フェニックス不動産市場2025年：ブーム、調整、それとも崩壊か？（トレンド・予測・チャンスを徹底解説）

2025年の住宅不動産トレンド

フェニックスの住宅市場は2025年、暴落ではなく調整局面を迎えています。2020～2022年の急激な価格高騰の後、過去1年で住宅価格はやや落ち着きを見せており、フェニックスの一般的な住宅価格は約41万6,000ドルで、1年前より約4％低くなっていますzillow.comzillow.com。2025年半ば時点の中央値の販売価格は約42万5,000ドルでzillow.com、前年比でわずかに下落しています。この緩やかな下落は、住宅ローン金利の高止まりで買い手の熱が冷め、販売が低調だった18か月を経てのことです。在庫はついに緩み始めました。2025年初頭の新規売り出し件数は前年比約17％増（2019年以来最大の増加）roiproperties.com。売り出し中の在庫は2021～2022年の水準と同等roiproperties.comとなり、買い手の選択肢はやや増えましたが、供給は依然として過去の平均を下回っています。住宅は市場に出てから契約成立までやや長くなっており（中央値は約28日）、それでも適正価格の物件は依然として早く売れていますzillow.comzillow.com。

より高い借入コストにもかかわらず、需要は消えていません。実際、フェニックスは全米リアルター協会（National Association of REALTORS®）によって2025年の「住宅ホットスポット」トップ10に選ばれましたnar.realtor。主な要因には、若年層の堅調な移住と所得の増加、さらにより手頃な在庫が市場に出てきていることが挙げられますnar.realtor nar.realtor。NARのチーフエコノミストは、「手の届きやすさの課題は最悪期を脱した」と述べており、住宅ローン金利が6％前後で安定し、新築住宅の供給が増加しているとしていますnar.realtor。実際、2025年の買い手はより厳しく交渉し、価値を求めているとされ、Redfinのエージェントによると、フェニックスは数か月間「買い手市場」が続いており、売り手はしばしばターンキーでない住宅に対して1万～1万5千ドルの譲歩を提供していますredfin.com。エントリーレベルや住み替えの買い手も依然として活発で、金利圧力を相殺するために（売り手負担の金利引き下げや頭金支援など）創造的な資金調達が活用されていますroiproperties.com。高価格帯では、州外からの富裕層が引き続きフェニックスをターゲットにしており、パラダイスバレーやアルカディアのような高級住宅地は、リゾートライフや長期的価値を求めるカリフォルニア州民や他の新規移住者から依然として需要がありますroiproperties.com roiproperties.com。全体として、2025年の住宅市場は価格の安定化、売り出し物件の増加、そして買い手・売り手双方によるより戦略的で冷静な取引ペースが特徴となっており、パンデミック期の熱狂的な競売から大きく様変わりしています。

2025年のフェニックス賃貸市場

2025年のフェニックス大都市圏の賃貸市場は、借り手と貸し手の双方にとって安堵と強さが入り混じった状況となっています。数年間にわたる急激な家賃上昇の後、家賃は実際にわずかに下落しており、平均で昨年より約3%低く、一般的なアパートの家賃は月額約1,500ドルとなっていますazfamily.com。Zillowのデータ（戸建て賃貸も含む）によると、平均家賃は約1,920ドルで、前年比で約100ドル下がっていますzillow.comzillow.com。この家賃の下方修正（前年比約3～5%）は、主に数千戸の新規物件が供給された建設ブームによるものです。2024年だけで、開発業者は2万戸以上の新しいアパートを供給し、さらに驚くべきことに2025年には2万8,000戸の完成が予定されていますazfamily.com。オーナーにとっての朗報は、需要が供給に追いついていることです。過去6か月間で、フェニックスでは新たに供給されたアパートのほぼ100%が入居済みとなっており、建設業者が物件を開けるのと同じ速さで借り手が埋めている状況ですazfamily.com。その結果、2024年に6%を超えて急上昇した空室率は、2025年春までに再び6%未満に低下していますhomeladder.comhomeladder.com。これは市場がバランスを保ち、借り手の需要が強いため、供給過剰を防いでいることを示しています。

借家人にとっては、供給の急増は短期的に選択肢の増加と家賃のやや緩やかな下落を意味します。特定の地域ではお得な物件が見つかることもあります。Apartment Listの2025年中頃のデータによると、フェニックスの手頃なエリア（マウンテンパークランチ、セントラルアベニュー回廊、デザートリッジ、ダウンタウンなど）では、平均以下の家賃でありながら、アメニティへのアクセスを犠牲にしていませんapartmentlist.com apartmentlist.com。（市全体の中央値家賃は、典型的なアパートで約1,312ドル、1年前より約3.8%低くなっていますapartmentlist.com。）一方、高級エリア（例：ノーススコッツデールやパラダイスバレー）は依然として高額で、隣接するパラダイスバレーでは平均家賃が非常に高く（高級一戸建て賃貸のため9,000ドル超）zillow.comとなっています。しかし全体的に見ると、フェニックスの家賃は全米平均より約9%低く、しかもより広いスペースが得られます。典型的なフェニックスの借家人は約816平方フィートを利用でき、他の多くの大都市の借家人よりも広い部屋を楽しんでいますzillow.com azbigmedia.com。

家主たちは、新たな常態に適応し、テナントの維持と質に重点を置いています。家賃の上昇が横ばいになる中、物件オーナーは良い入居者を確保するためにサービスやインセンティブに注力しています（特にパンデミック後も延滞率がやや高いままであることから homeladder.com）。ビルド・トゥ・レント・コミュニティ（分譲地スタイルの一戸建て賃貸コミュニティ）は急増しており（詳細は下記の投資環境で）、従来のアパートに代わる選択肢として、庭付きの家を借りることができるようになっています。今後について、専門家は現在の家賃下落は一時的なものと考えています：新しい集合住宅の供給の大部分が2025～26年に集中し、建設ラッシュは2027年までに落ち着く見込みです。その時点で家賃の上昇が再開する可能性が高い azfamily.com azfamily.com。それまでの間、2025年のフェニックスの賃貸市場は、ここ数年で最も健全で入居者に優しい状況となっており、つい最近まで全米でも有数の急激な家賃上昇を経験していたこの地域にとって、歓迎すべき一息となっています。

商業用不動産の動向（オフィス、小売、工業、集合住宅）

フェニックスの商業用不動産（CRE）セクターは2025年において、ダイナミックで全体的に楽観的です。全国的な逆風に直面しながらも、その傾向は続いています。産業用不動産は間違いなく主役です。メトロ・フェニックスは、全米で第1位の産業用市場として最近のランキングで浮上しており、巨大な物流需要と投資の急増がその背景にあります。地域全体で約3,000万平方フィートの産業プロジェクトが進行中ですarizonaescrow.com。2024年第3四半期だけでも、フェニックスでは300万平方フィートの純吸収がプラスとなり、これは大規模な需要を示していますが、記録的な新規建設により空室率は11～12％台に上昇しましたarizonaescrow.com【35†look**】。重要なのは、建設ラッシュにもかかわらずテナントが積極的にスペースを借りている点です。産業用賃料の募集価格は前年比約9.7％上昇し、2024年末には1平方フィートあたり約$1.13（NNN）となりました【22†L49-L57】【35†look**】。フェニックスが南西部の流通拠点としての役割を果たし、戦略的なニアショアリングの動向と相まって、この分野は活況を呈しています。おそらく最大の原動力は半導体製造の拡大です。TSMCの北フェニックスにおける巨大な新チップ工場（数十億ドル規模の投資）により、その回廊の産業施設の価値は急騰しています。2年前に1平方フィートあたり$150で売却されていた倉庫が、現在では$325以上となっており、ハイテク製造拠点近くのスペースに対する非常に高い需要を反映しています【30†L73-L81】。このように、フェニックスの産業用市場は高い稼働率、上昇する賃料、激しい開発が組み合わさり、同市を全米有数の物流拠点へと押し上げています。

マルチファミリー開発は、商業用と住宅用の両方にまたがるカテゴリーであり、前述の通りパンデミック後の建設ブームを迎えています。2024～25年にかけて、開発業者はグレーター・フェニックスに数千戸のアパートを追加し、当初は入居率と家賃水準のわずかな「調整」をもたらしました。しかし2025年までには、このセグメントは安定化しつつあり、空室率は一桁台半ばで落ち着き、家賃の下落も控えめですhomeladder.comazfamily.com。フェニックスのアパート物件に対する投資家の需要は依然として堅調で、継続的な雇用創出、人口増加、そして長期的な住宅不足がその背景にありますroiproperties.com。マルチファミリー資産の価格は2022年の過熱したピーク後に横ばいとなり、皮肉にも目利きの投資家が再参入するきっかけとなっています。要するに、マルチファミリー部門は成長痛を乗り越えつつあり、豊富な新規供給が家賃の「圧力解放バルブ」となっていますが、地域の強い人口動態により新規ユニットは吸収されています。フェニックスは引き続きマルチファミリー投資の磁石であり、特に価格がより合理的になり、ファンダメンタルズ（雇用、人口流入）が堅調な中でその傾向が続いていますroiproperties.com。

フェニックスの小売不動産は、eコマース時代において多くの人が予想したよりも回復力を示しています。都市の成長により、新しい店舗や飲食店の需要が生まれており、特に急成長中の郊外回廊で顕著です。古いショッピングセンターは課題に直面していますが、付加価値を狙う投資家たちは積極的に近隣型小売センターを購入・改修しており、空室の再テナント化、外観のアップグレード、来店客数を増やすための体験型要素の追加などが行われていますroiproperties.com。また、デベロッパーは（Developmentsセクション参照）ギルバートのSignature at SanTan Villageのような注目度の高い小売プロジェクトも進めており、これは1億4,500万ドル規模の高級小売地で、Whole Foodsや高級スポーツ小売店がイーストバレーに進出しますtheravenscroftgroup.com theravenscroftgroup.com。2023～24年の課題の一つはインフレ（および関税）による内装工事費の上昇でしたが、2025年半ばの新たな輸入関税の一時停止により、コストを懸念していた小売業者には多少の安心材料となりましたroiproperties.com。フェニックスの全体的な小売空室率は比較的安定しており、新住民が店舗・レストラン・サービスへの需要を押し上げているため、主要物件の賃料はじわじわと上昇しています。小売セクターは崩壊しているのではなく進化しているのです。古い大型店舗は再活用され、新しいコンセプト（エンターテインメント施設から食料品店併設型ライフスタイルセンターまで）がフェニックスの成長エリアで拡大しています。

オフィススペースは唯一逆風に直面しているセグメントですが、それでもフェニックスは多くの大都市よりも健闘しています。2025年初頭にオフィスマーケットはやや冷え込みましたが、これはハイブリッドワークや企業の慎重な拡大という世界的な傾向を反映していますroiproperties.com。約2年にわたる堅調なリースの勢いの後、フェニックスでは2025年第1四半期のリース活動がやや減速しましたroiproperties.com。一部のサブマーケット（特に古いクラスAタワー）で空室率が上昇し、テナントは1年前よりも賃料や特典交渉でより有利な立場にあります。重要なのは、フェニックスはサンフランシスコのような場所で見られたリモートワークによる大量流出の最悪の事態を回避したことです。大規模な連邦・政府オフィスの存在がなかったため縮小の必要がなく、また医療、金融、テクノロジー分野への多様化が多くのオフィス利用を維持していますroiproperties.com。実際、州全体で閉鎖予定の政府賃貸物件は50件未満であり、他都市が直面しているオフィス空室の大きな要因を最小限に抑えていますroiproperties.com。現在、地元のオフィス需要は医療、法律、専門サービス企業によって牽引されており、多くはより小さく柔軟なスイートを求めています。興味深いことに、立地の良い古いクラスB/Cオフィスビルはリノベーションによって新たな命を得ています。賃料を抑えたいテナントが改装された低コストスペースを喜んで利用しているためですroiproperties.com。したがって、フェニックスのオフィス部門は好調とは言えませんが、強さを見せる部分もあります。特に、企業がより安価な賃料や駐車場を求めて移転する郊外市場で顕著です。ビジネス環境が良好で人口も増加しているため、フェニックスのオフィス市場の見通しは慎重ながらも楽観的です。市場は適応しています（創造的な再利用やテナントへのインセンティブを通じて）、空室スパイラルに陥ることはありません。CRE全体の結論として、フェニックスは依然として全米で最もダイナミックな商業市場の一つであり、長期的な基礎（人と雇用の流入）に支えられ、投資家やオーナーが短期的に戦略を調整している中でもその地位を保っていますroiproperties.com。

市場を形作る新規開発およびインフラプロジェクト

フェニックスの2025年の成長ストーリーは、都市圏全体での主要な開発およびインフラのアップグレードによって強調されています。これらのプロジェクトは住宅、商業施設、交通機関にわたり、今後数年間で地域の不動産を再構築することが期待されています:

• ハイテク製造業のブーム: 注目を集めているのは、フェニックス北部のTSMCの半導体工場であり、これはアリゾナ州史上最大級の海外直接投資の一つです。この複数のファブからなる複合施設（初期段階で約400億ドルの価値）は、しばしば「経済の触媒」と呼ばれ、周辺開発を促進していますroiproperties.com。ファブの周辺では、開発業者が施設で雇用される数千人の労働者のために住宅、サプライヤーパーク、商業サービスの建設を急いでいます。ノースウエスト・バレー—かつてはまばらな砂漠だった地域—は、急速にハイテク回廊へと変貌しています。同様に、サウスイースト・バレーもチャンドラーでのインテルのファブ拡張や新しいEV/バッテリー工場（クイーンクリークのLGエナジーのバッテリー工場、カーサグランデのルシッド・モーターズ）によって恩恵を受けており、これらすべてが産業用および住宅用不動産の需要を高めています。
• VAIリゾート – グレンデールのゲームチェンジャー: エンターテインメント不動産分野では、グレンデールが2025年末に10億ドル規模のVAIリゾートをオープン予定であり、これは南西部で最も期待されているラスベガススタイルの高級リゾート複合施設の一つですtheravenscroftgroup.com theravenscroftgroup.com。VAIリゾートは、4つのタワーにわたる1,100室以上の客室、バルコニーからライブパフォーマンスを鑑賞できる360度コンサート円形劇場、大規模な人工オアシス、12の高級レストランなどを備えていますtheravenscroftgroup.com theravenscroftgroup.com。このプロジェクトはアリゾナ州最大のリゾートであり、ウェストバレーの観光・エンターテインメント拠点としての地位を確固たるものにします。不動産への影響としては、グレンデールのスポーツ＆エンターテインメント地区周辺の不動産価値の上昇、さらなるホスピタリティや小売業の派生、リゾートがコンサートやイベントを誘致することで短期賃貸需要の増加が見込まれます。VAIのユニークさ—高級ホスピタリティとライブエンターテインメントの融合—は、フェニックスを地図に載せる体験型開発の好例です。
• ダウンタウン＆セントラルフェニックスの再活性化: ダウンタウン・フェニックスは大規模な複合用途および教育機関プロジェクトによって進化を続けています。注目すべきは、新しいASUヘルスサイエンス・イノベーション・ビルディング（成長中のダウンタウン・バイオメディカルキャンパスの一部）で、ここでは医学教育と研究が行われます。これに加え、アリゾナ大学フェニックス医学校の拡張計画もあり、数百人の学生や教員、スピンオフのヘルステック企業がダウンタウンに集まり、不動産市場にとっても好材料となっています。さらに、セントラル・フェニックスでは高級住宅タワー（例：ルーズベルト・ロウやセントラル・アベニュー付近の中層高級アパートプロジェクト）や、歴史的建造物のアダプティブリユースによるおしゃれなオフィスやホテルへの転用が進んでいます。最近オープンしたセントラルステーション再開発（旧ダウンタウンバスターミナル跡地）では、都市中心部に高層アパート、商業施設、コワーキングスペースが導入されました。各プロジェクトが活気をもたらし、フェニックスを24時間稼働するライブワーク型ダウンタウンへと押し上げています。
• マスタープランコミュニティ＆郊外の成長: 周辺部では、新しいマスタープランコミュニティが住宅需要に応えるために着工しています。西端のウェストバレー、サプライズやバックアイが急成長中です。TerraWest Communitiesはサプライズで210エーカーを取得し、「サプライズ・フットヒルズ」という750～1,000戸の住宅と20～30エーカーの商業スペースを持つコミュニティを開発予定です（2026年着工予定）theravenscroftgroup.com theravenscroftgroup.com。近隣のバックアイでは、開発業者が将来のコミュニティ用に数百エーカーの農地を取得しており、同地の人口（すでに全米で最も成長率の高い都市）は今後も急増すると見込まれていますarizonaescrow.com。これらのエリアは手頃な新築住宅が人気で、新設または改良された交通回廊沿いに位置（例：サンバレーパークウェイ、I-11計画）し、通勤も現実的です。イーストバレーでは、メサのイーストマークやクイーンクリークのオーチャードランチなどの大規模コミュニティが新たなフェーズで拡大中です。ビルダーは公園や学校、商業施設などの自給自足型アメニティを重視し、これら新しい郊外の街を作り上げています。その規模は大きく、数万戸の新築住宅がフェニックス都市圏の周縁部で計画されており、今後10年間の郊外成長が約束されています。
• 小売およびエンターテインメントの目的地: いくつかの「大型小売」プロジェクトが計画中であり、買い物やレクリエーションを十分に受けられていない地域にもたらされます。イーストバレーのSanTanおよびMedina Stationプロジェクトtheravenscroftgroup.com theravenscroftgroup.comに加えて、ウェストバレーのSurpriseにあるPrasada開発では、新たに35万平方フィートの小売スペース（既存の70万平方フィートのパワーセンターに加えて）が、急成長するノースウエストバレー郊外に提供されますarizonaescrow.com。この1億2500万ドルのプロジェクトは、2025年末までに新しいレストラン、ショップ、エンターテインメントを提供しますarizonaescrow.com。一方、メサ市はMedina Stationに注目しており、ターゲットと2階建てのDick’s Sporting Goodsを核とした64エーカーの複合施設で、すでに70%が事前契約済みですtheravenscroftgroup.com theravenscroftgroup.com。また、スポーツファンには、新しいAndretti Indoor Karting & Games施設がグレンデールにオープンし、家族向けアトラクションがさらに充実しました。これらのプロジェクトは、建設雇用を生み出すだけでなく、周辺の不動産価値を押し上げる傾向もあります（新しい小売施設やアメニティの隣接住宅は需要が高まることが多いです）。小売建設の活発さは、デベロッパーがフェニックスの消費支出と継続的な人口増加に自信を持っていることを示しています。
• 交通インフラ: フェニックスのインフラは不動産開発と歩調を合わせて拡大しています。2025年半ば、Valley Metroは13億ドルのライトレール延伸を開業しました。これにより、ダウンタウン・フェニックスから南のベースライン・ロードまで5.5マイルが追加されましたvalleymetro.org phoenix.gov。このサウスセントラル延伸と新しいダウンタウン交通ハブにより、「サウスフェニックスが初めて地域ライトレールシステムと接続」されますvalleymetro.org。同様に大きな影響を与えるのが、2024年末に開業したノースウエスト第II期ライトレール延伸で、北西フェニックスの旧メトロセンターモール敷地まで1.6マイルの支線が開通しましたjacobs.com。これはフェニックス西側への初のライトレールサービスであり、すでに旧メトロセンターモール敷地のトランジット指向型再開発計画（住宅、オフィス、公園を備えた複合用途の村として再生予定）を促進しています。これらの鉄道プロジェクトは接続性を高め、今後の開発がどこに集中するかを示しています。サウスフェニックスやダンラップ・アベニュー沿いの新駅周辺には、新しい中層アパートやビジネスが集まることが予想されます。鉄道以外にも、高速道路のアップグレードが進行中です。アリゾナ州運輸局はブロードウェイカーブを通る州間高速道路10号線の改良を継続しており、州道30号線（ファーウェストバレーの将来の東西高速道路）や、I-11回廊（ラスベガス方面への将来の高速道路）の計画も進行中です。こうしたモビリティへの投資は、さらなる開発用地を開放し、通勤時間を短縮し、フェニックスの成長エンジンをさらに加速させます。

まとめると、フェニックス都市圏では10億～20億ドル規模の主要開発・インフラプロジェクトが進行中です。これらは華やかなリゾートから工場、まったく新しい住宅地まで多岐にわたります。共通するテーマはフェニックスの将来への自信であり、官民ともに長期的な成長に賭けています。不動産にとって、これらのプロジェクトは新たな活動と機会の拠点を意味します。主要開発周辺（新しいテック企業、新しい交通路線、新しい商業施設など）は、価値上昇と需要増が見込まれます。2025年、バレーの景観は文字通り目の前で変化しており、次の拡大の章の基盤が築かれています。

投資環境と機会

フェニックスは長年にわたり不動産投資家にとって人気の都市であり、2025年も例外ではありません。ただし、投資環境は短期的な投機よりも戦略的かつ長期的な取り組みへと進化しています。明らかな傾向として、パンデミック時代の機関投資家による熱狂は一部落ち着いてきています。2025年第1四半期、フェニックス都市圏で機関投資家（大手企業、REITなど）が購入した住宅は全体の約7.5%で、1年前の約8.2%から減少していますroselawgroupreporter.com。アリゾナ州全体でも、機関投資家の市場シェアは前年比で約11%減少しましたroselawgroupreporter.com。この後退は、2022年のピーク以降、大口投資家がより慎重になっていることを示唆しています。資金調達コストの上昇や転売利益率の縮小が、機関投資家による購入件数を抑制しています。それでも、全取引の7～8%は依然として大きな割合であり、フェニックスは依然として全米でも投資家の活動が盛んな主要市場の一つです。実際、2025年半ばのレポートでは、フェニックスが「アメリカのビルド・トゥ・レント（BTR）首都」とされており、投資家がこの地で戦略を再構築していることの証しですazreinsider.com。

Build-to-Rent（BTR、賃貸用新築住宅）は、フェニックスの不動産市場でおそらく最も熱い投資トレンドです。短期的な利益を狙って住宅を転売するのではなく、多くの企業が現在、賃貸専用に建てられた一戸建て住宅のコミュニティ全体を開発または購入しています。フェニックスでは、2017年から2022年にかけてBTR在庫が309%増加し、全米で最も速い成長を記録しましたazreinsider.com。2024年までに、この都市圏では1年間で4,460戸の新しい一戸建て賃貸住宅が追加され、2020年以降の合計は12,700戸以上のBTR住宅となりましたazreinsider.comazreinsider.com。これらは昔ながらの建売住宅ではなく、BTRコミュニティは、現代的な内装、庭、アパート並みの設備を備えた住宅を提供しており、住宅ローンを組まずに広い空間を求める家族やリモートワーカーに人気ですazreinsider.com。大手投資家も注目しており、機関投資家がBTR分譲地全体を安定した収益資産として取得していますazreinsider.com。DRホートンやレナーなどの伝統的な住宅建設会社も、自社でBTRプロジェクトを立ち上げたり、完成した住宅を一括で投資家に販売したりしています。フェニックスで投資を検討している人にとって、BTRは地域の人口増加に伴う賃貸収入を得る手段となります。そして、まだ成長の余地があります。今後数年で13,000戸以上のBTR住宅が計画・建設中ですazreinsider.com。これは、賃貸住宅がフェニックスの住宅供給の主要な構成要素となることを示しています。これにより、大手プライベートエクイティファンドから、数戸の賃貸住宅を共同購入する小規模なパートナーシップまで、あらゆる規模の投資家にチャンスが生まれています。

BTRを超えて、長期のバイ・アンド・ホールド戦略はフェニックスで魅力的です。最近の下落の後、住宅価格は2026～2027年に向けて緩やかな成長を再開すると予想されていますnar.realtor。投資家にとっては、フェニックスの比較的手ごろな価格（沿岸市場と比べて）と強い家賃対価比率が、今日の堅実なキャッシュフローを生み出し、中期的な値上がりの可能性も期待できます。特定のサブマーケットはROIの可能性で際立っています：ウェストバレーのBuckeye、Goodyear、Surpriseの各都市は、低い参入価格と急速な成長を兼ね備えています。例えばBuckeyeは、将来の工業用・住宅用に向けた広大な土地があり、最近ある家族がBuckeyeで747エーカーを5300万ドルで購入したことは、そこでの将来開発への期待を示していますarizonaescrow.com。インフラと人口がこれら周辺部に到達すれば、土地の価値は急速に上昇する可能性があります。一方、中心部に近い場所では、新しいライトレールの延伸や雇用拠点（例：北フェニックスのTSMC周辺やダウンタウンのテックオフィス近辺）の周辺エリアが、平均以上の値上がりを新たな需要流入によって見込めるかもしれません。

フェニックスでの賃貸物件投資は、現在、忍耐と慎重さが求められるゲームです。家賃は横ばいで、キャップレート（賃貸利回り）は2年前と比べてやや圧縮されています。しかし、これはまた、入札合戦なしで物件を取得できるよりバランスの取れた市場であることも意味します。目利きの投資家は今、購入を確定し、しばしばバリューアップを狙っています――例えば、古い4世帯住宅や小規模アパートを購入し、リノベーションして、家賃上昇が再び始まる時期に備えるといった具合です。空室率が低下し、家賃の伸びが2026年末までにプラスに転じると予想されている中でazfamily.com、2025年に購入する投資家は、現在の軟調な価格を活かし、数年後に市場が引き締まった際にリファイナンスや家賃引き上げのチャンスを得られる可能性があります。特筆すべきは、フィックス・アンド・フリップの活動は2021年の熱狂と比べて減少していますが、フィックス・トゥ・レントは人気で、多くの小規模投資家が手入れが必要な住宅を取得し、リノベーションして賃貸市場に加えています（BTRの波に一件単位で乗る形です）。

最後に、機関投資家の資本は決してフェニックスから離れていません。商業分野では、フェニックスは2025年第1四半期に全米で925億ドルのCRE投資を記録し、前年比17%増加しました（取引件数は減少したものの）roiproperties.com ― これは大口投資家が依然として資金を配分していることを示しており、より大規模で戦略的な取引に集中していることを意味します。フェニックスの好調なビジネス環境と成長軌道は、産業分野（アマゾン、ウォルマート、UPSが近年配送センターを拡大）やデータセンター（フェイスブック、グーグルなどがフェニックス周辺にサーバーファームを所有）などの分野で大規模な投資を引き続き呼び込んでいます。海外からの投資も要因の一つです。例えば、TSMCの施設に加え、台湾や他の海外企業もカリフォルニアよりもコストが安いことから不動産を求めてフェニックスを視察しています。投資家にとっての見通しは、したがって前向きですが選択的です。2025年のフェニックスは2021年のような売り手市場ではありませんが、賢く投資を考えている人にとって―賃貸住宅、アパート、商業資産のいずれであっても―市場は強固な基礎、安定した成長、そしてリターンを生み出す多くの機会を提供しています。重要なのは、適切な立地と資産タイプを狙うことです。不動産においては常に、立地とタイミングが成功を左右します。

不動産に影響を与える経済的・人口動態的要因

フェニックスの不動産市場を支えているのは、健全な地域経済と力強い人口増加ですが、どちらも興味深い形で進化しています。2025年のフェニックス都市圏経済は多様で拡大を続けており、たとえ見出しとなる雇用数が一時的に減少したとしてもです。2025年半ばまでの12か月間で、フェニックス地域は約7,500件の純雇用減を記録しましたazfamily.com。これは主に一時的なテック業界のレイオフ（例：インテルの再編）によるもので、珍しい減少です。しかし、専門家はこの減少をすぐに「統計的に無意味」と位置付け、フェニックスの雇用市場は依然として全米で最も強い部類にあり、レイオフされた人々もすぐに再就職できていると指摘していますazfamily.com。実際、フェニックスの失業率は約5.1%で、米国の大都市の中でも最低水準ですazbigmedia.com。また、労働参加率も高いです。この地域では、先端製造業（半導体、電気自動車）、医療、金融サービス分野で高給の雇用が増加しています。重要なのは、過去5年間で賃貸者の収入が約41.6%増加していることですazbigmedia.com。これは労働者がより高給の仕事を得ているためで、住宅の手頃さの指標を改善しています。この質の高い雇用の流入が移住者を引き寄せ、住宅需要を支えています（人々は仕事を求めて移動し、フェニックスは多くの雇用を生み出しています）。

人口増加は、依然としてフェニックス不動産の基盤です。都市圏は2023年から2024年にかけて約85,000人の新住民を獲得し、年間成長率+1.7%で、全米平均（約1%）を大きく上回っていますaxios.com axios.com。この成長を牽引しているのは移住です。従来、フェニックスは転入者と高い自然増（出生数が死亡数を上回ること）の両方で成長してきました。しかし、全米同様、自然増は減少傾向にあり（この期間に出生数から死亡数を差し引いた純増は約14,500人のみ）axios.com。現在は、新たな移住者がフェニックスの拡大を支えています：純国内移住者が約21,000人（他州・他都市からのアメリカ人）と、驚くべきことに約49,000人の国際移民がその12か月間に到着しましたaxios.com。この国際的な要素は非常に大きく、初めて世界からの移民が国内移住を上回る成長要因となっています。地元の専門家は、米国の出生率が低下する中で、フェニックスのような都市は他地域から住民を呼び込むことに依存するようになると指摘していますaxios.com axios.com。フェニックスはその点で明らかに成功しています。移住者は地域の雇用機会、（カリフォルニアやニューヨークと比べて）生活費の安さ、温暖な気候に惹かれています。フェニックスは毎年、純流入数で全米トップ3の都市圏に常にランクインしており（Allied Van LinesやU-Haulの移住レポートでもアリゾナ州やフェニックスは高評価です）。

しかし、今日の成長は1990年代の爆発的なサンベルトのブームとは異なる様相を呈しています。あるASUの研究者は、フェニックスの成長率は依然として強いものの、90年代や2000年代のように「成長のための成長」ではなく、今はより穏やかであると指摘しています。現在、人々がフェニックスに移住するのは、「質の高い仕事に応じて」であり、投機的な過剰建設ではありませんaxios.com。このコントロールされた成長はより健全で持続可能であり、経済発展とともに成長しているのであって、それを先行しているわけではありません。不動産にとっては、需要が本当のエンドユーザー（雇用されている家族、熟練労働者、学生）によって支えられていることを意味し、バブルリスクが低減します。また、フェニックスは「今後も着実に成長し続ける態勢が整っている」azfamily.comという根底の自信もあります。これは、（上記で述べたような）インフラや開発投資の圧倒的な規模によって裏付けられています。

人口動態的には、フェニックスは年齢層のバランスの取れた構成によって、さまざまな側面から住宅需要を支えています。リタイア層や55歳以上の移住者にとって依然として人気のある目的地であり（アリゾナのリタイアメントコミュニティは好調です）、これが中古住宅市場や高齢者向け住宅セクターの成長を支えています。同時に、フェニックスには若年成人の人口が多く、ミレニアル世代やZ世代の住民も多く集まっています。彼らの一部はアリゾナ州立大学に進学し、その後仕事のために定住し、他の人々はより手頃な住宅所有を求めて高価格の市場から移住しています。特筆すべきは、2024年末から2025年にかけて初めて住宅を購入する人々が購入者の大きな割合を占めたことです。やや価格が下がり、創造的な資金調達によって、より多くの賃貸者が所有者になることが可能になりましたroiproperties.com。この若い購入者層の流入は、長期的な市場の健全性にとって極めて重要です。

手頃さと生活費は依然として重要な要素です。フェニックスの住宅費は上昇していますが、生活費は全米平均より約6.2%高いだけであり、ロサンゼルス（+45%）やマンハッタン（+130%）のような場所よりはるかに低くなっていますazbigmedia.comazbigmedia.com。これは、多くの新規移住者、特にカリフォルニアの法外な市場から移ってくる人々にとって、フェニックスでは中流階級のライフスタイルがまだ実現可能であることを意味します。これは、フェニックスが住民や雇用主（沿岸都市よりやや低い賃金でも、従業員により高い生活水準を提供できる）を引きつけるために活用している競争上の優位点です。フェニックスはまた、比較的税制が優しいことでも知られています（アリゾナ州には相続税がなく、テキサス州やカリフォルニア州より固定資産税が低く、最近は一律所得税を2.5%に引き下げました）。これらの経済的・政策的要因が総合的に追い風となり、不動産市場を後押ししています。フェニックスが増加する人口に対する水資源やインフラの課題を管理できる限り、今後も拡大が見込まれます。エコノミストは、アリゾナ州の人口増加率が今後数年で年間1.3～1.5%程度で推移すると予測していますrealestate.usnews.com。つまり、毎年数万人の新住民が継続的に住宅市場の需要を押し上げていることになります。

比較的な手頃さ：フェニックス vs. 他都市圏

フェニックスの不動産は他の主要市場と比べてどうでしょうか？ 手頃さの観点では、フェニックスは米国の大都市圏やサンベルトの中で中間的な位置にあります。最近の下落後、フェニックスの住宅は実際、地元の購入者にとってわずかに手頃になりました。2025年半ば時点で、フェニックスの中央値の住宅（約46万ドル）を購入するのに必要な年収は約10万9700ドルで、これは昨年より1.8%低い redfin.com。これは大都市の中でも最大級の手頃さの改善であり、パンデミック期に急騰した都市で価格がピークから下がった傾向が見られますredfin.com redfin.com。比較すると、全米中央値の住宅（約44万7000ドル）に必要な年収は11万2000ドル redfin.comなので、フェニックスは全米平均よりもわずかに手頃です。さらに、フェニックスで販売中の住宅の約25～26%が地元の中央値の年収で購入可能でありredfin.com、これは決して良い数字ではありませんが、多くの沿岸都市よりは良い状況です（例えばロサンゼルスでは、中央値世帯が購入可能な物件は約1%のみ）redfin.com。フェニックスの住宅所有コスト（中央値住宅で収入の約35%）も、多くの高コスト都市圏より低く、住宅ローンの支払いが収入の50%以上を占める都市もありますredfin.com。

サンベルトの他都市と比べると、フェニックスの住宅コストは中程度です。アトランタやサンアントニオのような急成長中の南部都市よりは高いですが、マイアミやオースティンのような都市よりは安価です。例えば、2025年半ば時点の主要市場の中央値住宅価格は以下の通りです:

この文脈では、フェニックスの価格はダラス／オースティンと同程度で、アトランタ／シャーロットよりやや高く、南フロリダや西海岸の都市圏よりはるかに低い。そのため、地元住民は圧迫感を感じているものの—フェニックスの中央値価格は2020年以降50％以上上昇reddit.com—この都市は依然として多くの大都市圏よりも良い価値を提供している。この相対的な手頃さが、NARがフェニックスを2025年に好調が予想されるトップ10市場にランク付けした大きな理由だnar.realtor。理屈は単純で、カリフォルニアから移住してきた家族が、以前の家の半額でフェニックスに同等の家を買えるなら、移住の流れは続くだろう。

賃貸側でも、フェニックスは好意的に比較されます。フェニックスの平均家賃（約1,920ドル）は、米国平均の家賃2,100ドルzillow.comよりも約8～9％低くなっています。そして、多くの沿岸都市ではその家賃で小さなアパートしか借りられないかもしれませんが、フェニックスではより広いユニットや小さな家を借りられる可能性が高いです。最近のRentCafeの調査では、フェニックスは2025年に全米で4番目に良い大都市の賃貸都市にランクされており、これはテキサス州の3大都市に次ぐ順位です。手頃な価格と生活の質のバランスが評価されていますazbigmedia.com。このレポートでは、フェニックスの生活費はやや平均を上回るものの、賃貸物件の48％が高級（設備が充実）であり、平均アパートの広さ（816平方フィート）は大都市の中でも広い方であることが強調されていますazbigmedia.comazbigmedia.com。つまり、フェニックスの賃貸者はより多くの価値を得られるのです。例えば、ロサンゼルスやニューヨークで同じ家賃を払うよりも、広いスペースやプール・ジムなどの設備が充実しています。

また、住宅の手頃さ指数を考慮することも参考になります。2025年の50大都市圏の調査では、フェニックスは住宅の手頃さで中位（19位）にランクされ、指数スコア（約65）は、地元の収入で中央値の住宅費用の約65％をカバーできることを示しています（100％なら完全に手頃）visualcapitalist.com。これはロサンゼルス（指数約35）などの市場よりはるかに高いですが、より安価な内陸都市よりは低いです。フェニックスの傾向は改善しています。前述の通り、収入は上昇し価格は安定してきているため、手頃さは徐々に改善しています（2021年の急激な悪化の後の安心材料です）。