シアトル不動産2025：価格高騰、注目エリア＆2030年市場予測

2025年のシアトル不動産市場は、全米でも最もダイナミックな市場の一つであり、数年にわたる爆発的な成長と最近の冷え込みの兆しのバランスを取っています。住宅および商業部門の両方で重要な転換期を迎えています。住宅側では、金利の上昇と在庫増加が熱狂を抑える一方で、一部地域では価格が過去最高を記録しています。商業側では、シアトルのスカイラインに新たなプロジェクトが加わり続けているものの、リモートワークの普及によりダウンタウンのオフィスは高い空室率に直面しています。本レポートでは、2025年現在のトレンド（クイーンアン地区の住宅価格高騰からダウンタウンのオフィス空室率上昇まで）を分析し、テック業界の拡大、人口増加、働き方の変化など、市場を動かす要因を検証します。また、新規開発、政策変更、投資機会（シアトルの新たな「ミッシング・ミドル」ゾーニングや州全体の家賃上限など）をレビューし、2030年までの予測を通じて、エメラルドシティの不動産の今後を展望します。

市場概況：2025年のシアトル不動産

パンデミック期の熱狂的な高騰を経て、シアトルの不動産市場は2025年により落ち着いた状態に入りました。2021年まで急騰していた住宅価格は、金利上昇の影響で2022～2023年に一時的な調整を見せました。2025年現在、価格は安定し、わずかに回復傾向も見られます。シアトルの住宅中央値は約88万ドルで、1年前と比べてほぼ横ばい（+0.4%）ですzillow.com。これは、数年にわたる二桁成長の後、高水準で市場が頭打ちになったことを示しています。売買活動は健全ですが過熱はしておらず、住宅は依然として素早く売れています（平均11～14日で成約redfin.com zillow.com）。しかし、在庫が増加する中で買い手の交渉力も高まっています。キング郡では、2025年春の売り出し中物件数が前年より約58%増となりましたaxios.com。これは供給が改善している兆候です。この在庫増加と7%以上の住宅ローン金利が、極端な売り手市場を和らげ、2025年初頭には広域都市圏で価格の下落も見られましたaxios.com。全体として、2025年のシアトル不動産市場は熱狂から均衡への移行期といえるでしょう。需要は依然として堅調ですが、買い手がすべての物件で入札合戦を繰り広げる状況ではなくなっています。

数字で見る（2025年中頃）： シアトル市の中央値販売価格は約$935,000（2025年6月時点）で、前年比10%上昇redfin.com（この上昇は2024年の低調な市場からの回復を反映）。都市圏レベル（キング、ピアース、スノホミッシュ各郡）では、中央値価格は5月時点で約$765,000で、実際には前年から約1～3%減少―約2年ぶりの年間下落となったaxios.com axios.com―これは周辺郊外がやや冷え込んだ一方、シアトル市内は遅れて回復したことを示している。住宅の売却までの期間は昨年よりやや長くなっており（中央値11～14日、昨年は9日）、現在はより多くの物件が値下げや60日以上売れ残るケースが見られるようになった（熱狂期と比較して）axios.com axios.com。要するに、2025年の市場動向はまちまち：全米基準では依然として非常に競争的だが、2021年ほど売り手有利一辺倒ではない。買い手は選択肢や交渉余地が増えたが、人気エリアの優良物件は依然として複数のオファーや希望価格超えの入札が続いている。

2025年の住宅市場動向

シアトルの住宅用不動産セクターは2025年も堅調を維持しているが、やや正常化が見られる。住宅価格は過去最高水準またはその近辺にあり、シアトルの典型的な住宅価値は80万ドル台半ばで推移しているzillow.com。2023年に金利が急騰した際、価格の上昇は大幅に鈍化したが、2025年には緩やかな上昇が見られる。2025年半ばには、シアトルの住宅価格は再び上昇し始め、市全体で前年比+5%（第2四半期）windermeremi.com、直近の月次データでは前年比+10%に達しているredfin.com。これは2024年後半の一時的な下落の後であり、市場が再び安定を取り戻したことを意味する。データソースによって若干の違いがあり、例えばZillowの指数では2025年6月までにシアトルの価値はほぼ横ばい（前年比+0.4%）となっているzillow.com一方、Redfinはシアトル市内の中央値売却価格が6月時点で前年比10%上昇していると報告しているredfin.com。この差異は時期や地域の違いを反映している可能性が高い：2025年初頭には地域全体で緩やかな前年比減少が見られたaxios.comが、夏までには市内の価格が2024年の低調な水準から回復した。結論：2025年のシアトル住宅価格は前年とほぼ同等かやや上回る水準であり、パンデミック前と比べて大幅に高いが、2020～2021年の急激な値上がりは持続可能なペースに落ち着いている。

重要な点として、在庫は記録的な低水準から改善しています。シアトルでは2025年春の住宅供給は平均約2～2.5か月分となり（2021年のほぼ1か月から増加）、よりバランスの取れた市場を示しています（4～6か月程度が中立とされる）axios.com。新規売り出し件数が増加し、住宅は以前ほど即座に売れることはなくなっています。キング郡では5月の売り出し中物件数が前年より約58%多くなりaxios.com、シアトルでは2025年夏の中頃に約2,681件の売り出し住宅がありましたzillow.com。そのため、買い手はやや競争が緩和されており、実際に価格を下げたり市場に長く残る物件の割合が増加しています。2025年4月には、シアトル地域の売り出し物件の約28%が60日以上買い手がつかないまま残り、全米で7000億ドル規模の売れ残り在庫が発生し、一部の物件が「売れ残り」となる動きが見られますaxios.com axios.com。手直しが必要な住宅や割高な物件は価格調整が必要となる一方、人気エリアのすぐ住める住宅は依然として早く売れています。これは第2四半期のデータにも表れており、シアトルで10日以内に売れた住宅は平均で希望価格の105%で取引され、30日以上売れ残った物件は希望価格の97%にとどまりましたwindermeremi.com。これは需要の高い物件とそれ以外の物件の明確な差を示しています。

もう一つの傾向は、物件タイプによる変動です。2022～2023年には高金利が高額な一戸建て住宅に最も大きな打撃を与えましたが、2025年までにはそれらは安定しています。特筆すべきは、コンドミニアムがわずかに好成績を収めたことです。シアトル都市圏のコンドミニアム価格は、一戸建て住宅が約1%下落した時期でも、前年比で約2%上昇しましたaxios.com。コンドミニアムの相対的な手頃さが需要を維持したと考えられます。一方、タウンホームの価値は春に前年比約5%下落axios.comし、このセグメントが以前は過剰に入札されており、調整が入ったことを示唆しています。2025年には、すべてのセグメントで再び関心が高まっています。販売件数も増加傾向にあり、シアトルでは2025年6月に895件の住宅販売が記録され、前年6月から20%増加しましたredfin.com。買い手が高金利という新たな常態に適応しているためです。住宅ローン金利が6.5～7%付近（2年前は約3%）soundpointpm.comとなり、買い手の予算は厳しくなっていますが、安定した雇用成長と根強い住宅需要が取引を後押ししています。全体として、2025年の住宅市場のパフォーマンスは「回復力がある」と要約できます。価格は堅調またはわずかに上昇し、需要も依然として強い（特に都心部で）、供給増加により買い手と売り手のバランスが健全化しつつあります。

2025年の商業用不動産トレンド

シアトルの商業用不動産セクターは2025年、2つの異なる傾向の物語となっています。すなわち、（小売やホスピタリティのような）一部分野での力強い回復と、オフィス市場での継続的な低迷です。一方で、都心部の経済は活気を見せており、ダウンタウンの人通りや小売店の新規オープンが増加し、労働者や観光客の戻りが見られます。他方、オフィスの空室率は過去最高を記録しており、リモートワークの持続的な影響を反映しています。

オフィスマーケット: シアトルのオフィス部門は過去に例のない空室過剰に直面しています。ダウンタウン・シアトルでは、全体のオフィス空室率が2025年には約30～34%に急上昇し、前年の20%台半ばから上昇しましたassets.cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com。Cushman & Wakefieldのデータによると、ダウンタウンの空室率は2025年第1四半期に33%に達し（前年比4.3ポイント増）assets.cushmanwakefield.com、第2四半期には34.6%まで上昇cushmanwakefield.com。これは、ダウンタウンのオフィス床面積の3分の1が空いていることを意味し、シアトルでは前例のない数字です。空室率の上昇は鈍化しているものの止まらず、2025年第2四半期は2021年末から14四半期連続で空室率が上昇したことになりますkidder.com。純吸収量もマイナスが続いており（シアトルでは第2四半期に–871,000平方フィート、年初来–1.3百万平方フィート）、企業は引き続きスペースを縮小またはサブリースしていますkidder.com。主な原因はリモート／ハイブリッドワークで、多くの企業がオフィス面積を縮小し、パンデミック時代の変化による空室に新たな賃貸需要が追いついていません。テナントはハイブリッドモデルを積極的に採用しており、週に約3日しか出社しないことが多く、全体のスペース需要が減少していますkidder.com。シアトルの雇用が増加しているにもかかわらず、オフィス賃貸はパンデミック前の水準を下回ったままで、サブリーススペース（企業が余剰スペースを手放そうとしているもの）は依然として利用可能スペースの約15%を占めていますkidder.com。

オフィスマーケットには、しかし明るい兆しもあります。近代的でアメニティが充実したビルのオーナーたちは、「質への逃避」を報告しています。安全で活気あるエリアにある最上級のクラスAタワーは、古いビルよりも好調ですkidder.com kidder.com。雇用主は、従業員を職場に呼び戻すための誘因として高品質なオフィススペースを活用しています。実際、シアトル中心部の一部の最高級クラスA+ビルはより良い状況にあり、テナントは最新のアメニティや環境基準に対して支払う意欲を見せていますkidder.com。大手企業の出社義務化（例えばアマゾンは2023年に週数日の出社を義務付け始めました）は、徐々にオフィス出社率を高め、都市中心部の活性化につながっていますkidder.com。これが徐々に賃貸契約の増加や市場心理の改善につながっており、2024年は2021年以来最高の賃貸活動がシアトルで見られました（四半期平均約210万平方フィートの賃貸）kidder.com。2025年も同様の傾向です。オフィスマーケットが安定しつつあるという慎重な楽観論もあります。テナント需要はゆっくりと増加しており、空室率の増加ペースも2020～2023年の急落時と比べて大幅に鈍化していますkidder.com kidder.com。それでも、全体の空室率は依然として非常に高く、2025年まで高止まりが予想されていますkidder.com。募集賃料は軟化しており（2025年半ばのシアトルのオフィス賃料は1年前より平均約2.7%下落kidder.com）、オーナーは空室を埋めるために譲歩を提供しています。新規オフィス建設はほぼ停止しており、2025年の開発パイプラインは2023年比で約90%縮小していますkidder.com。建設中の物件は90万平方フィート未満（自社利用プロジェクトを除く）です。kidder.com。本質的には、いくつかのプロジェクト（2025年に完成予定の485,000平方フィートのベルビュータワーなど）を除いて、新たな投機的オフィスビルの着工はありませんkidder.com。焦点は既存ビルの再活用と、需要が追いつくのを待つことに移っています。

小売業とダウンタウンの再生: オフィスとは対照的に、シアトルのストリートレベルの小売業やホスピタリティは、パンデミックの収束とともに回復しつつあります。 ダウンタウン・シアトルは2024～2025年にかけて、目に見える回復の兆しを示しています。2023年に完成した7,000万ドル規模の多層型ウォーターフロントパークである新しいオーバールック・ウォークなどの主要な観光名所のオープンにより、地元住民や観光客が戻ってきました。オープン初週の歩行者数は、2023年の同時期の140%でしたdowntownseattle.org。ダウンタウン・シアトル協会によると、2024年にはダウンタウンで88の新しいストリートレベルの店舗がオープンし、同年には3,000戸の新しい住宅ユニットが供給されましたdowntownseattle.org。ダウンタウンに住み、遊ぶ人が増えることで、小売回廊は再び活気を取り戻しています。2025年初頭には、ダウンタウンで閉店よりも開店する店舗の方が多くなり、ここ数年の傾向が逆転しましたdowntownseattle.org。一部の場所では高い小売空室率が依然として見られます（平日のオフィスワーカーの減少が一因）が、市はダウンタウンの再活性化を積極的に推進しています。例えば、2025年には約100件のコンベンションが予約されており、37万人の来訪者が見込まれ、ホテルやレストラン、ショップの活性化が期待されていますdowntownseattle.org。観光業も回復しており（2025年のシアトルのクルーズ船や夏の観光シーズンは好調）、シアトルが2026年FIFAワールドカップの一部を開催するなどの大規模イベントもインフラ整備を促進していますdowntownseattle.org。これらすべてが、人々を対象とした商業用不動産にとって好材料となっています。ホテルは回復し、新しいレストランがオープンし、ダウンタウンの住宅入居率も高い（これら3,000戸の新築アパートの多くに入居者が見つかっています）。要するに、シアトルの都市中心部は、昼間のオフィス街から、より住宅やエンターテインメント要素の強い24時間型の多様な街へと移行しつつあり、この傾向は最終的に空きスペースを創造的に埋める可能性があります。

産業およびその他のセクター: シアトルの産業用不動産（倉庫、配送センター、港湾施設）は安定して堅調です。シアトル地域の産業市場は、シアトル港（主要な貿易の玄関口）やEコマース物流需要のおかげで、空室率が低く、需要が強い状況が続いています。本レポートの主題ではありませんが、シアトル近郊の産業用不動産は高い稼働率と賃料の成長を示しており、シアトル地域の倉庫に対する投資家の関心も堅調です（苦戦しているオフィスセクターとは対照的です）。さらに、ライフサイエンス／ラボスペース（特にバイオテクノロジー企業や研究機関が集まるサウスレイクユニオン）は好調を維持しています。ライフサイエンスは成長産業であり、全国的にラボスペースの需要は従来型オフィスよりも強い傾向にあります。シアトルでは、オフィスからラボへの転換を含む新たなライフサイエンスプロジェクトがいくつか進行しており、引き続き投資を集めています。

商業投資市場: 商業用不動産の混乱は、投資家にとっても新たな機会を生み出しています。2025年までに、シアトルの商業用不動産価値はピーク時から下落し、特にオフィス分野で顕著となり、キャップレートが上昇し、市場を長期的に信じる投資家にとって魅力的な参入ポイントとなっています。2025年前半、シアトルの投資売買件数は、非常に低調だった2022～2023年と比べて増加しましたkidder.com。2025年上半期の商業用不動産売上総額は約7億8500万ドルで、2024年上半期から85%増加しましたkidder.com。これは歴史的な水準から見ればまだ低いものの、買い手が様子見から動き始めていることを示しています。特に、2025年第2四半期のシアトルのオフィス取引における平均キャップレートは約6.3%kidder.comで、好景気時の超低キャップレート（3～5%）から大きく上昇し、リスクの再評価を反映しています。高いリスク許容度を持つ投資家は、大幅な割引価格で売りに出されている困窮オフィスタワーに注目し、再活用や回復を待つ計画です。さらに、シアトルの集合住宅（アパート）投資市場も自信を見せており、2025年初頭にはシアトルのアパートのキャップレートが約30ベーシスポイント縮小し、賃貸市場の持続的成長に対する投資家の楽観的な見方を示していますkidder.com。あるレポートでは、「シアトルのアパート市場が再び注目を集めている…出社回帰の波がダウンタウンを後押しし、投資家は自信を持っている」と指摘され、2024年に新たに5,300戸が供給された後も賃料は約2%上昇し、吸収も堅調ですkidder.com kidder.com。まとめると、シアトルの商業用不動産市場は二極化しており、オフィス分野は厳しい状況と高い空室率が続く一方、他の分野（小売、集合住宅、工業）は回復またはすでに好調です。市やビジネスコミュニティは、使われていないオフィスを住宅に転用するなどの解決策に積極的に取り組んでおり（政策の影響については後述）、今後数年がシアトルの商業空間がポストパンデミックの現実にどう適応するかの分かれ道となるでしょう。

注目の地域: 2025年のシアトルで最も熱いエリア

シアトルの不動産は有名なロケーション重視であり、2025年は一部の地域が他を大きく上回ることでそれが強調されました。市全体では緩やかな価格上昇でしたが、特定のエリアでは住宅価値が二桁台の急騰を記録し、需要が最も高い場所が浮き彫りになりました。以下は、前年比の価格変動（2024年第2四半期から2025年第2四半期）に基づく注目すべき地域別トレンドですwindermeremi.com:

クイーンアン＆マグノリア – 14%上昇。これらの裕福で都心に近いエリアは、中央値価格が14%急騰し、中央値住宅価格は約150万ドルに達しましたwindermeremi.com。この上昇は、購入者が「ダウンタウン近くの静かな高級感」を引き続き求めていることを示しています。これらのエリアは歴史的な住宅、眺望、市内の利便性と静かな環境を兼ね備えていますwindermeremi.com。
バラード・グリーンレイク – 10%上昇。ノースシアトルの流行で家族向けのエリア（バラード、グリーンレイク、および周辺地域）は約10%の価格上昇を記録しましたwindermeremi.com。これらの地域は歩きやすい商業地区と良好な学校があり、より都心に近いエリアで価格が合わなかった購入者からの需要も受けました。ノースシアトルのバンガローやクラフツマン住宅への強い需要が価格を押し上げました。
ノースシアトル（広域） – 9%上昇。バラード／グリーンレイク以外のノースシアトルの他の地域も約9%の上昇を記録しましたwindermeremi.com。これは、グリーンウッドやノースゲートなどの北部地域が、中央シアトルよりやや手頃な選択肢としてますます人気になっていることを示しています。特に新しいライトレールの延伸でこれらのエリアへの交通が改善されたことも影響しています。
セントラル・シアトル – 約6%上昇。セントラル・シアトル（キャピトル・ヒル、セントラル・ディストリクトなどを含む）では、1平方フィートあたりの価格が6%上昇し、さらにシアトルのサブエリアの中で販売件数が最も多かったwindermeremi.com。これは、都市中心部での生活需要が回復していることを示しています。パンデミックによる落ち込みの後、購入者（および賃貸者）がナイトライフ、雇用、文化で知られる中心部の近隣地域に戻ってきています。特に若いプロフェッショナル層が、再びキャピトル・ヒルやファースト・ヒルのコンドミニアムやタウンホームを積極的に購入しています。
レイク・フォレスト・パーク – 9%下落。例外的だったのは、シアトル北端の小都市レイク・フォレスト・パークで、中央値価格が–9%下落windermeremi.com。この大幅な下落は、そのエリアでの買い手にとっての好機を示唆しています。レイク・フォレスト・パークは職場中心地からやや離れており、高額物件の取引が少なかったことが中央値を押し下げた可能性があります。ここは、シアトル地域で価格が下がった数少ない場所の一つであり、在庫の増加や競争の減少が要因となり、2025年には相対的な掘り出し物が期待できそうです。

これらの極端な例を除けば、ほとんどのシアトルの近隣地域では2025年に価格は横ばいから緩やかな上昇となりました。人気の高い都心近接エリア（マウント・ベイカー、ウエスト・シアトルなど）は、概ね価値を維持するか数パーセント上昇しました。イーストサイド郊外（ベルビュー、カークランド、レドモンド）はシアトル市域外ですが、言及する価値があります。全体の中央値価格はやや下落（前年比約1%減）となりました（Q2時点）windermeremi.com。例えば、超高額なウエスト・ベルビューは依然として上昇（+5%、中央値$3.75M）しましたが、レドモンドのような郊外では価格が下落（前年比–13%）windermeremi.com。これは、テック業界のレイオフやリモートワークが一部郊外の需要に影響したこと、またイーストサイドの価格が高騰しすぎて小幅な調整が起きたことを反映しています。ただし、イーストサイドの売買活動は堅調で、カークランドのようなエリアでは2025年も価格上昇（+8%）windermeremi.comが見られました。

シアトル市内では、最も人気のある地域は共通の特徴を持っています。良好な交通機関や高速道路へのアクセス、小売店や飲食店の選択肢、そして裕福な買い手を惹きつける住宅在庫（マグノリアのクラシックな一戸建て住宅やバラードの新しいタウンハウスなど）です。地域データは強調しています。全体的な市場が落ち着いてきても、「ロケーション、ロケーション、ロケーション」が依然として重要であり、独自の魅力と供給が限られたエリアでは入札合戦や高値取引が見られる一方、中心部から離れたエリアや流行に敏感でないエリアは価格交渉がしやすくなっています。買い手や投資家にとって、これは慎重な地域選びが重要であることを意味します。2025年の市場の人気エリアは大きな値上がりを見せており、今後も高い需要が続くと考えられます。

投資機会と賃貸利回り

シアトルの不動産市場は長年にわたり投資家にとって魅力的でしたが、2025年は新たな機会とともに、いくつかの課題も投資家や家主に提示しています。今年の投資に影響を与える主な要因は、賃貸需要（依然として非常に強い）、物件価格（高いが安定化傾向）、金利（高く、資金調達コストが高い）、新たな規制（家賃値上げ上限など）です。以下では、賃貸市場と利回り、そして住宅・商業両セクターにおける具体的な投資の切り口について解説します。

賃貸市場の強さ: 2025年のシアトルの賃貸市場は堅調であり、都市の人口増加と高い住宅所有コストに支えられています。賃貸需要は健全で、多くの本来なら購入希望者が、高い住宅ローン金利と住宅価格のために引き続き賃貸を選択しています。Zillowの賃貸指数によると、シアトルの平均家賃は2025年半ば時点で約$2,310で、前年比約3.4%増zillow.comとなっています。他の情報源では、1ベッドルームの中央値家賃は$2,026（2025年3月）で、前年比約2%増、全米の家賃上昇率をやや上回っていますsoundpointpm.com。これは、家賃が依然として緩やかに上昇していることを示しており、家主の収入源にとっては良いニュースです。重要なのは、空室率が低いことです。シアトルは2024年末に賃貸空室率が約7.3%でしたが、2025年初頭にはシアトル都市圏で約3.2%まで低下しましたsoundpointpm.com。空室率3～5%は非常にタイトとされ、シアトルはその下限に近く、適正価格の賃貸物件はすぐに借り手がつくことを意味します。Kidder Mathewsは、「吸収は依然として強い」と報告しており、数千戸の新築アパートが供給されても空室率は抑えられていますsoundpointpm.com soundpointpm.com。一部のサブマーケットでは新規供給で空室率がやや上昇しましたが、全体として新規供給のパイプラインは縮小傾向（詳細は後述）であり、賃貸物件の稼働率維持に好材料です。高い住宅ローン金利も「借り手をより長く市場に留めている」ため、借り手が住宅購入を先送りしていますsoundpointpm.com。これらすべての要素が、入居者探しや家賃の着実な引き上げという点で、家主に有利な環境をもたらしています。

賃貸利回りとキャッシュフロー: シアトルでは家賃が高いにもかかわらず、賃貸利回り（キャップレート）は歴史的に低めです。これは物件価格が非常に高いためです。2025年には、価格が横ばいになり家賃が少しずつ上昇しているため、利回りはやや改善しています。大まかな例として、シアトルの一般的な住宅（約88万ドル）で平均家賃が約2,200～2,300ドル／月の場合、グロスで約3.0～3.5%（経費前）となります。これは大きなリターンではなく、7%の住宅ローンで購入した場合はキャッシュフローがマイナスになる可能性が高いです。そのため、シアトルの一等地にある一戸建て賃貸は、キャッシュカウというより長期的な値上がりを狙う投資となります。ただし、集合住宅の方がキャップレートは良好です。2025年初頭のデータによると、シアトルのアパートメントビルは、クラスA物件でキャップレートが4%台中盤から5%台前半で取引されており、クラスB/C物件や郊外ではさらに高く（5～6%以上）なっていますapartmentloanstore.com。例えば、近隣のピアース郡の集合住宅キャップレートは平均約5.8%（2025年第1四半期）で、これは地域内でも最も高い水準ですkidder.com。シアトル市内では、2025年第1四半期にキャップレートがわずかに圧縮（約0.3%）され、投資家の信頼が回復したことが示されていますkidder.com。これは、収益物件の価格が安定し、再び上昇し始めている可能性を示唆しています。そのため、利回りを求める投資家には、シアトルの二次的な地域や郊外のデュプレックス、トリプレックス、アパートメントビルが、特に最近の軟調な相場で割安に購入できれば、十分なキャッシュフローをもたらす可能性があります。もう一つの利回り戦略は、新興エリアの商業用／複合用途ビルへの投資です。小売・オフィス物件の中には、より高いキャップレート（7%以上）で購入できるものもありますが、リスクも高くなります（オフィス物件で見られるように）

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投資機会: 2025年に特に注目される具体的な投資機会は以下の通りです:

ゾーニング改革（HB 1110）

seattle.gov

ゲームチェンジャー

投資家や建設業者は、今や一戸建て住宅を購入し、例えば4ユニットのタウンハウスやマルチプレックスに再開発することができます

チャンス：

新築・開発パイプライン：高金利により新築着工は減速していますが、シアトルでは依然として多くのプロジェクトが進行中で、資金調達の課題を乗り越えられる開発業者は将来の競争減少の恩恵を受けることができます。前述の通り、集合住宅の建設は急激に減少しており、シアトルで建設中のユニット数は2021～2022年のピーク時の約半分ですsoundpointpm.com。この後退により、2025～2027年に完成するプロジェクトは、供給過剰でない市場に登場することになります。例えば、今アパートを完成させる開発業者は、空室率が低く、家賃の堅調な成長という好条件でリースアップできます。チャンス：投資家は、プロジェクトへのパートナー参加や、ほぼ完成した開発物件の取得を、開発業者が困窮している場合には割安で検討できるかもしれません。さらに、ビルド・トゥ・レントの分譲地やタウンホームコミュニティはシアトル都市圏で新たな投資分野となっており、多くの新規住民が購入できないため、質の高い一戸建て賃貸住宅への強い需要があります。
地理的な戦略: 近隣の傾向からも分かるように、いくつかのエリアは他と比べて過小評価されています。例: レイクフォレストパークでの–9%の価格下落 windermeremi.com は、通常は高価な市場で相対的な割引で購入できるチャンスを示しているかもしれません。同様に、調整が見られた都市圏の一部（例: レドモンドの–13%下落 windermeremi.com）は、テック業界が勢いを取り戻せば反発する可能性があります。チャンス: 賢い投資家は、そうした一時的に軟化したサブマーケットでお得な物件を探し、基本的な需要（良い学校、雇用へのアクセス）が成長を回復させると見込んで投資するかもしれません。商業用では、ダウンタウンのオフィス転用が有望な戦略となります。古いオフィスビルは、かつての価値のごく一部で取得でき、市のインセンティブ（政策セクション参照）を活用してアパートやホテルに転用できる可能性があります。これは複雑で資本集約的な戦略ですが、実現できれば空室オフィススペースから住宅商品を生み出すことで大きなリターンを得られるかもしれません。
賃貸物件＆利回り戦略: 大家にとって、この高金利環境での一つの戦略は、バリューアップの可能性がある物件を狙うことです。すぐに住める高級アパートを4.5%のキャップレートで買うのではなく、より高いキャップレートの古い建物を購入し、ユニットを改装して家賃を上げ、キャップレートを押し上げることができます。ノースシアトルやサウスシアトルのような発展中の地域には、家賃が市場価格より低い建物があり、リフォームすることでキャッシュフローを改善できます。別のアプローチとしては、小規模なマルチユニット物件（2～4戸）に注目することです。これらは住宅ローンでの融資が可能で、機関投資家の競争も少ない傾向があります。新しいゾーニングにより、ADU/DADU（付属住宅ユニット）を一戸建て住宅に追加するだけでも賃貸利回りを大きく高めることができます。現在、多くのシアトルの住宅には裏庭コテージや地下ユニットがあり、追加の家賃収入を生み出しています。
短期賃貸＆家具付き住宅: シアトルの観光回復やビジネス出張の再開により、短期賃貸市場（Airbnb/VRBO）は再び活発になっています。観光客に人気のエリア（ダウンタウン、キャピトルヒル、フリーモントなど）のコンドミニアムや一戸建てに投資する場合、高い利回りを狙って短期賃貸戦略を検討するのも良いでしょう。シアトルの短期賃貸規制に注意しつつ。同様に、テック業界のインターンや出張看護師向けに家具付き中期賃貸を提供することで、プレミアム家賃を得ることも可能です。

投資家にとっての課題: すべてが順調というわけではありません。高金利により、レバレッジをかけた投資が困難になっています。7％以上のローンはしばしばキャップレートを上回り、ネガティブレバレッジ（借入コストが物件の利回りを上回る）となります。これにより、一部の投資家は様子見や全額現金取引に回っています。さらに、シアトルの新しい家賃値上げ上限（既存入居者の更新時は年10％まで）は、大家が居住中の入居者に対して家賃を急速に引き上げることを制限します。soundpointpm.com soundpointpm.com。この法律は2025年に州全体で施行され、事実上「ライトな家賃規制」として機能します。投資家は、市場家賃が15％上昇しても、既存入居者に対しては完全には反映できない（空室転換が必要）ことを考慮しなければなりません。また、大家への政治的圧力もあります。シアトルは強力な入居者保護、冬季の立ち退き制限などがあり、立ち退きのタイムラインやコストに影響を与える可能性があります。最後に、固定資産税が上昇しています（シアトルの有権者は2023年に住宅税の再導入を承認し、1,000ドルあたり最大0.45ドルが追加されましたballotpedia.org）、これが純収入を圧迫します。そしてもちろん、維持費や保険料も上昇し続けています。

それでもなお、シアトルは長期的な不動産投資においてトップクラスの市場であり続けています。同市の活気ある経済、高い給与水準、人口増加は、選択眼のある投資が時間とともに価値を高めることを示唆しています。シアトルが人材を引き寄せる都市であることから、賃貸需要はほぼ確実です。市場が比較的軟調なこの時期（競争が少なく売り手が動機付けられている）に購入した投資家は、今後数年でサイクルが再び上昇に転じた際に報われる可能性があります。

新規開発と建設活動

シアトルは常に工事中のような都市であり、2025年も例外ではありません。ただし、開発の性質は進化しています。2010年代半ばには、クレーンがシアトルのスカイラインの象徴となり（数年間全米トップのクレーン数を誇りました）、そのブームにより2020年までに数千戸の新築住宅やオフィススペースが供給されました。現在2024～2025年には、それら多くのプロジェクトが完成し、インフラや住宅への重点化、そして経済状況による新規プロジェクト着工の明らかな減速が見られます。開発状況の概要は以下の通りです。

住宅開発: シアトルは近年、多くの新しい住宅、特に集合住宅を増やしています。2024年だけでも、ダウンタウンでは3,000戸の新しい住宅ユニットがオープンしましたdowntownseattle.org（これにはデニートライアングル、サウスレイクユニオン、ファーストヒルなどの高層アパートや分譲マンションが含まれます）。実際、シアトル市当局によると、ダウンタウンで建設中の住宅ユニット数はシカゴ以西のどの都市よりも多いdowntownseattle.orgとのことです。これは、住宅供給拡大への市の強い取り組みを示す注目すべき数字です。ツインタワーのSeattle Houseや他の高層アパートなどのプロジェクトが完成し、都市中心部にさらに多くの住民を呼び込んでいます。一方、市内各地の地域では、2019年のMandatory Housing Affordability計画によるゾーニング緩和のおかげで、中層（5～8階建て）のアパート建設が進んでいます。しかし、新規建設のペースは鈍化し始めており、その理由は高い資金調達コストと慎重な開発業者によるものです。Axiosによると、シアトルのアパート建設許可件数は急減しており、パイプライン上の集合住宅ユニット数は最近のピーク時の約半分になっていますsoundpointpm.com。Kidder Mathewsの調査によれば、2025年第2四半期までに、開発パイプラインは前年比約72%減少し、建設中の延床面積ベースで大幅に減っていますkidder.com。具体的には、すでに着工しているプロジェクトを除き、2024年後半や2025年には新たな大規模住宅プロジェクトの着工はほとんどありませんでした。これにより、2026～2027年の供給が減少し、市場が再び逼迫する可能性があります。新規着工の減速にもかかわらず、2025年に進行中のプロジェクトには、Sound Transitのライトレール拡張（これがトランジット指向型開発を促進）、多くの複合用途プロジェクト（1階に小売店舗を併設）、そしてさらなる手頃な価格の住宅の推進が含まれます。Seattle Housing Levyの更新により、市は2030年までに数千戸の手頃な価格の住宅ユニットをパートナーと共に供給するための資金を確保していますballotpedia.org。非営利の開発業者は、ノースゲートの再開発や、同リーヴィーや州資金で賄われる低所得者向け住宅プロジェクトなどに取り組んでいます。また、プレハブやモジュラー建設による住宅供給の迅速化や、マイクロアパートメントビルのような実験的プロジェクト（新しいシアトルの法律やAPの報道によると、マイクロユニットはゾーニング緩和で注目を集めている）にも関心が高まっていますsoundpointpm.com。もう一つ注目すべき開発トレンドは、アダプティブリユース、つまり古い建物（例えば古いホテルやオフィス）を住宅に転用することで、ゼロから建設せずにユニット数を増やす方法です。市はこれを奨励するためにインセンティブを提供しています（詳細は下記参照）。
商業開発: オフィスや商業ビルについては、前述の通り、新規オフィス建設はほぼ停止しています。残されたオフィス開発の中で、2つの巨大なテック主導プロジェクトが際立っています：マイクロソフトのレドモンドにおける300万平方フィートのキャンパス近代化計画（2025年までにほぼ完成予定）と、アマゾンの100万平方フィートのベルビュー600タワー（ダウンタウン・ベルビューの新キャンパス、2025年予定）kidder.comです。特筆すべきは、両方ともシアトル市内ではなく（ベルビュー／レドモンド）、自社利用のプロジェクトである点です。シアトル市内では、現在大規模な投機的オフィスタワーの建設は進んでいません。前回の開発サイクルのプロジェクト（2+U、レーニア・スクエア・タワー、1201セカンドなど）は、パンデミック直前または初期に竣工しました。唯一の例外は特殊用途スペースで、シアトルではライフサイエンス・ラボビルがいくつか建設中です（ラボは需要の要因が異なり、多くは建設前にバイオテック企業に全館リースされます）。また、いくつかの大規模な複合用途開発も進行中です。例えば、ウォーターフロント・シアトルプログラムは、ダウンタウンのウォーターフロントを変革する市民開発で、2025年までに新しいアラスカン・ウェイの遊歩道、公園、オーバールック・ウォークが完成予定ですdowntownseattle.org。開発業者は、再活性化されたウォーターフロントを活かすため、近隣の区画で新しいホテル、住宅、アトラクションの建設を狙っています。もう一つの重要なプロジェクトは、クライメート・プレッジ・アリーナ周辺の開発（アリーナは2021年に開業、その地区で付随開発が期待されます）です。さらに、シアトルの工業開発もSoDoやドゥワミッシュ地区などで継続しており、物流会社が最新の倉庫を建設中です（ダウンタウン近くで多層倉庫の提案もあります）。シアトルの建設活動には、インフラも含まれ、不動産を間接的に後押ししています。ウェストシアトルおよびバラードのライトレール延伸が計画中（540億ドル規模の交通拡張の一部）です。完成は数年先（2030年代初頭）ですが、2025年にはリンク・ライトレールのイーストリンク線がベルビュー／レドモンドまで開通し、リンウッド延伸が北へ開通します。これらの交通プロジェクトはSound Transit 3によって資金提供され、接続性向上に大きく寄与します。不動産開発業者は将来の駅周辺でポジションを取っています。すでに、ノースゲート（2021年開業）やルーズベルトなどの駅周辺でトランジット指向型プロジェクトが見られます。ライトレール網が拡大するにつれ、今後数年で新駅周辺に中層アパートが次々と建設される見込みです（レドモンドの将来駅周辺のメアリムーア・ビレッジは成長を見越した計画の一例）marypong.com。
経済およびグローバルイベント: シアトルの開発が今後のグローバルイベントによってさらに後押しされていることは注目に値します。シアトルは2026 FIFAワールドカップ（ルーメン・フィールドで開催）の試合を主催し、2025年夏には拡大されたFIFAクラブワールドカップを開催しましたdowntownseattle.org。これらのイベントは、ホテル、交通、都市美化への投資を促進しています。さらに、2023年にシアトルが2024年MLBオールスターゲームの開催地に選ばれ、将来的にはNBAチームの誘致の可能性もあり、勢いが増しています。State of Downtown 2025レポートはこの楽観的な見方を捉え、現在の段階を「進歩への道」と呼び、数多くの市民および民間プロジェクトが進行中であることを強調しましたdowntownseattle.org downtownseattle.org。

まとめると、2025年のシアトルの開発パイプラインは住宅とインフラに重点を置いています。多くの新しい高層アパートが住民で埋まりつつありますが、現在はクレーンの数が一時的に減少しています。市は明らかに住宅供給（手頃な価格への対応）と生活の質向上プロジェクト（交通、公園、文化施設）を成長のために優先しています。今後数年間は高金利のため大規模な着工が減るかもしれませんが、シアトルの開発余地はまだ十分にあります。建設の停滞は一時的なものとなる可能性があり、需要が高いままであれば、金利が下がった際やシアトルが現在のペースで新住民を引き付け続ければ、開発業者は再び活発化するでしょう。その間は、進行中のプロジェクトの完成と、政策変更（ゾーニング、インセンティブ）を活用して、裏庭コテージからオフィスの住宅転用まで多様な開発を促進することに焦点が当てられています。

需要の原動力: テック成長、人口＆リモートワーク

いくつかの基本的な需要の原動力が、2025年以降のシアトルの不動産市場を形作っています。主なものは、急成長するテックセクター、市の強い人口増加、そしてリモートワークトレンドの持続的な影響です。これらの要因は、住宅および商業用不動産の両方にさまざまな形で影響を与えています:

テック業界の拡大: シアトルの経済は、アマゾン、マイクロソフト、グーグル、メタ、そして数多くのスタートアップなどのテック大手によって有名に支えられており、これが不動産需要の柱であり続けています。数万人規模の高給のテック職の存在は、特に高級な都市型住宅への住宅需要に直結しています。「シアトルの経済はテクノロジー分野の影響を大きく受けている」ため、*高給のテック専門職の流入が、（特に高級物件の）住宅需要を不安定な時期でも後押ししていますmarypong.com。 近年では、テックの成長がシアトルを越えて近隣のベルビューやレドモンド（マイクロソフトやアマゾンが拡大した場所）にも広がっていますが、そうした労働者も都市生活を好むため、シアトルの住宅市場に貢献し続けています。2023年に一部テック業界でレイオフがあったものの、シアトルのテック雇用はパンデミック前の水準を大きく上回っており、アマゾンなどの企業は2024～25年に主要部門で採用を再開しています。長期的な傾向は依然として上向きです。テック企業は商業需要も牽引しており、アマゾンはシアトルで1,300万平方フィート以上のオフィスを占有しています。パンデミック中に一部プロジェクトを一時停止したものの、依然としてシアトル最大の雇用主であり、従業員を（少なくともパートタイムで）オフィスに呼び戻しています。出社回帰の方針は、アマゾンのような企業において商業用・住宅用の両方の不動産需要を実際に押し上げています。これはオフィスの利用率を高め、さらに一部の従業員が長距離通勤を避けるためにオフィス近くに住居を借りたり購入したりする動機となっています。2023年にはアマゾンが週3日以上の出社を義務付け、ダウンタウンの活気が増しましたsoundpointpm.com。同様に、グーグルやフェイスブック（メタ）もシアトルに大規模なエンジニア拠点を維持しており、ハイブリッドワークを導入しつつも、地域を放棄することはなく、将来の成長に向けてスペースを借り続けています。一方、新しいテック分野である人工知能（AI）やクラウドコンピューティングも拡大中です。例えば、OpenAIや他のAIスタートアップが人材確保のためにシアトルにオフィスを開設しています。これらすべてから、テックが今後も住宅需要を生み出し続ける（テック労働者は移住後すぐに賃貸や購入者になることが多い）こと、そして企業の成長に伴い余剰オフィススペースの吸収にもつながることが示唆されます。支援要因としては、前述の「質への逃避」があり、テック企業こそがまさに最上級ビルへの入居を進めているテナントであり、そうしたビルの需要を維持していますkidder.com。
人口増加と人口動態: シアトルの人口は大幅に増加しており、これが不動産需要全体を支えています。実際、シアトルは近年、米国の大都市の中で最も成長が速い都市の一つです。2025年4月1日時点で、同市の人口は816,600人と推定され、2024年から18,900人（+2.4%）増加しましたkuow.org。これは、シアトルの成長率が5年連続で年率2%を超えたことを示していますkuow.org。このような持続的な成長は成熟した都市としては注目に値し、継続的な住民流入を示しています。成長の多くは堅調な雇用市場によるもので、人々は高収入の仕事（多くはテクノロジー、エンジニアリング、医療など）を求めてシアトルに移住し、それが住宅需要の増加につながっています。特に、シアトルの成長の多くは出生ではなく移住によるものです。シアトル都市圏は2023年中頃から2024年中頃にかけて66,600人増加（+1.6%）しましたaxios.com。この成長は「主に外国からの移民によってもたらされた」と国勢調査は述べていますaxios.com axios.com。都市圏はわずか1年で国際移住によって約64,000人増加しましたaxios.com。これには海外からのテックワーカーや留学生などが含まれます。同時に、シアトルは約11,000人の純住民を他の米国内地域に失いました（国内流出）axios.com。つまり、一部の地元住民がより安価な住宅やリモートワークのために他州や他地域に移動した可能性があります。しかし、外国からの流入が国内の流出を大きく上回り、強い純増となりましたaxios.com。この傾向は、シアトルのグローバルな魅力が依然として強いことを示しており、新たな住民（多くは高い購買力を持つ）の流入が、既存住民の一部が離れても住宅需要を押し上げています。また、シアトル都市圏の人口はパンデミックによる減少から完全に回復し、2020年以降126,000人以上増加しています axios.com、2020年の水準をいまだ下回っている一部の都市圏（例：サンフランシスコ）とは異なります。人が増える＝住宅、賃貸、さらには小売サービスへの需要が増えるということです。人口統計的には、シアトルの新しい住民の多くは若いプロフェッショナルや若い家族であり、主要な賃貸層や初めて住宅を購入する層です。また、裕福な人々（テック業界のミリオネアなど）の移住もかなりあり、これが高級住宅市場を牽引しています。要するに、人口増加はシアトル不動産の根本的な支えとなっています。たとえ市場が循環的に冷え込んだとしても、着実に増加する人口が住宅需要の下支えとなるのです。
リモートワークとライフスタイルの変化: リモートワークやハイブリッドワークの普及は、シアトルの不動産市場を複雑な形で再構築した主要なトレンドです。住宅面では、リモートワークによって一部の人々が職場から離れた場所に住む（あるいはシアトルを離れる）ことが可能になり、仕事を続けることができました。2020年から2022年にかけて、これにより、より広いスペースや手頃な価格を求める人々による郊外や小さな町への小規模な流出が起こり、都市部の家賃上昇が鈍化しました。その結果、シアトル周辺の郊外（さらにはワシントン州の遠隔地）で住宅需要が急増しました。例えば、ベルビュー、レドモンド、スノホミッシュ郡の郊外などの都市は、リモートワークが可能な労働者が移住したことで活況を呈し、価格が上昇しました（ベルビューの住宅中央値は現在150万ドルを大きく超えています）。都市圏を超えて、シアトルの労働者がスポケーンや州外に移住するケースもあり、これが純国内流出に寄与していますaxios.com。しかし、2025年になると、多くの雇用主が少なくともパートタイムでの出社を求め始めており、完全なリモートワークのトレンドは緩和されています。現在はハイブリッドワークが主流で、ほとんどのオフィスは週5日出社ではないものの、完全リモートでもありません。このハイブリッドモデルには興味深い効果があります。労働者は自宅での広いスペースを依然として重視しており（週2日自宅勤務の場合もあるため）、これがより広い住宅や郊外の住宅への需要を支えています。地元の不動産ブローカーであるメアリー・ポン氏は、「リモートワークによって多くの人が郊外でより広い家や屋外スペースを求めるようになった」と述べており、ベルビューやレドモンドのような場所への関心が高まっていると指摘しています。人々が住宅の広さや庭を重視するようになったためですmarypong.com。実際、「郊外ブーム」はトレンドとなっており、都市部が回復しつつあるものの、通勤頻度が少なくて済む人々にとって郊外は依然として非常に人気があります。これにより、郊外の住宅市場は競争が激しいままとなっており（在庫不足やイーストサイドの価格圧力が続いていることからも明らかです）、わずかな下落を除いています。同時に、ハイブリッドワークは通勤や交通の利便性の重要性を高め、人々が実際に通勤する日には、交通機関沿線や通勤が容易な住宅がより魅力的になっています。商業面では、リモートワークがオフィス空室率の大きな要因であることは明らかです。オフィスにいる人が減れば、企業は借りるスペースも減らします。シアトルのオフィス空室率約30％は、テレワークの柔軟性による企業の縮小が直接の原因です。また、これはダウンタウンのビジネスにも影響します。オフィスワーカーが減ることで、レストランなどのランチタイムの人通りが減少します。しかし、前述の通り、シアトルのダウンタウンを9時から5時のオフィス街から、より多様な用途の18時間稼働する街へと転換しようという意識的な取り組みが進められています。リモートワークはその必要性を加速させ、市はオフィスを住宅に転換し、ダウンタウンの居住者向けアメニティを強化することで対応しています（実際に住んでいる人々が街に活気をもたらすため）。本質的に、リモートワークは商業オフィス不動産の需要を減少させましたが、住宅需要を押し上げました。自宅で働く人は快適なホームオフィスや、より広いコンドミニアムや一戸建て、あるいは（週2回しか通勤しないなら）より遠くの場所を求めるかもしれません。シアトルでの純粋な効果は、住宅需要の分散のようです。リモートワークがピークだった時期には郊外や周辺地域で需要が集中しましたが、ハイブリッドワークが定着するにつれ、都市部の需要も戻りつつあり、郊外の人気が完全に逆転することはありません。

要約すると、シアトルの不動産は、急成長するテック主導の経済と人口流入によって推進され、新しい働き方によって再構築されています。テック業界は、高収入の住民や企業が不動産を利用し続けることを保証しています（以前とは異なる形ではありますが）。人口増加は、基礎的な需要が強いことを意味しており、シアトルは需要に追いつくために何千もの住宅を追加する必要があるため、価格や家賃が高止まりしています。また、リモートワークはオフィス需要を減らす一方で（郊外の成長やオフィス転用などの）新たな機会を生み出し、多くのシアトルの労働者の生活の質を向上させたとも言えます。これにより、地域の魅力がさらに高まる可能性もあります。これらすべての要因は今後数年にわたり影響し続け、どのように・どこで開発が進み、市場のどのセグメントが繁栄するかに影響を与えます。

経済および政策が市場に与える影響

需給の基本に加えて、より広範な経済状況や政府の政策がシアトルの不動産市場に大きな影響を与えています。2025年には、いくつかの重要な要素が際立っています：金利とマクロ経済環境、住宅関連の法制度、そして手頃な価格や開発に関する地域政策の取り組みです。これらの要因が、短期的な市場動向と長期的な軌道の両方を形作っています。

高金利と資金調達コスト: おそらく最も即時的な経済的影響は、高水準の住宅ローン金利です。10年以上続いた超低金利の後、2022～2023年の米連邦準備制度によるインフレ抑制のための利上げで、住宅ローン金利は20年以上ぶりの高水準となりました。2025年には、30年固定金利の住宅ローンは約6.5%～7%（直近のデータでは平均約6.85%）soundpointpm.comとなっています。これは住宅の手頃さに大きな影響を与えています。シアトルの中央値の住宅の月々の支払いは、3%の金利だった場合よりも数百ドル（場合によっては数千ドル）高くなっています。高金利は買い手の購買力を下げ、これが2022～2023年にシアトルの住宅価格が停滞または下落した大きな理由でした。現在、価格が再び上昇し始めても、この金利でローンを組める買い手の数は減っています。多くの初めての購入者は予算を無理に伸ばすか、賃貸のままでいるため、賃貸需要が高止まりしています。また、この金利環境では、住み替えを検討する買い手（すでに住宅を所有している人）は、より高い金利で新たに購入することをためらい、金利固定効果によって在庫が制限され、3%の住宅ローンを持つ人々がそのまま住み続ける傾向があります。商業用では、高金利がキャップレートを上昇させ、物件価値を下げています（オフィスで顕著）。また、新規開発の資金調達コストも大幅に上昇し、一部のプロジェクトは中止や延期となっています。エコノミストの間では、インフレが抑制されれば2025年後半から2026年にかけて徐々に金利が下がる可能性があるものの、5%台で落ち着き、3%には戻らないだろうという見方が一般的です。シアトルの市場はこれらの動きに非常に敏感です。仮に5%台まで下がれば、買い手の活動が大きく再燃する可能性があり（潜在的な需要が控えています）、逆に7～8%台が長期化すれば価格上昇は抑えられるでしょう。要するに、金利が大きな変動要因であり、過熱した市場を冷やし、今後の予測においても主要な不確定要素となっています。
経済状況と雇用市場: シアトルの不動産は、強力な地元の雇用市場と経済によって支えられていますが、より広範な経済の変動には無縁ではありません。2025年時点で、米国経済は成長の鈍化局面（いわゆる「ソフトランディング」シナリオ）にあります。シアトルの失業率は依然として低く（約3～4％）、企業が引き続き採用を行っていることを反映していますが、テック業界では2022年末から2023年初頭にかけてレイオフの波があり、ややセンチメントに影響を与えました。シアトルの賃金は引き続き上昇しており、高い住宅費を支える要因となっています。注目すべき分野の一つは株式市場とIPOの状況です。多くのシアトルのテックワーカーは報酬が株式に連動しており、NASDAQが好調な時はシアトルで頭金や投資家による購入が増える傾向があります。逆に、2022年にテック株が下落した際には、シアトルの高級住宅市場はやや冷え込みました。もう一つの要因はインフレです。全国的なインフレ率は2022年の高水準から下がってきていますが、住宅費（持ち家の帰属家賃）はCPIの大きな部分を占めています。もしインフレが再び高まれば、FRBは金利をより長く高水準に維持する可能性があり、これは前述の通り不動産に直接影響します。一方で、経済が景気後退に陥った場合、シアトルでは景気循環に敏感な分野で雇用喪失が見られるかもしれません（スタートアップの一部が失敗したり、ボーイングの航空機受注が減速したりする可能性があります）。しかし、シアトルの経済基盤――ビッグテック、航空宇宙、バイオテクノロジー、物流――は比較的強靭で多様化しています。さらに、Axiosの報道によれば、シアトルはパンデミック後に人口と所得が回復した都市の一つであり、同業他都市とは異なりますaxios.com axios.com。連邦レベルでの政策刺激策（インフラ投資など）もシアトルに恩恵をもたらしています。例えば、連邦資金がサウンド・トランジットのプロジェクトや高速道路に活用され、インフラの改善を通じて間接的に地元不動産を後押ししています。
住宅供給とゾーニング政策: 政策面での最大の変化の一つは、ワシントン州の住宅推進法です。ミッシング・ミドル住宅法案（HB 1110）は2023年に可決され、画期的な出来事となりました。これは事実上すべての都市でゾーニングを緩和し、シアトルなどの都市に少なくとも**1区画あたり4戸（頻繁な交通機関の近くでは最大6戸）**の住宅を認めることを義務付けています】seattle.gov。これにより、2024年までにシアトルの従来の一戸建て専用ゾーニングは事実上終了します。政策の目的は、住宅供給を増やすことと、既存の住宅街でタウンハウスや二世帯住宅、小規模アパートの建設を可能にすることで手頃な価格を実現することです。今後数年で、この法律によりシアトル全体で数千戸の住宅が徐々に追加され、価格の上昇圧力が緩和される可能性があります。ただし、変化は一夜にして起こるものではなく、開発業者が土地を取得して建設するまでには時間がかかり、地域住民の反対や設計上の制約が普及を妨げる場合もあります。シアトル市政府は一般的に高密度化を支持しており（すでに多くの地域で包括的計画の更新を通じてゾーニングを緩和していました）、HB 1110は主にシアトルが計画していたことを加速させるものです。さらに、シアトルは現在、包括的計画（「ワン・シアトル」計画）の更新作業中で、2044年までの成長指針を策定しています。州の成長管理法は、シアトルが2044年までに8万戸の新規住宅を計画することを求めていますcascadepbs.org。今後の計画では、新たな「成長ノード」の導入やさらなるゾーニング変更（より多くの地域で中層建築や特定地域での高層建築の許可など）が盛り込まれる可能性があります。計画策定プロセスは進行中で（多くの公聴会が開催され、2023年には数百人が市庁舎に集まり成長戦略を議論しましたkuow.org）、2025年までには優先案が選ばれる見込みで、今後10年でゾーニングが大きく再編される可能性があります（例：幹線道路沿いでのアパート建設の拡大など）。純粋な効果: これらの供給重視の政策は、長期的には価格高騰の抑制策となります――供給が増えれば手頃な価格につながるはずですが、シアトルの住宅不足は非常に深刻なため、需要を満たすには数年にわたる大規模な建設が必要です。短期的には、ゾーニング緩和の情報だけでも（1区画により多くの住宅が建てられる＝土地の価値が上がるため）土地価格が上昇し、逆に開発業者のコストが一部上がるという逆説的な現象も起こり得ます。
家賃統制とテナント保護: ワシントン州は歴史的に地方の家賃統制を禁止していましたが、2023～2024年に大きな転換がありました。2025年から州は家賃値上げ上限の形を導入しました。大家は現在、原則として既存の入居者に対して年間10％を超える家賃の値上げを禁止されています（一部例外あり）soundpointpm.com soundpointpm.com。この政策は、実質的に州全体の家賃上限であり、極端な家賃の高騰を防ぎ、入居者の安定を図ることを目的としています。シアトルでは、好景気の年に二桁の家賃上昇が一般的だったため、これは大きな変化です。これにより、大家は0％の年と翌年に15％上げるのではなく、毎年10％まで家賃を上げる傾向が強まるかもしれません。なぜなら、10％を超える「追いつき値上げ」は認められないからです。また、インフレが高い場合は、上限をインフレ率に連動させる案（CPI＋一定％）も議論されています。影響: 入居者にとっては、20％の突然の家賃上昇がなくなるため朗報です。投資家や大家にとっては、上昇幅が制限されるため、入居者の入れ替えに慎重になる可能性があります（新規契約には上限がないため、時々市場家賃にリセットするために入れ替えを好むかもしれません）。この法律は、家賃統制を嫌う州外投資家の参入を抑制する可能性もあります。シアトル市自体には、入居時費用の上限、冬季の立ち退き猶予（寒い季節の一部入居者への立ち退き禁止）、再開発による立ち退き時の移転補助金支払い義務など、追加のテナント保護があります。これらは入居者の安定にとっては良いことですが、大家が売却や他用途への転用を決める理由として挙げられることもあります。そうした不満はあるものの、データ上はシアトルの家賃が高く空室率も低いため、大家の活動は依然として活発です。
税金と手数料: シアトルは不動産に間接的な影響を与える様々な税金を課しています。例えば、不動産譲渡税（REET）は2020年に改正され、300万ドル超の部分には最大3.5％の累進税率が適用されます。これは高級住宅や大型商業取引の売買に影響し、高額物件の回転を抑制する可能性があります。シアトルにはまた、給与税（JumpStart）があり、大企業の高額給与に課税され、住宅やホームレス対策の資金に充てられています。アマゾンはこれに反対を表明し、企業や雇用が流出する懸念もありましたが、今のところシアトルの雇用成長は続いています。州レベルでは、ワシントン州はキャピタルゲイン税7％（2022年施行）を25万ドル超の利益に課していますが、不動産売却はこの税の対象外（REETとの二重課税を避けるため）となっており、主に株式売却に影響します。したがって、不動産投資家には直接的な影響はなく、むしろ株式売却より不動産に注力する動機付けになっている可能性もあります（不動産売却は課税されず、株式売却は課税されるため）。
手頃な住宅イニシアチブ: シアトルのリーダーシップは手頃な住宅への資金提供に力を入れています。有権者は圧倒的多数で2023年住宅税リーバイバルの承認を行い、今後7年間で低所得者向け住宅プログラムのために約9億7,000万ドルを調達しますballotpedia.org ballotpedia.org。これはシアトル史上最大の住宅税であり、住宅危機への対応に対する市民の意欲を反映しています。これらの資金は、推定3,000戸以上の手頃な賃貸住宅の新設または維持、家賃補助、初めて住宅を購入する人への頭金支援に役立ちますballotpedia.org。3,000戸は全体の需要の一部に過ぎませんが、最も低所得の世帯にとっては重要であり、民間市場の需要を徐々に緩和します（手頃な住宅を得られる家族が増えるほど、オープンマーケットで競争する家族が減ります）。この税はまた、ホームレス対策プログラムも支援しており、効果的であれば街の環境が改善され、地域の住みやすさが向上します（これは不動産価値にとって重要です）。さらに、シアトルは新規開発に対して強制的住宅適正化（MHA）の料金を課し、手頃な住宅の資金に充てています。このプログラムは数億ドルを生み出しています。開発業者は新しい建物に一部の手頃な住宅を含めるか、手頃な住宅基金に料金を支払うかのいずれかを選択します。
オフィスから住宅への転用とインセンティブ: ダウンタウンのオフィス空室問題に対応するため、シアトルの政策立案者はオフィスを住宅に転用することを促進するインセンティブを導入しました。2023年半ば、ブルース・ハレル市長は、オフィスから住宅への転用プロジェクトにおいて、開発業者が特定のデザイン基準を回避でき、さらに建設にかかる地方消費税の支払いを延期できる法律に署名しましたharrell.seattle.gov governing.com。州もまた、転用建設費用に対する10.3%の消費税の支払いを延期する措置を可決しましたharrell.seattle.gov。これにより、転用が財政的により実現しやすくなります。市の都市計画局（OPCD）は、アパートやコンドミニアムに転用可能な候補ビルを特定するプログラムを持っていますseattle.gov。すべての空きオフィスタワーが簡単に住宅になるわけではありません（オフィスのフロアプレートや窓は住宅には問題となる場合があります）が、すでにいくつかのプロジェクトが進行中です。例えば、ダウンタウンのオフィスビルを64戸の手頃な価格の住宅に転用する提案が審査中ですmrsc.org。これらの転用が成功すれば、住宅を創出し（需要に対応）、空室オフィススペースを市場から除外する（供給に対応）というウィンウィンの結果となります。今後数年で、この政策により余剰オフィス在庫が減少し、同時に市中心部に数百から数千戸の住宅が追加される可能性があります。

まとめると、シアトルの不動産市場は経済的・政策的な複雑な要因の網の中で動いています。高金利環境や広範な経済状況がその時々の市場のアクセルやブレーキとなり、地方および州の政策がルールを定めています。2025年時点で、政策の傾向は明らかに住宅の手頃な価格の向上（供給増加とテナント保護を通じて）およびダウンタウンの活性化（転用や投資を通じて）を目指しています。これらの介入は極端な価格上昇を抑制し（安定性に寄与）、シアトルがより幅広い所得層にとってアクセス可能な都市であり続けることを保証します。投資家や住宅所有者にとっては、市場がやや規制される一方で、長期的にはより持続可能になることを意味します。

連邦準備制度理事会からシアトル市議会まで、あらゆる組織が価格や開発に関わる役割を果たしています。例えば、2025年にFRBが金利を緩和すれば、購入者や建設業者が再び積極的に動き出す可能性があります――しかし、ゾーニングの変更やインセンティブのおかげで、その活発化は前回のサイクルよりも多くの建設によって対応され、過熱をある程度抑えることができるかもしれません。逆に、金利が高止まりしたり景気後退が起きたりした場合、家賃上限や住宅課徴金のような政策が困窮者の支えとなります。シアトルのアプローチは、市場主導の成長と進歩的な規制の融合としてよく引用されます。そして2025年は、そのバランスが新たな課題のもとでどのように機能するかを試す年となっています。

2030年までの予測と見通し

今後を見据えると、シアトルの不動産市場は今後3～5年（2030年まで）も堅調に推移すると予想されていますが、2020年代初頭のジェットコースターのような動きよりも、より穏やかで持続可能な軌道になる見込みです。大きな経済的ショックがなければ、ほとんどの専門家は住宅・商業の両セクターで成長が続くと見ていますが、そのペースや調整の度合いには違いがあるでしょう。見通しは以下の通りです。

住宅（住居）見通し: コンセンサスとしては、シアトルの住宅価格は長期的に上昇し続けるとされており、その要因は根強い需要と限られた供給によるものですが、成長率は2020～2021年に見られた二桁成長ではなく、年間で一桁台半ばになると予想されています。例えば、ある予測ではシアトルの中央値の住宅価値が2025年初頭までに約+5%上昇するとされており、steadily.com、その後は2026年まで「緩やかな成長」を維持すると見込まれていますnoradarealestate.com。この成長を支える要因には、テック分野での雇用増加、継続する住宅不足、そして地域の魅力が挙げられますnoradarealestate.com noradarealestate.com。つまり、シアトルは全米平均を上回るパフォーマンスが期待されており（全米はより横ばい傾向になる可能性がある）、安定した価値上昇が見込まれますが、投機的なバブルにはならないでしょう。2030年までには、累積で現在より20～30%程度住宅価格が高くなる可能性があります（例えば、2025年の中央値が90万ドルなら、トレンドが続けば2030年には約110万～120万ドルになる計算です）。賃貸物件も同様の道をたどると考えられ、家賃の上昇は所得に合わせて緩やか（年間2～4%程度）となる見込みです（家賃上限10%と新規供給の影響もあり）。シアトルの人口増加予測（2030年までに数十万人増加見込み）から、住宅需要は引き続き堅調でしょう。重要なのは、住宅の手頃さは引き続き課題となるという点です――たとえ価格上昇が緩やかになっても、すでに高い価格の上にさらに上昇するためです。大きな外的ショック（深刻な景気後退やテック業界の崩壊など）がない限り、大幅な価格暴落は起こりにくいでしょう。前回の下落局面（2008年）ではシアトルの住宅価格は約20%下落しましたが、それは世界的な金融危機と過剰供給の中でのことでした。現在は融資基準が堅実で在庫も逼迫しており、同様のバブル崩壊は起こりにくい状況です。実際、一部のアナリストはシアトルの価格調整はすでに2022～23年に起きた（ピークから約10～15%下落）と指摘しており、市場は底を打って再び上昇に転じています。したがって、基本的な見通しは緩やかで安定した価値上昇です。Norada Real Estateは「シアトルの住宅市場は2026年も緩やかな成長を続ける可能性が高い…供給の制限と継続する人気が需要を高く保つが、金利上昇がペースを抑える可能性がある」とまとめていますnoradarealestate.com noradarealestate.com。

商業＆ダウンタウンの見通し: 商業用不動産の回復は、2020年代の残りの期間も不均一になる可能性が高いです。オフィスマーケット: オフィスの空室率は徐々に改善するものの、パンデミック前の通常水準を何年も上回ったままになると予想されます。シアトル中心部のオフィス空室率（現在約30％以上）は、企業が再び拡大し始め、余剰スペースが吸収または転用されれば、2026～2027年に減少し始める可能性があります。しかし、10％未満（健全とされる）への完全な回復は、主要な転用や新規企業の大量流入がない限り、2030年までに実現しないかもしれません。その代わり、フライト・トゥ・クオリティ（質への移行）が強まると考えられます。新しく、環境に配慮したオフィスビルは健全な入居率に向かう一方、時代遅れの古いオフィスは苦戦したり、用途変更されたりします。2030年までに、現在空いているオフィスの一部が他の用途（住宅、ホテル、クリエイティブスペースなど）に転用され、過剰供給の緩和に役立つでしょう。市の積極的な転用推進姿勢や、リースの自然な入れ替わり（企業が不要なスペースを手放すこと）により、時間をかけてオフィス在庫が適正化されていきます。また、10年後半にテックや他の分野（クラウドコンピューティング、AI、バイオテクノロジーの拡大など）が成長すれば、一部のスペースが吸収される可能性もあります。予測: オフィス空室率は2025年の約30％から、2030年には約15～20％程度に縮小するかもしれません――依然高いですが、深刻さは和らぎます。オフィス賃料は数年間は軟調が続き、その後安定化する見込みです。空室率がコントロールされるまでは、オフィス賃料の大幅な上昇は期待できません。

小売／ホスピタリティ: ダウンタウンの小売業は回復を続けると予想されます。2030年までに、シアトル中心部の小売業は異なる姿になるかもしれません――オフィスのランチ客に依存するチェーン店が減り、体験型ビジネスやレストラン、ナイトライフが住民や観光客向けに増えるでしょう。ダウンタウンに住む人が何千人も増える（市が積極的に住宅ユニットを追加中）ことで、顧客層が多様化します。観光とコンベンション活動は2020年代後半までに完全回復すると見込まれ、ホテルや飲食店に大きな追い風となります。2026年にシアトルでワールドカップの試合が開催されることで、世界的に都市が注目され、さらなる来訪者や企業移転の波が起こる可能性もあります（シアトルが国際的なスポットライトを浴びます）。シアトルの各地区（バラード、キャピトルヒルなど）の地域小売業は、人口増加が続いているため健全な状態を維持するでしょう。

工業／物流: この分野は引き続き好調を維持するはずです。シアトル港は能力拡大中で、アマゾンやUPSのような企業は倉庫スペースを引き続き必要とします。工業用空室率は低水準を維持し、賃料は高止まりする可能性が高いです。一部の工業地帯は住宅需要による圧力を受けるかもしれません（市は工業用地の保全と住宅需要のバランスに苦慮しており、政策面で注視すべき点です）。

投資・開発環境: 今後数年で金利が緩和されることを期待しつつ、投資家の活動が活発化すると予想しています。資金調達コストが下がり、オフィス利用の新たな常態が明確になれば、より多くの資本がシアトルの不動産に流入するでしょう。シアトルは通常、機関投資家にとってトップ10の市場であり、強固なファンダメンタルズにより今後もその地位を維持するはずです。2026～2027年までに、もし住宅ローン金利が例えば5％台まで下がれば、地元および海外の買い手が再び活発化し、再び競争的なサイクルが生まれる可能性があります（ただし2021年ほど激しくはないでしょう）。新規開発も2020年代後半には再び加速する可能性が高いです。2024～25年の着工の停滞は一時的なものです。市の人口が年間約1～2％のペースで増加し続ける見込みであるため、シアトルには毎年数千戸の新しい住宅が必要です。開発業者はそれに応じて動くでしょう。特に新たなゾーニングにより、より多くのプロジェクトが可能になります。コスト削減のため、革新的な建設（モジュール式高層ビルやマスティンバー建築など）が見られるかもしれません。2030年までには、より広域な地域の交通指向型開発も進む可能性があります。その頃には、ライトレールの北・東・南への延伸がほぼ完了または進行中で、新駅周辺（リンウッド、フェデラルウェイ、ベルビュー、レドモンドなど）が高密度化するでしょう。シアトル市内でも、政策変更によりかつて一戸建て専用だった地域に中層アパートが増加する可能性が高いです。

手頃さと社会的成果: さまざまな取り組みにもかかわらず、2030年のシアトルは依然として高コストの都市である可能性が高いです。中央値の住宅価格は一貫して100万ドルを超える可能性があり、家賃も高いままでしょう。ただし、所得の伸びや住宅供給の増加によって、完全に手が届かなくなる事態は避けられることが期待されます。成長と手頃さのプログラムを組み合わせる市の戦略が重要となります。2030年までに、ハウジング・レヴィーの資金で相当数の手頃な住宅が創出されているはずで、オフィスの転用によって手頃な住宅が生まれる可能性もあります。ホームレス問題は住宅コストと密接に関連しており、シアトルは改善に取り組んでいます。不動産の観点では、ホテルやオフィスの支援住宅への転用が進められています。市場価格・手頃な価格の両方で住宅を増やすことで、少なくとも手頃さの危機を安定させることが期待されています。

要するに、シアトルの不動産の見通しは楽観的だが、いくつか注意点もあるということです。ある地元の住宅ローン会社は、「供給の制約、強い雇用、高い需要が2025年以降も高い住宅価格を維持する」と述べていますrealestate.usnews.com。私たちは、暴落ではなく緩やかな価格上昇を予想しています。たとえ米国が軽度の景気後退に入ったとしても、シアトルの住宅市場は一時的に横ばいまたはわずかに下落する可能性はありますが、根強い需要が大幅な下落を防ぐでしょう。2030年までに、シアトルはさらに大きく、交通網が発達し、ダウンタウンもより複合用途化している可能性が高いです。不動産市場は長期的に堅実な投資先であり続けるでしょう。シアトルは総合的な見通しで常にトップクラスの不動産市場と評価されています。むしろ2020年代には、他の市場（例：サンフランシスコ）が人口減少で苦しむ中、シアトルは人材流入と相対的な住宅供給力で上位に返り咲く可能性があります。

予測のまとめ:

住宅価格: 平均して年間約3～6％の緩やかな上昇が続き、2030年までに大幅な成長が見込まれます（利率が緩和されると仮定）。外部ショックがない限り、急激な変動は予想されません。2030年までには、中央値は2018～2022年のピークを大きく上回り、新たな最高値を記録する見込みですが、上昇ペースは緩やかですnoradarealestate.com.
家賃: 上昇傾向が続き、インフレ率をやや上回る可能性もあります。シアトルの賃料上昇は、強い需要により米国平均を上回るかもしれませんthejosephgroup.com。ただし、10％の上限があるため、極端な急騰はなく、年間一桁台の安定した上昇が見込まれます。
商業用稼働率: オフィスの空室率はゆっくりと改善するものの、3～5年後も歴史的水準より高いままです。小売業やホスピタリティは2030年までに完全回復し、ダウンタウンの住民や観光客の増加によりパンデミック前を上回る可能性もあります。工業用は一貫してほぼ満室状態が続きます。
新規供給: 今後10年の後半に第2の建設ラッシュが予想されます。大規模な住宅プロジェクトや、需要が戻れば新たなオフィスや複合用途タワーも建設される可能性があります。ダウンタウンの多くの古いオフィスビルは、部分的または全面的にアパートやホテルへ転用され、より活気ある、オフィス依存度の低いダウンタウンが生まれるでしょう。
人口と雇用: シアトル都市圏は米国平均（年間約1～1.5％成長見込み）より速い成長を続ける可能性が高いです。現在の傾向が続けば、2030年までにシアトル市の人口は約90万人に近づき、都市圏全体では数十万人が増加し、全員が住居を必要としますkuow.org axios.com。テック業界は引き続き主要な雇用主となる見込みで、AIや効率化が進んでも人材は必要とされ、新たな企業もシアトルに集まるでしょう（例えば、気候変動の影響で暑い地域から人々が移住すれば、温暖な太平洋岸北西部への移住が増える可能性があります）。

結論: シアトルの不動産は2030年までに安定した成長と継続的な進化が期待できるようです。投資家や住宅所有者は、爆発的ではないにせよ健全なペースで資産価値の上昇を期待できます。賃貸者は（新しい建物のおかげで）選択肢が増える一方で、政策によって多少緩和されるものの、高い家賃が続く安定した市場を予想できます。都市の景観はより多くの住宅、より多くの交通機関、多様化したダウンタウンが特徴となるでしょう。この見通しに対するリスクには、マクロ経済の低迷、テック業界の混乱、予期せぬ出来事などがありますが、シアトルの強固な基盤は自信を与えてくれます。ある投資サイトが指摘したように、シアトル地域は「雇用と魅力により、需要が比較的高いまま維持される可能性が高い」noradarealestate.comとされています。多くの点で、シアトルは超加熱市場から成熟した、よりバランスの取れた市場へと移行しつつあります。依然として高い需要とイノベーションが特徴ですが、持続可能性と住みやすさがより重視されるようになっています。

全体として、2030年のシアトルは依然として全米で最も人気のある不動産市場の一つであり、幅広い買い手や投資家が存在すると予想されます。住宅購入者、売却者、投資家のいずれであっても、今後もエメラルドシティでチャンスが豊富にあると見込まれます――ただし、ここ数年よりも少し冷静に、そしてより戦略的に動く必要があるかもしれません。シアトルの不動産の旅はまだ終わっておらず、今後数年が次の章を形作る重要な時期となるでしょう。

出典:

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新規建設パイプラインの減少（オフィス開発90%減）kidder.com
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Mary Pong 不動産トレンド（テック業界の影響、郊外へのシフト）marypong.com marypong.com
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ワシントン州全体 2025年からの家賃10%上限規制 soundpointpm.com.
シアトル住宅税リーバル（2024–2030、約9億7千万ドルの手頃な住宅向け）ballotpedia.org ballotpedia.org.
オフィスから住宅への転用インセンティブ（税金の繰延べ）harrell.seattle.gov.