マルベーリャの不動産市場は、前例のない成長と堅調な需要の波に乗り、2025年に向けて急騰しています。スペインのコスタ・デル・ソルの宝石として長らく知られてきたマルベーリャは、売上高の急増、価格の急騰、高級セグメントの活況が続き、富裕層の国際的な買い手を引き付けています。世界的な逆風にもかかわらず、地元の不動産セクターは活発かつ堅調に推移しており、強い海外投資、限られた住宅供給、力強い観光回復に支えられています。以下では、2025年以降のマルベーリャ不動産市場の主な側面―住宅動向や高級物件のダイナミクスから賃貸市場、新築開発、将来予測まで―について、データに基づく洞察と専門家の見解を交えて掘り下げていきます。
1. 2025年の住宅不動産トレンド
売上高の急増: マルベーリャの住宅市場は、2025年の幕開けとともにフルスピードで進入しました。「ゴールデン・トライアングル」（マルベーリャ、エステポナ、ベナハビス）全体の住宅販売は、2025年第1四半期に前年比24.7%増となりました dmproperties.com。これは2022年のブーム時の記録的な取引水準にほぼ匹敵します。2025年第1四半期には、これら3つの自治体で2,339件の物件が売却されました（2024年第1四半期の1,875件から増加） dmproperties.com。マルベーリャ単体でも2025年第1四半期に1,200件超の売却となり、前年比7.8％の増加となりました dmproperties.com。これにより、同地域で最大かつ最も活発な市場であることが再確認されました。エステポナでは新しい開発案件の完成によって販売が59％急増し、ベナハビスも17％増加しました dmproperties.com dmproperties.com。2023年には2022年の異常な市場の後で取引件数が一時的に減少しましたが、活動は歴史的に高い水準を維持し、2024年には再び回復しました。2024年前半は2023年後半比で既に5.4%増となっています dmproperties.com。要するに、住宅需要は堅調であり、不動産市場は経済変動にもかかわらず健全かつ強靭であることが証明されました dmproperties.com。
価格の上昇と高い需要: マルベーリャの不動産価格は急激な上昇を続けています。すべての物件タイプで、マルベーリャの売出価格は2023年中頃から2024年中頃の約13.7%上昇 panoramamarbella.com し、2024年6月には1平方メートルあたり約4,812ユーロという過去最高値に達しました panoramamarbella.com。2025年中頃には、平均価格はさらに上昇し、マルベーリャでは約5,213ユーロ/m²（年間+8.3%の上昇）idealista.comとなっています。これはコスタ・デル・ソルで群を抜いて最も高い数字です。つまり、過去10年で価格は2倍以上になっています panoramamarbella.com。参考までに、ゴールデントライアングルの平均価格（2025年初頭で約4,260ユーロ/m²）は、アンダルシア州平均（1,857ユーロ/m²）やマラガ県全体の平均（2,869ユーロ/m²） dmproperties.comを大きく上回っています。このような持続的な価格上昇は、過剰な需要と在庫の減少によって支えられています。売りに出されている住宅数は着実に減少しており、マルベーリャの住宅ストックは2023年第2四半期から2024年第2四半期にかけて約9%減少し、イースト・マルベーリャのような一部の人気エリアでは18%近く減少しています panoramamarbella.com。買い手が売り手を大きく上回るため、供給の限定と旺盛な需要が価格を新たなピークへと押し上げています。注目すべきことに、マルベーリャ地区での売買の90%以上が中古住宅（新築ではない） dmproperties.comです。新規開発が需要に追いついていないためです。それでも、現代的なアメニティが好まれる新築住宅は速いペースで、かつオフプランでも売れており、価格上昇の一因となっています（2023年のマルベーリャでの新築販売比率は10%未満、マラガ県全体ではおよそ19%）dmproperties.com。
堅調な市場の原動力：マルベーリャの住宅市場の好調を支える要因はいくつかあります。まず、観光業が記録的な水準まで回復し、新たな訪問者を呼び込んでいます。こうした訪問者の多くが後に不動産購入者となることもあります panoramamarbella.com panoramamarbella.com。コスタ・デル・ソルは2023年、観光面で過去最高を記録しました（1,400万人の訪問者、前年比+9.4%）panoramamarbella.com。2024年も序盤で18%増加し、再び記録更新の勢いです panoramamarbella.com。マルベーリャの気候、安全性、そして「欧州のセーフヘイブン」としてのライフスタイルは、人々を惹きつけています panoramamarbella.com panoramamarbella.com。次に、スペインの経済と信用状況も追い風となっています。スペインは2025年に約2.8%の成長が予測されており（EU内でもトップクラス）、dmproperties.com、金利の引き下げも期待されています。また、金利が高いにもかかわらず、スペイン国内の住宅ローン融資も伸びています dmproperties.com dmproperties.com。もっとも、マルベーリャの高級物件市場は現金取引が主流であり、200万ユーロ超の高級購入のうちローン利用は10%未満です panoramamarbella.com。これにより、金利変動の影響をある程度抑えることができます。さらに、コロナ後のリモートワークの普及により、ライフスタイル重視での移住が加速。スペインの新しいデジタルノマドビザ（スタートアップ法2023）はリモートワーカーや起業家を呼び込み、一部がマルベーリャに定住し、住宅需要を押し上げています dmproperties.com。総じて、2025年のマルベーリャ住宅セクターは強固なファンダメンタルズに支えられています――高い需要（国内外ともに）、供給不足、そして自信ある購買層が今後の成長基盤を築いています。
2. ラグジュアリーおよび高級不動産市場の動向
マルベーリャはラグジュアリー不動産の代名詞であり、高級セグメントは引き続き好調です。この市場は数百万ユーロ級のヴィラ、高級ゲート付きコミュニティ、そして世界中のエリート層が日差しと独占性を求めて集まる一等地の海沿いアパートメントによって特徴づけられています。2024年から2025年にかけて、高級物件の需要は依然として非常に高く、マルベーリャの最高級地区の価格は過去に例のない水準に達しています。有名なゴールデンマイルや近隣の超一等地エリアは「その成功の犠牲者」となっており、現在の平米単価はロンドンやパリなど主要な世界都市と肩を並べています dmproperties.com。これらエリート地域（例：ビーチフロントのプエンテ・ロマーノ）における限られた在庫が価格をさらに押し上げ、多くの裕福な買い手でも手が届かない状況となっています dmproperties.com。例えば、マルベーリャの新築またはリノベーション済みの高級アパートメントは、ゴールデンマイルの最も排他的なフロントビーチゾーンでは、おおよそ€6,000/m²から€30,000/m²の範囲となっています panoramamarbella.com。モダンヴィラも同様に€8,000/m²前後から始まり、最上級物件では€10,000〜€14,000/m²を超える場合もあります panoramamarbella.com。これらの数字は、マルベーリャが世界で最も高価な市場の1つであることを裏付けています。ナイトフランク社の2024年富裕層レポートによれば、マルベーリャは世界で13番目に高価な一等地住宅市場とランク付けされ、マヨルカやバンクーバーなどをも追い抜きました panoramamarbella.com。（それでもなお、一番高いモナコと比較すると、マルベーリャは相対的にお買い得で、その価格はおおよそ€58,000/m²です panoramamarbella.com。）
買い手のプロフィールとトレンド： マルベーリャの高級セグメントは、圧倒的に国際的な富裕層の購入者に牽引されており、多くの場合、セカンドハウスやリタイアメントの隠れ家を求めています。現金購入が一般的です（前述の通り、200万ユーロ超の取引のうち10％未満がローンを利用 panoramamarbella.com）、これはこれらの購入者の経済力の強さを示しています。伝統的な市場（イギリス、北ヨーロッパ、中東）が依然として大きな割合を占めていますが、顕著な新たなトレンドも購入者層に見られます。仲介業者によれば、北米や中東からの関心が再燃しており、過去1年間に米国、カナダ、GCC諸国などから富裕層の訪問者（主に35～50歳）が増え、マルベーリャのライフスタイルに魅了されて高級物件を購入するケースも増加しています panoramamarbella.com。同時に、東欧諸国（ポーランド、チェコ共和国など）からの需要もほぼゼロから目立つセグメントへと拡大しており dmproperties.com、2022年以降はウクライナ人の移住も相まって、ロシア人購入者も（オリガルヒレベルではないものの）穏やかに回復傾向にあります dmproperties.com。イギリス人は依然として高級市場の要であり、ブレグジット後も2023年におけるUK購入者はマラガ県の外国人購入のトップ（全体の約15％） dmproperties.com を占め、2024年もリードし続けています。富裕層の購入者はますます目が肥えてきており、モダンデザイン、新築、ブランド付きレジデンスの需要が非常に高まっています dmproperties.com。これに応じて、開発業者は（たとえば、シエラ・ブランカの新しいエリー・サーブ・ヴィラなど）デザイナーブランドのヴィラや設備が充実したコンドミニアムなどのプロジェクトを進めています。コロナ以後のニーズもやや変化し、当初のコンパクトでモダンな即入居可能ヴィラへの熱狂の後、多くの高級バイヤーは再び十分な土地や庭付きでプライバシーが保てる広々とした物件を求めている傾向があります dmproperties.com。全体として高級セクターが冷え込む兆しは見られず、専門家は今後もマルベーリャの一等地セグメントで2025年までに5～10％程度の価格上昇が続くと予測しており、富裕層の買い手が限定的な一流物件を巡って競い合う構図が続く見込みです dmproperties.com dmproperties.com。
高級エリア＆開発：マルベーリャのハイエンド市場は、いくつかの人気エリアを中心に展開しています。ゴールデン・マイル（マルベーリャ・クラブからプエルト・バヌースにかけての通り）は、アイコニックな邸宅やラグジュアリーなビーチフロント・アパートメントが並ぶ、まさに究極の高級エリアです。ここは常に最高値を記録していますが、リスティングの数が限られているため、取引量は抑えられています dmproperties.com。すぐ内陸部にはラ・サガレタ（ベナハビス）があり、大きな敷地と最高レベルのセキュリティを求める超富裕層に人気があります dmproperties.com。近くのエル・マドロニャルでは、古いヴィラのリノベーションや新築が進み、丘の上でプライバシーを求める購入者を惹きつけ、人気が再燃しています dmproperties.com。シエラ・ブランカ、ヌエバ・アンダルシア、グアダルミナ、ロス・モンテロスといったエリアも常に高級バイヤーを惹きつけています dmproperties.com。今後注目されるのは、大規模なラグジュアリー開発の数々です。例えば、エル・レアル・デ・ラ・キンタ（ヌエバ・アンダルシア北部の新設カントリークラブ）は、ヴィラもアパートメントも「非常に人気が高く」、自然美に包まれた現代的な住まいを提供しています dmproperties.com。マルベーリャのすぐ外側の新興高級エリア、ロス・フラミンゴスやエル・パライソ（マルベーリャとエステポナの間）も注目されており、この数年で大規模な土地の購入・建設が進み、新築高級住宅がマルベーリャの最上位よりもやや手頃な価格で提供されています dmproperties.com。スーパー・プライムカテゴリーでは、5つ星ホテルブランドレジデンスの新築および新規完成プロジェクトが進行中で、世界的なラグジュアリーホテルブランドとの提携案件もあります。これらは華やかさを加えるだけでなく、高級サービス付きアパートメントを増やすことで、すぐに贅沢な暮らしを望む人々のニーズに応えています。総じて、2025年のマルベーリャ高級不動産市場はダイナミックで供給が限られた状況であり、この組み合わせによって 最高級物件の価格の強さと激しい競争が今後も続くことがほぼ確実となっています。
3. 商業用不動産のトレンド
住宅の華やかさでよく知られている一方で、マルベーリャの商業用不動産セクターも2025年には進化を遂げています。これは地域の経済成長と人口流入によるものです。 ホスピタリティおよび小売物件は、観光業の再活性化と観光客および裕福な居住者による消費支出の高さから、強いパフォーマンスを示しています。多くの新しいホテル、リゾート、レストランがオープン、または開発中であり、マルベーリャが年間を通じたラグジュアリーな目的地として魅力を持つことへの自信の表れです。（例えば、象徴的なマルベーリャクラブやプエンテロマノホテルに新規ホテルや拡張が加わり、国際的ブランドも地域のホスピタリティ分野へ投資を進めています panoramamarbella.com。）コスタ・デル・ソルのホテル稼働率は2024年6月に約88%を記録し、夏のピークでは約90%と予測されていましたpanoramamarbella.com。これは記録的な高水準に迫るものであり、ホテル買収や開発への投資家の関心を喚起しています。専門家によると、ハイエンド観光は前例のないピークに達しており、今ではオフシーズンもほぼ存在せず、年間を通じて訪問者がやってきていますpanoramamarbella.com。これにより、ホテル、リゾート、ビーチクラブ、高級ダイニングやリテール施設といったラグジュアリーな旅行者向けの商業投資の絶好の機会が生まれています。
マルベーリャの小売およびオフィス不動産市場はややニッチですが、良好な傾向を示しています。都市の常住人口（主に外国人駐在員やデジタルノマドの増加）の増加により、マルベーリャのマリーナ、旧市街、ショッピングセンターにおける高級リテールスペースへの需要が高まっています。プエルト・バヌースや市内の高級ショッピング通りといった人通りの多いエリアでは家賃が高水準、質の高いリテール区画の空室率も低く推移しています。ラグジュアリーブランドやブティック投資家は、富裕層向けに店舗をオープンし続けています。一方で、マルベーリャのオフィスマーケットは規模が限られています（地域経済が大企業ベースでないため）が、コワーキングスペースや小規模オフィスハブは顕著に増加しています。リモートワーカーや小規模な国際企業の流入を受けて、柔軟なオフィス運営者がマルベーリャや近隣都市でコワーキングセンターを開設しています。加えて、マラガ市の成長するテックシーン（「マラガバレー」）の影響も広がっており、一部のテクノロジー企業やスタートアップがライフスタイルの要素から、沿岸地域にサテライトオフィスを選択する例も増えています dmproperties.com。「マラガテックパーク」効果と、スペインのスタートアップ法による新たなスタートアップ向けインセンティブが相まって、マルベーリャ地域におけるモダンなオフィススペースへの需要が今後徐々に高まる可能性があります dmproperties.com。
商業開発も都市計画の進展と密接に関連していることは注目に値します。マルベーリャの長らく待望されていた新しい総合都市計画（セクション5を参照）が最終的には土地を解放し、新しい商業プロジェクトのゾーニングを明確にするはずです。何年もの間、計画上の不透明さが大規模な商業開発を制限してきました（マルベーリャでは計画の一時停止や許可の遅延がありました）。今や、計画の正常化への道筋が見えたことで、マルベーリャおよびその周辺で、成長する人口に対応する新しいショッピングセンター、ビジネスパーク、複合用途開発の提案が見られるかもしれません。近隣の自治体では、積極的な計画により既にプロジェクトが実現しています—たとえば、エステポナは、より機動的な都市計画のおかげで新しい商業施設やインフラを受け入れています dmproperties.com。今後を見据えて、投資家たちは従来の小売やオフィスだけでなく、物流やヘルスケアといった代替セクターにも目を向けています。マラガ県の経済が拡大する中で、物流（電子商取引やサプライチェーン向け倉庫）や民間医療施設などの分野が、2025年以降のコスタ・デル・ソルにおける投資家の注目を集めています colliers.com。まとめると、マルベーリャの商業用不動産はこの地域全体の繁栄の恩恵を受けています：ホテルやホスピタリティ施設は好調であり、ハイストリート小売は裕福な消費者によって支えられ、さらにニッチなオフィスや専門分野でも需要が高まっています。
4. 賃貸市場の概要（長期・バケーションレンタル）
マルベーリャの賃貸市場は活況を呈し、進化しています。これは、強い借り手需要と長期・短期レンタル間の規制変化によって形成されています。長期賃貸（通常12ヶ月以上の住宅リース）は、近年、多くのオーナーが収益性の高いバケーションレンタルへ転換したことにより、ますます希少で高額になっています。2025年までに、長期市場は大幅にタイト化し、供給は1〜2年前と比べ約15%減少しています directimo.com。この供給不足と、移住してくる専門職・地元住民からの絶え間ない需要が相まって、コスタ・デル・ソル全体で家賃は年平均4〜10%着実に上昇しています directimo.com。マルベーリャでは、外国人借り手やリモートワーカーによって給料も押し上げられているため、提示賃料はこの地域で最高額です。例えば、マルベーリャの標準的な2ベッドルームアパートメントは月額€1,400〜€3,000で、マラガ市（€900〜€1,500）やエステポナ（€900〜€1,400）など他の町よりもはるかに高額です directimo.com。以下の表は、2025年におけるマルベーリャと近隣市場の月額長期家賃の範囲を比較しています：
| 都市 | 1ベッドルーム アパート | 2ベッドルーム アパート | 3ベッドルーム アパート |
|---|---|---|---|
| マルベーリャ | €900–1,400 | €1,400–3,000 | €2,200–4,000（高級）directimo.com |
| マラガ | €700–1,100 | €900–1,500 | €1,200–2,000 directimo.com |
| エステポナ | €700–1,100 | €900–1,400 | €1,300–2,100 directimo.com |
| ベナルマデナ | €700–950 | €800–1,300 | €1,100–1,800 directimo.com |
| フエンヒローラ | €650–950 | €800–1,300 | €1,100–1,800 directimo.com |
| トレモリノス | €650–900 | €700–1,200 | €1,000–1,600 directimo.com |
| ネルハ | €510–800 | €700–1,000 | €1,100–1,600 directimo.com |
表：都市およびアパートの部屋数ごとの長期賃貸の標準的な月額家賃範囲（ユーロ）。マルベーリャは高級志向と供給の限られる状況を反映し、顕著な高値となっています。
マルベーリャの家賃が最も高いだけでなく、賃貸利回り（物件価格に対する年間家賃の割合）は、非常に高額な購入価格のため、マルベーリャの一等地ではやや低くなる傾向があります。マルベーリャの長期賃貸物件の表面利回りは年間平均3.5%〜5.0%程度（高級ヴィラではさらに低い）、一方でより手頃なコスタ・デル・ソルの市場では約4%〜5.5%の利回りが見られますdirectimo.com。それでも、多くの投資家は、ハイエンドな賃借人による安心感や資産価値の上昇の可能性から、マルベーリャの賃貸市場に魅力を感じています。重要なのは、年間を通じて賃貸需要があることです。観光の季節性が薄れつつあり、冬の月でも高い入居率が見込めることや、多くの外国人駐在員が年間賃貸を求めているためです。とはいえ、夏はやはり高値がつきます。ピークシーズンに契約される新規賃貸は約10〜15%割高となる一方、オフシーズンの料金はやや低めになる傾向があります directimo.com。
バケーションレンタル（短期賃貸）市場も、マルベーリャの不動産市場の重要な要素です。巨大な観光客の呼び込み力により、マルベーリャにはAirbnbなどのプラットフォームで何千件ものバケーションレンタル物件が掲載されています。短期賃貸は一般的に、長期賃貸よりも高い表面収益（しばしば4〜7%、最良ケースで8〜9%）の可能性を示しています directimo.com。しかしながら、トレードオフも伴います。短期賃貸は季節変動が激しく（オフシーズンは50%、夏は90%近くまで変動）、管理やマーケティングコストも高くなり、規制の強化にも直面しています directimo.com directimo.com。顕著な傾向として、多くの長期賃貸物件がバケーションレンタルに転用されていることが挙げられます。マルベーリャでは、最大で全賃貸物件の60%が観光客向けに使用されているとされており、地元住民向けの供給が大幅に減少しています directimo.com。これが前述の長期賃貸逼迫（地元住民向け物件の不足）に拍車をかけ、行政の対応も促しています。
賃貸における規制の変化： 2024〜2025年にかけて、当局は住宅不足と地域社会への影響に対応するため、短期賃貸に関する規則を厳格化し始めています。新たなアンダルシア法令（法令31/2024、2024年2月）では、観光賃貸許可を取得するための要件が厳しくなりました directimo.com。近隣の都市（マラガ市やフエンヒロラなど）では、特定のゾーンで新たな観光賃貸許可の発行を禁止し、既存の許可証は新しい所有者への譲渡ができなくなりました directimo.com。マルベーリャでは2025年現在、全面的な禁止令は出されていないものの、コミュニティ組合（HOA）は建物内でのホリデーレット禁止に対してより大きな権限を持つようになり、地方政府としてもAirbnb型賃貸の無制限な拡大を抑制する方針を示しています dmproperties.com。この結果、マルベーリャで認可済みのバケーションレンタル物件の所有はますます排他的（かつ価値のある）ものとなり、新しい参入者には障壁が高くなっています directimo.com。同時に、国の法改正によって長期賃貸にも追い風が吹いています。最近の法改正で、スクワッターや家賃未払いテナントの立ち退き手続きが迅速化され、貸主は長期契約を安心して提供できるようになりました dmproperties.com。また、スペインの2023年住宅法では、既存契約の家賃上昇率に上限が設けられ、借主保護策も強化され、長期賃貸市場の安定化が図られています。これらの政策と市場の動きが合わさり、長期賃貸が一部投資家に再評価される傾向が見られるかもしれません。特にデジタルノマドやリモートワーカーによる、中期（1～6ヶ月）家具付き賃貸の需要が伸びており、バケーションレンタルと長期賃貸の境界が曖昧になってきています directimo.com。いずれにせよ、マルベーリャの賃貸市場は非常に堅調です。長期賃貸の家賃は過去最高レベルで上昇中であり、短期賃貸も依然として高い収益を生んでいます（規制は厳しくなっているものの、マルベーリャは常に観光客に人気があるため）。
5. 大型新規開発と都市計画イニシアティブ
マルベーリャの景観は、主要な新開発プロジェクトと長らく待たれていた都市計画によって文字通り変化しています。これにより今後何年にもわたる成長が導かれることになります。大きな進展のひとつが、マルベーリャの新たな総合都市開発計画（PGOM）の進展です。長年の遅延と法的な複雑さを経て、2024年にマルベーリャ市役所は新しいPGOMの設計図に初期承認を与え、最終承認は2025年初頭に予想されています dmproperties.com。これは非常に重要な発展です。更新された総合計画が存在しなかったことは長年にわたり建設許可の障害となり、数千件もの物件が法的な宙吊り状態に置かれていました。新しいPGOMが最終決定されれば、曖昧な状態の多くの住宅が合法化され、今後の開発に明確なルールが設けられることになり、マルベーリャは隣接する町との競争上の不利が解消されます dmproperties.com。その後、詳細な都市開発計画（POU）が今後2年以内に策定される予定です dmproperties.com。これらの計画は、交通渋滞、駐車場、水供給、インフラの改善といった長年の課題に取り組むことを目指しています dmproperties.com。都市計画担当者は、新たな道路や既存道路の改善、公共交通機関の連携強化、そしてマルベーリャの成長を支えるインフラ拡大を構想しています。例えば、夏の交通混雑を緩和するバイパスや駐車施設、水需要のピーク時に備えた水道網の強化が求められています。PGOMはまた、人口増加に対応するための公共設備（公園、学校、病院）の整備も盛り込んでいます。要するに、マルベーリャの新しい都市計画は計画環境を「正常化」することを目指しており、開発の可能性を解放し、投資家に持続可能な拡張が可能であるという自信を与えます dmproperties.com。
その間に、より柔軟な都市計画を持つ隣接自治体で開発活動が活発化してきました。マルベーリャの都市計画承認が過去10年近くにわたって滞っていたため、開発業者はエステポナ、ベナハビス、オヘン、ミハス、マニルバなど、利用可能な土地と迅速な許認可プロセスを持つ地域に注目を移しました dmproperties.com。特にエステポナは、新しいプロジェクトの拠点となり、広大な土地の供給と積極的な市役所のサポートの両方の恩恵を受け、エステポナ市の東西に多くの新しい住宅団地が誕生しました dmproperties.com。2024年までに、コスタ・デル・ソル全域で進行中の新規開発は合計374件となり、そのうち約170件がマルベーリャ近辺（エステポナが最多）に集中していると伝えられています dmproperties.com。これらの多くは、リゾートのような施設を備えた現代的なアパートメントやタウンハウスによるマスタープラン型コミュニティで、もともとマルベーリャを希望していたものの、隣の地域でより良い価値を見出した国際的な買い手をターゲットにしています。今後、マルベーリャの都市計画が明確になれば、マルベーリャ内でも新規開発の波が期待されますが、残された土地が限られているため制約があります。実際、マルベーリャで容易に開発可能な土地が不足しているため、今後の建設の多くは再開発や高密度化（例：古い住宅の新しいヴィラへの建て替えや既存コミュニティの刷新）になるでしょう。
マルベーリャ及びその周辺の注目すべき新規開発プロジェクトには次のようなものがあります：
- 高級住宅コンプレックス：有名な建築家やブランドが携わる高級アパートメントやヴィラのプロジェクトが複数進行中です。例として、オヘン（マルベーリャのすぐ上）にあるPalo Alto開発は、現代的なアパートメントやペントハウスが拡張中です。マルベーリャ市内では、Sierra BlancaやNueva Andalucíaでスマートホーム技術、ウェルネス設備、コンシェルジュサービスを提供するブティック型開発が進められ、富裕層のバイヤーを惹きつけています。ブランド・レジデンスのトレンドも定着しつつあり、前述のElie Saabブランドのヴィラや他のラグジュアリーホスピタリティブランドによる住宅が、独自のステータスと一括管理を提供しています。
- リゾートおよびホテルプロジェクト： ホスピタリティ業界では大規模な投資が見られます。注目すべきプロジェクトは、東マルベーリャ地区のビーチに建設されるW Marbellaで、2025年に開業予定のスペインでも数少ないWホテルの一つとなる5つ星リゾートです。同様に、マルベーリャとエステポナの間の海岸沿いに位置するフォーシーズンズ・リゾートとレジデンスプロジェクトも、国際的な大手チームによって開発が進められており、超高級ホテルとプライベートホームを提供します（これが南スペイン初のフォーシーズンズとなります）。これらの大型プロジェクトは観光インフラを強化するだけでなく、購入可能なブランドレジデンスも含んでいます。また、老舗ホテルもリニューアルやアップグレードを行っており（例えば、アイコニックなマルベーリャクラブは最近70周年を迎え、新しいサービスを提供しています panoramamarbella.com panoramamarbella.com）。地元政府はこれらの投資を歓迎しており、新しい高級リゾートや改装されたホテルがマルベーリャの魅力を高め、雇用を創出することを認識しています。
- 公共インフラおよび都市改善： 民間開発だけでなく、マルベーリャの都市基盤を改善するいくつかの公共イニシアティブも進行中です。その一つが、Senda Litoral（海岸散策道）の延長工事で、コスタ・デル・ソル全体の町を海沿いの遊歩道で結びます。マルベーリャの区間も拡大され、レクリエーションエリアや海岸へのアクセスが向上しています dmproperties.com。市はまた、河川沿いに「フルビアル（河川）パーク」を整備し、河岸エリアを緑地のレジャーエリアへと生まれ変わらせています dmproperties.com。さらに、新しい文化や娯楽施設も計画されており、たとえばエステポナ近郊には大規模なコンサートアリーナ（Starliteグループがイベント会場を発表）が建設されます dmproperties.com。さらに、拡大する外国人コミュニティに対応するため、学校、医療センター、スポーツ施設の拡充も進められています dmproperties.com。これらすべての取り組みは、豪華なリゾートほど派手ではありませんが、持続的な成長には不可欠です。生活の質を高め、マルベーリャが年間を通して住みたい魅力的な場所であり続けられるようにしています（単なるホリデースポットではなく）。
要約すると、マルベーリャは2025年に新たな開発段階に突入します。計画の不確実性による慎重な進展が数年続きましたが、今や都市は明確な都市計画と着手準備の整ったプロジェクトによって遅れを取り戻そうとしています。これから数年のうちに、スカイラインが一変するような開発が見られるでしょう。ハイデザインの住宅や五つ星リゾートから、都市が世界クラスの目的地としての地位を支えるインフラ投資まで、多岐に渡る展開が進行中です。
6. 外国投資の動向と購入者層
外国人購入者の優勢：マルベーリャの不動産市場の生命線は外国からの投資であり、かつてない盛り上がりを見せています。2025年初頭には、外国人購入者が過去最高を記録し、マラガ県全体の住宅販売の34.75％（マルベーリャも含む）を占めました dmproperties.com。これは過去最高の割合で、1年前のおよそ31.6％から上昇し dmproperties.com、スペイン全国の約15％の外国人購入シェアを大きく上回っています。特にマルベーリャ、ベナハビス、エステポナ（「ゴールデントライアングル」）のような人気エリアでは外国人の影響がさらに顕著で、業界推定によればマルベーリャでは購入者の半数以上が外国人と見られています dmproperties.com。この国際的な需要は、地域の価格上昇と建設活動の主要な原動力となっています。マルベーリャの市場の健全性は、このエリアが安全で贅沢な避難所として世界の投資家から信頼されていることに大きく結びついているといっても過言ではありません。
主要な購入者の国籍：2025年の外国人購入者の内訳には、従来からの傾向と新たな動きが見られます。イギリス人購入者はマルベーリャ（およびコスタ・デル・ソル全体）で依然としてトップです。ブレグジットによる渡航規制の影響にもかかわらず、イギリス人は2023年の外国人購入の約15％を占め、2024年もリーダー的存在であり続けています dmproperties.com。イギリス人とコスタ・デル・ソルのライフスタイル（太陽、ゴルフ、多くの外国人コミュニティ）との長年の愛着が引き続き彼らを惹きつけています。北欧の購入者も目立っており、オランダ人とスウェーデン人はそれぞれ2023年の外国人購入者の約8％を占めました dmproperties.com。他のスカンジナビア（ノルウェー人、デンマーク人）やドイツ人も常に活発に動いています dmproperties.com。また、ベルギー人やフランス人購入者も、特に高級市場やヌエバ・アンダルシアの「ゴルフバレー」などのエリアで存在感を示しています。
東欧からの買い手が新たに登場しています。過去1〜2年で、ポーランドが投資家の供給源として急浮上しており、地元専門家によれば「大きな可能性を秘めた新市場」となっていますdmproperties.com。ポーランドの買い手と共に、チェコやルーマニアの投資家もスペインの気候に惹かれ、自国市場からの分散も兼ねて、コスタ・デル・ソルの物件をますます購入しています。また、最近ではアメリカ人やカナダ人の買い手もわずかに増加していますpanoramamarbella.com。北米からマラガへの直行便と、2024年の強いドルの影響により、アンダルシアの不動産が比較的手頃に映っています。多くの北米人はセカンドハウスやコロナ後の移住先を探しており、マルベーリャの安全性・文化・気候の組み合わせが魅力となっています。
最上級の市場では、中東（湾岸諸国）からの買い手がマルベーリャでより目立つ存在となっており、しばしばプライバシーに優れた超高級ヴィラを求めています。アラビア語圏市場（北アフリカも含む）は歴史的にマルベーリャで重要な位置を占めており、現在もその傾向は続いていますdmproperties.com。一方、2010年代に大きな存在感を持っていたロシア人の買い手は、2022年以降の戦争と制裁でほぼ消滅しましたが、2024年にはロシア人の購買意欲がわずかに回復しているとの話もあります（ただし、主に中価格帯の買い手で、巨大ヨットを所有する資産家ではありません）dmproperties.com。また、ウクライナでの悲劇的な戦争により、2022年以降、多くのウクライナ人難民や移住者がコスタ・デル・ソルに定住しましたdmproperties.com。彼らの中には資産を持つ者もいて、住宅を購入したり、少なくとも長期賃貸で滞在し続けている人もおり、外国人需要をさらに押し上げています。
投資動機: マルベーリャの外国人投資家は、ライフスタイルと経済的要因の両方に魅力を感じています。多くの購入者は、投資としても機能する別荘を求めており、家族と楽しみながら資産価値の上昇も期待しています。マルベーリャは、ヨーロッパにおける「堅実で安全な」不動産市場として高く評価されており、これは大きな魅力です forbes.com。グローバルな経済的不確実性の中でも、マルベーリャは安全な避難所と見なされており、投資家はスペインの安定性や地域の変わらない人気を理由に挙げています。ヨーロッパの購入者にとって、コスタ・デル・ソルの不動産は多くの場合、自国の都市に比べて割安です（例えば、マルベーリャで100万ユーロの物件は、ロンドンやパリ、その他の大都市よりも圧倒的に広い panoramamarbella.com）。非ヨーロッパ圏の方にとっては、スペインの投資による居住権（ゴールデンビザ）制度が追加の動機となっていました。これは50万ユーロ以上の不動産購入者に居住権を付与する制度ですが、この制度はスペイン政府によって段階的に廃止されつつあります（2023～2024年に不動産向けゴールデンビザ廃止方針が発表されました）dmproperties.com。マルベーリャでは超富裕層はこの制度を必要としなかったため、影響は限定的と見られていますが、ビザに価値を感じていた中規模な非EU投資家の需要はやや減少する可能性があります。
もう一つの動機は賃貸収入の可能性です。多くの外国人購入者は、マルベーリャの住宅を年の一部、賃貸する計画を立てています。高級賃貸利回りと急増する観光市場により、これらの投資家は資産価値の上昇と堅実な賃貸収入の両方のチャンスを見出しています forbes.com。特に賃貸管理サービスを提供する開発物件を購入する場合、この傾向が強まります。また、税制や居住に関する条件も重要です。例えば、アンダルシア州では2022年に富裕税が廃止されたことで、多くの高資産者がマルベーリャを租税居住地として選ぶきっかけとなりました（高税率国と比較して大幅な節税が可能になりました）。
人口統計の観点では、マルベーリャの外国人バイヤーは従来、中高年や退職者が中心でした。しかし現在、より若い世代（30代〜40代）への顕著なシフトが見られます dmproperties.com。彼らは多くの場合、起業家やテクノロジー分野の専門家、またはリモートワーカーであり、オフィスから解放され、生活スタイルを重視してマルベーリャを拠点に選んでいます。新たに導入されたデジタルノマドビザにより、EU外のリモートワーカーも比較的容易にスペインに居住できるようになり、マルベーリャはラグジュアリーと現代的な設備を兼ね備えたまちとしてこの流れを活かしています dmproperties.com dmproperties.com。このような若い購入者は、ホームオフィススペースや良好なネット環境を備えたモダンなアパートメントを好み、マルベーリャの外国人コミュニティの年間を通じた活気にも貢献しています。
まとめると、マルベーリャの購入者層は本当に国際的で拡大しています。外国投資のトレンドは上昇基調を示しており、マルベーリャは欧州で最もコスモポリタンな不動産市場の一つとしての地位を固めています。イギリスの退職者からポーランドの起業家、湾岸諸国の王族まで、バイヤーの多様性は市場の耐久力となり、特定の国に過度に依存していません。マルベーリャが引き続き日照、安全、ラグジュアリー、投資の安定性という独自の魅力を提供し続ける限り、外国人バイヤーは資本を持ち寄り、この地域の発展を推進し続けるでしょう。
7. 不動産に影響を与える規制・政策の変更
近年、マルベーリャの不動産市場には、地域の都市計画改革から国家的な住宅法まで、いくつかの規制および政策の変更が影響を与えています。ここでは知っておくべき主な変更点を紹介します。
- 都市計画の改革：第5節でも述べたように、新しいマルベーリャ総合計画（PGOM）は地域政策における画期的なものです。完全承認が得られれば（2025年予定）、建築許可の簡素化や、以前は規制上グレーだった多くの物件の合法化が進みます dmproperties.com。これにより、マルベーリャ市内での開発が促進され、投資家や建設業者を悩ませていた官僚的な遅延も減少するはずです。また新計画では、手頃な価格の住宅地指定やインフラ整備の改善も期待されており、長期的にマルベーリャの都市機能や不動産の供給・価値に間接的な影響を与えるでしょう。
- ゴールデンビザの変更: スペインのゴールデンビザプログラム（非EU市民が少なくとも50万ユーロを不動産に投資することで居住権を得られる制度）は、大幅に縮小されます。2023年、スペイン中央政府は投機的な購入や住宅価格のインフレを抑える措置として、ゴールデンビザの不動産オプションを廃止する意向を示しました dmproperties.com。この政策の変更は2025年までに実施される見込みです。コスタ・デル・ソルでも中国や中東、その他の地域からゴールデンビザを利用した購入者が見られましたが、マルベーリャへの全体的な影響は控えめかもしれません――地元専門家によると、この制度の恩恵を受けたのは主に「中間層」の投資家であり、超富裕層ではなかったといいます dmproperties.com。それでも、ビザを必要とする非EU投資家からの需要はやや減少する可能性があり（もしくはスペインの起業家ビザや金融資産ビザでの投資に切り替えるかもしれません）。
- スペイン住宅法2023: 2023年半ば、スペインは新たな全国住宅法を制定し、賃料抑制策や「緊張」賃貸市場での借主権利を強化しました。主なポイントは、年間賃料の上昇に上限（原則CPIまたは2023～2024年は最大2％）を設け、地域政府が高需要地域を指定して追加の賃料規制を適用できるようにしたことです。マルベーリャは賃貸市場が逼迫しているため、その指定地域となる可能性がありますが、2025年時点ではアンダルシア州での地域的な上限実施はまだありません。また、この法律により、マンション所有者コミュニティが短期賃貸を制限しやすく（過半数の賛成だけで可決）なりました。この変更により、マルベーリャの多くのマンションが住宅の静穏性を守るため、Airbnbなどの短期賃貸を禁止・制限する動きが強まっています dmproperties.com。加えて、大規模大家（10件以上所有）は厳しい規制や場合によって賃料引き下げ要請を受ける可能性もありますが、マルベーリャの賃貸市場は小規模大家やセカンドハウス所有者が中心のため、その影響は限定的です。
- 賃貸ライセンス規制: アンダルシア州政府は観光賃貸ライセンスの規制を強化しました（前述の通り）。政令31/2024により安全性やバリアフリーなど基準が厳格化されたのに加え、非常に飽和したエリアで割当や停止措置を課す案も浮上しています。マルベーリャでは全面的な凍結はありませんが、地域全体でバケーションレンタル規制が強まっており、地元住民の住居確保と騒音などのトラブル回避が狙いです。不動産オーナーは観光賃貸の登録や規則順守がより厳しく求められ（違反時は罰金）、地元自治体も無許可賃貸の取り締まりを強化しています。これらの政策により新たなバケーションレンタルの増加は抑制され、一部オーナーは物件を長期賃貸市場に戻すようになるかもしれず、徐々に賃貸供給の逼迫も緩和する可能性があります。
- 課税および財政的優遇措置: アンダルシア州は裕福な個人や投資家を財政面で引き寄せる動きを進めています。最も注目すべきは、2022年にアンダルシア居住者に対して富裕税の撤廃を行ったことです。マルベーリャ当局はこれを競争上の優位性としてアピールしており、高額資産家の買い手をマルベーリャに公式居住させる狙いがあります（スペイン国内の他地域で課される全世界の純資産に対する年0.2～2.5%の税を節約できます）panoramamarbella.com。さらに、スペインはスタートアップ法2023においてデジタルノマドやスタートアップ向けの税制優遇策を導入しました。これには、適格なリモートワーカーに対し5年間で最大€600Kまで一律24%の所得税や、企業登記の簡素化などが含まれます。これにより、マルベーリャは海外からのリモートワーカーや起業家にとって一層魅力的となり（既述の通り）短期賃貸・住宅への需要増加を間接的に後押ししていますdmproperties.com。また、アンダルシアの取引費用（譲渡税）は2021年にやや引き下げられ、現在も一律7%（従来は最大10%の累進制）で維持されています。これにより、数年前よりも不動産購入コストがやや安くなっています。
- 業界の自主規制: 政府の政策そのものではありませんが、地域の規制動向として不動産業界の規制に注目すべきです。スペインでは歴史的に不動産仲介業者への参入障壁が低かったのですが、コスタ・デル・ソルでは業界の専門化を目指す動きがあります。2023年、マルベーリャの仲介業者は倫理規定および基準を備えた団体（リーディング・プロパティ・エージェント（LPA））を発足させましたdmproperties.com。彼らは地域行政に対し業者のライセンス取得や認証の義務化を働きかけています。現時点で買い手や売り手への直接的な影響はありませんが、将来的には取引の透明性や専門性の向上によって投資家の信頼を強化する可能性があります。
結論として、2025年の政策環境は持続可能性とバランスを重視する方向性に特徴づけられています。行政は投機的な過剰を抑制しようとする一方（ビザや賃貸ルールの厳格化）、健全な成長を促すため（新たな開発計画の承認や、才能・投資呼び込みのための減税措置）にも取り組んでいます。マルベーリャの不動産市場にとって、これらの変化はより規制されたバケーションレンタル市場、ビザを動機とした買い手の一部を代替する（デジタルノマドや新たな欧州人など）より広い購入層、そして新しい都市計画が施行されれば開発の道筋がよりスムーズになることを意味します。これら規制動向をつかんでいる市場参加者は、より効果的に環境の変化を乗り越えられるでしょう。例えば投資家であれば、希少資産となった既存の観光賃貸許可付物件や、賃借人の退去リスクが以前より低減した長期賃貸投資に注目することも考えられます。全体として、マルベーリャは引き続き投資家フレンドリーですが、そのブームがコミュニティにも利益をもたらし、かつ持続可能なものとなるよう監視が強化されています。
8. 他市場（コスタ・デル・ソルおよびスペイン全体）との比較
マルベーリャの不動産市場は単独で存在しているわけではありません。他のコスタ・デル・ソルやスペイン全体との比較が役立ちます。多くの面で、マルベーリャは他をリードしていますが、地域的・全国的にも注目すべきトレンドがあります。
コスタ・デル・ソル（「太陽海岸」）の比較: マラガ市からジブラルタルまで広がるコスタ・デル・ソル沿いでは、マルベーリャは最も高額で、国際色豊かな市場として際立っています。2024/25年時点で、マルベーリャの平均価格（提示価格は€5,000/m²超）は、マラガ市（約€2,500/m²）のほぼ2倍にあたり、フエンヒローラやトレモリノスなど他の沿岸都市と比べても大幅に高くなっています dmproperties.com。高級な「ゴールデントライアングル」（マルベーリャ、エステポナ、ベナハビス）の中でも、マルベーリャの物件価値はトップクラスです。しかし、成長率は地域全体で好調です。実際、エステポナやベナハビスはマルベーリャより安価ながら、マルベーリャの成功の波及効果もあり、著しい開発および価格上昇を見せています。特にエステポナは好調ぶりが際立っています。2025年第1四半期には、エステポナの販売件数が前年比+59%と地域で最高の成長を記録しました dmproperties.com。これは新築物件完成の波と、「割安」感のある価格帯が、マルベーリャが高額と感じる購入希望者を引き付けた結果です dmproperties.com。エステポナは低い価格帯と新規供給の多さから、さらなる成長の余地があったのです。一方、マルベーリャの販売成長率は同四半期で+7.8%と安定した数字にとどまりました dmproperties.com。これは堅調ですが、供給不足により成熟した市場の様子を反映しています。ベナハビスは同時期に販売総数で+17%の成長を見せ dmproperties.com、ここでも健全な需要がうかがえますが、新規プロジェクト引き渡しの一時的な落ち着きで新築販売がその四半期は減少しました dmproperties.com。
価格動向について言えば、コスタ・デル・ソル全域で近年、堅調な価格上昇が見られます。Registradoresのデータによると、マラガ県（事実上コスタ・デル・ソル）は2024年初頭に前年比+13.1％の住宅価格上昇を記録しましたdmproperties.com。これはスペインでも最も高い成長率の一つです。マルベーリャは高級サブマーケットであり、これをさらに上回る時期もありました（先に述べた通り、2024年半ばには年間約13.7％の上昇）panoramamarbella.com。しかし興味深いことに、以前は二次的とされていたエリアも追いつきつつあります。たとえばIdealistaのデータによれば、東マルベーリャ（ロス・モンテロスなど）は2024年半ばまでに年間ほぼ+19％の価格上昇を記録しましたidealista.com。これは、超高額なゴールデンマイルの代替を求める購入者が増加したためです（ゴールデンマイル自体は、すでに高額なために+2～3％程度の小幅な上昇にとどまりました）idealista.com。一方、マラガ市も独自のブームがあり、特に市中心部やビーチフロントの「マラガ・タワーズ」における高級マンション市場が活況です。ただし、需要の性質は異なり、マラガ市の市場はより国内的で、若年層や地元の経済要因（テック拠点など）が牽引しています。一方、マルベーリャ市場はリゾート／セカンドホーム志向が強いのが特徴ですdmproperties.com。実際、マラガ市の価格上昇により、現地の初回購入者が周辺の町（トレモリノス、ベナルマデナなど）へ流れる傾向も見られますdmproperties.com。一方で、マルベーリャの購入者は主に裕福な外国人やセカンドホームを求める層が中心です。
スペイン全体の文脈： 全国的にもスペインの不動産市場は好調ですが、マルベーリャの成長はほとんどの地域を凌駕しています。スペイン全体では、2023～2024年の年間住宅価格の伸びは平均で+7～11％（出典による）でした globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。注目すべきは、アンダルシア州が最も成長の速い地域であり、2024年末には前年比+13.4％の価格上昇を記録し、アンダルシア州内ではマルベーリャを含むマラガ県がその先頭に立ちました globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。これにより、コスタ・デル・ソルはスペインで最も活況な市場のひとつとなり、この期間の成長率ではマドリッドやバルセロナをも上回っています。スペインで唯一同等に活況な市場となっているのは、地中海沿岸部（バレンシア/アリカンテの外国人バイヤーが多いエリア）やバレアレス諸島です。例えば、バレアレス諸島（マヨルカ島、イビサ島）も最近は2桁成長を記録しており、バレンシア州沿岸も同様です globalpropertyguide.com。それでもなお、マルベーリャの高級感や価格水準は、スペイン国内でもイビサの一部やマドリッドの特定地区など、ほんのわずかな地域にしか匹敵しません。実際、マルベーリャは現在、スペインの自治体の中で平均住宅価格で第6位にランクインしており、いくつかの超高級バレアレス諸島自治体やマドリッドの高級地区に次ぐ位置となっています panoramamarbella.com。
販売量に関して言えば、スペイン全体では2023年に若干の冷え込みが見られました（全国の取引件数は2022年の熱狂から約9.8%減少）dmproperties.comが、2022年が例外的な年であったことに注意が必要です。その減少があったにもかかわらず、2023年は歴史的にも最も活発な年の一つであり、2024年も再び上向いているようです。マルベーリャの地域的な傾向もこれと同様で、ゴールデントライアングルの販売は2023年は2022年に比べて約20%減少しましたdmproperties.comが、これは暴落というよりも正常化であり、2023年末から2024年初にかけて再び上昇傾向に転じましたdmproperties.com。スペインの他の地域、特に国内需要に依存するエリアでは、金利上昇の影響をより大きく受けました（例えば、スペイン内陸部の一部では販売が鈍化）。一方、マルベーリャでは現金資産が豊富な買い手層がこれを緩和し、スペイン全体の市場サイクルとは比較的切り離されていました。例えば、2023年に金利が上昇した際に住宅ローン依存市場が減速した一方で、マルベーリャでは引き続き外国人による現金購入が力強く続きました。
コスタ・デル・ソル vs. 他のコスタ：スペインの他の海岸リゾート地とマルベーリャを比較すると：コスタ・デル・ソル（特にマルベーリャ）は、最近の価格上昇率や高級セグメントの発展という点でコスタ・ブランカ（アリカンテ近郊）やカタルーニャのコスタ・ブラバを上回っています。これらのエリアも外国人（特にコスタ・ブランカではイギリス人やドイツ人）には人気ですが、基本的にマルベーリャより価格帯が低く、成長率もマラガにやや劣後しています。マルベーリャの最も類似した例は、おそらくバレアレス諸島のイビサやマヨルカでしょう。これらも高い外国人比率とラグジュアリー志向があります。実際、イビサはマルベーリャを価格で上回っており（スペインで最も高額な自治体であるサン・ジョセップは約6,300ユーロ/㎡）panoramamarbella.comとなっています。しかし、バレアレス諸島は取引規模が小さく、島であるため制約もあります。より広い面積と本土の利便性を持つマルベーリャは、開発余地が大きく年間を通じて生活可能であるため、島よりもこちらを選ぶ投資家もいます。
投資家の視点： 投資の観点から見ると、マルベーリャおよびコスタ・デル・ソルは、2025年に向けてスペインで最も魅力的な不動産投資地域の一つと考えられています。コリアーズ・インターナショナルは、スペインにおいて、ホテル、小売、物流、そして成長中の地域の住宅、たとえばコスタ・デル・ソルが2025年の投資家にとってトップの選択肢であると指摘しています colliers.com。強い観光、外国需要、アンダルシアの経済成長が組み合わさることで、このエリアが際立っています。一方、スペインの他の地域は異なる状況に直面しています。たとえばバルセロナ市場は（家賃規制など）地元の規制により調整されており、内陸部の一部地域は前回のバブル崩壊からゆっくり回復しています。コスタ・デル・ソルの持続的なブームはやや独特ですが、専門家によれば根強い需要（実際にここに住みたい、またはバカンスに来たいという人々）によるもので純粋な投機とはみなされておらず、バブルとは考えられていません dmproperties.com dmproperties.com。
まとめると、マルベーリャはスペインの他のほとんどの市場を上回るパフォーマンスを示しており、価格成長や国際資本の流入において際立っています。コスタ・デル・ソル内でもリーダー的存在ですが、エステポナのような隣接地域も、マルベーリャでは不可能な（より多くの土地、やや低いコスト）点を活かして急成長を遂げています。この補完的な成長が地域全体に恩恵をもたらし、マルベーリャの超高級物件から海岸沿いのより手ごろな選択肢まで、多様な不動産オファーが生まれています。買い手や投資家が場所を比較する場合、マルベーリャはラグジュアリーの頂点と国際的な名声を提供しますが、それなりのコストがかかります。他のコスタ・デル・ソルの町は、同じ太陽やライフスタイルの一部をより低い参入価格で提供しますが、名声や流動性はやや劣るかもしれません。スペイン全体の市場を背景に見ると、マルベーリャは既に上昇中の国内市場の中でも抜きんでた存在であり、マクロ経済に大きな変動がない限り、今後もその強さが続くと予想されます。
9. 今後の展望と専門家予測
今後を見据えると、不動産専門家の間では、マルベーリャ市場は2025年以降も堅調に推移するとの見方で一致していますが、成長ペースはやや緩やかになる可能性があります。急激な下落の兆候はほとんど見られず、持続可能な範囲での成長が今後も続くとの予測が多く、2022年のような急激な高騰は見込まれないでしょう。
短期（2025～2026年）の見通し：マルベーリャは2025年を強い勢いで迎えます ― 売上は高く、価格は過去最高、需要は衰えません。2025年の業界予測では、コスタ・デル・ソルの再販物件で＋5%～＋15%、新築物件では＋15～20%のさらなる価格上昇が見込まれており、建設コストと土地の不足が新築ユニットの価格を押し上げています dmproperties.com dmproperties.com。この見通し（TINSAや地元エージェンシーなど専門家分析による）は、2022年の全面的な急騰ほどの均一さはないものの、もう1年強気な年となることを示唆しています。一等地の再販住宅は1桁台後半の価格成長が期待でき、最新機能を備えた最も需要の高い新規プロジェクトは、建設コストの高騰や熱心なオフプラン購入者によって2桁台の値上がりも見込まれます dmproperties.com。2026年までには、多くの専門家が価格上昇率がやや鈍化すると予想しています―価格が下がるわけではなく、より緩やかな上昇に留まり、より多くの新規開発物件が供給不足を緩和するため市場に出てくるからです dmproperties.com dmproperties.com。本質的には、2026年までに期待される追加の住宅ストック（エステポナ／マルベーリャにおける現在の建設ブームの成果）が、需給バランスをより良くし、極端な価格上昇を抑える効果が期待されます。これは前向きに受け止められており、成長率の“ソフトランディング”はバブルを防ぎ、市場を長期的に健全に保つでしょう dmproperties.com。
専門家たちは、多くの基礎的要因が依然として市場を支えていると指摘しています。ヨーロッパ中央銀行のシグナルによれば、インフレが制御されるにつれて、金利は2024年後半から2025年にかけて安定、あるいは低下する可能性が高いです。金利の低下は、より多くの住宅ローン利用者を市場に呼び戻すこととなり、さらなる後押しとなるでしょう（スペインでは実際に高金利にもかかわらず、2024年には住宅ローン承認件数が増加しました） dmproperties.com。スペイン経済は堅調な成長（年間約2〜3％）が見込まれており、失業率も低水準を維持、特にアンダルシアは成長を牽引しています dmproperties.com dmproperties.com。こうしたマクロ経済環境が買い手の信頼感を高めています。さらに、外国人による需要は冷める気配がありません。むしろ、他地域の地政学的緊張（例：ヨーロッパ他地域の不安定、高所得者による安全な投資先探し）によって、マルベーリャへの買い手流入は続くでしょう。同地は魅力的な場所で安全な投資先と見なされています dmproperties.com。あるエージェントは「バブルとはほど遠い…2025年もマラガ県の不動産市場は指標に支えられて堅調な年になる」と述べています dmproperties.com。これが示すように、2025年も好調な年になるとの見方が一般的ですが、過去2年よりはやや落ち着くかもしれません。
潜在的な課題：とはいえ、どの市場も課題がゼロというわけではありません。マルベーリャのブームにブレーキをかける要因として考えられるのは、世界経済の変動（例えば北欧で深刻な不況や金融危機が起これば、一部の贅沢な不動産購入の動きが鈍る可能性）、為替変動（ユーロ高はユーロ圏外の買い手にとって割高になる）、政策変更（例えばスペイン政府がセカンドハウス投資抑制策を導入したり、アンダルシアで家賃制限や価格規制が実施される場合—いずれも直近の見込みはありませんが注視が必要です）などが挙げられます。また、地元住民の住宅取得可能性も大きな懸念です。もし地元住民が完全に価格高騰で締め出されれば、社会的・政治的圧力によって地元政策が変化する恐れがあります（例：開発業者に手頃な住宅建設を義務付けたり、空き家に課税するなど）。すでに住宅の手頃さが欠如していることは、企業が雇用しにくい要因になっています。なぜなら従業員が住む場所を見つけるのが困難だからです dmproperties.com。新たな都市計画は手頃な住宅のためのゾーニングを一部盛り込んでいますが、実際の供給までには時間を要するでしょう。
もう一つの課題は、特定セグメントの飽和が挙げられます。例えば、1,000万ユーロ超の超高級ヴィラが一度に市場に出過ぎると、その最上位層の買い手層は限られています。しかし、マルベーリャには世界中からの注目が集まっているため、新たな市場（アメリカ大陸、東欧など）が参入する中で、需要が追いつくという楽観的な見方もあります。この地域のデベロッパーも2000年代のような過剰供給を避けるよう配慮しています。現在は資金調達もより規律あるものとなっており、多くのプロジェクトが段階的に、または注文に応じて建設されています。
長期的ビジョン：2026年以降を見据えると、マルベーリャの展望は一年を通じた国際都市としての進化と密接に関係しています。市当局やビジネスリーダーは「量より質」の成長を目指しており、着実で持続可能な増加や、質の高い開発の誘致を重視しています。再びバブルと崩壊を起こさないことが目標です。実際、2008年の暴落の記憶がステークホルダーの警戒心を保たせています。2000年代との違いは自信につながっています。現在の買い手は主にエンドユーザーや長期投資家であり、契約を転売する投機家ではありません。銀行も慎重に融資を行い、信用バブルを煽っていませんdmproperties.com。これは、マルベーリャの成長サイクルには持続力があることを意味しています。たとえ2025年以降に価格が横ばいになったとしても、外的ショックがなければ急落するのではなく、安定することが予想されています。
今後数年で、大型プロジェクトの完成（フォーシーズンズやWホテルのレジデンス、新しい住宅団地など）が高級マーケットを拡充し、同時に供給も増やすでしょう。需要が続けば、これらはさらにマルベーリャの評価を高め、超高級物件の価格上限をさらに押し上げる可能性もあります（こうした象徴的なプロジェクトが市場に登場することで新記録の売却価格がつく場合も）。インフラの拡張（空港、道路など）も大きな役割を果たします。マラガ空港は路線拡大（より多くの直行長距離便を含む）を進めており、コーストへのアクセスが新たな購入者市場にとってより容易になります—これは時間をかけてアメリカ人、カナダ人、アジア人が増加する静かなゲームチェンジャーとなるかもしれません。
専門家の発言：展望を要約すると、地元の不動産会社ディレクターはこう述べています。「まだ成長サイクルは終わっていません…継続する強い需要と価格上昇のバランスによるものです」、そして2026年には在庫が改善し価格上昇もやや落ち着くだろうと予想していますdmproperties.com。専門家が望むのは「健全で持続可能な成長」—緩やかな上昇、プロ意識を確保するための一定の規制、開発を支えるインフラ整備の追い付きですdmproperties.com。さらにマルベーリャの魅力が時代とともに進化していることへの楽観もあります。つまり、引退者やバケーションホーム市場だけでなく、テック起業家や若い家族、デジタルノマドにもますます支持され基盤が広がっているということです。もし、マルベーリャが経済を（観光や不動産だけでなく）多角化し続けることができれば—例えばマラガのテックブームに乗るなど—、地元のエンドユーザー需要を通じて不動産市場のさらなる下支えとなるでしょう。
結論：マルベーリャの不動産市場の未来は、2025年以降も明るく繁栄が期待されます。住宅価格は（いずれは一桁台のペースで緩やかになりながらも）上昇を続け、供給不足と熱心な国際的買い手に支えられるでしょう。取引件数も高水準を維持し、2025年も世界的なショックがなければ非常に活発な年になると予想されます dmproperties.com。新築物件も徐々に在庫を増やし、2026年頃には市場のペースがより正常化した状態へと落ち着くかもしれません。これは健全な結果と考えられています。現在、マルベーリャに“不動産バブル”の兆しを指摘する有力な専門家はいません。あるレポートによれば、バブルの「客観的指標はない」とされており、強い市場が徐々にガスを緩め、持続的な巡航速度に近づいているだけです dmproperties.com。投資家や住宅購入者にとって、2025年のマルベーリャはヨーロッパで最も魅力的な不動産ストーリーの一つを提供します。華やかさ、確かな収益性、成長の可能性が融合し、本物のライフスタイルの魅力と、まだ成長の余地があることを示すデータに裏打ちされています。
情報源：
- Diana Morales Properties (Knight Frank) – Marbella不動産市場レポート2024–2025 dmproperties.com dmproperties.com dmproperties.com dmproperties.com dmproperties.com
- Panorama Properties – マルベーリャ不動産市場レポート2025（クリストファー・クローバー） panoramamarbella.com panoramamarbella.com panoramamarbella.com panoramamarbella.com
- DMプロパティ市場分析 2025年第1四半期 – ゴールデントライアングル 売上＆価格 dmproperties.com dmproperties.com dmproperties.com dmproperties.com
- Directimo – コスタ・デル・ソル賃貸利回り 2025：分析 directimo.com directimo.com directimo.com directimo.com
- DMプロパティ（スペイン語） – 「バブルへ向かう？」 2025年見通し dmproperties.com dmproperties.com dmproperties.com
- Idealista 価格指数 – マルベーリャ（2025年6月）idealista.com idealista.com
- グローバル・プロパティ・ガイド – スペイン住宅市場分析 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Elite Villas Marbella – マーケットトレンド 2025 ブログ elitevillasmarbella.se elitevillasmarbella.se（市場のセンチメントおよびROIの可能性）
- Forbes & Colliersの投資トレンドに関する追加データ colliers.com forbes.com および観光・開発に関する地元ニュースレポート。
