アスペンの不動産市場は、前例のない成長と根強い需要というポジションから2025年を迎えます。このコロラド州の高級マウンテンリゾート地は、過去数年にわたり、超富裕層のバイヤー、パンデミック時の移住、そして慢性的な供給不足によって記録的な売上を記録しました。2021年の歴史的な熱狂（年間取引件数が約1,500件、長期平均の約900件を大きく上回った）から市場が落ち着きを取り戻しつつある今、次の展開に注目が集まっています。本レポートでは、2025年以降のアスペンの住宅・商業用不動産市場のトレンドを包括的に解説します。市場予測、価格動向、在庫、新規開発、ラグジュアリーバイヤーの動向、投資リターン、主要要因（金利、観光、リモートワーク、現地政策など）についても網羅。2024～2025年の最新データと専門家の見解により、アスペンの堅調かつ進化し続ける不動産市場について2027年までの見通しを示します。
市場動向と2025～2027年の予測
パンデミック後2年間の極端な成長を経て、アスペンの不動産市場は高い水準で安定化しています。アスペン／ピトキン郡の総取引額は、2023年の約31億ドルから2024年には38億ドルへ増加し、2021年のピークには及ばないものの依然として活発な動きを示しています。アスペンのユニットセールスは2024年に約3％増加（2023年の174件に対し180件）した一方で、取引総額は約3％減少し、若干価格が軟化、もしくは超高額取引の減少を示唆しています。隣接するリゾートタウンのスノーマス・ビレッジでは、新規開発在庫による需要の高まりにより、2024年のユニットセールスが16％増とより強い勢いを見せました。2025年に向けて、市場は過熱から穏やかに冷却していくとの見方がコンセンサスです。地元のアナリストであるランディ・ゴールドは、2025年の総取引が2024年比で減少し、取引件数は650～800件、取引額は28～33億ドルになると予測しています。こうした減速の多くは、2025年後半（H2 2025）に集中し、前年同期比で取引量が20～40％減少する可能性も指摘されています。簡単に言えば、2025年も「良い年だが2024年より減少し、特に後半は減速が顕著になる」と予想されています。
さらに先を見据えると、業界専門家の多くはアスペンの長期的な軌道に強気姿勢を崩していません。全米的には金利低下に伴い2026年まで住宅市場の見通しが改善するとの見方で、NARの主席エコノミストは「全米の住宅販売が2025年は約9％、2026年は13％増加、30年固定金利は2026年までに約6％へ低下」と予測しています。アスペン市場は外部要因に対して断熱材のように守られていますが、無縁ではありません。短期的な落ち込みがあっても、アスペン独自の魅力からすぐに回復する傾向です。長年のブローカーは、アスペン不動産は「ブルーチップ」資産に例えられ、長期的に価値を保ち、時に荒波を乗り越えるヘッジにもなるとしています。「アスペン・スノーマスの長期的な価値が下がるとは思えない」と地元有識者も述べており、他にないライフスタイルと実証済みの回復力を強調しています。2026～2027年には広義の経済が安定することを前提に、アスペンの不動産価値は再び着実な上昇傾向を辿ると見られていますが、2020～2022年の爆発的上昇ほどの急上昇はなく、より緩やかなペースになる見込みです。予測モデルの一つによれば、アスペンの住宅価格は今後10年で累計約28％上昇すると見られ、長期的な価格上昇トレンドが続く（年次ベースで変動はあるものの）と示しています。総じて、2025～2027年は「正常化のフェーズ」とされ、市場が一息つき、その後は富裕層需要と供給制約によるさらなる成長サイクルに再突入する可能性も指摘されています。
価格データと価格上昇率
アスペンの住宅価格はパンデミック時の急騰後、依然として過去最高水準に近いままです。 2024年には、ピトキン郡の平均価格が前年比24%上昇し、平均売買価格は約1,330万ドルに達しました。アスペンの一戸建て住宅は大幅な価格上昇を記録し、2024年にアスペンで売却された一戸建ての平均価格は2,100万ドル（中央値は約1,675万ドル）、平均坪単価（PSF）は3,300ドルとなりました——これは以前の約2,900ドルから上昇し、West AspenやWest Endのような高級住宅地では1平方フィート当たり4,000ドル以上に達しています。参考までに言うと、現在アスペンの売出中物件の40%が1平方フィート4,000ドル超を要求しており、これは2020年以前ではごく一部の名高い物件のみが到達した水準です。コンドミニアムの価格も上昇しており、2024年のアスペンのコンドミニアム中央値価格は約5%上昇し約285万ドル、2024年には89件のコンドミニアムが2,000ドル/平方フィートを超えて販売されました。2025年初頭には、全物件タイプを通じた住宅売買価格の中央値が約330万ドルとなり、1年前から9.1%上昇 rocket.com（Rocket Homesのデータによる）までとなっています。「手の届きやすい」とされていたセグメントさえも価格上昇がみられ、例えばSmuggler地区は依然アスペンの中では比較的低価格ですが、他地域同様に価値が上昇しています。
超高額帯では、アスペンの高級不動産が価格上限を塗り替えています。2024年には、5件の住宅が5,000万ドル超で売却され、アスペンの住宅取引の3件に1件は現在2,000万ドルを超えています avantgardeaspen.com。2024年だけでもアスペンでは3,000万ドル超の取引が11件あり、1億800万ドル、1平方フィート当たり約4,820ドルという記録的な不動産売買もありました。平方フィート単価としては、「Monarch on the Park」のペントハウス4,300万ドルで1平方フィート8,215ドルという驚異的な価格が最高値を記録しています（これはパンデミック前2019年、トップ取引2,301ドル/平方フィートのほぼ2倍）。ベテラン仲介業者Tim Estin氏は、「価格はCOVID-19以降2.5倍～3倍に増加した……需要に供給が追いついていない」と述べています。実際、2022年に一時的な調整があり（この年アスペンの住宅中央値は約14％下落）、その後価値は回復し過去最高水準に上昇しました。高級物件の価格上昇は、都市部から逃れる富裕層やリモートワークの拠点需要による強い需要と、「他に比較するものがない」希少性により、売り手が強気の価格設定できる状況が後押ししています。2025年、市場がやや落ち着いてきても、ここ数年は現状水準の維持もしくは緩やかな上昇を多くの専門家は予測しています。2025年の予測としては、ほとんどのアスペン／スノーマス地域で今の価格水準を維持、もしくは数パーセントの上昇が見込まれるとされ、価格調整があった場合は主に物件余剰や老朽化した物件に限定される見通しです。
在庫水準と住宅供給の制約
非常に高額な価格にもかかわらず、アスペンの在庫は依然として非常に逼迫しています。これは市場を支える大きな要因です。2025年1月時点で、アスペンの住宅売出中物件数はわずか174件であり、前年から在庫が4%ほど増加したものの、依然として歴史的に低い供給量となっています。2025年5月までには、売出物件数はさらに増加し、市場に出ている住宅は約258件（前月比5.7%増）となり、供給の徐々な積み上がりが見られます。この動きにより、アスペンの住宅市場は2021～22年の狂騒的な状態と比べ、より均衡もしくは買い手寄りの市場へとシフトし始めています rocket.com。同時に、需要もやや冷え込んでいるため、物件が市場に出ている期間が長くなり、買い手には一年前より多くの選択肢があります rocket.com。それでも、全体的に見ると、住宅の供給量は長期的な標準に比べて依然として大きく下回っています。パンデミック前と比べてもアスペンの売出物件はごくわずかであり、スノーマスも同様に供給が限られています。アスペンとスノーマスは2024年末時点でも在庫は「わずかに増加」したにとどまり、「依然として歴史的に低いまま」ですとEstinの市場レポートで述べられています。多くの価格帯や地域では、入札競争は慎重な交渉へと変化していますが、良質な物件の不足から売り手は依然として大きな交渉力を持っています。
在庫が限られている主な理由の一つは、アスペンの厳しい開発規制です。この地域は“土地不足”の問題を抱えており、アスペンやスノーマスのような一等地にはほとんど空き地が残っていません。アスペン市の規制は新築の建設を厳格に制限しています。市の条例では住宅建物の面積を9,250平方フィート（都市成長境界内では8,750平方フィート）に制限しており、新たな段階的審査制度の導入によって約5,750平方フィートを超える大型住宅の許可取得は非常に難しくなっています。1,000平方フィートを超える地下室も（以前の4,000平方フィートから減少）認められなくなりました。そのうえ、アスペン市では年間6～8件しか解体許可が発行されず（抽選制）、長年住んでいる住民向けに数件の追加許可があるだけです。2025年の解体許可はすでに全て割り当て済みのため、老朽建物の建て替えを希望する開発業者は何年も待たなければなりません。2019年以降、発行された解体許可は合計わずか32件、実際の解体は10件未満で、多くの許可は活用されずプロジェクトが始まらなかったものです。この再開発のボトルネックによって、所有者や建築業者はリノベーションへと流れています。実際、アスペンの規制環境下では新築よりも「スケルトンリフォーム」（躯体の一部を残して改修）を行う方が、たいてい容易で迅速です。
スノーマス・ビレッジは、歴史的にはより開放的な空間がありましたが、現在は土地が不足しつつあります。スノーマスのベースビレッジの土地はほぼすべて既に確保されているため、現在建設中の最終ビル群が2027年までに完成すれば、「ベースビレッジに開発可能な土地はもう残らない」と、開発業者は述べています。スノーマスには2024年時点で142件の住宅物件がリストされていましたが、そのうち89件はストラトス・コンド開発の1プロジェクト内です。これは、新規プロジェクト以外の独立したリストがいかに少ないかを物語っています。スノーマスでは500万ドル未満の住宅はほぼ存在しなくなっており、残りの在庫は高級物件に偏っています。一方で、アスペンのエントリーレベルの市場はほとんど消滅しています。古いコンドミニアムでも通常$1,500〜$2,000/平方フィート以上で取引され、500万〜600万ドル未満の一戸建て住宅は非常にまれ（出てきても多くは建て替え対象）です。土地価格もそれに応じて急騰しています。アスペンの2024年の土地総売上高は2億5,300万ドルに減少しましたが、それは残っている区画がほとんどないためで、最高額の空き地取引は3,500万ドルでした。建設業者は古い住宅を購入してリノベーションや増築に注力するよう方針転換しました。あるレポートでは、「買い手はリノベーション、増築、解体・再建プロジェクトに目を向けている」と述べられ、土地不足が現状を物語っています。
要するに、アスペンの供給制約は構造的かつ長期的なものです。厳しい成長規制、高い建設コスト（推定$1,500/平方フィートのハードコスト、ラグジュアリービルドでは総額$2,000〜$4,000/平方フィート）、過度な開発への地域住民の抵抗により、新規住宅在庫の供給は今後も制限されるでしょう。需要が一時的に減ったとしても、所有者はしばしばアスペンの不動産を世代を超えた資産として保持し続けるため、自発的な売却は少ない状況です。この力学がアスペンの高い価格下限を支えており、「価値は在庫と供給によって決まるが、需要を満たすだけの供給が単純に存在しない」とエスティン氏も指摘しています。今後は、2025～2027年にかけて在庫にわずかな改善が見込める（新しいコンドミニアム・プロジェクトや高値売却を決断するオーナーなど）、ただし大幅な増加はありません。2027年には販売のペースダウンで一時的に売り物件が増えても、市場が再加速すればすぐ吸収されるでしょう。
新しい住宅・商業開発
アスペンでは建設困難な状況にもかかわらず、市場の将来供給を形作る注目すべき開発プロジェクトが複数進行中です。特にスノーマス・ビレッジとアスペンのダウンタウン／ホテル分野で進展が見られます。
- スノーマス・ベース・ビレッジ – 最終段階：スノーマスでは、ベースエリアの数十年にわたる再開発が進行中であり、10億ドル規模のベース・ビレッジ・プロジェクトがあり、ラグジュアリーコンドミニアム、ホテル、ショップ、各種アメニティが備わっています。最終住宅コンプレックスである「ストラトス」は、2棟構成・全89戸の高級コンドミニアムプロジェクトで、2027年の完成予定です。ストラトスの販売は2025年1月に開始され、買い手の関心が殺到しました。数週間のうちに、75%以上のユニットが契約済みとなり（2025年初頭には残り約21戸のみ）ました。ストラトスの価格は、小型ユニットで約290万ドルから、ペントハウスで最大3000万ドルに及びます。このプロジェクトと、最近完成したサーク・ビルディング（バイスロイホテルの一部で、そのコンドは2週間で完売、約2,700ドル/平方フィート）businessinsider.comは、スノーマス・ビレッジの知名度と価格をアスペンに迫る水準にまで引き上げています。実際、スノーマスのコンドミニアム平均販売価格は2024年に380万ドルに達し、アスペンの平均と同水準となりました。新規スノーマス物件は平方フィートあたり1,800～2,500ドルで取引されています。2027年のストラトス完成をもって、ベース・ビレッジは完全に完成し、今後はスノーマスでの成長は主に再販市場に移行する見込みです（新規在庫がないため、さらに高値取引が予想されます）。かつてアスペンの「小さな兄弟」と呼ばれた町が、高級リゾート地として独自の地位を確立しつつありますbusinessinsider.com。
- アスペン リフト1Aエリア – 高級ホテル・レジデンス：主要な開発が、アスペン山西側のふもと（リフト1A回廊）で進められています。長らく待望されていた2つのプロジェクトがここにあります。アマン・アスペン・リゾート（別名Gorsuch Haus/Aman）とリフト・ワン・ロッジです。これらは新たなホテル客室、分譲型レジデンス、そして公共施設（スキーミュージアムやスキーヤー向けサービス）を提供する計画です。長年の遅れがあったものの、2024年に前進が見られました。リフト・ワン・ロッジは建設許可審査中で、2025年初頭までに許可が発行される見込み、アマン/Gorsuchプロジェクトは2024年末までに許可提出予定です。アスペン市コミュニティ開発ディレクターによれば、リフト・ワン・ロッジの初期建設作業は2025年夏にも開始できる可能性がある（アスペン・スキー社との調整次第）とのことです。これらの超高級ホテルがスケジュール通り進めば、2026～2027年頃に開業し、ハイエンドの宿泊施設やブランド・レジデンス（アマンのブランド価値が過去最高単価を実現すると期待）を提供します。この開発により長年休眠状態だったゲレンデサイドのエリアが活性化され、アスペン中心部が新たなダイニングや商業、公共スペースと共に拡張されます。リフト1A新設やスキーミュージアムの周りにも活気が生まれるでしょう。アマンの進出による経済的インパクトは非常に大きいと見られ、アスペンが世界的な高級リゾート市場での地位をさらに確固たるものとする見込みです。
高級不動産のトレンドと富裕層バイヤー
アスペン市場は根本的に超富裕層（UHNW）バイヤーによって牽引されており、最近の傾向ではこの影響力がさらに拡大しています。アスペンは、ライフスタイルと投資の両方を求める億万長者や世界的なエリートの磁石となっています。Forbesのデータによると、推定100〜125人の億万長者が現在アスペンに住宅を所有しているとされ、不動産密度でニューヨーク市にほぼ匹敵しています。これらのバイヤーがアスペンの販売分布を再形成しました。先に述べた通り、現在ではアスペンの住宅販売の3分の1が2,000万ドルを超えています avantgardeaspen.com。こうした販売は10年前には珍しかったものでした。このエリート層の参入によって、アスペンの高級物件価格は天井知らずとなり、1年で5,000万ドルを超える取引が複数回成立しています（ほとんどの市場では前例がありません）。多くの富裕層（テック起業家、ヘッジファンド経営者、セレブ、海外投資家）は、アスペン不動産をトロフィー資産かつ安全な逃避先と見ています。パンデミック期間中にはこの効果がさらに強まり、「都市部からの移住とリモートワークの普及」により需要が急増し、2019年以降で価格が2倍から3倍になったのです。アスペンは自然の美しさ、プライバシー、世界最高級のアメニティを備えたリモートワーク地としての魅力もあり、裕福なバイヤーは短期のバケーションではなく、アスペンで長期間、時には主たる居住地として過ごすことを見込んで物件を購入する傾向が強まっています。
アスペンにおける高級バイヤーの行動は、排他性、アメニティ、長期的な価値を重視しています。これらのバイヤーは通常、現金で購入または多額の頭金を支払うため、金利変動にあまり影響を受けません。その代わり、活動は金融市場や資産形成とより相関しています。株式市場や経済が不安定になると、アスペンでは高額物件の販売が一時的に減少することがありますが、安全資産を求める一部の買い手は不況時にもアスペンで購入し、その永続的価値を信じています。たとえば2022年の弱気相場にもかかわらず、アスペンでは記録的な販売がありました。2023年から2024年に経済が正常化すると、億万長者層が再び希少な物件を獲得（例：2023年初頭の7,600万ドルのアスペン邸宅、2024年の1億800万ドルの売却）しました。オフマーケットでの取引も増加しており、多くの著名な取引はMLSに公開されず、超富裕層同士が密かに売買しています。2024年にはアスペンで3,000万ドル超のオフマーケット取引が複数件確認され、相場を大幅に「押し上げた」と言えるでしょう。この傾向により、公式統計だけでは最上位クラスの実際の価格上昇が過小評価されている可能性もあります。
ラグジュアリー嗜好も進化しています。バイヤーたちは今や、ウェルネス機能や充実したアメニティを備えた、すぐに住めるモダンなデザインを期待しています。「アスペン市街地ではゾーニングの関係で建てられない、最新の高級コンドミニアム」がスノーマスに建設されており、新築物件を重視するバイヤーを惹きつけています。レッドマウンテン、オウルクリーク、ダウンタウン・コアなどの高級住宅地は常に人気ですが、従来は「格下」とされていたエリア（ウェストアスペンやスノーマスなど）でも、高級住宅の価格が急騰しています。裕福層は、より広いスペースとプライバシーを求めて探索範囲を広げているからです。多くの超高額資産保有者（UHNW）はアスペンに複数の物件を所有しており、例えば広大なエステートに加え、ダウンタウンにピエ・ア・テールを持つといったケースもあります。短期賃貸規制（2022年施行）は、こうしたバイヤーにあまり影響を与えていません。多くは賃貸収入に依存していないためです。むしろ、宿泊用ゾーンのコンドミニアム（STR規制の対象外）は、賃貸の柔軟性を求める人々にとって一層価値が高まったともいえるでしょう。
アスペンのラグジュアリーマーケットの興味深い点は、世界的なラグジュアリートレンドとの相互作用です。富裕層のバイヤーはアスペンを他の高級市場（南フランス、セントバーツ、ハンプトンズ等）と比較しています。アスペンは、年間を通じた魅力（冬のスキー、涼しい夏）、文化イベント、そして（供給が限られていることでの）排他性によって独自の地位を確立しています。今やアスペンの高級住宅が1平方フィートあたり4,000～5,000ドル以上で売れることも一般的で、マンハッタンやロンドンの一等地価格に匹敵します。1平方フィートあたり8,215ドルでの記録的な取引もあり、アスペンは世界のスーパー・プライム市場にしっかり位置づけられています。あるディベロッパーの「私たちは市場を格上げした」という言葉の通り、アスペンやスノーマスの価格帯は、こうした富裕層の流入によって事実上再評価されたのです。今後も、富裕層による需要は強いと予想されています。世界中の富裕層人口は増加しており、多くが初めてアスペンを訪れています。大規模な財産喪失イベントが起こらない限り、アスペンの高級物件の吸収は堅調に続き、とりわけ唯一無二で高品質な物件は人気が集中するでしょう。ただし、これらのバイヤーは極めて目が肥えているため、価格が高すぎたり品質が低いとみなされた物件は売れ残ることがあります。実際、市場が落ち着いてきている今、そうした傾向も一部で見られます。それでも全体として、アスペンのラグジュアリーセクターが市場をけん引していく可能性が高いでしょう。富裕層が購入を進めれば市場は活気づき、様子見になればアスペン市場も一息つく――そうした傾向です。
アスペンの商業用不動産
住宅の華やかさが注目を集めがちですが、アスペンの商業用不動産分野も非常に注目に値します。高い価値、供給の限定性、活気ある小売・観光経済が特徴です。アスペンのダウンタウン「ゴールデントライアングル」（ガレナ通り、クーパー通り、ハイマン通りの歩行者天国周辺）には、ラグジュアリーブティック、アートギャラリー、レストラン、オフィスが集まり、限られたスペースの争奪戦となっています。アスペンの商業物件はコロラド州内でも最高水準の価格で取引されています。2024年には、中心街の路面店の小売賃料は1平方フィートあたり年間約275〜325ドル（NNN）と、世界トップクラスのショッピング街に匹敵する水準でした。オフィススペースも高価ですが（規模はかなり小さい市場）、アスペンのオフィス賃料は年間$60〜$100/平方フィートで、これもたいてい店舗上階のブティックオフィスです。こうした賃料水準は、ラグジュアリー小売店や各種事業がアスペンでの店舗展開を強く望んでいることの反映です。近年、プラダやルイ・ヴィトン、ディオールといったブランドがアスペンに旗艦店をオープンし、小売賃料相場を押し上げています。地元企業（不動産会社やアウトフィッターズなど）ですら、町にとどまるためには厳しい競争と高い賃料負担を強いられています。
しかし、商業用不動産の売買は頻繁ではありません。多くの建物は裕福な投資家に長期間保有されているからです。実際、ここ数年で取引された商業用物件はごくわずかです。2024年8月には大きな取引が一件ありました。アスペン中心部の主要な商業ビル5棟が7,000万ドルで売却されました（スーキ家のAjax Holdingsから開発業者マーク・ハントへ）。マーク・ハントは、過去10年間にアスペンの核となる不動産を数多く取得しており、しばしば他の投資家より高値で買い取ってきました。彼の継続的な投資は、アスペンの小売業の将来に対する自信を示しています。この複数物件取引を除けば、2024年は大きな商業用売買がほとんどありませんでした。ピトキン郡の記録によると、2024年第2四半期には商業用取引が3件のみ（2023年第2四半期と同じ）、売上高も約27％減少して5.6百万ドルとなりました。基本的に、オーナーはアスペンの商業不動産を保持し続けており、何かが売れるときはプレミアム価格で取引されます（資本利回りは非常に低く、しばしば3～4％程度、あるいは非公開です）。
商業用リースの面では、アスペンのショップやレストランはパンデミックから大部分が回復しました。2023年夏～2024年夏の小売店の入居率は高水準で、市の売上税収入の増加からもそれがうかがえます。例えば、2024年中頃にはピトキン郡の宿泊税収入が前年比約5％増となり、総合的な小売売上税収も6.4％増加しており、観光客の消費が堅調であることを示しています。2025年夏までに、アスペン商工会議所は前年より高い稼働率と「にぎやかなシーズンのスタート」を報告しました。イベントの復活や旅行者の自信回復が要因です。訪問者数の多さは家主に利益をもたらします。小売業やホスピタリティのテナントは2021年～2024年に強い売上高を記録し、高額な賃料にも耐えうることができました。実質的に、アスペン中心街には長期間の“空き店舗”がありません。空室があれば直ちに新しいテナントが決まるか（または再開発中です）。コロナ後、一部のビジネスは再編を余儀なくされ（リモートワーク化により一部のオフィスは縮小）、多くの空間が拡大する高級小売業者や新しいホスピタリティ事業にすぐ埋まりました。例えば、新しいホテル（MollieおよびWhite Elephant）はいずれも1階にレストランや小売ブティックを併設し、商業の活気を増しています。
アスペンの商業界の課題の一つは、地域密着型の店舗（手ごろな飲食店や日常サービス等）が高額な賃料で苦しんでいることです。そのためアスペンの経済的多様性が懸念されています。市は地域向け小売を保護する条例を試みていますが、経済的な現実は厳しい状況です。一方で、商業開発は制約があり、中心街で新たな商業面積を建設できる余地はほとんどありません。クリスタル・パレス旧跡の再開発案やアスペン美術館ブロックの改修など、いくつかのプロジェクトが検討されていますが、大規模な新商業施設の計画はありません。ほとんどの商業成長は複合用途プロジェクトに付随して進む（新しい宿泊施設やコンドミニアムの1階の小売スペースなど）。
要約すると、アスペンの商業用不動産は、非常に高額な賃料、極めて低い空室率、そして希少な売買取引が特徴です。投資家たちは、住宅用不動産と同様に、商業用不動産をトロフィー資産クラスと見なしています。より広い市場においては、健全な商業部門が重要です。これはアスペンが高級ショッピング、ダイニング、エンターテイメントの揃う魅力的な目的地であることを維持し、不動産需要を後押しします。現在のトレンドでは、アスペンの観光と消費は非常に活発であり、商業用賃料や価値を支えています。2025～2027年にかけても、商業分野の見通しは明るいものの大きな成長はなさそうです。価値は安定するか、徐々に上昇していくでしょう（小売業者が支払える額には上限があると考えられますが、裕福な消費者層を背景に需要が落ち込む可能性は低いです）。注目すべき要素は2027年の空港閉鎖です。滑走路工事期間中の数カ月間は、訪問者数が減り、小売店やホテルへの影響が出るかもしれません。しかし、こうした影響は一時的なはずで、完成後の新空港施設は、長期的にはアスペンの利便性と高級旅行者への魅力をさらに高めるでしょう。| 商業用不動産の概要（アスペン） | 価値（2024年） |
|---|---|
| 小売賃料（ダウンタウン中心部） | 1平方フィートあたり$275–$325（NNN/年） |
| オフィス賃料 | 1平方フィートあたり$60–$100（年） |
| 商業用不動産売上高 Q2 2024 | $5.59M（3件の売約） |
| 商業用不動産売上高 Q2 2023 | $7.64M（3件の売約） |
| 宿泊税収入（2024年前半） | $168.3M（前年比5%増） |
投資機会と賃貸利回り
アスペンの不動産投資は、過去10年間で資産価値の上昇と賃貸収入の両面で非常に大きなリターンをもたらしてきました。ただし、ここでの投資プロファイルは独特です。利回り（キャップレート）は比較的低く、高いキャッシュフローよりも長期的な資本利益やライフスタイル利用が主な目的になっています。多くのアスペン購入者は、実質的に「投資家兼利用者」であり、物件を一部期間貸し出す一方で、個人的な楽しみ（リターンとして数値化しにくい価値）も享受します。とはいえ、アスペンの賃貸市場は非常に活発で、特に高級物件が強いです。短期のバケーションレンタルはピーク時に驚くほどの賃料を誇ります。実際、高級賃貸料が急騰し、トップクラスのアスペン邸宅ではハイシーズンに月額40万ドル超の家賃を記録しています。（誤記ではありません。裕福な借主はクリスマスや夏の1カ月間だけでも、アスペンの邸宅に6桁支払うつもりでいます。）最近のレポートでは、2024～2025年の複数の超高級物件が月額10万ドル～40万ドル超で賃貸契約され、エリート級物件の供給不足に対し需要が上回っていることが明らかになっています。
より一般的な物件については、賃料は依然として堅調です。2024年後半時点で、アスペンの長期賃貸の中央値は月額約17,650ドルであり、1ベッドルームのコンドミニアムでさえ月額5,000ドル以上が平均です。高級コンドミニアムや住宅は、冬季や夏季に月額2万5千～5万ドルで日常的に貸し出されています。観光シーズンの短期（夜間／週単位）賃料は高級コンドミニアムで一泊1,000～3,000ドル、高級住宅では一泊5,000ドル以上になることもあります。このような収入は、年間の一部のみ住宅を貸し出すオーナーにも健全な年利回り（しばしば物件価値の3～5%）をもたらす可能性があり、アスペンの低いキャップレートを考えれば注目に値します。賃貸需要は、スキー、フェスティバル、休日などで富裕層の観光客が絶え間なく訪れることで牽引されています。アスペンのホテル客室数は限られているため、多くの観光客がプライベートホームの賃貸を選びます。バケーションレンタルの稼働率は高水準ですが、2022年に導入されたSTR（短期賃貸）規制がいくらか摩擦を加えています。セカンドホームの所有者は現在、投資物件の賃貸収入に対し最大21.3%の追加課税や、指定されたロッジゾーン外での短期貸出しに対するゾーニング規制に直面しています。これらのルールは、地域の労働者向け住宅の長期賃貸を促進する目的でしたが、実際には多くのオーナーが依然として利益率の高い短期市場を好み、賃貸を慎重に組み立てているのが実態です。中には30日以上の賃貸（STR税回避のため）に切り替えるオーナーもおり、それでも高額かつ基本的に同じシーズンテナントが得られる傾向があります。
投資の観点から見ると、アスペンの不動産は安定性と威信を提供します。経済不況の時でも、アスペンの物件価値はほとんどの市場よりも早く回復する傾向があります。買い手の層は国際的に広がっており、ハイエンド市場でも流動性が確保されています。賃貸利回りは、前述の通り、純粋に計算すると控えめ（1,000万ドルの住宅で年間粗利家賃30万ドル=3%の利回り）ですが、多くの投資家は値上がりの確率が高く、資産を自分でも楽しめることを考慮し、十分受け入れ可能とみなしています。さらに、2020年以前に購入した場合の値上がりは並外れたもので、短期間で住宅価値が2～3倍になった例もあります。2025年に新規参入する投資家はこれほど爆発的な上昇を期待できませんが、緩やかな値上がりと一定の賃貸収入の組み合わせは、多くの代替投資を上回るリターンが見込めます。特にアスペンは保有コストが低く（コロラド州の固定資産税が比較的低く、実効税率0.5%未満）、その点が強みです。
人気の投資戦略としては、短期賃貸が可能なアスペン中心部のコンドミニアムを購入する（「ロッジングエグゼンプト」ゾーンユニットは最高の稼働率）、成長が著しいスノーマス・ベースビレッジで物件を購入しプロの賃貸プログラムで運用する、アスペンで古い住宅を購入しリノベーションして転売する（いわゆるフリップ市場）などがあります。後者は許可制限や建築コスト高騰で難しくなりつつありますが、熟練した開発業者なら1980年代築の古い住宅と買い手が求める最新物件との巨大な価格差から利益を得ることができます。さらに、持分所有やクラブメンバーシップ（例：ダンシングベアレジデンス、アスペンのプライベートレジデンスクラブ）への関心も高まっており、これは低い初期投資でアスペンの一部を所有しつつ、賃貸利用も見込める仕組みです。
また、アスペンの高級賃貸代理店や物件管理会社にも注目すべきです。LuxuriやFifth Avenue Rentalsなどの企業は、世界中の高級アスペン賃貸物件を専門的にマーケティングし、オーナーが高額な賃料を支払うテナントを確実に見つけられるようにしています。これらの代理店の存在や、Airbnb（低価格帯の物件向け）のようなプラットフォームにより、アスペンの住宅を貸し出すことがオーナーにとってより身近なものとなり、投資の実現性が向上しています。一方で、投資家は規制の動向にも注意を払う必要があります。市は短期賃貸（STR）のルールを調整することができ、「ダークハウス」や短期貸出を制限してコミュニティの特性を守るべきかについて継続的な議論が行われています。これまでのところ、STR許可証の発行数の上限や手数料の課金などの妥協策が取られていますが、観光業の重要性を考えると、抜本的な禁止は起こりそうにありません。
投資家への結論：アスペンの不動産は高利回り型のキャッシュカウではありませんが、安定した収入、満足度、そして他の市場ではなかなか得られないしっかりとした資産価値の上昇を併せ持っています。まるで美術品や優良企業の株式のような存在で、目利きに評価され、長期間にわたり価値を保ち続けます。利回りのみを重視する投資家は、商業物件やより高利回りの市場への投資を選ぶかもしれませんが、資産家で安全かつ楽しめる資産の保管先を求めるなら、アスペンは極めて魅力的です。地元のある不動産会社はこう表現しています。「アスペンの不動産は究極のブルーチップだ。」
アスペン市場に影響を与える要因
アスペンの不動産の動向には、2025～2027年にかけて外部・地域のさまざまな要因が影響します。
- 金利・経済状況: 2023～2024年の住宅ローンの高金利（約7%）は、アスペンの最上位層の市場にはあまり影響を与えませんでした。というのも、多くの購入者が融資を利用しないためです。しかし、金利は買い手の心理や中価格帯のセグメントには影響します。2025年に6％程度、2026年に5.5～6％へと金利が下がる予測が現実になれば、さらなる需要の喚起が期待できるでしょう。特に1,000万ドル未満の物件やジャンボローン利用者に恩恵があります。また、好調な株式市場がアスペンの販売を直接的に後押しします。アスペンは「裁量的マーケット」であり、資産や株式の上昇と密接に関連しています。投資家が（ボーナスやIPOなどで）裕福になったと感じると、アスペンの家を買います。反対に景気後退が訪れれば（大手銀行の中には2025年のリセッション確率を20～40%と見積もるところも）、短期的な減速の可能性もあります。現時点では、コロラド州の経済は堅調（雇用はCOVID前より約7.2%増）で、超富裕層もかつてないほど流動性を持っており、これは良い兆候です。ただし、アスペンも世界経済の動向を注視しており、重大な景気後退や金融危機があれば、大口購入者が一時的に離れる可能性があります。
- 観光＆旅行トレンド：アスペンの不動産の景気は、そのリゾートとしての魅力と密接に結びついています。パンデミック後、観光業は力強く回復しました。2023年と2024年には、夏と冬の訪問者数が過去最高に近づき、2025年も「高い稼働率で忙しい夏」になる見込みだとアスペン商工会議所は述べています。強い観光需要は不動産価値を2つの面で支えています：オーナーにとっては賃貸収入をもたらし、訪問者の一部が将来の購入者となることもあります（多くの人がアスペンでのバカンスをきっかけにアスペンを好きになり、家の購入を決めます）。アスペンのイベントカレンダー（例：フード＆ワイン・クラシック、アートクラッシュ、Xゲームズなど）や、新しい市場への拡大（より多くの都市からの直行便）によって、裕福な観光客が引き続き集まっています。ただし、2027年の空港滑走路閉鎖には注意が必要です――2027年3月から10月の間、アスペン空港は使用できなくなり、一部の旅行者を遠ざける可能性があります。空港当局は近隣空港へのフライトの代替や車での訪問を奨励する予定ですが、その夏は高級観光が減少するかもしれません。貸し出しを行っている不動産オーナーは、2027年半ばに稼働率の減少を感じる可能性があります。しかし、これは一度限りのインフラプロジェクトであり、多くの人は新しいターミナルが完成する2028年以降、空港の利便性と観光収容力が向上すると考えています。アウトドアレクリエーションのトレンド（スキー、自転車など）もアスペンに影響を与えています。パンデミックはアウトドア活動ブームを生み、山間部の町に恩恵をもたらしました。この傾向が続く限り（人々が自然体験を優先し続ける限り）、アスペンへの関心も継続して高まるでしょう。
- リモートワーク＆ライフスタイルの変化：リモートワーク革命はアスペンにとって大きな転換点となりました。もはや単なるバケーションの避暑地ではなく、アスペンは多くの高所得者にとって現実的なセミ長期滞在の拠点となりました。この働き方の構造的な変化により、アスペンの購入希望者層は恒常的に拡大しました――以前は大都市から離れられなかったテックや金融業界などのエグゼクティブたちも、今やアスペンで数カ月を過ごし、所有を正当化できるようになったのです。ハイブリッド／リモートワークが普及し続ける限り（何らかの形で今後もそうなるでしょう）、アスペンには恩恵があります。また、多くの企業がアスペンでリトリートやオフサイトを開催するようになり、贅沢なレンタル市場も週中に活況を呈しています。リモートワークの唯一のデメリットは、セカンドホーム所有者が長期間滞在することで、地元労働者向けの賃貸住宅が減少し、地域の住宅供給に圧力がかかっている点です。しかし、総じて見ればリモートワークは需要にとってプラスです。ある仲介業者は2020年以降、「リモートで生活・仕事ができる能力」が需要を大幅に押し上げ、価格の大幅高騰につながったと指摘しています。この要因は今後も続く見込みで、アスペンはタホー、ジャクソンホール、パークシティなどと並び、「どこでも働ける富裕層」の最大の恩恵地として挙げられています。
- 地域政策（住宅と賃貸）: アスペンはその成功の管理に苦慮しています。一方で、市は2022年に厳格な短期賃貸（STR）規制を可決し、許可証の上限や高額なSTR税（物件タイプによって約11～21%）が導入されました。これは投資家によるAirbnbなどの短期賃貸を抑え、コミュニティの特性を守るためのものです。これがコンドミニアム市場に影響を与えています — ロッジングゾーン（多くのSTR規制から除外）の物件は賃貸の自由度からプレミアム価格で売買されており、その外のエリアのコンドミニアムは独自の特徴がない限り、やや需要が低めです。今のところ、STR規則によって長期賃貸物件が市場に大量に出回るということ（行政の一部が期待したこと）は起きていませんが、オーナーの行動は変わっています。もうひとつの政策面は、新規開発に対するアフォーダブルハウジング（低価格住宅）の義務化や手数料です。アスペンでは開発業者に対し、手頃な住宅ユニットの建設または高額な手数料の支払いが義務付けられており、プロジェクトコストに大きな上乗せ（「ソフトコスト」で25～30%）をもたらしていると言われています。しかし、こうした努力にもかかわらず、「アスペンでは引き続きアフォーダブルハウジングが不足しており、ミッドバレーからグレンウッドスプリングスまで負担がかかっている」状況が続いています。アスペン本体は非常に高騰しているため、地元の労働力は主に20～40マイル離れた場所から通勤しています。これは将来的にサービスの質や人材確保にも影響を及ぼす可能性があり、注意が必要です（例えば、労働者不足によりレストランやスキー運営に支障が出れば、オーナーや訪問者の体験がやや損なわれます）。コミュニティでは、バレー下流域に権利制限付き住宅を増やす、地域住宅に貢献しない投機的開発を制限するなど、積極的な解決策が模索されています。不動産譲渡税や観光税も重要な要素となっています。アスペンとスノーマスには様々な税金があり、アフォーダブルハウジングやインフラに充てられています。これらの増税（例えばスノーマスで新たな短期賃貸料が検討されている）によってオーナーの利回りには多少影響が出る可能性がありますが、今のところこれらのコストは物件価値に比べると小さいものに留まっています。
- 環境およびその他の要因: アスペンの魅力は、山火事や干ばつ・降雪量の変動（スキーコンディション）などの環境問題に左右される可能性があります。これまでアスペンでは十分な降雪と、市街地への山火事の直接的な被害がなかったため幸運でしたが、今後の気候動向には注視が必要であり、スキー産業にも影響します。一方で、アスペンが環境品質に強くこだわり（厳しい建築エネルギー基準、サステナビリティ重視）、エコ意識の高い購入者にアピールする可能性もあります。さらに、より広範な社会的トレンド—安全性、プライバシー、政治的安定性を求める傾向—もあり、アスペンは（アメリカ国内で犯罪率が低くサービス水準が高いため）国際的な代替地と比べても魅力的な避難先となっています。
まとめると、アスペンの市場は今後数年間、経済状況と地域の政策の両面から形作られるでしょう。共通しているのはバランスです。市は観光と生活の質を、そして市場は高まる需要と限られた供給との均衡を図っています。アメリカが深刻なリセッションを回避し、旅行需要が堅調であれば、アスペンは今後も好調を維持する見通しです。金利や規制などの小さな逆風は短期間の小休止を引き起こすこともあり得ますが、グローバルな富とアスペン独自の強みという根本要因により、前向きな展望が期待されます。
専門家の見解と分析
業界の専門家たちは一般的に、アスペンのレジリエンスと長期的な強さについては一致しており、現在は移行期であることを認めています。ティム・エスティン（Aspen Snowmass Sotheby’sブローカー）は2025年初頭の市場について、「高価格帯での正常化」と表現しました。ポストCOVIDの熱狂の後、アスペンは新たな価値の高原に達し、今はより典型的な季節パターンや交渉のダイナミクスが見られるようになっています。彼はまた、現在のリスティングの40%が1平方フィートあたり4,000ドル以上であること、2020年以前はほんの数件しかなかったことを指摘しており、市場の価格構造が恒久的に上方シフトしたことを示しています。エスティンは供給制約（解体規制などによる新規建設の制限）にも触れ、価格上昇は基本的には在庫量が決定要因であると結論づけており、供給がタイトな限り価格は維持または上昇すると示唆しています。
ランディ・ゴールド（地元の市場アナリスト）は2025年の詳細な展望を示し、本質的にはソフトランディングを予測しています：堅調な一年となるが、2024年のピークよりはやや減少するという見方です。彼の予測では、2025年はほぼ全セグメント（アスペンとスノーマス、一戸建ておよびコンドミニアム）の取引数とドル総額が減少しますが、価値（1平方フィートあたりの価格、中間価格）は多くの地区で安定し、わずかに一桁成長の可能性があるとしています。重要なのは、2025年も超高級物件の売買が引き続き活発であると予想している点です—1,000万ドル超、2,000万ドル超の物件は引き続き堅調に取引されるでしょう—たとえ全体の取引件数が減少しても。ゴールドは多くの新しい土地利用規制の変更（住宅の面積制限やTDRの削減など）を強調し、「今後はリノベーションがさらに増加するだろう」と述べています。これは新築が非常に高額かつ時間がかかるようになったためです。また、一部の買い手は株式市場の変動や景気後退のリスクにより「様子見」の姿勢を取っていますが、市場の不透明感は短期的なものに留まるだろうとしています。
クリス・クルーグ（アスペンのブローカー）も自信ある長期的見通しを示しています。「アスペンの不動産は、クオリティ・オブ・ライフと財務の面で素晴らしい投資であり…最上級の安全資産と言える」と彼は語ります。クルーグは、アスペンは「通常、マクロ経済の影響を他市場よりも遅れて受け、回復も速い」と指摘しています。これは2008年の後、そして2020年初頭の後にも明らかでした—アスペンは短期間の停滞の後に急回復しました。彼のアドバイスは、短期的な変動があるかもしれないが、独自のライフスタイルと供給制約の組み合わせがアスペンを揺るぎない選択にする、というものです。2025年春の最新アップデートでは、需要は高く、人々は経済ニュースに関係なく「アスペン・スノーマスに住みたい」と本音で感じていると述べています。こうした質的なインサイトから、買い手の感情は依然として前向きであり、多くは市場の波を越えて続く生活志向によって動機付けられていることがうかがえます。
より広い視点で見ると、ZillowやWalletInvestorのような情報源も楽観的な予測を示しています（もっともアスペン独自の事情には特化していませんが）。Zillowのデータでは2025年初頭時点でアスペンの住宅価値が前年比約3.5%上昇しており、同社の予測アルゴリズムも供給制約を受けて今後も上昇が続くと見ています。一方で、一部の全国メディアからはパンデミック期のブームが収束し、ラグジュアリーなセカンドホーム市場が冷え込むとの警戒感も出ています。しかしアスペンは、供給と需要の特有な不均衡、そして世界的なブランド力ゆえ、全国的なトレンドをしばしば覆す特異な存在です。
結論として、2027年までのアスペンに対する専門家の見解は慎重ながら楽観的です。2025年には小幅な調整または横ばいが予想され、その後2026年から2027年にかけては継続的な力強さと上昇が見込まれます（大きな経済危機がなければ）。アスペンは世界屈指の富裕層向けアルペンリゾートとしてその評判をしっかりと維持しています―トップクラスの米国高級不動産市場として常にランクインする理由があります。クルーグ氏が熱心に語ったように、アスペンは「他で見つけたことのない人生の質」を提供しており、購入者もそれを理解しています。この形の見えない価値と、実際的な希少性が組み合わさり、市場は進化し続けるものの、基本的には堅固であることを支えています。
結論
アスペン不動産市場は2025年から2027年にかけて進化しつつも永続的と言えます。パンデミックによる急騰の時期が落ち着き、統合の期間へ移行しましたが、アスペンの価格は依然として過去最高水準に近く、富裕層の買い手からの人気は揺らぎません。住宅在庫は底値からゆっくりと増加しており、交渉時に買い手の余裕がやや広がる可能性もあります。とはいえ、構造的な供給制限と厳格な規制により、アスペンが過剰供給になる心配はなく、長期的な価値維持のレシピとなります。商業面では、アスペン中心街は高級観光に支えられ、大都市並みの小売賃料と、強い訪問者消費による恩恵を受けています。
注目すべき主なトレンドは、スノーマスのベースヴィレッジ完成やアスペンのホテル増加といった新規開発が市場にどのような影響を与えるかです―それらは在庫や施設を増やしますが、超高級な価格帯となることでこの市場の高級性をさらに強調するでしょう。 高級買い手の動向が引き続きアスペンを形作るはずです。超富裕層は資産の一部をアスペンの物件に割り当て、娯楽と投資の両面で価値を見いだしています。この層の自信（株式市場や世界経済に左右されます）は極めて重要です。現時点で彼らはアスペンを高価値の土地として今後も投資し続ける意思を明確に示しています。
アスペン不動産の投資家は、今後数年間は現実的な期待をもつべきです。過去のような年率二桁台の値上がりは落ち着くかもしれませんが、供給制限と高い需要という基本要素が着実な成長を後押しします。賃貸利回りは最も高くはありませんが、アスペンの通年の魅力と高級賃貸客による高額支払い意欲によって支えられています。賢明な投資家は新しい短期賃貸規制をうまく活用し、スノーマス（ある意味「成長中のアスペン」）のような新たな価値や成長を見込める分野にも注目することでしょう。
最後に、金利、観光動向、地域政策といった要素も補助的な役割を果たします。深刻な景気後退がなければ、アスペンは今後も世界で最も排他的かつ高収益な不動産市場のひとつであり続けることでしょう。新しい規制やプロジェクトによって景色は変化を続けますが、根本的な原動力はアスペン／スノーマスの普遍的な魅力―世界的な富が自然美と希少なライフスタイルと交わる場所です。買い手・売り手・投資家は、こうしたトレンドに常にアンテナを張り、豊富な知識を持つ地元の専門家と協力することが、アスペンの特異な市場を今後数年で乗り越えていく鍵となります。変化の時代でも、アスペンの魅力と長期的価値は、周囲の山々のごとく揺るぎないままです。
出典: 最近の市場レポート、Aspen Times のニュース報道、地元ブローカーの分析、2024～2025年のデータなど、本文中で引用したもの。
