Prospettive del Mercato Immobiliare di Sydney 2025–2028

Dinamiche di offerta, domanda e politiche

L’offerta di alloggi a Sydney sta faticando a tenere il passo con la domanda. Il completamento di nuove abitazioni è rallentato rispetto ai livelli massimi del 2016-2018, a causa di fattori come la cautela degli sviluppatori, gli elevati costi di costruzione e il minor numero di nuovi progetti residenziali avviati negli ultimi anni. Nel 2024, sono state costruite solo 177.000 nuove abitazioni in tutta l’Australia, ben al di sotto delle circa 223.000 necessarie per soddisfare la domanda nazionale australianpropertyupdate.com.au. Il NSW (e Sydney come suo mercato principale) ha contribuito in modo significativo a questo deficit. La Greater Sydney Housing Supply Forecast (elaborata da NSW Planning) stima che 172.900 nuove abitazioni saranno aggiunte nei 6 anni fino al 2028-29, con una media di circa 28.800 nuovi alloggi all’anno planning.nsw.gov.au. Anche se questo ritmo rappresenta un aumento rispetto ai tassi di costruzione recenti, potrebbe comunque non essere sufficiente. Le proiezioni federali indicano che Sydney avrà bisogno di circa 40.000+ nuove abitazioni all’anno per raggiungere l’obiettivo dell’Accord, lasciando così un notevole divario. Inoltre, la previsione statale è una “baseline” che potrebbe risultare ottimistica se dovessero persistere ostacoli economici o normativi planning.nsw.gov.au.Diversi vincoli stanno frenando la costruzione a Sydney. L’inflazione dei costi dei materiali da costruzione e della manodopera ha reso difficile per gli sviluppatori ottenere profitti, soprattutto nei progetti ad alta densità – infatti, un’analisi ha rilevato che nel 2023, i costi medi dei progetti di appartamenti a Sydney hanno superato i prezzi di vendita finali, rendendo molti progetti irrealizzabili nhsac.gov.au nhsac.gov.au. Questo è uno dei motivi per cui molti grattacieli residenziali approvati a Sydney sono stati bloccati o accantonati, contribuendo a una carenza di nuove unità. Il governo statale lo ha riconosciuto incentivando il build-to-rent (che può tollerare rendimenti iniziali più bassi in cambio di redditi a lungo termine) attraverso agevolazioni fiscali abc.net.au. Nel frattempo, i tempi di approvazione urbanistica e l’opposizione della comunità (NIMBYismo) restano ostacoli all’aumento della densità nei sobborghi già esistenti. Le aperture di terreni vergini ai margini di Sydney stanno accelerando (specialmente intorno al nuovo aeroporto e nelle zone sud-ovest e nord-ovest esterne), ma queste nuove comunità hanno bisogno di infrastrutture concomitanti – strade, trasporti pubblici, scuole – ed è proprio questo che la nuova politica del governo del NSW, che consente agli sviluppatori di costruire infrastrutture pubbliche, mira ad affrontare abc.net.au abc.net.au.

Dal lato della domanda, le tendenze demografiche stanno aumentando il bisogno abitativo sottostante. Non solo la migrazione dall’estero è rimbalzata, ma la formazione delle famiglie sta cambiando – nuclei familiari più piccoli (a causa di matrimoni più tardivi, più nuclei monopersonali, ecc.) significano che sono necessarie più abitazioni pro capite. Si prevede che la migrazione netta verso l’Australia rimarrà elevata fino alla fine degli anni 2020 (anche se leggermente al di sotto del picco 2022–23), e Sydney normalmente attira una grande quota di migranti per lavoro e studio abc.net.au. Inoltre, l’attività degli acquirenti stranieri – anche se meno rilevante rispetto alla metà degli anni 2010 – sta mostrando alcuni cambiamenti. Gli acquirenti cinesi continuano ad essere protagonisti nel mercato dei nuovi appartamenti e del segmento delle case di lusso a Sydney afr.com. Tuttavia, il temporaneo divieto federale sugli acquisti stranieri di case di rivendita (2025–2027) limiterà una fonte di domanda (in precedenza, i residenti temporanei potevano acquistare un’abitazione già esistente per viverci). Questo potrebbe raffreddare leggermente la concorrenza per alcune proprietà (ad esempio case usate in sobborghi popolari tra i titolari di visto temporaneo), ma nel complesso gli acquisti stranieri di case esistenti erano già limitati. Gli investimenti stranieri sono comunque benvenuti nelle nuove costruzioni, e infatti importanti sviluppatori offshore dalla Cina, Singapore, ecc., sono coinvolti in progetti a Sydney – anche se alcuni hanno ridotto le attività a causa dei controlli sui capitali e dei rischi locali di mercato.

Le politiche governative incideranno anche sulla domanda dei primi acquirenti. Il NSW ha recentemente sostituito un’opzione di breve durata che consentiva ai primi acquirenti di pagare una tassa annuale sui terreni invece dell’imposta di bollo upfront (il nuovo governo statale è tornato alle tradizionali agevolazioni sull’imposta di bollo). I programmi del governo federale (come Home Guarantee, progetti pilota di equity condivisa, ecc.) continuano ad aiutare alcuni acquirenti. Queste misure, unite all’aspettativa di ulteriori tagli dei tassi di interesse fino al 2026, suggeriscono che la domanda abitativa a Sydney probabilmente rimarrà robusta, anche se la questione dell’accessibilità rimane critica. Come ha osservato la responsabile della ricerca di Domain, il mercato di Sydney è molto sensibile ai tassi – tassi più bassi si traducono rapidamente in prezzi più alti abc.net.au. Questa dinamica è in atto: non appena i tassi hanno iniziato a diminuire nel 2025, i prezzi sono risaliti, una “doccia fredda” per molti aspiranti acquirenti che speravano in un calo duraturo abc.net.au.

In breve, Sydney si trova di fronte a un “problema abitativo complesso”: solidi fondamentali della popolazione e del reddito stanno alimentando la domanda, ma l’offerta è in ritardo a causa di ostacoli strutturali. Questo probabilmente manterrà pressioni al rialzo sia sui prezzi che sugli affitti fino al 2028, sebbene a tassi di crescita più moderati rispetto a quelli visti nei boom passati, salvo grandi shock economici. L’accessibilità rimarrà una sfida critica – per molte famiglie a reddito medio, possedere una casa a Sydney è sempre più fuori portata senza un aiuto significativo o un’eredità (il rapporto prezzo delle case/reddito in Australia è circa 8,0 a livello nazionale, e ancora più alto a Sydney) australianpropertyupdate.com.au. I responsabili politici stanno cercando di aumentare l’offerta (incluso alloggi accessibili e sociali), ma il deficit abitativo dovrebbe persistere e persino ampliarsi entro il 2029 con le attuali politiche australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Previsioni 2026–2028 (Prezzi, Affitti & Domanda)

Prezzi delle case: Le previsioni concordi indicano una crescita continua dei valori immobiliari a Sydney nei prossimi anni, anche se a un ritmo più contenuto rispetto agli aumenti annuali a doppia cifra del 2021. Le ultime proiezioni di Domain prevedono che il prezzo mediano delle case di Sydney aumenterà di circa +7% fino all’anno fiscale 2025–26, raggiungendo approssimativamente 1,83 milioni di dollari entro giugno 2026 abc.net.au. Questo implica un aumento di circa 112.000 dollari in un anno – più della media degli stipendi annuali – evidenziando la portata dei prezzi di Sydney abc.net.au abc.net.au. I prezzi delle unità a Sydney sono previsti in crescita di circa +6% nello stesso periodo, fino a circa 889.000 dollari (massimo storico) abc.net.au. Domain attribuisce questi aumenti all’effetto stimolante dei tagli dei tassi d’interesse che migliorano la capacità di indebitamento degli acquirenti, combinato con la domanda abitativa persistente che supera l’offerta abc.net.au abc.net.au. Tuttavia, sottolineano che la crescita sarà più lenta rispetto ai cicli passati dato il tetto di accessibilità e i già notevoli oneri ipotecari delle famiglie abc.net.au. Un sondaggio Reuters tra analisti riflette una prospettiva moderata: a livello nazionale, gli esperti prevedono +3,7% di crescita dei prezzi delle case nel 2025, in accelerazione fino a +5,0% nel 2026 e 2027 grazie al miglioramento del ciclo economico globalpropertyguide.com. Per Sydney in particolare, quel sondaggio prevede guadagni più modesti (~3% nel 2025) rispetto alle capitali minori che potrebbero vedere una crescita del 5–8% globalpropertyguide.com. In sostanza, la maggior parte delle previsioni prevede una crescita annuale dei prezzi a Sydney in cifra singola bassa o media fino al 2028, il che spingerebbe gradualmente i prezzi verso nuovi massimi. Entro il 2027–28, se Sydney crescesse di circa il 5% all’anno, il prezzo mediano delle case potrebbe avvicinarsi a 2,1–2,2 milioni, e le unità intorno ai 950.000 dollari.

È importante notare che le previsioni comportano incertezza. I rischi al rialzo per i prezzi includono tagli dei tassi più rapidi o nuovi incentivi governativi (che potrebbero stimolare la domanda) e la cronica carenza di offerta (che mantiene un “pavimento” sotto i prezzi). I rischi al ribasso includono un’eventuale recessione economica o nuovi aumenti dei tassi (ad es. se l’inflazione dovesse risalire) e potenziali cambiamenti normativi come riforme fiscali (c’è un periodico dibattito sulla riduzione degli incentivi agli investitori come il negative gearing e gli sconti sulle plusvalenze che, se attuati, potrebbero far calare la domanda degli investitori). Escludendo questi fattori, lo scenario base è di moderato apprezzamento dei prezzi. Si prevede che il mercato di Sydney rimarrà segmentato: le case nelle zone periferiche abbordabili e le unità di fascia media potrebbero registrare la crescita percentuale più alta, mentre l’estremo segmento di lusso crescerà più lentamente (ma partendo da una base più alta). Entro il 2028, gli esperti del settore immobiliare ritengono che la crisi di accessibilità alloggio resterà centrale: anche se la crescita dei prezzi dovesse rallentare, senza una significativa espansione dell’offerta o cambiamenti significativi dal lato della domanda, Sydney sarà probabilmente ancora una delle città meno accessibili al mondo. Affitti: Si prevede che la crescita degli affitti si raffredderà rispetto all’estrema pressione del 2022–24, ma nel breve termine le condizioni continueranno a favorire i proprietari. Con il tasso di sfitto previsto ancora su livelli molto bassi (forse in lieve aumento attorno al 2% entro il 2026, ma ancora ristretto), gli affitti dovrebbero continuare a salire, seppur a una velocità inferiore man mano che più inquilini raggiungono i limiti di accessibilità. Il National Housing Supply Council prevede una moderazione della crescita degli affitti nei prossimi quattro anni – infatti si aspetta che il rapporto prezzo-case/reddito si attenui leggermente e che l’inflazione degli affitti rallenti, come possibile piccolo miglioramento nell’accessibilità australianpropertyupdate.com.au. In pratica, anche se la crescita degli affitti rallentasse al 2–4% annuo (contro un recente 8–10%), entro il 2028 il canone medio a Sydney potrebbe essere superiore a $850/settimana per le case e ~$800/settimana per le unità. Questi livelli di affitto, combinati con l’eventuale crescita salariale, determineranno se l’affitto resterà così problematico come ora, o solo leggermente meno. Un altro fattore è il settore build-to-rent: migliaia di appartamenti BTR (spesso sostenuti da investitori istituzionali) sono attualmente in costruzione in tutto il Paese, e il NSW offre incentivi fiscali per favorirne altri. Ad esempio, dal 2025 circa 8.900 unità BTR saranno in costruzione in Australia brokerdaily.au, molte delle quali a Sydney. Se questi progetti andranno in porto, l’offerta BTR (che di solito propone contratti più lunghi e gestioni professionali) potrebbe aumentare modestamente l’offerta di affitti a Sydney tra il 2026 e il 2028, ponendo un tetto alla crescita degli affitti. Tuttavia, viste le profonde carenze, qualsiasi miglioramento sarà probabilmente marginale. Nel complesso, ci si può aspettare che gli affitti continuino a crescere più rapidamente dei redditi per i prossimi anni (sebbene non così bruscamente come nel 2022–23), prima che il mercato trovi un equilibrio auspicabile grazie all’incremento dell’offerta.

Prospettive dell’offerta: Si prevede che la costruzione di abitazioni a Sydney aumenterà leggermente verso la fine degli anni 2020, grazie a numerose misure politiche e a un eventuale allentamento dei costi di costruzione. Le iniziative del governo del NSW per sbloccare i terreni e consentire la fornitura privata di infrastrutture potrebbero accorciare i tempi di sviluppo nelle aree di crescita abc.net.au. Il Fondo per il Futuro dell’Housing Australia del governo federale (se pienamente attuato) inietterà finanziamenti per decine di migliaia di nuove abitazioni sociali e a prezzi accessibili nei prossimi anni. Gli sviluppatori privati, vedendo la domanda sostenuta e i costi finanziari in miglioramento (con la diminuzione dei tassi di interesse), potrebbero recuperare la fiducia e lanciare altri progetti entro il 2025-26. Ad esempio, i complessi abitativi nelle aree periferiche di Sydney sono nuovamente in aumento, e alcuni progetti di appartamenti precedentemente sospesi potrebbero essere rilanciati se torna la domanda di vendita su carta. Tuttavia, gli esperti del settore avvertono che un significativo sollievo dell’offerta è ancora lontano anni: la pipeline per il 2025-2027 è in gran parte già definita e non soddisferà la domanda. Pertanto, l’equilibrio tra domanda e offerta a Sydney rimarrà teso. Nel 2028 potremmo vedere un miglior allineamento, se le riforme avranno successo, ma come ha concluso il Housing Supply Council, il deficit probabilmente crescerà prima di ridursi australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Questo implica che le condizioni di mercato favorevoli ai venditori (per i proprietari) e la forte competizione per acquirenti e affittuari persisteranno.

Opportunità di Investimento e Rischi nel Residenziale

Il mercato immobiliare residenziale di Sydney offre sia opportunità allettanti che notevoli rischi per investitori e acquirenti nei prossimi anni:

Opportunità: La domanda fondamentale a Sydney – trainata dalla crescita della popolazione, da un’economia solida e dalla desiderabilità come città globale – offre una solida base per gli investimenti immobiliari. Con i prezzi in ripresa e i tassi di interesse destinati a diminuire, c’è il potenziale per una crescita del capitale fino alla fine degli anni 2020 (sebbene a ritmi moderati). I rendimenti da locazione sono migliorati, soprattutto per le unità, il che significa che i nuovi investitori possono ottenere un cash-flow migliore rispetto a qualche anno fa (es. ~4% di rendimento lordo sugli appartamenti). Inoltre, alcuni segmenti e località possono sovraperformare: ad esempio, terreni nei corridoi di crescita (Sydney ovest vicino all’Aerotropolis o a nord-ovest intorno alle nuove fermate della metro) potrebbero vedere un apprezzamento superiore alla media mentre le infrastrutture e l’occupazione trasformano queste aree. Investire in appartamenti ben posizionati potrebbe essere allettante, poiché il divario di prezzo rispetto alle case fa sì che più acquirenti/inquilini si sposteranno verso le unità; già ora, si prevede che il valore delle unità a Sydney toccherà livelli record grazie a questo cambio di domanda abc.net.au abc.net.au. Il sostegno del governo all’edilizia abitativa (come aiuti per i primi acquirenti o schemi a basso deposito) sostiene anche l’accesso al mercato, a vantaggio dei proprietari in quei segmenti. In breve, la cronica carenza di offerta e la vitalità economica di Sydney rappresentano un forte motivo per investire a lungo termine nel settore abitativo, a patto di riuscire ad entrare nel mercato.
Rischi: Il rischio principale è costituito da accessibilità e debito. I prezzi a Sydney sono così elevati che risultano sensibili alle variazioni dei tassi di interesse e a shock economici più ampi. Se l’inflazione dovesse rialzarsi o l’economia globale fermarsi, i tassi di interesse potrebbero aumentare o almeno non diminuire come previsto, il che potrebbe rallentare rapidamente la crescita dei prezzi o addirittura causare una flessione. Gli acquirenti altamente indebitati sono vulnerabili ad aumenti nei tassi o nelle rate. Esistono anche rischi normativi – ad esempio, eventuali modifiche future ai benefici fiscali per gli investitori (negative gearing, concessioni fiscali sulle plusvalenze) potrebbero ridurre la domanda da parte degli investitori e indebolire i prezzi, soprattutto per le unità pensate per investimento. Un altro rischio riguarda la qualità delle costruzioni e l’eccesso di offerta in alcune aree: alcune zone hanno visto una grande quantità di nuovi appartamenti (es. Olympic Park, Zetland), e anche se ora la domanda è alta, se molte nuove unità venissero completate contemporaneamente, i proprietari di quelle zone potrebbero trovarsi con più concorrenza e una crescita più lenta dei canoni. Gli investitori devono essere attenti a condomini con difetti strutturali o alti costi ricorrenti, che sono stati un problema nel NSW. È presente anche il rischio di concentrazione economica – le sorti di Sydney dipendono da finanza, tecnologia e immigrazione; qualsiasi politica che riduca drasticamente la migrazione o un rallentamento dell’occupazione nei settori a colletto bianco (come una crisi finanziaria) impatterebbe sulla domanda di alloggi. Infine, rischio di liquidità: il mercato di Sydney è ciclico e vendere in un momento di flessione può essere difficile (pochi acquirenti possono permettersi all’interno di un contesto di credito limitato). Gli speculatori di breve periodo potrebbero subire perdite se acquistano al picco e sono costretti a vendere rapidamente. In generale, sebbene quello di Sydney sembri essere un mercato caratterizzato da “alta domanda, offerta limitata” che sostiene l’investimento, comporta alti costi di ingresso ed esposizione ai cicli macroeconomici.

Indicatore (Sydney)	Stato 2025/Tendenza recente	Prospettive 2026–2028
Prezzo Mediano delle Case	~1,50 milioni di dollari (giugno 2025); in ripresa, +5% su base annua globalpropertyguide.com.Più alto in Australia yourmortgage.com.au.	Aumento graduale fino a circa 1,83 milioni di dollari entro il 2026 (+7%) abc.net.au; ulteriori aumenti moderati (~3–5%/anno) fino al 2028 salvo shock.Prezzi sostenuti da scarsità di offerta e tagli dei tassi.
Prezzo Mediano Unità	~860.000 $ (giugno 2025); relativamente stabile recentemente (segmento più economico in domanda) abc.net.au.	Nuovi massimi attesi – ~889.000 $ entro il 2026 (+6%) abc.net.au.L’accessibilità economica e lo spostamento dei primi acquirenti verso le unità abitative guideranno una crescita annua di circa il 4–5% fino al 2028.
Affitto annuo – Casa	775$/settimana (2025), in aumento di circa l’8–10% su base annua; tasso di sfitto circa 1% (estremamente basso) mozo.com.au.	La crescita degli affitti sta rallentando ma rimane positiva.L’inoccupazione potrebbe aumentare fino al 2% entro il 2026–27.Prevedi v italijanski jezik: Aspettatevi aumenti annuali dell’affitto a una cifra percentuale bassa; lieve sollievo se l’offerta migliora, ma è probabile che i canoni siano ≥850$/settimana entro il 2028.
Affitto annuale – Unità	$720/settimana (2025), in aumento di circa il 10% su base annua; forte domanda dovuta al ritorno degli studenti mozo.com.au.	Continuo aumento degli affitti nel 2025–26, poi moderazione.Entro il 2028, unità ~800$/settimana.Affitti elevati (e sgravi sugli interessi) mantengono vivo l’interesse degli investitori negli appartamenti.
Aggiunte all’Offerta Abitativa	~28.000 nuove abitazioni all’anno previste nei prossimi 5 anni planning.nsw.gov.au; inferiore alla domanda.Solo 177.000 costruite a livello nazionale nel 2024 australianpropertyupdate.com.au.	La carenza persiste. Le consegne potrebbero aumentare modestamente entro il 2027–28 se le riforme avranno successo, ma probabilmente saranno ancora inferiori ai necessari ~40.000/anno.Carenza cronica che continuerà a mantenere alta la pressione su prezzi/affitti.
Domanda e Sentimento degli Acquirenti	Migliorati nel 2025 grazie ai tagli dei tassi e alla crescita della popolazione; i primi acquirenti sono attivi ma sotto pressione.	Dovrebbe rimanere solida con il calo dei tassi.Rischio: se l’economia si indebolisce o il credito si restringe, la domanda potrebbe diminuire.Nel complesso, una forte migrazione e buone prospettive occupazionali sostengono una domanda costante fino al 2028.

Fonti: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabella 1: Mercato Residenziale di Sydney – Indicatori Chiave e Previsioni

(La Tabella 1 evidenzia le metriche del mercato residenziale di Sydney e le tendenze attese.)

Mercato Immobiliare Commerciale di Sydney

Il settore immobiliare commerciale di Sydney nel 2025 è caratterizzato da una ripresa biforcuta. Il settore degli uffici si sta stabilizzando dopo le interruzioni della pandemia, il settore retail mostra una ripresa sorprendente e l’intero mercato degli investimenti commerciali beneficia di un sentiment in miglioramento man mano che si schiariscono le prospettive sui tassi d’interesse. Di seguito esaminiamo i segmenti uffici e retail, i principali sotto-mercati geografici e le tendenze future, incluse opportunità e rischi.

Settore Uffici (Uffici CBD e Metropolitani)

Performance attuale 2025: Il mercato degli uffici di Sydney è nelle prime fasi di ripresa. Dopo gli shock del 2020–2021 (lavoro da casa, maggiori posti vacanti) e il calo delle valutazioni nel 2022–2023 (a causa dell’aumento dei rendimenti), le condizioni nel 2025 stanno migliorando con cautela. Il tasso di sfitto degli uffici nella CBD di Sydney ha chiuso il 2024 al 12,8%, un massimo di diversi decenni, ma sembra aver raggiunto il picco cbre.com.au content.knightfrank.com. La domanda di locazioni all’inizio del 2025 è stata stabile, in linea con i livelli del 2024 cbre.com.au. È importante sottolineare che le nuove forniture sono drasticamente diminuite: dopo che nel 2024 sono stati consegnati 164.000 m² di nuovi spazi ufficio (con il completamento di grandi progetti), sono previsti solo circa 72.600 m² nel 2025, per lo più ristrutturazioni cbre.com.au. Praticamente nessuna nuova grande torre aprirà nel 2025–2026, il che, insieme alla continua “fuga verso la qualità” (conduttori che migrano verso edifici migliori), dovrebbe aiutare ad assorbire gli attuali spazi sfitti cbre.com.au. Infatti, gli edifici per uffici prime nei quartieri centrali della CBD stanno superando le attese con bassi tassi di sfitto (alcuni edifici prime centrali sono sotto il 5% sfitti) e forte interesse da parte dei conduttori, mentre gli edifici di qualità secondaria e quelli meno centrali faticano con tassi di sfitto più elevati cbre.com.au. Questa biforcazione è evidente nei canoni di locazione: i canoni lordi prime sono rimasti stabili o sono leggermente aumentati, e i proprietari hanno persino iniziato a ridurre gli incentivi negli edifici di fascia alta (nel Q1 2025 il livello medio di incentivi è sceso dal ~36,4% al 36,1%, facendo salire i canoni netti effettivi di circa 0,8%) content.knightfrank.com. Al contrario, gli uffici di categoria inferiore stanno offrendo forti incentivi (in alcuni casi oltre il 40%) per attrarre conduttori, e alcuni immobili obsoleti di classe B nelle aree periferiche potrebbero diventare di fatto inutilizzabili se non più locabili.

I canoni di mercato nel complesso hanno mostrato resilienza. Nel 2024, i canoni effettivi prime negli uffici CBD sono aumentati di circa il 5% cbre.com, trainati da Sydney (in particolare dalla zona centrale) e Brisbane, mentre Perth è stato l’unico CBD principale a registrare una crescita negativa dei canoni cbre.com. Per il 2025 si prevede un’ulteriore, anche se moderata, crescita dei canoni di locazione negli uffici di Sydney cbre.com. Con la nuova offerta che si sta esaurendo e alcuni inquilini che ricominciano ad espandersi, i proprietari di immobili prime hanno un leggero potere di pricing. Tuttavia, la domanda di uffici non è in forte espansione: molti inquilini restano cauti, alcuni riducono gli spazi per dipendente, e la “nuova normalità” del lavoro ibrido significa che i livelli di occupazione degli uffici (utilizzo fisico) sono ancora al di sotto della media pre-pandemica. Pertanto, la ripresa è graduale. La disponibilità di subaffitti, che è aumentata bruscamente nel 2020–22, è in calo a Sydney – entro il 2025 la vacancy dei subaffitti sta tornando verso la media di lungo periodo (circa 1,3% dello stock) poiché le aziende hanno maggiore chiarezza sulle proprie esigenze di spazio jll.com. Questo è un segnale positivo che lo spazio in eccesso viene riassorbito. Anche l’attività di investimento negli uffici di Sydney sta ripartendo da una base bassa: nel primo trimestre 2025 circa 1,3 miliardi di dollari di asset uffici nel CBD di Sydney sono stati scambiati, con una quota importante di investitori esteri (che hanno acquistato edifici prime come 135 King St e 400 Kent St) content.knightfrank.com. Queste vendite indicano che l’interesse degli acquirenti sta tornando al giusto prezzo.

Principali sotto-mercati degli uffici: Il CBD di Sydney (centro città) rimane il più grande e importante distretto degli uffici, con inquilini nei settori della finanza, tecnologia e servizi professionali. All’interno del CBD, il quartiere “Core” (intorno a Martin Place, George Street) sta registrando le migliori performance – la disponibilità negli edifici di categoria Premium qui è molto bassa (alcuni sono quasi a piena occupazione), e i canoni sono in aumento. Anche il distretto di Walsh Bay/Dawes Point (parte del lungomare occidentale) viene citato come un mercato solido cbre.com.au, probabilmente grazie ai nuovi sviluppi di alta qualità (ad esempio Barangaroo) che attirano inquilini. Al contrario, le aree periferiche del CBD e gli immobili più datati presentano una disponibilità maggiore. Fuori dal CBD, North Sydney (appena oltre il porto) ha registrato un aumento della disponibilità dopo l’apertura recente di alcuni nuovi edifici, ma sta attirando inquilini esclusi dal CBD e dovrebbe beneficiare della prossima stazione della Metro. Parramatta, il CBD del Western Sydney, ha un mercato degli uffici in crescita con agenzie governative e società finanziarie; la disponibilità è salita con la nuova offerta ma si prevede un miglioramento, dato che non sono imminenti nuove costruzioni. Altri poli metropolitani come Macquarie Park, South Eveleigh e Olympic Park hanno una base di inquilini specifica (tecnologia, istruzione, etc.) e generalmente una disponibilità moderata. Una questione imminente è cosa accadrà agli edifici per uffici più vecchi e poco utilizzati – si discute della possibilità di convertirne alcuni in residenziali o altri usi, ma ciò è fattibile solo per determinati edifici. Il governo del NSW ha avanzato la proposta di incentivi per la conversione da ufficio a residenziale, per aiutare sia il CBD sia l’offerta abitativa, misura che, se attuata, potrebbe ridurre leggermente il patrimonio immobiliare destinato agli uffici e la loro disponibilità nei prossimi anni.

Previsioni 2026–2028 (uffici): Gli analisti prevedono una continua ripresa del mercato degli uffici di Sydney fino al 2026–27. Con il miglioramento dell’economia e l’aumento della fiducia delle imprese, si prevede che l’assorbimento di spazi per uffici torni positivo (espansione netta) a metà degli anni 2020. JLL, ad esempio, prevede che il tasso di disponibilità nel CBD di Sydney calerà gradualmente tra il 2025 e il 2027 in assenza di nuove importanti forniture (soltanto una nuova torre rilevante – 210 George St – è prevista intorno al 2026). Nel 2027, la disponibilità nel CBD potrebbe normalizzarsi verso l’8–10%, rispetto al picco di circa il 13%. Questa contrazione dovrebbe determinare una crescita effettiva dei canoni, in particolare negli uffici di pregio. CBRE ha osservato che il divario tra i canoni degli edifici vecchi e quelli dei nuovi sta favorendo l’aumento degli affitti negli immobili migliori, e con il calo dell’attività di sublocazione contrattiva, i valori medi dei canoni miglioreranno cbre.com. Ci si può aspettare aumenti annui dei canoni a una cifra medio-bassa negli uffici di pregio a Sydney nel periodo 2025–2028. I canoni degli uffici secondari probabilmente rimarranno stabili (con incentivi elevati) finché in quel segmento la disponibilità non si ridurrà in modo significativo.

Dal lato degli investimenti, i valori del capitale degli uffici sono destinati a stabilizzarsi e potenzialmente aumentare verso la fine degli anni 2020. I rendimenti degli uffici sono aumentati nettamente nel 2022 (con prezzi in calo di circa il 20% rispetto al picco in alcuni casi) a causa dell’aumento dei tassi d’interesse. I rendimenti degli uffici prime a Sydney sono attualmente intorno al 6,0% (all’inizio del 2025) content.knightfrank.com, essendosi stabilizzati su questo livello da alcuni trimestri. Con l’allentamento dell’ambiente dei tassi, si prevede che la compressione dei rendimenti riprenderà: Knight Frank prevede infatti che i rendimenti inizieranno a “restringersi” (rafforzarsi) nella seconda metà del 2025 content.knightfrank.com. Anche Cushman & Wakefield prevede che un “peso crescente di capitale” in cerca di asset ufficio di qualità, combinato con tagli ai tassi, porterà a una certa compressione dei rendimenti tra la fine del 2025 e il 2026 cushmanwakefield.com. Anche un rafforzamento dei rendimenti di 25–50 punti base entro il 2026 aumenterebbe sensibilmente il valore degli uffici (possibili incrementi di valore del +5–10%). Di conseguenza, i rendimenti totali degli uffici potrebbero tornare nuovamente positivi dopo un periodo fiacco. Tuttavia, gli investitori saranno selettivi: sono favoriti edifici ben posizionati, moderni ed ESG-friendly (edifici “green”), mentre lo stock più vecchio e non ristrutturato resterà indietro e potrebbe persino essere riqualificato. Gli uffici di Sydney e Brisbane dovrebbero sovraperformare le altre città grazie a una ripresa della domanda più solida cushmanwakefield.com. Entro il 2028, il mercato degli uffici di Sydney dovrebbe essere molto più solido, anche se difficilmente raggiungerà i tassi di vacanza estremamente bassi della fine degli anni 2010, dato il perdurare delle tendenze di lavoro flessibile.

Opportunità e rischi (uffici): Il mercato degli uffici di Sydney presenta opportunità per gli investitori che riescono a individuare asset a valori ciclicamente bassi con margine di crescita grazie alla ripresa. L’attuale “ciclo di svalutazione dei prezzi” post-pandemia sembra essere quasi giunto al termine brokerdaily.au – le notizie negative sono già state scontate e i mercati sono più isolati dai rischi di ulteriori ribassi brokerdaily.au. Questo suggerisce che potremmo essere vicini al minimo per i valori degli uffici, rendendo questo un momento propizio per gli investitori a lungo termine per rientrare. Gli uffici prime a Sydney offrono rendimenti intorno al 6%, un premio significativo rispetto ai titoli decennali (~3,5-4% nel 2025) e con il potenziale per un restringimento dei rendimenti, il caso per un maggiore investimento nell’immobiliare si rafforza brokerdaily.au. Knight Frank rileva che la volatilità relativa tra azioni/obbligazioni rispetto alla stabilità del reddito immobiliare prime sta spingendo alcuni investitori a aumentare nuovamente le proprie allocazioni al real estate brokerdaily.au. C’è anche un’opportunità nella riqualificazione value-add: edifici più datati in buone posizioni possono essere acquistati a sconto e ristrutturati o riconvertiti per attrarre inquilini (ad esempio, migliorando i servizi per attirare lavoratori mentre le aziende cercano di riportare il personale in ufficio). Dal lato degli occupanti, gli inquilini possono approfittare del mercato più morbido nel 2025 per bloccare contratti d’affitto favorevoli (canoni bassi e incentivi elevati) in edifici di qualità per il lungo termine, anticipando un possibile restringimento dell’offerta.

I rischi nel settore degli uffici rimangono, tuttavia. Il futuro del lavoro è la grande incognita: se il lavoro ibrido/da remoto dovesse diventare ancora più diffuso o se una recessione dovesse colpire l’occupazione, la domanda di spazi per uffici potrebbe ristagnare o diminuire. Alcune aziende hanno effettivamente ridotto il loro fabbisogno di spazi, e una parte della forza lavoro ora si aspetta flessibilità, il che significa che l’occupazione degli uffici (utilizzo) potrebbe rimanere permanentemente al di sotto dei livelli pre-COVID. Questo potrebbe limitare la crescita dei canoni o portare a tassi di sfitto strutturalmente più elevati nelle posizioni secondarie. Rischio economico: gli uffici sono molto sensibili alla crescita dei posti di lavoro impiegatizi; qualsiasi rallentamento nei settori finanziario o tecnologico (che sono importanti inquilini a Sydney) penalizzerebbe le locazioni. Inoltre, sebbene ci si attenda un calo dei tassi di interesse, se questo scenario non dovesse concretizzarsi (o se la disponibilità di credito dovesse diminuire a causa di problemi globali), la prevista compressione dei rendimenti e la ripresa degli investimenti potrebbero non materializzarsi. Anche il rischio di liquidità è rilevante per gli uffici: molti investitori istituzionali hanno mandati specifici e, se il sentiment dovesse tornare negativo, i volumi delle transazioni potrebbero prosciugarsi (come visto nel 2022–23). Infine, incombe lo spettro di insolvenza o ridimensionamento degli inquilini: con un possibile rallentamento economico globale, alcune aziende potrebbero ridursi, aggiungendo in modo imprevisto spazio in subaffitto al mercato.

Settore Retail (Immobili Commerciali & Centri Commerciali)

Forse sorprendentemente, il settore immobiliare retail è diventato un punto di forza nel 2025 dopo diversi anni difficili. Durante la pandemia, il retail (soprattutto i negozi nei CBD e i grandi centri commerciali) ha lottato contro i lockdown e il boom dell’e-commerce, mentre il settore industriale era il migliore per performance. Ora le cose si sono in parte invertite: il traffico dei consumatori e la spesa sono rimbalzati e gli immobili retail stanno nuovamente attirando investitori. Infatti, gli osservatori del settore prevedono che il retail sarà il settore commerciale di punta nel 2025, un cambiamento rispetto agli anni recenti in cui era l’industriale a farla da padrone publications.raywhite.com.

Tendenze di mercato 2025: La performance degli immobili retail a Sydney varia a seconda della tipologia. I centri commerciali di quartiere (ancorati a supermercati e servizi essenziali) si sono dimostrati estremamente resilienti: la loro occupazione è rimasta alta anche durante il COVID e hanno beneficiato della crescita demografica nei sobborghi. Molti di questi centri sono prossimi alla piena occupazione con bassa percentuale di spazi sfitti (~4% o meno) e hanno visto persino un aumento degli affitti poiché le aree dominate dai supermercati sono molto richieste (questi asset offrono reddito stabile, da qui l’interesse degli investitori) linkedin.com linkedin.com. I grandi centri commerciali regionali (come i centri commerciali Westfield) hanno affrontato una ripresa più difficile: alcuni rivenditori non essenziali hanno chiuso durante la pandemia e questi centri hanno dovuto evolversi con una maggiore offerta di ristorazione e intrattenimento per attirare nuovamente i clienti. Nel 2025, però, i principali centri commerciali di Sydney riportano che il traffico e le vendite stanno tornando ai livelli del 2019 o li stanno superando, grazie al ritorno del turismo e al rilascio della domanda repressa dei consumatori. Le vendite retail in Australia sono cresciute di circa il 3,6% anno su anno nei primi mesi del 2025 colliers.com.au, e il NSW ha guidato gran parte di questa crescita, il che suggerisce che i retailer di Sydney stanno lavorando bene.

I dati degli investitori confermano la ripresa del retail: alla fine del 2024, gli immobili retail rappresentavano il 41,1% di tutte le transazioni immobiliari commerciali per numero, un enorme aumento rispetto alla media a lungo termine del 28% publications.raywhite.com. Allo stesso tempo, la quota delle transazioni industriali è scesa da circa il 60% nel 2023 al 50% poiché gli investitori sono tornati verso il retail publications.raywhite.com. Questa rotazione è guidata da diversi fattori: i rendimenti del retail erano diventati più alti e attraenti dopo essere stati trascurati e le prospettive di crescita degli affitti sono migliorate con la riapertura dei negozi e il desiderio dei consumatori di fare acquisti di persona. I rendimenti totali degli asset retail hanno guidato tutti i settori per due trimestri consecutivi alla fine del 2024 publications.raywhite.com publications.raywhite.com. Secondo Ray White Commercial, gli asset retail hanno registrato un rendimento totale del +2,8% nell’ultimo trimestre, superando l’ufficio e l’industriale publications.raywhite.com. In particolare, gli asset retail secondari (centri più piccoli, non prime) hanno talvolta offerto rendimenti da reddito superiori rispetto ai centri commerciali prime, poiché i loro prezzi erano molto bassi e i cap rate alti, così gli investitori che li acquistano ora ottengono un rendimento da cash elevato e potenziale upside publications.raywhite.com.

A Sydney, i rendimenti dei principali centri commerciali si attestano mediamente intorno al 5% (ad esempio, un grande Westfield potrebbe essere scambiato con un rendimento del 5-6%), mentre i centri di quartiere e i negozi di grandi dimensioni possono raggiungere il 6-7% o più. Il divario tra i rendimenti dei locali commerciali prime e secondari si è ampliato notevolmente nell’ultimo decennio, ma potrebbe ridursi se la performance superiore di quelli secondari dovesse continuare. I canoni di locazione per gli spazi commerciali hanno iniziato a salire leggermente: CBRE prevede che i canoni dei centri commerciali cresceranno a tassi a una cifra bassa nel 2025, consolidando la crescita già vista nel 2024 cbre.com. Sydney, insieme a Perth, dovrebbe registrare una performance leggermente superiore nella crescita dei canoni commerciali cbre.com.au, anche grazie all’afflusso demografico che mette sotto pressione la capacità commerciale. Lo sviluppo limitato di nuovi spazi retail (praticamente non vengono costruiti nuovi centri commerciali, salvo quelli integrati in progetti a uso misto) significa che i centri esistenti hanno un mercato garantito e possono sostenere aumenti di affitto man mano che le vendite dei retailer migliorano. Un aspetto da monitorare sono però le pressioni inflazionistiche e le tendenze nei consumi: nel 2024, alti tassi d’interesse e costi della vita hanno ridotto il fatturato commerciale in alcune categorie; tuttavia, con un allentamento dei tassi previsto tra il 2025 e il 2026, la fiducia dei consumatori potrebbe crescere, a vantaggio dei retailer.

Previsioni future: Le prospettive per il mercato immobiliare commerciale fino al 2026–2028 sono prudentemente ottimistiche. La crescita della popolazione (grazie all’immigrazione) stimola direttamente i consumi, soprattutto nelle aree in espansione dove le nuove famiglie necessitano di soluzioni commerciali locali. L’importante afflusso di migranti a Sydney sosterrà la domanda di tutto, dai generi alimentari ai servizi. La penetrazione dell’e-commerce, aumentata bruscamente nel 2020, si è ora stabilizzata – le vendite online rappresentano circa l’11–12% del totale retail in Australia e questa quota non è aumentata significativamente negli ultimi anni publications.raywhite.com. Il commercio fisico ha dimostrato la sua resilienza; i clienti stanno tornando nei negozi per vivere l’esperienza, e i retailer stanno adottando sempre di più un approccio omni-channel (integrazione tra online e offline). Questo fa pensare che i negozi fisici (soprattutto quelli che offrono comodità o esperienze) rimarranno fondamentali. Categorie come ristorazione, servizi personali, sanità e commercio al dettaglio discount stanno trainando la domanda di locazione per negozi e centri commerciali. La tendenza va verso il “retail esperienziale” – i centri commerciali inseriscono sempre più intrattenimenti (cinema, bowling, aree gioco) e spazi ristorativi per diventare destinazioni per l’intera giornata publications.raywhite.com. È probabile che questa tendenza continui: i centri di maggior successo saranno quelli capaci di integrare efficacemente lo shopping con il tempo libero.

Le previsioni indicano canoni e valori stabili o in modesto miglioramento per gli asset retail. Ad esempio, se i tassi d’interesse dovessero diminuire significativamente entro il 2026, il valore di capitale dei centri commerciali potrebbe aumentare grazie a una compressione dei rendimenti (anche se forse meno drasticamente rispetto al settore industriale nel periodo 2018–21). Sul fronte degli affitti, la crescita probabilmente seguirà l’inflazione (bassa percentuale). Un rischio da monitorare è il potere di spesa dei consumatori: con l’elevato indebitamento delle famiglie, se la crescita economica dovesse rallentare, il commercio al dettaglio discrezionale potrebbe subire delle perdite e alcuni rivenditori potrebbero ridimensionarsi o chiudere. Inoltre, i cambiamenti strutturali – ad esempio una maggiore propensione agli acquisti online per determinati beni – rappresentano una sfida continua. Tuttavia, molti dettaglianti si sono adattati (click-and-collect, ecc.), e categorie meno soggette alla sostituzione online (ad esempio supermercati, caffè, parrucchieri, cliniche mediche) ora costituiscono una quota maggiore del mix degli inquilini.

Focus regionale: All’interno della Greater Sydney, le aree calde per il retail corrispondono alle zone di crescita della popolazione. Il Western Sydney, per esempio, registra una forte domanda di nuovi spazi commerciali con l’espansione dei sobborghi – per questo nuovi complessi commerciali stanno aprendo o sono in programma in aree come Marsden Park, Leppington e Oran Park. Le strade commerciali suburbane consolidate (ad esempio a Parramatta, Bondi, Chatswood) hanno registrato una forte ripresa con tassi di sfitto bassi, mentre il retail del CBD (nucleo commerciale dello shopping di Sydney) si sta ancora riprendendo dalla perdita di alcuni turisti internazionali e dal calo del passaggio di lavoratori d’ufficio. Entro il 2028, il completamento delle linee della metropolitana creerà nuove opportunità retail nelle stazioni (ad esempio il commercio intorno alle stazioni Metro West in luoghi come Five Dock o Parramatta potrebbe prosperare). Inoltre, il nuovo aeroporto di Western Sydney genererà sviluppo retail (e dell’ospitalità) per servire viaggiatori e lavoratori.

Segmento	Condizioni di mercato 2025 (Sydney)	Previsioni/Prospettive 2026–2028
Uffici (CBD)	Tasso di sfitto ~12,7%–12,8% (fine 2024) – ha raggiunto il picco e si sta stabilizzando cbre.com.au.I canoni prime tengono (canoni prime effettivi CBD +5% nel 2024) cbre.com; incentivi elevati (~35–40%) ancora comuni.Nuova offerta limitata nel 2025–26 che allevia la pressione cbre.com.au.Rende ~6,0% prime (dopo il calo di valore) content.knightfrank.com.	Recupero graduale.Vacanza in calo verso ~8–10% entro il 2027 con il miglioramento dell’assorbimento (offerta minima).La crescita degli affitti negli uffici prime è prevista a una singola cifra percentuale annua cbre.com (continua la ricerca di qualità).Gli uffici più datati potrebbero rimanere indietro o essere riconvertiti ad usi alternativi.I rendimenti dovrebbero comprimersi di circa 25–50 punti base entro il 2026, poiché i tagli dei tassi sostengono i valori content.knightfrank.com, attirando più investitori.Sydney probabilmente tra i migliori performer di uffici in Australia cushmanwakefield.com.
Retail	Forte ripresa.Gli asset retail guidano i rendimenti (rendimenti totali +2,8% nell’ultimo trimestre) publications.raywhite.com.Domanda degli investitori in aumento – il settore retail ha rappresentato il 41% delle transazioni del 2024 (contro una media del 28%) publications.raywhite.com.Bassa vacanza nei centri ancorati ai supermercati (~4% o meno) linkedin.com.Affitti in leggero aumento; gli affitti dei centri commerciali prevedono una crescita a una sola cifra percentuale nel 2025 cbre.com.Rendimenti: circa 5–6% per i centri commerciali prime, più alti per i retail sub-regionali/strip.	Prospettive stabili. Crescita della popolazione e offerta limitata di nuove strutture supportano i canoni di locazione – si prevede una crescita annua degli affitti dell’1–3% nei centri ben posizionati cbre.com.Il settore retail è visto come top performer nel 2025–26 tra i settori publications.raywhite.com, con gli investitori che puntano sui centri suburbani.Rischi: la spesa dei consumatori potrebbe indebolirsi; ma il commercio al dettaglio essenziale dovrebbe rimanere resiliente.Potenziale lieve compressione dei rendimenti se i tassi d’interesse scendono (aumentando i valori), anche se sono probabili rendimenti in gran parte stabili.Nel complesso, le proprietà retail mantengono un’elevata occupazione e un reddito solido; i centri di successo integreranno più intrattenimento/esperienze per prosperare publications.raywhite.com.
Industriale	Vedi la prossima sezione per una revisione dettagliata del mercato industriale. L’industriale di Sydney continua a crescere: tasso di vacanza ~2,8% (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; i canoni sono ancora in aumento (anche se più lentamente, +0,7% QoQ) assets.cushmanwakefield.com; domanda senza precedenti dalla logistica, con rendimenti prime ~5,25%–5,75%.Gli investitori sono interessati, ma i prezzi sono elevati; si è verificato un ammorbidimento dei rendimenti nel 2022–24.	Vedi la prossima sezione. Le prospettive sono positive ma in fase di moderazione: leggero aumento della vacanza (fino a <3,5% entro la fine del 2025) con un grande afflusso di offerta, seguito poi da un nuovo restringimento assets.cushmanwakefield.com.Crescita degli affitti ~4% nel 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, poi a metà cifra singola nel 2026–27 nei sotto-mercati con carenza di offerta.La compressione dei rendimenti è probabile tra la fine del 2025 e il 2026 man mano che i tagli dei tassi migliorano il sentiment brokerdaily.au – I rendimenti industriali di Sydney potrebbero rafforzarsi di 25–50 punti base, dato l’interesse globale per gli asset logistici.I fattori di domanda a lungo termine (e-commerce, infrastrutture come il nuovo aeroporto) mantengono questo settore robusto.

Fonti: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Investimento e rischio (retail): Gli investitori vedono chiaramente un’opportunità nel retail in questo momento. I rendimenti sono più alti rispetto ad altre classi di attivi e la narrazione è passata dall’“apocalisse del retail” a una visione più equilibrata dell’omnicanalità. Sono particolarmente attraenti i centri di quartiere e sub-regionali ancorati da supermercati, che offrono redditi difensivi e basati sui bisogni linkedin.com publications.raywhite.com. Questi centri presentano tassi di sfitto molto bassi e sono considerati quasi infrastrutture nelle comunità – un forte caso d’investimento. Esistono anche opportunità speculative in alcuni centri retail di grande formato (centri per articoli ingombranti), dato che la crescita abitativa stimola la domanda di prodotti per la casa, ecc. Tuttavia, i rischi includono rallentamenti della spesa dei consumatori: se inflazione e costi di interesse continuano a pesare sui consumatori, la crescita delle vendite al dettaglio potrebbe stagnare, mettendo sotto pressione gli affittuari. Già ora i rivenditori di abbigliamento o arredamento vedono i margini compressi. Un altro rischio è dato dal rialzo dei costi operativi dei centri (energia, salari); se non compensati da affitti più alti, ciò potrebbe ridurre il reddito netto. Il retail online resta una minaccia competitiva, in particolare per categorie come elettronica o grandi magazzini; i centri commerciali devono continuamente adattare il mix di affittuari per restare rilevanti (potremmo vedere maggiore integrazione della logistica, come mini hub distributivi nei centri, o più servizi). Inoltre, il rischio del tasso di interesse incide sulle valutazioni retail: se i rendimenti non si comprimono come previsto e i costi di indebitamento restano alti, i proprietari di retail con molta leva potrebbero avere difficoltà. Detto ciò, l’attuale clima di tassi in calo e solidi fondamentali fa del retail, probabilmente, il “figliol prodigo” dell’immobiliare commerciale in vista della fine degli anni 2020 publications.raywhite.com.

Tabella 2: Riepilogo Real Estate Commerciale Sydney (2025 e Previsioni)

(La Tabella 2 riassume le condizioni e le previsioni dei mercati ufficio, retail e industriale a Sydney. Il segmento industriale è ampliato nella prossima sezione.)

Mercato Immobiliare Industriale di Sydney

Il settore industriale e logistico di Sydney è stato il protagonista degli ultimi anni e rimane un segmento cruciale nell’ingresso al 2025, anche se la sua crescita vertiginosa sta rallentando a un ritmo più sostenibile. Questo settore include magazzini, centri di distribuzione, spazi di produzione e terreni industriali in tutta l’area metropolitana di Sydney (con una forte concentrazione nel Western Sydney). I principali fattori trainanti sono stati il boom dell’e-commerce, la riconfigurazione delle catene di approvvigionamento e la scarsità di terreni disponibili, che hanno portato a tassi di sfitto ai minimi storici e canoni di affitto in forte aumento tra il 2021 e il 2023. Nel 2025, il mercato industriale è ancora molto forte, seppur più normalizzato rispetto a quei picchi.

La nuova offerta sta finalmente aumentando dopo anni di costruzione insufficiente.

Nel solo primo trimestre del 2025, Sydney ha visto il completamento di circa 185.000 m² di nuovi spazi industriali assets.cushmanwakefield.com – progetti come l’enorme centro di distribuzione di Toll da 65.000 m² a Kemps Creek, e sviluppi speculativi a Chipping Norton (28.100 m²) e Moorebank assets.cushmanwakefield.com.Per l’intero anno 2025, è prevista la consegna di un record di circa 950.000 m² di nuovi spazi a Sydney assets.cushmanwakefield.com.Oltre la metà di questo è speculativo (costruito senza inquilini già impegnati), il che rappresenta un cambiamento rispetto agli ultimi anni quando a dominare erano gli impegni anticipati assets.cushmanwakefield.com.I principali progetti pre-affittati includono il nuovo mega-magazzino di Amazon nell’area Oakdale East di Goodman e il grande centro di distribuzione di Woolworths presso l’hub Light Horse di Charter Hall a Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Circa il 55% della pipeline del 2025 è già pre-assegnata, ma il resto metterà alla prova la capacità del mercato di assorbire spazi assets.cushmanwakefield.com.Questo afflusso di offerta è il motivo per cui la disponibilità è aumentata e si prevede che aumenti leggermente nei prossimi 6 mesi, pur rimanendo sotto il 3,5% entro la fine del 2025 assets.cushmanwakefield.com.Oltre il 2025, lo sviluppo potrebbe rallentare: sfide di fattibilità e vincoli di spazio (scarsità di terreni edificabili e concorrenza da parte dei data center) stanno causando il rinvio o la cancellazione di alcuni progetti pianificati assets.cushmanwakefield.com.Molti sviluppatori stanno rimandando le costruzioni speculative fino a quando non assicurano gli inquilini, dato l’elevato costo delle costruzioni e i maggiori costi di finanziamento.Questo suggerisce che dopo l’attuale ondata, la nuova offerta potrebbe diminuire, il che a sua volta significa che la disponibilità potrebbe ridursi nuovamente dalla fine del 2025 fino al 2026 una volta che gli spazi consegnati verranno assorbiti assets.cushmanwakefield.com.

Tendenze attuali nel 2025

Vacanza e offerta: La disponibilità industriale a Sydney rimane straordinariamente bassa, anche se è leggermente aumentata con l’arrivo di nuova offerta. Nel primo trimestre del 2025, il tasso di disponibilità è salito al 2,8% (dal ~2,5% di fine 2024) assets.cushmanwakefield.com. Questo aumento è stato determinato da un’ondata di consegne – inclusi grandi stabilimenti come un magazzino da 26.000 m² a Marsden Park e una struttura logistica da 25.000 m² presso il Moorebank Intermodal Terminal – e un grande blocco di spazi tornati sul mercato (un ex polo di distribuzione Coles da 74.000 m² subaffittato a Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Nonostante ciò, il 2,8% di disponibilità rimane estremamente basso secondo gli standard storici. In molti submercati, trovare spazi pronti all’uso è ancora difficile, specialmente per richieste di piccole e medie dimensioni. In termini di superficie, la maggior parte (62%) degli spazi attualmente disponibili si trova in strutture prime e moderne assets.cushmanwakefield.com, anche se queste tendono a essere affittate più rapidamente; i siti secondari più vecchi spesso restano vacanti più a lungo (alcuni immobili secondari sono vuoti da oltre 6 mesi) assets.cushmanwakefield.com. Da notare che gli spazi in subaffitto rappresentano una porzione modesta (~25%) delle disponibilità assets.cushmanwakefield.com, il che significa che la maggior parte degli spazi disponibili è offerta direttamente dai proprietari in cerca di inquilini.

Affitti e prezzi: Gli affitti industriali a Sydney hanno registrato una crescita straordinaria negli ultimi due anni. Gli affitti netti prime sono aumentati di circa il 20–30% anno su anno nel 2022 poiché il tasso di sfitto ha toccato il minimo storico. All’inizio del 2023, la crescita ha raggiunto il picco nazionale di circa +27% YoY cbre.com. Nel 2024–25, la crescita degli affitti si è rallentata ma mantiene un ritmo ancora sostenuto. Nel Q1 2025, gli affitti industriali di Sydney sono aumentati in media di circa 0,7% su base trimestrale (quindi intorno al 3% annualizzato, mantenendo questo ritmo) assets.cushmanwakefield.com. Cushman & Wakefield prevede per il 2025 una crescita degli affitti del 4,3% complessivamente a Sydney assets.cushmanwakefield.com. Alcuni sottomercati stanno performando sopra la media: il Central West (zona Silverwater/Granville) ha registrato una crescita degli affitti dell’+1,4% solo nell’ultimo trimestre assets.cushmanwakefield.com, segno di un’area con offerta molto limitata. Anche il South Sydney (mercato di raccordo vicino a Port Botany e all’aeroporto) ha fatto segnare una crescita del +0,5% sul trimestre nonostante affitti già elevatissimi assets.cushmanwakefield.com. Nei sottomercati esterni (Outer West, Southwest) si osservano aumenti degli affitti più modesti ora, dato che la maggior parte della nuova offerta è concentrata lì, offrendo agli inquilini qualche opzione e potere negoziale in più assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Tuttavia, gli incentivi restano relativamente bassi e si sono stabilizzati dopo un lieve aumento nel 2024 – gli incentivi tipici si attestano intorno al 10–17,5% per strutture esistenti e al 15–20% per i nuovi grandi progetti in pre-locazione assets.cushmanwakefield.com. Questi livelli sono in aumento rispetto al meno del 10% di un anno fa, ma ancora bassi se confrontati con il settore uffici o retail, a indicare che i proprietari mantengono il potere contrattuale.

In termini di dollari, i canoni di affitto dei magazzini prime nell’area occidentale di Sydney (Outer West) si aggirano intorno ai $140–170 per m² netti, mentre South Sydney può superare i $250/m² per unità prime di piccole dimensioni – tra i canoni industriali più alti in Australia a causa dell’estrema scarsità di terreni. Anche i valori dei terreni sono saliti alle stelle (a South Sydney, il terreno industriale è stato scambiato oltre i $3.000/m²) dpn.com.au. Il consenso è che la crescita degli affitti continuerà ma a tassi a una cifra in futuro, un raffreddamento rispetto agli insostenibili tassi a doppia cifra. Questo sentimento è stato confermato da CBRE: dopo l’impennata record del 27% all’inizio del 2023, la crescita degli affitti industriali è rallentata al 9% su base annua entro la fine del 2024 e si prevede un ulteriore rallentamento, anche se resterà positiva dati i vincoli dell’offerta cbre.com. Con una disponibilità così limitata, qualsiasi affittuario con un’esigenza urgente affronta ancora una pressione al rialzo sugli affitti; ma i grandi occupanti disposti ad aspettare hanno maggiore potere negoziale con le nuove costruzioni in arrivo.

Dal lato degli investimenti, i rendimenti industriali hanno subito una compressione verso minimi storici (<4% per le proprietà prime a Sydney) durante il picco del 2021, per poi decomprimersi nel 2022–23 con l’aumento dei tassi d’interesse. Attualmente, i rendimenti industriali prime a Sydney sono circa 5,0%–5,5%, e quelli secondari nell’alto range del 5%–6%. Ci sono segnali che i rendimenti si siano stabilizzati – ad esempio, una recente vendita a Villawood è stata conclusa con un rendimento core di circa 5,45% assets.cushmanwakefield.com. Ora, con i tagli dei tassi in vista, il sentiment sta diventando positivo. La domanda di investimenti nel settore industriale/logistico rimane alta, sia da parte di investitori nazionali sia di istituzioni estere, grazie ai solidi fondamentali del settore. Secondo Knight Frank, la competizione per asset industriali prime a Sydney e Brisbane è “in forte crescita”, con i rendimenti a Brisbane già di nuovo in compressione e Sydney attesa a seguire brokerdaily.au. L’outlook di Cushman afferma che nuovi capitali (compresi quelli internazionali) stanno puntando sulla logistica australiana, e loro “si aspettano di vedere l’inizio di una compressione dei rendimenti alla fine del 2025” quando il peso del capitale incontrerà una disponibilità limitata cushmanwakefield.com. In termini pratici, se i tassi d’interesse dovessero diminuire, i rendimenti delle proprietà industriali prime potrebbero tornare verso il 5% basso o addirittura il 4% alto entro il 2026, facendo aumentare i valori. Il volume delle transazioni di capitale che si era rallentato nel 2023 dovrebbe rimbalzare sensibilmente – forse con un aumento superiore al 10% dei volumi di investimento industriale nel 2025 cbre.com.au, con più accordi grazie all’allineamento delle aspettative di prezzo tra acquirenti e venditori.

Focolai geografici: Sydney Ovest è l’epicentro dell’attività industriale. L’Outer West (lungo la giunzione M7/M4, nei sobborghi come Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek) e il Sud-Ovest (intorno alla M5, Moorebank, Ingleburn) sono le aree in cui si stanno sviluppando la maggior parte dei nuovi parchi logistici. La vicinanza alle autostrade e (nel caso di Moorebank) a un porto ferroviario intermodale, rende queste aree particolarmente attrattive. Come già detto, grandi pre-impegni da parte di Amazon e altri operatori si trovano in queste zone assets.cushmanwakefield.com. Il futuro Aeroporto di Sydney Ovest sta catalizzando la nascita di nuovi distretti industriali ad Aerotropolis/Bradfield, che prevedono di ospitare industrie di produzione avanzata, trasporto merci e aerospace – il che sarà un cambiamento radicale nel prossimo decennio. Già ora, il governo del NSW ha approvato un insediamento di magazzini da 139 milioni di dollari vicino all’Aerotropolis nel 2025 psnews.com.au. Nel frattempo, l’Inner Sydney industriale (South Sydney, inner west) rimane molto richiesta per la distribuzione “last-mile”, ma praticamente non ci sono più terreni disponibili – molti vecchi siti industriali vengono riconvertiti a uso misto. Questo spinge gli occupanti verso ovest. Il Nord Ovest (da Marsden Park a Rouse Hill) è un’altra area di crescita per industria leggera e magazzini, dato l’aumento della popolazione. E il Centro Ovest (Silverwater, Auburn) è un distretto più datato caratterizzato da bassa disponibilità di spazi grazie alla posizione centrale.

Previsioni 2026–2028

Le previsioni a medio termine per il mercato industriale di Sydney sono fondamentalmente solide, anche se la crescita frenetica rallenterà verso un ritmo più costante. Punti chiave per il periodo 2026–28:

Disponibilità & Offerta: L’attuale boom edilizio porterà temporaneamente ad un aumento della disponibilità fino al 2025, ma oltre tale data la nuova offerta dovrebbe risultare inferiore alla domanda. La disponibilità di terreni industriali a Sydney è limitata da fattori geografici e urbanistici – l’Ovest ha la terra, ma le infrastrutture e le tempistiche di pianificazione la rilasciano lentamente. Molti sviluppatori inoltre sono cauti nel costruire troppo data l’elevata incidenza dei costi. Cushman prevede che la disponibilità possa toccare il picco sotto il 3,5% nel 2025 e poi calare dalla fine del 2025 e nel 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Nel 2027 la disponibilità potrebbe tornare verso il ~2% o meno se lo sviluppo rallenta. In sostanza, il mercato industriale di Sydney rimarrà vicino alla piena occupazione, considerando che la disponibilità fisiologica di un mercato sano si attesta sul 5% circa e Sydney sarà ben al di sotto di tale valore.
Crescita degli affitti: Si prevede una continua crescita degli affitti, ma a una cifra singola media annuale. Per il 2025, è prevista una crescita del 4,3% assets.cushmanwakefield.com; un valore simile (forse 3–5% p.a.) è probabile anche nel 2026 e 2027. Alcuni mercati selezionati potrebbero superare il 5% se l’offerta fosse particolarmente limitata assets.cushmanwakefield.com. Ad esempio, se pochi nuovi progetti partissero a South Sydney o Central West, quelle aree potrebbero vedere aumenti degli affitti sopra la media a causa della domanda latente. Al contrario, i distretti con molte nuove costruzioni (in alcune zone dell’Outer West) potrebbero vedere affitti più stabili fino all’assorbimento degli spazi. Una tendenza interessante: gli incentivi per i locatori potrebbero aumentare leggermente (come accaduto nel 2024, arrivando a circa il 15% sui pre-affitti assets.cushmanwakefield.com), il che modera la crescita effettiva degli affitti anche se i canoni nominali aumentano. Ma anche così, i locatori industriali sono in una posizione solida. Entro il 2028, gli affitti dei magazzini prime a Sydney potrebbero facilmente essere superiori del 15% rispetto ad oggi, visto il contesto strutturale favorevole.
Fattori di domanda: L’e-commerce continuerà a essere uno dei principali utilizzatori – la crescita del retail online si è stabilizzata a circa l’11% delle vendite, ma un’ulteriore crescita (fino al 15%+ entro la fine degli anni 2020) richiederà più spazi logistici. Le società di logistica conto terzi (3PL), le aziende di consegna pacchi e i retailer che ottimizzano le catene di fornitura guideranno la domanda di locazione. Cushman prevede una ripresa dell’attività 3PL nel secondo semestre 2025, poiché molte 3PL erano rimaste sorprendentemente inattive (forse a causa della capacità costruita precedentemente) ma dovranno espandersi per gestire i volumi crescenti assets.cushmanwakefield.com. Inoltre, la rivitalizzazione del settore manifatturiero (ad esempio nel settore farmaceutico, alimentare o high-tech) potrebbe aumentare moderatamente la domanda, specialmente con l’interesse del governo al reshoring delle industrie critiche. I nuovi parchi tecnologici di Sydney (come le aree di industria avanzata di Western Sydney) potrebbero generare domanda di strutture. Anche i data center competono per i terreni industriali – pur non essendo magazzini tradizionali, occupano zone industriali e stanno crescendo grazie all’economia digitale. Questa competizione (i data center spesso pagano cifre molto alte per accesso a terreni e energia) continuerà a esercitare pressione al rialzo sui prezzi dei terreni e a limitare lo sviluppo di magazzini in alcune aree assets.cushmanwakefield.com.
Prospettive di investimento: Come già detto, ci sono le premesse per una nuova compressione dei rendimenti industriali entro il 2025–26, dato il peso del capitale e i tassi d’interesse più bassi brokerdaily.au. Molti investitori globali vedono l’industriale australiano come sottoutilizzato e una storia di crescita a lungo termine. Entro il 2028, potremmo vedere i rendimenti industriali prime di Sydney tornare nell’area del 5% basso o addirittura verso il 4% alto se l’economia sarà solida. Questo implica una ulteriore crescita del capitale. Tuttavia, rendimenti così bassi aumentano anche il rischio d’ingresso – se i tassi obbligazionari salissero inaspettatamente, i valori industriali sarebbero sensibili. Nel complesso, ci si aspetta che la forte domanda degli investitori persista, spingendo eventualmente allo sviluppo tramite partnership di capitale (ad es. grandi istituzioni che finanziano la costruzione di parchi logistici per accedere allo stock).
Rischi: Un rischio è il rallentamento economico che riduce la domanda – ad esempio, se la spesa dei consumatori calasse drasticamente, i rivenditori potrebbero consolidare i magazzini, frenando le locazioni. Ma dato l’andamento secolare, si tratta di un rischio marginale; la maggior parte degli utilizzatori pianifica a lungo termine e brevi interruzioni non cambieranno il percorso. Un altro rischio è quello di sovracostruzione – l’attuale ondata di offerta potrebbe eccedere? Finora, una quota significativa è già pre-locata e il resto dovrebbe essere locato a tempo debito, ma se lo spazio speculativo del 2025 dovesse rimanere vuoto a lungo, gli sviluppatori si tirerebbero indietro (autoregolandosi). Dai rapporti di settore emerge che eventuali aumenti dei tassi di sfitto saranno temporanei assets.cushmanwakefield.com. Un ulteriore rischio è rappresentato dai ritardi infrastrutturali: le strade e i porti di Sydney devono tenere il passo (ad es., se l’intermodale di Moorebank o i lavori sulle autostrade avessero problemi, alcune efficienze logistiche potrebbero essere posticipate). E la crescita dei costi resta una preoccupazione – la costruzione di magazzini oggi costa il 20–30% in più rispetto a qualche anno fa; se i costi non scendono, gli affitti dovranno continuare a crescere per giustificare nuovi sviluppi. Infine, cambiamenti normativi (come regole di zonizzazione o ambientali) potrebbero incidere sulla fornitura di terreni industriali, ma non se ne prevedono che possano allentare drasticamente i vincoli.

Nel complesso, il settore industriale di Sydney fino al 2028 dovrebbe continuare a garantire buone prestazioni – alta occupazione, affitti in crescita e forte interesse degli investitori – seppure non con la crescita esplosiva degli ultimi anni. Rimane una classe di attivi favorita per le sue qualità difensive (contratti lunghi, funzione essenziale) e potenzialità di crescita.

Opportunità e rischi di investimento nell’industriale

Le opportunità nel mercato industriale di Sydney sono significative:

Asset logistici core (moderni centri di distribuzione con contratti di locazione a lungo termine) forniscono un reddito stabile in un mercato con disponibilità di terreni limitata. Con la previsione che la disponibilità rimanga bassa, i proprietari di strutture industriali ben posizionate possono aspettarsi un’alta occupazione e la possibilità di aumentare gradualmente gli affitti. Se acquistati ai livelli di rendimento attuali (~5%), questi asset potrebbero vedere un incremento di capitale se i rendimenti si comprimono come previsto con l’abbassarsi dei tassi d’interesse brokerdaily.au. In un’economia in fase di diversificazione, l’esposizione alla logistica (che sostiene l’e-commerce e i consumi) è vista come una scelta relativamente difensiva, ma con crescita – una combinazione rara.
Opportunità di sviluppo: Per gli sviluppatori che possiedono terreni o hanno la possibilità di ottenerne la concessione, l’attuale carenza significa che progetti build-to-suit per i conduttori (in particolare grandi aziende che necessitano di strutture personalizzate) possono essere molto redditizi. La riqualificazione di brownfield (ad es. vecchi siti industriali più vicini che possono essere trasformati in strutture logistiche multi-piano o data center) è un’altra opportunità emergente data l’estrema scarsità di terreni vicino alla città. I magazzini a più livelli, sebbene nuovi in Australia, potrebbero diventare praticabili a Sydney come lo sono già nelle città asiatiche densamente popolate.
Sotto-settori emergenti: Come evidenziato, alternative come data center e magazzini frigoriferi sono in forte crescita. I data center nel Western Sydney (ad esempio nell’area di Eastern Creek) si sono espansi, trainati dalle esigenze del cloud computing. Questi spesso offrono contratti di locazione a lungo termine con conduttori di elevata affidabilità creditizia (aziende tecnologiche), attraenti per gli investitori. Allo stesso modo, i magazzini frigoriferi (distribuzione alimentare) e le strutture logistiche dell’ultimo miglio vicino ai centri abitati sono molto richiesti (si pensi ai centri di evasione per la consegna di generi alimentari). Investitori avveduti potrebbero puntare su asset industriali al servizio di queste nicchie.

I rischi non mancano:

Rischio di prezzo: Le proprietà industriali non sono più economiche; in alcuni casi sono forse valutate alla perfezione. Se le condizioni economiche non seguiranno il percorso previsto (ad esempio, se l’inflazione persiste e i tassi d’interesse rimangono alti più a lungo), la prevista compressione dei rendimenti potrebbe non verificarsi, e acquisizioni a prezzi elevati potrebbero avere performance inferiori. Inoltre, c’è meno margine per la compressione dei cap rate ora rispetto a cinque anni fa, quando i rendimenti erano al 7–8%. Quindi i rendimenti futuri dipenderanno maggiormente dalla crescita degli affitti che, sebbene probabile, potrebbe non replicare i tassi straordinari degli ultimi anni.
Concentrazione degli inquilini e obsolescenza: Alcuni investitori temono il rischio specifico – ad esempio, se uno dei pochi grandi conduttori 3PL o retail va in default o lascia lo stabile, rilocare spazi in un contesto di alti affitti potrebbe essere difficile se il mercato si indebolisce. Inoltre, le strutture possono diventare obsolete (ad es. altezza utile insufficiente, limitato accesso per camion) soprattutto con l’avanzare della tecnologia (automazione nei magazzini, ecc.). Potrebbe essere necessario un continuo investimento di capitale per mantenere gli asset moderni.
Fattori normativi/ambientali: La sostenibilità è sempre più al centro dell’attenzione: magazzini con scarsa efficienza energetica o privi di pannelli solari, ecc., potrebbero registrare una domanda inferiore poiché inquilini e investitori danno priorità agli edifici green. Inoltre, eventuali cambiamenti nelle politiche commerciali o nelle operazioni portuali (come variazioni nei volumi di import/export) potrebbero influenzare indirettamente alcuni cluster industriali.
Cambiamenti nella supply chain: Eventi geopolitici potrebbero modificare i percorsi della supply chain; ad esempio, un aumento del reshoring potrebbe effettivamente incrementare la domanda di spazi produttivi locali, mentre una recessione globale potrebbe ridurre le importazioni, influenzando gli spazi logistici nei porti. Tuttavia, la diversificazione economica e la posizione di Sydney dovrebbero consentire un adattamento a diversi scenari.

In conclusione, gli immobili industriali a Sydney restano un settore estremamente attraente, spesso definito “oro industriale & logistico”. La chiave per gli investitori è non pagare troppo nell’attuale contesto surriscaldato, mentre per gli occupanti è importante assicurarsi uno spazio il prima possibile (pre-impegnandosi, se possibile) vista la futura scarsità. Con il nuovo aeroporto e le infrastrutture, i mercati industriali dell’area ovest di Sydney prospereranno, diffondendo i benefici economici e creando numerose opportunità immobiliari nel prossimo decennio.

Conclusione

In tutti i segmenti – residenziale, commerciale (uffici/retail) e industriale – il mercato immobiliare di Sydney nel 2025 è caratterizzato da una rinnovata crescita nonostante le persistenti limitazioni dell’offerta. Gli immobili residenziali raggiungono nuovi record di prezzo, spinti dai bassi tassi d’interesse e dalla pressione demografica, anche se l’accessibilità rimane una questione centrale abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Le previsioni fino al 2028 indicano continui aumenti di prezzi e affitti, seppure a ritmi più moderati, con risultati fortemente dipendenti dalle iniziative per incrementare l’offerta abitativa e dalle condizioni economiche. I settori commerciali mostrano una ripresa a più velocità: gli uffici si stanno stabilizzando e sono pronti a migliorare poiché Sydney guida la domanda nazionale degli uffici verso una nuova crescita cushmanwakefield.com, mentre il retail è sorprendentemente diventato uno dei settori migliori dato che i consumatori ritornano allo shopping fisico e gli investitori riconoscono valore nel comparto publications.raywhite.com. Il real estate industriale continua a essere fondamentalmente solido – la vacancy degli immobili industriali di Sydney si prevede rimarrà sotto il 3–4% per tutto il decennio assets.cushmanwakefield.com – garantendo che gli asset logistici resteranno richiesti sia dagli utilizzatori che dagli investitori.

Opportunità d’investimento abbondano in questo scenario: dallo sviluppo residenziale di riempimento urbano e i progetti build-to-rent (sfruttando gli incentivi governativi) alle riqualificazioni di uffici esistenti e ai centri logistici di primo livello, Sydney offre diverse prospettive per gli investitori più attenti. Le aree chiave di crescita come la Greater Western Sydney si distinguono – progetti infrastrutturali di grande portata (linee metropolitane, autostrade, aeroporto) e nuovi centri urbani pianificati (es. Bradfield City) stanno trasformando queste regioni, con probabile crescita immobiliare superiore alla media grazie all’arrivo di nuovi posti di lavoro e residenti dpn.com.au dpn.com.au. Anche i mercati consolidati del centro città beneficeranno del generale rilancio economico e, nel caso degli uffici, della limitata nuova offerta che avvantaggia gli operatori già presenti.

Tuttavia, i rischi e le sfide non dovrebbero essere sottovalutati. L’accessibilità abitativa è a livelli di crisi: senza aumenti sostanziali dell’offerta, molti abitanti di Sydney resteranno esclusi dal mercato o gravati dai costi delle abitazioni, il che potrebbe portare a interventi politici o ridurre la competitività economica. La dipendenza da tassi di interesse storicamente bassi per sostenere alti valori degli asset è un’altra vulnerabilità; qualsiasi shock che comporti costi di finanziamento più elevati o ridotta liquidità potrebbe rapidamente riflettersi sui valori immobiliari. Inoltre, il mercato di Sydney è strettamente legato alle tendenze globali: cambiamenti nelle politiche sugli investimenti esteri, flussi di studenti internazionali e salute economica globale (che influisce sull’espansione o contrazione delle aziende) influenzeranno tutti i risultati nei prossimi anni.

Le politiche governative saranno un fattore determinante. Il successo (o meno) delle nuove iniziative abitative del NSW – accelerare le approvazioni per lo sviluppo, incentivare l’offerta di affitti, finanziare le infrastrutture – contribuirà a determinare se Sydney riuscirà a ridurre in parte la carenza abitativa o se il divario continuerà ad aumentare australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. Sul fronte commerciale, politiche a sostegno dell’immigrazione e della crescita aziendale alimenteranno direttamente la domanda immobiliare (più persone significano maggiore necessità di abitazioni, uffici, negozi, magazzini). Al contrario, qualsiasi politica improvvisa che riduca la domanda (come una stretta sull’immigrazione o una tassazione degli investimenti immobiliari) potrebbe raffreddare il mercato.

In sintesi, il mercato immobiliare di Sydney verso il 2026-2028 appare resiliente e dinamico, sostenuto da solidi fondamentali: una popolazione in crescita e benestante; lo status di hub economico regionale; e importanti miglioramenti infrastrutturali che ne accrescono la capacità. Il mercato residenziale è destinato a una crescita ulteriore (anche se moderata) e rimane una pietra angolare della ricchezza (con Sydney che probabilmente consoliderà la sua posizione come città dalla media delle case oltre i 2 milioni di dollari entro la fine di questo decennio) abc.net.au. Il settore immobiliare commerciale è in fase di ripresa – le vacanze negli uffici dovrebbero ridursi, il retail continuerà la sua rinascita e il settore industriale/logistico consoliderà il suo ruolo cruciale nella nuova economia. Investitori e stakeholder dovranno prepararsi per un mercato altamente competitivo (soprattutto per asset scarsi come terreni edificabili e edifici di qualità) e adottare strategie mirate per muoversi (che si tratti di abbracciare nuovi modelli di sviluppo, collaborare con il governo su progetti o valorizzare gli asset per soddisfare le esigenze future). Nonostante le sfide di breve termine, le prospettive per il settore immobiliare di Sydney sono di cauto ottimismo: il perdurare dell’attrattiva e della forza economica della città suggerisce che valori e domanda immobiliari manterranno una tendenza al rialzo nel lungo periodo, anche con le oscillazioni dei cicli.

Con un’attenta pianificazione e un costante sostegno politico volto a incrementare l’offerta e le infrastrutture, Sydney può gestire la propria crescita affinché il mercato immobiliare resti non solo un motore di ricchezza, ma supporti anche la vivibilità e la produttività di questa città globale negli anni a venire.

Riferimenti:

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abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

In risposta, i governi stanno adottando misure di supporto.

A metà del 2025, il governo statale del NSW ha annunciato misure per accelerare l’offerta di alloggi, in particolare alloggi in affitto, nell’area della Greater Sydney abc.net.au abc.net.au.Le iniziative chiave includono l’estensione degli incentivi fiscali per gli sviluppi build-to-rent (BTR) – uno sconto del 50% sulla tassa fondiaria per i nuovi progetti di locazione su larga scala è ora reso permanente (in precedenza sarebbe scaduto nel 2039) abc.net.au – e riforme urbanistiche per consentire agli sviluppatori privati di fornire infrastrutture (strade, parchi, persino scuole) all’interno dei propri progetti per accelerare la realizzazione di nuove abitazioni nelle aree di crescita abc.net.au.Queste mosse mirano a dare agli sviluppatori “certezza per costruire più case, più rapidamente” e ad aumentare l’offerta di “case in affitto sicure e di alta qualità” abc.net.au abc.net.au.A livello federale, le regole sugli investimenti esteri sono state rafforzate: da aprile 2025, le persone straniere (compresi i residenti temporanei) non potranno acquistare case già esistenti (rivendite) per due anni foreigninvestment.gov.au – una misura intesa ad alleggerire la concorrenza tra acquirenti.(Gli acquirenti stranieri possono ancora acquistare nuove costruzioni o terreni vacanti.) Questa politica mira alla pressione dal lato della domanda, anche se gli acquirenti stranieri erano già per lo più limitati a nuove proprietà secondo le regole del FIRB.In particolare, gli acquirenti provenienti dalla Cina sono rimasti la principale fonte di investimenti esteri nel settore immobiliare australiano e molti si sono affrettati a completare gli acquisti prima che il divieto dell’aprile 2025 entrasse in vigore afr.com macrobusiness.com.au.Nel complesso, gli interventi governativi – dall’aumento degli investimenti nell’edilizia sociale alla revisione del sistema di pianificazione – giocheranno un ruolo significativo nella traiettoria abitativa di Sydney fino al 2028, anche se i loro pieno effetti potrebbero richiedere tempo per materializzarsi australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Politiche abitative del governo: Sia il governo federale che quelli statali hanno lanciato iniziative per affrontare l’accessibilità abitativa e la carenza di offerta. L’Accordo Nazionale sull’Abitazione ha fissato un ambizioso obiettivo di 1,2 milioni di nuove abitazioni a livello nazionale entro il 2029, ma le previsioni attuali suggeriscono un significativo deficit. Un rapporto del consiglio consultivo federale (State of the Housing System 2025) avverte che l’Australia mancherà di circa 375.000 abitazioni rispetto all’obiettivo entro metà 2029 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Anche tenendo conto delle nuove costruzioni meno le demolizioni, la fornitura netta prevista (825.000 abitazioni) sarà inferiore alla domanda sottostante di circa 79.000 case tra il 2024 e il 2029 australianpropertyupdate.com.au. Il Nuovo Galles del Sud (lo stato di Sydney) è particolarmente limitato – si prevede che raggiungerà solo il 65% del proprio obiettivo abitativo implicito, uno dei deficit peggiori a livello nazionale australianpropertyupdate.com.au. Le cause comprendono la carenza di manodopera e materiali, gli elevati costi di costruzione, limiti alla disponibilità di terreni e processi di pianificazione complessi australianpropertyupdate.com.au. Fondamentale è il fatto che molti progetti oggi non sono commercialmente sostenibili dati i costi elevati di terreni e finanziamenti rispetto ai prezzi di vendita australianpropertyupdate.com.au, frenando così nuovi sviluppi.

Migrazione e demografia: La crescita demografica di Sydney è esplosa nel periodo post-pandemico, intensificando la domanda abitativa. Dopo la riapertura delle frontiere, l’Australia ha registrato una migrazione netta dall’estero da record (con centinaia di migliaia di nuovi arrivi tra il 2022 e il 2024), e Sydney – in quanto polo economico – ha assorbito una larga parte di questi migranti. Questo afflusso, insieme al ritorno degli studenti internazionali, ha ristretto il mercato degli affitti e sostenuto la domanda di acquisto, soprattutto per gli appartamenti. Sebbene la crescita demografica possa moderarsi leggermente rispetto al picco del 2023, rimane vigorosa abc.net.au. Inoltre, il forte mercato del lavoro di Sydney (soprattutto in tecnologia, finanza, istruzione e sanità) continua ad attrarre migranti sia da altri stati sia dall’estero. Queste tendenze, favorendo la formazione di nuovi nuclei familiari, sostengono la domanda immobiliare in tutti i settori. Tuttavia, aggravano anche lo squilibrio tra domanda e offerta, contribuendo a un aumento dei prezzi e degli affitti, a meno che la costruzione di nuove abitazioni non acceleri.

Sviluppi infrastrutturali: Grandi progetti infrastrutturali stanno rimodellando la geografia di Sydney e le prospettive immobiliari. Il più importante è il Western Sydney Airport (Aeroporto Nancy-Bird Walton), la cui apertura è prevista per il 2026, e il contiguo sviluppo dell’Aerotropolis. Questa iniziativa di costruzione di una città ex novo copre oltre 11.000 ettari ed è prevista la creazione di 200.000 nuovi posti di lavoro mentre si trasformerà nel terzo grande polo economico di Sydney entro gli anni ‘30 dpn.com.au dpn.com.au. Nuovi collegamenti di trasporto – inclusa una linea metro del Western Sydney Airport con sei nuove stazioni in apertura entro il 2026 – e un investimento governativo di oltre 1 miliardo di dollari nella prevista “Bradfield City” vicino all’aeroporto libereranno vaste aree per progetti industriali, commerciali e residenziali dpn.com.au dpn.com.au. Già ora, importanti magazzini e strutture logistiche sono in costruzione vicino all’aeroporto e la promessa di una “città a 30 minuti” nella regione occidentale di Parkland City sta attirando sia investitori sia acquirenti di case in cerca di opportunità di crescita. Altrove a Sydney, la Metro City & Southwest (un’estensione della metro attraverso la CBD e il sud-ovest) sta entrando in funzione, e la linea Metro West (che collegherà la CBD a Parramatta entro il 2030 circa) è in fase di realizzazione. Questi progetti ferroviari, insieme al potenziamento delle autostrade (WestConnex, M12, ecc.), stanno migliorando la connettività, promuovendo uno sviluppo orientato al trasporto attorno alle nuove stazioni e aumentando il valore delle proprietà in vari corridoi (ad esempio, l’interno sud-ovest, Parramatta/Westmead e lungo il futuro percorso della Metro West). Nel complesso, gli investimenti infrastrutturali stanno decentralizzando la crescita, favorendo lo sviluppo nell’area ovest di Sydney e in altre regioni periferiche, influenzando così la domanda di terreni industriali, i mercati abitativi suburbani e le scelte di localizzazione delle imprese.

Le sezioni seguenti approfondiscono ciascun principale segmento di mercato – Residenziale, Commerciale (Uffici/Retail) e Industriale – illustrando le condizioni attuali nel 2025, le previsioni per il periodo 2026–2028 e l’analisi dei sub-mercati, delle prospettive di investimento e delle sfide.

Mercato immobiliare residenziale di Sydney

Tendenze attuali nel 2025

Dopo una breve flessione nel 2022–inizio 2023 causata dall’aumento dei tassi d’interesse, il mercato immobiliare di Sydney si è ripreso tra la fine del 2023 e il 2024, e questa ripresa è continuata nel 2025. La crescita dei prezzi si è moderata rispetto ai massimi frenetici del boom del 2021, ma rimane positiva. Secondo il National Housing Supply Council, i prezzi delle case a Sydney sono aumentati di circa il 4,9% durante il 2024 (anno solare), mentre gli affitti sono saliti del 4,8% australianpropertyupdate.com.au. Sebbene questi aumenti annuali siano stati più lenti rispetto agli elevati guadagni del 2023, hanno comunque superato la crescita del reddito familiare, peggiorando l’accessibilità australianpropertyupdate.com.au. All’inizio del 2025, con la RBA che taglia i tassi e la fiducia degli acquirenti che ritorna, i valori immobiliari hanno ripreso slancio. I dati di CoreLogic mostrano che il valore mediano delle abitazioni a Sydney è aumentato di circa il 5,2% anno su anno a febbraio 2025 globalpropertyguide.com. Questo è in linea con gli indicatori di un mercato in transizione: a maggio 2025 i valori delle abitazioni crescevano di circa l’1,3% a trimestre poiché i tagli ai tassi “hanno riacceso la domanda” abc.net.au.

Sydney rimane di gran lunga la città più costosa dell’Australia. Il prezzo mediano delle case nella Greater Sydney è di circa 1,50 milioni di dollari a metà 2025 yourmortgage.com.au, il più alto tra tutte le città capitali. (Per confronto, Melbourne si aggira intorno ai 950.000 dollari e Brisbane circa 1,0 milioni di dollari yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au.) Il prezzo mediano degli appartamenti a Sydney è di circa 860.000 dollari yourmortgage.com.au. Questi prezzi elevatissimi riflettono la cronica carenza di offerta abitativa a Sydney rispetto alla domanda, oltre che i redditi più alti. Significa anche che anche piccoli cambiamenti percentuali hanno grandi impatti in termini di denaro: per esempio, un aumento annuo del 5% aggiunge circa 75.000 dollari al costo di una tipica casa a Sydney. I prezzi nel 2025 sono stati sostenuti da un’offerta eccezionalmente limitata nel mercato delle rivendite: molti proprietari stanno rimandando la vendita a causa dei precedenti cali di prezzo e degli alti tassi di interesse sui mutui, portando a un volume di offerte basso, mentre le nuove costruzioni sono risultate lente (vedi sotto). Allo stesso tempo, la domanda degli acquirenti è stata rafforzata dalla crescita della popolazione e da un sentiment migliorato grazie ai tassi di interesse più bassi. Il turnover immobiliare e i tassi di aggiudicazione delle aste a Sydney sono aumentati nel 2025 rispetto al 2024, soprattutto per le proprietà ben posizionate e nelle fasce di prezzo accessibili.

Il mercato degli affitti è a livelli di crisi per quanto riguarda la disponibilità. Il tasso di vacanza degli affitti a Sydney si è mantenuto intorno a 1% o meno nel periodo 2023–2025, riflettendo una grave carenza di immobili disponibili a seguito dell’aumento della migrazione. Di conseguenza, gli affitti hanno raggiunto livelli record. All’inizio del 2025, Sydney è la città più cara in Australia per affittare una casa: il canone mediano richiesto per una casa è di 775 dollari a settimana, mentre per un appartamento è di 720 dollari a settimana mozo.com.au mozo.com.au. Questi affitti sono aumentati di circa l’8–10% nell’ultimo anno, anche se il ritmo di crescita ha iniziato a rallentare verso la fine del 2024 mozo.com.au. L’inflazione degli affitti ha superato di gran lunga la crescita dei redditi, spingendo sempre più famiglie verso una situazione di stress da affitto (oltre il 30% del reddito destinato all’affitto): quasi la metà degli affittuari del NSW rientra in questa categoria mozo.com.au mozo.com.au. L’intensa competizione per gli affitti ha persino portato alcuni inquilini a offrire canoni superiori a quelli richiesti o più mesi di anticipo (nonostante i divieti alle offerte al rialzo) per assicurarsi una casa mozo.com.au. Tali condizioni stanno attirando nuovamente gli investitori sul mercato, poiché i rendimenti degli affitti sono migliorati rispetto ai minimi storici. Una tipica casa di Sydney ora rende circa 2,7% lordo (con 40.000 dollari di affitto annuo su una casa da 1,5 milioni) e un appartamento circa 4,2% lordo, valori nettamente superiori rispetto a pochi anni fa, quando i rendimenti delle case erano scesi sotto il 2,5%. Tuttavia, i costi elevati degli interessi fanno sì che molti investitori con leva finanziaria affrontino ancora un flusso di cassa negativo nel breve termine. In sintesi, il mercato immobiliare di Sydney nel 2025 si caratterizza per prezzi in aumento, affitti alle stelle e una forte carenza di offerta, tutto in un contesto di condizioni di prestito leggermente migliorate ma con sfide persistenti di accessibilità economica.

Analisi regionale/sobborgo: Vincoli di accessibilità economica e infrastrutture stanno rimodellando i modelli di domanda all’interno della Greater Sydney. Nell’ultimo anno, alcune delle più forti crescite dei prezzi si sono verificate nelle aree suburbane esterne dove i prezzi sono (relativamente) più bassi. Ad esempio, St Marys nella parte occidentale di Sydney ha visto i prezzi delle case salire del +8,4% negli ultimi 12 mesi, mentre Richmond–Windsor (estremo nord-ovest) è aumentata del +6,7% yourmortgage.com.au. Sobborgo come Fairfield nel sud-ovest (~+6,5%) hanno anch’essi sovraperformato yourmortgage.com.au. Queste aree, tutte con prezzi medi delle case ben al di sotto della media cittadina (spesso nella fascia $700k–$900k), hanno beneficiato dell’interesse dei primi acquirenti e degli investitori in cerca di rendimenti locativi più elevati. La forte crescita della popolazione nell’ovest di Sydney, insieme a nuove infrastrutture (come miglioramenti ai trasporti e il futuro aeroporto), sta dando slancio a questi mercati. Al contrario, molti sobborgo premium del centro città e delle zone costiere (Eastern Suburbs, North Shore, Inner West) hanno visto una crescita più piatta o lievi cali nel 2024, poiché i loro prezzi già elevati sono stati più sensibili agli aumenti dei tassi di interesse. Detto ciò, dall’inizio del 2025 la fascia alta del mercato ha anche recuperato un certo slancio, favorita dal miglioramento delle condizioni finanziarie e dal ritorno dell’interesse straniero. Immobili di prestigio in aree di prima fascia (ad es. sobborghi sul porto nelle Eastern Suburbs) stanno vedendo una rinnovata domanda da parte di famiglie locali benestanti che cercano case più grandi e da alcuni acquirenti internazionali, anche se l’attività degli acquirenti stranieri rimane inferiore al picco della metà degli anni 2010.

Il mercato degli appartamenti a Sydney mostra una divergenza simile. La domanda di unità nei sobborghi della cintura intermedia e periferici (spesso vicino a università o nodi di trasporto) è aumentata poiché gli acquirenti esclusi dal mercato delle case e i nuovi arrivati si orientano verso opzioni più accessibili. I prezzi delle unità in aree come Parramatta, Liverpool e lungo i corridoi della Metro sono in aumento. Gli appartamenti nel centro città, che erano rimasti indietro durante il COVID, hanno registrato una forte ripresa nei canoni di locazione e ora stanno assistendo a una crescita dei prezzi, poiché studenti e giovani professionisti sono tornati in massa in città. Tuttavia, complessivamente la crescita dei prezzi delle unità (a livello cittadino) è stata modesta – da stabile a un leggero aumento di qualche punto percentuale nell’ultimo anno – poiché una sovrabbondanza di nuovi appartamenti dall’ultimo boom e persistenti preoccupazioni sulla qualità edilizia (ad es. difetti nei grattacieli) hanno smorzato l’entusiasmo degli acquirenti. Questo sta cambiando poiché i canoni di locazione ai massimi storici e l’ampio divario di prezzo tra unità e case (prezzo mediano unità ~860mila $ contro case 1,5 milioni $) spingono più acquirenti verso il mercato degli appartamenti abc.net.au. Domain riporta che incentivi per i primi acquirenti e pressioni sull’accessibilità stanno trainando l’interesse crescente per le unità e prevede che i valori delle unità raggiungeranno nuovi massimi storici a Sydney entro il 2025–26 abc.net.au abc.net.au.

In sintesi, le aree più accessibili e il segmento delle unità stanno guidando la crescita, mentre i mercati più costosi si stanno riprendendo più gradualmente. I principali corridoi di crescita da monitorare includono il sud-ovest di Sydney (Bringelly–Austral–Liverpool) e il nord-ovest (Marsden Park–Riverstone) dove sono in costruzione migliaia di nuove abitazioni, così come poli consolidati come Parramatta (“seconda CBD” di Sydney) che sta attirando importanti progetti direzionali, commerciali e residenziali ad alta densità. Queste zone beneficiano direttamente degli investimenti infrastrutturali e dello spostamento di popolazione. Nel frattempo, Eastern Suburbs e North Shore rimangono le zone più costose (molti sobborghi con prezzi medi delle case oltre i 3 milioni di $) e, sebbene la domanda lì sia stabile, i tassi di crescita sono più contenuti a causa dei limiti di accessibilità e della mancanza di nuove offerte (scarsità di terreno).

Dinamiche di offerta, domanda e politiche

Previsioni 2026–2028 (Prezzi, Affitti & Domanda)

Opportunità di Investimento e Rischi nel Residenziale

Il mercato immobiliare residenziale di Sydney offre sia opportunità allettanti che notevoli rischi per investitori e acquirenti nei prossimi anni:

Opportunità: La domanda fondamentale a Sydney – trainata dalla crescita della popolazione, da un’economia solida e dalla desiderabilità come città globale – offre una solida base per gli investimenti immobiliari. Con i prezzi in ripresa e i tassi di interesse destinati a diminuire, c’è il potenziale per una crescita del capitale fino alla fine degli anni 2020 (sebbene a ritmi moderati). I rendimenti da locazione sono migliorati, soprattutto per le unità, il che significa che i nuovi investitori possono ottenere un cash-flow migliore rispetto a qualche anno fa (es. ~4% di rendimento lordo sugli appartamenti). Inoltre, alcuni segmenti e località possono sovraperformare: ad esempio, terreni nei corridoi di crescita (Sydney ovest vicino all’Aerotropolis o a nord-ovest intorno alle nuove fermate della metro) potrebbero vedere un apprezzamento superiore alla media mentre le infrastrutture e l’occupazione trasformano queste aree. Investire in appartamenti ben posizionati potrebbe essere allettante, poiché il divario di prezzo rispetto alle case fa sì che più acquirenti/inquilini si sposteranno verso le unità; già ora, si prevede che il valore delle unità a Sydney toccherà livelli record grazie a questo cambio di domanda abc.net.au abc.net.au. Il sostegno del governo all’edilizia abitativa (come aiuti per i primi acquirenti o schemi a basso deposito) sostiene anche l’accesso al mercato, a vantaggio dei proprietari in quei segmenti. In breve, la cronica carenza di offerta e la vitalità economica di Sydney rappresentano un forte motivo per investire a lungo termine nel settore abitativo, a patto di riuscire ad entrare nel mercato.
Rischi: Il rischio principale è costituito da accessibilità e debito. I prezzi a Sydney sono così elevati che risultano sensibili alle variazioni dei tassi di interesse e a shock economici più ampi. Se l’inflazione dovesse rialzarsi o l’economia globale fermarsi, i tassi di interesse potrebbero aumentare o almeno non diminuire come previsto, il che potrebbe rallentare rapidamente la crescita dei prezzi o addirittura causare una flessione. Gli acquirenti altamente indebitati sono vulnerabili ad aumenti nei tassi o nelle rate. Esistono anche rischi normativi – ad esempio, eventuali modifiche future ai benefici fiscali per gli investitori (negative gearing, concessioni fiscali sulle plusvalenze) potrebbero ridurre la domanda da parte degli investitori e indebolire i prezzi, soprattutto per le unità pensate per investimento. Un altro rischio riguarda la qualità delle costruzioni e l’eccesso di offerta in alcune aree: alcune zone hanno visto una grande quantità di nuovi appartamenti (es. Olympic Park, Zetland), e anche se ora la domanda è alta, se molte nuove unità venissero completate contemporaneamente, i proprietari di quelle zone potrebbero trovarsi con più concorrenza e una crescita più lenta dei canoni. Gli investitori devono essere attenti a condomini con difetti strutturali o alti costi ricorrenti, che sono stati un problema nel NSW. È presente anche il rischio di concentrazione economica – le sorti di Sydney dipendono da finanza, tecnologia e immigrazione; qualsiasi politica che riduca drasticamente la migrazione o un rallentamento dell’occupazione nei settori a colletto bianco (come una crisi finanziaria) impatterebbe sulla domanda di alloggi. Infine, rischio di liquidità: il mercato di Sydney è ciclico e vendere in un momento di flessione può essere difficile (pochi acquirenti possono permettersi all’interno di un contesto di credito limitato). Gli speculatori di breve periodo potrebbero subire perdite se acquistano al picco e sono costretti a vendere rapidamente. In generale, sebbene quello di Sydney sembri essere un mercato caratterizzato da “alta domanda, offerta limitata” che sostiene l’investimento, comporta alti costi di ingresso ed esposizione ai cicli macroeconomici.

Indicatore (Sydney)	Stato 2025/Tendenza recente	Prospettive 2026–2028
Prezzo Mediano delle Case	~1,50 milioni di dollari (giugno 2025); in ripresa, +5% su base annua globalpropertyguide.com.Più alto in Australia yourmortgage.com.au.	Aumento graduale fino a circa 1,83 milioni di dollari entro il 2026 (+7%) abc.net.au; ulteriori aumenti moderati (~3–5%/anno) fino al 2028 salvo shock.Prezzi sostenuti da scarsità di offerta e tagli dei tassi.
Prezzo Mediano Unità	~860.000 $ (giugno 2025); relativamente stabile recentemente (segmento più economico in domanda) abc.net.au.	Nuovi massimi attesi – ~889.000 $ entro il 2026 (+6%) abc.net.au.L’accessibilità economica e lo spostamento dei primi acquirenti verso le unità abitative guideranno una crescita annua di circa il 4–5% fino al 2028.
Affitto annuo – Casa	775$/settimana (2025), in aumento di circa l’8–10% su base annua; tasso di sfitto circa 1% (estremamente basso) mozo.com.au.	La crescita degli affitti sta rallentando ma rimane positiva.L’inoccupazione potrebbe aumentare fino al 2% entro il 2026–27.Prevedi v italijanski jezik: Aspettatevi aumenti annuali dell’affitto a una cifra percentuale bassa; lieve sollievo se l’offerta migliora, ma è probabile che i canoni siano ≥850$/settimana entro il 2028.
Affitto annuale – Unità	$720/settimana (2025), in aumento di circa il 10% su base annua; forte domanda dovuta al ritorno degli studenti mozo.com.au.	Continuo aumento degli affitti nel 2025–26, poi moderazione.Entro il 2028, unità ~800$/settimana.Affitti elevati (e sgravi sugli interessi) mantengono vivo l’interesse degli investitori negli appartamenti.
Aggiunte all’Offerta Abitativa	~28.000 nuove abitazioni all’anno previste nei prossimi 5 anni planning.nsw.gov.au; inferiore alla domanda.Solo 177.000 costruite a livello nazionale nel 2024 australianpropertyupdate.com.au.	La carenza persiste. Le consegne potrebbero aumentare modestamente entro il 2027–28 se le riforme avranno successo, ma probabilmente saranno ancora inferiori ai necessari ~40.000/anno.Carenza cronica che continuerà a mantenere alta la pressione su prezzi/affitti.
Domanda e Sentimento degli Acquirenti	Migliorati nel 2025 grazie ai tagli dei tassi e alla crescita della popolazione; i primi acquirenti sono attivi ma sotto pressione.	Dovrebbe rimanere solida con il calo dei tassi.Rischio: se l’economia si indebolisce o il credito si restringe, la domanda potrebbe diminuire.Nel complesso, una forte migrazione e buone prospettive occupazionali sostengono una domanda costante fino al 2028.

Fonti: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabella 1: Mercato Residenziale di Sydney – Indicatori Chiave e Previsioni

(La Tabella 1 evidenzia le metriche del mercato residenziale di Sydney e le tendenze attese.)

Mercato Immobiliare Commerciale di Sydney

Settore Uffici (Uffici CBD e Metropolitani)

Settore Retail (Immobili Commerciali & Centri Commerciali)

Segmento	Condizioni di mercato 2025 (Sydney)	Previsioni/Prospettive 2026–2028
Uffici (CBD)	Tasso di sfitto ~12,7%–12,8% (fine 2024) – ha raggiunto il picco e si sta stabilizzando cbre.com.au.I canoni prime tengono (canoni prime effettivi CBD +5% nel 2024) cbre.com; incentivi elevati (~35–40%) ancora comuni.Nuova offerta limitata nel 2025–26 che allevia la pressione cbre.com.au.Rende ~6,0% prime (dopo il calo di valore) content.knightfrank.com.	Recupero graduale.Vacanza in calo verso ~8–10% entro il 2027 con il miglioramento dell’assorbimento (offerta minima).La crescita degli affitti negli uffici prime è prevista a una singola cifra percentuale annua cbre.com (continua la ricerca di qualità).Gli uffici più datati potrebbero rimanere indietro o essere riconvertiti ad usi alternativi.I rendimenti dovrebbero comprimersi di circa 25–50 punti base entro il 2026, poiché i tagli dei tassi sostengono i valori content.knightfrank.com, attirando più investitori.Sydney probabilmente tra i migliori performer di uffici in Australia cushmanwakefield.com.
Retail	Forte ripresa.Gli asset retail guidano i rendimenti (rendimenti totali +2,8% nell’ultimo trimestre) publications.raywhite.com.Domanda degli investitori in aumento – il settore retail ha rappresentato il 41% delle transazioni del 2024 (contro una media del 28%) publications.raywhite.com.Bassa vacanza nei centri ancorati ai supermercati (~4% o meno) linkedin.com.Affitti in leggero aumento; gli affitti dei centri commerciali prevedono una crescita a una sola cifra percentuale nel 2025 cbre.com.Rendimenti: circa 5–6% per i centri commerciali prime, più alti per i retail sub-regionali/strip.	Prospettive stabili. Crescita della popolazione e offerta limitata di nuove strutture supportano i canoni di locazione – si prevede una crescita annua degli affitti dell’1–3% nei centri ben posizionati cbre.com.Il settore retail è visto come top performer nel 2025–26 tra i settori publications.raywhite.com, con gli investitori che puntano sui centri suburbani.Rischi: la spesa dei consumatori potrebbe indebolirsi; ma il commercio al dettaglio essenziale dovrebbe rimanere resiliente.Potenziale lieve compressione dei rendimenti se i tassi d’interesse scendono (aumentando i valori), anche se sono probabili rendimenti in gran parte stabili.Nel complesso, le proprietà retail mantengono un’elevata occupazione e un reddito solido; i centri di successo integreranno più intrattenimento/esperienze per prosperare publications.raywhite.com.
Industriale	Vedi la prossima sezione per una revisione dettagliata del mercato industriale. L’industriale di Sydney continua a crescere: tasso di vacanza ~2,8% (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; i canoni sono ancora in aumento (anche se più lentamente, +0,7% QoQ) assets.cushmanwakefield.com; domanda senza precedenti dalla logistica, con rendimenti prime ~5,25%–5,75%.Gli investitori sono interessati, ma i prezzi sono elevati; si è verificato un ammorbidimento dei rendimenti nel 2022–24.	Vedi la prossima sezione. Le prospettive sono positive ma in fase di moderazione: leggero aumento della vacanza (fino a <3,5% entro la fine del 2025) con un grande afflusso di offerta, seguito poi da un nuovo restringimento assets.cushmanwakefield.com.Crescita degli affitti ~4% nel 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, poi a metà cifra singola nel 2026–27 nei sotto-mercati con carenza di offerta.La compressione dei rendimenti è probabile tra la fine del 2025 e il 2026 man mano che i tagli dei tassi migliorano il sentiment brokerdaily.au – I rendimenti industriali di Sydney potrebbero rafforzarsi di 25–50 punti base, dato l’interesse globale per gli asset logistici.I fattori di domanda a lungo termine (e-commerce, infrastrutture come il nuovo aeroporto) mantengono questo settore robusto.

Fonti: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Tabella 2: Riepilogo Real Estate Commerciale Sydney (2025 e Previsioni)

(La Tabella 2 riassume le condizioni e le previsioni dei mercati ufficio, retail e industriale a Sydney. Il segmento industriale è ampliato nella prossima sezione.)

Mercato Immobiliare Industriale di Sydney

La nuova offerta sta finalmente aumentando dopo anni di costruzione insufficiente.

Tendenze attuali nel 2025

Previsioni 2026–2028

Disponibilità & Offerta: L’attuale boom edilizio porterà temporaneamente ad un aumento della disponibilità fino al 2025, ma oltre tale data la nuova offerta dovrebbe risultare inferiore alla domanda. La disponibilità di terreni industriali a Sydney è limitata da fattori geografici e urbanistici – l’Ovest ha la terra, ma le infrastrutture e le tempistiche di pianificazione la rilasciano lentamente. Molti sviluppatori inoltre sono cauti nel costruire troppo data l’elevata incidenza dei costi. Cushman prevede che la disponibilità possa toccare il picco sotto il 3,5% nel 2025 e poi calare dalla fine del 2025 e nel 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Nel 2027 la disponibilità potrebbe tornare verso il ~2% o meno se lo sviluppo rallenta. In sostanza, il mercato industriale di Sydney rimarrà vicino alla piena occupazione, considerando che la disponibilità fisiologica di un mercato sano si attesta sul 5% circa e Sydney sarà ben al di sotto di tale valore.
Crescita degli affitti: Si prevede una continua crescita degli affitti, ma a una cifra singola media annuale. Per il 2025, è prevista una crescita del 4,3% assets.cushmanwakefield.com; un valore simile (forse 3–5% p.a.) è probabile anche nel 2026 e 2027. Alcuni mercati selezionati potrebbero superare il 5% se l’offerta fosse particolarmente limitata assets.cushmanwakefield.com. Ad esempio, se pochi nuovi progetti partissero a South Sydney o Central West, quelle aree potrebbero vedere aumenti degli affitti sopra la media a causa della domanda latente. Al contrario, i distretti con molte nuove costruzioni (in alcune zone dell’Outer West) potrebbero vedere affitti più stabili fino all’assorbimento degli spazi. Una tendenza interessante: gli incentivi per i locatori potrebbero aumentare leggermente (come accaduto nel 2024, arrivando a circa il 15% sui pre-affitti assets.cushmanwakefield.com), il che modera la crescita effettiva degli affitti anche se i canoni nominali aumentano. Ma anche così, i locatori industriali sono in una posizione solida. Entro il 2028, gli affitti dei magazzini prime a Sydney potrebbero facilmente essere superiori del 15% rispetto ad oggi, visto il contesto strutturale favorevole.
Fattori di domanda: L’e-commerce continuerà a essere uno dei principali utilizzatori – la crescita del retail online si è stabilizzata a circa l’11% delle vendite, ma un’ulteriore crescita (fino al 15%+ entro la fine degli anni 2020) richiederà più spazi logistici. Le società di logistica conto terzi (3PL), le aziende di consegna pacchi e i retailer che ottimizzano le catene di fornitura guideranno la domanda di locazione. Cushman prevede una ripresa dell’attività 3PL nel secondo semestre 2025, poiché molte 3PL erano rimaste sorprendentemente inattive (forse a causa della capacità costruita precedentemente) ma dovranno espandersi per gestire i volumi crescenti assets.cushmanwakefield.com. Inoltre, la rivitalizzazione del settore manifatturiero (ad esempio nel settore farmaceutico, alimentare o high-tech) potrebbe aumentare moderatamente la domanda, specialmente con l’interesse del governo al reshoring delle industrie critiche. I nuovi parchi tecnologici di Sydney (come le aree di industria avanzata di Western Sydney) potrebbero generare domanda di strutture. Anche i data center competono per i terreni industriali – pur non essendo magazzini tradizionali, occupano zone industriali e stanno crescendo grazie all’economia digitale. Questa competizione (i data center spesso pagano cifre molto alte per accesso a terreni e energia) continuerà a esercitare pressione al rialzo sui prezzi dei terreni e a limitare lo sviluppo di magazzini in alcune aree assets.cushmanwakefield.com.
Prospettive di investimento: Come già detto, ci sono le premesse per una nuova compressione dei rendimenti industriali entro il 2025–26, dato il peso del capitale e i tassi d’interesse più bassi brokerdaily.au. Molti investitori globali vedono l’industriale australiano come sottoutilizzato e una storia di crescita a lungo termine. Entro il 2028, potremmo vedere i rendimenti industriali prime di Sydney tornare nell’area del 5% basso o addirittura verso il 4% alto se l’economia sarà solida. Questo implica una ulteriore crescita del capitale. Tuttavia, rendimenti così bassi aumentano anche il rischio d’ingresso – se i tassi obbligazionari salissero inaspettatamente, i valori industriali sarebbero sensibili. Nel complesso, ci si aspetta che la forte domanda degli investitori persista, spingendo eventualmente allo sviluppo tramite partnership di capitale (ad es. grandi istituzioni che finanziano la costruzione di parchi logistici per accedere allo stock).
Rischi: Un rischio è il rallentamento economico che riduce la domanda – ad esempio, se la spesa dei consumatori calasse drasticamente, i rivenditori potrebbero consolidare i magazzini, frenando le locazioni. Ma dato l’andamento secolare, si tratta di un rischio marginale; la maggior parte degli utilizzatori pianifica a lungo termine e brevi interruzioni non cambieranno il percorso. Un altro rischio è quello di sovracostruzione – l’attuale ondata di offerta potrebbe eccedere? Finora, una quota significativa è già pre-locata e il resto dovrebbe essere locato a tempo debito, ma se lo spazio speculativo del 2025 dovesse rimanere vuoto a lungo, gli sviluppatori si tirerebbero indietro (autoregolandosi). Dai rapporti di settore emerge che eventuali aumenti dei tassi di sfitto saranno temporanei assets.cushmanwakefield.com. Un ulteriore rischio è rappresentato dai ritardi infrastrutturali: le strade e i porti di Sydney devono tenere il passo (ad es., se l’intermodale di Moorebank o i lavori sulle autostrade avessero problemi, alcune efficienze logistiche potrebbero essere posticipate). E la crescita dei costi resta una preoccupazione – la costruzione di magazzini oggi costa il 20–30% in più rispetto a qualche anno fa; se i costi non scendono, gli affitti dovranno continuare a crescere per giustificare nuovi sviluppi. Infine, cambiamenti normativi (come regole di zonizzazione o ambientali) potrebbero incidere sulla fornitura di terreni industriali, ma non se ne prevedono che possano allentare drasticamente i vincoli.

Opportunità e rischi di investimento nell’industriale

Le opportunità nel mercato industriale di Sydney sono significative:

Asset logistici core (moderni centri di distribuzione con contratti di locazione a lungo termine) forniscono un reddito stabile in un mercato con disponibilità di terreni limitata. Con la previsione che la disponibilità rimanga bassa, i proprietari di strutture industriali ben posizionate possono aspettarsi un’alta occupazione e la possibilità di aumentare gradualmente gli affitti. Se acquistati ai livelli di rendimento attuali (~5%), questi asset potrebbero vedere un incremento di capitale se i rendimenti si comprimono come previsto con l’abbassarsi dei tassi d’interesse brokerdaily.au. In un’economia in fase di diversificazione, l’esposizione alla logistica (che sostiene l’e-commerce e i consumi) è vista come una scelta relativamente difensiva, ma con crescita – una combinazione rara.
Opportunità di sviluppo: Per gli sviluppatori che possiedono terreni o hanno la possibilità di ottenerne la concessione, l’attuale carenza significa che progetti build-to-suit per i conduttori (in particolare grandi aziende che necessitano di strutture personalizzate) possono essere molto redditizi. La riqualificazione di brownfield (ad es. vecchi siti industriali più vicini che possono essere trasformati in strutture logistiche multi-piano o data center) è un’altra opportunità emergente data l’estrema scarsità di terreni vicino alla città. I magazzini a più livelli, sebbene nuovi in Australia, potrebbero diventare praticabili a Sydney come lo sono già nelle città asiatiche densamente popolate.
Sotto-settori emergenti: Come evidenziato, alternative come data center e magazzini frigoriferi sono in forte crescita. I data center nel Western Sydney (ad esempio nell’area di Eastern Creek) si sono espansi, trainati dalle esigenze del cloud computing. Questi spesso offrono contratti di locazione a lungo termine con conduttori di elevata affidabilità creditizia (aziende tecnologiche), attraenti per gli investitori. Allo stesso modo, i magazzini frigoriferi (distribuzione alimentare) e le strutture logistiche dell’ultimo miglio vicino ai centri abitati sono molto richiesti (si pensi ai centri di evasione per la consegna di generi alimentari). Investitori avveduti potrebbero puntare su asset industriali al servizio di queste nicchie.

I rischi non mancano:

Rischio di prezzo: Le proprietà industriali non sono più economiche; in alcuni casi sono forse valutate alla perfezione. Se le condizioni economiche non seguiranno il percorso previsto (ad esempio, se l’inflazione persiste e i tassi d’interesse rimangono alti più a lungo), la prevista compressione dei rendimenti potrebbe non verificarsi, e acquisizioni a prezzi elevati potrebbero avere performance inferiori. Inoltre, c’è meno margine per la compressione dei cap rate ora rispetto a cinque anni fa, quando i rendimenti erano al 7–8%. Quindi i rendimenti futuri dipenderanno maggiormente dalla crescita degli affitti che, sebbene probabile, potrebbe non replicare i tassi straordinari degli ultimi anni.
Concentrazione degli inquilini e obsolescenza: Alcuni investitori temono il rischio specifico – ad esempio, se uno dei pochi grandi conduttori 3PL o retail va in default o lascia lo stabile, rilocare spazi in un contesto di alti affitti potrebbe essere difficile se il mercato si indebolisce. Inoltre, le strutture possono diventare obsolete (ad es. altezza utile insufficiente, limitato accesso per camion) soprattutto con l’avanzare della tecnologia (automazione nei magazzini, ecc.). Potrebbe essere necessario un continuo investimento di capitale per mantenere gli asset moderni.
Fattori normativi/ambientali: La sostenibilità è sempre più al centro dell’attenzione: magazzini con scarsa efficienza energetica o privi di pannelli solari, ecc., potrebbero registrare una domanda inferiore poiché inquilini e investitori danno priorità agli edifici green. Inoltre, eventuali cambiamenti nelle politiche commerciali o nelle operazioni portuali (come variazioni nei volumi di import/export) potrebbero influenzare indirettamente alcuni cluster industriali.
Cambiamenti nella supply chain: Eventi geopolitici potrebbero modificare i percorsi della supply chain; ad esempio, un aumento del reshoring potrebbe effettivamente incrementare la domanda di spazi produttivi locali, mentre una recessione globale potrebbe ridurre le importazioni, influenzando gli spazi logistici nei porti. Tuttavia, la diversificazione economica e la posizione di Sydney dovrebbero consentire un adattamento a diversi scenari.

Conclusione

Riferimenti:

ABC News (2025). I prezzi degli immobili si prevede raggiungeranno livelli record nel 2025–26, portando difficoltà agli acquirenti e un boom per i venditori. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
National Housing Supply & Affordability Council (2025). Stato del sistema abitativo 2025 – Risultati chiave su carenza abitativa e accessibilità australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Department of Planning (2024). Previsioni sull’offerta abitativa dell’area di Greater Sydney – Proiezione di 172.900 nuove case entro il 2029 (28.800 all’anno) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Rapporto sulle previsioni dei prezzi FY2025–26 – Prezzo delle case a Sydney previsto: +7% a $1,83M; unità +6% a $889k abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Rapporto Pain & Gain – Il 95% delle vendite redditizie all’inizio del 2025; prezzi in aumento dopo i tagli della RBA abc.net.au
YourMortgage (lug 2025). Prezzi medi delle case – Prezzo medio delle case a Sydney $1,496M; crescita più rapida a St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (gen 2025). Affitto medio in Australia – Affitto medio a Sydney $775 (case) e $720 (appartamenti) a settimana (il più alto della nazione) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Tasso di sfitto 2,8%; affitti previsti +4,3% nel 2025; tasso di sfitto che rimarrà <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Crescita degli affitti industriali in rallentamento ma comunque positiva; previsti incrementi a una cifra per gli affitti commerciali con Perth/Sydney in testa cbre.com cbre.com
Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime yield ~6,0% stabile, si prevede compressione nella seconda metà del 2025; sfitto 12,8% probabilmente ha raggiunto il picco content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Previsioni immobiliari – Il settore retail guiderà la performance commerciale nel 2025; transazioni retail in aumento, hanno dominato i rendimenti totali publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Previsioni sul settore immobiliare commerciale australiano – Ripresa in tutti i settori, domanda industriale causa compressione dei rendimenti, capitale estero attivo brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). Il NSW accelera l’offerta di affitti – Sconto del 50% sulla tassa fondiaria per il BTR prolungato a tempo indeterminato; consentito agli sviluppatori di costruire infrastrutture per accelerare l’edilizia abitativa abc.net.au abc.net.au
Reuters Poll tramite GlobalPropertyGuide (2025). Analisi del mercato immobiliare – Gli analisti prevedono un +3,7% dei prezzi delle case in Australia nel 2025, +5,0% nel 2026/27; Sydney circa +3% nel 2025 (più modesto) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Previsioni per l’Australia 2025 – Sydney/Brisbane guidano la ripresa degli uffici; taglio dei tassi per stimolare gli investimenti, compressione dei rendimenti nella logistica a fine 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Previsioni 2026–2028 (Prezzi, Affitti & Domanda)

Opportunità di Investimento e Rischi nel Residenziale

Il mercato immobiliare residenziale di Sydney offre sia opportunità allettanti che notevoli rischi per investitori e acquirenti nei prossimi anni:

Opportunità: La domanda fondamentale a Sydney – trainata dalla crescita della popolazione, da un’economia solida e dalla desiderabilità come città globale – offre una solida base per gli investimenti immobiliari. Con i prezzi in ripresa e i tassi di interesse destinati a diminuire, c’è il potenziale per una crescita del capitale fino alla fine degli anni 2020 (sebbene a ritmi moderati). I rendimenti da locazione sono migliorati, soprattutto per le unità, il che significa che i nuovi investitori possono ottenere un cash-flow migliore rispetto a qualche anno fa (es. ~4% di rendimento lordo sugli appartamenti). Inoltre, alcuni segmenti e località possono sovraperformare: ad esempio, terreni nei corridoi di crescita (Sydney ovest vicino all’Aerotropolis o a nord-ovest intorno alle nuove fermate della metro) potrebbero vedere un apprezzamento superiore alla media mentre le infrastrutture e l’occupazione trasformano queste aree. Investire in appartamenti ben posizionati potrebbe essere allettante, poiché il divario di prezzo rispetto alle case fa sì che più acquirenti/inquilini si sposteranno verso le unità; già ora, si prevede che il valore delle unità a Sydney toccherà livelli record grazie a questo cambio di domanda abc.net.au abc.net.au. Il sostegno del governo all’edilizia abitativa (come aiuti per i primi acquirenti o schemi a basso deposito) sostiene anche l’accesso al mercato, a vantaggio dei proprietari in quei segmenti. In breve, la cronica carenza di offerta e la vitalità economica di Sydney rappresentano un forte motivo per investire a lungo termine nel settore abitativo, a patto di riuscire ad entrare nel mercato.
Rischi: Il rischio principale è costituito da accessibilità e debito. I prezzi a Sydney sono così elevati che risultano sensibili alle variazioni dei tassi di interesse e a shock economici più ampi. Se l’inflazione dovesse rialzarsi o l’economia globale fermarsi, i tassi di interesse potrebbero aumentare o almeno non diminuire come previsto, il che potrebbe rallentare rapidamente la crescita dei prezzi o addirittura causare una flessione. Gli acquirenti altamente indebitati sono vulnerabili ad aumenti nei tassi o nelle rate. Esistono anche rischi normativi – ad esempio, eventuali modifiche future ai benefici fiscali per gli investitori (negative gearing, concessioni fiscali sulle plusvalenze) potrebbero ridurre la domanda da parte degli investitori e indebolire i prezzi, soprattutto per le unità pensate per investimento. Un altro rischio riguarda la qualità delle costruzioni e l’eccesso di offerta in alcune aree: alcune zone hanno visto una grande quantità di nuovi appartamenti (es. Olympic Park, Zetland), e anche se ora la domanda è alta, se molte nuove unità venissero completate contemporaneamente, i proprietari di quelle zone potrebbero trovarsi con più concorrenza e una crescita più lenta dei canoni. Gli investitori devono essere attenti a condomini con difetti strutturali o alti costi ricorrenti, che sono stati un problema nel NSW. È presente anche il rischio di concentrazione economica – le sorti di Sydney dipendono da finanza, tecnologia e immigrazione; qualsiasi politica che riduca drasticamente la migrazione o un rallentamento dell’occupazione nei settori a colletto bianco (come una crisi finanziaria) impatterebbe sulla domanda di alloggi. Infine, rischio di liquidità: il mercato di Sydney è ciclico e vendere in un momento di flessione può essere difficile (pochi acquirenti possono permettersi all’interno di un contesto di credito limitato). Gli speculatori di breve periodo potrebbero subire perdite se acquistano al picco e sono costretti a vendere rapidamente. In generale, sebbene quello di Sydney sembri essere un mercato caratterizzato da “alta domanda, offerta limitata” che sostiene l’investimento, comporta alti costi di ingresso ed esposizione ai cicli macroeconomici.

Indicatore (Sydney)	Stato 2025/Tendenza recente	Prospettive 2026–2028
Prezzo Mediano delle Case	~1,50 milioni di dollari (giugno 2025); in ripresa, +5% su base annua globalpropertyguide.com.Più alto in Australia yourmortgage.com.au.	Aumento graduale fino a circa 1,83 milioni di dollari entro il 2026 (+7%) abc.net.au; ulteriori aumenti moderati (~3–5%/anno) fino al 2028 salvo shock.Prezzi sostenuti da scarsità di offerta e tagli dei tassi.
Prezzo Mediano Unità	~860.000 $ (giugno 2025); relativamente stabile recentemente (segmento più economico in domanda) abc.net.au.	Nuovi massimi attesi – ~889.000 $ entro il 2026 (+6%) abc.net.au.L’accessibilità economica e lo spostamento dei primi acquirenti verso le unità abitative guideranno una crescita annua di circa il 4–5% fino al 2028.
Affitto annuo – Casa	775$/settimana (2025), in aumento di circa l’8–10% su base annua; tasso di sfitto circa 1% (estremamente basso) mozo.com.au.	La crescita degli affitti sta rallentando ma rimane positiva.L’inoccupazione potrebbe aumentare fino al 2% entro il 2026–27.Prevedi v italijanski jezik: Aspettatevi aumenti annuali dell’affitto a una cifra percentuale bassa; lieve sollievo se l’offerta migliora, ma è probabile che i canoni siano ≥850$/settimana entro il 2028.
Affitto annuale – Unità	$720/settimana (2025), in aumento di circa il 10% su base annua; forte domanda dovuta al ritorno degli studenti mozo.com.au.	Continuo aumento degli affitti nel 2025–26, poi moderazione.Entro il 2028, unità ~800$/settimana.Affitti elevati (e sgravi sugli interessi) mantengono vivo l’interesse degli investitori negli appartamenti.
Aggiunte all’Offerta Abitativa	~28.000 nuove abitazioni all’anno previste nei prossimi 5 anni planning.nsw.gov.au; inferiore alla domanda.Solo 177.000 costruite a livello nazionale nel 2024 australianpropertyupdate.com.au.	La carenza persiste. Le consegne potrebbero aumentare modestamente entro il 2027–28 se le riforme avranno successo, ma probabilmente saranno ancora inferiori ai necessari ~40.000/anno.Carenza cronica che continuerà a mantenere alta la pressione su prezzi/affitti.
Domanda e Sentimento degli Acquirenti	Migliorati nel 2025 grazie ai tagli dei tassi e alla crescita della popolazione; i primi acquirenti sono attivi ma sotto pressione.	Dovrebbe rimanere solida con il calo dei tassi.Rischio: se l’economia si indebolisce o il credito si restringe, la domanda potrebbe diminuire.Nel complesso, una forte migrazione e buone prospettive occupazionali sostengono una domanda costante fino al 2028.

Fonti: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabella 1: Mercato Residenziale di Sydney – Indicatori Chiave e Previsioni

(La Tabella 1 evidenzia le metriche del mercato residenziale di Sydney e le tendenze attese.)

Mercato Immobiliare Commerciale di Sydney

Settore Uffici (Uffici CBD e Metropolitani)

Settore Retail (Immobili Commerciali & Centri Commerciali)

Segmento	Condizioni di mercato 2025 (Sydney)	Previsioni/Prospettive 2026–2028
Uffici (CBD)	Tasso di sfitto ~12,7%–12,8% (fine 2024) – ha raggiunto il picco e si sta stabilizzando cbre.com.au.I canoni prime tengono (canoni prime effettivi CBD +5% nel 2024) cbre.com; incentivi elevati (~35–40%) ancora comuni.Nuova offerta limitata nel 2025–26 che allevia la pressione cbre.com.au.Rende ~6,0% prime (dopo il calo di valore) content.knightfrank.com.	Recupero graduale.Vacanza in calo verso ~8–10% entro il 2027 con il miglioramento dell’assorbimento (offerta minima).La crescita degli affitti negli uffici prime è prevista a una singola cifra percentuale annua cbre.com (continua la ricerca di qualità).Gli uffici più datati potrebbero rimanere indietro o essere riconvertiti ad usi alternativi.I rendimenti dovrebbero comprimersi di circa 25–50 punti base entro il 2026, poiché i tagli dei tassi sostengono i valori content.knightfrank.com, attirando più investitori.Sydney probabilmente tra i migliori performer di uffici in Australia cushmanwakefield.com.
Retail	Forte ripresa.Gli asset retail guidano i rendimenti (rendimenti totali +2,8% nell’ultimo trimestre) publications.raywhite.com.Domanda degli investitori in aumento – il settore retail ha rappresentato il 41% delle transazioni del 2024 (contro una media del 28%) publications.raywhite.com.Bassa vacanza nei centri ancorati ai supermercati (~4% o meno) linkedin.com.Affitti in leggero aumento; gli affitti dei centri commerciali prevedono una crescita a una sola cifra percentuale nel 2025 cbre.com.Rendimenti: circa 5–6% per i centri commerciali prime, più alti per i retail sub-regionali/strip.	Prospettive stabili. Crescita della popolazione e offerta limitata di nuove strutture supportano i canoni di locazione – si prevede una crescita annua degli affitti dell’1–3% nei centri ben posizionati cbre.com.Il settore retail è visto come top performer nel 2025–26 tra i settori publications.raywhite.com, con gli investitori che puntano sui centri suburbani.Rischi: la spesa dei consumatori potrebbe indebolirsi; ma il commercio al dettaglio essenziale dovrebbe rimanere resiliente.Potenziale lieve compressione dei rendimenti se i tassi d’interesse scendono (aumentando i valori), anche se sono probabili rendimenti in gran parte stabili.Nel complesso, le proprietà retail mantengono un’elevata occupazione e un reddito solido; i centri di successo integreranno più intrattenimento/esperienze per prosperare publications.raywhite.com.
Industriale	Vedi la prossima sezione per una revisione dettagliata del mercato industriale. L’industriale di Sydney continua a crescere: tasso di vacanza ~2,8% (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; i canoni sono ancora in aumento (anche se più lentamente, +0,7% QoQ) assets.cushmanwakefield.com; domanda senza precedenti dalla logistica, con rendimenti prime ~5,25%–5,75%.Gli investitori sono interessati, ma i prezzi sono elevati; si è verificato un ammorbidimento dei rendimenti nel 2022–24.	Vedi la prossima sezione. Le prospettive sono positive ma in fase di moderazione: leggero aumento della vacanza (fino a <3,5% entro la fine del 2025) con un grande afflusso di offerta, seguito poi da un nuovo restringimento assets.cushmanwakefield.com.Crescita degli affitti ~4% nel 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, poi a metà cifra singola nel 2026–27 nei sotto-mercati con carenza di offerta.La compressione dei rendimenti è probabile tra la fine del 2025 e il 2026 man mano che i tagli dei tassi migliorano il sentiment brokerdaily.au – I rendimenti industriali di Sydney potrebbero rafforzarsi di 25–50 punti base, dato l’interesse globale per gli asset logistici.I fattori di domanda a lungo termine (e-commerce, infrastrutture come il nuovo aeroporto) mantengono questo settore robusto.

Fonti: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Tabella 2: Riepilogo Real Estate Commerciale Sydney (2025 e Previsioni)

(La Tabella 2 riassume le condizioni e le previsioni dei mercati ufficio, retail e industriale a Sydney. Il segmento industriale è ampliato nella prossima sezione.)

Mercato Immobiliare Industriale di Sydney

La nuova offerta sta finalmente aumentando dopo anni di costruzione insufficiente.

Tendenze attuali nel 2025

Previsioni 2026–2028

Disponibilità & Offerta: L’attuale boom edilizio porterà temporaneamente ad un aumento della disponibilità fino al 2025, ma oltre tale data la nuova offerta dovrebbe risultare inferiore alla domanda. La disponibilità di terreni industriali a Sydney è limitata da fattori geografici e urbanistici – l’Ovest ha la terra, ma le infrastrutture e le tempistiche di pianificazione la rilasciano lentamente. Molti sviluppatori inoltre sono cauti nel costruire troppo data l’elevata incidenza dei costi. Cushman prevede che la disponibilità possa toccare il picco sotto il 3,5% nel 2025 e poi calare dalla fine del 2025 e nel 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Nel 2027 la disponibilità potrebbe tornare verso il ~2% o meno se lo sviluppo rallenta. In sostanza, il mercato industriale di Sydney rimarrà vicino alla piena occupazione, considerando che la disponibilità fisiologica di un mercato sano si attesta sul 5% circa e Sydney sarà ben al di sotto di tale valore.
Crescita degli affitti: Si prevede una continua crescita degli affitti, ma a una cifra singola media annuale. Per il 2025, è prevista una crescita del 4,3% assets.cushmanwakefield.com; un valore simile (forse 3–5% p.a.) è probabile anche nel 2026 e 2027. Alcuni mercati selezionati potrebbero superare il 5% se l’offerta fosse particolarmente limitata assets.cushmanwakefield.com. Ad esempio, se pochi nuovi progetti partissero a South Sydney o Central West, quelle aree potrebbero vedere aumenti degli affitti sopra la media a causa della domanda latente. Al contrario, i distretti con molte nuove costruzioni (in alcune zone dell’Outer West) potrebbero vedere affitti più stabili fino all’assorbimento degli spazi. Una tendenza interessante: gli incentivi per i locatori potrebbero aumentare leggermente (come accaduto nel 2024, arrivando a circa il 15% sui pre-affitti assets.cushmanwakefield.com), il che modera la crescita effettiva degli affitti anche se i canoni nominali aumentano. Ma anche così, i locatori industriali sono in una posizione solida. Entro il 2028, gli affitti dei magazzini prime a Sydney potrebbero facilmente essere superiori del 15% rispetto ad oggi, visto il contesto strutturale favorevole.
Fattori di domanda: L’e-commerce continuerà a essere uno dei principali utilizzatori – la crescita del retail online si è stabilizzata a circa l’11% delle vendite, ma un’ulteriore crescita (fino al 15%+ entro la fine degli anni 2020) richiederà più spazi logistici. Le società di logistica conto terzi (3PL), le aziende di consegna pacchi e i retailer che ottimizzano le catene di fornitura guideranno la domanda di locazione. Cushman prevede una ripresa dell’attività 3PL nel secondo semestre 2025, poiché molte 3PL erano rimaste sorprendentemente inattive (forse a causa della capacità costruita precedentemente) ma dovranno espandersi per gestire i volumi crescenti assets.cushmanwakefield.com. Inoltre, la rivitalizzazione del settore manifatturiero (ad esempio nel settore farmaceutico, alimentare o high-tech) potrebbe aumentare moderatamente la domanda, specialmente con l’interesse del governo al reshoring delle industrie critiche. I nuovi parchi tecnologici di Sydney (come le aree di industria avanzata di Western Sydney) potrebbero generare domanda di strutture. Anche i data center competono per i terreni industriali – pur non essendo magazzini tradizionali, occupano zone industriali e stanno crescendo grazie all’economia digitale. Questa competizione (i data center spesso pagano cifre molto alte per accesso a terreni e energia) continuerà a esercitare pressione al rialzo sui prezzi dei terreni e a limitare lo sviluppo di magazzini in alcune aree assets.cushmanwakefield.com.
Prospettive di investimento: Come già detto, ci sono le premesse per una nuova compressione dei rendimenti industriali entro il 2025–26, dato il peso del capitale e i tassi d’interesse più bassi brokerdaily.au. Molti investitori globali vedono l’industriale australiano come sottoutilizzato e una storia di crescita a lungo termine. Entro il 2028, potremmo vedere i rendimenti industriali prime di Sydney tornare nell’area del 5% basso o addirittura verso il 4% alto se l’economia sarà solida. Questo implica una ulteriore crescita del capitale. Tuttavia, rendimenti così bassi aumentano anche il rischio d’ingresso – se i tassi obbligazionari salissero inaspettatamente, i valori industriali sarebbero sensibili. Nel complesso, ci si aspetta che la forte domanda degli investitori persista, spingendo eventualmente allo sviluppo tramite partnership di capitale (ad es. grandi istituzioni che finanziano la costruzione di parchi logistici per accedere allo stock).
Rischi: Un rischio è il rallentamento economico che riduce la domanda – ad esempio, se la spesa dei consumatori calasse drasticamente, i rivenditori potrebbero consolidare i magazzini, frenando le locazioni. Ma dato l’andamento secolare, si tratta di un rischio marginale; la maggior parte degli utilizzatori pianifica a lungo termine e brevi interruzioni non cambieranno il percorso. Un altro rischio è quello di sovracostruzione – l’attuale ondata di offerta potrebbe eccedere? Finora, una quota significativa è già pre-locata e il resto dovrebbe essere locato a tempo debito, ma se lo spazio speculativo del 2025 dovesse rimanere vuoto a lungo, gli sviluppatori si tirerebbero indietro (autoregolandosi). Dai rapporti di settore emerge che eventuali aumenti dei tassi di sfitto saranno temporanei assets.cushmanwakefield.com. Un ulteriore rischio è rappresentato dai ritardi infrastrutturali: le strade e i porti di Sydney devono tenere il passo (ad es., se l’intermodale di Moorebank o i lavori sulle autostrade avessero problemi, alcune efficienze logistiche potrebbero essere posticipate). E la crescita dei costi resta una preoccupazione – la costruzione di magazzini oggi costa il 20–30% in più rispetto a qualche anno fa; se i costi non scendono, gli affitti dovranno continuare a crescere per giustificare nuovi sviluppi. Infine, cambiamenti normativi (come regole di zonizzazione o ambientali) potrebbero incidere sulla fornitura di terreni industriali, ma non se ne prevedono che possano allentare drasticamente i vincoli.

Opportunità e rischi di investimento nell’industriale

Le opportunità nel mercato industriale di Sydney sono significative:

Asset logistici core (moderni centri di distribuzione con contratti di locazione a lungo termine) forniscono un reddito stabile in un mercato con disponibilità di terreni limitata. Con la previsione che la disponibilità rimanga bassa, i proprietari di strutture industriali ben posizionate possono aspettarsi un’alta occupazione e la possibilità di aumentare gradualmente gli affitti. Se acquistati ai livelli di rendimento attuali (~5%), questi asset potrebbero vedere un incremento di capitale se i rendimenti si comprimono come previsto con l’abbassarsi dei tassi d’interesse brokerdaily.au. In un’economia in fase di diversificazione, l’esposizione alla logistica (che sostiene l’e-commerce e i consumi) è vista come una scelta relativamente difensiva, ma con crescita – una combinazione rara.
Opportunità di sviluppo: Per gli sviluppatori che possiedono terreni o hanno la possibilità di ottenerne la concessione, l’attuale carenza significa che progetti build-to-suit per i conduttori (in particolare grandi aziende che necessitano di strutture personalizzate) possono essere molto redditizi. La riqualificazione di brownfield (ad es. vecchi siti industriali più vicini che possono essere trasformati in strutture logistiche multi-piano o data center) è un’altra opportunità emergente data l’estrema scarsità di terreni vicino alla città. I magazzini a più livelli, sebbene nuovi in Australia, potrebbero diventare praticabili a Sydney come lo sono già nelle città asiatiche densamente popolate.
Sotto-settori emergenti: Come evidenziato, alternative come data center e magazzini frigoriferi sono in forte crescita. I data center nel Western Sydney (ad esempio nell’area di Eastern Creek) si sono espansi, trainati dalle esigenze del cloud computing. Questi spesso offrono contratti di locazione a lungo termine con conduttori di elevata affidabilità creditizia (aziende tecnologiche), attraenti per gli investitori. Allo stesso modo, i magazzini frigoriferi (distribuzione alimentare) e le strutture logistiche dell’ultimo miglio vicino ai centri abitati sono molto richiesti (si pensi ai centri di evasione per la consegna di generi alimentari). Investitori avveduti potrebbero puntare su asset industriali al servizio di queste nicchie.

I rischi non mancano:

Rischio di prezzo: Le proprietà industriali non sono più economiche; in alcuni casi sono forse valutate alla perfezione. Se le condizioni economiche non seguiranno il percorso previsto (ad esempio, se l’inflazione persiste e i tassi d’interesse rimangono alti più a lungo), la prevista compressione dei rendimenti potrebbe non verificarsi, e acquisizioni a prezzi elevati potrebbero avere performance inferiori. Inoltre, c’è meno margine per la compressione dei cap rate ora rispetto a cinque anni fa, quando i rendimenti erano al 7–8%. Quindi i rendimenti futuri dipenderanno maggiormente dalla crescita degli affitti che, sebbene probabile, potrebbe non replicare i tassi straordinari degli ultimi anni.
Concentrazione degli inquilini e obsolescenza: Alcuni investitori temono il rischio specifico – ad esempio, se uno dei pochi grandi conduttori 3PL o retail va in default o lascia lo stabile, rilocare spazi in un contesto di alti affitti potrebbe essere difficile se il mercato si indebolisce. Inoltre, le strutture possono diventare obsolete (ad es. altezza utile insufficiente, limitato accesso per camion) soprattutto con l’avanzare della tecnologia (automazione nei magazzini, ecc.). Potrebbe essere necessario un continuo investimento di capitale per mantenere gli asset moderni.
Fattori normativi/ambientali: La sostenibilità è sempre più al centro dell’attenzione: magazzini con scarsa efficienza energetica o privi di pannelli solari, ecc., potrebbero registrare una domanda inferiore poiché inquilini e investitori danno priorità agli edifici green. Inoltre, eventuali cambiamenti nelle politiche commerciali o nelle operazioni portuali (come variazioni nei volumi di import/export) potrebbero influenzare indirettamente alcuni cluster industriali.
Cambiamenti nella supply chain: Eventi geopolitici potrebbero modificare i percorsi della supply chain; ad esempio, un aumento del reshoring potrebbe effettivamente incrementare la domanda di spazi produttivi locali, mentre una recessione globale potrebbe ridurre le importazioni, influenzando gli spazi logistici nei porti. Tuttavia, la diversificazione economica e la posizione di Sydney dovrebbero consentire un adattamento a diversi scenari.

Conclusione

Riferimenti:

ABC News (2025). I prezzi degli immobili si prevede raggiungeranno livelli record nel 2025–26, portando difficoltà agli acquirenti e un boom per i venditori. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
National Housing Supply & Affordability Council (2025). Stato del sistema abitativo 2025 – Risultati chiave su carenza abitativa e accessibilità australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Department of Planning (2024). Previsioni sull’offerta abitativa dell’area di Greater Sydney – Proiezione di 172.900 nuove case entro il 2029 (28.800 all’anno) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Rapporto sulle previsioni dei prezzi FY2025–26 – Prezzo delle case a Sydney previsto: +7% a $1,83M; unità +6% a $889k abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Rapporto Pain & Gain – Il 95% delle vendite redditizie all’inizio del 2025; prezzi in aumento dopo i tagli della RBA abc.net.au
YourMortgage (lug 2025). Prezzi medi delle case – Prezzo medio delle case a Sydney $1,496M; crescita più rapida a St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (gen 2025). Affitto medio in Australia – Affitto medio a Sydney $775 (case) e $720 (appartamenti) a settimana (il più alto della nazione) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Tasso di sfitto 2,8%; affitti previsti +4,3% nel 2025; tasso di sfitto che rimarrà <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Crescita degli affitti industriali in rallentamento ma comunque positiva; previsti incrementi a una cifra per gli affitti commerciali con Perth/Sydney in testa cbre.com cbre.com
Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime yield ~6,0% stabile, si prevede compressione nella seconda metà del 2025; sfitto 12,8% probabilmente ha raggiunto il picco content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Previsioni immobiliari – Il settore retail guiderà la performance commerciale nel 2025; transazioni retail in aumento, hanno dominato i rendimenti totali publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Previsioni sul settore immobiliare commerciale australiano – Ripresa in tutti i settori, domanda industriale causa compressione dei rendimenti, capitale estero attivo brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). Il NSW accelera l’offerta di affitti – Sconto del 50% sulla tassa fondiaria per il BTR prolungato a tempo indeterminato; consentito agli sviluppatori di costruire infrastrutture per accelerare l’edilizia abitativa abc.net.au abc.net.au
Reuters Poll tramite GlobalPropertyGuide (2025). Analisi del mercato immobiliare – Gli analisti prevedono un +3,7% dei prezzi delle case in Australia nel 2025, +5,0% nel 2026/27; Sydney circa +3% nel 2025 (più modesto) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Previsioni per l’Australia 2025 – Sydney/Brisbane guidano la ripresa degli uffici; taglio dei tassi per stimolare gli investimenti, compressione dei rendimenti nella logistica a fine 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

In risposta, i governi stanno adottando misure di supporto.

Mercato immobiliare residenziale di Sydney

Tendenze attuali nel 2025

Dinamiche di offerta, domanda e politiche

Previsioni 2026–2028 (Prezzi, Affitti & Domanda)

Opportunità di Investimento e Rischi nel Residenziale

Il mercato immobiliare residenziale di Sydney offre sia opportunità allettanti che notevoli rischi per investitori e acquirenti nei prossimi anni:

Opportunità: La domanda fondamentale a Sydney – trainata dalla crescita della popolazione, da un’economia solida e dalla desiderabilità come città globale – offre una solida base per gli investimenti immobiliari. Con i prezzi in ripresa e i tassi di interesse destinati a diminuire, c’è il potenziale per una crescita del capitale fino alla fine degli anni 2020 (sebbene a ritmi moderati). I rendimenti da locazione sono migliorati, soprattutto per le unità, il che significa che i nuovi investitori possono ottenere un cash-flow migliore rispetto a qualche anno fa (es. ~4% di rendimento lordo sugli appartamenti). Inoltre, alcuni segmenti e località possono sovraperformare: ad esempio, terreni nei corridoi di crescita (Sydney ovest vicino all’Aerotropolis o a nord-ovest intorno alle nuove fermate della metro) potrebbero vedere un apprezzamento superiore alla media mentre le infrastrutture e l’occupazione trasformano queste aree. Investire in appartamenti ben posizionati potrebbe essere allettante, poiché il divario di prezzo rispetto alle case fa sì che più acquirenti/inquilini si sposteranno verso le unità; già ora, si prevede che il valore delle unità a Sydney toccherà livelli record grazie a questo cambio di domanda abc.net.au abc.net.au. Il sostegno del governo all’edilizia abitativa (come aiuti per i primi acquirenti o schemi a basso deposito) sostiene anche l’accesso al mercato, a vantaggio dei proprietari in quei segmenti. In breve, la cronica carenza di offerta e la vitalità economica di Sydney rappresentano un forte motivo per investire a lungo termine nel settore abitativo, a patto di riuscire ad entrare nel mercato.
Rischi: Il rischio principale è costituito da accessibilità e debito. I prezzi a Sydney sono così elevati che risultano sensibili alle variazioni dei tassi di interesse e a shock economici più ampi. Se l’inflazione dovesse rialzarsi o l’economia globale fermarsi, i tassi di interesse potrebbero aumentare o almeno non diminuire come previsto, il che potrebbe rallentare rapidamente la crescita dei prezzi o addirittura causare una flessione. Gli acquirenti altamente indebitati sono vulnerabili ad aumenti nei tassi o nelle rate. Esistono anche rischi normativi – ad esempio, eventuali modifiche future ai benefici fiscali per gli investitori (negative gearing, concessioni fiscali sulle plusvalenze) potrebbero ridurre la domanda da parte degli investitori e indebolire i prezzi, soprattutto per le unità pensate per investimento. Un altro rischio riguarda la qualità delle costruzioni e l’eccesso di offerta in alcune aree: alcune zone hanno visto una grande quantità di nuovi appartamenti (es. Olympic Park, Zetland), e anche se ora la domanda è alta, se molte nuove unità venissero completate contemporaneamente, i proprietari di quelle zone potrebbero trovarsi con più concorrenza e una crescita più lenta dei canoni. Gli investitori devono essere attenti a condomini con difetti strutturali o alti costi ricorrenti, che sono stati un problema nel NSW. È presente anche il rischio di concentrazione economica – le sorti di Sydney dipendono da finanza, tecnologia e immigrazione; qualsiasi politica che riduca drasticamente la migrazione o un rallentamento dell’occupazione nei settori a colletto bianco (come una crisi finanziaria) impatterebbe sulla domanda di alloggi. Infine, rischio di liquidità: il mercato di Sydney è ciclico e vendere in un momento di flessione può essere difficile (pochi acquirenti possono permettersi all’interno di un contesto di credito limitato). Gli speculatori di breve periodo potrebbero subire perdite se acquistano al picco e sono costretti a vendere rapidamente. In generale, sebbene quello di Sydney sembri essere un mercato caratterizzato da “alta domanda, offerta limitata” che sostiene l’investimento, comporta alti costi di ingresso ed esposizione ai cicli macroeconomici.

Indicatore (Sydney)	Stato 2025/Tendenza recente	Prospettive 2026–2028
Prezzo Mediano delle Case	~1,50 milioni di dollari (giugno 2025); in ripresa, +5% su base annua globalpropertyguide.com.Più alto in Australia yourmortgage.com.au.	Aumento graduale fino a circa 1,83 milioni di dollari entro il 2026 (+7%) abc.net.au; ulteriori aumenti moderati (~3–5%/anno) fino al 2028 salvo shock.Prezzi sostenuti da scarsità di offerta e tagli dei tassi.
Prezzo Mediano Unità	~860.000 $ (giugno 2025); relativamente stabile recentemente (segmento più economico in domanda) abc.net.au.	Nuovi massimi attesi – ~889.000 $ entro il 2026 (+6%) abc.net.au.L’accessibilità economica e lo spostamento dei primi acquirenti verso le unità abitative guideranno una crescita annua di circa il 4–5% fino al 2028.
Affitto annuo – Casa	775$/settimana (2025), in aumento di circa l’8–10% su base annua; tasso di sfitto circa 1% (estremamente basso) mozo.com.au.	La crescita degli affitti sta rallentando ma rimane positiva.L’inoccupazione potrebbe aumentare fino al 2% entro il 2026–27.Prevedi v italijanski jezik: Aspettatevi aumenti annuali dell’affitto a una cifra percentuale bassa; lieve sollievo se l’offerta migliora, ma è probabile che i canoni siano ≥850$/settimana entro il 2028.
Affitto annuale – Unità	$720/settimana (2025), in aumento di circa il 10% su base annua; forte domanda dovuta al ritorno degli studenti mozo.com.au.	Continuo aumento degli affitti nel 2025–26, poi moderazione.Entro il 2028, unità ~800$/settimana.Affitti elevati (e sgravi sugli interessi) mantengono vivo l’interesse degli investitori negli appartamenti.
Aggiunte all’Offerta Abitativa	~28.000 nuove abitazioni all’anno previste nei prossimi 5 anni planning.nsw.gov.au; inferiore alla domanda.Solo 177.000 costruite a livello nazionale nel 2024 australianpropertyupdate.com.au.	La carenza persiste. Le consegne potrebbero aumentare modestamente entro il 2027–28 se le riforme avranno successo, ma probabilmente saranno ancora inferiori ai necessari ~40.000/anno.Carenza cronica che continuerà a mantenere alta la pressione su prezzi/affitti.
Domanda e Sentimento degli Acquirenti	Migliorati nel 2025 grazie ai tagli dei tassi e alla crescita della popolazione; i primi acquirenti sono attivi ma sotto pressione.	Dovrebbe rimanere solida con il calo dei tassi.Rischio: se l’economia si indebolisce o il credito si restringe, la domanda potrebbe diminuire.Nel complesso, una forte migrazione e buone prospettive occupazionali sostengono una domanda costante fino al 2028.

Fonti: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabella 1: Mercato Residenziale di Sydney – Indicatori Chiave e Previsioni

(La Tabella 1 evidenzia le metriche del mercato residenziale di Sydney e le tendenze attese.)

Mercato Immobiliare Commerciale di Sydney

Settore Uffici (Uffici CBD e Metropolitani)

Settore Retail (Immobili Commerciali & Centri Commerciali)

Segmento	Condizioni di mercato 2025 (Sydney)	Previsioni/Prospettive 2026–2028
Uffici (CBD)	Tasso di sfitto ~12,7%–12,8% (fine 2024) – ha raggiunto il picco e si sta stabilizzando cbre.com.au.I canoni prime tengono (canoni prime effettivi CBD +5% nel 2024) cbre.com; incentivi elevati (~35–40%) ancora comuni.Nuova offerta limitata nel 2025–26 che allevia la pressione cbre.com.au.Rende ~6,0% prime (dopo il calo di valore) content.knightfrank.com.	Recupero graduale.Vacanza in calo verso ~8–10% entro il 2027 con il miglioramento dell’assorbimento (offerta minima).La crescita degli affitti negli uffici prime è prevista a una singola cifra percentuale annua cbre.com (continua la ricerca di qualità).Gli uffici più datati potrebbero rimanere indietro o essere riconvertiti ad usi alternativi.I rendimenti dovrebbero comprimersi di circa 25–50 punti base entro il 2026, poiché i tagli dei tassi sostengono i valori content.knightfrank.com, attirando più investitori.Sydney probabilmente tra i migliori performer di uffici in Australia cushmanwakefield.com.
Retail	Forte ripresa.Gli asset retail guidano i rendimenti (rendimenti totali +2,8% nell’ultimo trimestre) publications.raywhite.com.Domanda degli investitori in aumento – il settore retail ha rappresentato il 41% delle transazioni del 2024 (contro una media del 28%) publications.raywhite.com.Bassa vacanza nei centri ancorati ai supermercati (~4% o meno) linkedin.com.Affitti in leggero aumento; gli affitti dei centri commerciali prevedono una crescita a una sola cifra percentuale nel 2025 cbre.com.Rendimenti: circa 5–6% per i centri commerciali prime, più alti per i retail sub-regionali/strip.	Prospettive stabili. Crescita della popolazione e offerta limitata di nuove strutture supportano i canoni di locazione – si prevede una crescita annua degli affitti dell’1–3% nei centri ben posizionati cbre.com.Il settore retail è visto come top performer nel 2025–26 tra i settori publications.raywhite.com, con gli investitori che puntano sui centri suburbani.Rischi: la spesa dei consumatori potrebbe indebolirsi; ma il commercio al dettaglio essenziale dovrebbe rimanere resiliente.Potenziale lieve compressione dei rendimenti se i tassi d’interesse scendono (aumentando i valori), anche se sono probabili rendimenti in gran parte stabili.Nel complesso, le proprietà retail mantengono un’elevata occupazione e un reddito solido; i centri di successo integreranno più intrattenimento/esperienze per prosperare publications.raywhite.com.
Industriale	Vedi la prossima sezione per una revisione dettagliata del mercato industriale. L’industriale di Sydney continua a crescere: tasso di vacanza ~2,8% (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; i canoni sono ancora in aumento (anche se più lentamente, +0,7% QoQ) assets.cushmanwakefield.com; domanda senza precedenti dalla logistica, con rendimenti prime ~5,25%–5,75%.Gli investitori sono interessati, ma i prezzi sono elevati; si è verificato un ammorbidimento dei rendimenti nel 2022–24.	Vedi la prossima sezione. Le prospettive sono positive ma in fase di moderazione: leggero aumento della vacanza (fino a <3,5% entro la fine del 2025) con un grande afflusso di offerta, seguito poi da un nuovo restringimento assets.cushmanwakefield.com.Crescita degli affitti ~4% nel 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, poi a metà cifra singola nel 2026–27 nei sotto-mercati con carenza di offerta.La compressione dei rendimenti è probabile tra la fine del 2025 e il 2026 man mano che i tagli dei tassi migliorano il sentiment brokerdaily.au – I rendimenti industriali di Sydney potrebbero rafforzarsi di 25–50 punti base, dato l’interesse globale per gli asset logistici.I fattori di domanda a lungo termine (e-commerce, infrastrutture come il nuovo aeroporto) mantengono questo settore robusto.

Fonti: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Tabella 2: Riepilogo Real Estate Commerciale Sydney (2025 e Previsioni)

(La Tabella 2 riassume le condizioni e le previsioni dei mercati ufficio, retail e industriale a Sydney. Il segmento industriale è ampliato nella prossima sezione.)

Mercato Immobiliare Industriale di Sydney

La nuova offerta sta finalmente aumentando dopo anni di costruzione insufficiente.

Tendenze attuali nel 2025

Previsioni 2026–2028

Disponibilità & Offerta: L’attuale boom edilizio porterà temporaneamente ad un aumento della disponibilità fino al 2025, ma oltre tale data la nuova offerta dovrebbe risultare inferiore alla domanda. La disponibilità di terreni industriali a Sydney è limitata da fattori geografici e urbanistici – l’Ovest ha la terra, ma le infrastrutture e le tempistiche di pianificazione la rilasciano lentamente. Molti sviluppatori inoltre sono cauti nel costruire troppo data l’elevata incidenza dei costi. Cushman prevede che la disponibilità possa toccare il picco sotto il 3,5% nel 2025 e poi calare dalla fine del 2025 e nel 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Nel 2027 la disponibilità potrebbe tornare verso il ~2% o meno se lo sviluppo rallenta. In sostanza, il mercato industriale di Sydney rimarrà vicino alla piena occupazione, considerando che la disponibilità fisiologica di un mercato sano si attesta sul 5% circa e Sydney sarà ben al di sotto di tale valore.
Crescita degli affitti: Si prevede una continua crescita degli affitti, ma a una cifra singola media annuale. Per il 2025, è prevista una crescita del 4,3% assets.cushmanwakefield.com; un valore simile (forse 3–5% p.a.) è probabile anche nel 2026 e 2027. Alcuni mercati selezionati potrebbero superare il 5% se l’offerta fosse particolarmente limitata assets.cushmanwakefield.com. Ad esempio, se pochi nuovi progetti partissero a South Sydney o Central West, quelle aree potrebbero vedere aumenti degli affitti sopra la media a causa della domanda latente. Al contrario, i distretti con molte nuove costruzioni (in alcune zone dell’Outer West) potrebbero vedere affitti più stabili fino all’assorbimento degli spazi. Una tendenza interessante: gli incentivi per i locatori potrebbero aumentare leggermente (come accaduto nel 2024, arrivando a circa il 15% sui pre-affitti assets.cushmanwakefield.com), il che modera la crescita effettiva degli affitti anche se i canoni nominali aumentano. Ma anche così, i locatori industriali sono in una posizione solida. Entro il 2028, gli affitti dei magazzini prime a Sydney potrebbero facilmente essere superiori del 15% rispetto ad oggi, visto il contesto strutturale favorevole.
Fattori di domanda: L’e-commerce continuerà a essere uno dei principali utilizzatori – la crescita del retail online si è stabilizzata a circa l’11% delle vendite, ma un’ulteriore crescita (fino al 15%+ entro la fine degli anni 2020) richiederà più spazi logistici. Le società di logistica conto terzi (3PL), le aziende di consegna pacchi e i retailer che ottimizzano le catene di fornitura guideranno la domanda di locazione. Cushman prevede una ripresa dell’attività 3PL nel secondo semestre 2025, poiché molte 3PL erano rimaste sorprendentemente inattive (forse a causa della capacità costruita precedentemente) ma dovranno espandersi per gestire i volumi crescenti assets.cushmanwakefield.com. Inoltre, la rivitalizzazione del settore manifatturiero (ad esempio nel settore farmaceutico, alimentare o high-tech) potrebbe aumentare moderatamente la domanda, specialmente con l’interesse del governo al reshoring delle industrie critiche. I nuovi parchi tecnologici di Sydney (come le aree di industria avanzata di Western Sydney) potrebbero generare domanda di strutture. Anche i data center competono per i terreni industriali – pur non essendo magazzini tradizionali, occupano zone industriali e stanno crescendo grazie all’economia digitale. Questa competizione (i data center spesso pagano cifre molto alte per accesso a terreni e energia) continuerà a esercitare pressione al rialzo sui prezzi dei terreni e a limitare lo sviluppo di magazzini in alcune aree assets.cushmanwakefield.com.
Prospettive di investimento: Come già detto, ci sono le premesse per una nuova compressione dei rendimenti industriali entro il 2025–26, dato il peso del capitale e i tassi d’interesse più bassi brokerdaily.au. Molti investitori globali vedono l’industriale australiano come sottoutilizzato e una storia di crescita a lungo termine. Entro il 2028, potremmo vedere i rendimenti industriali prime di Sydney tornare nell’area del 5% basso o addirittura verso il 4% alto se l’economia sarà solida. Questo implica una ulteriore crescita del capitale. Tuttavia, rendimenti così bassi aumentano anche il rischio d’ingresso – se i tassi obbligazionari salissero inaspettatamente, i valori industriali sarebbero sensibili. Nel complesso, ci si aspetta che la forte domanda degli investitori persista, spingendo eventualmente allo sviluppo tramite partnership di capitale (ad es. grandi istituzioni che finanziano la costruzione di parchi logistici per accedere allo stock).
Rischi: Un rischio è il rallentamento economico che riduce la domanda – ad esempio, se la spesa dei consumatori calasse drasticamente, i rivenditori potrebbero consolidare i magazzini, frenando le locazioni. Ma dato l’andamento secolare, si tratta di un rischio marginale; la maggior parte degli utilizzatori pianifica a lungo termine e brevi interruzioni non cambieranno il percorso. Un altro rischio è quello di sovracostruzione – l’attuale ondata di offerta potrebbe eccedere? Finora, una quota significativa è già pre-locata e il resto dovrebbe essere locato a tempo debito, ma se lo spazio speculativo del 2025 dovesse rimanere vuoto a lungo, gli sviluppatori si tirerebbero indietro (autoregolandosi). Dai rapporti di settore emerge che eventuali aumenti dei tassi di sfitto saranno temporanei assets.cushmanwakefield.com. Un ulteriore rischio è rappresentato dai ritardi infrastrutturali: le strade e i porti di Sydney devono tenere il passo (ad es., se l’intermodale di Moorebank o i lavori sulle autostrade avessero problemi, alcune efficienze logistiche potrebbero essere posticipate). E la crescita dei costi resta una preoccupazione – la costruzione di magazzini oggi costa il 20–30% in più rispetto a qualche anno fa; se i costi non scendono, gli affitti dovranno continuare a crescere per giustificare nuovi sviluppi. Infine, cambiamenti normativi (come regole di zonizzazione o ambientali) potrebbero incidere sulla fornitura di terreni industriali, ma non se ne prevedono che possano allentare drasticamente i vincoli.

Opportunità e rischi di investimento nell’industriale

Le opportunità nel mercato industriale di Sydney sono significative:

Asset logistici core (moderni centri di distribuzione con contratti di locazione a lungo termine) forniscono un reddito stabile in un mercato con disponibilità di terreni limitata. Con la previsione che la disponibilità rimanga bassa, i proprietari di strutture industriali ben posizionate possono aspettarsi un’alta occupazione e la possibilità di aumentare gradualmente gli affitti. Se acquistati ai livelli di rendimento attuali (~5%), questi asset potrebbero vedere un incremento di capitale se i rendimenti si comprimono come previsto con l’abbassarsi dei tassi d’interesse brokerdaily.au. In un’economia in fase di diversificazione, l’esposizione alla logistica (che sostiene l’e-commerce e i consumi) è vista come una scelta relativamente difensiva, ma con crescita – una combinazione rara.
Opportunità di sviluppo: Per gli sviluppatori che possiedono terreni o hanno la possibilità di ottenerne la concessione, l’attuale carenza significa che progetti build-to-suit per i conduttori (in particolare grandi aziende che necessitano di strutture personalizzate) possono essere molto redditizi. La riqualificazione di brownfield (ad es. vecchi siti industriali più vicini che possono essere trasformati in strutture logistiche multi-piano o data center) è un’altra opportunità emergente data l’estrema scarsità di terreni vicino alla città. I magazzini a più livelli, sebbene nuovi in Australia, potrebbero diventare praticabili a Sydney come lo sono già nelle città asiatiche densamente popolate.
Sotto-settori emergenti: Come evidenziato, alternative come data center e magazzini frigoriferi sono in forte crescita. I data center nel Western Sydney (ad esempio nell’area di Eastern Creek) si sono espansi, trainati dalle esigenze del cloud computing. Questi spesso offrono contratti di locazione a lungo termine con conduttori di elevata affidabilità creditizia (aziende tecnologiche), attraenti per gli investitori. Allo stesso modo, i magazzini frigoriferi (distribuzione alimentare) e le strutture logistiche dell’ultimo miglio vicino ai centri abitati sono molto richiesti (si pensi ai centri di evasione per la consegna di generi alimentari). Investitori avveduti potrebbero puntare su asset industriali al servizio di queste nicchie.

I rischi non mancano:

Rischio di prezzo: Le proprietà industriali non sono più economiche; in alcuni casi sono forse valutate alla perfezione. Se le condizioni economiche non seguiranno il percorso previsto (ad esempio, se l’inflazione persiste e i tassi d’interesse rimangono alti più a lungo), la prevista compressione dei rendimenti potrebbe non verificarsi, e acquisizioni a prezzi elevati potrebbero avere performance inferiori. Inoltre, c’è meno margine per la compressione dei cap rate ora rispetto a cinque anni fa, quando i rendimenti erano al 7–8%. Quindi i rendimenti futuri dipenderanno maggiormente dalla crescita degli affitti che, sebbene probabile, potrebbe non replicare i tassi straordinari degli ultimi anni.
Concentrazione degli inquilini e obsolescenza: Alcuni investitori temono il rischio specifico – ad esempio, se uno dei pochi grandi conduttori 3PL o retail va in default o lascia lo stabile, rilocare spazi in un contesto di alti affitti potrebbe essere difficile se il mercato si indebolisce. Inoltre, le strutture possono diventare obsolete (ad es. altezza utile insufficiente, limitato accesso per camion) soprattutto con l’avanzare della tecnologia (automazione nei magazzini, ecc.). Potrebbe essere necessario un continuo investimento di capitale per mantenere gli asset moderni.
Fattori normativi/ambientali: La sostenibilità è sempre più al centro dell’attenzione: magazzini con scarsa efficienza energetica o privi di pannelli solari, ecc., potrebbero registrare una domanda inferiore poiché inquilini e investitori danno priorità agli edifici green. Inoltre, eventuali cambiamenti nelle politiche commerciali o nelle operazioni portuali (come variazioni nei volumi di import/export) potrebbero influenzare indirettamente alcuni cluster industriali.
Cambiamenti nella supply chain: Eventi geopolitici potrebbero modificare i percorsi della supply chain; ad esempio, un aumento del reshoring potrebbe effettivamente incrementare la domanda di spazi produttivi locali, mentre una recessione globale potrebbe ridurre le importazioni, influenzando gli spazi logistici nei porti. Tuttavia, la diversificazione economica e la posizione di Sydney dovrebbero consentire un adattamento a diversi scenari.

Conclusione

Riferimenti:

ABC News (2025). I prezzi degli immobili si prevede raggiungeranno livelli record nel 2025–26, portando difficoltà agli acquirenti e un boom per i venditori. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
National Housing Supply & Affordability Council (2025). Stato del sistema abitativo 2025 – Risultati chiave su carenza abitativa e accessibilità australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Department of Planning (2024). Previsioni sull’offerta abitativa dell’area di Greater Sydney – Proiezione di 172.900 nuove case entro il 2029 (28.800 all’anno) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Rapporto sulle previsioni dei prezzi FY2025–26 – Prezzo delle case a Sydney previsto: +7% a $1,83M; unità +6% a $889k abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Rapporto Pain & Gain – Il 95% delle vendite redditizie all’inizio del 2025; prezzi in aumento dopo i tagli della RBA abc.net.au
YourMortgage (lug 2025). Prezzi medi delle case – Prezzo medio delle case a Sydney $1,496M; crescita più rapida a St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (gen 2025). Affitto medio in Australia – Affitto medio a Sydney $775 (case) e $720 (appartamenti) a settimana (il più alto della nazione) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Tasso di sfitto 2,8%; affitti previsti +4,3% nel 2025; tasso di sfitto che rimarrà <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Crescita degli affitti industriali in rallentamento ma comunque positiva; previsti incrementi a una cifra per gli affitti commerciali con Perth/Sydney in testa cbre.com cbre.com
Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime yield ~6,0% stabile, si prevede compressione nella seconda metà del 2025; sfitto 12,8% probabilmente ha raggiunto il picco content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Previsioni immobiliari – Il settore retail guiderà la performance commerciale nel 2025; transazioni retail in aumento, hanno dominato i rendimenti totali publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Previsioni sul settore immobiliare commerciale australiano – Ripresa in tutti i settori, domanda industriale causa compressione dei rendimenti, capitale estero attivo brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). Il NSW accelera l’offerta di affitti – Sconto del 50% sulla tassa fondiaria per il BTR prolungato a tempo indeterminato; consentito agli sviluppatori di costruire infrastrutture per accelerare l’edilizia abitativa abc.net.au abc.net.au
Reuters Poll tramite GlobalPropertyGuide (2025). Analisi del mercato immobiliare – Gli analisti prevedono un +3,7% dei prezzi delle case in Australia nel 2025, +5,0% nel 2026/27; Sydney circa +3% nel 2025 (più modesto) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Previsioni per l’Australia 2025 – Sydney/Brisbane guidano la ripresa degli uffici; taglio dei tassi per stimolare gli investimenti, compressione dei rendimenti nella logistica a fine 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Dinamiche di offerta, domanda e politiche

Previsioni 2026–2028 (Prezzi, Affitti & Domanda)

Opportunità di Investimento e Rischi nel Residenziale

Il mercato immobiliare residenziale di Sydney offre sia opportunità allettanti che notevoli rischi per investitori e acquirenti nei prossimi anni:

Opportunità: La domanda fondamentale a Sydney – trainata dalla crescita della popolazione, da un’economia solida e dalla desiderabilità come città globale – offre una solida base per gli investimenti immobiliari. Con i prezzi in ripresa e i tassi di interesse destinati a diminuire, c’è il potenziale per una crescita del capitale fino alla fine degli anni 2020 (sebbene a ritmi moderati). I rendimenti da locazione sono migliorati, soprattutto per le unità, il che significa che i nuovi investitori possono ottenere un cash-flow migliore rispetto a qualche anno fa (es. ~4% di rendimento lordo sugli appartamenti). Inoltre, alcuni segmenti e località possono sovraperformare: ad esempio, terreni nei corridoi di crescita (Sydney ovest vicino all’Aerotropolis o a nord-ovest intorno alle nuove fermate della metro) potrebbero vedere un apprezzamento superiore alla media mentre le infrastrutture e l’occupazione trasformano queste aree. Investire in appartamenti ben posizionati potrebbe essere allettante, poiché il divario di prezzo rispetto alle case fa sì che più acquirenti/inquilini si sposteranno verso le unità; già ora, si prevede che il valore delle unità a Sydney toccherà livelli record grazie a questo cambio di domanda abc.net.au abc.net.au. Il sostegno del governo all’edilizia abitativa (come aiuti per i primi acquirenti o schemi a basso deposito) sostiene anche l’accesso al mercato, a vantaggio dei proprietari in quei segmenti. In breve, la cronica carenza di offerta e la vitalità economica di Sydney rappresentano un forte motivo per investire a lungo termine nel settore abitativo, a patto di riuscire ad entrare nel mercato.
Rischi: Il rischio principale è costituito da accessibilità e debito. I prezzi a Sydney sono così elevati che risultano sensibili alle variazioni dei tassi di interesse e a shock economici più ampi. Se l’inflazione dovesse rialzarsi o l’economia globale fermarsi, i tassi di interesse potrebbero aumentare o almeno non diminuire come previsto, il che potrebbe rallentare rapidamente la crescita dei prezzi o addirittura causare una flessione. Gli acquirenti altamente indebitati sono vulnerabili ad aumenti nei tassi o nelle rate. Esistono anche rischi normativi – ad esempio, eventuali modifiche future ai benefici fiscali per gli investitori (negative gearing, concessioni fiscali sulle plusvalenze) potrebbero ridurre la domanda da parte degli investitori e indebolire i prezzi, soprattutto per le unità pensate per investimento. Un altro rischio riguarda la qualità delle costruzioni e l’eccesso di offerta in alcune aree: alcune zone hanno visto una grande quantità di nuovi appartamenti (es. Olympic Park, Zetland), e anche se ora la domanda è alta, se molte nuove unità venissero completate contemporaneamente, i proprietari di quelle zone potrebbero trovarsi con più concorrenza e una crescita più lenta dei canoni. Gli investitori devono essere attenti a condomini con difetti strutturali o alti costi ricorrenti, che sono stati un problema nel NSW. È presente anche il rischio di concentrazione economica – le sorti di Sydney dipendono da finanza, tecnologia e immigrazione; qualsiasi politica che riduca drasticamente la migrazione o un rallentamento dell’occupazione nei settori a colletto bianco (come una crisi finanziaria) impatterebbe sulla domanda di alloggi. Infine, rischio di liquidità: il mercato di Sydney è ciclico e vendere in un momento di flessione può essere difficile (pochi acquirenti possono permettersi all’interno di un contesto di credito limitato). Gli speculatori di breve periodo potrebbero subire perdite se acquistano al picco e sono costretti a vendere rapidamente. In generale, sebbene quello di Sydney sembri essere un mercato caratterizzato da “alta domanda, offerta limitata” che sostiene l’investimento, comporta alti costi di ingresso ed esposizione ai cicli macroeconomici.

Indicatore (Sydney)	Stato 2025/Tendenza recente	Prospettive 2026–2028
Prezzo Mediano delle Case	~1,50 milioni di dollari (giugno 2025); in ripresa, +5% su base annua globalpropertyguide.com.Più alto in Australia yourmortgage.com.au.	Aumento graduale fino a circa 1,83 milioni di dollari entro il 2026 (+7%) abc.net.au; ulteriori aumenti moderati (~3–5%/anno) fino al 2028 salvo shock.Prezzi sostenuti da scarsità di offerta e tagli dei tassi.
Prezzo Mediano Unità	~860.000 $ (giugno 2025); relativamente stabile recentemente (segmento più economico in domanda) abc.net.au.	Nuovi massimi attesi – ~889.000 $ entro il 2026 (+6%) abc.net.au.L’accessibilità economica e lo spostamento dei primi acquirenti verso le unità abitative guideranno una crescita annua di circa il 4–5% fino al 2028.
Affitto annuo – Casa	775$/settimana (2025), in aumento di circa l’8–10% su base annua; tasso di sfitto circa 1% (estremamente basso) mozo.com.au.	La crescita degli affitti sta rallentando ma rimane positiva.L’inoccupazione potrebbe aumentare fino al 2% entro il 2026–27.Prevedi v italijanski jezik: Aspettatevi aumenti annuali dell’affitto a una cifra percentuale bassa; lieve sollievo se l’offerta migliora, ma è probabile che i canoni siano ≥850$/settimana entro il 2028.
Affitto annuale – Unità	$720/settimana (2025), in aumento di circa il 10% su base annua; forte domanda dovuta al ritorno degli studenti mozo.com.au.	Continuo aumento degli affitti nel 2025–26, poi moderazione.Entro il 2028, unità ~800$/settimana.Affitti elevati (e sgravi sugli interessi) mantengono vivo l’interesse degli investitori negli appartamenti.
Aggiunte all’Offerta Abitativa	~28.000 nuove abitazioni all’anno previste nei prossimi 5 anni planning.nsw.gov.au; inferiore alla domanda.Solo 177.000 costruite a livello nazionale nel 2024 australianpropertyupdate.com.au.	La carenza persiste. Le consegne potrebbero aumentare modestamente entro il 2027–28 se le riforme avranno successo, ma probabilmente saranno ancora inferiori ai necessari ~40.000/anno.Carenza cronica che continuerà a mantenere alta la pressione su prezzi/affitti.
Domanda e Sentimento degli Acquirenti	Migliorati nel 2025 grazie ai tagli dei tassi e alla crescita della popolazione; i primi acquirenti sono attivi ma sotto pressione.	Dovrebbe rimanere solida con il calo dei tassi.Rischio: se l’economia si indebolisce o il credito si restringe, la domanda potrebbe diminuire.Nel complesso, una forte migrazione e buone prospettive occupazionali sostengono una domanda costante fino al 2028.

Fonti: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabella 1: Mercato Residenziale di Sydney – Indicatori Chiave e Previsioni

(La Tabella 1 evidenzia le metriche del mercato residenziale di Sydney e le tendenze attese.)

Mercato Immobiliare Commerciale di Sydney

Settore Uffici (Uffici CBD e Metropolitani)

Settore Retail (Immobili Commerciali & Centri Commerciali)

Segmento	Condizioni di mercato 2025 (Sydney)	Previsioni/Prospettive 2026–2028
Uffici (CBD)	Tasso di sfitto ~12,7%–12,8% (fine 2024) – ha raggiunto il picco e si sta stabilizzando cbre.com.au.I canoni prime tengono (canoni prime effettivi CBD +5% nel 2024) cbre.com; incentivi elevati (~35–40%) ancora comuni.Nuova offerta limitata nel 2025–26 che allevia la pressione cbre.com.au.Rende ~6,0% prime (dopo il calo di valore) content.knightfrank.com.	Recupero graduale.Vacanza in calo verso ~8–10% entro il 2027 con il miglioramento dell’assorbimento (offerta minima).La crescita degli affitti negli uffici prime è prevista a una singola cifra percentuale annua cbre.com (continua la ricerca di qualità).Gli uffici più datati potrebbero rimanere indietro o essere riconvertiti ad usi alternativi.I rendimenti dovrebbero comprimersi di circa 25–50 punti base entro il 2026, poiché i tagli dei tassi sostengono i valori content.knightfrank.com, attirando più investitori.Sydney probabilmente tra i migliori performer di uffici in Australia cushmanwakefield.com.
Retail	Forte ripresa.Gli asset retail guidano i rendimenti (rendimenti totali +2,8% nell’ultimo trimestre) publications.raywhite.com.Domanda degli investitori in aumento – il settore retail ha rappresentato il 41% delle transazioni del 2024 (contro una media del 28%) publications.raywhite.com.Bassa vacanza nei centri ancorati ai supermercati (~4% o meno) linkedin.com.Affitti in leggero aumento; gli affitti dei centri commerciali prevedono una crescita a una sola cifra percentuale nel 2025 cbre.com.Rendimenti: circa 5–6% per i centri commerciali prime, più alti per i retail sub-regionali/strip.	Prospettive stabili. Crescita della popolazione e offerta limitata di nuove strutture supportano i canoni di locazione – si prevede una crescita annua degli affitti dell’1–3% nei centri ben posizionati cbre.com.Il settore retail è visto come top performer nel 2025–26 tra i settori publications.raywhite.com, con gli investitori che puntano sui centri suburbani.Rischi: la spesa dei consumatori potrebbe indebolirsi; ma il commercio al dettaglio essenziale dovrebbe rimanere resiliente.Potenziale lieve compressione dei rendimenti se i tassi d’interesse scendono (aumentando i valori), anche se sono probabili rendimenti in gran parte stabili.Nel complesso, le proprietà retail mantengono un’elevata occupazione e un reddito solido; i centri di successo integreranno più intrattenimento/esperienze per prosperare publications.raywhite.com.
Industriale	Vedi la prossima sezione per una revisione dettagliata del mercato industriale. L’industriale di Sydney continua a crescere: tasso di vacanza ~2,8% (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; i canoni sono ancora in aumento (anche se più lentamente, +0,7% QoQ) assets.cushmanwakefield.com; domanda senza precedenti dalla logistica, con rendimenti prime ~5,25%–5,75%.Gli investitori sono interessati, ma i prezzi sono elevati; si è verificato un ammorbidimento dei rendimenti nel 2022–24.	Vedi la prossima sezione. Le prospettive sono positive ma in fase di moderazione: leggero aumento della vacanza (fino a <3,5% entro la fine del 2025) con un grande afflusso di offerta, seguito poi da un nuovo restringimento assets.cushmanwakefield.com.Crescita degli affitti ~4% nel 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, poi a metà cifra singola nel 2026–27 nei sotto-mercati con carenza di offerta.La compressione dei rendimenti è probabile tra la fine del 2025 e il 2026 man mano che i tagli dei tassi migliorano il sentiment brokerdaily.au – I rendimenti industriali di Sydney potrebbero rafforzarsi di 25–50 punti base, dato l’interesse globale per gli asset logistici.I fattori di domanda a lungo termine (e-commerce, infrastrutture come il nuovo aeroporto) mantengono questo settore robusto.

Fonti: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Tabella 2: Riepilogo Real Estate Commerciale Sydney (2025 e Previsioni)

(La Tabella 2 riassume le condizioni e le previsioni dei mercati ufficio, retail e industriale a Sydney. Il segmento industriale è ampliato nella prossima sezione.)

Mercato Immobiliare Industriale di Sydney

La nuova offerta sta finalmente aumentando dopo anni di costruzione insufficiente.

Tendenze attuali nel 2025

Previsioni 2026–2028

Disponibilità & Offerta: L’attuale boom edilizio porterà temporaneamente ad un aumento della disponibilità fino al 2025, ma oltre tale data la nuova offerta dovrebbe risultare inferiore alla domanda. La disponibilità di terreni industriali a Sydney è limitata da fattori geografici e urbanistici – l’Ovest ha la terra, ma le infrastrutture e le tempistiche di pianificazione la rilasciano lentamente. Molti sviluppatori inoltre sono cauti nel costruire troppo data l’elevata incidenza dei costi. Cushman prevede che la disponibilità possa toccare il picco sotto il 3,5% nel 2025 e poi calare dalla fine del 2025 e nel 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Nel 2027 la disponibilità potrebbe tornare verso il ~2% o meno se lo sviluppo rallenta. In sostanza, il mercato industriale di Sydney rimarrà vicino alla piena occupazione, considerando che la disponibilità fisiologica di un mercato sano si attesta sul 5% circa e Sydney sarà ben al di sotto di tale valore.
Crescita degli affitti: Si prevede una continua crescita degli affitti, ma a una cifra singola media annuale. Per il 2025, è prevista una crescita del 4,3% assets.cushmanwakefield.com; un valore simile (forse 3–5% p.a.) è probabile anche nel 2026 e 2027. Alcuni mercati selezionati potrebbero superare il 5% se l’offerta fosse particolarmente limitata assets.cushmanwakefield.com. Ad esempio, se pochi nuovi progetti partissero a South Sydney o Central West, quelle aree potrebbero vedere aumenti degli affitti sopra la media a causa della domanda latente. Al contrario, i distretti con molte nuove costruzioni (in alcune zone dell’Outer West) potrebbero vedere affitti più stabili fino all’assorbimento degli spazi. Una tendenza interessante: gli incentivi per i locatori potrebbero aumentare leggermente (come accaduto nel 2024, arrivando a circa il 15% sui pre-affitti assets.cushmanwakefield.com), il che modera la crescita effettiva degli affitti anche se i canoni nominali aumentano. Ma anche così, i locatori industriali sono in una posizione solida. Entro il 2028, gli affitti dei magazzini prime a Sydney potrebbero facilmente essere superiori del 15% rispetto ad oggi, visto il contesto strutturale favorevole.
Fattori di domanda: L’e-commerce continuerà a essere uno dei principali utilizzatori – la crescita del retail online si è stabilizzata a circa l’11% delle vendite, ma un’ulteriore crescita (fino al 15%+ entro la fine degli anni 2020) richiederà più spazi logistici. Le società di logistica conto terzi (3PL), le aziende di consegna pacchi e i retailer che ottimizzano le catene di fornitura guideranno la domanda di locazione. Cushman prevede una ripresa dell’attività 3PL nel secondo semestre 2025, poiché molte 3PL erano rimaste sorprendentemente inattive (forse a causa della capacità costruita precedentemente) ma dovranno espandersi per gestire i volumi crescenti assets.cushmanwakefield.com. Inoltre, la rivitalizzazione del settore manifatturiero (ad esempio nel settore farmaceutico, alimentare o high-tech) potrebbe aumentare moderatamente la domanda, specialmente con l’interesse del governo al reshoring delle industrie critiche. I nuovi parchi tecnologici di Sydney (come le aree di industria avanzata di Western Sydney) potrebbero generare domanda di strutture. Anche i data center competono per i terreni industriali – pur non essendo magazzini tradizionali, occupano zone industriali e stanno crescendo grazie all’economia digitale. Questa competizione (i data center spesso pagano cifre molto alte per accesso a terreni e energia) continuerà a esercitare pressione al rialzo sui prezzi dei terreni e a limitare lo sviluppo di magazzini in alcune aree assets.cushmanwakefield.com.
Prospettive di investimento: Come già detto, ci sono le premesse per una nuova compressione dei rendimenti industriali entro il 2025–26, dato il peso del capitale e i tassi d’interesse più bassi brokerdaily.au. Molti investitori globali vedono l’industriale australiano come sottoutilizzato e una storia di crescita a lungo termine. Entro il 2028, potremmo vedere i rendimenti industriali prime di Sydney tornare nell’area del 5% basso o addirittura verso il 4% alto se l’economia sarà solida. Questo implica una ulteriore crescita del capitale. Tuttavia, rendimenti così bassi aumentano anche il rischio d’ingresso – se i tassi obbligazionari salissero inaspettatamente, i valori industriali sarebbero sensibili. Nel complesso, ci si aspetta che la forte domanda degli investitori persista, spingendo eventualmente allo sviluppo tramite partnership di capitale (ad es. grandi istituzioni che finanziano la costruzione di parchi logistici per accedere allo stock).
Rischi: Un rischio è il rallentamento economico che riduce la domanda – ad esempio, se la spesa dei consumatori calasse drasticamente, i rivenditori potrebbero consolidare i magazzini, frenando le locazioni. Ma dato l’andamento secolare, si tratta di un rischio marginale; la maggior parte degli utilizzatori pianifica a lungo termine e brevi interruzioni non cambieranno il percorso. Un altro rischio è quello di sovracostruzione – l’attuale ondata di offerta potrebbe eccedere? Finora, una quota significativa è già pre-locata e il resto dovrebbe essere locato a tempo debito, ma se lo spazio speculativo del 2025 dovesse rimanere vuoto a lungo, gli sviluppatori si tirerebbero indietro (autoregolandosi). Dai rapporti di settore emerge che eventuali aumenti dei tassi di sfitto saranno temporanei assets.cushmanwakefield.com. Un ulteriore rischio è rappresentato dai ritardi infrastrutturali: le strade e i porti di Sydney devono tenere il passo (ad es., se l’intermodale di Moorebank o i lavori sulle autostrade avessero problemi, alcune efficienze logistiche potrebbero essere posticipate). E la crescita dei costi resta una preoccupazione – la costruzione di magazzini oggi costa il 20–30% in più rispetto a qualche anno fa; se i costi non scendono, gli affitti dovranno continuare a crescere per giustificare nuovi sviluppi. Infine, cambiamenti normativi (come regole di zonizzazione o ambientali) potrebbero incidere sulla fornitura di terreni industriali, ma non se ne prevedono che possano allentare drasticamente i vincoli.

Opportunità e rischi di investimento nell’industriale

Le opportunità nel mercato industriale di Sydney sono significative:

Asset logistici core (moderni centri di distribuzione con contratti di locazione a lungo termine) forniscono un reddito stabile in un mercato con disponibilità di terreni limitata. Con la previsione che la disponibilità rimanga bassa, i proprietari di strutture industriali ben posizionate possono aspettarsi un’alta occupazione e la possibilità di aumentare gradualmente gli affitti. Se acquistati ai livelli di rendimento attuali (~5%), questi asset potrebbero vedere un incremento di capitale se i rendimenti si comprimono come previsto con l’abbassarsi dei tassi d’interesse brokerdaily.au. In un’economia in fase di diversificazione, l’esposizione alla logistica (che sostiene l’e-commerce e i consumi) è vista come una scelta relativamente difensiva, ma con crescita – una combinazione rara.
Opportunità di sviluppo: Per gli sviluppatori che possiedono terreni o hanno la possibilità di ottenerne la concessione, l’attuale carenza significa che progetti build-to-suit per i conduttori (in particolare grandi aziende che necessitano di strutture personalizzate) possono essere molto redditizi. La riqualificazione di brownfield (ad es. vecchi siti industriali più vicini che possono essere trasformati in strutture logistiche multi-piano o data center) è un’altra opportunità emergente data l’estrema scarsità di terreni vicino alla città. I magazzini a più livelli, sebbene nuovi in Australia, potrebbero diventare praticabili a Sydney come lo sono già nelle città asiatiche densamente popolate.
Sotto-settori emergenti: Come evidenziato, alternative come data center e magazzini frigoriferi sono in forte crescita. I data center nel Western Sydney (ad esempio nell’area di Eastern Creek) si sono espansi, trainati dalle esigenze del cloud computing. Questi spesso offrono contratti di locazione a lungo termine con conduttori di elevata affidabilità creditizia (aziende tecnologiche), attraenti per gli investitori. Allo stesso modo, i magazzini frigoriferi (distribuzione alimentare) e le strutture logistiche dell’ultimo miglio vicino ai centri abitati sono molto richiesti (si pensi ai centri di evasione per la consegna di generi alimentari). Investitori avveduti potrebbero puntare su asset industriali al servizio di queste nicchie.

I rischi non mancano:

Rischio di prezzo: Le proprietà industriali non sono più economiche; in alcuni casi sono forse valutate alla perfezione. Se le condizioni economiche non seguiranno il percorso previsto (ad esempio, se l’inflazione persiste e i tassi d’interesse rimangono alti più a lungo), la prevista compressione dei rendimenti potrebbe non verificarsi, e acquisizioni a prezzi elevati potrebbero avere performance inferiori. Inoltre, c’è meno margine per la compressione dei cap rate ora rispetto a cinque anni fa, quando i rendimenti erano al 7–8%. Quindi i rendimenti futuri dipenderanno maggiormente dalla crescita degli affitti che, sebbene probabile, potrebbe non replicare i tassi straordinari degli ultimi anni.
Concentrazione degli inquilini e obsolescenza: Alcuni investitori temono il rischio specifico – ad esempio, se uno dei pochi grandi conduttori 3PL o retail va in default o lascia lo stabile, rilocare spazi in un contesto di alti affitti potrebbe essere difficile se il mercato si indebolisce. Inoltre, le strutture possono diventare obsolete (ad es. altezza utile insufficiente, limitato accesso per camion) soprattutto con l’avanzare della tecnologia (automazione nei magazzini, ecc.). Potrebbe essere necessario un continuo investimento di capitale per mantenere gli asset moderni.
Fattori normativi/ambientali: La sostenibilità è sempre più al centro dell’attenzione: magazzini con scarsa efficienza energetica o privi di pannelli solari, ecc., potrebbero registrare una domanda inferiore poiché inquilini e investitori danno priorità agli edifici green. Inoltre, eventuali cambiamenti nelle politiche commerciali o nelle operazioni portuali (come variazioni nei volumi di import/export) potrebbero influenzare indirettamente alcuni cluster industriali.
Cambiamenti nella supply chain: Eventi geopolitici potrebbero modificare i percorsi della supply chain; ad esempio, un aumento del reshoring potrebbe effettivamente incrementare la domanda di spazi produttivi locali, mentre una recessione globale potrebbe ridurre le importazioni, influenzando gli spazi logistici nei porti. Tuttavia, la diversificazione economica e la posizione di Sydney dovrebbero consentire un adattamento a diversi scenari.

Conclusione

Riferimenti:

ABC News (2025). I prezzi degli immobili si prevede raggiungeranno livelli record nel 2025–26, portando difficoltà agli acquirenti e un boom per i venditori. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
National Housing Supply & Affordability Council (2025). Stato del sistema abitativo 2025 – Risultati chiave su carenza abitativa e accessibilità australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Department of Planning (2024). Previsioni sull’offerta abitativa dell’area di Greater Sydney – Proiezione di 172.900 nuove case entro il 2029 (28.800 all’anno) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Rapporto sulle previsioni dei prezzi FY2025–26 – Prezzo delle case a Sydney previsto: +7% a $1,83M; unità +6% a $889k abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Rapporto Pain & Gain – Il 95% delle vendite redditizie all’inizio del 2025; prezzi in aumento dopo i tagli della RBA abc.net.au
YourMortgage (lug 2025). Prezzi medi delle case – Prezzo medio delle case a Sydney $1,496M; crescita più rapida a St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (gen 2025). Affitto medio in Australia – Affitto medio a Sydney $775 (case) e $720 (appartamenti) a settimana (il più alto della nazione) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Tasso di sfitto 2,8%; affitti previsti +4,3% nel 2025; tasso di sfitto che rimarrà <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Crescita degli affitti industriali in rallentamento ma comunque positiva; previsti incrementi a una cifra per gli affitti commerciali con Perth/Sydney in testa cbre.com cbre.com
Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime yield ~6,0% stabile, si prevede compressione nella seconda metà del 2025; sfitto 12,8% probabilmente ha raggiunto il picco content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Previsioni immobiliari – Il settore retail guiderà la performance commerciale nel 2025; transazioni retail in aumento, hanno dominato i rendimenti totali publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Previsioni sul settore immobiliare commerciale australiano – Ripresa in tutti i settori, domanda industriale causa compressione dei rendimenti, capitale estero attivo brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). Il NSW accelera l’offerta di affitti – Sconto del 50% sulla tassa fondiaria per il BTR prolungato a tempo indeterminato; consentito agli sviluppatori di costruire infrastrutture per accelerare l’edilizia abitativa abc.net.au abc.net.au
Reuters Poll tramite GlobalPropertyGuide (2025). Analisi del mercato immobiliare – Gli analisti prevedono un +3,7% dei prezzi delle case in Australia nel 2025, +5,0% nel 2026/27; Sydney circa +3% nel 2025 (più modesto) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Previsioni per l’Australia 2025 – Sydney/Brisbane guidano la ripresa degli uffici; taglio dei tassi per stimolare gli investimenti, compressione dei rendimenti nella logistica a fine 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

In risposta, i governi stanno adottando misure di supporto.

Mercato immobiliare residenziale di Sydney

Tendenze attuali nel 2025

Dinamiche di offerta, domanda e politiche

Previsioni 2026–2028 (Prezzi, Affitti & Domanda)

Opportunità di Investimento e Rischi nel Residenziale

Il mercato immobiliare residenziale di Sydney offre sia opportunità allettanti che notevoli rischi per investitori e acquirenti nei prossimi anni:

Opportunità: La domanda fondamentale a Sydney – trainata dalla crescita della popolazione, da un’economia solida e dalla desiderabilità come città globale – offre una solida base per gli investimenti immobiliari. Con i prezzi in ripresa e i tassi di interesse destinati a diminuire, c’è il potenziale per una crescita del capitale fino alla fine degli anni 2020 (sebbene a ritmi moderati). I rendimenti da locazione sono migliorati, soprattutto per le unità, il che significa che i nuovi investitori possono ottenere un cash-flow migliore rispetto a qualche anno fa (es. ~4% di rendimento lordo sugli appartamenti). Inoltre, alcuni segmenti e località possono sovraperformare: ad esempio, terreni nei corridoi di crescita (Sydney ovest vicino all’Aerotropolis o a nord-ovest intorno alle nuove fermate della metro) potrebbero vedere un apprezzamento superiore alla media mentre le infrastrutture e l’occupazione trasformano queste aree. Investire in appartamenti ben posizionati potrebbe essere allettante, poiché il divario di prezzo rispetto alle case fa sì che più acquirenti/inquilini si sposteranno verso le unità; già ora, si prevede che il valore delle unità a Sydney toccherà livelli record grazie a questo cambio di domanda abc.net.au abc.net.au. Il sostegno del governo all’edilizia abitativa (come aiuti per i primi acquirenti o schemi a basso deposito) sostiene anche l’accesso al mercato, a vantaggio dei proprietari in quei segmenti. In breve, la cronica carenza di offerta e la vitalità economica di Sydney rappresentano un forte motivo per investire a lungo termine nel settore abitativo, a patto di riuscire ad entrare nel mercato.
Rischi: Il rischio principale è costituito da accessibilità e debito. I prezzi a Sydney sono così elevati che risultano sensibili alle variazioni dei tassi di interesse e a shock economici più ampi. Se l’inflazione dovesse rialzarsi o l’economia globale fermarsi, i tassi di interesse potrebbero aumentare o almeno non diminuire come previsto, il che potrebbe rallentare rapidamente la crescita dei prezzi o addirittura causare una flessione. Gli acquirenti altamente indebitati sono vulnerabili ad aumenti nei tassi o nelle rate. Esistono anche rischi normativi – ad esempio, eventuali modifiche future ai benefici fiscali per gli investitori (negative gearing, concessioni fiscali sulle plusvalenze) potrebbero ridurre la domanda da parte degli investitori e indebolire i prezzi, soprattutto per le unità pensate per investimento. Un altro rischio riguarda la qualità delle costruzioni e l’eccesso di offerta in alcune aree: alcune zone hanno visto una grande quantità di nuovi appartamenti (es. Olympic Park, Zetland), e anche se ora la domanda è alta, se molte nuove unità venissero completate contemporaneamente, i proprietari di quelle zone potrebbero trovarsi con più concorrenza e una crescita più lenta dei canoni. Gli investitori devono essere attenti a condomini con difetti strutturali o alti costi ricorrenti, che sono stati un problema nel NSW. È presente anche il rischio di concentrazione economica – le sorti di Sydney dipendono da finanza, tecnologia e immigrazione; qualsiasi politica che riduca drasticamente la migrazione o un rallentamento dell’occupazione nei settori a colletto bianco (come una crisi finanziaria) impatterebbe sulla domanda di alloggi. Infine, rischio di liquidità: il mercato di Sydney è ciclico e vendere in un momento di flessione può essere difficile (pochi acquirenti possono permettersi all’interno di un contesto di credito limitato). Gli speculatori di breve periodo potrebbero subire perdite se acquistano al picco e sono costretti a vendere rapidamente. In generale, sebbene quello di Sydney sembri essere un mercato caratterizzato da “alta domanda, offerta limitata” che sostiene l’investimento, comporta alti costi di ingresso ed esposizione ai cicli macroeconomici.

Indicatore (Sydney)	Stato 2025/Tendenza recente	Prospettive 2026–2028
Prezzo Mediano delle Case	~1,50 milioni di dollari (giugno 2025); in ripresa, +5% su base annua globalpropertyguide.com.Più alto in Australia yourmortgage.com.au.	Aumento graduale fino a circa 1,83 milioni di dollari entro il 2026 (+7%) abc.net.au; ulteriori aumenti moderati (~3–5%/anno) fino al 2028 salvo shock.Prezzi sostenuti da scarsità di offerta e tagli dei tassi.
Prezzo Mediano Unità	~860.000 $ (giugno 2025); relativamente stabile recentemente (segmento più economico in domanda) abc.net.au.	Nuovi massimi attesi – ~889.000 $ entro il 2026 (+6%) abc.net.au.L’accessibilità economica e lo spostamento dei primi acquirenti verso le unità abitative guideranno una crescita annua di circa il 4–5% fino al 2028.
Affitto annuo – Casa	775$/settimana (2025), in aumento di circa l’8–10% su base annua; tasso di sfitto circa 1% (estremamente basso) mozo.com.au.	La crescita degli affitti sta rallentando ma rimane positiva.L’inoccupazione potrebbe aumentare fino al 2% entro il 2026–27.Prevedi v italijanski jezik: Aspettatevi aumenti annuali dell’affitto a una cifra percentuale bassa; lieve sollievo se l’offerta migliora, ma è probabile che i canoni siano ≥850$/settimana entro il 2028.
Affitto annuale – Unità	$720/settimana (2025), in aumento di circa il 10% su base annua; forte domanda dovuta al ritorno degli studenti mozo.com.au.	Continuo aumento degli affitti nel 2025–26, poi moderazione.Entro il 2028, unità ~800$/settimana.Affitti elevati (e sgravi sugli interessi) mantengono vivo l’interesse degli investitori negli appartamenti.
Aggiunte all’Offerta Abitativa	~28.000 nuove abitazioni all’anno previste nei prossimi 5 anni planning.nsw.gov.au; inferiore alla domanda.Solo 177.000 costruite a livello nazionale nel 2024 australianpropertyupdate.com.au.	La carenza persiste. Le consegne potrebbero aumentare modestamente entro il 2027–28 se le riforme avranno successo, ma probabilmente saranno ancora inferiori ai necessari ~40.000/anno.Carenza cronica che continuerà a mantenere alta la pressione su prezzi/affitti.
Domanda e Sentimento degli Acquirenti	Migliorati nel 2025 grazie ai tagli dei tassi e alla crescita della popolazione; i primi acquirenti sono attivi ma sotto pressione.	Dovrebbe rimanere solida con il calo dei tassi.Rischio: se l’economia si indebolisce o il credito si restringe, la domanda potrebbe diminuire.Nel complesso, una forte migrazione e buone prospettive occupazionali sostengono una domanda costante fino al 2028.

Fonti: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabella 1: Mercato Residenziale di Sydney – Indicatori Chiave e Previsioni

(La Tabella 1 evidenzia le metriche del mercato residenziale di Sydney e le tendenze attese.)

Mercato Immobiliare Commerciale di Sydney

Settore Uffici (Uffici CBD e Metropolitani)

Settore Retail (Immobili Commerciali & Centri Commerciali)

Segmento	Condizioni di mercato 2025 (Sydney)	Previsioni/Prospettive 2026–2028
Uffici (CBD)	Tasso di sfitto ~12,7%–12,8% (fine 2024) – ha raggiunto il picco e si sta stabilizzando cbre.com.au.I canoni prime tengono (canoni prime effettivi CBD +5% nel 2024) cbre.com; incentivi elevati (~35–40%) ancora comuni.Nuova offerta limitata nel 2025–26 che allevia la pressione cbre.com.au.Rende ~6,0% prime (dopo il calo di valore) content.knightfrank.com.	Recupero graduale.Vacanza in calo verso ~8–10% entro il 2027 con il miglioramento dell’assorbimento (offerta minima).La crescita degli affitti negli uffici prime è prevista a una singola cifra percentuale annua cbre.com (continua la ricerca di qualità).Gli uffici più datati potrebbero rimanere indietro o essere riconvertiti ad usi alternativi.I rendimenti dovrebbero comprimersi di circa 25–50 punti base entro il 2026, poiché i tagli dei tassi sostengono i valori content.knightfrank.com, attirando più investitori.Sydney probabilmente tra i migliori performer di uffici in Australia cushmanwakefield.com.
Retail	Forte ripresa.Gli asset retail guidano i rendimenti (rendimenti totali +2,8% nell’ultimo trimestre) publications.raywhite.com.Domanda degli investitori in aumento – il settore retail ha rappresentato il 41% delle transazioni del 2024 (contro una media del 28%) publications.raywhite.com.Bassa vacanza nei centri ancorati ai supermercati (~4% o meno) linkedin.com.Affitti in leggero aumento; gli affitti dei centri commerciali prevedono una crescita a una sola cifra percentuale nel 2025 cbre.com.Rendimenti: circa 5–6% per i centri commerciali prime, più alti per i retail sub-regionali/strip.	Prospettive stabili. Crescita della popolazione e offerta limitata di nuove strutture supportano i canoni di locazione – si prevede una crescita annua degli affitti dell’1–3% nei centri ben posizionati cbre.com.Il settore retail è visto come top performer nel 2025–26 tra i settori publications.raywhite.com, con gli investitori che puntano sui centri suburbani.Rischi: la spesa dei consumatori potrebbe indebolirsi; ma il commercio al dettaglio essenziale dovrebbe rimanere resiliente.Potenziale lieve compressione dei rendimenti se i tassi d’interesse scendono (aumentando i valori), anche se sono probabili rendimenti in gran parte stabili.Nel complesso, le proprietà retail mantengono un’elevata occupazione e un reddito solido; i centri di successo integreranno più intrattenimento/esperienze per prosperare publications.raywhite.com.
Industriale	Vedi la prossima sezione per una revisione dettagliata del mercato industriale. L’industriale di Sydney continua a crescere: tasso di vacanza ~2,8% (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; i canoni sono ancora in aumento (anche se più lentamente, +0,7% QoQ) assets.cushmanwakefield.com; domanda senza precedenti dalla logistica, con rendimenti prime ~5,25%–5,75%.Gli investitori sono interessati, ma i prezzi sono elevati; si è verificato un ammorbidimento dei rendimenti nel 2022–24.	Vedi la prossima sezione. Le prospettive sono positive ma in fase di moderazione: leggero aumento della vacanza (fino a <3,5% entro la fine del 2025) con un grande afflusso di offerta, seguito poi da un nuovo restringimento assets.cushmanwakefield.com.Crescita degli affitti ~4% nel 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, poi a metà cifra singola nel 2026–27 nei sotto-mercati con carenza di offerta.La compressione dei rendimenti è probabile tra la fine del 2025 e il 2026 man mano che i tagli dei tassi migliorano il sentiment brokerdaily.au – I rendimenti industriali di Sydney potrebbero rafforzarsi di 25–50 punti base, dato l’interesse globale per gli asset logistici.I fattori di domanda a lungo termine (e-commerce, infrastrutture come il nuovo aeroporto) mantengono questo settore robusto.

Fonti: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Tabella 2: Riepilogo Real Estate Commerciale Sydney (2025 e Previsioni)

(La Tabella 2 riassume le condizioni e le previsioni dei mercati ufficio, retail e industriale a Sydney. Il segmento industriale è ampliato nella prossima sezione.)

Mercato Immobiliare Industriale di Sydney

La nuova offerta sta finalmente aumentando dopo anni di costruzione insufficiente.

Tendenze attuali nel 2025

Previsioni 2026–2028

Disponibilità & Offerta: L’attuale boom edilizio porterà temporaneamente ad un aumento della disponibilità fino al 2025, ma oltre tale data la nuova offerta dovrebbe risultare inferiore alla domanda. La disponibilità di terreni industriali a Sydney è limitata da fattori geografici e urbanistici – l’Ovest ha la terra, ma le infrastrutture e le tempistiche di pianificazione la rilasciano lentamente. Molti sviluppatori inoltre sono cauti nel costruire troppo data l’elevata incidenza dei costi. Cushman prevede che la disponibilità possa toccare il picco sotto il 3,5% nel 2025 e poi calare dalla fine del 2025 e nel 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Nel 2027 la disponibilità potrebbe tornare verso il ~2% o meno se lo sviluppo rallenta. In sostanza, il mercato industriale di Sydney rimarrà vicino alla piena occupazione, considerando che la disponibilità fisiologica di un mercato sano si attesta sul 5% circa e Sydney sarà ben al di sotto di tale valore.
Crescita degli affitti: Si prevede una continua crescita degli affitti, ma a una cifra singola media annuale. Per il 2025, è prevista una crescita del 4,3% assets.cushmanwakefield.com; un valore simile (forse 3–5% p.a.) è probabile anche nel 2026 e 2027. Alcuni mercati selezionati potrebbero superare il 5% se l’offerta fosse particolarmente limitata assets.cushmanwakefield.com. Ad esempio, se pochi nuovi progetti partissero a South Sydney o Central West, quelle aree potrebbero vedere aumenti degli affitti sopra la media a causa della domanda latente. Al contrario, i distretti con molte nuove costruzioni (in alcune zone dell’Outer West) potrebbero vedere affitti più stabili fino all’assorbimento degli spazi. Una tendenza interessante: gli incentivi per i locatori potrebbero aumentare leggermente (come accaduto nel 2024, arrivando a circa il 15% sui pre-affitti assets.cushmanwakefield.com), il che modera la crescita effettiva degli affitti anche se i canoni nominali aumentano. Ma anche così, i locatori industriali sono in una posizione solida. Entro il 2028, gli affitti dei magazzini prime a Sydney potrebbero facilmente essere superiori del 15% rispetto ad oggi, visto il contesto strutturale favorevole.
Fattori di domanda: L’e-commerce continuerà a essere uno dei principali utilizzatori – la crescita del retail online si è stabilizzata a circa l’11% delle vendite, ma un’ulteriore crescita (fino al 15%+ entro la fine degli anni 2020) richiederà più spazi logistici. Le società di logistica conto terzi (3PL), le aziende di consegna pacchi e i retailer che ottimizzano le catene di fornitura guideranno la domanda di locazione. Cushman prevede una ripresa dell’attività 3PL nel secondo semestre 2025, poiché molte 3PL erano rimaste sorprendentemente inattive (forse a causa della capacità costruita precedentemente) ma dovranno espandersi per gestire i volumi crescenti assets.cushmanwakefield.com. Inoltre, la rivitalizzazione del settore manifatturiero (ad esempio nel settore farmaceutico, alimentare o high-tech) potrebbe aumentare moderatamente la domanda, specialmente con l’interesse del governo al reshoring delle industrie critiche. I nuovi parchi tecnologici di Sydney (come le aree di industria avanzata di Western Sydney) potrebbero generare domanda di strutture. Anche i data center competono per i terreni industriali – pur non essendo magazzini tradizionali, occupano zone industriali e stanno crescendo grazie all’economia digitale. Questa competizione (i data center spesso pagano cifre molto alte per accesso a terreni e energia) continuerà a esercitare pressione al rialzo sui prezzi dei terreni e a limitare lo sviluppo di magazzini in alcune aree assets.cushmanwakefield.com.
Prospettive di investimento: Come già detto, ci sono le premesse per una nuova compressione dei rendimenti industriali entro il 2025–26, dato il peso del capitale e i tassi d’interesse più bassi brokerdaily.au. Molti investitori globali vedono l’industriale australiano come sottoutilizzato e una storia di crescita a lungo termine. Entro il 2028, potremmo vedere i rendimenti industriali prime di Sydney tornare nell’area del 5% basso o addirittura verso il 4% alto se l’economia sarà solida. Questo implica una ulteriore crescita del capitale. Tuttavia, rendimenti così bassi aumentano anche il rischio d’ingresso – se i tassi obbligazionari salissero inaspettatamente, i valori industriali sarebbero sensibili. Nel complesso, ci si aspetta che la forte domanda degli investitori persista, spingendo eventualmente allo sviluppo tramite partnership di capitale (ad es. grandi istituzioni che finanziano la costruzione di parchi logistici per accedere allo stock).
Rischi: Un rischio è il rallentamento economico che riduce la domanda – ad esempio, se la spesa dei consumatori calasse drasticamente, i rivenditori potrebbero consolidare i magazzini, frenando le locazioni. Ma dato l’andamento secolare, si tratta di un rischio marginale; la maggior parte degli utilizzatori pianifica a lungo termine e brevi interruzioni non cambieranno il percorso. Un altro rischio è quello di sovracostruzione – l’attuale ondata di offerta potrebbe eccedere? Finora, una quota significativa è già pre-locata e il resto dovrebbe essere locato a tempo debito, ma se lo spazio speculativo del 2025 dovesse rimanere vuoto a lungo, gli sviluppatori si tirerebbero indietro (autoregolandosi). Dai rapporti di settore emerge che eventuali aumenti dei tassi di sfitto saranno temporanei assets.cushmanwakefield.com. Un ulteriore rischio è rappresentato dai ritardi infrastrutturali: le strade e i porti di Sydney devono tenere il passo (ad es., se l’intermodale di Moorebank o i lavori sulle autostrade avessero problemi, alcune efficienze logistiche potrebbero essere posticipate). E la crescita dei costi resta una preoccupazione – la costruzione di magazzini oggi costa il 20–30% in più rispetto a qualche anno fa; se i costi non scendono, gli affitti dovranno continuare a crescere per giustificare nuovi sviluppi. Infine, cambiamenti normativi (come regole di zonizzazione o ambientali) potrebbero incidere sulla fornitura di terreni industriali, ma non se ne prevedono che possano allentare drasticamente i vincoli.

Opportunità e rischi di investimento nell’industriale

Le opportunità nel mercato industriale di Sydney sono significative:

Asset logistici core (moderni centri di distribuzione con contratti di locazione a lungo termine) forniscono un reddito stabile in un mercato con disponibilità di terreni limitata. Con la previsione che la disponibilità rimanga bassa, i proprietari di strutture industriali ben posizionate possono aspettarsi un’alta occupazione e la possibilità di aumentare gradualmente gli affitti. Se acquistati ai livelli di rendimento attuali (~5%), questi asset potrebbero vedere un incremento di capitale se i rendimenti si comprimono come previsto con l’abbassarsi dei tassi d’interesse brokerdaily.au. In un’economia in fase di diversificazione, l’esposizione alla logistica (che sostiene l’e-commerce e i consumi) è vista come una scelta relativamente difensiva, ma con crescita – una combinazione rara.
Opportunità di sviluppo: Per gli sviluppatori che possiedono terreni o hanno la possibilità di ottenerne la concessione, l’attuale carenza significa che progetti build-to-suit per i conduttori (in particolare grandi aziende che necessitano di strutture personalizzate) possono essere molto redditizi. La riqualificazione di brownfield (ad es. vecchi siti industriali più vicini che possono essere trasformati in strutture logistiche multi-piano o data center) è un’altra opportunità emergente data l’estrema scarsità di terreni vicino alla città. I magazzini a più livelli, sebbene nuovi in Australia, potrebbero diventare praticabili a Sydney come lo sono già nelle città asiatiche densamente popolate.
Sotto-settori emergenti: Come evidenziato, alternative come data center e magazzini frigoriferi sono in forte crescita. I data center nel Western Sydney (ad esempio nell’area di Eastern Creek) si sono espansi, trainati dalle esigenze del cloud computing. Questi spesso offrono contratti di locazione a lungo termine con conduttori di elevata affidabilità creditizia (aziende tecnologiche), attraenti per gli investitori. Allo stesso modo, i magazzini frigoriferi (distribuzione alimentare) e le strutture logistiche dell’ultimo miglio vicino ai centri abitati sono molto richiesti (si pensi ai centri di evasione per la consegna di generi alimentari). Investitori avveduti potrebbero puntare su asset industriali al servizio di queste nicchie.

I rischi non mancano:

Rischio di prezzo: Le proprietà industriali non sono più economiche; in alcuni casi sono forse valutate alla perfezione. Se le condizioni economiche non seguiranno il percorso previsto (ad esempio, se l’inflazione persiste e i tassi d’interesse rimangono alti più a lungo), la prevista compressione dei rendimenti potrebbe non verificarsi, e acquisizioni a prezzi elevati potrebbero avere performance inferiori. Inoltre, c’è meno margine per la compressione dei cap rate ora rispetto a cinque anni fa, quando i rendimenti erano al 7–8%. Quindi i rendimenti futuri dipenderanno maggiormente dalla crescita degli affitti che, sebbene probabile, potrebbe non replicare i tassi straordinari degli ultimi anni.
Concentrazione degli inquilini e obsolescenza: Alcuni investitori temono il rischio specifico – ad esempio, se uno dei pochi grandi conduttori 3PL o retail va in default o lascia lo stabile, rilocare spazi in un contesto di alti affitti potrebbe essere difficile se il mercato si indebolisce. Inoltre, le strutture possono diventare obsolete (ad es. altezza utile insufficiente, limitato accesso per camion) soprattutto con l’avanzare della tecnologia (automazione nei magazzini, ecc.). Potrebbe essere necessario un continuo investimento di capitale per mantenere gli asset moderni.
Fattori normativi/ambientali: La sostenibilità è sempre più al centro dell’attenzione: magazzini con scarsa efficienza energetica o privi di pannelli solari, ecc., potrebbero registrare una domanda inferiore poiché inquilini e investitori danno priorità agli edifici green. Inoltre, eventuali cambiamenti nelle politiche commerciali o nelle operazioni portuali (come variazioni nei volumi di import/export) potrebbero influenzare indirettamente alcuni cluster industriali.
Cambiamenti nella supply chain: Eventi geopolitici potrebbero modificare i percorsi della supply chain; ad esempio, un aumento del reshoring potrebbe effettivamente incrementare la domanda di spazi produttivi locali, mentre una recessione globale potrebbe ridurre le importazioni, influenzando gli spazi logistici nei porti. Tuttavia, la diversificazione economica e la posizione di Sydney dovrebbero consentire un adattamento a diversi scenari.

Conclusione

Riferimenti:

ABC News (2025). I prezzi degli immobili si prevede raggiungeranno livelli record nel 2025–26, portando difficoltà agli acquirenti e un boom per i venditori. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
National Housing Supply & Affordability Council (2025). Stato del sistema abitativo 2025 – Risultati chiave su carenza abitativa e accessibilità australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Department of Planning (2024). Previsioni sull’offerta abitativa dell’area di Greater Sydney – Proiezione di 172.900 nuove case entro il 2029 (28.800 all’anno) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Rapporto sulle previsioni dei prezzi FY2025–26 – Prezzo delle case a Sydney previsto: +7% a $1,83M; unità +6% a $889k abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Rapporto Pain & Gain – Il 95% delle vendite redditizie all’inizio del 2025; prezzi in aumento dopo i tagli della RBA abc.net.au
YourMortgage (lug 2025). Prezzi medi delle case – Prezzo medio delle case a Sydney $1,496M; crescita più rapida a St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (gen 2025). Affitto medio in Australia – Affitto medio a Sydney $775 (case) e $720 (appartamenti) a settimana (il più alto della nazione) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Tasso di sfitto 2,8%; affitti previsti +4,3% nel 2025; tasso di sfitto che rimarrà <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Crescita degli affitti industriali in rallentamento ma comunque positiva; previsti incrementi a una cifra per gli affitti commerciali con Perth/Sydney in testa cbre.com cbre.com
Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime yield ~6,0% stabile, si prevede compressione nella seconda metà del 2025; sfitto 12,8% probabilmente ha raggiunto il picco content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Previsioni immobiliari – Il settore retail guiderà la performance commerciale nel 2025; transazioni retail in aumento, hanno dominato i rendimenti totali publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Previsioni sul settore immobiliare commerciale australiano – Ripresa in tutti i settori, domanda industriale causa compressione dei rendimenti, capitale estero attivo brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). Il NSW accelera l’offerta di affitti – Sconto del 50% sulla tassa fondiaria per il BTR prolungato a tempo indeterminato; consentito agli sviluppatori di costruire infrastrutture per accelerare l’edilizia abitativa abc.net.au abc.net.au
Reuters Poll tramite GlobalPropertyGuide (2025). Analisi del mercato immobiliare – Gli analisti prevedono un +3,7% dei prezzi delle case in Australia nel 2025, +5,0% nel 2026/27; Sydney circa +3% nel 2025 (più modesto) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Previsioni per l’Australia 2025 – Sydney/Brisbane guidano la ripresa degli uffici; taglio dei tassi per stimolare gli investimenti, compressione dei rendimenti nella logistica a fine 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Previsioni 2026–2028 (Prezzi, Affitti & Domanda)

Opportunità di Investimento e Rischi nel Residenziale

Il mercato immobiliare residenziale di Sydney offre sia opportunità allettanti che notevoli rischi per investitori e acquirenti nei prossimi anni:

Opportunità: La domanda fondamentale a Sydney – trainata dalla crescita della popolazione, da un’economia solida e dalla desiderabilità come città globale – offre una solida base per gli investimenti immobiliari. Con i prezzi in ripresa e i tassi di interesse destinati a diminuire, c’è il potenziale per una crescita del capitale fino alla fine degli anni 2020 (sebbene a ritmi moderati). I rendimenti da locazione sono migliorati, soprattutto per le unità, il che significa che i nuovi investitori possono ottenere un cash-flow migliore rispetto a qualche anno fa (es. ~4% di rendimento lordo sugli appartamenti). Inoltre, alcuni segmenti e località possono sovraperformare: ad esempio, terreni nei corridoi di crescita (Sydney ovest vicino all’Aerotropolis o a nord-ovest intorno alle nuove fermate della metro) potrebbero vedere un apprezzamento superiore alla media mentre le infrastrutture e l’occupazione trasformano queste aree. Investire in appartamenti ben posizionati potrebbe essere allettante, poiché il divario di prezzo rispetto alle case fa sì che più acquirenti/inquilini si sposteranno verso le unità; già ora, si prevede che il valore delle unità a Sydney toccherà livelli record grazie a questo cambio di domanda abc.net.au abc.net.au. Il sostegno del governo all’edilizia abitativa (come aiuti per i primi acquirenti o schemi a basso deposito) sostiene anche l’accesso al mercato, a vantaggio dei proprietari in quei segmenti. In breve, la cronica carenza di offerta e la vitalità economica di Sydney rappresentano un forte motivo per investire a lungo termine nel settore abitativo, a patto di riuscire ad entrare nel mercato.
Rischi: Il rischio principale è costituito da accessibilità e debito. I prezzi a Sydney sono così elevati che risultano sensibili alle variazioni dei tassi di interesse e a shock economici più ampi. Se l’inflazione dovesse rialzarsi o l’economia globale fermarsi, i tassi di interesse potrebbero aumentare o almeno non diminuire come previsto, il che potrebbe rallentare rapidamente la crescita dei prezzi o addirittura causare una flessione. Gli acquirenti altamente indebitati sono vulnerabili ad aumenti nei tassi o nelle rate. Esistono anche rischi normativi – ad esempio, eventuali modifiche future ai benefici fiscali per gli investitori (negative gearing, concessioni fiscali sulle plusvalenze) potrebbero ridurre la domanda da parte degli investitori e indebolire i prezzi, soprattutto per le unità pensate per investimento. Un altro rischio riguarda la qualità delle costruzioni e l’eccesso di offerta in alcune aree: alcune zone hanno visto una grande quantità di nuovi appartamenti (es. Olympic Park, Zetland), e anche se ora la domanda è alta, se molte nuove unità venissero completate contemporaneamente, i proprietari di quelle zone potrebbero trovarsi con più concorrenza e una crescita più lenta dei canoni. Gli investitori devono essere attenti a condomini con difetti strutturali o alti costi ricorrenti, che sono stati un problema nel NSW. È presente anche il rischio di concentrazione economica – le sorti di Sydney dipendono da finanza, tecnologia e immigrazione; qualsiasi politica che riduca drasticamente la migrazione o un rallentamento dell’occupazione nei settori a colletto bianco (come una crisi finanziaria) impatterebbe sulla domanda di alloggi. Infine, rischio di liquidità: il mercato di Sydney è ciclico e vendere in un momento di flessione può essere difficile (pochi acquirenti possono permettersi all’interno di un contesto di credito limitato). Gli speculatori di breve periodo potrebbero subire perdite se acquistano al picco e sono costretti a vendere rapidamente. In generale, sebbene quello di Sydney sembri essere un mercato caratterizzato da “alta domanda, offerta limitata” che sostiene l’investimento, comporta alti costi di ingresso ed esposizione ai cicli macroeconomici.

Indicatore (Sydney)	Stato 2025/Tendenza recente	Prospettive 2026–2028
Prezzo Mediano delle Case	~1,50 milioni di dollari (giugno 2025); in ripresa, +5% su base annua globalpropertyguide.com.Più alto in Australia yourmortgage.com.au.	Aumento graduale fino a circa 1,83 milioni di dollari entro il 2026 (+7%) abc.net.au; ulteriori aumenti moderati (~3–5%/anno) fino al 2028 salvo shock.Prezzi sostenuti da scarsità di offerta e tagli dei tassi.
Prezzo Mediano Unità	~860.000 $ (giugno 2025); relativamente stabile recentemente (segmento più economico in domanda) abc.net.au.	Nuovi massimi attesi – ~889.000 $ entro il 2026 (+6%) abc.net.au.L’accessibilità economica e lo spostamento dei primi acquirenti verso le unità abitative guideranno una crescita annua di circa il 4–5% fino al 2028.
Affitto annuo – Casa	775$/settimana (2025), in aumento di circa l’8–10% su base annua; tasso di sfitto circa 1% (estremamente basso) mozo.com.au.	La crescita degli affitti sta rallentando ma rimane positiva.L’inoccupazione potrebbe aumentare fino al 2% entro il 2026–27.Prevedi v italijanski jezik: Aspettatevi aumenti annuali dell’affitto a una cifra percentuale bassa; lieve sollievo se l’offerta migliora, ma è probabile che i canoni siano ≥850$/settimana entro il 2028.
Affitto annuale – Unità	$720/settimana (2025), in aumento di circa il 10% su base annua; forte domanda dovuta al ritorno degli studenti mozo.com.au.	Continuo aumento degli affitti nel 2025–26, poi moderazione.Entro il 2028, unità ~800$/settimana.Affitti elevati (e sgravi sugli interessi) mantengono vivo l’interesse degli investitori negli appartamenti.
Aggiunte all’Offerta Abitativa	~28.000 nuove abitazioni all’anno previste nei prossimi 5 anni planning.nsw.gov.au; inferiore alla domanda.Solo 177.000 costruite a livello nazionale nel 2024 australianpropertyupdate.com.au.	La carenza persiste. Le consegne potrebbero aumentare modestamente entro il 2027–28 se le riforme avranno successo, ma probabilmente saranno ancora inferiori ai necessari ~40.000/anno.Carenza cronica che continuerà a mantenere alta la pressione su prezzi/affitti.
Domanda e Sentimento degli Acquirenti	Migliorati nel 2025 grazie ai tagli dei tassi e alla crescita della popolazione; i primi acquirenti sono attivi ma sotto pressione.	Dovrebbe rimanere solida con il calo dei tassi.Rischio: se l’economia si indebolisce o il credito si restringe, la domanda potrebbe diminuire.Nel complesso, una forte migrazione e buone prospettive occupazionali sostengono una domanda costante fino al 2028.

Fonti: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabella 1: Mercato Residenziale di Sydney – Indicatori Chiave e Previsioni

(La Tabella 1 evidenzia le metriche del mercato residenziale di Sydney e le tendenze attese.)

Mercato Immobiliare Commerciale di Sydney

Settore Uffici (Uffici CBD e Metropolitani)

Settore Retail (Immobili Commerciali & Centri Commerciali)

Segmento	Condizioni di mercato 2025 (Sydney)	Previsioni/Prospettive 2026–2028
Uffici (CBD)	Tasso di sfitto ~12,7%–12,8% (fine 2024) – ha raggiunto il picco e si sta stabilizzando cbre.com.au.I canoni prime tengono (canoni prime effettivi CBD +5% nel 2024) cbre.com; incentivi elevati (~35–40%) ancora comuni.Nuova offerta limitata nel 2025–26 che allevia la pressione cbre.com.au.Rende ~6,0% prime (dopo il calo di valore) content.knightfrank.com.	Recupero graduale.Vacanza in calo verso ~8–10% entro il 2027 con il miglioramento dell’assorbimento (offerta minima).La crescita degli affitti negli uffici prime è prevista a una singola cifra percentuale annua cbre.com (continua la ricerca di qualità).Gli uffici più datati potrebbero rimanere indietro o essere riconvertiti ad usi alternativi.I rendimenti dovrebbero comprimersi di circa 25–50 punti base entro il 2026, poiché i tagli dei tassi sostengono i valori content.knightfrank.com, attirando più investitori.Sydney probabilmente tra i migliori performer di uffici in Australia cushmanwakefield.com.
Retail	Forte ripresa.Gli asset retail guidano i rendimenti (rendimenti totali +2,8% nell’ultimo trimestre) publications.raywhite.com.Domanda degli investitori in aumento – il settore retail ha rappresentato il 41% delle transazioni del 2024 (contro una media del 28%) publications.raywhite.com.Bassa vacanza nei centri ancorati ai supermercati (~4% o meno) linkedin.com.Affitti in leggero aumento; gli affitti dei centri commerciali prevedono una crescita a una sola cifra percentuale nel 2025 cbre.com.Rendimenti: circa 5–6% per i centri commerciali prime, più alti per i retail sub-regionali/strip.	Prospettive stabili. Crescita della popolazione e offerta limitata di nuove strutture supportano i canoni di locazione – si prevede una crescita annua degli affitti dell’1–3% nei centri ben posizionati cbre.com.Il settore retail è visto come top performer nel 2025–26 tra i settori publications.raywhite.com, con gli investitori che puntano sui centri suburbani.Rischi: la spesa dei consumatori potrebbe indebolirsi; ma il commercio al dettaglio essenziale dovrebbe rimanere resiliente.Potenziale lieve compressione dei rendimenti se i tassi d’interesse scendono (aumentando i valori), anche se sono probabili rendimenti in gran parte stabili.Nel complesso, le proprietà retail mantengono un’elevata occupazione e un reddito solido; i centri di successo integreranno più intrattenimento/esperienze per prosperare publications.raywhite.com.
Industriale	Vedi la prossima sezione per una revisione dettagliata del mercato industriale. L’industriale di Sydney continua a crescere: tasso di vacanza ~2,8% (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; i canoni sono ancora in aumento (anche se più lentamente, +0,7% QoQ) assets.cushmanwakefield.com; domanda senza precedenti dalla logistica, con rendimenti prime ~5,25%–5,75%.Gli investitori sono interessati, ma i prezzi sono elevati; si è verificato un ammorbidimento dei rendimenti nel 2022–24.	Vedi la prossima sezione. Le prospettive sono positive ma in fase di moderazione: leggero aumento della vacanza (fino a <3,5% entro la fine del 2025) con un grande afflusso di offerta, seguito poi da un nuovo restringimento assets.cushmanwakefield.com.Crescita degli affitti ~4% nel 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, poi a metà cifra singola nel 2026–27 nei sotto-mercati con carenza di offerta.La compressione dei rendimenti è probabile tra la fine del 2025 e il 2026 man mano che i tagli dei tassi migliorano il sentiment brokerdaily.au – I rendimenti industriali di Sydney potrebbero rafforzarsi di 25–50 punti base, dato l’interesse globale per gli asset logistici.I fattori di domanda a lungo termine (e-commerce, infrastrutture come il nuovo aeroporto) mantengono questo settore robusto.

Fonti: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Tabella 2: Riepilogo Real Estate Commerciale Sydney (2025 e Previsioni)

(La Tabella 2 riassume le condizioni e le previsioni dei mercati ufficio, retail e industriale a Sydney. Il segmento industriale è ampliato nella prossima sezione.)

Mercato Immobiliare Industriale di Sydney

La nuova offerta sta finalmente aumentando dopo anni di costruzione insufficiente.

Tendenze attuali nel 2025

Previsioni 2026–2028

Disponibilità & Offerta: L’attuale boom edilizio porterà temporaneamente ad un aumento della disponibilità fino al 2025, ma oltre tale data la nuova offerta dovrebbe risultare inferiore alla domanda. La disponibilità di terreni industriali a Sydney è limitata da fattori geografici e urbanistici – l’Ovest ha la terra, ma le infrastrutture e le tempistiche di pianificazione la rilasciano lentamente. Molti sviluppatori inoltre sono cauti nel costruire troppo data l’elevata incidenza dei costi. Cushman prevede che la disponibilità possa toccare il picco sotto il 3,5% nel 2025 e poi calare dalla fine del 2025 e nel 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Nel 2027 la disponibilità potrebbe tornare verso il ~2% o meno se lo sviluppo rallenta. In sostanza, il mercato industriale di Sydney rimarrà vicino alla piena occupazione, considerando che la disponibilità fisiologica di un mercato sano si attesta sul 5% circa e Sydney sarà ben al di sotto di tale valore.
Crescita degli affitti: Si prevede una continua crescita degli affitti, ma a una cifra singola media annuale. Per il 2025, è prevista una crescita del 4,3% assets.cushmanwakefield.com; un valore simile (forse 3–5% p.a.) è probabile anche nel 2026 e 2027. Alcuni mercati selezionati potrebbero superare il 5% se l’offerta fosse particolarmente limitata assets.cushmanwakefield.com. Ad esempio, se pochi nuovi progetti partissero a South Sydney o Central West, quelle aree potrebbero vedere aumenti degli affitti sopra la media a causa della domanda latente. Al contrario, i distretti con molte nuove costruzioni (in alcune zone dell’Outer West) potrebbero vedere affitti più stabili fino all’assorbimento degli spazi. Una tendenza interessante: gli incentivi per i locatori potrebbero aumentare leggermente (come accaduto nel 2024, arrivando a circa il 15% sui pre-affitti assets.cushmanwakefield.com), il che modera la crescita effettiva degli affitti anche se i canoni nominali aumentano. Ma anche così, i locatori industriali sono in una posizione solida. Entro il 2028, gli affitti dei magazzini prime a Sydney potrebbero facilmente essere superiori del 15% rispetto ad oggi, visto il contesto strutturale favorevole.
Fattori di domanda: L’e-commerce continuerà a essere uno dei principali utilizzatori – la crescita del retail online si è stabilizzata a circa l’11% delle vendite, ma un’ulteriore crescita (fino al 15%+ entro la fine degli anni 2020) richiederà più spazi logistici. Le società di logistica conto terzi (3PL), le aziende di consegna pacchi e i retailer che ottimizzano le catene di fornitura guideranno la domanda di locazione. Cushman prevede una ripresa dell’attività 3PL nel secondo semestre 2025, poiché molte 3PL erano rimaste sorprendentemente inattive (forse a causa della capacità costruita precedentemente) ma dovranno espandersi per gestire i volumi crescenti assets.cushmanwakefield.com. Inoltre, la rivitalizzazione del settore manifatturiero (ad esempio nel settore farmaceutico, alimentare o high-tech) potrebbe aumentare moderatamente la domanda, specialmente con l’interesse del governo al reshoring delle industrie critiche. I nuovi parchi tecnologici di Sydney (come le aree di industria avanzata di Western Sydney) potrebbero generare domanda di strutture. Anche i data center competono per i terreni industriali – pur non essendo magazzini tradizionali, occupano zone industriali e stanno crescendo grazie all’economia digitale. Questa competizione (i data center spesso pagano cifre molto alte per accesso a terreni e energia) continuerà a esercitare pressione al rialzo sui prezzi dei terreni e a limitare lo sviluppo di magazzini in alcune aree assets.cushmanwakefield.com.
Prospettive di investimento: Come già detto, ci sono le premesse per una nuova compressione dei rendimenti industriali entro il 2025–26, dato il peso del capitale e i tassi d’interesse più bassi brokerdaily.au. Molti investitori globali vedono l’industriale australiano come sottoutilizzato e una storia di crescita a lungo termine. Entro il 2028, potremmo vedere i rendimenti industriali prime di Sydney tornare nell’area del 5% basso o addirittura verso il 4% alto se l’economia sarà solida. Questo implica una ulteriore crescita del capitale. Tuttavia, rendimenti così bassi aumentano anche il rischio d’ingresso – se i tassi obbligazionari salissero inaspettatamente, i valori industriali sarebbero sensibili. Nel complesso, ci si aspetta che la forte domanda degli investitori persista, spingendo eventualmente allo sviluppo tramite partnership di capitale (ad es. grandi istituzioni che finanziano la costruzione di parchi logistici per accedere allo stock).
Rischi: Un rischio è il rallentamento economico che riduce la domanda – ad esempio, se la spesa dei consumatori calasse drasticamente, i rivenditori potrebbero consolidare i magazzini, frenando le locazioni. Ma dato l’andamento secolare, si tratta di un rischio marginale; la maggior parte degli utilizzatori pianifica a lungo termine e brevi interruzioni non cambieranno il percorso. Un altro rischio è quello di sovracostruzione – l’attuale ondata di offerta potrebbe eccedere? Finora, una quota significativa è già pre-locata e il resto dovrebbe essere locato a tempo debito, ma se lo spazio speculativo del 2025 dovesse rimanere vuoto a lungo, gli sviluppatori si tirerebbero indietro (autoregolandosi). Dai rapporti di settore emerge che eventuali aumenti dei tassi di sfitto saranno temporanei assets.cushmanwakefield.com. Un ulteriore rischio è rappresentato dai ritardi infrastrutturali: le strade e i porti di Sydney devono tenere il passo (ad es., se l’intermodale di Moorebank o i lavori sulle autostrade avessero problemi, alcune efficienze logistiche potrebbero essere posticipate). E la crescita dei costi resta una preoccupazione – la costruzione di magazzini oggi costa il 20–30% in più rispetto a qualche anno fa; se i costi non scendono, gli affitti dovranno continuare a crescere per giustificare nuovi sviluppi. Infine, cambiamenti normativi (come regole di zonizzazione o ambientali) potrebbero incidere sulla fornitura di terreni industriali, ma non se ne prevedono che possano allentare drasticamente i vincoli.

Opportunità e rischi di investimento nell’industriale

Le opportunità nel mercato industriale di Sydney sono significative:

Asset logistici core (moderni centri di distribuzione con contratti di locazione a lungo termine) forniscono un reddito stabile in un mercato con disponibilità di terreni limitata. Con la previsione che la disponibilità rimanga bassa, i proprietari di strutture industriali ben posizionate possono aspettarsi un’alta occupazione e la possibilità di aumentare gradualmente gli affitti. Se acquistati ai livelli di rendimento attuali (~5%), questi asset potrebbero vedere un incremento di capitale se i rendimenti si comprimono come previsto con l’abbassarsi dei tassi d’interesse brokerdaily.au. In un’economia in fase di diversificazione, l’esposizione alla logistica (che sostiene l’e-commerce e i consumi) è vista come una scelta relativamente difensiva, ma con crescita – una combinazione rara.
Opportunità di sviluppo: Per gli sviluppatori che possiedono terreni o hanno la possibilità di ottenerne la concessione, l’attuale carenza significa che progetti build-to-suit per i conduttori (in particolare grandi aziende che necessitano di strutture personalizzate) possono essere molto redditizi. La riqualificazione di brownfield (ad es. vecchi siti industriali più vicini che possono essere trasformati in strutture logistiche multi-piano o data center) è un’altra opportunità emergente data l’estrema scarsità di terreni vicino alla città. I magazzini a più livelli, sebbene nuovi in Australia, potrebbero diventare praticabili a Sydney come lo sono già nelle città asiatiche densamente popolate.
Sotto-settori emergenti: Come evidenziato, alternative come data center e magazzini frigoriferi sono in forte crescita. I data center nel Western Sydney (ad esempio nell’area di Eastern Creek) si sono espansi, trainati dalle esigenze del cloud computing. Questi spesso offrono contratti di locazione a lungo termine con conduttori di elevata affidabilità creditizia (aziende tecnologiche), attraenti per gli investitori. Allo stesso modo, i magazzini frigoriferi (distribuzione alimentare) e le strutture logistiche dell’ultimo miglio vicino ai centri abitati sono molto richiesti (si pensi ai centri di evasione per la consegna di generi alimentari). Investitori avveduti potrebbero puntare su asset industriali al servizio di queste nicchie.

I rischi non mancano:

Rischio di prezzo: Le proprietà industriali non sono più economiche; in alcuni casi sono forse valutate alla perfezione. Se le condizioni economiche non seguiranno il percorso previsto (ad esempio, se l’inflazione persiste e i tassi d’interesse rimangono alti più a lungo), la prevista compressione dei rendimenti potrebbe non verificarsi, e acquisizioni a prezzi elevati potrebbero avere performance inferiori. Inoltre, c’è meno margine per la compressione dei cap rate ora rispetto a cinque anni fa, quando i rendimenti erano al 7–8%. Quindi i rendimenti futuri dipenderanno maggiormente dalla crescita degli affitti che, sebbene probabile, potrebbe non replicare i tassi straordinari degli ultimi anni.
Concentrazione degli inquilini e obsolescenza: Alcuni investitori temono il rischio specifico – ad esempio, se uno dei pochi grandi conduttori 3PL o retail va in default o lascia lo stabile, rilocare spazi in un contesto di alti affitti potrebbe essere difficile se il mercato si indebolisce. Inoltre, le strutture possono diventare obsolete (ad es. altezza utile insufficiente, limitato accesso per camion) soprattutto con l’avanzare della tecnologia (automazione nei magazzini, ecc.). Potrebbe essere necessario un continuo investimento di capitale per mantenere gli asset moderni.
Fattori normativi/ambientali: La sostenibilità è sempre più al centro dell’attenzione: magazzini con scarsa efficienza energetica o privi di pannelli solari, ecc., potrebbero registrare una domanda inferiore poiché inquilini e investitori danno priorità agli edifici green. Inoltre, eventuali cambiamenti nelle politiche commerciali o nelle operazioni portuali (come variazioni nei volumi di import/export) potrebbero influenzare indirettamente alcuni cluster industriali.
Cambiamenti nella supply chain: Eventi geopolitici potrebbero modificare i percorsi della supply chain; ad esempio, un aumento del reshoring potrebbe effettivamente incrementare la domanda di spazi produttivi locali, mentre una recessione globale potrebbe ridurre le importazioni, influenzando gli spazi logistici nei porti. Tuttavia, la diversificazione economica e la posizione di Sydney dovrebbero consentire un adattamento a diversi scenari.

Conclusione

Riferimenti:

ABC News (2025). I prezzi degli immobili si prevede raggiungeranno livelli record nel 2025–26, portando difficoltà agli acquirenti e un boom per i venditori. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
National Housing Supply & Affordability Council (2025). Stato del sistema abitativo 2025 – Risultati chiave su carenza abitativa e accessibilità australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Department of Planning (2024). Previsioni sull’offerta abitativa dell’area di Greater Sydney – Proiezione di 172.900 nuove case entro il 2029 (28.800 all’anno) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Rapporto sulle previsioni dei prezzi FY2025–26 – Prezzo delle case a Sydney previsto: +7% a $1,83M; unità +6% a $889k abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Rapporto Pain & Gain – Il 95% delle vendite redditizie all’inizio del 2025; prezzi in aumento dopo i tagli della RBA abc.net.au
YourMortgage (lug 2025). Prezzi medi delle case – Prezzo medio delle case a Sydney $1,496M; crescita più rapida a St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (gen 2025). Affitto medio in Australia – Affitto medio a Sydney $775 (case) e $720 (appartamenti) a settimana (il più alto della nazione) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Tasso di sfitto 2,8%; affitti previsti +4,3% nel 2025; tasso di sfitto che rimarrà <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Crescita degli affitti industriali in rallentamento ma comunque positiva; previsti incrementi a una cifra per gli affitti commerciali con Perth/Sydney in testa cbre.com cbre.com
Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime yield ~6,0% stabile, si prevede compressione nella seconda metà del 2025; sfitto 12,8% probabilmente ha raggiunto il picco content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Previsioni immobiliari – Il settore retail guiderà la performance commerciale nel 2025; transazioni retail in aumento, hanno dominato i rendimenti totali publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Previsioni sul settore immobiliare commerciale australiano – Ripresa in tutti i settori, domanda industriale causa compressione dei rendimenti, capitale estero attivo brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). Il NSW accelera l’offerta di affitti – Sconto del 50% sulla tassa fondiaria per il BTR prolungato a tempo indeterminato; consentito agli sviluppatori di costruire infrastrutture per accelerare l’edilizia abitativa abc.net.au abc.net.au
Reuters Poll tramite GlobalPropertyGuide (2025). Analisi del mercato immobiliare – Gli analisti prevedono un +3,7% dei prezzi delle case in Australia nel 2025, +5,0% nel 2026/27; Sydney circa +3% nel 2025 (più modesto) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Previsioni per l’Australia 2025 – Sydney/Brisbane guidano la ripresa degli uffici; taglio dei tassi per stimolare gli investimenti, compressione dei rendimenti nella logistica a fine 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Dinamiche di offerta, domanda e politiche

Previsioni 2026–2028 (Prezzi, Affitti & Domanda)

Opportunità di Investimento e Rischi nel Residenziale

Il mercato immobiliare residenziale di Sydney offre sia opportunità allettanti che notevoli rischi per investitori e acquirenti nei prossimi anni:

Opportunità: La domanda fondamentale a Sydney – trainata dalla crescita della popolazione, da un’economia solida e dalla desiderabilità come città globale – offre una solida base per gli investimenti immobiliari. Con i prezzi in ripresa e i tassi di interesse destinati a diminuire, c’è il potenziale per una crescita del capitale fino alla fine degli anni 2020 (sebbene a ritmi moderati). I rendimenti da locazione sono migliorati, soprattutto per le unità, il che significa che i nuovi investitori possono ottenere un cash-flow migliore rispetto a qualche anno fa (es. ~4% di rendimento lordo sugli appartamenti). Inoltre, alcuni segmenti e località possono sovraperformare: ad esempio, terreni nei corridoi di crescita (Sydney ovest vicino all’Aerotropolis o a nord-ovest intorno alle nuove fermate della metro) potrebbero vedere un apprezzamento superiore alla media mentre le infrastrutture e l’occupazione trasformano queste aree. Investire in appartamenti ben posizionati potrebbe essere allettante, poiché il divario di prezzo rispetto alle case fa sì che più acquirenti/inquilini si sposteranno verso le unità; già ora, si prevede che il valore delle unità a Sydney toccherà livelli record grazie a questo cambio di domanda abc.net.au abc.net.au. Il sostegno del governo all’edilizia abitativa (come aiuti per i primi acquirenti o schemi a basso deposito) sostiene anche l’accesso al mercato, a vantaggio dei proprietari in quei segmenti. In breve, la cronica carenza di offerta e la vitalità economica di Sydney rappresentano un forte motivo per investire a lungo termine nel settore abitativo, a patto di riuscire ad entrare nel mercato.
Rischi: Il rischio principale è costituito da accessibilità e debito. I prezzi a Sydney sono così elevati che risultano sensibili alle variazioni dei tassi di interesse e a shock economici più ampi. Se l’inflazione dovesse rialzarsi o l’economia globale fermarsi, i tassi di interesse potrebbero aumentare o almeno non diminuire come previsto, il che potrebbe rallentare rapidamente la crescita dei prezzi o addirittura causare una flessione. Gli acquirenti altamente indebitati sono vulnerabili ad aumenti nei tassi o nelle rate. Esistono anche rischi normativi – ad esempio, eventuali modifiche future ai benefici fiscali per gli investitori (negative gearing, concessioni fiscali sulle plusvalenze) potrebbero ridurre la domanda da parte degli investitori e indebolire i prezzi, soprattutto per le unità pensate per investimento. Un altro rischio riguarda la qualità delle costruzioni e l’eccesso di offerta in alcune aree: alcune zone hanno visto una grande quantità di nuovi appartamenti (es. Olympic Park, Zetland), e anche se ora la domanda è alta, se molte nuove unità venissero completate contemporaneamente, i proprietari di quelle zone potrebbero trovarsi con più concorrenza e una crescita più lenta dei canoni. Gli investitori devono essere attenti a condomini con difetti strutturali o alti costi ricorrenti, che sono stati un problema nel NSW. È presente anche il rischio di concentrazione economica – le sorti di Sydney dipendono da finanza, tecnologia e immigrazione; qualsiasi politica che riduca drasticamente la migrazione o un rallentamento dell’occupazione nei settori a colletto bianco (come una crisi finanziaria) impatterebbe sulla domanda di alloggi. Infine, rischio di liquidità: il mercato di Sydney è ciclico e vendere in un momento di flessione può essere difficile (pochi acquirenti possono permettersi all’interno di un contesto di credito limitato). Gli speculatori di breve periodo potrebbero subire perdite se acquistano al picco e sono costretti a vendere rapidamente. In generale, sebbene quello di Sydney sembri essere un mercato caratterizzato da “alta domanda, offerta limitata” che sostiene l’investimento, comporta alti costi di ingresso ed esposizione ai cicli macroeconomici.

Indicatore (Sydney)	Stato 2025/Tendenza recente	Prospettive 2026–2028
Prezzo Mediano delle Case	~1,50 milioni di dollari (giugno 2025); in ripresa, +5% su base annua globalpropertyguide.com.Più alto in Australia yourmortgage.com.au.	Aumento graduale fino a circa 1,83 milioni di dollari entro il 2026 (+7%) abc.net.au; ulteriori aumenti moderati (~3–5%/anno) fino al 2028 salvo shock.Prezzi sostenuti da scarsità di offerta e tagli dei tassi.
Prezzo Mediano Unità	~860.000 $ (giugno 2025); relativamente stabile recentemente (segmento più economico in domanda) abc.net.au.	Nuovi massimi attesi – ~889.000 $ entro il 2026 (+6%) abc.net.au.L’accessibilità economica e lo spostamento dei primi acquirenti verso le unità abitative guideranno una crescita annua di circa il 4–5% fino al 2028.
Affitto annuo – Casa	775$/settimana (2025), in aumento di circa l’8–10% su base annua; tasso di sfitto circa 1% (estremamente basso) mozo.com.au.	La crescita degli affitti sta rallentando ma rimane positiva.L’inoccupazione potrebbe aumentare fino al 2% entro il 2026–27.Prevedi v italijanski jezik: Aspettatevi aumenti annuali dell’affitto a una cifra percentuale bassa; lieve sollievo se l’offerta migliora, ma è probabile che i canoni siano ≥850$/settimana entro il 2028.
Affitto annuale – Unità	$720/settimana (2025), in aumento di circa il 10% su base annua; forte domanda dovuta al ritorno degli studenti mozo.com.au.	Continuo aumento degli affitti nel 2025–26, poi moderazione.Entro il 2028, unità ~800$/settimana.Affitti elevati (e sgravi sugli interessi) mantengono vivo l’interesse degli investitori negli appartamenti.
Aggiunte all’Offerta Abitativa	~28.000 nuove abitazioni all’anno previste nei prossimi 5 anni planning.nsw.gov.au; inferiore alla domanda.Solo 177.000 costruite a livello nazionale nel 2024 australianpropertyupdate.com.au.	La carenza persiste. Le consegne potrebbero aumentare modestamente entro il 2027–28 se le riforme avranno successo, ma probabilmente saranno ancora inferiori ai necessari ~40.000/anno.Carenza cronica che continuerà a mantenere alta la pressione su prezzi/affitti.
Domanda e Sentimento degli Acquirenti	Migliorati nel 2025 grazie ai tagli dei tassi e alla crescita della popolazione; i primi acquirenti sono attivi ma sotto pressione.	Dovrebbe rimanere solida con il calo dei tassi.Rischio: se l’economia si indebolisce o il credito si restringe, la domanda potrebbe diminuire.Nel complesso, una forte migrazione e buone prospettive occupazionali sostengono una domanda costante fino al 2028.

Fonti: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabella 1: Mercato Residenziale di Sydney – Indicatori Chiave e Previsioni

(La Tabella 1 evidenzia le metriche del mercato residenziale di Sydney e le tendenze attese.)

Mercato Immobiliare Commerciale di Sydney

Settore Uffici (Uffici CBD e Metropolitani)

Settore Retail (Immobili Commerciali & Centri Commerciali)

Segmento	Condizioni di mercato 2025 (Sydney)	Previsioni/Prospettive 2026–2028
Uffici (CBD)	Tasso di sfitto ~12,7%–12,8% (fine 2024) – ha raggiunto il picco e si sta stabilizzando cbre.com.au.I canoni prime tengono (canoni prime effettivi CBD +5% nel 2024) cbre.com; incentivi elevati (~35–40%) ancora comuni.Nuova offerta limitata nel 2025–26 che allevia la pressione cbre.com.au.Rende ~6,0% prime (dopo il calo di valore) content.knightfrank.com.	Recupero graduale.Vacanza in calo verso ~8–10% entro il 2027 con il miglioramento dell’assorbimento (offerta minima).La crescita degli affitti negli uffici prime è prevista a una singola cifra percentuale annua cbre.com (continua la ricerca di qualità).Gli uffici più datati potrebbero rimanere indietro o essere riconvertiti ad usi alternativi.I rendimenti dovrebbero comprimersi di circa 25–50 punti base entro il 2026, poiché i tagli dei tassi sostengono i valori content.knightfrank.com, attirando più investitori.Sydney probabilmente tra i migliori performer di uffici in Australia cushmanwakefield.com.
Retail	Forte ripresa.Gli asset retail guidano i rendimenti (rendimenti totali +2,8% nell’ultimo trimestre) publications.raywhite.com.Domanda degli investitori in aumento – il settore retail ha rappresentato il 41% delle transazioni del 2024 (contro una media del 28%) publications.raywhite.com.Bassa vacanza nei centri ancorati ai supermercati (~4% o meno) linkedin.com.Affitti in leggero aumento; gli affitti dei centri commerciali prevedono una crescita a una sola cifra percentuale nel 2025 cbre.com.Rendimenti: circa 5–6% per i centri commerciali prime, più alti per i retail sub-regionali/strip.	Prospettive stabili. Crescita della popolazione e offerta limitata di nuove strutture supportano i canoni di locazione – si prevede una crescita annua degli affitti dell’1–3% nei centri ben posizionati cbre.com.Il settore retail è visto come top performer nel 2025–26 tra i settori publications.raywhite.com, con gli investitori che puntano sui centri suburbani.Rischi: la spesa dei consumatori potrebbe indebolirsi; ma il commercio al dettaglio essenziale dovrebbe rimanere resiliente.Potenziale lieve compressione dei rendimenti se i tassi d’interesse scendono (aumentando i valori), anche se sono probabili rendimenti in gran parte stabili.Nel complesso, le proprietà retail mantengono un’elevata occupazione e un reddito solido; i centri di successo integreranno più intrattenimento/esperienze per prosperare publications.raywhite.com.
Industriale	Vedi la prossima sezione per una revisione dettagliata del mercato industriale. L’industriale di Sydney continua a crescere: tasso di vacanza ~2,8% (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; i canoni sono ancora in aumento (anche se più lentamente, +0,7% QoQ) assets.cushmanwakefield.com; domanda senza precedenti dalla logistica, con rendimenti prime ~5,25%–5,75%.Gli investitori sono interessati, ma i prezzi sono elevati; si è verificato un ammorbidimento dei rendimenti nel 2022–24.	Vedi la prossima sezione. Le prospettive sono positive ma in fase di moderazione: leggero aumento della vacanza (fino a <3,5% entro la fine del 2025) con un grande afflusso di offerta, seguito poi da un nuovo restringimento assets.cushmanwakefield.com.Crescita degli affitti ~4% nel 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, poi a metà cifra singola nel 2026–27 nei sotto-mercati con carenza di offerta.La compressione dei rendimenti è probabile tra la fine del 2025 e il 2026 man mano che i tagli dei tassi migliorano il sentiment brokerdaily.au – I rendimenti industriali di Sydney potrebbero rafforzarsi di 25–50 punti base, dato l’interesse globale per gli asset logistici.I fattori di domanda a lungo termine (e-commerce, infrastrutture come il nuovo aeroporto) mantengono questo settore robusto.

Fonti: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Tabella 2: Riepilogo Real Estate Commerciale Sydney (2025 e Previsioni)

(La Tabella 2 riassume le condizioni e le previsioni dei mercati ufficio, retail e industriale a Sydney. Il segmento industriale è ampliato nella prossima sezione.)

Mercato Immobiliare Industriale di Sydney

La nuova offerta sta finalmente aumentando dopo anni di costruzione insufficiente.

Tendenze attuali nel 2025

Previsioni 2026–2028

Disponibilità & Offerta: L’attuale boom edilizio porterà temporaneamente ad un aumento della disponibilità fino al 2025, ma oltre tale data la nuova offerta dovrebbe risultare inferiore alla domanda. La disponibilità di terreni industriali a Sydney è limitata da fattori geografici e urbanistici – l’Ovest ha la terra, ma le infrastrutture e le tempistiche di pianificazione la rilasciano lentamente. Molti sviluppatori inoltre sono cauti nel costruire troppo data l’elevata incidenza dei costi. Cushman prevede che la disponibilità possa toccare il picco sotto il 3,5% nel 2025 e poi calare dalla fine del 2025 e nel 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Nel 2027 la disponibilità potrebbe tornare verso il ~2% o meno se lo sviluppo rallenta. In sostanza, il mercato industriale di Sydney rimarrà vicino alla piena occupazione, considerando che la disponibilità fisiologica di un mercato sano si attesta sul 5% circa e Sydney sarà ben al di sotto di tale valore.
Crescita degli affitti: Si prevede una continua crescita degli affitti, ma a una cifra singola media annuale. Per il 2025, è prevista una crescita del 4,3% assets.cushmanwakefield.com; un valore simile (forse 3–5% p.a.) è probabile anche nel 2026 e 2027. Alcuni mercati selezionati potrebbero superare il 5% se l’offerta fosse particolarmente limitata assets.cushmanwakefield.com. Ad esempio, se pochi nuovi progetti partissero a South Sydney o Central West, quelle aree potrebbero vedere aumenti degli affitti sopra la media a causa della domanda latente. Al contrario, i distretti con molte nuove costruzioni (in alcune zone dell’Outer West) potrebbero vedere affitti più stabili fino all’assorbimento degli spazi. Una tendenza interessante: gli incentivi per i locatori potrebbero aumentare leggermente (come accaduto nel 2024, arrivando a circa il 15% sui pre-affitti assets.cushmanwakefield.com), il che modera la crescita effettiva degli affitti anche se i canoni nominali aumentano. Ma anche così, i locatori industriali sono in una posizione solida. Entro il 2028, gli affitti dei magazzini prime a Sydney potrebbero facilmente essere superiori del 15% rispetto ad oggi, visto il contesto strutturale favorevole.
Fattori di domanda: L’e-commerce continuerà a essere uno dei principali utilizzatori – la crescita del retail online si è stabilizzata a circa l’11% delle vendite, ma un’ulteriore crescita (fino al 15%+ entro la fine degli anni 2020) richiederà più spazi logistici. Le società di logistica conto terzi (3PL), le aziende di consegna pacchi e i retailer che ottimizzano le catene di fornitura guideranno la domanda di locazione. Cushman prevede una ripresa dell’attività 3PL nel secondo semestre 2025, poiché molte 3PL erano rimaste sorprendentemente inattive (forse a causa della capacità costruita precedentemente) ma dovranno espandersi per gestire i volumi crescenti assets.cushmanwakefield.com. Inoltre, la rivitalizzazione del settore manifatturiero (ad esempio nel settore farmaceutico, alimentare o high-tech) potrebbe aumentare moderatamente la domanda, specialmente con l’interesse del governo al reshoring delle industrie critiche. I nuovi parchi tecnologici di Sydney (come le aree di industria avanzata di Western Sydney) potrebbero generare domanda di strutture. Anche i data center competono per i terreni industriali – pur non essendo magazzini tradizionali, occupano zone industriali e stanno crescendo grazie all’economia digitale. Questa competizione (i data center spesso pagano cifre molto alte per accesso a terreni e energia) continuerà a esercitare pressione al rialzo sui prezzi dei terreni e a limitare lo sviluppo di magazzini in alcune aree assets.cushmanwakefield.com.
Prospettive di investimento: Come già detto, ci sono le premesse per una nuova compressione dei rendimenti industriali entro il 2025–26, dato il peso del capitale e i tassi d’interesse più bassi brokerdaily.au. Molti investitori globali vedono l’industriale australiano come sottoutilizzato e una storia di crescita a lungo termine. Entro il 2028, potremmo vedere i rendimenti industriali prime di Sydney tornare nell’area del 5% basso o addirittura verso il 4% alto se l’economia sarà solida. Questo implica una ulteriore crescita del capitale. Tuttavia, rendimenti così bassi aumentano anche il rischio d’ingresso – se i tassi obbligazionari salissero inaspettatamente, i valori industriali sarebbero sensibili. Nel complesso, ci si aspetta che la forte domanda degli investitori persista, spingendo eventualmente allo sviluppo tramite partnership di capitale (ad es. grandi istituzioni che finanziano la costruzione di parchi logistici per accedere allo stock).
Rischi: Un rischio è il rallentamento economico che riduce la domanda – ad esempio, se la spesa dei consumatori calasse drasticamente, i rivenditori potrebbero consolidare i magazzini, frenando le locazioni. Ma dato l’andamento secolare, si tratta di un rischio marginale; la maggior parte degli utilizzatori pianifica a lungo termine e brevi interruzioni non cambieranno il percorso. Un altro rischio è quello di sovracostruzione – l’attuale ondata di offerta potrebbe eccedere? Finora, una quota significativa è già pre-locata e il resto dovrebbe essere locato a tempo debito, ma se lo spazio speculativo del 2025 dovesse rimanere vuoto a lungo, gli sviluppatori si tirerebbero indietro (autoregolandosi). Dai rapporti di settore emerge che eventuali aumenti dei tassi di sfitto saranno temporanei assets.cushmanwakefield.com. Un ulteriore rischio è rappresentato dai ritardi infrastrutturali: le strade e i porti di Sydney devono tenere il passo (ad es., se l’intermodale di Moorebank o i lavori sulle autostrade avessero problemi, alcune efficienze logistiche potrebbero essere posticipate). E la crescita dei costi resta una preoccupazione – la costruzione di magazzini oggi costa il 20–30% in più rispetto a qualche anno fa; se i costi non scendono, gli affitti dovranno continuare a crescere per giustificare nuovi sviluppi. Infine, cambiamenti normativi (come regole di zonizzazione o ambientali) potrebbero incidere sulla fornitura di terreni industriali, ma non se ne prevedono che possano allentare drasticamente i vincoli.

Opportunità e rischi di investimento nell’industriale

Le opportunità nel mercato industriale di Sydney sono significative:

Asset logistici core (moderni centri di distribuzione con contratti di locazione a lungo termine) forniscono un reddito stabile in un mercato con disponibilità di terreni limitata. Con la previsione che la disponibilità rimanga bassa, i proprietari di strutture industriali ben posizionate possono aspettarsi un’alta occupazione e la possibilità di aumentare gradualmente gli affitti. Se acquistati ai livelli di rendimento attuali (~5%), questi asset potrebbero vedere un incremento di capitale se i rendimenti si comprimono come previsto con l’abbassarsi dei tassi d’interesse brokerdaily.au. In un’economia in fase di diversificazione, l’esposizione alla logistica (che sostiene l’e-commerce e i consumi) è vista come una scelta relativamente difensiva, ma con crescita – una combinazione rara.
Opportunità di sviluppo: Per gli sviluppatori che possiedono terreni o hanno la possibilità di ottenerne la concessione, l’attuale carenza significa che progetti build-to-suit per i conduttori (in particolare grandi aziende che necessitano di strutture personalizzate) possono essere molto redditizi. La riqualificazione di brownfield (ad es. vecchi siti industriali più vicini che possono essere trasformati in strutture logistiche multi-piano o data center) è un’altra opportunità emergente data l’estrema scarsità di terreni vicino alla città. I magazzini a più livelli, sebbene nuovi in Australia, potrebbero diventare praticabili a Sydney come lo sono già nelle città asiatiche densamente popolate.
Sotto-settori emergenti: Come evidenziato, alternative come data center e magazzini frigoriferi sono in forte crescita. I data center nel Western Sydney (ad esempio nell’area di Eastern Creek) si sono espansi, trainati dalle esigenze del cloud computing. Questi spesso offrono contratti di locazione a lungo termine con conduttori di elevata affidabilità creditizia (aziende tecnologiche), attraenti per gli investitori. Allo stesso modo, i magazzini frigoriferi (distribuzione alimentare) e le strutture logistiche dell’ultimo miglio vicino ai centri abitati sono molto richiesti (si pensi ai centri di evasione per la consegna di generi alimentari). Investitori avveduti potrebbero puntare su asset industriali al servizio di queste nicchie.

I rischi non mancano:

Rischio di prezzo: Le proprietà industriali non sono più economiche; in alcuni casi sono forse valutate alla perfezione. Se le condizioni economiche non seguiranno il percorso previsto (ad esempio, se l’inflazione persiste e i tassi d’interesse rimangono alti più a lungo), la prevista compressione dei rendimenti potrebbe non verificarsi, e acquisizioni a prezzi elevati potrebbero avere performance inferiori. Inoltre, c’è meno margine per la compressione dei cap rate ora rispetto a cinque anni fa, quando i rendimenti erano al 7–8%. Quindi i rendimenti futuri dipenderanno maggiormente dalla crescita degli affitti che, sebbene probabile, potrebbe non replicare i tassi straordinari degli ultimi anni.
Concentrazione degli inquilini e obsolescenza: Alcuni investitori temono il rischio specifico – ad esempio, se uno dei pochi grandi conduttori 3PL o retail va in default o lascia lo stabile, rilocare spazi in un contesto di alti affitti potrebbe essere difficile se il mercato si indebolisce. Inoltre, le strutture possono diventare obsolete (ad es. altezza utile insufficiente, limitato accesso per camion) soprattutto con l’avanzare della tecnologia (automazione nei magazzini, ecc.). Potrebbe essere necessario un continuo investimento di capitale per mantenere gli asset moderni.
Fattori normativi/ambientali: La sostenibilità è sempre più al centro dell’attenzione: magazzini con scarsa efficienza energetica o privi di pannelli solari, ecc., potrebbero registrare una domanda inferiore poiché inquilini e investitori danno priorità agli edifici green. Inoltre, eventuali cambiamenti nelle politiche commerciali o nelle operazioni portuali (come variazioni nei volumi di import/export) potrebbero influenzare indirettamente alcuni cluster industriali.
Cambiamenti nella supply chain: Eventi geopolitici potrebbero modificare i percorsi della supply chain; ad esempio, un aumento del reshoring potrebbe effettivamente incrementare la domanda di spazi produttivi locali, mentre una recessione globale potrebbe ridurre le importazioni, influenzando gli spazi logistici nei porti. Tuttavia, la diversificazione economica e la posizione di Sydney dovrebbero consentire un adattamento a diversi scenari.

Conclusione

Riferimenti:

ABC News (2025). I prezzi degli immobili si prevede raggiungeranno livelli record nel 2025–26, portando difficoltà agli acquirenti e un boom per i venditori. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
National Housing Supply & Affordability Council (2025). Stato del sistema abitativo 2025 – Risultati chiave su carenza abitativa e accessibilità australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Department of Planning (2024). Previsioni sull’offerta abitativa dell’area di Greater Sydney – Proiezione di 172.900 nuove case entro il 2029 (28.800 all’anno) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Rapporto sulle previsioni dei prezzi FY2025–26 – Prezzo delle case a Sydney previsto: +7% a $1,83M; unità +6% a $889k abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Rapporto Pain & Gain – Il 95% delle vendite redditizie all’inizio del 2025; prezzi in aumento dopo i tagli della RBA abc.net.au
YourMortgage (lug 2025). Prezzi medi delle case – Prezzo medio delle case a Sydney $1,496M; crescita più rapida a St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (gen 2025). Affitto medio in Australia – Affitto medio a Sydney $775 (case) e $720 (appartamenti) a settimana (il più alto della nazione) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Tasso di sfitto 2,8%; affitti previsti +4,3% nel 2025; tasso di sfitto che rimarrà <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Crescita degli affitti industriali in rallentamento ma comunque positiva; previsti incrementi a una cifra per gli affitti commerciali con Perth/Sydney in testa cbre.com cbre.com
Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime yield ~6,0% stabile, si prevede compressione nella seconda metà del 2025; sfitto 12,8% probabilmente ha raggiunto il picco content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Previsioni immobiliari – Il settore retail guiderà la performance commerciale nel 2025; transazioni retail in aumento, hanno dominato i rendimenti totali publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Previsioni sul settore immobiliare commerciale australiano – Ripresa in tutti i settori, domanda industriale causa compressione dei rendimenti, capitale estero attivo brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). Il NSW accelera l’offerta di affitti – Sconto del 50% sulla tassa fondiaria per il BTR prolungato a tempo indeterminato; consentito agli sviluppatori di costruire infrastrutture per accelerare l’edilizia abitativa abc.net.au abc.net.au
Reuters Poll tramite GlobalPropertyGuide (2025). Analisi del mercato immobiliare – Gli analisti prevedono un +3,7% dei prezzi delle case in Australia nel 2025, +5,0% nel 2026/27; Sydney circa +3% nel 2025 (più modesto) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Previsioni per l’Australia 2025 – Sydney/Brisbane guidano la ripresa degli uffici; taglio dei tassi per stimolare gli investimenti, compressione dei rendimenti nella logistica a fine 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

In risposta, i governi stanno adottando misure di supporto.

Mercato immobiliare residenziale di Sydney

Tendenze attuali nel 2025

Dinamiche di offerta, domanda e politiche

Previsioni 2026–2028 (Prezzi, Affitti & Domanda)

Opportunità di Investimento e Rischi nel Residenziale

Il mercato immobiliare residenziale di Sydney offre sia opportunità allettanti che notevoli rischi per investitori e acquirenti nei prossimi anni:

Opportunità: La domanda fondamentale a Sydney – trainata dalla crescita della popolazione, da un’economia solida e dalla desiderabilità come città globale – offre una solida base per gli investimenti immobiliari. Con i prezzi in ripresa e i tassi di interesse destinati a diminuire, c’è il potenziale per una crescita del capitale fino alla fine degli anni 2020 (sebbene a ritmi moderati). I rendimenti da locazione sono migliorati, soprattutto per le unità, il che significa che i nuovi investitori possono ottenere un cash-flow migliore rispetto a qualche anno fa (es. ~4% di rendimento lordo sugli appartamenti). Inoltre, alcuni segmenti e località possono sovraperformare: ad esempio, terreni nei corridoi di crescita (Sydney ovest vicino all’Aerotropolis o a nord-ovest intorno alle nuove fermate della metro) potrebbero vedere un apprezzamento superiore alla media mentre le infrastrutture e l’occupazione trasformano queste aree. Investire in appartamenti ben posizionati potrebbe essere allettante, poiché il divario di prezzo rispetto alle case fa sì che più acquirenti/inquilini si sposteranno verso le unità; già ora, si prevede che il valore delle unità a Sydney toccherà livelli record grazie a questo cambio di domanda abc.net.au abc.net.au. Il sostegno del governo all’edilizia abitativa (come aiuti per i primi acquirenti o schemi a basso deposito) sostiene anche l’accesso al mercato, a vantaggio dei proprietari in quei segmenti. In breve, la cronica carenza di offerta e la vitalità economica di Sydney rappresentano un forte motivo per investire a lungo termine nel settore abitativo, a patto di riuscire ad entrare nel mercato.
Rischi: Il rischio principale è costituito da accessibilità e debito. I prezzi a Sydney sono così elevati che risultano sensibili alle variazioni dei tassi di interesse e a shock economici più ampi. Se l’inflazione dovesse rialzarsi o l’economia globale fermarsi, i tassi di interesse potrebbero aumentare o almeno non diminuire come previsto, il che potrebbe rallentare rapidamente la crescita dei prezzi o addirittura causare una flessione. Gli acquirenti altamente indebitati sono vulnerabili ad aumenti nei tassi o nelle rate. Esistono anche rischi normativi – ad esempio, eventuali modifiche future ai benefici fiscali per gli investitori (negative gearing, concessioni fiscali sulle plusvalenze) potrebbero ridurre la domanda da parte degli investitori e indebolire i prezzi, soprattutto per le unità pensate per investimento. Un altro rischio riguarda la qualità delle costruzioni e l’eccesso di offerta in alcune aree: alcune zone hanno visto una grande quantità di nuovi appartamenti (es. Olympic Park, Zetland), e anche se ora la domanda è alta, se molte nuove unità venissero completate contemporaneamente, i proprietari di quelle zone potrebbero trovarsi con più concorrenza e una crescita più lenta dei canoni. Gli investitori devono essere attenti a condomini con difetti strutturali o alti costi ricorrenti, che sono stati un problema nel NSW. È presente anche il rischio di concentrazione economica – le sorti di Sydney dipendono da finanza, tecnologia e immigrazione; qualsiasi politica che riduca drasticamente la migrazione o un rallentamento dell’occupazione nei settori a colletto bianco (come una crisi finanziaria) impatterebbe sulla domanda di alloggi. Infine, rischio di liquidità: il mercato di Sydney è ciclico e vendere in un momento di flessione può essere difficile (pochi acquirenti possono permettersi all’interno di un contesto di credito limitato). Gli speculatori di breve periodo potrebbero subire perdite se acquistano al picco e sono costretti a vendere rapidamente. In generale, sebbene quello di Sydney sembri essere un mercato caratterizzato da “alta domanda, offerta limitata” che sostiene l’investimento, comporta alti costi di ingresso ed esposizione ai cicli macroeconomici.

Indicatore (Sydney)	Stato 2025/Tendenza recente	Prospettive 2026–2028
Prezzo Mediano delle Case	~1,50 milioni di dollari (giugno 2025); in ripresa, +5% su base annua globalpropertyguide.com.Più alto in Australia yourmortgage.com.au.	Aumento graduale fino a circa 1,83 milioni di dollari entro il 2026 (+7%) abc.net.au; ulteriori aumenti moderati (~3–5%/anno) fino al 2028 salvo shock.Prezzi sostenuti da scarsità di offerta e tagli dei tassi.
Prezzo Mediano Unità	~860.000 $ (giugno 2025); relativamente stabile recentemente (segmento più economico in domanda) abc.net.au.	Nuovi massimi attesi – ~889.000 $ entro il 2026 (+6%) abc.net.au.L’accessibilità economica e lo spostamento dei primi acquirenti verso le unità abitative guideranno una crescita annua di circa il 4–5% fino al 2028.
Affitto annuo – Casa	775$/settimana (2025), in aumento di circa l’8–10% su base annua; tasso di sfitto circa 1% (estremamente basso) mozo.com.au.	La crescita degli affitti sta rallentando ma rimane positiva.L’inoccupazione potrebbe aumentare fino al 2% entro il 2026–27.Prevedi v italijanski jezik: Aspettatevi aumenti annuali dell’affitto a una cifra percentuale bassa; lieve sollievo se l’offerta migliora, ma è probabile che i canoni siano ≥850$/settimana entro il 2028.
Affitto annuale – Unità	$720/settimana (2025), in aumento di circa il 10% su base annua; forte domanda dovuta al ritorno degli studenti mozo.com.au.	Continuo aumento degli affitti nel 2025–26, poi moderazione.Entro il 2028, unità ~800$/settimana.Affitti elevati (e sgravi sugli interessi) mantengono vivo l’interesse degli investitori negli appartamenti.
Aggiunte all’Offerta Abitativa	~28.000 nuove abitazioni all’anno previste nei prossimi 5 anni planning.nsw.gov.au; inferiore alla domanda.Solo 177.000 costruite a livello nazionale nel 2024 australianpropertyupdate.com.au.	La carenza persiste. Le consegne potrebbero aumentare modestamente entro il 2027–28 se le riforme avranno successo, ma probabilmente saranno ancora inferiori ai necessari ~40.000/anno.Carenza cronica che continuerà a mantenere alta la pressione su prezzi/affitti.
Domanda e Sentimento degli Acquirenti	Migliorati nel 2025 grazie ai tagli dei tassi e alla crescita della popolazione; i primi acquirenti sono attivi ma sotto pressione.	Dovrebbe rimanere solida con il calo dei tassi.Rischio: se l’economia si indebolisce o il credito si restringe, la domanda potrebbe diminuire.Nel complesso, una forte migrazione e buone prospettive occupazionali sostengono una domanda costante fino al 2028.

Fonti: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabella 1: Mercato Residenziale di Sydney – Indicatori Chiave e Previsioni

(La Tabella 1 evidenzia le metriche del mercato residenziale di Sydney e le tendenze attese.)

Mercato Immobiliare Commerciale di Sydney

Settore Uffici (Uffici CBD e Metropolitani)

Settore Retail (Immobili Commerciali & Centri Commerciali)

Segmento	Condizioni di mercato 2025 (Sydney)	Previsioni/Prospettive 2026–2028
Uffici (CBD)	Tasso di sfitto ~12,7%–12,8% (fine 2024) – ha raggiunto il picco e si sta stabilizzando cbre.com.au.I canoni prime tengono (canoni prime effettivi CBD +5% nel 2024) cbre.com; incentivi elevati (~35–40%) ancora comuni.Nuova offerta limitata nel 2025–26 che allevia la pressione cbre.com.au.Rende ~6,0% prime (dopo il calo di valore) content.knightfrank.com.	Recupero graduale.Vacanza in calo verso ~8–10% entro il 2027 con il miglioramento dell’assorbimento (offerta minima).La crescita degli affitti negli uffici prime è prevista a una singola cifra percentuale annua cbre.com (continua la ricerca di qualità).Gli uffici più datati potrebbero rimanere indietro o essere riconvertiti ad usi alternativi.I rendimenti dovrebbero comprimersi di circa 25–50 punti base entro il 2026, poiché i tagli dei tassi sostengono i valori content.knightfrank.com, attirando più investitori.Sydney probabilmente tra i migliori performer di uffici in Australia cushmanwakefield.com.
Retail	Forte ripresa.Gli asset retail guidano i rendimenti (rendimenti totali +2,8% nell’ultimo trimestre) publications.raywhite.com.Domanda degli investitori in aumento – il settore retail ha rappresentato il 41% delle transazioni del 2024 (contro una media del 28%) publications.raywhite.com.Bassa vacanza nei centri ancorati ai supermercati (~4% o meno) linkedin.com.Affitti in leggero aumento; gli affitti dei centri commerciali prevedono una crescita a una sola cifra percentuale nel 2025 cbre.com.Rendimenti: circa 5–6% per i centri commerciali prime, più alti per i retail sub-regionali/strip.	Prospettive stabili. Crescita della popolazione e offerta limitata di nuove strutture supportano i canoni di locazione – si prevede una crescita annua degli affitti dell’1–3% nei centri ben posizionati cbre.com.Il settore retail è visto come top performer nel 2025–26 tra i settori publications.raywhite.com, con gli investitori che puntano sui centri suburbani.Rischi: la spesa dei consumatori potrebbe indebolirsi; ma il commercio al dettaglio essenziale dovrebbe rimanere resiliente.Potenziale lieve compressione dei rendimenti se i tassi d’interesse scendono (aumentando i valori), anche se sono probabili rendimenti in gran parte stabili.Nel complesso, le proprietà retail mantengono un’elevata occupazione e un reddito solido; i centri di successo integreranno più intrattenimento/esperienze per prosperare publications.raywhite.com.
Industriale	Vedi la prossima sezione per una revisione dettagliata del mercato industriale. L’industriale di Sydney continua a crescere: tasso di vacanza ~2,8% (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; i canoni sono ancora in aumento (anche se più lentamente, +0,7% QoQ) assets.cushmanwakefield.com; domanda senza precedenti dalla logistica, con rendimenti prime ~5,25%–5,75%.Gli investitori sono interessati, ma i prezzi sono elevati; si è verificato un ammorbidimento dei rendimenti nel 2022–24.	Vedi la prossima sezione. Le prospettive sono positive ma in fase di moderazione: leggero aumento della vacanza (fino a <3,5% entro la fine del 2025) con un grande afflusso di offerta, seguito poi da un nuovo restringimento assets.cushmanwakefield.com.Crescita degli affitti ~4% nel 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, poi a metà cifra singola nel 2026–27 nei sotto-mercati con carenza di offerta.La compressione dei rendimenti è probabile tra la fine del 2025 e il 2026 man mano che i tagli dei tassi migliorano il sentiment brokerdaily.au – I rendimenti industriali di Sydney potrebbero rafforzarsi di 25–50 punti base, dato l’interesse globale per gli asset logistici.I fattori di domanda a lungo termine (e-commerce, infrastrutture come il nuovo aeroporto) mantengono questo settore robusto.

Fonti: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Tabella 2: Riepilogo Real Estate Commerciale Sydney (2025 e Previsioni)

(La Tabella 2 riassume le condizioni e le previsioni dei mercati ufficio, retail e industriale a Sydney. Il segmento industriale è ampliato nella prossima sezione.)

Mercato Immobiliare Industriale di Sydney

La nuova offerta sta finalmente aumentando dopo anni di costruzione insufficiente.

Tendenze attuali nel 2025

Previsioni 2026–2028

Disponibilità & Offerta: L’attuale boom edilizio porterà temporaneamente ad un aumento della disponibilità fino al 2025, ma oltre tale data la nuova offerta dovrebbe risultare inferiore alla domanda. La disponibilità di terreni industriali a Sydney è limitata da fattori geografici e urbanistici – l’Ovest ha la terra, ma le infrastrutture e le tempistiche di pianificazione la rilasciano lentamente. Molti sviluppatori inoltre sono cauti nel costruire troppo data l’elevata incidenza dei costi. Cushman prevede che la disponibilità possa toccare il picco sotto il 3,5% nel 2025 e poi calare dalla fine del 2025 e nel 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Nel 2027 la disponibilità potrebbe tornare verso il ~2% o meno se lo sviluppo rallenta. In sostanza, il mercato industriale di Sydney rimarrà vicino alla piena occupazione, considerando che la disponibilità fisiologica di un mercato sano si attesta sul 5% circa e Sydney sarà ben al di sotto di tale valore.
Crescita degli affitti: Si prevede una continua crescita degli affitti, ma a una cifra singola media annuale. Per il 2025, è prevista una crescita del 4,3% assets.cushmanwakefield.com; un valore simile (forse 3–5% p.a.) è probabile anche nel 2026 e 2027. Alcuni mercati selezionati potrebbero superare il 5% se l’offerta fosse particolarmente limitata assets.cushmanwakefield.com. Ad esempio, se pochi nuovi progetti partissero a South Sydney o Central West, quelle aree potrebbero vedere aumenti degli affitti sopra la media a causa della domanda latente. Al contrario, i distretti con molte nuove costruzioni (in alcune zone dell’Outer West) potrebbero vedere affitti più stabili fino all’assorbimento degli spazi. Una tendenza interessante: gli incentivi per i locatori potrebbero aumentare leggermente (come accaduto nel 2024, arrivando a circa il 15% sui pre-affitti assets.cushmanwakefield.com), il che modera la crescita effettiva degli affitti anche se i canoni nominali aumentano. Ma anche così, i locatori industriali sono in una posizione solida. Entro il 2028, gli affitti dei magazzini prime a Sydney potrebbero facilmente essere superiori del 15% rispetto ad oggi, visto il contesto strutturale favorevole.
Fattori di domanda: L’e-commerce continuerà a essere uno dei principali utilizzatori – la crescita del retail online si è stabilizzata a circa l’11% delle vendite, ma un’ulteriore crescita (fino al 15%+ entro la fine degli anni 2020) richiederà più spazi logistici. Le società di logistica conto terzi (3PL), le aziende di consegna pacchi e i retailer che ottimizzano le catene di fornitura guideranno la domanda di locazione. Cushman prevede una ripresa dell’attività 3PL nel secondo semestre 2025, poiché molte 3PL erano rimaste sorprendentemente inattive (forse a causa della capacità costruita precedentemente) ma dovranno espandersi per gestire i volumi crescenti assets.cushmanwakefield.com. Inoltre, la rivitalizzazione del settore manifatturiero (ad esempio nel settore farmaceutico, alimentare o high-tech) potrebbe aumentare moderatamente la domanda, specialmente con l’interesse del governo al reshoring delle industrie critiche. I nuovi parchi tecnologici di Sydney (come le aree di industria avanzata di Western Sydney) potrebbero generare domanda di strutture. Anche i data center competono per i terreni industriali – pur non essendo magazzini tradizionali, occupano zone industriali e stanno crescendo grazie all’economia digitale. Questa competizione (i data center spesso pagano cifre molto alte per accesso a terreni e energia) continuerà a esercitare pressione al rialzo sui prezzi dei terreni e a limitare lo sviluppo di magazzini in alcune aree assets.cushmanwakefield.com.
Prospettive di investimento: Come già detto, ci sono le premesse per una nuova compressione dei rendimenti industriali entro il 2025–26, dato il peso del capitale e i tassi d’interesse più bassi brokerdaily.au. Molti investitori globali vedono l’industriale australiano come sottoutilizzato e una storia di crescita a lungo termine. Entro il 2028, potremmo vedere i rendimenti industriali prime di Sydney tornare nell’area del 5% basso o addirittura verso il 4% alto se l’economia sarà solida. Questo implica una ulteriore crescita del capitale. Tuttavia, rendimenti così bassi aumentano anche il rischio d’ingresso – se i tassi obbligazionari salissero inaspettatamente, i valori industriali sarebbero sensibili. Nel complesso, ci si aspetta che la forte domanda degli investitori persista, spingendo eventualmente allo sviluppo tramite partnership di capitale (ad es. grandi istituzioni che finanziano la costruzione di parchi logistici per accedere allo stock).
Rischi: Un rischio è il rallentamento economico che riduce la domanda – ad esempio, se la spesa dei consumatori calasse drasticamente, i rivenditori potrebbero consolidare i magazzini, frenando le locazioni. Ma dato l’andamento secolare, si tratta di un rischio marginale; la maggior parte degli utilizzatori pianifica a lungo termine e brevi interruzioni non cambieranno il percorso. Un altro rischio è quello di sovracostruzione – l’attuale ondata di offerta potrebbe eccedere? Finora, una quota significativa è già pre-locata e il resto dovrebbe essere locato a tempo debito, ma se lo spazio speculativo del 2025 dovesse rimanere vuoto a lungo, gli sviluppatori si tirerebbero indietro (autoregolandosi). Dai rapporti di settore emerge che eventuali aumenti dei tassi di sfitto saranno temporanei assets.cushmanwakefield.com. Un ulteriore rischio è rappresentato dai ritardi infrastrutturali: le strade e i porti di Sydney devono tenere il passo (ad es., se l’intermodale di Moorebank o i lavori sulle autostrade avessero problemi, alcune efficienze logistiche potrebbero essere posticipate). E la crescita dei costi resta una preoccupazione – la costruzione di magazzini oggi costa il 20–30% in più rispetto a qualche anno fa; se i costi non scendono, gli affitti dovranno continuare a crescere per giustificare nuovi sviluppi. Infine, cambiamenti normativi (come regole di zonizzazione o ambientali) potrebbero incidere sulla fornitura di terreni industriali, ma non se ne prevedono che possano allentare drasticamente i vincoli.

Opportunità e rischi di investimento nell’industriale

Le opportunità nel mercato industriale di Sydney sono significative:

Asset logistici core (moderni centri di distribuzione con contratti di locazione a lungo termine) forniscono un reddito stabile in un mercato con disponibilità di terreni limitata. Con la previsione che la disponibilità rimanga bassa, i proprietari di strutture industriali ben posizionate possono aspettarsi un’alta occupazione e la possibilità di aumentare gradualmente gli affitti. Se acquistati ai livelli di rendimento attuali (~5%), questi asset potrebbero vedere un incremento di capitale se i rendimenti si comprimono come previsto con l’abbassarsi dei tassi d’interesse brokerdaily.au. In un’economia in fase di diversificazione, l’esposizione alla logistica (che sostiene l’e-commerce e i consumi) è vista come una scelta relativamente difensiva, ma con crescita – una combinazione rara.
Opportunità di sviluppo: Per gli sviluppatori che possiedono terreni o hanno la possibilità di ottenerne la concessione, l’attuale carenza significa che progetti build-to-suit per i conduttori (in particolare grandi aziende che necessitano di strutture personalizzate) possono essere molto redditizi. La riqualificazione di brownfield (ad es. vecchi siti industriali più vicini che possono essere trasformati in strutture logistiche multi-piano o data center) è un’altra opportunità emergente data l’estrema scarsità di terreni vicino alla città. I magazzini a più livelli, sebbene nuovi in Australia, potrebbero diventare praticabili a Sydney come lo sono già nelle città asiatiche densamente popolate.
Sotto-settori emergenti: Come evidenziato, alternative come data center e magazzini frigoriferi sono in forte crescita. I data center nel Western Sydney (ad esempio nell’area di Eastern Creek) si sono espansi, trainati dalle esigenze del cloud computing. Questi spesso offrono contratti di locazione a lungo termine con conduttori di elevata affidabilità creditizia (aziende tecnologiche), attraenti per gli investitori. Allo stesso modo, i magazzini frigoriferi (distribuzione alimentare) e le strutture logistiche dell’ultimo miglio vicino ai centri abitati sono molto richiesti (si pensi ai centri di evasione per la consegna di generi alimentari). Investitori avveduti potrebbero puntare su asset industriali al servizio di queste nicchie.

I rischi non mancano:

Rischio di prezzo: Le proprietà industriali non sono più economiche; in alcuni casi sono forse valutate alla perfezione. Se le condizioni economiche non seguiranno il percorso previsto (ad esempio, se l’inflazione persiste e i tassi d’interesse rimangono alti più a lungo), la prevista compressione dei rendimenti potrebbe non verificarsi, e acquisizioni a prezzi elevati potrebbero avere performance inferiori. Inoltre, c’è meno margine per la compressione dei cap rate ora rispetto a cinque anni fa, quando i rendimenti erano al 7–8%. Quindi i rendimenti futuri dipenderanno maggiormente dalla crescita degli affitti che, sebbene probabile, potrebbe non replicare i tassi straordinari degli ultimi anni.
Concentrazione degli inquilini e obsolescenza: Alcuni investitori temono il rischio specifico – ad esempio, se uno dei pochi grandi conduttori 3PL o retail va in default o lascia lo stabile, rilocare spazi in un contesto di alti affitti potrebbe essere difficile se il mercato si indebolisce. Inoltre, le strutture possono diventare obsolete (ad es. altezza utile insufficiente, limitato accesso per camion) soprattutto con l’avanzare della tecnologia (automazione nei magazzini, ecc.). Potrebbe essere necessario un continuo investimento di capitale per mantenere gli asset moderni.
Fattori normativi/ambientali: La sostenibilità è sempre più al centro dell’attenzione: magazzini con scarsa efficienza energetica o privi di pannelli solari, ecc., potrebbero registrare una domanda inferiore poiché inquilini e investitori danno priorità agli edifici green. Inoltre, eventuali cambiamenti nelle politiche commerciali o nelle operazioni portuali (come variazioni nei volumi di import/export) potrebbero influenzare indirettamente alcuni cluster industriali.
Cambiamenti nella supply chain: Eventi geopolitici potrebbero modificare i percorsi della supply chain; ad esempio, un aumento del reshoring potrebbe effettivamente incrementare la domanda di spazi produttivi locali, mentre una recessione globale potrebbe ridurre le importazioni, influenzando gli spazi logistici nei porti. Tuttavia, la diversificazione economica e la posizione di Sydney dovrebbero consentire un adattamento a diversi scenari.

Conclusione

Riferimenti:

ABC News (2025). I prezzi degli immobili si prevede raggiungeranno livelli record nel 2025–26, portando difficoltà agli acquirenti e un boom per i venditori. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
National Housing Supply & Affordability Council (2025). Stato del sistema abitativo 2025 – Risultati chiave su carenza abitativa e accessibilità australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Department of Planning (2024). Previsioni sull’offerta abitativa dell’area di Greater Sydney – Proiezione di 172.900 nuove case entro il 2029 (28.800 all’anno) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Rapporto sulle previsioni dei prezzi FY2025–26 – Prezzo delle case a Sydney previsto: +7% a $1,83M; unità +6% a $889k abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Rapporto Pain & Gain – Il 95% delle vendite redditizie all’inizio del 2025; prezzi in aumento dopo i tagli della RBA abc.net.au
YourMortgage (lug 2025). Prezzi medi delle case – Prezzo medio delle case a Sydney $1,496M; crescita più rapida a St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (gen 2025). Affitto medio in Australia – Affitto medio a Sydney $775 (case) e $720 (appartamenti) a settimana (il più alto della nazione) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Tasso di sfitto 2,8%; affitti previsti +4,3% nel 2025; tasso di sfitto che rimarrà <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Crescita degli affitti industriali in rallentamento ma comunque positiva; previsti incrementi a una cifra per gli affitti commerciali con Perth/Sydney in testa cbre.com cbre.com
Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime yield ~6,0% stabile, si prevede compressione nella seconda metà del 2025; sfitto 12,8% probabilmente ha raggiunto il picco content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Previsioni immobiliari – Il settore retail guiderà la performance commerciale nel 2025; transazioni retail in aumento, hanno dominato i rendimenti totali publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Previsioni sul settore immobiliare commerciale australiano – Ripresa in tutti i settori, domanda industriale causa compressione dei rendimenti, capitale estero attivo brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). Il NSW accelera l’offerta di affitti – Sconto del 50% sulla tassa fondiaria per il BTR prolungato a tempo indeterminato; consentito agli sviluppatori di costruire infrastrutture per accelerare l’edilizia abitativa abc.net.au abc.net.au
Reuters Poll tramite GlobalPropertyGuide (2025). Analisi del mercato immobiliare – Gli analisti prevedono un +3,7% dei prezzi delle case in Australia nel 2025, +5,0% nel 2026/27; Sydney circa +3% nel 2025 (più modesto) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Previsioni per l’Australia 2025 – Sydney/Brisbane guidano la ripresa degli uffici; taglio dei tassi per stimolare gli investimenti, compressione dei rendimenti nella logistica a fine 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Il mercato immobiliare di Sydney è entrato nel 2025 con resilienza, rimbalzando dopo recenti flessioni e affrontando un panorama economico in evoluzione. Nei settori residenziale, commerciale e industriale, la città sta sperimentando una crescita rinnovata nel 2025 grazie a una forte domanda trainata dalla popolazione e all’inizio di un ciclo di allentamento dei tassi di interesse abc.net.au. Questo rapporto fornisce un’analisi completa sulle prestazioni attuali del mercato, previsioni fino al 2028 e i principali fattori che stanno modellando il settore immobiliare di Sydney – incluse tendenze regionali, opportunità/rischi di investimento e l’impatto delle politiche governative, delle infrastrutture e della migrazione.

(Tutte le cifre monetarie sono espresse in dollari australiani.)

Contesto economico e politico nel 2025

Le tendenze immobiliari di Sydney nel 2025 sono sostenute da più ampi cambiamenti economici. Tassi di interesse: Dopo aumenti aggressivi nel 2022–2023, la Reserve Bank of Australia (RBA) ha cambiato rotta all’inizio del 2025, riducendo il tasso di interesse di riferimento di 50 punti base (con ulteriori tagli previsti fino al 2026) abc.net.au. Queste riduzioni dei tassi hanno migliorato la capacità di prestito e il sentimento degli acquirenti, contribuendo a riaccendere la domanda e la crescita dei prezzi nel mercato immobiliare. Allo stesso tempo, l’economia australiana si trova a un punto di svolta, con una crescita prevista in accelerazione per il 2025–26 grazie al miglioramento della fiducia di consumatori e imprese cushmanwakefield.com. Il mercato del lavoro rimane teso e sono necessari guadagni di produttività sostenuti per alleviare le pressioni dal lato dell’offerta nel medio termine cushmanwakefield.com.

Settore Uffici (Uffici CBD e Metropolitani)

Settore Retail (Immobili Commerciali & Centri Commerciali)

Segmento	Condizioni di mercato 2025 (Sydney)	Previsioni/Prospettive 2026–2028
Uffici (CBD)	Tasso di sfitto ~12,7%–12,8% (fine 2024) – ha raggiunto il picco e si sta stabilizzando cbre.com.au.I canoni prime tengono (canoni prime effettivi CBD +5% nel 2024) cbre.com; incentivi elevati (~35–40%) ancora comuni.Nuova offerta limitata nel 2025–26 che allevia la pressione cbre.com.au.Rende ~6,0% prime (dopo il calo di valore) content.knightfrank.com.	Recupero graduale.Vacanza in calo verso ~8–10% entro il 2027 con il miglioramento dell’assorbimento (offerta minima).La crescita degli affitti negli uffici prime è prevista a una singola cifra percentuale annua cbre.com (continua la ricerca di qualità).Gli uffici più datati potrebbero rimanere indietro o essere riconvertiti ad usi alternativi.I rendimenti dovrebbero comprimersi di circa 25–50 punti base entro il 2026, poiché i tagli dei tassi sostengono i valori content.knightfrank.com, attirando più investitori.Sydney probabilmente tra i migliori performer di uffici in Australia cushmanwakefield.com.
Retail	Forte ripresa.Gli asset retail guidano i rendimenti (rendimenti totali +2,8% nell’ultimo trimestre) publications.raywhite.com.Domanda degli investitori in aumento – il settore retail ha rappresentato il 41% delle transazioni del 2024 (contro una media del 28%) publications.raywhite.com.Bassa vacanza nei centri ancorati ai supermercati (~4% o meno) linkedin.com.Affitti in leggero aumento; gli affitti dei centri commerciali prevedono una crescita a una sola cifra percentuale nel 2025 cbre.com.Rendimenti: circa 5–6% per i centri commerciali prime, più alti per i retail sub-regionali/strip.	Prospettive stabili. Crescita della popolazione e offerta limitata di nuove strutture supportano i canoni di locazione – si prevede una crescita annua degli affitti dell’1–3% nei centri ben posizionati cbre.com.Il settore retail è visto come top performer nel 2025–26 tra i settori publications.raywhite.com, con gli investitori che puntano sui centri suburbani.Rischi: la spesa dei consumatori potrebbe indebolirsi; ma il commercio al dettaglio essenziale dovrebbe rimanere resiliente.Potenziale lieve compressione dei rendimenti se i tassi d’interesse scendono (aumentando i valori), anche se sono probabili rendimenti in gran parte stabili.Nel complesso, le proprietà retail mantengono un’elevata occupazione e un reddito solido; i centri di successo integreranno più intrattenimento/esperienze per prosperare publications.raywhite.com.
Industriale	Vedi la prossima sezione per una revisione dettagliata del mercato industriale. L’industriale di Sydney continua a crescere: tasso di vacanza ~2,8% (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; i canoni sono ancora in aumento (anche se più lentamente, +0,7% QoQ) assets.cushmanwakefield.com; domanda senza precedenti dalla logistica, con rendimenti prime ~5,25%–5,75%.Gli investitori sono interessati, ma i prezzi sono elevati; si è verificato un ammorbidimento dei rendimenti nel 2022–24.	Vedi la prossima sezione. Le prospettive sono positive ma in fase di moderazione: leggero aumento della vacanza (fino a <3,5% entro la fine del 2025) con un grande afflusso di offerta, seguito poi da un nuovo restringimento assets.cushmanwakefield.com.Crescita degli affitti ~4% nel 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, poi a metà cifra singola nel 2026–27 nei sotto-mercati con carenza di offerta.La compressione dei rendimenti è probabile tra la fine del 2025 e il 2026 man mano che i tagli dei tassi migliorano il sentiment brokerdaily.au – I rendimenti industriali di Sydney potrebbero rafforzarsi di 25–50 punti base, dato l’interesse globale per gli asset logistici.I fattori di domanda a lungo termine (e-commerce, infrastrutture come il nuovo aeroporto) mantengono questo settore robusto.

Fonti: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Tabella 2: Riepilogo Real Estate Commerciale Sydney (2025 e Previsioni)

(La Tabella 2 riassume le condizioni e le previsioni dei mercati ufficio, retail e industriale a Sydney. Il segmento industriale è ampliato nella prossima sezione.)

Mercato Immobiliare Industriale di Sydney

La nuova offerta sta finalmente aumentando dopo anni di costruzione insufficiente.

Tendenze attuali nel 2025

Previsioni 2026–2028

Disponibilità & Offerta: L’attuale boom edilizio porterà temporaneamente ad un aumento della disponibilità fino al 2025, ma oltre tale data la nuova offerta dovrebbe risultare inferiore alla domanda. La disponibilità di terreni industriali a Sydney è limitata da fattori geografici e urbanistici – l’Ovest ha la terra, ma le infrastrutture e le tempistiche di pianificazione la rilasciano lentamente. Molti sviluppatori inoltre sono cauti nel costruire troppo data l’elevata incidenza dei costi. Cushman prevede che la disponibilità possa toccare il picco sotto il 3,5% nel 2025 e poi calare dalla fine del 2025 e nel 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Nel 2027 la disponibilità potrebbe tornare verso il ~2% o meno se lo sviluppo rallenta. In sostanza, il mercato industriale di Sydney rimarrà vicino alla piena occupazione, considerando che la disponibilità fisiologica di un mercato sano si attesta sul 5% circa e Sydney sarà ben al di sotto di tale valore.
Crescita degli affitti: Si prevede una continua crescita degli affitti, ma a una cifra singola media annuale. Per il 2025, è prevista una crescita del 4,3% assets.cushmanwakefield.com; un valore simile (forse 3–5% p.a.) è probabile anche nel 2026 e 2027. Alcuni mercati selezionati potrebbero superare il 5% se l’offerta fosse particolarmente limitata assets.cushmanwakefield.com. Ad esempio, se pochi nuovi progetti partissero a South Sydney o Central West, quelle aree potrebbero vedere aumenti degli affitti sopra la media a causa della domanda latente. Al contrario, i distretti con molte nuove costruzioni (in alcune zone dell’Outer West) potrebbero vedere affitti più stabili fino all’assorbimento degli spazi. Una tendenza interessante: gli incentivi per i locatori potrebbero aumentare leggermente (come accaduto nel 2024, arrivando a circa il 15% sui pre-affitti assets.cushmanwakefield.com), il che modera la crescita effettiva degli affitti anche se i canoni nominali aumentano. Ma anche così, i locatori industriali sono in una posizione solida. Entro il 2028, gli affitti dei magazzini prime a Sydney potrebbero facilmente essere superiori del 15% rispetto ad oggi, visto il contesto strutturale favorevole.
Fattori di domanda: L’e-commerce continuerà a essere uno dei principali utilizzatori – la crescita del retail online si è stabilizzata a circa l’11% delle vendite, ma un’ulteriore crescita (fino al 15%+ entro la fine degli anni 2020) richiederà più spazi logistici. Le società di logistica conto terzi (3PL), le aziende di consegna pacchi e i retailer che ottimizzano le catene di fornitura guideranno la domanda di locazione. Cushman prevede una ripresa dell’attività 3PL nel secondo semestre 2025, poiché molte 3PL erano rimaste sorprendentemente inattive (forse a causa della capacità costruita precedentemente) ma dovranno espandersi per gestire i volumi crescenti assets.cushmanwakefield.com. Inoltre, la rivitalizzazione del settore manifatturiero (ad esempio nel settore farmaceutico, alimentare o high-tech) potrebbe aumentare moderatamente la domanda, specialmente con l’interesse del governo al reshoring delle industrie critiche. I nuovi parchi tecnologici di Sydney (come le aree di industria avanzata di Western Sydney) potrebbero generare domanda di strutture. Anche i data center competono per i terreni industriali – pur non essendo magazzini tradizionali, occupano zone industriali e stanno crescendo grazie all’economia digitale. Questa competizione (i data center spesso pagano cifre molto alte per accesso a terreni e energia) continuerà a esercitare pressione al rialzo sui prezzi dei terreni e a limitare lo sviluppo di magazzini in alcune aree assets.cushmanwakefield.com.
Prospettive di investimento: Come già detto, ci sono le premesse per una nuova compressione dei rendimenti industriali entro il 2025–26, dato il peso del capitale e i tassi d’interesse più bassi brokerdaily.au. Molti investitori globali vedono l’industriale australiano come sottoutilizzato e una storia di crescita a lungo termine. Entro il 2028, potremmo vedere i rendimenti industriali prime di Sydney tornare nell’area del 5% basso o addirittura verso il 4% alto se l’economia sarà solida. Questo implica una ulteriore crescita del capitale. Tuttavia, rendimenti così bassi aumentano anche il rischio d’ingresso – se i tassi obbligazionari salissero inaspettatamente, i valori industriali sarebbero sensibili. Nel complesso, ci si aspetta che la forte domanda degli investitori persista, spingendo eventualmente allo sviluppo tramite partnership di capitale (ad es. grandi istituzioni che finanziano la costruzione di parchi logistici per accedere allo stock).
Rischi: Un rischio è il rallentamento economico che riduce la domanda – ad esempio, se la spesa dei consumatori calasse drasticamente, i rivenditori potrebbero consolidare i magazzini, frenando le locazioni. Ma dato l’andamento secolare, si tratta di un rischio marginale; la maggior parte degli utilizzatori pianifica a lungo termine e brevi interruzioni non cambieranno il percorso. Un altro rischio è quello di sovracostruzione – l’attuale ondata di offerta potrebbe eccedere? Finora, una quota significativa è già pre-locata e il resto dovrebbe essere locato a tempo debito, ma se lo spazio speculativo del 2025 dovesse rimanere vuoto a lungo, gli sviluppatori si tirerebbero indietro (autoregolandosi). Dai rapporti di settore emerge che eventuali aumenti dei tassi di sfitto saranno temporanei assets.cushmanwakefield.com. Un ulteriore rischio è rappresentato dai ritardi infrastrutturali: le strade e i porti di Sydney devono tenere il passo (ad es., se l’intermodale di Moorebank o i lavori sulle autostrade avessero problemi, alcune efficienze logistiche potrebbero essere posticipate). E la crescita dei costi resta una preoccupazione – la costruzione di magazzini oggi costa il 20–30% in più rispetto a qualche anno fa; se i costi non scendono, gli affitti dovranno continuare a crescere per giustificare nuovi sviluppi. Infine, cambiamenti normativi (come regole di zonizzazione o ambientali) potrebbero incidere sulla fornitura di terreni industriali, ma non se ne prevedono che possano allentare drasticamente i vincoli.

Opportunità e rischi di investimento nell’industriale

Le opportunità nel mercato industriale di Sydney sono significative:

Asset logistici core (moderni centri di distribuzione con contratti di locazione a lungo termine) forniscono un reddito stabile in un mercato con disponibilità di terreni limitata. Con la previsione che la disponibilità rimanga bassa, i proprietari di strutture industriali ben posizionate possono aspettarsi un’alta occupazione e la possibilità di aumentare gradualmente gli affitti. Se acquistati ai livelli di rendimento attuali (~5%), questi asset potrebbero vedere un incremento di capitale se i rendimenti si comprimono come previsto con l’abbassarsi dei tassi d’interesse brokerdaily.au. In un’economia in fase di diversificazione, l’esposizione alla logistica (che sostiene l’e-commerce e i consumi) è vista come una scelta relativamente difensiva, ma con crescita – una combinazione rara.
Opportunità di sviluppo: Per gli sviluppatori che possiedono terreni o hanno la possibilità di ottenerne la concessione, l’attuale carenza significa che progetti build-to-suit per i conduttori (in particolare grandi aziende che necessitano di strutture personalizzate) possono essere molto redditizi. La riqualificazione di brownfield (ad es. vecchi siti industriali più vicini che possono essere trasformati in strutture logistiche multi-piano o data center) è un’altra opportunità emergente data l’estrema scarsità di terreni vicino alla città. I magazzini a più livelli, sebbene nuovi in Australia, potrebbero diventare praticabili a Sydney come lo sono già nelle città asiatiche densamente popolate.
Sotto-settori emergenti: Come evidenziato, alternative come data center e magazzini frigoriferi sono in forte crescita. I data center nel Western Sydney (ad esempio nell’area di Eastern Creek) si sono espansi, trainati dalle esigenze del cloud computing. Questi spesso offrono contratti di locazione a lungo termine con conduttori di elevata affidabilità creditizia (aziende tecnologiche), attraenti per gli investitori. Allo stesso modo, i magazzini frigoriferi (distribuzione alimentare) e le strutture logistiche dell’ultimo miglio vicino ai centri abitati sono molto richiesti (si pensi ai centri di evasione per la consegna di generi alimentari). Investitori avveduti potrebbero puntare su asset industriali al servizio di queste nicchie.

I rischi non mancano:

Rischio di prezzo: Le proprietà industriali non sono più economiche; in alcuni casi sono forse valutate alla perfezione. Se le condizioni economiche non seguiranno il percorso previsto (ad esempio, se l’inflazione persiste e i tassi d’interesse rimangono alti più a lungo), la prevista compressione dei rendimenti potrebbe non verificarsi, e acquisizioni a prezzi elevati potrebbero avere performance inferiori. Inoltre, c’è meno margine per la compressione dei cap rate ora rispetto a cinque anni fa, quando i rendimenti erano al 7–8%. Quindi i rendimenti futuri dipenderanno maggiormente dalla crescita degli affitti che, sebbene probabile, potrebbe non replicare i tassi straordinari degli ultimi anni.
Concentrazione degli inquilini e obsolescenza: Alcuni investitori temono il rischio specifico – ad esempio, se uno dei pochi grandi conduttori 3PL o retail va in default o lascia lo stabile, rilocare spazi in un contesto di alti affitti potrebbe essere difficile se il mercato si indebolisce. Inoltre, le strutture possono diventare obsolete (ad es. altezza utile insufficiente, limitato accesso per camion) soprattutto con l’avanzare della tecnologia (automazione nei magazzini, ecc.). Potrebbe essere necessario un continuo investimento di capitale per mantenere gli asset moderni.
Fattori normativi/ambientali: La sostenibilità è sempre più al centro dell’attenzione: magazzini con scarsa efficienza energetica o privi di pannelli solari, ecc., potrebbero registrare una domanda inferiore poiché inquilini e investitori danno priorità agli edifici green. Inoltre, eventuali cambiamenti nelle politiche commerciali o nelle operazioni portuali (come variazioni nei volumi di import/export) potrebbero influenzare indirettamente alcuni cluster industriali.
Cambiamenti nella supply chain: Eventi geopolitici potrebbero modificare i percorsi della supply chain; ad esempio, un aumento del reshoring potrebbe effettivamente incrementare la domanda di spazi produttivi locali, mentre una recessione globale potrebbe ridurre le importazioni, influenzando gli spazi logistici nei porti. Tuttavia, la diversificazione economica e la posizione di Sydney dovrebbero consentire un adattamento a diversi scenari.

Conclusione

Riferimenti:

ABC News (2025). I prezzi degli immobili si prevede raggiungeranno livelli record nel 2025–26, portando difficoltà agli acquirenti e un boom per i venditori. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
National Housing Supply & Affordability Council (2025). Stato del sistema abitativo 2025 – Risultati chiave su carenza abitativa e accessibilità australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Department of Planning (2024). Previsioni sull’offerta abitativa dell’area di Greater Sydney – Proiezione di 172.900 nuove case entro il 2029 (28.800 all’anno) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Rapporto sulle previsioni dei prezzi FY2025–26 – Prezzo delle case a Sydney previsto: +7% a $1,83M; unità +6% a $889k abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Rapporto Pain & Gain – Il 95% delle vendite redditizie all’inizio del 2025; prezzi in aumento dopo i tagli della RBA abc.net.au
YourMortgage (lug 2025). Prezzi medi delle case – Prezzo medio delle case a Sydney $1,496M; crescita più rapida a St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (gen 2025). Affitto medio in Australia – Affitto medio a Sydney $775 (case) e $720 (appartamenti) a settimana (il più alto della nazione) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Tasso di sfitto 2,8%; affitti previsti +4,3% nel 2025; tasso di sfitto che rimarrà <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Crescita degli affitti industriali in rallentamento ma comunque positiva; previsti incrementi a una cifra per gli affitti commerciali con Perth/Sydney in testa cbre.com cbre.com
Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime yield ~6,0% stabile, si prevede compressione nella seconda metà del 2025; sfitto 12,8% probabilmente ha raggiunto il picco content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Previsioni immobiliari – Il settore retail guiderà la performance commerciale nel 2025; transazioni retail in aumento, hanno dominato i rendimenti totali publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Previsioni sul settore immobiliare commerciale australiano – Ripresa in tutti i settori, domanda industriale causa compressione dei rendimenti, capitale estero attivo brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). Il NSW accelera l’offerta di affitti – Sconto del 50% sulla tassa fondiaria per il BTR prolungato a tempo indeterminato; consentito agli sviluppatori di costruire infrastrutture per accelerare l’edilizia abitativa abc.net.au abc.net.au
Reuters Poll tramite GlobalPropertyGuide (2025). Analisi del mercato immobiliare – Gli analisti prevedono un +3,7% dei prezzi delle case in Australia nel 2025, +5,0% nel 2026/27; Sydney circa +3% nel 2025 (più modesto) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Previsioni per l’Australia 2025 – Sydney/Brisbane guidano la ripresa degli uffici; taglio dei tassi per stimolare gli investimenti, compressione dei rendimenti nella logistica a fine 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

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Previsioni 2026–2028 (Prezzi, Affitti & Domanda)

Opportunità di Investimento e Rischi nel Residenziale

Il mercato immobiliare residenziale di Sydney offre sia opportunità allettanti che notevoli rischi per investitori e acquirenti nei prossimi anni:

Opportunità: La domanda fondamentale a Sydney – trainata dalla crescita della popolazione, da un’economia solida e dalla desiderabilità come città globale – offre una solida base per gli investimenti immobiliari. Con i prezzi in ripresa e i tassi di interesse destinati a diminuire, c’è il potenziale per una crescita del capitale fino alla fine degli anni 2020 (sebbene a ritmi moderati). I rendimenti da locazione sono migliorati, soprattutto per le unità, il che significa che i nuovi investitori possono ottenere un cash-flow migliore rispetto a qualche anno fa (es. ~4% di rendimento lordo sugli appartamenti). Inoltre, alcuni segmenti e località possono sovraperformare: ad esempio, terreni nei corridoi di crescita (Sydney ovest vicino all’Aerotropolis o a nord-ovest intorno alle nuove fermate della metro) potrebbero vedere un apprezzamento superiore alla media mentre le infrastrutture e l’occupazione trasformano queste aree. Investire in appartamenti ben posizionati potrebbe essere allettante, poiché il divario di prezzo rispetto alle case fa sì che più acquirenti/inquilini si sposteranno verso le unità; già ora, si prevede che il valore delle unità a Sydney toccherà livelli record grazie a questo cambio di domanda abc.net.au abc.net.au. Il sostegno del governo all’edilizia abitativa (come aiuti per i primi acquirenti o schemi a basso deposito) sostiene anche l’accesso al mercato, a vantaggio dei proprietari in quei segmenti. In breve, la cronica carenza di offerta e la vitalità economica di Sydney rappresentano un forte motivo per investire a lungo termine nel settore abitativo, a patto di riuscire ad entrare nel mercato.
Rischi: Il rischio principale è costituito da accessibilità e debito. I prezzi a Sydney sono così elevati che risultano sensibili alle variazioni dei tassi di interesse e a shock economici più ampi. Se l’inflazione dovesse rialzarsi o l’economia globale fermarsi, i tassi di interesse potrebbero aumentare o almeno non diminuire come previsto, il che potrebbe rallentare rapidamente la crescita dei prezzi o addirittura causare una flessione. Gli acquirenti altamente indebitati sono vulnerabili ad aumenti nei tassi o nelle rate. Esistono anche rischi normativi – ad esempio, eventuali modifiche future ai benefici fiscali per gli investitori (negative gearing, concessioni fiscali sulle plusvalenze) potrebbero ridurre la domanda da parte degli investitori e indebolire i prezzi, soprattutto per le unità pensate per investimento. Un altro rischio riguarda la qualità delle costruzioni e l’eccesso di offerta in alcune aree: alcune zone hanno visto una grande quantità di nuovi appartamenti (es. Olympic Park, Zetland), e anche se ora la domanda è alta, se molte nuove unità venissero completate contemporaneamente, i proprietari di quelle zone potrebbero trovarsi con più concorrenza e una crescita più lenta dei canoni. Gli investitori devono essere attenti a condomini con difetti strutturali o alti costi ricorrenti, che sono stati un problema nel NSW. È presente anche il rischio di concentrazione economica – le sorti di Sydney dipendono da finanza, tecnologia e immigrazione; qualsiasi politica che riduca drasticamente la migrazione o un rallentamento dell’occupazione nei settori a colletto bianco (come una crisi finanziaria) impatterebbe sulla domanda di alloggi. Infine, rischio di liquidità: il mercato di Sydney è ciclico e vendere in un momento di flessione può essere difficile (pochi acquirenti possono permettersi all’interno di un contesto di credito limitato). Gli speculatori di breve periodo potrebbero subire perdite se acquistano al picco e sono costretti a vendere rapidamente. In generale, sebbene quello di Sydney sembri essere un mercato caratterizzato da “alta domanda, offerta limitata” che sostiene l’investimento, comporta alti costi di ingresso ed esposizione ai cicli macroeconomici.

Indicatore (Sydney)	Stato 2025/Tendenza recente	Prospettive 2026–2028
Prezzo Mediano delle Case	~1,50 milioni di dollari (giugno 2025); in ripresa, +5% su base annua globalpropertyguide.com.Più alto in Australia yourmortgage.com.au.	Aumento graduale fino a circa 1,83 milioni di dollari entro il 2026 (+7%) abc.net.au; ulteriori aumenti moderati (~3–5%/anno) fino al 2028 salvo shock.Prezzi sostenuti da scarsità di offerta e tagli dei tassi.
Prezzo Mediano Unità	~860.000 $ (giugno 2025); relativamente stabile recentemente (segmento più economico in domanda) abc.net.au.	Nuovi massimi attesi – ~889.000 $ entro il 2026 (+6%) abc.net.au.L’accessibilità economica e lo spostamento dei primi acquirenti verso le unità abitative guideranno una crescita annua di circa il 4–5% fino al 2028.
Affitto annuo – Casa	775$/settimana (2025), in aumento di circa l’8–10% su base annua; tasso di sfitto circa 1% (estremamente basso) mozo.com.au.	La crescita degli affitti sta rallentando ma rimane positiva.L’inoccupazione potrebbe aumentare fino al 2% entro il 2026–27.Prevedi v italijanski jezik: Aspettatevi aumenti annuali dell’affitto a una cifra percentuale bassa; lieve sollievo se l’offerta migliora, ma è probabile che i canoni siano ≥850$/settimana entro il 2028.
Affitto annuale – Unità	$720/settimana (2025), in aumento di circa il 10% su base annua; forte domanda dovuta al ritorno degli studenti mozo.com.au.	Continuo aumento degli affitti nel 2025–26, poi moderazione.Entro il 2028, unità ~800$/settimana.Affitti elevati (e sgravi sugli interessi) mantengono vivo l’interesse degli investitori negli appartamenti.
Aggiunte all’Offerta Abitativa	~28.000 nuove abitazioni all’anno previste nei prossimi 5 anni planning.nsw.gov.au; inferiore alla domanda.Solo 177.000 costruite a livello nazionale nel 2024 australianpropertyupdate.com.au.	La carenza persiste. Le consegne potrebbero aumentare modestamente entro il 2027–28 se le riforme avranno successo, ma probabilmente saranno ancora inferiori ai necessari ~40.000/anno.Carenza cronica che continuerà a mantenere alta la pressione su prezzi/affitti.
Domanda e Sentimento degli Acquirenti	Migliorati nel 2025 grazie ai tagli dei tassi e alla crescita della popolazione; i primi acquirenti sono attivi ma sotto pressione.	Dovrebbe rimanere solida con il calo dei tassi.Rischio: se l’economia si indebolisce o il credito si restringe, la domanda potrebbe diminuire.Nel complesso, una forte migrazione e buone prospettive occupazionali sostengono una domanda costante fino al 2028.

Fonti: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabella 1: Mercato Residenziale di Sydney – Indicatori Chiave e Previsioni

(La Tabella 1 evidenzia le metriche del mercato residenziale di Sydney e le tendenze attese.)

Mercato Immobiliare Commerciale di Sydney

Settore Uffici (Uffici CBD e Metropolitani)

Settore Retail (Immobili Commerciali & Centri Commerciali)

Segmento	Condizioni di mercato 2025 (Sydney)	Previsioni/Prospettive 2026–2028
Uffici (CBD)	Tasso di sfitto ~12,7%–12,8% (fine 2024) – ha raggiunto il picco e si sta stabilizzando cbre.com.au.I canoni prime tengono (canoni prime effettivi CBD +5% nel 2024) cbre.com; incentivi elevati (~35–40%) ancora comuni.Nuova offerta limitata nel 2025–26 che allevia la pressione cbre.com.au.Rende ~6,0% prime (dopo il calo di valore) content.knightfrank.com.	Recupero graduale.Vacanza in calo verso ~8–10% entro il 2027 con il miglioramento dell’assorbimento (offerta minima).La crescita degli affitti negli uffici prime è prevista a una singola cifra percentuale annua cbre.com (continua la ricerca di qualità).Gli uffici più datati potrebbero rimanere indietro o essere riconvertiti ad usi alternativi.I rendimenti dovrebbero comprimersi di circa 25–50 punti base entro il 2026, poiché i tagli dei tassi sostengono i valori content.knightfrank.com, attirando più investitori.Sydney probabilmente tra i migliori performer di uffici in Australia cushmanwakefield.com.
Retail	Forte ripresa.Gli asset retail guidano i rendimenti (rendimenti totali +2,8% nell’ultimo trimestre) publications.raywhite.com.Domanda degli investitori in aumento – il settore retail ha rappresentato il 41% delle transazioni del 2024 (contro una media del 28%) publications.raywhite.com.Bassa vacanza nei centri ancorati ai supermercati (~4% o meno) linkedin.com.Affitti in leggero aumento; gli affitti dei centri commerciali prevedono una crescita a una sola cifra percentuale nel 2025 cbre.com.Rendimenti: circa 5–6% per i centri commerciali prime, più alti per i retail sub-regionali/strip.	Prospettive stabili. Crescita della popolazione e offerta limitata di nuove strutture supportano i canoni di locazione – si prevede una crescita annua degli affitti dell’1–3% nei centri ben posizionati cbre.com.Il settore retail è visto come top performer nel 2025–26 tra i settori publications.raywhite.com, con gli investitori che puntano sui centri suburbani.Rischi: la spesa dei consumatori potrebbe indebolirsi; ma il commercio al dettaglio essenziale dovrebbe rimanere resiliente.Potenziale lieve compressione dei rendimenti se i tassi d’interesse scendono (aumentando i valori), anche se sono probabili rendimenti in gran parte stabili.Nel complesso, le proprietà retail mantengono un’elevata occupazione e un reddito solido; i centri di successo integreranno più intrattenimento/esperienze per prosperare publications.raywhite.com.
Industriale	Vedi la prossima sezione per una revisione dettagliata del mercato industriale. L’industriale di Sydney continua a crescere: tasso di vacanza ~2,8% (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; i canoni sono ancora in aumento (anche se più lentamente, +0,7% QoQ) assets.cushmanwakefield.com; domanda senza precedenti dalla logistica, con rendimenti prime ~5,25%–5,75%.Gli investitori sono interessati, ma i prezzi sono elevati; si è verificato un ammorbidimento dei rendimenti nel 2022–24.	Vedi la prossima sezione. Le prospettive sono positive ma in fase di moderazione: leggero aumento della vacanza (fino a <3,5% entro la fine del 2025) con un grande afflusso di offerta, seguito poi da un nuovo restringimento assets.cushmanwakefield.com.Crescita degli affitti ~4% nel 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, poi a metà cifra singola nel 2026–27 nei sotto-mercati con carenza di offerta.La compressione dei rendimenti è probabile tra la fine del 2025 e il 2026 man mano che i tagli dei tassi migliorano il sentiment brokerdaily.au – I rendimenti industriali di Sydney potrebbero rafforzarsi di 25–50 punti base, dato l’interesse globale per gli asset logistici.I fattori di domanda a lungo termine (e-commerce, infrastrutture come il nuovo aeroporto) mantengono questo settore robusto.

Fonti: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Tabella 2: Riepilogo Real Estate Commerciale Sydney (2025 e Previsioni)

(La Tabella 2 riassume le condizioni e le previsioni dei mercati ufficio, retail e industriale a Sydney. Il segmento industriale è ampliato nella prossima sezione.)

Mercato Immobiliare Industriale di Sydney

La nuova offerta sta finalmente aumentando dopo anni di costruzione insufficiente.

Tendenze attuali nel 2025

Previsioni 2026–2028

Disponibilità & Offerta: L’attuale boom edilizio porterà temporaneamente ad un aumento della disponibilità fino al 2025, ma oltre tale data la nuova offerta dovrebbe risultare inferiore alla domanda. La disponibilità di terreni industriali a Sydney è limitata da fattori geografici e urbanistici – l’Ovest ha la terra, ma le infrastrutture e le tempistiche di pianificazione la rilasciano lentamente. Molti sviluppatori inoltre sono cauti nel costruire troppo data l’elevata incidenza dei costi. Cushman prevede che la disponibilità possa toccare il picco sotto il 3,5% nel 2025 e poi calare dalla fine del 2025 e nel 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Nel 2027 la disponibilità potrebbe tornare verso il ~2% o meno se lo sviluppo rallenta. In sostanza, il mercato industriale di Sydney rimarrà vicino alla piena occupazione, considerando che la disponibilità fisiologica di un mercato sano si attesta sul 5% circa e Sydney sarà ben al di sotto di tale valore.
Crescita degli affitti: Si prevede una continua crescita degli affitti, ma a una cifra singola media annuale. Per il 2025, è prevista una crescita del 4,3% assets.cushmanwakefield.com; un valore simile (forse 3–5% p.a.) è probabile anche nel 2026 e 2027. Alcuni mercati selezionati potrebbero superare il 5% se l’offerta fosse particolarmente limitata assets.cushmanwakefield.com. Ad esempio, se pochi nuovi progetti partissero a South Sydney o Central West, quelle aree potrebbero vedere aumenti degli affitti sopra la media a causa della domanda latente. Al contrario, i distretti con molte nuove costruzioni (in alcune zone dell’Outer West) potrebbero vedere affitti più stabili fino all’assorbimento degli spazi. Una tendenza interessante: gli incentivi per i locatori potrebbero aumentare leggermente (come accaduto nel 2024, arrivando a circa il 15% sui pre-affitti assets.cushmanwakefield.com), il che modera la crescita effettiva degli affitti anche se i canoni nominali aumentano. Ma anche così, i locatori industriali sono in una posizione solida. Entro il 2028, gli affitti dei magazzini prime a Sydney potrebbero facilmente essere superiori del 15% rispetto ad oggi, visto il contesto strutturale favorevole.
Fattori di domanda: L’e-commerce continuerà a essere uno dei principali utilizzatori – la crescita del retail online si è stabilizzata a circa l’11% delle vendite, ma un’ulteriore crescita (fino al 15%+ entro la fine degli anni 2020) richiederà più spazi logistici. Le società di logistica conto terzi (3PL), le aziende di consegna pacchi e i retailer che ottimizzano le catene di fornitura guideranno la domanda di locazione. Cushman prevede una ripresa dell’attività 3PL nel secondo semestre 2025, poiché molte 3PL erano rimaste sorprendentemente inattive (forse a causa della capacità costruita precedentemente) ma dovranno espandersi per gestire i volumi crescenti assets.cushmanwakefield.com. Inoltre, la rivitalizzazione del settore manifatturiero (ad esempio nel settore farmaceutico, alimentare o high-tech) potrebbe aumentare moderatamente la domanda, specialmente con l’interesse del governo al reshoring delle industrie critiche. I nuovi parchi tecnologici di Sydney (come le aree di industria avanzata di Western Sydney) potrebbero generare domanda di strutture. Anche i data center competono per i terreni industriali – pur non essendo magazzini tradizionali, occupano zone industriali e stanno crescendo grazie all’economia digitale. Questa competizione (i data center spesso pagano cifre molto alte per accesso a terreni e energia) continuerà a esercitare pressione al rialzo sui prezzi dei terreni e a limitare lo sviluppo di magazzini in alcune aree assets.cushmanwakefield.com.
Prospettive di investimento: Come già detto, ci sono le premesse per una nuova compressione dei rendimenti industriali entro il 2025–26, dato il peso del capitale e i tassi d’interesse più bassi brokerdaily.au. Molti investitori globali vedono l’industriale australiano come sottoutilizzato e una storia di crescita a lungo termine. Entro il 2028, potremmo vedere i rendimenti industriali prime di Sydney tornare nell’area del 5% basso o addirittura verso il 4% alto se l’economia sarà solida. Questo implica una ulteriore crescita del capitale. Tuttavia, rendimenti così bassi aumentano anche il rischio d’ingresso – se i tassi obbligazionari salissero inaspettatamente, i valori industriali sarebbero sensibili. Nel complesso, ci si aspetta che la forte domanda degli investitori persista, spingendo eventualmente allo sviluppo tramite partnership di capitale (ad es. grandi istituzioni che finanziano la costruzione di parchi logistici per accedere allo stock).
Rischi: Un rischio è il rallentamento economico che riduce la domanda – ad esempio, se la spesa dei consumatori calasse drasticamente, i rivenditori potrebbero consolidare i magazzini, frenando le locazioni. Ma dato l’andamento secolare, si tratta di un rischio marginale; la maggior parte degli utilizzatori pianifica a lungo termine e brevi interruzioni non cambieranno il percorso. Un altro rischio è quello di sovracostruzione – l’attuale ondata di offerta potrebbe eccedere? Finora, una quota significativa è già pre-locata e il resto dovrebbe essere locato a tempo debito, ma se lo spazio speculativo del 2025 dovesse rimanere vuoto a lungo, gli sviluppatori si tirerebbero indietro (autoregolandosi). Dai rapporti di settore emerge che eventuali aumenti dei tassi di sfitto saranno temporanei assets.cushmanwakefield.com. Un ulteriore rischio è rappresentato dai ritardi infrastrutturali: le strade e i porti di Sydney devono tenere il passo (ad es., se l’intermodale di Moorebank o i lavori sulle autostrade avessero problemi, alcune efficienze logistiche potrebbero essere posticipate). E la crescita dei costi resta una preoccupazione – la costruzione di magazzini oggi costa il 20–30% in più rispetto a qualche anno fa; se i costi non scendono, gli affitti dovranno continuare a crescere per giustificare nuovi sviluppi. Infine, cambiamenti normativi (come regole di zonizzazione o ambientali) potrebbero incidere sulla fornitura di terreni industriali, ma non se ne prevedono che possano allentare drasticamente i vincoli.

Opportunità e rischi di investimento nell’industriale

Le opportunità nel mercato industriale di Sydney sono significative:

Asset logistici core (moderni centri di distribuzione con contratti di locazione a lungo termine) forniscono un reddito stabile in un mercato con disponibilità di terreni limitata. Con la previsione che la disponibilità rimanga bassa, i proprietari di strutture industriali ben posizionate possono aspettarsi un’alta occupazione e la possibilità di aumentare gradualmente gli affitti. Se acquistati ai livelli di rendimento attuali (~5%), questi asset potrebbero vedere un incremento di capitale se i rendimenti si comprimono come previsto con l’abbassarsi dei tassi d’interesse brokerdaily.au. In un’economia in fase di diversificazione, l’esposizione alla logistica (che sostiene l’e-commerce e i consumi) è vista come una scelta relativamente difensiva, ma con crescita – una combinazione rara.
Opportunità di sviluppo: Per gli sviluppatori che possiedono terreni o hanno la possibilità di ottenerne la concessione, l’attuale carenza significa che progetti build-to-suit per i conduttori (in particolare grandi aziende che necessitano di strutture personalizzate) possono essere molto redditizi. La riqualificazione di brownfield (ad es. vecchi siti industriali più vicini che possono essere trasformati in strutture logistiche multi-piano o data center) è un’altra opportunità emergente data l’estrema scarsità di terreni vicino alla città. I magazzini a più livelli, sebbene nuovi in Australia, potrebbero diventare praticabili a Sydney come lo sono già nelle città asiatiche densamente popolate.
Sotto-settori emergenti: Come evidenziato, alternative come data center e magazzini frigoriferi sono in forte crescita. I data center nel Western Sydney (ad esempio nell’area di Eastern Creek) si sono espansi, trainati dalle esigenze del cloud computing. Questi spesso offrono contratti di locazione a lungo termine con conduttori di elevata affidabilità creditizia (aziende tecnologiche), attraenti per gli investitori. Allo stesso modo, i magazzini frigoriferi (distribuzione alimentare) e le strutture logistiche dell’ultimo miglio vicino ai centri abitati sono molto richiesti (si pensi ai centri di evasione per la consegna di generi alimentari). Investitori avveduti potrebbero puntare su asset industriali al servizio di queste nicchie.

I rischi non mancano:

Rischio di prezzo: Le proprietà industriali non sono più economiche; in alcuni casi sono forse valutate alla perfezione. Se le condizioni economiche non seguiranno il percorso previsto (ad esempio, se l’inflazione persiste e i tassi d’interesse rimangono alti più a lungo), la prevista compressione dei rendimenti potrebbe non verificarsi, e acquisizioni a prezzi elevati potrebbero avere performance inferiori. Inoltre, c’è meno margine per la compressione dei cap rate ora rispetto a cinque anni fa, quando i rendimenti erano al 7–8%. Quindi i rendimenti futuri dipenderanno maggiormente dalla crescita degli affitti che, sebbene probabile, potrebbe non replicare i tassi straordinari degli ultimi anni.
Concentrazione degli inquilini e obsolescenza: Alcuni investitori temono il rischio specifico – ad esempio, se uno dei pochi grandi conduttori 3PL o retail va in default o lascia lo stabile, rilocare spazi in un contesto di alti affitti potrebbe essere difficile se il mercato si indebolisce. Inoltre, le strutture possono diventare obsolete (ad es. altezza utile insufficiente, limitato accesso per camion) soprattutto con l’avanzare della tecnologia (automazione nei magazzini, ecc.). Potrebbe essere necessario un continuo investimento di capitale per mantenere gli asset moderni.
Fattori normativi/ambientali: La sostenibilità è sempre più al centro dell’attenzione: magazzini con scarsa efficienza energetica o privi di pannelli solari, ecc., potrebbero registrare una domanda inferiore poiché inquilini e investitori danno priorità agli edifici green. Inoltre, eventuali cambiamenti nelle politiche commerciali o nelle operazioni portuali (come variazioni nei volumi di import/export) potrebbero influenzare indirettamente alcuni cluster industriali.
Cambiamenti nella supply chain: Eventi geopolitici potrebbero modificare i percorsi della supply chain; ad esempio, un aumento del reshoring potrebbe effettivamente incrementare la domanda di spazi produttivi locali, mentre una recessione globale potrebbe ridurre le importazioni, influenzando gli spazi logistici nei porti. Tuttavia, la diversificazione economica e la posizione di Sydney dovrebbero consentire un adattamento a diversi scenari.

Conclusione

Riferimenti:

ABC News (2025). I prezzi degli immobili si prevede raggiungeranno livelli record nel 2025–26, portando difficoltà agli acquirenti e un boom per i venditori. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
National Housing Supply & Affordability Council (2025). Stato del sistema abitativo 2025 – Risultati chiave su carenza abitativa e accessibilità australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Department of Planning (2024). Previsioni sull’offerta abitativa dell’area di Greater Sydney – Proiezione di 172.900 nuove case entro il 2029 (28.800 all’anno) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Rapporto sulle previsioni dei prezzi FY2025–26 – Prezzo delle case a Sydney previsto: +7% a $1,83M; unità +6% a $889k abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Rapporto Pain & Gain – Il 95% delle vendite redditizie all’inizio del 2025; prezzi in aumento dopo i tagli della RBA abc.net.au
YourMortgage (lug 2025). Prezzi medi delle case – Prezzo medio delle case a Sydney $1,496M; crescita più rapida a St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (gen 2025). Affitto medio in Australia – Affitto medio a Sydney $775 (case) e $720 (appartamenti) a settimana (il più alto della nazione) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Tasso di sfitto 2,8%; affitti previsti +4,3% nel 2025; tasso di sfitto che rimarrà <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Crescita degli affitti industriali in rallentamento ma comunque positiva; previsti incrementi a una cifra per gli affitti commerciali con Perth/Sydney in testa cbre.com cbre.com
Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime yield ~6,0% stabile, si prevede compressione nella seconda metà del 2025; sfitto 12,8% probabilmente ha raggiunto il picco content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Previsioni immobiliari – Il settore retail guiderà la performance commerciale nel 2025; transazioni retail in aumento, hanno dominato i rendimenti totali publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Previsioni sul settore immobiliare commerciale australiano – Ripresa in tutti i settori, domanda industriale causa compressione dei rendimenti, capitale estero attivo brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). Il NSW accelera l’offerta di affitti – Sconto del 50% sulla tassa fondiaria per il BTR prolungato a tempo indeterminato; consentito agli sviluppatori di costruire infrastrutture per accelerare l’edilizia abitativa abc.net.au abc.net.au
Reuters Poll tramite GlobalPropertyGuide (2025). Analisi del mercato immobiliare – Gli analisti prevedono un +3,7% dei prezzi delle case in Australia nel 2025, +5,0% nel 2026/27; Sydney circa +3% nel 2025 (più modesto) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Previsioni per l’Australia 2025 – Sydney/Brisbane guidano la ripresa degli uffici; taglio dei tassi per stimolare gli investimenti, compressione dei rendimenti nella logistica a fine 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Dinamiche di offerta, domanda e politiche

Previsioni 2026–2028 (Prezzi, Affitti & Domanda)

Opportunità di Investimento e Rischi nel Residenziale

Il mercato immobiliare residenziale di Sydney offre sia opportunità allettanti che notevoli rischi per investitori e acquirenti nei prossimi anni:

Opportunità: La domanda fondamentale a Sydney – trainata dalla crescita della popolazione, da un’economia solida e dalla desiderabilità come città globale – offre una solida base per gli investimenti immobiliari. Con i prezzi in ripresa e i tassi di interesse destinati a diminuire, c’è il potenziale per una crescita del capitale fino alla fine degli anni 2020 (sebbene a ritmi moderati). I rendimenti da locazione sono migliorati, soprattutto per le unità, il che significa che i nuovi investitori possono ottenere un cash-flow migliore rispetto a qualche anno fa (es. ~4% di rendimento lordo sugli appartamenti). Inoltre, alcuni segmenti e località possono sovraperformare: ad esempio, terreni nei corridoi di crescita (Sydney ovest vicino all’Aerotropolis o a nord-ovest intorno alle nuove fermate della metro) potrebbero vedere un apprezzamento superiore alla media mentre le infrastrutture e l’occupazione trasformano queste aree. Investire in appartamenti ben posizionati potrebbe essere allettante, poiché il divario di prezzo rispetto alle case fa sì che più acquirenti/inquilini si sposteranno verso le unità; già ora, si prevede che il valore delle unità a Sydney toccherà livelli record grazie a questo cambio di domanda abc.net.au abc.net.au. Il sostegno del governo all’edilizia abitativa (come aiuti per i primi acquirenti o schemi a basso deposito) sostiene anche l’accesso al mercato, a vantaggio dei proprietari in quei segmenti. In breve, la cronica carenza di offerta e la vitalità economica di Sydney rappresentano un forte motivo per investire a lungo termine nel settore abitativo, a patto di riuscire ad entrare nel mercato.
Rischi: Il rischio principale è costituito da accessibilità e debito. I prezzi a Sydney sono così elevati che risultano sensibili alle variazioni dei tassi di interesse e a shock economici più ampi. Se l’inflazione dovesse rialzarsi o l’economia globale fermarsi, i tassi di interesse potrebbero aumentare o almeno non diminuire come previsto, il che potrebbe rallentare rapidamente la crescita dei prezzi o addirittura causare una flessione. Gli acquirenti altamente indebitati sono vulnerabili ad aumenti nei tassi o nelle rate. Esistono anche rischi normativi – ad esempio, eventuali modifiche future ai benefici fiscali per gli investitori (negative gearing, concessioni fiscali sulle plusvalenze) potrebbero ridurre la domanda da parte degli investitori e indebolire i prezzi, soprattutto per le unità pensate per investimento. Un altro rischio riguarda la qualità delle costruzioni e l’eccesso di offerta in alcune aree: alcune zone hanno visto una grande quantità di nuovi appartamenti (es. Olympic Park, Zetland), e anche se ora la domanda è alta, se molte nuove unità venissero completate contemporaneamente, i proprietari di quelle zone potrebbero trovarsi con più concorrenza e una crescita più lenta dei canoni. Gli investitori devono essere attenti a condomini con difetti strutturali o alti costi ricorrenti, che sono stati un problema nel NSW. È presente anche il rischio di concentrazione economica – le sorti di Sydney dipendono da finanza, tecnologia e immigrazione; qualsiasi politica che riduca drasticamente la migrazione o un rallentamento dell’occupazione nei settori a colletto bianco (come una crisi finanziaria) impatterebbe sulla domanda di alloggi. Infine, rischio di liquidità: il mercato di Sydney è ciclico e vendere in un momento di flessione può essere difficile (pochi acquirenti possono permettersi all’interno di un contesto di credito limitato). Gli speculatori di breve periodo potrebbero subire perdite se acquistano al picco e sono costretti a vendere rapidamente. In generale, sebbene quello di Sydney sembri essere un mercato caratterizzato da “alta domanda, offerta limitata” che sostiene l’investimento, comporta alti costi di ingresso ed esposizione ai cicli macroeconomici.

Indicatore (Sydney)	Stato 2025/Tendenza recente	Prospettive 2026–2028
Prezzo Mediano delle Case	~1,50 milioni di dollari (giugno 2025); in ripresa, +5% su base annua globalpropertyguide.com.Più alto in Australia yourmortgage.com.au.	Aumento graduale fino a circa 1,83 milioni di dollari entro il 2026 (+7%) abc.net.au; ulteriori aumenti moderati (~3–5%/anno) fino al 2028 salvo shock.Prezzi sostenuti da scarsità di offerta e tagli dei tassi.
Prezzo Mediano Unità	~860.000 $ (giugno 2025); relativamente stabile recentemente (segmento più economico in domanda) abc.net.au.	Nuovi massimi attesi – ~889.000 $ entro il 2026 (+6%) abc.net.au.L’accessibilità economica e lo spostamento dei primi acquirenti verso le unità abitative guideranno una crescita annua di circa il 4–5% fino al 2028.
Affitto annuo – Casa	775$/settimana (2025), in aumento di circa l’8–10% su base annua; tasso di sfitto circa 1% (estremamente basso) mozo.com.au.	La crescita degli affitti sta rallentando ma rimane positiva.L’inoccupazione potrebbe aumentare fino al 2% entro il 2026–27.Prevedi v italijanski jezik: Aspettatevi aumenti annuali dell’affitto a una cifra percentuale bassa; lieve sollievo se l’offerta migliora, ma è probabile che i canoni siano ≥850$/settimana entro il 2028.
Affitto annuale – Unità	$720/settimana (2025), in aumento di circa il 10% su base annua; forte domanda dovuta al ritorno degli studenti mozo.com.au.	Continuo aumento degli affitti nel 2025–26, poi moderazione.Entro il 2028, unità ~800$/settimana.Affitti elevati (e sgravi sugli interessi) mantengono vivo l’interesse degli investitori negli appartamenti.
Aggiunte all’Offerta Abitativa	~28.000 nuove abitazioni all’anno previste nei prossimi 5 anni planning.nsw.gov.au; inferiore alla domanda.Solo 177.000 costruite a livello nazionale nel 2024 australianpropertyupdate.com.au.	La carenza persiste. Le consegne potrebbero aumentare modestamente entro il 2027–28 se le riforme avranno successo, ma probabilmente saranno ancora inferiori ai necessari ~40.000/anno.Carenza cronica che continuerà a mantenere alta la pressione su prezzi/affitti.
Domanda e Sentimento degli Acquirenti	Migliorati nel 2025 grazie ai tagli dei tassi e alla crescita della popolazione; i primi acquirenti sono attivi ma sotto pressione.	Dovrebbe rimanere solida con il calo dei tassi.Rischio: se l’economia si indebolisce o il credito si restringe, la domanda potrebbe diminuire.Nel complesso, una forte migrazione e buone prospettive occupazionali sostengono una domanda costante fino al 2028.

Fonti: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabella 1: Mercato Residenziale di Sydney – Indicatori Chiave e Previsioni

(La Tabella 1 evidenzia le metriche del mercato residenziale di Sydney e le tendenze attese.)

Mercato Immobiliare Commerciale di Sydney

Settore Uffici (Uffici CBD e Metropolitani)

Settore Retail (Immobili Commerciali & Centri Commerciali)

Segmento	Condizioni di mercato 2025 (Sydney)	Previsioni/Prospettive 2026–2028
Uffici (CBD)	Tasso di sfitto ~12,7%–12,8% (fine 2024) – ha raggiunto il picco e si sta stabilizzando cbre.com.au.I canoni prime tengono (canoni prime effettivi CBD +5% nel 2024) cbre.com; incentivi elevati (~35–40%) ancora comuni.Nuova offerta limitata nel 2025–26 che allevia la pressione cbre.com.au.Rende ~6,0% prime (dopo il calo di valore) content.knightfrank.com.	Recupero graduale.Vacanza in calo verso ~8–10% entro il 2027 con il miglioramento dell’assorbimento (offerta minima).La crescita degli affitti negli uffici prime è prevista a una singola cifra percentuale annua cbre.com (continua la ricerca di qualità).Gli uffici più datati potrebbero rimanere indietro o essere riconvertiti ad usi alternativi.I rendimenti dovrebbero comprimersi di circa 25–50 punti base entro il 2026, poiché i tagli dei tassi sostengono i valori content.knightfrank.com, attirando più investitori.Sydney probabilmente tra i migliori performer di uffici in Australia cushmanwakefield.com.
Retail	Forte ripresa.Gli asset retail guidano i rendimenti (rendimenti totali +2,8% nell’ultimo trimestre) publications.raywhite.com.Domanda degli investitori in aumento – il settore retail ha rappresentato il 41% delle transazioni del 2024 (contro una media del 28%) publications.raywhite.com.Bassa vacanza nei centri ancorati ai supermercati (~4% o meno) linkedin.com.Affitti in leggero aumento; gli affitti dei centri commerciali prevedono una crescita a una sola cifra percentuale nel 2025 cbre.com.Rendimenti: circa 5–6% per i centri commerciali prime, più alti per i retail sub-regionali/strip.	Prospettive stabili. Crescita della popolazione e offerta limitata di nuove strutture supportano i canoni di locazione – si prevede una crescita annua degli affitti dell’1–3% nei centri ben posizionati cbre.com.Il settore retail è visto come top performer nel 2025–26 tra i settori publications.raywhite.com, con gli investitori che puntano sui centri suburbani.Rischi: la spesa dei consumatori potrebbe indebolirsi; ma il commercio al dettaglio essenziale dovrebbe rimanere resiliente.Potenziale lieve compressione dei rendimenti se i tassi d’interesse scendono (aumentando i valori), anche se sono probabili rendimenti in gran parte stabili.Nel complesso, le proprietà retail mantengono un’elevata occupazione e un reddito solido; i centri di successo integreranno più intrattenimento/esperienze per prosperare publications.raywhite.com.
Industriale	Vedi la prossima sezione per una revisione dettagliata del mercato industriale. L’industriale di Sydney continua a crescere: tasso di vacanza ~2,8% (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; i canoni sono ancora in aumento (anche se più lentamente, +0,7% QoQ) assets.cushmanwakefield.com; domanda senza precedenti dalla logistica, con rendimenti prime ~5,25%–5,75%.Gli investitori sono interessati, ma i prezzi sono elevati; si è verificato un ammorbidimento dei rendimenti nel 2022–24.	Vedi la prossima sezione. Le prospettive sono positive ma in fase di moderazione: leggero aumento della vacanza (fino a <3,5% entro la fine del 2025) con un grande afflusso di offerta, seguito poi da un nuovo restringimento assets.cushmanwakefield.com.Crescita degli affitti ~4% nel 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, poi a metà cifra singola nel 2026–27 nei sotto-mercati con carenza di offerta.La compressione dei rendimenti è probabile tra la fine del 2025 e il 2026 man mano che i tagli dei tassi migliorano il sentiment brokerdaily.au – I rendimenti industriali di Sydney potrebbero rafforzarsi di 25–50 punti base, dato l’interesse globale per gli asset logistici.I fattori di domanda a lungo termine (e-commerce, infrastrutture come il nuovo aeroporto) mantengono questo settore robusto.

Fonti: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Tabella 2: Riepilogo Real Estate Commerciale Sydney (2025 e Previsioni)

(La Tabella 2 riassume le condizioni e le previsioni dei mercati ufficio, retail e industriale a Sydney. Il segmento industriale è ampliato nella prossima sezione.)

Mercato Immobiliare Industriale di Sydney

La nuova offerta sta finalmente aumentando dopo anni di costruzione insufficiente.

Tendenze attuali nel 2025

Previsioni 2026–2028

Disponibilità & Offerta: L’attuale boom edilizio porterà temporaneamente ad un aumento della disponibilità fino al 2025, ma oltre tale data la nuova offerta dovrebbe risultare inferiore alla domanda. La disponibilità di terreni industriali a Sydney è limitata da fattori geografici e urbanistici – l’Ovest ha la terra, ma le infrastrutture e le tempistiche di pianificazione la rilasciano lentamente. Molti sviluppatori inoltre sono cauti nel costruire troppo data l’elevata incidenza dei costi. Cushman prevede che la disponibilità possa toccare il picco sotto il 3,5% nel 2025 e poi calare dalla fine del 2025 e nel 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Nel 2027 la disponibilità potrebbe tornare verso il ~2% o meno se lo sviluppo rallenta. In sostanza, il mercato industriale di Sydney rimarrà vicino alla piena occupazione, considerando che la disponibilità fisiologica di un mercato sano si attesta sul 5% circa e Sydney sarà ben al di sotto di tale valore.
Crescita degli affitti: Si prevede una continua crescita degli affitti, ma a una cifra singola media annuale. Per il 2025, è prevista una crescita del 4,3% assets.cushmanwakefield.com; un valore simile (forse 3–5% p.a.) è probabile anche nel 2026 e 2027. Alcuni mercati selezionati potrebbero superare il 5% se l’offerta fosse particolarmente limitata assets.cushmanwakefield.com. Ad esempio, se pochi nuovi progetti partissero a South Sydney o Central West, quelle aree potrebbero vedere aumenti degli affitti sopra la media a causa della domanda latente. Al contrario, i distretti con molte nuove costruzioni (in alcune zone dell’Outer West) potrebbero vedere affitti più stabili fino all’assorbimento degli spazi. Una tendenza interessante: gli incentivi per i locatori potrebbero aumentare leggermente (come accaduto nel 2024, arrivando a circa il 15% sui pre-affitti assets.cushmanwakefield.com), il che modera la crescita effettiva degli affitti anche se i canoni nominali aumentano. Ma anche così, i locatori industriali sono in una posizione solida. Entro il 2028, gli affitti dei magazzini prime a Sydney potrebbero facilmente essere superiori del 15% rispetto ad oggi, visto il contesto strutturale favorevole.
Fattori di domanda: L’e-commerce continuerà a essere uno dei principali utilizzatori – la crescita del retail online si è stabilizzata a circa l’11% delle vendite, ma un’ulteriore crescita (fino al 15%+ entro la fine degli anni 2020) richiederà più spazi logistici. Le società di logistica conto terzi (3PL), le aziende di consegna pacchi e i retailer che ottimizzano le catene di fornitura guideranno la domanda di locazione. Cushman prevede una ripresa dell’attività 3PL nel secondo semestre 2025, poiché molte 3PL erano rimaste sorprendentemente inattive (forse a causa della capacità costruita precedentemente) ma dovranno espandersi per gestire i volumi crescenti assets.cushmanwakefield.com. Inoltre, la rivitalizzazione del settore manifatturiero (ad esempio nel settore farmaceutico, alimentare o high-tech) potrebbe aumentare moderatamente la domanda, specialmente con l’interesse del governo al reshoring delle industrie critiche. I nuovi parchi tecnologici di Sydney (come le aree di industria avanzata di Western Sydney) potrebbero generare domanda di strutture. Anche i data center competono per i terreni industriali – pur non essendo magazzini tradizionali, occupano zone industriali e stanno crescendo grazie all’economia digitale. Questa competizione (i data center spesso pagano cifre molto alte per accesso a terreni e energia) continuerà a esercitare pressione al rialzo sui prezzi dei terreni e a limitare lo sviluppo di magazzini in alcune aree assets.cushmanwakefield.com.
Prospettive di investimento: Come già detto, ci sono le premesse per una nuova compressione dei rendimenti industriali entro il 2025–26, dato il peso del capitale e i tassi d’interesse più bassi brokerdaily.au. Molti investitori globali vedono l’industriale australiano come sottoutilizzato e una storia di crescita a lungo termine. Entro il 2028, potremmo vedere i rendimenti industriali prime di Sydney tornare nell’area del 5% basso o addirittura verso il 4% alto se l’economia sarà solida. Questo implica una ulteriore crescita del capitale. Tuttavia, rendimenti così bassi aumentano anche il rischio d’ingresso – se i tassi obbligazionari salissero inaspettatamente, i valori industriali sarebbero sensibili. Nel complesso, ci si aspetta che la forte domanda degli investitori persista, spingendo eventualmente allo sviluppo tramite partnership di capitale (ad es. grandi istituzioni che finanziano la costruzione di parchi logistici per accedere allo stock).
Rischi: Un rischio è il rallentamento economico che riduce la domanda – ad esempio, se la spesa dei consumatori calasse drasticamente, i rivenditori potrebbero consolidare i magazzini, frenando le locazioni. Ma dato l’andamento secolare, si tratta di un rischio marginale; la maggior parte degli utilizzatori pianifica a lungo termine e brevi interruzioni non cambieranno il percorso. Un altro rischio è quello di sovracostruzione – l’attuale ondata di offerta potrebbe eccedere? Finora, una quota significativa è già pre-locata e il resto dovrebbe essere locato a tempo debito, ma se lo spazio speculativo del 2025 dovesse rimanere vuoto a lungo, gli sviluppatori si tirerebbero indietro (autoregolandosi). Dai rapporti di settore emerge che eventuali aumenti dei tassi di sfitto saranno temporanei assets.cushmanwakefield.com. Un ulteriore rischio è rappresentato dai ritardi infrastrutturali: le strade e i porti di Sydney devono tenere il passo (ad es., se l’intermodale di Moorebank o i lavori sulle autostrade avessero problemi, alcune efficienze logistiche potrebbero essere posticipate). E la crescita dei costi resta una preoccupazione – la costruzione di magazzini oggi costa il 20–30% in più rispetto a qualche anno fa; se i costi non scendono, gli affitti dovranno continuare a crescere per giustificare nuovi sviluppi. Infine, cambiamenti normativi (come regole di zonizzazione o ambientali) potrebbero incidere sulla fornitura di terreni industriali, ma non se ne prevedono che possano allentare drasticamente i vincoli.

Opportunità e rischi di investimento nell’industriale

Le opportunità nel mercato industriale di Sydney sono significative:

Asset logistici core (moderni centri di distribuzione con contratti di locazione a lungo termine) forniscono un reddito stabile in un mercato con disponibilità di terreni limitata. Con la previsione che la disponibilità rimanga bassa, i proprietari di strutture industriali ben posizionate possono aspettarsi un’alta occupazione e la possibilità di aumentare gradualmente gli affitti. Se acquistati ai livelli di rendimento attuali (~5%), questi asset potrebbero vedere un incremento di capitale se i rendimenti si comprimono come previsto con l’abbassarsi dei tassi d’interesse brokerdaily.au. In un’economia in fase di diversificazione, l’esposizione alla logistica (che sostiene l’e-commerce e i consumi) è vista come una scelta relativamente difensiva, ma con crescita – una combinazione rara.
Opportunità di sviluppo: Per gli sviluppatori che possiedono terreni o hanno la possibilità di ottenerne la concessione, l’attuale carenza significa che progetti build-to-suit per i conduttori (in particolare grandi aziende che necessitano di strutture personalizzate) possono essere molto redditizi. La riqualificazione di brownfield (ad es. vecchi siti industriali più vicini che possono essere trasformati in strutture logistiche multi-piano o data center) è un’altra opportunità emergente data l’estrema scarsità di terreni vicino alla città. I magazzini a più livelli, sebbene nuovi in Australia, potrebbero diventare praticabili a Sydney come lo sono già nelle città asiatiche densamente popolate.
Sotto-settori emergenti: Come evidenziato, alternative come data center e magazzini frigoriferi sono in forte crescita. I data center nel Western Sydney (ad esempio nell’area di Eastern Creek) si sono espansi, trainati dalle esigenze del cloud computing. Questi spesso offrono contratti di locazione a lungo termine con conduttori di elevata affidabilità creditizia (aziende tecnologiche), attraenti per gli investitori. Allo stesso modo, i magazzini frigoriferi (distribuzione alimentare) e le strutture logistiche dell’ultimo miglio vicino ai centri abitati sono molto richiesti (si pensi ai centri di evasione per la consegna di generi alimentari). Investitori avveduti potrebbero puntare su asset industriali al servizio di queste nicchie.

I rischi non mancano:

Rischio di prezzo: Le proprietà industriali non sono più economiche; in alcuni casi sono forse valutate alla perfezione. Se le condizioni economiche non seguiranno il percorso previsto (ad esempio, se l’inflazione persiste e i tassi d’interesse rimangono alti più a lungo), la prevista compressione dei rendimenti potrebbe non verificarsi, e acquisizioni a prezzi elevati potrebbero avere performance inferiori. Inoltre, c’è meno margine per la compressione dei cap rate ora rispetto a cinque anni fa, quando i rendimenti erano al 7–8%. Quindi i rendimenti futuri dipenderanno maggiormente dalla crescita degli affitti che, sebbene probabile, potrebbe non replicare i tassi straordinari degli ultimi anni.
Concentrazione degli inquilini e obsolescenza: Alcuni investitori temono il rischio specifico – ad esempio, se uno dei pochi grandi conduttori 3PL o retail va in default o lascia lo stabile, rilocare spazi in un contesto di alti affitti potrebbe essere difficile se il mercato si indebolisce. Inoltre, le strutture possono diventare obsolete (ad es. altezza utile insufficiente, limitato accesso per camion) soprattutto con l’avanzare della tecnologia (automazione nei magazzini, ecc.). Potrebbe essere necessario un continuo investimento di capitale per mantenere gli asset moderni.
Fattori normativi/ambientali: La sostenibilità è sempre più al centro dell’attenzione: magazzini con scarsa efficienza energetica o privi di pannelli solari, ecc., potrebbero registrare una domanda inferiore poiché inquilini e investitori danno priorità agli edifici green. Inoltre, eventuali cambiamenti nelle politiche commerciali o nelle operazioni portuali (come variazioni nei volumi di import/export) potrebbero influenzare indirettamente alcuni cluster industriali.
Cambiamenti nella supply chain: Eventi geopolitici potrebbero modificare i percorsi della supply chain; ad esempio, un aumento del reshoring potrebbe effettivamente incrementare la domanda di spazi produttivi locali, mentre una recessione globale potrebbe ridurre le importazioni, influenzando gli spazi logistici nei porti. Tuttavia, la diversificazione economica e la posizione di Sydney dovrebbero consentire un adattamento a diversi scenari.

Conclusione

Riferimenti:

ABC News (2025). I prezzi degli immobili si prevede raggiungeranno livelli record nel 2025–26, portando difficoltà agli acquirenti e un boom per i venditori. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
National Housing Supply & Affordability Council (2025). Stato del sistema abitativo 2025 – Risultati chiave su carenza abitativa e accessibilità australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Department of Planning (2024). Previsioni sull’offerta abitativa dell’area di Greater Sydney – Proiezione di 172.900 nuove case entro il 2029 (28.800 all’anno) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Rapporto sulle previsioni dei prezzi FY2025–26 – Prezzo delle case a Sydney previsto: +7% a $1,83M; unità +6% a $889k abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Rapporto Pain & Gain – Il 95% delle vendite redditizie all’inizio del 2025; prezzi in aumento dopo i tagli della RBA abc.net.au
YourMortgage (lug 2025). Prezzi medi delle case – Prezzo medio delle case a Sydney $1,496M; crescita più rapida a St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (gen 2025). Affitto medio in Australia – Affitto medio a Sydney $775 (case) e $720 (appartamenti) a settimana (il più alto della nazione) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Tasso di sfitto 2,8%; affitti previsti +4,3% nel 2025; tasso di sfitto che rimarrà <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Crescita degli affitti industriali in rallentamento ma comunque positiva; previsti incrementi a una cifra per gli affitti commerciali con Perth/Sydney in testa cbre.com cbre.com
Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime yield ~6,0% stabile, si prevede compressione nella seconda metà del 2025; sfitto 12,8% probabilmente ha raggiunto il picco content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Previsioni immobiliari – Il settore retail guiderà la performance commerciale nel 2025; transazioni retail in aumento, hanno dominato i rendimenti totali publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Previsioni sul settore immobiliare commerciale australiano – Ripresa in tutti i settori, domanda industriale causa compressione dei rendimenti, capitale estero attivo brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). Il NSW accelera l’offerta di affitti – Sconto del 50% sulla tassa fondiaria per il BTR prolungato a tempo indeterminato; consentito agli sviluppatori di costruire infrastrutture per accelerare l’edilizia abitativa abc.net.au abc.net.au
Reuters Poll tramite GlobalPropertyGuide (2025). Analisi del mercato immobiliare – Gli analisti prevedono un +3,7% dei prezzi delle case in Australia nel 2025, +5,0% nel 2026/27; Sydney circa +3% nel 2025 (più modesto) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Previsioni per l’Australia 2025 – Sydney/Brisbane guidano la ripresa degli uffici; taglio dei tassi per stimolare gli investimenti, compressione dei rendimenti nella logistica a fine 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

In risposta, i governi stanno adottando misure di supporto.

Mercato immobiliare residenziale di Sydney

Tendenze attuali nel 2025

Dinamiche di offerta, domanda e politiche

Previsioni 2026–2028 (Prezzi, Affitti & Domanda)

Opportunità di Investimento e Rischi nel Residenziale

Il mercato immobiliare residenziale di Sydney offre sia opportunità allettanti che notevoli rischi per investitori e acquirenti nei prossimi anni:

Opportunità: La domanda fondamentale a Sydney – trainata dalla crescita della popolazione, da un’economia solida e dalla desiderabilità come città globale – offre una solida base per gli investimenti immobiliari. Con i prezzi in ripresa e i tassi di interesse destinati a diminuire, c’è il potenziale per una crescita del capitale fino alla fine degli anni 2020 (sebbene a ritmi moderati). I rendimenti da locazione sono migliorati, soprattutto per le unità, il che significa che i nuovi investitori possono ottenere un cash-flow migliore rispetto a qualche anno fa (es. ~4% di rendimento lordo sugli appartamenti). Inoltre, alcuni segmenti e località possono sovraperformare: ad esempio, terreni nei corridoi di crescita (Sydney ovest vicino all’Aerotropolis o a nord-ovest intorno alle nuove fermate della metro) potrebbero vedere un apprezzamento superiore alla media mentre le infrastrutture e l’occupazione trasformano queste aree. Investire in appartamenti ben posizionati potrebbe essere allettante, poiché il divario di prezzo rispetto alle case fa sì che più acquirenti/inquilini si sposteranno verso le unità; già ora, si prevede che il valore delle unità a Sydney toccherà livelli record grazie a questo cambio di domanda abc.net.au abc.net.au. Il sostegno del governo all’edilizia abitativa (come aiuti per i primi acquirenti o schemi a basso deposito) sostiene anche l’accesso al mercato, a vantaggio dei proprietari in quei segmenti. In breve, la cronica carenza di offerta e la vitalità economica di Sydney rappresentano un forte motivo per investire a lungo termine nel settore abitativo, a patto di riuscire ad entrare nel mercato.
Rischi: Il rischio principale è costituito da accessibilità e debito. I prezzi a Sydney sono così elevati che risultano sensibili alle variazioni dei tassi di interesse e a shock economici più ampi. Se l’inflazione dovesse rialzarsi o l’economia globale fermarsi, i tassi di interesse potrebbero aumentare o almeno non diminuire come previsto, il che potrebbe rallentare rapidamente la crescita dei prezzi o addirittura causare una flessione. Gli acquirenti altamente indebitati sono vulnerabili ad aumenti nei tassi o nelle rate. Esistono anche rischi normativi – ad esempio, eventuali modifiche future ai benefici fiscali per gli investitori (negative gearing, concessioni fiscali sulle plusvalenze) potrebbero ridurre la domanda da parte degli investitori e indebolire i prezzi, soprattutto per le unità pensate per investimento. Un altro rischio riguarda la qualità delle costruzioni e l’eccesso di offerta in alcune aree: alcune zone hanno visto una grande quantità di nuovi appartamenti (es. Olympic Park, Zetland), e anche se ora la domanda è alta, se molte nuove unità venissero completate contemporaneamente, i proprietari di quelle zone potrebbero trovarsi con più concorrenza e una crescita più lenta dei canoni. Gli investitori devono essere attenti a condomini con difetti strutturali o alti costi ricorrenti, che sono stati un problema nel NSW. È presente anche il rischio di concentrazione economica – le sorti di Sydney dipendono da finanza, tecnologia e immigrazione; qualsiasi politica che riduca drasticamente la migrazione o un rallentamento dell’occupazione nei settori a colletto bianco (come una crisi finanziaria) impatterebbe sulla domanda di alloggi. Infine, rischio di liquidità: il mercato di Sydney è ciclico e vendere in un momento di flessione può essere difficile (pochi acquirenti possono permettersi all’interno di un contesto di credito limitato). Gli speculatori di breve periodo potrebbero subire perdite se acquistano al picco e sono costretti a vendere rapidamente. In generale, sebbene quello di Sydney sembri essere un mercato caratterizzato da “alta domanda, offerta limitata” che sostiene l’investimento, comporta alti costi di ingresso ed esposizione ai cicli macroeconomici.

Indicatore (Sydney)	Stato 2025/Tendenza recente	Prospettive 2026–2028
Prezzo Mediano delle Case	~1,50 milioni di dollari (giugno 2025); in ripresa, +5% su base annua globalpropertyguide.com.Più alto in Australia yourmortgage.com.au.	Aumento graduale fino a circa 1,83 milioni di dollari entro il 2026 (+7%) abc.net.au; ulteriori aumenti moderati (~3–5%/anno) fino al 2028 salvo shock.Prezzi sostenuti da scarsità di offerta e tagli dei tassi.
Prezzo Mediano Unità	~860.000 $ (giugno 2025); relativamente stabile recentemente (segmento più economico in domanda) abc.net.au.	Nuovi massimi attesi – ~889.000 $ entro il 2026 (+6%) abc.net.au.L’accessibilità economica e lo spostamento dei primi acquirenti verso le unità abitative guideranno una crescita annua di circa il 4–5% fino al 2028.
Affitto annuo – Casa	775$/settimana (2025), in aumento di circa l’8–10% su base annua; tasso di sfitto circa 1% (estremamente basso) mozo.com.au.	La crescita degli affitti sta rallentando ma rimane positiva.L’inoccupazione potrebbe aumentare fino al 2% entro il 2026–27.Prevedi v italijanski jezik: Aspettatevi aumenti annuali dell’affitto a una cifra percentuale bassa; lieve sollievo se l’offerta migliora, ma è probabile che i canoni siano ≥850$/settimana entro il 2028.
Affitto annuale – Unità	$720/settimana (2025), in aumento di circa il 10% su base annua; forte domanda dovuta al ritorno degli studenti mozo.com.au.	Continuo aumento degli affitti nel 2025–26, poi moderazione.Entro il 2028, unità ~800$/settimana.Affitti elevati (e sgravi sugli interessi) mantengono vivo l’interesse degli investitori negli appartamenti.
Aggiunte all’Offerta Abitativa	~28.000 nuove abitazioni all’anno previste nei prossimi 5 anni planning.nsw.gov.au; inferiore alla domanda.Solo 177.000 costruite a livello nazionale nel 2024 australianpropertyupdate.com.au.	La carenza persiste. Le consegne potrebbero aumentare modestamente entro il 2027–28 se le riforme avranno successo, ma probabilmente saranno ancora inferiori ai necessari ~40.000/anno.Carenza cronica che continuerà a mantenere alta la pressione su prezzi/affitti.
Domanda e Sentimento degli Acquirenti	Migliorati nel 2025 grazie ai tagli dei tassi e alla crescita della popolazione; i primi acquirenti sono attivi ma sotto pressione.	Dovrebbe rimanere solida con il calo dei tassi.Rischio: se l’economia si indebolisce o il credito si restringe, la domanda potrebbe diminuire.Nel complesso, una forte migrazione e buone prospettive occupazionali sostengono una domanda costante fino al 2028.

Fonti: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabella 1: Mercato Residenziale di Sydney – Indicatori Chiave e Previsioni

(La Tabella 1 evidenzia le metriche del mercato residenziale di Sydney e le tendenze attese.)

Mercato Immobiliare Commerciale di Sydney

Settore Uffici (Uffici CBD e Metropolitani)

Settore Retail (Immobili Commerciali & Centri Commerciali)

Segmento	Condizioni di mercato 2025 (Sydney)	Previsioni/Prospettive 2026–2028
Uffici (CBD)	Tasso di sfitto ~12,7%–12,8% (fine 2024) – ha raggiunto il picco e si sta stabilizzando cbre.com.au.I canoni prime tengono (canoni prime effettivi CBD +5% nel 2024) cbre.com; incentivi elevati (~35–40%) ancora comuni.Nuova offerta limitata nel 2025–26 che allevia la pressione cbre.com.au.Rende ~6,0% prime (dopo il calo di valore) content.knightfrank.com.	Recupero graduale.Vacanza in calo verso ~8–10% entro il 2027 con il miglioramento dell’assorbimento (offerta minima).La crescita degli affitti negli uffici prime è prevista a una singola cifra percentuale annua cbre.com (continua la ricerca di qualità).Gli uffici più datati potrebbero rimanere indietro o essere riconvertiti ad usi alternativi.I rendimenti dovrebbero comprimersi di circa 25–50 punti base entro il 2026, poiché i tagli dei tassi sostengono i valori content.knightfrank.com, attirando più investitori.Sydney probabilmente tra i migliori performer di uffici in Australia cushmanwakefield.com.
Retail	Forte ripresa.Gli asset retail guidano i rendimenti (rendimenti totali +2,8% nell’ultimo trimestre) publications.raywhite.com.Domanda degli investitori in aumento – il settore retail ha rappresentato il 41% delle transazioni del 2024 (contro una media del 28%) publications.raywhite.com.Bassa vacanza nei centri ancorati ai supermercati (~4% o meno) linkedin.com.Affitti in leggero aumento; gli affitti dei centri commerciali prevedono una crescita a una sola cifra percentuale nel 2025 cbre.com.Rendimenti: circa 5–6% per i centri commerciali prime, più alti per i retail sub-regionali/strip.	Prospettive stabili. Crescita della popolazione e offerta limitata di nuove strutture supportano i canoni di locazione – si prevede una crescita annua degli affitti dell’1–3% nei centri ben posizionati cbre.com.Il settore retail è visto come top performer nel 2025–26 tra i settori publications.raywhite.com, con gli investitori che puntano sui centri suburbani.Rischi: la spesa dei consumatori potrebbe indebolirsi; ma il commercio al dettaglio essenziale dovrebbe rimanere resiliente.Potenziale lieve compressione dei rendimenti se i tassi d’interesse scendono (aumentando i valori), anche se sono probabili rendimenti in gran parte stabili.Nel complesso, le proprietà retail mantengono un’elevata occupazione e un reddito solido; i centri di successo integreranno più intrattenimento/esperienze per prosperare publications.raywhite.com.
Industriale	Vedi la prossima sezione per una revisione dettagliata del mercato industriale. L’industriale di Sydney continua a crescere: tasso di vacanza ~2,8% (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; i canoni sono ancora in aumento (anche se più lentamente, +0,7% QoQ) assets.cushmanwakefield.com; domanda senza precedenti dalla logistica, con rendimenti prime ~5,25%–5,75%.Gli investitori sono interessati, ma i prezzi sono elevati; si è verificato un ammorbidimento dei rendimenti nel 2022–24.	Vedi la prossima sezione. Le prospettive sono positive ma in fase di moderazione: leggero aumento della vacanza (fino a <3,5% entro la fine del 2025) con un grande afflusso di offerta, seguito poi da un nuovo restringimento assets.cushmanwakefield.com.Crescita degli affitti ~4% nel 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, poi a metà cifra singola nel 2026–27 nei sotto-mercati con carenza di offerta.La compressione dei rendimenti è probabile tra la fine del 2025 e il 2026 man mano che i tagli dei tassi migliorano il sentiment brokerdaily.au – I rendimenti industriali di Sydney potrebbero rafforzarsi di 25–50 punti base, dato l’interesse globale per gli asset logistici.I fattori di domanda a lungo termine (e-commerce, infrastrutture come il nuovo aeroporto) mantengono questo settore robusto.

Fonti: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Tabella 2: Riepilogo Real Estate Commerciale Sydney (2025 e Previsioni)

(La Tabella 2 riassume le condizioni e le previsioni dei mercati ufficio, retail e industriale a Sydney. Il segmento industriale è ampliato nella prossima sezione.)

Mercato Immobiliare Industriale di Sydney

La nuova offerta sta finalmente aumentando dopo anni di costruzione insufficiente.

Tendenze attuali nel 2025

Previsioni 2026–2028

Disponibilità & Offerta: L’attuale boom edilizio porterà temporaneamente ad un aumento della disponibilità fino al 2025, ma oltre tale data la nuova offerta dovrebbe risultare inferiore alla domanda. La disponibilità di terreni industriali a Sydney è limitata da fattori geografici e urbanistici – l’Ovest ha la terra, ma le infrastrutture e le tempistiche di pianificazione la rilasciano lentamente. Molti sviluppatori inoltre sono cauti nel costruire troppo data l’elevata incidenza dei costi. Cushman prevede che la disponibilità possa toccare il picco sotto il 3,5% nel 2025 e poi calare dalla fine del 2025 e nel 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Nel 2027 la disponibilità potrebbe tornare verso il ~2% o meno se lo sviluppo rallenta. In sostanza, il mercato industriale di Sydney rimarrà vicino alla piena occupazione, considerando che la disponibilità fisiologica di un mercato sano si attesta sul 5% circa e Sydney sarà ben al di sotto di tale valore.
Crescita degli affitti: Si prevede una continua crescita degli affitti, ma a una cifra singola media annuale. Per il 2025, è prevista una crescita del 4,3% assets.cushmanwakefield.com; un valore simile (forse 3–5% p.a.) è probabile anche nel 2026 e 2027. Alcuni mercati selezionati potrebbero superare il 5% se l’offerta fosse particolarmente limitata assets.cushmanwakefield.com. Ad esempio, se pochi nuovi progetti partissero a South Sydney o Central West, quelle aree potrebbero vedere aumenti degli affitti sopra la media a causa della domanda latente. Al contrario, i distretti con molte nuove costruzioni (in alcune zone dell’Outer West) potrebbero vedere affitti più stabili fino all’assorbimento degli spazi. Una tendenza interessante: gli incentivi per i locatori potrebbero aumentare leggermente (come accaduto nel 2024, arrivando a circa il 15% sui pre-affitti assets.cushmanwakefield.com), il che modera la crescita effettiva degli affitti anche se i canoni nominali aumentano. Ma anche così, i locatori industriali sono in una posizione solida. Entro il 2028, gli affitti dei magazzini prime a Sydney potrebbero facilmente essere superiori del 15% rispetto ad oggi, visto il contesto strutturale favorevole.
Fattori di domanda: L’e-commerce continuerà a essere uno dei principali utilizzatori – la crescita del retail online si è stabilizzata a circa l’11% delle vendite, ma un’ulteriore crescita (fino al 15%+ entro la fine degli anni 2020) richiederà più spazi logistici. Le società di logistica conto terzi (3PL), le aziende di consegna pacchi e i retailer che ottimizzano le catene di fornitura guideranno la domanda di locazione. Cushman prevede una ripresa dell’attività 3PL nel secondo semestre 2025, poiché molte 3PL erano rimaste sorprendentemente inattive (forse a causa della capacità costruita precedentemente) ma dovranno espandersi per gestire i volumi crescenti assets.cushmanwakefield.com. Inoltre, la rivitalizzazione del settore manifatturiero (ad esempio nel settore farmaceutico, alimentare o high-tech) potrebbe aumentare moderatamente la domanda, specialmente con l’interesse del governo al reshoring delle industrie critiche. I nuovi parchi tecnologici di Sydney (come le aree di industria avanzata di Western Sydney) potrebbero generare domanda di strutture. Anche i data center competono per i terreni industriali – pur non essendo magazzini tradizionali, occupano zone industriali e stanno crescendo grazie all’economia digitale. Questa competizione (i data center spesso pagano cifre molto alte per accesso a terreni e energia) continuerà a esercitare pressione al rialzo sui prezzi dei terreni e a limitare lo sviluppo di magazzini in alcune aree assets.cushmanwakefield.com.
Prospettive di investimento: Come già detto, ci sono le premesse per una nuova compressione dei rendimenti industriali entro il 2025–26, dato il peso del capitale e i tassi d’interesse più bassi brokerdaily.au. Molti investitori globali vedono l’industriale australiano come sottoutilizzato e una storia di crescita a lungo termine. Entro il 2028, potremmo vedere i rendimenti industriali prime di Sydney tornare nell’area del 5% basso o addirittura verso il 4% alto se l’economia sarà solida. Questo implica una ulteriore crescita del capitale. Tuttavia, rendimenti così bassi aumentano anche il rischio d’ingresso – se i tassi obbligazionari salissero inaspettatamente, i valori industriali sarebbero sensibili. Nel complesso, ci si aspetta che la forte domanda degli investitori persista, spingendo eventualmente allo sviluppo tramite partnership di capitale (ad es. grandi istituzioni che finanziano la costruzione di parchi logistici per accedere allo stock).
Rischi: Un rischio è il rallentamento economico che riduce la domanda – ad esempio, se la spesa dei consumatori calasse drasticamente, i rivenditori potrebbero consolidare i magazzini, frenando le locazioni. Ma dato l’andamento secolare, si tratta di un rischio marginale; la maggior parte degli utilizzatori pianifica a lungo termine e brevi interruzioni non cambieranno il percorso. Un altro rischio è quello di sovracostruzione – l’attuale ondata di offerta potrebbe eccedere? Finora, una quota significativa è già pre-locata e il resto dovrebbe essere locato a tempo debito, ma se lo spazio speculativo del 2025 dovesse rimanere vuoto a lungo, gli sviluppatori si tirerebbero indietro (autoregolandosi). Dai rapporti di settore emerge che eventuali aumenti dei tassi di sfitto saranno temporanei assets.cushmanwakefield.com. Un ulteriore rischio è rappresentato dai ritardi infrastrutturali: le strade e i porti di Sydney devono tenere il passo (ad es., se l’intermodale di Moorebank o i lavori sulle autostrade avessero problemi, alcune efficienze logistiche potrebbero essere posticipate). E la crescita dei costi resta una preoccupazione – la costruzione di magazzini oggi costa il 20–30% in più rispetto a qualche anno fa; se i costi non scendono, gli affitti dovranno continuare a crescere per giustificare nuovi sviluppi. Infine, cambiamenti normativi (come regole di zonizzazione o ambientali) potrebbero incidere sulla fornitura di terreni industriali, ma non se ne prevedono che possano allentare drasticamente i vincoli.

Opportunità e rischi di investimento nell’industriale

Le opportunità nel mercato industriale di Sydney sono significative:

Asset logistici core (moderni centri di distribuzione con contratti di locazione a lungo termine) forniscono un reddito stabile in un mercato con disponibilità di terreni limitata. Con la previsione che la disponibilità rimanga bassa, i proprietari di strutture industriali ben posizionate possono aspettarsi un’alta occupazione e la possibilità di aumentare gradualmente gli affitti. Se acquistati ai livelli di rendimento attuali (~5%), questi asset potrebbero vedere un incremento di capitale se i rendimenti si comprimono come previsto con l’abbassarsi dei tassi d’interesse brokerdaily.au. In un’economia in fase di diversificazione, l’esposizione alla logistica (che sostiene l’e-commerce e i consumi) è vista come una scelta relativamente difensiva, ma con crescita – una combinazione rara.
Opportunità di sviluppo: Per gli sviluppatori che possiedono terreni o hanno la possibilità di ottenerne la concessione, l’attuale carenza significa che progetti build-to-suit per i conduttori (in particolare grandi aziende che necessitano di strutture personalizzate) possono essere molto redditizi. La riqualificazione di brownfield (ad es. vecchi siti industriali più vicini che possono essere trasformati in strutture logistiche multi-piano o data center) è un’altra opportunità emergente data l’estrema scarsità di terreni vicino alla città. I magazzini a più livelli, sebbene nuovi in Australia, potrebbero diventare praticabili a Sydney come lo sono già nelle città asiatiche densamente popolate.
Sotto-settori emergenti: Come evidenziato, alternative come data center e magazzini frigoriferi sono in forte crescita. I data center nel Western Sydney (ad esempio nell’area di Eastern Creek) si sono espansi, trainati dalle esigenze del cloud computing. Questi spesso offrono contratti di locazione a lungo termine con conduttori di elevata affidabilità creditizia (aziende tecnologiche), attraenti per gli investitori. Allo stesso modo, i magazzini frigoriferi (distribuzione alimentare) e le strutture logistiche dell’ultimo miglio vicino ai centri abitati sono molto richiesti (si pensi ai centri di evasione per la consegna di generi alimentari). Investitori avveduti potrebbero puntare su asset industriali al servizio di queste nicchie.

I rischi non mancano:

Rischio di prezzo: Le proprietà industriali non sono più economiche; in alcuni casi sono forse valutate alla perfezione. Se le condizioni economiche non seguiranno il percorso previsto (ad esempio, se l’inflazione persiste e i tassi d’interesse rimangono alti più a lungo), la prevista compressione dei rendimenti potrebbe non verificarsi, e acquisizioni a prezzi elevati potrebbero avere performance inferiori. Inoltre, c’è meno margine per la compressione dei cap rate ora rispetto a cinque anni fa, quando i rendimenti erano al 7–8%. Quindi i rendimenti futuri dipenderanno maggiormente dalla crescita degli affitti che, sebbene probabile, potrebbe non replicare i tassi straordinari degli ultimi anni.
Concentrazione degli inquilini e obsolescenza: Alcuni investitori temono il rischio specifico – ad esempio, se uno dei pochi grandi conduttori 3PL o retail va in default o lascia lo stabile, rilocare spazi in un contesto di alti affitti potrebbe essere difficile se il mercato si indebolisce. Inoltre, le strutture possono diventare obsolete (ad es. altezza utile insufficiente, limitato accesso per camion) soprattutto con l’avanzare della tecnologia (automazione nei magazzini, ecc.). Potrebbe essere necessario un continuo investimento di capitale per mantenere gli asset moderni.
Fattori normativi/ambientali: La sostenibilità è sempre più al centro dell’attenzione: magazzini con scarsa efficienza energetica o privi di pannelli solari, ecc., potrebbero registrare una domanda inferiore poiché inquilini e investitori danno priorità agli edifici green. Inoltre, eventuali cambiamenti nelle politiche commerciali o nelle operazioni portuali (come variazioni nei volumi di import/export) potrebbero influenzare indirettamente alcuni cluster industriali.
Cambiamenti nella supply chain: Eventi geopolitici potrebbero modificare i percorsi della supply chain; ad esempio, un aumento del reshoring potrebbe effettivamente incrementare la domanda di spazi produttivi locali, mentre una recessione globale potrebbe ridurre le importazioni, influenzando gli spazi logistici nei porti. Tuttavia, la diversificazione economica e la posizione di Sydney dovrebbero consentire un adattamento a diversi scenari.

Conclusione

Riferimenti:

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Cushman & Wakefield (2025). Previsioni per l’Australia 2025 – Sydney/Brisbane guidano la ripresa degli uffici; taglio dei tassi per stimolare gli investimenti, compressione dei rendimenti nella logistica a fine 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

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