メリベル不動産2025年：アルプスの不動産ブームかピークか？

市場動向と価格の推移（2025年以降）

メリベルの不動産市場は力強い上昇傾向にあります。過去5年間で平均価格は約51%も急騰しました investropa.com。2025年時点で、メリベルの高級住宅価格は1平方メートルあたり約16,100ユーロで推移しています portfolio.savills.com。一般的なアパートメントは1平方メートルあたり約10,900ユーロ、シャレーは約12,000ユーロとなっています investropa.com。これらの数字は、メリベルがフランスのスキーリゾートの中で最高値帯に位置していることを示しており、超高級リゾートであるクールシュヴェルやヴァル・ディゼールの一歩手前の水準です。実際、メリベルのゲレンデ近くの優れたスキーイン/スキーアウトの新築物件（例：ロン・ポワン周辺）は、1平方メートルあたり20,000〜35,000ユーロの価格で取引されることもあります portfolio.savills.com。これはクールシュヴェル1850と並ぶレベルです。一方、メリベルで売りに出される古いシャレー（オフピステや改装が必要な物件）は、1平方メートルあたり14,000〜17,000ユーロ程度で取引されるのが一般的です meribel-sothebysrealty.com。このように、標準的な物件とトロフィー物件との間には大きな価格差が見られます。

最近の価格上昇はフランス全体の市場を上回っています。山岳地帯の住宅価値は、他の地域が鈍化する中、2023年に平均約4.4%上昇しました actual-immo.fr。メリベル自体は前年比約4.2%の増加を記録し、2024年末には平均1m²あたり10,615ユーロとなりました actual-immo.fr。この強さは根強い需要を反映しています。2023年から24年にかけて金利が上昇していても、富裕層の購入者は依然としてアルプスの別荘を優先しています。今後数年間（2025～2027年）の予測では、再び急騰するのではなく、年率2～3％程度の緩やかな成長が見込まれています investropa.com investropa.com。新規供給が限られており、かつメリベルの変わらぬ人気を背景に、徐々に価値が上昇すると考えられます。世界的な景気後退がなければ、2025～2030年の見通しは引き続き良好です。価格が急激に上昇するバブルではなく、「じわじわとした」上昇が見込まれています investropa.com。

賃貸利回りとシーズン別稼働率

メリベルで所有することは、単なる資本成長だけでなく、賃貸収入が大きな魅力です。冬のピーク時には、強い需要により宿泊料金やウィークリーレートが急騰します。トップクラスのアルペンリゾートでは、年間の総賃貸利回りが3%～6%となるのが一般的で、omniacapitalgroup.com、メリベルも例外ではありません。新年や2月の休暇中の高級シャレーは、特に大型のスキーイン/スキーアウト物件で週に5桁ユーロを超えることも珍しくありません omniacapitalgroup.com。冬は依然として大きな収益源であり、リゾートの人口はオフシーズンの約2,000人から冬には20,000人以上に膨れ上がります meribel-sothebysrealty.com、主要なスキー期間中はほぼ100%の稼働率となります。多くのオーナーは、10～15週の予約がかつての標準であったのに、今では年間25～30週の稼働がますます実現可能になっていると報告しています agenceboan.com。これは、スキーシーズンの延長や夏の観光需要拡大を反映しています。

重要なのは、メリベルの賃貸カレンダーが冬以外にも拡大している点です。賢い投資家は成長する夏の市場を活用し、ハイキングやマウンテンバイク、各種フェスティバルなどで、オフシーズンにも多くの観光客を引き付けています。たとえば、シャモニー（他のアルプスリゾート）では夏のリフトパス売上が2年間で46%増加しています investropa.com。これは、年間を通じたアルプスへの逃避行を求める観光客により、トロワ・ヴァレー地域でも同様の傾向が見られます。最近ではメリベルのスキーリフトも夏季に稼働し、7～8月の稼働率を向上させています。このような需要の拡大により年間の収益が安定しやすくなっています omniacapitalgroup.com。冬と夏の両方で賃貸を行うオーナーは、スキーシーズンに依存せず、より安定したキャッシュフローと高い総利回りを享受できます。

スキーリゾートにおける賃貸収益は大きく異なることに注意が必要です。ゲレンデ沿いや中心地の物件はプレミアム価格（売却時には希望価格以上で取引されることも多い）で取引され、その賃貸人気を反映しています meribel-chalets-apartments.com。一方、静かな集落にある住宅の所有者は、週ごとの料金がやや低めでも滞在期間が長くなりやすい傾向があります（夏は静かな環境を好む借主が多い）。賃貸戦略もさまざまで、一部のオーナーはツアーオペレーターやシーズンリースと契約していますが、このモデルはブレグジットやコロナ後に下火となりました（現在はほとんどの業者がフルシーズン前払いではなく、使用された週ごとに支払う形） meribel-chalets-apartments.com。最近では、地元のエージェンシーやコンシェルジュサービスを利用したウィークリーレンタルで収益最大化を目指すオーナーが増えています meribel-chalets-apartments.com。全体的に、使用方法と価格設定を賢く調整すれば、投資家は安定したリターンが期待でき、多くは自分用に主要な数週間を確保しつつ、その他を賃貸して年間コストと収益をカバーするバランスを取っています。需要の高い時期を狙いオフシーズンの予約も受け入れることで、メリベルの家主は投資が経済的に「十分元が取れる」と感じることが多いのです。

新築開発＆インフラ整備の進展

メリベルは確立されたリゾート地であり、魅力的なシャレー建築が並ぶため新築物件は比較的少ないですが、登場するプロジェクトは質が非常に高いです。2024年から2026年にかけて、いくつかの新築開発が登場し、ラグジュアリー志向の購入者や投資家をターゲットに市場へ最新物件を供給しています。

ファルコンロッジ（Falcon Lodge） – メリベル中心地に誕生する35戸のアパートメント＆シャレーの新しい大型複合施設 en.savills.fr。プライベートスパ、プール、コンシェルジュ、駐車場、スキールームなど5つ星アメニティを備えたレジデンスです。ゲレンデから約150mの立地で、現代的なデザインとアルプスの優雅さを兼ね備え、メリベルの控えめな高級感を体現しています en.savills.fr。購入希望者に大好評で、完成間近のため残り在庫はごく僅かです。
Fleur des Alpes – アルティチュード1600エリアにある29戸の高級レジデンスで、2024年末に引き渡し予定です meribel-sothebysrealty.com meribel-sothebysrealty.com。これらの家具付きアパートメント（3〜4ベッドルーム、約127㎡の例）は、シックでモダンなアルプス調のインテリアで“レディ・トゥ・リブ（すぐに住める）”状態で提供されます。プロジェクトはモレルチェアリフトのそばに位置しており、スロープへのアクセスも便利です。特筆すべきは、ここで購入したバイヤーは購入時にVAT（20％）の還付を受けられ、譲渡税の減免も享受できます meribel-sothebysrealty.com。これらは、観光用宿泊施設としてユニットを貸し出す場合にフランスで新築スキー物件に与えられる税制インセンティブです。2025年初頭の時点で、残りのユニットはわずかしかなかったため、メリベルにおける新築物件の高い需要がうかがえます meribel-sothebysrealty.com。
Le Lac Bleu – メリベル・モッタレ（標高1750m）にある新しいスキーイン/スキーアウトの23戸の開発プロジェクトです。2ベッドルームのユニットから238㎡のペントハウスまでの高級フラットを提供しています properties.lefigaro.com。施設にはプール付きのウェルネスエリア、ジム、スパ、館内レストラン、屋内駐車場、専用スキーロッカーが含まれます properties.lefigaro.com。Lac Bleuは、「メリベル中心部で所有できる新築のフリーホールド物件のラストチャンス」として位置付けており、VAT還付対象および公証人手数料の減額の特典付きです properties.lefigaro.com。このような特典と「良好なリターン」の期待から、ライフスタイル志向の購入者や投資家の関心を集めています properties.lefigaro.com properties.lefigaro.com。

不動産開発にとどまらず、メリベルとトロワヴァレはインフラのアップグレードにも多額の投資を行い、スキー体験や年間を通じた魅力の向上を図っています。現在進行中の大規模プロジェクトは、旧コート・ブリュヌチェアリフト（メリベル＝モッタレとヴァル・トランスを結ぶ4人乗り）を最先端の10人乗りパノラマゴンドラに置き換えるもので、2025年12月に開業予定ですskipassmeribelmottaret.com。この1,000万ユーロ規模のリフト改修は、主要な渓谷間の連結を大幅に高速化・快適化し、強風にさらされながらの遅い乗車とはおさらばですskipassmeribelmottaret.com。なお、2024年夏までに工事の約半分が完了し、2025/26年冬のフルサービス開始が見込まれていますskipassmeribelmottaret.com。

その他の最近の改良点としては、初心者エリアやリフトインフラの近代化が挙げられます。例えば、モッタレ中心部のドロン・マジックカーペットには2024年冬に天候を遮るキャノピーが設置され、悪天候でも初めてのスキー体験が快適になりましたskipassmeribelmottaret.com。また、新しいコースや体験も続々登場―例えば、新設の「ロシニョール」青コース（プラチエール地区の楽しいバンクドカービングコース）skipassmeribelmottaret.comや、メリベル村から登る熱心な登坂スキーヤー向けの5.5kmスキーツーリングコース（ピック・ブルー・イタリナリー）skipassmeribelmottaret.comが登場しています。さらにメリベルでは早朝に山頂へ登り、日の出を眺めてリフト正式開始前の綺麗な雪面を楽しむ「ファーストトラック」モーニングも導入les3vallees.com―リゾートがサービスの多様化に取り組んでいる証拠です。

強力な国内（フランス）購入者層 portfolio.savills.com。一等地のゲレンデサイドの新築物件は、1平方メートルあたり€20,000〜35,000に達します portfolio.savills.com。家族向けでありながらシックな雰囲気、強い賃貸需要。

リゾート	平均価格 – アパートメント	平均価格 – シャレー	注目の特徴＆市場
クールシュヴェル (3 ヴァレー)	約€11,800/m² investropa.com	約€12,100/m² investropa.com	超高級（1850地区）。価格はパンデミック以降＋15％ portfolio.savills.com；プライム平均 €26,600/m² portfolio.savills.com。世界のエリートを惹きつける（含む中東のバイヤー）portfolio.savills.com。ミシュラン星付きのダイニング、高級ブティック。
メリベル (3ヴァレ)	約€10,900/m² investropa.com	約€12,075/m² investropa.com	3ヴァレの中心的なロケーション。
ヴァル・ディゼール (エスパス・キリー)	約€11,200/m² investropa.com	約€16,100/m² investropa.com	高級感あふれる、雪質が確実なリゾート。フランスで最高額のシャレープライス（多くは㎡あたり15,000ユーロ超） investropa.com。国際的な評価があり、供給が限られているため価格が高止まりしている。強い賃貸利回り、長いシーズン（氷河スキー）。
シャモニー（モンブラン）	約8,400€/m² investropa.com	約11,800€/m² investropa.com	伝説的な登山の町、4シーズンリゾート。3ヴァレよりも価格は低いが、上昇傾向にある。多様な市場（アパートメントから歴史的なシャレーまで）。夏の観光ブーム（リフト売上46%増） investropa.com により、年間を通じて収入を求める投資家を引き付けている。
メジェーヴ（モンブラン）	約€11,000/m²（推定） collection-chalet.co.uk collection-chalet.co.uk	約€11,000/m²（推定）	時代を超越した魅力と高級感（ヨーロッパのジェットセットに人気）。クールシュヴェルの中価格帯と同程度の価格設定。価格の伸びは緩やかですが、市場は非常に安定しています。高級なアメニティ（ブティック、ポロ、ファインダイニング）がプレミアム価値を支えています。

出典: Knight Frank Ski Report、Investropa、Savills、Cimalpes investropa.com collection-chalet.co.uk portfolio.savills.com。

（価格はおおよその平均値です。各リゾート内の特定のエリアによって大きく異なる場合があります。）これらのアップグレードは、リフト駅のデザイン刷新から新しいファミリーゾーン、さらには山岳の太陽光発電設備の導入まで、レ・トロワ・ヴァレ全体で進行中の改善とともに、この地域の世界クラスの地位を維持するというコミットメントを強調しています。物件オーナーにとっては、インフラの向上は大きな恩恵です。より高速なリフトや新たなアメニティは、物件価値や賃貸需要を高める傾向にあります。今後もリフトの近代化や人工降雪設備の拡充、そして四季を通じて楽しめる施設（バイクパーク、アルペンコースター、イベント会場）の開発など、メリベルの将来を気候変動下で守るための投資が継続されるでしょう。2023年のアルペンスキー世界選手権（メリベル‐クールシュヴェル開催）では大きなリゾート改良が行われ、地方自治体はその勢いを維持することを目指しています。全体としてメリベルの「ハードウェア」（リフト、斜面、インフラ）は、その高級不動産に見合うよう着実にグレードアップされています。これはスキーヤーにも投資家にも明るいニュースです。

メリベル vs. 他のアルプスリゾート：価格と魅力

メリベルはアルプスのライバルたちと比べるとどうでしょうか？端的にいえば、スキー不動産市場のエリートリーグに入ります。下記の表は2025年時点でメリベルといくつか近郊・競合リゾートを比較したものです。

まとめると、メリベルはフランスのトップクラスのリゾートの中で確固たる地位を保っています。クールシュヴェル1850は価格面（および華やかさ）で依然としてトップですが、ヴァル・ディゼールの超高級シャレ―はメリベルの最高額をさらに上回ることがあります。とはいえ、メリベルの強みは立地と多様な魅力の組み合わせです。世界最大のスキーエリアの中心に位置し（クールシュヴェルやヴァル・トランスなどにアクセス可能）、かつ村の雰囲気とクールシュヴェル1850よりはやや親しみやすい空気も残しています。Savillsによると、メリベルは主にフランス人や家族連れの客層が多いのに対し、クールシュヴェル1850はより目立ちたがりな国際的な顧客層を惹きつけているとのことですportfolio.savills.com portfolio.savills.com。

シャモニーと比較すると、メリベルは価格が高いですが純粋なスキーリゾートです（シャモニーは一年中人口が多い本物の町で、やや低い入門価格です）。賃貸利回りを重視する投資家は、メリベルをティーニュ／ヴァル・トランスとも比較するかもしれません。これらは標高が高いリゾートで、価格はやや低いもののシーズンは長めです。特にヴァル・トランス（2300m）は、雪の信頼性に関するSavillsのスキーレジリエンス指数で最高得点を獲得しました portfolio.savills.com。また、物件価値（約8千ユーロ/m²）はメリベルより低く、価値のある投資先となり得ます。注目される「新たな競合地」としては、サン・マルタン・ド・ベルヴィル（より静かなトロワ・ヴァレ村）も挙げられます。こちらの価格も9千〜1万1千ユーロ/m²まで上昇しており collection-chalet.co.uk、本格志向かつ3Vアクセスを求める買い手にとって「未発見の」メリベルの喧騒に代わる選択肢となっています。つまりメリベルは絶妙な立ち位置にあります。クールシュヴェルほど派手（そして高価）ではなく、周辺の小規模リゾートよりも中心地かつ高級寄り。このバランスが、他のアルプス市場と比較した際の長期的な投資魅力において期待できる点です。

購入者層：メリベルに投資しているのは誰？

メリベルの不動産市場は、国内外の多様な購買層を惹きつけており、特に富裕層のライフスタイル志向の購入者（単なる投資目的ではない）が顕著です。伝統的に、イギリス人が主要な外国人購入者でした。メリベル自体も1930年代にイギリス人によって創設され、長らく英国のスキーヤーに親しまれてきました。ブレグジット以降も英国購入者は依然として積極的ですが、セカンドハウスの90日滞在ルールに対応しなければなりません。現在メリベルで最も多い所有者はフランス国籍の方々です portfolio.savills.com。多くの裕福なフランス人ファミリーが、アルプスの避暑地としてメリベルを選んでいることを物語っています。近年、ベルギー人、オランダ人、スイス人、さらには3ヴァレの評判に惹かれる他のEU国籍の買い手からの関心も高まっていると各代理店は報告しています。

新たなトレンドとして、特にアメリカや中東からの非ヨーロッパ系投資家が、アルプスの高級不動産セグメントに参入する動きが見られます。2025年の業界レポートでは、フレンチアルプスへの「国際的な関心の高まり、特に米国の買い手によるもの」が強調されています investropa.com。強いドルと安全資産の世界的な需要が、これまでアルプスを見過ごしていた特定の米国人バイヤーにアルプスのシャレーを魅力的にしています。一方、中東のバイヤー（長らくクールシュベル1850の華やかさを好んでいた）は、時にはメリベルにも足を運びますが、この層にとってはクールシュベルが依然として大きな魅力を持ち続けています portfolio.savills.com。

ここでの買い手の動機は、ライフスタイルとレガシー志向が強い傾向にあります。純粋に投資を目的とした市場とは異なり、メリベルのバイヤーのほとんどは年の一部を家族や友人と共に物件を利用する意向があります。典型的な買い手像は、パリ、リヨン、ロンドンの裕福な家族で、投資にもなる別荘を探しているケースです。彼らはメリベルがもたらす安定した賃貸収入と個人的な満足の両方を重視しています。投資家とライフスタイル志向バイヤーのバランスは、物件のマーケティング方針にも表れており、多くの物件リストでは「本物のアルプスの魅力」「家族向けのアメニティ」といった点が賃貸収益性と並んで強調されています。例えば、販売エージェントは、最近の買い手は「どれだけ稼げるかだけでなく、どれだけ長く所有でき、誰と共有でき、家族のレガシーにどう合うのかも問う」と述べています omniacapitalgroup.com。このことから、感情的な魅力が非常に重要であり、メリベルのシャレー所有は「思い出づくり」とROIの双方を意味していることが分かります omniacapitalgroup.com。

とはいえ、純粋な投資家がいないわけではありません。一部のバイヤー（多くは企業やファンドを通じて）は、メリベルでのVAT還付や賃貸プログラムを目的に新築アパートメントを購入しています。これら投資家バイヤーや機関投資家は、保証付きの賃貸管理がついた新築サービスレジデンスなど、手間のかからない設計を求めます。彼らは安定したアルプス需要と限定的な供給に惹かれ、スキープロパティをポートフォリオの分散材として扱っています。また、バリューアップ型投資家のサブセットも存在し、古いシャレーを買ってリノベーション・近代化（すぐ入居できる省エネ住宅に対するプレミアムを活用）を行います。山岳地帯の住宅の約31%がエネルギー格付けの低い状態であることから collection-chalet.co.uk、リノベーターにとってシャレーを現代的なエコ基準へとアップグレードし、キャピタルゲインを得る好機となっています。

要約すると、2025年のメリベルの買い手層は、シャレー向けの裕福なエンドユーザー（フランス国内および国際的）に加え、アパートメント／新築物件向けの目利きの投資家層が存在します。共通点は、すべての買い手がメリベルの格式や長期的安定性を評価している点です。たとえば、アルプスでの長期休暇を大切にするイギリス人家族や、ボーナスをスキーアパートに投資するパリのエグゼクティブ、ヨーロッパでトロフィー資産を求めるアメリカ人などがいます。この多様な需要基盤によって、市場は経済サイクルを通して堅調に保たれています。

規制および法的要因

フランスの法的環境は、一般的に安全で魅力的な枠組みを不動産市場にもたらしていますが、アルプスの不動産購入者および所有者にとっては特有の規制がありますので注意が必要です。

気候・エネルギー規制: 大きな新要素はフランスの気候・レジリエンス法（「Loi Climat et Résilience」）で、エネルギー効率の悪さを標的としています。2025年1月から、エネルギー評価が「G」（最下位）の住宅物件はフランス国内で法的に貸し出し不可となり、「F」評価も2028年から同様の禁止となります collection-chalet.co.uk。アルプス地域では、古いシャレーの多くが断熱の悪い「パソワール・テルミック」（エネルギーが漏れる住宅）に該当するため、この法律は重要です。メリベルの所有者たちは、DPE（エネルギー性能診断）の評価向上のため、断熱、暖房システム、窓の強化に奔走しています。これはシーズン貸しを計画している人だけでなく、転売価値にも影響します。エネルギー効率の高いシャレーは「グリーンプレミアム」を期待できる一方、旧式物件は値下げやリノベーションが必要になる場合があります。地元の仲介業者は買い手にこの件をアドバイスしています。たとえば、一部の新築プロジェクトは現代基準を満たす環境配慮設計を積極的にアピールしています actual-immo.fr。全体として、サステナビリティ重視の流れが市場を再構築しつつあり、今後はシャレーの屋根の太陽光パネル設置や断熱の強化、スキーエリアでの改修に対する政府インセンティブも期待できます。
賃貸ルールと課税: メリベルの住宅を貸し出す予定がある場合、特定のルールがあります。観光エリアでの短期賃貸（Airbnbスタイル）は一般的に許可されていますが、登録し、地元の市役所に「滞在税（taxe de séjour）」を支払う必要があります。メリベル（レ・アリュー）当局は、所有者に賃貸を申告し、宿泊者からこの1泊ごとの小額税を徴収することを義務付けています taxedesejour.ofeaweb.fr。税制面では、フランスは魅力的な特典を用意しています：新築リゾート物件を購入し、ホテルのようなサービス付きで貸し出すことを約束する所有者は、購入価格の20％にあたるVAT（付加価値税）を還付できます meribel-sothebysrealty.com。そのため、多くの新築物件はVAT込み価格とVAT抜き価格の両方が掲載されています。さらに、新築物件購入時の公証人手数料は約2～3％と、再販物件の約7～8％ investropa.com に比べて大幅に低く、これも大きな節約です。こうしたインセンティブによって、観光向けレジデンスへの投資が効果的に促されています。一方、保有にかかるコストも存在し、セカンドハウス所有者は「居住税（taxe d’habitation）」を毎年支払わなければなりません（主要居住者は現在ほとんど免除されています） e-immobilier.credit-agricole.fr。山岳地帯のいくつかの自治体では、空き家のセカンドハウスに対しこの税金を引き上げ、所有者に賃貸を促し、観光利用のために「ベッドを温かく」維持するよう促す動きもあり、アルプスの各地域で通年稼働率を高める取り組みの動向には注目です。
外国人購入者のアクセス: スイスやオーストリアと異なり、フランスはスキーリゾート購入に関して外国人購入者への制限がありません。EU市民は特別な障壁はなく、ブレグジット後の英国人やその他の非EU国民でも自由に購入できます（90日を超えて滞在する場合はビザが必要）。不動産所有は居住権利を付与しませんが、多くの非居住者オーナーはビザなしの許可日数を堪能したり、必要に応じて長期ビザを申請しています。資金調達も可能で、フランスの銀行は外国人購入者にも融資を行っていますが、近年は条件が厳しくなっています（2024年の金利上昇と銀行の慎重な姿勢）。とはいえ、買い手の富裕層の特性から、アルプスの物件購入は現金取引が主流です。
地域の都市計画と建築ルール: メリベルは調和の取れたシャレー様式建築で有名ですが、それは偶然ではありません。リゾート地では、厳格な都市計画規制（ロワ・モンターニュ）があり、伝統的な建築材料（木材・石材・傾斜屋根）が義務付けられ、高層建築は制限されています。ここにコンクリートの高層ビルが建つことはありません。購入者にとっては、リゾートの美観（＝資産価値）が守られますが、新規シャレー建設や既存のものの増築にも地元の建築基準をクリアする必要があり、用地もゾーニングや国立公園の境界線で限られているため希少性も保たれています。
法律手続き：フランスでの不動産取引は、公証人（国が任命した弁護士）によって処理され、所有権の明確化と全ての書類手続きを担当します。外国人購入者は、中古物件のクロージングコスト（公証人手数料および税金を含む）として約7〜8%を予算に入れておく必要があります。リゾート地での特徴として、リースバックや開発業者から購入する場合は、賃貸義務（新築販売にはVAT還付を維持するため一定週数の賃貸が必要なものも）について契約書をよく確認してください。また、アパートを購入する際は共有所有の規約にも注意が必要です。メリベルのコンドミニアムでは、シンディック（管理組合）によって短期転貸やリノベーション等のルールが定められている場合があります。フレンチアルプスに精通したエージェントと協力するのが賢明で、彼らはこれらの詳細を明示してくれます（数社はメリベル特有の購入プロセスに関するガイドも公開しています meribel.net）。

要するに、フランスは不動産オーナーにとって安定した法的環境を提供しています――強力な所有権の保証、所有制限の不在、投資家への税制優遇など。今後の新たな課題は、環境規制によるアルプス住宅のグリーン化です。目利き投資家は、古い物件のアップグレードコストを見込んだり、すべての基準を満たす新築物件を選ぶ傾向になります。

市場見通し＆投資ポテンシャル（2025～2030）

中期的に見ると、メリベルの不動産市場は持続的だが落ち着いた成長が見込まれています。アナリストは、アルプス不動産は「2030年まで堅調さを維持する」と予測しており、根強い需要と2020年以降に生まれたライフスタイルの変化がこれを支えます。見通しを左右する主な要因：

冬季の変動を緩和する通年需要：純粋な冬のスキー需要から、通年のアルプスライフへと本質的なシフトが進行中です investropa.com omniacapitalgroup.com。リモートワークやライフスタイルの変化により、山の家がスキーシーズン以外でも利用されるようになっています。メリベルは、夏のインフラ（ハイカー向けリフト、マウンテンバイクコース、家族向けアクティビティ等）に投資し、二季型リゾートへと進化しています。これにより賃貸収入の安定化とリゾートの活気が冬季以外にも続く見通しです。より安定した年間経済が不動産価値を底上げし、オーナーは閑散期でも賃貸収入を計画できますし、地元ビジネスも通年営業となり、メリベルは長期滞在者にも魅力的となります。
限定供給 = 固有のサポート: メリベルは開発の可能性が非常に制限されています。バノワーズ国立公園の近隣に位置し、建築許可にも厳しい上限が設けられています。新たな区画はほとんど出ず、将来的な供給の多くは未開発地への拡張ではなく、既存の古い建物の再開発が中心となります。この希少性が価格を下支えしています。 供給制約とリゾートのステータスが相まって、大幅な価格調整のリスクに対するヘッジとなっています。たとえフランス全体の不動産市況が冷え込んでも、メリベルの高級セグメントは価値を維持する傾向があり、それは中央パリやロンドンのプライム物件が下落に強いのと同じ理由です。ナイト・フランクの調査によれば、アルプスのプライム市場は最近のグローバルな困難にも耐えた（パンデミック期間中、フランス/スイス・アルプスの価格は約13.9%上昇）content.knightfrank.com。メリベルの安定した資産家層のオーナーベースは、低い困窮売却率と堅実な長期的上昇を示唆しています。
マクロ要因: 2030年までの期間では、金利・インフレ・場合によっては課税についても変動が見込まれます。しかし多くは、ヨーロッパの金利が2025〜2026年には安定またはやや低下し、2023〜24年の慎重な時期を経て購買活動の再活性化につながると予想しています。一方でインフレによって不動産などリアルアセットへの投資を促す動きも見られるかもしれません。注目すべきは世界経済で、深刻な景気後退があれば別荘購入は落ち込むでしょうが、高級アルペン物件はこれまで例外的な耐性を示してきました。ユーロの弱さ（対ドル・フラン）も需要に影響し、特にアメリカ人やスイス人にとってはユーロが安いときフランスの不動産が「割安」に見えます。フランスの政治情勢や新たな富裕層課税も超富裕層バイヤーに影響し得ますが、現時点で大きな動きは予想されていません（最近はフランスでも不動産にかかる富裕税の撤廃傾向があり、他の税制へシフトしています）。
気候変動＆リゾートの持続可能性: 2030年までに、気候の影響がより鮮明になってくる可能性があります。メリベルの標高（1400m）は現時点では比較的安全域にあり、スキーエリアはヴァル・トランス（3000m超）まで連結していますが、標高の低いリゾートは雪の安定性に苦しむかもしれません。トロワ・ヴァレー全体では人工降雪や“スノーファーミング”への投資が進み、春までのスキーシーズン維持を図っています。もし気候変動が進行すれば、標高の高いリゾート（ヴァル・トランスのような）がより人気を集める可能性もありますが、幸いメリベルはリフトでそうした斜面にもアクセス可能です。加えて気候意識の高まりによるエコフレンドリーな住宅への需要が増すかもしれません。標高レンジの広さから多くのリゾートより有利ですが、今後もアクティビティの多様化（例：夏・秋観光の強化など）を続けていく必要があります。現時点の持続可能性プログラムや夏の音楽祭などのイベント施策を含め、メリベルは将来を積極的に守っていこうとしています。
投資の主旨: 2025年から2030年にかけて、メリベルの不動産投資は、長期的に堅実な選択肢と広く見なされています。特に5年以上の運用期間と自家利用を兼ねる意向がある方におすすめです。資産価値の上昇は、投機的な急騰ではなく、安定的（年率1桁前半〜中盤の伸び investropa.com）と予想されます。賃料利回り（約3〜5％）と組み合わせることで、総収益は超低金利の債券や変動の激しい株式と比べて魅力的です。さらに、ライフスタイルの配当──資産を楽しむこと自体の非金銭的リターン──はオーナーたちに非常に重視されています。2030年には、メリベルの価格はフランスのスキー市場「トップ5」の地位を維持し、コートシュヴェルとの差も新しい超高級物件（1平米あたり3万ユーロのゲレンデ横レジデンスなど）によって縮まる可能性があります。外的リスク（パンデミック、渡航制限）は後退しており、実際にはパンデミックによってアルプスのシャレーのような広々とした自然の隠れ家への関心が高まりました。むしろ、世界の不確実性が「実物資産を買う、自分が好きなものを買う」という考えを後押しし、これはメリベルの強みになっています。

結論として、メリベルの中期的な市場見通しはポジティブかつバランスが取れていると言えます。過去10年のような目が回るような価格上昇は今後同じペースで続かないものの、メリベルは引き続き優良アルパイン不動産市場として、安定したリターンと理想的なアルプスライフという配当を提供し続けるでしょう。

物件タイプ別の内訳：シャレー、アパートメント、スキーイン／スキーアウト＆商業物件

メリベルの不動産市場は、いくつかの主要な物件タイプに分類でき、それぞれ特徴や典型的な買主、投資のプロファイルがあります。

高級シャレー：メリベルの代表的な物件である独立型シャレー（多くは木造で、石の基礎とスレート屋根）は、市場の最上位を占めています。メリベルのシャレーは、控えめな古いシャレーで約200万ユーロから、最良の立地では超高級住宅で1,000万～2,000万ユーロ以上まであります portfolio.savills.com portfolio.savills.com。プライバシーや広々としたリビングスペース、そして土地（スキーリゾートでは稀少）の所有が可能です。典型的なシャレーの購入者は、トロフィー的な別荘を求める裕福な家族や個人（または一年の一部を移住する人々）です。これらの物件はライフスタイルを重視しており、暖炉、ウェルネスエリア（サウナ、プール、ホットタブ）、シネマルーム、眺望の広いテラスなどが高級クラスでよく求められます portfolio.savills.com。投資面では、シャレーは週単位で良い賃料収入を得られることがあり（大人数グループは5部屋以上の独立型シャレーにプレミアムを支払う）、一方で維持費（メンテナンス、暖房、造園など）は高くなります。高級シャレーの平方メートル単価はアパートメントよりも希少性があるため高く、先述の通り新しい高級シャレーでは1㎡あたり17,000ユーロを超えることもしばしばあります meribel-sothebysrealty.com。さらに、「費用を惜しまない」建築では1㎡あたり25,000～28,000ユーロという記録的な販売実績もあります meribel-sothebysrealty.com。名声と長期的なレガシー価値を求める買い手にはシャレーが一番の選択肢です。メリベル市場ではシャレーは特にスキーイン・スキーアウトや中心地の立地で価値が高まる傾向があります。
アパートメント＆コンドミニアム：メリベルには、コンパクトなスタジオから豪華なデュプレックス・ペントハウスまで、幅広いアパートメントの選択肢があります。ほとんどがシャレースタイルの住居（2～5階建て）となっており、高層ビルは禁止されています。アパートメントは多くの投資家にとってのエントリーポイントであり、谷間の1ベッドルームは約€300,000～€500,000から始まり、新しい広いユニットでは数百万ユーロに達します。アパートメントの利点は、「ロック＆リーブ」方式の手軽さと賃貸管理のしやすさです。良い立地の2～3ベッドルームのファミリー向けフラットへの需要は毎年スキーシーズンに非常に高いため、アパートメントの利回りは高くなり得ます。新築アパートメントは現代的なエネルギー基準（賃貸に重要）やエレベーター、駐車場、共用ウェルネス施設付きの場合もあります。投資家は、管理付きレジデンスを選ぶことが多く、現地にレンタル管理会社やコンシェルジュが常駐し、チェックインやメンテナンスを担当するため、本当に手のかからない投資を実現できます。一方で、共同所有者費用（管理費）を建物の維持管理費として考慮する必要があります。メリベルでは、アパートメントは（賃貸収益や比較的低コストを重視する）純粋な投資家にも、シャレーの購入は難しいもののアルプスに拠点を持ちたい若いライフスタイル志向の買い手にも人気です。平均アパートメント価格は約€10,000～11,000/m²investropa.comとなり、50m²の2ベッドルームは簡単に€500,000を超えますが、幅広い需要があるため、これらのユニットは市場で非常に流動性があります。
スキーイン／スキーアウト物件：シャレーでもアパートメントでも、スキーイン／スキーアウト物件は特筆すべき存在です。パスティやゲレンデに直結、あるいは隣接している物件で、玄関先から直接スキーができます。メリベルでは、特にLa Chaudanne（主要リフト拠点）やDoronゲレンデ、Rond Pointエリア近辺の物件は、かなりのプレミアム価格となります。これらは賃貸希望者に真っ先に予約され、買い手による激しい争奪戦もしばしば見られます。ある情報源によれば、「ゲレンデ沿いの貴重な物件は、しばしば希望売価を上回る価格で売れる」とされていますmeribel-chalets-apartments.com。スキーイン／アウトのアパートメントは夜間の賃料が高くなりやすく、本物のドアツードアのスキー利便性には追加料金を支払う借主が多くいます。投資の観点からは、スキーイン／アウト物件を手に入れることができれば、高い稼働率と強い再販価値がほぼ保証されます。ただし、初期費用はかなり高く、Savills Ski Reportによるとメリベルの新築・ゲレンデ隣接物件はm²あたり€20,000超portfolio.savills.comに達し、平均を大きく上回っています。まさに、「雪の上のロケーション＝ゴールド」です。賃貸収益を最優先する買主にとっては、予算を少し拡張してでもスキーイン／アウトの立地を選んだ方が長期的には理にかないます。
新築物件 vs. 中古物件： もう一つの分類方法は、新築（VEFA）物件と築年数が経過した中古物件です。前述のようなメリベルの新築開発物件は、10年間の建設保証、現代的なデザイン、地下駐車場、最新のテクノロジー（スマートホームシステムなど）といった利点があります。また、レンタルプログラムで運用すればVAT還付を受けることも可能です meribel-sothebysrealty.com。手間のかからないターンキー物件を求める投資家だけでなく、エネルギー効率や維持管理を重視する購入者にも新築は人気です。中古物件は、特に1980年代～2000年代に建てられたものだと最新の魅力に欠ける場合がありますが、1㎡あたりの価格がやや低めの場合が多く、リノベーションによる価値向上も期待できます。目利きの良い購入者は、メリベルの築年数が経過したアパートメントを購入し、現代的なアルパインシックスタイルにリノベーションすることで、即座に賃貸需要や資産価値を高めることもあります。高い需要を背景に、新旧どちらのルートでも利益は期待できるため、ピカピカの新築物件を好むか、手を加えることをいとわないかで選択が分かれます。
商業スペース： 住宅セクターが主流ではありますが、メリベルにも控えめながら商業用不動産の分野があります。主にリゾートの中心部に位置するショップやレストラン、ホテル、ホスピタリティ関連の事業です。メリベルで商業物件を所有することは利益を生みやすい（観光客が多く、裕福な顧客層が集う）ですが、供給は非常に限られています。村には限られた数の小売店舗（スキーショップ、ベーカリー、バーなど）があり、その多くは長年続く家族経営か大手チェーンが所有しています。時折、店舗やレストランスペースの売却物件が出てくることもありますが、投資家は慎重であるべきです。フランスの商業リース契約はルールが異なり、期間も長い場合が多いためです。商業用不動産の利回りは、理論上は住宅用よりも高い場合があります（リゾートの中心地にあるため賃料が高額）が、事業が季節限定の場合、オフシーズンにテナントを見つけるのが難しいこともあります。地元の観察者が指摘する問題のひとつに、メリベル中心地で「地元民や通年の生活のための店舗不足」があります。多くの店舗が冬の観光客のみを対象にしているのです lemonde.fr。これは構造的な課題を示唆しています。不動産価格が高騰するほど、地元の商業や季節労働者向け住宅に圧力がかかるのです。地元議会は、リゾートが春・秋に「ゴーストタウン」とならないように、通年営業の商業や従業員向け住宅を増やす施策についても議論しています。メリベルでホテルや小売店舗を購入するのは、すでにホスピタリティ業界にいる人が多く行う、専門的な投資です。スキーリゾートへのホテル投資が増加傾向にあることも注目に値します。2023年にはフランスで約25億ユーロのホテル取引があり、2025年にかけてさらに増加しています costar.com。プロの投資家たちはその可能性に注目しているのです。メリベルには5つ星ホテルや新しい高級ツーリストレジデンスも数か所あり、機関投資家の資金もこの分野に流入していることがうかがえます。まとめとして、大半の購入者にとっては住宅用のシャレーやアパートが主な対象ですが、商業分野（店舗・ホテル）もメリベルのエコシステムにとって重要な要素であり、専門知識が必要な分野です。

地区・セクター：メリベル・センター vs. モッタレ vs. ヴィラージュ

メリベルの市場は一枚岩ではなく、いくつかの特徴ある地区・村落で構成されており、それぞれ独自の個性や価格動向があります。ここでメリベルの主要な地区と、それぞれの不動産の特徴を簡単に紹介します。

Méribel Centre（標高約1450m）：ここはリゾートの賑やかな中心地で、La Chaudanne、Route de la Montée、そして1600m付近のRond Point周辺の上部Centrumなどのエリアが含まれます。Méribel Centreには、主要リフト、スキースクール、ショップ、レストラン、ナイトライフが集まっています。このエリアの物件（アパートメントやシャレー問わず）は最も需要が高く、利便施設やゲレンデへの徒歩圏内であるためです。そのため価格もプレミアムとなり、Méribel Centreの便利な3LDKアパートは、周辺ビレッジの同等物件よりも簡単に高額になります。Savillsによると、中心部近く（例：Le Rond Point周辺）の新築高級物件は最も高く、最上級ユニットでは1㎡あたり€30k+に達しますportfolio.savills.com。センターには大型のシャレースタイルの建物（複数のフラット含む）や、脇道に佇む個別シャレーが混在しています。このエリアは観光客の多くが中心部を希望するため、賃貸入居率もほぼ確実です。しかし、賑やかさの裏返しとして、活気があり混雑します。静けさを求める購入希望者には、ピークシーズンの中心部は混みすぎと感じるかもしれません。それでも投資面では、Méribel Centreの便利な物件で失敗はほとんどなく、流動性も高く、この立地への需要は常に存在します。最近は、町の上部からLa Chaudanneベースエリアまでのエスカレーター設置などインフラも整備され、センター物件の魅力がさらに高まっています。
Méribel-Mottaret（1750m）：通称Mottaretは、メリベル渓谷の最上部に位置する計画的な高所ビレッジです。Mottaretは抜群のスキーイン／スキーアウト利便性を誇り、多くのアパートメントブロックや一部シャレーはゲレンデ沿い（村全体がスキーコースに囲まれている）に建ちます。1970〜80年代に主に開発されたため、建築様式はより機能的（伝統的な趣はやや少なめ）で、現代的なアルペン風アパートメントレジデンスが主体です。Mottaretのナイトライフは静かめ（ショップやバーは少なめだが住人には十分なレストランあり）で、リフト一番乗りを重視する熱心なスキーヤーに強く支持されています。中古物件は中心部よりやや割安でしたが、近年はスキーイン／アウト物件の評価が上がり、価格差も縮小中です。Mottaretでも新しい高級開発物件（例：Lac Bleu）が登場し、高級志向ニーズがあるのは中心部だけではないと証明されています。Mottaretの強みは、より高い標高によってシーズンが長く（春の遅い時期まで自宅前まで滑り帰れることも多い）、Tuéda湖やヴァノワーズの峰々の壮大な景色を楽しめる点です。投資家志向の方には、Mottaretは効率面で有利と言えるかもしれません。降雪の確実性が高く、価格とスキーアクセスの比率も良好です。雰囲気について補足すると、Mottaretはより小規模で静けさを感じやすく（あるいは視点によっては孤立しているとも）、村らしい賑わいが欲しい場合は、無料のシャトルバスやリフトでメリベル中心部へのアクセスもできます。
メリベル・ヴィレッジ＆レザリュ: メリベル・ヴィレッジ（標高約1400m）とレザリュ（1100m、さらに谷の下）は、より本格的なサヴォワのコミュニティです。メリベル・ヴィレッジはメリベル・サントルから2kmの場所にある絵葉書のような小さな村落で、伝統的なシャレー、村のパン屋、数軒のレストラン、スキー場に繋がるゴルフチェアリフトがあります。家族連れや静かな拠点を求める人々に非常に人気があり、不動産は魅力的なシャレーや、最近できた「Le Hameau des Cîmes」のようなセンスの良いアパートメントレジデンスが主です。メリベル・ヴィレッジの価格はサントルより若干低く、物件によっては1㎡あたり8,000～9,000ユーロという例もありますが、スキーエリアへの直接アクセスが可能です（一つリフトを経由します）。レザリュは谷の下にある元々の歴史的な村（行政の中心地）です。地元住民や学校があり、一年中暮らしが息づく本物の村で、より手頃な住宅も揃います。レザリュはオランプ・ゴンドラ（および道路）でメリベルと繋がっており、冬はスキーで近くまで下りたり、リフトで移動も可能です。レザリュの不動産はメリベル地区で最も手頃で、3ヴァレーで拠点が欲しいがリゾートの中心地まではリフトや車で数分の移動を厭わない人々に魅力的です。例えば、レザリュのアパートや村の家はメリベル・サントルよりも㎡あたりの価格が大きく下がります。これらのエリアはコストパフォーマンスを重視する人に最適で、しかも本物のコミュニティ感も味わえるため、閑散期の賃貸収益も見込めます（例：季節労働者や長期夏季滞在者はよくレザリュを利用）。Savillsによると、「オリジナルのメリベル・ヴィレッジ/レザリュやLe Raffortのような村落なら、予算がさらに活かせる」とのことですportfolio.savills.com portfolio.savills.com。これが手頃さの強みとなっています。
Le Raffort＆その他の村落: メリベルには主要な村以外にもいくつかの村落（Le Raffort、Vanthier、Chandonなど）が谷沿いの道路に点在しています。Le Raffortは特に注目で、メリベル・サントルのすぐ下に位置する風情ある村で、独自のゴンドラ駅（L’Olympeの中間駅）とスキーコースの降雪時には直接下るルートも備えています。Le Raffortには美しく改装された農家や、昔ながらの農村景観に溶け込んだ新しい高級シャレーが特徴です。静けさや本物志向、そしてメリベルのゲレンデへの素早いアクセスを求めるシャレーバイヤーに人気のスポットになっています（数分でゴンドラに乗れます）。Le Raffortの不動産価格はメリベル・ヴィレッジとほぼ同じで、高めですがサントルほどではありません。一方、ChandonやNantgerelなどの村落はさらに下方に位置し、主に住宅街で、10分ほどリフトまで通えばよいという条件に納得できる人には「掘り出し物」もあります。これらのミクロマーケットは規模が小さいですが、目立たない優良案件となり得ます——例えば、投資家が村落の古い納屋を高級シャレーにリノベーションし、低い土地代に投資しつつ、「隠れ家的なアルプスの山荘」としての魅力に期待することも十分に可能です。

Méribel Centre

Mottaret

Village/Allues

Hamlets

「親密な村と最先端の設備が完璧に融合している」

cimalpes.com

出典: 本レポートは、Knight Frankのアルパインプロパティレポート investropa.com investropa.com やSavillsによるスキーマーケット分析 portfolio.savills.com portfolio.savills.com、Investropaの2025年フレンチアルプス不動産レビュー investropa.com investropa.com、さらには現地専門家（Free Spirit Alpine、Cimalpes、Sotheby’s）やフランスの各種出版物 collection-chalet.co.uk actual-immo.fr からのデータやインサイトを基にしています。すべての統計と引用は、透明性を確保するために提供されています。2025年のメリベル不動産市場は、近年の成長に支えられ、新たなトレンドに適応し、サステナブルな未来に向けた旗艦リゾートとしての地位を確立するエキサイティングな局面にあります。投資家が賃貸利回りを狙う場合も、スキー愛好家が雪の中のシャレーを夢見る場合も、メリベルはフレンチアルプス不動産市場において引き続き魅力的な選択肢を提供し続けています。 investropa.com portfolio.savills.com