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ブームかバブルか？チューリッヒの過熱する不動産市場の内幕 2025年とその先

7月 8, 2025
by
Boom or Bubble? Inside Zurich’s Red-Hot Real Estate Market 2025 & Beyond

2025年の住宅市場動向

慢性的な住宅不足による価格高騰: チューリッヒの住宅市場は2025年も非常に逼迫しています。不動産価格は依然として上昇しており、需要の強さと供給の不足が続いています。2025年中頃の時点で、市内のアパート価格は対前年で約4.5％上昇（一戸建ては+4.0％）investropa.com。中央値のアパート価格は現在<strong168万スイスフランほどで、地区によって1㎡あたりCHF 14,000～21,000の平均価格帯となっていますinvestropa.com investropa.com。チューリッヒの空室率は0.07%という過去最低を記録し—1万戸中7戸しか空いていない—スイス国内はもちろん、西ヨーロッパ全体でも最も低い水準ですswissinfo.ch。つまり、ほぼすべてのアパートが入居中であり、慢性的な住宅不足を反映しています。新築住宅の供給は人口増加に大きく遅れをとっており（2025年の全国新規フラット供給はおよそ42,000戸にとどまり、必要とされる約50,000戸に届かないswissinfo.ch）、住宅獲得競争は引き続き激しいものとなっています。当然ながら、販売価格は上昇し続けており、スイスのアナリストはチューリッヒの住宅価格について2025年まで年間+3％～+4％の伸びを予測していますengelvoelkers.com。経済的なショックがない限り、需要が圧倒的に供給を上回っている限り、大幅な価格下落は起こらないと見られますinvestropa.com investropa.com。

賃貸市場対購入ダイナミクス：チューリッヒの賃貸料も急騰しており、購入と賃貸の判断材料にさらなる変化をもたらしています。2023年に2桁の上昇を記録した後、市内の希望賃料は2024年にさらに4.5%上昇しました swissmarketplace.group。 チューリッヒ州全体の賃料も昨年約4.8%上昇し swissmarketplace.group、2023年ほどの急騰からは落ち着いたものの、増加傾向は続いています。この傾向は2025年にも継続する見込みで、需要は増加し続け（移民や新世帯の増加が要因）、空室率は事実上ゼロ、新規供給も最小限にとどまっています swissmarketplace.group。要するに、入居者は激しい競争と上昇するコストに直面しています。一方で、借入コストは安くなっています。スイス国立銀行は2025年初頭に政策金利を0.25%に引き下げ investropa.com、住宅ローン金利が緩和されています。金利負担が減り、賃料が上昇する中で、長期滞在者にとっては家を所有する方が賃貸よりも手頃になるケースが増えています investropa.com。実際、UBSの調査によれば、2025年初めにはスイス大半の地域で持ち家コストが賃料を下回り（賃貸側のコスト優位性は約3%まで縮小、または消滅）investropa.comしています。チューリッヒやジュネーブのような大都市では、購入価格が非常に高いため、5年未満の短期滞在なら賃貸が理にかなっています investropa.com。しかし、長期滞在かつ住宅の資金調達が可能な場合は、購入の魅力が戻ってきました。不動産会社も、急激な賃料の上昇と資金調達コストの低下が、数年ぶりに賃貸より購入の方が有利という状況を生み出していると指摘しています engelvoelkers.com。このダイナミクス――前例のない賃貸圧力と改善された住宅ローン条件――は2025年の市場の主要テーマとなっています。

需要、人口動態、供給不足：チューリッヒの過熱する住宅需要は、複数の力によって支えられています。市の経済は好調で、12万社以上（世界的な銀行、保険会社、急成長中のハイテク／バイオテクノロジー分野など）がこの地域に労働者を呼び込んでいますinvestropa.com。移民も堅調で、2024年にスイスは純増約83,000人を記録しswissinfo.ch、チューリッヒの人口も増加を続け、住宅需要を加速させています。同時に、新築住宅の建設は不足しています。建設費の高騰、人手不足、最近の利上げが新規開発着工を鈍らせていますswissinfo.ch。特に人気の高い中央地区では、地理的要因と厳格なゾーニングによって土地も限られています。所有者も売却に消極的なため、市場に出る中古住宅の供給もごくわずかですengelvoelkers.com。その結果、チューリッヒの住宅空室率は、不足を定義する1%の閾値を遥かに下回っていますswissinfo.ch。ごく普通のアパートでさえ、何十人もの申し込みが集まるのが常です。この需要と供給の不均衡はすぐには解消されそうにありません。スイス建設業組合は、今後数年は供給が需要に追いつかず、全国的に空室率がさらに低下するだろうと警告していますswissinfo.ch。結果として、価格と家賃の両方に持続的な上昇圧力がかかっています。実際、専門家は、賃貸物件の極端な不足からチューリッヒを「世界的な住宅不足の中心地」と評していますswissinfo.ch。現時点では、チューリッヒの住宅市場は根本的に逼迫しており、市の強い経済と人気の高さに支えられて堅調です。大きな変化がなければ、アナリストは今後数年も価格の安定と緩やかな上昇が続くと予測していますengelvoelkers.cominvestropa.com。一方で、地元住民にとっての住宅の手頃さは今後ますます深刻な課題となっています。

商業用不動産市場：オフィス、小売、工業用

外国人所有権規制 – Lex Koller（レックス・コラー）法: おそらく最も特徴的な規制は、レックス・コラー法であり、スイスで外国人が住宅用不動産を購入することを制限しています。

チューリッヒ市では、これは非居住外国人は投資や別荘目的で住宅やアパートを購入できないことを意味します。スイスの居住許可を持つ外国人市民を含む居住者のみが、不動産購入の際に地元住民と同様に扱われます jacquemoudstanislas.ch。いくつかの例外があります―例えば、外国人は、特定の観光地の別荘を購入したり、上場しているスイスの不動産ファンドや会社に（間接的な所有として）大きな出資をすることが問題なくできます jacquemoudstanislas.ch。商業用不動産も対象外であるため、外国企業や個人はオフィス、商業施設、ホテルなどを自由に購入できます。これらの規則は、歴史的にスイスの住宅に対する国際的な投機を抑制し、他のグローバル都市で見られるような海外の買い手による市場の支配を防いできました。しかし、変化が進行中です。連邦内閣（スイス政府）は2025年3月、レックス・コラーのさらなる厳格化を計画していると発表しましたjacquemoudstanislas.ch。提案されている改革の中には、スイスに住む外国人が引っ越す場合、自宅を売却しなければならなくなる（抜け道の閉鎖）、そして重要なのは、不動産会社の株式購入に対する現在の例外措置が終了する jacquemoudstanislas.ch というものがあります。つまり、外国人投資家は、上場不動産会社やファンドを通じて間接的に投資する場合でも許可が必要になるということであり、これは大きな変化です。また提案されているのは、商業用不動産の外国人購入者は自社利用に限定されることであり、純粋に賃貸目的での購入はできません jacquemoudstanislas.ch。これらの措置は、需要を冷却し、スイスの住宅不足に対処することを目的としています（人口増加の懸念に関連したより広範な戦略の一部です）jacquemoudstanislas.ch。これらはまだ法律ではないことに注意が必要です。現在、議会での審議に向けて草案が準備されており、ビジネスや不動産グループからの強い反発が予想されています jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch。このような厳格な規則が最終的に可決された場合（これは不確かですが）、海外投資の法的環境における大きな変化を示す可能性があり、一部の海外資本の流入が減少する可能性もあります。その間、2025年については現状維持となっています。外国人購入者はチューリッヒの住宅市場において直接的な役割は限定的ですが、商業用及び間接的な投資には積極的に関与しています。海外から投資を検討している方は、レックス・コラー法の改革論争に注意を払うべきです。近い将来、投資ルートが変更される可能性があります。

固定資産税と住宅所有コスト： スイスの税制は一般的に不動産所有者に有利ですが、特有の仕組みもいくつかあります。長期保有の民間不動産売却には連邦レベルのキャピタルゲイン課税はありませんが、チューリッヒ州（ほとんどの州と同様）は不動産売却に対して独自の不動産譲渡益税を課しており、これは通常累進課税方式（購入から数年以内に売却すると税率が高くなるため、長期保有が促進されます）です。またチューリッヒでは取引ごとに不動産譲渡税（価格の約1%）および公証人手数料・登記料もかかります practiceguides.chambers.com。住宅所有者は不動産価値に基づく年間富裕税を支払い、特にスイスでは「みなし賃料課税」（自宅に住むことで家賃収入を得ているとみなされて課税される）が課されます zug4you.ch。このみなし賃料課税は多くの所有者から長年不満があり、改革や廃止を求める声が上がっています。実際、ベルンではみなし賃料課税の廃止が議論されており、これにより住宅ローン利息控除の廃止も合わせて議論されています ubs.com。この改革が今後数年で成立すれば、住宅所有者の計算方法は変わり（住宅ローン返済済みの所有者は純負担が増える可能性がある一方で、購入の抑制要因がなくなります）、2025年時点ではまだ最終決定はありませんが、今後も注目の分野です。住宅所有者にとっては明るい材料として、スイスのインフレ率は低下し、基準住宅ローン金利（家賃値上げの可否に影響）が2024年も横ばいでした swissmarketplace.group。そのため、住宅ローン利息やインフレ連動の維持費などのコストも安定しています。投資家にとっては、賃貸収入は（経費控除後）通常所得として課税され、法人投資家はスイスの法人税（チューリッヒでは約19%、OECD最低税率の影響で今後さらに引き下げ予定）の恩恵を受けます。総じて、スイスの不動産関連税制は予測可能かつ穏健で、急激な変更はなく段階的な調整が特徴です。これが投資環境の魅力を維持している一因です。

テナント保護と賃貸規制：チューリッヒは、スイス全体と同様に借主に優しい制度を持っています。スイスの世帯の約55～60％が賃貸（チューリッヒ市内ではさらに高い）であり、法律はバランスを保ちながらも借主の保護に傾いています。家賃は、通常、特定の条件下でしか引き上げられません。たとえば、全国基準金利が上昇した場合や、インフレ、資産価値を高めるリノベーションが行われた場合などです。2023年には、基準モーゲージ金利が2回（1.25％から1.5％へ）引き上げられたことで大家は珍しく家賃を値上げでき、大きな家賃上昇の一因となりました swissmarketplace.group。2024年はこの金利が安定しており、燃料価格などの新たなコストショックもなかったため、家賃の伸びは約4～5％と鈍化しました swissmarketplace.group。もし最近のスイス国立銀行による利下げで基準金利が下がれば、一部の借主は家賃値下げを要求することも可能です（ただし、通常は遅れが生じます）。スイスの立ち退き保護は強力で、長期リース契約の借主は、オーナーの個人的な使用など限られた理由でのみ、かつ十分な通知期間とともに立ち退きを命じられることがあります。また、借主は過度な家賃上昇や初期家賃が「著しく高い」として、裁判所で異議を申し立てる制度もあり、空室率の低さが背景にあります。チューリッヒ市当局は、手ごろな住宅状況を監視しており、住宅危機が悪化した場合には（家賃規制や追加補助など）さらなる措置が必要かどうか検討しています。2025年現在、既存の連邦レベルの枠組みを超える新たな家賃規制法は導入されていませんが、特に借主団体が急激な家賃上昇や立ち退きに抗議（例：2024年末の「Sugus」ビル抗議 swissinfo.ch）を行う中、注目すべき政治的な話題となっています。投資家は家賃の値上げが規制されていること、そして家賃急騰を抑制しようとする政治的圧力が住宅不足の影響で強まっていることに注意を向ける必要があります。

グリーンビルディングおよび用途地域規制： チューリッヒおよびスイス全体で、不動産に対する環境規制が進められています。2024年6月、スイスの有権者は再生可能エネルギーの導入加速を図る新しい法律を圧倒的賛成で可決しましたpv-magazine.com。重要な義務の一つ：2025年からは300㎡超の新築建物すべてに、屋根または外壁への太陽光パネル設置が義務付けられますpv-magazine.com。チューリッヒ州はこれをより小規模な建物にも拡大することができます。これは実質的に新築開発における太陽光発電の導入を標準化するものです。加えて、多くの州（チューリッヒを含む）では、新しい暖房システムには石油やガスを利用できないという規則が導入されています。これらは再生可能エネルギー（ヒートポンプ、太陽熱など）でなければならず、少なくとも低排出基準を満たす必要があります。特に新築や改修の場合です。チューリッヒ市は新築物件に対してMinergie認証（スイスのグリーンビルディング認証）を推奨しており、必須ではないものの、開発業者の多くが許認可手続きを円滑にし、環境意識の高い購入者にアピールするためにこれを取得しています。建築基準も高い断熱性能や三重ガラス窓など、スイスの建物分野の排出削減目標に合わせてエネルギー効率向上の取り組みが義務付けられています。開発業者にとっては建設コストがやや高く付きますが、スイスの新築物件が最高水準の効率性を持つことにもなります。今後数年で、既存建物の改修（レトロフィット）がこうした基準に合わせて増加すると予想されます。これは、政府のインセンティブや大規模な改修の際の義務付けによって促進される可能性があります。

用途地域の観点では、チューリッヒの都市計画者たちはスプロール現象を防ぎながら住宅やオフィスを増やすという課題に直面しています。用途地域法は一部地域で高密度化を認めるように改正されています。たとえば、鉄道駅や交通ハブ周辺のゾーンでは、従来低層しか認められていなかった場所でも中高層・高層プロジェクトが可能になりました。市では「インネンエントヴィックルング（Innenentwicklung）」戦略も活用しており、使われていない商業地区の住宅化や、大きすぎるアパートの小分けなどが行われています。注目すべき用途地域政策としては、高層ビルゾーンの指定が挙げられます。チューリッヒ市には、高層建築（40m超）が認められている特定エリア（オエリコン、エッシャー・ヴィース（チューリッヒ・ウェスト）、アルトシュテッテン周辺など）があり、歴史地区や湖岸では厳しい高さ制限が課されています。この段階的なアプローチは、インフラが支えられる場所に高さを集中させ、市街地景観（アルプスの景色に代表される）を守ることを目的としています。

もう一つの規制面は、新規大規模プロジェクトにおける手頃な価格の住宅・協同組合住宅の割当です。市は大規模開発において、その一部を非営利住宅組合に販売したり、一定期間市場より低家賃で提供することをしばしば交渉します。これは1/3非営利住宅目標digitalcollection.zhaw.chの実現の一環です。現在、チューリッヒ市の協同組合・非営利住宅比率は約25％であり、今後もこれらの寄与をさらに求めていく方針です。

要約すると、2025年のチューリッヒの規制環境は、安定しているが、住宅や気候問題への対応のためにより介入的な方向に向かっていると特徴づけられます。税金は比較的軽く、予測しやすいままです。外国人購入者に対する規制は厳しく、より厳格になる可能性がありますが、商業投資家にはまだ余地があります。環境規制は強化されており、持続可能な建築手法が義務付けられています。また、住宅の手頃さを確保する施策（テナント保護から協同組合の促進まで）は、市場の不均衡に対抗するために徐々に拡大しています。関係者がコンプライアンスを維持するには、これらのポリシーに積極的に関与することが求められます。例：最初から太陽光設置を計画したり、レックス・コラー規則に沿った投資構造を組むなど。こうした規制は複雑さを増しますが、チューリッヒの長期的な魅力にも貢献します。なぜなら、開発が持続的に行われ、投機的なバブルが限定され、都市の高い生活の質が維持されることで、最終的には不動産価値が支えられるからです。

市場リスクと課題

チューリッヒは全体的に楽観的な見通しが立っていますが、2025年以降の不動産市場に影響を与えうるリスクや課題がいくつか存在します。投資家や観察者は以下の要因に注意を払うべきです。

  • 金利および資金調達リスク: 長年の超低金利が価格上昇を後押ししてきましたが、その環境は変化しています。2022〜2023年、スイス国立銀行はマイナス金利から1.75%まで積極的に利上げを行い、市場はやや冷え込みました。2025年にはインフレが落ち着き、SNBは小幅な利下げに転じましたがinvestropa.com、インフレが急騰したり世界的な状況が変化した場合に再び金利が上昇するリスクは残っています。金利上昇は、住宅ローンの負担増と購入者の購買力低下をもたらし、需要を減退させる可能性がありますinvestropa.com。チューリッヒの価格が高いことを考えると、資金調達コストの上昇には非常に敏感です。大幅な金利上昇は一部の購入希望者を市場から締め出し、過熱したセグメントでの価格上昇が停滞または反転する可能性もあります。さらに、銀行は融資基準を厳格化しています（2025年から導入されたバーゼルIII規制の影響により、資本バッファの増加が求められていますfoxstone.ch）。現在、借り手は（最大約80%ローン・トゥ・バリュー、5%金利での厳格なストレステストなど）厳しい上限に直面しており、過度にレバレッジをかけた投資家を抑制する可能性があります。市場コンセンサスではスイスのインフレは0.7%程度で、今後は安定または緩やかな金利低下が見込まれていますがengelvoelkers.com、インフレのサプライズ上昇や金融ショックがあれば情勢は一変する可能性があります。この金利不確実性が、監視すべき最重要リスクとなっています。
  • マクロ経済および地政学的な不確実性：チューリッヒの不動産は、スイス全体の経済の健全性と世界的な安定に依存しています。 潜在的な世界的またはヨーロッパの景気後退などの経済的不確実性はリスクとなります investropa.com。例えば、銀行やテクノロジーセクターが不況に陥ると、チューリッヒでは失業や事業拡大の減速が起こり、オフィスや住宅の需要が低下する可能性があります。チューリッヒは世界的な出来事に免疫があるわけではありません。ウクライナでの戦争、エネルギー危機、その他の地政学的緊張が波及する恐れもあります。スイス政府は明確に、緊迫した地政学的状況（ウクライナ戦争、中東紛争）が依然として国際貿易やエネルギー価格に潜在的なリスクであり、スイス経済に悪影響を及ぼす可能性があると述べています engelvoelkers.com。例えば原油やガス価格が高騰すれば、インフレ再燃や消費者・企業への負担増につながるかもしれません。さらに、為替変動（非常に強いスイスフラン）はスイスの輸出や企業利益を圧迫し、間接的にオフィス稼働率や企業駐在員による住宅需要に影響を与える可能性があります。もう一つのマクロ要因は移民政策です。スイスの人口増加（住宅需要の推進力）は、政治勢力が移民制限に成功すれば鈍化するかもしれません。人口を1,000万人に制限するというSVPのイニシアチブは極端ですが、成長制限に対する政治的圧力を示しています jacquemoudstanislas.ch。もし移民が大幅に制限されれば、長期的には住宅需要が鈍る可能性があります。全体的に見て、現時点ではスイス経済は安定していますが、世界的な景気後退や危機が発生した場合は、物件の空室率が上昇し、価格が調整局面を迎える下振れリスクがあります。
  • 住宅バブルと手頃さへの懸念： 長年の価格上昇により、「チューリッヒは不動産バブルなのか？」という疑問が浮上しています。いくつかの指標では、はい ― チューリッヒはバブルリスクの高い都市の一つとされています。2023年のUBSグローバル不動産バブル指数では、チューリッヒは「バブルリスク」カテゴリーに位置付けられ、これは世界で2都市（東京と並ぶ）のみのレベルです ubs.com mattgul.com。住宅価格は所得や家賃に比べて非常に割高です。もし金利が上昇したり需要が減退すれば、チューリッヒの高騰した評価額は調整に直面する可能性があります。規制当局もこの点を認識しており、スイス国立銀行は過度な住宅ローン融資を抑制するため、近年カウンターシクリカル・キャピタルバッファーを再稼働させています。UBSのアナリストは現在、バブルリスクを「中程度」（極端からは低下）と評価していますが、これは価格上昇の鈍化によるものです investropa.com、しかしリスクは消えていません。地元住民の手頃感は限界に達しており、中流家庭ですら質素なマンションを買うのに苦労しているため、社会的・政治的問題にもつながっています。不動産市場は持続不可能なほど高いという声が高まっており、もし住居費の高騰で都市から出ていく人が増えれば、需要は落ち着く可能性があります。またバブルは金利変動だけでなく、買い手の心理が変化することで終わることも多いです。買い手が価格が一時的にでも天井を打ったと考えれば、一気に買い手優位の市場へと心理が転じる可能性もあります。現時点で急激な心理転換の兆しはありません（依然として供給不足）が、価格が高すぎるセグメント（高級マンションや利回りの極めて低い投資用物件など）では、停滞や緩やかな調整リスクが存在しています。
  • 建設および供給の課題： 皮肉なことに、市場最大の課題の一つは不足の裏返しであり、新しい住宅供給が十分に進んでいないことです。不足が続く、もしくは悪化した場合、経済成長が妨げられるリスクがあります（住宅が希少または高額すぎると企業が人材を採用しにくくなる可能性があります）し、政府によるより強力な介入を招く恐れもあります。チューリッヒでの建設は容易ではありません。建設コストの高騰、建設業界の人手不足、許認可手続きの長期化、また住民による反対運動（NIMBY）がすべて開発を遅らせています。2024年は住宅建設が低迷しており、活性化の取り組みは行われているものの、需要を満たす十分な住宅が建設されず危機が続くリスクがあります。商業用としては、新規オフィス建設が急減しています jll.com。これは短期的には既存のオーナーにとってプラスですが、長期的にはより現代的な空間が減り、新しい企業誘致の面で不利になる可能性もあります。建築資材のコストインフレも別の課題です。2024年にはやや落ち着いたものの、以前の鉄鋼・木材などの価格高騰によりプロジェクト費用は増加、一部は保留となりました。もし再び世界的インフレが発生すれば、開発計画がさらに頓挫する恐れもあります。
  • 規制および政治的リスク： 法律や規制の変更もまた別の課題となります。たとえば、先に述べたレックス・コラー法の厳格化案が導入されれば、一部の外国投資家の意欲が減退し、特定分野への資金流入が減少する可能性があります（例：開発資金の外国資本調達が困難になるかもしれません）。これは価格抑制を目的としていますが、副作用として不動産市場の流動性が低下する可能性もあります jacquemoudstanislas.ch。国内的にも、国民投票や政策転換という形で政治リスクがあります。スイスの直接民主制下では、賃料上限、空室税、厳格な用途地域制限まで、不動産に影響を及ぼすイニシアチブを有権者が打ち出す（そして実行する）ことができます。現在の底流として、住宅不足による借主保護の声の高まりがあります。もし家賃の高騰が続けば、家賃規制やリノベーションによる立ち退き制限などのポピュリズム的措置が提起される可能性もあります。こうした規制はオーナーにとって投資収益を圧迫する可能性があります。一方で、成長抑制型の政治的流れが強まれば（たとえば新たな高密度開発への市民反発が激化した場合）、チューリッヒが必要とする住宅供給自体が一層困難になるリスクもあります。スイス各地の住民投票で一部開発計画が否決されたこと（例：ジュネーブの建築制限イニシアチブ）は、この緊張関係を物語っています。チューリッヒ市政府は（住宅需要を現実的に捉える実務家主導で）基本的には開発促進派ですが、政治的な風向きは変わり得ます。
  • インフレと運営コスト：スイスは現在、低いインフレ率（約1～2%）を享受していますが、インフレが再燃すると建物の運営コスト（エネルギー、メンテナンス、資産価値に連動した固定資産税など）が上昇し、金利も上がる可能性があるため、オーナーのキャッシュフローを圧迫します。商業用不動産の場合、高インフレは小売業者やオフィステナントに悪影響を与え、賃料の引き上げも難しくなります。一方、適度なインフレは負債を利用した投資家にとっては債務価値を減少させる効果がありますが、スイスでは多くの投資家が自己資本比率が高いのが実情です。さらに、エネルギー転換コストも大きな負担となり得ます。古い建物への太陽光パネル設置や新しい暖房設備の導入など、リノベーションには資本が必要です。多くの場合、長期的には投資が回収されますが、それまでの間は特に小規模な家主には財政的な課題となります。

要するに、チューリッヒの不動産市場にも脆弱性はあります。強固な基盤（高い需要、低い供給、経済の安定性）の上に成り立っていますが、景気後退、金利の変動、規制の変化といったリスクが市場の熱気を冷ます可能性があります。市場参加者は慎重な楽観主義を持つべきです：今後も成長が続く見通しですが、世界的な景気後退や政策の大幅な変更があれば、その軌道は変わる可能性があります。UBSなどの機関がチューリッヒをバブルの可能性がある都市としてmattgul.comで監視しているのは、油断しないための警鐘です。とはいえ、チューリッヒはこれまでショックをうまく乗り越えてきました——2008年の金融危機の際も、価格は一時的に停滞しただけでした。金融センターで暮らしやすい都市としての持続的な魅力が、クッションとなっています。それでも今後は、住宅の手頃さという課題に取り組み、供給を増やすことが、社会的不満を緩和し、不動産市場が過熱して破綻するのを防ぐために重要になるでしょう。投資家にとって魅力的な市場を維持しつつ、住民のニーズにも応えていく。この絶妙なバランスが、今後数年間の政策とリスク環境のカギを握るでしょう。

出典：

オフィス部門 － 高い空室率で安定

チューリッヒのオフィスマーケットは2025年、豊富な供給と選択的な需要という混在した状況を示しています。パンデミック後、リモートやハイブリッドワークが定着したことでオフィスの空室率は上昇しましたが、この傾向は安定しつつあります。スイスの主要5大オフィス拠点（チューリッヒ、ジュネーブ、バーゼル、ベルン、ローザンヌ）全体で2024年末の空室率は約5.0％でした jll.com。チューリッヒ地域においては、2024年末時点で利用可能なオフィススペースが433,700㎡（空室率5.3％）に拡大しました jll.com。これは1年前の4.8％からわずかに上昇しており、2019年以降徐々に増加し続けています jll.com。周辺地域での新規竣工により空室が増加し、たとえばオエルリコンやクローテン（チューリッヒ北部）では昨年大規模なスペースが新たに加わりました jll.com。第5地区（チューリッヒ・ウェスト）や第11地区（オエルリコン/アフォルテルン）でも、新たな供給やリノベーション済みオフィスが市場に登場しています jll.com。一方で、中心部の一部エリアでは企業が優良立地を求めたことでスペースが吸収され（第1・第3・第9地区で空室率が低下）、jll.com、全体としてオフィス賃料は数年にわたり横ばいとなっています。これは供給増と安定した需要のバランスを反映しています jll.com。中心部の高級オフィス賃料は2022年以来横ばいですが、今後変化する可能性もあります。環境認証や最新設備を備えた高級で持続可能なオフィスの新プロジェクトがテナントを惹きつけており、これらプレミアム物件の需要が旺盛で供給が限られれば、停滞を抜けて高級オフィス賃料が上昇に転じる可能性もあります jll.com。

今後を見据えると、チューリッヒのオフィス市場の見通しは慎重ながらも楽観的です。オフィスの新規建設は劇的に減速しており、2024年に完了するのは約57,000㎡のみで、2020年の343,000㎡から減少していますjll.com。2025年から2027年にかけては、チューリッヒの新規供給は年間平均29,000㎡にとどまり、2019〜2023年の年間施工量の約–71%と、その一部にすぎませんjll.com。この新規供給の急減は、さらなる空室率の上昇を抑制する助けとなるでしょうjll.com。しかし、企業がフットプリントを最適化する中で、中古オフィススペースが引き続き市場に出ており、およそ60,000㎡の既存オフィスが2025〜26年に市場に出回る見込みです（主にサブリースや老朽化した建物の退去）jll.com。そのため、空室率は短期的に5％以上で推移する見通しですjll.com。テナント需要は質に集中しており、現代的で立地の良いオフィス（特にESG要件を備えた物件）は順調に賃貸されている一方、郊外の旧式オフィスは長期空室が続いています。特に、チューリッヒの金融・テクノロジー分野が賃貸市場を牽引し続けています。2024年後半の大型移転案件も、主要ロケーションへの自信の表れです。例えば、通信会社Saltはバーンホフシュトラーセの上階に新たな旗艦オフィスを構え、アセットマネージャーのBellevue Groupはゼクセロイテン広場そばの改修済み一等ビルに移転しましたjll.com。スイスの低失業率（2.5％）とGDP成長率約1.2％engelvoelkers.comもあり、企業は引き続き慎重ながらも人員拡大を進めています。全体的に、チューリッヒのオフィス市場はバランスが良好で、テナントは選択肢の多さと賃料の横ばいの恩恵を受けており、オーナー側も建設の落ち着きにより今後の市場引き締まりに安心感を持っています。需要が回復すれば（例えば出社率回復など）、中核エリアでは素早く賃料が上昇する可能性があります。現時点では、オフィス賃料は安定、質への選好が強まる展開となり、老朽オフィスは譲歩を示す一方で、都心や急成長エリア（チューリッヒ・ウェスト、エルリコンなど）のグリーンプレミアムオフィスには堅調な関心が集まっています。

小売セクター – 一等ショッピングは堅調

チューリッヒのリテール不動産は、非常に高い回復力を示しています。実際、同市の主要なショッピングストリートであるバーンホフ通りは、依然として世界で最も高額なリテールロケーションの一つです。ハイストリートリテールのプライム賃料は2020年以降20%以上上昇しており、2024年末には1平方メートルあたり年間約10,250スイスフランに達しています jll.com。この賃料水準は、チューリッヒの旗艦ストリートをヨーロッパではパリとロンドンに次ぐリテール賃料の高さとしています jll.com。こうした高額な賃料は、高級ブランドや小売業者による限られた店舗への強い需要を反映しています。バーンホフ通りの空室率は実質0%です jll.com—空き店舗が出れば即座に埋まります。近年では、複数のグローバルブランドがより大きな旗艦店へと拡張したり、同通りに新規参入するなど、常に満室状態を維持しています。チューリッヒが裕福なグローバル都市であることがこれを支えており、1人当たり購買力でヨーロッパをリードし、小売消費を強力に支えています jll.com。観光客、ビジネストラベラー、富裕層の住民が絶え間なく訪れることで、高級ブティック、時計・宝飾、ハイエンドファッションでの継続的な売上が保証されています。Eコマースが拡大する中でも、バーンホフ通りに出店するという体験とブランド価値は小売業者にとって代えがたいものです。他にも、オールドタウンやズィーフェルトのブティック街のような一等地でも同様の状況が見られ、需要は堅調で空室はほぼありません。

とはいえ、二次的な小売店舗はより複雑な状況に直面しています。幹線道路から外れた通りや中心から離れたショッピングモールの一部は、コロナ後に再定位を余儀なくされ、中価格帯の小売業者はオンライン競争を意識しています。チューリッヒの全体的な人通りは、観光客やオフィスワーカーの帰還により回復しましたが、買い物客は今や単なる店舗以上のものを期待しています。成功している小売スポットは体験（カフェやイベント）や利便性を提供しています。それでも、多くの都市と比較して、チューリッヒの小売業界は良好な状況です。消費者信頼感はスイスの低インフレと賃金上昇によって支えられており、失業率は非常に低い状態が続いています。一等地の家主たちは2024年に過去最高の賃料を達成しました jll.com ことから、実店舗に対する小売業者の強い信頼がうかがえます。その結果、投資家は安定した収益をもたらす一等地の小売資産に引き続き関心を持っています（価格水準を考慮すると利回りは低いものの）。今後、小売のパフォーマンスはセグメントごとに分かれる可能性が高いでしょう。超一等地は今後も繁栄し続ける一方で、弱い立地は革新を迫られます。今後数年でアジアやアメリカからの観光客が増加すれば、中心部の小売業はさらに活性化するでしょう。逆に、消費支出の減少や新たなEコマース習慣の定着は、一等地ではない店舗にプレッシャーを与える可能性があります。現時点では、チューリッヒの小売不動産は、トップの強さが際立つ物語です—「立地、立地、立地」の格言通り、バーンホフ通りは世界最高レベルの賃料を誇り、需要が途切れないため空室ゼロ jll.comとなっています。

産業・物流 – 高い需要、限られた供給

チューリッヒ地域（およびスイス全体）の産業・物流用不動産セグメントは、堅調な需要と空室率の低下がみられます。2023年時点で、全国の投資適格物流物件の空室率は約5.1%まで低下し、2019年の7.7%から減少しました jll.com。つまり、倉庫や配送施設の稼働率が高まっており、これはEコマースの台頭、サプライチェーンの再構築、企業の在庫増加によるものです。スイスの物流施設は主要な交通回廊沿いに集中しており、多くの施設がバーゼル–チューリッヒ–ゾロトゥルン三角地帯や主要都市圏周辺に位置しています jll.com。チューリッヒはハイウェイの交差点にあり空港にも近いため、物流拠点として最適ですが、用地不足という課題もあります。都市部（特にチューリッヒ市）では多くの産業用地がオフィスや住宅に再開発されており、新たな倉庫供給が制限されています。既存の倉庫の多くは古く、現代的なニーズ（例：低い天井高、荷捌きドックの不足）に完全には対応していません jll.com。そのため、Aグレードの物流スペースは極めて希少です。

チューリッヒエリアの物流・産業用スペースの賃料は、サイズや立地により年間1m²あたり約85〜140スイスフランの範囲です jll.com。これらの賃料は国際的に見て比較的高め（スイスの高い土地・建設コストを反映）です。空室率の低下に伴い、賃料の伸びは穏やかですが着実です。投資家は安定した収益と成長性を理由にこのアセットクラスへの関心を高めています。物流物件の利回りはスイスではやや低め（約4～5%）ですが、プライムオフィス利回りよりは若干高くなっています。注目すべきは、スイスの物流用不動産の大半が自己所有型（企業が自社倉庫を所有）である点です jll.com。全国で賃貸投資物件となっている物流物件はわずか約300棟のみです jll.com。これがこの分野の流動性の低さと希少性を高めています。市場に出るごく少数の投資適格倉庫には、スイスの安定性を求めて外国の機関投資家を含む多くの競合が集まります。

今後数年間、物流開発は引き続き制約されると予想されます。チューリッヒ周辺で新しい大型物流倉庫用の適切な土地は限られており、厳しく規制されています。しかし、都市郊外やA1高速道路沿いの一部工業地帯では、再開発が進められており、古い施設が多層型物流施設に転換されたり、都市型「ラストマイル」配送用に分割されたりする可能性があります。ニアショアリング（スイス国内での在庫保管の増加）やオンラインショッピングの急増というトレンドにより、最新物流スペースへの需要は高止まりが続くでしょう。その結果、空室率はさらに圧縮され、一等地の倉庫ユニットを中心に賃料は上昇するかもしれません。課題の一つは老朽化した在庫の改修です。多くの古い工業用建物は現在の物流要件を満たしていません jll.com。一部をセルフストレージや中小企業用ユニットに転換するなど、空室を減らすための創造的な解決策も試みられています jll.com。全体として、チューリッヒの工業用不動産市場の見通しは良好であり、希少性と堅調な需要が特徴です。この分野はチューリッヒの住宅やオフィスほど大きく報道されることはありませんが、用途地域規制を乗り越え物件を見極められる投資家には新たな機会を提供します。低空室率と安定した賃貸需要というファンダメンタルズが確立されています jll.com。

投資見通し：リターン、海外投資家の関心 & 機会

外国投資および規制： スイスは、外国人による住宅不動産の所有を制限する厳格な規則（レックス・コラー）を維持していることに注意が必要です。

非居住外国人は一般的にチューリッヒで住宅を購入することができません（ごく稀なケースや特定の免除された構造を通じてのみ可能です）practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch。しかし、外国人は商業用不動産には自由に投資することができ、これまではスイスの不動産会社やファンドの株式も制限なく購入することができました jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch。これにより、外国の機関投資資本が間接的にチューリッヒの市場に参入できるようになりました。世界中から大きな関心が寄せられており、政府系ファンド、グローバルREIT、個人投資家がスイスの不動産ファンド、開発プロジェクト、商業資産の取得に多額の資金を投じています。例えば、チューリッヒの優良なオフィスビルや商業物件は、ドイツのファンドや中東の投資家による入札が頻繁に見られます。しかし今後は、規制の状況が厳しくなる可能性があります。2025年3月、スイス政府は外国人による不動産購入をさらに制限する計画を発表し、外国人が上場不動産会社の株式を自由に購入できる免除措置が終了する可能性があるとしました。jacquemoudstanislas.chもし実施された場合（現在議論中）、このような改革は、外国人投資家による間接的な不動産持分に対しても政府の承認を必要とすることになり、これは需要を冷ますことを目的とした大きな転換となります。jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch。これは、海外資本が敬遠される可能性があるという懸念を引き起こしています。それでも、立法プロセスは進行中であり、いかなる変更も時間がかかり、骨抜きにされる可能性があります jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch。現在のところ、海外投資家の関心は依然として高いです。特に商業資産や開発パートナーシップにおいて顕著です。

低利回り市場での安定したリターン：チューリッヒの不動産は「安全な避難先」投資として高く評価されており、高利回りよりも安定性を提供します。2025年には、チューリッヒの主要な住宅およびオフィス資産の利回りは通常、年間で2.5%〜3.5%（グロス）程度です foxstone.ch。この利回りは控えめであり、スイス不動産の高い評価額や低リスクを反映しています。年金基金や保険会社のような機関投資家にとって、チューリッヒ不動産の信頼性と資本保全性はコア保有資産となっています。実際、大手オーナーは価値の安定または上昇を報告しており、例えばスイス最大級の不動産投資家であるSwiss Lifeは、ポートフォリオの公正価値が2025年第1四半期に約0.2%上昇したと述べており、市場低迷の影響を受けていません reuters.com。チューリッヒでは満室状態と優良なテナントの信用により、賃料収入は極めて堅固とみなされています。今後の総合リターンは主にインカム収入と緩やかな資本増加（今後数年間の価格上昇は年率約1〜4%と予測 investropa.com）からもたらされる見通しです。海外投資家も低利回りにもかかわらず、スイスの安全な避難先としての地位から引き続き魅了されています。世界的な不確実性の時代、チューリッヒ不動産は資産保全を求める外国人購入者を引き付けています investropa.com。強いスイスフランと同国の政治的安定も、その魅力をさらに高めています。

新たな機会 ― グリーンおよびニッチセグメント: 投資家たちはチューリッヒ市場における新しいニッチや付加価値型の手法にも注目しています。大きなテーマの一つがサステナビリティです。テナントや購入者から環境に優しいエネルギー効率の高い建物に対する需要が高まっており、グリーン認証を取得した物件はプレミアム価格で取引されることがあります investropa.com。政府もカーボン削減を推進しており、例えばほとんどの新築建物に太陽光パネルの設置を義務付ける新法が施行 pv-magazine.com されるなど、既存ストックのリノベーションや再生可能エネルギーインフラの開発が必要となります。これは断熱性能向上、ヒートポンプや太陽光パネル設置などにより老朽化した建物の価値を高めつつグリーン規制に対応できるため、投資家にとってチャンスです。都市不動産でのもう一つのトレンドはテクノロジーやプロップテックで、スマートホーム機能、デジタルテナントサービス、データ分析などが価値を向上させています（特にチューリッヒ市場のテック志向テナントに人気）investropa.com。

特定の不動産セクターにも成長の可能性があります。ロジスティクス施設やライフサイエンス施設は需要が高いものの供給が不足しており、都市周辺部の軽工業用地をラストマイル物流や研究・ラボ向けに転換・開発することは有望な選択肢です。チューリッヒ周辺の「B」ロケーションにおける住宅開発も新たなチャンスであり、都心部の住宅が高騰している今、郊外や通勤エリアが急成長しています（投資家はこれらエリアでやや高い利益率が得られる新規賃貸住宅を狙っています）foxstone.ch。実際、交通網の良い郊外地域は新たな投資ハブとして台頭しており、借り手は都心以外の比較的手ごろな選択肢を求めていますfoxstone.ch。さらに、代替型住宅モデルも注目を集めており、コリビングや協同組合型住宅などです。チューリッヒは非営利型の住宅協同組合が盛んで、市もその分野を奨励（2050年までに全住宅の33%を非営利にする目標）していますdigitalcollection.zhaw.ch。最大利益を追求するわけではありませんが、協同組合開発は安定した長期リターンをもたらし、市有地を活用した官民連携もしばしば含まれます―年金基金のような機関投資家はESG対応策として慎重ながらこうしたプロジェクトへ投資しています。一方、民間分野ではフレキシブルな賃貸契約と共有アメニティを提供するコリビング型スペースが若手専門職や外国人駐在員に人気で、注目すべきニッチとなっています。

リターンの見通し：全体として、投資家は今後数年間、チューリッヒの不動産から中程度だが信頼性の高いリターンを期待できます。主要な住宅および商業資産は、年間約3％のキャッシュフローを生む可能性があり foxstone.ch、さらに数パーセントのキャピタルゲインが見込めます。これは派手ではありませんが、スイスの低リスク特性に合致しています。より高いリターンを求める人は、バリューアップ戦略（例：中古アパートをリノベーションして住宅市場で販売、需要の高いバイヤー層にアプローチ）や開発（ただし、チューリッヒでは建設コストと規制が高いため困難）に着目しています。最近では、クラウドファンディング不動産プラットフォーム（例：Foxstone、Crowdhouse）も登場しており、分散型不動産ポートフォリオにより5～7％レンジのリターンを目標とし、ややリスクを取ることができます foxstone.ch。コア資産については、厳しい新法が導入されない限り、海外からの関心も今後も続く見込みです。総じて、チューリッヒの投資見通しは依然として前向きかつ競争的であり、市場の安定性と希少性が価値の堅持を示唆する一方で、投資家はリターンを見つけるために創造的でなければなりません。重要な機会は、サステナビリティ向上、需要の高い未供給セグメントでの住宅ニーズへの対応、そして進化する規制環境の中でチューリッヒの継続的な成長の活用にあります。

主要な地区と不動産ホットスポット

チューリッヒは多様な地区を持つ都市で、それぞれに特色や不動産の傾向があります。以下では、主要な地区をいくつか紹介します。超高級な湖畔エリアから急成長中の都市部のスポットまで、それぞれの価格水準、人気の理由、開発プロジェクト、住みやすさの要素を含んでいます：

  • エンゲ（第2地区） – 高級湖畔ライフ。 エンゲはチューリッヒ中心部の南側に位置し、高級アパートメントや富裕層のプロフェッショナルの人気エリアとなっています。ここの平均価格は1平方メートルあたり約18,300フランと、investropa.com でも市内屈指の高さを誇ります。近年はラグジュアリーディベロップメント（プライベートジムやコンシェルジュサービス付き）が進み、富裕な外国人駐在員やIT系幹部をエンゲに引き寄せています investropa.com。このエリアの魅力は抜群のロケーション—CBDから徒歩圏内、湖畔沿い、リエーター公園やベーレンガッセ博物館などの施設もあります。住みやすさも抜群で、高級ショッピング、インターナショナルスクール、パラーデプラッツ金融街へのアクセスも良好。新しい高級プロジェクトもまだ計画中で、エンゲの排他性と高価格は今後も続く見込みです investropa.com。
  • ゼーフェルト（第8地区） – チューリッヒ湖で最も人気。 ゼーフェルトは市中心部の東にある非常に人気の高い高級住宅街で、チューリッヒ湖への近さ、おしゃれなレストラン、活気ある雰囲気が評価されています。このエリアの物件は最高クラスの価格（チューリッヒでもトップレベルのm²単価）で取引され、激しい需要があります investropa.com。空室はほぼ皆無で、誰もがゼーフェルトに住みたがっているほどです。利回りは2～3％程度と低いものの（それだけ資産価値が高い証）、常に低い空室率や高額な賃料はこのエリアの人気の高さを物語っています investropa.com。ゼーフェルトにはエレガントな歴史的建造物と現代的なアパートが混在し、多くは湖を望めます。住民は湖畔のレジャー、チューリッヒホルン公園の緑、ブティックを楽しめ、富裕な地元民や外国人にも人気です。土地が極めて限られており、新規開発もほとんどない（たまに高級マンションプロジェクトがある程度）ため、供給は非常にタイトです。ゼーフェルトは今後も高級住宅地として、高い生活の質とそれに見合った価格を維持し続けるでしょう。
  • フルンターン（第7地区） – ツュリッヒベルクの威信。 フルンターンはツュリッヒベルクの緑豊かな丘陵地に位置し、チューリッヒで最も格式の高い住宅街の一つです。美しい景観、高級ヴィラ、一流校で知られています。特に家族連れにはエリート教育の選択肢で人気が高く、この地域には名門校（チューリッヒ・インターナショナル・スクールの分校や優れた公立小学校など）があり、常に高い入学者数を誇ります。フルンターンの住宅は広く、建築的にも目を引く物件が多い上、大使館や企業幹部の邸宅も多くあります。不動産価格は非常に高額（湖沿い地区に匹敵）で、供給も常に不足気味 ― フルンターンで物件が出るとすぐに関心が集まります。動物園や森の散策路に近い静かな緑の環境でありながら、トラムですぐに中心街に出られる利便性も魅力です。厳格なゾーニングにより景観が守られており、新しい建設は最小限に抑えられています。つまりフルンターンはプライバシー、自然、格式を提供し、チューリッヒのエリート層から常に高い需要を誇るエリアです。
  • チューリッヒ・ウェスト／クライス５（第5地区） – 工業地帯からトレンディへ。 クライス５、通称チューリッヒ・ウェストは、かつての荒れた工業地帯から市内で最もトレンディな地区の一つへと変貌を遂げています。この進行中のジェントリフィケーションにより不動産価値が上昇し、ここでの平均アパート価格は2024年時点で1㎡あたりCHF 14,600と前年比3%上昇しました investropa.com。このエリアでは新たな開発が相次ぎ、かつての倉庫はロフトアパート、アートギャラリー、テックオフィス、ナイトライフ施設へと変貌。若いプロフェッショナルやクリエイターたちは、都心より比較的手頃な価格と個性的な雰囲気を求めてクライス５に集まっています investropa.com。市はクライス５の住みやすさ向上にも積極投資しており、公園、学校、文化施設を増やし、家族にも暮らしやすい地区へと整備しています investropa.com。交通アクセスも抜群で（複数のトラム路線やハルトブリュッケ駅が近くにあります）。ヨーロッパアレー（線路を挟んだ向かい側）や地元の再開発といった大型プロジェクトも進行中で、勢いは止まりません。今やクライス５はチューリッヒで最もクールなレストラン、クラブ、デザインショップが集まり、新たなコミュニティインフラとも調和しています。独特の都会的ライフスタイルを提供しており、そのため需要（と価格）は今後も上昇が続くと見込まれます investropa.com。
  • アルトシュテッテン（第9地区） – 成長著しい都市拠点。 チューリッヒ西部に位置するアルトシュテッテンは、より手頃で成長の可能性がある住宅エリアとして注目を集めています。長年、主に工業・労働者階級の地区でしたが、近年は劇的な変化を遂げています。チューリッヒ中心部の不動産価格が急騰し、「多くの購入者や賃貸希望者が予算重視でアルトシュテッテンを検討するようになった」investropa.com investropa.com。このエリアの平均㎡単価は市中心部よりも大幅に安く（チューリッヒで最もコストパフォーマンスが高い地域の一つ）、investropa.com、同時にアルトシュテッテンでは大規模なインフラ整備が進みました。特にリマタール・ライトレール路線の延伸や他の公共交通機関の改善で、アルトシュテッテンから市中心部までの通勤がとても便利になっていますinvestropa.com。アルトシュテッテン駅や主要道路沿いには新しい住宅や複合施設プロジェクトが続々と建設中です。この地区には、現代的なアパート、ショッピングセンター、オフィスコンプレックスがあり（複数の大企業がアルトシュテッテンのビジネスパークにオフィスを構えています）、素早い交通アクセス、安価な家賃・価格、充実する利便性とともに、アルトシュテッテンは活気ある第二の中心地へと変貌を遂げています。初めて住宅を購入する人や若い家族の多くが、“手の届く広さ”を求めてここに注目しています。その利便性と価値が広まるにつれ、アルトシュテッテンの知名度や不動産価値は着実に上昇中ですinvestropa.com。
  • オエリコン（第11区） – ビジネスと住宅が活気づく拠点。 チューリッヒ北部のオエリコンは、都市の中でも最大級の開発成功例の一つです。優れた交通アクセス（主要なSバーン駅、トラムやバスのハブ）と広大な土地のおかげで、オエリコンは隆盛を極める都市型ハブへと変貌しました。このエリアには新しいオフィスやショッピングセンター（ノイマルクトモールなど）、集合住宅が立ち並んでいます。この成長が不動産需要を押し上げており、オエリコンの戸建住宅の中央値価格は現在250万スイスフランを超えています（大型ファミリー向け住宅の場合）し、すべての物件タイプで価値が上昇しています investropa.com。不動産業者によれば、住民と企業の双方がオエリコンの便利な立地に集まり、関心が高まっているとのことです investropa.com investropa.com。この地区の開発プロジェクトは大きな魅力となっており、複数の高層ビルや複合用途ビルが建設中または最近完成し、現代的な住宅ストックの追加やインフラの改善が進んでいます investropa.com。地上レベルでもオエリコンには新しい公園、レストラン、文化施設が誕生し、活気あるコミュニティの雰囲気が作り出されています investropa.com。さらに自給自足が進んでおり、住む・働く・社交する全てがオエリコンで完結できます。戦略的な立地（中央チューリッヒまで電車で10分、チューリッヒ空港まで直通）を考えると、オエリコンは投資家と賃貸人双方にとってホットスポットと言えるでしょう。今後もさらに成長が期待されており（イノベーションキャンパスやスポーツ施設の新設が計画中）、今後も発展し続けると予測されています。チューリッヒで成長の可能性を重視する人にとって、オエリコンは交通利便性、新たな開発、比較的手ごろな価格（少なくとも中心部や湖沿いの地区と比べて）を兼ね備えた魅力的な選択肢です。
  • Affoltern（第11区） – 新しいインフラ、新しい魅力。 第11区のさらに外側に位置するAffolternは、インフラの強化と手頃な価格により不動産の明るいスポットとして浮上しています。最近、スイス連邦道路局がAffoltern周辺の新しい道路や高速道路の拡張に多額の投資を行い investropa.com、アクセスが大幅に向上しました。これにより、車やバスでの通勤の利便性を重視する購入者の間でAffolternの注目度が高まっています investropa.com。さらにチューリッヒでは2023年に新築アパート建設がブームとなり、特にAffolternのようなエリアでは2018年以来最多の新築ユニットが建設され、デベロッパーや購入者の関心の高さを示しています investropa.com。これらの新しいアパートは（都心のプロジェクトより価格が安いことが多く）、Affolternは競争力のある価格での現代的な住宅を求める若いプロフェッショナルや家族を引き付けています investropa.com investropa.com。このエリアの人口もそれに応じて増加しています。Affolternはまた、隣接する緑地や静かな郊外環境の恩恵もあり、都市と田舎のバランスを提供します。市が今後さらに公共交通機関をAffolternまで延伸する計画もその魅力をさらに高めるでしょう。要するに、Affolternは前向きな軌道に乗っています。接続性の向上、新しい住宅供給、そして依然として手ごろなコストは、価値重視の住宅購入者にとって魅力的な選択肢となっています。その進化は、コミュニティと不動産価値の両方で今後も堅実な成長が期待できることを示唆しています investropa.com。
  • シュヴァメンディンゲン（第12区） – 手頃な価格で再開発の可能性あり。 市の北部に位置するシュヴァメンディンゲンは、これまで低コストで見過ごされがちな地域でしたが、その状況は変わりつつあります。現在では、中央チューリッヒで価格が高くて住めない人たちにとって、「予算に優しい代替地域として注目を集めている」のです investropa.com。 この地域の住宅費は市内でも最も低い部類であり、多くの初めて住宅を購入する人や中所得層の家族を引き付けています。注目すべきは、シュヴァメンディンゲンの再開発の勢いです。象徴的なプロジェクト「ウーバー・ガーテン」では、革新的なデザイン（広々としたロッジアや共有「森の庭」）による228戸の新しい賃貸住宅が提供され、居住性が向上しています investropa.com。このようなプロジェクトが住宅ストックの活性化をもたらし、より多様な住民層を引き寄せています。さらに大きな改善点は、シュヴァメンディンゲン防音トンネルで、これはハイウェイの一部を「グリーン」なエンクロージャーで覆う先駆的なインフラ事業です investropa.com。これにより地域の騒音や大気汚染が劇的に減少し、トンネルの上部には新たな公園も生まれました investropa.com。その結果、生活環境の質が着実に向上しています ― 静かな通り、きれいな空気、新しい緑地が広がります。これらの取り組みが相まって、シュヴァメンディンゲンには地域コミュニティへの強い投資が感じられます。今やこの地域は、手頃な価格と住みやすさのバランスを持つ、チューリッヒでは稀少なエリアとなっています investropa.com。結果的に、シュヴァメンディンゲンはコストを重視する人々の間で人気が高まっており、お金に対してより広いスペースが手に入り、エリアも発展傾向にあります。これは、チューリッヒの郊外が現代のニーズに合わせて進化している好例と言えるでしょう。今後もシュヴァメンディンゲンの評判と不動産需要はさらに高まると予想されますが、市中心部の高級地区より手が届きやすい価格が維持されるでしょう。

これらの各地区は、チューリッヒの多面的な不動産市場を象徴しています。市境のすぐ外にあるチューリッヒ湖沿いの「ゴールドコースト」と「シルバーコースト」もぜひ触れておくべきでしょう。ゴールドコースト（日当たりの良い東岸、キュスナハトやツォリコンなど）は、超高級な邸宅エリアとして位置づけられており、1,000万CHF超の邸宅販売も見られますinvestropa.com。一方、シルバーコースト（西岸、例：タールヴィル、ホルゲン）は、やや割安ですが依然として非常に高級です。市内に戻ると、伝統的な高級住宅街（エンゲ、ゼーフェルト、フルンターン）、流行の都会型居住（クライス5）、発展中の家族向けエリア（アルトシュテッテン、アフォルターン、シュヴァメンディンゲン）など、求めるものはすべての地区で見つかります——場所さえ確保できればの話ですが。特に、全エリアに共通するのは供給の少なさです。「手ごろ」な地区ですら家探しは簡単ではありません。つまり、価格上昇は市全体のテーマであり、規模の違いこそあれどこの地区も同じ傾向があります。投資家や住宅購入者にとって、最新の注目エリアと不変の優良地区など、地区ごとの違いを理解することが、チューリッヒの市場をうまく立ち回る鍵となるのです。

未来を形作るインフラ整備と開発プロジェクト

交通インフラの強化：チューリッヒは成長を支え、暮らしやすさを高めるインフラへの積極的な投資を続けています。近年では、各種の大規模な公共交通拡張が完了、またはスタートしています。代表例としては、新たに開通したリマッタール・ライトレール線があり、西部地区（アルトシュテッテン／アフォルターン）とリマット渓谷沿いの郊外を結んでいます。この路面電車延伸や他のトラム路線の改良により、郊外から市内への移動時間は大幅に短縮されましたinvestropa.com。こうした交通利便性向上は、先述のアルトシュテッテンやアフォルターンなどを既に魅力的で住みやすい場所へと変えつつあり、今後もトラム延伸やバス専用レーン整備が計画されており、すべての地区が強固な交通網で結ばれるようになる見込みです。一方、Sバーン（近郊鉄道）網——広域チューリッヒの移動を支える大動脈——も強化工事中です。混雑が激しいスターデルホーフェン駅は拡張予定（新トンネルや追加ホームを建設）、今後数年で中央チューリッヒを通る鉄道キャパシティを増強します。さらに連邦政府は、「チューリッヒ・ブリュッテン・トンネル」プロジェクト（ヴィンタートゥール方面への新鉄道トンネル）も推進中で、2030年代初頭までに都市間接続も改善される予定です。これらのプロジェクトにより、列車本数増加・混雑緩和が実現し、都市圏の人口増加にも対応できるようになります。

道路に関しては、革新的なソリューションが交通の流れと環境を改善しています。注目すべきプロジェクトの一つが、シュヴァメンディンゲン高速道路の覆い（上記参照）で、騒がしいアウトバーンの上を緑化されたカバーで覆ったものです。investropa.com。これにより、高速道路で分断されていた近隣地域が再びつながり、住民のための新たな1.6kmの緑の公園も創出されました。これはモビリティと都市の生活の質の両方にとってのウィンウィンです。市と州は、トンネルやカバーの選択肢（たとえば、ローゼンガルテン通り環状道路の一部をいずれトンネル化し、人口密度の高い地区の騒音を減らす議論など）によって、他の交通のボトルネックにも対応する計画を持っています。さらに、チューリッヒの公共交通はよりグリーンに進化しています。市は電気バスの導入を進め、自転車用のインフラを拡充し、新たな自転車用“スーパーハイウェイ”を市内各所に整備する計画です。これらすべての取り組みは、郊外でも十分につながり、持続可能な交通手段が優先されるモデル的な21世紀の交通都市を目指すチューリッヒの方針に沿っています。効率的な交通インフラは不動産にも不可欠で、新たな開発エリアを開放し、渋滞に悩まず都市が成長できるためにも重要です。

主な開発プロジェクト：いくつかの大規模開発プロジェクトがチューリッヒの都市構造を再形成しています。おそらく最も期待されているのは、地区5の長らく空き地となっていたハルトゥルム・スタジアム跡地を再開発するハルトゥルム「アンサンブル」プロジェクトです。このプロジェクトには、チューリッヒの2つのサッカークラブのための18,000席の新しいサッカースタジアムが含まれており、2つの高層タワーと中層ビルには約600戸の新しいアパート（手頃な価格の住宅を含む）、さらにオフィスや小売スペースも設けられますswissinfo.ch。この5億7000万スイスフランの計画は2018年に有権者に承認されましたswissinfo.ch。数年にわたる政治的な駆け引きと法的な異議申し立てを経て、建設がまもなく始まると予想されています。実現すれば、西チューリッヒにまったく新しい地域のハブが生まれ、スポーツインフラの需要と住宅供給の両方に対応します。住宅部分も重要で、1つのタワーは主に協同組合・非営利住宅として計画されており、市の手頃な価格の住宅目標の達成に寄与しますswissinfo.ch。裁判での異議申し立てによってスケジュールは遅れていますが（本プロジェクトは一部の反対派の存在で「停止と再開」を繰り返してきました）coliseum-online.com swissinfo.ch、アンサンブルプロジェクトはいずれ前進し、2020年代半ばから後半には近代的なスタジアムと必要とされた新しい住宅が誕生するという見込です。

市中心部では、巨大なEuropaalleeプロジェクト（チューリッヒ中央駅に隣接する旧鉄道操車場跡地の再開発）が最近最終段階を迎えました。過去10年間でEuropaalleeは新しいオフィス（Googleの大規模キャンパスを含む）、数百戸のアパート、大学キャンパス、小売プロムナードを提供し、事実上、都心部を拡張しました。2020～2021年の完成により、チューリッヒ中心部にはもはや大規模な空き地は残っていません。現在は小規模なインフィル開発やブラウンフィールド跡地への注目が高まっています。例えば、エルリコンでは、Centro（エルリコン中心部のアップグレード）や2018年に開業したアンドレアスタワー高層ビルのような場所で開発が進行中で、他にもフランクリンタワーなどの高層ビルが加わり、エルリコン駅周辺にはさらなるタワーが計画されています。チューリッヒ北部では、デューベンドルフ近郊（市外）に計画されている新しいイノベーションパークに向けて動きがあり、そこにはR&D施設や住宅の可能性もあり、ETHや大学への近さを活かそうとしています。

チューリッヒの都市計画担当者は持続可能な都市再開発にも力を入れています。首都圏の多くの古い工業用地は、複合用途への転換が予定されています。例えば郊外では、ディーティコンク地区で大規模プロジェクトが進行中で、かつての工業地帯を数千戸規模の新しい住宅地へと変貌させており、これが間接的にチューリッヒ市中心部の住宅不足を緩和します。市内では、クライス4および5区（ラングシュトラーセおよびチューリッヒ・ウエスト）での都市再生が続いており、新しい建物と共に緑の中庭やコミュニティスペースを計画的に追加していますinvestropa.com。市の2040年マスタープランは「インネンエントヴィックルング」 ― 内部開発 ― に焦点を当てており、スプロール現象ではなく既存の都市域内での密度向上を意味します。これには、公共交通が充実した特定地域のアップゾーニングによる高層建築の促進や、指定エリア（例えばアルトシュテッテンやエルリコン周辺）での複合用途高層ビルの拡大が含まれます。ただし、チューリッヒは都市の景観を守るため、厳格なデザイン基準や環境基準と両立させています。

インフラと都市計画の融合：もう一つの大きな取り組みは、チューリッヒが2000ワット社会と気候目標に取り組むことです。市は、エネルギー効率のための建物の改修、（湖水や排熱を活用する）地域暖房ネットワークの拡大、新築物件への太陽光パネル設置の義務化など、新たな連邦法に連動した施策を推進していますpv-magazine.com。このようなグリーンインフラ推進政策により、開発業者はよく太陽光発電や緑化屋上、高効率HVACシステムを統合しなければならず、初期費用は増えますが長期的な持続可能性は高まります。その結果、この都市は高い住みやすさ・低公害・気候レジリエンスを維持し、不動産価値の安定につながっています。

ゾーニング政策も進化しています。市は非営利住宅のためのスペース保護を進める計画を表明しており、例えば一部の公有地を協同組合のために確保し、新規プロジェクトで手頃な賃貸住宅を促すゾーニング規則を制定しています。有権者が設定した注目すべき目標は、2050年までに全住宅ストックの3分の1を協同組合など非営利団体が所有することですdigitalcollection.zhaw.ch。これによって市は、このような開発向けに土地や優遇条件を提供しており（例えば数年前に完成したフンツィカー・アレアルの「メーア・アルス・ヴォーネン」協同組合コンプレックスは再現モデルとされています）。また、短期賃貸（Airbnb）規制も、市内の住宅が地域住民のために使われるよう議論されており、観光客への貸し出し制限によって長期賃貸の枠が減るのを防ぐ案が検討されていますが、厳しい法的規制はまだ導入されていません。

要約すると、チューリッヒのインフラと開発計画は、スマートな成長を目指していると言えます。すなわち、交通容量の拡大、十分に活用されていない地域での新たな住宅供給、市内の緑地や公共空間の拡充が進められています。ハルトゥルム・スタジアムやシュヴァメンディンゲン・トンネル、新しいトラム路線などのプロジェクトは、チューリッヒのアプローチを象徴しています。すなわち、（住宅、交通、環境）の複数の目標に資する改善に投資するという姿勢です。これらの取り組みにより、チューリッヒは非常に競争力が高く、住みやすい都市であり続け、不動産市場の強さも支えられるでしょう。もちろん課題も多く（NIMBY反対派や複雑なスイスの承認プロセスなど）、しかし同市の実績は、合意形成による着実な進歩を示しています。投資家や住民にとって、これらの開発が意味するのは、より良い接続性、特定エリアでの住宅機会の増加、そして今後10年間にわたるチューリッヒの都市景観の継続的な進化です。

規制環境：税制、所有権規則＆建築基準

チューリッヒの不動産市場は、スイスの安定的だが進化し続ける規制フレームワークの下で運営されています。これには税制、外国人購入者の規制、持続可能性の義務など、あらゆる分野が含まれます。2025年時点での主な側面と変更点は以下の通りです。

外国人所有権規制 – Lex Koller（レックス・コラー）法: おそらく最も特徴的な規制は、レックス・コラー法であり、スイスで外国人が住宅用不動産を購入することを制限しています。

チューリッヒ市では、これは非居住外国人は投資や別荘目的で住宅やアパートを購入できないことを意味します。スイスの居住許可を持つ外国人市民を含む居住者のみが、不動産購入の際に地元住民と同様に扱われます jacquemoudstanislas.ch。いくつかの例外があります―例えば、外国人は、特定の観光地の別荘を購入したり、上場しているスイスの不動産ファンドや会社に（間接的な所有として）大きな出資をすることが問題なくできます jacquemoudstanislas.ch。商業用不動産も対象外であるため、外国企業や個人はオフィス、商業施設、ホテルなどを自由に購入できます。これらの規則は、歴史的にスイスの住宅に対する国際的な投機を抑制し、他のグローバル都市で見られるような海外の買い手による市場の支配を防いできました。しかし、変化が進行中です。連邦内閣（スイス政府）は2025年3月、レックス・コラーのさらなる厳格化を計画していると発表しましたjacquemoudstanislas.ch。提案されている改革の中には、スイスに住む外国人が引っ越す場合、自宅を売却しなければならなくなる（抜け道の閉鎖）、そして重要なのは、不動産会社の株式購入に対する現在の例外措置が終了する jacquemoudstanislas.ch というものがあります。つまり、外国人投資家は、上場不動産会社やファンドを通じて間接的に投資する場合でも許可が必要になるということであり、これは大きな変化です。また提案されているのは、商業用不動産の外国人購入者は自社利用に限定されることであり、純粋に賃貸目的での購入はできません jacquemoudstanislas.ch。これらの措置は、需要を冷却し、スイスの住宅不足に対処することを目的としています（人口増加の懸念に関連したより広範な戦略の一部です）jacquemoudstanislas.ch。これらはまだ法律ではないことに注意が必要です。現在、議会での審議に向けて草案が準備されており、ビジネスや不動産グループからの強い反発が予想されています jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch。このような厳格な規則が最終的に可決された場合（これは不確かですが）、海外投資の法的環境における大きな変化を示す可能性があり、一部の海外資本の流入が減少する可能性もあります。その間、2025年については現状維持となっています。外国人購入者はチューリッヒの住宅市場において直接的な役割は限定的ですが、商業用及び間接的な投資には積極的に関与しています。海外から投資を検討している方は、レックス・コラー法の改革論争に注意を払うべきです。近い将来、投資ルートが変更される可能性があります。

固定資産税と住宅所有コスト： スイスの税制は一般的に不動産所有者に有利ですが、特有の仕組みもいくつかあります。長期保有の民間不動産売却には連邦レベルのキャピタルゲイン課税はありませんが、チューリッヒ州（ほとんどの州と同様）は不動産売却に対して独自の不動産譲渡益税を課しており、これは通常累進課税方式（購入から数年以内に売却すると税率が高くなるため、長期保有が促進されます）です。またチューリッヒでは取引ごとに不動産譲渡税（価格の約1%）および公証人手数料・登記料もかかります practiceguides.chambers.com。住宅所有者は不動産価値に基づく年間富裕税を支払い、特にスイスでは「みなし賃料課税」（自宅に住むことで家賃収入を得ているとみなされて課税される）が課されます zug4you.ch。このみなし賃料課税は多くの所有者から長年不満があり、改革や廃止を求める声が上がっています。実際、ベルンではみなし賃料課税の廃止が議論されており、これにより住宅ローン利息控除の廃止も合わせて議論されています ubs.com。この改革が今後数年で成立すれば、住宅所有者の計算方法は変わり（住宅ローン返済済みの所有者は純負担が増える可能性がある一方で、購入の抑制要因がなくなります）、2025年時点ではまだ最終決定はありませんが、今後も注目の分野です。住宅所有者にとっては明るい材料として、スイスのインフレ率は低下し、基準住宅ローン金利（家賃値上げの可否に影響）が2024年も横ばいでした swissmarketplace.group。そのため、住宅ローン利息やインフレ連動の維持費などのコストも安定しています。投資家にとっては、賃貸収入は（経費控除後）通常所得として課税され、法人投資家はスイスの法人税（チューリッヒでは約19%、OECD最低税率の影響で今後さらに引き下げ予定）の恩恵を受けます。総じて、スイスの不動産関連税制は予測可能かつ穏健で、急激な変更はなく段階的な調整が特徴です。これが投資環境の魅力を維持している一因です。

テナント保護と賃貸規制：チューリッヒは、スイス全体と同様に借主に優しい制度を持っています。スイスの世帯の約55～60％が賃貸（チューリッヒ市内ではさらに高い）であり、法律はバランスを保ちながらも借主の保護に傾いています。家賃は、通常、特定の条件下でしか引き上げられません。たとえば、全国基準金利が上昇した場合や、インフレ、資産価値を高めるリノベーションが行われた場合などです。2023年には、基準モーゲージ金利が2回（1.25％から1.5％へ）引き上げられたことで大家は珍しく家賃を値上げでき、大きな家賃上昇の一因となりました swissmarketplace.group。2024年はこの金利が安定しており、燃料価格などの新たなコストショックもなかったため、家賃の伸びは約4～5％と鈍化しました swissmarketplace.group。もし最近のスイス国立銀行による利下げで基準金利が下がれば、一部の借主は家賃値下げを要求することも可能です（ただし、通常は遅れが生じます）。スイスの立ち退き保護は強力で、長期リース契約の借主は、オーナーの個人的な使用など限られた理由でのみ、かつ十分な通知期間とともに立ち退きを命じられることがあります。また、借主は過度な家賃上昇や初期家賃が「著しく高い」として、裁判所で異議を申し立てる制度もあり、空室率の低さが背景にあります。チューリッヒ市当局は、手ごろな住宅状況を監視しており、住宅危機が悪化した場合には（家賃規制や追加補助など）さらなる措置が必要かどうか検討しています。2025年現在、既存の連邦レベルの枠組みを超える新たな家賃規制法は導入されていませんが、特に借主団体が急激な家賃上昇や立ち退きに抗議（例：2024年末の「Sugus」ビル抗議 swissinfo.ch）を行う中、注目すべき政治的な話題となっています。投資家は家賃の値上げが規制されていること、そして家賃急騰を抑制しようとする政治的圧力が住宅不足の影響で強まっていることに注意を向ける必要があります。

グリーンビルディングおよび用途地域規制： チューリッヒおよびスイス全体で、不動産に対する環境規制が進められています。2024年6月、スイスの有権者は再生可能エネルギーの導入加速を図る新しい法律を圧倒的賛成で可決しましたpv-magazine.com。重要な義務の一つ：2025年からは300㎡超の新築建物すべてに、屋根または外壁への太陽光パネル設置が義務付けられますpv-magazine.com。チューリッヒ州はこれをより小規模な建物にも拡大することができます。これは実質的に新築開発における太陽光発電の導入を標準化するものです。加えて、多くの州（チューリッヒを含む）では、新しい暖房システムには石油やガスを利用できないという規則が導入されています。これらは再生可能エネルギー（ヒートポンプ、太陽熱など）でなければならず、少なくとも低排出基準を満たす必要があります。特に新築や改修の場合です。チューリッヒ市は新築物件に対してMinergie認証（スイスのグリーンビルディング認証）を推奨しており、必須ではないものの、開発業者の多くが許認可手続きを円滑にし、環境意識の高い購入者にアピールするためにこれを取得しています。建築基準も高い断熱性能や三重ガラス窓など、スイスの建物分野の排出削減目標に合わせてエネルギー効率向上の取り組みが義務付けられています。開発業者にとっては建設コストがやや高く付きますが、スイスの新築物件が最高水準の効率性を持つことにもなります。今後数年で、既存建物の改修（レトロフィット）がこうした基準に合わせて増加すると予想されます。これは、政府のインセンティブや大規模な改修の際の義務付けによって促進される可能性があります。

用途地域の観点では、チューリッヒの都市計画者たちはスプロール現象を防ぎながら住宅やオフィスを増やすという課題に直面しています。用途地域法は一部地域で高密度化を認めるように改正されています。たとえば、鉄道駅や交通ハブ周辺のゾーンでは、従来低層しか認められていなかった場所でも中高層・高層プロジェクトが可能になりました。市では「インネンエントヴィックルング（Innenentwicklung）」戦略も活用しており、使われていない商業地区の住宅化や、大きすぎるアパートの小分けなどが行われています。注目すべき用途地域政策としては、高層ビルゾーンの指定が挙げられます。チューリッヒ市には、高層建築（40m超）が認められている特定エリア（オエリコン、エッシャー・ヴィース（チューリッヒ・ウェスト）、アルトシュテッテン周辺など）があり、歴史地区や湖岸では厳しい高さ制限が課されています。この段階的なアプローチは、インフラが支えられる場所に高さを集中させ、市街地景観（アルプスの景色に代表される）を守ることを目的としています。

もう一つの規制面は、新規大規模プロジェクトにおける手頃な価格の住宅・協同組合住宅の割当です。市は大規模開発において、その一部を非営利住宅組合に販売したり、一定期間市場より低家賃で提供することをしばしば交渉します。これは1/3非営利住宅目標digitalcollection.zhaw.chの実現の一環です。現在、チューリッヒ市の協同組合・非営利住宅比率は約25％であり、今後もこれらの寄与をさらに求めていく方針です。

要約すると、2025年のチューリッヒの規制環境は、安定しているが、住宅や気候問題への対応のためにより介入的な方向に向かっていると特徴づけられます。税金は比較的軽く、予測しやすいままです。外国人購入者に対する規制は厳しく、より厳格になる可能性がありますが、商業投資家にはまだ余地があります。環境規制は強化されており、持続可能な建築手法が義務付けられています。また、住宅の手頃さを確保する施策（テナント保護から協同組合の促進まで）は、市場の不均衡に対抗するために徐々に拡大しています。関係者がコンプライアンスを維持するには、これらのポリシーに積極的に関与することが求められます。例：最初から太陽光設置を計画したり、レックス・コラー規則に沿った投資構造を組むなど。こうした規制は複雑さを増しますが、チューリッヒの長期的な魅力にも貢献します。なぜなら、開発が持続的に行われ、投機的なバブルが限定され、都市の高い生活の質が維持されることで、最終的には不動産価値が支えられるからです。

市場リスクと課題

チューリッヒは全体的に楽観的な見通しが立っていますが、2025年以降の不動産市場に影響を与えうるリスクや課題がいくつか存在します。投資家や観察者は以下の要因に注意を払うべきです。

  • 金利および資金調達リスク: 長年の超低金利が価格上昇を後押ししてきましたが、その環境は変化しています。2022〜2023年、スイス国立銀行はマイナス金利から1.75%まで積極的に利上げを行い、市場はやや冷え込みました。2025年にはインフレが落ち着き、SNBは小幅な利下げに転じましたがinvestropa.com、インフレが急騰したり世界的な状況が変化した場合に再び金利が上昇するリスクは残っています。金利上昇は、住宅ローンの負担増と購入者の購買力低下をもたらし、需要を減退させる可能性がありますinvestropa.com。チューリッヒの価格が高いことを考えると、資金調達コストの上昇には非常に敏感です。大幅な金利上昇は一部の購入希望者を市場から締め出し、過熱したセグメントでの価格上昇が停滞または反転する可能性もあります。さらに、銀行は融資基準を厳格化しています（2025年から導入されたバーゼルIII規制の影響により、資本バッファの増加が求められていますfoxstone.ch）。現在、借り手は（最大約80%ローン・トゥ・バリュー、5%金利での厳格なストレステストなど）厳しい上限に直面しており、過度にレバレッジをかけた投資家を抑制する可能性があります。市場コンセンサスではスイスのインフレは0.7%程度で、今後は安定または緩やかな金利低下が見込まれていますがengelvoelkers.com、インフレのサプライズ上昇や金融ショックがあれば情勢は一変する可能性があります。この金利不確実性が、監視すべき最重要リスクとなっています。
  • マクロ経済および地政学的な不確実性：チューリッヒの不動産は、スイス全体の経済の健全性と世界的な安定に依存しています。 潜在的な世界的またはヨーロッパの景気後退などの経済的不確実性はリスクとなります investropa.com。例えば、銀行やテクノロジーセクターが不況に陥ると、チューリッヒでは失業や事業拡大の減速が起こり、オフィスや住宅の需要が低下する可能性があります。チューリッヒは世界的な出来事に免疫があるわけではありません。ウクライナでの戦争、エネルギー危機、その他の地政学的緊張が波及する恐れもあります。スイス政府は明確に、緊迫した地政学的状況（ウクライナ戦争、中東紛争）が依然として国際貿易やエネルギー価格に潜在的なリスクであり、スイス経済に悪影響を及ぼす可能性があると述べています engelvoelkers.com。例えば原油やガス価格が高騰すれば、インフレ再燃や消費者・企業への負担増につながるかもしれません。さらに、為替変動（非常に強いスイスフラン）はスイスの輸出や企業利益を圧迫し、間接的にオフィス稼働率や企業駐在員による住宅需要に影響を与える可能性があります。もう一つのマクロ要因は移民政策です。スイスの人口増加（住宅需要の推進力）は、政治勢力が移民制限に成功すれば鈍化するかもしれません。人口を1,000万人に制限するというSVPのイニシアチブは極端ですが、成長制限に対する政治的圧力を示しています jacquemoudstanislas.ch。もし移民が大幅に制限されれば、長期的には住宅需要が鈍る可能性があります。全体的に見て、現時点ではスイス経済は安定していますが、世界的な景気後退や危機が発生した場合は、物件の空室率が上昇し、価格が調整局面を迎える下振れリスクがあります。
  • 住宅バブルと手頃さへの懸念： 長年の価格上昇により、「チューリッヒは不動産バブルなのか？」という疑問が浮上しています。いくつかの指標では、はい ― チューリッヒはバブルリスクの高い都市の一つとされています。2023年のUBSグローバル不動産バブル指数では、チューリッヒは「バブルリスク」カテゴリーに位置付けられ、これは世界で2都市（東京と並ぶ）のみのレベルです ubs.com mattgul.com。住宅価格は所得や家賃に比べて非常に割高です。もし金利が上昇したり需要が減退すれば、チューリッヒの高騰した評価額は調整に直面する可能性があります。規制当局もこの点を認識しており、スイス国立銀行は過度な住宅ローン融資を抑制するため、近年カウンターシクリカル・キャピタルバッファーを再稼働させています。UBSのアナリストは現在、バブルリスクを「中程度」（極端からは低下）と評価していますが、これは価格上昇の鈍化によるものです investropa.com、しかしリスクは消えていません。地元住民の手頃感は限界に達しており、中流家庭ですら質素なマンションを買うのに苦労しているため、社会的・政治的問題にもつながっています。不動産市場は持続不可能なほど高いという声が高まっており、もし住居費の高騰で都市から出ていく人が増えれば、需要は落ち着く可能性があります。またバブルは金利変動だけでなく、買い手の心理が変化することで終わることも多いです。買い手が価格が一時的にでも天井を打ったと考えれば、一気に買い手優位の市場へと心理が転じる可能性もあります。現時点で急激な心理転換の兆しはありません（依然として供給不足）が、価格が高すぎるセグメント（高級マンションや利回りの極めて低い投資用物件など）では、停滞や緩やかな調整リスクが存在しています。
  • 建設および供給の課題： 皮肉なことに、市場最大の課題の一つは不足の裏返しであり、新しい住宅供給が十分に進んでいないことです。不足が続く、もしくは悪化した場合、経済成長が妨げられるリスクがあります（住宅が希少または高額すぎると企業が人材を採用しにくくなる可能性があります）し、政府によるより強力な介入を招く恐れもあります。チューリッヒでの建設は容易ではありません。建設コストの高騰、建設業界の人手不足、許認可手続きの長期化、また住民による反対運動（NIMBY）がすべて開発を遅らせています。2024年は住宅建設が低迷しており、活性化の取り組みは行われているものの、需要を満たす十分な住宅が建設されず危機が続くリスクがあります。商業用としては、新規オフィス建設が急減しています jll.com。これは短期的には既存のオーナーにとってプラスですが、長期的にはより現代的な空間が減り、新しい企業誘致の面で不利になる可能性もあります。建築資材のコストインフレも別の課題です。2024年にはやや落ち着いたものの、以前の鉄鋼・木材などの価格高騰によりプロジェクト費用は増加、一部は保留となりました。もし再び世界的インフレが発生すれば、開発計画がさらに頓挫する恐れもあります。
  • 規制および政治的リスク： 法律や規制の変更もまた別の課題となります。たとえば、先に述べたレックス・コラー法の厳格化案が導入されれば、一部の外国投資家の意欲が減退し、特定分野への資金流入が減少する可能性があります（例：開発資金の外国資本調達が困難になるかもしれません）。これは価格抑制を目的としていますが、副作用として不動産市場の流動性が低下する可能性もあります jacquemoudstanislas.ch。国内的にも、国民投票や政策転換という形で政治リスクがあります。スイスの直接民主制下では、賃料上限、空室税、厳格な用途地域制限まで、不動産に影響を及ぼすイニシアチブを有権者が打ち出す（そして実行する）ことができます。現在の底流として、住宅不足による借主保護の声の高まりがあります。もし家賃の高騰が続けば、家賃規制やリノベーションによる立ち退き制限などのポピュリズム的措置が提起される可能性もあります。こうした規制はオーナーにとって投資収益を圧迫する可能性があります。一方で、成長抑制型の政治的流れが強まれば（たとえば新たな高密度開発への市民反発が激化した場合）、チューリッヒが必要とする住宅供給自体が一層困難になるリスクもあります。スイス各地の住民投票で一部開発計画が否決されたこと（例：ジュネーブの建築制限イニシアチブ）は、この緊張関係を物語っています。チューリッヒ市政府は（住宅需要を現実的に捉える実務家主導で）基本的には開発促進派ですが、政治的な風向きは変わり得ます。
  • インフレと運営コスト：スイスは現在、低いインフレ率（約1～2%）を享受していますが、インフレが再燃すると建物の運営コスト（エネルギー、メンテナンス、資産価値に連動した固定資産税など）が上昇し、金利も上がる可能性があるため、オーナーのキャッシュフローを圧迫します。商業用不動産の場合、高インフレは小売業者やオフィステナントに悪影響を与え、賃料の引き上げも難しくなります。一方、適度なインフレは負債を利用した投資家にとっては債務価値を減少させる効果がありますが、スイスでは多くの投資家が自己資本比率が高いのが実情です。さらに、エネルギー転換コストも大きな負担となり得ます。古い建物への太陽光パネル設置や新しい暖房設備の導入など、リノベーションには資本が必要です。多くの場合、長期的には投資が回収されますが、それまでの間は特に小規模な家主には財政的な課題となります。

要するに、チューリッヒの不動産市場にも脆弱性はあります。強固な基盤（高い需要、低い供給、経済の安定性）の上に成り立っていますが、景気後退、金利の変動、規制の変化といったリスクが市場の熱気を冷ます可能性があります。市場参加者は慎重な楽観主義を持つべきです：今後も成長が続く見通しですが、世界的な景気後退や政策の大幅な変更があれば、その軌道は変わる可能性があります。UBSなどの機関がチューリッヒをバブルの可能性がある都市としてmattgul.comで監視しているのは、油断しないための警鐘です。とはいえ、チューリッヒはこれまでショックをうまく乗り越えてきました——2008年の金融危機の際も、価格は一時的に停滞しただけでした。金融センターで暮らしやすい都市としての持続的な魅力が、クッションとなっています。それでも今後は、住宅の手頃さという課題に取り組み、供給を増やすことが、社会的不満を緩和し、不動産市場が過熱して破綻するのを防ぐために重要になるでしょう。投資家にとって魅力的な市場を維持しつつ、住民のニーズにも応えていく。この絶妙なバランスが、今後数年間の政策とリスク環境のカギを握るでしょう。

出典：

Marcin Frąckiewicz

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