オースティン不動産市場2025年：今は冷却、2030年までに再加熱？

現在の市場の概要（2025年 vs. 2024年）

2020年から2022年にかけての急激な高騰の後、2025年のオースティン不動産市場は明らかな冷え込みを見せています。住宅価格は横ばい、もしくは昨年からわずかに下落し、在庫は数年ぶりの高水準に膨れ上がり、売買のペースも鈍化しています。下表は、2024年初頭と2025年初頭の主要な住宅市場指標をまとめたものです。

住宅指標（オースティン都市圏）	2024年第1四半期	2025年第1四半期	前年比
中央値住宅価格	$440,000	$429,869	–2.3% lrgrealty.com
売出中物件数（在庫）	約14,880件	17,077件	+14.7% lrgrealty.com
平均市場滞在日数	59日	78日	+19日（鈍化） lrgrealty.com
30年固定住宅ローン金利	約6.0%	約6.8%	+0.8ポイント（上昇） lrgrealty.com

価格と販売: オースティン・ラウンドロックの中央値住宅価格は2025年初頭に約$430Kまで下落し、前年同期比で約2%減少しましたlrgrealty.com。これは、2020年から2022年の60%以上という前例のない高騰の後の、穏やかな価格調整を示していますlrgrealty.com。販売件数も大幅に減少しており、例えば2025年4月の住宅販売は2,187件で、前年比27%減となりましたteamprice.com。かつて二桁台の値上がりを牽引した入札合戦はほぼ消滅し、現在は約71%の住宅が希望価格以下で売却され、買い手側の交渉力が回復していますrocket.com。

在庫と市場バランス: 売り出し中の物件リストは昨年比で約15～20％急増していますteamprice.com lrgrealty.com。実際、2025年5月時点で市場に出ている住宅は15,700件以上となり、オースティンで記録された中でも最も高い在庫水準の一つですteamprice.com。この供給の急増により、在庫月数は約5.6ヶ月となり、中立市場の基準である4.0を大きく上回り、買い手市場の領域に近づいていますteamprice.com。住宅の売れ残り期間も長くなっており、市場に出ている中央値の日数は約78日で、1年前よりほぼ3週間増加していますlrgrealty.com。2025年4月下旬の新規リスト数と成約数の比率はわずか0.53（売却1件につき新規リストが約2件）で、供給が需要を上回っていることを示していますteamprice.com。

手頃さへの圧力: 需要の冷え込みの主な要因は、手頃さの悪化です。住宅ローン金利が約6.5～7％で推移しており、借入コストが大幅に上昇しています。住宅価格が横ばいでも、中央値の住宅（約45万ドル）を20％頭金で購入した場合の平均月額支払いは現在3,400ドル超となり、2020年の約2,000ドルから増加していますteamprice.com。この支払い額の70％増（高金利が主因）により、多くの買い手が手が届かなくなった、もしくは様子見に回っていますteamprice.com。オースティンの価格対家賃比率およびPITI対家賃比率は約1.6で、2025年時点では持ち家の方が賃貸よりかなり高くつくことを示しており、一部世帯は賃貸に傾いていますrealtor.com。

市場のセンチメント: 全体として、2025年は過去数年の熱狂からの正常化を示しており、暴落ではありません。価格はやや下落または横ばいであり、急落しているわけではなく、専門家はこの傾向を極端な値上がり後の健全な調整と位置付けていますteamprice.com lrgrealty.com。「買い手はより有利な立場になり、売り手はより鋭い価格戦略が必要だ」と、ある地元のブローカーは述べ、市場が買い手有利にシフトし、選択肢や交渉力が増していることを強調していますteamprice.com。オースティンの住宅市場はもはや全米で最も熱い市場ではありませんが、長期的な雇用と人口の増加に支えられ、依然として強靭さを保っています――この循環的な冷却期を乗り越えつつあるのですlrgrealty.com。

オースティンの不動産に影響を与える主な要因

いくつかのマクロ的および地域的な要因が、2025年のオースティンの不動産情勢を形作っています:

テック産業と雇用成長: オースティンの急成長するテック業界（テスラ、アップル、オラクル、メタなどの大手企業が進出）は、近年、莫大な住宅需要を生み出しました。テック業界は依然として強いものの、雇用成長はピーク時から減速しています。都市圏では2024年に約22,700件の雇用（1.7%増）が増加しましたが、前年の約41,000件から減少していますopportunityaustin.com。一部のテック企業でのレイオフや経済的不確実性が、急激な雇用拡大を抑制しています。それでもオースティンの失業率は低く、2024年には全米トップ10の雇用成長都市圏にランクインしましたaustinchamber.com。引き続き（特に高給セクターでの）採用が住宅需要を支えていますが、成長の鈍化により、ブームの最盛期ほどの過熱した不動産活動は見られません。
人口と移住の動向: オースティンの人口は依然として増加していますが、そのペースは鈍化しています。パンデミック後、国内からの純移住が急激に減少し、オースティンは2024年に約13,980人の純新住民を獲得しましたが、これは2023年の22,219人から37%の減少ですaustin.culturemap.com。そのため、何千人もの人々が引き続き（仕事、ライフスタイル、テキサスの税制優遇に惹かれて）オースティンに移住していますが、2020～2022年の急激な流入は落ち着いてきました。高い住宅費と他地域での住みやすさの向上が、オースティンの魅力をやや冷やしていますaustin.culturemap.com。多くの新住民（そして一部の地元住民）も、より手頃な郊外であるヒュットー、マナー、ジョージタウン、ラウンドロックなどを選び、通勤時間が長くなる代わりに安価な住宅を手に入れていますaustin.culturemap.com。それでもなお、オースティン都市圏の人口は約240万～250万人（2025年時点）で、今の傾向が続けば2030年には約300万人に達すると予測されており、長期的な住宅需要を支えていますteamprice.com austin.culturemap.com。
金利と経済: 2022～2023年の連邦準備制度の利上げは、オースティンの市場に劇的な影響を与えました。2025年の30年固定住宅ローン金利は約6.8%（2021年は約3%）となり、購入希望者の購買力が低下し、手の届く物件が制限されていますteamprice.com。高い資金調達コストは、住宅販売と商業取引の両方に冷却効果をもたらしています。商業分野では、債券利回りの上昇に伴いキャップレートもわずかに上昇し、投資家はより慎重になっています—ただし、有力な案件には依然として資本が利用可能ですcbre.com cbre.com。オースティンの地域経済は（テクノロジー、教育、政府などに）多様化しており堅調ですが、より広範な経済的不確実性（インフレ、財政政策、関税など）が、購入者や開発業者に慎重な姿勢をもたらしていますlrgrealty.com。重要なのは、テキサス州の高い固定資産税（住宅価値の年間約2%）も住宅所有コストに重くのしかかっており、住宅価格の高騰と相まって、これが一部の購入希望者を賃貸へと押しやる要因となっていますyahoo.com。
住宅建設と供給: 住宅建設業者はブーム期に生産を拡大し、多くのプロジェクトが現在市場に出ています。過去数年で建築許可と新規住宅コミュニティが急増し、現在の在庫増加に寄与しています。オースティンでは、2024年に新規住宅リスティングが54,162件と過去最高を記録し、2023年比で8.6%増加しましたteamprice.com teamprice.com。この供給拡大がようやく需要に追いつき、価格圧力の一部が緩和されています。しかし、販売の鈍化により開発業者はより慎重になっており、一部はインセンティブを提供したり、新規着工を一時停止して過剰在庫の消化を待っています。今後は人口増加と建設のバランスが重要となるでしょう—オースティンのブームと冷却のサイクルは、長年の供給不足の後に供給が追いつくという側面もあります。
移住とライフスタイルの変化: パンデミック時代のリモートワークのトレンドはオースティンの魅力を大きく高めました（高コストな沿岸都市からの人材が流入）が、これらのトレンドの一部は正常化しつつあります。テスラやオラクルのような企業が本社を移転したことで需要が高まりましたが、現在は出社回帰の方針や高い生活費が流入を鈍化させていますaustin.culturemap.com。流入が減少しても、国際的な移民や自然増加によって住民は増え続けています。オースティンのライフスタイル――活気ある音楽・文化シーン、アウトドアレクリエーション、「キープ・オースティン・ウィアード（オースティンらしさを保とう）」の雰囲気――は依然として魅力ですが、都市は成長に伴う手頃な価格やインフラの維持に苦慮しています。こうした生活の質や政策要因（交通インフラの改善やゾーニング変更など）が、今後どのエリアに最も需要が集まるかに影響を与えるでしょう。

まとめると、オースティンの基礎的要素（雇用と人口の成長）は依然として強いですが、熱狂は高コストと金利によって落ち着いてきました。ある業界の見通しでは、オースティンは依然として「スーパー・サンベルト」市場ですが、かつての急成長が価格上昇と空室率増加により緩やかになっていると指摘されていますaustinmonitor.com。これらの動向が、住宅および商業セクターの2025年のパフォーマンスの舞台を整えています。

住宅市場のトレンド: 熱狂からバランスの取れたペースへ

需要と供給: 2025年、住宅市場は買い手有利にシフトしています。在庫が前年比約15～20％増加し、アクティブリスティングが過去最高となっているため、買い手はこの10年で最も多くの選択肢と交渉力を持っていますteamprice.com lrgrealty.com。同時に、買い手の需要は冷え込んでおり、オースティン地域の住宅販売は昨年比で二桁減少しており、借入コストの上昇が影響していますteamprice.com。その結果、市場ははるかにバランスの取れた状態となっています。オースティンは現在、正式に「買い手市場」に分類されており（長年の売り手市場の後）、価格が低めで売却までに時間がかかる傾向がありますrocket.com。これは、2025年6月の住宅販売の70％以上が希望価格未満で取引されたという事実からも明らかですrocket.com。買い手は時間をかけて検討でき、条件を付けたり、売り手から譲歩を引き出すことも可能です――パンデミック最盛期の入札合戦とは大きく異なります。

住宅価格: 全体的な住宅価値は横ばいになっています。Zillowの住宅価値指数によると、典型的なオースティンの住宅は2025年半ばで約52万3,000ドルの価値があり、1年前より約6.5%低くなっています zillow.com。（参考までに、オースティンの価格は2022年半ばにピークを迎え、その後は高値から下落しています。）2025年半ばの中央値の販売価格は約57万5,000ドルで、2024年半ばと比べてほぼ横ばい（+1～2%）です rocket.com。価格帯によって動きは異なります。エントリーレベルの住宅は最も大きな調整を受けました（例：1ベッドルーム住宅の価格は前年比約11%下落）、一方で高級物件はより安定しているか、わずかに上昇しています（5ベッドルームの高級住宅価格は前年比約6%上昇）rocket.com rocket.com。つまり、手頃な価格帯のセグメントで価格の下落がより顕著であり、これは主に初めての購入者が高金利の影響を最も受けやすい一方で、高級住宅の購入者は金利の影響を受けにくいためです。地理的にも傾向は異なります。オースティン中心部の近隣エリアでは依然として緩やかな価格上昇（前年比約+7%）が見られ、一方で郊外の一部エリアでは調整が進んでいます（例：コールドウェル郡の中央値は–14.6%下落、2025年第1四半期）lrgrealty.com。全体として、価格はもはや急騰しておらず、2025年の住宅価値は2022年の史上最高値から約5～10%低い水準となっておりzillow.com、購入者にとって多少の安心材料となっています。

持ち家 vs. 賃貸: オースティンは、若い人口と高い住宅費のため、歴史的に全米平均よりも持ち家率が低い傾向にあります。最近の統計によると、オースティンの世帯の約46％が持ち家ではなく賃貸で暮らしており、これは米国でも最も高い賃貸率の一つです。yahoo.com。継続する住宅の手頃さの課題がこの賃貸率を高く保っています。現在、オースティンでは同等の住宅を購入した場合の住宅ローンの支払いが賃貸の2倍になることが多く、realtor.com、多くの住民が賃貸を選択（または余儀なくされて）しています。初めての住宅購入者の動きは2025年に減少しており、頭金の貯蓄や住宅ローンの支払いが困難になっています。なぜなら、世帯の中央値収入が住宅価格の上昇に追いついていないからです。さらに、一部の既存の住宅所有者は過去数年の超低金利で「固定」されており、現在の高金利で新たに家を売買することに消極的です。これが「住み替え」購入者の在庫を制限しています。その結果、住宅の回転率が鈍化し、賃貸市場が活況（詳細は後述）となっています。オースティンの持ち家率（約54％）は、もし高い資金調達コストが続けば、わずかに低下する可能性もあり、賃貸がオースティン市民のほぼ半数にとってより現実的な選択肢であり続けるでしょう。yahoo.com。

新築・開発動向: 建設業者はオースティン郊外や新興地域で活発に活動し、必要とされる供給を増やしています。一戸建て住宅の新築は2023年から2024年初頭にかけて続き、多くの新築住宅が市場に出回っています。特に、郊外や周辺地域で在庫が大幅に増加しており、大規模な新興住宅地（数百戸規模）がオープンしています。例えば、サウスイースト・オースティンのイーストンパークや、マナー、リーアンダー、カイルの多数の分譲地で新築住宅が供給されています。新しい供給は買い手にとって歓迎すべきことですが、同時に現在の一部地域での在庫過剰にもつながっています。そのため、一部の新築住宅業者は、2025年の低調な市場で買い手を引き付けるために値引き、金利引き下げ、特典などを提供しています。とはいえ、オースティンの長期的な住宅不足は完全には解決されていません。都市中心部では土地の制約やゾーニングの問題で住宅供給が限られています。また、ビルド・トゥ・レント・コミュニティ（賃貸用に建てられた一戸建て住宅）が増加しており、強い賃貸需要を反映しています。全体として、住宅建設活動は2025～2026年に冷え込む見通し（新規着工数の減少）で、現在の新築住宅の在庫が消化されるまで続くとみられます。cbre.com cbre.com。

高級住宅およびコンドミニアム市場: オースティンの高級市場（Westlake、Barton Creek、ダウンタウンの高層コンドミニアムなどのエリアを含む）は、より堅調に推移しています。裕福な買い手は現金購入者であることが多く、金利の影響を受けにくいため、高価格帯の価格は堅調に推移、あるいはわずかに上昇しています。目玉となる高級物件には、州外からの関心も依然としてあります（たとえば、転勤してくる経営幹部や、ダウンタウンのコンドミニアムを求める投資家など）。一方、ダウンタウン・オースティンのコンドミニアム市場は、売り出し期間の長期化や価格の軟化が見られます。これは、44 EastやThe Independentなど最近完成した高級コンドミニアムの供給増加や、設備の充実した賃貸物件との競争が一因です。2025年は「現金が王様」—流動性のある買い手はお得な取引ができる一方、融資が必要な買い手は逆風に直面します。ブーム期に短期転売を狙って参入した投資家の多くはすでに撤退しており、2025年は転売向きの市場ではありません—じっくりと保有する戦略や、実需の購入者が慎重に価値を見極めて購入する時期です。

まとめると、2025年のオースティン住宅市場はスローダウンしています。価格は緩やかに下落し、在庫は豊富、売却までの期間も長くなっているのが新たな常態です。買い手にとっては健全な環境であり、売り手にとってはより競争の激しい状況です。売り手は価格設定を現実的にし、売却まで2～3か月（あるいはそれ以上）かかることを覚悟する必要があります。一方、買い手はようやく選択肢を持ち、交渉できるようになりました—数年前とは劇的な変化です。この均衡は、重大な経済変動がない限り、当面続くと見込まれます。

商業用不動産：オフィスの苦境と明るい兆し

2025年のオースティン商業用不動産は、まさに「二つの市場」の物語です。オフィススペースは課題に直面している一方、工業用・小売用セグメントは依然として活発（ただし成長痛もあり）です。さらに、複合用途や開発プロジェクトも引き続き都市の姿を変えていますが、ブーム絶頂期よりはややペースが落ちています。

オフィス部門 – テック業界の変化の中で高い空室率

オースティンのオフィス市場は、新規供給の波とパンデミック後の働き方の変化に直面しています。ここ数年、開発業者は何百万平方フィートもの新しいオフィスビル（特にダウンタウンやDomain/北オースティン）を建設し、テック業界の拡大が続くと見込んでいました。しかし、需要が追いついていません。その結果、空室オフィススペースが急増しています:

オフィス空室率: オースティンは現在、全米で最も高いオフィス空室率の一つを記録しており、2025年半ば時点で約28～30％が空室です。commercialcafe.com commercialsearch.com。これは数年前の空室率のおよそ2倍です。実際、オースティンのオフィス空室率は過去1年で全米主要市場の中で最も急速に上昇しました credaily.com。供給過剰はダウンタウンで顕著で、複数の新しい高層ビル（6 X Guadalupeタワーなど）がオープンしたちょうどその時に、一部の企業が撤退しました。サブリーススペースも、テック企業が規模縮小やリモート化したことで市場にあふれました。ある報告によると、オースティンのオフィス利用可能率（サブリースを含む）は30％超で、過去最高ですfranklinst.com。
新規建設パイプライン: オフィス建設ブームはついに一時停止しています。2025年も新規供給は続いていますが（オースティンは新規オフィス建設でトップ市場の一つで、今年の在庫成長率は1％超、全米平均は0.3％）cbre.com。しかし、多くのプロジェクトは市場が変化する前に着工されました。現在、開発業者は空室率が下がるまで将来のプロジェクトを棚上げしています。プライム「トロフィー」オフィス（新しくアメニティが充実したビル）は、実際には古い物件よりも賃貸が好調で、「質への移行」が起きており、最上級ビルが埋まり、クラスB/Cビルは苦戦しています。実際、プライムオフィスの空室率（14.5％）は非プライム（約19％）よりもかなり低い cbre.comです。企業は従業員を呼び戻すため、最も良いスペースに集約しています。専門家は、オフィス空室率は2025年を通じて高止まり（年末時点で全体で約19％）し、今後数年かけて徐々に改善すると予測しています。経済が拡大し、余剰スペースが吸収されることでcbre.com。
賃料と市場への影響: オーナーたちは供給過剰に対し積極的なインセンティブで対応しています – フリーレント期間、大規模なテナント改修費用の提供、そして大手信用テナント向けの賃料引き下げなどです。オースティンのオフィス賃料（クラスA、フルサービス）は平均で約1平方フィートあたり45～50ドルですが、譲歩後の実質賃料はこれよりかなり低くなります。一部のオーナーは、長引く空室率のために古いオフィスの用途変更（住宅やラボスペースへの転換の検討）を始めています。投資の観点からは、高い空室率と金利上昇によりオフィス物件の価値が下落し、オフィス所有者の中にはローンのデフォルトや損失を出して売却するケースも出ています。現在のオースティンのオフィス市場は間違いなくテナント優位の市場です。明るい材料としては、2025年のリーシング活動にいくつかの好材料が見られることで、上半期だけで200万平方フィート超のリース契約が締結されています。大手雇用主（テック、ゲーム、金融分野）は依然としてオースティンに長期的なコミットメントを示しており、優秀な人材プールに惹かれています。経済が安定し、企業がハイブリッドワーク戦略を最終決定すれば、オースティンのオフィス吸収率はプラスに転じる見込みです（実際、2025年第2四半期には純吸収が+389,000平方フィートと小幅ながらプラスとなりました）。しかし空室率が約30%と高いため、需給が逼迫した市場に戻るには数年かかるでしょう。オフィスの短期見通し: 賃料は軟調、空室率は高止まり、質の高いスペースへの注目が続く。

小売・ホスピタリティ – 安定した局地的成長

オフィスとは異なり、オースティンの小売不動産は比較的堅調です。都市圏の人口増加と記録的な観光客数（コンベンションセンターや音楽フェスティバルも再び盛況）が小売の稼働率を支えています。主なポイント:

小売の空室率＆賃料: オースティンの小売空室率は約3% ― 歴史的に低い水準 partnersrealestate.com。立地の良い店舗への需要は堅調で、ほとんどのショッピングセンターは満室です。2025年第1四半期には小売の純吸収が鈍化しました（パンデミック時の一時的な需要が落ち着いたため）が、空室率は約3.3%にわずかに上昇しただけですpartnersrealestate.com。賃料は横ばいからやや上昇傾向で、オースティンの小売スペースの平均は1平方フィートあたり約26ドルですpartnersrealestate.com。本質的に、消費者の支出は依然として活発で、小売業者もオースティンの成長にチャンスを見出しているため、小売セクターはオフィスのような供給過剰問題には直面していません。新規小売開発は限定的で、通常は事前にテナントが決まっています（例えば、HEBグローサリーは新店舗を継続的にオープンしており、ミューラーやドメインのような複合用途プロジェクトも厳選された小売を追加しています）。小売業界の最大の課題はコストのインフレと人手不足であり、顧客不足ではありません。
注目の小売エリア: サウス・コングレス（SoCo）やドメインのようなエリアは活気ある小売地区です。SoCoの個性的なブティックや飲食店は観光客と地元民の人気スポットであり（人通りが多く、新しい店舗も定期的にオープンしています）theclrsalesgroup.com。ノースオースティンのドメインは、実質的に第2のダウンタウンの小売・エンターテインメント拠点となっており、高級ブランドやレストラン、ナイトライフが都市圏全体から住民を引き寄せていますtheclrsalesgroup.com theclrsalesgroup.com。郊外のパワーセンターやモール（バートンクリーク・スクエアなど）は安定していますが、全国的なEコマースの圧力というトレンドには直面しています。特筆すべきは、複合用途開発がオースティンで成功しているモデルであることです ― 小売、オフィス、住宅を組み合わせたプロジェクト（例：ミューラー、ドメイン、今後のイーストリバーサイド開発など）は、内在的な買い物客層を生み出し、高い入居率を維持しています。
ホスピタリティ＆エンターテインメント: オースティンのホテル市場とエンターテインメント会場は、パンデミックの停滞から力強く回復しています。ダウンタウンのホテル稼働率は、SXSW、ACLフェスティバル、F1レース、そして年間を通じた観光の復活によって上昇しています。サウスコングレスやイーストオースティンでは、ブティックホテルやトレンディなバー／レストランが繁栄し、不動産価値を高めています。音楽会場やオースティンで「最も賑わうアリーナ」（ムーディーセンター）は記録的な観客数を集めており、それが周辺の開発や小売消費bizjournals.comを後押ししています。ホスピタリティの回復は短期賃貸の需要を強化し、観光客に人気のある地域の不動産価値を支えています。

全体として、オースティンの小売不動産は依然として明るい分野であり、空室率は低く、家賃の伸びも年間1～2％程度matthews.comと緩やかです。人口と来訪者数の増加により、立地の良いショッピングセンターや都市型ストリート小売に投資家は依然としてチャンスを見出しています。景気後退がなければ、小売は安定を維持する見込みで、経済全体の逆風を受けて家賃の伸びがやや鈍化する可能性はあるものの、大きな苦境は予想されていません。

工業・倉庫 ― 急成長から供給過剰へ？

オースティンの工業・倉庫セクターは、ここ数年のeコマース、製造業、サプライチェーンの変化による爆発的成長の後、新規供給の急増というジェットコースターのような展開を見せています。主なポイントは以下の通りです:

供給急増、空室率上昇: 2021～2024年にかけて、オースティン周辺（ヒュットー／テイラー、ジョージタウン、空港近くのサウスイーストオースティンなど）で大規模な工業スペースが大量に供給されました。これはアマゾンや他の物流企業の拡大、さらにテイラーで建設中のサムスン半導体工場などが要因です。しかし、2025年までにこの建設ラッシュにより空室率が上昇しました。全体の工業空室率は2025年第2四半期に18.2％に達し、急激な増加であり、全米でも高い水準ですcushmanwakefield.com。特に、過去2年間に竣工した新築物件が全空室工業スペースの約60％を占めているcushmanwakefield.com点が注目されます。つまり、古い倉庫はほぼ満室のままですが、新しい投機的開発物件は予想よりも賃貸が遅れています。工業スペースの空きは、都市圏の周辺部にある大型の新築配送センターで最も多く見られます。
需要を牽引する要因: 空室率が上昇しているにもかかわらず、オースティンの工業需要は依然として基本的に強い。製造業（テスラのギガファクトリーでの車両生産、サムスンの新しい半導体工場予定地）、物流、データセンターの企業がスペースをリースしている。2025年の吸収鈍化は、部分的には景気循環によるものであり、また一部は需要に先行してスペースが建設されたためである。CBREの年央見通しによると、オースティン（およびサンベルトの同業都市）は新規供給の影響で短期的に空室率が上昇するが、中期的には成長が再開すれば他都市を上回るパフォーマンスが期待されるという。cbre.com cbre.com。オースティンの工業用賃料の上昇は高い空室率のため一時停止しており、2025年の工業用賃料は横ばいから約0.5%上昇にとどまっている。これは過去数年の二桁%の上昇の後である。cbre.com。新築の空き倉庫のオーナーはテナント誘致のために割引賃料を提示しており、これが賃料上昇を一時的に停滞させている。cbre.com。
見通し: 中部テキサスが引き続き製造業を誘致していること（オースティンとサンアントニオの間の地域は次の大規模製造回廊として売り出されている）、およびオースティンがI-35沿いの戦略的な立地にあることから、工業セクターの長期的な見通しは明るい。実際、製造業基盤を持つテキサスの二次市場は、マクロ経済の影響からより守られると予想されているcbre.com。すでに2025年半ばには、質の高い新築工業スペースのリースが活発化している兆しがあり、特に企業が新しいサムスン工場やテスラの事業拠点の近くに拠点を置きたがっている。アナリストは、工業用空室率は2025～26年にピークを迎え、その後建設パイプラインの減速と需要の追いつきにより低下すると予測しているcbre.com。オースティンの工業用新規着工は（2024年のピーク後）すでに大幅に減少しており、市場は2027年までに引き締まる見込みである。現時点では、テナントが倉庫リース交渉で優位に立っており、投資家は選別的になっている。主要な立地（例: 高速道路近く）で強力なテナントが入居する近代的な施設が好まれている。

複合用途および開発プロジェクト

オースティンの成長は多数の複合用途開発（オフィス、アパート、小売、ホテルの要素を融合）を促進している。2025年には、いくつかの注目プロジェクトが慎重な楽観論のもと進行中である:

ダウンタウンのメガプロジェクト: ウォータールーパーク／イノベーション地区では、ダウンタウン東側近くに研究所、オフィス、住宅タワーが追加されています。シックスストリート回廊では再活性化計画（エンターテインメント重視の複合用途提案）が進行中です。しかし、オフィスの空室率上昇により、計画されていたダウンタウンのいくつかのタワーは延期されています。それでも、ダウンタウンの居住人口は増加しており、新しいコンドミニアムタワー（44 East Ave、Vesperなど）がオープンしています。これにより、1階の小売店や全体的な活気が支えられています。
ザ・ドメインとノースオースティン: ドメイン地区はオースティンの「第2のダウンタウン」への変貌を続けています。IndeedやFacebookなどの企業向けの新しいオフィスビル、数千戸の新しいアパート、ホテル、小売店が継続的に追加・計画されています。Uptown ATX（ドメイン近く）のようなプロジェクトは、新しいAppleキャンパス周辺に多用途の施設を追加しています。その成功を受けて、ドメインの複合用途モデルが拡大中で、より歩きやすい都市型センターが都市圏の郊外ノードに計画されています。
トランジット・オリエンテッド・ディベロップメント（TOD）: オースティンの公共交通投資（Project Connectの今後のライトレール）により、トランジット・オリエンテッド・ディベロップメント（TOD）に注目が集まっています。ノースラマー／ACCハイランド、イーストリバーサイド、リーアンダー（通勤鉄道の終点）などのエリアでは、駅近くにアパート、オフィス、小売店を集積させる新プロジェクトが進行中です。例えば、リーアンダーのTODは通勤鉄道と急速な人口増加により開発業者を惹きつけています。onesourceaustin.com onesourceaustin.com。
課題: 建設コストは依然として高く（労働力と資材のインフレ）、経済状況が改善するまで一部の開発業者は一時停止しています。オースティンの都市区画や認可プロセスは遅い場合があり、プロジェクトのスケジュールに影響を与えています。さらに、金利の上昇により大規模開発の資金調達がより困難になっており、一部のプロジェクトは規模縮小や公的インセンティブの模索が見込まれます。市はゾーニング改革を通じてより多くの住宅供給を促進しようと積極的に取り組んでおり、これが可決されれば、特に都市中心部でより多くの複合用途住宅プロジェクトが活性化する可能性があります。

商業用不動産のまとめ： 2025年のオースティンの商業用不動産市場は一長一短です。オフィスの大家は回復までの道のりが厳しく、一部のエリアではスペースの約3分の1が空室となっていますcommercialcafe.com。一方で、工業用および小売用不動産のオーナーは比較的楽観的な姿勢を維持しています。工業用の供給過剰といった短期的な問題はあるものの、人口増加、Eコマース、製造業といった根本的な需要要因が健在だからです。投資家は長期的にはオースティンに強気であり続けていますが、リスクを織り込んで選別を厳しくしています。例えば、CBREの2025年投資家調査では、オースティンは投資額成長で全米トップ市場の一つにランクされましたが、オフィス分野は慎重な審査が必要と指摘されていますcbre.com cbre.com。景気サイクルが転換する中で、目利きの投資家は2025年に「セール中」の資産を取得するチャンスと見ています――特にオフィスや集合住宅で――オースティンの次の上昇局面に先んじてcbre.com。この点について次で詳しく解説します。

投資機会、リスク＆ROI（投資収益率）の可能性

市場が変動する中、オースティンは2025年に不動産投資家にとってチャンスとリスクの両方を提供しています。投資家が注目しているポイントを分析します：

チャンス：

下落時の購入： 急激な値上がりが続いた数年を経て、オースティンの住宅価格のわずかな下落と在庫増加により、投資家はより妥当な価格で購入するチャンスを得ています。長期投資家にとって、この調整は魅力的です――地元の専門家の言葉を借りれば、「目利きの投資家は価格リセットの中で戦略的なチャンスを見つけるだろう」cbre.com。2021年に競り負けた投資家も、今は競争が減り、（付加価値物件や新興エリアの土地などで）交渉がしやすくなっています。現金を持つ買い手は2025年に特に有利な立場です。
沿岸部より高い利回り: 最近の家賃の軟化があっても、オースティンの賃貸利回りは高額な沿岸市場よりも強い場合があります。キャップレートは約4.5～5.5%が、オースティンの一部サブマーケットの住宅賃貸で現在達成可能ですteamprice.com。これはカリフォルニアやニューヨークのキャップレートよりも明らかに高いです。Team Priceの分析では、キャップレートが約4.3%以上のオースティンのジップコードが17か所特定され、購入価格に対して賃料収入が健全なエリアが示されていますteamprice.com。イーストオースティン（短期賃貸の魅力あり）や、プフルガービル、マナーのような郊外（価格が低く家賃が堅調）などの地域が、十分なROIの可能性で注目されていますmopacbuilders.com。さらに、一戸建て賃貸もチャンスです。購入希望者が賃貸に回る中、投資家は今住宅を購入して貸し出し、キャッシュフローと将来の値上がりの両方を狙えます。
不動産のディストレスト資産投資: オフィスや集合住宅セクターの苦境には裏返しの側面、つまりお買い得案件の可能性があります。オースティンの一部の古いオフィスビルは大幅な割引価格で取引されています。クリエイティブな投資家は、オフィスから住宅へのコンバージョンや、安値でディストレストオフィスを取得し、市場回復まで保有する戦略を模索しています。集合住宅では、2025年にローン借り換えを迎える小規模アパートオーナーが（高金利と低いNOIのため）割安で売却を余儀なくされる可能性があります。Team Priceのレポートによると、2022年竣工の100戸のアパートの例では、家賃下落と空室増加により22.6%の評価額下落が見込まれていますteamprice.com teamprice.com。こうした物件は、再調達コスト以下で取得できれば、家賃が安定した際に高いリターンを生む可能性があります。2025年に資金余力のある投資家は、選択的にこうしたディストレスト売却案件（アパートやオフィス）を狙い、長期的に大きな利益を得るチャンスがあります。
大規模プロジェクト＆開発: 長期的な視点を持つ開発業者や機関投資家にとって、オースティンには依然として活用できる主要な成長回廊があります。今後建設予定のテイラーのサムスン巨大工場（170億ドルの投資）は、「新しい都市を持ち込む」ようなものだと例えられており、その回廊（テイラー、ヒュット、ジョージタウン）にある住宅や商業用の周辺土地は、土地投機や将来の開発のホットスポットとなっています。同様に、オースティン南東部のテスラ・ギガファクトリー周辺（デルバレー／マスタングリッジ近郊）も急成長中で、かつて見過ごされていた小さな都市マスタングリッジは、今や「次のブームタウンになる態勢が整っている」とされています。テスラや主要高速道路の近くに位置しているためですbizjournals.com。この回廊での土地や工業投資は有望です。インフラの改善（高速道路の拡張や計画中のライトレールなど）も、エリアが完全に成熟する前に投資する機会を生み出しています。
人口増加＆サンベルトの魅力: 基本的に、オースティンの高成長サンベルト都市圏としての軌道は、魅力的な投資先となっています。ULIのEmerging Trendsレポートでは、2025年のオースティンのランキングが16位に下がったものの（過去数年はトップ5）、オースティンは依然として「エリート」市場であり、経済的多様性が強く、成長路線上にしっかりと位置していると認められていますaustinmonitor.com。賢明な投資家は、調整期こそ次の上昇局面の前に参入するタイミングだと知っています。オースティンの若いプロフェッショナルや企業への魅力は失われていません——今は一時的な小休止です。2025～2026年にやや安値で購入した不動産は、今後5～10年で大きく値上がりする可能性があります。オースティンの拡大は（より着実にではありますが）続いていくでしょう。

リスク:

短期的な供給過剰: 現在のオースティン不動産における最大のリスクは、特定のセグメントでの供給過剰です。詳述したように、アパートの空室率は10%（通常の2倍）teamprice.com、そしてオフィスは約30%が空室commercialcafe.comです。もし地域経済がつまずいたり金利が高止まりした場合、これらの空室は長引く可能性があり、家賃の成長や不動産収入を妨げます。たとえば新築の集合住宅に投資している人は、高い空室率や賃料割引によるキャッシュフロープレッシャーに直面しています。家賃上昇を見込んでいた人たちは逆の状況に直面しており、家賃はピークから約17%下落し、真のストレステストとなっていますteamprice.com。半分空室の建物の保有コストは、すぐにリターンを食いつぶす可能性があります。したがって、タイミングと資産選定が極めて重要です。2025年のすべての取引が割安とは限らず、物件のファンダメンタルズが弱ければ注意が必要です。
金利と資金調達コスト: 高金利は需要を冷やすだけでなく、投資家のリターンも直接的に削ります。住宅ローン金利が約7%という状況では、債務返済額が増え、十分な割引で購入しない限り賃貸物件のキャッシュフローが相殺されてしまいます。商業用不動産投資家にとっては資本コストが上昇し、2025年には融資基準も厳格化しています。商業不動産融資で重要な一部の地方銀行は融資を控えています。これによりリファイナンスリスクが生じます。前述の通り、多くの5年ローンが満期を迎える集合住宅オーナーは、新たな自己資本を投入しないとリファイナンスに苦しんでいますteamprice.com teamprice.com。投資家は、より高い自己資本要件や、評価額が下がる（LTVが下がる）可能性に備える必要があります。金利が下がるまでは、レバレッジはあまり有利に働かず、低レバレッジまたは全額現金取引の方が、確実にプラスのキャッシュフローを得るには理にかなっているかもしれません。
規制・政策の変更: テキサス州は一般的に不動産に非常に友好的です（家賃統制なし、州所得税なし）が、固定資産税は顕著なリスクです。オースティンでは、住宅価値の上昇に伴い固定資産税評価額も急騰し、抗議しない限り、またはテナントに転嫁しない限り、税負担が投資収益を圧迫する可能性があります。住宅の手頃な価格を維持する方法については継続的な議論があり、ゾーニング改革（供給増加と価格抑制につながる可能性あり）から、特定の新しい分譲地での投資家への制限案まで提案されています。短期賃貸規制も強化されており（詳細は後述）、Airbnb戦略を計画している人のROIに影響を与える可能性があります。全体として、沿岸都市ほど厳しくは規制されていませんが、オースティンの投資家は、開発手数料、ゾーニング（例：付属住宅ユニットの許可やアップゾーニングが土地価値のダイナミクスを変える可能性あり）、将来のトランジット指向開発ルールなど、地域の政策変化に注意を払うべきです。
市場の変動性: オースティンの不動産は、歴史的に急成長の時期と横ばいまたは軽度の調整の時期を繰り返してきました（例：2000年代初頭のドットコムバブル崩壊後や、現在のパンデミック後など）。投資家は、価格や家賃の短期的な高い変動性に備えるべきです。例えば、2022年半ばのピーク時に賃貸住宅を購入した投資家は、2025年には価値がやや下がり、家賃も下がる可能性があり、短期的には帳簿上の損失となる場合があります。投資期間が1～2年しかない場合、コストを回収できないリスクがあります。したがって、現在のオースティンでの戦略は長期保有です。ほとんどの専門家は、短期転売を期待するのではなく、サイクルを乗り切るために5年以上の保有期間を推奨しています。良いニュースは、長期的な見通しは依然として前向きであることですが、忍耐が鍵となります。

ROIの見通し: 2025年に慎重に購入する投資家にとって、オースティンのROIの可能性は依然として魅力的です。一戸建てセクターの賃貸利回りは、価格が横ばいになり、家賃は現在下落していますが、今後再び上昇すると予想されているため、改善しています。マルチファミリーのキャップレートも市場の軟化に伴いやや拡大しており、将来的な値上がりと最終的な家賃回復が合わさることで、堅実な総合リターンが期待できます。米国の不動産コンサルタントの予測によると、今後5年間で住宅価格の上昇率は年平均約3～5% realwealth.com realwealth.comとされており、オースティンは高成長都市であるため、現在の供給過剰を乗り越えればその上限に近づく可能性があります。家賃も2025年以降に緩やかに回復すると予測されています。Apartment Listの分析によると、現在の調整後、2026年までにオースティンの家賃は「緩やかな回復」が見込まれる apartmentlist.comとされています。投資家にとって、現在の低い家賃水準が底となり、今後の成長余地があることを意味します。

本質的に言えば、2025年は転換点です。投資家は冷却期間中のオースティン市場に参入するチャンスがあり、歴史的に最良の取引が見つかるのはこの時期です。ただし、短期的なリスクを考慮し、保有力と慎重なアンダーライティングを確保することが重要です。これをうまく乗り切った人は、オースティンの成長ストーリーが次の章へと再開する時に報われるかもしれません。

賃貸市場のダイナミクス：今は借り手の逆襲

オースティンの2025年の賃貸住宅市場は借り手有利に転じています。これは数年前とは大きな変化です。新しいアパートの大量供給と需要の減少が重なり、家賃が下がり空室率が上昇しています。賃貸市場の詳細は以下の通りです。

家賃の下落: 数年間の急騰を経て、オースティンの家賃は実際に下落しています。市内のアパートの中央値家賃は、前年比約6%減（2025年中頃時点、apartmentlist.com）。実際、オースティンは過去1年で全米主要都市の中でも最大級の家賃下落を記録しました（apartmentlist.com）。ApartmentListによると、2025年中頃のオースティンの中央値家賃（全ユニットタイプ）は約$1,297で、1年前の$1,381から下落しています（apartmentlist.com）。2ベッドルームは2021年末に約$1,726でピークを迎えましたが、現在は平均$1,425（ピーク時から–17%）（teamprice.com）。これにより家賃は2019年または2020年初頭の水準にほぼ戻り、パンデミック時代の家賃高騰の多くが帳消しになりました（apartmentlist.com）。2021年にオースティンの家賃が約25%急騰した後、借り手にとっては歓迎すべき緩和です。家賃の下落は、大型の新築クラスA物件（特典付き）で最も顕著で、古い物件や手頃な物件では下落幅が小さくなっています。注目すべきは、オースティンの標準的な家賃（$1.3K）は現在、全米平均（$1.4K）をわずかに下回っています。これは、最近までテキサスで最も高額な都市の一つだったオースティンにとって驚くべき展開です（apartmentlist.com）。

空室急増: 家賃下落の主な原因はアパートの供給過剰です。前述の通り、オースティンのアパート空室率は2025年半ばに10.0%に達し、2021年の最低値約4%の2倍以上となりましたteamprice.com。この空室率は、オースティンを全米で最も供給過剰な賃貸市場トップ5の一つにしていますteamprice.com。わずか2年前、オースティンは空室率5%未満の貸主有利な市場（ユニットはすぐに借り手がつき、ウェイティングリストもあった）でしたが、今ではユニットが長期間空室となり、多くの物件で特典が提供されています。例えば、「1～2ヶ月分無料」や敷金の減額などの入居特典が一般的に見られますapartmentlist.com。この供給過剰は、最近ダウンタウンや郊外に完成した多数の新築高級アパートに集中しています。新築ラッシュ（2020～2022年のプロジェクト）が、需要の伸びが鈍化したタイミングで一斉に供給されたため、空室が急増しましたteamprice.com。重要なのは、需要が消えたわけではないということです。実際、オースティンでは多くのアパートが契約されており（2025年第1四半期には約4,600ユニットが吸収され、2000年以降で最高水準のQ1吸収数の一つ）、mmgrea.com。しかし、短期間で1万戸以上の新規ユニットが追加されると、すべての入居者を見つけるのに時間がかかり、そのため空室率が高止まりしています。他のテキサスの都市もこの傾向を反映しており（サンアントニオ約9.3%、DFW約8.7%が空室）teamprice.com、州全体のアパート建設ブームが現在の需要を上回っています。

借り手市場の特典: 借り手にとって、今はここ数年で最も良い条件です。選択肢が豊富にあるため、借り手は慎重に選ぶことができ、家賃の値下げやより良い条件の交渉も可能です。大家は入居者を獲得するために、無料駐車場、ギフトカード、アップグレードされた家電など、ピーク時には考えられなかった譲歩を提供しています。物件の掲載期間が大幅に長くなっているため、借り手はもはや即決する必要がなくなりましたapartmentlist.com。Newsweekによると、オースティンの家賃価格について「崩壊」と呼ぶ人もいます（ただしそれは誇張で、実際は調整です）apartmentlist.com。高い家賃のためにルームシェアや郊外暮らしをしていた借り手も、家賃が下がったことで、より中心部に引っ越したり一人暮らしを検討できるようになりました。現在、オースティンの平均的な借り手は家賃に約1,764ドルを支払っているのに対し、住宅所有者の月々のコストは2,768ドルであり、大きな差があることがわかりますaustin.culturemap.com。このことが多くの人にとって賃貸を購入よりも魅力的にし、家を購入する人がいる一方で賃貸需要を維持しています。

短期レンタル vs. 長期レンタル: オースティンの短期レンタル（STR）市場（Airbnb、VRBOなど）はパンデミック中に急成長し、同市の観光やイベントの人気から現在も大きな規模を維持しています。しかし、2025年には市政府がより厳格なSTR規制を施行しました。2025年2月、オースティン市議会は、STRが「付随的用途」として、所有者が有効なライセンスを持っている場合のみ住宅地で許可されるように条例を改正しましたfox7austin.com。また、今後の制限も示唆されており、例えば一定の半径内で複数のSTRを運営することを所有者に禁止する提案も出ていますkut.org。2025年4月からは、市がSTRからのホテル宿泊税の徴収を強化し、非居住者所有のSTRに上限を設ける議論も行われましたaustinmonitor.com。この目的は、商業的なSTR帝国を防ぎ、地元住民のための住宅を守ることです。これが意味すること：短期レンタルはオースティン全域で引き続き許可されていますが、所有者はライセンスを取得し、複数の物件を同一エリアに集中させることはできませんfox7austin.com。違法なSTRへの取り締まりも強化されています。以前Airbnbとして運用していた投資家の中には、コンプライアンスコストが高くなったり、1件しか運営できなくなった場合、長期賃貸に切り替える人も出てくるでしょう。これにより、長期レンタル市場に多少の供給が増える可能性があります。それでも、主要エリア（ダウンタウン、イーストオースティン）では、ライセンス取得済みのSTRは依然として収益性が高く、特に大規模イベント時には高い宿泊料金を得られます。しかし、ホテルとの競争や規制により、短期レンタルの成長は横ばいになりつつあります。2025年のオースティンのSTR市場は、合法的なニッチを見つけることが重要で、もはや無法地帯ではありません。

賃貸市場の見通し: 現在の借り手優位の市場は2025年後半まで続く可能性が高いです。アナリストは、2025年末まで家賃が横ばい、もしくはさらに少し下落すると予想しています。新築アパートの供給が完了するまでteamprice.com teamprice.com。しかし、大家にとっては救いの兆しもあります。開発業者が新規着工を控えており、2024～2025年の新規集合住宅の着工数は減少しています。そのため、このピーク以降は供給の増加が鈍化する見込みです。人口増加（たとえペースが鈍くても）が空室を徐々に埋めていくでしょう。市場関係者は、2026年までにオースティンの賃貸市場が再均衡し、空室率が下がり、家賃が緩やかに上昇し始めると予測していますapartmentlist.com。CoStarは、オースティンの中央値の募集家賃が2025年末には約$1,557（パンデミック前の水準）となり、その後「緩やかな回復」が見込まれると予測しています apartmentlist.com apartmentlist.com。要するに、2025年は調整期であり、2026～2027年には安定化が期待されます。長期的には、オースティンの賃貸需要は非常に強く、毎年数千人の新規雇用者や学生がアパートを吸収し続けます。賃貸投資家は2025年は家賃成長率0％～ややマイナスを想定すべきですが、10年後半には年2～3％の家賃上昇が再び見込めるでしょう。これはサンベルト全体の傾向と一致していますrealwealth.com realwealth.com。

現時点では、借り手は喜べる状況です。かつて非常に高かったオースティンの家賃が現実的な水準に戻り、家計に余裕が生まれています。そして興味深いことに、この借り手有利の傾向は自己修正的です。お得な物件を見つけて借りる人が増えるほど、空室が早く埋まり、最終的には家賃が再びしっかりしてきます。オースティンの住宅エコシステムは、持ち家と賃貸の新たな均衡点を見つけつつあり、2025年は借り手の年となりそうです。

注目エリア: 人気スポットと今後期待の地域

市場が冷え込んでいても、不動産は超ローカルなものです。そしてオースティンでは、地域ごとに明確な勝ち組が現れています。人気の高さから価値を維持・上昇しているエリアもあれば、特に郊外の遠隔地では大きな調整が見られた場所もあります。2025年に向けた主な地域別のインサイトを、オースティン周辺の定番人気エリアと新興エリアを交えてご紹介します:

イーストオースティン – クリエイティブの中心地: イーストオースティン（ダウンタウン近くのI-35の東側）は、引き続き市内で最もトレンディで人気のあるエリアの一つです。過去10年で、主に労働者階級と工業地帯から、レストラン、バー、アートギャラリー、モダンなコンドミニアムが集まる活気ある地区へと変貌しました。イーストオースティンの住宅価値は急騰（過去10年で200％以上上昇）し、市場の冷え込みにもかかわらず需要は高いままです。若いプロフェッショナルやクリエイターたちは、カラフルなストリートアート、美食シーン、ダウンタウンへの近さを求めてイーストオースティンに集まります。theclrsalesgroup.com theclrsalesgroup.com。2025年もイーストオースティンの不動産価格は堅調に推移しており、新しい複合開発プロジェクト（SaltilloやPlaza Saltillo開発など）が住民を惹きつけているため、一部のエリアでは価格上昇も見られます。theclrsalesgroup.com。投資家はイーストオースティンを短期賃貸や古いバンガローのリノベーション目的で好みます。都会的で歩きやすいライフスタイルを求める人に最適です。今後もジェントリフィケーションと開発が続く見込みで、イーストオースティンの人気は衰える気配がありません。
ミューラー – 計画的な成功例: オースティン北東部（かつての市営空港跡地）にあるミューラーコミュニティは、持続可能で家族向けの都市生活のモデルとなっています。このマスタープランの地区には、公園、トレンディなタウンセンター、毎週のファーマーズマーケット、エネルギー効率の高い住宅があります。theclrsalesgroup.com theclrsalesgroup.com。ミューラーの住宅価格は着実に上昇しており、家族やリタイア世代の強い需要が背景にあります。2025年もミューラーは「ホット」なエリアで、高評価の学校や新しい小売・飲食店（Aldrich Street地区など）が自給自足型コミュニティとして高い人気を保っています。theclrsalesgroup.com。オースティンで最も歩きやすい地区の一つであり、新しい開発地としては珍しい特徴です。建設業者は需要に応えるため、コンドミニアムや手頃な価格の住宅も含めて供給を増やしています。利便性、コミュニティイベント、エコデザインを重視するなら、ミューラーはまさに理想の場所です。しばしばオースティンのニューアーバニズムの代表例として挙げられます。
サークルCランチ – 郊外の家族に人気: サウスウエスト・オースティンに位置するサークルCランチは、確立された郊外の住宅街で、今も家族にとってトップの選択肢です。広々とした住宅、グリーンベルトへのアクセス、高評価の学校で知られ、サークルCはダウンタウンから約15～20分の静かな郊外ライフスタイルを提供します。theclrsalesgroup.com theclrsalesgroup.com。このエリアの住宅は通常、広い敷地に建っており、パンデミック時に非常に人気となりました。サークルCへの買い手需要は依然として強く、価格も堅調です（実際、このエリアは在庫が少ない状況です）。2025年も、より広いスペースと自然へのアクセスを求める家族からの関心が続いています（サークルCはヴェロウェイ自転車道やワイルドフラワーセンターに隣接）。theclrsalesgroup.com。コミュニティプールや公園もあり、サークルCはクラシックな近隣の雰囲気を育んでいます。これは、郊外市場の一例で、ほとんど冷え込まなかったエリアです。リノベーション済みの住宅には今も複数のオファーが入ることがあり、多くの家族を持つテックワーカーがこの地域をターゲットにしています。サークルCや近隣の南西オースティンエリア（シェイディ・ホロウ、ボウイ高校区）は今後も非常に競争が激しい状態が続くでしょう。
ザ・ドメイン／ノースオースティン – 「第二のダウンタウン」: ノースオースティンのドメインエリアは、人気と規模が急拡大しています。オースティンの「第二のダウンタウン」と呼ばれ、高級ショッピング、企業キャンパス、高級アパート、ナイトライフが集まる巨大なライブ・ワーク・プレイ拠点です。theclrsalesgroup.com theclrsalesgroup.com。アマゾン、インディード、IBMなどの企業が大きな存在感を示し、若いプロフェッショナルを惹きつけています。2025年には、ドメインの住宅入居率は高く、多くの賃貸者がダウンタウンよりも家賃がやや安く駐車場が無料な点を好んでいます。周辺の住宅街（ノースバーネット、ブレントウッド、テックリッジの新築など）も恩恵を受けています。継続的な開発（アップタウンATXや追加のオフィスタワーなど）により、このエリアの価値は今後も高まるでしょう。theclrsalesgroup.com。より多くのテックワーカーが職場近くに住むことを選ぶ中、ドメインとノースオースティンではコンドミニアムやタウンホームへの堅調な需要が見られます。このエリアはダウンタウンの混雑がなく都会的な雰囲気を提供し、オースティン北部の都市コアとしての地位を確立するにつれ、今後さらに価値が上がる可能性が高いです。
サウスコングレス（SoCo） – アイコニックで人気： サウスコングレス・アベニューは、おそらくオースティンで最も象徴的な通りであり、エキセントリックなブティック、有名な音楽会場、フードトラック、そして絵葉書のようなキャピトルの眺めで知られています。トラヴィスハイツとボールディンクリークの各地区は、SoCoに隣接し、市内でも特に人気の高い住所です。市場が冷え込んでいる時でも、SoCo近くの住宅は非常に高い価値を維持します。このエリア独自の魅力と中心地という立地が、需要の下支えとなっています。theclrsalesgroup.com theclrsalesgroup.com。SoCoの歴史的な住宅と新しいコンドミニアムのミックスは、オースティンの文化的中心地に住みたい都市型住民にアピールしています。2025年も、立地の良い物件には入札が見られ、商業開発も活発です（例：サウスコングレス沿いの新しいホテルや複合用途プロジェクト）。SoCoは常に人気で、観光客にも地元民にも愛されており、広範な市場動向に関係なく不動産需要が堅調です。
郊外のブームタウン – Pflugerville、Leander、Round Rock： オースティン周辺のいくつかの郊外が、独自にホットな市場として台頭しています。特に、Pflugerville、Leander、Round Rockは、2025年に人々が移り住む注目のエリアとして挙げられています。onesourceaustin.com onesourceaustin.com onesourceaustin.com。
- Pflugerville：オースティンのすぐ北に位置し、手頃な住宅価格、新しいマスタープランコミュニティ、高速道路へのアクセスの良さが魅力です。onesourceaustin.com onesourceaustin.com。急速に成長しており、初めて家を買う人や、コストパフォーマンスを重視する家族に最適です（オースティン市内よりも住宅価格が安い）。
- リアンダー：オースティンの北西に位置し、テキサスで最も急成長している都市の一つです。高評価の学校や新しいインフラ（通勤鉄道の終点を含む） onesourceaustin.com onesourceaustin.comが自慢です。リアンダーの成長は、家族や近代的な利便性を備えた郊外生活を求める人々によって牽引されています。新しいショッピングセンター、レイク・トラビスへの近さ、そして新しいダウンタウン地区の建設予定もあります。
- ラウンドロック：オースティンのすぐ北にある、よく知られた都市で、デル本社、強い地域経済、トップクラスの学校 onesourceaustin.com onesourceaustin.comで有名です。2025年のラウンドロックの住宅市場は堅調で、テキサスで最も住みやすく、家族を育てるのに最適な場所として常にランクインしています。これらの郊外はオースティンの高い生活費の恩恵を受けており、多くの人がより多くの家を手に入れられるこれらの地域から通勤することを選んでいます。その結果、これらの郊外の住宅価格は維持されているか、中央オースティンで見られるわずかな下落に反して、わずかに上昇しています。オースティン郊外全体で都市圏の人口増加の多くを吸収しており、今後もこれらの地域で住宅開発の拡大や新しい学校、アメニティの増加が期待できます。
新興の「ラストフロンティア」エリア: オースティンが拡大する中、かつては遠隔地と考えられていた町も今や注目されています。マスタングリッジは、トラビス郡の端、ダウンタウンから25マイル南東に位置し、都市圏の「ラストフロンティア」の一例として開発が急増していますbizjournals.com。テスラのギガファクトリーや主要高速道路の近くにあり、住宅や産業プロジェクトに最適です。同様に、バストロップやロックハート（オースティン南東）への回廊も、比較的安価な土地とテスラの影響による波及効果で注目を集めています。北東では、テイラー（サムスンの拠点）やヒュットが急速に成長しており、新しい住宅地や商業施設が労働者の流入を支えています。これらの周辺地域はかつては田舎でしたが、今やオースティンの次の成長拠点となりつつあります。土地や手頃な住宅を探す投資家は、しばしばここで上昇の可能性を見込んでいます。ただし、これらの地域はより変動しやすく、単一の雇用主に依存する傾向がありますが、オースティン-サンアントニオが「メガリージョン」形成に向かう中、遠方の郊外でも今後大きな値上がりが見込まれるかもしれません。

要約すると、オースティンの人気エリアは都市中心部から郊外まで広がっています。文化や徒歩圏の利便性を提供する中心部（イーストオースティン、SoCo）は依然として非常に高い需要があり、これまで市場の変動にも強さを見せています。ミューラーのようなマスタープランコミュニティや、サークルCのような家族向けの地区も（持続可能性や学校など）独自の魅力により堅調です。そして市外では、成長は高速道路沿いに進んでおり、良い学校や雇用がある郊外（ラウンドロック、リアンダー）が活況で、主要な雇用拠点（南東部のテスラ、北東部のサムスン）近くのエリアも同様です。2025年に住宅購入を考えている人にとっては、やや軟調なエリアで相対的にお得な物件を手に入れられるかもしれませんが、最も人気のあるエリアでは競争は依然として激しいです。投資家にとっては、さまざまなエリアの選択肢があります：主要エリアでの安定した値上がりと、新興郊外でのより高いリスク・リターンの可能性。オースティンの多様性―個性的な都市部から広がる郊外開発まで―は「誰にでも合うエリアがある」ことを保証しており、これらの基本が市場回復時にどのエリアが好調となるかを左右します。

予測と見通し（2026～2030年）

2025年以降、オースティンの不動産市場はどうなるのでしょうか？正確な予測は不可能ですが、専門家の多くは今後数年で成長が戻ると見ており、ただし2020年代初頭の熱狂よりも持続可能なペースになると予想しています。2026年から2030年にかけての主な予測と見通しは以下の通りです。

住宅価格: 現在の横ばい／下落傾向の年の後、2026年以降は住宅価格の緩やかな上昇が再開すると予想されています。米国住宅市場の業界予測では、今後5年間の年間住宅価格上昇率は約3～5% realwealth.com。オースティンは強い基礎条件を持つため、この範囲の上限に近い可能性がありますが、在庫過剰が解消されてからとなるでしょう。再び急騰することは想定しておらず、むしろ安定したインフレ率プラスの上昇を見込んでいます。これらの傾向が続けば、2030年までにオースティンの住宅中央値は現在より約15～25%高くなる可能性があります。例えば、2025年の中央値が約45万ドルの場合、年4%成長で2030年には約55万～57万ドルに達します。これはオースティンの不動産が今後も住宅所有者に資産を築く機会を提供し続けることを意味しますが、ペースは落ち着いたものとなるでしょう。地元のシナリオ分析では、弱気ケース（家賃がしばらく下落し続けた場合）で2028年までに最大12.5%下落する可能性 lrgrealty.comも示唆されていますが、これは起こりにくい最悪のケースと考えられています。コンセンサスとしては、2025年が底であり、景気後退など大きな問題がなければ緩やかな上昇が戻ると見られています。
家賃と集合住宅: 家賃は2026年に安定し、その後2030年にかけて徐々に上昇すると予測されています。前述の通り、供給過剰は2026～27年までに吸収される見込みです。全国的には、専門家は今後数年間で家賃の成長が年平均2～3％になる（一戸建て賃貸がアパートを上回る可能性も）と見ていますrealwealth.com realwealth.com。オースティンでは、現在の供給が吸収された後、家賃の成長はその範囲で正常化するはずです—インフレに追いつく程度です。賃貸人口は増加する見込みで、オースティン都市圏には何万人もの新住民が加わります（全員がすぐに家を買うわけではありません）。2030年までには、家賃は2021年のピークを再び上回る可能性がありますが、より緩やかな上昇となるでしょう。重要なのは、現在の軟調さには明るい側面があることです。需要（オースティンに移住する人々が再び手頃に感じる）が刺激され、それがユニットの埋まりを助けます。集合住宅の投資家や開発業者は今は慎重ですが、稼働率が引き締まれば10年後半には再び建設を加速させるかもしれません。しかし、再び供給過剰にならないよう慎重になるでしょう。また、ビルド・トゥ・レント型コミュニティや一戸建て賃貸の増加といったイノベーションが供給に寄与する可能性もあります。全体として、2030年の賃貸市場の展望は、健全な稼働率（約95％）と家賃が年々緩やかに上昇するバランスの取れた市場です。
商業用不動産の回復: オフィス分野が最大の疑問点です。オフィスは再び埋まるのか？ 業界の多くは、オースティンのオフィス空室率が2027年以降に改善すると予想していますが、パンデミック前の低水準（10％未満）には戻らないかもしれません。CBREは、オースティンの一等地オフィスの空室率が2027年後半には（コロナ前の水準である）約8％に戻る可能性があると予測していますcbre.com。これは継続的な雇用増加と新規建設の抑制によるものです。質の低いオフィスはより長く苦戦するか、用途変更されるかもしれません。2030年までには、よりスリムで質の高いオフィス在庫になると予想されます—老朽化した建物は転用または解体され、残る在庫はより通常の空室率（約10～15％）となるでしょう。一等地オフィスの家賃は、余剰が解消されるにつれて回復するはずですが、古い建物は恒久的な評価見直しを受けるかもしれません。工業分野は2030年までに堅調となる見込みです—中部テキサスの製造業（テスラ、サムスンなど）は拡大し、オースティンの戦略的立地は倉庫需要を保証します。2024～25年の供給過剰の後、工業用空室率は2020年代後半には5～8％に戻る傾向となり、家賃の成長も年率で健全な一桁台半ばに回復するでしょう。小売とホスピタリティは人口増加とともに着実に成長する見込みです—新しい住宅地には新しい商業施設が生まれます。2030年までに、オースティンでは郊外などに複数の新しい複合用途型タウンセンターができ、ダウンタウンのコンベンションセンター拡張がホスピタリティの成長を後押しするかもしれません。注目点の一つは金利—ほとんどの予測では2020年代後半には金利がやや緩和される（2028年までに住宅ローン金利が5～6％程度）と想定されていますrealwealth.com。これは全ての不動産分野を後押しするでしょう。もし金利が非常に高いままであれば、こうした成長予測の一部が抑制される可能性があります。
人口と住宅需要: メトロの人口は2030年まで拡大し続けると予測されています（ただし2010年代の年間3%のペースよりは低くなる見込みです）。たとえ約2%の成長でも、オースティンMSAは年間約5万人の人口増加となります。つまり、2030年までに25万人以上の新住民が増え、およそ10万戸以上の新しい住宅が必要となります。この根本的な需要が、前向きな見通しの基盤となっています。テキサス不動産研究センターは、テキサス全体で今後も堅調な人口増加が続くと指摘しており、州全体の住宅需要を後押ししています。austin.culturemap.com austin.culturemap.com。オースティンもその恩恵を受けるでしょう。特に、手頃な価格の問題に対応できればなおさらです。オースティンのリーダーたちは、（ゾーニング変更や交通機関の改善など）住宅開発を促進する措置を2020年代後半に講じると予想されます。そうなれば、地域は大きな価格高騰を抑えつつ需要に対応できるかもしれません。住宅開発は郊外や周辺地域に広がる可能性があり、オースティンはメトロ圏の拡大というパターンに沿って成長していくでしょう。
2030年までの注目プロジェクト: この10年の終わりまでに、いくつかのゲームチェンジャーが完成または進行中となる見込みです。サムスンのテイラー工場が完全稼働（その周辺にサプライヤーや関連企業も集まる）、プロジェクト・コネクトのライトレールが一部完成（その沿線で高密度開発が促進される可能性）、ABIA空港の拡張でより多くの交通を処理（観光や周辺の商業開発を後押し）、そしておそらくオースティン中心部の新たな高層ビル群の追加（2025年に延期された一部の超高層ビルが、2028～30年には市場環境の改善とともに完成する可能性）。これらの開発は独自のミクロ市場を生み出します（例：テイラー（TX）は、サムスンの数千人の従業員が増えることで活気ある衛星都市となり、住宅価格も上昇するでしょう）。
投資環境: 全国の投資家調査では、短期的な熱狂は冷めたものの、長期的な見通しでオースティンは依然として高く評価されています。2030年までに、オースティンはサンベルト地域でトップクラスの投資市場であり続ける可能性が高いです。その理由は、教育水準の高い労働力と起業家精神にあふれたエコシステムにあります。ULI/PwCのEmerging Trends 2025レポートでは、オースティンの順位が「下がった」とされていますが、これは主に現在の課題（人口流入の鈍化、高い空室率）によるものです。austinmonitor.com しかし、オースティンの将来性を疑う人はいません。これらの課題が解決すれば、オースティンは不動産の見通しで再びトップ10入りする可能性があります。2024年にはDFWがオースティンを抜いてテキサス州No.1市場となりましたが austinmonitor.com、2030年までには、オースティンが賢く成長を管理できれば再び上位に返り咲くかもしれません。投資家にとって、2020年代後半は絶好のタイミングとなる可能性があります。初期利回りは（2025年の価格のため）高く、成長も再開しているため、総合的なリターンが大きくなります。

最終予測： オースティンの不動産にとって2026～2030年は、着実な成長と回復の時期になると予想されます。2025年の冷え込みが、より健全な軌道への準備段階となっています。住宅の手頃さは（所得に対して）やや改善し、その後、価格上昇は中程度の一桁台に落ち着く見込みです――二桁成長のブームとは程遠いですが、持続可能な成長に近いものです。賃貸市場も新たな住民の流入が続く中で回復しますが、2021年のように家賃が制御不能に急騰することはないでしょう。商業部門は新たな現実に適応し、2030年までにはオースティンのオフィス市場はよりスリムで安定し、工業は好調、小売は人口とともに進化しているかもしれません。全体を通じたテーマは、オースティンの基礎的強さへの信頼です。若い人材層、強力な大学（テキサス大学オースティン校）、州都としての安定性、テック産業の勢い――これらを兼ね備えた市場は他にほとんどありません。これらが長期的に不動産を牽引します。あるレポートはこう述べています：「オースティンは依然として高成長の都市圏であり、強いテック雇用と継続的な人口流入がある…現在の調整局面は、都市の基礎にとって長期的な危機ではない。」 teamprice.com.

したがって、長期的な視点を持つ人々は、2030年のオースティンがこれまで以上に多くの人々、開発、そして高い不動産価値を持つと期待できるでしょう。たとえ2020年代半ばの道のりがやや不安定であっても、です。ブームは一息ついているかもしれませんが、オースティンの輝きは2030年に向けてなおも明るいままです。

出典： オースティン不動産協会公式データ、ZillowおよびRedfinの市場レポート、テキサスA&M不動産センターの予測、CBREおよびJLLの業界見通し、全米不動産業者協会®、およびローカル市場分析 teamprice.com lrgrealty.com zillow.com austin.culturemap.com austinmonitor.com teamprice.com apartmentlist.com など。これらの情報源は上記で述べた傾向や予測を裏付けており、2025年が調整の年である一方で、オースティンの不動産の将来は堅調な上昇基調にあることを反映しています。