Il mercato immobiliare di Gedda entra nel 2025 con basi solide, sostenuto da una forte domanda e da iniziative guidate dal governo nell’ambito del Saudi Vision 2030. L’attività di vendita residenziale in città è aumentata sensibilmente nell’ultimo anno – Gedda ha registrato un aumento del 43,5% anno su anno nelle transazioni di vendita di case, superando di gran lunga la crescita di Riad jll-mena.com. I prezzi mostrano un andamento misto: il valore delle ville è in crescita, mentre i prezzi degli appartamenti hanno subito lievi correzioni jll-mena.com. Sul fronte commerciale, i settori uffici e retail di Gedda stanno crescendo costantemente grazie a nuovi progetti, anche se la crescita è più misurata rispetto alla capitale in pieno boom, Riad argaam.com argaam.com. Grandi sviluppi infrastrutturali – dal progetto sul lungomare di Gedda Central alla ripresa dei lavori per la Jeddah Tower – stanno trasformando lo skyline e creando nuove opportunità di investimento. Le politiche governative mirate ad aumentare la proprietà immobiliare e ad attrarre investimenti esteri (inclusa l’apertura di alcune parti del mercato agli investitori internazionali) stanno ulteriormente catalizzando la crescita jll-mena.com agbi.com. Questo report fornisce un’analisi dettagliata delle tendenze residenziali e commerciali del settore immobiliare di Gedda nel 2025, esamina l’impatto delle iniziative di Vision 2030 e dei principali progetti, mette a confronto Gedda con altri poli sauditi come Riad e Dammam e offre una previsione di mercato fino al 2030 con una panoramica su opportunità e rischi per investitori e sviluppatori.
Tendenze del mercato immobiliare residenziale a Gedda
Tendenze di Vendita e Prezzi: Il mercato immobiliare di Gedda è stato dinamico, con una domanda in accelerazione nell’ultimo anno. Le transazioni di vendita di case a Gedda sono aumentate del 43,5% su base annua all’inizio del 2025 jll-mena.com, riflettendo una forte crescita dell’interesse degli acquirenti. Questo aumento coincide con gli sforzi nazionali per incrementare la proprietà della casa – programmi come Sakani e il Fondo per lo Sviluppo Immobiliare stanno facilitando l’accesso all’acquisto della prima casa, il che ha stimolato significativamente la domanda jll-mena.com. Sul fronte dei prezzi, Gedda ha visto andamenti misti: i prezzi di vendita delle ville hanno continuato a crescere, mentre i prezzi degli appartamenti si sono leggermente attenuati negli ultimi trimestri jll-mena.com. Per contestualizzare, nella prima metà del 2024 i prezzi delle case a Gedda sono aumentati di circa 5% su base annua, con i canoni di affitto in crescita di circa 4% argaam.com argaam.com. Si tratta di una crescita più moderata rispetto a Riyadh (dove i prezzi delle case sono aumentati di circa il 10% nello stesso periodo) argaam.com. Il relativo raffreddamento dei prezzi degli appartamenti suggerisce un aggiustamento dopo diversi anni di crescita rapida, e forse un aumento dell’offerta in quel segmento.
Domanda e Offerta Abitativa: La domanda a Gedda si sta orientando verso comunità moderne e pianificate. Sia i residenti locali che gli espatriati mostrano una preferenza per la “vita di comunità” con servizi integrati, piuttosto che per immobili indipendenti jll-mena.com. In particolare, il nord di Gedda è emerso come una zona di grande interesse: quest’area ha registrato il più significativo aumento dei prezzi, trainato da nuovi sviluppi di fascia alta e infrastrutture argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Le unità residenziali di fascia medio-alta e alta sono sempre più richieste, in linea con lo status di Gedda come polo commerciale e porta d’accesso per pellegrini e turisti argaamplus.s3.amazonaws.com. I quartieri più apprezzati includono le zone sul lungomare e i distretti settentrionali (come Obhur e le aree Al-Shati/Lungomare), che offrono nuove ville, complessi residenziali recintati e appartamenti fronte mare. I dati recenti indicano che quasi tutta la crescita dei prezzi di Gedda nel 2023 si è concentrata nel nord della città argaamplus.s3.amazonaws.com, dove sono in corso diversi grandi progetti abitativi.
Dal lato dell’offerta, l’attività di sviluppo è robusta. Solo nella prima metà del 2024, 11.300 nuove unità residenziali sono state consegnate a Gedda, portando il patrimonio abitativo totale della città a circa 891.000 unità argaam.com argaam.com. Altre 16.000 unità erano previste per il completamento nella seconda metà del 2024 argaam.com. Grandi sviluppatori – incluso ROSHN, il fondo di investimento pubblico – sono attivi a Gedda. Il progetto Al-Arous di ROSHN nel nord di Gedda, ad esempio, prevede di aggiungere circa 18.000 nuove abitazioni in una comunità pianificata, ampliando l’offerta di alloggi moderni per la classe media. Tali sviluppi sostengono l’obiettivo del governo previsto dalla Vision 2030 di aumentare il tasso di proprietà di casa in Arabia Saudita (con un obiettivo del 70% entro il 2030, rispetto a circa il 62% nel 2020 pwc.com pwc.com). Inoltre, un accesso migliorato ai mutui (favorito dalla liquidità della Saudi Real Estate Refinance Company e da requisiti di acconto più bassi) ha consentito a più giovani famiglie di acquistare casa pwc.com pwc.com, sostenendo la domanda per nuovi progetti residenziali.
Affitti e rendimenti: Il mercato degli affitti a Gedda si sta restringendo. Con la crescita della popolazione e l’afflusso di professionisti espatriati in determinati settori, gli affitti degli appartamenti hanno registrato un notevole aumento di recente – gli affitti medi degli appartamenti sono aumentati del 18% su base annua nel 2023, secondo una recensione di mercato argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Anche gli affitti delle ville sono aumentati (a una cifra alta annuale), anche se gli affitti restano generalmente più bassi rispetto a Riyadh. A fine 2023, gli affitti tipici degli appartamenti a Gedda variavano ampiamente da circa 14.400 a 75.000 SAR all’anno, a seconda della posizione e della qualità, mentre gli affitti delle ville andavano da circa 60.000 a 175.000 SAR all’anno argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Questi aumenti degli affitti riflettono sia l’elevata domanda sia la limitata disponibilità di unità di qualità nelle aree pregiate. Tuttavia, con una nuova offerta significativa in arrivo nel 2024–2025, la crescita degli affitti potrebbe moderarsi. I rendimenti per i proprietari sono stati interessanti negli ultimi anni grazie all’aumento degli affitti, ma gli investitori guardano al rischio di eccesso di offerta verso il 2030 poiché vengono aggiunte decine di migliaia di unità. Nel complesso, il settore residenziale di Gedda rimane su una “traiettoria positiva verso un’ulteriore espansione”, sostenuto da una forte domanda sottostante e dalle iniziative governative nel settore abitativo argaam.com.
Tendenze nel mercato immobiliare commerciale (Uffici, Retail, Industriale)
Immobiliare al dettaglio: Il settore retail rappresenta un punto luminoso nel panorama commerciale di Gedda, sostenuto da una popolazione giovane e dal turismo in crescita.
Nel 2024, Gedda ha aggiunto 106.000 m² di nuovi spazi commerciali (ad esempiouna grande apertura di un centro commerciale), portando l’offerta totale di spazi commerciali a circa 2,16 milioni di m² nella città argaam.com argaam.com.Questa espansione riflette la fiducia nella domanda dei consumatori.Grazie all’impulso dato da Vision 2030 per potenziare l’intrattenimento e il tempo libero, i centri commerciali di Gedda hanno integrato sempre più cinema, ristoranti e attrazioni per famiglie per attirare visitatori.I can help with that! Here is the translation into Italian: Gli affitti al dettaglio nei centri commerciali “super-regionali” di fascia alta sono in aumento (circa +4% su base annua nel primo semestre 2024 per i centri commerciali di primo livello) argaam.com, mentre i centri commerciali secondari con formati più datati hanno registrato un calo degli affitti (circa -4% su base annua) poiché i clienti sono attratti da esperienze più moderne argaam.com.Nel complesso, il sentimento del mercato al dettaglio è ottimista per il 2025-2026, con S&P Global che osserva come la crescita demografica, l’espansione del turismo e l’ingresso di marchi internazionali spingeranno una maggiore domanda al dettaglio nelle città saudite arabnews.com arabnews.com.Riyadh e Jeddah, in particolare, stanno assistendo a un’ondata di nuovi sviluppi retail e a uso misto che combinano lo shopping con l’intrattenimento e persino componenti residenziali/di ospitalità arabnews.com.A Jeddah, i concetti di vendita al dettaglio all’aperto e sul lungomare stanno guadagnando popolarità (ad esempio, le aree del Corniche e destinazioni come il distretto del Jeddah Yacht Club), riflettendo una tendenza verso distretti commerciali incentrati sullo stile di vita arabnews.com.Detto ciò, il settore retail non è privo di rischi: la crescita dell’e-commerce e il cambiamento delle preferenze dei consumatori significano che gli operatori dei centri commerciali devono continuare a innovare per attrarre visitatori.S&P ha avvertito che una sovrabbondanza dell’offerta e la concorrenza potrebbero esercitare pressioni sui rendimenti degli affitti, specialmente se i proprietari dovessero intraprendere ingenti spese in conto capitale per rinnovare le proprietà arabnews.com.Per ora, però, il settore immobiliare commerciale di Gedda è sostenuto da una forte spesa dei consumatori – favorita dall’alto reddito pro capite e da una cultura che considera i centri commerciali come luoghi di socializzazione arabnews.com arabnews.com.Con l’Arabia Saudita che mira a oltre 100 milioni di turisti entro il 2030, inclusi mega-eventi come Expo 2030 e la Coppa del Mondo FIFA 2034, il ruolo di Jeddah come città porta d’ingresso posiziona il suo settore retail per una crescita sostenuta arabnews.com.Proprietà Industriali e Logistiche: Il segmento immobiliare industriale a Gedda sta registrando una crescita significativa ma poco visibile, in linea con le ambizioni logistiche dell’Arabia Saudita.
In quanto principale città portuale sul Mar Rosso del Regno, Gedda è centrale nei piani per diventare un hub logistico globale, e questo sta alimentando la domanda di magazzini moderni e centri di distribuzione argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Il boom dell’e-commerce dopo il 2020 ha ulteriormente aumentato la domanda di grandi strutture logistiche di alta qualità argaamplus.s3.amazonaws.com.Nel 2023, l’Arabia Saudita ha lanciato quattro nuove Zone Economiche Speciali (SEZ) per attrarre investimenti industriali e ad alta tecnologia – in particolare, una di queste si trova presso la King Abdullah Economic City (KAEC) vicino a Jeddah argaamplus.s3.amazonaws.com.La SEZ di KAEC si concentra sulla produzione avanzata e la logistica ed è prevista per stimolare lo sviluppo di magazzini e fabbriche nelle vicinanze di Jeddah.Gli affitti dei magazzini di pregio a Jeddah attualmente variano indicativamente da 90 a 300 SAR per m² all’anno, a seconda della posizione e delle caratteristiche argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Questi affitti sono aumentati poiché la disponibilità di spazi di qualità è bassa – infatti, i canoni industriali hanno registrato aumenti percentuali a una cifra medio-alta nel 2022–2023.Sebbene gli affitti dei magazzini a Jeddah siano leggermente inferiori rispetto a quelli di Riyadh (che possono arrivare fino a 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, il divario potrebbe ridursi man mano che un numero maggiore di fornitori logistici terzi (3PL) e produttori avvieranno le loro attività presso il porto.L’attuale Progetto Landbridge saudita – una linea ferroviaria colossale che collega il porto di Jeddah a Riyadh e Dammam – rappresenta un altro elemento rivoluzionario, la cui conclusione è prevista intorno alla fine del decennio.Consentendo un movimento più rapido delle merci in tutto il paese, probabilmente aumenterà la domanda di parchi logistici intorno al porto e alle zone industriali di Gedda.Nel complesso, le prospettive per il settore immobiliare industriale sono ottimistiche: l’iniziativa di diversificazione di Vision 2030 sta catalizzando la crescita nel settore dei magazzini, e Gedda è destinata a trarne vantaggio grazie alla sua posizione strategica.La principale sfida sarà fornire una quantità sufficiente di nuove strutture industriali; altrimenti, i canoni di locazione potrebbero continuare a salire e forse mettere sotto pressione le piccole imprese.Tuttavia, con nuovi investimenti in terreni e infrastrutture (inclusi gli incentivi delle ZES), gli investitori vedono solide opportunità nell’immobiliare logistico.Come osservato in un rapporto, la domanda industriale saudita è sostenuta da una tendenza di “crescita significativa” destinata a continuare man mano che l’economia non petrolifera si espande argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Mercato degli uffici: Jeddah è il secondo mercato degli uffici più grande del Regno dopo Riyadh e continua a crescere costantemente. Lo stock totale di spazi per uffici a Jeddah è di circa 1,2 – 2,1 milioni di metri quadrati (la gamma riflette le diverse classi di spazi) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, che è circa un quarto della dimensione dell’inventario degli uffici di Riyadh. Nella prima metà del 2024, nessun nuovo grande ufficio è stato inaugurato a Jeddah, mantenendo l’offerta stabile intorno a 1,21 milioni di m² di spazi di qualità argaam.com. Tuttavia, nuovi progetti sono finalmente in vista: si prevede che circa 48.000 m² di spazi per uffici saranno consegnati entro la fine del 2024 a Jeddah argaam.com. La domanda di uffici è stata sostenuta, trainata dalla crescita delle imprese e dal ruolo di Jeddah come hub commerciale e logistico. Gli affitti degli uffici di Classe A a Jeddah sono aumentati di circa 11% su base annua a metà 2024 fino a raggiungere circa 1.335 SAR per m² all’anno argaam.com, indicando che i proprietari hanno acquisito maggiore potere poiché gli spazi di qualità rimangono limitati. (A titolo di confronto, i migliori affitti per uffici nelle aree di prestigio di Riyadh sono aumentati di quasi il 20% nello stesso periodo fino a circa 2.090 SAR per m² argaam.com, riflettendo una domanda ancora più forte nella capitale). La maggior parte degli affittuari principali di uffici a Jeddah sono enti governativi e grandi aziende consolidate argaamplus.s3.amazonaws.com e i nuovi edifici di alto livello affrontano pressioni competitive per assicurarsi questi grandi locatari argaamplus.s3.amazonaws.com. Guardando al futuro, il settore degli uffici a Jeddah dovrebbe espandersi insieme alla crescita economica, ma a un ritmo misurato: la città non registra il grande boom di trasferimenti aziendali visto a Riyadh. I tassi di vacanza sono relativamente stabili e, se la nuova offerta rimane limitata, i canoni dovrebbero mantenersi sostenuti. Una tendenza da osservare è la modernizzazione dello stock di uffici: nuovi sviluppi a uso misto (come alcune parti del progetto Jeddah Central) introdurranno spazi per uffici all’avanguardia, potenzialmente attirando locatari da edifici più vecchi e mettendo sotto pressione gli immobili datati.
Principali politiche governative e impatto della Vision 2030
La politica governativa – guidata dal quadro strategico Vision 2030 – svolge un ruolo fondamentale nel mercato immobiliare di Gedda. Uno degli obiettivi principali di Vision 2030 è aumentare la proprietà immobiliare saudita al 70% entro il 2030, rispetto a circa il 50% o meno della metà degli anni 2010 pwc.com pwc.com. Per raggiungere questo obiettivo, il Ministero dell’Edilizia (ora parte di MoMRAH) ha implementato riforme radicali che hanno trasformato il settore abitativo. Tra le iniziative chiave vi sono il programma Sakani, che semplifica e sovvenziona i mutui alle famiglie saudite, e il Fondo di Sviluppo Immobiliare, che offre finanziamenti a basso costo. Questi programmi hanno ridotto i tempi di attesa per il supporto abitativo da anni a un’approvazione quasi immediata vision2030.gov.sa, liberando una nuova ondata di domanda da parte degli utenti finali. Come menzionato in precedenza, i mutui sostenuti dal governo e la riduzione delle richieste di anticipo (ridotte dal 30% al 5% dalla banca centrale) hanno dato potere a una nuova generazione di acquirenti pwc.com. I risultati sono evidenti a Gedda, dove molte famiglie che prima vivevano in affitto stanno ora entrando nel mercato della proprietà – stimolando la costruzione residenziale in diverse fasce di prezzo.
L’influenza di Vision 2030 si estende oltre il settore abitativo fino all’immobiliare commerciale attraverso diversificazione economica e liberalizzazione normativa. Il governo riconosce il settore immobiliare come chiave per la crescita del PIL non petrolifero (con l’obiettivo di portare il contributo immobiliare al PIL da ~7% al 10% entro il 2030) pwc.com. Per incentivare lo sviluppo, le autorità hanno investito molto nelle infrastrutture – nuovi collegamenti di trasporto, servizi pubblici e miglioramenti degli spazi urbani – in particolare nelle città come Gedda, che servono il turismo e il commercio. Una politica degna di nota è la Tassa sulla Terra Bianca, un’imposta sui terreni urbani non edificati introdotta per scoraggiare la speculazione fondiaria e aumentare la disponibilità di lotti per lo sviluppo pwc.com. Gedda è stata una delle prime città a cui è stata applicata questa tassa annuale del 2,5% sui terreni residenziali inutilizzati, spingendo alcuni proprietari a costruire o vendere, migliorando gradualmente la disponibilità di terreni per i progetti. Inoltre, la semplificazione delle autorizzazioni e i modelli di partenariato pubblico-privato hanno facilitato lo sviluppo di grandi progetti in linea con gli obiettivi di Vision 2030 (ad esempio, la riqualificazione del centro di Gedda è guidata dal Fondo per gli investimenti pubblici in collaborazione con appaltatori privati).
La promozione del turismo nell’ambito di Vision 2030 è un’altra area politica che influenza il mercato immobiliare di Gedda. Il Regno mira ad attirare 100 milioni di visite all’anno entro il 2030 (dal turismo religioso, dal tempo libero e da eventi aziendali). Gedda, in quanto tradizionale porta d’accesso alla Mecca e a Medina e città costiera sul Mar Rosso, beneficia di questo impulso. La facilitazione dei visti turistici da parte del governo e gli investimenti nelle infrastrutture turistiche (aeroporti, terminal crocieristici, ecc.) hanno stimolato la costruzione di nuovi hotel, appartamenti con servizi e complessi commerciali-ricreativi a Gedda. L’effetto indotto sul settore immobiliare commerciale e alberghiero è stato significativo – ad esempio, l’occupazione e le tariffe delle camere d’albergo in Arabia Saudita sono in aumento e gli sviluppatori di Gedda stanno rispondendo pianificando nuovi progetti alberghieri argaam.com argaam.com. I prossimi eventi globali che l’Arabia Saudita ospiterà (come l’Expo 2030 a Riyadh e la Coppa del Mondo FIFA 2034) stanno stimolando ammodernamenti in tutto il paese, e Gedda è destinata a ricevere la sua parte – probabilmente includendo potenziamenti degli stadi e fan zone, che si collegano allo sviluppo immobiliare (ad esempio, poli sportivi a uso misto, alloggi temporanei, ecc.).
Fondamentale, Vision 2030 ha favorito un ambiente normativo più favorevole agli investitori. L’istituzione della Real Estate General Authority (REGA) garantisce una supervisione unificata e trasparenza per il mercato immobiliare arabnews.com. Le leggi sulle vendite su carta (Wafi), la proprietà frazionata e la mediazione immobiliare sono state modernizzate secondo gli standard internazionali, creando maggiore fiducia tra investitori e acquirenti. Inoltre, le regole di zonizzazione e pianificazione vengono aggiornate per incoraggiare lo sviluppo a uso misto e ad alta densità già visibile nel Jeddah Central e in altri giga-progetti, allontanandosi dalla dispersione del passato. In sintesi, la politica governativa nell’ambito di Vision 2030 è stata un catalizzatore dell’espansione immobiliare di Gedda – sbloccando finanziamenti per la casa, sostenendo progetti innovativi, migliorando il clima per gli investimenti e alimentando la domanda tramite la crescita economica e il turismo.
Scenario degli Investimenti Esteri e Aggiornamenti Normativi
Negli ultimi anni, l’Arabia Saudita ha attivamente aperto il suo settore immobiliare agli investimenti stranieri e il 2024–2025 ha visto tappe importanti in questo ambito. Un evento di rilievo è stato l’allentamento delle restrizioni sugli investimenti stranieri nel settore immobiliare alla Mecca e Medina. Nel gennaio 2025, la Capital Market Authority ha annunciato che gli stranieri (non sauditi) possono ora investire in società che possiedono immobili nelle città sante della Mecca e Medina agbi.com agbi.com. Sebbene la proprietà diretta di immobili in quelle città da parte di individui rimanga proibita (eccetto tramite affitti di 99 anni), questa misura permette agli investitori internazionali di acquistare azioni (fino al 49%) in società immobiliari quotate o in REIT che possiedono beni immobiliari alla Mecca/Medina agbi.com agbi.com. Il cambiamento della normativa è mirato ad “attrarre capitali esteri e fornire liquidità ai progetti attuali e futuri” nelle città sante agbi.com. È visto anche come un passo pilota verso una più ampia apertura del mercato immobiliare saudita. La reazione del mercato è stata positiva – le azioni immobiliari, soprattutto quelle focalizzate su Mecca/Medina, sono salite di quasi il 10% sulla notizia agbi.com. Questa riforma segnala agli investitori che l’Arabia Saudita è seriamente intenzionata a liberalizzare il suo mercato immobiliare nell’ambito di Vision 2030. Faisal Durrani, responsabile della ricerca presso Knight Frank MENA, l’ha definita “il segnale più chiaro finora” di ulteriori sviluppi in termini di allentamento delle leggi sulla proprietà internazionale agbi.com.
Più in generale, in tutto il Regno (compresa Gedda), le normative ora consentono la proprietà straniera al 100% delle aziende, comprese quelle nello sviluppo e nell’intermediazione immobiliare, tramite licenza rilasciata da MISA (Ministero dell’Investimento) arabnews.com. Questo significa che uno sviluppatore o investitore internazionale può costituire una società interamente di proprietà straniera in Arabia Saudita per intraprendere progetti immobiliari (eccetto in determinate aree sensibili). La semplificazione dell’avvio d’impresa e le solide tutele legali (ad esempio, l’applicazione dei contratti, il miglioramento delle leggi fallimentari) hanno elevato la posizione dell’Arabia Saudita nelle classifiche sulla facilità di fare business. A Gedda, ciò si è tradotto in una crescente presenza di aziende e fondi immobiliari stranieri alla ricerca di opportunità: dallo sviluppo di complessi a uso misto agli immobili logistici. In particolare, i fondi di investimento immobiliare (REIT) sono diventati una via accessibile per i capitali stranieri; dal 2021, la CMA consente agli investitori stranieri di acquistare liberamente quote di REIT sauditi, anche quelli con immobili a La Mecca/Medina agbi.com. Ciò ha convogliato capitali dall’estero negli asset commerciali di Gedda tramite REIT quotati in Borsa proprietari di centri commerciali, magazzini, ecc.
Un altro aspetto del panorama degli investimenti esteri è l’introduzione del programma di Residenza Premium (“Golden Visa”) nel 2019, che concede agli stranieri qualificati il diritto di vivere a lungo termine in Arabia Saudita, possedere immobili (eccetto a La Mecca/Medina) e fare affari senza sponsor. L’adesione a questo programma è aumentata gradualmente e, entro il 2024, il governo ha ulteriormente promosso visti a lungo termine per investitori e professionisti qualificati. La presenza di un maggior numero di espatriati con la possibilità di acquistare case porterà probabilmente a una lenta crescita di un segmento di acquirenti stranieri in città come Gedda – soprattutto per residenze di alto livello e proprietà fronte mare. Tuttavia, la stragrande maggioranza dell’attività immobiliare di Gedda è ancora trainata da acquirenti domestici e regionali (GCC) in questa fase, con gli stranieri che giocano un ruolo maggiore nello sviluppo/investimento che nella proprietà diretta di abitazioni.
In termini di aggiornamenti normativi, le autorità saudite stanno continuamente raffinando le leggi immobiliari. Una nuova Legge sugli Investimenti è entrata in vigore nel 2023-2024 semplificando il processo per le entità straniere nell’ottenimento di licenze di investimento e equiparando il trattamento di investitori stranieri e locali in molti settori agbi.com agbi.com. Il settore immobiliare è stato uno dei beneficiari di questa legge, poiché ha ridotto la burocrazia per i progetti con fondi stranieri. Inoltre, i sistemi catastali e le transazioni elettroniche sono stati rinnovati – l’introduzione del sistema elettronico dei titoli di proprietà e di piattaforme come “Najiz” per le transazioni immobiliari hanno aumentato la trasparenza e ridotto in modo significativo i tempi di trasferimento. Tutte queste misure facilitano l’ingresso nel mercato immobiliare di Gedda per investitori o fondi stranieri, che possono così operare in un contesto normativo più chiaro e prevedibile.
Un altro progetto di punta è la Jeddah Tower nell’area settentrionale di Obhur, destinata a diventare il grattacielo più alto del mondo con oltre 1.000 metri.Dopo una pausa, la costruzione della Jeddah Tower è ufficialmente ripresa alla fine del 2023, con gli sviluppatori che puntano al completamento intorno al 2027–2028 designboom.com designboom.com.Durante una cerimonia nel gennaio 2025, è stato gettato il cemento per il 64º piano della torre e il piano è quello di aggiungere circa un piano ogni quattro giorni d’ora in poi designboom.com.La Jeddah Tower è il fulcro di Jeddah Economic City (JEC), un mega-sviluppo concepito per includere centri commerciali, abitazioni e istituzioni civiche per fino a 100.000 persone designboom.com.L’intero JEC, inclusa la torre, ha un costo stimato di 20 miliardi di dollari designboom.com.La torre stessa ospiterà un mix di utilizzi (un hotel Four Seasons, uffici, condomini di lusso e il ponte di osservazione più alto del mondo) designboom.com designboom.com.La rinascita di questo progetto è profondamente simbolica: segnala la fiducia e l’ambizione dell’Arabia Saudita nello sviluppo immobiliare.Se completata, la Jeddah Tower attirerà l’attenzione globale, potenzialmente rendendo l’area circostante un polo di attrazione per gli investimenti (proprio come il Burj Khalifa ha dato impulso al centro di Dubai).I progressi della torre saranno monitorati da vicino tra il 2025 e il 2030, e il suo successo potrebbe rappresentare il fulcro di un nuovo quartiere degli affari in città.Il progetto evidenzia anche una migliore coordinazione tra le parti interessate: Kingdom Holding (lo sponsor) e i nuovi appaltatori di ingegneria si sono uniti, e le gare d’appalto per la costruzione finale sono state pubblicate con offerte in scadenza entro la fine del 2025 designboom.com designboom.com.In sintesi, il mercato immobiliare dell’Arabia Saudita nel 2025 è molto più aperto e regolamentato rispetto a dieci anni prima. Gedda si prepara a beneficiare dell’afflusso di capitali esteri, soprattutto nei grandi progetti e negli asset commerciali. La combinazione di enormi progetti governativi (spesso alla ricerca di partner internazionali) e di nuove leggi che favoriscono la proprietà straniera crea un panorama in cui gli investitori globali sono attivamente alla ricerca di opportunità. Ci si aspetta che, con la maturazione del mercato e il mantenimento di rendimenti interessanti, gli investimenti stranieri nel settore immobiliare di Gedda continuino il loro percorso di crescita, portando in città non solo capitali, ma anche competenze e nuovi concetti di sviluppo.
Grandi progetti infrastrutturali e immobiliari a Gedda
Gedda sta vivendo una trasformazione fisica spettacolare grazie a una serie di mega-progetti e aggiornamenti infrastrutturali, molti dei quali legati agli obiettivi di Vision 2030. Il progetto più emblematico è forse il Jeddah Central Project (precedentemente noto come “Nuova Gedda Downtown”). Lanciato alla fine del 2021 dal Fondo per gli Investimenti Pubblici, questo progetto sta riqualificando una superficie di 5,7 milioni di metri quadrati dello storico lungomare di Gedda trasformandolo in un moderno distretto polifunzionale jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Il masterplan prevede quattro attrazioni iconiche – un teatro dell’opera, uno stadio, un museo e un oceanario – insieme a nuovi porti turistici, spiagge, parchi e una vasta gamma di proposte immobiliari. In cifre, Jeddah Central offrirà 17.000 unità residenziali, 2.700 camere d’albergo e oltre 10 nuove strutture dedicate all’intrattenimento e al turismo al termine dei lavori jeddahcentral.com jeddahcentral.com. I lavori sono ben avviati: all’inizio del 2024 sono stati assegnati 12 miliardi di SAR in contratti per la prima fase delle attrazioni principali (Teatro dell’Opera, Stadio, Oceanario) jeddahcentral.com. Questo sviluppo rappresenta una svolta per il centro di Gedda, sostituendo le infrastrutture obsolete con uno skyline sul mare di livello internazionale. Si prevede che incrementerà significativamente il valore degli immobili nelle zone circostanti e creerà nuovi distretti per la vita di lusso, lo shopping e il tempo libero in grado di rivaleggiare con quelli di Dubai o Doha. Per investitori e sviluppatori, Jeddah Central offre opportunità in ambito alberghiero, appartamenti di fascia alta e retail, supportate dal coinvolgimento del PIF e dalla posizione costiera privilegiata del progetto.
In termini di infrastrutture di trasporto, Gedda ha visto importanti miglioramenti che ne aumentano l’attrattiva immobiliare. Il nuovo Aeroporto Internazionale King Abdulaziz (KAIA) ha inaugurato il suo Terminal 1 all’avanguardia nel 2019, ampliando notevolmente la capacità e offrendo un terminal architettonicamente iconico. Entro il 2025, l’aeroporto sarà in grado di gestire circa 30 milioni di passeggeri all’anno, facilitando l’arrivo di turisti e viaggiatori d’affari che alimentano la domanda di hotel e affitti a breve termine. Inoltre, il treno ad alta velocità Haramain, operativo dal 2018, collega Gedda alle città sante – ora è possibile viaggiare da Gedda alla Mecca in meno di un’ora e a Medina in circa 2 ore. La stazione ferroviaria di Gedda ad Al-Sulaimaniah è diventata un nuovo polo urbano, e la comodità di questo collegamento ferroviario ha reso Gedda una base ancora più attraente per aziende e pellegrini (alcuni pellegrini scelgono di soggiornare a Gedda e fare viaggi giornalieri alla Mecca tramite il treno, favorendo il settore alberghiero di Gedda). Guardando al futuro, il previsto Saudi Landbridge Rail (una linea merci e passeggeri verso est) collegherà direttamente il porto di Gedda a Riad e Dammam, trasformando di fatto Gedda nel nodo logistico nazionale tra il Mar Rosso e il Golfo. Ci si aspetta che questo stimoli la nascita di grandi parchi logistici e lo sviluppo industriale lungo la tratta, in particolare intorno al porto di Gedda, rafforzando il segmento immobiliare industriale.
Anche la mobilità urbana all’interno di Gedda è all’ordine del giorno. Il tanto discusso progetto Jeddah Metro – una rete ferroviaria urbana a tre linee – ha subito ritardi, ma rimane parte dei piani futuri della città. Se rilanciata (forse nella seconda metà di questo decennio), una metropolitana migliorerebbe in modo significativo la comodità per i pendolari e potrebbe rimodellare il valore delle proprietà intorno alle stazioni. Nel frattempo, la città ha implementato nuove reti di autobus e sta migliorando le strade (incluso il previsto Ponte Sospeso di Obhur sul canale nord) per ridurre la congestione. Le infrastrutture potenziate spesso si traducono in valori fondiari più elevati in aree precedentemente poco sviluppate, una tendenza già visibile nel nord di Gedda dove l’espansione delle autostrade e i ponti hanno migliorato la connettività.
Altri progetti rilevanti includono la Jeddah Economic City (oltre alla Torre, JEC comprenderà un gruppo di grattacieli, viali commerciali e un porto turistico) e la King Abdullah Economic City (KAEC) a nord di Gedda. Sebbene KAEC sia una città pianificata separata, la sua designazione come Zona Economica Speciale nel 2023 e il rinnovato interesse del governo hanno di fatto legato il suo successo alla crescita di Gedda. Il porto e la valle industriale di KAEC stanno attirando produttori e imprese logistiche grazie agli incentivi fiscali, con la possibilità di creare migliaia di posti di lavoro. Man mano che questi lavori si concretizzeranno, potranno far crescere la domanda abitativa nel nord di Gedda e nella stessa KAEC, estendendo di fatto l’area metropolitana di Gedda. Inoltre, Red Sea Global (un mega-progetto turistico che sviluppa resorts sulle isole più a nord) e i progetti di valorizzazione di AlUla, seppur non si trovino a Gedda, probabilmente faranno transitare molti turisti da Gedda, giustificando così la necessità di nuovi hotel e l’espansione dell’aeroporto.
In sintesi, lo skyline e le infrastrutture di Gedda nel periodo 2025–2030 saranno definiti da questi mega-progetti. Il lungomare centrale di Gedda darà alla città un moderno centro urbano, la Jeddah Tower la inserirà sulla mappa mondiale dei record architettonici e i collegamenti di trasporto potenziati integreranno Gedda più strettamente con i mercati nazionali e globali. Per gli operatori immobiliari, questi progetti significano nuovi quartieri in cui investire, dai lussuosi condomini sul mare ai parchi industriali. Sebbene esistano rischi di esecuzione (ritardi, superamento dei costi), la vastità dell’impegno governativo offre fiducia che la trasformazione urbana di Gedda sia ben avviata.
Analisi Comparativa: Gedda vs. Riad vs. Dammam
Le tre principali regioni urbane dell’Arabia Saudita – Riad, Gedda e Dammam/Khobar (Provincia Orientale) – hanno ciascuna dinamiche immobiliari distinte, influenzate dai loro ruoli economici e dalle iniziative di Vision 2030. Confrontare Gedda con le altre offre un contesto sulle sue prestazioni e prospettive:
- Riyadh: La capitale è il motore politico ed economico del Paese, attualmente al centro di un boom immobiliare su quasi tutti i fronti. Sotto la guida del Principe ereditario, Riyadh punta a raddoppiare la sua popolazione arrivando a circa 15 milioni entro il 2030, attirando le sedi regionali di multinazionali e importanti investimenti governativi. Di conseguenza, il mercato immobiliare di Riyadh ha registrato una crescita più marcata rispetto a quello di Jeddah. Nel settore residenziale, Riyadh ha visto i prezzi di vendita aumentare di circa il 10% su base annua all’inizio del 2024 (contro il 5% di Jeddah) argaam.com argaam.com, e i volumi e i valori delle transazioni immobiliari sono più elevati. L’apprezzamento dei prezzi delle case a Riyadh è stato generalizzato (sia ville che appartamenti sono aumentati) jll-mena.com, mentre a Jeddah è stato più misto. La disponibilità di terreni attorno a Riyadh è stata storicamente ampia, ma l’aumento della domanda fa sì che anche Riyadh stia affrontando carenze abitative nelle aree più ambite. Nel frattempo, il mercato degli uffici di Riyadh è di un livello superiore: con oltre 5 milioni di m² di spazio e decine di nuovi grattacieli in costruzione in progetti come il King Abdullah Financial District. Gli affitti degli uffici di classe A a Riyadh si aggirano intorno a ~2.000 SAR/m², significativamente sopra i ~1.300 SAR/m² di Jeddah argaam.com. Anche il settore retail di Riyadh supera quello di Jeddah (3,5 milioni di m² vs 2,1 milioni di m² di superfici commerciali a fine 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, e continua ad attrarre nuove aperture di molti marchi internazionali. Dal punto di vista culturale, la spinta di Riyadh a diventare una città globale (con eventi, concerti, sport, ecc.) è iniziata solo di recente ma a ritmo serrato, mentre Jeddah è da lungo tempo più cosmopolita e liberale secondo gli standard sauditi. In sostanza, Riyadh sta guidando la crescita immobiliare dell’Arabia Saudita – ha dominato gli annunci di nuovi progetti ed è stata la destinataria principale degli investimenti immobiliari negli ultimi anni agbi.com. Jeddah, pur crescendo, ha rincorso il ritmo di Riyadh. Detto ciò, Jeddah beneficia dell’essere una città costiera con un naturale fascino e avrà sempre il traffico legato all’Hajj/Umrah. Si potrebbe dire che il mercato di Riyadh sia più caldo ma anche potenzialmente più soggetto a volatilità (dato che la sua crescita è in parte dettata dalle politiche e legata alle relocazioni governative), mentre la crescita di Jeddah è più stabile e radicata nelle fondamenta del commercio e del turismo.
Previsioni di mercato per il 2025–2030
Guardando al futuro, le prospettive per il mercato immobiliare di Jeddah dal 2025 al 2030 sono generalmente positive, sostenute da solidi fondamentali economici e dai piani di sviluppo nazionale. Analisti e consulenti prevedono una crescita continua nei segmenti residenziale, commerciale e dell’ospitalità, anche se il ritmo potrà variare a seconda dei settori e degli anni. Ecco i principali elementi della previsione:
- Residenziale: La domanda abitativa a Gedda dovrebbe rimanere solida fino al 2030. La combinazione di crescita demografica (la popolazione saudita è giovane e in aumento) e la continua spinta per aumentare la proprietà della casa tra i sauditi manterrà pressione sull’offerta abitativa. Prevediamo che i prezzi degli immobili residenziali a Gedda registreranno in media guadagni annuali moderati – probabilmente tra le singole cifre medie (forse 3–6% all’anno) per la maggior parte dei segmenti, salvo surriscaldamenti. Alcune zone ad alta domanda (ad esempio ville di lusso sul lungomare, o immobili vicino a nuove infrastrutture come la metro, se verrà costruita) potrebbero apprezzarsi più rapidamente. La ricerca di Knight Frank, ad esempio, suggerisce che le città mediorientali potrebbero registrare una crescita di oltre 60%+ nei valori prime entro il 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, il che includerebbe le aree di alto livello di Gedda. Tuttavia, i grandi progetti abitativi promossi dal governo (come le comunità Roshn, ecc.) dovrebbero portare una sostanziale offerta aggiuntiva, agendo da cuscinetto contro un’inflazione fuori controllo dei prezzi e mantenendo gli alloggi relativamente accessibili per la popolazione locale. Il tasso di proprietà della casa in Arabia Saudita è sulla buona strada per raggiungere il 70% entro il 2030 pwc.com pwc.com, e Gedda contribuirà a questo traguardo offrendo decine di migliaia di nuove unità. Entro il 2030, lo skyline di Gedda sarà notevolmente diverso: molti dei 17.000 appartamenti di Jeddah Central saranno consegnati, nuovi grattacieli punteggeranno la Corniche e le periferie pianificate a nord saranno in gran parte completate. Gli affitti potrebbero registrare periodi di crescita più lenta con l’arrivo di nuova offerta (soprattutto appartamenti); è possibile un lieve aumento della disponibilità a metà decennio, il che potrebbe mitigare l’aumento dei canoni. Tuttavia, entro il 2030, redditi disponibili più elevati e un afflusso di espatriati (grazie a nuove imprese e posti di lavoro nel turismo) potrebbero sostenere un mercato degli affitti in buona salute. Ci aspettiamo che i rendimenti da locazione si stabilizzino tra il 6 e l’8% per gli immobili residenziali, una percentuale interessante per gli investitori.
- Uffici: Il mercato degli uffici di Gedda potrebbe espandersi moderatamente. Con la diversificazione dell’economia, nuove aziende private (ad es. logistica, turismo, fintech) si stanno insediando in città, aumentando la domanda di spazi ufficio. Tuttavia, Riad si sta posizionando in modo aggressivo come polo aziendale (imponendo persino alle aziende di avere le sedi principali lì per poter ottenere contratti governativi), il che potrebbe limitare parte della crescita degli uffici a Gedda. Prevediamo che Gedda aggiungerà diverse centinaia di migliaia di metri quadrati di uffici entro il 2030, anche in quartieri a uso misto come Jeddah Central e lungo i corridoi settentrionali. I canoni per gli uffici di grado A potrebbero aumentare gradualmente (forse con una crescita annua media del 2-5% in linea con l’inflazione/la domanda), ma se una fornitura significativa arrivasse tutta insieme (per esempio, la componente ufficio della Jeddah Tower o molte nuove torri), potrebbe verificarsi un periodo di canoni stabili o in leggero calo intorno al 2027 quando questi progetti verranno consegnati. Complessivamente, l’occupazione dovrebbe rimanere solida dato il costante contesto imprenditoriale di Gedda. Una tendenza in evoluzione entro il 2030 sarà quella degli spazi di lavoro flessibili e standard qualitativi più elevati: i nuovi uffici saranno dotati di tecnologie intelligenti e sostenibilità (in linea con gli obiettivi di edilizia verde di Vision 2030), il che potrebbe giustificare un canone premium.
- Retail: Il settore immobiliare commerciale a Gedda è pronto alla crescita, ma anche alla trasformazione. Secondo S&P Global, le prospettive per il 2025-2026 sono solide grazie al turismo e alla spesa dei consumatori arabnews.com arabnews.com. Avvicinandoci al 2030, grandi eventi (Expo, Mondiali) e la maturazione dei mega-progetti (come i resort sul Mar Rosso) probabilmente favoriranno le vendite al dettaglio e l’afflusso di visitatori. Ci aspettiamo di vedere nuovi formati di retail in crescita: più centri lifestyle all’aperto, poli dedicati a ristorazione/entertainment e high-street retail in progetti a uso misto, non soltanto i tradizionali centri commerciali chiusi. Jeddah Central comprenderà eleganti passeggiate commerciali che potrebbero diventare la principale destinazione per lo shopping in città entro la fine del decennio. I canoni per il retail nelle location principali sono previsti in lieve crescita (forse ~3% all’anno in media), ma il retail secondario potrebbe incontrare difficoltà se l’e-commerce cresce più velocemente o se ci fosse troppa competizione tra centri commerciali. Nel 2030 la penetrazione dell’e-commerce sarà sicuramente più alta, ma la cultura saudita continuerà probabilmente a valorizzare l’esperienza del centro commerciale, quindi non prevediamo la “fine dei mall”, piuttosto una riconversione di quelli meno performanti. Lo spazio retail pro capite a Gedda aumenterà, ma auspicabilmente in linea con la domanda. L’equilibrio tra domanda e offerta è fondamentale; S&P ha comunque avvertito dei rischi di sovra-offerta se gli sviluppatori costruissero troppo retail arabnews.com. Ma dato il recente approccio prudente (Riad non ha aggiunto nuovi grandi mall all’inizio del 2024, concentrandosi sulla qualità degli spazi esistenti argaam.com), prevediamo una traiettoria di crescita sostenibile.
- Industriale/Logistica: Si prevede un’espansione significativa in questo settore. Man mano che i progetti di Vision 2030 (come le nuove ZES e i poli logistici) prendono forma, Jeddah potrebbe assistere a un boom nella costruzione di magazzini intorno al porto, a KAEC e nelle zone logistiche pianificate. Il completamento della ferrovia Landbridge (possibilmente entro il 2030) renderà Jeddah il principale canale di import-export del paese, il che significa che la domanda di magazzini aumenterà. Prevediamo una crescita annuale a doppia cifra nello sviluppo immobiliare logistico per diversi anni, e i canoni potrebbero continuare una tendenza al rialzo fino a quando una maggiore offerta riequilibrerà il mercato. I canoni di locazione per immobili logistici di prima qualità potrebbero avvicinarsi ai livelli di Riyadh entro il 2030 (raggiungendo i 300-400 SAR/m²/anno per i migliori magazzini) dato l’elevato livello di domanda argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Gli investitori trovano questo segmento attraente grazie ai rendimenti relativamente più alti e ai contratti d’affitto di lunga durata con inquilini di reputazione. Entro il 2030, Jeddah potrebbe affermarsi come il principale hub logistico sul Mar Rosso, con moderni centri di distribuzione al servizio non solo dell’Arabia Saudita ma anche dei mercati africani e regionali, grazie al suo porto e aeroporto.
- Ospitalità: Sebbene non sia stato richiesto esplicitamente, vale la pena menzionare il settore alberghiero di Jeddah nella previsione poiché gli obiettivi turistici di Vision 2030 lo influenzano direttamente. Jeddah vedrà probabilmente un notevole aumento dell’offerta di camere d’albergo (inclusi i 2.700 posti letto a Jeddah Central jeddahcentral.com, oltre ad altri progetti). I tassi di occupazione potrebbero variare in base alle tendenze mondiali dei viaggi, ma la traiettoria generale è verso un maggior numero di turisti – sia religiosi (dato che i visti Umrah saranno più facili e disponibili tutto l’anno) sia per svago (con il turismo sul Mar Rosso in crescita, molti transiteranno da Jeddah). Entro il 2030, Jeddah potrebbe ospitare nuovi parchi tematici, terminal per navi da crociera e forse strutture congressuali più ampie, tutti elementi che contribuiranno al mercato immobiliare (nuovi sviluppi dedicati al tempo libero, ecc.).
Dal punto di vista quantitativo, le società di ricerche di mercato stimano che il mercato immobiliare complessivo dell’Arabia Saudita crescerà a un CAGR di circa il 7–9% fino al 2030, potenzialmente raddoppiando il valore complessivo entro la fine del decennio techsciresearch.com imarcgroup.com. Jeddah, essendo una componente importante, contribuirà in modo significativo. La Real Estate General Authority prevede che il valore del mercato immobiliare nazionale possa raggiungere circa 100+ miliardi di dollari entro il 2029 arabnews.com. Di conseguenza, si può immaginare che la quota di Jeddah (storicamente forse 15-20% delle transazioni in valore) rappresenti decine di miliardi di dollari di vendite immobiliari annuali entro il 2030.
Avvertenze sulle previsioni: Queste proiezioni positive presuppongono l’assenza di shock economici gravi. Rischi come una recessione globale prolungata, un forte calo dei prezzi del petrolio che potrebbe ridurre la spesa pubblica, o l’instabilità geopolitica potrebbero rallentare lo slancio (ulteriori dettagli sui rischi nella prossima sezione). Anche i tassi di interesse hanno un ruolo: se i costi di finanziamento resteranno elevati a livello globale, ciò potrebbe attenuare la crescita della domanda (specialmente per i mutui residenziali). Tuttavia, l’Arabia Saudita ha mostrato la volontà di mitigare questo rischio (tramite sussidi, ecc.). In definitiva, il periodo 2025–2030 dovrebbe essere caratterizzato da crescita e modernizzazione per il settore immobiliare di Gedda, con la città che diventerà più rilevante a livello internazionale e il suo mercato immobiliare più maturo e diversificato.
Opportunità e Rischi per Investitori e Sviluppatori
Il mercato immobiliare di Gedda offre un mix interessante di opportunità, grazie al sostegno governativo e alla domanda strutturale, ma presenta anche alcuni rischi che le parti interessate dovrebbero valutare attentamente:
Opportunità:
- Mega-progetti della Vision 2030: Investitori e sviluppatori possono partecipare o trarre vantaggio dai numerosi mega-progetti in corso a Gedda. Progetti come Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC e le espansioni infrastrutturali stanno creando nuove zone di investimento – da condomini di lusso, distretti commerciali, a parchi direzionali. Gli operatori che entreranno per primi possono assicurarsi terreni di pregio o ruoli di partnership in questi sviluppi. Ad esempio, collaborare con il PIF in sotto-progetti attorno a Jeddah Central o fornire servizi a questi progetti potrebbe risultare molto redditizio man mano che l’area si sviluppa in un centro cittadino di prestigio.
- Crescente domanda e demografia favorevole: La popolazione giovane e in crescita di Gedda garantisce una domanda costante di abitazioni, soprattutto nelle fasce a prezzi accessibili e di fascia media. Gli sviluppatori che riescono a costruire alloggi di qualità a prezzi competitivi (sfruttando gli incentivi governativi per le case popolari) trovano un mercato pronto di acquirenti alla prima esperienza. Inoltre, il cambiamento culturale verso famiglie nucleari e vita comunitaria genera opportunità per comunità pianificate, compound residenziali recintati e “mini città” a uso misto all’interno di Gedda. Il fatto che le transazioni nel mercato residenziale di Gedda siano aumentate del 43% su base annua indica quanta domanda repressa sia stata liberata jll-mena.com – una tendenza destinata a continuare man mano che sempre più persone diventano idonee per i mutui.
- Potenzialità nel Turismo e Ospitalità: Come “Porta delle Due Sacre Moschee” e città costiera sul Mar Rosso, Jeddah può trarre enormi benefici dall’iniziativa saudita sul turismo. Ci sono opportunità per sviluppare hotel, resort, appartamenti serviti e luoghi di intrattenimento. Il settore immobiliare legato al pellegrinaggio (come alloggi modernizzati per pellegrini, hub di trasporto, ecc.) è un’altra nicchia – pensa a centri polifunzionali che soddisfano le esigenze dei pellegrini dell’Hajj prima/dopo la Mecca, potenzialmente un mercato ancora poco sfruttato. L’obiettivo del governo di 150 milioni di visitatori entro il 2030 include milioni di passaggi da Jeddah argaam.com argaam.com. Gli investitori possono valutare la costruzione di attrazioni a tema o progetti di svago sul lungomare a Jeddah per intercettare parte del turismo ricreativo proveniente dai mega progetti (ad esempio, un parco divertimenti per famiglie o un parco acquatico a Jeddah potrebbe avere successo man mano che cresce il turismo). L’imminente Expo 2030 a Riad e altri eventi daranno benefici indiretti a Jeddah aumentando il profilo dell’Arabia Saudita – i visitatori internazionali spesso visitano più città, quindi il quartiere storico di Jeddah (Al-Balad) e la Corniche potrebbero vivere una rinascita turistica, stimolando la domanda di negozi e hotel boutique in quella zona.
- Polo della Logistica e dell’Industria: Il settore della logistica è in forte crescita – il porto di Jeddah è tra i più trafficati del Medio Oriente e, con i nuovi accordi commerciali e le SEZ, più aziende avranno bisogno di centri di distribuzione. Gli investitori possono sviluppare o acquisire magazzini, celle frigorifere e impianti industriali per un reddito stabile a lungo termine. Dato l’impegno del governo per la localizzazione manifatturiera (dall’industria automobilistica alla lavorazione alimentare), i parchi industriali di Jeddah (soprattutto vicino al porto o a KAEC) sono maturi per lo sviluppo. Spesso godono di incentivi governativi come agevolazioni su servizi o terreni, rendendo l’offerta più allettante. E con la crescita dell’e-commerce, anche i centri di consegna dell’ultimo miglio in città sono un’opportunità.
- Potenziale per Investimenti Esteri & JV: La liberalizzazione delle regole consente agli investitori stranieri di entrare più facilmente – questo permette agli sviluppatori locali di cercare partner internazionali che apportino capitale ed esperienza. Le joint venture possono prosperare, ad esempio una società locale che si allea con un operatore alberghiero straniero per sviluppare un nuovo resort, oppure uno studio di architettura internazionale che collabora su edifici iconici (già avviene con architetti globali su Jeddah Tower, Jeddah Central, ecc.). Inoltre, più acquirenti stranieri potrebbero avvicinarsi al mercato residenziale di lusso (soprattutto se i visti di residenza premium diventeranno più diffusi), offrendo una nuova clientela ai costruttori di immobili di pregio a Jeddah.
- Segmenti Sottovalutati: Nonostante la crescita recente, alcuni segmenti del mercato di Jeddah potrebbero essere ancora sottovalutati rispetto ai pari nella regione. Ad esempio, le proprietà fronte mare di pregio a Jeddah sono ancora meno costose rispetto a quelle di Dubai o persino di Riad. Potrebbe esserci un’opportunità di arbitraggio – investire ora negli immobili di pregio a Jeddah potrebbe portare a una forte rivalutazione con il crescere dello status globale della città. Allo stesso modo, il turismo legato al patrimonio è poco sviluppato – ristrutturare edifici storici di Al-Balad per trasformarli in hotel boutique o centri culturali potrebbe sia preservare il patrimonio sia generare profitto, in linea con gli obiettivi di qualità della vita del Vision 2030.
Rischi:
- Eccesso di offerta in alcuni settori: Con la portata dei progetti in corso, c’è il rischio che alcuni segmenti diventino saturi. Se, ad esempio, decine di migliaia di nuovi appartamenti invadono il mercato in un breve lasso di tempo (provenienti dalle comunità Roshn, dalle residenze di Jeddah Central, ecc.), i canoni di locazione e i prezzi di vendita degli appartamenti di fascia media potrebbero ristagnare o diminuire. S&P Global ha segnalato l’eccesso di offerta come una preoccupazione, soprattutto nel settore retail, dove troppi centri commerciali potrebbero diluire le vendite dei rivenditori arabnews.com. Allo stesso modo, il mercato degli uffici potrebbe inclinarsi verso l’eccesso di offerta se diversi nuovi grattacieli venissero aperti contemporaneamente senza un corrispondente aumento degli inquilini. Gli sviluppatori devono programmare e pianificare i progetti con attenzione e differenziare i propri prodotti per evitare di rimanere intrappolati in una situazione di sovrabbondanza.
- Dipendenza economica dalla spesa pubblica e dal petrolio: Le sorti del settore immobiliare dell’Arabia Saudita sono strettamente legate alle spese governative (molti progetti sono avviati dallo Stato o dipendono dalle infrastrutture pubbliche). Un calo significativo dei prezzi del petrolio o delle entrate di bilancio potrebbe portare a tagli di spesa o rallentamenti nei progetti. Ad esempio, se il petrolio dovesse crollare e rimanere su livelli bassi, il PIF potrebbe ritardare o ridimensionare progetti come Jeddah Central o ridurre i sussidi ai programmi abitativi, incidendo direttamente sul mercato. Sebbene il paese abbia delle riserve e stia diversificando l’economia, il petrolio finanzia ancora una larga parte delle iniziative di Vision 2030. Gli investitori devono essere consapevoli che l’attuale boom è sostenuto da una politica fiscale espansiva: qualsiasi inversione si rifletterebbe sulla domanda (tramite un calo della fiducia dei consumatori, effetti sull’occupazione nell’edilizia, ecc.).
- Tassi d’interesse e costi di finanziamento: L’aumento globale dei tassi di interesse tra il 2022 e il 2024 ha reso mutui e prestiti per lo sviluppo più costosi. Se i tassi elevati dovessero persistere, il rischio di finanziamento aumenterebbe: la domanda finale potrebbe indebolirsi se i mutui diventassero meno accessibili oltre ai sussidi statali, e gli sviluppatori dovrebbero affrontare costi di capitale più alti. Nei casi peggiori, i progetti potrebbero essere bloccati a causa di una stretta creditizia. La banca centrale saudita generalmente segue la politica della Fed statunitense a causa dell’ancoraggio della valuta, quindi le tendenze dei tassi globali sono rilevanti. D’altro canto, se inflazione e tassi dovessero calare nei prossimi anni (come alcune previsioni indicano per il 2025-2026), ciò potrebbe mitigare questo rischio.
- Rischi normativi ed esecutivi: Sebbene l’Arabia Saudita abbia migliorato l’ambiente normativo, permangono ancora sfide burocratiche e regolamentari. Cambiamenti nelle leggi (ad esempio, eventuali nuove tasse sulle transazioni immobiliari o sulla proprietà – oltre alla tassa equivalente all’IVA del 5% – potrebbero cogliere il mercato di sorpresa). Il rischio esecutivo è particolarmente rilevante per i mega-progetti: ritardi o sforamenti di costo potrebbero influire sugli investimenti correlati. La Jeddah Tower, ad esempio, comporta un rischio esecutivo – se dovesse subire una nuova sospensione, i valori dei terreni di quel progetto potrebbero essere influenzati. Allo stesso modo, consegnare Jeddah Central nei tempi previsti e secondo la visione è una grande sfida; se non dovesse essere all’altezza delle aspettative, potrebbe frenare l’entusiasmo che attualmente sostiene il sentimento degli investitori.
- Rischi geopolitici e di percezione del mercato: Essendo situata in Medio Oriente, l’Arabia Saudita (e quindi Gedda) può essere influenzata dalle tensioni geopolitiche regionali. Qualsiasi instabilità o incidente di sicurezza potrebbe temporaneamente smorzare il turismo o l’interesse degli investitori stranieri. Inoltre, essendo un mercato emergente, il settore immobiliare saudita potrebbe essere soggetto a cambiamenti nel sentiment degli investitori globali. Ad esempio, se altri mercati diventassero più attrattivi o se ci fosse un calo globale nel mercato immobiliare, i capitali stranieri potrebbero ritirarsi. A livello nazionale, anche il sentiment del mercato potrebbe risentirne se, per esempio, un grande progetto fallisse o se ci fosse una reazione pubblica negativa ai cambiamenti rapidi (anche se ciò è meno probabile nell’immobiliare rispetto ad altri settori).
- Costi di costruzione e catena di fornitura: Lo sviluppo rapido ha causato aumenti dei costi di costruzione (materiali e manodopera) in Arabia Saudita – una sfida segnalata dai rapporti di settore argaam.com. Se l’inflazione nel settore delle costruzioni continuerà, gli sviluppatori potrebbero dover affrontare margini ridotti o essere costretti ad aumentare i prezzi di vendita al di là di quanto i consumatori possano permettersi. Problemi nella catena di fornitura (come accaduto a livello globale durante la pandemia) potrebbero anche causare ritardi nei tempi dei progetti. Mitigare ciò richiede una gestione efficiente dei progetti e magari l’approvvigionamento locale (come promosso da Vision 2030, anche se la produzione locale dei materiali necessita di tempo per raggiungere una piena scala).
- Maturità e liquidità del mercato: Il mercato immobiliare saudita è ancora in fase di maturazione. Al di fuori dei REIT, c’è una trasparenza e liquidità limitate rispetto ai mercati più sviluppati. Gli investitori devono considerare la strategia di uscita: rivendere immobili a Gedda non è così rapido come nei mercati altamente liquidi, a meno che la domanda non sia molto forte. Se le condizioni di mercato cambiassero, la vendita di grandi asset potrebbe richiedere tempo. Tuttavia, iniziative come i rogiti elettronici e una migliore raccolta dati da parte di REGA stanno migliorando la situazione, anche se lentamente.
In conclusione, le opportunità nel mercato immobiliare di Gedda fino al 2030 sono sostanziali: si tratta di un mercato in ascesa, con forti sostegni e veri motori di domanda. Investitori e sviluppatori che si allineano con i temi di Vision 2030 (accessibilità abitativa, turismo, qualità della vita, diversificazione) possono non solo beneficiarne economicamente, ma trovare anche il supporto dei decisori politici. Ciononostante, una pianificazione prudente è fondamentale per gestire i rischi. Diversificare tra tipologie di asset (residenziale vs commerciale) o orizzonti temporali, assicurarsi buone condizioni di finanziamento e mantenere i progetti flessibili per adattarsi alle variazioni del mercato saranno strategie sagge. Come riassunto da S&P sull’Arabia Saudita, il percorso di crescita è solido ma non privo di sfide arabnews.com arabnews.com – e questo vale perfettamente anche per Gedda. Con una buona gestione dei rischi, gli stakeholder possono cavalcare l’onda dell’espansione immobiliare di Gedda e potenzialmente ottenere ricompense significative negli anni emozionanti che verranno.
Fonti:
- JLL – Dinamiche del mercato abitativo KSA, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Previsioni immobiliari Medio Oriente 2024 (Arabia Saudita) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – “JLL prevede 32.000 nuove unità residenziali a Riyadh e Jeddah nel secondo semestre 2024” (set 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Continua: Evidenze mercato KSA JLL H1 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – “L’Arabia Saudita apre le città sante agli investitori stranieri” (gen 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – “Prospettive positive per il settore immobiliare retail saudita grazie al turismo e a Vision 2030, afferma S&P” (apr 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Performance di Mercato) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “Il grattacielo più alto del mondo, la Jeddah Tower, riprende la costruzione per completamento nel 2028” (set 2023) designboom.com designboom.com
