto a –1,4%). Un sondaggio di esperti Pulsenomics/Fannie Mae ha rilevato un consenso di circa +3,4% e +3,3% per il 2025 e 2026 fanniemae.com, rispettivamente – sostanzialmente un ritorno a una crescita normale e sostenibile. Oltre il 2026, sebbene ci siano meno previsioni ufficiali, molti esperti suggeriscono che i prezzi delle case continueranno a salire con un ritmo a una cifra bassa fino al 2027–2028 (in assenza di nuovi shock), sostenuti dalla carenza di offerta e da una domanda solida. Se i tassi dei mutui scendessero sensibilmente verso la fine degli anni 2020, la crescita dei prezzi potrebbe aumentare un po’, ma ciò migliorerebbe anche l’accessibilità, creando un mercato più equilibrato.

Vendite e costruzioni di case: Sul fronte delle vendite, il 2025 è ampiamente considerato come l’inizio di una ripresa dai volumi depressi del 2023–24. NAR prevede che le vendite di case esistenti aumenteranno di circa 6% nel 2025 (e un ulteriore ~11% nel 2026) realestatenews.com, anche se queste percentuali sono state ridotte rispetto a previsioni precedentemente più favorevoli. Fannie Mae ha ridimensionato le sue attese per le vendite di case esistenti nel 2025 dall’11% a circa il 4% di aumento (circa 4,9 milioni di vendite) a maggio 2025 housingwire.com. Il modello Zillow prevede un aumento più modesto, intorno all’1–2%. La traiettoria dipende fortemente dall’andamento dei tassi ipotecari: una discesa anche solo intorno al 6% basso o al 5% alto entro fine 2025 potrebbe liberare molta domanda latente. Entro il 2028, alcuni analisti ritengono che potremmo tornare a un volume di vendite “normale” di 5,5–6 milioni di case esistenti all’anno (ultimo visto nel 2019), ma ciò potrebbe essere ottimistico se i tassi restano elevati. Le vendite di case nuove hanno in realtà tenuto meglio (le nuove costruzioni hanno colmato parte del gap di inventario), e le previsioni (NAR, Fannie) vedono un aumento intorno al 10% nel 2025, poiché i costruttori continuano ad attirare acquirenti con sconti sui tassi e incentivi realestatenews.com. I nuovi cantieri potrebbero calare leggermente nel 2025 (da ~1,34 milioni nel 2024 a forse 1,3 milioni) per poi salire tra 2026 e 2028 verso la fascia di metà milione, se la domanda lo permetterà businessinsider.com. È importante notare che tali livelli sono ancora inferiori a quanto servirebbe per colmare il deficit abitativo, quindi ogni sottocostruzione supporta i prezzi delle case nel medio termine. La costruzione di abitazioni in affitto dovrebbe rallentare sensibilmente entro il 2026 (dopo il picco tra 2024–25), il che potrebbe restringere nuovamente il mercato dell’affitto entro il 2027.

Tassi ipotecari e finanziamento: Le proiezioni sui tassi d’interesse vedono generalmente una discesa graduale: come accennato, Fannie Mae stima circa il 6,0% entro fine 2026 per i mutui fissi a 30 anni mpamag.com. L’MBA è un po’ più ottimista, prevedendo circa il 5,5% nel 2027. Entro il 2028, se l’inflazione resterà intorno o sotto al 2%, si potrebbe immaginare tassi ipotecari a metà del 5%, che storicamente sono ancora nella norma (e decisamente accessibili rispetto agli anni ’80!). La Federal Reserve probabilmente passerà a una politica neutrale o accomodante nel corso del 2025, finché l’inflazione sarà sotto controllo, il che dovrebbe abbassare i tassi a breve termine e poi a lungo termine. Una variabile d’incertezza è il bilancio della Fed (quantitative tightening) e la domanda globale di titoli USA: questi fattori possono mantenere i tassi a lungo termine più alti del previsto (come si è visto nel 2023). Ma il consenso è che il picco dei tassi sia stato raggiunto, e che la fine degli anni 2020 dovrebbe presentare tassi più bassi o comunque non più elevati rispetto all’inizio del decennio. Questo dovrebbe essere positivo sia per il settore residenziale che commerciale. La disponibilità di credito ipotecario potrebbe ampliarsi di nuovo con la discesa dei tassi: aspettatevi più programmi per acquirenti alla prima casa, prestiti bancari di portafoglio e forse un ritorno dei mutui non standard (non-QM) man mano che le banche si sentiranno più sicure. Per l’immobiliare commerciale, i mercati del debito nel 2026–27 potrebbero alleggerirsi a tal punto da rendere più facili le operazioni (i cap rate potrebbero comprimersi leggermente di conseguenza, rafforzando i valori cbre.com).

Mercato degli affitti: Sul fronte degli affitti, il 2025 e il 2026 si prospettano anni di assorbimento – molti nuovi appartamenti verranno assorbiti dal crescente numero di famiglie in affitto. Il panel di esperti prevede una crescita dei canoni a livello nazionale intorno al 3% annuo per questi anni, che è moderata mf.freddiemac.com. Alcune società come Yardi o CBRE prevedono valori leggermente inferiori nel 2025 (~2-2,5% come visto) mf.freddiemac.com cbre.com. Tra il 2027 e il 2028, la crescita dei canoni potrebbe tornare a salire se la vacanza dovesse restringersi dopo il rallentamento delle costruzioni – forse di nuovo verso il 3-4% annuo, in linea con la crescita dei redditi. I tassi di vacanza per il multifamiliare potrebbero toccare il picco intorno al 6-7% nel 2024-25 e poi scendere fino a circa il 5% tra il 2027 e il 2028. Gli affitti delle case unifamiliari dovrebbero rimanere molto richiesti e potrebbero vedere una crescita dei canoni superiore agli appartamenti (valori medi a una cifra), mentre le famiglie cercano più spazio. Il tasso di proprietà della casa potrebbe ricominciare a salire lentamente verso la fine del decennio se l’accessibilità migliorasse, ma per il prossimo anno o due potrebbe ristagnare attorno al 65% (è recentemente sceso al 65,1%, minimo di cinque anni, a causa delle difficili condizioni di acquisto) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Se i tassi ipotecari dovessero scendere, potremmo vedere alcuni affittuari diventare finalmente proprietari, spingendo il tasso di proprietà verso il 66-67% entro il 2028, ma questo dipende anche dalla disponibilità di case d’ingresso sul mercato.

Previsioni per i settori commerciali: Ogni settore commerciale ha un proprio tempo di ripresa:

Uffici: Il settore degli uffici è il più lento a riprendersi – ci si aspettano elevati livelli di sfitto fino al 2025-2026, con lievi miglioramenti anno dopo anno. Entro il 2028, il mercato degli uffici potrebbe essersi fortemente diviso: gli uffici “prime” in posizioni di pregio potrebbero essere quasi completamente occupati e ottenere canoni solidi, mentre gli uffici più datati potrebbero essere per metà occupati o convertiti ad altri usi. Potremmo vedere il tasso di sfitto scendere da circa il 19% nel 2025 a forse verso la metà della fascia delle decine entro il 2028, qualora l’economia fosse solida e parte dello stock venisse eliminato dall’inventario (conversioni/demolizioni). La crescita dei canoni negli uffici sarà minima fino a quando il tasso di sfitto non diminuirà; i proprietari continueranno a offrire incentivi nella maggior parte dei mercati ancora per alcuni anni. Gli investitori vedono il 2025–2026 come il momento per riposizionare o acquistare immobili per uffici in difficoltà con la tesi che entro il 2028-2030, quegli asset (ben posizionati e rinnovati) genereranno redditi migliori.
Retail: Le prospettive per il comparto retail sono stabili o positive. Si prevede che i livelli di sfitto rimarranno bassi (a livello nazionale tra il 4 e il 5%) dato che arriveranno pochi nuovi sviluppi. La crescita dei canoni per il retail potrebbe attestarsi tra l’1 e il 5% annuo, mentre gli spazi con grande afflusso di clientela nelle periferie in crescita potrebbero vedere aumenti del canone anche nella fascia media delle singole cifre, dato che gli inquilini competono per gli spazi limitati disponibili. Alcuni formati retail (come i centri commerciali open-air) saranno molto ricercati dagli investitori; i cap rate potrebbero comprimersi leggermente per questi segmenti favoriti grazie alle solide fondamenta cbre.com. Entro il 2028, potremmo vedere una ripresa dei nuovi sviluppi retail qualora la spesa dei consumatori restasse forte – possibilmente più progetti ex-novo nei mercati del Sun Belt dove la crescita demografica richiede nuovi supermercati e servizi. In generale, tuttavia, il settore retail sembra aver trovato un equilibrio tra domanda e offerta, e dovrebbe garantire rendimenti stabili senza oscillazioni marcate.
Industriale: Il comparto industriale è pronto a continuare il proprio percorso di crescita, seppur con un ritmo più misurato. La domanda di magazzini è strutturalmente sostenuta dall’e-commerce e dalla riorganizzazione delle catene di fornitura (ad esempio con maggiori scorte di sicurezza a livello nazionale). Dopo la fase di raffreddamento del 2023-2024, i volumi di locazione resteranno robusti nel 2025 (oltre 800 milioni di piedi quadrati) cbre.com e si prevede che resteranno forti. CBRE sottolinea che si ritorna ai “driver pre-pandemia”, il che implica assorbimenti costanti. Quindi il tasso di sfitto industriale potrebbe aggirarsi intorno al 5% nel 2025 e persino scendere al 4% o meno entro il 2027, se la costruzione di nuovi spazi resterà limitata. I canoni degli spazi industriali sono cresciuti a doppia cifra di recente; si prevede però che la crescita possa rallentare al 3-5% annuo – dunque comunque sana. Un fattore interessante: nuovi depositi frigoriferi, data center (simili agli immobili industriali) e impianti produttivi (causa reshoring) potrebbero alimentare la domanda oltre la logistica tradizionale. Entro il 2028, l’immobiliare industriale potrebbe avere bisogno di una modernizzazione (gli stabili più vecchi, senza altezze libere elevate, potrebbero subire ulteriori sconti), ma nel complesso resta uno dei settori più performanti sul lungo periodo.
Multifamiliare: Il comparto multifamiliare dovrebbe essere in ripresa entro il 2028, dopo aver assorbito l’attuale offerta. La fine degli anni ‘20 potrebbe vedere una nuova fase ciclica di costruzioni se i canoni torneranno ad accelerare. Nel breve periodo (2025–2026) si prevede una gestione stabile – lievi aumenti del tasso di sfitto, poi una nuova discesa – e una crescita dei canoni in linea con l’inflazione. A titolo di confronto, gli esperti Fannie Mae si aspettano una crescita dei prezzi delle case a livello nazionale pari a circa il 3,3% nel 2026 fanniemae.com; la crescita dei canoni spesso segue l’andamento di redditi e prezzi degli immobili, quindi un +3% circa a metà decennio è plausibile anche per gli appartamenti. Nel 2027–2028, con meno nuove consegne, l’occupazione potrebbe tornare a crescere, spingendo in alcune aree la crescita dei canoni sopra il 4% (specie se la crescita occupazionale sarà sostenuta). Incognita principale: il reddito degli affittuari: se le retribuzioni continueranno a crescere, i proprietari avranno margine per alzare i canoni. Al contrario, eventuali politiche di calmieramento o di tutela degli inquilini potrebbero limitare gli aumenti del canone in alcune città.

Prospettive regionali: Le regioni in crescita (Sud-est, Texas, Mountain West) è probabile che continuino su questa scia. La crescita dei prezzi delle case fino al 2028 sarà probabilmente più forte nelle Carolina, in Florida, Georgia, Texas e alcune aree degli stati montani – qui i mercati potrebbero registrare aumenti cumulati sopra il 15% nei prossimi 4 anni, contro valori forse dimezzati in Nord-est e Midwest. Tuttavia, anche alcune città della Rust Belt potrebbero sorprendere per crescita stabile se riuscissero ad attrarre lavoratori da remoto o nuove industrie (ad esempio, la nuova fabbrica Intel a Columbus, Ohio potrebbe spingere la domanda abitativa locale). La California costiera probabilmente sottoperformerà il Sun Belt in termini percentuali, ma vedrà comunque una lieve crescita positiva, semplicemente perché parte da livelli molto elevati e l’accessibilità resta difficile. Entro il 2028, alcuni mercati che hanno faticato negli ultimi anni (Chicago o Baltimora, ad esempio) potrebbero tornare a crescere qualora adottassero politiche pro-casa o con il ritorno delle persone nelle città, ma rimarranno probabilmente mercati stabili più che ad alto tasso di crescita.

Accessibilità e proprietà immobiliare: Una delle grandi questioni è se la casa tornerà più accessibile entro il 2028. Se le componenti della nostra previsione reggeranno – crescita dei prezzi moderata e tassi in lieve discesa – allora i redditi familiari (che attualmente crescono di circa il 4% annuo) potrebbero iniziare a recuperare terreno. Questo migliorerebbe gradualmente l’accessibilità. Ad esempio, a inizio 2025 una famiglia media destinava circa il 24% del proprio reddito a un mutuo su un’abitazione media nar.realtor; questa quota potrebbe scendere sotto il 22% entro il 2028 grazie all’abbassamento dei tassi e al rialzo dei redditi. Questo potrebbe agevolare l’ingresso di nuovi acquirenti sul mercato. I tassi di proprietà immobiliare potrebbero così tornare a crescere dopo una fase di stagnazione. Qualsiasi intervento governativo a sostegno dei “primi acquisti” (contributi per l’anticipo, ecc.) influenzerebbe ulteriormente la situazione. Sul fronte dell’affitto, se più affittuari diventeranno acquirenti nella seconda metà del decennio, la domanda di locazione potrebbe alleggerirsi solo leggermente, ma dato il deficit di alloggi, l’uso degli affitti resterà molto alto.

Riepilogo del percorso: Entro il 2028, il mercato immobiliare statunitense dovrebbe trovarsi su basi più solide – gli eccessi dovuti al boom pandemico saranno completamente riassorbiti, l’inventario sia sul lato vendite che affitti risulterà migliorato e i tassi ipotecari, auspicabilmente, si saranno assestati su livelli moderati. Non prevediamo segnali di un crollo sistemico (niente problemi diffusi di credito ipotecario come nel 2008), quindi eventuali correzioni saranno regionali e graduali. In effetti, la resilienza mostrata nel 2023-24 – quando i prezzi, in generale, hanno tenuto o sono aumentati leggermente anche con tassi al 7% – suggerisce un solido supporto sottostante. La persistente carenza di abitazioni e la domanda demografica fanno da “guard rail” contro forti cali di prezzo a livello nazionale businessinsider.com. Sul lato commerciale, il 2028 potrebbe essere un anno di rinascita: molti asset in difficoltà transati a metà decennio potrebbero vedere la svolta, e settori come l’ufficio potrebbero ripartire con uno stock ridotto e ricollocato.

Ovviamente, le incertezze non mancano. Eventi geopolitici, cambi di policy o “cigni neri” (un’altra pandemia?) potrebbero cambiare radicalmente queste previsioni. Ma in assenza di tali fattori, lo scenario di base per il 2025-2028 è cautamente ottimista: il settore residenziale dovrebbe vedere una ripresa lenta ma costante di vendite e costruzioni, con prezzi in graduale aumento, mentre il comparto commerciale recupererà progressivamente con alcuni vincitori (industriale, multifamiliare, retail di qualità) in testa e i segmenti in difficoltà che troveranno nuovo equilibrio grazie all’adattamento. Investitori e acquirenti che affronteranno i prossimi anni con pazienza e intelligenza potrebbero trovarsi in una posizione vantaggiosa per beneficiare della successiva fase di crescita più normale e sostenibile.

Fonti:

National Association of Realtors – Previsioni e dati sul mercato immobiliare 2024-2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Previsioni su valore e vendite immobiliari (maggio 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Economic and Housing Outlook (aprile/maggio 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – Previsioni mercato immobiliare USA 2025 (dicembre 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Mercati immobiliari top per il 2025 (dicembre 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Report su sfitto e proprietà Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR Trend trimestrali prezzi case (Q1 2025) nar.realtor