ジャージーの不動産市場は、2022年末のピーク以降、顕著な調整を迎えています。金利上昇や経済の変化の中で、2023年には不動産価格と取引件数が大幅に減少しましたが、2024～2025年の最新データでは安定化の兆しが見られます。本レポートでは、2025年時点でのジャージーの不動産分野（住宅、不動産投資、賃貸市場、高級物件セグメント）を包括的に概観します。現行のトレンド（価格、需要、供給）、直近の市場パフォーマンス、業界を形成する政策動向を検証し、短期から中期（2028年まで）の専門家による予測も紹介。投資家や住宅購入者、政策立案者の意思決定に役立つ情報を提供します。
住宅不動産市場
市場動向と価格：ジャージーの住宅価格は2022年の高値から大幅に冷え込んでいます。2025年第1四半期、住宅のミックス調整後の平均価格は前年比で約3％低下し、2022年第3四半期のピークからは実に14％下落しています stats.je。この下落により、2024年は記録上最悪の年（少なくとも1986年以降）となり、2023年と比べて8％の暴落となりました stats.je ― 約38年ぶりの年間最大の下落幅です collascrill.com。この調整は、2021年に年率15％を超えるなど持続不可能な高成長を経て、金利上昇による購入力の低下が要因となりました。2024年末時点では価格は徐々に下落傾向（2024年第4四半期で前期比約1％下落）となっていましたが collascrill.com、2025年初頭のデータでは下落が底を打ちつつあることを示しています。2025年第1四半期には、全体の価格が前期比で約1％上昇する動きも見られ stats.je stats.je、安定化の可能性が示唆されています。
販売件数と需要: 取引件数は市場の減速期に急激に減少しました。2023年の不動産総販売件数は前年から約42.9%減少しました gov.je。住宅ローン金利の上昇により、買い手の行動が抑制されたためです。2023年には約840件（HPI対象）の物件が販売され、2022年の約1,470件と比較されます stats.je stats.je。これは歴史的に見ても非常に低い売買件数でした。明るい兆しとして、2024年から2025年にかけて活動量が増加しました。2024年の全体の販売件数は、2023年の落ち込んだ水準より約25%増加しました collascrill.com collascrill.com。また、2025年第1四半期の取引件数は、前年同四半期より90%多かった（ただし2024年第1四半期は極めて静かな時期でした）nedbankprivatewealth.com。さらに、2024年末と比較しても2025年第1四半期は7%増加しました nedbankprivatewealth.com。この回復にもかかわらず、売買件数は依然として長期的な標準より低いままであり（2021～2023年の第1四半期平均より約29%下回る）nedbankprivatewealth.com。要するに、需要は底から回復しつつあるものの、パンデミック前や利上げ前の水準にはまだ到達していません。多くの買い手は2023年の不透明感から様子見をしていましたが、現在は価格期待値の調整により、一部の潜在的な需要が市場に戻りつつあります。
物件タイプ別の平均価格: 景気後退の影響はすべての物件カテゴリに均等に及んだわけではありません。大型で高級な住宅は、特に裕福な買い手が価格下落を活かして購入したこともあり、最近はより堅調な傾向を見せています。例えば、4ベッドルームハウスは2025年初めに平均価格が上昇しました（第1四半期は約140万5,000ポンドで、前期比36%増）collascrill.com。この急騰は、ごく少数の超高額取引（1件あたり300万ポンド超）に支えられ、新たな富裕層居住者が島に移住したことが要因ですnedbankprivatewealth.com。これに対して、小規模住宅の価格は2025年初めまで四半期ごとに下落を続けました。
購入者プロフィールと初回購入者: 初回購入者は高価格にもかかわらず、政府の支援制度によって引き続き活発に活動しています。2025年第1四半期には、住宅購入の約3分の1（34%）が初回購入者によるもので、2023年の約4分の1から増加しました stats.je。これは、初回購入者の販売割合が7ポイント増加したことを示しており、若い地元住民がマイホームを手にするための取り組みの効果が表れています。（Collas Crillの推計によれば、初回購入者は2025年第1四半期の取引の31%を占め、前年同期比で約3%増加した collascrill.com。）ジャージーのファースト・ステップ・スキーム（First Step Scheme）は、2024年に州によって導入された支援購入プログラムで、昨年は33件の販売に貢献し collascrill.com、2025年第1四半期には13件の販売に寄与しました stats.je。しかし、その市場全体への影響はこれまで限定的であり、「オンワードチェーン」効果（支援枠の売主が新たな住宅を購入することによる波及効果）は期待よりも弱いものでした collascrill.com。全体として、初回購入者の割合増加は良い兆しですが、住宅の手が届きやすさの問題は依然として深刻な課題です。ジャージーの典型的な共働き世帯は平均収入を得ていても、中央値の1ベッドルーム・フラットの住宅ローンしか余裕を持って組めず、中央値の2ベッドアパートや一戸建てはいずれも購入できません（現在の価格水準の場合） collascrill.com。これは深刻な住宅の手が届きやすさギャップを浮き彫りにしています。最近の価格調整があったにもかかわらず、ファミリー向けの物件の価格は、十分な頭金や共働きを除けば、中央値の収入で対応できる範囲を大きく超えています。
供給と新築住宅： ジャージーの住宅市場の根本的な問題は、需要と供給のバランスの不均衡です。島の住宅在庫は緩やかにしか増加しておらず（2011年から2021年の10年間で総住宅戸数が約9％増加）policy.je、今後の需要も大きいです。推計では2035年までに2,000戸の追加住宅が必要とされています（年間の純移住者数が+325人という中程度の前提）policy.je。しかし、新築住宅の建設は需要の増加についていけていません。2023年には、新規開発（大規模な建売プロジェクトを含む）が取引全体の大きな割合を占めましたが、2024年には新築物件の売上比率が急減し、2024年の販売のうち新規住宅はわずか約9%で、2023年の39%から大きく減少しましたcollascrill.com。これは、2024年にはほとんど大きな住宅プロジェクトが市場に出なかったことを示しています。ジャージーの「ブリッジング・アイランド・プラン」（2022～2025年）では用地を割り当て、住宅供給の拡大を目指しており、政府も「ジャージーを建設させる」ための施策（例：都市計画サービスの改革）を優先課題としていますpolicy.je。それにもかかわらず、限られた土地供給や長い許認可手続きが住宅開発の制約となり続けています。供給の限定と、着実な需要（人口増加や資産家の流入による）が重なり、住宅の全体的な在庫は非常にタイトなままです。最近の価格下落があっても、物件は依然として希少であり、人気物件の市場は競争が激しいままです。このような構造的な供給不足が、ジャージーの住宅価格が現地の収入に比べて非常に高い主な理由となっています。ジャージー財政政策パネル（FPP）も指摘する通り、住宅費はここでは所得の非常に大きな割合を占めており、「市場価格は人口のかなりの割合にとって手が届かないレベル」ですpolicy.je。供給の改善（特に手ごろな住宅の供給）は、長期的な市場の安定性のために極めて重要です。
賃貸市場（住宅賃貸）
賃貸価格の動向：長期間続いた賃料の上昇の後、ジャージーの賃貸市場は昨年、初期的な冷却の兆しを見せました。2025年第1四半期には、民間セクターの平均賃料が前年同期比で0.9%低下しました policy.je。これは（名目上）年次での希少な下落となります。賃料は2022年末にピークに達し、現在の平均賃料はそのピークより名目で約0.5%上回っているものの、実質（インフレ調整後）では2022年の高値から約19%下落しています policy.je。2024年を通して、掲載賃料は実際に約1%下落し collascrill.com、長年の急激な上昇の後、借り手にとっては多少の安堵となりました。この安定化は、借り手の支払い能力の制約（賃料対収入比が多くの世帯で限界に達した）と、過度な賃料値上げを抑制しようとする政府の圧力によるものと考えられます。生活費危機の際には、ジャージーで一時的な家賃抑制措置についての議論もありました。たとえば、一部の社会住宅賃料に限定的な凍結が実施され、より広範な「家賃安定化」についても議論されました（政策措置については後述）。2025年初頭には、賃料が横ばいで推移したことが示され、第1四半期の賃貸価格は前四半期比で横ばいとなりました collascrill.com。
賃貸供給と家主の動向：最近の賃料上昇の一時停止にもかかわらず、根本的な需給バランスは再び上昇圧力が生じる可能性を示唆しています。賃貸への需要は依然として旺盛で、人口増加や持ち家を購入できない人々によって支えられています。ジャージーの賃貸部門における住宅在庫（民間・社会の両方）は全住宅の約46%を占めており policy.je、空室率は低水準です。しかし、民間家主はコスト上昇と新たな規制の増加を理由に市場から次々と撤退しています collascrill.com。2023～2024年には、小規模な投資家による物件売却が相次ぎ、売買市場の在庫は増加する一方で、賃貸供給は縮小しています。この傾向は懸念されます。賃貸在庫が減少すると、残された家主の価格決定力が強まり、再び賃料が上昇する可能性があります。実際、市場関係者は、家主の撤退が続けば、2025年の年内に賃料の再上昇が始まる可能性を警告しています collascrill.com。賃貸部門の健全性は岐路に立っており、借り手保護と投資意欲減退のリスクのバランスが問われています。
手頃な価格と社会住宅： 賃貸市場における手頃さも、売買と同様に逼迫しています。2024年の2LDKフラットの平均月額家賃は、世帯月収中央値の約50～60%に相当し、多くの家族にとって厳しい状況です。政府もこれを認識し、「より手頃な住宅を提供し、賃貸セクターにより多くの安心をもたらすこと」を優先事項としています policy.je。社会住宅（Andium Homesなどにより管理）が重要な役割を担っており、社会住宅家賃は市場家賃の80%に上限が設定され、対象は30歳以上の低所得者に限定されています policy.je。2025年1月時点で、手頃な住宅ゲートウェイの待機リストに690世帯（社会住宅用）が載っており、そのうち231世帯は緊急性が高いと分類されていました policy.je。これは、手頃な家賃住宅が極度に不足していることを浮き彫りにしています。圧力の一部を緩和するため、政府は「部屋貸し」制度を導入し、持ち家所有者が余った寝室を一定額まで非課税で貸し出すことを可能にしました policy.je。こうした措置は一部で助けとなりますが、住宅供給の拡大に代わるものではありません。
賃貸における規制の変更: 最近の政策の動きが、ジャージーの賃貸市場を再編しています。2024年8月、すべての大家が物件を貸し出すためのライセンスを取得することを義務付ける新法が施行されました policy.je。この大家ライセンス制度は、最低基準の遵守や専門的な管理を促進することを目的としていますが、コンプライアンスコストが増加し、一部の「アマチュア」大家が売却を検討する要因にもなっています。さらに、新しい住宅賃貸法が起草中（2025年施行予定）であり、これによって借主への保護が強化される見込みです policy.je。住宅大臣はこの法律に「家賃安定化措置」を含める意向を示しています d2re.co.uk。これは実質的には家賃の上昇を規制する制度です。家賃規制の提案には賛否両論があります。推進派は、過剰請求の防止や住宅の入手しやすさ維持を主張しており、特に供給の少ないジャージーのような市場では重要だとしています d2re.co.uk。一方反対派は、厳格な家賃上限が投資や新築開発を抑制し、長期的には供給不足を悪化させると警告しています d2re.co.uk d2re.co.uk。D2リアルエステートの分析では、今家賃規制を導入すると「地元投資家や大家にとってはとどめの一撃となりかねない」と注意を促しています。すでに規制が増えている中での追加措置です d2re.co.uk。政策決定者たちは慎重に進めており、仮に家賃規制が導入されても、家賃の値上げ頻度や上昇幅に制限を設ける程度（全面的な凍結ではない）になる見通しです。まとめると、2025年のジャージー賃貸市場は岐路に立っています。借主の権利は強化され、家賃も一時的に落ち着いたものの、根本的な賃貸住宅不足は依然として続いており、供給増加や強力な規制がなければ今後家賃の上昇リスクが付きまとう状況です。
商業用不動産市場
概要: ジャージーの商業用不動産セクターは比較的小規模です（不動産活動セクター全体、賃貸収入を含む、はGVAのおよそ11.7%を占めています policy.je）。しかしその範囲はオフィスビル、小売店舗、倉庫、ホスピタリティ施設、複合用途開発に及びます。2023年から2025年にかけての市場のパフォーマンスはセグメントごとに異なっています。特にセント・ヘリアーのビジネス中心地にあるプライムグレードAオフィスを中心としたオフィススペースが注目を集めており、需要が回復し供給が非常に逼迫しています。小売・ホスピタリティ施設はパンデミック後に稼働率が改善していますが、消費者習慣の変化に伴いタウンセンターの小売環境は引き続き進化しています。工業用および物流用不動産は土地の制約からジャージーではニッチな分野であり、供給不足が慢性的に続いています。以下では商業投資活動の大部分を占めるオフィスセクターに焦点を当て、その他の商業セグメントにおけるトレンドにも言及します。
オフィスマーケットの回復と供給の逼迫：ジャージーのオフィスマーケットはパンデミック時代の調整から脱し、循環的な上昇局面にあるようです。2023年は困難な一年でした。企業がスペースの必要性を再評価したことで、利用者の活動が減少し、全体的なオフィスの需要は通常レベルを下回りました d2re.co.uk。しかし、2024年には回復が見られ、移転やリース活動は概ね2022年の水準に戻りました d2re.co.uk。需要は、「適正規模化」とより高品質なスペースへの移転を通じて従業員の職場復帰を促進したいと考える企業によって牽引されています d2re.co.uk d2re.co.uk。ジャージーの金融業界（経済の40% policy.je）は拡大を続けており、近代的なオフィスの需要を生み出しています。一方で、新規供給は極めて限られています。最後の主要な複数テナント向けオフィス開発（空きスペースあり）は2018年に供給されて以来 d2re.co.uk、それ以降新規建設は数件のみにとどまり、特にジャージー州政府の新本庁舎（約12.5万平方フィート、2024年完成）および単一テナント向け大型オフィス（IFC 6、アズテックグループ向けに2023年完成）が挙げられます d2re.co.uk d2re.co.uk。これらはオーナー利用プロジェクトであり、市場に投機的な空きスペースは追加されませんでした。そのため、2025年時点で新築オフィスの賃貸物件はほぼ存在しません。近代的な施設を求める企業は、既存の優良ビルを巡って競争するか、将来のプロジェクトを待つしか選択肢がほとんどありません。高い建設コストや経済的な不透明感から開発業者は投機的な建設には慎重でしたが、最近の事例の成功は将来のプロジェクトへの信頼感を高めるかもしれません。
強い需要と新規供給のほとんどない状況により、プライムオフィスの空室率は極めて低水準となっています。セント・ヘリエの金融地区（エスプラネード／IFCエリアおよびその周辺）のほとんどのグレードAビルは満室で、空きが出ればすぐに埋まります。大規模なフロアプレートやハイグレードの設備を求めるテナントは、利用可能なプライムオフィスが非常に少ないため、老朽化したビルをリノベーションするか郊外エリアへの移転を検討する必要性が高まっています。d2re.co.uk d2re.co.uk。セカンダリーオフィスのオーナーもその傾向に着目し、優良テナントを引き付けるために物件をアップグレードし始めています。全体的に見て、オフィスセグメントにおいて市場環境は貸主に有利な状況です。これは2020年当時の不透明な見通しから大きな転換点です。現在、需要が供給を上回っています。業界関係者の多くは、この需給ギャップが今後5年間の家賃上昇という点で「市場で最も力強いパフォーマンスの一つをもたらす」と考えています。d2re.co.uk d2re.co.uk。
オフィス賃料と投資パフォーマンス: オフィス市場の逼迫は、特に2024〜2025年に顕著な賃料上昇をもたらしています。セント・ヘリエのプライムオフィスの見出し賃料は、新たな節目を迎えようとしています。昨年、アナリストは「ジャージーの賃料は1平方フィートあたり£50に到達するのか？」という疑問を投げかけました。これは当時かなり楽観的と見なされていました。d2re.co.uk 2024年には£50には届きませんでしたが、最高賃料は1平方フィートあたり£40台後半まで上昇しています。さらに注目すべきは、質の良い「セカンドジェネレーション」オフィス（やや築年数の古いビル）の賃料の伸びです。新築オフィスがほとんど供給されない中、グレードBのオフィス賃料が過去12ヶ月で35％以上上昇した例もあります。d2re.co.uk これは驚異的な上昇率であり、良質なスペースを巡る競争が全体的な価値向上に拍車をかけていることを反映しています。実質賃料（インセンティブを考慮した場合）も、貸主優位な状況下で大型の内装補助やフリーレントの提供が減りつつあるため、上昇基調にあります。
投資家の観点から見ると、ジャージーの商業用不動産価値はおそらく底を打ち、回復し始めています。賃料の上昇とよりポジティブな経済状況（ジャージーのGDPは2023年に+7.3%成長 policy.je、さらに金利も低下が予想されています）により、見通しが改善しました。2022年から2023年にかけて利回りが軟化した後、2025年初頭には再び利回りが圧縮され始めています d2re.co.uk。業界の報告によれば、チャンネル諸島の商業市場はイギリス本土よりもサイクル上先行しており、2024年に底を打った可能性があります d2re.co.uk。2023年に割安でオフィスを取得した賢明な投資家の中には、現在これらの資産で15%を超える総収益を得ている例もあります d2re.co.uk。これは利回りの圧縮と賃料の上昇によるものです。例えば、高利回りで取得した二級オフィスがその後賃料30％の上昇を経験した場合、非常に大きなリターンが得られるでしょう。このような事例は見逃されておらず、投資家のセンチメントも改善しています。空室率の低さと安定した長期占有層（金融機関、政府等）がある島という背景もあり、地元不動産会社やジャージー拠点のファンド、富裕層の商業資産投資への関心も再び高まっています。ただし、商業用不動産取引のボリュームは依然控えめであり、市場規模が小さく流動性も低いため、年間にまとまった規模の売買はわずかしかありません。
小売業およびその他の商業セクター：ジャージーの小売不動産はセント・ヘリアのハイストリートを中心としています。電子商取引とCOVID後の来客数の回復の遅さによる逆風に直面してきました。しかし、観光業の再開や地元住民の店舗やレストランへの回帰により、2022～2023年には実店舗小売業者が回復しました。キングストリートやクイーンストリートの主要小売スペースは、（イギリスのチェーンや地元企業を含む）テナントがほとんど維持されていますが、二次的な小売エリアでは空き店舗も見られます。全体として小売賃料は比較的横ばいで推移しており、貸主はスペースを埋めるために条件面で柔軟になっています。ホスピタリティ不動産（ホテル、レストラン、バー）は力強い回復を見せ、例えば、ホテル・レストランセクターは2022年に約20%成長し、gov.je によると2023年も回復が続きました。この収益性の向上が同セクターの不動産価値を支え、ホテルのリニューアルプロジェクトもいくつか始まっています。工業・倉庫スペースは、ジャージーでは土地不足により極めて限定的です。セント・ヘリアおよびセント・セイヴィアの郊外の小規模工業団地は満室で、保管・流通ニーズ（島への輸入品のため）が依然として高く、長い順番待ちリストがあります。工業ユニットの賃料はイギリス本土と比べて非常に高い水準にあり、まれに軽工業用地の売却があると強い入札が集まる傾向があります。要するに、すべての商業サブセクターには「供給の制約」という共通テーマが見られます。近年新規の商業開発がほとんどなく（2023年と2024年においてもオフィス、小売、工業分野すべてで新たな建設の開始は低水準）、ジャージーの空室率はすべてのカテゴリで低くとどまっています。savills.je こうした供給側の逼迫が価値を支えていますが、事業者にとって成長や拡大の機会も制限しています。
商業用不動産の見通し：ジャージーの商業用不動産の見通しは慎重ながらも楽観的です。経済状況は好調で（金融業界は利益を上げて拡大しており、失業率は非常に低く、GDP予測も好調です gov.je）。質の高い商業スペースへの需要は堅調に推移すると予想されます。オフィス市場は短期的にさらなる賃料上昇が見込まれるものの、昨年のような急騰ではなく、賃料が新たな均衡点を見いだすにつれて落ち着いてくるでしょう。二桁台の賃料上昇率が2025年に契約更新を迎える賃貸契約で今後も見込まれており、とくに長期契約終了後に市場価格で再契約する必要のある古いビルのテナントには影響が大きくなります d2re.co.uk。一方で、もし金利が低下し資金調達が容易になれば、2026年までに新しいオフィス開発計画が1～2件始まる可能性もあり、市場の均衡に寄与することになるでしょう。小売分野については、引き続き雇用と観光の好調が来店者数を支えるものの、構造変化により一部小売スペースは空室対策として（F&Bや住宅など）用途変更されるかもしれません。工業用不動産は引き続き供給不足が続くと予想されており、用地の用途変更や多層階施設の建設などで新倉庫を生み出す機会があれば、利用者から歓迎されるでしょう。総じて、ジャージーの商業用不動産市場は島の堅調な経済と限られた不動産供給の恩恵を受ける見通しですが、グローバルな経済動向やローカルの政策変更（新たな不動産課税など）には依然として敏感です。
高級・プライム不動産市場
ジャージーの高級セグメント（高級住宅、最良立地、富裕層の国際的な購入者を対象とした物件）は、市場全体の冷え込みの中でも、顕著な強さと回復力を示しています。ジャージーは、魅力的なライフスタイルと有利な税制のため、居住を希望する富裕層（HNWIs）に広く知られた存在です。こうした背景から、何百万ポンドもの価格帯の住宅を中心としたプライム市場が形成され、マスマーケットとはやや独立した動きを見せています。
ハイバリュー・レジデント（HVR）とその影響： ジャージーのハイバリュー居住者制度（2(1)(e)ライセンスとも呼ばれる）は、一定の要件の下で、毎年限られた数の富裕層がジャージーに移住することを認めています。新たに認可されるHVRは、最低価格以上の不動産を購入または建築し、多額の税金を支払う必要があります。歴史的に、この制度は高級不動産需要の安定した流れを生み出してきました：2004年以降、HVRは264件、総額10億ポンドを超える不動産を購入しています bailiwickexpress.com。近年は件数に変動があり、例えば2022年には11名のハイバリュー・レジデントが認可されました（2018年のピーク時は29件）bailiwickexpress.com。2022年には、HVRによる購入が14件、合計8,860万ポンド（平均約630万ポンド）となりました bailiwickexpress.com bailiwickexpress.com。これらは市場の最上位を支える重要な取引です。購入されるのは大型の邸宅や広大な海岸沿いの土地が多く、その後、リフォームや地元サービスへのさらなる投資がなされることもよくあります。
需要性を認識し（そして超富裕層の申請者のみが適格となるようにするため）、ジャージー政府は2023年末に新規HVRのための最低不動産価格基準を引き上げました。必要な投資額は250万ポンドから一戸建て住宅で350万ポンド（アパートメントは125万ポンドから175万ポンド）へと跳ね上がりました bailiwickexpress.com。最低年間納税額も14万5000ポンドから25万ポンドへの引き上げが提案されました bailiwickexpress.com。これらの方針変更は2024年に承認され statesassembly.je、ジャージーがより少数でさらに裕福な移民層にターゲットを絞っていることを意味します。短期的には、2024年末から2025年初頭にかけて高級物件の売買が急増し、旧基準を満たそうとする購入者と新しい基準で合格する購入者がともに現れました。その結果は、統計にも現れました：2025年第1四半期に4ベッドルーム住宅の平均価格が前四半期比36％急騰 collascrill.comし、300万ポンド超の物件が複数売却されて高額物件層に支持されました nedbankprivatewealth.com。これは一般市場の軟調さにもかかわらず、高級市場では力強い自信と需要があることを示唆しています。実際、専門家は「大型・高額住宅の売上増が顕著であり、上位市場では自信が依然として強い」と指摘しています nedbankprivatewealth.com。富裕層の購入者は、ミドル市場の購入者が慎重さを見せる中でも、ジャージーの不動産を価値ある投資先かつ安全な避難先と見なしたようです。
高級市場の特徴： ジャージーの高級不動産市場は主に、島内で最も人気のある地域にある広大な敷地付きの大型ファミリーホーム（例えば、セント・ブレイドやセント・マーチンの海が見える邸宅や、田園地帯の歴史的マナー）で構成されています。また、高仕様のペントハウスやウォーターフロントの住居も含まれます（ただし、数は限られています）。これらの多くの物件は「アンカリファイド」住宅、またはHVR指定となっており、購入できるのはライセンスまたは権利を持つ買い手（通常は裕福な移住者）に限られます。価格は200万ポンドから、非常に稀な物件では数千万ポンドに及ぶこともあります。この高級セグメントはグローバルな要因に影響され、英国の税制変更や地政学的な出来事が裕福な個人の流入を促すことがあります。例えば、英国のノンドム向け厳格な税制や印紙税の引き上げにより、近年ではジャージーの魅力が相対的に高まり、HVR流入を後押ししています savills.je savills.je。HVR申請者の多くは英国（特にイングランドが2013～2022年で180人超のうち約134人）から来ており、スイスや香港、アメリカなどの少数も含まれます bailiwickexpress.com。つまりジャージーの高級市場の成否は、超富裕層の英国人や国際的投資家の信頼や財政状況に大きく左右されます。
現状のパフォーマンス： 前述の通り、2023～2024年は高級物件価格が市場全体よりも堅調に推移しています。2024年に標準的な住宅価格が約8％下落した一方、最高級層では横ばいまたはやや上昇との事例も見られます。500万ポンド以上の住宅は希少性（敷地、眺望、プライバシー）があり極端な供給不足で、売却を急ぐオーナーが少なく、平均的な住宅より価格変動が小さい傾向があります。高級層の取引件数は比較的健全でした。HVR取引に加え、地元の高所得者や帰国した移民も高級住宅の売買を行っています。「市場上位層の自信」は、投資の継続にも表れており、例えばある高級不動産コンサルタント企業は2023年にジャージーオフィスを開設し、島の高級市場成長への期待を示しています luxuryguideusa.com。
ラグジュアリーセグメントの見通し： 見通しは前向きなものの、いくつか不確実性も残ります。専門家のエージェントは、プライム市場が他の市場を上回ると予想しています。 Savillsによると、（ジャージーとある程度類似した）英国地域のプライム市場では、メインストリーム市場が下落した一方で、2025年第1四半期の価格は前年同期比でほぼ安定していました savills.je。ジャージーの高級住宅価格は、供給が限られており、買い手も金利の制約を受けにくいため、中価格帯住宅よりも耐性が高く、回復も早いと予想されます。もし世界の株式市場や債券市場が2025～2026年にかけて引き続き好調であれば、HNWIs（超富裕層）は不動産へ投入できる資本が増加します。ジャージー政府もその魅力を維持しようと努めています—HVRルールは強化されたものの、他の管轄区域との競争を理由にHVRの1%税率帯を廃止する要望には抵抗しました bailiwickexpress.com。島の安定性、安全性、税制上の利点（大半の所得に対する所得税が20%に上限設定、キャピタルゲイン税や相続税なし）は、超富裕層にとって依然として魅力であり続けます bailiwickexpress.com bailiwickexpress.com。一つの懸念材料は、一度にあまりにも多くの高級住宅が市場に出る場合です—例えば、長期間所有していた一部のオーナーが最近の値上がりを受けて売却するなどです。しかし、そのような事態がなければ、2025〜2028年にかけて高級セグメントは穏やかな成長が見込まれます。予測によれば、例えば£400万を超える物件は今後数年で年率1ケタ台前半の価格上昇を見込める可能性があり、一方、大衆市場は横ばいか緩やかな伸びにとどまるでしょう。いずれにせよ、高級市場はニッチな性質を持ち、今後も地元経済の基礎的要因よりも個別事情やHVRの新規流入の影響を大きく受け続けます。
政策・規制の最新動向
過去1～2年で多数の政府政策および規制変更がジャージーの不動産市場に大きな影響を及ぼしています。これらの施策は、住宅の手頃さ対策や財源確保、市場の安定を目的としたものです。以下に、主な動向とその想定される影響をまとめます：
- 印紙税および税制の変更: 2023年1月1日より、ジャージーは購入者の主たる住居でない不動産購入に対して高率の印紙税/土地取引税を導入しました stats.je。この「追加住宅」税（イギリスのセカンドハウス追加課徴金に類似）は、投資家や別荘購入者の取引コストを引き上げ、投機的需要を抑制することを目的としています。一方、初めての購入者には恩恵がありました。2024年1月1日から、初回住宅購入者に対する印紙税の非課税枠は£500kから£700kに引き上げられました stats.je stats.je。これにより、初回購入者は中価格帯の住宅を減税によって購入可能となり、£700kの住宅購入では従来制度に比べ最大£19,000の印紙税が節約できます。これらの変更により、所有者居住者に有利な状況が多少生まれました。初期データによると、2023年には投資家による購入が減少しました（2025年第1四半期の購入者全体の約10%が非居住目的で、2023年から14ポイント減少） stats.je。一方で初回購入者の活動は上昇したことも記録されています。もう一つ議論を呼んだ変更が、不動産に対するキャピタルゲイン税（CGT）導入の提案です。2024年後半、予算圧力に直面した一部の州議員が将来の不動産利益に対するCGT導入案を浮上させました d2re.co.uk。業界は警戒を示し、専門家はCGTの議論だけでも「深刻な経済的リスク」を招くと警告、すでに存在する投資抑制要因をさらに強化し、多数の家主の売却や d2re.co.uk、さらなる価格下落、ジャージーの税務安定性の評判失墜を引き起こしかねないと主張しました d2re.co.uk。2025年時点ではCGT提案は採用されておらず、こうした懸念から棚上げされている模様です。政策決定者は、ジャージーの税政策における「地殻変動」となる税制であることから、今後も慎重に検討を進めると考えられます d2re.co.uk。
- 住宅供給と手頃な価格の住宅イニシアチブ：新しい大臣会議（2022年選出）は、住宅問題を戦略的政策の最優先事項としています。First Step共同出資スキーム（前述）に加え、政府は開発促進のための計画改革を進めています。「セント・ヘリアの活性化」の誓約は、市内の都市再生と高密度住宅に対するインセンティブを示唆していますpolicy.je。島の住宅供給機関（社会住宅担当のAndiumと特定用地担当のJersey Development Company）は、新規ユニット追加のプロジェクトを進行中ですが、これには時間がかかります。手頃な価格の住宅については、社会賃貸住宅の所得資格基準が更新されました（例：子ども3人を持つ単身者は最大約£85,000の収入でも資格あり）policy.je。また、初めての住宅購入者向けの頭金支援制度などの取り組みに対する継続的な支援も行われています。これらは直接的に市場価格を変えるものではありませんが、誰が住宅にアクセスできるか、どの程度の費用で入手できるかに影響を与えます。
- 住宅賃貸・家主規制：賃貸の章で述べた通り、包括的な住宅賃貸法の抜本的見直しが2025年に進行中です。これにより、借り手の権利強化（通知期間の延長、家賃値上げ頻度への上限設定、メンテナンス義務の明確化など）が期待されています。これによりジャージーは他国の優良事例により近づくでしょう。家主のライセンス制（賃貸物件を運用するために毎年ライセンスが必要）は現在義務付けられていますpolicy.je。2024年に導入されたこのライセンス制度により、すべての賃貸物件が最低基準（安全性、衛生など）を満たすことが保証され、賃貸セクターの監督が容易になります。基準を守らない家主はライセンスを失うリスクがあります。時間とともに賃貸市場の質の向上が期待される一方、一部の限界的な家主が撤退するという副作用もあります。政府は借り手保護と家主参入の維持のバランスを模索しています。今後導入予定の家賃安定化策は大きな一歩となるでしょう。他国（例：最近のスコットランドの家賃上限実験）の教訓も調査されており、問題を回避するために検討が進められていますd2re.co.uk。政策立案者は、家主協会、借り手グループ、経済学者などの関係者と協議し、賃料高騰を抑えつつ市場の停滞を避ける解決策を練っていますd2re.co.uk。
- 外国人投資および所有権規制: ジャージーでは伝統的に非居住者による不動産所有に制限があり、居住資格を持つ住民または認可を受けたHVRのみが住宅を購入できるため、実質的に外国人投資が制御されています。最近、これらの規則に大きな変更はなく、先述の通りHVRの基準が厳格になったくらいで（これにより外国参入者は減りますが、必要な投資額は増えます）。島が海外投資家に対して完全な自由化を進める兆しはなく、政策としては公的財政に資するよう需要をHVRスキームに誘導する方針が継続されています。
- 環境・建築基準: 商業セクターで興味深い動きがあったのはエネルギーパフォーマンス証明書（EPC）についてです。州議会は商業施設に最低EPC評価を義務付ける法律を検討していました（イギリスの2023年以降、EPCがE未満の賃貸を禁止する規則のように）。しかし、政府は業界の反発を受けて今期はその立法を見送る方針に転換しました d2re.co.uk。不動産業界は、イギリスの基準をジャージーの古い建物群に厳格に適用すると予期せぬ悪影響が出ると警告していました d2re.co.uk。その代わり、ジャージーは建築基準の段階的な更新に注力する方針です。それでもなお、投資家や銀行は将来のEPC要件導入を見込んで既に反応し始めており、省エネルギー建物への選好やリトロフィット（改修）コストの予算化が進んでいます d2re.co.uk。よって、現段階で法制化はされていませんが、今後は環境配慮型の建物志向が進むことが予想され、「グリーンプレミアム」（高効率建物の価値向上）や「ブラウンディスカウント」（非効率建物の価値低下）といった影響もいずれ見られるでしょう。
要約すると、ジャージーにおける政策環境は住宅の手頃さと市場の持続可能性という二重の課題に対応するため進化しています。投資家への課税強化、初回購入者支援、賃貸規制強化、キャピタルゲイン税を巡る議論など、いずれも不動産が社会や経済に与える影響への強い関心を反映しています。関係者にとっては、需給だけでなく大きな政策介入によっても動く市場を読み解く必要があり、今後もこうした変化を把握し、協議への参加を続けることが、ジャージーで活動する投資家・開発業者には重要になるでしょう。
市場見通し（2025～2028年）
今後を見据えると、ジャージーの不動産市場は慎重な楽観主義と構造的課題が入り混じる時期に差し掛かろうとしています。専門家による予測では、近年の下落局面が最悪期を脱した可能性はありますが、短期的に急速な価格上昇に戻ることは見込まれていません。むしろ、大きな外部ショックがない限り、穏やかな成長あるいは足踏み期間が続くと期待されています。以下、今後数年間の見通しを概説します。
- 住宅物件価格：財政政策パネルの最新予測（2024年5月時点）によると、ジャージーの住宅価格は2024年にほぼ横ばい（0％変動）、2025年に約2％上昇し、2026年にもさらに2％上昇する見込みです policy.je。つまり、名目価格の緩やかな回復が2020年代半ばから期待されています。これは2023〜2024年に以前の過大評価が是正され、その後は再びインフレをやや上回るペースでの成長が見込まれるという見方と一致します。この軌道が続けば2027〜2028年には、ジャージーの累積住宅価格上昇率は中程度の一桁台になる可能性があります。参考までに、英国全体の市場では、2024年から2028年にかけて累積20％程度の成長を予測する見方もあります（サヴィルズは英国住宅価格の５年予測を+21.6％に上方修正 savills.je、金利が着実に下がり経済が堅調であることを前提）。ジャージーは非常に高い基準価格と継続的な購入負担を考慮するとやや低い成長となるかもしれませんが、主な推進要因は英国同様、資金調達コストの緩和による買い手の信頼回復です。実際、重要な前提として2024年後半~2025年にはイングランド銀行が政策金利の引き下げを開始し、それがジャージーの住宅ローン金利にも波及する見込みです（地元金利は最終的に英国の動向に追随する傾向あり nedbankprivatewealth.com）。住宅ローン金利の低下は買い手の購買力を、段階的に向上させるでしょう。ただし、価格上昇のペースはジャージーの厳しい購入負担により制限されます。金利が下がっても家計が出せる価格には限界があるため、中期的には2桁の年次上昇に戻る見込みは、供給の大幅な不足や外部需要の急増がない限り考えにくいです。
- 販売件数と市場活動：FPPも不動産取引件数が2026年頃までにパンデミック前の水準まで回復すると予測しています gov.je。これは2023年の非常に低調だった状況を考えると大きな反発です。パンデミック前（2018〜2019年）のジャージーでは年間1,200～1,300件程度の住宅取引がありました。この予測は2025・2026年にかけて徐々に活動が増加し、自信が戻ることを意味しています。これを裏付ける初期の兆候もあります：2025年第1四半期の販売数が前年比90％と大きく伸びており、勢いが見られます。2026～2027年には、より健全で流動的な市場、すなわち（信頼感の回復により）多くの人が住宅を売り出し、（わずかな金利低下や賃金上昇により）より多くの買い手が価格に対応できる状況になると見込まれます。注目すべき変数は2025年のジャージー総選挙ですが、歴史的に選挙は政策が不透明だと住宅市場の一時的な停滞を招くことがあります。しかし住宅は超党派の課題であり、どの新政権も現行の戦略を継続する可能性が高いため、取引件数が大きく落ち込むような主要政策リスクはあまり想定していません。全体として件数は正常化に向かい、不動産業者、銀行、買い手／売り手のいずれにとっても流動的な市場はより効率的な環境です。
- 賃貸市場の見通し：家賃は、今後予定されている政策介入のため、やや予測が難しいです。もし家賃安定化措置が2025年に導入され、既存の賃貸契約において家主が家賃を引き上げられる速度が制限されれば、公式指標における平均家賃上昇率は抑制されたままとなる可能性があります。しかし、市場の力は上昇圧力を示しています。レンタル物件の供給数はさらに減少するかもしれません（より多くの家主が免許制度や控えめな利回りのため住宅を売却または転用した場合）、そして需要は高止まりのままです（特に、人口が年間数百人単位で増加し新築供給が限られる場合）。総合的に見ると、名目家賃が年間1～3％程度の小幅上昇になることが2025～2027年にかけて予想されます（経済が堅調なら）— つまり実質ベースでは、家賃がなんとかインフレと同水準にとどまる程度かもしれません。社会住宅家賃を市場家賃の80％に上限設定する政策は、下位層への家賃負担軽減策として引き続き有効ですが、それは同時に市場家賃が上昇すれば政府の住宅補助金への圧力も高まることを意味します。政策立案者は賃貸住宅の家賃負担指数を注視していくでしょう。明るい材料として期待されるのは、政府の住宅供給促進策が功を奏した場合（たとえば大規模な住宅開発が2026～2028年に複数完成した場合）、賃貸の空室率がわずかに上昇し、家賃の上昇が抑えられる可能性があることです。しかし現時点では、プロジェクトの準備期間を考えると、2027年以前に大規模な新供給がある可能性は低いように思われます。
- 商業・オフィス部門：オフィスマーケットの短期的な見通しは堅調です。少なくとも2026年、あるいはそれ以降まで新たなオフィス供給がほぼないため、ジャージーのオフィス賃料は2025～2026年に新高値を付ける可能性があります。一部のアナリストは一等地の賃料が1平方フィートあたり50ポンドに達すると予想していましたが、まだ実現していないものの、タイトな供給状況を考えると今後1～2年で達成可能な目標ですd2re.co.uk。新規供給による圧力が和らぐまでは、一等地オフィス賃料がさらに上昇（もっとも最近の35％上昇よりは緩やかな速度かもしれませんが）することが予想されます。一等地オフィスの資本価値も、賃料の上昇と投資家の要求利回りの安定化または低下により上昇傾向になるでしょう。市場に出てくる優良物件には投資家から高値が付けられるため、2023年に約6～7％だった利回りが2025年には5～6％にまで低下・圧縮される可能性もあります。リノベーション可能な二次オフィスは高いリターンが見込まれるため、古いビルの買い替え・再活用の動きが続くと思われます。2027～2028年にいくつかの新しいオフィスプロジェクトが完成すれば、市場は均衡し、空室率が実質ゼロから通常の約5％にわずかに上昇することが見込まれます。それは賃料の過度な上昇を防ぎ、テナントにも選択肢が生まれ、健全な均衡状態といえるでしょう。
その他の商業用不動産については、見通しは安定しています。小売業はオンラインショッピングの普及による構造的な課題に直面していますが、ジャージーのハイストリートは引き続き島の小売の中心地であり続けるでしょう。二次的な小売賃料は緩やかに下落する可能性がありますが、カフェや飲食店、体験型リテーラーによる一等地への強い需要によって相殺されるでしょう。工業用不動産は引き続き貸し手市場であり、近代的な倉庫ユニットを開発するチャンスがあれば積極的に活用されることでしょうが、今のところ大規模な工業用開発計画が進行している兆しはありません。ホスピタリティ分野の不動産見通しは観光業に左右されます。もし訪問者数がコロナ前の水準に回復し、さらに新たな航空路線などで増加すれば、ホテルやレストランは繁栄し、その不動産価値を支えるでしょう。観光が十分に成長すれば、2028年までに新たなホテル開発への関心も高まるかもしれません。
- 高級・プライムセグメント：高級住宅セグメントは引き続き盛況が続くでしょうが、取引量は少ないままです。ジャージーが富裕層にとって魅力的であることは変わらず、何らかの大きな変化がない限り、HNW（高額純資産）層の流入は今後も続くでしょうが、その数は限られるでしょう。最近HVRの最低不動産価額が引き上げられたため、今後1～2年でHVR新規流入数がやや減少する可能性はありますが（£3.5m超の購入者のみが対象）、実際に流入する層は1人あたりより多くの資本を投入することになります。これは実際に高価格帯の価格をさらに押し上げる可能性があり、例えば、従来£3m程度で取引されていた物件が、現在では買い手同士の競争や基準到達のため£4m超になるケースも考えられます。私たちは、トロフィーホームの価格上昇が今後も続くと予想しています。年間数％程度の上昇が見込まれますが、極めて希少な物件が市場に出れば、さらに大幅な値上がりもあり得ます。また高級セグメントは金利変動の影響を受けにくい特性があります（買い手の多くは現金購入、または潤沢な流動資産を保有）、したがって主に資産価値の動向を反映します。2025～2028年にかけて世界の株式市場や富裕層の資産インデックスが上昇すれば、ジャージーの高級住宅需要もそれに呼応する形で一層高まるでしょう。逆に、グローバルな金融危機などHNW層に打撃を与える景気後退があれば、プライム需要は急減する可能性もありますが、それはジャージー特有のリスクではありません。
- リスクとワイルドカード: これらの見通しを変える要素はいくつか存在します。予想を超える金利上昇（インフレ再燃の場合）は、住宅市場と商業市場の両方を再び冷え込ませます。世界的な経済ショックや英国の景気後退も波及効果をもたらし（信頼感の低下、移民の減少、企業の拡大の縮小など）、不動産市場に影響します。政策面では、ジャージーが不動産キャピタルゲイン税や積極的な家賃規制を導入した場合、短期的には投資家心理を冷やし、市場活動を減少させるでしょう d2re.co.uk d2re.co.uk。さらに、ジャージーの人口政策も重要な鍵となります。現在は純移民がプラスで不動産需要を支えていますが、移民を大幅に制限する政治的動きがあれば、住宅需要は時間とともに軟化する可能性があります。もう一つのワイルドカードは建設コストのインフレです。ジャージーでの建設はもともと非常に高額で（施工業者の供給力が限られており d2re.co.uk d2re.co.uk）、今後さらにコストが急騰すれば、計画している開発の遅延や中止が起こり、供給問題が悪化する可能性があります。最後に、気候変動や環境規制も今後重要になります。沿岸部の物件は新たなレジリエンス要件に直面する可能性があり、商業ビルにもサステナビリティ改修が求められ、コスト増となりますが、グリーン改修関連の投資も生み出されます。
まとめ: ジャージーの不動産市場は2025年以降、徐々に回復と安定の期間に入ると予想されています。住宅価格は今後数年間で緩やかに上昇（所得増加とほぼ連動）する見通しであり policy.je、大幅な調整が進んだことで一定の手頃感も増しています。賃貸分野は依然として供給圧力を受けますが、規制強化によって公正さの確保が進みます。商業不動産、特にオフィスは、供給が追い付くまで家主有利の状況が続くと見込まれ、島の高級住宅は引き続き富裕層を惹き付けマーケットの上位を下支えします。2028年には、所得の伸びと価格安定化により地元住民にとってやや手頃になる一方、島の限られた土地と魅力により依然としてプレミアムかつ需要の高い市場環境が維持されていると予想されます。政策立案者は、投資家と地域社会双方にとって有益な市場となるよう、需要管理と供給拡大のバランスを取り続ける必要があります。
情報源: ジャージー統計ユニットの報告書、財政政策パネルの分析、専門家の市場解説により、これらの予測が作成されています stats.je policy.je gov.je nedbankprivatewealth.com。常にそうですが、前提条件が変化した場合は実際の結果も異なる可能性がありますが、コンセンサスとしては、直近のような急激な変動ではなく、2025～2028年にかけて安定的あるいは緩やかな上昇傾向の市場が見込まれています。
