Panoramica di Mercato (2025) – Dopo un 2023 modesto, il mercato immobiliare spagnolo è rimbalzato nel 2024 e rimane forte entrando nel 2025. I tassi più bassi della BCE e l’inflazione in calo hanno stimolato la domanda. Le vendite di case hanno raggiunto circa 642.000 nel 2024 (+10% su base annua) globalpropertyguide.com, e i dati dei primi mesi del 2025 (vendite di gennaio +11% su base annua) mostrano che lo slancio continua globalpropertyguide.com. Le vendite sono diffuse su tutto il territorio: Madrid (+10,6% su base annua) e Valencia (+9,0%) hanno registrato grandi aumenti, Catalogna +8,5%, Andalusia +6,9% e Canarie +4,6% globalpropertyguide.com. L’offerta rimane limitata: i permessi di costruzione sono in aumento (128.000 nel 2024, previsione 135.000 nel 2025) ma ancora inferiori alla formazione delle famiglie caixabankresearch.com, sostenendo la pressione al rialzo dei prezzi. Di conseguenza, i prezzi nazionali delle case sono aumentati di circa il 5–8% nel 2024 cbre.com caixabankresearch.com e gli affitti sono balzati di circa l’11,5% globalpropertyguide.com. Le previsioni istituzionali vedono una crescita continua: CaixaBank prevede circa 650.000 vendite di case e una crescita dei prezzi di circa il 5,9% (indice MIVAU) nel 2025 caixabankresearch.com caixabankresearch.com, mentre Solvia (Idealista) prevede vendite +3–4% e prezzi +5% nel 2025 idealista.com idealista.com.
Settore Residenziale – La domanda è diffusa. Nel 2024, 18 delle 19 regioni hanno registrato un aumento delle vendite globalpropertyguide.com. Le vendite di nuove costruzioni sono aumentate (fino al 23% nel 2024 globalpropertyguide.com), il livello più alto dal 2013, riflettendo la carenza di stock di rivendite e la forte attività degli sviluppatori. Tuttavia, i nuovi cantieri sono in ritardo rispetto alla domanda: le richieste di permessi sono in forte calo e rimangono ben al di sotto dei livelli pre-2019 lucasfox.com. Il credito ipotecario si sta rafforzando: i nuovi mutui sono aumentati del +14,2% nel 2024 arrivando a €61,7 miliardi globalpropertyguide.com, aiutati dal calo dell’Euribor. A febbraio 2025 il tasso medio sui nuovi mutui si attestava intorno al 2,87% (contro il 3,62% dell’anno precedente) globalpropertyguide.com. Questo forte calo (la BCE ha ridotto i tassi fino a circa il 3% entro la fine del 2024 caixabankresearch.com) ha stimolato gli acquisti: CaixaBank prevede che le transazioni immobiliari raggiungano circa 650.000 nel 2025 caixabankresearch.com.
Le differenze regionali sono significative. Madrid resta una delle zone più appetibili, con prezzi intorno a €3.000–6.000/m² per gli appartamenti. Le vendite nella regione di Madrid sono aumentate di circa il 10,6% nel 2024 globalpropertyguide.com. Barcellona/Catalogna hanno registrato anch’esse forte attività (+8,45% crescita delle vendite globalpropertyguide.com) ma l’offerta è limitata dalla scarsità di nuovi terreni. Valencia e la sua costa (Alicante, Castellón) hanno rappresentato il 16,3% delle vendite nazionali nel 2024 globalpropertyguide.com, con nuove costruzioni in espansione nelle zone di crescita. Andalusia/Costa del Sol (Málaga, Cadice, ecc.) ha guidato la quota nazionale (19,6% di tutte le case globalpropertyguide.com) grazie alla domanda interna ed estera per la vita soleggiata e conveniente. Isole Baleari hanno registrato un enorme interesse straniero (un terzo della domanda) ma un calo moderato delle vendite del 3,8% nel 2024 globalpropertyguide.com. Isole Canarie rimangono popolari tra gli europei; le vendite sono aumentate di circa il 4,6% globalpropertyguide.com.
Immobiliare Commerciale – Il 2024 ha segnato una ripresa degli investimenti e delle locazioni. Gli uffici a Madrid e Barcellona hanno mostrato una forte domanda di locazione. Gli affitti di uffici a Madrid hanno raggiunto circa 500.000 m² nel 2024 (+40% su base annua) cbre.com; Barcellona dovrebbe superare i 300.000 m² nel 2025 (oltre 280.000 m² nel 2024, +20%) cbre.com. Gli investimenti in uffici nel 2024 sono stati di circa €1,50 miliardi (+25% su base annua) cbre.com, trainati da operazioni più piccole e acquisizioni aziendali. Gli uffici di Madrid hanno rappresentato circa €600 milioni, Barcellona circa €440 milioni (+70% su base annua) cbre.com. I rendimenti prime degli uffici sono circa il 4,85% a Madrid e il 4,95% a Barcellona cbre.com, con un’ulteriore compressione prevista in linea con altri mercati europei.
Il retail sta guadagnando slancio. Le transazioni di locazione nelle vie commerciali sono aumentate di circa l’11% nel 2024, con posizioni prime limitate cbre.com. Di conseguenza, i canoni prime medi nelle principali vie dello shopping sono cresciuti di circa il 7% nel 2024 cbre.com. Anche i centri commerciali sono migliorati: il traffico pedonale e le vendite sono aumentati (vendite +4,7% su base annua) e i tassi di occupazione hanno raggiunto i massimi degli ultimi quattro anni cbre.com. L’interesse degli investitori è tornato forte: gli investimenti retail hanno raggiunto circa €2,8 miliardi nel 2024 (+135% su base annua) cbre.com, circa la media degli ultimi 10 anni, rendendo il retail la terza asset class per investimenti (20% del totale investito) cbre.com.
Hotel & Turismo – Il boom turistico record della Spagna stimola la domanda alberghiera. Nel 2024, circa 116 milioni di turisti stranieri hanno visitato il paese (+4% rispetto al 2023), generando 364 milioni di pernottamenti (+5%) e una spesa superiore di circa il 17% cbre.com. Gli hotel hanno registrato una media di occupazione del 68%. Circa 250 nuovi hotel (oltre 17.000 camere) dovrebbero aprire entro il 2026 – un quarto di questi di lusso a 5 stelle, concentrati a Malaga, Madrid, Canarie e Cadice cbre.com. Riflettendo questa forza, gli investimenti alberghieri hanno raggiunto €3,22 miliardi nel 2024 (23% di tutti gli investimenti CRE) cbre.com. I parametri operativi (occupazione, RevPAR) hanno superato i livelli del 2023 e pre-Covid cbre.com.
Mercato del Lusso – Il segmento di alta gamma rimane vivace. Le proprietà di lusso nelle enclave costiere e cittadine (Marbella, Ibiza, Madrid, Barcellona) hanno registrato una forte domanda. Degno di nota, i facoltosi acquirenti statunitensi stanno ora pagando i prezzi più alti al m² tra tutti i gruppi stranieri reuters.com. Gli acquirenti non residenti (20% delle transazioni) hanno pagato in media 2.362 €/m² nel secondo semestre 2024 rispetto ai 1.713 € dei locali reuters.com. Lucas Fox riporta che le vendite di immobili di lusso nel 2024 sono schizzate: le residenze di marca e le ville premium sono state un segmento “di punta” lucasfox.com. Oltre il 62% delle nuove abitazioni a Madrid Nuevo Norte sarà accessibile, in linea con le politiche pubbliche, ma vengono costruite anche molte unità di lusso (vedi sotto).
Mercato degli affitti (lungo vs breve termine) – Gli affitti a lungo termine sono aumentati esponenzialmente nel 2024; i dati Idealista mostrano un indice nazionale degli affitti in crescita dell’11,5% (fino a ~13,5 €/m²) globalpropertyguide.com. I canoni nelle principali città hanno toccato livelli record: Barcellona 23,4 €/m² (+13,9%), Madrid 20,7 (+15,3%), Palma 17,2 (+11,9%), Málaga 15,1 (+11,4%) globalpropertyguide.com. I rendimenti lordi da locazione (canone annuo/prezzo immobile) sono moderati: circa 5,6% a livello nazionale nel Q1 2025, giù dal ~6,2% dell’anno precedente globalpropertyguide.com. I rendimenti cittadini variano molto – Barcellona circa 7,5% in media, Valencia circa 6,2%, Madrid soltanto circa 4,8% (a causa dei prezzi più alti) globalpropertyguide.com. Con gli alloggi ancora scarsi e i tassi di interesse bassi, la domanda di affitti resta elevata, soprattutto da parte di giovani professionisti e immigrati.
Gli affitti a breve termine (turistici) sono aumentati nonostante i tentativi di limitarli. Exceltur segnala che l’offerta in stile Airbnb è cresciuta del 25% circa dal 2022 al 2024, superando la crescita dell’ospitalità tradizionale reuters.com. Nei punti caldi: affitti brevi a Madrid +49% (ora il 38% dei posti letto turistici) e a Málaga +36% in due anni reuters.com. Questa crescita ha contribuito a un deficit abitativo nazionale stimato di circa 450.000 unità reuters.com. In risposta, la regolamentazione si sta inasprendo: dal 1° luglio 2025 sarà obbligatorio un Registro Unico degli Affitti Turistici (tutte le unità affittate a breve termine dovranno essere registrate e avere un codice per poter essere pubblicizzate sui portali online) idealista.com. Dal 3 aprile 2025 nuove regole impongono l’approvazione esplicita della comunità per gli affitti vacazionali in condominio (occorre il voto della maggioranza dei proprietari) ldrgroup.nl. Nel frattempo, gli affitti a lungo termine non saranno più indicizzati all’inflazione: dal 2025 la Spagna utilizza un nuovo “indice di riferimento” (IRAV) per gli aumenti, che limita i rialzi tramite una formula globalpropertyguide.com.
Suddivisione regionale del mercato
- Madrid: Il mercato più grande della Spagna (~12% di tutte le vendite globalpropertyguide.com) è teso e costoso. I prezzi nel Q4 2024 nella Comunità di Madrid sono aumentati di circa il 9,4% su base annua caixabankresearch.com (tra i dati più alti a livello nazionale) e gli affitti prime sono saliti del 15%. I nuovi progetti (come Madrid Nuevo Norte, vedi sotto) promettono altro residenziale (10.500 abitazioni) e uffici (1 milione di m²) news.griclub.org news.griclub.org. I flussi di investimento sono aumentati: uffici, living e hotel hanno raccolto circa 1,3 miliardi di euro nel Q1 2025 cbre.co.uk, e Madrid è al #2 nel mondo per interesse degli investitori (CBRE).
- Barcellona/Catalogna: Quota delle vendite ~15,5% (2024) globalpropertyguide.com. I prezzi a Barcellona sono saliti di circa l’8% nel 2024 e le disponibilità di immobili di alto livello sono limitate. Le nuove abitazioni sono rare e sostenute dall’interesse straniero. Progetti notevoli: il lungamente atteso nodo ferroviario di Barcellona Sagrera (un’opera da 2 miliardi di euro, con 3,7 km di copertura verde) aprirà entro il 2028 en.wikipedia.org, liberando aree edificabili. Affitti e retail a Barcellona hanno entrambi accelerato nel 2024 cbre.com cbre.com, riflettendo il dinamismo economico.
- Regione di Valencia: Con il 16,3% delle vendite nazionali globalpropertyguide.com, il mercato di Valencia è robusto. La provincia di Alicante (Costa Blanca) ha visto un’accentuata presenza di acquirenti stranieri (oltre il 45% acquirenti nel Q4 2024) cottageproperties.es. I canoni nelle città (Valencia città, Alicante) sono in crescita (+12% a Valencia nel 2024) globalpropertyguide.com. Investimenti in infrastrutture (nuove linee tram, ampliamento del porto) e crescita tech sostengono la domanda.
- Andalusia/Costa del Sol: L’Andalusia (19,6% delle vendite) guida il paese globalpropertyguide.com. La Costa del Sol (provincia di Málaga) è una calamita per gli stranieri: britannici, scandinavi e altri acquistano qui, spingendo affitti e vendite verso l’alto (~affitto a Málaga città +11,4% nel 2024 globalpropertyguide.com). Anche le città interne (Siviglia, Granada) vedono più interesse con la crescita dei prezzi. I fondi pubblici investono nei trasporti (nuove linee metro, ampliamento aeroporti), migliorando l’accessibilità.
- Isole Baleari: Turismo e proprietà straniera dominano. Circa un terzo degli acquirenti a Maiorca/IBIZA è internazionale globalpropertyguide.com. Nel 2024 le Baleari sono state l’unica regione con un calo delle vendite (-3,8%) globalpropertyguide.com, in parte per saturazione nel segmento di lusso. Tuttavia, gli affitti sono i più alti della Spagna (Palma 17,2 €/m², Ibiza ancora di più) globalpropertyguide.com. Regolamenti sulle energie rinnovabili e tasse sulle seconde case (in discussione) possono influenzare la domanda futura.
- Isole Canarie: Crescita moderata (vendite +4,6% nel 2024) globalpropertyguide.com. Il turismo traina la domanda su Tenerife, Gran Canaria e Lanzarote. Gli acquirenti stranieri (soprattutto nordeuropei) rappresentano circa il 20-25% delle transazioni. Qui il settore offre ancora rendimenti più elevati (~5–6%) grazie ai prezzi più bassi.
Andamento prezzi e previsioni
I prezzi delle case a livello nazionale sono aumentati di circa il 5–8% nel 2024. I dati ufficiali (MIVAH) indicano +5,8% (2024 vs 2023) caixabankresearch.com, mentre l’indice dei Notai ha registrato +8,4% per il 2024 caixabankresearch.com. Le regioni chiave hanno visto crescite a doppia cifra: Isole Baleari +12,1% (Q4 2024) e Madrid +9,4% caixabankresearch.com. Mercati secondari nel nord della Spagna stanno crescendo ancora più velocemente (province occidentali/nord +11–15% nel Q4, secondo Caixabank) poiché gli acquirenti cercano soluzioni più convenienti.
Guardando lo sguardo al futuro, le previsioni istituzionali sono positive. CaixaBank prevede una crescita nominale dei prezzi di circa il 5,9% nel 2025, che rallenterà a circa il 3,0% nel 2026 man mano che l’offerta inizierà a riequilibrare la domanda caixabankresearch.com. Solvia stima una crescita dei prezzi di circa +5% nel 2025 idealista.com. Si prevede che il credito ipotecario resterà abbondante, con la politica BCE più accomodante e possibili ulteriori tagli ai costi di finanziamento da parte delle banche. Entro il 2030, gli esperti attendono rialzi positivi ma più moderati (prezzi pressoché raddoppiati rispetto al 2020, dopo l’aggiustamento per l’inflazione). La crescita continua della popolazione (il FMI prevede +1,2%/anno) e la carenza abitativa sostengono queste previsioni caixabankresearch.com.
Dinamiche di domanda e offerta
Domanda: Guidata sia da acquirenti domestici sia stranieri. La continua crescita di popolazione e forza lavoro (inclusa l’immigrazione) sta creando nuove famiglie. L’occupazione è vicina ai livelli pre-Covid e i salari aumentano, sostenendo la capacità d’acquisto. I dati recenti mostrano una domanda latente: Solvia segnala che molti acquirenti hanno rinviato l’acquisto nel 2022-23 a causa degli alti tassi, ma stanno ora tornando sul mercato idealista.com. L’interesse straniero è in forte crescita: nel primo semestre 2024 gli stranieri hanno acquistato circa 69.400 case (20,4% di tutte le vendite) idealista.com. I cittadini britannici restano il gruppo più numeroso, ma americani (+2 volte rispetto a 5 anni fa) e marocchini sono particolarmente attivi reuters.com.
Offerta: Storicamente limitata. I nuovi cantieri sono in aumento, ma partendo da una base bassa: i permessi edilizi sono cresciuti di circa il 16% nel 2024 (107mila da gennaio a ottobre) cottageproperties.es, ma le richieste di autorizzazione restano sotto i livelli pre-2019 lucasfox.com. La scarsità di terreni è acuta nelle grandi città (Madrid/Barcellona). Il patrimonio abitativo è datato: solo circa il 5% delle abitazioni spagnole ha meno di 5 anni. Questo squilibrio – domanda crescente contro una nuova offerta limitata – è il principale motore della crescita dei prezzi caixabankresearch.com.
Se l’offerta dovesse aumentare (ad esempio con permessi che raggiungono i 135mila+ nel 2025 caixabankresearch.com), la crescita potrebbe moderarsi. Tuttavia, attualmente quasi tutti gli esperti concordano che le restrizioni sull’offerta manterranno il mercato ristretto per anni. Nel settore degli affitti, la bassa disponibilità (~2–3% nelle città) causa anche forti aumenti dei canoni.
Sviluppi Legislativi e Normativi
Recenti cambiamenti normativi stanno rimodellando il mercato:
- Locazione Residenziale: La Legge sul Diritto all’Abitazione (Legge 12/2023) ha introdotto dal gennaio 2025 il nuovo Indice di Riferimento degli Affitti (IRAV) globalpropertyguide.com. L’IRAV limita gli aumenti annuali d’affitto al minore tra IPC (indice prezzi al consumo), inflazione di fondo, o un tasso medio fisso, sostituendo i precedenti aumenti agganciati all’inflazione globalpropertyguide.com. Dal 2024 sono stati applicati limiti temporanei (2–3%), ma l’IRAV regolerà i nuovi contratti stipulati dopo maggio 2023. L’obiettivo è stabilizzare gli affitti (il 30% degli spagnoli vive in affitto) globalpropertyguide.com.
- Affitti Turistici: Il 3 aprile 2025 la Spagna ha riformato il settore delle locazioni brevi. La Legge sulla Proprietà Orizzontale ora richiede l’approvazione espressa della comunità condominiale (maggioranza di 3/5) per poter avviare un’attività di locazione turistica ldrgroup.nl. Senza permesso non si può affittare a breve termine. Da luglio 2025 la Spagna applicherà le nuove norme europee sulle locazioni brevi: tutte le case affittate per brevi periodi dovranno registrarsi in un registro nazionale (Registro Único) e mostrare il codice di registrazione sugli annunci online idealista.com. Queste misure vogliono indirizzare le abitazioni verso l’affitto lungo termine e contrastare gli affitti illegali.
- Golden Visa: La Spagna ha abolito la Golden Visa immobiliare il 3 aprile 2025 globalpropertyguide.com. Gli investitori ottenevano la residenza acquistando immobili per almeno €500mila (picco di circa 681 visti immobiliari nel 2019 globalpropertyguide.com). Il governo ha giustificato la misura con la pressione al rialzo sui prezzi urbani globalpropertyguide.com. Gli attuali titolari conservano il permesso, ma non è più possibile investire in immobili per nuove richieste. L’effetto previsto è un rallentamento di alcuni sviluppi di lusso/uso misto, ma i compratori anglofoni ed europei continuano le acquisizioni senza intoppi.
- Altri Provvedimenti: Le autorità hanno preso in considerazione tasse sugli alloggi sfitti e incentivi municipali per l’edilizia accessibile, ma non sono ancora state introdotte nuove imposte di rilievo. I controlli sul credito ipotecario (limiti loan-to-value) restano moderati rispetto agli standard europei. In generale, gli indirizzi normativi cercano un equilibrio tra tutela degli inquilini e attrattività per gli investitori.
Scenario degli Investimenti Esteri
La Spagna continua ad attirare capitali internazionali. Nel primo trimestre 2024 gli investimenti immobiliari totali sono stati pari a €3,3 miliardi (+39% su base annua) cbre.co.uk, ben oltre la media europea. Madrid e Barcellona si collocano tra le prime 5 città per investitori internazionali (CBRE). Il boom riguarda sia stranieri che acquistano case sia società che comprano immobili a reddito. Ad esempio, acquirenti esteri (residenti e non residenti) hanno acquistato circa 1 casa su 5 nel 2024 idealista.com. Istituzioni (fondi, REITs, investitori privati) stanno espandendo la loro presenza nei settori living (build-to-rent, student housing), retail, logistica e turismo. Da notare che gli acquirenti stranieri pagano un premio: il prezzo medio pagato dai non residenti era superiore di circa il 38% rispetto agli spagnoli a fine 2024 reuters.com.
L’IDE (investimenti diretti esteri) in Spagna (economia più ampia) nel primo semestre 2024 è stato pari a circa $20,9 miliardi santandertrade.com. Sebbene gran parte sia confluita nei servizi e nell’industria, una quota rilevante è destinata a hotel, uffici e abitazioni. Gli Stati Uniti rappresentano ora la principale fonte di IDE (29% dei flussi) santandertrade.com, e gli acquirenti americani sono tra i più attivi nell’acquisto di case reuters.com. La Brexit ha leggermente raffreddato gli investimenti britannici, ma i compratori dell’UE (Germania, Francia, Nord Europa) restano forti. L’abolizione della Golden Visa potrebbe portare a un maggiore interesse per asset con redditività piuttosto che per la sola residenza.
Ambiente Mutui & Finanziamenti
Le banche spagnole e i mutuatari si stanno adattando ai tassi in evoluzione. Il debito ipotecario residuo è basso rispetto agli standard storici (≈31,3% del PIL nel 2024 contro il 60% prima del 2008 globalpropertyguide.com). Questo lascia spazio per la crescita del credito. Nel 2024, l’erogazione di nuovi mutui è rimbalzata (+14,2% a €61,7 mld globalpropertyguide.com) dopo il calo del 2022–23. Anche il numero di nuovi mutui (423.761 nel 2024) è aumentato nettamente globalpropertyguide.com.
I tassi d’interesse stanno scendendo: dopo aver raggiunto il picco a metà 2024, la BCE ha abbassato i tassi a circa il 3% entro fine anno. Il tasso medio dei nuovi mutui in Spagna era circa 2,87% a feb 2025 globalpropertyguide.com, in calo dal 3,62% dell’anno precedente. Circa il 90% dei prestiti è a tasso variabile o fisso di breve durata, quindi i mutuatari beneficeranno di ulteriori tagli (CaixaBank prevede il tasso principale BCE intorno al 2% entro il 2026 caixabankresearch.com). Costi di indebitamento più bassi sosterranno la domanda di acquisto e rifinanziamento. Nel frattempo, le banche restano caute – i cosiddetti LTV sono moderati (tipicamente 80%), e i criteri di concessione sono rigidi rispetto alle bolle del passato.
Principali Progetti di Sviluppo
Diversi progetti su larga scala plasmeranno il mercato futuro. Madrid Nuevo Norte (MNN) è il progetto di punta: un’espansione mista di 3,4 km² (2,6 milioni di m² edificabili) a nord della stazione di Chamartín. MNN offrirà circa 10.500 abitazioni (38% accessibili; 62% di fascia più alta) e un nuovo Central Business District con 1 milione di m² di uffici news.griclub.org news.griclub.org, oltre a 400.000 m² di parchi (tra cui un parco centrale di 13ha) news.griclub.org. MNN dovrebbe creare circa 350.000 posti di lavoro e aggiungere €15,2 miliardi al PIL in 25 anni news.griclub.org.
Grandi progetti urbani: ad es. Madrid Nuevo Norte (rendering sopra) aggiungerà 10.500 abitazioni, 1,6 milioni di m² di uffici, e ampie aree verdi news.griclub.org news.griclub.org.
Altre città hanno i propri progetti: la Stazione Sagrera di Barcellona è in costruzione (costo ~2 miliardi di euro) e prevista in apertura entro il 2028 en.wikipedia.org. Il complesso della Sagrera prevede l’interramento dei binari e la creazione di un parco lineare di 3,7 km sopra di essi en.wikipedia.org, liberando terreno per abitazioni e uffici. A Valencia, i progetti per il vecchio letto del fiume e le aree portuali (espansione Ciudad de las Artes, Parque Central) libereranno nuovi terreni residenziali. La Plaza de la Magdalena a Saragozza è un mega-progetto per uffici e hotel su un’ex isola fluviale. Il distretto tecnologico 22@ a Barcellona e le espansioni del settore 22@ proseguono, con riconversioni a uso misto di ex zone industriali.
Dal lato turistico, si stanno costruendo grandi resort e centri congressi. Ad esempio, il FICO Fairgrounds di Málaga (il centro eventi più grande d’Europa) ha aperto nel 2023 e il Plaza Mayor II a Madrid è in fase di espansione. Nelle Baleari e Canarie, continuano i progetti di resort di lusso e comunità di seconde case (molte finanziate da stranieri).
Previsioni degli Esperti (2025–2030)
I rapporti istituzionali concordano su una crescita continua fino al 2025–26, poi su una moderazione successiva. CaixaBank (feb 2025) prevede circa 650mila compravendite nel 2025 (contro ~642mila nel 2024) caixabankresearch.com e prezzi in aumento di circa il 5,9% (indice MIVAH) caixabankresearch.com, prima di un rallentamento della crescita (transazioni ~620mila, prezzo +3,0% nel 2026) caixabankresearch.com caixabankresearch.com. Solvia prevede similmente vendite +3–4% e prezzi delle case +5% nel 2025 idealista.com idealista.com, segnalando come domanda latente e acquirenti stranieri restino fattori persistenti.
Nel tardo 2020, le tendenze dipenderanno dal macro: se i tassi restano bassi e le costruzioni aumentano, la crescita dei prezzi potrebbe rallentare al 2–3%. FMI e OCSE prevedono una crescita del PIL spagnolo tra ~2–2,5% annuo fino al 2030, il che dovrebbe sostenere la domanda immobiliare. Vi sono possibili volatilità: una nuova impennata dei tassi (es. per inflazione globale) potrebbe raffreddare temporaneamente il mercato. Nel complesso, gli analisti non vedono grandi bolle – la Spagna resta sottocostruita. Entro il 2030, i prezzi delle case potrebbero essere ~20–30% più alti (nominali) rispetto al 2025, salvo shock.
Rischi e Opportunità
Rischi: La pressione sulla accessibilità è la preoccupazione maggiore. Il rapporto prezzo/reddito nelle grandi città spagnole è tornato ai livelli del 2007, e il “tasso di sforzo” (rata mutuo/reddito) è ~35% cbre.com – uno dei più alti nell’UE. La Banca di Spagna segnala un deficit abitativo (~450mila abitazioni mancanti) reuters.com. Una crescita rapida e continua di affitti e prezzi potrebbe scatenare reazioni politiche e regole più severe. Già nuove leggi sugli affitti segnalano un cambiamento a favore degli inquilini. Rischio normativo: ulteriori controlli sugli affitti o tasse sulle seconde case potrebbero scoraggiare gli investitori. Il taglio del Golden Visa è un esempio; eventuali misure analoghe influenzerebbero i mercati di lusso. Tassi d’interesse: un rialzo globale accelerato potrebbe aumentare i costi dei mutui e raffreddare la domanda. Volatilità turistica: la dipendenza dal turismo fa sì che un calo dei visitatori (es. nuova pandemia) penalizzerebbe affitti brevi e hotel.
Opportunità: Allo stesso tempo, i punti di forza sottostanti sono evidenti. La Spagna offre rendimenti relativamente elevati: gli affitti degli appartamenti (~5–7% lordo) sono ben superiori ai rendimenti delle obbligazioni UE globalpropertyguide.com, che restano sotto il 1%. Con costi di finanziamento bassi, gli sviluppatori possono ancora ottenere buoni margini. Il settore degli affitti si espande – iniziative istituzionali build-to-rent e formule abitative alternative (studenti, senior housing) attirano capitali. I grandi progetti urbani (es. MNN) genereranno valore a lungo termine e uno stock abitativo moderno, aprendo nuove gare per interventi. La domanda estera (dal Nord America, Nord Europa, America Latina) è diversificata e dovrebbe proseguire, grazie all’attrattiva dello stile di vita e ai tassi di cambio favorevoli per molti investitori. Gli incentivi UE sull’edilizia verde stimoleranno inoltre ristrutturazioni e nuove costruzioni di immobili energeticamente efficienti (più attività). Complessivamente, investitori prudenti vedono la Spagna come un mercato a crescita sostenuta, forte domanda locativa e opportunità di sviluppare la nuova generazione di immobili residenziali e misti.
Fonti: Ricerca dell’autore tra cui statistiche ufficiali (INE), report di settore e analisi di esperti globalpropertyguide.com caixabankresearch.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com cbre.co.uk reuters.com idealista.com cbre.com cbre.com cbre.com caixabankresearch.com.
