Sintesi Esecutiva: Il mercato immobiliare thailandese nel 2025 si sta muovendo in un contesto misto. I prezzi delle abitazioni stanno aumentando moderatamente (~2–3% annui) in un contesto di domanda interna debole, con gli sviluppatori che ritardano i lanci e il governo che offre incentivi agli acquirenti di case. Bangkok e le principali aree turistiche come Phuket rimangono i mercati più costosi (ad esempio, annunci di appartamenti con 2 camere da letto ~US$303k a Bangkok contro $296k a Phuket), ma i condomini stanno affrontando una significativa eccedenza di offerta e vendite più lente. Il real estate commerciale mostra prestazioni divergenti: gli uffici di Bangkok hanno una vacanza in crescita (~18,2% nel 1° semestre 2024 bangkokpost.com) poiché nuove torri di Classe A inondano il mercato, mentre i centri commerciali beneficiano del ritorno del turismo (vacanza nei negozi prime ~5,2% nel Q1 2025 research.jllapsites.com). Il settore industriale/logistico resta un punto luminoso – l’Eastern Economic Corridor (EEC) alimenta una forte domanda di fabbriche e magazzini. Gli investimenti esteri sono solidi, con acquirenti cinesi, birmani e russi che rappresentano la maggior parte delle vendite di condomini, e i legislatori stanno studiando riforme (ad es. contratti di locazione fino a 99 anni, quote più alte per i condomini stranieri khaosodenglish.com). Le infrastrutture di supporto (progetti EEC, espansioni del trasporto pubblico) e gli incentivi di policy (programmi di visti, riduzioni fiscali) sostengono le prospettive. Nel complesso, si prevede una crescita contenuta di prezzi e vendite di alcuni punti percentuali tra il 2025 e il 2028, con opportunità nel mercato abitativo medio, nella logistica/magazzini e negli sviluppi collegati al turismo.
Panoramica Attuale del Mercato (2025)
L’economia thailandese è cresciuta lentamente (~3,1% su base annua alla fine del 2024 scmp.com), e l’indebitamento delle famiglie è elevato, frenando la domanda interna. Il turismo sta vivendo una forte ripresa (gli arrivi nel 2025 si stanno avvicinando ai picchi del 2019), sollevando l’occupazione e le tariffe negli hotel. Il governo continua con misure di stimolo all’abitazione: ad esempio, nel 2024 il Ministero delle Finanze ha ridotto le tasse di trasferimento e le spese di registrazione ipotecaria per case ≤฿7M (allo 0,01%), aiutando a fermare il calo delle vendite residenziali. Alla fine del 2024, i trasferimenti di immobili residenziali erano ancora in calo ~4–8% su base annua (350.545 unità nel 2024, -4,4%), ma ci sono segnali di ripresa per il 2025 (REIC prevede una crescita delle transazioni di ~3,7%). Gli acquirenti stranieri di condomini rimangono un supporto chiave, anche se quelli domestici restano cauti.
Segmento Residenziale
- Case urbane (area metropolitana di Bangkok e grandi città): Il mercato residenziale di Bangkok è maturo e guidato dalla domanda interna. Nel Q4 2024 i prezzi sono aumentati moderatamente (case unifamiliari +2,4% a/a, villette a schiera +3,2% globalpropertyguide.com), mentre la crescita dei prezzi dei condomini è rallentata bruscamente (solo +2,5% a/a nel Q4 2024 contro +7,2% nel Q3) globalpropertyguide.com. Gli sviluppatori hanno ridotto i nuovi lanci a causa del credito ristretto; molte aziende si sono concentrate su progetti a prezzi più bassi (≤฿7M) che corrispondono ai budget degli acquirenti. La sovraofferta di inventario è motivo di preoccupazione: attualmente a Bangkok ci sono molti appartamenti invenduti, e la nuova offerta continua (sebbene alcuni progetti siano stati ritardati). I rendimenti da locazione degli appartamenti a Bangkok sono in media circa 5–6% (lordo) globalpropertyguide.com, con unità più piccole e location di seconda fascia che offrono rendimenti superiori.
- Mercati turistici e secondari: Le destinazioni turistiche rappresentano un sottosegmento distinto. Phuket e Pattaya/Chonburi hanno visto un boom edilizio, soprattutto mentre gli sviluppatori di Bangkok si sono spostati qui per il raffreddamento delle vendite in città scmp.com. Colliers ha registrato ~4.982 unità di appartamenti invenduti a Phuket nel Q4 2024 (da 16 progetti) scmp.com, dopo il record di 14.718 nuove unità lanciate nel 2024 (solo ~64% vendute) scmp.com. Questo suggerisce un’eccessiva offerta e una pressione sui prezzi. Tuttavia, i condomini principali nelle località turistiche rimangono costosi: il prezzo medio richiesto per un appartamento con 2 camere a Phuket è di circa US$296k (quasi pari a Bangkok con $303k), riflettendo la domanda turistica di alta gamma. Chiang Mai e altre regioni hanno mercati più modesti; i condomini a Chiang Mai attirano anche pensionati e expat stranieri, ma i volumi sono più piccoli e la crescita dei prezzi più lenta. In tutti i segmenti, la domanda straniera – soprattutto per i condomini – risulta resiliente. Nel 1°–3° trimestre 2024, 11.036 unità di condomini sono state vendute a stranieri (+3,1% a/a). I cinesi guidano con ~39,7% di queste vendite (4.386 unità), seguiti da Myanmar (9,5%), Russia (7,2%) e Taiwan (5,5%). Da notare che circa metà delle transazioni straniere sono nella fascia ≤฿3M (US$90k), segnalando una domanda soprattutto per il segmento medio-basso. Le location chiave per gli acquirenti stranieri sono state Bangkok (38,7% di tutte le trasferte straniere, 4.269 unità) e Chonburi/Pattaya (36,0%, 3.976 unità); quote minori a Phuket (748 unità) e Chiang Mai (698).
Immobiliare Commerciale
- Uffici: Il settore uffici di Bangkok affronta sovraofferta. I nuovi edifici premium hanno attratto molti inquilini dagli spazi più vecchi, ma la grande quantità di nuove torri di Classe A ha spinto la vacanza complessiva nettamente più in alto. CBRE e BP riportano che il tasso di vacanza degli uffici ha raggiunto ~18,2% nel 1° semestre 2024 (in crescita rispetto al 16,7% fine 2023) bangkokpost.com. Entro la fine del 2024 potrebbe arrivare a circa 22% bangkokpost.com. Con ~260.000 mq di nuova offerta aggiunta nella seconda metà del 2024 bangkokpost.com, gli affitti degli immobili Classe A più datati si sono indeboliti (affitto medio CBD Classe A sceso a ~฿900/mq/mese) bangkokpost.com. Tuttavia, il 2024 ha segnato anche il miglior take-up netto degli ultimi cinque anni grazie alla concentrazione di aziende negli spazi nuovi e di alta qualità. Prospettiva: con altra offerta in arrivo, i proprietari saranno sotto pressione; gli affitti prime cresceranno lentamente o potranno addirittura diminuire se la domanda resta debole. Le aziende continuano a cercare uffici certificati ESG e dotati di tecnologia.
- Retail: Il settore commerciale sta beneficiando della ripresa turistica. I centri commerciali di Bangkok sono stati rinnovati aggressivamente per attrarre turisti internazionali. Nel Q1 2025, il tasso di vacanza dei negozi prime è stato ~5,2% (massimo degli ultimi tre anni) research.jllapsites.com, in parte dovuto a un ricambio degli inquilini e all’assorbimento graduale dei grandi nuovi centri aperti a fine 2024. Nonostante il piccolo aumento della vacanza (+0,51% trim/trim research.jllapsites.com), la locazione resta stabile; circa 100 contratti con marchi internazionali sono stati conclusi nel Q1 2025, in particolare nel settore moda di lusso nei centri turistici research.jllapsites.com. Gli affitti sono cresciuti moderatamente a inizio 2025 (+1,4% trim/trim) research.jllapsites.com, molto più lentamente rispetto al boom post-Covid del 2022–23. Il rendimento futuro del retail dipenderà dal turismo (specie da Cina e Russia): qualsiasi interruzione potrebbe frenare la crescita a breve termine research.jllapsites.com.
- Ospitalità: Le performance alberghiere sono solide. Il 2024 ha visto occupazioni record e tariffe elevate a Bangkok con il forte ritorno dei turisti. L’esenzione dal visto per 93 paesi e l’aumento della capacità aerea hanno riportato gli arrivi quasi ai livelli del 2019. RevPAR e tariffe medie giornaliere a Bangkok hanno raggiunto nuovi massimi nel 2024. Gli hotel nelle località turistiche (Phuket, Pattaya, Chiang Mai) ne hanno beneficiato, anche se l’offerta di nuove camere sta aumentando rapidamente (soprattutto a Phuket). Nel complesso, il 2025 dovrebbe vedere una crescita continua della domanda e del valore degli hotel, anche se il segmento di fascia alta potrebbe frenare se dovessero emergere problemi di voli o sicurezza research.jllapsites.com.
Industriale & Logistica
Il segmento industriale è in forte espansione, spinto da spostamenti produttivi e dall’e-commerce. La domanda di spazi per fabbriche/magazzini si concentra nell’Eastern Economic Corridor (EEC: Chonburi, Rayong, Chachoengsao) e province limitrofe. Gli incentivi governativi (agevolazioni fiscali, vendite di terreni in aree industriali) continuano ad attrarre investimenti in auto, elettronica e petrolchimico, con una domanda che si riversa anche sui fornitori di livello 2 (fabbriche pronte all’uso). Anche la logistica sta prosperando: la Bank of Ayudhya prevede una crescita annua del 4–5% (≈7.000 rai/anno) delle vendite di terreni in aree industriali per il periodo 2025–2027. I fattori di crescita includono aziende globali che diversificano le catene fornitura nell’ASEAN, lo sviluppo di infrastrutture EEC (strade, porti, parchi high-tech) e il boom dell’e-commerce che richiede impianti logistici moderni. Gli investitori stanno ora sviluppando parchi industriali “intelligenti” con servizi tecnologici e credenziali green per soddisfare le esigenze dei locatari. I canoni di locazione dei magazzini di qualità sono in crescita, anche se i dati recenti variano a seconda della posizione. Nel complesso, l’immobiliare industriale offre rendimenti superiori ed è il settore di punta del mercato thailandese.
Regioni e città chiave
- Regione Metropolitana di Bangkok: Il mercato più grande della nazione. Bangkok domina sia lo spazio residenziale che quello per uffici. I prezzi dei condomini qui, sebbene crescano lentamente, rimangono i più alti a livello nazionale. La città è anche il cuore della finanza, degli uffici aziendali e dello shopping. Le future infrastrutture (espansioni MRT/BTS, miglioramenti agli aeroporti di Don Mueang e Suvarnabhumi) miglioreranno la connettività. Tuttavia, il mercato di Bangkok è sensibile alle condizioni economiche interne: l’elevato debito e le restrizioni sul credito hanno contratto la domanda abitativa. In sintesi, Bangkok offre scala e liquidità ma affronta un’eccedenza di offerta di uffici e condomini, con una crescita dei prezzi moderata.
- Corridoio Orientale (Pattaya/Chonburi ed EEC): Questa fascia industriale costiera è un motore di crescita. Chonburi/Pattaya è diventata un importante polo residenziale e industriale. Nel Q1–3 2024, ha visto il 36,0% di tutti i condomini venduti a stranieri (3.976 unità) – seconda solo a Bangkok. Tuttavia, anche Pattaya/Chonburi presenta una forte eccedenza di offerta di condomini e canoni di locazione in aumento. La storia principale è la manifattura: l’EEC ospita fabbriche high-tech, cantieri navali (Sattahip) e il nuovo progetto aeroporto-Aerotropolis di U-Tapao. I prezzi dei terreni e gli affitti industriali qui sono in aumento poiché le aziende spostano le operazioni, e arriveranno più infrastrutture (strade, treni ad alta velocità, un terzo aeroporto). Il successo a lungo termine dell’EEC potrebbe rendere Chonburi e Rayong tra i mercati immobiliari più preziosi della Thailandia.
- Phuket e Sud (Resorts): Phuket è il principale mercato di resort di lusso della Thailandia. La ripresa turistica ha aumentato i ricavi degli hotel e delle locazioni, ma come notato il mercato dei condomini è surriscaldato scmp.com. Gli sviluppatori puntano ancora su pensionati stranieri e acquirenti di case vacanza, ma con il ritorno lento di Cina e Russia, molte unità rimangono invendute. I prezzi nel centro di Phuket (condominio 2BR ~฿9–10M) tengono ma hanno margini di crescita limitati. Altre località del sud (Phang Nga, Krabi) sono mercati più piccoli; l’economia lì dipende fortemente dal turismo. La crescita futura dipenderà dagli arrivi internazionali e da eventuali incentivi economici speciali come quelli di Phuket.
- Chiang Mai e Nord: Il mercato di Chiang Mai è di nicchia: è un centro educativo e culturale, con una domanda moderata per condomini/resort da pensionati ed espatriati, oltre che turisti. I prezzi sono molto più bassi rispetto a Bangkok e sono cresciuti poco di recente. Progetti infrastrutturali (aeroporto potenziato, proposte di collegamento ferroviario orientale a Bangkok) potrebbero rafforzare la regione nel lungo termine. Per ora, Chiang Mai vede un’attività residenziale e commerciale stabile ma modesta, con opportunità nelle residenze protette per pensionati e progetti turistici boutique.
Tendenze dei prezzi e dati sulle performance
- Prezzi residenziali: A fine 2024 l’indice dei prezzi delle case in Thailandia mostra una lieve crescita. A livello nazionale, i prezzi delle case unifamiliari hanno registrato un +2,55% YoY nel Q4 2024 (1,54% reale) e quelli delle case a schiera +3,53% (2,51% reale). Nella Greater Bangkok, i prezzi sono saliti in modo simile (es. case singole +2,41% YoY) globalpropertyguide.com. I prezzi dei condomini, tuttavia, hanno rallentato: nel Q4 2024 i condomini hanno segnato solo +2,46% YoY a BKK (1,45% aggiustato per l’inflazione) globalpropertyguide.com, contro il 7,20% del Q3. I prezzi richiesti riflettono la posizione: un condominio da 2 camere costa in media ฿11,0M (~US$303k) nel centro di Bangkok contro ฿10,7M nel centro di Phuket. Al contrario, nelle aree suburbane (Nonthaburi, Samut Prakan) i prezzi sono circa un terzo di quelli di Bangkok. Le previsioni del settore per il 2025–26 indicano aumenti di prezzo moderati: i rappresentanti dei costruttori si aspettano ~2–5% di crescita, legata soprattutto all’inflazione del costo dei terreni.
- Transazioni e vendite: Le vendite di case sono diminuite nel 2024: il REIC riporta un calo del 7–13% nei trasferimenti registrati fino al Q3 2024 (soprattutto nelle abitazioni a basso profilo, -12,8%). I trasferimenti di condomini sono in realtà cresciuti del +5,6% in quel periodo, sostenuti dagli stranieri. I valori dei trasferimenti sono calati di circa l’8% all’inizio del 2024. Per unità, si stimano per il 2024 circa 350.545 trasferimenti a livello nazionale (-4,4% YoY). La previsione per il 2025 è di 363.600 unità (+3,7%), a indicare una stabilizzazione. L’alto debito delle famiglie e le restrizioni al credito restano fattori critici, ma gli incentivi (riduzioni delle tasse) hanno iniziato a rallentare il calo delle vendite.
- Rendimenti da locazione: I rendimenti lordi delle abitazioni si aggirano in media intorno al 6,2% (Q1 2025) globalpropertyguide.com. I condomini a Bangkok rendono circa il 4–6% in base a posizione e dimensione (le unità più piccole rendono di più globalpropertyguide.com). Le zone di resort possono offrire rendimenti simili se l’occupazione è alta. I rendimenti sono scesi leggermente (dal 6,27% nel Q3 2024 al 6,17% nel Q1 2025) globalpropertyguide.com, riflesso dell’aumento dei prezzi e di una stagnazione degli affitti. Gli affitti industriali sono invece in aumento per la domanda – alcuni sviluppatori riportano una crescita annuale degli affitti tra il 5 e il 10% negli spazi logistici di prima qualità.
- Dati chiave (Tabella):
| Località/Segmento | Metrica | Valore/Tendenza |
|---|---|---|
| Bangkok (condominio 2-BR urbano) | Prezzo richiesto medio (USD) | $303.209 |
| Phuket (condominio 2-BR resort) | Prezzo richiesto medio (USD) | $296.134 |
| Pattaya/Chonburi (condominio 2-BR) | Prezzo richiesto medio (USD) | $178.311 |
| Crescita mediana prezzo case (2024) | Variazione YoY (nazionale) | +2,5% (case singole), +3,5% (case a schiera) |
| Vacanza uffici a Bangkok (H1 2024) | Tasso di vacanza | 18,2% (in aumento dal 16,7% nel H2 2023) bangkokpost.com |
| Vacanza retail prime a Bangkok (Q1 2025) | Tasso di vacanza | 5,2% (il più alto in 3 anni) research.jllapsites.com |
| Vendite di condomini a stranieri (gen–set 2024) | Unità a stranieri | 11.036 unità (+3,1% YoY), ~13,3% di tutti i trasferimenti condomini |
| Maggiori acquirenti stranieri (Q1–3 2024) | Quota di nazionalità nelle vendite a stranieri | Cina 39,7%, Myanmar 9,5%, Russia 7,2% |
| Previsione crescita vendita di terreni industriali EEC | Crescita nuove vendite/locazioni | +4–5% annuo (2025–27) |
| Tasse di trasferimento statali (≤THB7M) | Tasse trasferimento proprietà/mutuo | Ridotte a 0,01% (da 2%/1%) |
(Fonti dati: BOT Thailandese, REIC, CBRE, JLL, Global Property Guide bangkokpost.com research.jllapsites.com.)
Investimento estero & panorama legale
Gli acquirenti stranieri sono sempre stati attori principali nel mercato immobiliare thailandese, soprattutto per condomini e proprietà di lusso. Le leggi attuali vietano agli stranieri di possedere terreni (tranne eccezioni come progetti BOI o società registrate in Thailandia) e limitano la proprietà straniera di condomini al 49% delle unità di un edificio. I contratti di affitto (solitamente trentennali) sono comuni per i terreni. Recentemente, le autorità hanno allentato le politiche per attrarre IDE: una misura del gabinetto del 2021 offre visti Long-Term Residency (10 anni) e regole “rilassate” sulla proprietà immobiliare a stranieri facoltosi che investono in Thailandia. In pratica, gli investitori che qualificano (es. investimento ≥US$250k in immobili) possono acquisire diritti oltre i limiti abituali.
A metà 2024, il governo thailandese ha autorizzato studi su riforme più radicali – in particolare l’estensione dei contratti di affitto dei terreni a 99 anni e l’innalzamento della quota di proprietà straniera di condomini dal 49% al 75% khaosodenglish.com. Queste modifiche sono ancora in fase di valutazione, ma indicano una direzione pro-investimento. La quota straniera sulle vendite totali di condomini si è mantenuta intorno al 10–13%. Gli acquirenti cinesi dominano la domanda estera (quasi il 40% delle unità vendute) con crescita recente anche da Myanmar, Russia, Taiwan e acquirenti occidentali. Tuttavia, volatilità geopolitica ed economica all’estero (es. rallentamento della Cina) potrebbero influenzare la domanda estera futura.
La Thailandia offre anche vari incentivi agli investitori stranieri tramite il Board of Investment (BOI): progetti in turismo, infrastrutture o aree industriali possono godere di agevolazioni fiscali e talvolta di privilegi per la proprietà di terreni. Ad esempio, progetti immobiliari agevolati dal BOI (come resort integrati o complessi di condomini a marchio straniero) possono consentire la maggioranza della proprietà straniera in condizioni specifiche. Inoltre, programmi come il Thailand Elite Visa e iniziative per nomadi digitali (visti di lungo soggiorno) completano incentivi immobiliari per attrarre pensionati facoltosi e professionisti, potenzialmente rafforzando il mercato del lusso.
Politiche governative & sviluppi infrastrutturali
Il governo thailandese ha sostenuto attivamente il settore immobiliare con stimoli e progetti infrastrutturali:
- Stimolo fiscale e tributario: Oltre alle riduzioni sulle tasse per gli acquirenti di case, le autorità hanno esteso le detrazioni fiscali per il primo acquisto e valutano di allentare le regole sul loan-to-value (sebbene nessuna riduzione generalizzata sia stata adottata ad inizio 2025). Misure locali (come abitazioni sovvenzionate per redditi bassi) sono anch’esse attive. L’obiettivo è spingere i consumi: il Ministero delle Finanze ha stimato che i tagli alle tasse per il 2024 potrebbero generare ~฿799 miliardi di vendite immobiliari annue e aggiungere ~1,6% al PIL hlbthai.com.
- Visti & Incentivi fiscali: Come detto, la Thailandia ha introdotto visti speciali per soggiorni lunghi e agevolazioni fiscali (ad esempio, esenzione sui redditi esteri) per stranieri ad alto reddito che investono nel paese. A fine 2024 e nel 2025 le autorità hanno lasciato intendere ulteriori incentivi per nomadi digitali e investitori (es. ampliamento delle agevolazioni sui visti), sebbene i dettagli siano ancora in evoluzione.
- Infrastrutture: Grandi progetti stanno trasformando le prospettive immobiliari. Esempi chiave: lo sviluppo dell’EEC (piano da ฿1,5 trilioni fino al 2027 en.wikipedia.org) che finanzia strade, treni ad alta velocità, e smart-city in Thailandia orientale. Previsto anche il treno ad alta velocità Bangkok–U-Tapao–Rayong (passando per Pattaya) per aumentare la connettività nell’EEC. Il trasporto urbano di Bangkok si sta espandendo (nuove linee MRT, estensioni BTS), facilitando gli spostamenti e aprendo nuove aree di investimento suburbano. Gli aeroporti si ingrandiscono: Don Mueang e Suvarnabhumi stanno ampliando i terminal, e un terzo aeroporto internazionale (a Rayong) è in costruzione come parte dell’Aerotropolis vicino a U-Tapao. Questi miglioramenti tendono a far aumentare i valori fondiari lungo i loro tracciati.
- Politica economica: La più ampia strategia “Thailand 4.0” (trasformazione digitale, energie rinnovabili, biotech, ecc.) influenza indirettamente il settore immobiliare puntando sulla crescita delle industrie high-tech e sull’innovazione urbana. Le Zone Economiche Speciali vicino ai confini e ai poli turistici ricevono incentivi per stimolare lo sviluppo. In generale, la politica governativa è orientata alla crescita, con l’obiettivo di fare della Thailandia un hub regionale per logistica, sanità e tecnologia – tutti motori della domanda su nicchie immobiliari (es. data center, ospedali, campus biotech).
Proiezioni & opportunità (prossimi 3–5 anni)
Analisti e funzionari prevedono una graduale ripresa e una crescita moderata nell’immobiliare thailandese. Le principali previsioni e temi includono:
- Residenziale: Leggero aumento nelle vendite e nei prezzi. REIC prevede che i trasferimenti residenziali nel 2025 aumenteranno di circa il 3,7% (fino a circa 363.600 unità). La crescita dei prezzi è prevista nei bassi numeri a una sola cifra; i veterani del settore prevedono circa il 2–5% annuo nel 2025 (anche se alcune previsioni ottimistiche arrivano fino al 7% in uno scenario favorevole). I segmenti più resilienti saranno probabilmente le case a prezzi accessibili (destinate a essere oggetto di aiuti governativi) e le classi di attività con interesse straniero. Gli investitori possono trovare opportunità in progetti incompleti con forti sconti, così come negli alloggi in affitto vicino alle zone economiche.
- Commerciale: Gli spazi ad uso ufficio rimarranno una sfida, soprattutto per gli edifici più vecchi nel CBD. Il tasso di sfitto potrebbe raggiungere il picco tra il 2025 e il 2026 e gli affitti potrebbero stabilizzarsi o diminuire leggermente per le costruzioni obsolete. Tuttavia, le torri di alta qualità in posizioni strategiche dovrebbero mantenere valore. Il settore retail potrebbe registrare prestazioni costanti se il turismo continuerà a riprendersi; gli sviluppatori potrebbero privilegiare centri commerciali esperienziali e complessi a uso misto. Come sempre, il retail locale/regionale (centri commerciali di quartiere, minimarket) seguirà il reddito domestico, mentre i principali centri commerciali dipenderanno dai turisti stranieri.
- Industriale/Logistica: Questo è il settore più promettente. La domanda per magazzini e fabbriche dovrebbe crescere con il ruolo della Thailandia nelle catene di approvvigionamento globali. Le previsioni di Krungsri Bank parlano di un’espansione annua del 4–5% nelle transazioni di terreni industriali fino al 2027. Abbondano opportunità nei nuovi poli logistici, nei magazzini doganali (per l’e-commerce) e nei siti industriali da avviare da zero. L’EEC e altre SEZ (ad esempio, il Corridoio Settentrionale attorno a Chiang Mai) offrono incentivi interessanti. Gli investitori dovrebbero tenere d’occhio le tendenze nella produzione di veicoli elettrici, nelle forniture sanitarie e nella tecnologia agricola – cluster che guidano la domanda immobiliare in aree specifiche.
- Zone calde regionali: Oltre a Bangkok e all’EEC, ci sono aree emergenti che potrebbero registrare performance superiori. Ad esempio, le province orientali potrebbero andare oltre la sola industria pesante: sviluppi previsti come il porto intelligente di Laem Chabang a Rayong e la zona di libero scambio di Map Ta Phut potrebbero favorire poli logistici. Al Nord, il potenziamento dell’aeroporto di Chiang Mai e i collegamenti ferroviari (in fase di studio) potrebbero aumentare il valore immobiliare nelle zone vicino alle direttrici di transito. Progetti speciali come lo sviluppo in stile Kaesong al confine con il Myanmar o l’alta velocità verso il Laos potrebbero in futuro aprire regioni di frontiera agli investimenti, sebbene si tratti di prospettive a più lungo termine.
- Mercati stranieri & di nicchia: Se passeranno le riforme legali proposte, si prevede un’impennata delle attività da parte di stranieri. Una legge per affitti di 99 anni o una quota del 75% di stranieri nei condomini porterebbe probabilmente a un aumento degli acquisti di appartamenti e case di lusso da parte di stranieri. Nel frattempo, nicchie come comunità residenziali per anziani (in risposta all’invecchiamento della popolazione tailandese), alloggi per studenti nelle vicinanze delle università di Bangkok e spazi co-living (per i giovani del digitale) potrebbero crescere. Il settore dei data center è già in espansione (nuovi data center a Bangkok, EEC) poiché la Thailandia si posiziona come hub digitale – il real estate connesso alle infrastrutture tecnologiche rappresenta un’area con potenziale di crescita.
Rischi: Le principali incertezze includono il perdurare di tassi di interesse elevati (che fanno aumentare il costo dei mutui), i livelli di indebitamento delle famiglie e la salute delle principali economie di provenienza (Cina, Russia). Cambiamenti politici o conflitti geopolitici potrebbero scoraggiare gli investimenti. La sovraedificazione rimane una minaccia nei segmenti dei condomini e degli hotel – se la domanda dovesse deludere, i valori potrebbero ristagnare o calare. Anche la velocità di realizzazione dei progetti governativi (ritardi nelle infrastrutture) influenzerà la crescita.
In sintesi, il mercato immobiliare thailandese nel periodo 2025–2028 probabilmente vedrà una crescita costante ma non spettacolare nel complesso, con differenze tra settori e regioni. Gli investitori dovranno essere selettivi: scelte difensive includono immobili industriali/logistici e asset core a Bangkok, mentre il turismo e i condomini di fascia alta portano maggiori rischi. Riforme in corso e infrastrutture miglioreranno gradualmente il contesto e, in caso di nuove politiche (come modifiche fiscali o regole di proprietà più liberali), potrebbe rinnovarsi l’interesse degli investitori.
Fonti: rapporti governativi e di settore thailandesi (REIC, BOT), CBRE Thailand, JLL, Global Property Guide bangkokpost.com research.jllapsites.com krungsri.com, media e analisi di mercato khaosodenglish.com.
