序論：転換点に立つ市場
2025年のシンガポール不動産市場は、長年続いた急成長と新たな安定化の兆しとの間でバランスを取る、まさに転換点に立っています。プライベートコンドミニアムからオフィスビルまであらゆるセグメントで続いていた価格上昇の波が、近年はモメンタムの緩和を見せています。ura.gov.sg sbr.com.sg。政府の施策が奏功し、供給は増加、金利も高止まりのまま推移していることで、市場は落ち着きを見せつつも堅調な様相を保っています。本レポートでは、不動産のあらゆるセグメント—住宅、商業（オフィスおよび小売）、工業、そして複合用途—について2025年のトレンドを徹底分析し、今後3〜5年の展望を示します。主な開発案件や政策の影響、需給バランス、海外投資動向などを詳述し、投資家、住宅購入者、デベロッパー、政策担当者への主要な示唆で締めくくります。
住宅用不動産：供給急増で価格上昇が緩和
プライベート住宅市場（マンション＆戸建）: 2025年もシンガポールのプライベート住宅価格は上昇していますが、そのペースは大きく鈍化しています。2025年第1四半期、プライベート住宅全体の価格指数は四半期比+0.8%の上昇に留まり、2024年第4四半期の+2.3%から大幅な減速となりました。ura.gov.sg これは、パンデミック後の急騰から持続可能な成長軌道へと移行しつつあることを示しています。特に、シティの非戸建住宅（Rest of Central Region）は+1.7%の高い伸びを維持し、他地域を上回っています。一方で、プライムエリア（Core Central Region）のコンドは+0.8%の穏やかな上昇にとどまりました。ura.gov.sg 戸建住宅も、以前の高騰から一服し、四半期比+0.4%の微増に留まっています。ura.gov.sg 賃貸市況については、プライベート住宅賃料は高騰期を過ぎて安定し始め、2025年第1四半期は+0.4%の上昇に留まっています。ura.gov.sg 実際、2023年第3四半期のピークから賃料全体で約4%下落しています。sbr.com.sg 空室率は健全な水準で維持され、世帯形成や外国人駐在員の回帰によってテナント需要も一定程度下支えされています。
今後の供給と需要: 今後大規模な住宅供給波が到来します。今後数年で55,600戸の新規プライベート住宅（エグゼクティブ・コンドミニアム含む）が完成予定となっており、2025年だけで7,200戸が竣工予定です。ura.gov.sg これは過去10年と比べ劇的な供給増であり、政府が積極的に土地販売を強化した結果です。2025年前半の政府土地販売（GLS）は、5,030戸（確定リスト）と、2021〜2023年平均と比べて約60%増の規模です。ura.gov.sg さらにこれらGLS分と追加の入札案件を合わせ、2026年までに約32,500戸の新規販売物件への供給が可能となります。ura.gov.sg 革新的な供給により在庫は回復基調で、2025年第1四半期末で未販売住宅は約19,600戸（EC含む、2024年末は21,679戸）となり、需給ギャップがようやく埋まり始めています。ura.gov.sg 住宅供給増により、需給バランスはより均衡に向かいつつあります。sbr.com.sg sbr.com.sg これにより住宅購入者にとっては選択肢の拡大と競争の緩和が期待でき、今後過度な価格上昇を抑制する効果も見込まれます。
クーリング政策と買い手心理: シンガポール政府は持続可能な価格維持に向けて政策を強化しています。たび重なるクーリング措置、特に2023年4月の外国人向け追加印紙税（ABSD）を60%に引き上げたことは、投機的・外国人需要を劇的に抑制しました。sgluxuryhomes.com.sg その結果、外国人購入者は全取引の約1〜2%（2022年は約5%）にまで減少し、地元・永住者が中心となりました。dollarbackmortgage.com 貸付制限（TDSR）や高級住宅への高額税制も慎重な資金管理を促進しています。また、2022～2023年の住宅ローン金利急騰も購買熱を冷まし、最近やや緩和はしましたが依然高水準です。アナリストは転換点を指摘しており、2023年まで12四半期連続で続いた価格上昇は、今後安定局面に入るとの見立てです。sgluxuryhomes.com.sg 実際、2024年第3四半期には-0.7%の値下がりも見られ、1年以上ぶりの下落でした。sbr.com.sg 市場の「熱狂」は終息傾向です。2024年初頭の新規販売は記録的な低水準でしたが、年末にはセンチメント改善によって回復の兆しが見られました。sbr.com.sg 2025年第1四半期には新規販売3,375戸と前四半期並みまで回復し、主要プロジェクトの好調な販売が牽引しました。ura.gov.sg 一方、リセール取引は鈍化（第1四半期3,565戸、全体の49%）しており、購入者が新規プロジェクトや豊富な将来供給に流れています。ura.gov.sg 総じて、購入者は活発ながら価格により敏感・選択的で、経済不透明感や賃貸・BTO待ちなど多様な選択肢を前に再考する傾向が強まっています。
公営住宅（HDB）市場: ローカルの住宅購入者にとって重要なHDB再販売市場も、2025年は落ち着いた軌道を描いています。HDB再販売価格指数は2025年第1四半期四半期比+1.6%上昇と、2024年第4四半期の2.6%上昇から明らかな減速となりました。channelnewsasia.com ここ数年で最も穏やかな四半期上昇にとどまり、過去最高だった再販売価格の頭打ちが示唆されます。実際、再販売取引数は2.6%増加（6,590戸）しており、供給増と価格の鈍化が購買意欲を呼び戻しています。channelnewsasia.com 政府はこの冷却傾向を、販売バランス型フラット(sale of balance flats)の大型リリース（2025年2月、数千戸供給）など新たな選択肢の拡大によるものとしています。channelnewsasia.com 政策的なメッセージも効果的で、「金利は高止まりしており、高値で買うほど今後価格下落時のリスクが増す」と促し、住民に慎重な資金管理を強く呼びかけています。channelnewsasia.com
重要なのは、今後数年間でHDBの供給が大幅に拡大する予定だということです。政府は2025年から2027年にかけて新たに50,000戸以上のBTO（Build-to-Order）フラットを供給する計画を発表しており、2025年だけで約19,600戸となります channelnewsasia.com。2027年までには2021年以降で約130,000戸の新規フラットが追加され、公営住宅のストックを11%増加させる見込みです channelnewsasia.com。また、既存フラットのうち5年間の最短居住期間を満たし、再販市場に出てくるものも増加しており、2025年には約8,000戸、2026年には13,500戸、2028年には19,500戸に上昇する見込みです channelnewsasia.com。この新築・再販両面での供給増は、2020〜2023年でHDB価格を約30%上昇させた供給不足を徐々に緩和するでしょう。アナリストはHDB価格の上昇率がさらに緩やかになると予測しており、年率1桁台前半へ収れんする可能性もあります。これは買い手にとってBTOの選択肢が増加（「短待ちフラット」なども含む）し、再販におけるCOV（査定超過現金払い）の必要性や緊急性が薄れるためです channelnewsasia.com。住居希望者にとって公営住宅の価格は重要な政治課題（総選挙も控える）であり、政策担当者は再販価格の安定を図って随時介入する構えを崩さないでしょう channelnewsasia.com。
住宅市場見通し（向こう3～5年）: シンガポールの住宅市場は現在、緩やかな成長局面に入ったとコンセンサスが取れています。民間住宅価格は緩やかに上昇すると予測されており、CBREは2025年に+3%～+6%の上昇を見込んでいます sbr.com.sg。これは実需や高い世帯収入に支えられていますが、大量の新規供給や抑制策も影響し、伸びは限定的です。2025年末ごろに追加利下げが行われれば、多少の価格手当にもつながるかもしれませんが、経済の不透明感（2025年の実質GDP成長率は0～2%の見通し ura.gov.sg）が買い手心理を冷やす要因となる可能性もあります。政府の積極的な土地供給政策により、新規分譲の年間供給量は高水準が続く（2024年の6,600戸に対し2025年は約12,000戸）sbr.com.sgため、買い手の選択肢・交渉力は強まります。特に郊外（Outside Central Region）では新築供給の吸収過程で四半期ごとに下落または横ばいのタイミングも予想されます。ただし、急落は想定されていません。雇用情勢の堅調さや人口増政策、不動産の「安全資産」としての魅力が需要を下支えしています。公営住宅は、供給増と価格抑制政策が続く限り、再販価格も年1桁台の上昇で推移すると見込まれます。全体として、住宅市場は過熱局面からより健全な均衡へと移行中であり、長期安定にとって好ましい展開です sbr.com.sg。
商業用不動産：オフィスおよび小売の動向
オフィス市場（CBD及び郊外型オフィス）: 2025年のシンガポール・オフィス市場は、パンデミックによる混乱とその後の回復を経て安定の兆しを見せています。オフィス物件価値はほぼ横ばいで、2025年第1四半期のオフィススペース価格は前期比-0.2%下落（2024年第4四半期は-0.7%安）となりました ura.gov.sg。一方、オフィス賃料は再び上昇傾向にあり、前四半期の小幅な下落から2025年第1四半期には+0.3%上昇しています ura.gov.sg。CBD中心部のグレードAオフィスでは、テナントが最新で効率の良いビルに移る「クオリティ志向への移動」が見られ、高級ビルの賃料は下支えされています。一方で、築年数の経ったオフィスは空室や再開発圧力が強まっており、市場は二極化傾向です。2025年第1四半期の島内オフィス空室率は11.7%（前期は10.6%）に上昇しました ura.gov.sg。これは新築供給増や企業のスペース削減の影響もあります。例えば第1四半期には新規供給が+98,000㎡加わった一方、正味吸収（入居増減）は微減でした ura.gov.sg。それでも全体的なオフィス稼働面積は過去最高水準に近く、同国が地域ビジネス拠点であることを示しています。
主な牽引要因: オフィス需要は、金融・法務・テック分野の拡大に支えられています。これらの業界はシンガポールの安定性を求めて一層の進出を続けています。フレキシブルワークスペースやハイブリッドワークの普及でテナントは面積の最適化を図るものの、ほとんどの企業はオフィスを手放していません。むしろ社員の出社を促すため、質の高いスペースを求める動きが強まっています。一方で、新規供給は当面限定的。2025年第1四半期時点でGFAベース約856,000㎡のオフィスが建設中で、これは前四半期比でやや減少しています ura.gov.sg。実際、今後3年間の新規供給は過去平均比55%減と見込まれ、市場は次第に引き締まるでしょう sbr.com.sg。政府はジュロン・レイク地区やパヤ・レバーなど郊外拠点への分散も後押ししていますが、本格稼働は下半期以降です。CBDでは再開発優遇策の下で築古ビルの閉鎖・建替えが進み、供給抑制にもつながっています。この供給制限と堅調な需要を背景に、プライムオフィス賃料は2025年に約+2%上昇すると予測されています sbr.com.sg（GDP成長と同等水準）。最大の逆風は経済見通しの軟化や運営コスト上昇（内装費・インフレによるサービス料高騰など）。一部企業は拡張や移転に慎重姿勢です。それでもシンガポールはアジア太平洋でトップ3のオフィス投資先 cbre.com.sgとされ、利回り安定性や優良テナント層が評価されています。海外投資家も長期コア資産としてオフィスタワー取得を続けており、ポストコロナの回復力への信頼が表れています。
リテール＆ホスピタリティ（商業施設）: 小売不動産分野はパンデミックを乗り越え再成長していますが、観光地帯と郊外型モールで傾向には違いがあります。2025年第1四半期には、小売物件価格が前期比+1.9%と急騰し、前四半期の下落から鮮やかに反発しました ura.gov.sg。一方で、小売賃料は同期間-0.5%下落し、2024年終盤の上昇分の一部を巻き戻しています ura.gov.sg。これは投資家（価格）は本格回復を見越して楽観的な一方、実際の賃貸需要は調整中であることを示しています。第1四半期末には、小売空室率が6.8%（前期は6.2%）に上昇し、退去面積が12,000㎡純増となる中で新規供給も加わりました ura.gov.sg。小売業者の出店は続いているものの、F&Bや体験型テナントが主要区画で増え、老舗商店の撤退やネットシフトも目立ちます。
注目は都心主要リテール地区です。ショッピングベルト（オーチャードロード、マリーナベイ等）の賃料は観光復活や新イベント・施設効果で堅調に伸びています。国境が全面開放され、観光客数はコロナ前水準に近づきつつあり、モールや高級ブランド店の売上も上昇しています。アナリストは主要リテール賃料が2025年に約2～3%上昇（前年は約3.6%上昇）を予想 sbr.com.sg。コロナ禍で底堅かった郊外型モールは、ここに来て成長がやや鈍化（sbr.com.sg賃料期待値約1～2%上昇）しており、競争激化や島内全域での選択肢増加が影響しています。リテール市場の追い風は新規供給の制限です。2024年に（The Woodleigh Mall等）新規開業が集中しましたが、2025年の新規リテールスペース供給は前年比40%減少となる見込みです sbr.com.sg。2025年第1四半期時点のパイプラインは約524,000㎡ ura.gov.sgで、供給プレッシャーは小さく、モールオーナーの価格決定力回復が期待されます。
もう一つのトレンドは、小売とエンターテインメント、飲食の融合によって買い物客を引きつけることです。家主たちはテナント構成を再編成し、滞在時間を延ばすためにジムやクリニック、体験型店舗へのスペース配分を増やしています。政府は、オーチャード・ロードの「ライフスタイル・デスティネーション」への再活性化など、ライフスタイル拠点の推進を行っており、これは小売不動産にさらなる影響を与えるでしょう。ホスピタリティ系物件（ホテル）も回復傾向にあり、観光地の小売業を間接的に押し上げています。2024〜25年のホテルの稼働率および客室料金は旅行需要の爆発的な回復により急上昇しており、一部の投資家はホテルと小売を組み合わせた再開発案件に注目しています。全体として、商業セグメントは回復基調で、オフィスは安定、小売も改善傾向です。2026〜2028年には、オーチャード・ロードの統合開発や都心の新たな複合施設プロジェクトなど、メガ開発による新たな供給も控えていますが、慎重にスケジュールが管理されています。現時点では、投資家はより選別的で、好立地のグレードAオフィスやプライムモールを好み、見込みの弱い老朽化したオフィスや区分小売は回避する傾向にあります sbr.com.sg sbr.com.sg。
商業不動産見通し：今後3〜5年で、供給の逼迫を受けてオフィス賃料は緩やかに上昇（グレードA CBD空間では年率約2〜3% sbr.com.sg）が見込まれますが、全体の稼働率は90%前後を維持する見通しで、ダウンサイジングの動きも新規進出企業によって相殺されるでしょう。仮に世界経済がさらに悪化した場合、多国籍企業が新規リースを控える可能性ありますが、シンガポールがリージョナルHQとして選ばれていることから、余剰空室は一時的なものになる可能性が高いです。小売業については、（2025年末と予測されている）インバウンド旅行者の完全回復と消費拡大が、観光集積エリアを中心に2027年まで年率中〜高水準でプライムリテール賃料を押し上げるでしょう ura.gov.sg sbr.com.sg。郊外型小売は地域消費やEC競争次第となり、革新を続けるモールは好調、一方で停滞モールは厳しくなるかもしれません。特筆すべきはオムニチャネル型小売がすでに標準であり、オンライン販売を補完する空間（ショールームやクリック＆コレクトポイント等）を用意できる家主が優位に立つでしょう。
インダストリアル＆物流不動産：堅調だが警戒サインも
シンガポールのインダストリアル不動産（工場、倉庫、ビジネスパーク、物流施設）は近年の優良分野であり、2025年も堅調が続いています。世界的なサプライチェーンの再構築やハイテク製造業の拡大が続く中、シンガポールの質の高いインダストリアル空間への需要は依然として根強いです。2025年第1四半期、全工業用賃料指数は前期比+0.5%上昇し、18四半期連続の賃料上昇となりました cbre.com.sg。この上昇ペースは派手ではありませんが、パンデミック期の底値以降、着実な上昇基調（累計で2020年第3四半期比約23.7%増）を示しています cbre.com.sg。工業用不動産価格はさらに速いペースで上昇しており、価格指数は第1四半期に前期比+1.5%（前四半期の+2.0%からやや鈍化）を記録しました cbre.com.sg。実際、直近1年ではキャピタルゲインの方が賃料上昇よりも速い傾向があり、工業用資産への投資家の食指が強いことを示唆します cbre.com.sg。この投資需要は、エレクトロニクスやバイオテック、物流などの今後の成長期待に加え、工業用地供給が限られているシンガポール独自要因にも支えられています。
細かくみると、サブセグメントごとに状況は異なります。現代型ビジネスパーク（ハイスペックなテクノロジー/R&D向けキャンパス型オフィス）は第1四半期に前期比+1.2%と大幅な賃料上昇を示し、（キャピタランドのGeneo＠サイエンスパーク等の）新たなトップランク案件が高額賃料を牽引しています cbre.com.sg。一方、老朽化したビジネスパークは高水準の空室率（第1四半期は24.1%に急増）に苦しんでおり cbre.com.sg、二極化が広がっています。倉庫・物流スペースの賃料は前期比+0.6%上昇—前四半期からはやや減速 cbre.com.sg—新たな大型倉庫が稼働し始めたことが背景です。2025年Q1にはBoustead社のトアス大型倉庫やDBシェンカーのRed Lion 2＠タンピネス等、2大物流施設が竣工 cbre.com.sgし、一時的な供給過剰となりました。このため、倉庫稼働率は1pt低下し約90.5% cbre.com.sgまで下落、今後さらに新規竣工が予定されていることから物流系賃料の短期的な伸びは横ばいになる見通しです。汎用工場スペースへの需要も堅調で、単一ユーザー向け工場（メーカー専用設計など）は前期比+0.8%と賃料上昇 cbre.com.sg、稼働率も88.6%に改善 cbre.com.sg。精密機械や食品製造など好調な分野が牽引役となっています。興味深い点として、第1四半期の新規工場供給量はマイナス（除却が新規竣工を上回った）となり、市場がさらにタイト化しました cbre.com.sg。複数ユーザー型工場も前期比+0.3%の緩やかな賃料アップ cbre.com.sgですが、こちらも稼働率は約91%と高水準で、SMEやスタートアップによる小口テナント需要が支えています。
政策＆ドライバー：政府およびJTC（Jurong Town Corporation）はインダストリアル供給の動向に目を光らせています。2025年第1四半期時点で、約770万平方フィートの新規工業用スペースが今後3四半期で竣工予定 cbre.com.sgであり、これは既存ストックの約1.3%に相当します。内訳は倉庫が約3分の1、工場が約3分の1、残りがビジネスパーク cbre.com.sg。この大量供給で短期的には（とくに倉庫分野で）局所的な供給過剰も予想され cbre.com.sgます。ただし、新規物流スペースの6割超は既に事前リース済 sbr.com.sgで、建設中施設（多くはカスタム設計）には既にテナントが内定している例が多く、結果として賃料下押し圧力も緩和されそうです。注目すべきマクロ要素としては、シンガポール-ジョホール間の特別経済区（JS-SEZ）創設計画があります。これは国境を越えてインダストリアルおよびテックのエコシステムを統合する二国間プロジェクトです。影響評価には時期尚早ですが、JS-SEZが順調に進めば、シンガポール拠点企業は一部機能を土地が豊富なジョホール側で拡大しつつ、付加価値の高い主要機能をシンガポールに残すことが可能となり cbre.com.sg、中長期的にはシンガポールのリージョナル製造＆流通ハブとしての地位をむしろ強化する方向で作用するかもしれません cbre.com.sg。
追い風となっているのは、シンガポールの先端製造業ハブ志向です。ロボティクスやAI、半導体分野への政府主導プロジェクトが大型投資を呼び込んでいます cbre.com.sg。たとえば電子機器製造クラスターは2025年第1四半期に前年比5.0%成長 cbre.com.sg、グローバル半導体メーカーは熟練労働力と安定したインフラを求めて進出中です。これによりハイスペックな生産施設やクリーンルーム需要が支えられています。世界経済の不安定さの中でも、シンガポールの多くのインダストリアルテナントは解約転出せず再契約を選択しています。これは戦略的立地に相応の価値があることを示しており cbre.com.sg、一方の家主も、拡張需要がやや落ち着いてきた現在は柔軟な条件提示やインセンティブ強化で入居者確保に努めています cbre.com.sg。全体としてインダストリアル不動産分野は堅調かつピーク容量近辺で、今後の吸収待ち新規供給動向のみが警戒要因となっています。
産業の見通し：今後数年で、産業用賃料は緩やかな上昇傾向を維持しつつも四半期ごとの変動が予想されます。短期的に供給過剰となった場合、2025～26年にはプライムロジスティクスの賃料が横ばい、またはやや下落する可能性もありますが sbr.com.sg、3PL（サードパーティ・ロジスティクス）、eコマース、コールドチェーンオペレーターからの需要により市場は基本的に堅調を維持します。最新鋭の工場やビジネスパークの賃料も、特に先進設備を持つ新しい施設を中心に毎年1桁％前半で上昇が続くでしょう。産業用不動産価格は賃料成長率をやや上回るペースで上昇する可能性があり、投資家（ローカルREITや海外ファンド含む）が希少なプライム永久保有産業資産を争う動きが4四半期連続の価格上昇加速という形で既に顕著です cbre.com.sg。今後、大きな変化要因となり得るのが金利動向です。2025年後半の利下げ予想通りに調達コストが下がれば、投資家の食指が更に動き、資本価値の上昇に繋がる可能性があります。逆に、世界的な景気後退で貿易に影響が出れば企業需要が和らぐリスクも。シンガポールの工場生産は電子サイクルや輸出市場の影響を受けやすい側面があります。それでも、シンガポールのハイテク産業（バイオメディカル・エレクトロニクス・航空宇宙）への戦略的推進や優れたインフラで、産業用不動産セクターは堅調を維持するでしょう。政策当局も（例：JTCによる用地追加供給や価格調整などを通じて）過熱や品薄リスクをコントロールし、製造業者・投資家双方に魅力的な「ゴルディロックス」バランスを目指していくはずです。
複合開発：都市不動産の未来
2025年、シンガポールは都市の再活性化と多様化するライフスタイル需要への対応策として複合用途開発を積極的に推進しています。複合開発は、住宅・商業・オフィス・場合によってはホテルまでをひとつに融合するもので、新規の大規模開発ではほぼ標準となっています。政府政策がその大きな推進力：都市再開発庁（URA）は「CBDインセンティブ（CBDI）制度」と「戦略的開発インセンティブ（SDI）制度」を5年間延長しました channelnewsasia.com channelnewsasia.com。これらの制度は2019年に導入され、開発業者がCBDやその他の戦略エリアにある古いオフィスや大型モノリシック建築を多用途化された複合開発へ転換する場合、余剰容積率等のインセンティブを与える仕組みです channelnewsasia.com。狙いは、シンガポール都心部を9～5時のオフィス街から、24時間活気のある「街」（住居やショップ、レストラン、ホテル、公共スペースが共存）へと変貌させること。実際の反応も好調で、CBDI提案が17件、SDI提案が12件既に原則承認されています channelnewsasia.com。既に、アンソン・タンジョンパガー地区では複数の老朽オフィスビル（旧富士ゼロックスタワー→「ニューポートプラザ」、旧AXAタワー→「スカイウォーターズ」など）が複合開発として再建中です channelnewsasia.com。完成すると、オフィス街だったアンソンエリアに、1000戸超の新住宅、ホテル、商業・緑地空間などが加わり、都心に新たなライブ・ワーク・プレイ拠点が誕生する見込みです channelnewsasia.com。
また、SDI制度はオーチャード・マリーナベイ・ブギス地区などの再開発を促進し、地主同士の共同による旧用地の統合的な複合開発を推進しています。これは「モールの上にコンド」、「住居と一体化したオフィス」がさらに増え、より土地活用が効率化されることを意味します。加えて、政府はこれらのインセンティブ制度が有効に機能し続けるよう規則も随時見直しています。たとえば2025年からは特定のCBDエリア（アンソン、セシルストリート）で長期滞在型サービスアパートメントを含めればオフィススペースの維持割合を拡大できる制度も導入されます channelnewsasia.com channelnewsasia.com。これにより、オフィス開発でも準住宅用途（3か月以上の長期契約サービスアパートなど）を追加しやすくなり、職住近接を望む駐在員ニーズにも応えられます。同時に新たなサステナビリティ要件として、開発時に既存建物のアダプティブリユースや一部保存の計画書提出が義務付けられ、シンガポールの環境目標にも適合しています channelnewsasia.com。
なぜ複合開発が重要か：複合用途開発は、シンガポール不動産の「将来適応力」を高める手段として注目されています。都市型生活のトレンドに沿い、利便施設が身近で通勤時間も短縮という暮らし方を実現できるためです。投資家・デベロッパー側にとっては賃料収入を多様化でき（例：小売賃料がオフィス景気サイクルの変動を和らげる）、利便性が高い「オールインワン」ゆえ資産価値プレミアムも期待されます。2025年発表予定の都市再開発マスタープラン（Master Plan 2025）でも複合用途ゾーニングの重要度がさらに引き上げられる見通しです。都心や周辺部の用途地域が住居＋商業の混合へ部分的に変更される可能性も高いでしょう。また、ジュロンレイク地区、ポンゴルデジタル地区、グレータ―サザンウォーターフロントなどの分散型プロジェクトも、いずれも複合用途クラスターが核。たとえばグレータ―サザンウォーターフロント（旧港湾用地再開発エリア）は、今後10年で新住宅やオフィス、レジャー施設が一体開発される壮大な計画です sgluxuryhomes.com.sg sgluxuryhomes.com.sg。これにより膨大な不動産価値が解放され、海岸沿いに新たな複合コミュニティが続々誕生します。同様に2024年以降順次開業予定のポンゴルデジタル地区では、大学・ビジネスパーク・住宅が融合し、イノベーション拠点における複合開発モデルの理想形を提示しています sgluxuryhomes.com.sg。
展望：今後3～5年で、これら複合開発イニシアティブは着実に「成果」を生み始めます。2028年にはCBDの風景が大きく変わっているかもしれません──オフィスタワーだけでなく分譲住宅やホテルが混在し、アフター5も賑わう都心、居住人口の増加が実現します。グオコタワーやマリーナワン、パヤレバクォーターなどの統合複合施設が高稼働率・資産価値の高騰で証明したように、このモデルの実現性は既に実証済み。今後の新規複合開発にも大きな投資関心が集まると見られ、とくに海外資本はシンガポールの安定市場を評価（ただし外国人は住居部分のABSDのため商業区画やREIT経由投資が中心に）。市民にとっては利便性の向上と通勤時間短縮が見込め、「15分都市」政策とも親和性が高いです。もっとも、こうした大型案件は複雑かつ資本集約的ゆえ、不況時には一部遅延リスクも。ただし長期的ビジョンに基づくシンガポールの都市戦略を考えれば、複合開発は今後も不動産政策の柱となり、住宅・商業・産業のストーリーを一つの都市の布として織り上げていくでしょう。
主要な市場ドライバーと政府の影響
2025年以降のシンガポール不動産市場は多様な要因が重なり合い、マーケットを安定化させ、将来へ向けた展望を形作っています。
- 経済環境＆金利動向：パンデミック後の力強い回復を経て、2025年のシンガポール経済成長率は0～2%の予測と減速傾向です ura.gov.sg。景気の頭打ちは企業の採用意欲や家計の住宅アップグレード意欲を鈍らせ、不動産需要にも自然なブレーキとなります。その一方で、2022～2023年に高騰した金利はすでにピークを過ぎ、やや低下が進んでおり、ローン条件が改善。シンガポール金融管理局（MAS）は、住宅ローン金利の落ち着きと所得の安定で、家計債務返済が無理なく維持されていると認めています sbr.com.sg。ただし金利水準は2010年代の超低金利ほどではなく channelnewsasia.com、将来の金利・景気サイクル変動にも慎重であるべきとMASは警告しています。多くのアナリストは2024年後半または2025年の利下げを予想しており、中長期的に不動産投資や借入意欲の再活性化を促す見込みです sbr.com.sg。実際、この期待感で2024年の不動産投資売買は前年から+28%増、286億シンガポールドルまで回復 sbr.com.sg。今後1～2年で金利が本当に下落すれば、需要・投資意欲双方に追い風となるでしょう。
- 政府のクーリング施策：シンガポールの不動産サイクルは政府管理が非常に強力です。2010年以降、度重なるクーリング施策（印紙税引上げ、借入上限制限、売却税等）が導入され、ここ2年でさらに強化されました。顕著だったのは2023年4月、外国人住宅購入のABSDが60%に倍増 sgluxuryhomes.com.sgし、投機的な外国人需要がほぼ消滅。他にも2軒目以降購入の地元民へのABSD引き上げ、TDSR（総返済率）上限厳格化、HDBへのダウンサイザー（持ち家買い替え者）への15カ月待機要件導入（エンブロック現金売却者が再販市場価格を吊り上げない対策）などがあります。その効果は明白で、2024年第1～3四半期のプライベート住宅価格上昇率は前年同期3.9%→1.6%へ減速 sbr.com.sg、四半期下落も発生 sbr.com.sg。取引量も適度に抑制され、転売（サブセール）の割合も低く（2025年第1四半期で約4%） ura.gov.sg。MASはこのようなマクロプルーデンシャル政策が過剰需要を抑止し、家計の過剰債務化も防いでいると分析しています sbr.com.sg。今後も政策当局は、状況に応じて柔軟に運営する方針を明らかにしており channelnewsasia.com、市況が再加熱すれば再度の印紙税引き上げや融資規制強化、逆に急落時には（過去の景気後退期のように）緩和策もあり得ます。結果として、市場の波が滑らかで極端な高騰・暴落が起きづらいのが大きな特徴で、投資家や購入者にとって「持続的な成長を目指した安定基調」が作り出されています。
- 住宅供給拡大策：供給強化への積極策はゲームチェンジャーとなっています。私宅向け国家用地供給（GLS）の大規模化 ura.gov.sg、HDBのBTO（分譲公共住宅）大規模公募 channelnewsasia.comまで、需給ひっ迫に直接対処しています。民間（デベロッパー）側は供給増加で分譲物件が豊富となり、買い手の「買い遅れ心理」に歯止めが。2028年までに50,000戸以上の私宅パイプラインが整備され ura.gov.sg、毎年の新規完成数も（2022年は4,000戸未満→2025～27年は平均8,700戸/年）増加し、未販売在庫も健全水準へ回復を見込めます ura.gov.sg。またHDBもBTO待機期間の短縮や好立地「Plus」モデル新設で初任者の選択肢を拡大。これら供給強化は、人口増（現5.6百万人→将来6百万人超）への構造的需要にもコントロールしつつ価格上昇を抑えます。今後5年、「需要状況に応じた柔軟な供給キャリブレーション」 ura.gov.sgこそ安定市場のカギです。
- 外国資本流入とセーフヘイブン需要：厳格な住宅税制にもかかわらず、外国資本は様々な形でシンガポール不動産に集まっています。同国はアジア太平洋有数の投資先であり、2025年も投資魅力度トップ3にランキングされています（CBRE調べ） cbre.com.sg。法治・安定感・利回りの高さが評価され、クロスボーダー投資家（ソブリン・PEファンド・ファミリーオフィス等）はとくに商業・産業不動産に積極的（ABSD無し、利回り4-6%）。2024年も外国資本が投資額全体を押し上げ、28%の投資増要因に sbr.com.sg。大型オフィス・ホテル取引には外国人買い手が常連で、長期資産価値や通貨の強さへの信頼が強い。さらに高資産層は「資産運用経由の高級分譲」や「新市民枠（PR）」、外国人購入が認められているセンとーさコーブの戸建て sgluxuryhomes.com.sg sgluxuryhomes.com.sgなどで購入需要を継続。一方で投機筋は減り、長期保有志向の新PRや駐在員が主流へ。今後は外国資本流入が2025年に5～10%ほど増加見込み cbre.com sbr.com.sg。個人向け住宅はABSD次第で抑制されたままですが、REITや商業、複合開発案件に海外資金がJV等で一層流入するでしょう。現地住宅ニーズ優先の制御は維持しつつも、資本流入はハイエンドや商業部門を中心になお主要需要エンジンとなります。
- インフラ＆都市変革：最後に、シンガポールの強大なインフラ戦略が長期的な市場成長を下支えします。空港ターミナル5、トゥアス港、新MRT路線、グレーターサザンウォーターフロント等の大型計画で新エリアや接続性が拡充。たとえばジュロンリージョン・クロスアイランドMRT（2030年までに順次開業）などで都心から離れた地域もアクセス向上、不動産価値の底上げに寄与します。さらに港湾西部・南部移転による広大な用地が将来の住宅・オフィス用地に転用され、2027年以降も供給パイプラインは豊富。近日発表される都市再開発マスタープラン2025では、用途地域変更や新拠点・容積率拡大が期待され sbr.com.sg sbr.com.sg、サステナビリティ（緑化ビル、保存・再活用推進）重視も確実です（CBD再開発インセンティブの「サステナビリティ計画書」義務化にも既に反映 channelnewsasia.com）。これらインフラ戦略・都市計画は中長期的な追い風であり、シンガポール不動産が停滞することなく、常に最新・複合・グリーン化で自己変革を続けていく裏付けです。
まとめとして、緻密な規制、十分な供給投入、安定した外国需要、そして長期ビジョンの都市計画という複数の要素がシンガポール不動産市場を新たな均衡点へと舵取りしています。不動産関係者は、今後もこうしたマクロ要因の動向に敏感であることが、資産価値や投資チャンスを見極めるうえで肝要となるでしょう。
2025～2030年の展望：安定と成長の可能性
今後3～5年を見据えると、シンガポールの不動産市場は安定的でレジリエント（強靭）に推移し、極端な急騰や暴落は予想されません。これは2010年代初頭のジェットコースターのような状況とは対照的です。住宅価格は、収入動向と連動して緩やかに上昇し、大きなショックがなければ年間ミッドシングル（4～6%）程度の上昇が見込まれます。住宅供給の継続と政策の警戒感が相まって、年2桁台の急騰時代は（当面は）終焉したと言えるでしょう。ただし、あるセグメントは平均を上回る成長があり得ます。例えば高級プライムセグメントは、地政学的リスク等で資産家がシンガポール拠点を求める中、再び注目が集まる可能性があります（2025年初頭には1,000万ドル超の戸建て成約が急増）。era.com.sg 一方、大量供給が行われる2025～2027年の後は、マスマーケット・コンドの価格は横ばいになるかもしれません。住宅賃料も2021～2023年の急騰を経て、既にピークに近いとみられ、2025年には伸びが止まり、一部地域で微減する可能性も。空室率が正常化すれば、長らく厳しい状況だった借主には朗報です。2026～2027年には再び人口増と吸収が進み、賃料も緩やかに上昇していくと予測します。
オフィス部門では、シンガポールは引き続き地域オフィス拠点の地位を保つものの、外部（東南アジア新興都市）・内部（ハイブリッドワーク）の両面で競争が続きます。そうは言っても、2027年まで新築ビル供給が限られているため、例えば香港などから企業移転やアジアでの拡大等による需要増は、都心部の空室を引き締め、賃料上昇を促します。オフィスの資産価値は堅調に推移すると見られ、金利上昇による利回り拡大も、2025年後半に金利が再び下がれば長続きしません。リテール不動産は回復トレンドにあり、今後5年でプライムリテール賃料が累計10～15%上昇し得ます（観光の完全回復・消費者信頼感の改善による）sbr.com.sg。一方、二次立地のリテール施設はリポジショニングが必要となり、不調なモールはSDIスキーム等による再開発候補となる可能性も。インダストリアル不動産は製造業に深刻なグローバル不況が襲わない限り、堅調な右肩上がりが続くでしょう。特にロジスティクス・ハイテク工場スペースは引き続き人気で、いまや投資家は産業系アセットをオフィス同様の「コア不動産」とみなす傾向が強まっています（高いテナント需要とEコマース成長による）。さらに、シンガポールが推進するサステナビリティとデジタル化も新たなサブセクターを生み出し、データセンター、ライフサイエンスラボ、グリーン認証ビルの分野は今後プレミアム賃料・評価を獲得していくでしょう。
特に重要なのは、シンガポール不動産が「成熟期」に突入したことです。市場参加者は大きなサプライズよりも「コントロールされた軌道」を期待できます。政府が注力するアフォーダビリティ（住宅の購入しやすさ）と競争力により、今後も政策はきめ細かく調整される見込みです。住宅は供給拡大や助成を通じて国民にとって手頃（affordable）であり続けつつ、投資環境も企業や投資家にとり魅力的に保ちます。グローバル環境が大きく崩れない限り、2030年のシンガポール不動産は現在より価値が高い可能性がありますが、その成長は投機的熱狂ではなく、ファンダメンタルズに裏打ちされたものになるでしょう。
ステークホルダーごとの重要ポイントと教訓
最後に、これらのトレンドはあなたにとってどんな意味があるのでしょうか。投資家、住まい探しの方、開発業者、市場規制担当者など立場ごとに整理します。
- 🔑 投資家：シンガポール不動産は引き続き長期的に堅実な投資先ですが、どのセグメントを選ぶかが重要です。短期的な値上がり益狙いの時代は終わり、収益型資産や成長セクターへの集中が肝要です。インダストリアル・ロジスティクス不動産は安定収益・高い需要で際立っており、2024年はオフィスを上回る投資人気となっていますsbr.com.sg sbr.com.sg。住宅投資も資本利益は期待できますが、今後の増税（ABSD）や価格上昇の鈍化には留意が必要です。資金力のある投資家には、都心商業施設（オフィス、リテール、ホテル等）は安全資産であり、賃料回復も見込めます。金利低下が進めば、2025年には取引件数もさらに増加すると予測され、先回り投資が優位となるでしょうsbr.com.sg。分散投資も有効で、REITや複合開発案件を活用してリスクヘッジしましょう。最も大切なのは中～長期目線です。シンガポールの透明な市場と政治安定は、地道な投資家に安定収益をもたらしますが、短期での大きな一発逆転は期待できません。
- 🏠 自宅購入希望者：売り手優位だった市場から転機を迎え、選択肢の拡大と価格上昇ペースの鈍化により、慎重に比較しながら購入できる時期がきました。2025～2027年には新規分譲コンド供給が豊富で、開発会社は買い手獲得へインセンティブ・ディスカウント等の競争を繰り広げる見込み（特に都心周辺やマスマーケット）。中古を焦って高値掴みするよりも、物件数が増える中でじっくり再度出てくる物件を待つ余裕が持てますchannelnewsasia.com。HDB住み替えや初めての購入者には、増加するBTO（公営分譲）供給（2027年までに50,000戸）channelnewsasia.comや新たなPrime/Plus制度で補助住宅も選択肢。条件が合えば、最も費用対効果の高い買い物になるため検討を。金利は依然高めなので、手の届く範囲内で購入する慎重さ（金融管理局MASの指針参照channelnewsasia.com）、将来リスク管理のため固定金利選択なども有用です。全体として2025～2026年は近年まれにみる良い買い場となる可能性がありますが、不動産はサイクルもの。局所的な高値掴み（人気地区や注目新規分譲）には要注意、長期的な適合性と購入しやすさを重視しましょう。
- 🏗️ デベロッパー・不動産関係事業者：今後数年は開発者の対応力と付加価値提案が試されます。一部では政府供給が急拡大するため、競争激化は必至です。革新的な設計、統合型アメニティ、独自セグメント（高級ブティック等）などで差別化を図ることが不可欠。2025年には新規分譲供給が一気に12,000戸超に増加sbr.com.sgし、買い手が選択的になるため価格戦略も現実的に。2021～22年の激しい土地入札で土地取得コストも高止まりしているため、相場が高値を受け入れなければ利益率圧迫リスクもあります。複合型・再開発への転換は有効で、CBDインセンティブ・スキーム活用も大きなチャンスとなりますchannelnewsasia.com channelnewsasia.com。建設会社はパイプラインの強さ（追い風）とリソース制約・コスト高騰（逆風）の両面を管理し、生産性・持続可能性での入札競争力強化も重要。商業物件オーナーには積極的な資産リノベーション（古いオフィス・モールの改装やSDI制度による再開発）が鍵となります。柔軟性・テナント志向も勝敗を分けるポイント。例えばオフィスなら小規模区画や内装付き、リテールなら売上連動型賃貸等で、借り手が強い局面でも稼働維持に貢献します。まとめれば、“売れる市場”に頼らず、イノベーションで差別化し、政府の方向性（グリーンビル、複合型コミュニティ等）とエンドユーザーのニーズを掴む事業者が勝者になります。
- 🏛️ 政策担当者・規制当局：政府による慎重な市場管理で不動産は「持続可能路線」に乗っています。今後も主要指標のモニタリング：住宅価格と所得比、空室率、建設パイプライン、家計債務などが欠かせません。もし民間住宅価格が経済ファンダメンタルズを超えて再加速するなら、ABSDや融資規制の微調整などタイムリーな対策が必要です。反対に、不況時は印紙税やローン規制の一時緩和など需要支援も検討され得ます。大量供給の円滑な吸収には、外国人高度人材の誘致・住宅補助の拡充など需要喚起策も有効。価格抑制は引き続き最重要課題で、選挙も控える中、住宅が有権者最大の関心事である点も忘れてはなりませんchannelnewsasia.com。公営住宅面では、10万戸超の供給目標を予定通り・予算内で実現すること、また新しいHDB分類制度（Standard/Plus/Prime）導入の広報も重要課題です。マスタープラン2025の展開は将来像を示す大きな節目であり、新たな経済ゾーン、グリーンスペース、住宅新都心の方針を明確に打ち出せれば民間企業の自信醸成にもつながるでしょう。最後に、マクロ的な金融安定にも警戒が必要です。不動産市況が軟化しても金融システムは堅調ですが、不良債権や販売在庫リスク増大を踏まえた銀行の融資審査・開発企業の財務健全性の監視を続けていくべきです。要は、引き続き「冷却策」と供給調整で柔軟・機動的に対応し続ければ、シンガポール不動産は「安定・持続可能」な市場を維持できるでしょう。過熱することも失速することもありませんchannelnewsasia.com。
出典：URAおよびHDBの公式統計・発表が2025年時点の最新データ・政策の基本方針を示していますura.gov.sg channelnewsasia.com。またMAS（金融管理局）sbr.com.sgや著名アナリスト（CBRE、ERA）sbr.com.sg era.com.sgによる市場動向分析も踏まえています。これらの多角的視点により、2025年以降のシンガポール不動産の姿が明らかになります――それは、穏やかな楽観、積極的な政策管理、そして進化を続けるライオンシティの都市不動産に潜む新たな機会を示しています。
