フィラデルフィア不動産2025年：好景気か不況か？驚きの市場トレンド7選と大胆予測

序章：パンデミック後の市場における2つのセクターの物語

2025年のフィラデルフィアの不動産情勢は、住宅部門と商業部門で対照的な動きを見せています。比較的手頃な価格が続いた数年の後、同市の住宅価格は急騰し、その後新たな高値で安定し、多くの購入希望者が価格の高さに驚いていますphillymag.com phillymag.com。一方で、商業用不動産は独自の混乱に直面しています――ダウンタウンのオフィスタワーは半分空き、都市の端では産業用倉庫が活況を呈しています。こうした課題があるにもかかわらず、専門家たちは慎重ながらも楽観的です。Zillowは、フィラデルフィアを2025年の全米で最も熱い住宅市場の一つに挙げており、その理由は高い需要と（依然として）手頃な価格のユニークな組み合わせにありますphillyvoice.com phillyvoice.com。

本レポートでは、フィラデルフィアの不動産（住宅・商業両方）を形作る現在のトレンドを掘り下げ、地域別のインサイトにまで踏み込み、主要な開発・投資案件を紹介し、市場に影響を与える経済・政策・人口動態の要因を検証します。また、今後3～5年の見通しについて専門家の予測も紹介します。時間がない方のために、主なポイントは以下の通りです：住宅在庫は依然として逼迫（価格は高止まり）、一部の地域は活況（他は冷え込み）、オフィスは高い空室率に苦しみ、産業用・集合住宅セグメントは堅調を維持、そして緩やかな成長が今後予想され、劇的なバブル崩壊は見込まれていません。それでは詳細を見ていきましょう。

2025年の住宅不動産トレンド：価格、在庫、需要

フィラデルフィアの住宅市場は、パンデミック時の熱狂的なブームよりもはるかに落ち着いた状態で2025年を迎えましたが、依然として売り手市場の領域にしっかりとあります。住宅価格は過去最高水準にありますが、その上昇率は著しく鈍化しています。売り出し中の住宅在庫は史上最低水準からゆっくりと増加していますが、供給は依然として歴史的に不足しており、買い手間の競争を比較的高いままに保っています。住宅ローン金利は6～7％前後で推移しており、2021年の約3％という水準からは大きくかけ離れています。これにより購買力が抑えられ、価格上昇にも歯止めがかかっていますが、同時に既存の所有者が売却を控える要因にもなっています（多くの人が超低金利を失うことになるため）、これが在庫不足の一因となっていますphillymag.com plusrealtors.com。その結果、市場は一種の膠着状態に陥っています。価格は下落していませんが、取引件数はピーク時よりも低く、買い手と売り手がそれぞれの期待値を調整している状況です。

現在のフィラデルフィア住宅市場の状況を示すため、下表に主要な指標をまとめました。

住宅市場指標	価値（2025年第1四半期）	傾向／変化
四半期ごとの住宅価格成長率（前期比）	+0.4%（2025年第1四半期）	今四半期はほぼ横ばいで増加drexel.edu（横ばい傾向）
前年比住宅価格上昇率	+3.4%前年比	1年前の約+6.3%から減速drexel.edu（過去平均約4.5%drexel.eduを下回る）
中央値住宅価格（フィラデルフィア）	$210,000（2025年第1四半期）	1年前の$205,600から2.1%上昇drexel.edu（価格は過去最高）
住宅販売件数（四半期）	3,724戸販売（第1四半期）	コロナ後のピーク（2022年春の8,000件）より約54%減drexel.edu；過去の標準値（四半期あたり約4,400件）に近い
売出中物件数（在庫）	4,107戸（現在）	典型的な水準（2020年以前は約6,000戸）より約32%減drexel.edu、ただし2021年2月の過去最低約3,070戸からは増加drexel.edu

表が示すように、価格の上昇は2020～2022年の二桁台の年間上昇の後、低い一桁台で横ばいになっています。市内の平均住宅価格は2025年第1四半期にわずか0.4%上昇（季節調整済み）drexel.edu、前年比ではわずか約3.4%の上昇にとどまり、1～2年前の前年比6～8%の上昇から大きく減速していますdrexel.edu。実際、フィラデルフィアの現在の価格上昇率は過去平均を下回っており（年間約4.5%）drexel.edu、正常化に向かっていることを示しています。市内の中央値の住宅価格は現在21万ドル程度drexel.edu（データの算出方法によっては2025年半ば時点で中央値の販売価格は約29万ドルとする情報もありますredfin.com）。これは昨年より約3～4%高いredfin.comですが、特筆すべきは、パンデミック直後の急騰時の価格上昇ペースの半分程度にとどまっている点です。比較すると、全米の住宅価格は2025年に約3.5～4%上昇すると予測されており、フィラデルフィアの価格動向は全国とほぼ同水準ですphiladelphiafed.org。

インベントリー（売り出し中の住宅数）は非常に逼迫しており、これが価格を支え続けています。2025年初頭時点で、フィラデルフィアの市場には約4,100件の住宅が出ていますdrexel.edu。この数字は、2021年のインベントリー危機の底値から約34%増加していますdrexel.eduが、それでもパンデミック前の水準より約3分の1低いままです。実際、ある推計ではインベントリーは2019年の水準より約46%下回っていますplusrealtors.com。この慢性的な不足は、売り手が売却を控えていること（多くは現在の高金利に対し、低金利の住宅ローンを手放したくないためphillymag.com）と、10年にわたる住宅建設不足が直接の原因です。新規リスティングは徐々に増えていますが、買い手の需要が依然として供給を上回っており、特に手頃な価格帯や中価格帯の住宅で顕著ですplusrealtors.com plusrealtors.com。在庫月数も低水準のままで、人気エリアの適正価格の物件には複数のオファーが入ることが今も一般的です。

販売のペースは、パンデミック時のブームと比べて落ち着いてきています。フィラデルフィア（カウンティ）では、2025年第1四半期に3,724戸の住宅が売却されましたdrexel.edu。これは、2022年春の約8,000件という熱狂的なピークから（–54%）という大幅な減少ですdrexel.edu。言い換えれば、市場は「非常に活発」から、単なるぬるい状態へと移行しましたが、これは主に高金利によって一部の買い手が市場から締め出されたためです。しかし、現在の販売件数は実際には市の歴史的平均（四半期あたり約4,000件）drexel.eduと一致しており、異常だったコロナ禍の急増を経て、より持続可能でバランスの取れた活動水準に戻ったことを示しています。住宅の売却までにかかる日数も少し長くなっています。現在の市場滞留日数の中央値は約45日（1年前は約40日）redfin.comで、2021年の購入熱狂期の驚異的な10日間の中央値からは増加しています。それでも、現在のDOMはフィラデルフィアの長期的な平均（約40日）を下回っており、歴史的に見ても比較的早い回転率を示していますdrexel.edu。要するに、買い手は熱狂期よりもわずかに余裕がありますが、適正価格の住宅、特に約40万ドル未満の物件は依然としてすぐに売れ、しばしば希望価格かそれ以上で取引されています。

フィラデルフィアの買い手需要は安定しており、いくつかの要因によって支えられています。まず、同市の相対的な手頃さ（中央値価格は米国平均より約37%低いredfin.com）が、初めて家を買う人や、より高価な市場から逃れてきた州外からの移住者を引き付け続けていますphillyvoice.com。ある地元の不動産業者は「フィラデルフィアは常にニューヨーク市より良い選択肢です…より手頃な都市生活を求めてニューヨークから来る人が見られます」と述べていますphillyvoice.com。次に、雇用の成長と低い失業率（同市の失業率は2023年に約4.2%と30年ぶりの低水準pew.org）が、より多くの住民に住宅購入の経済的安定をもたらしています。そして三つ目に、継続する家賃の上昇（詳細は下記）が、多くの人に「買えるなら購入を」と考えさせています。とはいえ、高い住宅ローン金利（30年ローンで約6.5～7%phillyvoice.com）や手頃さの圧迫（フィラデルフィアの所得は他の大都市より低くphillymag.com、米国の中央値の家を買うには約11万7千ドルの収入が必要phillyvoice.com）が、需要の伸びを制限しています。多くの潜在的な買い手は価格の上限に達しており、購入活動を一時停止したり、より小さく安い家を探したりしているため、販売件数や価格の上昇も抑えられています。

住宅市場の要点：2025年のフィラデルフィアの住宅市場は、冷え込んではいるが決して冷たくはない。価格は高止まりしているが安定しつつあり、在庫はゆっくり増加しているが依然として逼迫、需要は手頃な価格の範囲内で健全。市場は均衡に向かってシフトしているように見える—急激な調整ではなく「健全な平均回帰」drexel.edu。実際、アナリストはすべての指標がソフトランディングを示していると指摘している。つまり、大きな崩壊ではなく、よりバランスの取れた市場、より合理的な価格設定、そして手頃さの改善であるdrexel.edu。予測セクションで見るように、専門家は緩やかな価格上昇が続くと予測しており、大きな経済的ショックがなければこの傾向は続く見込みだ。

地域別インサイト：フィラデルフィアで最も熱い（そして冷めている）エリア

不動産は超ローカルであり、特にフィラデルフィアのような、異なる市場動向を持つ個性的な地区が集まる都市ではそれが顕著です。いくつかの新興エリアでは急速な価格上昇と開発が見られる一方、長年人気のあったエリアの中には、以前のブームの後に冷え込んだところもあります。

データからは、いくつかの主要なトレンドが浮かび上がってきます。

以前は「過小評価」されていたエリアが急騰中: ウェストおよびサウスウェスト・フィラデルフィア（ユニバーシティ・シティを除く）は、市内で最も高い価格上昇率を記録しました――約前年比+9.3%drexel.edu。ノース・フィラデルフィアも+8.3%drexel.eduと、ほとんど差がありませんでした。これらの低価格エリアは、相対的な手頃さと新たな開発への関心から、今や投資家や住宅購入者の注目を集めています。アナリストは、この急騰の要因を外部からの多額の投資流入、特に主要な交通路線や商業回廊に隣接する地域での投資にあるとしていますdrexel.edu。ウェスト／サウスウェスト・フィリーでは、ウォルナットヒル、シーダーパーク、キングセッシングなどが、センターシティやユニバーシティ・シティで価格が高騰し手が届かなくなった人々の需要の波及効果を受けています。同様に、ノース・フィリーでは、テンプル大学周辺やブリュワリータウン／シャーズウッドの一部、ブロードストリート沿いのエリアでリノベーションや新築が相次ぎ、価格が上昇しています。これらのエリアはかつて投資が少なく不動産が格安でしたが、今では急速にジェントリフィケーションが進行中で、投資家にとっては高いリターンの可能性がある一方、住民の立ち退きなどの懸念も伴っています。
「次に熱い」注目すべきエリア: 地元の予測で一貫して挙げられる特定のエリアがいくつかあり、大きな成長が見込まれている。これにはサウス・ケンジントン、ポート・リッチモンド、そしてウエスト・フィラデルフィアの一部が含まれる。plusrealtors.com plusrealtors.com。サウス・ケンジントンは、フィッシュタウン／ノーザン・リバティーズのすぐ北に位置し、トレンディなインフィル開発が活発に進み、急成長中のフィッシュタウンの延長のような存在になっている。ポート・リッチモンドは、歴史的に労働者階級のリバー・ワードだが、買い手がやや郊外の手頃なロウハウスを求める中、フィッシュタウンの後を追っている。そしてウエスト・フィリーでは、大学の西側（マンチュア、ベルモント、イースト・パークサイドなど）や交通ハブ周辺のエリアが、価値を求める開発業者や住宅購入者を惹きつけている。地元RE/MAXの分析では、「再活性化中のエリア」としてこれらが挙げられ、高い成長ポテンシャルがあるとされている。新たなアメニティが登場し、価格動向がこれらのエリアで市全体の平均を上回ると予想されている。plusrealtors.com plusrealtors.com。投資家はすでに、ウエスト・フィラデルフィアの「投資に最適」なエリア、例えばパウエルトン・ヴィレッジ、ウィンフィールド、シーダー・パークなど、再活性化の真っ只中にある地域をターゲットにしている。newagerealtygroup.com。
ジェントリフィケーションの波及効果: フィラデルフィアのジェントリフィケーションのパターンは、中心部から外側へ波紋のように広がることが多い。これはサウス・フィラデルフィア（例: ポイント・ブリーズやグレイズ・フェリーがセンター・シティの端から外側へとジェントリファイされた）やリバー・ワード（ノーザン・リバティーズ→フィッシュタウン→ケンジントン→現在はポート・リッチモンド）で見られる。データもこれを反映している: ケンジントン／フランクフォード（フィッシュタウン／イースト・ケンジントンを含む）では、依然として前年比+4.9%の価格上昇が見られたdrexel.edu。数年前の8～10%ほどではないが、堅調で市平均を上回っている。これは、第二波のジェントリファイ中のエリアでも、より持続可能なペースで価値が上昇し続けていることを示唆している。一方、隣接する新しいフロンティア、例えばハロウゲートやオールド・リッチモンド（ポート・リッチモンド近く）が、次に注目される可能性がある。買い手や投資家は「次のフィッシュタウン」を求めてこれらのエリアを探し回り、土地の価値を押し上げている。
高級住宅地が天井に到達： 対照的に、フィラデルフィアで最も高価で、以前は成長が著しかった一部の住宅地では、価格が横ばいになっています。特に、ユニバーシティ・シティの住宅価格は実質的に横ばい（前年比+0.1%）drexel.edu、サウス・フィラデルフィアもほとんど成長せず（+0.2%）drexel.eduでした。センターシティ／フェアマウント（ダウンタウンやフェアマウント／スプリングガーデンなど隣接エリアを含む）も、わずか+2.8%drexel.edu程度にとどまりました。何が起きているのでしょうか？これらのエリアでは、過去10年で価格がすでに大きく上昇しており、現在の高金利環境下で手の届く上限に達しています。例えば、クイーンビレッジ、フェアマウント、ユニバーシティ・シティの中央値価格はしばしば50万ドルを超えphillymag.com、その価格帯では住宅ローン金利が7%の今、買い手層が限られます。さらに、これらの市場の一部では、需要の冷え込みによりわずかな価格下落や停滞が見られます。不動産業者によれば、2020～21年には庭や屋上デッキ付き住宅の市場が「急騰した」ものの、2024年の今は「すべてが落ち着いた」phillyvoice.comとのことです。要するに、最上位の住宅地の熱気は冷め、安定はしているものの、もはや急騰はしていません。これにより、優良エリアで掘り出し物を探す買い手にはチャンスが生まれています――これらの市場が正常化した今、交渉力を持てるかもしれません。
安定した中間市場： 他のサブマーケット、例えばノースイースト・フィラデルフィア（データ上は「ロウアーNE」と「アッパーNE」に分かれる）では、緩やかな成長（前年比約2～3%）drexel.eduが見られました。これらは主に郊外型のエリア（メイフェア、バストルトンなどのロウハウスやツインホームの住宅地）で、パンデミック時の大きなブームもなかったため、バストもなく、控えめな値上がりで推移しています。ノースウエスト・フィラデルフィア（チェスナットヒル、マウントエアリー、ロクスボロー）はほぼ横ばい（前年比+0.2%）drexel.eduで、これらの市場も以前に大きく値上がりした（例：マウントエアリーは2020～21年に強い需要があった）後、現在は均衡状態に落ち着いたことを反映しているのでしょう。

要約すると、フィラデルフィアの成長ストーリーは非常に地域ごとに依存しています。最も大きな成長が見られるのは、まだ再活性化の初期段階にある地域で、不動産価値が上昇する余地が残っています（西/南西フィラデルフィア、ノースの一部、さらに外側のリバーウォードなど）。一方で、すでに「成功した」かつての人気エリア（センターシティ、グラッドホスピタル、パシャンクなど）は一息ついているか、わずかな調整が見られます。不動産投資家や住宅購入者にとって、これは新興エリアにチャンスが多いことを意味しますが、それに伴いリスクも高く、十分な調査が必要です。一方、より成熟した市場は、安定性と競争の少なさを今は提供しています。あるレポートによれば、「買い手にとっては飽和していない地域、投資家にとっては労働者向け住宅や賃貸にチャンスが多い」とされており、最も高額な郵便番号エリアでは依然として手頃さの問題が課題となっていますplusrealtors.com。

商業用不動産の動向：オフィス、小売、工業、集合住宅

フィラデルフィアの商業用不動産（CRE）分野は2025年においても様々で、各セグメント（オフィス、小売、工業、集合住宅）が異なる道を歩んでいます。全体的に見ると、オフィス市場は高い空室率と在宅勤務時代のアイデンティティクライシスに苦しんでおり、小売はダウンタウンの人通りが戻りつつあり安定化、工業用不動産は空室率が最近上昇したものの依然として好調、そして集合住宅（アパート）は新規供給の波が押し寄せているにもかかわらず強い需要が続いています。各セクターを詳しく見ていきましょう:

オフィス市場：高い空室率と再発明の時代

フィラデルフィアのオフィスセクターはパンデミック以降、大きな逆風に直面しており、2025年には岐路に立たされています。ダウンタウンのオフィス空室率は過去最高に膨れ上がっており、現在、センターシティの4,300万平方フィートのオフィススペースのうち、約20～24%が空室となっていますphillymag.com。具体的には、約1,000万平方フィート以上が空いており、従来は空室率が10%台前半だったこの都市にとっては驚異的な数字です。公式データによると、フィラデルフィアのオフィス空室率は2024年で19～20%とされておりphillyofficespace.com、米国平均（2025年半ばで約19.4%）と同程度ですcommercialcafe.com。センターシティの空室率はさらに高く、推定で24%近くに達していますphillymag.com。これは大手法律事務所や企業がスペースを縮小したことが要因です。この供給過剰は、リモート／ハイブリッドワークへの移行と直接結びついています。フィラデルフィアのオフィスワーカーの実際の出社率は、パンデミック前の水準を大きく下回ったままです。2024年末時点でも、ダウンタウンのオフィス出社率は2019年の平均の約50～60%にとどまっていますgoverning.com。つまり、多くの企業がかつて必要としていたスペースをもはや必要としていないのです。

家主は苦境に立たされています。特に古いクラスBのオフィスビルは高い空室率で停滞しています（標準的なクラスAおよびBオフィスの空室率は2024年初頭で約22～23%nmrk.com）。一方、最上級の「トロフィー」オフィス（新築または最近改装されたクラスAタワー）はやや健闘しており、空室率は約16～17%ですnmrk.com。テナントは「質への移行」を進めており、従業員を呼び戻すためにより高品質なスペースへ集約しています。この傾向はBrandywine Realty Trustのような大手家主も指摘しており、同社CEOはBrandywineのセンターシティのポートフォリオが「90%台半ばの入居率」であると述べ、古いビルから逃げるテナントの恩恵を受けているとしていますinquirer.com。要するに、West Market StreetやUniversity Cityの新しいオフィスタワーは堅調ですが、センターシティの他の場所（および一部郊外のサブマーケット）の老朽化したオフィスはテナントの誘致に苦戦しています。

都市への財政的影響は重大です。高い空室率は不動産価値（および税収）の低下や、ダウンタウンのビジネスを利用する人通りの減少につながります。ある報告によれば、空室のオフィススペースは「フィラデルフィアに数百万ドル」の税収および経済活動の損失をもたらしているとのことですphillyofficespace.com。オフィスの賃料は圧力を受けており、家主は空室を埋めるために多額の譲歩を提供しています。新規の賃貸活動は低調で、例えば2024年に市内で契約されたオフィスリースは約540件のみで、そのうち「10件未満」がフィラデルフィア外からの新規テナントでした（この統計を地元の公務員は「情けない」と評しました）inquirer.com。明らかに、オフィス需要の自然な成長は最小限であり、ほとんどのリース契約は既存企業の移動にすぎません。

何が行われているのか？ フィラデルフィアは、十分に活用されていないオフィスビルの再活用とオフィスマーケットの再生方法を積極的に模索しています。注目を集めている提案の一つは、20年間の固定資産税減免で、古いオフィスを住宅アパートに転用することを促進するものですinquirer.com inquirer.com。（過去数十年にわたり住宅開発を大きく促進した現行の10年間の税減免は、2020年に新築には縮小されましたが、転用には維持されました。現在、当局は高額なオフィス転用にはさらに多くのインセンティブが必要だと考えていますinquirer.com。）税制改革委員会の2025年報告書では、「困難」なオフィスビルに対して減免期間を20年に倍増し、迅速な行動を促すために5年のサンセット（終了期限）を設けることが推奨されましたinquirer.com inquirer.com。これは州の承認が必要です（ペンシルベニア州法では減免は10年が上限のため）inquirer.comが、この問題の緊急性を示しています。原動力は経済的なものだけでなく、住宅ニーズへの対応という側面もあります。空きオフィスをアパートに転用することで、市中心部の住宅供給（場合によっては手頃な価格のユニットも）を増やすことができますinquirer.com。フィラデルフィアは実際、歴史的にオフィスから住宅への転用のリーダーであり（過去20年間、10年減免のもとで多くの古いダウンタウンのオフィスビルがアパートになりました）inquirer.com。今や、これだけ多くの空きスペースがある中で、市はこの傾向をさらに加速させようとしています。象徴的な例は、市庁舎近くの歴史的なワナメーカー・ビルで、メイシーズの小売店を失い、現在はオフィスフロアを数百戸のアパートに転用する計画を立てています <a href="https://www.axios.com/local/philadelphia/2025/03/03/development-projects-to-watch-chubb-apartments-arena#:~:text=Image%3A%20Wanamaker%20Building%20in%20Philadelphia,Courtesy%20of%20Daniel%20Case%2FWikimedia%20Commons" target="_blanaxios.com。同様に、1701 Market Street（「17 Market West」としてリブランド）は、フィラデルフィアで最大規模のパンデミック後のコンバージョンが進行中で、リゾートスタイルのアメニティを備えた299戸の賃貸ユニットへと変貌していますaxios.com。これらのプロジェクトは、余剰なオフィススペースを吸収し、地元ビジネスを支える24時間体制の住民を増やすことで、ダウンタウンの「適正規模化」を目指しています。

今後について、オフィスの見通しは慎重です。専門家は予測しています、オフィス分野は「出社再開への対応」の問題に2025年まで直面し続けるとtcsr.realtor、つまり完全な稼働率への早期回復は見込めません。賃料の伸びは横ばいか最小限がせいぜいで、古いビルではさらに軟化する可能性もあります。新築工事は一部で進行中で、特にChubbの新本社、20th & Archに建設される4億3,000万ドル、18階建てのタワーは、2026年までに1,200の新規雇用と3,000人の従業員をダウンタウンにもたらしますaxios.com。このようなプロジェクトは、成長企業にとってフィラデルフィアが有望なオフィス立地であるという信任投票を示しています。しかし、この楽観論も、最近の新規オフィス開発のほとんどが市内ではなく郊外で行われているという現実によって抑えられていますinquirer.com。その一因は、フィラデルフィアの高い賃金税と事業税が企業の拡大にとって魅力を下げているためですinquirer.com。市のリーダーたちは商業活動を促進するため、より広範な減税について議論していますinquirer.comが、いかなる変更も段階的に行われる見込みです。

要約すると（オフィス）：フィラデルフィアのオフィスマーケットは移行と再発明の時期にあります。高い空室率（約20％）inquirer.comが続いており、特に古いビルで顕著です。また、在宅勤務文化が構造的に需要を減少させています。このセクターの回復は、従来型のオフィスリースの復活ではなく、統合（フライト・トゥ・クオリティ）や転換（アダプティブ・リユース）によってもたらされる可能性が高いです。今後数年でセンターシティはオフィスの床面積を徐々に縮小し、用途を多様化（元オフィスの場所に住宅やホスピタリティなどを増やす）していくと予想されます。オフィスの大家にとっては厳しい環境ですが、先見性のある再開発にはチャンスでもあります。ある商業仲介業者が言うように、「オフィスは大きな異端児」であり、他の回復傾向にあるCRE分野の中でtcsr.realtor tcsr.realtor、最も回復に時間がかかる弱点であることを意味します。

小売市場：Eコマースの逆風の中でのダウンタウン復活

フィラデルフィアの小売不動産市場は、パンデミック後の低迷から復活の兆しを見せていますが、2020年以前の状態にはまだ完全には戻っていません。地域の小売の中心であるセンターシティでは、買い物客や観光客、特に住民の戻りが見られ、店舗やレストランへの需要を後押ししています。Center City Districtの最新レポート（2024年末）によると、ダウンタウン・フィラデルフィアの小売稼働率は約83％centercityphila.orgを維持しています。実数では、コアとなるセンターシティエリア（Girard AveからTasker Stまで）で1,792の小売業者が営業中centercityphila.orgです。重要なのは、小売業者数が2019年比で約15％増加centercityphila.orgしており、より多くの店舗や飲食店がパンデミック前よりも現在営業していることを示しています。これは顕著な回復です。過去2年間で新規出店が閉店を上回り、全国ブランドだけでなく多くの地元独立店（特に「クッキー・クレイズ」と呼ばれる新しいベーカリーの増加などのトレンドcentercityphila.org）も含まれています。

とはいえ、約83％の稼働率ということは、ダウンタウンの小売スペースの17％が依然として空室であり、改善の余地があります。ウォルナットストリートなどの目立つ店舗の一部は、2020年の混乱や小売業の継続的な変化により、空き店舗のまま、または入れ替わっています。しかし、これらの空室も徐々に埋まりつつあります。2023～2024年には、センターシティにPrimark（ファストファッション小売店）のチェスナットでのオープン、新しいレストランやエンターテインメント施設、そしてアックススローイングバーやアート展示などの体験型小売が登場し、集客力を高めていますcentercityphila.org。小売の構成は従来のショッピングを超えて進化しています。CCDのレポートでは、「新しいエンターテインメント施設が小売の景観を変革し、単なる買い物以上の体験型の提供をしている」centercityphila.orgと指摘しています。たとえば、没入型体験、ライブパフォーマンススペース、インタラクティブなレジャーアクティビティなど、オンラインでは再現できないものです。この体験型のトレンドは、実店舗小売がEコマースに対抗する方法の一つです。

人通りはセンターシティで大きく回復しました。2024年末までに、歩行者数と携帯電話データによると、ダウンタウンの人通りはパンデミック前の約85％の水準governing.comに達し、フィラデルフィアは主要な米国ダウンタウンの回復速度で7位にランクインしましたinquirer.com。主な要因は、オフィスワーカーの復帰（ハイブリッド勤務）、ダウンタウン居住者の急増（センターシティの人口は過去最高を記録し、2019年よりも多くの人がダウンタウンに住んでいますbillypenn.com）、そして観光とコンベンションの復活です。例えば、2024年のホリデーシーズンには、クリスマスビレッジのマーケットが賑わい、ホテルもほぼ満室となり、観光客の復帰が示されました。さらに、「オープンストリート」イニシアチブ（特定の通りを車両通行止めにして歩行者フェスティバルを開催）などのイベントは、小売業者に大きな後押しを与えました（あるイベントでは、90％の店舗が来客増加を報告し、平均売上は68％増加）centercityphila.org。公共の安全向上（ダウンタウンの犯罪率は緩和）nbcphiladelphia.comや、より清潔な街並みも、買い物客の復帰を後押ししています。

センターシティ外の近隣地域では、小売回廊の健康状態はさまざまです。多くの地域商業ストリップ（例：マウントエアリーのジャーマンタウンアベニュー、サウスフィリーのパッシャンクアベニュー、フィッシュタウンのフランクフォードアベ）は、パンデミック中に人々が自宅近くにとどまったことで実際に繁栄しました。これらのエリアは主に高い入居率を維持しており、地元向けのビジネス（カフェ、サービス、ブティック）が好調です。しかし、一部の地域は十分なサービスが行き届いていなかったり、依然として投資不足であったりするため、小売の状況はブロックごとに異なります。全体として、フィラデルフィア市全体の小売空室率は2023年末時点で約10％であり、全米の小売空室率の傾向を考えると悪くありません。センターシティの主要な小売スペースの賃料は平均で$50～$70/平方フィート（ウォルナットストリート回廊）ですが、パンデミック後は家主がより柔軟になっています。

今後を見据えると、専門家はセンターシティの小売が「安定したが成長の余地がある」と考えていますbillypenn.com。より多くの労働者が戻り（たとえ週3日でも）、居住密度が高まるにつれて、小売スペースの需要は今後も増加し続けると予想されています。2025年までに、フィリーのダウンタウン居住者数は過去最多となり、レストランやバーの数もパンデミック前とほぼ同じになりましたbillypenn.com。これはホスピタリティ分野の力強い回復を示しています。消費者は対面での飲食や買い物に意欲的に戻っていますが、インフレと人手不足が2024年には一部のビジネスに課題をもたらしました。Eコマースの影も依然として存在しており（アマゾンの存在により、日用品は実店舗に戻らない）、成功する小売はオンラインショッピングでは得られない何か、すなわち利便性（サービス、クイックフードなど）、体験（イベント、社交的な雰囲気）、即時性（急なニーズ）を提供するものになるでしょう。

まとめ（小売）：フィラデルフィアの小売不動産は回復傾向にあり、特にダウンタウンで顕著です。入居率は約83％で上昇中centercityphila.org、新店舗もオープンし、歩行者数も約85％回復していますgoverning.com。小売賃料や不動産価値もそれに応じて回復しています。市の強力なダウンタウン居住基盤は小売の回復力にとって大きなプラスです。まだ埋めるべき空室（余剰）はありますが、軌道は上向きです――「フィラデルフィア小売の明るい未来」とあるニュースの見出しが伝えたようにcentercityphila.org。家主や仲介業者は、オフィスや観光がさらに回復すれば、今後数年でセンターシティの小売入居率が90％以上に達し、フィリーのショッピング・ダイニングシーンがかつての活気を完全に取り戻すと慎重ながらも楽観的に見ています。

工業・物流：倉庫ブームは一時停止、そして再開

フィラデルフィア地域の産業用不動産セクター（倉庫、配送センター、製造スペースを含む）は、近年、eコマースのブームと都市の北東回廊における戦略的な立地によって非常に好調でした。2025年までに、このセクターは商業分野で最も好調な部門であり続けていますが、大規模な建設ラッシュがついに需要に追いついたため、短期的にはやや在庫過剰が見られます。

2021年から2023年にかけて、開発業者はアマゾンや物流会社などに対応するため、フィラデルフィア周辺（特に郊外の郡や南ニュージャージー）で数百万平方フィートの新しい倉庫スペースを建設しました。これにより、産業用空室率が記録的な低水準（しばしば5%未満）となりました。しかし、2023年後半から2024年にかけて供給が急増し、テナントの吸収を一時的に上回りました。2025年半ば時点で、フィラデルフィアの産業用空室率は約8.6%に上昇しましたglobest.com。これは前年比で約1.6ポイントの増加ですglobest.com。この上昇は大きく聞こえますが、主に新築の空きビルが市場に出てきたことが原因です。2025年第2四半期だけで、新たに5.44百万平方フィートの産業用スペースが供給され、第1四半期の2倍以上、前年のペースを大きく上回りましたglobest.com。2024年の供給分の約40%は完成時点でまだ空室でしたlee-associates.com。これが空室率上昇の要因となっています。特定のサブマーケットではこの影響がより顕著でした。例えば、フィラデルフィア郊外の郡では空室率が約5.6%から7.1%に上昇しましたglobest.com。また、南ニュージャージーの産業用空室率は、NJターンパイク沿いに大型倉庫が多数オープンしたことで約11.6%に達しましたglobest.com。

この短期的な供給過剰にもかかわらず、産業の見通しは依然として堅調です。重要なのは、デベロッパーが新規着工を控えているため、市場がスペースを消化できるようになっている点です。フィラデルフィア地域では、2025年中頃に建設中だったのはわずか770万平方フィートで、これは2019年以来最も低いパイプライン水準ですglobest.com。仲介会社のコリアーズは、建設が大幅に減速していることから、「空室率は2025年後半から2026年にかけて徐々に低下する」と予測しています。新たな供給がテナントによって吸収されるためですglobest.com。実際、需要の原動力（港湾の成長、電子商取引、地域配送のニーズ）は依然として存在しています。2025年初頭の純吸収は控えめでした（2025年第2四半期は約5万平方フィートで、前年の110万平方フィートから減少globest.com）が、市場には積極的なテナントの要件があります。最近竣工したメガ倉庫のいくつかは2025年時点で賃貸交渉中であり、これらの契約が成立すれば、稼働率は改善するでしょう。

工業用スペースの賃料は堅調に推移し、わずかに上昇しています。フィラデルフィア広域の平均賃貸料は2025年第2四半期で約1平方フィートあたり11.25ドル（NNN）となり、前年の約11.19ドルからわずかに上昇しましたglobest.com。家主は賃料を大幅に下げる必要がなく、余剰スペースが一時的なものであるという自信を示しています。この地域は依然として一等地の物流拠点であり、フィラデルフィアからトラックで1日以内に数千万人の消費者にアクセスできるため、最新の配送センターへの需要はなくなりません。大手機関投資家もフィラデルフィアの工業用不動産に資金を投入しています。例えば2025年には、投資家がサウスジャージーのポートフォリオに1億4,170万ドルを支払いました（工業用不動産としては最大級の取引の一つ）globest.com。これは引き続き強気な姿勢を示しています。

この分野の強さを強調する代表的なプロジェクトが、サウスフィラデルフィアのBellwether Districtです。ここは、かつてのPES石油精製所跡地を、10～15年かけてロジスティクスおよびライフサイエンスのキャンパスへと変貌させる大規模な1,300エーカーの再開発です。40億ドルの投資を受け、Bellwether計画には、新しい倉庫や研究開発施設が数百万平方フィート建設される予定ですaxios.com。2025年には、現地で最初の巨大倉庫（約40万平方フィート超）が完成し、年末までにもう1棟建設される予定ですaxios.com。すべて完成すれば、Bellwetherは「倉庫の聖地」となりaxios.com、敷地の鉄道、港、高速道路へのアクセスを活かします。これは、フィラデルフィアが旧産業（石油精製）から新産業（ロジスティクスとバイオテクノロジー）へと移行している象徴です。さらに、サウスフィリーのNavy Yardは、歴史的には商業オフィスキャンパスでしたが、複合用途へと拡大しつつあり、60億ドル規模の再開発の一環として（後述の新しい住宅とともに）、一部で流通・軽工業スペースも追加されていますaxios.com。また、郊外のBucks、Chester、Gloucester（NJ）などの郡でも、大規模な新しいロジスティクスセンターが建設されています（例：Colliersが言及したChester郡の100万平方フィートの「I-76 Trade Center」globest.com）。

要約すると（インダストリアル）：フィラデルフィアのインダストリアル不動産は、白熱状態からやや落ち着き、依然として好調です。空室率は約8～9％で、急速な建設による短期的な一時的増加ですが、新規着工件数が過去6年で最低水準となり、需要は依然として強いため、このセクターは2026年までに再び引き締まる見込みですglobest.com。賃料の伸びは控えめながらもプラスです。全CREタイプの中で、インダストリアルは「唯一のホットスポット」としてアナリストが一貫して注目していますtcsr.realtor。投資家にとって、フィリー地域の近代的な倉庫は引き続き魅力的ですが、サブマーケットごとの差異（現在サウスジャージーの一部拠点はやや供給過剰）には注意が必要です。長期的には、港湾中心の物流（PhilaPortが能力拡大）やフィラデルフィアの立地が継続的な成長を示唆しています。唯一の注意点は、金利が高止まりした場合、新規インダストリアルプロジェクトの資金調達や空室物件の保有コストが上昇することですが、多くのデベロッパーはすでにその分ペースを落としています。

マルチファミリー＆アパート賃貸：強い需要と新規供給の出会い

フィラデルフィアのマルチファミリー住宅セクター（賃貸アパート）は、良い意味でジェットコースターのような展開を見せています。2010年代後半から2020年代初頭にかけて、10年間の税控除や若年層の賃貸需要の急増により、アパート建設ブームが起こりました。このブームは、パンデミックからの回復が本格化した時期に記録的な新規供給数でピークを迎えました。現在2025年、アパート市場はその供給を吸収中です。賃貸需要は堅調で、実際、多くの本来なら住宅を購入する層が高金利や住宅価格のため賃貸市場にとどまっており、賃貸需要は非常に強い状況です。しかし、短期的な課題は、新築高級物件の供給過剰が同時に市場に出てきており、上位セグメントでやや軟化が見られることです。

まず、大局的な数字から見てみましょう。フィラデルフィアのアパート入居率は平均で約93～94%と高い水準を維持していますmmgrea.com。2024年には新しいユニットが何千戸も供給されたにもかかわらず、わずか（約0.3%）しか低下しませんでしたmmgrea.com。2024年第4四半期には入居率は約94.1%で、2025年を通じて93%台後半を維持すると予測されていますmmgrea.com。これは業界基準でも非常に健全な水準です。これは、市場が新規ユニットをほぼ供給と同じ速さで吸収していることを示しており、安定した賃貸需要が背景にあります。フィラデルフィア都市圏の平均実効家賃は2024年末時点で約$1,762で、2025年第4四半期には約$1,815まで上昇すると予測されていますmmgrea.com mmgrea.com。これはおおよそ年率+3.0%の家賃上昇の見込みでmmgrea.com、控えめではあるものの、パンデミック初期の家賃停滞からの回復を示しています。実際、フィラデルフィアの家賃は2020年以降、累計で約26%上昇していますphillymag.com。これはパンデミック初期の落ち込み後、賃貸市場がいかに急速に引き締まったかを反映しています。2023年には家賃上昇が鈍化したものの、再び上昇傾向にあり、Zillowは「家賃上昇圧力」が高い住宅価格によってより多くの人が賃貸に流れることで今後も続くと予測していますplusrealtors.com。

しかし、賃貸市場のすべてのセグメントが同じというわけではありません。「クラスA」の高級アパート ― 通常は最新の高層ビルでプレミアムな設備が備わっているもの ― は、現在多くの競争に直面しています。前述の通り、フィラデルフィアでは前例のないレベルの集合住宅建設が進行中でした。2024年には13,000戸以上の新しい集合住宅ユニットが供給されました（都市圏）mmgrea.com、これは記録的な年の一つです。この供給の急増により、観察者たちは「市場の高級セグメントにおける賃貸の供給過剰」inquirer.comと呼びました。つまり、限られた高所得者層の借り手を多くの高級ユニットが奪い合っている状態です。このため、新築物件の一部の家主は、アパートを埋めるために（家賃無料月などの）譲歩を提供せざるを得なくなっています。これらの高級物件の家賃上昇は鈍化し、入居までの期間も長くなっています。Inquirer紙は、高金利と建設コスト、そしてこの高級物件の供給過剰が組み合わさり、デベロッパーにとって「厳しい経済的現実」を生み出していると報じました。つまり、新築物件の入居を進めるのは今やより困難になっている、家賃を下げたり特典を提供しない限りinquirer.com。

潜在的な過剰供給を認識し、デベロッパーは2023年から手控え始めました。2024年の集合住宅着工件数は2023年と比べて約37％減少しましたmmgrea.com mmgrea.com。2024年末時点で、都市圏全体で建設中のユニットは約11,300戸のみで、これは過去平均のパイプラインより約17％下回っていますmmgrea.com mmgrea.com。そして今後を見据えると、2025年の竣工数は約60％急減すると予測されています。2025年に供給されると見込まれるのは約5,300戸のみで、2024年の13,000戸超と比べて大幅に減少しますmmgrea.com。この新規供給の劇的な減少により、市場は一息つくことができるでしょう。実際、いくつかのサブマーケットでは2025年に全く大規模な新規供給がありませんmmgrea.com。2025年の新規供給のホットスポットは、ノースフィラデルフィア（約753戸）、サウスフィリー／ネイビーヤード（約860戸）、およびアートミュージアム／ノーザンリバティーズ（約873戸）mmgrea.comとなる見込みですが、これらのエリアが2023～24年に受けた供給よりはるかに少なくなります。つまり、2026年には建設がごくわずかとなり、既存の在庫が賃貸されていき、市場が再び逼迫し、家賃の上昇ペースが速まり貸主側に有利に転じる可能性があります。

フィラデルフィアの集合住宅デベロッパーは、やや方向転換もしています。一部はより控えめな「ワークフォースハウジング」プロジェクトを進めたり、手厚い高級物件市場を避けて手頃な価格帯のユニットを含めるための補助金申請を行っています。市のインクルージョナリーゾーニング・ボーナス（手頃な価格のユニットを含めるか住宅基金に拠出することで容積率が上乗せされる制度）により、新築物件で現地供給の手頃な価格のアパートが生まれ始めており、この傾向は今後も拡大しそうです。また、一部の商業ビルを住宅に転用する（オフィスセクションで述べた通り）動きにも関心が集まっています。これによりユニークな住宅在庫が増える可能性がありますが、コストの関係でこれらの転用も高級ユニットになることが多いです。

注目すべき集合住宅開発が2025年に完成予定であり、トレンドを示しています。Navy Yardでは、その地区で初めての住宅ビルがオープンします。2棟で合計614戸のアパートがリゾートのようなアメニティ付きで登場しますaxios.com。これらは若手プロフェッショナルやNavy Yardの従業員をターゲットにしており、今後数千戸が追加される壮大な新しい複合用途の街づくり計画の一部ですaxios.com。University Cityでは、最近いくつかの新しい高層ビルがオープン、または完成間近で、教育・医療関係の労働者や学生向け（例：新しいEVOやApexビル）となっています。Center Cityでは、過去1～2年でThe Laurel（Rittenhouse）やArthaus（Avenue of the Arts）などの超高級タワーが登場し、高級分譲マンションの在庫が増えました（これが高級賃貸と競合しています）。一方、中心部以外では、Northern LibertiesやEast Kensingtonのような地域で中層アパートが多数建設され、多くが現在入居者募集中です。また、都市の一部では「ビルド・トゥ・レント」タウンホーム・コミュニティが登場し、一戸建てと集合住宅賃貸の境界が曖昧になっています。

賃貸者にとって、現在の環境は特に高級セグメントで選択肢がやや増えていることを意味します。新築物件では（1か月無料などの）特典が見つかることも多く、建物同士が競争する中で豊富なアメニティも享受できます。しかし、手頃な価格帯や中価格帯の賃貸市場は依然として厳しく、古いアパートやタウンハウスの賃貸は空室率が低いままです。これは、5年前ならスターターホームを購入していたであろう多くの世帯が、今は長く賃貸を続けているためです。そのため、クラスB/Cのアパートは満室が続き、家賃も着実に上昇しています。投資の観点からは、その中間市場（いわゆる「ワークフォース・ハウジング」）の物件は安定した入居率で需要があります。

まとめると（集合住宅）：2025年のフィラデルフィアのアパート市場は、強い根本的な需要、新築ユニットでやや高めの空室率、そして新規建設の大幅な減速によるバランス回復が特徴です。家賃は約3％上昇しており、現在の供給が吸収されればさらに加速する可能性がありますmmgrea.com。入居率は依然として93％を超えておりmmgrea.com、全体的な健全さを示しています。ある予測では、「アパートは近い将来、新規建設の過剰供給に対処するだろう」とまとめられていますが、全体的な見通しは安定していますtcsr.realtor。実際、集合住宅は最も回復力のある資産クラスの一つと見なされており、人々は常に住居を必要とします。フィラデルフィアは、ニューヨーク、DC、ボストンよりも借り手にとって手頃な価格であるため、若年層の住民を引き付け、維持する点で優位性があります（Zillowによれば、これは住宅需要における「強力な要因」ですphillyvoice.com）。投資家はフィラデルフィアの集合住宅市場で依然として活発で、新規開発（適正価格であれば）や、古い物件のバリューアップ取得によるリノベーションを狙っています。金利が高いため開発は減速していますが、資本は既存資産に移行しています。結論：アパート部門は一時的な供給過剰を乗り越えつつありますが、雇用の成長と安定した借家人口に支えられ、基本的には堅調な基盤にあります。

フィラデルフィア市場における投資機会とリスク

投資家の視点から見ると――小規模な住宅投資家であれ、大規模な機関投資家であれ――2025年のフィラデルフィア不動産市場は、魅力的な機会と顕著なリスクの混在を提供しています。以下に、住宅・商業両セクターにおける主な機会とリスクをまとめます：

➤ 機会:

過小評価されている地域＆バリューアップ投資: 先述の通り、ウエストフィラデルフィア、サウスケンジントン、ポートリッチモンド、そしてノースフィリーの一部などは変革の最中にあり、依然として比較的低い参入価格を提供しています。これらの地域は「大きな成長が見込まれる」ため、値上がりを狙うには最適なターゲットですplusrealtors.com。老朽化したタウンハウスをリハビリしたり、新しい住宅を開発したりする投資家は、価値上昇の波に乗ることができます。例えば、数年前にマンチュアやミルクリークのような地域で10万ドル未満で売られていたウエストフィリーのローハウスは、今では学生やプロフェッショナル向けに高い賃料で転売・賃貸されており、それでも中心部に近い地域と比べて価格はまだ手ごろです。Best Places to Investのレポートでは、ウエストフィリーのウィンフィールド、シダーパークなどのエンクレーブが再活性化しており、今後大きなリターンが期待できると頻繁に取り上げられていますnewagerealtygroup.com。同様に、サウスケンジントン／オールドケンジントン周辺の「次のフィッシュタウン」というストーリーもチャンスを提供しています。新しいコンドミニアムやアパートメントプロジェクトが好調に売れており、今後の比較物件の強さを示しています。
賃貸物件＆ワークフォースハウジング: 家賃が過去最高水準に近いこと、そして多くの人が住宅を購入できないことから、フィラデルフィアの賃貸物件は魅力的です。賃貸需要は増加中で、高い住宅価格や金利のために購入を先送りする人が増えていますplusrealtors.com。安定した労働者階級の地域（例：ノースイーストフィリー）の一戸建て賃貸や、交通アクセスの良いエリアの小規模多世帯住宅は、堅実なキャッシュフローをもたらします。手ごろな賃貸物件の空室率は非常に低く、投資家は堅調な賃貸市場とともに適度な値上がりも期待できますplusrealtors.com。さらに、市全体で「ワークフォースハウジング」（中所得者向けの手ごろな住宅）を増やす取り組みが進んでおり、官民パートナーシップの機会や補助金、あるいは高級物件よりも競争が少ない中価格帯賃貸に注力するメリットもあります。結論として、フィラデルフィアは沿岸部の市場と比べて比較的高いキャップレートと強い賃貸需要があり、長期保有型の不動産投資に魅力的な場所となっています。
商業ニッチ：産業用およびライフサイエンス： 先述の通り、産業用不動産は依然として熱い分野です――配送センター、トラックターミナル、フレックス倉庫――いずれも需要があります。短期的には供給過剰が存在しますが、長期的には近代的な物流施設の必要性が強く、フィラデルフィアの戦略的な立地は当地の産業用資産が価値を保つことを保証します。産業用に特化した投資家は、新築の空き倉庫（一部のオーナーは市場の不安から売却や資本再調達を検討している可能性あり）や、特定テナント向けのビルド・トゥ・スーツ施設の開発にチャンスを見出せます。もう一つのニッチはライフサイエンス不動産です。フィラデルフィアは大学や病院が集中しており、ライフサイエンスの拠点として急成長中（細胞・遺伝子治療分野から「Cellicon Valley」とも呼ばれる）。ユニバーシティ・シティやネイビーヤードのラボスペースは大きく拡大しています。企業は積極的にラボやバイオ製造スペースを求めており、ライフサイエンス用途への物件転用や新築（高額賃料が期待できる）は有望です。Schuylkill YardsやuCity Squareのような大型プロジェクトもこの流れを示しています。ライフサイエンス分野はリスクもあります（テナントの成功はR&D資金調達に依存）が、フィラデルフィアのラボスペース需要は堅調――一時は空室率がほぼ0%でした。これは専門投資家にとって新たなチャンスです。
アダプティブリユース＆コンバージョン： オフィス分野の苦境は実はチャンスでもあります――もしビジョンと資本があれば――不振のオフィスをアパート、ホテル、複合用途に転換することができます。市が新たなインセンティブ（例：オフィス転換向け20年税控除 inquirer.com）を導入する可能性が高く、開発業者は（オフィスビル価値の下落により）実質的に中心街の一等地を割安で取得し、税制優遇を活用して需要の高い住宅ユニットを創出できます。過去の転換事例の成功（オールドシティには倉庫からロフトへの転用物件が多く、古いオフィスビルもアパートやホテルに転換されてきた）が好材料です。現在注目されている例は、1701 Market St.の高級アメニティ付きアパートへの転換axios.comで、Alterra Groupは好立地のアダプティブリユース物件の高い賃貸需要に賭けています。20年控除が承認されれば、転換プロジェクトの収益性は大きく向上するでしょう。投資家はブロードストリートやマーケットイースト周辺の再利用候補となる古い建物を狙うかもしれません。オフィス以外にも、フィラデルフィアには美しい歴史的建造物（学校、工場、教会など）が多く、購入・再活用が可能――しばしば地域の支持を得て、ユニークな商品（ロフトアパートなど）を生み出し、高値で売れることもあります。
主な開発と公共投資: 市内にはいくつかの起爆剤となる開発計画（次のセクションで詳述）があり、これらのプロジェクトに参加したり便乗したりすることで大きな利益を得られる可能性があります。例えば、ペンズ・ランディングのメガプロジェクト（ウォーターフロントに12棟のタワー）が始動すれば（再開されれば）、オールドシティ／ソサエティヒルのウォーターフロント周辺の不動産価値が急上昇する可能性があります。計画されているI-95キャップパーク（ペンズ・ランディングの公共インフラプロジェクトで、市とデラウェア川を再接続するもの）は、隣接する区画の価値を大幅に高めるでしょう。同様に、交通路線の拡張や新駅の建設（2025年以降のインフラ資金で実現すれば）は、新たな交通指向型開発地を生み出す可能性があります。このようなエリアで早期に土地を集めることは、古典的なチャンスです。フィラデルフィアには他にも、特定の地域への投資で税制優遇が受けられるオポチュニティゾーンが複数あり、賢い投資家はこれらのプログラムを活用して税負担を軽減しつつ、ノースやウエスト・フィリーの一部地域を再活性化できます。

➤ リスク:

金利と資金調達リスク: 2025年に最も差し迫ったリスクは、高金利環境です。不動産の資金調達コストは2021年以降ほぼ2倍になっています。これは投資家のキャッシュフロー（住宅ローン返済額の増加）を圧迫するだけでなく、（キャップレートの上昇により）不動産価値を押し下げる可能性もあります。高いレバレッジをかけている投資家にとっては、金利が再設定されてさらに上昇した場合、キャッシュフローがマイナスになるリスクもあります。開発プロジェクトは採算が合わず、遅延や中止に陥ることも。インフレが根強く金利が高止まりしたり、信用市場が引き締まったりすれば、不動産取引は減速し、特に2020～21年に低いキャップレートで購入し、今後借り換えを控える所有者は困難に直面するかもしれません。要するに、資本コストが大きなリスク要因であり、住宅購入から商業物件取得まで全てを高コスト化させ、市場の勢いを予想以上に鈍らせる可能性があります。
特定セグメントの供給過剰: 一般的にフィラデルフィアは供給過剰に悩まされていませんが、特定のセグメントにはリスクがあります。最も明確なのは、短期的な高級集合住宅セグメントです。前述の通り、高級アパートの新規供給過剰で家主同士の競争が激化しています。景気が悪化したり雇用成長が鈍化した場合、これらの新築物件の入居がさらに遅れ、開発業者の財務負担が増す可能性があります。オフィスセクターでは、実質的に恒常的な供給過剰状態で、多くのビルが用途転換や閉鎖されない限り続くでしょう。オフィス投資家は高い空室率や競争力維持のための大規模改修投資（リモートワークが続けば無駄金になるリスク）に注意が必要です。小売の供給過剰は市全体では大きな問題ではありませんが、郊外の一部モールや弱い商業ストリップなど特定の回廊では、今後も苦戦し高い空室率が続く可能性があります。工業系では、現在の空室が予想より早く埋まらなかった場合（例えば景気後退でEC需要が減退した場合）、大規模な空き倉庫が賃料下落競争を引き起こすリスクがあります。ただし、このリスクは建設の抑制や長期的なファンダメンタルズによってある程度緩和されています。
経済および雇用リスク: フィラデルフィアの広範な経済の健全性も要因です。最近、この地域の雇用成長はまずまずで（フィリー地域の雇用は2024年中頃に約2.2%増加し、全国平均をやや上回っていますbls.gov。教育・医療サービス分野では前年比28,400人の雇用増bls.gov）、フィラデルフィアは高成長のサンベルト都市ではなく、経済はより安定的で緩やかです。今後数年で全米的な景気後退が起きた場合（いくつかの予測では軽度の景気後退が予想されていましたが、その可能性は低下していますphiladelphiafed.org）、フィリーではホスピタリティや医療分野などで雇用喪失が発生し、あらゆる種類の不動産需要が冷え込む可能性があります。さらに、フィラデルフィアは依然として高い貧困率（約23%）と比較的低い世帯収入に苦しんでいます。インフレが賃金上昇を上回れば、多くの住民が持ち家や市場価格の家賃の両方から締め出され、健全な借主や買主の層が縮小する恐れがあります。すでに、住宅の手頃さは大きな課題です。フィリーの所得はNYC、ボストン、DCより大幅に遅れておりphillymag.com、最近の価格高騰が特に痛手となっています。住宅の手頃さの危機が続けば、政策立案者が介入（家賃規制、より高い包括的ゾーニング要件など）を強いられる可能性があり、これは投資家にとって規制リスクとなり得ます。
政策および税制の変更: フィラデルフィアの不動産は、地域の政策によって大きく影響を受けます。有名な新築物件に対する10年間の税控除は2022年から縮小され（現在は部分的な控除）、これが建築許可件数の減少の一因とされています。市や州が投資家のリターンに影響を与えるさらなる変更を実施するリスクもあります。例えば、市が固定資産税率を引き上げたり、評価額を再評価したりする可能性があります（フィラデルフィアは2022～2023年に資産再評価を行い、多くの人にとって評価額が大幅に上昇し、2024年にも再評価が予定されていますphila.gov）。市の賃金税（住民は約3.79%）や事業所得・収入税（BIRT）は全米でも最も高い水準にあり、これが緩和されなければ商業成長を抑制し続ける可能性があります（前述の通り、多くの企業がこれらを回避するため郊外を選んでいますinquirer.com）。一方で、成長促進のために税金が引き下げられれば、市の予算が圧迫され、サービスに影響が出るかもしれません。さらに、新たなゾーニング規制が機会にも障害にもなり得ます。例えば、要件が緩和された新しいゾーニング区分（RTA-2）の創設ballardspahr.comは、住宅プロジェクトでの高密度化を可能にする機会となります。しかし、開発業者により多くの手頃な価格の住宅や地域貢献を求める提案もあり（フィラデルフィア市議会は開発承認に非常に関与することで知られています）、立法環境は予測が難しいため、投資家は一定の政治的リスクに直面します。賃貸面では、現在フィラデルフィアには家賃統制はありませんが、テナント保護への圧力は常に存在します。例えば、「正当な理由」付きの立ち退きルールや、特定の地域での建設一時停止措置などが、ジェントリフィケーションへの反発が高まれば導入される可能性があります。
老朽化したインフラおよび公共サービスの課題: 一部の構造的な問題も間接的にリスクとなり得ます。フィラデルフィアのインフラ（道路から公共交通機関SEPTAまで）は投資が必要です。SEPTAの利用者数や資金調達に関する懸念もあります（公共交通の利用者数はコロナ前から約30%減少したままで、運営予算の赤字が懸念されています）。もし公共交通サービスが削減されれば（最悪のシナリオとして警告されています）、一部の地域や通勤パターンの魅力が低下し、不動産の人気に影響を与える可能性があります。市の公立学校は一部で改善が見られるものの、多くの家族が郊外へ移る要因となっており、市内の中流家庭向け住宅需要の長期的な足かせとなっています。さらに、センターシティや一部地域では犯罪が減少傾向にあるものの、パンデミック時には銃犯罪が急増しました。犯罪や清潔さに対する印象は不動産に影響を与えます。例えば、目立つ事件や騒乱（2020年の市民騒乱など）は短期的に投資家や小売業者の信頼を損なうことがあります。市はこれらの課題に取り組んでいます（例：暴力防止プログラム、警察改革など）が、引き続きリスク要因として注視が必要です。

これらの機会とリスクを比較検討する中で、多くのアナリストはフィラデルフィアの不動産市場を「回復力はあるが課題もある」と表現しています。サンベルトの一部市場のような激しい変動（近年、ここで大規模な過剰建設や投機バブル崩壊はありません）もなく、低価格帯がクッションとなっています（市場は現在、ファンダメンタルズに対して「過小評価」されているmillersamuel.comとも言えます）。しかし、成長が遅いということは、積極的な改善なしに急速な値上がりを期待できないことも意味します。投資家にとっては、地域レベルでの徹底的なデューデリジェンスが不可欠です。フィラデルフィアはブロックごとの変動が大きいため、1ブロック違うだけで将来性が大きく異なることもあります。地元の専門家と提携し、市議会の動向を常に把握し、保有コスト上昇への備えを持つことが、この市場での賢明なアプローチです。

今後を形作る主な開発プロジェクト

いくつかの大規模な不動産開発（進行中または計画中）は、今後数年でフィラデルフィアの都市景観を一新しようとしています。これらのプロジェクトは、企業本社や高層ビルから広大な複合用途地区、公共インフラの刷新まで多岐にわたります。これらは建設や投資の機会を提供するだけでなく、地域の魅力度、雇用創出、不動産価値にも市全体で影響を与えます。注目すべき最も影響力のある開発プロジェクトをいくつかご紹介します。

Chubb本社（2000 Arch Street, Center City）： 世界的な保険会社Chubbは、センターシティのアーチストリートに新たな18階建て本社ビルを建設中です。この約4億3,000万ドルのプロジェクトは、43万8,000平方フィートのオフィススペースを追加し、雇用を市内にもたらす点でも注目されています（流出ではなく）。Chubbはこの本社に3,000人の従業員を移転・増員する計画で、そのうち1,200人の新規雇用がフィラデルフィアにもたらされますaxios.com。建物はすでに上棟（2024年に看板設置済み）しており、2026年に完成予定ですaxios.com。フィラデルフィアにとって、これは大手雇用主を惹きつけ維持できる力への信任投票とも言えます。Chubbの従業員流入（多くは郊外からの移転が予想される）は、センターシティおよび周辺の住宅市場を活性化し、小売店やレストランも支える可能性があります。
17Market West（1701 Market St コンバージョン）： オフィスから住宅への転用の代表的な例であり、Alterra Property Groupによるこのプロジェクトは、Market Westの中心にある空き18階建てオフィスタワーを299戸の高級アパートメントと1階の小売店舗に変換していますaxios.com。「17Market West」としてブランド化され、2025年末にオープン予定ですaxios.com。これは市内最大のパンデミック後の転用プロジェクトとなります。アメニティも豪華で（屋上の塩水プール、カバナ、ピックルボールコート、ゴルフシミュレーターなど）axios.com、新築物件と競合することを目指しています。その成功は今後の転用プロジェクトのモデルとなり、これまで午後5時で人通りがなくなっていたブロックに数百人の住民をもたらします。このプロジェクトは、ビジネス地区に新たな住宅拠点を実質的に創出し、Center Cityの24時間活気を後押しします。
Harper Square「ニードルタワー」（リッテンハウス）： 高級住宅地リッテンハウス・スクエア地区で、地元デベロッパーのPearl PropertiesがHarper Square、細長い50階建て住宅タワーを19th Streetに計画していますaxios.com。約215戸の高級ユニットを備え、低層エリアの上にそびえ立つため「ニードル（針）」のような外観になります。現地の解体工事は2024年に始まりましたが、着工日はまだ未定ですaxios.com。完成は2027年ごろを予定していますaxios.com。建設されれば、フィラデルフィアで最も高い住宅ビルの一つとなります。これは高級コンドミニアム／アパート市場への長期的な信頼を反映しています。Harper Squareは、Pearl社が近隣で手掛けた24階建てのHarperビルを補完する存在となりますaxios.com。このようなプロジェクトがフィラデルフィアのスカイラインを成長させ、ニューヨーク品質ながらフィリー価格で高級なCenter City生活を求める人々に応えています。
ベルウェザー・ディストリクト（サウス・フィラデルフィア）： 先述の通り、ベルウェザー・ディストリクトは、サウス／サウスウエスト・フィラデルフィアの1,300エーカーに及ぶ元製油所用地の大規模再開発です。10～15年かけて、Hilco Redevelopment Partnersが約40億ドルを投じ、最新の倉庫、流通施設、ライフサイエンス研究所のキャンパスを創出しますaxios.com。ビジョンには、数百万平方フィートの産業スペースや、商業の複合用途も含まれる可能性があります。2025年には、ベルウェザーが最初の2つの産業用倉庫を完成予定（1つは2025年初頭、もう1つは年末まで）axios.com。これらは全体計画のごく一部に過ぎませんが、始まりを示すものです。このプロジェクトは変革的です。環境ブラウンフィールドの浄化、数千の雇用創出（失われた製油所の雇用を補う産業・物流系の仕事）、そしてこの地域の新たな経済エンジンとなる可能性があります。周辺不動産にとっては、ベルウェザーによって、現場近くに住みたい労働者がいればサウス・フィリーの住宅需要が高まります。また、インフラ（道路、公共設備）の改善も見込まれ、他の物件にも恩恵があります。リスクとしては、長期プロジェクトのため、継続的な実行が重要です。
ネイビーヤード再開発（サウス・フィラデルフィア）： フィラデルフィア・ネイビーヤードは、元海軍基地からオフィスパークへと転換された場所で、現在複合用途の都市地区への大規模拡張が進行中です。2022年、PIDC（市の開発公社）とEnsemble/Mosaicが、住宅、小売、ホテル、さらなるオフィスを20年かけて追加する60億ドル超のマスタープランを発表しましたaxios.com。2025年には、ネイビーヤードで初となる住宅ユニットがオープンします。614戸のアパートメント複合施設が2棟にわたり建設され、小売店や多くのアメニティも完備されますaxios.com。これらは2025年9月までに完成予定ですaxios.com。ネイビーヤードのアパートメントは大きな意味を持ちます。何十年も9時から5時までの雇用中心地だったネイビーヤードに住民が加わり、本当の意味での「街」へと進化します。今後のフェーズでは、さらに数千戸の住宅、新しいホテル、学校、公園、そして新たな交通リンクの可能性も計画されています。このエリアが発展することで、実質的に新しいウォーターフロントの街区が生まれ、サウス・フィリーの近隣地域（例：ペンスポート、ウィットマン）の地価上昇や、キャンパス型環境を求める企業（特にライフサイエンスやR&D企業、すでにネイビーヤードに拠点を置く企業）を惹きつけるでしょう。フィラデルフィアで最大級の都市開発プロジェクトの一つです。
ペンズ・ランディングウォーターフロントメガプロジェクト: デラウェア川のウォーターフロント、オールドシティとノーザンリバティーズの間で、ダースト・オーガニゼーション（ニューヨーク拠点のデベロッパー）が、22億ドル規模の複合用途プロジェクト（12エーカーにわたる）を計画しているaxios.com。計画では、12棟のタワーに数千戸の住宅ユニット、オフィス、商業施設、ホテルが含まれておりaxios.com、事実上ウォーターフロントに新しい街区を創出するものとなっている。2022年に（式典的に）着工したが、残念ながら2025年時点で2年以上停滞しているaxios.com。金利上昇や経済の不透明感が影響した可能性が高い。また、インフラ整備（I-95の上にかかるキャップパーク、2026年頃完成予定）が必要で、これがこの場所を本当に市街地とつなぐ前提条件となっている。ペンズ・ランディングプロジェクトは宙ぶらりんの状態だが、もし進行すれば、ウォーターフロントのスカイラインを劇的に変え、大量の住宅を追加することになる。これは数千人分の建設雇用を生み出し、完成後は新たな住民（NYCやジャージーシティを選びがちな高級コンドミニアム志向の層も含む）を呼び込むタイプのメガプロジェクトだ。現時点では大きな疑問符がついている（「実現するかどうかは時が経てば分かる」とAxiosは述べているaxios.com）。市とダーストは引き続き公にコミットしているが、すべての注目は資金調達と市場環境の整合に集まっている。
センターシティの高層ビルブーム（各種）: ハーパー・スクエア以外にも、いくつかの重要な高層ビルが進行中または最近完成している:
- ツー・カテドラル・スクエア（17th & Race、23階建てのオフィス／住宅タワー）は建設中。
- 2222マーケット（法律事務所モーガン・ルイスのための20階建てオフィスビル）は2022年にオープンし、最新のオフィスストックを追加した。
- 1301マーケット（ジェファーソン・ヘルス・システムによる提案中の32階建て複合用途ビル）は将来的に着工する可能性がある。
- これらのプロジェクトは、センターシティには依然として開発の余地があること、特に専門用途（医療オフィスや本社など）向けに進んでいることを示している。ただし、オフィスの空室率が高いため、既存の計画以外で新たなオフィス超高層ビルが多く建つことは期待できず、代わりに住宅や複合用途のタワーがスカイラインの隙間を埋める可能性が高い。
76ersアリーナ計画（サウスフィラデルフィアのスポーツコンプレックス）： 最新の展開：多くの論争の末、フィラデルフィア・76ersはセンターシティに新しい13億ドルのアリーナを建設する提案を2025年初頭に撤回しました（チャイナタウンに隣接するマーケットイースト）axios.com。代わりに、彼らは現在、Comcast Spectacorと共に、既存のサウスフィラデルフィア・スポーツコンプレックス内に新しいSixersアリーナを建設する計画（現在のウェルズ・ファーゴ・センターの近く）を模索していますaxios.com。これは非常に初期段階であり（資金調達、税金問題、地域社会への利益に関する交渉は2025年に行われる予定）axios.com。もし進行すれば、サウスフィラデルフィアのスポーツコンプレックスが今後数十年にわたりフィリーのスポーツの中心地であり続け、そこに最先端の大規模新アリーナがさらなる開発の核となる可能性があります（Comcastは以前、スポーツコンプレックスエリアの25億ドルの再開発計画を示唆していましたaxios.com）。不動産に関しては、サウスフィラデルフィアの新アリーナは（すでに確立されたスポーツ会場エリアであり、住宅街ではないため）物件価値への即時的な影響は少ないと考えられますが、その周辺でさらなるエンターテインメントやホスピタリティ関連プロジェクトを促進する可能性があります。一方で、センターシティのマーケットイースト地区はアリーナプロジェクトによる大きな後押し（および混乱）を受けることはありません。これは一部の地域住民にとっては安心材料ですが、マーケットイーストの小売業復活には他の起爆剤が必要になることも意味します。Sixersの決定は、両地区への影響から開発業者によって注視されていました。
インフラプロジェクト（キャップパーク、交通）： いくつかの公共プロジェクトがフィリーの不動産環境を強化します：
- I-95キャップパーク＠ペンズランディング（高速道路をまたぐ4エーカーの公園、約2億2500万ドル）は前進しており、2026年までに完成予定です。これにより景観を損ねていた場所が緑化され、フロントストリートからペンズランディングのウォーターフロントまでシームレスな接続が生まれ、隣接する区画（前述のDurstの敷地を含む）の魅力が高まると考えられます。
- ヴァインストリート・エクスプレスウェイ（I-676）キャップ（チャイナタウン付近）も別の構想です――ブロードストリートから2番街の間の沈下した高速道路の上に公園を作ることで、チャイナタウンとカローヒルを再接続できるかもしれません。調査・設計のための一部資金が確保されました。実現すれば、I-676による分断を緩和し、チャイナタウンノース／カローヒルの不動産価値を高める可能性があります。
- 30thストリート駅地区計画: 30thストリート駅（ユニバーシティ・シティ内）周辺の開発に向けた、アムトラック主導の長期ビジョンがあります。これには、鉄道操車場の上部を覆い新たな複合用途地区を創出する可能性も含まれています。これは10年以上先の話ですが、Schuylkill Yards（Brandywine Realty/Drexelによる30thストリート西側のラボ・オフィス建設プロジェクト）のような一部はすでに進行中です。Schuylkill Yardsは最初のライフサイエンスタワーを完成させ、次に住宅棟を建設中です。最終的には20年かけて6～8棟の高層ビルが建設される予定です。これによりユニバーシティ・シティのスカイラインが根本的に変わり、公園スペース（Drexel Square）も追加されます。
- 交通機関の拡張: SEPTAはキング・オブ・プラシャ鉄道延伸計画（センターシティからKOPモールエリアまでノリスタウン経由で接続）を進めており、もし2026～27年頃までに実現すれば、そのルート沿いの開発に影響を与える可能性があります。市内では、ルーズベルト大通り地下鉄（長年の夢、まだ資金未確保）やトロリーモダナイゼーションの話もあります。すぐには実現しませんが、交通機関の改善は常に沿線の不動産にとって追い風となります。

これらのプロジェクトは総じて、フィラデルフィアが将来に投資していることを示しています。民間の巨大開発から公共インフラまで、不動産市場への信頼感を高めています。もちろん、すべてが順調に進むわけではなく（例：Penn’s Landingの遅延、Sixersアリーナの方針転換）、しかし全体的な傾向としては、都市が成長と接続性の向上を目指していることがうかがえます。例えば、Center City Districtは、2024年だけで12億ドル超の開発活動（20件のプロジェクトが完了、33件が建設中）を報告していますcentercityphila.org。これは、ダウンタウンがより住宅的で多様な環境へと変貌し続けていることを示す驚異的なペースです。ユニバーシティ・シティやノーザンリバティーズでのクレーンの増加も、地域が再開発されていることを示しています。

マクロな視点から見ると、これらの開発は、短期的には数千の建設雇用を生み出し、新たな住宅供給を追加することで（十分な戸数が供給されれば市全体の価格や家賃の上昇を抑制）、新たなオフィスやラボの供給（それら用途の市場規模を試す）をもたらし、生活の質（公園やアメニティ）を向上させることで、フィラデルフィアを住民や企業にとってより魅力的な都市にします。これらのプロジェクトを注視することは、投資家や観察者にとって非常に重要です。なぜなら、しばしば次のチャンスがどこにあるかを示唆するからです（例：大規模プロジェクト完成前に隣接エリアへ投資する、新しいスペースを利用する産業をターゲットにする等）。

不動産に影響を与える経済・人口動態要因

いくつかの経済的・人口動態的トレンドが、フィラデルフィアの不動産市場のパフォーマンスの背景にあります。2025年には、雇用成長、人口動向、金利（全国的なマクロ経済状況）、税制やゾーニングに関する地元政策などが都市の運命を左右します。ここでは、これらの要因が不動産にどのように影響しているかを検証します。

雇用の成長と労働市場: フィラデルフィアの経済は回復基調にあります。2025年初頭までに、フィラデルフィア都市圏の総雇用者数は311万6,000人の非農業雇用bls.govに達しました。特に、地域最大の産業である教育・医療サービス部門は、2024年3月から2025年3月の間に約28,400人の雇用を増やしましたbls.gov。これは、ペンシルベニア大学、テンプル大学、ドレクセル大学などの大学や、Penn Medicine、Jeffersonなどの医療システムに支えられたフィリーの「Eds and Meds（教育と医療）」の強さを示しています。さらに、市のデータによると、2023年のフィラデルフィアの失業率は平均でわずか4.2% – 過去30年以上で最低水準pew.orgでした。また、2023年の平均で市内の雇用者数が76万5,400人に達しpewtrusts.org、これは過去最高水準に近い数字です。この堅調な労働市場は住宅需要を支えています。働く人が増えれば、賃貸や購入ができる人も増えるからです。また、所得もやや改善しています（ただし賃金の伸びは緩やか）。注目すべき傾向として、フィリーの労働力の学歴水準の上昇が挙げられます。テック、医療、高度専門職の雇用が増加しているのですwhyy.org。これは、より教育水準の高い労働力は通常、住宅需要の増加や新規供給の吸収力（例：新築アパートに住む若手プロフェッショナル、やがてコンドミニアムを購入する層）につながるため、住宅市場にとって好材料です。ただし、フィラデルフィアの雇用成長率は依然として急激ではなく、2024年は約2%bls.govで、全国平均をやや上回るものの爆発的とは言えません。地域計画委員会（DVRPC）の長期予測では、2050年までに地域の雇用が約10.1%増加すると見込まれていますdvrpc.orgが、これはかなり緩やかなペースです。したがって、現時点で雇用崩壊のシナリオはありませんが、同時にブームタウンのように急速に雇用が増えているわけでもなく、不動産需要の成長速度には上限があります。楽観的な材料としては、何十年も郊外に企業を失ってきた後、最近は人材確保のために市内へ移転する企業も出てきています。もし市が低失業率を維持し、（税制競争力の向上などで）より多くの外部企業を呼び込めれば、オフィスや住宅需要にとって大きな転機となるでしょう。
人口と移住: フィラデルフィアの人口は比較的安定しており、わずかな変動があります。2020年の国勢調査では、市内の住民は約160.3万人とされ、2010年代にはわずかな増加が見られました（フィラデルフィアは2006～2016年の間、50年ぶりに人口が増加しました）。パンデミック当初は一部の人が市外へ移動しました（若者がロックダウン中に退去するなど）が、2022～2023年には市の人口減少は落ち着きました。実際、ドレクセル大学の分析によると、COVIDは「都市人口の増加を落ち着かせた」のであり、1970年代のような大規模な流出ではありませんでしたtcsr.realtor tcsr.realtor。フィラデルフィアの都市圏人口は依然として緩やかに増加しており、郊外の住民の一部が市内に移住している証拠もあります（特に子育てを終えた世代や若いプロフェッショナル）。Zillowがフィラデルフィアの住宅市場に強気なのは、相対的な手頃さが新しい住民を引き寄せているphillyvoice.comことも一因です。実際、ニューヨークやDCなどからフィラデルフィアに移住し、リモートワークや現地での就職によって生活費を大幅に削減できる人もいます。この才能の流入は良い兆候です。ただし、フィラデルフィアでは常に人の出入りもあります。より良い学校を求めて家族が転出したり、住宅費の高騰で低所得層が内環状郊外に移動したりしています。全体としては、純増減はほぼゼロか、わずかな増加です。不動産市場にとって、安定した人口と控えめな成長の可能性は、安定した需要のベースラインを意味します（デトロイトのような人口減少の心配はありません）が、開発業者は大規模な人口増加に頼って物件を埋めることはできず、住民獲得の競争が必要です。地域レベルでは、多くの郊外の郡（モンゴメリー、チェスターなど）が引き続き成長しており、フィラデルフィアはそれらと競合しています。特筆すべきは、センターシティや隣接する地域の住民がここ数十年で最も多くなっていることで、特定の層（若年層、ダウンサイザー）で再都市化の傾向が見られます。これが続けば、例えばZ世代やミレニアル世代が都市生活を選び続ければ、フィラデルフィアの中心部の住宅需要は持続するでしょう。
金利と資金調達環境: リスクの部分でも触れましたが、マクロ要因として改めて述べると、2023～2025年の高金利は不動産に大きな影響を与えています。住宅ローン金利が約6.5～7%phillyvoice.comとなり、2021年と比べて買い手の購買力が約25%低下しました。これが住宅価格の上昇が鈍化した主な理由です。多くの買い手が手の届く限界に達したためです。また、在庫が逼迫している理由（住み替え希望者が動けない）でもあります。商業用不動産では、キャップレートの上昇が一部で資産価値の下落や新規取引の資金調達困難を招いています。多くの予測者は、金利が2025年まで高止まりする（FRBは急な利下げを示唆していない）と見ています。フィラデルフィア連邦準備銀行の調査では、専門家は急激な景気後退を予想しておらず、FRBの緊急利下げも見込まれていませんphiladelphiafed.org。一部の予測者は、2026～27年にはFRBが緩和し、住宅ローン金利が5%台に落ち着く可能性があると考えていますrealestate.usnews.com。これにより取引が活発化するでしょう。しかし、「粘着性」のあるインフレが続けば金利は高止まりする可能性もあります。したがって、金利の不確実性が今後数年にわたり影を落とします。予想より早く金利が下がれば、抑えられていた住宅需要が一気に解放され（売り手や開発業者に有利）、逆に高金利が続けば売買や新築がさらに冷え込む可能性があります。フィラデルフィアは一般的に価格帯が低いため、高金利時代でも高額都市よりは健闘するかもしれません。30万ドルの住宅なら7%でも（工夫次第で）取引しやすいですが、100万ドルの住宅はそうはいきません。それでも、資本集約型プロジェクト（高層ビルや大規模商業建設）は資金調達コストの影響を最も受けやすく、金利見通しが改善するまで着工件数が減る可能性があります。
地方政策 – 税制とゾーニング: フィラデルフィアの税制は諸刃の剣です。一方で、10年間の税控除は20年間にわたり開発の追い風となり（数十億ドル規模の新築を促進）、他方で市の給与税や事業税は雇用成長を抑制してきた可能性があります。2025年の税制改革委員会は商業部門の活性化のために給与税・事業税の引き下げを提言していますがinquirer.com、その実施は政治的・財政的に困難です。不動産にとっては、給与税の引き下げはフィラデルフィアを雇用主にとってより魅力的にし（オフィス稼働率や経済全体の健全性に好影響）、2022年からの10年控除の部分的縮小はすでに影響を見せ始めています。開発業者は変更前に許可を急ぎ、その結果一時的な急増とその後の減少が生じました。現在はインセンティブが減ったため新規プロジェクトが減る可能性があります。ただし、市は転用プロジェクトには依然として控除（10年間100%）を設けており、オフィス用途には20年延長も検討中です（詳細はinquirer.com）。これが可決されれば、5年以内にオフィス転用のラッシュが始まるでしょう。ゾーニングに関しては、市は段階的なコード修正を進めており、例えば新たなRTA-2ゾーニング（小規模区画でのタウンハウス建設促進のため区画面積を縮小）を導入ballardspahr.com、また「悪質な」開発業者への取り締まりや、手頃な価格の住宅供給の約束履行を確保する法案も可決していますwhyy.org whyy.org。一般的に、フィラデルフィアのゾーニングは多くのエリアで（郊外のタウンシップと比べて）比較的寛容であり、多くのインフィル開発を可能にしてきました。しかし、一部のジェントリフィケーションが進む地域（テンプル大学周辺やチャイナタウンのアリーナ計画など）では地域住民の反発がプロジェクトに影響を与えることもあります。市議会の伝統的な「カウンシルマニック・プレロガティブ」により、地元議員の発言力が非常に大きく、投資家はその対応に熟練している必要があります。政策面での好材料としては、市の手頃な価格の住宅への取り組みがあり、これは開発業者にコスト（例：インクルージョナリーゾーニングの手数料）を課すものの、最終的には住宅市場の利益を広く共有することを目指しています。これが成功すれば、成長が反発ではなく市民の支持とともに続く、より持続可能な環境が生まれるでしょう。最後に、固定資産評価について。フィラデルフィアは2023年に資産を再評価し、住宅評価額が平均31%上昇（地域によっては倍増）しました。税率は調整されたものの、多くの住宅所有者は税額の急増を経験しました。今後も頻繁な再評価（計画中）があれば、より緩やかな調整となる可能性がありますが、保有コストに影響し、一部の所有者に売却圧力がかかる可能性もあるため注視が必要です。
人口動態の変化: 単なる人口数だけでなく、その構成も重要です。世帯形成は主要な要因であり、ミレニアル世代は現在、住宅購入の最盛期（20代後半から40代）にあります。フィラデルフィアにはこれまで賃貸していた多くのミレニアル世代がいますが、もし彼らの一部が家族を持ち、より広いスペースを必要とする場合、彼らは市内に留まる（より大きなフィリーの家を購入する）のでしょうか、それとも郊外に移るのでしょうか？これらミレニアル世代の家族の定着は、ノースイーストやノースウェスト・フィリーのような地域でのタウンハウスやツインハウスの需要に影響を与えます。一方で、ベビーブーマーは住み替えを進めており、フィラデルフィアでは多くの空の巣世代が郊外から都心のコンドミニアムに移り、都市型ライフスタイルを楽しんでいます。この傾向はコンドミニアム市場を支えており（高級コンドミニアムタワーが好調な理由の一つです）。もし市が引き続き利便性や安全性を提供できれば、より多くの退職者がフィリーを選ぶ可能性があり、大都市としては比較的生活費が安いという点でチャンスとなります。さらに、移民は歴史的にフィリーの人口を支えてきました（市内にはアジア系、アフリカ系、ラテンアメリカ系の大きな移民コミュニティがあります）。連邦政府の移民政策がより開かれたものになれば、より多くの新規移住者が到着し、賃貸を経て最終的には住宅を購入することが予想されます。特に伝統的に移民を受け入れてきた地域（サウスフィリー、ノースイースト）で顕著です。これは住宅需要にとって見落とされがちな前向きな人口動態の要因です。
高等教育と学生人口: フィラデルフィアには様々な教育機関に10万人以上の大学生が在籍しています。キャンパス周辺（ユニバーシティシティ、テンプル大学近くのノースフィリーなど）には、学生向け住宅の独自の不動産エコシステムがあります。特にユニバーシティシティは、学生向けアパートや大学主導の開発で活況を呈しています。入学者数の動向はこれらの市場に影響を与えますが、現在、ドレクセル大学やテンプル大学などは入学者数が安定または増加傾向にあり、キャンパス外住宅の需要を維持しています。しかし、特にテンプル大学周辺では犯罪問題が学生や保護者の懸念材料となっており、これが解決されなければキャンパス外住宅市場にリスクとなります。フィリーの大学を卒業した人材の継続的な流入も地元の人材プールを拡大し、多くがフィリーに留まる傾向（卒業生の定着率が向上）があります。これが若手社会人向けの賃貸市場や、最初の住宅購入需要を支えています。

要するに、フィラデルフィアの不動産市場は、多様でサービス志向の経済が緩やかに成長し、都市化と高学歴化が進む人口動態に支えられています。もちろん、金利や全国的な景気循環といった大きな要因が市場に影響を与えますが（どこでも同じように）、フィリーはパンデミックや回復期を通じても回復力を示してきました。大都市の利便性を低コストで享受できるという相対的な価値が注目を集めており、これがZillowが2025年のトップ5市場にランク付けした理由ですphillyvoice.com。この手頃な価格の優位性を維持しつつ、雇用機会を改善することが、不動産成長を持続させる鍵となるでしょう。

予測と見通し：フィラデルフィア不動産の3～5年予測

今後を見据えると、フィラデルフィアの不動産市場について専門家は今後3～5年でどのように予測しているのでしょうか？大まかに言えば、成長は続くものの、緩やかで健全なペースになるという見通しです――パンデミック時の持続不可能な急騰とは大きく異なり、各分野で概ね前向きな予測となっています。以下に予測と見通しを示します:

住宅市場の予測: ほとんどのアナリストは、フィラデルフィアの住宅価格は今後も緩やかに上昇し続けると見ています。例えばZillowは、フィラデルフィアの住宅価値が2025年に約+2.6%上昇すると予測phillyvoice.comしています。地元RE/MAXの予測はやや強気で、2025年に+2.5%～+4.5%の価格上昇を見込んでいますplusrealtors.com――これはほぼインフレ率と同程度です。数値で言えば、市内の中央値住宅価格（2024年時点で約25万ドル）は、2026年初頭には25万6千～26万1千ドルの範囲に達する可能性がありますplusrealtors.com。2025年以降、金利が緩和し経済が安定すれば、フィラデルフィアでは住宅販売が増加し、価格上昇率も年間で1桁台前半から中盤になると見込まれます。フィラデルフィア連邦準備銀行の予測調査によると、全米の住宅価格指数は2025年に約3.5～4%、2026年には約2～3%上昇すると予想されていますphiladelphiafed.org philadelphiafed.org。フィラデルフィアの地元市場もこの動きに沿うと考えられ、2025年は「ホット」な市場としてやや高めの上昇、その後2027年まで年2～3%程度の上昇で落ち着く見込みです。5年間で見ると、住宅価値は合計で約10～15%上昇する可能性があります。

特に、Zillowはフィラデルフィアを2025年の主要都市圏の中で5番目に競争が激しい住宅市場にランク付けしましたphillyvoice.com。この競争の激しさ（比較的手頃な価格、限られた供給、安定した需要によってもたらされる）は今後も続くと予想されています。ただし、「競争が激しい」とは価格が急騰することを意味するのではなく、むしろフィリーが停滞する可能性のある高コスト市場よりも好調を維持する可能性が高いことを示唆しています。Berkshire HathawayのLarry Flickのような地元の専門家は、2024年は2023年の繰り返し（ほぼ横ばい）だったと述べており、金利が明確に下がり始めて初めて活発化すると予想していますphillymag.com。したがって、連邦準備制度による利下げのタイミング（おそらく2025年または2026年）が、より強い売買や価格変動のきっかけとなる可能性があります。もし金利が5％台に下がれば、（ミレニアル世代の参入など）潜在的な買い手の活動が急増し、1～2年ほど価格がやや速く上昇する可能性があります。逆に、景気後退が起これば、フィリーの価格はしばらく横ばいになるかもしれません（ただし、雇用に大きな衝撃がない限り、急落の可能性は低いと見られます）。

賃貸市場の見通し: 家賃は今後も緩やかに上昇すると予測されています。前述の予測では、2025年の家賃は+3%の上昇mmgrea.com、2024年は約2%の上昇でした。新規供給が吸収され、インフレ率が約2%を上回る場合、2026～2027年には家賃が年3～4%上昇する可能性があります。2028年までには、家賃は現在より累計で約15%高くなる可能性があります。一つ注意点として、オフィスから住宅への転用の波によって多くの新しい賃貸ユニット（数百～数千戸）が生まれた場合、供給増加により家賃上昇が局地的に抑えられる可能性があります。しかし、市全体では新築着工の減速が計画されているため、空室率は再び引き締まり、2025年後半以降は家主側の価格決定力が強まると見込まれますglobest.com。本質的には、2023～24年の高級物件における一時的な借り手市場の後、2026年までに景気後退がなければ再び家主市場に振れる可能性があります。借り手にとっての救済策は、賃金上昇が家賃上昇を上回る（手頃さが改善する）場合か、市が大幅に手頃な住宅供給を増やす場合に限られるかもしれません。

商業用不動産の予測:

オフィス: オフィス部門の回復は緩やかになるでしょう。Dr. Kevin Gillenのような専門家は、オフィスは今後もしばらく「出社再開」の問題に直面し続けると予測していますtcsr.realtor。今後3年間は、空室率が高止まりすると予想されます。若干の改善はあるかもしれません――例えば空室率が約20％から2028年までに約15％まで下がる程度――これは主に在庫縮小（コンバージョンによるオフィススペースの市場からの除去、企業による賃借面積の縮小）によるものです。パンデミック前の稼働率への急速な回復は見込まれていません。 賃料は名目上横ばいが続く見込みで、実質的には（インフレを考慮すると）下落を意味します。フライト・トゥ・クオリティの傾向から、新しいグリーンビルは賃貸が好調（2222 MarketやChubb本社のような新規プロジェクトも満室になるかも）ですが、古いB/Cクラスのビルは引き続き低迷、または用途転換が進む可能性があります。コンバージョンプログラムの成功（2025年に20年減免が実施されれば）が鍵となります：2030年までに数百万平方フィートのオフィスが転換される可能性があり、残りの市場の安定化に寄与します。5年後のフィラデルフィアのオフィス市場は、規模は小さくても健全化しているかもしれません――在庫がスリム化し稼働率が向上、元オフィス街への住宅用途流入で人通りも増えることが期待されます。Center City Districtの目標は、オフィス依存度の低い多様化したダウンタウンです。投資の観点では、オフィス価値は底を打つ前にさらに下落する可能性があります（フィリーのオフィス価値は2019年以降すでに約20～30％下落したと言われ、もう少し下がるかもしれません）。2027年頃には、例えば雇用が完全回復し、ハイブリッド勤務の定着でオフィス稼働率が改善すれば、回復の兆しが見られるかもしれません。
小売: 小売部門は緩やかな回復を続けると予想されます。Center Cityの小売稼働率は、パンデミック級の混乱がなければ2026年までに83％から後半80％台まで上昇する見通しですcentercityphila.org。多くのアナリストは、パンデミック後の「体験」への潜在需要が続く中、実店舗小売が緩やかな復活を遂げると考えています。主要エリアの小売賃料は横ばいから再び上昇し始め、2025～26年までに2020年以前の水準に戻る可能性もあります。二次的な小売回廊も、地元ビジネスが空白を埋めることで空室が減り安定する見込みです。小売のリスクは2つ：eコマース（今後もなくならず、大手チェーンは店舗数を削減中）と、景気減速の可能性（消費支出が落ち込むかもしれません）。しかし2024年のホリデーシーズン以降の動向がヒントになるでしょう――現時点ではCenter Cityの小売店舗数が2019年比+15％centercityphila.orgなど、好材料も見られます。5年後には、フィリーの小売は飲食や体験型用途へのシフトが進み、従来型の衣料品店などは減少するかもしれません。ダウンタウンの人通りは、特に住民や学生が増えれば2026年頃までにコロナ前の100％まで完全回復する可能性があり、小売を支えます。したがって見通しは慎重ながらも楽観的です：小売の稼働率・賃料は横ばい～緩やかな上昇傾向、立地やコンセプトの良い小売（住民や観光客向けなど）には成長のチャンスがあります。
工業用不動産: 現在の一時的な停滞を超えれば、工業用不動産の見通しは非常に前向きです。GlobeSt.の記事で述べられているように、Colliersは2026年にかけて空室率が低下すると予測していますglobest.com。つまり、需要が供給に追いつき、空室率が約5～6％の水準に戻る可能性があると見込まれています。工業用不動産の賃料成長率は、供給過剰が解消されれば再加速するかもしれません。持続的な需要を背景に、年率で一桁台半ばの上昇に戻る可能性があります。2025～2027年には、需要が再び高まれば（特にコールドストレージや都市近郊のラストマイル倉庫などの特殊用途で）、フィラデルフィアで新たな工業用開発の波が訪れるかもしれません。予測を左右する要素は、サプライチェーンの変化や経済状況の推移です。現状では、ニアショアリングや在庫増加の傾向が倉庫スペース需要を後押ししています。さらに、高速道路の拡幅や港湾の浚渫などインフラ整備が進めば、フィラデルフィアの物流企業への魅力も高まるでしょう。5年スパンで見れば、工業用不動産市場は引き続き「花形」となる見込みです。他の商業用不動産と比べて、工業用資産のキャップレートは低く（＝価値は高く）推移するでしょう。ただし注意点として、金利が高止まりすれば新規の投機的開発は慎重になるはずです。しかし2026～27年に金利が下がり、空室率も落ち着けば、ベルウェザー・ディストリクトの第2期や郊外の物流パーク拡張など、大型プロジェクトの新規提案が見られるかもしれません。
集合住宅: 集合住宅／アパートメント部門は、現在の供給過剰期を乗り越えれば好調が予想されます。すでに2025年末には竣工数が60％減少し、市場が引き締まる見込みです。稼働率は90％台半ばを維持し、2026年には供給過剰が解消されれば、主要サブマーケットで95％超に上昇する可能性もあります。賃料成長率も健全に推移する見通しで、年3～5％程度と予想されます。急騰ではありませんが、投資を呼び込むには十分な水準ですmmgrea.com。一部の全米予測機関（Freddie MacやYardiなど）は、フィラデルフィアを今後も集合住宅の基礎条件が堅調な市場と位置付けています。安定した経済と供給不足の手頃な価格帯が背景です。実際、中価格帯・手頃な住宅の開発増加が今後のトレンドとなる可能性があります（市がインセンティブを拡充したり、包括的ゾーニングで供給が増えれば特に）。5年スパンでは、オフィスから住宅への転用で数千戸規模の新規アパートが都心に供給される可能性もありますが、段階的な供給となるでしょう。したがって、集合住宅全体の供給増加は今後数年で緩やかになり、その後2027年までに市場環境が改善すれば再び加速するかもしれません（資金調達や賃料上昇で開発業者の信頼感が回復すれば）。フィラデルフィアの集合住宅への投資意欲は高水準を維持しそうです。実際、2022～2023年には多くの機関投資家が、より加熱した市場と比べて割安なフィラデルフィアのアパートを購入しています。この傾向は今後も続くでしょう。

開発パイプライン予測: 今後3～5年で、ここで挙げた主要プロジェクトの多くが実現、または大きく進展するでしょう。2028年までに、フィラデルフィアは現実的に以下のような状況になる可能性があります:

サウスフィリーで進行中の76ersの新アリーナ（順調にいけば2031年頃オープンの可能性）。
複数のセンターシティのオフィス転用が完了（ワナメーカー、1700マーケットなど）、さらにいくつかの新築高層住宅も完成（ハーパー・スクエアは2027年までに、シュイルキル・ヤーズのタワーがもう1、2棟）。
I-95キャップパークが完成し利用開始（2026年または2027年）。
Bellwetherが第2または第3フェーズに完全移行し、数百万平方フィートの倉庫が建設済み。
Navy Yardに数百人の住民と新しいホテルができている可能性。
もしかするとPenn’s Landingプロジェクトが再始動（もし金利が下がれば）— 2026年までに再開すれば2028年までに1、2棟のタワーが建つかもしれません。要するに、フィラデルフィアはこれらのプロジェクトによって2020年代後半にはスカイラインや都市景観の物理的な成長スパートが見込まれます。それが経済基盤に寄与し、需要の中心がシフトする可能性も（例えば、ダーストがタワーを2棟建てれば、デラウェア川沿いがついに住宅地として人気になるかもしれません）。

予測に対するリスク: 潜在的な逸脱にも注意が必要です。もし全米経済が2024年または2025年に景気後退に陥れば、フィリーの不動産は一時的に軟調になるかもしれません—住宅価格は横ばいかやや下落する可能性（特に失業率が上昇し、住宅ローン金利がそれに見合って下がらない場合）、商業リースも鈍化するかもしれません。しかし、2008年型のクラッシュを予想する人はほとんどいません。銀行や家計は概ね健全です。フィラデルフィアは特に、何年かぶりに一部アナリストから「割安」と指摘されました。つまり、収入や家賃に対する住宅価格がかなり妥当な水準です。これは下方リスクが限定的であることを示唆しています—過熱市場のようにバブルがはじける心配はありません。したがって、軽度の景気後退シナリオでも、フィリーの住宅市場は1年ほど停滞し、その後緩やかな成長に戻るだけで、大幅な価格下落は起きにくいでしょう。商業面では、景気後退がオフィス市場にさらに打撃を与え（回復を遅らせ）、一部開発が一時停止する可能性もあります（資金調達が止まれば）。逆に、上振れシナリオも考えられます。インフレが早く収まり、FRBが2024年後半に金利を下げれば、2025～26年に買い控えていた人が戻り、売買や価格が予想よりやや上昇する「ミニブーム」が起きるかもしれません。それは住宅建設業者に恩恵をもたらし、さらなる開発着手を促す可能性も（実際、フィラデルフィアは住宅不足なので歓迎すべきことです）。

専門家の見解: フィラデルフィアの地元不動産リーダーたちは、今後「概ね安定した」期間tcsr.realtorを迎えると楽観的な見方を示しており、大きな変動はないとしています。「住宅市場が平均に回帰する」（つまり、通常の成長に戻る）という表現は、期待をよく表していますtcsr.realtor。ベテランのフィラデルフィア不動産業者リード・ローゼンタール氏は2025年初頭に、「すべてが落ち着いた…今はフィラデルフィアで購入するのに良い時期だ、なぜならすべてが落ち着いたからだ」phillyvoice.comと述べました。安定は良いことです――計画が立てやすく、投機による変動も少なくなります。

2030年までに、現在の傾向が続けば、フィラデルフィアは以下のようになる可能性が高いです:

人口がやや増加（現在の158万人から162万人程度へ）、
雇用の増加（特にBellwetherやNavy Yardのようなプロジェクトが雇用創出の約束を果たせば）、
ダウンタウンの住民が増え、オフィスは減少（オフィス稼働率は85%程度だが新しいアパート建設が多数）、
住宅価格と家賃が現在より約10～20%上昇（インフレ率による）、
特定の注目エリア（University City、ウォーターフロントなど）での継続的な開発。

結論: フィラデルフィアの不動産市場は2020年代半ばに向けて基本的に堅調に見えます。パンデミックの衝撃や急激な金利変動を乗り越え、着実な成長の段階に移行しています。住宅・商業の両分野に課題はありますが、明確なチャンスも存在します。利害関係者――住宅購入者、投資家、政策立案者――にとっては、バランスを取ることが焦点となります。成長と開発を促進しつつ、都市の手頃さと住みやすさを維持することです。今後数年は、フィラデルフィアが現在の勢い（「熱い」手頃な市場として）を長期的な成功につなげられるかどうかを左右する重要な時期となるでしょう。現時点では、指標は好調です。強い雇用分野、ダウンタウンの人口増加、インフラやメガプロジェクトへの大規模投資、そしてフィラデルフィアが急上昇ではなく着実な上昇を続けているという幅広い合意があります。

出典: 最新のデータと分析は、Drexel大学Lindy Instituteの住宅レポートdrexel.edu drexel.edu、ZillowおよびRedfinの市場動向redfin.com、フィラデルフィア連邦準備銀行およびPewによる経済統計pew.org、フィラデルフィア市の都市計画文書や主要ニュースメディア（PhillyVoice、Inquirer、Axios）による開発の最新情報axios.com axios.com、および商業仲介会社（Colliers、CBRE）によるCREの基礎データglobest.com globest.comなど、権威ある情報源から得られています。これらが本予測の根拠となっています。