Prospettive del Mercato Immobiliare dell’Unione Europea 2025–2028: Tendenze, Rischi e Opportunità nei Settori Residenziale e Commerciale

Introduzione

Il mercato immobiliare dell’Unione Europea si trova a un momento cruciale nel 2025. Dopo aver attraversato un periodo turbolento caratterizzato da un’inflazione alle stelle, rapidi rialzi dei tassi d’interesse e le interruzioni dovute alla pandemia, sia il settore residenziale che quello commerciale stanno entrando in una fase di cauta ripresa. Il miglioramento delle condizioni macroeconomiche – tra cui l’attenuazione dell’inflazione e i primi tagli ai tassi di interesse – ha aumentato la prevedibilità sia per gli investitori sia per gli sviluppatori pwc.com mediaassets.cbre.com. Allo stesso tempo, la persistente carenza di offerta abitativa e il cambiamento delle esigenze degli occupanti dopo la pandemia stanno influenzando le dinamiche di mercato nei paesi membri dell’UE. Questo rapporto offre un’analisi approfondita dello scenario immobiliare UE nel 2025, coprendo il contesto macroeconomico, le tendenze del settore residenziale e commerciale, i principali mercati nazionali (Germania, Francia, Spagna, Italia, Paesi Bassi, Polonia), prezzi, equilibrio tra domanda e offerta, flussi di investimento, attività edilizia, modifiche normative e una prospettiva fino al 2028. I temi chiave includono l’impatto dei tassi d’interesse elevati (ma in stabilizzazione), la spinta verso sostenibilità e conformità ESG, e le nuove opportunità che emergono in un quadro di rischi persistenti.

Contesto Macroeconomico nel 2025

Il contesto economico europeo più ampio nel 2025 è caratterizzato da una crescita moderata e un’inflazione in calo. Dopo aver evitato per un soffio la recessione nel 2023, si prevede che l’economia dell’UE cresca di circa 1,1% nel 2025, con l’area euro leggermente al di sotto dell’1% economy-finance.ec.europa.eu. Questa crescita modesta – sostanzialmente in linea con la performance del 2024 – riflette una domanda dei consumatori ancora fragile e incertezze esterne. In particolare, Spagna e Polonia si distinguono per previsioni di crescita del PIL sopra la media (~2,5–3+%), mentre la crescita della Germania dovrebbe rimanere contenuta intorno allo 0,8% mediaassets.cbre.com, a causa della recente stagnazione industriale. Francia e Italia seguiranno probabilmente la media UE vicina all’1%, frenate da una domanda dei consumatori debole e da esportazioni poco vivaci cbre.fr.

Particolarmente rilevante per il settore immobiliare, l’inflazione è scesa rapidamente rispetto ai picchi del 2022. L’inflazione headline dell’Eurozona dovrebbe attestarsi intorno al 2,1% nel 2025 (dal 2,4% del 2024) pubaffairsbruxelles.eu, avvicinandosi stabilmente all’obiettivo del 2% della BCE per il 2025–2026. Questa disinflazione, insieme al rallentamento della crescita dei prezzi di fondo, ha permesso alla Banca Centrale Europea di fermare e invertire leggermente la sua politica di inasprimento aggressivo. Dopo aver raggiunto un picco col tasso sui depositi al 4% alla fine del 2023, la BCE ha iniziato a tagliare i tassi a metà 2024; ad aprile 2025 il tasso di riferimento era sceso a circa il 2,25% economy-finance.ec.europa.eu. Anche altre banche centrali europee hanno intrapreso svolte simili. Di conseguenza, i costi di finanziamento nel 2025 rimangono elevati rispetto agli anni 2010, ma sono significativamente diminuiti rispetto ai picchi del 2023, alleviando parte della pressione su settori dipendenti dal credito come quello immobiliare. Ad esempio, i tassi medi dei mutui in Francia sono tornati attorno al 3,3% a inizio 2025 dopo aver superato il 3,5%, mentre la banca centrale polacca ha ridotto il tasso di riferimento dal 6,75% a circa il 5% entro il 2025, facilitando la capacità di acquisto dei compratori.

Gli effetti dei tassi d’interesse sono perciò doppi: da un lato, l’impennata dei tassi nel 2022–2023 ha gravemente compromesso l’accessibilità e i volumi d’investimento; dall’altro, la stabilizzazione e il lieve calo dei tassi nel 2025 hanno migliorato il sentiment. Sviluppatori e acquirenti oggi confidano maggiormente che le condizioni di finanziamento tenderanno gradualmente a migliorare piuttosto che peggiorare improvvisamente pwc.com. Infatti, le condizioni di finanziamento si stanno facendo più favorevoli agli affari – il leverage positivo torna “possibile” grazie alla diminuzione del costo del debito e alla stabilizzazione degli spread sui rendimenti cbre.com cbre.com. Tuttavia, i tassi non torneranno ai livelli ultra-bassi degli anni 2010 mediaassets.cbre.com. I rendimenti a lungo termine restano elevati, e questo limita il margine di recupero dei prezzi degli immobili. Il consenso è che il 2024 rappresenti il punto di minimo ciclico per gli investimenti e che il 2025 assista a una ripresa graduale, piuttosto che a un boom spettacolare cbre.com.

Un altro fattore macro è l’incertezza geopolitica, che continua a proiettare ombre sullo scenario. La guerra in Ucraina e le tensioni commerciali globali hanno mantenuto volatili i prezzi dell’energia e la fiducia delle imprese. Sebbene i prezzi europei di gas/energia siano molto più bassi rispetto al 2022, qualsiasi nuovo shock potrebbe riaccendere l’inflazione e costringere le banche centrali a sospendere i tagli ai tassi pwc.com. Eventi politici – come le prossime elezioni in Germania o eventuali cambiamenti nella politica commerciale USA – costituiscono ulteriori rischi per la crescita e il sentiment degli investitori reuters.com reuters.com. Per ora, tuttavia, le aspettative di base fino al 2025 rimangono di crescita economica stabile ma non brillante, inflazione in calo e tassi d’interesse piatti, fornendo così uno scenario più prevedibile per il real estate rispetto ai due anni precedenti.

Tendenze del Mercato Residenziale: Ripresa tra Carenza di Offerta

I mercati residenziali europei nel 2025 mostrano una combinazione di resilienza e vincoli. Dopo una flessione o rallentamento in molti paesi tra il 2022 e il 2023, i prezzi delle case si stanno generalmente stabilizzando o rimbalzando nel 2025, sospinti da carenze croniche di offerta e dalla crescente fiducia dei compratori grazie al miglioramento delle condizioni di finanziamento. Tuttavia, le divergenze regionali sono marcate: alcuni mercati segnano nuovi massimi mentre altri toccano il fondo dopo recenti cali.

Figura: Crescita dei prezzi nominali delle case nei paesi UE, confronto delle variazioni annuali tra Q4 2023 (barre blu) e Q4 2024 (barre gialle). Molti mercati sono passati da calo a crescita entro la fine del 2024. Diversi paesi (a sinistra) hanno visto aumenti a doppia cifra nel 2024, tra cui Spagna, Paesi Bassi, Polonia, Portogallo, Ungheria e altri, mentre Germania, Svezia e Francia (a destra) hanno registrato lievi aumenti o continui modesti cali economy-finance.ec.europa.eu. Questo riflette la ripresa disomogenea del mercato residenziale europeo.

Tendenze dei prezzi: Secondo i dati Eurostat, i prezzi degli immobili nell’UE sono cresciuti circa del 4% (nominale) nel 2024, con ulteriori rialzi attesi nel 2025 – benché l’entità vari notevolmente da paese a paese. In Germania, che ha registrato una delle correzioni più marcate d’Europa, i prezzi sono scesi di circa il 12% dal 2022 a metà 2024 reuters.com, ma da allora si sono stabilizzati. Nel Q4 2024 i prezzi in Germania hanno segnato il primo aumento annuale (+1,9% YoY) dopo nove trimestri di calo consecutivi globalpropertyguide.com. Le indagini prevedono che i valori di mercato tedeschi recupereranno circa il 3–3,5% nel 2025 reuters.com, favoriti da tassi ipotecari più bassi, anche se i rischi rimangono orientati al ribasso in caso di persistente incertezza economica o politica reuters.com. In Francia, i prezzi delle case sono scesi moderatamente; il Q3 2024 ha visto –3,96% YoY sugli immobili esistenti globalpropertyguide.com. Tale calo è in fase di attenuazione, con la diminuzione prevista in rallentamento fino a –0,7% all’inizio del 2025 e una stabilizzazione dei prezzi attesa verso la fine del 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. I valori degli appartamenti a Parigi, ad esempio, sono scesi di circa il 5,5% nel 2024 (tredicesimo trimestre consecutivo di calo) globalpropertyguide.com, e dovrebbero stabilizzarsi nel 2025 grazie al miglioramento delle condizioni creditizie e alle misure di sostegno governativo.

In netto contrasto con la Spagna, dove il mercato immobiliare è vivace. I prezzi delle case in Spagna sono aumentati di un impressionante +11% nel 2024 in media – il ritmo più rapido dal 2007 – e sono rimasti in crescita di circa l’11,2% su base annua nel Q1 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Una forte domanda interna, il ritorno degli acquirenti stranieri e una crescita economica in aumento (oltre il 2%) hanno mantenuto il mercato spagnolo “vivace per tutto il 2025” secondo numerose fonti idealista.com. Anche le previsioni più prudenti vedono i prezzi spagnoli salire di un ulteriore 5–8% nel 2025 spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Anche la Polonia sta sperimentando una crescita robusta dei prezzi: in un contesto di alta inflazione e aumento dei salari, i prezzi degli appartamenti polacchi sono aumentati di circa l’8% su base annua all’inizio del 2025 sul mercato secondario (e di circa il 4–6% sulle nuove costruzioni) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Nonostante un netto calo delle vendite nel 2023, la domanda di case in Polonia sta ora riprendendo grazie ai tagli dei tassi di interesse e a un programma governativo di sussidio sui mutui al 2% per i primi acquirenti globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Anche i Paesi Bassi offrono un altro esempio – dopo un breve calo nel 2023, i valori delle abitazioni olandesi sono aumentati di +8,7% nel 2024 raggiungendo livelli record abnamro.com. Le banche prevedono un ulteriore aumento di circa il 7% nel 2025, citando la diminuzione dei tassi ipotecari, l’aumento dei redditi e la persistente carenza abitativa come fattori chiave abnamro.com. In effetti, in tutti gli anni recenti tranne il 2023, i prezzi delle case olandesi sono cresciuti di oltre il 7% annuo abnamro.com abnamro.com. Anche dove i mercati erano deboli, i segnali di una ripresa sono evidenti: Svezia, Austria e Germania, che avevano registrato forti contrazioni nel 2023, sono tornati a una crescita moderata dei prezzi verso la fine del 2024, mentre Francia e Finlandia sono stati gli ultimi grandi mercati a mostrare ancora lievi cali annui economy-finance.ec.europa.eu. In generale, si prevede che la maggior parte dei mercati immobiliari europei vedrà aumenti dei prezzi nel 2025 dato che il ciclo torna a crescere fitchratings.com.

Dinamiche di domanda e offerta: Un fattore fondamentale che sostiene i prezzi residenziali è lo squilibrio tra domanda e offerta di abitazioni. In parole povere, l’Europa non costruisce abbastanza case per soddisfare la formazione di nuovi nuclei familiari e le tendenze di migrazione verso le città, e questa carenza si è aggravata di recente. L’offerta di abitazioni si è drasticamente ridotta dal 2022, poiché gli sviluppatori hanno rallentato le costruzioni a causa degli alti costi dei tassi di interesse, dell’inflazione dei prezzi dei materiali e dei ritardi nei permessi economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Le nuove abitazioni completate in tutta l’UE sono crollate nel 2023–2024 (in diminuzione a doppia cifra) e i permessi di costruzione sono scesi ai minimi da decenni economy-finance.ec.europa.eu. Ad esempio, in Germania la nuova edilizia residenziale è in crollo – i permessi nel 2023 sono diminuiti di circa il 27% e le nuove costruzioni del 25%, i valori più bassi dal 2000 globalpropertyguide.com. La Germania ora aggiunge molte meno delle circa 320.000 unità all’anno che sarebbero necessarie anche solo per gli obiettivi rivisti (uno studio governativo mostra la necessità di circa 2,5 milioni di nuove abitazioni entro il 2030, ben al di sopra della produzione attuale) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Il deficit è evidente: “un enorme divario tra quanto dovrebbe essere costruito e quanto viene effettivamente costruito”, come ha dichiarato un economista tedesco del settore globalpropertyguide.com. Questo aggrava la carenza di alloggi in Germania, soprattutto nelle grandi città dove la crescita demografica dovuta all’immigrazione continua (Berlino, Monaco, ecc. ognuna necessita di decine di migliaia di nuove abitazioni ogni anno) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Storie simili si riscontrano in tutta l’UE. La Francia vive una prolungata recessione dell’edilizia residenziale: nel 2023, i permessi e le nuove costruzioni si sono ridotti del ~23-25% su base annua globalpropertyguide.com, e il 2024 si preannuncia ancora peggiore, descritto dagli operatori del settore come “catastrofico” globalpropertyguide.com. I nuovi avvii di costruzione in Francia nel 2024 sono stati appena ~260.000 unità globalpropertyguide.com, il dato più basso almeno dal 2000. I costruttori affrontano l’aumento vertiginoso dei costi dei materiali (post-guerra in Ucraina) e nuove regolamentazioni ambientali che ne incrementano il prezzo, mentre gli acquirenti devono fare i conti con tassi di mutuo più elevati globalpropertyguide.com. Sebbene le autorità sperino in una stabilizzazione a metà 2025, la Fédération Française du Bâtiment prevede stagnazione e solo circa 239.000 nuovi avvii di cantieri nel 2025 globalpropertyguide.com. Anche l’Italia soffre di una debole attività edilizia – i nuovi edifici residenziali autorizzati sono diminuiti ancora nel 2024 (–0,2% dopo –7,7% nel 2023) attestandosi a circa 55.000 unità, una frazione dei livelli della metà anni 2000 globalpropertyguide.com. Questo declino di lungo periodo (l’Italia costruiva oltre 250.000 abitazioni all’anno negli anni 2000, contro le circa 50.000 attuali) contribuisce a una forte contrazione dell’offerta nelle città a più alta domanda globalpropertyguide.com. Anche nella Spagna in piena espansione, le costruzioni riprendono solo con cautela: i nuovi avvii di cantieri nel 2024 sono stati circa 112.000 unità, in crescita del 14,5% sull’anno precedente mentre i costruttori rispondono all’aumento dei prezzi globalpropertyguide.com. Ma si tratta ancora di numeri modesti rispetto alle necessità spagnole e molto inferiori ai livelli precedenti al 2008. La Polonia, uno dei mercati a più rapida crescita d’Europa, ha visto il completamento di nuove abitazioni diminuire di oltre il 20% nel 2022–2023 a causa degli alti costi finanziari, anche se si prevede una ripresa moderata con la riduzione dei tassi d’interesse globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. In sintesi, la nuova offerta è limitata quasi ovunque da alti costi di finanziamento e costruzione, ostacoli normativi e scarsità di suolo, proprio mentre i fattori di domanda (crescita della popolazione urbana, nuclei familiari più piccoli, salari in aumento) continuano a rafforzarsi globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Molti paesi registrano tassi di sfitto ai minimi storici e una competizione accesa tra acquirenti per immobili di qualità.

Dal lato della domanda, la formazione delle famiglie e la migrazione mantengono elevato il fabbisogno abitativo. La Germania, ad esempio, ha aggiunto il 3% alla sua popolazione nell’ultimo decennio (in gran parte tramite l’immigrazione), concentrata nelle grandi città globalpropertyguide.com. La Polonia ha accolto oltre un milione di rifugiati ucraini, molti dei quali ora affittano o acquistano case globalpropertyguide.com. Anche dove la popolazione complessiva è stagnante, un crescente numero di nuclei familiari uni-persona e la continua urbanizzazione sostengono la domanda abitativa. Di conseguenza, la domanda sta superando l’offerta in gran parte dell’Europa, sostenendo i prezzi nonostante le sfide nell’accessibilità. La Commissione Europea osserva che in molti Stati membri, “la limitata offerta di nuove abitazioni è diventata uno dei principali fattori di crescita continua dei prezzi delle case” a partire dal 2024 economy-finance.ec.europa.eu. Questo è particolarmente vero in mercati come quello olandese, dove la cronica carenza di abitazioni ha mantenuto i prezzi su una traiettoria crescente nel 2024–25 abnamro.com.

Affitti e mercati della locazione: L’offerta limitata sta facendo aumentare anche gli affitti, sebbene alcuni paesi abbiano introdotto tetti agli affitti. La Germania resta un mercato di affittuari (oltre il 52% delle famiglie affitta globalpropertyguide.com) e la domanda continua ha spinto gli affitti in aumento di circa il 3,5% nel 2024 (in calo rispetto al 5% nel 2023) globalpropertyguide.com. Altri mercati con forte crescita degli affitti sono Irlanda, Paesi Bassi e l’Europa Centrale. Da notare che gli affitti residenziali olandesi sono destinati ad aumentare fino al 7-8% nel 2025 a causa dell’indicizzazione all’inflazione e della vendita di unità da parte dei proprietari privati (con conseguente riduzione dell’offerta in locazione) a causa di nuove regolamentazioni iamexpat.nl abnamro.com. La Polonia ha visto un afflusso di locatari (famiglie ucraine), facendo aumentare affitti e rendimenti – i rendimenti lordi nelle città polacche superano il 6% globalpropertyguide.com. Lo stock di case in affitto in alcuni paesi è in realtà in diminuzione: per esempio, nuove leggi sul controllo degli affitti e tasse nei Paesi Bassi (Affordable Rent Act) stanno spingendo i piccoli proprietari a vendere, cedendo le unità ad acquirenti proprietari abnamro.com. Questa “privatizzazione” degli ex immobili a reddito, osservata anche in Germania e Spagna, riduce ulteriormente l’offerta e può paradossalmente peggiorare l’accessibilità nel tempo mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. I decisori politici sono sottoposti a pressione per intervenire mentre l’accessibilità peggiora per gli affittuari, ma misure come i tetti agli affitti possono disincentivare gli investimenti e ridurre ulteriormente l’offerta nel medio-lungo periodo mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com.

Finanziamento ipotecario e accessibilità: Il picco dei tassi ipotecari tra la fine del 2023 e l’inizio del 2024 ha significativamente indebolito l’accessibilità abitativa, ma le condizioni hanno iniziato a migliorare nel 2024. Nell’UE, la capacità di indebitamento delle famiglie è calata drasticamente nel 2022–23: i redditi non hanno tenuto il passo con l’aumento dei costi dei mutui, costringendo molti acquirenti a rinviare l’acquisto economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. La crescita del credito ipotecario è diventata negativa e i prezzi sono scesi in risposta. Ora, con l’inizio della riduzione dei tassi d’interesse, la capacità di indebitamento è rimbalzata fortemente nel 2024, superando l’aumento dei prezzi delle case economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Questo è un segnale chiave di “inversione di tendenza” per il settore immobiliare: chi era escluso dal mercato con tassi al 3,5–4% può rientrare se i tassi convergono, ad esempio, verso il 2,5–3%. Tuttavia, l’accessibilità resta sotto pressione – il rapporto tra prezzi delle case e capacità di indebitamento è ben al di sopra delle medie storiche economy-finance.ec.europa.eu, ovvero acquistare casa resta storicamente oneroso. In molti paesi, i prezzi reali degli immobili sono cresciuti più dei redditi negli ultimi 5 anni, creando disallineamenti economy-finance.ec.europa.eu. Criteri di prestito più rigidi hanno in parte mitigato il rischio (ad es. le banche olandesi e polacche applicano severi limiti al rapporto debito/reddito, che secondo ABN AMRO ha mantenuto “finanziariamente stabili” le famiglie anche con prezzi in crescita abnamro.com). Ma in prospettiva, i vincoli di accessibilità limiteranno il ritmo di crescita dei prezzi – i mercati che hanno registrato gli aumenti più ripidi (Spagna, Paesi Bassi, ecc.) potrebbero raffreddarsi se gli acquirenti toccheranno il tetto massimo di quanto possono permettersi.

Focus Paese – mercato residenziale:

Germania: Domanda alta, costruzione bassa, ripresa incerta. La carenza di alloggi in Germania è acuta – le grandi città fronteggiano un “marcato squilibrio” tra domanda e offerta globalpropertyguide.com. Nuovi impegni governativi per il 2025 mirano a stimolare le costruzioni (es. snellimento delle procedure autorizzative, aumento dell’offerta di terreni) globalpropertyguide.com, ma gli effetti si vedranno in ritardo. Dopo due anni di calo, i prezzi delle case tedesche si stanno stabilizzando. La fine del 2024 ha visto modesti rialzi nominali (~+1–2% su base annua) globalpropertyguide.com, benché i prezzi reali restassero piatti o leggermente negativi. Le previsioni vedono crescita moderata dei prezzi (~3%) nel 2025 reuters.com, a patto che la BCE continui a tagliare i tassi. I rischi includono la debolezza dell’economia tedesca (in contrazione nel 2023–24) reuters.com e l’incertezza politica legata alle elezioni federali del 2025 reuters.com. Gli affitti sono ancora in crescita, ma a ritmo più lento (3–4% annuo) globalpropertyguide.com. Con oltre metà dei tedeschi in affitto e poche abitazioni accessibili da acquistare, le pressioni sui decisori politici per espandere l’offerta restano forti – in caso contrario, sia affitti che prezzi sono destinati a continuare a salire nel periodo 2025–2028 (seppur a ritmi moderati).
Francia: Vicino al punto di svolta dopo una lieve correzione. Il mercato immobiliare francese ha subito una moderata deflazione dei prezzi dal 2021 al 2024, con un calo cumulativo di circa il 5–10% in termini reali. A fine 2024 i prezzi delle case esistenti erano circa il 4% sotto i livelli dell’anno prima globalpropertyguide.com, sebbene il ritmo di discesa sia rallentato sensibilmente (previsto solo –0,7% annuo a febbraio 2025) globalpropertyguide.com. I valori parigini sono scesi dai massimi (–5% annuo circa), migliorando leggermente l’accessibilità globalpropertyguide.com. Il 2025 dovrebbe segnare una svolta verso la stabilità o una lieve ripresa, favorita da sostegni pubblici all’acquisto (es. ampliamento dei mutui a tasso zero, allungamento dei termini) e dal previsto allentamento delle condizioni di credito globalpropertyguide.com. Tuttavia, la ripresa francese sarà vincolata dal bassissimo numero di nuove costruzioni – i nuovi cantieri 2024–25 sono ai minimi storici globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. L’invenduto di nuove case è in calo, il che potrebbe ridurre le transazioni ma anche sostenere i prezzi. Il contesto macroeconomico francese (PIL praticamente fermo e disoccupazione in crescita nel 2024–25 cbre.fr cbre.fr) non sostiene particolarmente la domanda, ma la bassa offerta e il risparmio ancora elevato delle famiglie sono fattori mitiganti. Attesi prezzi stabili nel 2025 e in leggera ripresa nel 2026, con forti differenze tra regioni (Parigi potrebbe restare indietro rispetto alle città secondarie).
Spagna: Mercato vivace, crescita diffusa. La Spagna è uno dei protagonisti europei. I prezzi delle case sono saliti dell’8–11% annuo sia nel 2023 sia nel 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, e le previsioni per il 2025 restano ottimiste (ad es. +6–8% secondo Fitch Ratings) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. La domanda è alimentata da un’economia in crescita (il PIL spagnolo salirà del 2–2,5% nel 2025 mediaassets.cbre.com), dalla bassa disoccupazione e dal ritorno di investitori stranieri e turisti. Nonostante tassi di interesse più elevati, gli acquirenti spagnoli hanno beneficiato di una maggiore diffusione dei mutui a tasso fisso e di redditi in crescita. Cresce anche la costruzione – le nuove abitazioni avviate sono aumentate del +14,5% nel 2024 globalpropertyguide.com – ma l’offerta è ancora indietro rispetto al boom di domanda, garantendo competizione sugli immobili. In particolare, le regioni costiere e Madrid/Barcellona registrano gli incrementi maggiori, mentre alcune aree interne sono più stabili. Anche gli affitti sono in crescita. Il governo ha introdotto una legge sull’edilizia residenziale che dal 2023 limita gli aumenti degli affitti nelle zone “critiche” e prevede incentivi fiscali per le locazioni a prezzo contenuto. Questo può mitigare gli aumenti delle grandi città, ma vista la carenza, si prevede un’inflazione degli affitti oltre il 5% per il 2025. Nel complesso, lo scenario spagnolo (salvo shock esterni) resta positivo, con un mercato vivace almeno fino al 2026, anche se la crescita a doppia cifra probabilmente rallenterà quando l’accessibilità si farà più stretta.
Italia: Crescita modesta tra vincoli strutturali. Il mercato immobiliare italiano è stato relativamente tranquillo. Dopo anni di stagnazione, i prezzi sono cresciuti intorno al 2021–2022 e poi si sono stabilizzati. I dati ufficiali segnano prezzi delle case in aumento di circa il 4,5% su base annua nel Q4 2024 (il ritmo più rapido degli ultimi 3 anni) globalpropertyguide.com, trainati dalla ripresa della domanda e da una scarsissima offerta di immobili di qualità. Particolarmente ripidi i rincari per le nuove costruzioni (+9,3% annuo), essendo aumentati i costi edilizi globalpropertyguide.com. Tuttavia, dati privati indicano un rallentamento nel Q1 2025, con prezzi medi in calo di circa il 2,6% annuo (–4,6% reali) per via dell’impatto dei tassi elevati globalpropertyguide.com. In sostanza, il mercato italiano è fermamente stabile in termini reali, con forse una debole crescita nominale. Grandi città come Milano e Roma fanno meglio – a Roma prezzi +3,4% annuo nel Q1 2025 globalpropertyguide.com e Milano su nuovi massimi – mentre molti centri minori restano fermi o in lieve calo. La domanda in Italia si sta stabilizzando; nel 2024 i volumi di transazioni sono rimasti invariati (+0,3% annuo), dopo il calo 2023 globalpropertyguide.com. L’offerta resta un ostacolo – si costruisce poco (permessi 2024 fermi a 55mila unità globalpropertyguide.com), e il generoso Superbonus 110% che aveva ridato slancio al settore nel 2021–22 è stato interrotto, causando un crollo della domanda per le imprese globalpropertyguide.com. Sul lato positivo, l’accesso al credito è migliorato un po’ (meno domande respinte, secondo Banca d’Italia) globalpropertyguide.com. Per il 2025–2027, attese leggere crescite in linea con l’inflazione (forse ~2% l’anno), con niente boom ma neppure crolli. Il nord (Milano ecc.) resterà più dinamico del sud.
Paesi Bassi: Rimbalzo deciso, carenza permanente. I Paesi Bassi hanno vissuto uno dei boom più marcati dell’era pandemica (+15% nel 2021), poi una correzione nel 2022–23 per via dei tassi crescenti. Alternanza breve: già a metà 2024 i prezzi tornavano a salire e il 2024 si è chiuso con +8,7% di crescita record abnamro.com. Trainano il deficit strutturale di abitazioni (stimato in centinaia di migliaia), la robusta crescita dei salari e il veloce ritorno alla normalità dei mutui. Per il 2025, previsioni di rialzo prezzi tra il 7–9% abnamro.com abnamro.com – tra le più rapide in Europa occidentale – prima di scendere al 3–5% nel 2026 quando i limiti di accessibilità si riaffacceranno. Interessante notare che ora la crescita è trainata da città minori e aree rurali, mentre Amsterdam e le altre grandi città crescono più lentamente abnamro.com. Questo anche perché le politiche pubbliche (limiti più severi all’acquisto per affitto e futuri controlli sugli affitti medi) stanno spingendo gli investitori a vendere appartamenti da affittare, rafforzando l’offerta per gli acquirenti in quelle città abnamro.com. I volumi di transazione tornano a crescere – ABN AMRO ha rivisto al rialzo le previsioni di vendite per il 2025 (+5% annuo), osservando un’accelerazione delle vendite da parte dei locatori in vista delle nuove regole abnamro.com. Tuttavia, l’offerta rimane nel complesso scarsa e i nuovi cantieri sono rallentati da vincoli ambientali (es. limiti alle emissioni di azoto che bloccano i progetti) e carenza di manpower. Quindi, lo scenario olandese prevede aumenti moderati di prezzi e affitti anche dopo il 2025, con problemi di accessibilità persistenti per i giovani.
Polonia: Elevato potenziale di crescita, sensibile agli shock esterni. Il mercato polacco è cresciuto rapidamente nell’ultimo decennio e, dopo un rallentamento nel 2022–23 dovuto ai tassi molto alti, resta su una traiettoria espansiva. All’inizio del 2025, i prezzi degli appartamenti nelle grandi città aumentavano ancora tra il 5 e il 10% annuo globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Il mercato si è raffreddato nel 2023 quando le vendite sono crollate (–31% annuo) a causa del caro-mutui globalpropertyguide.com, ma un clima “moderatamente ottimista” è tornato grazie al calo dell’inflazione e ai tagli della banca centrale polacca globalpropertyguide.com. Un nuovo programma pubblico (“Prima Casa”: mutui agevolati fissi al 2% per giovani) lanciato metà 2023 ha riacceso la domanda di immobili accessibili globalpropertyguide.com. Tuttavia, la ripresa è disomogenea: nel Q1 2025 le vendite di nuove abitazioni sono ancora giù del 17% annuo; città come Cracovia e Łódź hanno registrato crolli oltre il 25%, con uno stock di invenduto in crescita globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. JLL segnala squilibri in alcune città – ad esempio Cracovia ora ha oltre 2 anni di scorte sul mercato globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Varsavia e l’area della “Trójmiasto” restano più equilibrate globalpropertyguide.com. Gli esperti prevedono una stabilizzazione della domanda nel 2025, grazie a salari in crescita e tassi in calo, scongiurando crash o fallimenti in massa tra i costruttori globalpropertyguide.com. Trend interessante: la quota di acquirenti stranieri è in forte aumento in Polonia, rappresentando oltre il 30% delle vendite in alcuni nuovi sviluppi (soprattutto nelle periferie di Varsavia) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. La maggior parte sono ucraini (spesso decisi a restare a lungo in Polonia), seguiti da altri CEE e asiatici, attratti da prezzi ancora accessibili globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Questo flusso dà ulteriore impulso. In prospettiva, la forte economia della Polonia (PIL previsto +3–4%) e il deficit abitativo (specie nelle città più dinamiche) puntano a una continuazione della crescita di prezzi e affitti. Le policy pubbliche (sussidi e regole a sorpresa) possono creare volatilità globalpropertyguide.com, ma nel complesso lo scenario resta positivo e la Polonia è spesso considerata dagli investitori internazionali una tra le opportunità migliori in Europa.

Tendenze del Real Estate Commerciale: Rimbalzi settoriali e cauto ottimismo

Il settore degli immobili commerciali in Europa ha attraversato una difficile fase di aggiustamento ma ora sembra pronto per una graduale ripresa. Lo shock dei tassi d’interesse del 2022–23 ha portato a una revisione dei prezzi degli asset (rendimenti più alti, valutazioni inferiori) e a un crollo dei volumi di investimento nel 2023. Nel 2024 il clima è iniziato a migliorare e si prevede per il 2025 una ulteriore stabilizzazione e una crescita selettiva nei vari settori. Il tema dominante è la “corsa alla qualità”: occupanti e investitori privilegiano asset di alta qualità e “a prova di futuro” (dai nuovi uffici con dotazioni moderne ai poli logistici in location strategiche), mentre le proprietà di fascia bassa vedono domanda più debole. Nel frattempo, alcuni segmenti commerciali penalizzati dalla pandemia (es. retail, hotel) sono finalmente in ripresa, e i settori “alternativi” (data center, life science, residenze studentesche) stanno guadagnando spazio. Di seguito analizziamo le tendenze nei principali settori: ufficio, retail, industrial/logistica, hospitality e le nuove nicchie emergenti.

Uffici: I mercati degli uffici in Europa stanno migliorando con cautela dopo lo sconvolgimento causato dalla pandemia e dalla rivoluzione del lavoro a distanza. La domanda di locazione di uffici sta recuperando, anche se in molte città rimane al di sotto dei livelli pre-2020. Sostenuta dalla crescita dell’occupazione nei settori d’ufficio e da tassi di presenza più stabili, si prevede per il 2025 un ulteriore incremento dei volumi di locazione – CBRE prevede un aumento del 5–10% nell’attività di locazione nel 2025, avvicinandosi gradualmente alle medie storiche mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Infatti, dopo che le grandi aziende hanno trascorso il periodo 2021–2023 a ripensare le proprie esigenze di spazio, sta emergendo un quadro più chiaro del “lavoro ibrido” e le imprese stanno nuovamente prendendo decisioni di occupazione sul lungo periodo. La presenza fisica in ufficio è migliorata: oltre il 60% delle aziende riporta una presenza media tra il 40% e l’80% (in aumento di oltre 10 punti rispetto all’anno precedente) e molte intendono incrementarla ulteriormente, il che sostiene la domanda di spazi mediaassets.cbre.com. Di conseguenza, i tassi di sfitto stanno iniziando a raggiungere il picco e persino a diminuire in alcune città nel 2025, dopo anni di crescita mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Tuttavia, qualsiasi riduzione degli sfitti riguarda principalmente gli edifici di fascia alta, mentre il livello complessivo dello sfitto rimane elevato in alcuni mercati (ad esempio in aree di Parigi, città tedesche secondarie).

La tendenza chiave è una polarizzazione della qualità. Gli occupanti stanno consolidando e spesso riducendo i propri portafogli, ma dando priorità a uffici di alta qualità, efficienti dal punto di vista energetico e ben posizionati (spazi “di Classe A”). Questa fuga verso la qualità comporta una forte domanda – e persino crescita dei canoni – per immobili nuovi o recentemente ristrutturati con ottimi servizi, mentre gli uffici più vecchi e non rinnovati restano invenduti. I proprietari di immobili secondari subiscono pressioni per riqualificare o riconvertire tali asset. Come ha affermato un CEO del settore, la necessità di offrire ambienti di lavoro di alta qualità sta ampliando il divario di rendimento tra gli asset prime e quelli di minor qualità mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Nel 2025, i canoni prime degli uffici nei centri urbani con offerta limitata potrebbero registrare modesti aumenti (sostenuti da bassi tassi di sfitto sugli spazi di qualità), mentre il patrimonio secondario dovrebbe vedere canoni stabili o in calo. Lo sviluppo di nuovi uffici è rallentato (a causa di alti costi di costruzione e problemi di finanziamento), il che paradossalmente aiuta a migliorare la situazione dello sfitto – con meno nuove realizzazioni, il mercato riesce ad assorbire gradualmente lo spazio vuoto esistente.

Il sentiment degli investitori verso gli uffici, pur restando cauto, sta migliorando rispetto al minimo del 2023. Gli uffici rappresentano tradizionalmente la quota più ampia degli investimenti immobiliari e, sebbene molti investitori istituzionali lo scorso anno siano rimasti in attesa, cresce ora l’interesse per operazioni core-plus o value-add su uffici a prezzi corretti mediaassets.cbre.com. Anche la disponibilità di debito per gli uffici è tornata, con i finanziatori disposti a sostenere buoni asset (seppure con rapporto prestito/valore più basso) mediaassets.cbre.com. Per gli immobili prime in particolare, le valutazioni potrebbero stabilizzarsi nel 2025 con la stabilizzazione dei tassi d’interesse e l’accordo tra venditori e acquirenti sui prezzi. Prevediamo che i volumi di transazione per gli uffici aumenteranno moderatamente nel 2025, concentrandosi su asset con forte domanda da parte dei conduttori o su quelli da riposizionare (ad es. uffici più vecchi da convertire in spazi verdi e moderni). Detto questo, la ripresa del settore uffici sarà graduale e disomogenea: i venti contrari includono la continua riduzione dei portafogli (molte aziende stanno ancora riducendo gli spazi del 10–20% a fronte della permanenza del lavoro ibrido) e l’incertezza economica che induce gli occupanti alla cautela rispetto alle espansioni mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Inoltre, il rischio di obsolescenza è rilevante: gli edifici che non rispettano i nuovi standard energetici o le aspettative degli affittuari faticheranno ad attrarre occupanti o investitori (maggiori dettagli sugli impatti ESG più avanti). In sintesi, il 2025 dovrebbe portare un modesto aumento della locazione e degli investimenti negli uffici – un’inversione di tendenza – ma il prossimo ciclo di crescita del settore sarà caratterizzato dalla differenziazione qualitativa e, forse, da un fabbisogno minore di superficie per dipendente rispetto al passato.

Retail: Dopo una lunga fase di contrazione, il settore immobiliare commerciale europeo mostra finalmente segnali di vitalità. Il retail fisico era stato colpito dalla concorrenza dell’e-commerce e poi dai lockdown pandemici, che avevano portato a un aumento degli sfitti e a riduzioni degli affitti tra il 2020 e il 2022. Tuttavia, con la normalizzazione delle abitudini dei consumatori e l’adattamento degli investitori al nuovo scenario, sta tornando fiducia. Il 2024 ha visto un miglioramento degli ingressi e delle vendite retail, soprattutto nei segmenti come le high street di lusso e i retail park. Nel 2025, gli investimenti nel settore retail sono pronti a una ripresa: i grandi centri commerciali prime – prima evitati – tornano ora sotto i riflettori. Secondo CBRE, nel 2025 ci si attende il ritorno di grandi transazioni su centri commerciali dominanti, grazie a valutazioni che appaiono ora appetibili rispetto ad altre tipologie immobiliari mediaassets.cbre.com. Negli Stati Uniti, sono già avvenute alcune grandi operazioni su centri commerciali, e questo ottimismo si sta diffondendo anche in Europa mediaassets.cbre.com. I rendimenti degli asset retail prime sono aumentati notevolmente nel 2022–23 (con conseguente calo dei valori), ma ciò significa che oggi gli acquirenti possono acquisire centri commerciali/patrimoni high street di alta qualità con un differenziale di rendimento interessante. Con il rallentamento dell’inflazione e la stabilizzazione dei consumi (le vendite retail UE stanno lentamente migliorando), la fase peggiore per i canoni retail sembra superata.

Effettivamente, i canoni e l’occupazione nel retail stanno migliorando in molti mercati. Lo sfitto nei centri commerciali prime è diminuito rispetto al picco, e i retailer stanno iniziando a espandersi di nuovo, seppure con cautela, specie nel settore discount, outlet e nei format esperienziali. Le high street delle grandi città turistiche (Londra, Parigi, Madrid, Milano) sono rinate col ritorno dei turisti; in alcune di queste location i canoni degli spazi prime sono in aumento per la prima volta da anni. Nelle location secondarie permangono però difficoltà: gli shopping centre meno performanti potrebbero richiedere una riconversione (in progetti mixed-use o logistica), poiché la domanda retail non tornerà mai ai livelli pre-e-commerce. La ripresa del retail è favorita anche dall’assenza di nuova offerta: da anni gli sviluppatori hanno fermato la realizzazione di nuovi mall, così gli asset di qualità già esistenti affrontano una concorrenza limitata.

Gli investitori, in particolare fondi value-add e opportunistici, sono stati attivi nell’acquisire asset retail a sconto, scommettendo su un rimbalzo ciclico. Ora, anche gli investitori “core” (ad es. istituzionali) stanno tornando sul segmento dei migliori immobili. Prevediamo un aumento dei volumi di investimento nel retail nel 2025, potenzialmente a doppia cifra, sebbene si parta da livelli ancora bassi. I rendimenti dei retail prime potrebbero comprimersi leggermente alla luce della domanda risvegliata mediaassets.cbre.com. Un avvertimento: la performance del retail resta legata alla fiducia dei consumatori, ancora fragile in Europa. L’alta inflazione del biennio 2022–23 ha eroso il potere d’acquisto e, sebbene i redditi reali delle famiglie stiano tornando a crescere, i consumatori rimangono molto attenti al risparmio e ai prezzi cbre.fr. In mercati come la Francia, la fiducia dei consumatori resta debole e un grande rimbalzo della spesa nel 2025 appare improbabile cbre.fr, il che potrebbe limitare la crescita delle vendite retail. La ripresa del real estate commerciale premierà formati allineati ai nuovi comportamenti di spesa – ad esempio centri commerciali ancorati alla grande distribuzione alimentare, retail park integrati con strategie omnicanale e mall di destinazione con servizi/esperienze che l’online non può sostituire. In sintesi, le prospettive per il retail sono le più rosee da anni: il 2024 probabilmente rappresenta il punto più basso, mentre il 2025 porterà stabilizzazione o crescita dei canoni e un’accelerazione delle transazioni d’investimento per asset ben posizionati mediaassets.cbre.com.

Logistica & Industriale: Il settore immobiliare logistico (magazzini, centri di distribuzione, parchi industriali) è stato il vero protagonista degli ultimi anni, trainato dall’e-commerce e dalla riconfigurazione delle catene di approvvigionamento. Anche questo settore, però, ha vissuto un lieve raffreddamento nel 2023 a causa del rallentamento della crescita economica e delle pause nei piani di espansione di alcuni conduttori. Guardando al 2025, i fondamentali della logistica restano solidi e si prevede una ripresa dell’espansione. La domanda di locazione per magazzini moderni è elevata, anche se il 2024 ha segnato un calo temporaneo dell’assorbimento (infatti, nel 2024 l’assorbimento è sceso al di sotto dei livelli del 2019 in un processo di normalizzazione post-pandemico) mediaassets.cbre.com. Questa pausa sembra essere di breve durata: CBRE prevede che le locazioni logistiche aumenteranno, soprattutto nel secondo semestre 2025, man mano che le aziende riattiveranno i piani di espansione rimandati mediaassets.cbre.com. Si contano più fattori favorevoli: i trend di nearshoring e re-shoring portano a maggiori esigenze di produzione e stoccaggio all’interno dell’Europa (la guerra in Ucraina e i cambiamenti nel commercio globale spingono le aziende ad accorciare le filiere) mediaassets.cbre.com. Inoltre sono cambiate le pratiche di gestione delle scorte – le aziende desiderano più stock di sicurezza (“just in case”), sostenendo la domanda di magazzini.

I tassi di sfitto nella logistica, che in molti mercati erano a livelli storicamente bassi (<5%), sono leggermente aumentati nel 2023 a causa di una nuova ondata di offerta. Ma gli sfitti dovrebbero stabilizzarsi nel 2025 e restare probabilmente bassi, man mano che i nuovi magazzini immessi sul mercato verranno assorbiti mediaassets.cbre.com. In effetti, in alcuni Paesi (UK, Germania, ecc.) gli sviluppatori hanno rallentato la costruzione speculativa a causa dell’aumento dei costi di finanziamento, quindi il pipeline oltre il 2024 è meno consistente. La traiettoria dei canoni è solida: i canoni prime della logistica sono previsti in crescita almeno in linea con l’inflazione nel 2025, quindi più o meno stabili in termini reali mediaassets.cbre.com. In molte delle migliori località logistiche europee si prevedono crescite dei canoni a cifra singola, a conferma della domanda costante per i siti top mediaassets.cbre.com. La crescita potrà essere più moderata rispetto ai salti a doppia cifra del 2022, ma dovrebbe comunque rimanere positiva.

Gli investitori restano molto ottimisti sulla logistica. Questa asset class è stata la prima a vedere una ripresa delle quotazioni – a fine 2024, le REIT logistiche europee trattavano quasi al valore patrimoniale netto (mentre prima si registravano forti sconti) mediaassets.cbre.com. Un segnale di fiducia. L’appetito degli investitori è robusto, con una vasta gamma di acquirenti (istituzionali, fondi sovrani, private equity) interessati ad accrescere la propria quota nella logistica mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Tuttavia, le opportunità di acquisto sono rare perché i proprietari tengono stretti questi asset di pregio. I cap rate della logistica prime sono saliti tra il 2022 e il 2023 (i valori sono scesi un po’), ma sembrano essersi largamente stabilizzati nel 2024; ulteriori compressioni dipenderanno dal calo dei tassi di interesse. Per il 2025, ci si aspetta una ripresa dei volumi di investimento nel settore logistico – soprattutto non appena ci sarà chiarezza sulla direzione dei tassi di interesse, dato il forte interesse verso il settore. Un trend da osservare è la politica commerciale e il nearshoring: molti occupier industriali europei stanno a guardare cosa farà gli USA (ad esempio potenziali nuovi dazi nel 2025) e come evolverà lo scenario geopolitico mediaassets.cbre.com. Questo potrebbe influenzare dove le aziende decideranno di ampliare la produzione o i magazzini (ad esempio, le aziende americane potrebbero investire di più in strutture UE in caso di cambiamenti nelle filiere dovuti ai dazi). Inoltre, anche l’obsolescenza è un fattore importante: i magazzini più datati, senza altezze interne o caratteristiche ESG, potrebbero incontrare difficoltà, mentre le strutture logistiche “green” di ultima generazione spunteranno affitti premium. In sintesi, il settore logistico rimane un comparto in crescita, con il 2025 che probabilmente vedrà una nuova espansione degli occupanti e una solida domanda di investimento, sostenute da megatrend come e-commerce, resilienza delle catene di fornitura e nearshoring.

Hotel & Hospitality: Il comparto alberghiero è rimbalzato con forza dopo la pandemia, grazie al boom della domanda turistica in tutta Europa. Nel 2024 in molti mercati turistici (es. Sud Europa, Parigi/Londra) si sono registrati ricavi record per gli hotel e il sentiment degli investitori è tornato positivo. Il 2025 dovrebbe rimanere favorevole per l’immobiliare alberghiero. Il turismo internazionale in Europa è previsto in ulteriore crescita e la quota allocata al settore alberghiero è in aumento tra gli investitori mediaassets.cbre.com. Savills e altri broker riportano che ora gli hotel vengono percepiti come asset ad alto rendimento, anche perché possono aumentare le tariffe in periodi di inflazione (gli hotel “proteggono dall’inflazione” riprezzando le tariffe ogni notte). Secondo CBRE, lo scenario per gli investimenti alberghieri in Europa “resta atteso positivo, sostenuto dall’aumento delle allocazioni e dalle forti prospettive di rendimento” mediaassets.cbre.com. I buyer “value-add” sono stati particolarmente attivi (acquisto di hotel da rinnovare o rebranding), ma anche il capitale core sta tornando nel 2025 mediaassets.cbre.com.

Ci aspettiamo un volume maggiore di transazioni alberghiere nel 2025, anche con operazioni su portafogli, dato che sia il private equity che gli investitori istituzionali cercano di capitalizzare il boom dei viaggi. Mercati chiave come Spagna, Grecia e Italia (con un forte turismo leisure) sono gli obiettivi principali, così come i grandi poli business dove le occupazioni infrasettimanali stanno recuperando. C’è anche interesse per l’ospitalità alternativa come strutture “extended-stay” e resort. In generale, l’hospitality offre una storia di crescita dal 2025 al 2028 grazie al mantenimento della domanda di viaggio su un trend strutturalmente crescente e a rendimenti superiori rispetto ai segmenti immobiliari più tradizionali, rendendolo attraente per la diversificazione. I principali rischi riguardano un peggioramento dell’economia globale che impatti il turismo o un nuovo aumento dei costi energetici (che farebbe crescere i costi di viaggio), ma salvo questi elementi, la traiettoria resta positiva.

Settori alternativi e nuovi segmenti emergenti: Gli investitori stanno guardando sempre di più oltre i tre segmenti tradizionali (uffici, retail, industriale) verso l’immobiliare operativo e i comparti specializzati. Il report ULI/PwC Emerging Trends 2025 rivela che data center, nuove infrastrutture energetiche e residenziale speciale come studentati sono i settori top per investimenti e sviluppo europe.uli.org. Questi segmenti intercettano trend di crescita strutturale:

Data Center: L’esplosione della domanda di infrastrutture digitali (cloud, AI, 5G) rende i data center uno dei comparti immobiliari in crescita più rapida. In tutta Europa la capacità sta aumentando, anche se spesso limitata dalla disponibilità di energia. Gli investitori fanno a gara per entrare nel settore, ma le opportunità sono poche. CBRE segnala che la concorrenza è aumentata e molti data center vengono venduti in operazioni off-market; persino le opportunità “powered shell” (acquisto di magazzini da convertire) sono soggette a gare al rialzo mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Con forti venti favorevoli e costi di finanziamento più bassi, ci si aspetta che lo sviluppo e gli investimenti nei data center restino molto vivaci dal 2025 al 2028. Le città leader (Francoforte, Londra, Amsterdam, Dublino, Parigi) sono le più attive, ma stanno emergendo anche mercati secondari.
Nuove Infrastrutture Energetiche: Mentre l’Europa punta alla decarbonizzazione, l’immobiliare collegato alla transizione energetica – es. fabbriche di batterie, terreni per impianti solari ed eolici, hub di ricarica per EV, siti per la produzione di idrogeno – sta attirando l’interesse degli investitori. L’indagine PwC inserisce le infrastrutture energetiche innovative tra le migliori prospettive per il 2025 europe.uli.org. Il comparto si sovrappone in parte all’immobiliare industriale, ma richiede spesso partnership con operatori energetici e contratti di lunga durata. È un settore da seguire, anche se ancora di nicchia rispetto ai core.
Alternative Residenziali: Segmenti come studentati, residenze per anziani e co-living sono in crescita. Il settore dei “Purpose Built Student Accommodation” (PBSA) sta vivendo un boom, trainato dal crescente numero di immatricolazioni e dalla carenza cronica di alloggi moderni per studenti in molte città. Gli studenti della Gen Z richiedono servizi di alta qualità e gli investitori vi vedono una forte domanda (e spesso stabilità anche in contesti recessivi) mediaassets.cbre.com. Gli studentati sono stati indicati tra i top settori per il 2025 dagli investitori europe.uli.org. Senior housing e healthcare real estate beneficiano inoltre delle dinamiche demografiche (invecchiamento della popolazione) e stanno attirando sempre più capitali istituzionali. Questi comparti sono meno sensibili ai cicli economici e apportano diversificazione.
Multifamily/BTR: Anche se il “residenziale” in senso lato non è un segmento alternativo, il comparto Build-to-Rent (BTR) di proprietà istituzionale continua a crescere in Europa (in particolare in UK, Germania, Paesi Bassi, Spagna). Molti assicuratori e fondi stanno aumentando le allocazioni sugli affitti data la forte domanda e la stabilità delle entrate, e la tendenza proseguirà nel 2025. Sono presenti delle sfide (ad esempio la regolazione degli affitti può frenare gli investimenti, come visto nei Paesi Bassi), ma le considerazioni ESG favoriscono i nuovi progetti BTR (che possono essere costruiti secondo standard di efficienza elevata). Si prevede che gli investimenti cross-border nel multifamily rimarranno importanti, soprattutto da parte di operatori USA e canadesi che acquistano portafogli di case in Europa.

In sintesi, il real estate commerciale europeo nel 2025 è caratterizzato da divergenze settoriali: logistica, living (residenziale) e segmenti alternativi guidano la ripresa, retail e hospitality sono in fase di rimbalzo e gli uffici stanno migliorando ma devono affrontare cambiamenti strutturali. La qualità degli asset, la posizione e le caratteristiche ESG sono più importanti che mai nel determinare chi vince e chi perde.

Panoramica del mercato commerciale per paese

Guardando ai principali mercati nazionali sotto la lente di ingrandimento – Germania, Francia, Spagna, Italia, Paesi Bassi, Polonia – evidenziamo le tendenze più rilevanti nei rispettivi settori immobiliari commerciali:

Germania: Il più grande mercato commerciale d’Europa, in fase di ricalibrazione. Nel 2023 la Germania ha registrato un forte rallentamento, con volumi di investimento in calo e l’emergere di alcune situazioni di difficoltà (soprattutto tra i proprietari di uffici e di portafogli residenziali eccessivamente indebitati). Nel 2024–25, il mercato degli uffici in Germania affronta una prospettiva biforcata. Città come Berlino, Monaco e Francoforte vedono ancora una vivace domanda di uffici prime (in particolare da parte di operatori tech e finanziari che espandono con cautela), e i canoni degli uffici prime hanno tenuto, crescendo perfino in alcuni sottomercati. Tuttavia, gli uffici secondari, soprattutto in aree meno centrali o di vecchia concezione, registrano vacanze più elevate. A livello nazionale, la vacancy negli uffici è salita attorno al 6–7% in media, ma ora si sta stabilizzando poiché pochi nuovi progetti stanno entrando sul mercato. Il sentiment degli investitori in Germania rimane cauto a causa della stagnazione economica e dei maggiori costi di finanziamento, ma la prospettiva di una stabilizzazione dei rendimenti sta riportando alcuni operatori sul mercato. Da notare che i fondi immobiliari aperti tedeschi (una componente importante del mercato locale) hanno dovuto rettificare al ribasso i valori nel 2023; dal 2025 potrebbero tornare ad acquisire selettivamente a nuovi prezzi. La logistica in Germania resta molto solida – vacanza sotto il 3% nei principali hub (Ruhr, Berlino, area di Francoforte) e continuo aumento dei canoni di locazione. Molti investitori globali puntano sulla logistica tedesca nonostante la forte concorrenza. Il retail è misto: il commercio nelle high street delle città ricche del sud sta recuperando, ma il retail delle città minori fatica ancora. Complessivamente, il mercato commerciale tedesco nel 2025 è caratterizzato da una stabilizzazione graduale – la frase “ripresa lenta e accidentata” è appropriata pwc.com. Un tema emergente è il rifinanziamento: i finanziatori tedeschi sono più cauti, dunque tra il 2025 e il 2026 vedremo probabilmente più asset in vendita (soprattutto uffici) in occasione delle scadenze dei prestiti, il che potrebbe offrire opportunità di acquisto a prezzi rivisti.
Francia: Parigi al centro dell’attenzione. Il mercato immobiliare commerciale francese ruota soprattutto attorno alla regione parigina, che sta vivendo aggiustamenti. Gli uffici a Parigi hanno visto un calo dell’assorbimento nel 2024 in un contesto di economia debole e cautela delle aziende cbre.fr. L’area de La Défense, in particolare, mostra un aumento della vacancy a causa del ridimensionamento di alcuni conduttori. Per il 2025, non ci si attende una chiara ripresa degli uffici prima della fine dell’anno cbre.fr. Tuttavia, gli uffici prime nel CBD di Parigi sono molto richiesti e scarsi – le esigenze ESG (come la legge francese che vieterà dal 2025 la locazione di uffici poco efficienti dal punto di vista energetico) spingono i proprietari a riqualificare o vendere immobili non conformi, tema che dominerà il settore. La logistica in Francia ha registrato risultati record nel biennio 2021–22, ma si è raffreddata nel 2023; ora prevale un approccio attendista da parte degli occupanti e la vacancy aumenta con l’arrivo di nuova offerta cbre.fr. In alcune aree logistiche francesi si registra un “aumento continuo dello stock disponibile” poiché la domanda è in pausa, per cui il 2025 potrebbe essere un anno di assorbimento piuttosto che di crescita dei canoni cbre.fr. Tuttavia, i driver di lungo periodo (e-commerce, consegna in 24 ore, ecc.) supportano la logistica francese, specialmente intorno a Parigi e Lione. Retail in Francia – i negozi delle vie principali di Parigi hanno beneficiato del ritorno dei turisti (americani approfittano di un euro favorevole, ecc.), e i rivenditori di lusso stanno espandendo. In generale però, le vendite retail francesi restano deboli a causa della scarsa fiducia dei consumatori cbre.fr. Perciò i canoni retail probabilmente resteranno stabili nel 2025, tranne che nelle location prime. Gli investimenti complessivi in Francia sono stati ai minimi nel 2024; dovrebbero stabilizzarsi e salire leggermente nel 2025 cbre.fr. Le grandi istituzioni francesi (come le compagnie assicurative) che avevano sospeso gli acquisti potrebbero riprendere se i prezzi saranno corretti. L’ESG è un punto focale – la Francia è fra le prime ad applicare i nuovi obblighi di reporting (CSRD) sui piani climatici, che influenzeranno fortemente le decisioni degli investitori sugli immobili francesi cbre.com cbre.com.
Spagna: Punto luminoso, ripresa generalizzata. Il mercato immobiliare commerciale spagnolo è sostenuto da una forte economia e dal desiderio degli investitori di accedere a rendimenti più elevati. Madrid e Barcellona sono tra le città con le migliori prospettive d’investimento in Europa per il 2025 (Madrid è stata addirittura classificata #2 in Europa da ULI/PwC) europe.uli.org. Uffici: Il mercato degli uffici a Madrid registra un forte dinamismo locativo; la vacancy è circa al 9–10% e in diminuzione, dato che non sono previsti nuovi progetti di rilievo. I canoni nelle location prime di Madrid e Barcellona sono cresciuti e potrebbero aumentare ancora visto lo scarso stock di spazi di qualità. Logistica: Il settore logistico in Spagna è in piena espansione – assorbimento intorno a Madrid e in Catalogna molto elevato, e gruppi internazionali stanno acquistando piattaforme logistiche spagnole (attratti soprattutto da rendimenti superiori rispetto a Germania/Francia). Con crescita dei consumi e delle esportazioni, si prevede un’ulteriore domanda di magazzini; i promotori sono attivi, ma il terreno intorno alle grandi città è limitato, mantenendo così bassa la vacancy. Retail: Il retail spagnolo si è ripreso con forza grazie a turismo e consumi – i flussi nei centri commerciali sono tornati ai livelli pre-pandemici, e anche i centri commerciali secondari hanno visto ridursi la vacancy. Investitori inclusi fondi americani ed europei sono attivi sugli immobili retail spagnoli, puntando su operazioni value-add in vista di ulteriore crescita economica. Hotel: Forse il vero gioiello – gli hotel in Spagna registrano tassi di occupazione e tariffe ai massimi storici in molte località turistiche e città, e molte transazioni sono in corso (alcuni hotel a gestione familiare venduti a fondi a rendimenti interessanti). Con il turismo previsto ancora in crescita, l’hospitality è uno dei settori più caldi del 2025. In definitiva, la Spagna è vista come un mercato di crescita, che attira capitali cross-border, e i settori commerciali dagli uffici agli hotel sono in fase di espansione, pur restando vigili sui rischi dell’economia globale.
Italia: Opportunità selettive in un mercato stabile. L’economia italiana cresce lentamente (~0,8–1,0%) e il mercato immobiliare tende a inseguire gli operatori più dinamici. Milano resta la città di punta – centro finanziario e della moda, attrae la maggioranza degli investimenti su uffici e usi misti. La vacancy degli uffici milanesi è bassa (~4–5%) e i canoni prime hanno raggiunto nuovi livelli record, poiché aziende tech e finanziarie competono per gli spazi di fascia alta. Diversi progetti nuovi di uffici nelle zone di Porta Nuova e CityLife sono imminenti e stanno registrando buoni livelli di pre-locazione. Il mercato uffici di Roma è più piccolo e guidato dalla pubblica amministrazione, relativamente stabile ma senza la crescita dei canoni di Milano. Logistica in Italia in crescita: il Nord (Lombardia, Veneto) e gli assi verso Roma/Napoli vedono boom di domanda logistica grazie all’e-commerce in crescita da una base ancora contenuta. Lo stock moderno aumenta, sostenuto da investitori come Prologis e Logicor; restano però alcune criticità su infrastrutture e burocrazia che mantengono i rendimenti un po’ più elevati – aspetto positivo per chi cerca yield. Retail: L’Italia mantiene una solida cultura commerciale tradizionale, e se molte vie secondarie presentano vacancy, le strade del lusso di Milano (Via Montenapoleone) e Roma sono fortissime, con canoni record pagati dai principali retailer globali (spinti dalla spesa turistica). I centri commerciali secondari sono stabili se ancorati a supermercati. Hotel: Gli hotel italiani, in particolare i luxury e i resort in Toscana, Amalfi, ecc., sono molto ricercati da acquirenti internazionali (HNWI, marchi lusso). Ci attendiamo altre operazioni trophy hotel nel 2025. La principale sfida italiana resta l’ambiente di credito prudente e il rischio politico – ma con il governo attuale relativamente favorevole allo sviluppo, alcune riforme (es. velocizzazione dei permessi) potrebbero aiutare. Le prospettive per il real estate italiano sono di stabilità con nicchie di crescita (uffici a Milano, logistica, hotel) e del lieve aumento dei volumi d’investimento nel 2025 grazie anche a maggior apertura degli investitori internazionali (visto che i rendimenti italiani sono mediamente più alti dei paesi core).
Paesi Bassi: Piccolo paese, grande interesse degli investitori. I Paesi Bassi attirano investitori globali grazie a trasparenza e solide basi economiche. Gli uffici di Amsterdam hanno una vacancy bassa (~7%) e le aziende tech e finanziarie cercano ancora spazi prime; tuttavia Amsterdam ha imposto restrizioni sulle nuove costruzioni di uffici in alcune aree per favorire l’edilizia residenziale, il che limita l’offerta e potrebbe frenare la crescita di lungo termine. Tuttavia, nel 2025, i canoni prime per uffici ad Amsterdam potrebbero aumentare moderatamente per effetto della scarsità. Altre città olandesi come Rotterdam ed Eindhoven presentano vacancy più elevata e canoni stabili. Logistica: I Paesi Bassi sono una potenza logistica (porto di Rotterdam, aeroporto Schiphol). La domanda di magazzini presso questi hub resta ai massimi, e anche se molto nuovo stock è stato consegnato nel 2020–22, viene assorbito dal mercato. Acquisire terreni e permessi logistici è diventato più difficile (anche per le questioni ambientali “azoto”), dunque l’offerta è contenuta. Si prevede che i canoni logistici tengano o crescano in linea con l’inflazione, e che gli investitori restino molto attivi – molti investitori asiatici e nordamericani prediligono questo segmento. Retail: Le vendite retail olandesi sono discrete, i centri commerciali hanno adattato con successo modelli omnichannel. Le high street di Amsterdam beneficiano del turismo (leggero rialzo dei canoni nel lusso); i centri commerciali locali sono stabili grazie a consumi costanti. Il grande tema nei Paesi Bassi resta la regolamentazione del residenziale – con il nuovo Affordable Rent Act che estende il controllo degli affitti a più unità, molti investitori buy-to-let stanno vendendo. Questo potrebbe offrire nuove opportunità per retail e altri settori, in quanto capitale domestico si riversa altrove. Prospettive d’investimento: Nel 2025 i Paesi Bassi dovrebbero vedere flussi di investimento vivaci, con capitali internazionali attratti dalla liquidità e un tasso di cambio euro-dollaro favorevole che rende gli asset olandesi più economici per gli investitori USA cbre.com. Tutti i settori – uffici, industriale, residenziale, retail – saranno interessati, ma logistica e residenziale (nonostante la regolamentazione, la storia di lungo periodo sull’housing è convincente) dovrebbero trainare il mercato. Anche qui la sostenibilità ESG è centrale, grazie ai target stringenti che caratterizzano il paese e influenzano la progettazione e la riqualificazione degli immobili.
Polonia: Crescita e rendimenti nell’Europa Centrale. La Polonia è il più grande mercato CEE e il più maturo da un punto di vista istituzionale della regione. Il mercato uffici di Varsavia ha registrato vacancy elevata (~11–12%) dopo ondate di nuove consegne e ridimensionamento di alcune multinazionali, ma nel 2024 si è assistito a livelli record di locazioni grazie all’espansione di imprese (IT, business services). Nel 2025, con quasi nessun nuovo progetto in arrivo (lo sviluppo si è fermato nel 2023), la vacancy nella capitale probabilmente calerà e i canoni prime potrebbero aumentare leggermente. Le città secondarie polacche (Cracovia, Breslavia) hanno mercati uffici attivi (guidati da BPO/tech) – con canoni inferiori, attraggono aziende attente ai costi. Industrial/Logistica: La Polonia è una calamita per la logistica, servendo sia il grande mercato interno sia come hub distributivo verso Germania ed Est Europa. Sono stati realizzati enormi quantitativi di magazzini moderni (soprattutto intorno a Varsavia, Łódź e Slesia), e oggi la Polonia rivaleggia con la Germania quanto a take-up annuo. La domanda resta alta, benché nel 2023 ci sia stato un leggero calo; il 2025 dovrebbe portare nuova espansione con il nearshoring manifatturiero (alcune attività si spostano dall’Asia alla Polonia per servire l’Europa). Con costi di terreno e lavoro inferiori rispetto all’Europa occidentale, il boom logistico polacco proseguirà, e gli investitori sono molto attivi – i rendimenti su asset prime logistici sono più alti (cap rate ~5–6% contro 3,5–4% in Germania), attirando molti capitali stranieri. Retail: Il retail polacco si è ripreso grazie ai consumi crescenti (trainati dalla crescita dei salari). I centri commerciali moderni di Varsavia e delle grandi città hanno tassi di occupazione elevata e incremento dei flussi. Le vendite al dettaglio sono state volatili a causa dell’inflazione, ma i retail park essenziali prosperano. Le catene internazionali continuano a espandersi in Polonia, segno di fiducia. Flussi di investimento: La Polonia viene spesso citata come il mercato più attraente della CEE per gli investitori internazionali lexology.com. Il 2025 vedrà maggior flusso di capitali – già molti fondi USA ed europei hanno avviato partnership o piattaforme in Polonia (in particolare su logistica e residenziale in affitto). L’investimento cross-border è facilitato dalla stabilità nazionale e dalla crescita; tuttavia, il rischio cambio (volatilità dello zloty) e possibili mutamenti politici sono fattori da considerare. Le elezioni dell’ottobre 2023 hanno portato un nuovo governo pro-UE, che potrebbe migliorare ulteriormente il sentiment degli investitori. In sintesi, le prospettive 2025–2028 dell’immobiliare commerciale polacco sono di forte crescita – offre un mix di yield e crescita difficile da trovare nei paesi core UE, pur con rischio leggermente superiore. Ci aspettiamo un aumento di operazioni cross border su uffici (diversificazione rispetto alle capitali occidentali più care), logistica (per portafogli pan-europei) e anche residenziale PRS (con l’istituzionalizzazione della locazione).

Flussi di investimento e mercati dei capitali

Dopo un difficile 2023, i mercati dei capitali immobiliari in Europa si preparano a una graduale ripresa dell’attività di investimento nel 2025. L’anno passato è stato caratterizzato da un ampio divario tra domanda e offerta – i venditori erano restii a ribassare i prezzi e gli acquirenti richiedevano rendimenti più elevati di fronte al caro debito. Questo stallo ha portato a volumi di transazione nettamente inferiori. Ora, con tassi d’interesse stabilizzati e valori immobiliari corretti verso il basso (correzioni di valore tra il 10–30% in alcuni segmenti), acquirenti e venditori trovano più punti d’incontro. Infatti, si prevede che il gap tra domanda e offerta continui a ridursi nel 2025, sbloccando più operazioni cbre.com cbre.com. Il motore principale sarà una maggiore motivazione a trattare: più prodotto arriverà sul mercato poiché proprietari sotto pressione (scadenza di prestiti, riscatti di fondi, ecc.) sceglieranno di vendere, e una migliore disponibilità di finanziamenti consentirà agli acquirenti di intervenire cbre.com cbre.com. I proprietari molto indebitati e i fondi aperti sottoposti a riscatti saranno tra i venditori più motivati, mentre coloro che detengono asset a lungo termine potranno aspettare cbre.com cbre.com. Questo incremento dell’offerta in vendita, unito a un costo del debito un po’ meno caro, dovrebbe portare a volumi di investimento più elevati nel 2025. Secondo le previsioni di vari analisti, i volumi di investimento nell’immobiliare commerciale europeo potrebbero crescere tra il 10 e il 15% nel 2025 (rispetto al 2024), per poi accelerare ulteriormente nel 2026.

Detto ciò, la ripresa degli investimenti sarà graduale e irregolare. Con i tassi d’interesse che probabilmente rimarranno superiori ai minimi pre-pandemia, c’è poco margine per una significativa reinflazione dei prezzi: gli acquirenti resteranno disciplinati sulla valutazione e la crescita del valore sarà misurata cbre.com cbre.com. Gli asset prime nei settori più ricercati (es. logistica prime, residenziale, uffici trophy) potrebbero vedere nuovamente compressione dei rendimenti entro fine 2025, man mano che la concorrenza spinge leggermente i prezzi verso l’alto cbre.com cbre.com. Tuttavia, asset secondari o quelli con criticità (contratti a breve, necessità di capex) potrebbero continuare a essere scambiati a sconto. In ogni caso, le prospettive di rendimento per il real estate europeo stanno migliorando. Con i rendimenti obbligazionari scesi dai massimi e quelli immobiliari saliti, lo spread torna ad essere interessante. CBRE nota che la leva positiva torna ad essere raggiungibile, ovvero in alcuni casi l’investitore può finanziarsi a un costo del debito inferiore al rendimento dell’immobile cbre.com. Questa riapertura fondamentale dell’arbitraggio tra debito e capitale azionario aiuterà a richiamare capitali sul mercato.

Una delle tendenze più incoraggianti è il previsto ritorno di capitali internazionali nel 2025. Nel biennio 2022–2023, gli investimenti cross-border si erano rallentati, con molti investitori USA e asiatici rimasti alla finestra a causa della volatilità valutaria e dell’incertezza. Ora, le condizioni stanno diventando più favorevoli: l’euro si è indebolito rispetto al dollaro, rendendo gli asset europei più economici in termini USD, e i costi di finanziamento in Europa sono scesi rispetto a fine 2022 cbre.com. Questo dovrebbe incentivare molti investitori stranieri a riallocare verso l’Europa. In particolare, alcuni grandi investitori del Nord America e del Medio Oriente vedono il real estate europeo come un’opportunità di valore relativo (soprattutto considerando che negli USA permangono criticità sugli uffici). I capitali “in attesa” sono notevoli: c’è molta “dry powder” nei fondi di private equity immobiliari a livello globale, gran parte destinata a strategie opportunistiche o value-add in mercati come quello europeo cbre.com. Questi investitori non vogliono perdere la finestra prima che i valori ricomincino a salire; molti si muoveranno nel 2025 per acquisire asset ai minimi del ciclo. Prevediamo pattern di investimento cross-border come: aumento degli investimenti nordamericani in portafogli logistici e residenziali europei (trend già in corso), continuo interesse dei fondi sovrani mediorientali per asset iconici tra Londra e Parigi (es. grattacieli per uffici, hotel) e flussi intra-europei (fondi tedeschi, francesi che acquistano in Spagna, CEE, ecc., per maggiore rendimento).

I dati di JLL mostrano che all’inizio del 2025, i volumi di transazione immobiliari EMEA erano cresciuti di oltre il 40% su base trimestrale grazie a un miglioramento della fiducia jll.com. Se questa traiettoria si manterrà, il 2025 potrebbe segnare l’inizio di un nuovo ciclo espansivo. Anche Savills Research prevede che i volumi d’investimento in Europa cresceranno ~13% su base annua nel 2025 e un ulteriore 25% nel 2026 con il rafforzarsi della ripresa (anche se queste cifre variano leggermente secondo le fonti). La rotazione dei capitali è interessante: durante il downturn hanno dominato gli investitori domestici (player locali che conoscevano bene il proprio mercato continuavano ad acquistare selettivamente). Con la ripresa, gli investitori globali torneranno a rappresentare una quota sempre maggiore degli acquisti, ripristinando pattern di forte attività cross-border visti prima del 2020.

Va notato anche il mutato scenario dei finanziamenti. Le banche europee sono diventate più prudenti nei prestiti immobiliari, specie per uffici e progetti di sviluppo. Si è così aperto spazio per finanziatori alternativi – fondi di private equity debt, compagnie assicurative, ecc. – che stanno guadagnando quote di mercato. Nel 2025 e oltre, ci si attende che i finanziatori non bancari aumentino la loro penetrazione nel credito immobiliare pgim.com. Possono spesso offrire condizioni più flessibili, sebbene a tassi più elevati. Questo è particolarmente rilevante per rifinanziare i picchi di scadenze 2025–2026. Molti asset acquistati ai minimi storici di rendimento faranno fatica a rifinanziarsi ai tassi attuali senza ulteriore equity. Potremmo quindi assistere a un aumento di joint venture, ricapitalizzazioni o vendite come soluzione. Tuttavia, il rischio sistemico complessivo appare contenuto: le banche europee hanno esposizioni immobiliari più limitate rispetto all’ultima crisi e accantonamenti prudenziali.

Per quanto riguarda le preferenze geografiche degli investitori: le survey per il 2025 indicano Londra, Madrid, Parigi tra le prime scelte in Europa europe.uli.org – Londra per la sua liquidità e il ricalcolo dei valori (dopo Brexit e allargamento dei rendimenti appare ora attrattiva), Madrid per la crescita e il valore relativo, Parigi per stabilità e scala di lungo periodo. Anche altre città come Berlino, Milano e le principali città olandesi risultano ben posizionate. C’è inoltre crescente interesse per città secondarie con solidi fondamentali (es. Monaco, Dublino, Lisbona, Varsavia) mentre gli investitori ampliano la ricerca di rendimento.

Le preferenze settoriali degli investitori sono già state discusse (logistica, residenziale e alternative favoriti; uffici valutati selettivamente; retail in cauta ripresa). Molti stanno ora segmentando la strategia secondo il profilo di rischio: i fondi core mirano ad asset prime in città top (sfruttando la correzione dei prezzi), mentre i fondi opportunistici puntano a casi di distress o a opportunità di riconversione (ad es. acquistare un vecchio ufficio a forte sconto per convertirlo in residenziale o life sciences lab). Il tema “della riconversione” è centrale: ci attendiamo una nuova ondata di capitali destinati alla trasformazione di immobili obsoleti (in particolare uffici e retail) per nuovi utilizzi, servendo così sia la strategia d’investimento sia una parziale soluzione all’eccesso di offerta in quei segmenti.

In conclusione, i capital markets immobiliari europei nel 2025 sono prossimi a una ripresa, trainata da migliori condizioni di finanziamento, abbondanza di capitali disponibili e percezione di una fase di “bottom” di mercato. Rischi come crescita economica lenta o sorprese inflazionistiche potrebbero rallentare la ripresa cbre.com, ma il sentiment generale è passato a un ottimismo cauto. Come osservato da un leader di settore, dopo aver superato le tempeste di inflazione e tassi, il settore “vede una pista di atterraggio all’orizzonte”, anche se rimangono sfide geopolitiche e di compliance ESG europe.uli.org. Il clima è ottimistico, ma con riserve: ogni deal viene valutato con estrema attenzione e solo le migliori opportunità vengono inseguite con aggressività.

Scenario 2025–2028: rischi, opportunità e tendenze trasformative

Guardando oltre l’orizzonte immediato, il periodo 2025–2028 sarà cruciale per il mercato immobiliare UE. Gli stakeholder osservano alcuni trend e rischi chiave che plasmeranno la traiettoria del settore nel medio termine. In questa sezione analizziamo le prospettive future, incluse potenziali criticità, aree di opportunità di crescita, l’attenzione crescente a sostenibilità/ESG e l’evoluzione degli investimenti cross-border.

Rischi economici e di mercato

Sebbene lo scenario di base sia di progressivo miglioramento, vi sono rischi significativi che potrebbero ostacolare o ritardare la ripresa del real estate:

Rischio tassi/inflazione: Se l’inflazione si dimostrasse persistente, o in caso di nuovi shock (es. rialzo del prezzo del petrolio), le banche centrali potrebbero fermare i tagli ai tassi o addirittura rialzarli. I mercati immobiliari scontano una lenta discesa dei tassi nel 2025–2026; un’inversione negativa colpirebbe rapidamente sia il sentiment sia i valori. Inoltre, anche al calare dei tassi, potrebbero stabilizzarsi a livelli più alti rispetto ai minimi 2010. Questo nuovo equilibrio implica che i rendimenti/cap rate difficilmente torneranno sui minimi storici, limitando l’upside dei valori. Scenario positivo: l’inflazione continua a decelerare e per il 2026 i tassi d’interesse si stabilizzano sui livelli medi storici (~1–2% BCE), creando un contesto favorevole all’immobiliare.
Crescita economica e domanda utilizzatori: Le prospettive di crescita europea, pur in miglioramento, restano moderate. Molto dipende dall’evitare le recessioni. I rischi includono un rallentamento più forte della Cina (che peserebbe sulle esportazioni UE), una recessione USA o tensioni sul debito sovrano europeo. Se la crescita dovesse deludere (es. Eurozona sotto l’1% fino al 2026), la domanda di spazi da parte degli utilizzatori (specie uffici e retail) potrebbe restare debole. Già oggi la crescita lenta è tra i rischi citati per la ripresa degli investimenti cbre.com. Potenziale upside: stimoli fiscali o crescita tech superiore alle attese potrebbero sostenere le economie UE e la domanda di tutte le asset class immobiliari.
Incertezza geopolitica: La guerra in Ucraina resta un’incognita – escalation o conflitto prolungato inciderebbero su fiducia e mercati (paesi CEE più esposti, anche se la Polonia ne ha beneficiato per il relocation di imprese da Ucraina/Russia). Inoltre, tensioni globali come una possibile guerra commerciale USA-Cina (specie in caso di svolte politiche USA) impatterebbero sull’export europeo e sulla domanda industriale mediaassets.cbre.com. L’Europa inoltre affronta forti scadenze politiche interne (ondata di elezioni 2024–2025) che possono ridefinire politiche immobiliari (più sinistra: controlli sugli affitti/tutele inquilini; più destra: deregulation ma incertezza, come visto con l’avanzata dei populismi). Il periodo 2028 include elezioni cruciali (Parlamento Europeo 2024, Germania 2025…), ciascuna fonte di volatilità a breve.
Sistema finanziario e liquidità: L’immobiliare affronta oggi maggiore scarsità di liquidità dopo anni di denaro facile. Un rischio è il muro di rifinanziamenti: grandi volumi di finanziamenti e bond vanno a scadenza nel 2025–2027. Se le condizioni creditizie non miglioreranno a sufficienza, potremmo vedere situazioni di distress, svendite o anche default, specie su segmenti quali uffici o in mercati come i Paesi Nordici (le property company svedesi sono particolarmente sotto pressione). Questo può rappresentare un’opportunità per i buyer di asset distressed, ma anche portare a sconti eccessivi sui prezzi. Finora banche e regolatori si dicono fiduciosi nella tenuta del sistema, ma va monitorato. Al contempo, la crescita dei fondi private debt fa sì che, se anche le banche si ritirassero, il capitale alternativo potrebbe colmare (parzialmente) la lacuna.
Costi di sviluppo/costruzione: I costi restano elevati (materiali, manodopera) e, pur stabilizzati nel 2024, potrebbero risalire a causa di nuove criticità sulle filiere o prezzi energetici. Se non scendono, molti progetti resteranno difficilmente fattibili, limitando la nuova offerta. Beneficio nel breve per gli attuali proprietari d’immobili, ma freno alla crescita strutturale e alle economie che necessitano di nuova edilizia/infra. Anche regolamentazioni stringenti (es. stop ai cantieri per ragioni ambientali: il “caso azoto” olandese che blocca edilizia ne è esempio) incidono su costi/tempi. Il rischio è sotto-produzione con aggravio del tema caro-affitti residenziali e carenza di spazi prime uffici/logistica – cioè una “stretta” sull’offerta. Viceversa, se i costi calassero (o la tecnologia migliorasse la produttività), potremmo assistere a un mini-boom delle nuove costruzioni, attenuando le carenze.
Cambi di comportamento degli utilizzatori: Trend come smart working ed e-commerce sono forze di lungo periodo che possono ridefinire l’uso degli immobili. L’impatto pieno del lavoro ibrido si sta ancora definendo: entro il 2028, se le aziende si posizionano su 50% presenze in ufficio, lo spazio necessario per addetto potrebbe ridursi in modo permanente, con un aumento di vacancy o conversioni d’uso degli uffici. Analogamente, l’e-commerce potrebbe fare un altro salto (magari grazie a nuove tecnologie – AR shopping – o cambi generazionali), mettendo alla prova la domanda retail oltre le aspettative attuali. Gli operatori immobiliari dovranno restare agili nel riconvertire e rimettere a reddito gli spazi.

In sintesi, i rischi nel medio termine sono prevalentemente di natura macroeconomica e geopolitica. Lo scenario prevalente resta quello di un mercato che “tira a campare”, ma qualsiasi deviazione (inflazione elevata, crescita piatta o shock) testerebbe la resilienza della ripresa. Il settore è ben consapevole di queste incognite – come osservato, **ci sono “caveat ad ogni svolta” nonostante l’ottimismo cauto dominante europe.uli.org europe.uli.org. I leader immobiliari tengono dunque monitorati “le cinque D” citate da un chief di primaria istituzione: debito, demografia, decarbonizzazione, deglobalizzazione e digitalizzazione europe.uli.org europe.uli.org – in sostanza rischi e driver discussi qui sopra.

Opportunità di crescita e prospettive strategiche

Nonostante i rischi, vi sono significative opportunità di crescita per chi saprà posizionarsi correttamente. Alcune di queste opportunità derivano direttamente dalle sfide sopra menzionate – ad esempio, la ristrutturazione e riqualificazione di immobili più datati si prevede diventerà un’attività in piena espansione. Poiché molti edifici per uffici necessitano di ammodernamenti per rispettare le normative ESG, le aziende specializzate in riuso adattivo o retrofit avranno molta domanda (e gli investitori potranno generare rendimenti trasformando edifici “brown” in “green”). Il periodo fino al 2028 potrebbe vedere migliaia di uffici e spazi commerciali in tutta Europa convertiti in appartamenti, laboratori, studentati o altri usi. Questo non solo risolve l’eccedenza in un segmento ma anche la carenza in un altro (ad esempio trasformando uffici vuoti in abitazioni indispensabili nei centri urbani).

Un’altra opportunità si trova nell’integrazione tecnologica nel real estate. Il settore è stato storicamente meno all’avanguardia tecnologica, ma le cose stanno cambiando. La crescita del PropTech e l’utilizzo di AI, IoT e analisi dei dati per ottimizzare operazioni immobiliari, marketing e decisioni d’investimento sta accelerando. Secondo un sondaggio PwC, oltre l’85% degli intervistati si aspetta che l’IA avrà un certo o grande impatto su tutte le aree del real estate nei prossimi cinque anni pwc.com pwc.com. Già oggi, l’IA viene utilizzata per manutenzione predittiva, previsione del turnover degli inquilini e analisi di mercato pwc.com pwc.com. Abbracciando queste tecnologie si può migliorare l’efficienza e i rendimenti – ad esempio, l’IA può aiutare gli hotel a variare dinamicamente il prezzo delle camere, o i proprietari a identificare quali inquilini probabilmente rinnoveranno o si trasferiranno. Le società immobiliari che investiranno nella trasformazione digitale probabilmente sovraperformeranno. L’Europa potrebbe vedere anche una crescita nelle iniziative di smart buildings e smart cities, in linea con le agende digitali e green dell’UE, offrendo percorsi di investimento in infrastrutture tecnologiche.

Anche i cambiamenti demografici e sociali offrono nuove opportunità. L’invecchiamento della popolazione crea domanda per residenze per anziani, immobili sanitari e strutture di assistenza – un settore che probabilmente crescerà molto entro il 2028. L’urbanizzazione e la preferenza dei giovani professionisti per l’affitto nei centri città vivaci sostengono la crescita di alloggi privati gestiti istituzionalmente (build-to-rent) e spazi di co-living. Anche l’offerta di studentati (come menzionato) è in espansione – mercati come Germania e Italia hanno tassi relativamente bassi di PBSA, così gli investitori stanno finanziando nuovi sviluppi lì. Il real estate per le scienze della vita (laboratori, poli R&S) è un’altra nicchia in crescita, specie dopo che la pandemia ha messo in luce pharma e biotech. Città come Boston e Cambridge negli USA sono esplose con gli spazi lab; l’Europa segue l’esempio in luoghi come Cambridge UK, Amsterdam e Berlino. Si possono prevedere fondi specializzati che investiranno di più nei campus scientifici vicino a università e ospedali.

Dal punto di vista geopolitico, l’Europa si sta posizionando per trarre vantaggio dal “friendshoring” e dalla riconfigurazione industriale. Con le multinazionali alla ricerca di alternative all’Asia, l’Europa (in particolare l’Europa dell’Est) potrebbe attirare la produzione di batterie EV, semiconduttori (grazie anche al supporto dell’EU Chips Act) e altre manifatture high-tech. Ogni nuova fabbrica porta con sé esigenze immobiliari: alloggi per lavoratori, logistica, uffici, ecc. La Polonia, ad esempio, ha attratto grandi investimenti in fabbriche di batterie; ciò rafforza il mercato immobiliare locale. Lo stesso vale per la transizione dell’auto all’elettrico – impianti in costruzione in Germania, Francia, Spagna avranno effetto a cascata nei mercati vicini. Gli investitori immobiliari potrebbero trovare opportunità nel fornire infrastrutture attorno a questi progetti, che si tratti di magazzini, centri di formazione o persino negozi di comunità per i nuovi lavoratori.

Infine, i flussi di capitale transfrontalieri possono a loro volta generare opportunità. Se, come previsto, il capitale asiatico (ad esempio da Singapore, Corea del Sud) e nordamericano tornerà in Europa, i player locali potrebbero beneficiare dalla collaborazione con questi nuovi attori. Potremmo assistere a più joint venture in cui capitali stranieri si alleano con sviluppatori locali (che hanno competenza sul territorio) per portare avanti progetti, che siano residenziali in Polonia o logistici in Spagna. L’investimento estero tende anche a comprimere i rendimenti (aumentare i valori) nei mercati target, quindi ad esempio, se molti investitori statunitensi decideranno che il residenziale tedesco è un porto sicuro, potrebbero far salire i prezzi, premiando chi si muove per primo.

Infine, le iniziative governative potrebbero sbloccare nuove aree di crescita. L’UE e i governi nazionali stanno investendo massicciamente in energia verde e infrastrutture – dalle ferrovie alle reti di ricarica EV fino ai sussidi per il retrofit. L’immobiliare legato a questi (sviluppi orientati al trasporto pubblico, immobili per colonnine di ricarica, ecc.) potrebbe non essere tradizionale, ma rappresenta nuove categorie di asset investibili.

In sintesi, mentre il tradizionale buy-and-hold di uffici o retail non è più una scommessa sicura, lo scenario 2025–2028 offre opportunità di crescita trasformative nel ripensare gli asset, integrare tecnologia proptech, puntare a segmenti guidati da dinamiche demografiche e allinearsi alle grandi transizioni europee (digitale e verde).

Sostenibilità e tendenze ESG

Uno dei cambiamenti più profondi nel real estate europeo è l’integrazione della sostenibilità e dei criteri ESG (Ambientale, Sociale, Governance) in ogni aspetto del settore. Tutti i segnali indicano che questa tendenza si intensificherà fino al 2028, influenzando profondamente il valore degli asset, la domanda da parte degli inquilini e le strategie degli investitori. Infatti, le indagini di settore mostrano che la conformità ESG è vista come la sfida principale sia nel breve che nel lungo termine nel real estate europe.uli.org europe.uli.org.

Dal 2024 in avanti, diversi sviluppi normativi stanno convergendo:

La Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) dell’UE obbliga le grandi aziende a iniziare a riportare dettagliati dati ESG dall’esercizio 2024 (con le prime relazioni nel 2025) cbre.com cbre.com. Questo include società immobiliari e anche gli inquilini (molti di loro ora dovranno dichiarare l’impronta delle superfici locate). Gli European Sustainability Reporting Standards (ESRS) renderanno il reporting sulla sostenibilità molto più rigoroso cbre.com. I proprietari immobiliari saranno sotto pressione per dimostrare chiari piani di transizione climatica e performance.
La proposta di Corporate Sustainability Due Diligence Directive (CS3D) richiederà alle aziende non solo di dichiarare, ma di implementare attivamente piani per il raggiungimento degli obiettivi climatici cbre.com cbre.com. Per gli investitori immobiliari, questo significa impegnarsi pubblicamente e attuare strategie di riduzione della CO2 nei propri portafogli, ad esempio ristrutturando gli edifici per allinearsi agli obiettivi Net Zero Carbon cbre.com.
La regolamentazione bancaria Basel IV, in arrivo intorno al 2025, prevede maggiori requisiti di capitale per le banche su certi finanziamenti immobiliari. Se le banche attribuiranno rischio maggiore agli edifici “brown” inefficienti, i costi di finanziamento per questi aumenteranno cbre.com. Questo aggiunge un ulteriore incentivo per i proprietari a migliorare la sostenibilità per mantenere liquidità dell’asset.
A livello di singolo asset, molti Paesi stanno inasprendo i requisiti energetici degli edifici. Ad esempio, la Direttiva UE sulla prestazione energetica degli edifici (versione aggiornata in discussione) potrà fissare standard minimi di prestazione energetica per gli edifici esistenti (ad es. dal 2030 sarà necessario raggiungere certe classi o non si potrà affittare). La Francia già prevede: gli affitti con la peggiore etichetta energetica (G) saranno vietati dal 2025, costringendo di fatto a ristrutturare o togliere dal mercato quegli immobili deepki.com. Olanda e altri impongono per gli uffici almeno la classe C EPC come requisito minimo. Queste norme portano a perdita di redditività e valore per gli asset non conformi – un fenomeno noto come stranding. Come nota CBRE, “gli asset che non rispettano gli standard di sostenibilità potrebbero subire forti repricing al ribasso, a causa dell’entità degli investimenti necessari” per adeguarli cbre.com.
Anche la comunità degli investitori si autoregola: iniziative come la Net Zero Asset Owners Alliance e altre impegnano i fondi a decarbonizzare i portafogli entro il 2050. Già ora alcuni grandi investitori non acquisiscono immobili che non rispondono a certi criteri ESG, restringendo la platea di acquirenti per gli asset non conformi.

In sintesi, i fattori ESG impattano direttamente la valutazione e la locazione degli asset. Gli edifici con forti caratteristiche di sostenibilità (HVAC ad alta efficienza, pannelli solari, certificazioni verdi come BREEAM/LEED, ambienti indoor salubri, ecc.) hanno domanda maggiore, inquilini più stabili e possono spuntare premi di affitto o di valore. Studi mostrano che gli uffici certificati green ottengono premi sull’affitto dell’ordine del 6% o più rispetto a omologhi non certificati exquance.com. Tendono anche ad avere minore vacancy e migliore retention degli inquilini. Questa stabilità di flussi e prospettive di futuro porta a una compressione dei rendimenti sugli asset green – gli investitori accettano cap rate più bassi perché considerano il reddito più sicuro cbre.com cbre.com. Al contrario, gli immobili datati e ad alto impatto carbonico vedono cap rate più alti e minore liquidità. Il cosiddetto brown discount si sta affermando in tutta Europa e potrebbe aumentare molto entro il 2028. Ad esempio, secondo alcune stime, gli uffici londinesi con rating EPC bassi sono già scambiati con rendimenti sensibilmente più alti rispetto a quelli efficienti – una tendenza destinata ad allargarsi.

ESG non è solo E (ambientale): la componente Sociale è visibile nei mandati per abitazioni a prezzi accessibili, nell’impatto sulla comunità e nelle tendenze di benessere degli inquilini. Potremmo assistere a ulteriori partnership pubblico-private per lo sviluppo di alloggi accessibili mentre i governi spingono per un valore sociale (alcune città già richiedono una certa percentuale di unità a prezzi accessibili nei nuovi progetti). Gli sviluppatori che puntano su servizi per la comunità, certificazioni di benessere, ecc., potrebbero ottenere un vantaggio nei confronti degli occupanti. Anche la Governance – trasparenza e una buona governance aziendale – è ora sotto la lente di investitori e finanziatori (i giorni di JV opache o controlli di rischio deboli stanno finendo per le aziende in cerca di capitale).

Tuttavia, esiste anche una reazione o dibattito sull’ESG nel settore. Il rapporto di PwC ha evidenziato che nel 2024, l’ESG è passato in secondo piano rispetto a preoccupazioni tradizionali come la domanda degli inquilini e la salute finanziaria come influenze primarie: alcuni nel settore stanno mettendo in discussione il rapporto costi/benefici di azioni ESG aggressive pwc.com pwc.com. Quando i margini di profitto sono ridotti, investire pesantemente in upgrade di sostenibilità può essere scoraggiante. Inoltre, la mancanza di chiarezza sugli standard in evoluzione è un problema: le persone temono che ciò che oggi viene considerato “sostenibile” potrebbe cambiare tra 20 anni pwc.com. Nonostante ciò, la regolamentazione sta forzando la questione: un sorprendente 74% dei professionisti immobiliari ha dichiarato che la regolamentazione è il problema principale che influisce sulle loro attività nel 2024 pwc.com, gran parte della quale è regolamentazione ESG. Le aziende più proattive stanno quindi passando dalle parole ai fatti: investono in energia rinnovabile per i propri edifici, adottano l’IA per la gestione energetica, comunicano i rischi climatici in linea con il TCFD, ecc. Entro il 2028, la conformità ESG non sarà più opzionale: sarà un requisito minimo. Le aziende che si adatteranno per tempo potranno beneficiare (grazie a costi operativi minori, migliori condizioni di finanziamento – alcune banche offrono “green loan” a tassi scontati – e relazioni più solide con gli inquilini). Chi rimarrà indietro dovrà poi affrontare investimenti capex maggiori e una svalutazione degli asset.

Assicurazioni e rischio climatico fisico costituiscono un altro aspetto dell’ESG. Le compagnie assicurative stanno aumentando i premi o persino ritirando la copertura per asset in aree ad alto rischio (zone alluvionali, aree soggette a incendi). PwC ha evidenziato una crescente preoccupazione per l’accesso all’assicurazione man mano che il rischio climatico aumenta pwc.com. Gli immobili in località costiere o particolarmente esposte al clima potrebbero necessitare di investimenti in resilienza (muri di protezione, sistemi di drenaggio, ecc.). Entro il 2028, l’analisi del rischio climatico sarà probabilmente una due diligence standard per le acquisizioni immobiliari e potrebbe influenzare il credito (le banche potrebbero integrare il rischio climatico nelle condizioni dei finanziamenti).

In sintesi, la sostenibilità è una tendenza determinante per la prospettiva immobiliare nell’UE. Possiamo aspettarci:

Iniziative massicce di retrofit: Il patrimonio edilizio europeo è datato; il retrofit costituisce sia una sfida sia una opportunità di investimento da trilioni di euro. Saranno comuni progetti per installare sistemi ad alta efficienza energetica, isolamento e anche ristrutturazioni strutturali in legno.
Green lease e collaborazione con gli inquilini: Proprietari e inquilini che lavorano insieme per ridurre il consumo di energia – ad esempio condividendo dati, prevedendo clausole di green lease in cui gli inquilini si impegnano in pratiche sostenibili.
Innovazione nei materiali e nel design: Più costruzioni in legno, materiali riciclati, edilizia modulare per ridurre rifiuti e carbonio, ecc., spinte dagli obiettivi ESG.
Differenziazione nella finanza: Green bond, prestiti legati alla sostenibilità (con interessi vincolati al raggiungimento di obiettivi ESG) saranno sempre più diffusi. Già nella prima metà del 2023 si è registrato un alto volume di green real estate bond in Europa. Questo avvantaggia (capitale meno costoso) i leader ESG.
Leadership del settore pubblico: Governi e istituzioni UE potrebbero investire direttamente in sviluppi sostenibili esemplari (ad esempio l’iniziativa “Renovation Wave” dell’UE mira a raddoppiare il tasso di ristrutturazioni entro il 2030). Inoltre, le città potrebbero imporre regole locali più rigorose di quelle nazionali (ad es. tasse sul carbonio a livello comunale sugli edifici).

Nel complesso, la spinta verso la Neutralità Carbonica entro il 2050 in tutta Europa obbliga il settore immobiliare a trasformarsi nei prossimi 25 anni – gli anni dal 2025 al 2028 saranno una fase cruciale di questa trasformazione. Già nel 2025, gli investitori dovranno comunicare i piani di transizione climatica e iniziare a implementarli cbre.com cbre.com, quindi entro il 2028 dovremmo vedere progressi concreti. Gli asset e le aziende che raccolgono la sfida potrebbero vedere il proprio valore aumentare e una “maggiore stabilità del flusso di cassa” cbre.com cbre.com, mentre i ritardatari potrebbero trovarsi obsoleti o fortemente penalizzati.

Andamenti degli investimenti transfrontalieri

Entro il 2028, prevediamo un mercato immobiliare europeo più globalizzato e interconnesso – anche se in certi aspetti plasmano le forze di deglobalizzazione (ad esempio più scambi intra-europei rispetto alla dipendenza da mercati lontani). Gli investimenti transfrontalieri probabilmente raggiungeranno o supereranno i livelli pre-pandemici. Alcuni pattern che ci aspettiamo:

Dal Nord America all’Europa: Gli investitori nordamericani (fondi pensione, private equity, REIT) continueranno ad essere protagonisti in Europa. La dimensione del loro capitale spesso supera quella degli operatori locali, permettendo grandi acquisizioni di portafogli. Prevediamo che gruppi statunitensi e canadesi aumenteranno le allocazioni in Europa per diversificare e, a volte, per ottenere prezzi migliori. Per esempio, se il settore uffici negli USA rimane in difficoltà ma quello europeo ha recuperato, i capitali potrebbero fluire di conseguenza. Il dollaro forte (se persiste) è un bonus cbre.com. Ci potrebbero essere anche fusioni e acquisizioni transfrontaliere – le società immobiliari europee potrebbero diventare target di quelle nordamericane (come abbiamo visto Brookfield e altri acquisire quote in aziende britanniche e tedesche).
Da Asia/Medio Oriente all’Europa: I capitali asiatici (ad esempio fondi sovrani di Singapore, fondi pensione coreani) e quelli del Medio Oriente (fondi sauditi, degli Emirati, del Qatar) sono e saranno molto influenti. In particolare, gli investitori mediorientali puntano spesso ad asset di prestigio (grattacieli londinesi, simboli di Parigi, ecc.) e probabilmente questa tendenza riprenderà a pieno ritmo tra il 2025 e il 2026, poiché quelle regioni dispongono di molta liquidità grazie agli alti ricavi dal petrolio. Gli investitori asiatici potrebbero concentrarsi su logistica, tecnologia o uffici di pregio nelle principali città. Un cambiamento: gli investimenti cinesi in uscita sono molto ridotti a causa della situazione interna, quindi il vuoto viene colmato da altri (come GIC di Singapore, molto attivo in logistica e student housing europei).
Flussi intra-europei: Anche gli investitori europei investiranno sempre di più oltre confine. Ad esempio, i fondi tedeschi sono tradizionalmente grandi acquirenti di uffici e retail in tutta la UE (probabilmente torneranno protagonisti una volta stabilizzata la situazione nei loro fondi). Investitori francesi potrebbero guardare a Spagna o Italia, investitori nordici potrebbero acquistare asset nei Baltici, ecc. Inoltre, con il Regno Unito ora fuori dall’UE, alcuni investitori europei che avevano evitato la Gran Bretagna per incertezze legate alla Brexit potrebbero tornarci per i rendimenti elevati (e viceversa, investitori UK nell’UE). Entro il 2028, il rapporto tra real estate di UK ed UE potrebbe normalizzarsi, con Londra che resta un polo di attrazione per i capitali UE e le città europee che attireranno fondi inglesi alla ricerca di crescita.
Sviluppo transfrontaliero e JV: Non si tratta solo di acquisizioni – i capitali esteri finanzieranno anche progetti di sviluppo. Partner asiatici e mediorientali potrebbero co-sviluppare grandi progetti multifunzionali nelle città europee. Ad esempio, un fondo nordamericano potrebbe collaborare con uno sviluppatore locale in Polonia per costruire un portafoglio di appartamenti in affitto – unendo capitale ad expertise locale. Queste JV portano best practice e aiutano a modernizzare i mercati.
Diversificazione dei mercati target: Inizialmente, i flussi transnazionali si concentrano sui mercati core (UK, Francia, Germania), ma stanno aumentando la diversificazione verso mercati “next-tier” per migliori ritorni o crescita: Polonia, Spagna, Paesi Bassi, Irlanda, Portogallo, perfino parte dell’Europa sudorientale. Potremmo vedere, entro il 2028, investimenti istituzionali di alto livello in Grecia o Bulgaria, man mano che tali economie si integrano e se i rendimenti appaiono interessanti.

Vale la pena notare che gli investimenti transfrontalieri possono aumentare la correlazione tra mercati. Se il sentiment a livello globale peggiora, gli investitori transnazionali tendono a ritirarsi simultaneamente, accentuando i ribassi (come visto nel 2008 e nel 2020). Al contrario, quando il sentiment è positivo, possono riversare capitale velocemente e far salire rapidamente i prezzi. Gli operatori locali dovranno quindi essere agili – magari facendo partnership o scegliendo tempi d’ingresso/uscita in base a questi flussi.

Un aspetto positivo dell’attività transfrontaliera è che diffonde innovazione e standard. Gli investitori internazionali portano aspettative ESG (molti investitori istituzionali nordamericani ed europei ora condividono obiettivi ESG simili), il che aiuta a propagare standard green in tutti i mercati in cui investono. Portano anche know-how operativo – ad esempio, introducendo tecniche moderne di gestione immobiliare in un nuovo mercato.

Il capitale transfrontaliero guarda anche alle alternative: aspettatevi che gli investitori stranieri acquistino piattaforme, non solo asset. Ad esempio, una società americana di private equity potrebbe acquistare un operatore europeo di alloggi per studenti per avere una base. Oppure un fondo asiatico potrebbe investire in uno sviluppatore di data center. Questi accordi di piattaforma possono accelerare la crescita di quei settori su scala continentale.

Entro il 2028, anche l’Europa potrebbe vedere più investimenti in uscita – investitori europei che vanno all’estero. Attualmente le istituzioni europee investono principalmente in Europa o negli Stati Uniti. Se i mercati europei dovessero diventare troppo costosi o competitivi, potrebbero allocare di più nella regione Asia-Pacifico o in altre aree. Ma dato il bisogno europeo di capitali per affrontare le sue sfide (casa, adattamento climatico, ecc.), ci sarà comunque molto da assorbire a livello locale.

In sintesi, i flussi transfrontalieri probabilmente torneranno a volumi elevati e fonti diversificate, rafforzando l’Europa come importante destinazione per capitali immobiliari globali. L’interazione tra capitale domestico e straniero influenzerà la determinazione dei prezzi – ad esempio, se le banche locali limitano i prestiti a determinati settori, il capitale straniero potrebbe acquistare asset a sconto e poi beneficiare quando le condizioni miglioreranno. La chiave sarà monitorare i trend valutari (poiché influenzano i flussi; un euro debole attrae investimenti, un euro forte potrebbe favorire quelli in uscita) e i contesti politici (trattati di investimento, tassazione sugli acquirenti stranieri: Canada e Nuova Zelanda hanno introdotto divieti, ad esempio, di acquisto di casa per stranieri; se l’Europa facesse qualcosa di simile i flussi si altererebbero, ma al momento non c’è nessuna indicazione di mosse generalizzate in tal senso).

Conclusione

Il 2025 segna un punto di svolta per il mercato immobiliare dell’Unione Europea. Sia il settore residenziale che quello commerciale stanno passando da una fase di correzione e incertezza a una di stabilizzazione e crescita selettiva. Il contesto macroeconomico – caratterizzato da una crescita del PIL moderata, un’inflazione in calo e la fine della stretta monetaria – sta offrendo basi più solide per il settore immobiliare rispetto agli anni precedenti, più volatil. I mercati residenziali nell’UE stanno generalmente recuperando, sostenuti da carenza strutturale di offerta e condizioni di credito migliori, anche se accessibilità e politiche pubbliche ne modereranno la velocità. Il real estate commerciale sta delineando una nuova traiettoria: gli uffici si evolvono verso usi di maggior qualità, il retail trova il proprio equilibrio in un mondo omnicanale, la logistica continua a beneficiare di venti favorevoli strutturali e i settori alternativi salgono alla ribalta.

Guardando al 2028, lo scenario appare cautamente ottimista. I leader del settore prevedono prevalentemente maggiore fiducia e redditività nel prossimo futuro pwc.com. Tuttavia, questa visione è accompagnata da piena consapevolezza dei rischi – da turbolenze economiche a shock geopolitici – e dal riconoscimento che questo ciclo sarà diverso dal precedente. Sostenibilità e innovazione saranno i fattori distintivi. I partecipanti che affronteranno in modo proattivo le responsabilità ESG, riqualificheranno i propri immobili e sfrutteranno la tecnologia saranno i più avvantaggiati nella nuova era del real estate europeo. Come sintetizzato da un top manager, la chiave oggi è gestire le “5 D”: debito, demografia, decarbonizzazione, deglobalizzazione, digitalizzazione europe.uli.org.

Il mercato immobiliare europeo nel 2025–2028 sarà probabilmente definito dalla trasformazione: trasformare immobili datati in spazi più verdi e funzionali; trasformare le città rendendole più vivibili e resilienti; trasformare le pratiche di settore in favore di trasparenza e uso dei dati. Gli investimenti sono destinati a riprendersi con il ritorno dei capitali globali in Europa, attratti sia dalla necessità (diversificazione, sottoinvestimento negli anni recenti) sia dalle opportunità (valore relativo, domanda strutturale). Investimenti transfrontalieri e partnership saranno essenziali per fornire le nuove abitazioni, infrastrutture e riqualificazioni di cui l’Europa ha bisogno.

Nel residenziale, se governi e privati sapranno collaborare per aumentare l’offerta – senza soffocare troppo gli incentivi per investire – c’è il potenziale per alleviare la carenza abitativa entro la fine del decennio, stabilizzando i prezzi e apportando benefici sociali. Nel commerciale, l’abbraccio a modelli di lavoro flessibile e nuovi comportamenti dei consumatori può rivitalizzare gli asset che sapranno adattarsi, mentre quelli che non lo faranno andranno incontro a un declino. Entro il 2028, ci aspettiamo uno scenario real estate europeo più resiliente, sostenibile e tecnologicamente avanzato, con opportunità di crescita in ogni sfida affrontata.

In definitiva, il mercato immobiliare dell’Unione Europea si trova a un bivio tra prudenza e opportunità. I prossimi anni vedranno il settore tracciare nuovi orizzonti, sospinto da cauto ottimismo e dall’attenzione alla creazione di valore di lungo termine, più che sull’entusiasmo di breve. Come prova di questa attitudine, l’80% dei leader immobiliari europei si aspetta che fiducia e profitti aumenteranno o rimarranno stabili nel 2025, a conferma di questo ottimismo moderato pwc.com. Sono però pronti a cambiare rotta se necessario – consapevoli delle incertezze ma spinti dalla persistente domanda di spazi di qualità in cui gli europei possano vivere, lavorare, fare acquisti e prosperare. Il ciclo del real estate è in fase di svolta e chi saprà allineare strategie, bisogni macro, sociali e sostenibilità guiderà il mercato europeo dal 2025 al 2028 e oltre.

Fonti:

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PwC/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – sfide ESG e risposte di settore pwc.com pwc.com
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Savills, European Investment Outlook – previsioni maggiore volumi 2025 e 2026 (richiamate tramite snippet ricerca) savills.com
Knight Frank, ESG outlook 2025 – premium d’affitto per immobili green (tramite ricerca) exquance.com
Interviste CEO via PwC/ULI – focus su “debito, demografia, decarbonizzazione, deglobalizzazione, digitalizzazione” per i profitti europe.uli.org.