Panoramica delle condizioni di mercato nel 2025
Il mercato immobiliare di Taipei nel 2025 sta vivendo un evidente raffreddamento dopo diversi anni di forte crescita. I volumi delle transazioni sono diminuiti bruscamente e la dinamica dei prezzi si è arrestata a causa di condizioni di credito più restrittive e incertezze economiche taipeitimes.com taipeitimes.com. Nel primo trimestre del 2025 sono stati registrati a livello nazionale solo circa 63.000 trasferimenti di proprietà, pari a un calo del 20% su base annua e al volume più basso degli ultimi otto anni taipeitimes.com. Nelle sei principali città di Taiwan (inclusa Taipei), le transazioni immobiliari sono crollate di oltre il 20% su base annua a metà 2025 taipeitimes.com. Questo rallentamento segue un periodo di forte attività nel 2024; ad esempio, le vendite di case nella prima metà del 2024 erano aumentate del 27% su base annua grazie alla ripresa economica taipeitimes.com. Tuttavia, il sentiment è cambiato alla fine del 2024 poiché i venti contrari dell’economia globale e le nuove restrizioni sui prestiti hanno reso gli acquirenti più cauti.
Diversi fattori stanno contribuendo al crollo del mercato immobiliare di Taipei nel 2025. L’implementazione da parte della Banca Centrale di controlli selettivi sul credito ipotecario (a partire da settembre 2024) ha aumentato i costi di finanziamento e ridotto la leva per i compratori taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Ora le banche richiedono acconti più elevati (i rapporti loan-to-value sono stati ridotti di circa 10 punti percentuali per le seconde case) e hanno eliminato i periodi di grazia con soli interessi, rendendo il finanziamento più rigoroso taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Anche i potenziali acquirenti stanno mostrando cautela: quasi l’80% degli aspiranti compratori intervistati preferisce “restare in attesa” almeno fino al 2026, vista l’incertezza economica e il credito più restrittivo taipeitimes.com taipeitimes.com. Il PIL di Taiwan continua a crescere (previsione di circa il 3% per il 2025) e i tassi d’interesse rimangono relativamente stabili cbreemail.com, ma i costi elevati di finanziamento (tassi ipotecari ~2,5%+ anche presso le banche statali taipeitimes.com) e le tensioni commerciali globali stanno minando la fiducia nel settore immobiliare.Fondamentale, i prezzi delle case a Taipei hanno iniziato una modesta correzione. Non si tratta di un crollo, ma l’apprezzamento esuberante del periodo 2020–2024 si è stabilizzato. Nel quarto trimestre del 2024, i prezzi medi delle case a livello nazionale sono diminuiti del 6,6% rispetto al trimestre precedente, e tutte e sei le principali città hanno registrato cali dei prezzi taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. I prezzi a Taipei sono scesi di circa 3% nel quarto trimestre (rispetto al primo trimestre 2024), un calo relativamente lieve rispetto a correzioni più marcate in città del sud come Kaohsiung (-10%) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Nel primo trimestre 2025, il prezzo medio delle case a Taipei si attestava intorno a NT$1.233 milioni per ping (~US$38.000 per 3,3m²) – il più alto di Taiwan taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, ma la crescita si è appiattita. Sempre più venditori stanno abbassando i prezzi richiesti per concludere le trattative, con sconti del 10–12% rispetto al prezzo di listino ora comuni a Taipei – il divario più ampio dall’epoca della pandemia taipeitimes.com taipeitimes.com. In breve, il mercato del 2025 è caratterizzato da una domanda indebolita, un aumento delle scorte e un leggero ammorbidimento dei prezzi, soprattutto nei segmenti e nelle regioni che hanno visto i maggiori aumenti.
Tendenze del mercato immobiliare residenziale nel 2025
Il settore degli immobili residenziali a Taipei è passato da un mercato favorevole ai venditori a uno più equilibrato o addirittura favorevole agli acquirenti nel 2025. Gli acquirenti hanno un maggiore potere di negoziazione rispetto agli anni precedenti. Secondo Evertrust, la forbice media di trattativa (differenza tra prezzo richiesto e prezzo di chiusura) si è ampliata intorno al 10–12% all’inizio del 2025, mentre al picco del mercato a metà 2024 era a una sola cifra taipeitimes.com taipeitimes.com. Taipei guida con gli sconti più profondi (circa il 12,8% di sconto sul prezzo richiesto in media), seguita da New Taipei (11,5%) e Tainan (11,1%) taipeitimes.com taipeitimes.com. Questo indica che i potenziali acquirenti stanno riuscendo a ottenere concessioni sui prezzi, una tendenza guidata dal contesto di credito più rigido e da una maggiore offerta.
La disponibilità di abitazioni è effettivamente aumentata. Un numero record di 100.000 nuove unità abitative sarà completato in tutta Taiwan nel 2025, sollevando preoccupazioni di eccesso di offerta in alcune regioni taipeitimes.com. Sebbene la città di Taipei abbia un terreno limitato per grandi nuovi progetti, l’area metropolitana più ampia di Taipei (inclusa New Taipei) ha visto numerosi sviluppi negli ultimi anni. In particolare, l’avvio di nuove costruzioni nel 2024 è sceso ai minimi degli ultimi cinque anni a livello nazionale poiché gli sviluppatori sono diventati più cauti taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. In alcune aree con inventario elevato – ad esempio, le zone di riqualificazione di New Taipei – le imprese edilizie hanno effettivamente ritardato o ridotto i progetti alla fine del 2024 dopo l’inasprimento del credito taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Questo rallentamento nelle costruzioni potrebbe alla lunga moderare la crescita dell’offerta. Ma nel breve termine, la disponibilità abitativa a Taipei è abbondante grazie al precedente boom edilizio, e l’inventario invenduto resta elevato (molti sviluppatori hanno ancora numerosi appartamenti in prevendita non venduti) taiwannews.com.tw. Di conseguenza, gli acquirenti hanno più scelta e meno urgenza, raffreddando ulteriormente la pressione sui prezzi.
Le tendenze dei prezzi delle case variano a seconda del segmento. Nel mercato delle prevendite (nuove costruzioni), i prezzi rimangono relativamente alti – sostenuti dall’ottimismo dei costruttori nei mesi precedenti – ma il ritmo delle vendite è rallentato. Nel secondo trimestre del 2024, il prezzo medio delle nuove costruzioni a livello nazionale ha raggiunto i 530.300 NT$ per ping (≈16 milioni di NT$ per un appartamento di 30 ping), con un aumento del 6,7% rispetto al trimestre precedente taipeitimes.com taipeitimes.com. Tuttavia, già nel quarto trimestre del 2024 sono emersi segnali di una correzione dei prezzi anche nei progetti nuovi. Il prezzo mediano nazionale delle case è sceso a circa 338.600 NT$ per ping nel quarto trimestre taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, e tagli dei prezzi di circa il 6% sono diventati comuni per smaltire le giacenze taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. I progetti di punta a Taipei mantengono ancora un premio (spesso oltre 1 milione di NT$ per ping), ma i venditori ora sono più flessibili sotto la pressione del mercato. Come ha osservato un analista, a differenza degli anni di boom in cui i proprietari non scendevano a compromessi, molti venditori nel 2025 sono disposti a trattare o a ridurre i prezzi richiesti per disfarsi degli immobili taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Questo è particolarmente vero per gli investitori che possiedono più proprietà, i quali si trovano ad affrontare costi di mantenimento più elevati a causa delle nuove tasse e delle regole sui prestiti (dettagliate in una sezione successiva).
La demografia degli acquirenti nel mercato residenziale di Taipei sta anch’essa cambiando. Le politiche governative a favore dei primi acquirenti proprietari stanno avendo effetto: la quota di chi acquista una casa per la prima volta è salita da circa il 57% all’inizio del 2023 al 61,4% entro la fine del 2024, indicando una maggiore presenza di veri utilizzatori finali sul mercato taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Giovani famiglie e single stanno rientrando con cautela, aiutati da mutui speciali (ad esempio il programma Nuova Casa Giovani) e dal ritiro degli investitori. Infatti, oggi i nuclei familiari composti da una sola persona o da poche persone dominano Taipei – quasi la metà di tutte le famiglie taiwanesi è composta da una o due persone taipeitimes.com. Taipei, Nuova Taipei e Kaohsiung hanno un numero particolarmente elevato di occupanti singoli taipeitimes.com. Questa tendenza demografica significa forte domanda di unità più piccole e di case “una persona, una casa”, in linea con l’obiettivo governativo di “un proprietario, una casa” taipeitimes.com. Di conseguenza, la domanda speculativa di lusso è diminuita. Perfino le aree che avevano visto una frenesia dovuta alle notizie sull’industria tecnologica – ad esempio le zone vicine ai nuovi impianti di semiconduttori TSMC – si sono raffreddate. Un sondaggio all’inizio del 2025 ha mostrato aspettative miste per i prezzi delle case vicino alle strutture pianificate di TSMC, con poco più della metà degli intervistati che si aspetta ancora aumenti dei prezzi e il resto che prevede stabilità o cali taipeitimes.com. Questa ambivalenza riflette la consapevolezza che i boom trainati dalla tecnologia possono invertirsi se i progetti si fermano o se la speculazione corre troppo avanti rispetto ai fondamentali.
Dal lato degli affitti, i canoni residenziali a Taipei sono rimasti relativamente stabili e con rendimenti bassi rispetto ai prezzi. I rendimenti da locazione a Taipei si aggirano mediamente solo intorno al 2% annuo, uno dei più bassi dell’Asia investasian.com investasian.com. Questo significa che comprare per affittare non è molto redditizio, e molti investitori hanno contato sull’apprezzamento del capitale. Con la crescita dei prezzi che si sta appiattendo, alcuni potenziali locatori stanno ripensando la propria strategia e più case potrebbero tornare sul mercato in vendita. La crisi di accessibilità resta grave: i rapporti prezzo/ reddito delle case a Taiwan si aggirano intorno a 15–20, e a Taipei possono servire circa 40 anni di reddito medio per permettersi un appartamento modesto investasian.com investasian.com. Ciò ha portato a proteste pubbliche per la giustizia abitativa, a un deflusso di popolazione da Taipei (oltre 20.000 residenti netti hanno lasciato il Comune di Taipei nel Q1 2025, spesso alla ricerca di case più economiche in periferia) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, e a continui sforzi governativi per contenere i prezzi.
In sintesi, il mercato residenziale di Taipei del 2025 si trova in una fase di raffreddamento: i volumi di vendita sono in calo, la crescita dei prezzi sta lasciando spazio a un lieve ribasso e la speculazione alimentata dalla leva finanziaria si sta riducendo. Gli acquirenti finali stanno gradualmente riprendendo il sopravvento, e il mercato è più sano nel senso che l’eccesso di “schiuma” viene eliminato. Tuttavia le difficoltà di accesso all’acquisto persistono, e un vero mercato favorevole ai compratori dipenderà da ulteriori aggiustamenti dei prezzi o dalla crescita dei redditi.
Tendenze del mercato immobiliare commerciale (uffici, retail e industriale)
Il settore immobiliare commerciale a Taipei mostra un quadro misto nel 2025, con il settore degli uffici che deve affrontare delle difficoltà mentre alcuni segmenti industriali/logistici rimangono solidi. Secondo le previsioni di CBRE, i tassi di vacanza degli uffici sono in aumento e dovrebbero raggiungere il livello più alto degli ultimi sette anni nel 2025 cbreemail.com. Nuove offerte stanno arrivando sul mercato – incluse diverse torri di uffici premium nei distretti di Xinyi e Nangang – superando la domanda attuale degli inquilini. Questo aumento dell’offerta sta trasformando il mercato degli uffici di Taipei in un ambiente favorevole agli inquilini, un netto cambiamento dopo anni di tassi di vacanza bassi. I proprietari di edifici più vecchi o non di prima fascia probabilmente dovranno affrontare una maggiore concorrenza e potrebbero dover offrire incentivi o ridurre gli affitti per attirare gli inquilini. Molte aziende stanno infatti perseguendo trasferimenti denominati “flight-to-quality” cbreemail.com, passando a edifici più nuovi con migliori servizi e abbandonando uffici più vecchi. Di conseguenza, il potere di negoziazione dei proprietari sta diminuendo nel segmento uffici e la crescita degli affitti è prevista modesta nel 2025.
Nel frattempo, il settore della vendita al dettaglio a Taipei sta migliorando con cautela ma non senza sfide. La fiducia dei consumatori è stata in parte debole a causa della volatilità del mercato azionario e dell’incertezza economica globale cbreemail.com. Pertanto, i rivenditori stanno espandendo con cautela, concentrandosi su location e formati collaudati. Il segmento della vendita al dettaglio di lusso (soprattutto nelle aree di Taipei 101/Xinyi e Zhongshan) ha visto una ripresa con la ripresa del turismo in Asia, ma la vendita al dettaglio di quartiere e i centri commerciali stanno ancora recuperando dopo gli spostamenti verso l’e-commerce durante la pandemia. La crescita dell’e-commerce continua a sostenere la domanda di spazi moderni per la logistica e i magazzini cbreemail.com. Il settore immobiliare industriale di Taipei, in particolare magazzini e centri di distribuzione dell’ultimo miglio, rimane un punto forte. Le aziende stanno investendo in infrastrutture della catena di approvvigionamento; grandi aziende di e-commerce e operatori 3PL (logistica di terze parti) cercano strutture logistiche di alta qualità nelle zone di New Taipei e Taoyuan, dove ci sono terreni disponibili cbreemail.com. Questo ha mantenuto il tasso di vacanza industriale basso e gli affitti relativamente stabili.
Vale la pena notare che anche il mercato immobiliare commerciale di Taipei è influenzato da cambiamenti economici più ampi. La città non è un polo finanziario regionale come Hong Kong o Singapore, ma è una città sede di produttori tecnologici e aziende di servizi. Con l’espansione di alcune produzioni tecnologiche al di fuori di Taiwan e l’aumento del lavoro da remoto o ibrido, l’assorbimento degli spazi ufficio ha rallentato. CBRE riporta che queste tendenze, combinate con nuovi completamenti, renderanno il 2025 una sfida per i proprietari di immobili per uffici cbreemail.com. Al contrario, qualsiasi miglioramento economico o stabilizzazione delle politiche commerciali (ad es. risoluzione delle tensioni commerciali tra Stati Uniti e Cina) potrebbe aumentare la fiducia delle aziende e quindi la domanda di spazi ufficio e retail. Per ora, le aziende rimangono attente ai costi: vediamo infatti società che consolidano gli uffici o optano per spazi flessibili/co-working più piccoli piuttosto che prendere in locazione grandi spazi tradizionali.
In sintesi, il mercato immobiliare commerciale a Taipei nel 2025 può essere descritto come uno scenario in evoluzione:
- Uffici: Aumento della vacanza e maggiore potere contrattuale per gli affittuari con il picco dell’offerta cbreemail.com. La crescita degli affitti è piatta e gli edifici più vecchi, soprattutto quelli non di pregio, subiscono pressioni.
- Retail: Espansione lenta; il retail di pregio mantiene valore, ma la domanda complessiva è attenuata dalla prudenza nei consumi cbreemail.com.
- Industriale/Logistica: Forte domanda di magazzini e centri logistici grazie all’e-commerce e agli investimenti nella catena di approvvigionamento cbreemail.com. Questo sotto-settore è un outperformer, con affitti stabili o in crescita e tasso di vacanza basso nelle strutture moderne.
Gli investitori nel mercato commerciale di Taipei stanno quindi cambiando focus: alcuni investitori istituzionali locali (ad es. assicurazioni) stanno ancora allocando fondi nel settore immobiliare nel 2025, ma nel complesso ci si aspetta un calo dei volumi di investimento immobiliare nel 2025 a causa del raffreddamento del mercato cbreemail.com. Chi investe mostra preferenza per i settori industriali e di nicchia, o per asset prime/core, piuttosto che per progetti speculativi nel settore uffici. I settori uffici e retail potrebbero dover attendere una più chiara “soft landing” economica prima di assistere a una nuova crescita.
Previsioni e proiezioni per i prossimi anni
Guardando al futuro, la maggior parte degli analisti prevede che il mercato immobiliare di Taipei avrà un atterraggio morbido piuttosto che un crollo drammatico, ma rimarrà fiacco nel breve termine. Evertrust, la più grande agenzia immobiliare di Taiwan, prevede che il totale delle transazioni immobiliari a livello nazionale probabilmente scenderà sotto le 280.000 unità nel 2025, rispetto a oltre 300.000 nel 2024, mentre il mercato continua a raffreddarsi taipeitimes.com taipeitimes.com. Si prevede che i cali dei prezzi saranno contenuti e proseguiranno fino al 2025 – nell’ordine di pochi punti percentuali – a meno che non si verifichi uno shock importante. “Non vediamo un crollo del mercato, ma non c’è nemmeno slancio per una ripresa,” ha spiegato il direttore generale di Evertrust a giugno taipeitimes.com taipeitimes.com. In altre parole, le aspettative di base sono per un volume di vendite in diminuzione e una correzione moderata dei prezzi nel prossimo futuro taipeitimes.com.I fattori chiave che influenzano queste proiezioni includono:
- Credito ancora limitato: La Banca Centrale ha indicato che manterrà restrizioni selettive sui mutui fino a quando i prezzi non si stabilizzeranno. All’inizio del 2025, i rapporti loan-to-value per le seconde case sono circa al 60% (ancora più bassi per le proprietà di lusso), e le banche stanno applicando rigorosi controlli sul reddito taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Con il finanziamento che “non è più privo di attriti”, la domanda speculativa dovrebbe rimanere attenuata taipeitimes.com taipeitimes.com. Ci si aspetta che i tassi d’interesse restino stabili o salgano solo leggermente, il che offre una certa stabilità cbreemail.com, ma non ci sono grandi aspettative per tagli dei tassi che stimolino nuovi prestiti. In breve, le condizioni di credito probabilmente terranno il mercato sotto controllo fino al 2025.
- Eccesso di offerta e pipeline di costruzioni: L’ondata di completamenti nel 2025 aggiungerà offerta sia nei segmenti residenziali che commerciali. L’alta nuova offerta – ad esempio 100.000 nuove abitazioni a livello nazionale nel 2025 – richiederà tempo per essere assorbita taipeitimes.com. Tuttavia, gli indicatori principali suggeriscono un rallentamento della futura offerta: l’avvio di nuovi cantieri è diminuito nel 2024, il che significa che meno nuovi progetti arriveranno sul mercato tra il 2026 e il 2027 taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Molti sviluppatori hanno posticipato i progetti dopo l’inasprimento del credito di settembre, specialmente nelle aree con eccesso di offerta taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Questo potrebbe effettivamente aiutare a riequilibrare il mercato nel medio termine. Per il 2025-26, tuttavia, gli acquirenti beneficeranno di molteplici opzioni e i costruttori cercheranno di smaltire l’invenduto, mantenendo la crescita dei prezzi contenuta.
- Posizione della politica governativa: I decisori politici di Taiwan hanno dimostrato determinazione nell’adottare misure di “giustizia abitativa” per frenare la speculazione e migliorare l’accessibilità. Le riforme fiscali (di cui si discute di seguito) e i controlli creditizi fanno parte di queste iniziative. Si prevede che il governo non allenterà queste misure nei prossimi anni, a meno che l’economia non subisca un grave peggioramento. In effetti, sono possibili ulteriori misure restrittive se i prezzi dovessero risalire troppo rapidamente taipeitimes.com. Questo approccio politico vigile suggerisce che qualsiasi ripresa del mercato sarà deliberatamente contenuta. Un ritorno “caldissimo” come all’inizio del 2024 è improbabile sotto il nuovo regime normativo.
- Fattori economici ed esterni: Si prevede che l’economia di Taiwan crescerà moderatamente (~2–3% all’anno) nel breve termine cbreemail.com, il che sostiene la domanda di abitazioni ma non a ritmo sostenuto. I settori dipendenti dalle esportazioni affrontano incertezze dovute alle tensioni commerciali tra Stati Uniti e Cina e alla crescita globale più lenta. Inoltre, il crescente rischio geopolitico attraverso lo Stretto aggiunge prudenza tra gli investitori taiwannews.com.tw. A meno di uno shock positivo importante (come un boom tecnologico o un improvviso afflusso di capitali esteri), la domanda immobiliare probabilmente resterà cauta fino al 2025. Sul lato positivo, la bassa disoccupazione e la crescita salariale nei settori tecnologici forniscono un supporto di base ai fondamentali del mercato immobiliare nell’area di Taipei, prevenendo crolli eccessivi della domanda taiwannews.com.tw.
Nel complesso, il consenso per le prospettive del mercato immobiliare di Taipei nei prossimi anni è quello di una correzione graduale e una fase di stabilità. Si prevede che i prezzi diminuiranno leggermente o rimarranno stabili, anziché crescere. I volumi delle transazioni potrebbero rimanere inferiori alle medie recenti mentre acquirenti e venditori adattano le proprie aspettative. Gli analisti la descrivono come una fase “fiacca” o “stagnante” taiwannews.com.tw – sostanzialmente un raffreddamento necessario dopo un periodo di euforia.
Per i potenziali acquirenti, questo scenario significa maggiori opportunità in futuro: più margine per la trattativa e la possibilità di ottenere piccoli sconti, specialmente in zone o per tipologie di immobili che avevano superato il valore reale. Come ha osservato un dirigente di Chinatrust Real Estate, le condizioni attuali sono “migliori per gli acquirenti con reali necessità” perché i venditori ora sono più flessibili taiwannews.com.tw. Per gli investitori, le prospettive di guadagni in conto capitale nel breve termine appaiono limitate; i rendimenti da locazione difficilmente miglioreranno in modo significativo, quindi occorre valutare con attenzione i costi di gestione rispetto ai ritorni.
Guardando oltre il 2025, una volta che il mercato avrà completato la sua correzione e se l’economia di Taiwan rimarrà stabile, la traiettoria a lungo termine per il mercato immobiliare di Taipei è cautamente ottimista ma non esplosiva. Taipei è la capitale politica ed economica, e la disponibilità di terreni è limitata, quindi la domanda di abitazioni continuerà a persistere. I cambiamenti demografici (invecchiamento della popolazione, nuclei familiari più piccoli) potrebbero limitare la crescita della domanda, ma la riqualificazione urbana e lo sviluppo dell’industria tecnologica (ad esempio, AI, poli dei semiconduttori) potrebbero fornire nuovi stimoli. È importante sottolineare che, se l’inflazione e i tassi d’interesse dovessero diminuire nei prossimi anni, una parte della domanda repressa potrebbe tornare sul mercato. Gli esperti locali prevedono un “atterraggio morbido” nel 2025 con una possibile ripresa graduale successiva cbreemail.com – anche se qualsiasi futuro rialzo sarà probabilmente molto più moderato rispetto agli aumenti annuali a doppia cifra registrati nel 2021–2022.
Impatto delle politiche governative, delle tasse e delle normative
Il governo di Taiwan è stato proattivo nell’attuare politiche per raffreddare il mercato immobiliare e promuovere l’accessibilità economica, e queste misure stanno incidendo significativamente sulle dinamiche immobiliari di Taipei nel 2025. I principali strumenti politici includono riforme fiscali, controlli sul credito e restrizioni normative:
- Controlli selettivi sul credito: La Banca Centrale di Taiwan ha introdotto varie tornate di restrizioni sui mutui (alla fine del 2024, si trattava della settima tornata di tali controlli taiwannews.com.tw). Nel settembre 2024, le nuove regole hanno ridotto l’LTV (loan-to-value) massimo consentito per i mutui sulla seconda casa del 10%, e ancora di più per le terze case e gli immobili di lusso taiwanhousing.tw. Ad esempio, un acquirente che prima poteva ottenere un prestito pari all’80% del valore per una seconda proprietà, ora può riceverne solo il 60–70%. Inoltre, sono stati eliminati i periodi di preammortamento solo interessi: tutti i mutuatari devono iniziare a rimborsare il capitale immediatamente taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Queste regole, inizialmente rivolte alle sei principali città, sono state estese a tutto il territorio nazionale per prevenire flussi speculativi verso i centri più piccoli taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. L’impatto è stato notevole: le banche ora richiedono acconti più elevati (spesso 30–40% anche dai compratori locali, e in pratica anticipo del 50%+ per molti acquirenti stranieri) taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Sono stati introdotti controlli più rigorosi su reddito e background per individuare i falsi “primi acquirenti” che in realtà sono prestanome per gli investitori taipeitimes.com. In sintesi, ottenere un mutuo a Taipei è ora molto più difficile rispetto a qualche anno fa – una scelta deliberata per ridurre la leva e raffreddare la speculazione.
- “Tassa sull’accaparramento delle case 2.0” e riforme fiscali sugli immobili: A metà 2024, Taiwan ha approvato importanti riforme fiscali sugli immobili volte a penalizzare i proprietari di più case e incoraggiare la residenza dei proprietari. Spesso soprannominata Tassa sull’accaparramento delle case 2.0, la nuova normativa ha aumentato le aliquote annuali della tassa sugli immobili per le case non occupate dai proprietari al 2%–4,8% (rispetto al precedente 1,5%–3,6%), mentre ha ridotto l’aliquota per le abitazioni principali occupate dai proprietari all’1% (dal 1,2%) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. La riforma è entrata in vigore nel luglio 2024 e le tasse saranno dovute dal 2025. È importante notare che la legge ha cambiato il modo in cui le autorità conteggiano la proprietà di immobili: invece che per singola città, ora esiste un registro nazionale, che impedisce agli investitori di dichiarare più “prime case” in diverse città per aggirare le tasse più alte taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Per i proprietari di Taipei, questo significa che se possiedi due o più case ovunque a Taiwan che non siano affittate per scopi sociali o non siano la tua residenza, dovrai affrontare una tassa molto più alta. D’altro canto, i veri residenti proprietari (compresi i residenti stranieri con permesso di soggiorno locale) beneficiano: i residenti permanenti stranieri a Taiwan che vivono nella propria casa ora hanno diritto alla stessa aliquota agevolata dell’1% per l’uso personale taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Si prevede che circa 16.000 stranieri beneficeranno di queste aliquote agevolate a partire dal 2025, purché registrino la propria residenza e questa non sia data in affitto taipeitimes.com taipeitimes.com. Questa politica sottolinea la posizione del governo “case per uso abitativo, non per speculazione”. I primi segnali mostrano che sta funzionando: l’agevolazione per chi possiede una sola casa e i costi più alti per mantenere case extra hanno spinto più proprietari a vendere le unità secondarie e hanno aumentato la quota degli acquirenti alla prima casa taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw.
- Tassa sulle plusvalenze e sulla speculazione: Già a luglio 2021, Taiwan ha introdotto tasse più severe sulle transazioni immobiliari a breve termine per scoraggiare il flipping english.ey.gov.tw. Secondo queste regole, spesso chiamate tassa consolidata sui redditi da casa e terreno 2.0, gli immobili venduti entro 2 anni dall’acquisto subiscono una tassazione fino al 45% dei guadagni (e del 35% se venduti entro 2–5 anni). Questo ha aumentato significativamente il costo dei flip veloci. Entro il 2024, le prove di speculazione (ad es. rivendita rapida di contratti di prevendita) si erano parzialmente ridotte, poiché detenere una proprietà solo per pochi mesi non è più redditizio a causa delle tasse punitive english.ey.gov.tw. Il governo ha inoltre preso provvedimenti contro i costruttori che accumulano nuove unità invendute – ad esempio, ci sono tasse più alte sull’invenduto per incentivare i costruttori a immettere le case sul mercato taiwannews.com.tw. Taipei, essendo un mercato principale, è stata uno dei principali obiettivi di queste politiche e ne ha probabilmente beneficiato: i dati sulle transazioni suggeriscono meno vendite a brevissimo termine e più offerte di unità precedentemente accumulate, attenuando la pressione al rialzo dei prezzi.
- Regolamentazione degli alloggi e housing sociale: Oltre alle tasse, il governo della città di Taipei e quello nazionale hanno adottato misure regolamentari come l’inasprimento delle regole per l’acquisto e la cessione di case in prevendita. Le case in prevendita ora prevedono requisiti di trasparenza più rigidi e limiti per impedire agli acquirenti di vendere il contratto prima del completamento (una pratica speculativa comune). Inoltre, i programmi di edilizia sociale sono stati ampliati – la città di Taipei sta costruendo migliaia di alloggi in affitto a prezzi accessibili per residenti a basso reddito e giovani. Pur non influendo ancora direttamente sui prezzi di mercato privati, la presenza dell’edilizia pubblica mira a offrire un’alternativa e a esercitare una pressione morale sui proprietari di alloggi scadenti. L’attuale “Piano per un mercato immobiliare sano” del governo centrale include misure come una maggiore vigilanza sulle transazioni di terreni agricoli fabbricabili (per evitare scappatoie) e la prevenzione di un eccesso di credito immobiliare a scapito di altri settori mof.gov.tw.
L’impatto combinato di queste politiche nel 2025 è un mercato con molto meno fervore speculativo. Gli investitori ora affrontano costi di mantenimento più alti (tasse annuali) e una leva finanziaria inferiore, rendendo meno attraente possedere appartamenti vuoti a Taipei aspettando aumenti di prezzo. Molti proprietari di più immobili stanno vendendo unità o si astengono da nuovi acquisti, aumentando così l’offerta per gli utenti finali. Nel frattempo, gli acquirenti genuini beneficiano di prezzi leggermente più bassi e agevolazioni fiscali sulla loro prima casa. Sul lato normativo, il campo di gioco è un po’ più equo: gli acquirenti stranieri, ad esempio, sono trattati più equamente a livello fiscale se effettivamente risiedono nella loro casa di Taipei taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, anche se affrontano ancora ostacoli con le banche (le banche preferiscono i locali o almeno stranieri con reddito locale per i mutui taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw).
È importante notare che queste misure politiche non sono prive di effetti collaterali. Hanno contribuito all’attuale calo delle vendite e del sentiment – essenzialmente sgonfiando quella che alcuni consideravano una “bolla” immobiliare. La Banca Centrale ha avvertito riguardo alla sovraesposizione finanziaria del mercato immobiliare taiwanese e mira a evitare un atterraggio brusco come avvenuto in Cina taiwannews.com.tw. Finora sembra che sia in corso una graduale deflazione della bolla: il calo dei prezzi del 6,6% nel Q4 2024 è stato una diretta conseguenza delle restrizioni al credito di settembre e delle più severe ispezioni finanziarie che hanno “colpito duramente il mercato” taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. I responsabili politici sembrano disposti a tollerare un rallentamento a breve termine per ottenere stabilità a lungo termine e miglioramenti nell’accessibilità abitativa. Acquirenti e venditori a Taipei si sono adattati a questa nuova normalità segnata da una forte presenza governativa. Chiunque voglia investire o acquistare deve essere consapevole di queste regole – ignorarle può essere costoso (ad esempio, un compratore straniero potrebbe sorprendersi nel dover versare il 50% di acconto e rimborsare subito il mutuo, oppure un investitore potrebbe calcolare male i suoi rendimenti con le nuove tasse).
In sintesi, le politiche governative nel 2025 stanno ridefinendo in modo fondamentale il mercato immobiliare di Taipei: stanno smorzando la speculazione, orientando il mercato verso un’attività guidata dagli utenti finali, e indirizzando lentamente i prezzi verso livelli più sostenibili. Queste misure sono una delle ragioni principali per cui le prospettive di mercato sono stabili o in leggero rallentamento, invece che soggette a forti boom o crolli.
Opportunità e rischi d’investimento
Dal punto di vista degli investimenti, il mercato immobiliare di Taipei nel 2025 presenta un mix di avvertimenti e opportunità selettive. Le recenti performance del mercato suggeriscono che gli investitori devono essere molto strategici e orientati al lungo termine, poiché i profitti rapidi non sono più facili da ottenere. Ecco come analizziamo opportunità e rischi:
Opportunità chiave:
- Condizioni favorevoli per gli acquirenti: L’attuale fase di stallo offre agli acquirenti con buona disponibilità finanziaria la possibilità di entrare nel mercato immobiliare di Taipei a condizioni migliori rispetto a qualche anno fa. Con prezzi in lieve calo e venditori più disposti alla negoziazione, gli investitori (specialmente coloro che cercano una residenza principale o un investimento a lungo termine) possono negoziare accordi vantaggiosi nel 2025 taipeitimes.com taiwannews.com.tw. Ad esempio, un appartamento di lusso a Xinyi che nel 2022 non avrebbe avuto sconti ora potrebbe essere acquistato con uno sconto del 10% rispetto al prezzo richiesto. Chi acquista per viverci può trarne il maggiore beneficio, approfittando di aliquote fiscali ridotte per residenti e bloccando tassi d’interesse storicamente bassi prima di eventuali futuri aumenti.
- Le zone di pregio mantengono il valore: Anche durante la correzione, i quartieri di pregio di Taipei (Daan, Xinyi, ecc.) hanno mantenuto meglio il loro valore rispetto ad altre aree taiwannews.com.tw. Queste zone centrali, grazie all’offerta limitata e ai servizi di alto livello, sono più “resilienti”: nel tardo 2024 hanno perso solo ~2–3% rispetto ai forti cali delle città periferiche taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Gli investitori con un orizzonte temporale lungo potrebbero trovare gli immobili nel centro di Taipei un asset relativamente sicuro a Taiwan, offrendo conservazione del capitale e prestigio. Se il mercato dovesse riprendersi nei prossimi anni, le aree centrali tipicamente guidano la ripresa. Inoltre, i segmenti di fascia alta a Taipei sono in parte tutelati dalla ricchezza (molti proprietari sono individui ad alto patrimonio che hanno meno urgenza di vendere).
- Distretti emergenti e riqualificazioni urbane: Taipei continua a subire processi di rinnovamento urbano. Distretti come Nangang (con il crescente cluster di uffici tecnologici e nuove linee MRT) o alcune aree di New Taipei come Banqiao e Xinzhuang (con nuove infrastrutture e progetti di riconversione urbanistica) offrono potenziale di crescita. I prezzi lì sono inferiori rispetto al centro di Taipei ma potrebbero aumentare di valore man mano che queste zone si trasformano in poli commerciali secondari. Ad esempio, la zona Qingpu di Taoyuan (leggermente fuori Taipei) ha attirato molti giovani acquirenti grazie ai nuovi collegamenti di trasporto taiwannews.com.tw – un esempio di come la connettività possa far aumentare il valore immobiliare. Gli investitori che guardano oltre la città di Taipei possono considerare questi hotspot peri-urbani che beneficiano della domanda “di ricaduta” e dei piani di sviluppo governativi.
- Logistica e immobili industriali: Come accennato, il settore della logistica sta prosperando. Gli investitori (in particolare i player istituzionali o i REIT) potrebbero valutare l’acquisizione o lo sviluppo di magazzini nelle periferie di Taipei. Le strutture logistiche moderne godono di alta domanda da parte dell’e-commerce e i rendimenti risultano superiori rispetto a quelli degli immobili residenziali. La posizione di Taiwan nella manifattura high-tech e l’esigenza di spazi di stoccaggio danno ulteriore forza al settore. Analogamente, gli immobili nei parchi scientifici intorno a Hsinchu o Taichung, seppur fuori Taipei, possono rappresentare un’opportunità – servendo la catena del valore dei semiconduttori (pur con attenzione alla volatilità legata ai cicli tecnologici).
- Nicchia degli acquirenti stranieri: Taiwan è uno dei pochi posti nel mondo di lingua cinese dove gli stranieri possono possedere proprietà in piena proprietà investasian.com, e Taipei è una città molto vivibile. Sebbene gli stranieri affrontino gli stessi rischi di mercato dei locali (oltre a stringenti regole di reciprocità e residenza), chi intende vivere a Taiwan può trovare il mercato immobiliare di Taipei attraente per motivi di stile di vita. Con la nuova legge fiscale che tratta i residenti stranieri come i locali per le abitazioni principali taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, un professionista straniero che vive a Taipei può acquistare una casa e godere di basse tasse annuali sulla proprietà (1% all’anno) – un vero affare rispetto a molte città globali. Questa è più un’opportunità di stile di vita che un puro investimento finanziario, ma nel lungo termine possedere un immobile a Taipei può proteggere contro l’inflazione degli affitti e le variazioni valutarie.
Rischi principali:
- Sopravvalutazione e Bassi Rendimenti: Secondo molti indicatori, il mercato immobiliare di Taipei è sopravvalutato rispetto ai fondamentali. I rendimenti degli affitti intorno al 2% significano che, dopo tasse immobiliari, manutenzione e inflazione, il rendimento netto per un investitore che affitta un appartamento a Taipei è spesso vicino allo zero investasian.com investasian.com. Questo è un rischio evidente: si sta essenzialmente puntando esclusivamente sull’apprezzamento del capitale. Se i prezzi stagnano o scendono, l’investimento potrebbe rendere meno di semplici risparmi o altri asset. Con un appartamento medio di 30 ping (circa 100 m²) che costa tra i 600.000 e i 700.000 dollari statunitensi a Taipei investasian.com investasian.com, il rapporto costo/reddito è estremo – gli stipendi locali (circa 1.500 dollari USA al mese di media) semplicemente non supportano questi prezzi investasian.com investasian.com. Esiste un reale rischio di una correzione dei prezzi nel lungo termine o quantomeno di anni di stagnazione dei prezzi in attesa che i redditi si adeguino. I confronti internazionali sono eloquenti: Taipei è quasi costosa quanto Singapore al metro quadro, senza possedere lo stesso status di centro finanziario globale o carenza di terreno investasian.com investasian.com. Ciò suggerisce un potenziale limitato di crescita nel prossimo futuro.
- Rischio Politico e Normativo: La forte presenza dello Stato significa che le politiche possono cambiare i calcoli d’investimento da un giorno all’altro. Ad esempio, una nuova tassa “anti-accaparramento” o un ulteriore inasprimento del credito potrebbero essere introdotti se i prezzi non si moderano a sufficienza. Gli investitori stranieri affrontano il rischio di modifiche nei trattati di reciprocità o ulteriori barriere se, ad esempio, le relazioni geopolitiche dovessero peggiorare. Già oggi, gli stranieri devono assicurarsi che il loro Paese permetta ai taiwanesi di acquistare immobili lì, altrimenti Taiwan non consente loro di acquistare (regola della reciprocità) taiwanhousing.tw. Gli acquirenti cinesi continentali, che un tempo sostenevano segmenti del mercato del lusso di Taipei, sono in gran parte scomparsi dopo che Pechino ha limitato gli acquisti all’estero investasian.com investasian.com – un promemoria che le decisioni politiche possono far sparire un’intera classe di acquirenti. Una continua tensione tra le due sponde dello Stretto o qualsiasi instabilità possono inoltre influenzare i valori (il profilo di rischio di Taipei include anche rischio sismico e di conflitto militare, cosa che preoccupa alcuni investitori stranieri investasian.com).
- Rischio di Illiquidità e Leva Finanziaria: Con un calo dei volumi e transazioni ai minimi pluriennali, il mercato immobiliare di Taipei è diventato meno liquido. Un investitore potrebbe constatare che ci vuole molto più tempo per vendere una proprietà ora rispetto al periodo di boom. Se si è indebitati (anche se la leva finanziaria è ora limitata, alcuni investitori ricorrono ancora a prestiti secondari o finanziamenti non regolamentati), ci si potrebbe trovare bloccati in un mercato ribassista con costi di mantenimento. Il costo di mantenimento è aumentato con le nuove tasse: possedere più appartamenti vuoti significa pagare fino al 4,8% del valore catastale in tasse ogni anno taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw – un conto salato che può erodere il capitale di un investitore se i prezzi non crescono. Se in futuro i tassi d’interesse dovessero aumentare (non atteso nell’immediato, ma un rischio tra qualche anno), i proprietari molto indebitati potrebbero subire ulteriori pressioni.
- Concorrenza da altri mercati: A livello regionale, gli investitori potrebbero trovare prospettive migliori altrove. Ad esempio, Malesia o Vietnam offrono rendimenti da locazione e crescita più elevati, Singapore offre maggiore stabilità, ecc. investasian.com investasian.com. Esiste un costo opportunità nel parcheggiare capitali in un mercato stagnante. Alcuni analisti suggeriscono apertamente che il mercato immobiliare di Taiwan ha “pochissimo profitto residuo” e che si potrebbero trovare rendimenti migliori nei mercati emergenti o anche in altre classi di asset investasian.com investasian.com. Il rischio per un investitore è che il mercato di Taipei possa avere performance inferiori per un decennio mentre il loro denaro avrebbe potuto generare interessi altrove.
In sintesi, investire nel mercato immobiliare di Taipei nel 2025 è un gioco improntato alla cautela. Può avere senso per chi cerca una casa o un deposito di valore a lungo termine in una posizione di pregio, e ci sono aree di crescita (logistica, alcuni distretti). Tuttavia, gli investimenti speculativi per guadagni rapidi sono per lo più fuori gioco – il mercato “richiede una correzione” e, a quanto pare, la sta già subendo investasian.com investasian.com. Gli investitori prudenti valuteranno attentamente l’ambiente a basso rendimento/alto prezzo. Le strategie di mitigazione del rischio includono: focalizzarsi su immobili con valore unico (ad esempio vicino alle migliori scuole o a linee MRT in arrivo), mantenere la leva bassa e avere un orizzonte d’investimento lungo per superare i cicli. Inoltre, la diversificazione è fondamentale: molti investitori locali storicamente hanno indirizzato una quota enorme di ricchezza nell’immobiliare; l’attuale situazione suggerisce di bilanciare con altri investimenti per ridurre l’esposizione a questa fase di mercato lenta.
Dinamiche immobiliari a livello distrettuale a Taipei
Taipei è una raccolta di distretti eterogenei, ognuno con il proprio profilo immobiliare. I prezzi degli immobili e la domanda variano notevolmente da distretto a distretto, influenzati da fattori come posizione, sviluppo, servizi e nuova offerta. Ecco una panoramica delle dinamiche immobiliari a livello distrettuale di Taipei:
- Distretto di Da’an: Rinominato come il distretto residenziale più prestigioso di Taipei, Da’an ha costantemente i valori immobiliari più alti della città. È situato in posizione centrale (ospita il Da’an Forest Park, scuole d’élite e la National Taiwan University nelle vicinanze) ed è ben servito dalle linee MRT. Secondo dati recenti, i prezzi medi a Da’an variano circa da NT$1,2 a 2,0 milioni per ping (US$400k–650k per 3,3m²) per appartamenti taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Questo significa che un tipico appartamento Da’an da 30 ping (99 m²) supera facilmente i NT$36 milioni (US$1,2M). La desiderabilità di Da’an (sia per i residenti che per gli espatriati) mantiene la domanda resiliente. Anche durante la correzione 2024–25, i prezzi a Da’an hanno resistito; spesso è il punto di riferimento per il mercato del lusso di Taipei. Tuttavia, essendo una zona matura, la nuova offerta a Da’an è limitata – la maggior parte degli immobili sono rivendite o riqualificazioni di edifici più vecchi. Gli investitori apprezzano Da’an per la sua stabilità e liquidità (c’è sempre domanda per la “Beverly Hills” di Taipei).
- Distretto di Xinyi: Il moderno distretto di Xinyi – polo finanziario e dello shopping di Taipei, dove si trova il Taipei 101 – rivaleggia con Da’an per il primo posto. I lussuosi condomini di Xinyi nella zona di 101 e nella “Xinyi Planning Area” spesso raggiungono prezzi analoghi a quelli di Da’an (oltre NT$1M per ping) vpon.com. L’area intorno a Sun Yat-sen Memorial Hall e alla MRT Xinyi Anhe è particolarmente costosa vpon.com. L’attrattiva di Xinyi sono i suoi grattacieli di lusso, le strutture di intrattenimento e gli uffici aziendali; è il distretto di riferimento per gli sviluppi di alta gamma. Le dinamiche immobiliari qui includono un mix di componenti residenziali e per uffici – alcune unità a Xinyi sono appartamenti serviti o ad uso misto. L’offerta è ancora in leggera crescita (ad es. nuove torri di lusso come il progetto Taipei Sky Tower). Nel 2025, i condomini di Xinyi restano richiesti, anche se i prezzi ultra elevati significano che il bacino di acquirenti è ridotto. Molti proprietari sono famiglie benestanti o investitori dell’élite imprenditoriale di Taiwan. Il mercato degli affitti a Xinyi è rivolto agli espatriati e agli executive, ma i rendimenti sono bassi rispetto ai prezzi. Durante il recente rallentamento del mercato, Xinyi ha visto meno transazioni, ma i prezzi non sono crollati in modo significativo – i venditori preferiscono attendere piuttosto che abbassare il prezzo, consapevoli dell’esclusività unica di Xinyi.
Per riassumere le dinamiche dei distretti di Taipei: i distretti centrali (Da’an, Xinyi, Songshan, ecc.) hanno i prezzi più alti e la domanda più stabile, fungendo da indicatori del mercato di lusso. I distretti periferici (Wanhua, Wenshan, ecc.) offrono prezzi d’ingresso relativamente più bassi e tendono ad attrarre i primi acquirenti e chi ha budget limitati; possono anche sperimentare picchi di attività quando l’accessibilità economica peggiora nel centro città. Durante l’attuale rallentamento del mercato, vediamo che i distretti di lusso sono resilienti ma tranquilli (poche vendite forzate, lievi cali di prezzo), mentre i distretti di fascia media vedono più attività perché gli acquirenti cercano occasioni (ma non un crollo, poiché i loro prezzi non erano eccessivamente elevati in partenza). Anche l’interazione tra la città di Taipei e Nuova Taipei è fondamentale – i miglioramenti nei trasporti regionali (nuove linee MRT, ecc.) possono cambiare rapidamente i modelli di domanda. Ad esempio, quando verrà aperta la nuova linea MRT Wanda (in costruzione), collegherà le aree Wanhua/TVG con il sud della Nuova Taipei, probabilmente facendo aumentare i valori lungo quel percorso.
In definitiva, il mercato immobiliare a Taipei è altamente localizzato. I potenziali acquirenti o investitori dovrebbero analizzare le tendenze a livello di distretto: un quartiere potrebbe essere sovra costruito e in calo, mentre un altro a pochi chilometri di distanza ha una domanda repressa e un’offerta limitata. Il mercato immobiliare di Taipei non è monolitico, e una strategia intelligente nel 2025 consiste nel focalizzarsi su micro-località – il detto “posizione, posizione, posizione” è davvero molto valido, che si tratti della vicinanza a una stazione MRT, a un distretto scolastico di alto livello o a una nuova zona di sviluppo.
Taipei vs. altre principali città taiwanesi: un confronto
Quando si confronta il mercato immobiliare di Taipei con quello di altre grandi città taiwanesi come Taichung e Kaohsiung (così come New Taipei, Tainan e Taoyuan), emergono diverse distinzioni in termini di livelli di prezzo, tendenze e fattori trainanti del mercato.
Livelli di prezzo: Taipei è di gran lunga la città più costosa di Taiwan per quanto riguarda il mercato immobiliare. Anche il prezzo medio per ping (㎡) degli immobili a Taipei supera di gran lunga quello di altre città. All’inizio del 2025, la media a Taipei era di circa NT$1,233 milioni per ping taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, mentre nelle altre città in genere si spende solo una frazione di questa cifra. Ad esempio, Hsinchu City – spinta dall’industria tecnologica – era la seconda più cara, con circa NT$594.000 per ping in media taiwannews.com.tw. Il prezzo medio degli appartamenti in prevendita a Taoyuan era di circa NT$372.000 per ping nel 2025 taiwannews.com.tw. A Taichung e Kaohsiung normalmente si oscilla tra NT$200.000–400.000 per ping nella maggior parte dei quartieri (con progetti di lusso nuovi anche di più). Tutte e sei le municipalità speciali (Taipei, New Taipei, Taoyuan, Taichung, Tainan, Kaohsiung) hanno ora prezzi medi totali delle case superiori a NT$10 milioni taipeitimes.com taipeitimes.com, ma fuori Taipei con quella cifra si acquista semplicemente una casa molto più grande. Ad esempio, con un budget di NT$15 milioni si può comprare un monolocale di 15 ping a Taipei, contro un appartamento familiare di 40 ping a Kaohsiung o Taichung.
Tendenze recenti dei prezzi: Durante il boom del 2020–2022 e fino al 2023, diverse città non Taipei hanno registrato una crescita percentuale dei prezzi più rapida rispetto a Taipei. I bassi tassi di interesse e la liquidità generata dalla pandemia sono confluiti nei mercati immobiliari regionali. Nella prima metà del 2024, Hsinchu, Taoyuan, Taichung e Kaohsiung hanno guidato la nazione negli aumenti dei prezzi: i prezzi delle case di Hsinchu sono aumentati del 17,1% su base annua, con Taoyuan in crescita del 15,6%, Taichung del 14,9% e Kaohsiung del 13,1% taipeitimes.com taipeitimes.com. La crescita di Taipei è stata più modesta (circa il 5% nello stesso periodo) taipeitimes.com. Questo fenomeno è stato talvolta definito “diffusione urbana” del boom: man mano che Taipei diventava più costosa, l’acquisto speculativo e quello genuino si sono spostati verso città come Taichung (che è diventata la seconda città più popolosa di Taiwan) e Kaohsiung (attrattiva per le nuove infrastrutture e industrie).
Tuttavia, nella successiva correzione del mercato (fine 2024), le città che avevano sovraperformato stanno registrando correzioni più marcate. Come accennato in precedenza, nel quarto trimestre del 2024 i prezzi sono diminuiti in tutte le principali città, ma Kaohsiung e Tainan hanno subito i cali maggiori (circa il 10% trimestre su trimestre a Kaohsiung, 7% a Tainan) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Taichung e Taoyuan hanno subito cali moderati (~3–5%), e Taipei/New Taipei i più contenuti (~2–3%) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Questo mette in evidenza una differenza chiave: il mercato di Taipei, pur essendo costoso, è meno volatile: non si è gonfiato rapidamente quanto, ad esempio, Kaohsiung, quindi non si è nemmeno sgonfiato altrettanto. L’impennata di Kaohsiung è stata in parte guidata dalle aspettative sugli investimenti industriali (come gli stabilimenti TSMC previsti e altri progetti tecnologici) e sulle infrastrutture (nuove linee MRT, riqualificazione del porto). Quando queste aspettative non sono state immediatamente soddisfatte dai fondamentali (progetti tecnologici ritardati, redditi locali in ritardo), ne è seguita una correzione taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Taipei, essendo un mercato più maturo, si è mostrato più equilibrato.
Fattori economici e domanda: Ogni città ha i propri motori. Taipei è trainata dall’impiego nei settori impiegatizi, dalla presenza del governo e dalla limitata disponibilità di terreno. Taichung, con una popolazione paragonabile a Taipei, ha un’economia più orientata alla manifattura (macchinari, aerospaziale) ma anche un settore dei servizi in crescita; il suo mercato immobiliare ha beneficiato del trasferimento di persone e aziende (è situata in posizione centrale e ha terreni più economici). Kaohsiung era storicamente industriale (petrolchimica, spedizioni), e ora sta cercando di spostarsi verso la tecnologia (semiconduttori) e il turismo. La promessa di queste nuove industrie ha alimentato molti acquisti speculativi nel 2021-2023 – spesso chiamato l’“effetto TSMC.” Nel distretto di Nanzih a Kaohsiung (dove si sta insediando TSMC), i prezzi delle case sarebbero cresciuti di quasi il 90% dal 2020 al 2023 in previsione straitstimes.com straitstimes.com. Questo è molto al di sopra di quanto visto a Taipei. Tuttavia, come sottolineano gli analisti, i salari locali e le infrastrutture di Kaohsiung non hanno ancora raggiunto questo livello, quindi tali aumenti potrebbero non essere pienamente sostenibili taiwannews.com.tw. Tainan ha avuto un effetto TSMC simile (con il Parco Scientifico del Sud di Taiwan), che ha fatto salire i suoi prezzi precedentemente molto bassi. Hsinchu (non una grande città per dimensioni, ma da menzionare) ha il Parco Scientifico e i redditi più alti di Taiwan, spiegando il suo secondo posto nei prezzi delle abitazioni. Taoyuan beneficia della vicinanza a Taipei e all’aeroporto internazionale, rendendola un’area molto richiesta per case a prezzi accessibili per i pendolari di Taipei; registra costantemente alti volumi di transazioni e crescita della popolazione (Taoyuan ha registrato il maggior saldo migratorio netto in ingresso all’inizio del 2025 tra tutte le città) taiwannews.com.tw.
Differenze nell’offerta: L’offerta abitativa a Taipei è limitata (poco terreno libero, processo di riqualificazione complesso), mentre città come Taichung o Kaohsiung hanno più spazio per espandersi o riqualificare grandi aree. Questo significa che il rischio di eccesso di offerta è maggiore fuori da Taipei. Ad esempio, Taichung in cicli passati ha costruito troppi appartamenti di lusso che sono poi rimasti invenduti. Nell’attuale ciclo, New Taipei ha sorprendentemente registrato un forte calo nelle nuove costruzioni iniziate nel 2024 (-62% come segnalato) a causa di un eccesso di offerta in alcune zone taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Taichung ha registrato il numero più alto di nuove costruzioni di abitazioni nel 2024 tra tutte le regioni (33.000 unità) taiwannews.com.tw, il che potrebbe segnalare un futuro eccesso di offerta se la domanda non dovesse tenere il passo. La nuova offerta a Taipei è moderata e solitamente viene assorbita rapidamente (se i prezzi sono adeguati) grazie a una domanda reale e alla sostituzione di edifici vecchi. Quindi, gli investitori considerano Taipei a minor rischio di sovrabbondanza di inventario, mentre devono essere cauti in aree di nuova urbanizzazione di Taichung o nelle periferie di Kaohsiung dove si stanno costruendo intere nuove comunità.
Rendimento e clima d’investimento: È interessante notare che i rendimenti da locazione sono bassi in tutta Taiwan, ma sono leggermente più alti fuori da Taipei. A Taipei il ~2% è comune, mentre a Kaohsiung o Taichung si può arrivare al 2,5–3% in alcuni casi grazie ai prezzi degli immobili più bassi. Gli investimenti stranieri nel settore immobiliare di Taiwan sono relativamente pochi e concentrati soprattutto a Taipei; le altre città non vedono molta attività da parte di acquirenti internazionali, se non da parte di alcuni taiwanesi all’estero. Anche il profilo di rischio è diverso: Taipei potrebbe essere più esposta a determinati rischi (ad esempio, essendo il centro politico, qualsiasi conflitto la colpirebbe per prima), mentre le città del sud affrontano rischi diversi (volatilità industriale). Ma in generale, tutte le città sarebbero colpite da eventuali grandi problematiche nazionali come cambiamenti nei tassi d’interesse o eventi geopolitici.
Impatto delle politiche: I controlli del credito della banca centrale e le nuove leggi fiscali di cui abbiamo discusso si applicano a livello nazionale, quindi influenzano tutte le città. In effetti, alcune misure hanno inizialmente preso di mira Taipei e New Taipei (dove la speculazione era peggiore) e poi sono state estese anche altrove. Ora, un investitore a Taichung che acquista una terza casa deve affrontare gli stessi limiti LTV e sovrattasse fiscali di uno a Taipei taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Questo significa che il campo di gioco dal punto di vista delle politiche è più uniforme di prima. Potrebbe addirittura aiutare Taipei a mantenere il suo valore – in passato gli speculatori evitavano Taipei a causa dei costi di ingresso più alti e si spostavano verso Taichung/Kaohsiung, facendo aumentare quei mercati, ma ora con regole ovunque, quell’arbitraggio si riduce. Abbiamo visto questo nel tardo 2024 quando tutte le città hanno sentito il freddo non appena il credito si è ristretto taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
Per riassumere, il mercato immobiliare di Taipei è come un titolo blue-chip di alto valore: costoso, relativamente stabile, crescita minore, mentre città come Taichung/Kaohsiung sono più simili ad azioni a crescita: più economiche ma più volatili e cicliche. Taipei guida per livello dei prezzi; le altre a volte guidano per tasso di crescita. Nei prossimi anni, molti si aspettano che le città di “secondo livello” (Taichung, Kaohsiung) vivano un periodo turbolento – hanno vissuto un boom e ora devono assorbirlo. Taipei potrebbe vedere oscillazioni meno drammatiche, ma significa anche guadagni meno spettacolari.
Un rapido confronto in sintesi:
- Città di Taipei: ~1,2 milioni di NT$/ping in media, ~3% di calo dei prezzi nell’ultima correzione taiwannews.com.tw. Pro: domanda più alta, offerta scarsa, valori resilienti. Contro: estremamente inaccessibile, basso rendimento.
- Nuova Taipei: ~600-800 mila NT$/ping nei distretti più popolari, calo minore (2,3% nel Q4) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Di fatto è un’estensione del mercato di Taipei con opzioni leggermente più accessibili. Un po’ di eccesso di offerta nelle nuove zone, ma nel complesso solido grazie all’afflusso di popolazione.
- Taoyuan: ~300-400 mila NT$/ping, calo moderato (~4,8% nel Q4) taiwannews.com.tw. Mercato molto attivo grazie all’industria e alla MRT Aeroporto. La crescita dei prezzi era stata elevata; ora si sta stabilizzando.
- Taichung: ~NT$300k/ping (variabile), calo di circa 3,2% nel Q4 taiwannews.com.tw. Grande mercato per volume. Attenzione all’eccesso di offerta in alcuni distretti; comunque rimane il centro economico del Taiwan centrale, quindi la domanda esiste.
- Tainan: ~NT$200-300k/ping, calo di circa 7% nel Q4 taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Spinta dalla fabbrica TSMC; aveva un prezzo di base basso quindi è ancora relativamente accessibile. Potrebbe continuare a crescere se il settore tecnologico prospera, ma i redditi lì sono bassi.
- Kaohsiung: ~NT$250-350k/ping, calo di circa 10% nel Q4 taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Era una storia calda grazie alla riqualificazione e ai progetti tecnologici; ora è in fase di correzione. Il lungo termine dipende dal successo della trasformazione economica (da industria pesante a high-tech e servizi).
In conclusione, Taipei rimane il mercato più caro e “d’élite”, mentre altre città sono più accessibili e a volte offrono una crescita a breve termine più rapida. Tuttavia, il recente crollo dopo il boom in località come Kaohsiung mostra il rischio di inseguire guadagni rapidi. Molti investitori taiwanesi in realtà diversificano – possedendo una casa a Taipei (per stabilità/status) e magari un immobile a reddito a Taichung o Kaohsiung (per rendimento o potenziale crescita). Per un investitore straniero o qualsiasi investitore, il quesito è la tolleranza al rischio: Taipei è a rischio più basso con ritorni più bassi; le altre città hanno rischio più alto, ma potenzialmente ritorni più elevati. Come sempre, la conoscenza locale è fondamentale – ogni città ha i suoi micro-mercati ed è saggio studiarli singolarmente.
Fonti:
- Taipei Times (Crystal Hsu), “Housing market to remain in a slump: Evertrust”, 25 giugno 2025 – Rapporto Evertrust Rehouse sul calo delle transazioni e previsione di un’ulteriore moderata correzione dei prezzi taipeitimes.com taipeitimes.com.
- Taipei Times (Crystal Hsu), “Il mercato immobiliare si sta raffreddando rapidamente, afferma Evertrust”, 20 maggio 2025 – Dati sull’ampliamento dei divari di negoziazione dei prezzi per città e sul calo delle transazioni nel primo trimestre 2025 taipeitimes.com taipeitimes.com.
- Taiwan News (TY), “I prezzi delle case di Taiwan sono scesi del 6,6% nel quarto trimestre”, 14 aprile 2025 – Statistiche del MOI sui cali dei prezzi del quarto trimestre 2024 in sei città e analisi da Chinatrust Real Estate taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
- Taiwan News (Liz Chung), “20.000 residenti lasciano Taipei nel primo trimestre a causa degli alti prezzi delle case”, 25 aprile 2025 – Cita dati MOI sul prezzo medio al ping di Taipei e sulla migrazione della popolazione verso città più economiche (Taoyuan, ecc.) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
- CBRE Taiwan, “Previsioni del mercato immobiliare di Taiwan 2025”, aprile 2025 – Evidenziazioni sulle prospettive di mercato (tassi di interesse stabili; sfitto uffici al massimo da 7 anni; settore retail cauto; volumi di investimento inferiori a causa del raffreddamento immobiliare) cbreemail.com cbreemail.com.
- Taiwan Housing (blog), “Aggiornamento della politica sui mutui 2025: Cosa devono sapere gli acquirenti stranieri”, 2024 – Sintesi dei controlli selettivi del credito della Banca Centrale (tagli LTV, nessun periodo di grazia, portata nazionale) e dei loro obiettivi taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw.
- Taiwan News, “Le nuove aliquote fiscali sulle abitazioni di Taiwan avvantaggeranno i residenti stranieri”, 5 set 2024 – Dettagli sulle revisioni della House Tax Act (House Hoarding Tax 2.0): tassa del 2~4,8% sulle case non occupate dal proprietario, 1% sulle abitazioni principali; inclusione dei titolari di ARC stranieri taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
- Taipei Times, “Le nuove aliquote fiscali avvantaggeranno gli stranieri”, 5 set 2024 – Annuncio del MOF sull’autorizzazione agli stranieri con ARC di ottenere l’aliquota per abitazione principale (1,2% -> 1%) taipeitimes.com taipeitimes.com.
- Taipei Times (Crystal Hsu), “Le transazioni immobiliari aumentano del 27 percento”, 31 lug 2024 – Rapporto Sinyi Realty sulle transazioni del primo semestre 2024 e sui rialzi dei prezzi nelle città (Hsinchu, Taoyuan, ecc.), con menzione delle misure di restrizione creditizia a metà 2024 taipeitimes.com taipeitimes.com.
- InvestAsian, “Immobiliare Taiwan: il più caro dell’Asia?”, 20 feb 2025 – Visione critica del mercato immobiliare taiwanese: note sui prezzi di Taipei ~7.000$/mq, bassi rendimenti da locazione ~2%, scarsa accessibilità (40 anni di reddito per una casa), e diminuente presenza di investitori cinesi investasian.com investasian.com.
- Vpon Big Data, “Prezzi delle case e tendenze demografiche nella Greater Taipei”, nov. 2022 – Informazioni sui prezzi per distretto: conferma Da’an come zona più costosa (~NT$1M/ping), distretti periferici con prezzi inferiori, e Yonghe/Banqiao di New Taipei che si avvicinano ai prezzi di Taipei vpon.com vpon.com.
- Taiwan News, “Le nuove costruzioni a Taiwan ai minimi di cinque anni nel 2024”, 6 feb. 2025 – Dati MOI sulle nuove costruzioni per città (in calo complessivo, New Taipei -62,9% su base annua) e descrizione della reazione degli sviluppatori ai controlli sul credito taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
- Taiwan News, “Taiwan reprime i prestiti immobiliari speculativi”, feb. 2025 – (Riferito tramite blog) dettagli sulle misure di controllo del credito e sulle revisioni dei prestiti per l’acquisto della prima casa taipeitimes.com taipeitimes.com.
- Le fonti e i dati sopra riportati forniscono la base fattuale di questo rapporto, offrendo una panoramica completa del mercato immobiliare di Taipei nel 2025 e oltre.
