Il mercato immobiliare di Shanghai nel 2025 presenta una complessa combinazione di resilienza e aggiustamento nel contesto della crisi immobiliare più ampia della Cina. Il settore residenziale a Shanghai ha mostrato segni di forza, specialmente nel segmento di fascia alta, anche se la crescita complessiva dei prezzi rimane modesta. I settori commerciali (uffici, retail e industriale) continuano a incontrare difficoltà a causa dell’eccesso di offerta e della domanda prudente, portando a elevati livelli di sfitto e canoni favorevoli agli inquilini. Tuttavia, l’attività di investimento sta riprendendo, sostenuta da un allentamento delle politiche e da valutazioni interessanti. Il governo di Shanghai ha introdotto importanti misure politiche per stabilizzare il mercato, dall’allentamento delle restrizioni all’acquisto di case, al potenziamento dell’edilizia popolare e degli investimenti in infrastrutture. Questo rapporto fornisce una panoramica dettagliata del panorama immobiliare di Shanghai al 2025, con proiezioni e tendenze per i prossimi anni, coprendo le tendenze residenziali e commerciali, le prospettive d’investimento, il contesto normativo, i fattori economici e demografici, le nuove iniziative e i principali rischi.
1. Tendenze del settore residenziale
Tendenze dei prezzi: Il mercato delle abitazioni di Shanghai ha sovraperformato la maggior parte delle città cinesi all’inizio del 2025, in particolare per le nuove costruzioni. A marzo 2025, il prezzo medio delle nuove proprietà residenziali a Shanghai ha raggiunto circa 57.600 RMB al metro quadrato, segnando un aumento annuo di circa 10,1% – la crescita più forte tra le città di prima fascia in Cina globalpropertyguide.com. Questo contrasta con l’andamento nazionale più ampio di calo dei prezzi; su 70 grandi città, i prezzi delle nuove case erano diminuiti di circa il 3,5% su base annua a maggio 2025 tradingeconomics.com. Il mercato delle abitazioni secondarie (usate) a Shanghai, tuttavia, risulta più debole: a marzo, il prezzo medio delle case di seconda mano era ~59.500 RMB/mq e risulta circa inferiore del 6,3% rispetto a un anno prima globalpropertyguide.com. Questa divergenza è in parte dovuta al fatto che i costruttori offrono nuovi progetti a prezzi competitivi (talvolta inferiori ai prezzi delle case esistenti comparabili) per attirare acquirenti, nonché alla rimozione dei limiti di prezzo sulle nuove vendite residenziali in città globalpropertyguide.com.
Dinamiche della domanda e dell’offerta: La domanda di acquisto di case a Shanghai si sta gradualmente riprendendo dai livelli minimi della crisi 2021–2022. Nei primi mesi del 2025 si sono visti segnali di stabilizzazione – ad esempio, il calo del volume di vendite immobiliari in tutta la città si è ridotto al -2,4% su base annua nel primo trimestre del 2025 (contro cali molto più marcati negli anni precedenti) globalpropertyguide.com. Le residenze di alta gamma e di lusso rappresentano un punto particolarmente positivo: acquirenti facoltosi di Shanghai e della più ampia regione del Delta del Fiume Yangtze stanno attivamente “parcheggiando” denaro negli immobili di lusso di Shanghai, vedendoli come investimenti sicuri in un periodo di crisi nazionale del settore immobiliare japantimes.co.jp. In un caso recente, oltre 200 nuove unità di lusso (prezzo intorno ai 5 milioni di dollari ciascuna) sono andate esaurite in meno di un giorno, e un attico da 15 milioni di dollari è stato acquistato in poche ore japantimes.co.jp. Questi progetti di fascia alta vedono spesso prezzi superiori del 10–20% rispetto a unità comparabili dell’anno precedente – ben al di sopra del modesto aumento annuo dello 0,6% dei prezzi delle nuove case a Shanghai registrato nei primi mesi del 2024 japantimes.co.jp. Al contrario, la domanda sul mercato di massa rimane più debole. La fiducia degli acquirenti sta migliorando solo gradualmente a causa delle preoccupazioni per i problemi di debito degli sviluppatori e l’incertezza sul mercato del lavoro reuters.com reuters.com.
Mercati urbani vs. suburbani: I distretti centrali di Shanghai continuano a mantenere prezzi premium e una domanda stabile, soprattutto per unità ristrutturate o nuove in posizioni di prestigio (ad esempio Huangpu, Xuhui, Jing’an). Nel frattempo, le aree suburbane e periferiche stanno beneficiando dell’iniziativa “Cinque Nuove Città” della città. Shanghai sta sviluppando cinque nuove città periferiche – Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian e Nanhui (Lingang) – trasformandole in poli urbani autosufficienti entro il 2035 english.shanghai.gov.cn. Queste nuove città stanno attirando lo sviluppo residenziale e nuovi flussi di popolazione grazie a una migliore connettività e a nicchie industriali dedicate (ad esempio, Qingpu si specializza nelle industrie digitali e nella navigazione Beidou, Jiading nelle attrezzature di alta gamma e dispositivi medici, ecc.) english.shanghai.gov.cn. Con il rafforzamento delle infrastrutture di collegamento (nuove linee della metropolitana, autostrade, ecc.), ci si aspetta che i mercati residenziali suburbani in questi nodi crescano. Nel 2024, Shanghai ha lanciato un programma di “permuta” immobiliare per incentivare i residenti a vendere abitazioni più vecchie e acquistarne di nuove in queste aree, con costruttori e agenti che offrono sconti per questi passaggi di livello practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Questo ha contribuito a stimolare le transazioni nelle cinque nuove città. Nel complesso, l’offerta abitativa suburbana di Shanghai è in aumento – come dimostrano i grandi nuovi progetti in aree come Lingang e Songjiang – ma il limite alla popolazione della città (circa 25 milioni secondo il Piano Regolatore) implica che la crescita dell’offerta sia ponderata e orientata verso uno sviluppo di qualità.
Aree chiave di sviluppo: Diversi distretti e progetti si distinguono nel panorama residenziale di Shanghai. Qiantan (New Bund) a Pudong, un distretto finanziario e residenziale pianificato, ha visto il lancio di numerosi condomini di alto livello con una forte domanda, beneficiando del suo status di alternativa emergente al CBD. Lingang (Nanhui New City), vicino alla costa, è in piena espansione come polo high-tech e logistico (sede della Gigafactory di Tesla e di una nuova fabbrica Tesla Energy Storage) e offre un crescente stock di alloggi per i talenti attratti dagli incentivi della zona di libero scambio cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk. Enclavi di lusso tradizionali come l’ex Concessione Francese e Lujiazui rimangono molto ricercate da acquirenti domestici benestanti. Queste aree hanno una nuova offerta limitata, quindi quando vengono messi in vendita nuovi sviluppi di lusso, generano un interesse intenso – come riflesso nelle vendite in eccesso di appartamenti di fascia alta menzionate sopra japantimes.co.jp. D’altra parte, alcune aree suburbane esterne prive di forti centri occupazionali stanno affrontando un assorbimento più lento delle nuove abitazioni e persino sacche di invenduto, in linea con la tendenza nazionale dell’eccesso di offerta nelle zone meno pregiate reuters.com reuters.com.
Prospettive: Gli analisti si aspettano che i prezzi residenziali di Shanghai reggano meglio rispetto alla maggior parte delle città in futuro. Un sondaggio Reuters tra esperti realizzato a metà 2025 ha previsto un calo dei prezzi delle case a livello nazionale di circa il 4,8% nel 2025, ma ha stimato che città di primo livello come Shanghai subirebbero solo lievi correzioni per poi stabilizzarsi entro il 2026 reuters.com globalpropertyguide.com. Alcune previsioni, infatti, vedono i prezzi a Shanghai riprendere la crescita entro il 2026 (+1–2% annuo) dopo l’attuale fase di aggiustamento globalpropertyguide.com. A contribuire a questo ottimismo c’è la presenza costante di acquirenti benestanti a Shanghai, l’elevata domanda abitativa da parte di chi desidera migliorare la propria condizione e le politiche di sostegno. Il prezzo medio delle nuove abitazioni di fascia alta in città è cresciuto dello 0,5% su base trimestrale nel primo trimestre del 2025, arrivando a circa 144.600 RMB/mq, indicando una moderata tendenza al rialzo joneslanglasalle.com.cn. Con l’allentamento delle condizioni di credito e la semplificazione delle regole per l’acquisto di case a livello locale, i prezzi del mercato primario dovrebbero restare stabili o aumentare leggermente, mentre quelli del mercato secondario potrebbero toccare il fondo grazie a un recupero della fiducia dei compratori joneslanglasalle.com.cn. Un rischio per questa prospettiva è rappresentato dall’economia in generale: se la crescita della Cina dovesse deludere o la disoccupazione aumentare, perfino il segmento abitativo resiliente di Shanghai potrebbe stagnare. Ma salvo shock rilevanti, il mercato residenziale di Shanghai è destinato a registrare una crescita modesta e un mantenimento della forza nella fascia alta nei prossimi anni.
2. Andamento degli immobili commerciali
Settore uffici (Uffici di Grado A)
Il mercato degli uffici di Shanghai nel 2025 continua a essere favorevole agli inquilini, caratterizzato da alti tassi di sfitto e canoni in calo a causa dell’abbondante nuova offerta e di una domanda in ripresa solo graduale. Nel primo trimestre del 2025, la percentuale di sfitto degli uffici di Grado A a Shanghai è salita al 16,7% nelle aree centrali della CBD e a un notevole 29,2% nei mercati decentralizzati, con il completamento di diversi nuovi progetti joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. La città ha aggiunto circa 180.000 mq di nuovi uffici di Grado A solo nel primo trimestre, inclusi due nuovi grattacieli nel centro città, e si prevede che vedrà 1,6 milioni di mq di nuova offerta di uffici nel 2025, la più alta tra le città cinesi pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Questo afflusso di offerta supera di gran lunga la domanda attuale: nelle dieci principali città cinesi, le nuove consegne di uffici sono previste a 5,3 milioni di mq nel 2025 contro solo circa 2,5 milioni di mq di assorbimento netto. Oltre il 70% di questi nuovi spazi è concentrato nelle città di primo livello, in particolare Shanghai e Shenzhen pdf.savills.asia pdf.savills.asia.Di fronte a questo eccesso di offerta, i proprietari stanno abbassando i canoni di locazione e offrendo incentivi generosi per attirare o mantenere gli inquilini. I canoni di locazione degli uffici di Grado A nel CBD di Shanghai sono scesi di circa il 2,2% nel primo trimestre del 2025 rispetto al trimestre precedente, continuando una tendenza al ribasso joneslanglasalle.com.cn. I canoni di locazione degli uffici decentralizzati sono diminuiti di circa il 2,6% su base trimestrale, poiché i proprietari delle aree periferiche con alti tassi di sfitto hanno offerto forti sconti sui canoni e contributi per le ristrutturazioni joneslanglasalle.com.cn. Su base annua, gli analisti di mercato prevedono che i canoni degli uffici a Shanghai potrebbero diminuire dal 10 al 15% nel 2025, il calo più marcato tra le principali città pdf.savills.asia pdf.savills.asia. In confronto, i canoni degli uffici a Pechino dovrebbero rimanere stabili o calare fino al -5%, evidenziando che lo squilibrio tra domanda e offerta a Shanghai è più grave pdf.savills.asia pdf.savills.asia. I proprietari stanno rispondendo con flessibilità: molti stanno rinegoziando i termini di locazione, accorciando la durata dei contratti o concedendo periodi di affitto gratuito per mantenere alto il tasso di occupazione joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn.
Dal lato della domanda, ci sono alcuni segnali positivi. L’attività di locazione di uffici a Shanghai sta gradualmente migliorando rispetto ai minimi dell’era pandemica, trainata principalmente da ricollocazioni e upgrade orientati al risparmio. Nel primo trimestre del 2025, l’assorbimento netto di spazi di classe A è stato di circa 91.000 mq, spinto da società finanziarie e di servizi professionali domestiche che hanno approfittato dei canoni bassi per trasferirsi in uffici di qualità superiore joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Molti locatari provenienti da edifici di classe B più vecchi o da aree più costose hanno effettuato un “flight-to-quality”, aggiornando verso nuovi progetti, poiché il gap dei canoni si è ristretto joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Anche alcuni settori in crescita stanno contribuendo alla domanda: i settori ad alto contenuto di tecnologia e R&S (circuiti integrati, IA, biotecnologia) sono attivi, preferendo spesso uffici in parchi tecnologici o campus innovativi rispetto alle tradizionali torri del centro joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Tuttavia, la ripresa complessiva della domanda è al massimo graduale. Zavorrate dalla crescita economica più lenta della Cina e dalla riduzione delle spese delle aziende, molte società stanno ancora riducendo oppure rimandando le espansioni. In particolare, le multinazionali straniere (MNC) hanno ridimensionato alcune delle proprie operazioni a Shanghai – la riduzione degli investimenti esteri e alcune rilocalizzazioni/chiusure di rilievo di MNC nel 2024 hanno portato a una restituzione di ulteriori spazi pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Settori come finanza tradizionale, immobiliare e manifatturiero hanno restituito spazi in eccesso al mercato mentre ottimizzano le proprie attività. Anche la costituzione di nuove imprese è rallentata (le nuove registrazioni aziendali erano in calo di circa l’11% su base annua alla fine del 2024), limitando la domanda di nuovi uffici pdf.savills.asia.
Prospettive per il settore uffici: Il mercato degli uffici di Shanghai si trova di fronte a un periodo di ripresa prolungato. Date le percentuali di sfitto ai massimi storici e un pipeline edilizio che inizierà a ridursi solo intorno al 2027 pdf.savills.asia pdf.savills.asia, il mercato dovrebbe rimanere favorevole agli inquilini per i prossimi anni. I canoni probabilmente continueranno a diminuire nel 2025–2026, finché l’eccesso di offerta non sarà assorbito. Per affrontare il surplus, le autorità stanno valutando politiche per riqualificare edifici per uffici obsoleti (ad esempio convertendo uffici di Classe B/C più vecchi in usi alternativi come residenziale o alberghiero) pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Alcuni proprietari potrebbero scegliere di posticipare le consegne dei progetti o di razionalizzare gli spazi. Nel medio termine, lo status di Shanghai come centro finanziario e commerciale dovrebbe alla fine favorire una nuova domanda – soprattutto se l’economia cinese si stabilizza e le aziende straniere riacquisiscono fiducia. Tuttavia, nel breve periodo, alti tassi di sfitto e canoni bassi persisteranno, esercitando pressione sul valore degli asset e stimolando l’innovazione (come l’espansione del co-working, l’offerta di spazi flessibili o le iniziative governative per affittare spazi in eccesso). La ripresa del mercato probabilmente dipenderà da una ripresa economica più ampia e dal successo delle iniziative per limitare la nuova offerta e trovare nuovi utilizzi agli spazi sottoutilizzati.
Settore Retail (Centri Commerciali & Immobili Commerciali)
Il settore immobiliare commerciale al dettaglio di Shanghai sta gradualmente emergendo dalla recessione dovuta alla pandemia, aiutato da una ripresa della spesa dei consumatori, ma rimane un ambiente impegnativo per i proprietari nel 2025. L’attività di locazione al dettaglio è rimasta relativamente contenuta nel primo trimestre del 2025: molti marchi al dettaglio sono rimasti cauti sull’espansione e alcuni hanno posticipato l’apertura di nuovi negozi joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Il tasso di vacanza nei principali centri commerciali della città è salito a circa 9,9% (in aumento di 0,8 punti percentuali nel primo trimestre), mentre la vacanza nei centri commerciali decentralizzati suburbani ha raggiunto il 13,8% joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Nessun nuovo grande centro commerciale è stato aperto all’inizio del 2025, il che ha limitato l’aumento della vacanza, ma la concorrenza tra i centri esistenti si è intensificata poiché i retailer avevano una vasta scelta di spazi joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. I canoni medi dei negozi al piano terra nelle principali zone commerciali di Shanghai sono diminuiti di circa l’1,4% su base trimestrale nel primo trimestre 2025 (fino a circa 43,5 RMB al mq al giorno), proseguendo una leggera flessione joneslanglasalle.com.cn. Nelle aree non centrali, i canoni sono diminuiti di circa l’1,6% QoQ a 15,2 RMB/mq/giorno joneslanglasalle.com.cn. Questi cali riflettono gli sforzi dei proprietari per attirare gli affittuari tramite sconti sui canoni e condizioni di locazione più flessibili.
Nonostante il sentimento generale di cautela, alcuni segmenti del commercio al dettaglio sono in crescita. L’economia dei consumi di Shanghai è sostenuta da politiche di stimolo del governo nel 2025 che promuovono la spesa (ad es. voucher per i consumi e festival) joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Secondo JLL, stanno crescendo le categorie retail orientate all’esperienza, al benessere e al valore: ad esempio, marchi di abbigliamento sportivo e lifestyle attivo, catene di ristorazione economiche, negozi di giocattoli da collezione, negozi di articoli per animali domestici e punti vendita di realtà virtuale/entertainment stanno attivamente affittando spazi joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Questi settori sono in linea con le tendenze dei consumatori post-pandemia che mettono l’accento su salute, intrattenimento sociale e piaceri accessibili. Inoltre, diversi marchi stranieri di lusso e cosmetica hanno riaperto i flagship store a Shanghai con la ripresa del turismo interno e dello shopping. I proprietari rispondono riposizionando e rinnovando i centri commerciali: molti hanno intrapreso ristrutturazioni, cambiato il mix dei tenant o aggiunto attrazioni per aumentare il flusso di visitatori joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Ad esempio, i grandi magazzini più datati hanno riconvertito i piani in aree esperienziali interattive o spazi di co-working.
Guardando al futuro, le prospettive per il settore retail sono cautamente ottimistiche. Con la Cina che dà priorità alla crescita trainata dai consumi nel 2025, si prevede che i retailer riprenderanno slancio nell’espansione joneslanglasalle.com.cn. Gli analisti prevedono che i tassi di sfitto si stabilizzeranno una volta assorbita l’attuale ondata di offerta e con il miglioramento della fiducia dei consumatori cbre.com cbre.com. Una pipeline di nuovi progetti di alto profilo (come il Legoland Shanghai Resort la cui apertura è prevista tra il 2024 e il 2025 cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk, e nuovi complessi commerciali in zone come il West Bund) aggiungerà moderna offerta retail ma creerà anche nuove destinazioni per i consumatori. Per quanto riguarda i canoni di locazione, le pressioni restano – i canoni dovrebbero scendere leggermente nel 2025 sia nelle location primarie che in quelle secondarie cbre.com cbre.com. I proprietari stanno quindi puntando ad aumentare i ricavi tramite un maggiore fatturato (es. vendite online, eventi temporanei e “shoppertainment” per aumentare il tempo trascorso nei centri commerciali) piuttosto che alzare i canoni base cbre.com cbre.com. Nel complesso, l’immobiliare retail di Shanghai è destinato a beneficiare dello status della città come polo dello shopping e della cultura, ma il successo dipenderà dal riuso adattivo degli spazi e dall’allineamento ai nuovi trend di consumo nei prossimi anni.
Settore Industriale e Logistico
Il settore immobiliare industriale e logistico di Shanghai si è espanso rapidamente, sostenuto dal ruolo della città come potenza manifatturiera e distributiva. Tuttavia, il 2025 vede il mercato degli immobili logistici in uno stato di eccedenza di offerta, con i tassi di sfitto in aumento poiché nuovi magazzini vengono completati più velocemente di quanto gli occupanti riescano a riempirli. Nel primo trimestre 2025, lo stock di logistica moderna non doganale di Shanghai ha superato i 10 milioni di mq dopo che tre nuovi progetti (442.000 mq) sono stati completati in distretti come Songjiang, Qingpu e Jinshan joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Questo ha spinto il tasso di sfitto dei magazzini logistici al 28,0% nel primo trimestre – un livello molto elevato – nonostante la solida domanda di affitti joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. L’assorbimento netto di spazio di magazzino è stato di circa 89.000 mq nel trimestre, leggermente superiore al livello dell’anno precedente, con le aziende di logistica terze parti (3PL) come principale motore di domanda joneslanglasalle.com.cn. Tuttavia, molte delle strutture di nuova costruzione stanno affittando lentamente poiché i locatari restano cauti rispetto a grandi espansioni joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. I proprietari, di fronte a spazi vuoti elevati, hanno ridotto i canoni in modo aggressivo: il canone complessivo della logistica a Shanghai è sceso del 3,7% su base trimestrale nel primo trimestre (e circa del 10,6% su base annua) a circa 1,35 RMB per mq al giorno joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Questo segna uno dei cali più marcati tra i settori immobiliari, riflettendo la forte competizione dovuta all’abbondanza di offerta.
I parchi industriali e i business park di Shanghai (che ospitano uffici di R&S e produzione leggera) mostrano uno schema simile. La città ha promosso attivamente cluster industriali ad alta tecnologia – ad esempio la Zhangjiang Science City (per biotecnologie e IA), e numerosi business park a Pudong e Minhang – portando a un’impennata di nuove consegne. Nel Q1 2025, quattro nuovi progetti di business park hanno consegnato oltre 420.000 mq, spingendo il tasso di sfitto dei business park a ~23,1% joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. I canoni d’affitto nei business park sono diminuiti di circa il 2,4% trimestre su trimestre (e a doppia cifra anno su anno) sotto la pressione dell’offerta joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Tuttavia, la domanda in alcuni sotto-settori industriali rimane solida: aziende nei circuiti integrati (semiconduttori), intelligenza artificiale e scienze della vita affittano attivamente spazi di alta qualità, spesso sostenute da iniziative governative per incentivare la produzione avanzata joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Inoltre, istituti di ricerca e incubatori sostenuti dallo stato stanno espandendosi, compensando parzialmente la cautela del settore privato joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. La posizione di Shanghai come hub logistico rimane senza pari – ospita il porto container più trafficato al mondo e vasti magazzini che servono la regione del Delta dello Yangtze. Dunque, anche se l’eccesso di offerta nel breve termine è evidente, i motori di crescita nel lungo periodo (e-commerce, logistica della catena del freddo per farmaceutica/alimentare e necessità di distribuzione regionale) restano intatti.
Prospettive per il settore industriale/logistico: La sfida a breve termine è smaltire l’eccesso di scorte. Le autorità locali di Shanghai ne hanno preso atto: la fornitura di terreni commerciali per usi logistici/industriali è stata ridotta a un minimo decennale nel 2024 pdf.savills.asia pdf.savills.asia, e i nuovi avvii di costruzioni industriali sono diminuiti (i nuovi avvii di uffici/industriali sono calati di circa il 27,7% a livello nazionale nel 2024) pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Questo rallentamento dell’offerta futura, insieme alle politiche della Cina per stimolare il consumo interno (a beneficio di 3PL, logistica retail) e la strategia manifatturiera “China plus one” (che potrebbe aumentare la domanda di logistica per l’export), dovrebbe gradualmente migliorare i fondamentali. I canoni potrebbero continuare a subire una lieve pressione al ribasso fino al 2025, ma dovrebbero stabilizzarsi in seguito quando la domanda si adeguerà. Infatti, gli investitori sono sempre più interessati a questo settore: le strutture logistiche moderne in posizioni centrali sono considerate una classe di asset contro-ciclica, in grado di offrire redditi relativamente stabili cbre.com cbre.com. Potremmo anche vedere un aumento del riutilizzo adattivo delle vecchie aree industriali – ad esempio, riconvertendo fabbriche obsolete in strutture logistiche urbane o data center – che può ridurre l’offerta effettiva. Nel corso degli anni 2020, con l’entrata in funzione di nuove infrastrutture (come l’espansione di terminal portuali e collegamenti ferroviari per il trasporto merci), il segmento immobiliare industriale di Shanghai è destinato a riconquistare slancio, seppur con tassi di crescita più sostenibili e probabilmente con una media di spazi sfitti superiore rispetto al mercato molto ristretto della fine degli anni 2010.
(Nota: Anche la performance degli immobili commerciali nel settore dell’ospitalità è in ripresa. Con la riapertura della Cina, gli hotel di Shanghai hanno registrato un miglioramento dell’occupazione – l’occupazione degli hotel a 5 stelle è aumentata di circa l’1,2% su base annua a febbraio 2025 – e gli arrivi di visitatori internazionali sono cresciuti del +34% su base annua all’inizio del 2025 joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. È prevista una nuova offerta alberghiera (ad esempio un secondo Shangri-La e un Thompson hotel a Hongqiao), ma si prevede che l’aumento del turismo la assorbirà in gran parte joneslanglasalle.com.cn. La ripresa dell’ospitalità contribuisce positivamente al settore immobiliare commerciale, soprattutto nelle attività retail e nei progetti a uso misto, ma un’analisi dettagliata va oltre l’ambito di questo rapporto.)
3. Prospettive di investimento
Clima d’investimento attuale: L’attività di investimento immobiliare a Shanghai mostra una dinamica resiliente nel 2025, dopo un periodo attenuato durante il culmine delle difficoltà del settore immobiliare cinese. Nel primo trimestre del 2025, Shanghai ha registrato 24 transazioni immobiliari en-bloc per un valore totale di 11,46 miliardi di RMB, segnando un aumento del 20% rispetto al trimestre precedente joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Questo aumento sottolinea il miglioramento del sentiment degli investitori e della liquidità nel mercato. Da notare che la maggior parte delle transazioni ha riguardato importi più contenuti: circa il 74% delle operazioni del primo trimestre era inferiore a 500 milioni di RMB, indicando che gli investitori preferiscono asset di piccola entità e operazioni a rischio controllato joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Individui ad alto patrimonio netto (HNWI) e acquirenti aziendali nazionali sono diventati la forza dominante, rappresentando circa il 67% del volume delle transazioni joneslanglasalle.com.cn. Questi acquirenti, spesso dotati di agilità decisionale, sono stati attivi nell’acquisizione di asset (talvolta in difficoltà o da riposizionare), contribuendo a rivitalizzare gli immobili e ad iniettare liquidità nel mercato joneslanglasalle.com.cn. Al contrario, gli investitori istituzionali (come grandi fondi e assicurazioni) sono stati relativamente cauti nel 2024, anche se stanno tornando lentamente man mano che i prezzi si fanno più interessanti.
Investimento domestico vs. estero: La maggior parte degli investimenti immobiliari a Shanghai proviene attualmente da fonti domestiche. Compagnie assicurative cinesi, sviluppatori immobiliari e persone facoltose stanno cogliendo l’opportunità di acquistare beni a prezzi scontati. Ad esempio, nel primo trimestre 2025, le compagnie assicurative hanno mostrato un forte interesse per i portafogli di appartamenti in affitto, che sono diventati la più grande classe di attivi per volume di transazioni (34% degli investimenti), superando persino le operazioni nel settore degli uffici joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Questi progetti residenziali destinati all’affitto risultano attraenti grazie al reddito stabile e al supporto politico (il governo sta incoraggiando l’investimento nell’edilizia residenziale in affitto). Gli uffici costituivano comunque circa il 29% del valore degli investimenti e il retail il 27% nel trimestre joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Gli investitori stranieri, invece, sono rimasti relativamente cauti nell’ultimo anno. Fattori come i controlli sui capitali della Cina, tensioni geopolitiche e timori relativi al rischio di cambio hanno frenato molti acquirenti esteri. In effetti, gli investimenti diretti esteri nel settore immobiliare cinese sono diminuiti bruscamente (secondo un report, si è registrato un calo del 27% degli investimenti stranieri nel 2024), e alcuni proprietari multinazionali stanno dismettendo immobili non core pdf.savills.asia. Detto ciò, lo status di Shanghai come città gateway la mantiene nel radar degli investitori globali, in particolare fondi opportunistici e sviluppatori di Hong Kong/Singapore. Stiamo assistendo a primi segnali di rinnovato interesse – ad esempio alcuni fondi internazionali di private equity stanno sondando acquisti di immobili per uffici in difficoltà in posizioni di prestigio e a valutazioni interessanti. Se l’economia cinese dovesse stabilizzarsi e dovesse aumentare la chiarezza normativa, il capitale straniero potrebbe crescere nel 2025-2026 per approfittare del potenziale di crescita a lungo termine di Shanghai.
Rendimenti da locazione e valori patrimoniali: La correzione dei valori immobiliari negli ultimi 1-2 anni ha portato a un miglioramento dei rendimenti da locazione a Shanghai. Nel settore residenziale, i rendimenti lordi da locazione storicamente erano molto bassi (~1–2% nelle aree centrali) a causa dei prezzi elevati, ma con il rallentamento dei prezzi e la ripresa degli affitti dopo il Covid, i rendimenti sono leggermente aumentati. Ad esempio, gli appartamenti serviti e i portafogli residenziali in affitto stanno ora attirando acquirenti istituzionali con rendimenti che si attestano attorno al 3–4%, riflettendo una valutazione più ragionevole. Nel settore commerciale, i rendimenti degli uffici sono aumentati poiché i valori patrimoniali sono diminuiti; i cap rate degli uffici di pregio a Shanghai, che erano intorno al 4,0% alcuni anni fa, si sono avvicinati in alcuni casi al 4,5–5,0%, rendendo gli uffici più interessanti per gli investitori a lungo termine alla ricerca di reddito. Gli asset retail nelle posizioni centrali vengono ancora scambiati con rendimenti inferiori al 5%, ma gli spazi retail secondari e le proprietà alberghiere hanno visto i rendimenti salire al 6% o più durante il calo del mercato. Ci si aspetta che, una volta raggiunto il fondo del mercato, gli investitori che acquistano ora potranno beneficiare sia di un reddito sano sia di una futura rivalutazione patrimoniale quando il ciclo si invertirà. Secondo CBRE, il 2025 dovrebbe segnare un punto di svolta: con tassi di interesse più bassi e prezzi degli asset ridotti, è probabile che più investitori decidano di entrare nel mercato, potenzialmente riportando i volumi di investimento a una crescita cbre.com cbre.com. Il consenso generale è che la correzione immobiliare cinese abbia creato aree di valore – a Shanghai queste includono asset contro-ciclici come magazzini logistici, appartamenti multifamiliari in affitto e uffici di grado A in posizioni di pregio cbre.com cbre.com. Si prevede che questi segmenti offriranno rendimenti solidi su un orizzonte temporale di medio periodo man mano che il mercato si riprenderà.
Potenziale di Apprezzamento del Capitale: Nel breve termine (2025–2026), i valori del capitale in alcuni segmenti potrebbero ancora subire pressioni – in particolare gli uffici (fino a quando non diminuirà la vacanza) e il residenziale di massa (fino a quando l’eccesso di scorte non sarà smaltito). Tuttavia, i fondamentali di lungo periodo di Shanghai suggeriscono un potenziale di apprezzamento significativo nel prossimo decennio. La continua crescita economica della città (si prevede che il PIL di Shanghai crescerà di circa il 5% nel 2025, superando la media nazionale cbre.com), il suo ruolo come centro finanziario e l’afflusso di talenti ad alto reddito sostengono tutti i valori immobiliari. Se i prezzi delle abitazioni a livello nazionale si stabilizzeranno entro il 2026 come previsto reuters.com globalpropertyguide.com, Shanghai potrebbe riprendere una crescita moderata dei prezzi in seguito. Alcuni analisti vedono le proprietà di prestigio di Shanghai come situate attualmente in un “punto di valore” ciclico – specialmente le residenze di lusso e gli uffici di classe A che oggi costano dal 10 al 20% in meno rispetto a 2–3 anni fa – con la possibilità di un apprezzamento annuale a una sola cifra alta una volta che il mercato si sarà completamente ripreso. Naturalmente, il percorso varierà a seconda del settore: gli asset logistici e i business park legati alle nuove industrie dell’economia potrebbero apprezzarsi più velocemente, mentre i centri commerciali più datati potrebbero rimanere indietro a meno di essere riposizionati.
In sintesi, le prospettive di investimento a Shanghai sono cautamente positive. Il mercato attira investitori con una visione di lungo periodo e una maggiore tolleranza al rischio, mentre gli operatori più conservatori attendono segnali più chiari di stabilizzazione. I prossimi anni dovrebbero portare una maggiore diversificazione di investitori e classi di attivi – prevediamo maggiore attività in settori di nicchia (come senior housing, data center, parchi per le scienze della vita) e strutture finanziarie creative (joint venture, scambi di asset, ecc.). La profondità e la liquidità di Shanghai la rendono uno dei primi mercati a recuperare la fiducia degli investitori in Cina. Salvo grandi shock politici, il mercato immobiliare della città è destinato a rimanere un pilastro sia per gli investitori nazionali che per quelli stranieri che cercano esposizione alla crescita urbana cinese.
4. Ambiente Normativo e Politico
Il mercato immobiliare di Shanghai è fortemente influenzato dalle politiche governative e l’ultimo anno ha visto una svolta decisiva verso allentamenti e sostegni normativi per stabilizzare il settore. Dopo un lungo periodo di misure restrittive volte a frenare la speculazione (inclusi i tetti al debito degli sviluppatori delle “Tre Linee Rosse” dal 2020 e limiti stringenti all’acquisto di case), le autorità sia a livello centrale sia locale hanno introdotto importanti politiche di sostegno nel 2024–2025 per stimolare gli acquisti e ridurre i rischi globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Allentamento delle restrizioni all’acquisto di abitazioni: Shanghai, in quanto città di primo livello, tradizionalmente imponeva severe restrizioni all’acquisto di case (HPR) – per esempio, le famiglie non locali dovevano avere diversi anni di pagamenti fiscali o di sicurezza sociale per poter acquistare una casa, e i residenti locali erano limitati nel numero di abitazioni che potevano comprare. Nel 2024, queste regole sono state notevolmente allentate. Shanghai ha ampliato i requisiti di idoneità consentendo ai residenti non locali con una storia lavorativa più lunga in città di acquistare immobili, e ha ampliato la definizione di “acquirenti qualificati” includendo vari talenti e lavoratori chiave necessari allo sviluppo della città practiceguides.chambers.com. Entro la metà del 2024, Shanghai ha persino lanciato programmi pilota in alcuni distretti per allentare ulteriormente i vincoli all’acquisto, testando di fatto una maggiore apertura all’accesso abitativo practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Un cambiamento importante: alle famiglie con due o più figli è ora consentito acquistare un’abitazione aggiuntiva oltre al limite normale, riconoscendo la necessità di spazi più ampi per le famiglie più numerose news.cgtn.com news.cgtn.com. Inoltre, i requisiti per le persone divorziate sono stati allentati (colmando le scappatoie che penalizzavano i veri acquirenti divorziati di recente), e coloro che detenevano quote di edilizia popolare hanno ricevuto maggiore flessibilità per entrare nel mercato privato news.cgtn.com. Questi allentamenti incrementali riflettono un cambiamento di politica cauto ma chiaro, da un contenimento dei prezzi a una revitalizzazione dell’attività di mercato e al soddisfacimento delle “diverse esigenze abitative” dei residenti news.cgtn.com news.cgtn.com.
Acconti più bassi e supporto al credito: Insieme all’allentamento delle qualifiche per gli acquirenti, le politiche finanziarie sono diventate più accomodanti. A maggio 2024, le autorità di Shanghai hanno abbassato le percentuali minime di acconto per i mutui – al 20% per i primi acquirenti (in calo rispetto al 30% precedente) e al 35% per l’acquisto di una seconda casa (in calo rispetto al 50% o più) news.cgtn.com. In alcuni distretti suburbani e nella Pilot Free Trade Zone (Lingang New Area), l’acconto minimo per la seconda casa è stato addirittura ridotto al 30% news.cgtn.com. Questi tagli facevano parte di un’iniziativa nazionale (la banca centrale ha dato alle città la flessibilità di ridurre acconti e tassi sui mutui), con l’obiettivo di ridurre i costi iniziali per gli acquirenti e di stimolare gli acquisti di upgrade practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Inoltre, Shanghai ha aumentato i limiti dei prestiti tramite il Fondo di Previdenza Abitativa (il sistema governativo di mutui a basso interesse), permettendo agli acquirenti di ottenere prestiti maggiori a tassi vantaggiosi news.cgtn.com news.cgtn.com. Le banche sono state guidate a ridurre anche i tassi di interesse sui mutui esistenti e il tasso di riferimento dei prestiti a 5 anni è stato abbassato, portando i tassi tipici dei mutui a Shanghai intorno al 4,1-4,3% per la prima casa alla fine del 2024 – i più bassi degli ultimi anni. Tutte queste misure hanno migliorato l’accessibilità all’acquisto della casa e sono state accreditate come causa della timida ripresa delle vendite all’inizio del 2025. Gli analisti sottolineano che condizioni di credito più flessibili unite all’atteggiamento accomodante di Shanghai sulle politiche abitative sono state fondamentali per riaccendere la fiducia degli acquirenti joneslanglasalle.com.cn.
Incentivi fiscali e sussidi: Un ulteriore supporto politico è arrivato tramite agevolazioni fiscali e incentivi fiscali. Dal 2024, il governo centrale ha ridotto le imposte di registro per l’acquisto di abitazioni: a Shanghai, i compratori alla prima casa ora pagano solo l’1% di imposta di registro sulle abitazioni sotto i 140 mq (in precedenza era l’1,5%), e chi acquista una seconda casa paga l’1% (per <140 mq) o il 2% (per abitazioni più grandi), rispetto a un massimo precedente del 3% practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Ciò riduce sostanzialmente i costi di transazione per passare a unità abitative più grandi. Shanghai è stata anche tra le città che hanno eliminato i tetti di prezzo sulle vendite di nuove abitazioni e rimosso le restrizioni che in precedenza impedivano agli sviluppatori di abbassare significativamente i prezzi – dando al mercato maggiore libertà di trovare un prezzo di equilibrio globalpropertyguide.com. Per affrontare sviluppatori in difficoltà e progetti incompiuti, è stato implementato un sistema di “white list”: Shanghai ha collaborato con il governo centrale per garantire finanziamenti per il completamento dei progetti bloccati, compreso il permesso alle imprese statali locali di acquistare unità invendute da destinare all’edilizia abitativa agevolata globalpropertyguide.com. Entro la fine del 2024, le banche avevano approvato finanziamenti per oltre 5.300 di questi progetti “white list” a livello nazionale (quasi 1,4 trilioni di CNY), il che ha contribuito a tutelare gli interessi degli acquirenti e prevenire vendite all’asta practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Shanghai ha inoltre adottato programmi innovativi come l’iniziativa “trade-in” immobiliare menzionata in precedenza (scambio della vecchia casa con una nuova con sconti da parte dei costruttori) per stimolare le transazioni practiceguides.chambers.com.
Pianificazione urbana e politiche di sviluppo: Sul fronte della pianificazione urbana, Shanghai mantiene una visione a lungo termine di crescita equilibrata. Il Piano Regolatore della città (2017–2035) sottolinea il limite della popolazione intorno ai 25 milioni e il contenimento dell’espansione incontrollata, concentrandosi invece su rigenerazione urbana e miglioramenti della qualità della vita. In linea con ciò, le politiche incoraggiano la riqualificazione delle vecchie aree urbane (i sussidi per la ristrutturazione dei quartieri poveri sono stati aumentati nel 2024 practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com) e l’aumento dell’offerta di alloggi in affitto e case popolari. Ad esempio, Shanghai ha iniziato a convertire alcuni terreni commerciali in uso residenziale per alloggi in affitto e sostiene la costruzione di unità abitative sovvenzionate dal governo (talvolta riconvertendo immobili commerciali invenduti) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Vi è anche una spinta verso l’edilizia verde e la sostenibilità – i nuovi sviluppi a Shanghai sono guidati da severi standard green mentre la città si allinea agli obiettivi nazionali di riduzione del carbonio.
Regole sulla proprietà straniera: Sebbene le politiche interne si siano allentate, le normative sulla proprietà straniera rimangono relativamente rigide. Generalmente, agli individui stranieri è consentito acquistare solo una proprietà residenziale a Shanghai (e in altre città cinesi) e deve essere destinata all’uso personale (non per affitto o investimento) globalpropertyguide.com. Solitamente, un acquirente straniero deve risiedere in Cina per almeno un anno per lavoro o studio e ottenere l’approvazione per acquistare globalpropertyguide.com. Inoltre, gli stranieri non possono investire collettivamente in più proprietà se non attraverso imprese speciali, a causa di regole in vigore dal 2006 mirate a prevenire afflussi speculativi di capitali stranieri globalpropertyguide.com. Queste regole fanno sì che gli acquirenti esteri rappresentino una piccolissima frazione del mercato immobiliare di Shanghai, per lo più espatriati che acquistano una casa per uso personale. Nel settore commerciale, sono consentiti investimenti istituzionali esteri (Shanghai non ha una quota separata per l’acquisto da parte di stranieri di immobili commerciali oltre alle politiche nazionali), ma le operazioni di maggiore entità richiedono comunque la registrazione regolamentare e, in alcuni casi, l’approvazione per il cambio valuta per l’introduzione dei fondi. L’inclusione di Shanghai nelle Zone Pilota di Libero Scambio ha leggermente semplificato alcune procedure per le imprese straniere che acquistano uffici per le proprie attività resourcehub.bakermckenzie.com resourcehub.bakermckenzie.com, ma non è stata introdotta nessuna principale liberalizzazione della proprietà immobiliare straniera al 2025. L’attenzione è stata invece posta sul rendere l’ambiente più favorevole alle imprese straniere (ad es. locazioni più semplici, estensione dei termini di locazione dei terreni, ecc.) piuttosto che sull’incoraggiare acquisti speculativi da parte di stranieri.
In sintesi, l’ambiente politico di Shanghai nel 2025 è orientato a sostenere un mercato immobiliare stabile e sano. Il mantra del governo è passato a “la casa è per viverci, non per speculazione – ma nemmeno per stagnazione.” La combinazione di restrizioni di acquisto allentate, finanziamenti più economici, tagli fiscali e iniziative di sviluppo mira a stimolare la domanda reale e ridurre l’inventario senza gonfiare una nuova bolla. Finora, queste misure hanno mostrato primi segnali di successo nel rafforzare la fiducia news.cgtn.com. Guardando al futuro, le autorità hanno indicato che monitoreranno il mercato e potrebbero introdurre ulteriori sostegni se necessario per assicurare un atterraggio morbido. Ad esempio, ulteriori tagli dei tassi di interesse o perfino l’acquisto diretto da parte del governo di case invendute (una misura discussa a livello nazionale) potrebbero essere adottati se la flessione dovesse persistere globalpropertyguide.com reuters.com. Tuttavia, i decisori politici stanno camminando su un filo sottile – cercando di rivitalizzare il mercato e sostenere la fiducia, evitando però un ritorno alla speculazione incontrollata e tenendo conto della sostenibilità a lungo termine. Investitori e acquirenti possono quindi aspettarsi un orientamento politico generalmente accomodante a Shanghai nel breve termine, seppur calibrato attentamente sulle condizioni locali.5. Fattori economici e demografici
Una serie di fattori economici e demografici stanno alla base delle tendenze immobiliari di Shanghai, influenzando sia la domanda che l’offerta:
- Crescita economica e composizione industriale: Shanghai è il centro commerciale e finanziario della Cina, con un PIL di circa 4,5 trilioni di RMB (circa 700 miliardi di dollari) nel 2024. Dopo un rallentamento dovuto alla pandemia (e una notevole flessione durante il lockdown del 2022), l’economia di Shanghai è rimbalzata con una crescita di circa il 3,1% nel 2023 e si prevede che acceleri verso una crescita del 4,7–5% nel 2025 cbre.com, sostenuta da politiche di stimolo e dalla ripresa dei consumi. Questa performance economica sostiene il settore immobiliare grazie a redditi più elevati e all’espansione delle imprese. I settori pilastro di Shanghai – finanza, servizi professionali, commercio, manifattura avanzata (ad es. semiconduttori, biotecnologie) e tecnologia – generano tutti domanda per diverse tipologie di immobili. Ad esempio, il settore finanziario e fintech in forte espansione alimenta l’assorbimento di uffici di Classe A a Lujiazui e Pudong, mentre i settori della manifattura e della logistica (auto, elettronica, e-commerce) sostengono la domanda di terreni industriali e magazzini. L’impegno della città nell’economia digitale e nella R&S (con zone designate di “scienza e innovazione”) sta favorendo la richiesta di uffici specializzati e strutture di ricerca. Nel complesso, l’economia diversificata e di alto valore di Shanghai fornisce una base fondamentale solida per il settore immobiliare, distinguendola da città più deboli che dipendono da un’unica industria o dalla speculazione edilizia.
- Popolazione e demografia: Shanghai ha una delle popolazioni più grandi di qualsiasi città al mondo, ufficialmente circa 24,76 milioni nel 2022. La crescita della popolazione si è moderata – Shanghai ha infatti registrato un lieve calo netto della popolazione nel 2022 a causa di fattori legati al COVID e a controlli più severi sulla residenza, ma si prevede che questa sia una situazione temporanea. A lungo termine, Shanghai punta a stabilizzare la popolazione intorno ai 25 milioni entro il 2035 per gestire le risorse, secondo il Piano Regolatore. Demograficamente, Shanghai è una città che invecchia: l’età mediana è in aumento e il tasso di natalità è basso (in linea con le tendenze nazionali). Tuttavia, continua ad attrarre giovani professionisti e neolaureati da tutta la Cina, grazie all’abbondanza di opportunità lavorative e salari più elevati. Questo costante afflusso di talenti (Shanghai registra ogni anno decine di migliaia di nuovi residenti con laurea tramite il sistema a punti hukou) garantisce una domanda continua di alloggi in affitto e prime case. La presenza di una vasta forza lavoro istruita e di una classe media benestante (il reddito disponibile pro capite di Shanghai è quasi il doppio della media nazionale) aumenta la richiesta di abitazioni di qualità e sostiene il segmento del lusso. D’altra parte, l’invecchiamento della popolazione accresce l’interesse per strutture per anziani e potrebbe ridurre lievemente i cambi di proprietà a lungo termine, dato che più anziani scelgono di invecchiare a casa propria. Ma nel prossimo futuro, l’effetto di urbanizzazione e concentrazione di talenti supera l’invecchiamento a Shanghai – la città resta una calamita per migranti ambiziosi, sostenendo così la domanda di abitazioni.
- Reddito e accessibilità: I residenti di Shanghai godono di alcuni dei redditi più alti della Cina: il reddito annuo disponibile medio pro capite ha superato gli 80.000 RMB (oltre 12.000 dollari) nel 2024. Redditi elevati e risparmi familiari consentono a molte famiglie di permettersi appartamenti costosi (spesso con l’aiuto della famiglia allargata). Detto ciò, i prezzi degli immobili sono anch’essi estremamente alti, rendendo l’accessibilità una questione perenne. Il rapporto prezzo/reddito per Shanghai è ben superiore a 20:1 per le abitazioni tipiche, uno dei più alti in Asia. Questo ha due implicazioni: in primo luogo, c’è una forte richiesta di unità più piccole e accessibili e di alloggi sovvenzionati per i residenti a basso reddito. Gli sforzi della città nella costruzione di case in affitto pubblico e abitazioni a proprietà condivisa sono cruciali per questo segmento. In secondo luogo, prezzi elevati e accessibilità ridotta possono limitare ulteriori aumenti dei prezzi: molti giovani acquirenti semplicemente non possono assumere più debiti con gli attuali livelli di reddito, motivo per cui l’allentamento dei requisiti di acconto e dei mutui da parte del governo è stato così importante. Se i redditi continueranno a crescere del ~5-8% all’anno e i prezzi delle case si stabilizzeranno, l’accessibilità dovrebbe gradualmente migliorare, potenzialmente liberando una nuova domanda da parte di coloro che erano stati precedentemente esclusi dal mercato.
- Occupazione e clima imprenditoriale: La salute del mercato del lavoro di Shanghai influisce direttamente sul settore immobiliare. La disoccupazione è aumentata temporaneamente durante il lockdown del 2022, ma da allora è migliorata; il tasso di disoccupazione urbana rilevata a Shanghai era intorno al 5% all’inizio del 2025. È importante sottolineare che Shanghai si sta posizionando come un hub per l’innovazione e l’imprenditorialità, con numerosi incubatori e incentivi per le startup (soprattutto nel settore tecnologico). Un vivace ecosistema di startup può generare nuova domanda di spazi per uffici (anche se spesso inizialmente flessibili/co-working) e attirare una forza lavoro giovane. Tuttavia, sfide come la questione nazionale della disoccupazione giovanile (che ha raggiunto livelli record nel 2023) potrebbero avere qualche impatto locale: un’elevata disoccupazione giovanile può ritardare la formazione di nuove famiglie e l’acquisto della prima casa. Finora, Shanghai ha affrontato questa situazione meglio della maggior parte delle città grazie al suo mercato del lavoro diversificato.
- Inflazione e tassi d’interesse: Nel 2024–2025, la Cina ha registrato una bassa inflazione (intorno all’1% o meno, con episodi di deflazione dei prezzi al consumo). La bassa inflazione e una politica monetaria più espansiva (con la PBOC che ha tagliato i tassi) hanno mantenuto i tassi dei mutui relativamente bassi, come già accennato. Per il settore immobiliare, tassi d’interesse bassi sono generalmente favorevoli, in quanto riducono i costi di finanziamento per sviluppatori e acquirenti. Tuttavia, un’inflazione molto bassa riflette anche una domanda più debole nell’economia, che è un segnale di cautela. Se le pressioni deflazionistiche dovessero persistere, gli acquirenti di immobili potrebbero rimandare l’acquisto aspettandosi offerte migliori, cosa che i politici vogliono assolutamente evitare. Nel complesso, la politica monetaria rappresenta un aiuto per il settore immobiliare ora, a differenza della fase restrittiva del 2017–2019.
- Infrastrutture e connettività: L’estesa rete infrastrutturale di Shanghai – uno dei più grandi sistemi metro al mondo, due aeroporti internazionali, porti d’acqua profonda e collegamenti ferroviari ad alta velocità – aumenta notevolmente l’attrattività immobiliare. Meritano attenzione i progetti infrastrutturali in corso: nel 2025, Shanghai prevede di investire 240 miliardi di CNY (33 miliardi di dollari) in grandi progetti di costruzione english.shanghai.gov.cn. Questi includono nuove linee della metropolitana (ad esempio la Chongming Line per l’Isola di Chongming, la linea ferroviaria Jiading–Minhang, ed estensioni delle Linee Metro 2, 18, tra le altre) english.shanghai.gov.cn, un nuovo collegamento ferroviario ad alta velocità (la linea Shanghai-Chongqing-Chengdu) english.shanghai.gov.cn e miglioramenti di vie d’acqua e servizi. I progetti completati nel 2024, come la Shanghai Airport Link (che collega gli aeroporti di Hongqiao e Pudong) e nuove estensioni della metro, hanno già migliorato la connettività english.shanghai.gov.cn. Questi potenziamenti infrastrutturali aprono nuove aree allo sviluppo (ad esempio, rendendo più accessibili e attrattivi quartieri periferici sia per il residenziale che per il commerciale) e generalmente aumentano il valore degli immobili in tutta la città. Le cinque nuove città satellite menzionate in precedenza stanno tutte ricevendo collegamenti di trasporto migliorati verso il centro di Shanghai, favorendo una struttura urbana più policentrica.
In sintesi, il solido profilo economico di Shanghai e il suo ruolo di polo d’attrazione per i talenti rappresentano aspetti positivi per il mercato immobiliare, sostenendo la domanda a lungo termine nei vari settori. Tuttavia, gli elevati costi degli immobili e l’invecchiamento della popolazione pongono delle sfide che la città dovrà affrontare. L’approccio del governo – orientato verso industrie ad alto valore aggiunto, promozione dell’innovazione, e ingenti investimenti in infrastrutture e alloggi sociali – punta a garantire che i cambiamenti economici e demografici supportino un mercato immobiliare sostenibile. Con l’evoluzione di Shanghai verso una città globale più orientata alla conoscenza, questi fattori modelleranno le tipologie immobiliari più richieste (attese più smart office, parchi dell’innovazione, affitti di fascia alta, ecc.) nei prossimi anni.
6. Progetti di Sviluppo Futuri e Piani Infrastrutturali
Lo scenario di Shanghai nei prossimi anni sarà trasformato da ambiziosi progetti di sviluppo e piani infrastrutturali, molti dei quali già avviati come parte del Piano d’Azione 2025 della città e della più ampia visione 2035. Queste iniziative sono destinate ad avere importanti impatti sul mercato immobiliare, aprendo nuovi mercati, migliorando la connettività e concentrando la crescita in aree strategiche. Di seguito alcuni dei principali progetti e piani:
Sviluppo delle “Cinque Nuove Città”: Un pilastro della pianificazione futura di Shanghai è lo sviluppo di cinque nuove grandi città nella periferia metropolitana – Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian e Nanhui (Lingang). Queste non sono semplici quartieri dormitorio, ma sono concepite come città satellite indipendenti, ciascuna con un obiettivo di 0,5–1 milione di nuovi residenti entro il 2035 e proprie specializzazioni economiche english.shanghai.gov.cn. Nel 2021, Shanghai ha lanciato questa strategia, e nel 2025 è stato presentato un piano d’azione dettagliato per accelerare la loro realizzazione english.shanghai.gov.cn. Ad esempio: la Nuova Città di Jiading si sta concentrando sull’industria automobilistica e sulle attrezzature di fascia alta; la Nuova Città di Qingpu sull’economia digitale (incluso un “eMobile Park” per internet mobile) english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn; la Nuova Città di Songjiang su tecnologia e possibilmente turismo culturale; Fengxian sulla biotecnologia e cosmetica (ospita un polo “Beauty Valley”); e Nanhui/Lingang sulla manifattura avanzata (auto elettriche, aerospaziale) e industrie marittime. Ogni nuova città sta ricevendo infrastrutture importanti: nuove superstrade, estensioni della metropolitana o della ferrovia suburbana e strutture pubbliche rinnovate. Impatto immobiliare: questi poli stanno diventando punti caldi per lo sviluppo immobiliare. Ampie aree di terreno sono destinate a nuove abitazioni, distretti commerciali e parchi logistici in queste zone, attirando sviluppatori e investitori. A Lingang, ad esempio, da quando è stata designata zona economica speciale, la domanda di immobili residenziali è aumentata con l’arrivo di dipendenti del settore tecnologico e i prezzi sono saliti da una base molto bassa. Nel prossimo decennio, man mano che queste nuove città maturano, ridurranno la pressione sul centro di Shanghai e creeranno nuovi sub-mercati – probabilmente con abitazioni più accessibili rispetto al centro, attirando quindi giovani famiglie e persone al primo acquisto. Già a maggio 2024, lo status di prima fascia di Shanghai non le ha impedito di aderire al programma di “rottamazione” in cui si incoraggiavano i residenti dei distretti centrali a scambiare vecchi appartamenti urbani con nuove case in queste nuove cittadine practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, dimostrando la volontà della città di orientare la crescita verso l’esterno.
Grandi Progetti Infrastrutturali: Il governo di Shanghai sta investendo molto per sostenere questi sviluppi e l’efficienza urbana complessiva. Come già accennato, le espansioni della rete metropolitana sono in corso – Shanghai prevede di superare gli 830 km di linee metropolitane entro il 2025. I progetti chiave previsti entro la fine del 2025 includono il prolungamento verso ovest della Linea 2 della metropolitana (migliorando la connettività con la periferica Qingpu) e la Fase 2 della Linea 18 della metropolitana, oltre ai progressi su nuove linee come la Linea 20 english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn. Un progetto particolarmente trasformativo è la connettività dell’Isola di Chongming: una nuova linea Chongming (forse una metropolitana o una ferrovia) integrerà la grande isola di Chongming (alla foce dello Yangtze) nella rete di trasporto urban di Shanghai english.shanghai.gov.cn. Questo potrebbe sbloccare lo sviluppo immobiliare su Chongming, che finora è rimasta principalmente rurale e a vocazione ecologica. Inoltre, sono in corso espansioni delle linee ferroviarie ad alta velocità – Shanghai sarà il capolinea orientale della ferrovia ad alta velocità Shanghai–Chengdu che attraverserà il Paese english.shanghai.gov.cn. Una volta completata (fine anni 2020), questa rafforzerà il collegamento di Shanghai alle province interne e probabilmente aumenterà le attività commerciali (e quindi la domanda di uffici/hotel) attorno ai nuovi hub ferroviari. Un altro progetto riguarda il miglioramento della Via d’Acqua di Youdungang (Porto di Yudan) english.shanghai.gov.cn, che, seppur di natura tecnica, migliorerà la logistica portuale della città e potrà incentivare lo sviluppo immobiliare industriale legato al porto in aree come Pudong e Baoshan. Inoltre, Shanghai sta ampliando la capacità aeroportuale: l’Aeroporto Internazionale Pudong sta costruendo un nuovo terminal e satelliti, e sono in corso pianificazioni per un possibile futuro terzo aeroporto – garantendo che la città rimanga un hub globale dell’aviazione. Tutti questi progetti, sostenuti da un budget record di 240 miliardi di CNY per le infrastrutture nel 2025 english.shanghai.gov.cn, non solo generano attività nel settore delle costruzioni (a beneficio delle imprese del settore e delle vendite di terreni), ma rendono anche più aree della città praticabili per lo sviluppo immobiliare riducendo i tempi di percorrenza.
Sviluppi Commerciali e Culturali di Alto Profilo: La città sta anche assistendo a diversi progetti di punta che andranno ad arricchire il suo skyline e l’offerta culturale. Un esempio è il Legoland Shanghai Resort, in costruzione nell’area occidentale di Qingpu, la cui apertura è prevista intorno al 2024–2025 cambridgenetwork.co.uk. Questo grande parco a tema (il primo Legoland in Cina) probabilmente darà impulso al turismo e allo sviluppo della zona circostante – hotel, negozi e trasporti migliorati per i visitatori. Un altro progetto è lo Shanghai Zhangjiang Science City, che non è un singolo progetto ma un distretto dell’innovazione in espansione; entro il 2025 includerà nuove strutture di punta come lo Zhangjiang Laboratory (un edificio di ricerca a livello nazionale completato nel 2025) cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk. Tali progetti rafforzano l’ecosistema tecnologico di Shanghai e aumentano la domanda di uffici, laboratori e abitazioni per i ricercatori. Sul fronte culturale, continuano i progetti di riqualificazione del West Bund e North Bund: questi prevedono la conversione delle ex zone industriali lungo il fiume in quartieri multifunzionali con musei d’arte, gallerie, uffici (West Bund) e un nuovo polo finanziario (North Bund). Ciascuno porterà milioni di metri quadrati di nuovi spazi commerciali nel prossimo decennio. Shanghai sta anche costruendo numerose nuove università e campus ospedalieri (spesso situati nei distretti periferici per valorizzare quelle comunità), che possono stimolare nuovi sviluppi residenziali e commerciali nelle aree adiacenti.
Rigenerazione Urbana: Lo sviluppo futuro a Shanghai non riguarda solo nuove aree – si basa anche sul rinnovamento delle zone urbane più datate. La città ha individuato molte comunità residenziali invecchiate che necessitano di ristrutturazione o ricostruzione. Sono previsti programmi per aggiungere ascensori nei vecchi appartamenti senza ascensore, migliorare il paesaggio urbano o, in alcuni casi, demolire le corsie fatiscenti (longtang) e costruire abitazioni moderne. Un’iniziativa notevole è la riqualificazione programmata di alcune aree centrali dei distretti Huangpu e Hongkou per creare abitazioni moderne e con fasce di reddito miste, preservando al contempo l’architettura storica. Questi interventi, pur essendo individualmente meno rilevanti in termini di dimensioni, nell’insieme migliorano il valore degli immobili e la qualità della vita nel cuore della città, assicurando che le migliori aree centrali continuino a evolversi e non cadano in stato di degrado.
Impatto sui mercati immobiliari: I progetti e i piani menzionati avranno diversi effetti. I miglioramenti infrastrutturali (linee della metropolitana, strade) generalmente portano a aumenti del valore degli immobili nelle aree appena collegate – ad esempio, i prezzi attorno alle stazioni della nuova estensione della Linea 18 hanno iniziato a salire in previsione. Nuovi parchi industriali e della scienza come quelli previsti nell’Action Plan creeranno sottomercati locali per uffici/industriali, spesso accompagnati da una domanda di alloggi per lavoratori nelle vicinanze. Se avranno successo, le cinque nuove città daranno vita a un mercato immobiliare multipolare in cui Shanghai avrà diversi CBD secondari (simile a Tokyo o Londra, che hanno più poli d’affari). Questo potrebbe moderare gli estremi dei prezzi distribuendo la domanda, ma anche creare nuove zone di fascia alta se quei centri prospereranno. In preparazione, nell’aprile 2025 il governo di Shanghai ha sottolineato un approccio “dal basso verso l’alto” in cui ogni governo distrettuale è autorizzato ad attrarre industrie e pianificare comunità in queste nuove città english.shanghai.gov.cn. Questo indica una forte volontà politica, il che fa ben sperare per il loro sviluppo.
Nel complesso, l’agenda di sviluppo futuro di Shanghai è audace e completa, toccando ogni settore: trasporti, industria, abitazioni, cultura. Per investitori e sviluppatori, ciò significa ampie opportunità in nuove località emergenti e nuovi tipi di asset (ad es. parchi industriali a Fengxian, parchi per industrie creative a Qingpu, strutture turistiche a Songjiang, ecc.). Significa anche che il panorama competitivo cambierà – il centro non sarà più l’unico protagonista man mano che queste iniziative si concretizzeranno. Verso il 2030 Shanghai sarà probabilmente una metropoli più diffusa, con migliori soluzioni abitative e un centro meno congestionato, grazie soprattutto ai semi che si stanno piantando ora, nel 2025.
7. Rischi e Incertezze
Nonostante le prospettive per il mercato immobiliare di Shanghai siano in gran parte positive, esse non sono prive di rischi e incertezze significativi. I diversi attori dovrebbero tenere presenti i seguenti fattori di rischio chiave che potrebbero influire negativamente sul mercato nei prossimi anni:
- Venti contrari macroeconomici: L’andamento economico generale della Cina rappresenta il rischio maggiore. Una crescita del PIL più lenta del previsto o un atterraggio brusco dell’economia nazionale deprimerebbero la domanda abitativa e l’espansione delle imprese. Attualmente, l’economia cinese sta affrontando sfide come debole fiducia dei consumatori, alto tasso di disoccupazione giovanile e scarsa domanda di esportazioni. Se questi problemi dovessero persistere o peggiorare, anche Shanghai – nonostante la sua economia robusta – ne risentirebbe in termini di minori transazioni immobiliari e assorbimento. Ad esempio, se la crescita del PIL scendesse ben al di sotto degli obiettivi, le famiglie potrebbero rimandare acquisti importanti (case) e le aziende congelare l’espansione (colpendo gli uffici). Il sondaggio Reuters menzionato in precedenza sottolinea questa preoccupazione: gli analisti non si aspettano una ripresa del settore immobiliare su vasta scala almeno fino al 2026 reuters.com reuters.com, riflettendo un sentiment di cautela. Inoltre, eventuali riprese del COVID-19 o shock simili potrebbero interrompere l’attività economica. Detto ciò, la diversificazione di Shanghai e la capacità del governo di attuare stimoli (come visto con i recenti tagli dei tassi e infrastrutture finanziate da obbligazioni) offrono una certa protezione.
- Problemi strutturali del mercato immobiliare: Gli strascichi del boom immobiliare cinese continuano a proiettare un’ombra. Un rischio importante è la sovrabbondanza di offerta e l’eccessivo indebitamento degli sviluppatori. A livello nazionale, un surplus di case invendute (specialmente nelle città più piccole) e progetti incompleti hanno eroso la fiducia degli acquirenti reuters.com reuters.com. A Shanghai, questo fenomeno è meno acuto grazie all’alta domanda, ma la città non è completamente immune. Se gli sviluppatori con progetti a Shanghai (alcuni dei quali, come Evergrande o Sunac, hanno affrontato default) non dovessero riuscire a consegnare, ciò potrebbe influenzare il sentiment del mercato locale. Finora, il governo di Shanghai è stato proattivo nell’assicurarsi che i progetti locali vengano completati (attraverso il supporto finanziario della whitelist practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com), ma la pressione finanziaria sugli sviluppatori resta un rischio: potrebbe portare a meno nuove iniziative o a sconti aggressivi sui prezzi per fare cassa, con la conseguenza di deprimere i prezzi di mercato in modo generalizzato. Inoltre, l’elevata sfitto e la sovrabbondanza nell’ambito degli uffici è una questione strutturale che potrebbe richiedere anni per essere risolta; una prolungata alta percentuale di sfitto può portare a vendite forzate di edifici, ponendo potenzialmente una pressione al ribasso sulle valutazioni a livello cittadino.
- Debito dei governi locali e limiti delle politiche: I governi locali in Cina, incluso quello di Shanghai, hanno accumulato un debito significativo, in parte a causa del calo dei ricavi derivanti dalla vendita di terreni durante la crisi immobiliare. Shanghai prevede grandi investimenti infrastrutturali finanziati tramite obbligazioni english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn, ma se i problemi legati al debito locale dovessero aggravarsi (come accaduto in alcune altre province), ciò potrebbe limitare la capacità di Shanghai di continuare con investimenti pesanti o di fornire sussidi. Una riduzione della spesa pubblica eliminerebbe un sostegno chiave per i settori immobiliare e delle costruzioni. Inoltre, sebbene ora le politiche siano più accomodanti, esistono limiti a quanto le autorità possano intervenire senza riaccendere rischi speculativi o sollevare questioni di disuguaglianza. Ad esempio, la rimozione totale di tutte le restrizioni all’acquisto di case a Shanghai potrebbe scatenare una corsa all’acquisto e rappresenta una questione politicamente delicata. Il governo deve quindi bilanciare gli stimoli con il garantire “la sostenibilità dell’abitazione” ed evitare una nuova bolla, che rappresenta un costante esercizio di equilibrio politico.
- Rischi Geopolitici ed Esterni: Shanghai, in quanto città globale, è esposta a fattori internazionali. Le tensioni commerciali e tecnologiche USA–Cina hanno già avuto un impatto: dazi e controlli sulle esportazioni hanno colpito alcuni settori manifatturieri e c’è cautela tra le aziende straniere. Il sondaggio Reuters ha citato l’escalation della guerra commerciale come un fattore che potrebbe ulteriormente deprimere il sentimento degli acquirenti di case e la crescita economica reuters.com. In uno scenario peggiore, una forte escalation delle tensioni geopolitiche (la guerra commerciale che si trasforma in un disaccoppiamento finanziario o in sanzioni) potrebbe portare le multinazionali a ridurre significativamente le operazioni in Cina, riducendo la domanda di immobili commerciali. Potrebbe anche limitare gli afflussi di capitali esteri o spingere gli investitori cinesi a investire di più all’estero che a livello nazionale (fuga di capitali), il che danneggerebbe gli investimenti immobiliari. Un altro aspetto sono le condizioni finanziarie globali: mentre i tassi d’interesse in Cina stanno diminuendo, se a livello globale rimangono alti o se si verifica un’altra crisi finanziaria, si potrebbe limitare la liquidità. L’immobiliare di Shanghai è relativamente isolato dai mercati del credito globali (a causa dei controlli sui capitali della Cina), ma una grande recessione globale colpirebbe le aziende orientate all’export e potenzialmente la ricchezza degli investitori ad alto patrimonio, influenzando indirettamente il mercato immobiliare.
- Esecuzione delle Politiche e Questioni Sociali: Ci sono anche incertezze sull’attuazione e il successo degli ambiziosi piani di Shanghai. Se le “cinque nuove città” non riusciranno ad attrarre abbastanza industrie o residenti (ad esempio, se la gente continuerà a preferire il centro di Shanghai o se i posti di lavoro non si materializzeranno in quei poli), il risultato potrebbe essere un’infrastruttura poco utilizzata e un potenziale eccesso di offerta in quei mercati periferici. Il governo punta su questi piani per orientare la crescita, quindi un eventuale insuccesso sarebbe un passo indietro. Fattori sociali, come l’accettazione pubblica del trasferimento per la riqualificazione urbana, contano anch’essi: la resistenza alla demolizione o allo spostamento potrebbe rallentare i progetti di rigenerazione. E come in ogni grande città, questioni come la congestione del traffico, le preoccupazioni ambientali e la fornitura di servizi pubblici possono influenzare la desiderabilità immobiliare. Shanghai deve gestire l’inquinamento e i rischi climatici (essendo una città costiera, il rialzo del livello del mare nel lungo periodo è un fattore da considerare): questi non sono immediati, ma incidono sullo sviluppo sostenibile.
- Sentimento e Fiducia del Mercato: Infine, un rischio intangibile ma fondamentale è la fiducia del mercato. Il settore immobiliare in Cina è stato descritto come in crisi di fiducia dal 2021. Se acquirenti e investitori credono che i prezzi continueranno a scendere, potrebbero continuare a rimanere ai margini (con un effetto autoavverante negativo sul mercato). Ripristinare la fiducia è quindi essenziale. Le politiche attuali mirano a raggiungere questo obiettivo e i primi mesi del 2025 hanno mostrato un certo slancio positivo news.cgtn.com. Tuttavia, qualsiasi passo falso – come il default di un promotore immobiliare di rilievo a Shanghai o un’improvvisa inversione di politica – potrebbe rapidamente deteriorare nuovamente il sentimento.
In conclusione, il mercato immobiliare di Shanghai, sebbene più resiliente della maggior parte degli altri, affronta rischi al ribasso dovuti a incertezze macroeconomiche, eccessi strutturali e fattori esterni. I solidi fondamentali della città e il sostegno delle politiche pubbliche mitigano questi rischi in una certa misura, ma i soggetti interessati dovrebbero pianificare per scenari che prevedano, ad esempio, una ripresa più lenta o zone di correzione dei prezzi qualora i venti contrari si intensificassero. Sono consigliabili misure prudenti come la diversificazione degli investimenti tra diverse tipologie di immobili e il mantenimento di una leva finanziaria sana. Shanghai ha già attraversato cicli e shock passati (dalla SARS nel 2003 alla crisi finanziaria globale del 2008, fino al lockdown del 2022) e ogni volta il mercato immobiliare è rimbalzato con forza. Pertanto, sebbene l’attuale contesto richieda cautela, la traiettoria a lungo termine dell’immobiliare a Shanghai rimane ampiamente positiva, a patto che questi principali rischi siano gestiti e gradualmente risolti.
Conclusione
Nel 2025, il mercato immobiliare di Shanghai si trova a un punto di svolta. Il settore residenziale si sta stabilizzando e persino prosperando nella fascia alta, sostenuto da politiche pubbliche e da una domanda persistente di abitazioni nella principale città cinese. I settori commerciali si stanno confrontando con alcune difficoltà – in particolare uffici e spazi logistici attraversano un periodo di aggiustamento caratterizzato da elevati tassi di sfitto e maggiore potere contrattuale degli inquilini – ma il ruolo di Shanghai come hub economico fa sì che gli immobili di qualità continuino a essere richiesti. La fiducia degli investitori sta tornando, favorita da prezzi più bassi e da un alleggerimento del credito, e i responsabili politici sono saldamente al volante, adottando misure per guidare il mercato verso un “atterraggio morbido” e un futuro sostenibile. I fondamentali economici e demografici di Shanghai – una popolazione ricca e in crescita (seppur invecchiata) e un’economia trainata dall’innovazione – offrono una solida base che molte altre città non hanno. Inoltre, gli investimenti lungimiranti di Shanghai in nuove aree cittadine e infrastrutture indicano che la città non sta pianificando solo la ripresa, ma una nuova fase di crescita ed evoluzione urbana.
Guardando avanti, è prevedibile che Shanghai continui a bilanciare la stabilizzazione del mercato a breve termine con lo sviluppo strategico a lungo termine. I prezzi delle case in città probabilmente registreranno una crescita moderata dopo l’attuale correzione, con il segmento di lusso che resterà particolarmente robusto. Il mercato degli uffici recupererà più lentamente, ma man mano che l’eccesso di offerta sarà ridotto e nuove opportunità economiche (ad esempio nella tecnologia e nella finanza) emergeranno, l’assorbimento migliorerà. Entro la fine degli anni 2020 lo skyline e la mappa metropolitana di Shanghai saranno cresciuti – con nuovi sub-centri a Jiading, Lingang e oltre – a testimonianza della capacità della città di affrontare le sfide urbane moderne. I rischi, ovviamente, permangono, e le sorti di Shanghai sono legate a quelle della Cina e del mondo. Tuttavia, se il passato insegna qualcosa, il dinamismo e l’importanza strategica di Shanghai fanno sì che la città probabilmente supererà queste sfide e continuerà a essere in prima linea nel mercato immobiliare cinese.
Fonti:
- JLL Shanghai Property Market Review, 1° trimestre 2025 joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn
- CBRE China Real Estate Outlook 2025 cbre.com cbre.com
- Global Property Guide – Analisi del mercato immobiliare cinese 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Reuters (Maggio 2025) – Analisti sulle prospettive immobiliari in Cina reuters.com reuters.com
- CGTN News – Politiche di stimolo per il mercato immobiliare di Shanghai, maggio 2024 news.cgtn.com news.cgtn.com
- Chambers (Merits & Tree) – Tendenze del settore immobiliare cinese 2024 practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
