2025年のカンヌ不動産市場の概要
2025年のカンヌの不動産市場は、堅調かつ高級なままであり、価格の上昇、供給の少なさ、激しい需要が特徴です。2024年末時点で、カンヌの販売価格は前年比約4.6%上昇しており、全国的な減速傾向に逆行していますondesdelimmo.com。アパートの平均平米単価は6,100ユーロ（2024年第4四半期時点）cotedazur-sothebysrealty.comで、フランス国内でも最も高い水準の一つであり、主要なロケーションではさらに高額です。不動産取引件数も好調で、フレンチ・リヴィエラ地域（カンヌを含む）では2024年に90億ユーロ超の不動産取引があり（2023年比約12%増）investropa.com、そのうち約30%が海外の買い手で、取引額の約3分の1は500万ユーロ超の高級物件によるものでしたinvestropa.cominvestropa.com。高額な価格にもかかわらず、賃貸需要は強く、カンヌの家賃は昨年約8%上昇し、賃貸物件の供給が減少していますondesdelimmo.com。典型的な賃貸利回りはカンヌの主要エリアで約3～4%（参考までに、近隣のアンティーブのアパートは約4.5%investropa.com）。全体として、2025年のカンヌ不動産市場は活況であり、高価格と高級需要は世界中の買い手によって支えられ、新規供給は制約され、街の永続的な華やかさと投資魅力が続いています。
住宅不動産の動向
需要と供給の比較: カンヌの住宅市場は慢性的な供給不足に直面しています。販売中の住宅数は2022年以降急激に減少し、売り手優位の市場が生まれていますondesdelimmo.com。2023年半ばにはより多くの所有者が売却に前向きな姿勢を見せたものの、買い手の需要は依然として物件数を大きく上回っています。特に小型アパートメントでその傾向が顕著ですondesdelimmo.com。実際、コンパクトな物件が最も人気で、スタジオやワンルームアパートメントが買い手からの問い合わせの約49%を占めていますondesdelimmo.com。このような小型で手頃なピエ・ア・テールへの関心の高まりは、投資家やセカンドハウスを求める人々が貸しやすい物件に惹かれていることを反映しています。
価格の推移: カンヌの住宅価格は引き続き緩やかに上昇しています。2024年第4四半期までに、すべてのサイズカテゴリーで価格上昇が見られました。例えば、スタジオの中央値価格は前年比+3%上昇し、より大きな3ベッドルームアパートメントは+6%上昇しましたondesdelimmo.comondesdelimmo.com。さらに、豪華な5部屋アパートメント（しばしば高級ファミリー向けフラット）は約+7%上昇し、中央値は約159万ユーロとなりましたondesdelimmo.com。このような大型物件の価格上昇が最も顕著な傾向は、裕福な買い手がプレミアムな広さを求めて競り合っていることを示しており、この動きは2025年まで続く可能性が高いです。地理的には、中心部およびウォーターフロント地区が価格上昇をリードしています。カンヌ中心部や南東部の海沿い物件は平均より高値で売り出されている一方、周辺部の一部はやや手が届きやすい価格帯にとどまっていますondesdelimmo.com。
近隣エリアの動向: カンヌではロケーションがすべてです。ラ・クロワゼット、パームビーチ、ラ・カリフォルニーのような超一等地は、平均を大きく上回る価格を誇りますcotedazur-sothebysrealty.comcotedazur-sothebysrealty.com。例えば、ラ・クロワゼット（壮麗なホテルが並ぶ海沿いのプロムナード）のアパートメントは、平均で1㎡あたり11,385ユーロcotedazur-sothebysrealty.comとなっており、海の眺望や名門アドレスのプレミアムが反映されています。ラ・カリフォルニーは、ヴィラや湾のパノラマで有名な高級住宅地で、平均1㎡あたり9,140ユーロcotedazur-sothebysrealty.comとなっています。市中心部の「ラ・バナーヌ」地区（クロワゼットとメイン大通りの間）も非常に人気があります。眺望ではなく利便性が評価されており、中心地の立地と年間を通じた賃貸需要（コンベンションや観光による）から、高い賃貸利回りを求める投資家に特に魅力的ですcotedazur-sothebysrealty.com。一方、ラ・クロワ・デ・ギャルド（より静かな丘陵地帯）のようなエリアは、景色と静けさを提供しつつ、外国人バイヤーの関心がやや低いため、価格もやや手ごろに保たれていますcotedazur-sothebysrealty.com。全体として、カンヌの市場は非常に細分化されています。内陸部の小さな古いフラットは1㎡あたり約6,000ユーロから始まりますが、主要エリアの近代的なペントハウスや歴史的なヴィラは、簡単に1㎡あたり20,000～25,000ユーロを超えますcotedazur-sothebysrealty.com。
賃貸市場: カンヌの賃貸セクターは逼迫しており、さらに厳しくなっています。長期賃貸物件の供給はすべての物件サイズで減少しています（例：2ベッドルーム賃貸物件の掲載数は前年比約25%減少）ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com。貸し出し可能なフラットが減少しているため、家賃が急騰しており、特に人気の高い物件で顕著です。ワンベッドルーム（2 pièces）の中央値家賃は月約€950（前年比+8%上昇）ondesdelimmo.com、スタジオは平均約€700（+1%）です。より大きなファミリー向けアパートメントは家賃の上昇幅は小さいものの、供給が大幅に減少しています（3～4ベッドルーム賃貸物件の掲載数は1年で30～40%減少）ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com。この賃貸逼迫は、エネルギー効率の新基準により評価の低い物件が賃貸市場から段階的に排除されていることmy-french-house.com、およびオーナーがイベント時に高収益の短期賃貸へ転換していることが一因です。その結果、貸主優位の市場となり、空室率は低く家賃は上昇しています。投資家にとって、カンヌの賃貸は（観光客やエグゼクティブの需要が高いため）魅力的ですが、不動産価格が非常に高いため賃貸利回りは中程度にとどまります（年間3～4%が一般的）。それでも、カンヌの世界的な人気と絶え間ない来訪者を考慮すれば、立地の良いアパートメントは長期的に安定した収入と資産価値の上昇が期待できますcotedazur-sothebysrealty.com。
高級不動産市場のインサイト
カンヌは、ベル・エポック様式の大邸宅から洗練されたペントハウスアパートメントまで、高級不動産の代名詞です。2025年においても、超高級セグメントは活発ですが、熱狂というよりは緩やかな成長の兆しを見せています。2022年から2024年にかけて、この都市では実際に100万ユーロ超の物件の取引件数が45%減少しましたinvestropa.com。これは、市場の最上位層が一時的に停滞し、大型取引が減少したことを示唆しています。これは、世界的な経済不安やパンデミック後の冷却が原因かもしれません。それでも、最高級物件の価格は下落していません。引き続きゆっくりと上昇しています。2024年には、カンヌの高級不動産価値は平均で少なくとも+3%上昇し、一部のセグメント（例：大型アパートメント）はさらに上昇しましたinvestropa.comondesdelimmo.com。2024年末時点で、カンヌの平均平米単価（全セグメント平均）は6,119ユーロに達し、年初より約4.1%高くなりましたinvestropa.com。これは高級物件価値が緩やかに、しかし着実に上昇していることを示しています。ウルトラプライム需要: カンヌの華やかさは、トップ物件への需要が決して衰えないことを保証しています。ウォーターフロントのヴィラ、海の見えるペントハウス、歴史的な邸宅は常に高い人気を誇ります。実際、2024年にはリビエラのウルトラプライム物件（500万ユーロ超の住宅）の大部分が、カンヌのような有名な場所に集中しており、トロフィー資産を求める裕福な国際的バイヤーによって牽引されていますinvestropa.com。このような多くの物件は、控えめなネットワークを通じてオフマーケットで取引されていますinvestropa.com。ラ・カリフォルニーとパームビーチは、カンヌで超富裕層が狙う2つの高級住宅地として際立っています。ラ・カリフォルニーは、緑豊かな敷地とパノラマビューを備えた人目につかない丘の上のヴィラを提供しており、カンヌで最も素晴らしい邸宅のいくつかがここにありますcotedazur-sothebysrealty.com。パームビーチは、クロワゼットの先端に位置し、ウォーターフロントの立地と静かな独占性で高く評価されています。このエリアでの近年の再開発や改装により、その魅力はさらに高まりましたcotedazur-sothebysrealty.com。これらの地区のモダンな5ベッドルームヴィラは、簡単に1,000万～2,000万ユーロ以上の価格がつき、クロワゼット沿いのテラス付き改装ペントハウスも同様に数百万ユーロの値札がつきます。ラグジュアリーの上限は上昇し続けています。リビエラ沿いでは、真のウルトラプライム邸宅（特に大規模なウォーターフロント物件）が近年1,800万～3,000万ユーロで取引されていますinvestropa.com。また、近隣のサン＝ジャン＝カップ＝フェラのようなエンクレーブでは、平均価格が1㎡あたり28,000ユーロを超え、最高記録は1㎡あたり70,000ユーロに達していますinvestropa.com。カンヌ自体もこのハロー効果の恩恵を受けており、モナコやカップ・フェラよりもやや「手頃」なため、国際的なエリート層が相対的な価値を持つ名門のセカンドハウスを求める際に、その魅力がさらに高まっています。
バイヤープロファイル: カンヌの高級セグメントは主に外国資本およびセカンドハウス購入者によって牽引されています。国際的な投資家、特に中東、北米、ヨーロッパからの投資家がハイエンド市場で非常に活発ですinvestropa.com investropa.com。湾岸諸国（GCC）のバイヤーは、2024年だけで約10億～20億ユーロをフレンチ・リヴィエラの不動産に投資しましたinvestropa.com investropa.com。その多くは超高級ヴィラやアパートメントに向けられています。アメリカ人も、強いドルとカンヌのスター性の高い評判に後押しされて、存在感を増していますinvestropa.com。一方で、イギリス人バイヤー（伝統的にリヴィエラで強い）は、国内の富の増加に支えられ、ブレグジット関連の複雑さにもかかわらず、再び戻ってきていますinvestropa.com。特筆すべきは、ロシア人オリガルヒが過去数十年にわたりカンヌのエリート市場で重要な役割を果たしてきたことです。2022年以降のEU制裁によりその一部は抑制されましたが（リヴィエラのロシア人所有のヴィラ数十軒が当局により凍結politico.eu）、多くの裕福なロシア人は依然として代理人や制裁対象外の家族を通じて活動し、この地域での存在感を維持していますpolitico.eu politico.eu。要するに、カンヌの高級不動産は真に国際的です。ヨーロッパ人、中東の王族、裕福なアメリカ人、その他世界中の富裕層がコート・ダジュールのライフスタイルを求めて競い合っています。この多様な需要が市場のトップを下支えしており、あるグループが減速しても、別のグループがしばしばその穴を埋めます。
商業用不動産の展望
カンヌの商業用不動産は、その世界的なイベントおよび観光の中心地というアイデンティティと密接に結びついています。市の経済は会議、フェスティバル、ホスピタリティ、ラグジュアリー小売に大きく依存しており、これらの分野が商業スペースの需要を牽引しています。
ホスピタリティ＆イベント: カンヌのホスピタリティ市場は、商業用不動産の基盤であり、市の充実したイベントカレンダーのおかげです。毎年、カンヌでは国際的なイベント――カンヌ映画祭、ライオンズ広告祭、MIPIM（世界不動産会議）、音楽やヨットのフェスティバル――が開催され、市の人口が急増し、すべてのホテルの客室が埋まります。例えば、毎年5月のカンヌ映画祭は20万人以上の来訪者（住民はわずか7万5千人）を集め、2週間で推定2億ユーロが地元経済に注入されますlivingonthecotedazur.com。この一つのイベントだけで、カンヌの年間観光収入のおよそ4分の1を占めていますlivingonthecotedazur.com。このような大規模イベントは、ホテル、短期レンタル、レストラン、小売店への莫大な需要につながります。海沿いの一等地ホテルやブティック宿泊施設は、ピーク時のフェスティバル期間中ほぼ100％の稼働率となり、宿泊料金も高騰します。このプレッシャーは季節的なものだけではありません――カンヌは通年のビジネス観光の拡大を推進し、繁閑の波をならそうとしています。パレ・デ・フェスティバル（カンヌの主要コンベンションセンター）は、アップグレードに投資しており、例えば2024年には没入型ドルビーアトモス音響技術の導入に100万ユーロを投じていますen.palaisdesfestivals.com――これにより、夏以外の時期にもより多くの会議や企業イベントを誘致する狙いです。目標は「12か月観光」戦略en.palaisdesfestivals.com。秋冬にもコンベンションや展示会、小規模フェスティバルを開催することで、カンヌは伝統的な夏やフェスティバルのピーク以外でもホテルや会場を稼働させ続けています。商業用不動産にとって、これはイベントスペースやホスピタリティ資産への安定した需要を意味します。投資家は引き続きカンヌのホテルを求めていますが、参入価格は高く、供給も限られています（中心部のホテルはあまり売買されません）。また、著名人や経営者、裕福な観光客向けの高級短期レンタル物件（ヴィラやアパートメント）への強い関心も見られ、住宅投資と商業投資の境界が実質的に曖昧になっています。
小売: カンヌの高級小売業は、観光客と地元のラグジュアリー消費によって繁栄しています。ゴールデンスクエア（ラ・クロワゼットとリュ・ダンティーブ周辺）には、高級ブティック、デザイナーブランドの旗艦店、ギャラリー、宝石店が集まっています。主要イベント期間中、これらの店舗には裕福な来訪者（俳優、映画プロデューサー、ビジネスマンなど）が殺到し、年間売上の大部分を占めることもあります。クロワゼットの一等地における小売賃料は、パリを除くフランス国内で最も高い水準を維持しており、立地の名声によって支えられています。市が進めているラ・クロワゼットの改修計画（後述）には、ショッピング体験の向上（遊歩道の拡張、照明やセキュリティの強化など）が含まれており、小売の来客数増加がさらに期待されていますcannes.com。地元商業（レストラン、カフェ、サービス業など）も、カンヌの富裕層やイベントの恩恵を受けています。ル・シュケ（旧市街）やカレ・ドールといった地区は、ハイシーズンには賑わいを見せます。電子商取引や世界経済の不安定さは課題ですが、カンヌの実店舗小売、特に高級分野は、体験型消費の側面から依然として堅調です。華やかなイベントや休暇中に訪れる富裕層は、クロワゼットで実際に買い物をしたいと考えるためです。そのため、好立地の商業ユニット（店舗、飲食店）への投資意欲は高いままですが、不動産価値が高いため利回りは比較的低めです。
オフィススペース: オフィス市場は、カンヌの商業セクターの小さな部分ですが、見逃せません。大都市とは異なり、カンヌは主要なオフィス拠点ではありませんが、地元経済に関連する分野（イベント運営会社、映画・メディア企業、ヨット仲介、不動産・金融サービスなど）からの専門的なスペースへの需要があります。多くのオフィスは中心部（例：駅周辺やカンヌ・ラ・ボッカ）に集中しています。注目すべき開発としては、新しいバスティッド・ルージュ・キャンパス（カンヌ西部）周辺でのクリエイティブ／映像クラスターの出現があります。「Cannes On Air」イニシアチブにより、大学キャンパス、ビジネスインキュベーター、スタジオが設置され、メディア系スタートアップや映画産業企業の誘致を目指していますcannes.com。これにより、カンヌの映画・コンテンツ制作分野を支える最新のオフィスやスタジオ施設が加わりました。さらに、リビエラのライフスタイルに惹かれるモバイルプロフェッショナル向けのコワーキングスペースも登場しています。全体として、カンヌのオフィス空室率は比較的低いですが、賃料は大都市ほど高くありません。Cannes On Airのようなプロジェクトでテックやクリエイティブ経済の拡大に成功すれば、今後オフィスやスタジオスペースの需要がさらに高まる可能性があります。
まとめると、2025年のカンヌの商業見通しは楽観的であり、世界的なイベントと高級観光の独自の地位に支えられています。ホスピタリティ物件や好立地の小売スペースは、今後も高い需要が見込まれます。インフラの近代化や多様化（テクノロジー、教育、通年イベント）への市の取り組みは、商業用不動産環境をさらに強化し、カンヌを単なる夏のリゾート地ではなく、魅力的なビジネス拠点へと押し上げるでしょう。
新規開発およびインフラプロジェクト
その長い歴史を持つ街並みにもかかわらず、カンヌでは今後数年で不動産の景観を形作るいくつかの注目すべき開発とアップグレードが進行中です。主なプロジェクトには以下が含まれます:
- ラ・クロワゼット再開発: 伝説的なブールバール・ド・ラ・クロワゼット――カンヌで最も有名な通り――は、世代に一度の改修と再設計が進行中です。市は大規模な国際建築コンペを実施し、2022年末に受賞プランを発表しましたcannes.com。著名な建築事務所（SnøhettaやAtelier Roland Castroを含む）が主導し、プロジェクトは2024年初頭に始動しましたcannes.com。内容は、地下インフラの近代化、ビーチフロントの建物向け再生可能なタラソ・サーマルエネルギーネットワークの構築、そして完全なクロワゼットの公共空間の刷新cannes.comを含みます。大通りはさらに歩行者に優しく、安全でエレガントになり――照明や造園の改善、日常利用や大規模イベントのための広い遊歩道が整備されますcannes.com。この投資はラ・クロワゼットの名声を確固たるものにし、沿道の高級ホテル、ショップ、アパートメントに恩恵をもたらします。不動産の観点では、刷新されたクロワゼットは周辺（すでに最高水準の）物件価値をさらに高め、カンヌがイベントや観光客を惹きつける競争力を維持するでしょう。
- 「Cannes On Air」クリエイティブハブ: カンヌは、カンヌ＝ラ・ボッカ地区（町の西端）を中心としたクリエイティブおよびテックのエコシステムの開発によって多様化を進めています。旗艦となるのは、バスティッド・ルージュ・クリエイティブ・キャンパスで、2021年に開校し、現在は約1,000人の学生（コート・ダジュール大学ジョルジュ・メリエス・キャンパス）が在籍していますcannesthebrand.com。このキャンパスは映画、テレビ、マルチメディアの職業に特化しており、映画の街にふさわしい内容です。その周辺には、「Cannes On Air」イニシアチブの一環として新たなビジネスインキュベーターやスタジオが設けられていますcannes.com。目標は、カンヌを主要な映像制作拠点へと変貌させ、クリエイティブ企業を地元に根付かせることですcannes.com。不動産面では、カンヌ＝ラ・ボッカ地区に新たなオフィススペース、教育施設、そして学生向け住宅が生まれることを意味します。また、印象的なCineum Cannesもあり、バスティッド・ルージュにオープンした未来的な複合映画館は、映画産業向けの最先端インフラへのカンヌの取り組みを示しています。これらのプロジェクトは、時間とともにラ・ボッカ地区の不動産価値を高め、さらなる複合用途開発（例：スタジオ、コワーキングロフト、若手プロフェッショナル向けの手頃なアパートなど）を促進する可能性があります。
- 港湾・マリーナのアップグレード: カンヌがヨットの目的地であることから、マリーナのインフラは優先事項です。複数段階にわたるプロジェクトが進行中で、カンヌ旧港（ヴィユー・ポール）および隣接施設の拡張と近代化が計画されています。2024年までに、アルベール＝エドゥアール桟橋の延長やローブフ地区の再整備、数千平方メートルの新たな港湾スペースの追加が予定されていますboatindustry.com。これにより、より多く、より大きなヨットの受け入れが可能となり、乗客サービスも向上します（クルーズ観光のテンダーボートにも重要です）。拡張されたマリーナは、裕福なヨットオーナーにとってのカンヌの魅力を高め、ウォーターフロントの新たな商業スペース（レストラン、ブティック、港周辺のリニューアルなど）につながる可能性もあります。さらに、クロワゼットの反対側にあるポール・カントでも新しい遊歩道やセーリングスクールなどの改善が行われています。より良い海洋インフラは、高級不動産への波及効果をもたらす傾向があり、ヨット愛好家はしばしば地元の不動産を購入します―今日のバースのアップグレードが、明日のヴィラの売却につながることもあるのです。
- 交通インフラの改善: 地域的には、接続性の向上がカンヌに利益をもたらしています。カンヌはTERおよびTGV鉄道網によって結ばれており、（線路の改良やサービスの増加など）段階的なアップグレードが進行中で、ニースやその先への移動時間短縮が図られています。ニース・コート・ダジュール空港（カンヌから最寄りの国際空港、約30分）は路線拡大を続けており、これは国際的な購入者やイベント参加者にとって重要です。地元では、カンヌはイベント時の人の流入に対応するため、交通の円滑化や駐車場のソリューション（新しいスマートパーキングシステムなど）に投資していますcannes.com。将来的には高速鉄道の延伸や、沿岸部でのトラムやBRT（バス高速輸送システム）導入の議論もありますが、これらは長期的な展望です。こうしたインフラのアップグレードはすべてカンヌの不動産の魅力を高め、アクセス性や都市の生活の質の向上が、カンヌをより住みやすく、働きやすく、投資しやすい都市にしています。
まとめると、カンヌの都市計画と開発は保存と革新のバランスを取っています。ラ・クロワゼットの磨き上げ、新たなクリエイティブ産業の育成、交通・マリーナ施設のアップグレードによって、カンヌは世界的なデスティネーションであり続けることを確実にしています。これらのプロジェクトは、特に直接影響を受けるエリア（海岸沿い、ラ・ボッカ、港周辺）で資産価値の上昇につながることが多いため、不動産投資家や住宅所有者にとってもメリットがあります。カンヌは歴史ある街ですが、2025年も決して立ち止まってはいません。
外国人投資と購入者の属性
国際的な購入者は長年カンヌの不動産市場に不可欠な存在であり、その重要性は2025年にはさらに高まっています。推計によると、外国人はフレンチ・リヴィエラ（カンヌを含む）での全不動産購入者の約30%を占めておりinvestropa.com、カンヌの高級物件では外国人購入者の割合はさらに高くなっています。以下は、購入者の詳細です:
- ヨーロッパ（英国、EU、スイス）: ヨーロッパの購入者は、地域で最大の外国人投資家グループを形成しており、2024年の国際取引の約40%がヨーロッパ人によるものでしたinvestropa.com。イギリス人購入者は、文化的なつながりやライフスタイルに惹かれ、ブレグジット後もカンヌで非常に活発です。近年のポンド高や英国の所得増加により、リヴィエラの住宅への英国人の関心が再燃していますinvestropa.com。これに加え、ドイツ、スイス、ベルギー、スカンジナビアの購入者も、カンヌの安定性と華やかさを評価し、セカンドハウスや投資物件を求めています。多くのEU購入者は、クロワゼット沿いのアパートや安全なドメーヌ内のヴィラをバカンス用の隠れ家として好みます。
- 中東（湾岸諸国）： 最近最も影響力のあるセグメントであり、湾岸協力会議（GCC）諸国、特にサウジアラビア、UAE、カタール、クウェートの投資家がカンヌに資本を投入しています。2024年には、GCCの買い手だけで全外国人不動産購入の約25%を占め、リビエラの不動産に20億ユーロ超を費やしましたinvestropa.com。彼らは通常、超高級資産、つまりウォーターフロントのヴィラや壮大な邸宅、高級開発プロジェクトをターゲットにしています。これらの買い手はプライバシーと名声を重視し、ラ・カリフォルニー（広大なゲート付きヴィラがある）や新しい高級コンドミニアム開発などのエリアに魅力を感じます。彼らの関心は、ライフスタイル（過酷な夏からの逃避、リビエラの社交シーンの享受）と投資の分散の両方によって動機付けられています。この中東からの流入は、高級物件の価格を堅調に保つのに寄与しており、彼らの購買力は非常に大きいです。
- 北米（アメリカ・カナダ）： アメリカ人は、カンヌ市場で成長著しい勢力となっています。米ドルがユーロに対して強かったため、アメリカ人はヨーロッパの不動産を「お買い得」と感じており、為替レートによって実質的に割引を受けていますinvestropa.com。2019年から2023年にかけて、米国および中東の買い手が有利な為替変動を利用したことで、この地域の不動産価値は一部上昇しましたinvestropa.com。2025年までに、アメリカ人買い手からの問い合わせは急増し（ある情報源によると、2025年初頭は2024年比でほぼ30%増加）my-french-house.com。これらの買い手はしばしばライフスタイル投資、つまりバケーション用のピエ・ア・テール（不在時の賃貸収入も期待）や、リビエラの気候を楽しむための一時的な移住を求めています。カナダからの関心も見られますが、やや限定的です。北米の買い手は有名なエリアを好む傾向があり（クロワゼットやパームビーチの華やかさ、または近隣のカップ・ダンティーブの邸宅物件など）、フランス政府の比較的安定した経済・政治環境、特定の租税条約、外国人所有に対する制限がないことが、アメリカ人買い手にとって投資しやすい要因となっていますinvestropa.com。
- ロシア＆CIS: ロシア人は歴史的にカンヌの高級不動産市場で大きな存在感を示してきました――2000年代から2010年代にかけて、ビーチフロントの豪邸やペントハウスを次々と購入していました。公式には、2022年以降の制裁によりこれが抑制されています：フランスは制裁対象のロシア人が所有する約50件の物件を凍結しました（多くはリビエラ沿い）politico.eu。しかし、実情はより複雑です。推定で3万人のロシア語話者の住民がコート・ダジュール（カンヌ、アンティーブ、モナコなど）周辺に住んでおり、多くの裕福なロシア人が家族や非公開の法人構造を通じて今も静かにこの地域で過ごしているという証言もありますpolitico.eu politico.eu。新たなロシア人による目立った購入は、金融やビザの制限により減少していますが、水面下での動きは依然として存在します。さらに、他の旧ソ連諸国（ウクライナ、カザフスタンなど）からの買い手もリビエラの不動産に関心を示しており、時にはロシア人の後を引き継ぐ形で購入しています。要するに、東欧の資金は消えたわけではなく、2025年にはより控えめになっているのです。
- 中国＆その他の地域: 中国や東アジアからの買い手は、パリやロンドン市場と比べるとカンヌではあまり多くありませんが、超高級物件の購入では時折見られます（ビジネス目的ではパリ、レジャー用の別荘としてカンヌを好む傾向）。インドの富裕層やアジアやアフリカの他地域からの買い手も、グローバルな資産分散の一環としてカンヌの不動産を求めています。彼らの数は少ないものの、目玉物件を購入する際には注目されます。
動機: なぜこれらの国際的な買い手はカンヌに集まるのでしょうか？共通する理由はライフスタイルと投資の安全性です。カンヌは贅沢さと文化――ヨット遊びから映画祭まで――を、政治的に安定した環境で提供します。外国人投資家はまた、有利な為替レート（アメリカ人の場合など）や、ヨーロッパの依然として低い金利の恩恵も受けています。フランス政府は一般的に外国人不動産所有者に対して寛容な政策をとっており、例えば非居住者向けの魅力的な税制や、他国と異なり追加の印紙税ペナルティがありません。これらすべてに加え、リビエラの永遠の華やかさがあるため、外国人需要は今後も堅調に推移する見込みです。2024年には、コロナ後の旅行回復に伴い、外国人による物件見学や購入意欲が急増したと不動産業者が報告していますinvestropa.com――この傾向は今後も続くと予想されています。実際、エージェントによれば供給が限られていなければ、さらに多くの国際的な売買が起きていただろうとのことです。現時点でも、国際的な買い手がカンヌの高級市場の大きな部分を吸収し、価格水準を下支えし、所有者層に国際色を加えています。
価格予測と投資の可能性
今後を見据えると、コンセンサスとしてはカンヌの不動産は今後3～5年で緩やかなペースながらも上昇傾向を維持するとされています。いくつかの予測や専門家の意見では、投機的な急騰ではなく穏やかな成長が示唆されています。主な予測と要因は以下の通りです:
- 価格の継続的な上昇: アナリストは、カンヌ（およびフレンチ・リヴィエラ全体）の不動産価値が中期的に上昇し続けると予想しており、これは基本的な需給バランスの不均衡によって支えられています。大手国際エージェンシーのSavillsは、フランスの住宅価格が2025年に約+4%上昇すると予測investropa.comしており、コート・ダジュールのようなプライム市場はそれに匹敵、もしくはそれを上回る可能性があります。新規建設用地の制限と継続的な需要の組み合わせが価格の下支えとなっていますinvestropa.com。カンヌはほぼ開発し尽くされており（海と丘に囲まれている）、厳格な都市計画規制がその歴史的な景観や自然美を守っていますinvestropa.com。したがって、大きな経済危機がない限り、ほとんどの専門家は価格が「暴落」する可能性は低いと見ています。代わりに、年間で一桁台の穏やかな上昇が予測されており、累積的にカンヌの価格を新たな高値へと押し上げ続けています。実際、2024年にはリヴィエラの価格が平均で約8.7%上昇しましたinvestropa.com（サントロペのような人気エリアではさらに高い上昇率）、2025年も引き続き小幅ながら上昇が見込まれていますinvestropa.com。
- ラグジュアリーセグメントの見通し: カンヌの高級層は、今後ゆっくりと、しかし着実に成長すると予想されています。前述の通り、7桁物件の取引件数は近年減少しており、やや冷え込みが見られます。今後の予測では、カンヌの超高級物件の価格は横ばい、もしくはごくわずかな上昇にとどまる見込みです（直近ではinvestropa.com）。最上位層の手の届きやすさ（富裕層にとっても）や、近隣エリア（モナコやカップ・ダンティーブなど）への関心の高まりが、カンヌの最高級セグメントの成長を抑える可能性があります。一方で、「新興」のリビエラの町では、より速い値上がりが見込まれる場合もあります。例えば、アンティーブはカンヌを上回る価格上昇が予想されており、直近1年で平均価格が+20.8%という驚異的な上昇を記録しましたinvestropa.com。これは若い購入者や新たなインフラ整備によるもので、その勢いは今後も続く可能性があります。それでも、カンヌの高級市場が停滞しているわけではありません。街の不変の魅力により、価値を維持し、緩やかに上昇し続けるでしょう。ただし、過去のような急激な上昇は見込めません。他の地域で成長率が上回ったとしても、長期投資家にとっては依然として優良なロケーションです。
- 賃貸利回りと投資リターン: 注目すべきトレンドは、賃貸利回りの圧縮です。多くの場合、売買価格が家賃よりも速く上昇しているため、今後さらに賃貸利回りが低下する見込みですinvestropa.com。簡単に言えば、今アパートを購入して賃貸に出しても、家賃が大幅に上昇しない限り、今後数年で購入価格に対する利回りはやや低くなる可能性があります。これはすでに見られており、家賃が上昇しているにもかかわらず、購入価格が高いため、リビエラの利回り（約3～4％）は他の地域よりも低くなっていますinvestropa.cominvestropa.com。収益重視の投資家はこの点を考慮する必要があります。しかし、多くのカンヌ投資家は、利回りの最大化よりもキャピタルゲインやライフスタイルの活用に重点を置いています。その点では、カンヌの不動産を保有することは依然として有望です。予想される価格上昇に加え、再開発や市場の活況（例えば、世界的な出来事で富裕層がリビエラ不動産のような安全資産に再び流入した場合）による思わぬ利益の可能性もあります。
- 専門家の見解: 地元のエージェントや専門家は、慎重ながらも楽観的な見通しを示しています。2025年の市場はパンデミック後の熱狂的な動きから安定し、「正常化」して安定した活動を見せていますmy-french-house.com。フランスではインフレの緩和や金利の予測可能性が高まったことで自信が生まれていますmy-french-house.com。しかし、依然として敏感な状況です。金利の急上昇や大きな地政学的ショックがあれば、特に融資に頼る国内の買い手の需要が冷え込む可能性がありますmy-french-house.com。一方で、国際的な要因—旅行や外国人バイヤーの復帰など—が追い風となっています。航空路線の再開や為替動向が海外投資家に有利に働くことで、外国人需要が強まり、価格が緩やかに上昇する可能性がありますinvestropa.cominvestropa.com。さらに、フランスの施策（エネルギー改修への税制優遇措置の延長や、買い手に有利な融資金利の維持など）が市場の基盤を強化していますmy-french-house.commy-french-house.com。
- リスクとワイルドカード: 基本予測は成長ですが、わずかな下落のシナリオもあります。ある分析によると、観光依存度の高い地域の物件は、世界経済の不透明感が旅行や消費に影響を与えた場合、価格がわずかに軟化する可能性があるとされていますinvestropa.com。2024年初頭の指標では、ホテルの稼働率が経済ニュースにより上下するなど、いくつかの変動が見られましたinvestropa.com。主要な買い手国で景気後退が起きたり、観光が鈍化した場合、セカンドハウス需要が一時的に減少する可能性があります。しかし、カンヌでの調整は限定的（せいぜい1桁台の小幅な下落）で、短期間にとどまると予想されています。リビエラのブランド力と希少性を考慮すれば、全体的な長期的な流れは上昇基調です。要するに、カンヌの不動産は堅実な長期投資と見なされているのです。世界的な景気循環の影響を受けないわけではありませんが、歴史的に非常に回復力があり、下落があっても素早く反発してきました。
カンヌで投資を検討している方にとって、今後3～5年は安定性のある良好な投資機会となるでしょう。年率2桁の上昇は見込めないかもしれませんが、緩やかな値上がりとライフスタイルの魅力（イベント時の賃貸収入の可能性も含む）が投資先としての魅力を高めています。地域内での分散投資も賢明かもしれません。例えば、一部の投資家はカンヌ周辺の成長が見込まれる新興エリアや近隣の町にも注目しつつ、カンヌ本体にも資産を持つことで安全性を確保しています。常に物件選びが重要です。立地が良く、眺望に恵まれたカンヌの物件が最も好成績を収めるでしょうし、新しいエコ基準やウェルネス設備など新たなニーズに応える住宅はプレミアム価格が期待できます。実際、「サステナブル・ラグジュアリー」――ソーラーパネル、エネルギー効率の高い設計、ホームスパやジムなど――の傾向が価値を高めると予測されています。エコ認証を受けた建物は市場で増加しており、買い手はそれに対して高い価格を支払う意欲がありますinvestropa.cominvestropa.com。したがって、ソーラールーフ付きのヴィラや新しいグリーン開発のコンドミニアムは、平均以上の値上がりが見込めるかもしれません。
まとめ: カンヌの価格は今後数年で緩やかに上昇すると予想され、高級物件は価値を維持し、中価格帯の物件は在庫不足でより多くの買い手が競うため、最も大きな上昇率となる可能性があります。投資見通しは良好ですが、賢明な投資家は金利や世界経済の動向にも注意を払うでしょう。カンヌで購入を目指すなら、早めに動くことでより良い価格で購入できる可能性が高く、その後はコート・ダジュールのライフスタイルを楽しみながら、資産価値の上昇を期待できます。
近隣リビエラ市場との比較
カンヌはフレンチ・リヴィエラのスターですが、有名な近隣都市と比べてどうでしょうか？ここでは、カンヌ vs. ニース vs. アンティーブ vs. モナコの2025年時点での簡単な比較を紹介します:
- ニース: リヴィエラ最大の都市であるニースは、カンヌよりも多様でやや手頃な市場を提供しています。ニースの平均不動産価格は約€5,500/m²investropa.comで、カンヌの€6,100よりも明らかに低くなっています。2024年、ニースは緩やかな価格上昇（+2%、アパートメントの前年比）investropa.comを記録し、安定した成熟市場を示しています。ニースの魅力は都市の利便性とインフラの改善（トラム、国際空港など）にあります。カンヌが高すぎると感じる外国人や地元住民を含む多様な層を惹きつけています。ニースの海岸沿いの一部の地区（モン・ボロン、プロムナード・デ・ザングレ）はかなり高価ですが、全体的に見ると、ニースはカンヌよりも1ユーロあたりのスペースが広いです。ニースの賃貸利回りは、参入価格が低いためやや高くなることがあり、投資家は場所によってはカンヌの3%に対し、ニースで約4%の利回りが見込めます。ただし、カンヌはより排他的で華やかな雰囲気を持ち、その分プレミアムが反映されています。まとめると、ニースはカンヌのより手頃な“いとこ”と言えるでしょう。需要は強く、成長の見込みも十分（特にニースの都市開発が進む中で）ですが、カンヌを特徴づけるブティック的な高級感はありません。
- アンティーブ（およびジュアン＝レ＝パン）： 海岸沿いに位置するアンティーブは、不動産市場で勢いを増しています。伝統的にアンティーブの価格はカンヌより低かったのですが、最近の急騰でその差は縮まっています。実際、アンティーブの不動産価格は最近1年で約20%も急上昇しましたinvestropa.com。これはフランス国内でも最も高い成長率の一つです。この急騰は、ジェントリフィケーション、家族や若い購入者の移住、新たな交通インフラ（アンティーブは海岸沿いの鉄道や道路の整備の恩恵を受けています）によるものとされていますinvestropa.com。その急騰後でも、アンティーブの価格は依然としてカンヌよりやや低めです――特に同等の物件で比べると――しかし傾向は上昇基調です。アンティーブは魅力的な旧市街の暮らし、人気のビーチ、そして超高級なカップ・ダンティーブ半島（億万長者の別荘が点在）を提供します。ここは2つの市場の物語です：カップ・ダンティーブのエリート物件はカンヌに匹敵する価格（ここではヴィラが1,000万～2,000万ユーロを超えることも）、一方で町中のより手頃なアパートはアッパーミドル層でも手が届きます。投資家は、アンティーブの賃貸利回り（約4～5%）は実はカンヌよりやや高いと指摘していますinvestropa.com。これは強い賃貸市場（アンティーブには大きな外国人コミュニティと近隣のソフィア・アンティポリスのテクノパーク、さらに夏の短期賃貸需要）があるためです。2025年時点で、多くの人がアンティーブを高成長のチャンスと見ています――カンヌで手が届かなくなった人々の流入や、独特の素朴な魅力とラグジュアリー（ピカソ美術館、ヨットマリーナなど）の融合の恩恵を受けています。カンヌが成熟し高価とされるなら、アンティーブは熱く上昇中ですが、カンヌのレッドカーペットの華やかさにはやや欠けるかもしれません。
- モナコ: モナコはまさに別格です――超富裕層が集まるミクロ国家であり、ヨーロッパで最も高額な不動産市場です。モナコとカンヌを比較するのは、カンヌにとってほとんど不公平と言えるでしょう！モナコの平均価格は天文学的で、主要なロケーションではしばしば1㎡あたり50,000ユーロとされ、記録的な取引はそれをはるかに上回ります。比較すると、カンヌの最高平均価格（クロワゼットで約11,000ユーロ/㎡ cotedazur-sothebysrealty.com）は小さく見えます。他のリビエラの高級エリア、例えばカップ・フェラでさえモナコには及びませんが、超高級物件では近い価格になることもあります（例：カップ・フェラの平均は約28,500ユーロ/㎡、一部の取引では70,000ユーロ/㎡ investropa.com）。モナコの価格は一貫して高騰しており、供給が限られ、世界中の富裕層からの需要が年々価格を押し上げています。近年では、モナコと隣接するカップ・フェラの超高級物件価値は2019年以降15～20％上昇investropa.comしています。カンヌを検討する多くの外国人バイヤーも、タックスヘイブンとしての地位、安全性、排他性からモナコを比較検討しています。しかし、モナコのエントリーレベルは非常に高く（小さなワンベッドルームでもカンヌの広い高級フラットと同等の価格になることも）。リビエラの最高級ライフスタイルを望みつつ、モナコが過剰または高額すぎると感じる人には、カンヌは魅力的な代替案となり得ます――モナコのコストの一部で同様のラグジュアリーな生活を提供し、さらにプライバシーや大きな都市環境も享受できます。要するに、モナコは公国の特典を最優先する超富裕層向けであり、カンヌは非常に裕福な層から単なる富裕層まで幅広い高級層を惹きつけています。不動産投資家にとっては、モナコの一貫した価格上昇が魅力ですが、カンヌはより高い相対的な上昇余地を提供する可能性があります（例：カンヌで200万ユーロの物件を購入した場合、モナコで1,000万ユーロの物件よりも大きな割合の利益が得られるかもしれません）。どちらの市場も国際的な富によって支えられていますが、モナコは超安定・超高額、カンヌはやや手が届きやすく文化的にも活気がある（イベントやフェスティバルが多く、モナコの静かな雰囲気より好まれることも）。
これら3つに加えて、ニースの高級郊外ヴィルフランシュ＝シュル＝メールや、さらに西にあるサン＝トロペ、イタリア方面のマントンなども挙げられます――それぞれに独自の特徴があります。しかし、ご質問の比較に絞ると、カンヌ vs. ニース vs. アンティーブ vs. モナコは次のようにまとめられます――カンヌは華やかさとバランスの取れたラグジュアリーで際立ち、ニースは都市の利便性と相対的な価値、アンティーブは急成長と魅力、モナコは比類なき排他性と価格が特徴です。実際、多くの投資家はこれらを分散して所有しています。例えば、居住のためにモナコに住み、ニースに賃貸物件を所有し、カンヌやアンティーブに夏の別荘を持つ――各市場が互いを補完しています。2025年において、これらリビエラの市場はすべて好調で、アンティーブのような場所で最も成長の勢いが強く、カンヌとニースは安定を保ち、モナコは頂点で着実な上昇を続けています。いずれもコート・ダジュール全体の魅力の恩恵を受けており、それぞれ異なる買い手の優先順位に応えています。このスペクトルのほぼ中央に位置するカンヌは、リゾートライフスタイル、投資の可能性、国際的なステータスの魅力的な組み合わせを引き続き提供しており、世界でも類を見ない存在です。
出典: 現在のデータと予測は、現地の市場分析や不動産レポートからまとめられており、Investropaの2024–2025年フレンチ・リビエラ不動産統計investropa.com investropa.com、フランス不動産市場レビューmy-french-house.com investropa.com、サザビーズ・カンヌ市場ガイドcotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com、カンヌ公式開発計画のニュースcannes.com cannes.comなどが含まれます。これらは、2025年におけるカンヌの不動産市場の動向と今後数年の見通しを包括的に示しています。引用されている数値やトレンド（平米単価、変動率、買い手の属性など）は、これら最新の業界出版物や専門家分析から直接引用されており、正確性と関連性を確保しています。
