プラハ不動産市場 2025年：動向、セグメント、展望

はじめにと市場概要（2025年）

2025年のプラハ不動産市場は、2022～2023年の短期間の沈静化を経て、ほとんどのセグメントで大きな回復を見せています。物件価格は再び上昇傾向にあり、特に住宅部門で顕著です。これは需要の回復、住宅ローン金利の緩和、そしてプラハに慢性的な住宅不足が続いていることが主な要因です。praguedaily.news investropa.com。同時に商業用不動産分野（オフィス、小売、ホスピタリティ）は経済の安定化と観光業の回復と共に再興しつつあり、投資市場も取引量の増加とともに回復の兆しを見せています。cbre.com knightfrankprostory.cz。本レポートでは、主要なすべてのセグメント（高級・賃貸市場を含む住宅部門、商業用不動産、投資用不動産）をはじめ、主要トレンド、地域動向、開発プロジェクト、今後数年の予測を詳しく解説します。

経済状況：チェコ経済は2025年に緩やかな成長が予測されており、インフレは落ち着き、金利も徐々に低下しています。cbre.com　チェコ国立銀行の政策金利は2022年の7％をピークに、2025年半ばには約3.5％まで引き下げられ、住宅ローン金利の低下（現在は約3.6～4.7％）と買い手の資金調達環境の改善につながっています。investropa.com investropa.com。失業率もヨーロッパで最も低い水準（約3％）を維持しており、家計所得を支えています。また、プラハの人口も引き続き増加傾向（2024年初頭に約1.38百万人、前年比約1.4％増）にあり、強い不動産需要を下支えする人口動態となっています。a.storyblok.com
投資市場： 低迷期を経て、投資家の活動が再び活発化しています。2025年第1四半期は、2020年初頭以来、四半期ごとの不動産投資額が最大となり、自信の回復が示されています knightfrankprostory.cz。2025年の総投資額は20億ユーロ超に達すると予測されており、はじめは国内資本（チェコファンド）が主導しますが、価格の安定化に伴い外国投資家もますます機会をうかがっています knightfrankprostory.cz cbre.com。プライムプロパティの利回りは2022〜2023年に上昇した後、横ばいとなっており、2025年も全体的に安定（プラハの住宅部門で約4.0%、商業用はやや高め）で推移すると見込まれています conbiz.eu cushmanwakefield.com。全体として、プラハの不動産市場は2025年に向けて回復力と機会を示していますが、各セグメントごとに独自の動態を持っています。

プラハの住宅用不動産

2025年の価格動向と需要

数年にわたる急激な値上がりの後、プラハの住宅価格は2022～2023年に一時的に停滞または下落しましたが、2024年から2025年にかけて力強く回復しました。2025年初頭にはプラハの平均アパート価値が過去最高値を記録し、調整前のピークを超えています。実際、新築マンションは平均で1平方メートルあたり約160,000コルナ（約€6,600）で販売されており、これは前年より約10～12.5％高い水準です praguedaily.news。主要デベロッパーの分析によると、2025年第1四半期にはプラハで2,550戸の新築マンションが販売されており、これは2024年第1四半期より約60％増で、過去15年で最も活発な年明けとなりました praguedaily.news。この需要急増の要因は、住宅ローン金利の低下と購入者の信頼回復にあります。新規住宅ローンの平均金利は2024年の約5.2％から2025年初頭には4.7％未満に下がり、それまで様子を見ていた多くの購入希望者が市場に戻りました praguedaily.news。また、今後のさらなる値上がりと供給不足を見越して購入を急ぐ動きも見られます praguedaily.news。

表：最近の年間住宅価格変動（チェコ共和国） conbiz.eu

年	住宅価格の名目変動率
2021	+25.8％（ブーム年）
2022	+6.9％（成長鈍化）
2023	–1.0％（小幅下落）
2024	約+7％（プラハ；再上昇）

出典：チェコ統計局、チェコ国立銀行 – 住宅価格指数 csu.gov.cz conbiz.eu

2025年半ばまでに、プラハの不動産価値は回復しただけでなく、修正前の水準を上回りました。新築アパートの平均価格は167,947コルナ/m²（2025年6月時点）investropa.comで、すべてのフラット（中古再販も含む）の中央値も前年比約16%上昇し、約131,000コルナ/m²となりましたinvestropa.com investropa.com。この急激な上昇は、2022年～2023年前半に高い住宅ローン金利が価格を抑えた時期の後に発生しました。現在では4四半期連続の成長を記録し、住宅市場は再び勢いを取り戻しましたinvestropa.com investropa.com。業界の予測では、2025年まで価格上昇が続くものの、ペースはやや緩やかになるとされています。チェコ国立銀行（CNB）は、現状では年間の住宅価格上昇率が5～10%程度になると注意喚起していますconbiz.eu conbiz.eu。さらに強気な見方のアナリストもおり、たとえばSwiss Lifeのアドバイザーは、2025年末までに住宅ローン金利が約4.6%まで下がれば、プラハのアパート価格（2024年に約10～15%上昇）は2025年にも同様に二桁台の伸びを示す可能性があると予測していますconbiz.eu。一般的なコンセンサスとしては、（需給バランスの不均衡により）当面価格上昇が続くとされていますが、2021年のブーム時ほどの猛烈なペースにはならない可能性が高いです。

供給制約と開発パイプライン

旺盛な需要にもかかわらず、プラハの住宅供給は慢性的に逼迫したままです。新築物件の供給は必要数に大きく及ばず、住宅を巡る競争をさらに激化させています。2025年初頭時点で、市場に出ている未販売の新築フラットの在庫は約5,300～5,700戸のみであり、この数はここ2年間ほとんど変化していません。開発業者が景気減速時に延期されたプロジェクトを徐々に供給しているにもかかわらずです。praguedaily.news conbiz.eu この静的な在庫はゆっくりとした入れ替わりを反映しており、新規竣工物件はすぐに買い手に吸収され、ほとんどのプロジェクトが市場に残ることはありません。チェコ統計局によると、2024年にプラハで許可されたフラットはわずか約8,191戸であり、都市計画担当者は需要を満たすには年間10,000戸以上の新規供給が必要だと見積もっています。praguedaily.news praguedaily.news。事実、プラハでは過去20年間で年間1万戸を超えるフラットの許可が下りたことが一度もなく、拡大し続ける累積住宅不足につながっています。praguedaily.news 許認可や建設プロセスはしばしば長期化かつ官僚的であり、遅延の原因となっています。デベロッパーは2024年に市場回復を見込んでプロジェクト開始数を増やしましたが、多くの開発はまだ初期段階にあり、市場に出るには数年かかる見込みです。conbiz.eu conbiz.eu。

いくつかの要因が供給ひっ迫を引き起こしています。近年急激に上昇した建設コスト（資材および労働力）、建設業界における労働力不足、そして複雑なゾーニングや承認手続きです。2021～2022年のピーク時に比べると建設投入コストのインフレはやや安定したものの、プラハでの建設は依然として高価で時間がかかります a.storyblok.com a.storyblok.com。さらに、新たに許可された物件の一部は機関投資家に事前販売（賃貸目的）されており、一般の売り出し市場に出ることがありません conbiz.eu ― これにより、個人購入者向けの供給が実質的に減少しています。その結果、販売用住宅の構造的な不足が慢性的に続き、価格の上昇圧力となっています。

明るい材料としては、将来的に住宅供給を増やし、長期的にはひっ迫を緩和しうるいくつかの大型開発プロジェクトが進行中です。これには大規模なブラウンフィールド再開発や市主導のイニシアティブが含まれます：

スミーホフ・シティ（プラハ5区） ― 元鉄道操車場を活用した大規模複合開発プロジェクトで、面積は約200,000㎡。建設はすでに始まっており数百戸の新築アパートが2023～2025年に引き渡され、今後も複数段階で数千戸が追加される予定です conbiz.eu conbiz.eu。
ジシュコフ貨物駅（プラハ3区） ― 新たな地区（時にジシュコフ・シティとも呼ばれる）へと変貌を遂げています。計画では約300,000㎡の用地に約3,000戸の住宅が建設可能で、総投資額はおよそ250億CZK。conbiz.eu conbiz.eu。初期建設は始まっていますが、全面完成までは10年程度かかる見通しです。
ロハン・シティ（プラハ8区） ― カルリン/インバリドヴナ地区にある22ヘクタールの河岸開発で、最初の住宅棟やオフィス棟の建設が進んでいます conbiz.eu。このプロジェクトは進捗に伴い数千戸の住宅とヴルタヴァ川沿いの広大な公共空間を供給する予定です。
自治体の住宅イニシアチブ：プラハ市は住宅の手頃さの危機を認識し、市有地に住宅を建設するための自治体開発会社（PDS – Pražská developerská společnost）を立ち上げました。PDSは80万m²以上の土地を管理しており、今後10年間で50件以上のプロジェクト（合計6,000～8,000戸のアパート）を計画しています conbiz.eu conbiz.eu。注目すべき計画には、ドリニ・ポチェルニツェやノヴェー・ドヴォリなど郊外地域での新しい住宅地区や、既存の建物（例：古い郵便局）のアフォーダブルアパートへの転用などがあります conbiz.eu。自治体による供給は比較的小規模（2025年頃から年間数百戸）ですが、主要労働者向けに助成付き賃貸住宅を提供することや、非営利型住宅ストックの増加によって長期的に市場を適度に「冷やす」ことが目標です conbiz.eu。

これらに加え、政府は住宅供給を促進するためのより広範な改革について議論しています。提案されている施策には、デジタル化による許可手続きの簡素化、国家住宅コーディネーターの任命、さらに国の住宅ローン保証や開発業者へのインセンティブの提供などが含まれています conbiz.eu。しかし、こうした改革が実現しない限り、プラハの供給ギャップは継続するとアナリストは警告しており、需要が新規供給を上回り続け、今後も価格上昇が続く可能性が高いと見られています conbiz.eu conbiz.eu。

地区別ハイライト：中心部 vs. 郊外

プラハの不動産ブームは広範囲に及んでいますが、地区ごとに市場パフォーマンスは異なります。歴史的中心部と郊外の各地区には明確な傾向が見られます。一般的に、中心部地区は最も高い価格がつくものの、近年は中核部のすぐ外側の新興エリアで最も高い伸び率が見られており、買い手は（比較的）手頃な価格や新規開発を求めて、こうした地域に注目しています。

価格帯: 名門の中心地、例えばプラハ1（旧市街／マラーストラナ）、プラハ2（ヴィノフラディ）、そしてプラハ7（レトナ）の一部では、新築アパートの価格が平米あたり20万チェココルナ（8,000ユーロ/㎡超）を日常的に超えていますpraguedaily.news。これらのエリアは新規供給が限られており（多くは歴史的建築物の改装販売やブティックプロジェクト）、富裕層や外国人投資家を惹きつけ続けることで非常に高い価格水準が維持されています。一方、発展が進む郊外のプラハ9（ヴィソチャニ等）では、新築マンションの平均価格は平米あたり14万7,000コルナ前後で、かなり安いものの依然上昇傾向ですpraguedaily.news。その他の中価格帯エリアであるプラハ4、5、10（20世紀の大規模団地やパネルアク住宅ゾーンを含む）では、プロジェクトによるがたいてい平米12万～16万コルナの価格帯となっています。「安価」とされる地域でも今や平米10万コルナを大きく上回っており、プラハのほぼ全域が国内標準に比べて高額化していることを反映しています。
直近の成長ホットスポット: 過去1年間で、プラハ周縁部のいくつかの地区では2桁台の価格上昇が見られ、市平均を大きく上回っています。とくに、プラハ7（流行のホレショヴィツェやレトナを含む）は市場を牽引し、前年比約+25%の価格高騰を遂げ、平均価格が平米20万コルナを突破しましたinvestropa.com investropa.com。プラハ10（ヴルショヴィツェ、ストラシュニツェ周辺）も約18%上昇し、プラハ3（ジシュコフとヴィノフラディの一部）は約16%上昇しましたinvestropa.com。これらの地区は（中心部と比べて）比較的手ごろな価格に加え、利便性や新規プロジェクトの進展で、若いプロフェッショナルや家族層に魅力的なエリアとなっています。プラハ2のような中心部でも前年比約17%の上昇となり、買い手が歴史ある中心地へ回帰する動きが見られますinvestropa.com。要するに、プラハ全域で広範囲にわたる価格上昇がみられ、市場回復と共にほぼすべての地区が大幅な値上げを記録しています。
販売活動: 外縁区は新築物件が多いため、取引件数の面で優勢となる傾向があります。例えば2025年第1四半期には、プラハ4、5、9、10で新築マンションの販売件数が最も多く、大規模な開発プロジェクトや住宅団地が集中している地域です praguedaily.news。ワンルームや1LDKなど小さいアパートが特に人気で、新築物件取引の約75%を占めています。高価格帯の市場で、手が届きやすい物件に人々が集中している状況です praguedaily.news。一方、中心部の高級区（プラハ1、2）は取引件数は少ないものの、1戸あたりの価格は非常に高額です。
インフラの影響: 交通インフラの整備が、一部の区の動向に影響を与えています。新しいメトロD線（現在建設中）は市中心部から南部郊外（パンクラーツ〜クルチ〜リブシュ〜ピスニツェ）に伸びる予定です。全線開通は2030年代に延期されていますが、将来の駅設置への期待から、計画ルート沿いの物件価格はすでに上昇しています。例えば、将来のピスニツェ駅やナードラジー・クルチ駅周辺のエリアでは、交通アクセス向上への期待から価格が顕著に上がっています expats.cz expats.cz。また、プラハ環状道路（高速道路）の延伸や新しい路面電車路線など、進行中の道路プロジェクトも一部の郊外地域の利便性を徐々に向上させており、長期的に不動産の魅力を高めています。

高級・ハイエンド物件

プラハの高級住宅セグメント（プレミアムな歴史的アパートメント、現代的な開発のペントハウス、高級ヴィラを含む）は、2024～2025年にかけて再び活況を呈しています。市場の不透明感や高金利の期間中、多くの高級プロジェクトは一時停止するか、買い手を見つけるのに苦戦していました。現在、市場の信頼が戻りつつあり、新たな高級物件や最高級のリノベーション物件がプラハの最も高価なエリアで再び市場に登場しています knightfrankprostory.cz。Knight Frank の報告によれば、長い間停止していた一流の開発案件（または完全なリノベーション）がプラハ1区や2区のような地域で再び現れており、その卓越した品質がこれらのエリアで価格をさらに押し上げています knightfrankprostory.cz。例としては、旧市街広場周辺、パリージュスカー通り（高級ショッピング通り）、フラッチャニやトロヤの新築高級複合施設などがあり、いずれも裕福な国内外の買い手をターゲットにしています。

プラハの高級住宅価格は、現地の状況から見ると高いものの、西ヨーロッパの首都よりも依然として低いため、さらなる成長の可能性が示唆されています。国際的な比較を見ても、プラハはミュンヘン、ウィーン、チューリッヒのような都市に比べて、依然として高級不動産面では手ごろであることが明らかです a.storyblok.com。例えば、プラハのハイエンドアパートメントが1㎡あたり8,000ユーロの場合、ウィーンやミュンヘンで同等の物件が1㎡あたり12,000～15,000ユーロであることから、「安い」とみなされます。この価格差とともに、プラハの購買力の向上（同市の一人当たり購買力はチェコの全国平均の約137％）a.storyblok.comが海外からの関心をプラハの高級市場に引き寄せています。近年、ロシア、ウクライナ、中国、西ヨーロッパなどの国の裕福な買い手が、投資やセカンドハウス、または居住目的でプラハの高級住宅を取得しています。（2022年以降のEU制裁によりロシア国籍の需要は減少したものの、他の国際的な買い手がそのスペースを埋めています。）外国人はチェコで不動産を購入する際、ほとんど法的な障壁がありません。EU市民・非EU市民のいずれも、特別な制限や居住要件なしで不動産を取得することが認められています ceelegalmatters.com。これにより、グローバルな投資家にとってプラハはアクセスしやすい市場となっています。全体的に、高級不動産の見通しは明るいものです。デベロッパーが再び高級案件を立ち上げる自信を持ち、観光業や地元経済の回復が最上位セグメントを押し上げています（たとえば、海外から富裕層がプラハに戻ってきている）。そのため、今後数年間で最上位の高級分野の拡大が見込まれ、プラハとより確立された高級都市との価格差が縮まる可能性があります。

プラハの賃貸市場と投資用不動産

急騰する家賃と厳しい賃貸供給

プラハの居住用賃貸市場は近年劇的な変動を経ており、2025年までに家主有利な状況が明確になっています。需要の急増によりその傾向が強まっています。賃貸需要が新たな高みに達した要因はいくつかあります。急激な不動産価格の上昇（多くの購入予定者が手が届かなくなる）、コロナ後に学生や外国人駐在員が戻ってきたこと、さらに2022年以降チェコに流入した約35万人のウクライナ避難民を含む多くの外国人流入（その多くがプラハに定住）です conbiz.eu。その結果、家賃の強い上昇圧力が生まれました。2020年には観光業の崩壊によりエアビーアンドビー物件が長期賃貸市場に大量流入し、家賃が約25％下落する一時的な下落がありましたが、その後の回復は迅速でした conbiz.eu。2022～2023年には観光客が戻り、短期賃貸が再び物件を取り戻すと、プラハは新たな賃貸住宅不足に見舞われ、2023年だけで家賃が約7～8％上昇しました conbiz.eu。

2024年末から2025年初めにかけて、プラハの家賃は引き続き上昇していますが、上昇ペースはやや緩やかになってきました。2025年初頭には、プラハの平均提示家賃は1㎡あたり月額約CZK 438（50㎡のフラットで約CZK 21,900、約€900/月）に達しました conbiz.eu。これは2023年末の1㎡あたり約CZK 395からの上昇で、2022〜23年の急騰ほどではありませんがさらなる上昇を示しています conbiz.eu。参考までに、現在プラハで標準的な50㎡のアパートを借りる場合（約CZK 20,000/月）は、地方都市で同額の予算で約80㎡を借りられるのに近い、ほぼ2倍の価格となっています。たとえばフラデツ・クラーロヴェーなどの都市では同じ予算で約80㎡が借りられます conbiz.eu。プラハは賃借人にとってチェコで最も高額な都市であり、2位のブルノは平均で約15～20％安く、それ以下の都市（プルゼニ、オロモウツなど）はさらに安価です conbiz.eu。

プラハ市内では、中心部やトレンディな地区が最も高い家賃を誇りますが、興味深いことに地区間の家賃格差は購入価格ほど大きくありません。Deloitteの2025年第1四半期の家賃指数によると、最も高額なのはプラハ2区およびプラハ3区（高級なヴィノフラディや流行のジシュコフを含む）で、平均家賃は1㎡あたり月額478コルナ（約19.5ユーロ/㎡）conbiz.euとなっています。プラハ1区や7区など他の中心部も同様の高水準です。郊外の地区はやや価格が抑えられています。例えば、プラハ9区の平均は約1㎡あたり423コルナ（≈17ユーロ/㎡）ですが、特筆すべきはプラハ9区が家賃上昇率で最速（四半期で+6.5％）となり、需要が外へ広がっていることですconbiz.eu。都市の最も安価な一角、プラハ11区や12区の一部でさえ家賃は1㎡あたり300コルナ以上であり、全市的に需要が強いことを示しています。

この堅調な賃貸市場は、オーナーにとっては安定した収益をもたらす一方で、地元住民には負担を強いる両刃の剣となっています。多くの指標によれば、プラハでの家賃負担は厳しい状態で、一般的な控えめな物件でも中央値収入のかなりの部分が家賃に消えます。しかし、購入が難しくなるにつれて、賃貸が唯一の選択肢となり、借家世帯が増加しています。業界アナリストは、チェコの賃貸住宅世帯の割合が2030年までに約25％に上昇すると予測しています。これは従来の低い水準（チェコは伝統的に欧州でも有数の持ち家率を誇っていました）からの上昇ですconbiz.eu conbiz.eu。より都市的かつ国際的なプラハではすでに全国平均より高い賃貸率となっており、この傾向は今後も続くと見込まれています。

賃貸利回りと投資用物件

投資家の視点から見ると、プラハの買って貸す投資提案はここ2年でやや改善しました。賃貸利回り（年間家賃収入を物件価格で割ったもの）は、2015年〜2021年のブーム期にはプラハで著しく低く（多くの場合2〜3%程度）、物件価格が家賃よりも急速に上がったためでした。しかし2022〜2024年頃に状況は変化し、物件価格の上昇が一服し家賃が急騰した結果、プラハの表面利回りは約4.0%に上昇しました conbiz.eu。2024年の分析では、プラハの平均アパート利回りは約4%と推定され、ブーム期の約3%から上昇しています conbiz.eu。これは依然として比較的低い水準（プラハが安定した低リスク市場であることを反映）ですが、今や多くの西欧都市と同水準、かつプラハ自身の直近の過去より高水準です。地方都市では利回りがより高い傾向があり、例えばオストラバの賃貸利回りは購入価格がかなり安いため平均約5.1%ですが、ブルノの利回りは物件価格が高いためプラハとほぼ同程度（約3%、もしくはやや下回る）となります conbiz.eu。

約4%という利回りはプラハでは決して高いとは言えませんが、多くの投資家は強いキャピタルゲイン（資産価値上昇）を期待しているため容認しています。控えめな利回りと高い価格上昇の期待が組み合わさることで、プラハ不動産は長期投資に人気なのです。なお、この約4%はグロス利回り（表面利回り）なので、経費（維持管理費・固定資産税・空室期間など）を差し引いたネット利回り（実質利回り）は約3%になる可能性があります conbiz.eu。それでも預金金利が低いため、不動産は魅力的な資産クラスとして見なされています。特筆すべきは、住宅ローン条件の改善（金利低下やチェコ国立銀行による以前の融資規制の緩和）により、より多くのレバレッジ投資家が市場に再参入している点です。つまり、一部の買い手がより安価な住宅ローンを利用して賃貸投資物件を購入し、家賃収入をローン返済に充てるという戦略が広がっています conbiz.eu。この傾向は2024年末から2025年にかけて拡大しており、民間賃貸供給の継続的な増加を後押しする見込みです。

機関投資家による賃貸と規制

プラハの賃貸市場で最も大きな変化の1つは、機関系家主およびビルド・トゥ・レント（Build-to-Rent）セクターの台頭です。従来は個人の家主が賃貸市場を支配していましたが、近年では大口投資家（ファンド、保険会社、不動産会社など）が新築物件全体を買い取って賃貸に出すケースが増えています conbiz.eu conbiz.eu。例えば、海外および国内のファンドがデベロッパーから数百戸を一括で購入し、それを即座に長期賃貸に転用する事例も出ています。この新しい機関系賃貸住宅市場は拡大しており、2024～2025年は転換点となりました。複数の大規模ビルド・トゥ・レント案件やプロジェクトが発表されました conbiz.eu conbiz.eu。この傾向は政府の施策にも支えられています。チェコ政府は、賃貸住宅のファイナンスに対して保証を提供することを検討しており、機関系賃貸を住宅供給拡大の一手段と見なしています。

この変化による利点は、専門的に管理された賃貸住宅の供給が増え、（入居者にとってはより良いサービスやメンテナンスが期待できる）ことです。しかし、欠点もあり、投資家が新規開発物件を買い占めると、それらの物件は個人が購入して住むための選択肢から外れ、販売市場がさらに逼迫し、販売価格の上昇につながる恐れがあります conbiz.eu。つまりビルド・トゥ・レントは賃貸供給には貢献しますが、間接的に所有の手が届きにくさを悪化させるというパラドックスが、市場関係者に指摘されています。

規制の観点から見ると、チェコの賃貸市場は比較的リベラルです。民間住宅については全国的な家賃規制や家賃値上げの上限はありません。家賃は貸主と借主の市場合意で決まります。（例外は、過去の規制下にあったごく少数の古い契約と、ごくわずかな割合しかない市の補助付き「社会住宅」ユニットのみです。）借主は、例えば立ち退きには正当な理由と通知期間が必要といった、EU基準に準拠した標準的な賃貸法によって保護されていますが、家賃価格自体には一般的な上限はありません。プラハの熱い市場では、借主が抗議するか需要が落ち着くまで家賃が急速に上昇することもあります。市当局は、家賃の高騰を抑えるための施策（例えばAirbnbのような短期賃貸の厳格化、これにより長期賃貸市場から物件が消えるための議論など）を検討してきましたが、2025年時点で大きな家賃規制法は施行されていません。その代わり、供給量の増加が取られています。前述の通り、プラハ市は特定グループ向けに手頃な家賃の物件を提供する自治体賃貸プロジェクトに投資しており、これらのアパートに対しては家賃抑制が行われています。conbiz.eu。さらに、Airbnbの監視も強化されており、プラハ市は登録義務化や短期賃貸日数の制限を検討しており、これにより一部アパートを長期利用に戻すことを目指していますが、これは現在も進行中です。現時点では、プラハのオーナーは自由市場システムの恩恵を受けており、空室率が極めて低いため、オーナーに大きな価格決定権があります。

商業用不動産セグメント

オフィスマーケット

2025年のプラハのオフィス市場は、パンデミック時代の混乱から立ち直り、安定した基盤を示しています。約370万m²の近代的なオフィススペースを有し、ワルシャワに次いで中東欧地域で2番目に大きなオフィス拠点です。2023年は企業がスペース需要を見直したため賃貸の動きは比較的遅かったものの、2024年後半から2025年にかけて需要が回復しました。2025年第1四半期には、プラハのオフィス空室率が約7.0％まで低下し、1年前の約7.5～8％から改善されています。knightfrankprostory.cz。これは、空いていたオフィスが埋まりつつあることを示しており、限定的な新規供給と堅調な賃貸活動が背景です。2025年第1四半期の純テイクアップ（契約更新を除く）は47,900m²で、前年同期比約5％増加しています。knightfrankprostory.cz より多くの従業員が少なくともハイブリッド型で職場に戻る中、企業の利用意欲の高まりが反映されています。

主要オフィス賃料も上昇しています。市中心部の最高品質グレードAオフィスの見出し賃料は現在1m²あたり月額約€29–30に達し、2025年第1四半期までに前年比約7%上昇しました knightfrankprostory.cz。最も新しい最高仕様のビルのオーナーは、プレミアムスペースの供給が限られているため、より高い賃料を要求できました。多くのテナントがスタッフを呼び戻すために（フライト・トゥ・クオリティ）、より良いオフィスへのアップグレードを求めており、これが現代的でサステナブルなビルの賃料を押し上げています。一方、古く効率の低いビルはより大きな圧力に直面し、一部は空室が多く、再ポジショニングやリニューアルが必要かもしれません。Cushman & Wakefieldは品質が重要であると指摘しています。立地が良くグリーン認証を受けたオフィスは需要が高く、プレミアム賃料を獲得できる一方、セカンダリーオフィスは苦戦しており、用途変更の候補となる場合さえあります（例えば住宅や複合用途への転換など）、現代の占有者ニーズに応えられなければ cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com。

供給面では、プラハでの新規オフィス竣工は近年控えめです。デベロッパーは2020～2022年に一部プロジェクトを中断または延期したため、2023～2025年のパイプラインは限られています。過去10年間の年間新規供給平均は約150,000m²ですが、2023～2024年はそれを大きく下回り、2025年も平均以下の新規供給となる見込みです knightfrank-prod-api.springsystems.cz。この供給減速は、空室率の高騰を防ぐ助けとなっています。いくつかの重要なプロジェクトが進行中で、例えばマサリーチカ開発（Masaryk駅近くのZaha Hadid Architects設計によるオフィスを中心とした複合用途プロジェクト）が市中心部に最新オフィスを供給しています。また、HolešoviceのPort7やJinoniceのNová Waltrovkaも最近、新しいオフィスを納入し、その多くは事前に賃貸契約済みです。今後の供給が限られ、テナントの関心が持続していることを踏まえ、プラハのオフィス市場の見通しは安定から好調です。空室率は一桁台（％）で推移する見込みで、賃料の上昇も続く可能性がありますが、ペースは正常化していくでしょう。企業は主にハイブリッドワークに適応しており、オフィススペースを放棄するのではなく最適化しています。多くは1人当たりのスペースを減らす一方で、より質の高い環境を求めており、新規プロジェクトへの需要を下支えしています。

主要なオフィスサブマーケットは異なる動きを見せています。シティセンター（プラハ1）やインナーシティサブマーケット（パンクラーツ、カールジーン、スミーホフなど）は空室率が最も低く、賃料も最も高い一方で、アウターシティ（郊外）の一部エリアでは空室が多めです。例えば、プラハ4（パンクラーツ/ブジェヨビツカー）やプラハ8（カールジーン）は依然として企業に非常に人気のあるロケーションで、強いリーシングや賃料上昇も見られています。対照的に、プラハ5（ノヴェ・ブトヴィツェ）の一部など、古いストックのあるエリアでは空室率がやや高めです。全体として、プラハのオフィス市場はポストパンデミック時代をうまく乗り越えています。都市はIT企業、金融サービス、専門事務所、EU機関など多様な需要と、過剰供給が限定的であることから恩恵を受けています。今後の主要な課題は、新基準と競争できない老朽化したオフィスビルをどう扱うかです。中には改修されるものもあり、また住宅や他用途への再開発（2025年以降注目されるトレンド）も考えられます。

小売・ホスピタリティ

プラハの小売不動産セクターは徐々に回復と適応の道を進んでいます。市中心部（ナ・プリコペ、パリーシュスカー、ヴァーツラフ広場など）のハイストリート小売市場は、コロナ禍で観光客の往来が消えた際に大きな打撃を受けましたが、2024年には来訪者と買い物客が再び増加しました。2025年には観光業が勢いよく回復し、これはプラハの小売業者にとって重要です。2024年には800万人以上の来訪者を迎え、コロナ前の水準をやや上回りましたpraguedaily.news。この傾向は引き続き上昇しています。Cushman & Wakefield によると、ラグジュアリーリテールは観光回復の恩恵を受けているとのこと。特に米国、湾岸諸国、アジアからの裕福な来訪者がパリーシュスカーの高級ブティックに殺到していますcushmanwakefield.com cushmanwakefield.com。ラグジュアリー層の顧客はインフレに対する感度が低く、高級店は売上伸長や場合によっては店舗拡張も見られます。メインストリートやショッピングセンターでは強いリーシング活動と低空室率が見られ、賃料の緩やかな成長も期待されています。プラハのプライムハイストリート賃料は2025年に緩やかに上昇する見通しで、2020～21年の賃料低下を反転させるとみられますcushmanwakefield.com。同様に、業績好調なショッピングモールはテナント構成や来場者数が概ね回復しており、主要モール（OCホドフ、ウェストフィールド、パラディウムなど）のオーナーも小売業者の売上回復を受けてわずかな賃料引き上げを再び検討していますcushmanwakefield.com。

しかし、すべての小売業が同じではありません。ミッドマーケット小売セグメント（地元消費者をターゲットにした主流ブランド）は、チェコの消費者信頼感が2022年末に底を打ち、徐々に改善しているため、回復がより遅れています cushmanwakefield.com。2022年の高インフレは消費者に打撃を与えましたが、2025年にはインフレが低下し、実質賃金が再び上昇し始めているため、小売支出の回復が期待されています。ディスカウント小売業者や食料品チェーンは苦しい時期でも成功を収め、現在も拡大を続けています（例：LidlやPepcoのようなチェーンは依然として活発なテナントです）。対照的に、COVID時に撤退した一部の国際ブランドは完全には戻ってきていませんが、2024年には自信回復とともに16の新ブランドがチェコ市場に参入（C&W発表）するなどの動きも見られます cushmanwakefield.com。プラハの小売の見通しは慎重ながらも楽観的です。安定的な経済成長と観光の急増は好材料ですが、Eコマースの成長や高い運営コストが継続的な課題となっています。一等地での緩やかな賃料上昇、食事/飲み物やエンターテイメントを重視して集客する流れ、そして新しい大型ショッピングセンターの建設はほぼ無し（市場飽和のため、開発業者は新規モールの建設より既存施設のリニューアルや拡張に注力）が期待されます。

プラハのホスピタリティおよびホテル物件セクターは大きく回復しています。プラハは歴史的にシティブレイクで人気の都市で、2024～2025年には実質的にコロナ前の観光客数へ完全回復しています。ホテルの業績データもこれを裏付けており、2024年第3四半期時点でプラハのホテルはヨーロッパで最も強い収益成長を記録し、RevPAR（販売可能客室当たり収益）が2019年比で年初来11％増となっています cushmanwakefield.com。抑制されていた旅行需要が一気に押し寄せ、客室稼働率や宿泊料金が急上昇しました。2025年に向けては、成長はより通常のペースに戻りますが、2025年の需要は2019年比で16％超の上昇が見込まれており、アジアからの長距離旅行客の回復や航空路線の改善が後押ししています cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com。特に、長らく姿を見せていなかったアジアの団体旅行客が戻り始めており、中東やアジアへの新しい直行便も国際観光客の増加に寄与しています。

供給側では、プラハのホテル客室数はわずかにしか増加していません。ホテルの供給は依然として限定的で、近年は一部の再開発を除き、新たな大型ホテルの開業はほとんどありません。唯一投資が進んでいるのはラグジュアリーホテルクラスです。約320室の新たな高級ホテル客室が2025年末までに開業予定で、改装されたフェアモント・ゴールデンプラハや歴史的建造物を活用した新ホテルといった高級プロジェクトが含まれています cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com。しかしこれらを踏まえても、プラハの高級ホテルセグメントは依然として供給不足の状態にあり（全客室数のわずか約2.8％）、さらなる成長余地が示唆されています cushmanwakefield.com。全体として、ホスピタリティ分野の見通しは明るいです。観光客の増加が、ホテルの収益だけでなく、レストラン、カフェ、短期レンタルアパートメントといった関連不動産も支えています。投資家も注目しており、一時的な停滞の後、プラハでのホテル取得や開発への関心が再び高まっています。特に、海外オペレーターが市場参入や既存物件のアップグレードを狙っています。

産業および物流施設

産業・物流系不動産セクターは近年、プラハ広域圏で好調を維持しており、2025年もパンデミック下のECブームから一定の正常化は見られるものの、引き続き堅調です。プラハは中央ヨーロッパの戦略的立地と消費市場の観点から、主要な物流拠点となっています。2020年から2021年にかけては、ECや在庫確保を背景に倉庫需要が急増し、空室率が過去最低となり、賃料も急騰しました。2024年には一部サイクル要因でやや鎮静化しましたが、根本的な成長要因は依然として強い状況です。Cushman & Wakefieldによると、チェコの産業用スペースのリース活動は2024年に全体経済の弱含みから約3分の1減少したものの、需要自体は依然として歴史的に高い水準であり、供給網の再編（ニアショアリング）によってチェコ市場への需要流入が続いています cushmanwakefield.com。

プラハ地域では、現代的な物流スペースの空室率が非常に低く（多くは3％未満）、新規倉庫が完成するとすぐに賃貸される傾向があります。2025年のテークアップ（新規賃貸）は堅調な水準で安定すると予想されますが、パンデミック時のピークほど活発ではありません cbre.com。制限要因のひとつは単純に利用可能なスペースの不足であり、プラハでは大型倉庫用の土地供給が限られているため、一部の開発は周辺地域へと移っています。その結果、プラハのプライム産業賃料は史上最高値で横ばい（プライム物流ユニットで月額約€6〜7/m²）となっており、2021〜2022年に急激に上昇しました。2025年の予測では、強い需要と空室の少なさに支えられ、賃料はこの高い水準で概ね安定すると見込まれています cushmanwakefield.com。デベロッパーはプラハ郊外（例：D8およびD11高速道路沿い）で新規倉庫建設を進めており、テナント需要に応えるため慎重に投機的開発も再開されています。

産業用投資利回りは2023年に金利上昇によりやや上昇しましたが、プラハ周辺のトップ物流資産はその成長ストーリーから依然として魅力的な価格で取引されています。顕著な傾向として、都市型物流、すなわち高速配送のため都市近郊に設置される小規模なラストマイル型配送センターへの関心が高まっています。プラハの人口増加やオンラインショッピング人気の継続により、このような都市内物流施設への需要が伸びています。全体として、プラハの産業用不動産セグメントは非常に強靭であり続けると見込まれます。不確実な経済状況下でも、構造的な変化（Eコマース、ニアショアリング、ジャストインケースの在庫戦略）が需要を下支えしています。正常化とは、二桁台の賃料上昇や1％未満の極端な空室率が見られなくなるだけで、高い稼働率とインフレに見合った安定した賃料上昇というより持続的なバランスが保たれることを意味します。

主要な開発プロジェクトとインフラの影響

プラハ各地で多数の開発プロジェクトとインフラ整備が進行しており、今後数年間で不動産環境に大きな影響を与えるでしょう。すでに大規模な住宅主導型ブラウンフィールド開発（スミーホフ・シティ、ジシュコフ、ロハンアイランドなど）や市の住宅計画について触れました。さらに、中心部で進む都市再開発プロジェクトが新しい複合用途地区の形成を後押ししています。

フローレンツ地区の再活性化：2025年6月、プラハ市議会はフローレンツバスターミナルおよびマサリク駅周辺（プラハ1、8、3区の境界）を一新する包括的な計画を承認しました。このプロジェクトは「フローレンツ21」としてブランド化され、荒廃していた交通ハブを住宅、オフィス、公共広場、文化施設を備えた現代的な街区へと生まれ変わらせます praguedaily.news praguedaily.news。この計画には新しい集合住宅、託児所、緑地、公共アートの設置も含まれています。開発権と引き換えに、民間投資家はこの地域の公共インフラ（新しい市立幼稚園や道路・ユーティリティのアップグレード等）に3億チェココルナ以上を拠出します praguedaily.news praguedaily.news。このプロジェクトは歴史的な市中心部と新興のカルリーン地区とを結びつけ、長らく鉄道操車場やバスターミナルによって分断されていた都市空間をつなぐ戦略的な意義も持っています praguedaily.news。また、旧フローレンツバスターミナルの行方も検討されており、長距離バス交通を現地に残すか移転するかを検証中です。これにより、さらなる開発用地が生まれる可能性もあります praguedaily.news。フローレンツの再活性化は、隣接するマサリチュカ開発とともに、新たな複合利用の中心エリアを創出し、今後10年で周辺の不動産価値を押し上げる効果が期待されています。
交通インフラ：プラハ最大の交通投資は地下鉄D線です。最初の区間（パンクラーツ–オルブラホトヴァ–ノヴェー・ドヴォリーなど）の建設は2022年に始まり、現在も進行中です。最初の駅が開業するのは2027年ごろですが、このプロジェクトはすでにそれら南部地域の不動産に影響を与えています。デベロッパーは将来の駅周辺、特にノヴェー・ドヴォリー（ここには新しいセンターとしてアパート、オフィス、P+Rを想定）が計画されており、 pdspraha.eu で詳細が見られます。市の開発会社PDSもノヴェー・ドヴォリーに深く関与し、地下鉄を新たな住宅地区への「インパルス」として活用しています pdspraha.eu。さらにプラハには道路インフラプロジェクトも複数あり、 外環状道路（D0） の区間（例えばベホヴィツェとD1の間を結ぶ新リンクなど）が進行中です。これにより郊外や物流エリアの接続性が高まり、それら周辺の不動産への関心も高まる可能性があります。鉄道インフラも注目されており、 プラハ空港への鉄道リンク や高速鉄道回廊の計画が長期的にはデイヴィツェ、ヴェレスラヴィーンなどプラハ北西部へのアクセスを向上させ、開発を促進する可能性があります。これらの大型プロジェクトは長い時間軸ですが、先見の明のある投資家はすでに将来的な立地魅力への影響を考慮しています。
「プラハ・トゥモロー」施策：市は Praha @ Campの「Prague Tomorrow?」 などのプログラムを通して開発の未来像を積極的に描き出しています。重点は持続可能な開発で、グリーンインフラや省エネ建築、レジリエントな都市設計が組み込まれています。たとえば各プロジェクトで屋上緑化や雨水管理システムの導入（フローレンツでは義務化） praguedaily.news 、さらに多くの大型計画では新たな公共公園（ロハン・シティのリバーサイド公園など）が盛り込まれています。これらの改善はプロジェクトの住みやすさを高めるだけでなく、全体的な都市環境を向上させることで周辺の不動産価値を押し上げる傾向もあります。

大規模な開発およびインフラのアップグレード

先取り的な価格上昇

expats.cz

変革的プロジェクト

外国人投資の動向と所有規制

外国人投資はプラハの不動産市場で長年重要な役割を果たしてきました。商業分野では、海外からの機関投資が大規模オフィスや小売不動産の取得を支えてきただけでなく、住宅分野でも個人外国人購入者や駐在員による取引が見られます。2025年も外国人投資家の関心は依然として高いものの、近年やや状況に変化がみられます。

所有規制：チェコ共和国は外国人による不動産所有に非常に寛容です。国籍を問わず、いかなる外国人や法人でもチェコ国内の不動産をほぼ無制限に購入できます ceelegalmatters.com。一部の国で必要とされる居住条件や、外国人購入者への追加課税などはなく、チェコの法律は外国人購入者を現地人とほぼ同様に扱っています。取引はチェコ・コルナ建てで行われ、地籍簿に登録する必要がありますが、特別な障壁はありません。（例外として、過去には非EU国籍者による農地取得規制がありましたが、これも撤廃されました。また、ロシアなど国際制裁対象国市民はEU制裁政策に基づき制限を受ける場合がありますが、これは政治的な要因であり、実際にはごく一部のケースに限られます。）結論として、プラハの不動産市場は世界中の投資家に開かれており、それが都市の国際的な所有構成に大きく寄与しています。

住宅用外国人購入者: プラハの高級住宅セグメントでは、歴史的に目立った割合で外国人購入者が存在していました。例えば、2010年代にはロシア人やウクライナ人の購入者が高級地区（プラハ1, 2, 6）で活動的であり、西ヨーロッパの購入者もセカンドハウスとして購入していました。2022年以降、ロシア人の需要は制裁や資金調達の困難により減少しましたが、その他の外国人需要は増加しています（ウクライナ人駐在員が財産を投資したり、プラハの生活の質の高さや自国都市より依然として低い価格に惹かれるEU諸国民も含まれます）。多くの外国人個人は、プラハの強い賃貸市場を背景に投資や賃貸収入を目的としたり、個人利用のために（仕事のために移住する場合）購入したりします。また、プラハには大きな外国人駐在員コミュニティ（ITや金融などの専門職）があり、しばらく賃貸した後に購入を選ぶことが多いため、需要を後押ししています。市場関係者によると、外国人購入者は特に高級コンドミニアム市場や都心部の新規開発で影響が大きく、一部のプレミアムプロジェクトでは購入者の10〜30%を占める一方、郊外の大量供給住宅市場は圧倒的にチェコ人のローカル購入者が占めています。

商業投資: 商業分野では、プラハは歴史的に投資額の大半を外国の機関投資家（オーストリア、ドイツ、アメリカ、イギリス、さらにアジア系ファンド）から受けてきました。たとえば、プラハの多くの一等地オフィスビルやショッピングセンターは、ドイツの投資ファンドやオーストリアの不動産会社が所有しており、数十年にわたる国境を越えた資本の流れを反映しています。しかしここ数年、国内投資家の存在感が高まっています。2022年前の過熱した市場とその後の金利上昇を受けて、チェコ拠点の投資家（多くは地元の不動産ファンドやデベロッパー）が参入し、取引のシェアを拡大しました。ナイトフランクによると、2025年には国内資本が需要をリードしており、特に安定した収益資産を求めるチェコの不動産ファンドが中心となっています knightfrankprostory.cz knightfrankprostory.cz。こうした地元投資家は現地通貨での資本を持ち、不確実な時期により積極的に購入判断を下せた場合も多く、様子見に回った外国勢より動きやすかったかもしれません。その結果、2024年には国内購入者が投資額のかなりの割合を占めるようになっています（例: チェコのファンドTrigeaによる複数オフィスビルの取得、国内投資家によるリテールパークの購入など）。

外国投資は状況の改善とともに回復が見込まれています

プラハはCEE地域で安全な避難所と見なされています

プラハ周辺の産業ロジスティクス分野

ホスピタリティ

機関投資家向け賃貸住宅

conbiz.eu

要約すると、外国人投資家はプラハ市場にとって不可欠な存在です。彼らは資本だけでなく多くの場合専門知識ももたらします。ルールも有利であり、所有に法的障害はなく、プラハは魅力的なターゲットとなっています。短期的にもクロスボーダー投資額の増加が見込まれます。金利が安定することで、CBREの見通しでは2025年には総投資額が20億ユーロ超になると明記されています。これは過去数年からの増加です cbre.com cbre.com。その大半は直接、もしくは地元パートナー経由で外国資本によるものとなる可能性が高いです。投資先も特定分野に偏るかもしれません。外国人投資家はプラハの一等地オフィス、質の良いリテール（ハイストリートや主要モール）、ホテル、物流施設に強い関心を持っている一方、国内投資家は二次的な不動産や小型案件も買い進めています。このダイナミズムが市場に健全な競争と流動性をもたらしています。

不動産に影響を与える経済的・人口動態要因

いくつかのマクロレベルの要因がプラハの不動産トレンドに影響を及ぼしています：

経済成長と雇用: チェコ共和国の経済は2025年に2～3％程度成長すると予想されており、これは緩やかなペースですが、不動産活動を支えています cbre.com。首都プラハは、サービス業、IT、高付加価値産業が集中しているため、通常は全国平均を上回る成果を上げています。プラハの失業率は約2％とEUでも最も低い水準でほぼ完全雇用を誇り、賃金の上昇と住民の購買力の増強につながっています。強力な労働市場により、より多くの人々が世帯を形成し、家賃や（少なくとも高所得層にとって）住宅ローンを支払う余裕ができるようになります。また、他地域からの移住者も呼び込み、住宅需要を押し上げています。一方で、（特に建設業や技能職での）深刻な労働力不足は、建設コストの上昇やプロジェクトの遅延を招き、供給面に制約をもたらす可能性もあります。
金利とインフレ： 金利の動向は不動産市場に直接影響します。前述のとおり、チェコ国立銀行が2021～2022年に強力な利上げを実施した結果（高インフレ対策のため）、住宅ローン金利は5%を超え、2022～23年の住宅市場は冷え込みました。しかし、インフレが抑制されるにつれて（2022年の二桁台から2024年末には2～3％前後まで下落）cnb.cz、チェコ国立銀行は政策金利を引き下げ、資金調達コストが緩和されています。2025年半ばには、プラハの平均住宅ローン金利は約3.6～4.7％と、数年ぶりの低水準になっています investropa.com investropa.com。これにより、多くの購入者にとって住宅ローンの支払い負担が即座に改善され、一般的なローンの月々の返済額が何千クローナも減少しています investropa.com。その結果、2025年春の住宅ローンブームでは、多くの買い手が有利な金利で契約を確定させたため、銀行はローン申請件数の急増を報告しました investropa.com。金利低下は投資家の資本コストも下げるため、不動産利回りが債券と比べて魅力的になります。金利がこの低水準帯にとどまる限り（チェコ国立銀行も2025年まで大幅な安定維持を示唆）cnb.cz investropa.com、不動産需要と価格にとって支援的な環境となります。注目すべき主なリスクは、インフレが上振れして金利が再び上昇し、市場の負担力を再び試す状況となる場合です。
世帯収入と住宅の手頃さ: プラハは国内で最も高い給与水準（全国平均より約3分の1高い）を誇りますが、住宅の手頃さは価格上昇によって悪化しています。チェコ国立銀行の厳しい指標によると、現在、モーゲージ（住宅ローン）を利用して平均的なプラハのアパートを購入できるのは上位20％の高所得者のみです。expats.cz。プラハの平均的な70m²のフラットは現在、CZK 1,180万（約€49万）ほどかかります。expats.cz。こうした購入をするには非常に高い収入が必要で、2024～25年にモーゲージを利用して購入した典型的な購入者の世帯収入は月額CZK 90,000（約€3,700）以上、月々の住宅ローン返済額は約CZK 22,000に達します。expats.cz expats.cz。一方で、チェコの世帯（夫婦と子ども一人）の中央値の世帯収入は約CZK 54,400のみです。expats.cz。この手頃さの格差により、多くの中流家庭は賃貸へと流れたり、遠方の郊外や衛星都市へ移ることを余儀なくされています。また、プラハの住宅購入者層が高収入の専門職や共働きカップル、持株のある投資家により依存する状況も生じています。もし賃金がこのまま（名目で年6～8％ほどの）ペースで上昇を続ければ、徐々に手頃さも改善されるかもしれませんが、現状では多くの地元住民にとって住宅は手の届かない存在となっています。これは、より手頃な住宅供給プログラムや初めて住宅購入する人への支援など、政治的な解決策への圧力が強まるきっかけともなり得るため、今後の動向に注目する必要があります。
人口動態と移住: プラハの人口は着実に増加しており、これが住宅の所有・賃貸両方に対する需要を刺激しています。自然な人口増加は低く（ヨーロッパの多くと同様に、チェコも出生率が低い）、流入移住が主な原動力です。プラハはチェコ国内外から若手プロフェッショナルや学生を惹きつけています。さらに、2022年以降のウクライナ人の大量流入など、移民の波がプラハに大きな影響を与えています。ウクライナの戦争の影響で、数万人もの新規住民が一夜にして登録され、その多くがプラハに留まり職を見つけ、長期的な住居を必要としました。このような人口増加は短期的には市場を引き締めます（2022年に難民到来による賃貸価格の高騰が見られたように）。中期的にも、住民が増えればさらに多くの住宅需要が生じ、供給が追いつかなければ課題となります。一方、人口の増加と若返りは経済を支え、雇用を満たし、活気ある都市環境を形成し、結果的にプラハの不動産は投資家にとって魅力的なままです。さらに郊外化の傾向も見られます。つまり、一部の家族はより安い住まいを求めてプラハ市境を越えて移動し、通勤圏が実質的に拡大しています。これにより、中央ボヘミアの近隣地区の不動産価格も上昇しています。しかし、可能であれば多くの人が依然としてプラハ市内に住むことを希望し、市内の需要も持続しています。
建設費用と資材: 新築不動産の建設コストは2021～2022年にかけて前例のない高騰を見せました（建設資材費指数は2桁の上昇、建設労働賃金も上昇）。これが開発費用を引き上げ、リスクも増し、プロジェクト開始数の減少につながりました。2024年には、供給網の問題が和らぎ需要が通常化する中で、これらの費用は現実的に安定化、またはやや低下し始めています。それでもなお、プラハでの建設は依然として高コストであり、ディベロッパーはこの点を考慮する必要があります。つまり、新規物件の損益分岐点価格が高く（多くの場合、1m²あたり10万チェココルナ超）なります。もし建設コストのインフレが再燃すれば、新たな供給がさらに減速する可能性があります。

本質的に、2025年のマクロ環境はプラハの不動産にとって慎重ながらも好意的です。経済成長、低失業率、人口増加が全て需要を後押しし、金利引き下げによって2022～23年に存在した大きな障害も取り除かれます。主な逆風は 購入可能性の制約と供給不足 であり、皮肉にもこれらが価格を高止まりさせる要因にもなっています。外部的なショック（世界的不況や地政学的イベント）がなければ、こうした要素がプラハの市場が上昇基調にとどまることを示唆しています。

今後3～5年の見通し

今後を見据えると、プラハの不動産市場における3～5年（2025～2030）の見通しはおおむね明るいものの、成長の緩やかな鈍化と継続的な構造的課題が特徴です。

外部リスクと不確定要素: いかなる見通しも不確実性を認識しておく必要があります。プラハの不動産市場におけるいくつかの不確定要素は、世界経済の状況（欧州で深刻な不況が起きれば、テナント需要や買い手の信頼が揺らぐ）、金融政策の変動（インフレが再燃しチェコ国立銀行が再度大幅に利上げすれば、市場は急速に冷え込む）、地政学的イベント（プラハはある程度緩衝できるものの、戦争の拡大やエネルギー危機といった出来事は間接的に影響を及ぼす — 例として、エネルギー高騰が建設費用や生活コストに跳ね返るなど）が挙げられます。逆に、ポジティブな不確定要素としてはチェコ共和国のユーロ圏加盟（直近の議題ではないものの、長期的に達成されれば通貨リスクが下がり、更なる金利低下で不動産市場が押し上げられる可能性）が考えられます。もう一つの要素としてはテクノロジーや働き方の変化 — たとえば、リモートワークが想定以上に普及すれば、当初想定よりもオフィス需要が軟化する可能性があり、あるいはeコマース技術（ドローンによる配送など）が都市部の物流需要を減少させる、といったことも考えられます。これらは投機的側面もありますが、注目に値します。

プラハの不動産市場は今後3〜5年でほとんどのセグメントにおいて上昇基調を維持する

不動産価値と賃料のさらなる上昇

供給不足と手頃さ

堅実なリターンとチャンス

出典：チェコ統計局；チェコ国立銀行；プラハ市役所；CBREリサーチ cbre.com cbre.com；クッシュマン&ウェイクフィールドの見通し cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com；ナイトフランクリサーチ knightfrankprostory.cz knightfrankprostory.cz；プラハデイリーニュースの報道 praguedaily.news praguedaily.news；Expats.cz および Prague Morning マーケット分析 conbiz.eu expats.cz；デベロッパーリリース（Trigema/Central Group/Skanska）praguedaily.news。すべてのデータは2024～2025年時点のものです。

住宅価格: 住宅価格は中期的に引き続き上昇し、一般的なインフレ率を上回ると予想されています。これは、持続的な需給バランスの不均衡によるものです。ほとんどの銀行やアナリストの予測では、今後数年間は年単位で中程度（一年あたり5〜8％）の価格上昇が見込まれています conbiz.eu conbiz.eu。これは2021年の急騰ほど極端ではありませんが、依然として力強い上昇であり、収入が追いつかない限り、住宅の手頃さは圧迫されるでしょう。より強気なシナリオとしては、住宅ローン金利が早く下がったり、新規供給が大きく増えない場合、2025〜2026年にかけて価格上昇が2桁近くにとどまる可能性もあります conbiz.eu。それとは対照的に、下振れシナリオ（例：景気後退や金利急騰）が起これば需要は落ち込み、価格上昇は鈍化するかもしれませんが、現時点で価格暴落は主流のアナリストの間では予想されていません。それは、市場の供給不足が依然として深刻なためです。チェコ国立銀行は、年5〜10％という上昇率も高いが、現状では「現実的シナリオ」であると指摘しています conbiz.eu conbiz.eu。長期的には、もしプラハが大規模な改革やプロジェクトによって住宅建設を大幅に増やすことができれば、価格上昇はインフレ率並みに落ち着くか、一部の分野で小幅な調整が起こる可能性もありますが、それは5年より先の話になるでしょう。
住宅供給: 今後3〜5年はプラハの大規模都市開発プロジェクト推進のカギとなります。2030年までに、スミーホフ・シティは後半段階に入り数千戸が供給され、ジシュコフ駅シティも（完成でなくとも）引き渡しが始まっており、地下鉄D線の第1区間も稼働開始となる予定です（2027年頃）。これらは徐々に新たな住宅供給をもたらし、中核地域の需給圧力を緩和する可能性があります。しかし官僚的な遅延が依然として障害であり、許認可が迅速化されなければ、プラハの新規供給は年間約6,000～8,000戸にとどまり、それでは不十分です。このため、住宅不足は今後も続く可能性が高く、価格の下支え要因となります。期待されているのは、デジタル許認可や法改正（新建設法など）により、2020年代後半にはプロジェクト期間が短縮されることです conbiz.eu。市が推し進める手頃な住宅政策によって自治体住宅の供給が少しずつ増え、これが一部の市民層を支え、家賃高騰時のセーフティバルブになることも期待できます。しかし現実的には、5年後にプラハの住宅危機が「解消」されることはなく、これはより長期的な課題です。
賃貸市場: プラハの賃貸市場は非常に堅調であり続けると予想されます。多くの人々にとって所有が難しいため、借り手の層は増加するでしょう。これは家賃の上昇圧力が今後も続くことを示唆しますが、2022～24年ほど急激ではないかもしれません。今後数年で新しいビルド・トゥ・レントプロジェクトなど、より多くの制度的な賃貸供給が登場することで、選択肢が増え、家賃上昇が多少抑えられる可能性もあります。さらに、金利が下がり一部の借り手が購入に移れば、賃貸需要が僅かに和らぐかもしれません。しかし、プラハが新規流入者の磁石であり、全体的な住宅不足が続いていることを考えると、家賃が下落する可能性は低いでしょう。最悪でも経済状況が悪化すれば横ばいになるかもしれませんが、基本的な予測としては毎年適度な家賃の上昇（たとえば年間数%程度）が見込まれます。規制の劇的な変更は予想されていません—家賃統制に対する政治的合意はなく、市場メカニズムが機能し続けるでしょう。市は特定のグループ向けの手頃な物件供給に集中しています。
商業セグメント:
- オフィス: プラハのオフィス市場は比較的バランスが取れた状態を維持するはずです。2026～2027年頃に新しい供給の波が来る可能性があり（延期されていたプロジェクトがその頃完成するかもしれません）、空室率がやや上昇するかもしれませんが、需要が追いついている限り（多くの多国籍企業がプラハで拡大を続けていることもあり）、空室率の上昇は管理可能な範囲でしょう。ハイブリッドワークは今後も進化しますが、今や多くの企業がオフィスを含むモデルに落ち着いています。今後数年間、貸主がテナント獲得で競い合う中、オフィスのリノベーションやアップグレード（ESG基準、スマートテクノロジー対応など）が増える可能性があります。プライムオフィスの賃料は供給が制約されればさらに上昇するかもしれませんが、大きな跳ね上がりは考えにくく、古い建物でテナントが離れる場合は、セカンダリーオフィスの賃料は横ばいもしくは下落する可能性もあります。
- リテール: 2030年までに、プラハの小売は新しい消費者の習慣により変化しているかもしれません—ショッピングモールでは体験型リテール（飲食、エンターテインメント）がより増え、ハイストリートではテナント構成の変化（例: 銀行支店の減少、フラッグシップストアやポップアップストアの増加など）が見られるでしょう。観光の成長（予期せぬ混乱がなければ）が中心部のリテールとホスピタリティを健全に保ち続けます。市中心部では（ワーツラフ広場下部の改修やミュージアム地区のアップグレードなど）ショッピング環境を向上させる再生プロジェクトも進むかもしれません。電子商取引（Eコマース）は2030年までに小売売上高のシェアをさらに高める可能性があり、弱い実店舗型ストアには圧力となるかもしれませんが、プラハの一等地はブランドの存在感を示すために小売業者を引き続き引き付けるでしょう。そのため、一等地リテールの賃料は安定もしくは緩やかに上昇、セカンダリー立地ではテナントの入れ替えがさらに増えるかもしれません。
- 産業用: プラハ周辺の物流セクターは非常に明るい見通しです。プラハ都市圏では新たな物流パークの計画が進む可能性があり、特に高速道路プロジェクト（プラハ環状道路の完成やD1、D11の改良など）が進めば、開発用地がさらに開かれます。ニアショアリング（西欧企業が生産や倉庫機能をヨーロッパ近隣に移す構造的な動き）というトレンドを考えると、チェコは恩恵を受ける立場にあり、プラハ周辺がその拠点となることで施設の設置も増えるでしょう。新規倉庫供給が増えれば賃料が安定化する可能性もありますが、現状では需要が新たなスペースを十分に吸収できる様子です。主要な制約は用地とゾーニングであり、もし当局がプラハ周辺で産業用途のゾーニングを拡大すれば、市場も拡大していくでしょう。投資家が引き続き物流（人気のアセットクラス）に資金を投入し続けるならば、産業用のイールド（利回り）は再び低下する可能性があり、倉庫の価格が上昇することを意味します。
投資市場: 資本市場では、2022〜23年の低迷期と比べて、今後数年は取引量の増加が予想されます。もし金利が低水準で維持されれば、さらに多くの取引が成立するでしょう。2026〜27年までには、チェコ国内の年間投資額が再び30億ユーロのレンジに戻る可能性があります（これはコロナ前の典型的な水準です）。国内投資家は引き続き活発に活動し、規模や洗練度を高めていくでしょう（チェコの投資ファンドは資金調達に成功しています）。海外投資家 — 特に欧州、北米、さらには韓国やシンガポールからの投資家 — はその安定性と成長性からプラハをターゲットにするでしょう。延期されていた大型取引が、買い手と売り手の価格期待が一致すれば実現すると想定されます（例：ファンドが運用サイクル末期で売却を進めるオフィスビルやショッピングセンターなど）。主要アセットの利回りは、競争の激化により再びやや圧縮する可能性がありますが、2019年の超低水準ほどにはならず、2026年頃までにはオフィス4.5〜5%、ショッピングセンター5〜5.5%、主要物流施設で5%未満程度で落ち着くと見込まれます（あくまで目安です）。
外部リスクと不確定要素: いかなる見通しも不確実性を認識しておく必要があります。プラハの不動産市場におけるいくつかの不確定要素は、世界経済の状況（欧州で深刻な不況が起きれば、テナント需要や買い手の信頼が揺らぐ）、金融政策の変動（インフレが再燃しチェコ国立銀行が再度大幅に利上げすれば、市場は急速に冷え込む）、地政学的イベント（プラハはある程度緩衝できるものの、戦争の拡大やエネルギー危機といった出来事は間接的に影響を及ぼす — 例として、エネルギー高騰が建設費用や生活コストに跳ね返るなど）が挙げられます。逆に、ポジティブな不確定要素としてはチェコ共和国のユーロ圏加盟（直近の議題ではないものの、長期的に達成されれば通貨リスクが下がり、更なる金利低下で不動産市場が押し上げられる可能性）が考えられます。もう一つの要素としてはテクノロジーや働き方の変化 — たとえば、リモートワークが想定以上に普及すれば、当初想定よりもオフィス需要が軟化する可能性があり、あるいはeコマース技術（ドローンによる配送など）が都市部の物流需要を減少させる、といったことも考えられます。これらは投機的側面もありますが、注目に値します。