オークランド不動産市場2025：好景気か不景気か？都市の不動産激変の内幕

2020年代後半までの市場予測

2020年代後半のオークランド不動産はどうなるのでしょうか？専門家は、再び急騰するブームではなく、回復と緩やかな成長の時期になると一般的に予想しています。以下は予測のまとめです。

• 住宅価格の見通し: 2023～24年に底を打った後、オークランドの住宅価格は今後10年の後半にかけて再び上昇すると予想されていますが、そのペースは緩やかです。14人の不動産アナリストによるロイターの調査では、ニュージーランドの住宅価格は2025年に約3.8%上昇し、続く2026年には約6.0%、2027年には5.1%の大きな上昇が見込まれ、市場回復が勢いを増すとされていますreuters.com reuters.com。オークランドに特化すると、成長率は地域要因によってやや高くなるか低くなる可能性がありますが、方向性は同じです。主要銀行は、回復の立ち上がりが遅いことを反映して予測を下方修正しています。例えば、ウェストパックは現在、2025年の住宅価格上昇率を約4%（以前は6%）とし、2026年には約6%と予測していますinterest.co.nz。ANZはより慎重で、2025年は2.5%、2026年は約5%と見込んでいますanz.co.nz anz.co.nz。この慎重な楽観論は、さらなる利下げ、経済成長の改善、投資家に有利な税制変更への期待が、豊富な住宅供給と現時点での軟調な労働市場によってバランスされていることに由来しますinterest.co.nz interest.co.nz。実際には、2020年代半ばのオークランドの成長は、中央値の住宅価格が約100万ドルから110万～120万ドルの範囲に数年かけて戻ることを意味するかもしれません。主流の予測では、2020年代初頭の年15～20%という熱狂的な上昇への回帰は想定されていません（新たな信用ブームのような衝撃がない限り）。代わりに、「ゆっくり着実な」上昇が見込まれており、経済が後退しないことが大きな前提となっています。
• 家賃と利回り: 今後1年間の家賃の伸びは控えめにとどまると予想されており、家賃インフレ率は年間約3%程度になる可能性がありますreuters.com。もし住宅価格が家賃よりも速く上昇すれば、利回りは安定する前にさらに少し圧縮されるかもしれません。しかし、人口増加が再び加速し始め（純移民は2025年以降に回復すると予想されています）、過剰な賃貸物件が吸収されると、今後数年で家賃が加速する可能性があります。2026～2027年には、特に現在の景気後退によって新規賃貸物件の建設が減速した場合、家主が再び価格決定力を取り戻す可能性があります。政策立案者は家賃を注視し続けるでしょう。なぜなら、借主の家賃負担能力は社会問題だからです。ニュージーランドでは大幅な家賃規制は導入されていませんが、急激な家賃高騰があれば政治的な対応を招くかもしれません。ただし、基本的な見通しとしては、家賃の上昇は所得の伸びとほぼ同じペースで緩やかに推移するというものです。
• 商業用不動産: 商業セクター（オフィス、小売、工業）は、2020年代後半にかけてリターンの改善が見込まれています。2023年と2024年は商業用不動産価値にとって低調な年でした――金利の上昇がキャップレートの上昇を招き、資本価値が減少し、一部のセグメントでは賃料の成長も停滞しました。その結果、2023～24年のプライム商業資産のトータルリターンは3%強にとどまりましたcbre.com cbre.com。しかし、状況は変わりつつあります。現在、金利が低下しているため、資本価値の上昇が見込まれ（利回りが圧縮）、2025年には投資家リターンが押し上げられる見通しですcbre.com cbre.com。2026年までには、利回り圧縮と賃料成長の両方がプラスに寄与し、トータルリターンが2桁前半に上昇する可能性がありますcbre.com cbre.com。CBREは、オフィス・工業・小売を含むプライム物件の平均利回りが2024年の約6.85%のピークから2025年末には約6.50%まで低下すると予測していますcbre.com。これは、信頼感の回復による価格の強含みを反映しています。工業系は（高い需要を背景に）最大の価値上昇を牽引し、次いでプライム小売とオフィスが続く見込みです。二次的なオフィスは、用途転換などがなければ遅れをとるか、さらに下落する可能性もあり、リスク要因となります。全体として、空室率は2026～2027年にかけて経済の強まりとともに低下傾向となるはずです――特に新規建設が抑制されればなおさらです。例えば、2026年までにオークランドのプライムオフィスや工業系の空室率は再び引き締まり、スペース余剰が解消されることで賃料成長も加速する可能性がありますcbre.com cbre.com。一つの不確定要素は世界経済です。大きな国際的リセッションが起これば、テナント需要が減退し、商業用不動産の回復が遅れる可能性があります。しかし、それがなければ、2020年代後半のオークランド商業用不動産は、金利上昇による下落から回復し、明るい見通しとなるでしょう。
• 開発と供給: オークランドの住宅建設は、高い資金調達コストや建設業者の制約により、短期的（2024～2025年）は減速すると予想されますが、抑制された需要や政策支援により、10年後半には再び加速する可能性があります。政府による交通拠点（CRL駅など）周辺の集約化推進や、密度規制の緩和は、最終的に多くのアパートメントプロジェクトへとつながるでしょう。2026～2030年には、開発業者が資金調達できれば、これらの重点エリアで建設ブームが見られるかもしれません。インフラ主導の開発（CRL、ドゥルリーの新興住宅地など）により、オークランドは2030年までに大量の住宅ストックを追加できる可能性があり、これは極端な価格上昇を抑える助けになると同時に、新築住宅販売の機会ももたらします。商業分野では、オフィスの建設パイプラインは限定的（この分野の回復には好材料）、小売は中程度（主にモール拡張など特定プロジェクト）、工業用は継続的（需要増があれば短期間で倉庫建設が進むため）です。建設コストは依然として懸念材料であり、コストが下がらなければ、一部の計画案件は遅延や縮小の可能性もあります。

まとめると、2020年代後半のコンセンサス見通しは、オークランド不動産市場にとって緩やかな成長と正常化の時期となるでしょう。2020年代初頭のジェットコースターのような状況とは大きく異なります。大きなショックがなければ、住宅所有者は徐々に資産価値の上昇を、投資家は経済と人口の成長に伴う賃貸利回りの改善を期待できます。ただし、市場には課題も残るため、次のセクションで詳しく説明します。

投資家にとっての機会とリスク

オークランドの不動産投資家にとって、2025年以降は魅力的な機会と注意すべきリスクが混在しています。主なポイントは以下の通りです。

機会:

• 相対的な割安での購入: オークランドの住宅価格は、直近の下落を経て2021年のピーク時より約15～20%安くなっていますreuters.com。つまり、2025年の投資家（および住宅購入者）は、数年ぶりの水準で物件を取得できるということです。今後の上昇が予想される中、この安定期に購入した人は回復局面に乗り、2020年代後半にかけて価値上昇によるキャピタルゲインを享受できる可能性があります。要するに、市場のタイミングは2021年の熱狂期と比べて有利であり、今はサイクルの頂点よりも底に近い状況です。
• 好ましい金利および税制環境: 中央銀行の金融緩和により住宅ローン金利が低下し、投資家のキャッシュフローと借入能力が向上しています。2023年には6～7％だった住宅ローン金利は下落し、2025年末までには5％を下回る可能性がありますinterest.co.nz（銀行のエコノミストによる）。これは投資用不動産の債務返済の実現可能性を大きく改善します。さらに、新政権は投資家に不利な税制をいくつか撤回しました。2025年4月1日から、家主は再び住宅ローン利息の100％を税控除対象経費として申告できるようになります（2021年に制限された措置の復活）deloitte.com。これにより賃貸物件の保有コストが大幅に削減されます。同様に、ブライトラインテスト（短期転売時のキャピタルゲイン課税）は2024年半ばから2年に戻り、以前課されていた10年から短縮されますdeloitte.com。つまり、投資家が2年以上保有した物件を売却する場合、キャピタルゲインは課税されず、より柔軟な売買やフリッピングの機会が促進されます。これらの政策転換により、ここ数年ファーストホームバイヤー寄りだった状況が再び投資家有利に傾いています。
• 強い賃貸需要（選択的）: 現在、全体的な賃貸市場は軟調ですが、オークランドでは特定のセグメント（例：良い学区のファミリーホームや中心部の質の高い賃貸物件）で慢性的な住宅不足が続いています。移民が回復傾向にあり（ニュージーランドは世界中の人材や学生の受け入れを再開）、今後数年でオークランドの賃貸需要は強まる見込みで、家賃の大幅な上昇につながる可能性があります。需要の高いエリアや物件タイプ（例えば、立地の良いタウンハウスや新しいCRL駅近くの若手プロフェッショナル向けアパート）を狙う投資家は、長期的にキャピタルゲインと利回りの向上の両方が期待できます。
• 工業・商業物件の利回り狙い: オークランドの工業用不動産は、より高額な投資が可能な人にとって特に魅力的なセグメントです。ほぼ満室で長期契約のテナントが多く、工業用資産は安定した収入をもたらし、他のセクターを上回る実績を示しています。プライム工業物件の利回りは約5％と高くはないものの、空室率の低さと賃料上昇の可能性を考慮すると、リスク調整後リターンは非常に魅力的です。さらに、経済が回復すれば、苦戦しているオフィスセクターにもチャンスが生まれる可能性があります。例えば、長期的な視点を持つ投資家は、割安な二次オフィスビルを高利回りで今のうちに取得し、将来的な都心部の再活性化を見越してリノベーションや用途変更を行うことができるでしょう。
• 開発とインフラを活用する: 賢明な投資家はインフラの動向を追うことができます。City Rail Link駅の近くの土地や住宅をプロジェクト完成前に購入すれば、その地域が高密度化し需要が急増した際に大きな利益を得られる可能性があります。同様に、DruryやWestgate/Northwestのような成長エリアに早期投資することで、これらの地域が周縁部から都市部へと移行する際に大きなキャピタルゲインを得られるかもしれません。オークランドの開発用地は希少であり、将来の成長回廊に土地を保有している人は、地価上昇や大手事業者との開発パートナーシップによる恩恵を受ける可能性があります。小規模投資家でも、新しい交通リンク近くの新築マンションプロジェクトでオフ・ザ・プラン購入を検討する価値があります。これらは計画段階で割安に購入でき、市場が上昇すれば完成時に価値が上がることが多いです。

リスク:

• 経済・金利の不確実性: 基本的な見通しは前向きですが、マクロ経済の失速リスクは常に存在します。世界的な景気後退や金融ショックがニュージーランド経済に打撃を与え、失業率を上昇させ、住宅需要を減少させる可能性があります。インフレが予想外に高まれば、中央銀行が再び金融引き締めに動き、住宅ローン金利が再上昇することもあり得ます。そうなれば、不動産価格や投資家のキャッシュフローに再び下押し圧力がかかります。つまり、金利低下への道のりは必ずしも平坦でも確実でもありません。投資家は、金利上昇や家賃下落などのシナリオに備えて、ポートフォリオのストレステストを行うべきです。
• 一部セグメントでの供給過剰: 皮肉なことに、リスクの一つはオークランドの建設ブームの成功です。建設パイプラインには記録的な数の住宅があり（現状の市場の軟化で一部は遅れるかもしれませんが）、これらのプロジェクトが実現すれば、2020年代後半には特定の地域で新築アパートや住宅の供給過剰が発生する可能性があります。例えば、CRL駅周辺の数千戸のアパートや、郊外の新築一戸建てが計画されています。これらが同時期に市場に出れば、価格上昇が抑えられたり、特に特徴のない一般的な物件を保有する投資家にとっては局地的な下落を招くこともあり得ます。REINZは「十分なパイプライン」の新築住宅がすでに進行中であり、販売増加にもかかわらず価格上昇を抑えていると指摘していますinterest.co.nz interest.co.nz。投資家は、数年後に似たような新築物件が多数入居者や購入者を争うことになるエリアへの投資には注意が必要です。分散投資や、希少性（立地、デザイン、土地）に価値のある物件選びが重要です。
• 低利回り／マイナスキャッシュフロー: オークランドの賃貸利回りは低く（約3～4％）、多くの投資はキャピタルゲインに頼らないと利益が出ません。短期的には、家賃が横ばいで金利もまだ比較的高いため、投資家はマイナスキャッシュフロー（つまり支出が家賃収入を上回る状態）に直面することがあります。利息控除が完全に復活しても、月々の利益を出すのは金利がさらに下がるまで難しいかもしれません。投資家が過剰にレバレッジをかけたり、十分なバッファーがなかったりすると、売却を迫られ、タイミングを誤る可能性もあります。これは典型的な「ホールドかフォールドか」のジレンマです。キャッシュフローが厳しい年を耐えられる人は後で恩恵を受けられますが、誰もがその余裕を持っているわけではありません。注意：過去の値上がり率がすぐにキャッシュフローの悪い物件を救ってくれると安易に考えないでください。今後の成長はおそらく緩やかです。
• 政策転換リスク: 現政権は不動産投資家寄りですが、ニュージーランドの政策は選挙サイクルで大きく変わることがあります。2026年や2029年に別の政権が誕生すれば、（例えばブライトラインテストの再延長や、長年議論されてきた広範なキャピタルゲイン課税の導入など）より厳しいルールが再び課されるかもしれません。また、家賃規制や強力な立ち退き保護など、オーナーの柔軟性に影響する借主寄りの規制が導入される可能性もあります。今すぐ何かが起こるわけではありませんが、投資家は政治情勢に注意を払うべきです。不動産はNZ政治のホットトピックであり、例えば住宅価格が再び手の届かないほど高騰すれば、世論も変わり得ます。
• 気候・保険リスク: オークランドは2023年1月のオークランド記念日洪水やサイクロン・ガブリエルから厳しい教訓を得ました。気候変動に関連する出来事――大規模な洪水や嵐、沿岸部の海面上昇など――はリスクとして増大しています。すでに、2023年の洪水で被害を受けたNZ全土の約1,000戸が事実上保険対象外となり、政府が危険なため買い取っていますrnz.co.nz rnz.co.nz。投資家は立地特有のリスクを考慮する必要があります。低地や小川の近く（洪水ゾーン）の物件は、今後数十年で保険料の高騰や保険適用外となるリスクがありますalexbonham.co.nz minterellison.co.nz。これは不動産価値や流動性に大きな影響を与えかねません。現地の洪水履歴や将来リスクの調査は不可欠です。さらに、耐震補強が必要な古い建物（これはオークランドよりもウェリントンで大きな問題ですが、オークランドでも一部該当）は高額な負債となる可能性があります。全体として、環境レジリエンスは不動産投資戦略の重要な要素となりつつあります。
• テナントおよび市場リスク: 最後に、日常的なリスクが残ります。悪質なテナント、空室期間、予想外のメンテナンス費用、またはマンションの管理組合の問題などが収益を圧迫する可能性があります。商業用不動産の投資家は、テナントのデフォルトリスクも考慮しなければなりません。たとえば、一部の小規模小売業者は長期的な経済的ストレスに耐えられず、家主が空き店舗を抱えることになるかもしれません。特にオフィスセクターは、在宅勤務が恒常的に需要を押し下げるリスクに直面しており、一部のオフィス投資は過去の入居率や賃料水準を決して完全に回復できない可能性があります。慎重な投資家は、より高い空室率を見込んで計画し、過去の常識に過度に依存しないようにするでしょう。

本質的に、オークランドの不動産市場は、賢く立ち回る投資家にとって大きな上昇の可能性を提供します。都市の長期的な基礎要因（人口増加、主要エリアの限られた土地、国際都市としての魅力）は依然として強いです。しかし、この市場では戦略が求められます。適切な物件タイプと立地の選定、財務的なバッファの維持、政策や経済の変化について常に情報を得ておくことが重要です。これらを実践する人は、2025年を回復が見込まれる資産クラスへの優れた参入（または拡大）のタイミングとすることができるでしょう。

不動産に影響を与える政府の政策と規制

政府の決定はオークランドの不動産市場に大きな影響を与えており、2025年には投資家や住宅所有者が知っておくべき新たな政策、税制、規制の状況が生まれています。

• 課税の変更（利子控除とブライトラインテスト）： 住宅税制に関するこれまでの方針を大きく転換し、政府は住宅投資物件に対する利子控除を完全に復活させました。家主は2025年4月1日以降、住宅ローン利子の100%を賃貸収入から再び控除できるようになりますdeloitte.com。（これは段階的に戻されており、2025年4月までの課税年度は80%の控除、以降は100%となりますdeloitte.com。）前政権による利子非控除の制限規則（投資家の実質コストを引き上げていた）は廃止されました。同時に、ブライトラインテスト（一定期間内に売却した投資物件に対する実質的なキャピタルゲイン課税）も大幅に短縮されました。2024年7月1日以降に取得した物件については、ブライトライン期間はわずか2年deloitte.comとなります。これは従来の5年（新築）・10年（既存住宅）の制度に代わるものです。実際には、投資家が2年以上所有した住宅を売却した場合、通常の自宅免除が適用される限り、利益は非課税となりますdeloitte.com。これらの変更は投資家にとって恩恵となり、税負担を軽減し、ポートフォリオ調整の柔軟性を高めます。ただし、賃貸損失の損益通算制限は継続されており、賃貸損失を他の所得と相殺することはできません（この規則は今回の改革でも変更されていません）deloitte.com。
• 外国人購入禁止とその例外の可能性: 2018年から施行されているニュージーランドの外国人（非居住者）による既存住宅の購入禁止は、2025年も技術的には継続しています。現連立政権は、ラグジュアリー層に限って外国人購入を一部再導入することを公約に掲げていました。実際に動きがあり、裕福な外国人投資家が高額住宅を購入できるようになると、2025年末までに新たな投資ビザ規則の一環として当局が示唆していますinterest.co.nz interest.co.nz。副首相も最近、「大きな資本を持ち込む外国人に対して例外を設ける」意向を示しており、一定の価格基準（おそらく200万ドルを大きく上回る）が外国人購入に設定される見込みですinterest.co.nz interest.co.nz。これは海外バイヤー禁止の全面撤廃ではなく、例えば500万ドルの物件購入が投資家ビザと併せて認められるような、管理されたスキームになると予想されています。詳細は未定ですが、オークランドの高級市場（ハーンベイ、パリタイドライブ、高級新築ダウンタウンアパートなど）は、資金力のある海外バイヤーが再参入すれば活性化する可能性があります。現時点では、オーストラリア人とシンガポール人（貿易協定により例外）を除き、外国人個人はオークランドの住宅購入からほぼ締め出されており、これが高級物件の一部需要を引き続き抑制しています。
• 住宅供給とゾーニング政策: 政府は特にオークランドで住宅供給を増やす政策を積極的に推進しています。注目すべきは、交通ハブ周辺での高密度ゾーニングの強化です。前述の通り、新しいルールでは、オークランド市議会に主要な鉄道駅（シティ・レール・リンクの駅など）付近で少なくとも10～15階建ての建物をゾーニングすることが求められます（rnz.co.nz rnz.co.nz）。これは、2021年末に全国で導入された中密度住宅基準（MRDS）を超えるもので、MRDSではほとんどの都市部の敷地で特別な許可なしに3階建ての住宅を最大3戸まで建てることができました。オークランド市議会はこれに対応するためユニタリープランの変更作業を進めていましたが、政府はさらに野心的な高さの義務を交通拠点周辺に追加しました。加えて、キャラクターエリアや景観軸（歴史的保護と密度のバランス）をどう扱うかについて中央政府と地方自治体の間で継続的な綱引きがありますが、明らかにより寛容な建築規制へと傾いています。要するに、オークランドの不動産所有者は、以前よりも土地の開発や集約化がしやすくなるかもしれません。例えば、大きな区画に建つ一戸建てが、今ではタウンハウスやアパートに開発できる可能性があり、土地の価値が劇的に上昇することもあります。開発の可能性を活かしたい人は、2025～26年に進化する最新のゾーニングマップを確認する価値があります。
• 初めての住宅購入者および社会住宅プログラム: 一方で、政府は初めての住宅購入者を支援し、手頃な価格の住宅を提供するための制度も維持しており、これが間接的に市場に影響を与えています。ファーストホームグラント（低価格住宅の購入者向け）やKiwiSaverファーストホーム引き出しなどの助成金は、エントリーレベルの購入者を支援するために引き続き実施されています。これらは低価格帯（例：郊外のアパートやユニット）での需要を後押しします。社会住宅の建設も、カインガ・オラ（国営住宅機関）を通じて強化されており、オークランドでは老朽化した住宅を高密度の公営住宅に建て替えるプロジェクトが多数進行中です。これらの取り組みは民間市場と直接競合するものではありませんが、総住宅供給を増やし、特定の地域を活性化させる効果があります（例えば、マウント・ロスキルやノースコートでは大規模な国主導の再開発が進行中）。また、賃貸者の権利についても議論が続いており、前政権は理由なき立ち退きの禁止や、入居者による軽微な改装の許可などの変更を実施しました。新政権は、これらの賃貸法が家主にとって過度な負担とならないよう見直す可能性がありますが、2025年時点で大きな変更は確認されていません。
• 議会の方針 – 税率と開発拠出金: オークランド市議会の方針も不動産に影響を与えます。予算圧力に直面し、市議会は近年固定資産税を大幅に引き上げています（年間7～12％の値上げ）anz.co.nz anz.co.nz。2025年にもさらなる大幅な税率引き上げが予定されており、不動産所有者の保有コストが増加します（ただし、国際的な基準で見ると、税率は依然として資産価値に対して控えめです）。中期的には、税率の急激な上昇は続かない可能性があり、市議会はコスト削減を模索しており、中央政府も市議会の税率引き上げに上限を設けることを検討していますanz.co.nz。それでも、不動産所有者はインフラやサービスの資金調達のため、毎年徐々に高くなる税金を予算に組み込むべきです。さらに、オークランド市議会は新築建設に対して開発拠出金を課しており、インフラ整備のための資金としています。これらの手数料も上昇しており、新築住宅の建設コスト（ひいては住宅供給）に影響を与えています。これらの変更は、開発業者の建設意欲に影響を与えるでしょう。2025年時点では、開発拠出金の軽減は見込まれていませんが、（手頃な価格の住宅プロジェクトなど）一部の対象に限定した減額や補助金が検討されています。
• 銀行の融資規則: 直接的な政府方針ではありませんが、準備銀行（規制当局）は住宅ローンの貸出制限を通じて不動産市場に影響を与えています。特に、ローン・トゥ・バリュー・レシオ（LVR）規制はリスクの高い融資を抑制する手段となっています。2023年半ば、RBNZは実際にLVR規制を緩和しました（市場が弱かったため、頭金の少ない借り手への融資を拡大）。現在、居住用購入者は限定的に最大95％LVRまで借入可能で、投資家は通常35％の頭金（つまり65％LVRローン）が必要です。ただし、銀行には高LVR投資家ローンの枠もあります。債務返済比率（DTI）規制の導入も議論されましたが、市場の冷え込みを受けてRBNZは見送っています。もし2020年代後半に市場が急速に加熱すれば、規制当局はLVRの再強化やDTI規制の導入で過剰な借入を防ぐ可能性があります。逆に、信用成長が抑制されたままであれば、銀行はさらに融資基準を緩和し、購買力が高まるでしょう。投資家は、RBNZのマクロプルーデンシャル政策に関する発表に注目すべきです。これらは借入可能額や市場の需要を迅速に変化させる可能性があります。

まとめると、2025年の政策環境は概ね不動産市場にとって追い風です。投資家には新たな税制優遇があり、開発業者にはより寛容なゾーニングが適用され、価格を暴落させずに住宅供給を増やすという政治的意思もあります。もちろん、政策は変化し得ます。重要なのは、既存の住宅所有者の資産価値を損なうことなく、供給増と手頃な価格の両立を図ることです。現時点では、オークランドの2020年代後半の不動産市場の動向は、こうした政策設定によって大きく左右されるでしょう。投資家や住宅購入者は、中央・地方政府の変更に常に注意を払いましょう。これらは不動産投資のリターンや義務に直接影響を与える可能性があります。