ケイマン諸島不動産市場2025年：動向、見通し＆主要インサイト

• 物件所有権のルール: ケイマン諸島では外国人による不動産所有にほとんど制限がありません。外国人個人や企業は、現地住民と同じように自由にフリーホールド（土地所有権）物件を購入でき、権利は政府の土地登記システムによって保証されています caymanresident.com caymanresident.com。一部のカリブ諸国と異なり、ケイマン諸島では外国人が土地を所有する際に特別なライセンスや現地パートナーシップを必要としません。このオープン性がケイマンの発展の礎となっており、海外投資家は積極的に歓迎されています。政府は所有できる物件の数や価値に制限を設けておらず、物件は個人名義でも法人名義でも所有できます（ただし、ケイマン法人を通じて所有した場合、租税回避防止のため株式譲渡に印紙税が課されることがあります practiceguides.chambers.com）。権利保証も強固で、ケイマン諸島ではトーレンスシステムを採用しており、政府が権利の有効性を保証することで、購入者は取引の安全性に自信を持てます caymanresident.com。
• 外国投資と居住権: ケイマン諸島政府は不動産への外国投資を積極的に奨励しています。その代表的な政策が投資による居住プログラムです。外国人投資家は、ケイマンでCI$200万（約US$2.4M）以上の開発済み不動産に投資すると、独立した資産所有者向け永住居住証明書を取得できます uglobal.com eracayman.com。これにより無期限の居住権（ただし就労には別途許可が必要）が認められ、多くの富裕層がこの道を選び高額物件の売上に寄与しています。他にも（やや少額の投資と資産条件で取得できる25年間の居住証明書など、nomadcapitalist.com）、様々な居住オプションがありますが、$2.4Mの永住権が主な「ゴールデンビザ」扱いです。資本や賃貸収入の本国送金にも制限はなく、利益は自由に外貨で送金可能です。投資家はケイマンの強固な法制度（英国コモンロー）や為替規制がない恩恵も受けられます。現地ビジネス所有については、（例：小売等の現地ビジネスを経営するには現地の営業許可やケイマン人のパートナーが必要となりますが）パッシブな不動産所有には影響しません。
• 融資と貸付: ケイマンの地元銀行および国際銀行の両方が、居住者以外も含む適格な購入者に住宅ローンを提供しています（ただし、非居住者向けの条件はより保守的になる場合があります）。通常、銀行は外国人購入者には50～70％のLTV、ケイマン人の主要住宅には最大約90％まで貸し付けます。金利は米国のプライムレート（プラスマージン）に連動しています。2025年初頭時点では、国内の貸出金利は約6.5～7％で推移しており（FRBの2024年利下げを受けて）1503propertygroup.com。借入コストは2023～24年には制約要因となっていました（当時の金利は約8％に達していた caymanresident.com）が、金利が安定または下落傾向となり、融資がしやすくなってきており、2025年には販売件数の増加が期待されています。利息の上限を規制する高利貸し禁止法はありませんが、銀行間の競争により、居住用住宅ローン金利は比較的均衡が保たれています。
• 開発・都市計画規制: ケイマン諸島は厳格だが妥当な都市計画法を誇りとしており、質の高い開発を保証しています。建築基準法により強いハリケーン耐性が義務付けられており（例：新築建物はカテゴリー5の強風にも耐える設計が多い）、これによりコストは増しますが長期的な資産価値が守られています。都市計画政策で近年大きな議論となったのが建物の高さ制限です。従来は7階建てまでに制限されていましたが、2016年には特定エリアで10階まで引き上げられ、さらに2022年12月には議員らがグランドケイマンで20階建てまでの高さ制限引き上げを支持する動議を承認しましたcaymancompass.com caymancompass.com。これは土地不足と垂直成長を促す狙いによるものでした。この動議自体は拘束力を持ちませんが、より高層の開発を受け入れる政治的意思を示しました。その後、都市計画局は10階を超える申請も検討し、実際にOne|GTプロジェクトはダウンタウンGTで初の10階建てとなっています。政府は現在も、指定エリアにおいて最大15～20階建てを可能とする都市開発計画の正式な変更を検討中ですcaymancompass.com caymancompass.com。実現すれば、開発事業者にとって大きな転機となり、今後は高級高層マンションや複合用途型超高層ビル等も可能となるでしょう。しかし、過密化への地域懸念もあるため、こうした変更には必ず住民からの意見聴取が必要となります。
• タイトルと法的手続き：ケイマンでの不動産購入は、通常は地元の弁護士や不動産業者が取り扱う合理化された法的手続きです（ほとんどの物件がCIREBA MLSシステムに掲載されています）。権利移転は土地登記所で記録され、政府保証があるためタイトル保険は一般的に必要ありません。外国人購入者に特別な許可は不要ですが、顧客確認（KYC）要件により、資金源や本人確認（特に会社や信託を利用して不動産を保有する場合）が求められます practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com。最終受益者所有権の透明性法2023が可決されました（ただし2025年半ば時点では未施行）。これは会社の所有者報告の方法を抜本的に見直すものです practiceguides.chambers.com。公開登記簿は作られませんが、コンプライアンス要件は厳格化されます。不動産を会社名義で購入する場合、グローバルな透明性の流れに従い、所有情報が当局に記録されることを認識しておく必要があります practiceguides.chambers.com。また、ケイマンの不動産法には、マンションのための区分所有権や区分所有法人（海外のマンション管理組合に類似）の管理についても規定があります。購入者は規約（例：ペットに関する方針、賃貸制限―ほとんどの物件は短期賃貸が可能ですが、一部の居住専用物件を除く）も確認する必要があります。
• 最近の政府の施策：地元住民向けの印紙税軽減措置に加え、政府は住宅問題に取り組む姿勢を示しています。持続可能な成長を導くために新しい国家開発計画（現在は1997年のもの）を議論しており、caymanresident.com caymanresident.com が参考になります。しかし、政治情勢の変化（2025年の選挙）によって包括的な改革の実施が遅れる可能性があります。その一方で、手頃な住宅プロジェクトの推進、都市計画承認の迅速化、新しい分譲地へのインフラ整備（水道、下水道、道路）といった小規模な取り組みも進行中です。また、開発承認において環境面への配慮もますます重視されています。大規模なプロジェクトは環境影響評価が求められる場合があり、特に湿地やサンゴ礁に影響を及ぼす場合には義務付けられます。例えば、東西を結ぶ幹線道路（East-West Arterial highway）が湿地を貫通する計画が激論の末、緩和策が取られることになりました（主要地域／インフラ参照）caymanresident.com。不動産投資家にとって、これは慎重かつ良心的な成長へと進むことを意味し、投資は発展の恩恵を受けつつ、最初に人々を惹きつけた自然の魅力が守られる形となるでしょう。

まとめると、2025年のケイマン諸島の規制環境は不動産投資家に非常に有利です：外国人の所有が容易、税負担が最小限、安定した法制度、さらに健全な不動産市場を促進する積極的な施策が取られています。最近の変更も、特定の購入者への優遇措置（税控除）や今後の新たな機会（高層建築の可能性）を提供しており、障壁となるものは導入されていません。この安定性と規則の予測可能性がケイマンの魅力をさらに高めています。たとえば、突然の新しい年次税が課される、あるいは収用のリスクが発生するといった心配は不要です。ケイマンは政治的安定性と投資家フレンドリーな姿勢で知られており、現行の規制体制もその評価を維持しています。

ケイマン諸島の主要地域＆開発ホットスポット

規模は小さいものの、ケイマン諸島は各地域ごとに特徴ある不動産市場を提供しています。ここでは、ケイマンで開発または購入を検討する主なロケーションを紹介します。

• セブンマイルビーチ＆ウェストベイ：セブンマイルビーチ（SMB）はグランドケイマンの西海岸に位置し、超一等地です。白砂が連なるこのビーチ沿いには高級コンドミニアム、ホテル、ヴィラが立ち並びます。ここにある物件はカリブ海でも最も高価な部類に入り、ビーチへの直通アクセスとサンセットの眺望が高く評価されています。前述の通り、SMBは独自の高級サブマーケットを形成しており、オーシャンフロントのコンドミニアムはほとんど値下がりしませんcaymanresident.com。WaterColours、The Watermark、Lacovia、Ritz-Carlton Residences、Seafire Residencesなどの開発もこのエリアに集中しています。レンタル収入を狙う投資家も観光需要が高いためSMBを好み、多くのコンドが短期レンタルを許可しています。SMBの北側では、ビーチの北端およびそれよりも北にあるウェストベイエリアが成長スポットとして台頭しています。ウェストベイには新しいオーシャンフロントのコンド（しばしばSMB本体よりやや安価）や住宅コミュニティが混在しています。ERAのエージェントは、風光明媚なアイアンショアの海岸線とダイビングスポットのおかげで、ウェストベイのNorthwest Point Roadが海外の購入者を惹きつける新コンドが増えていると述べていますeracayman.com。ウェストベイはまた、最も交通渋滞の激しい地域外にあるという利点もありますが、住民増加に伴い状況は変わりつつありますcaymanresident.com。全体として、セブンマイルビーチとウェストベイは高級感、利便性、高い流動性を求める人々に理想的な場所です。このエリアの物件は常に需要があるため、売却も迅速に行えます。
• ジョージタウン & サウスサウンド: ジョージタウンは、セブンマイルのすぐ南に位置する首都であり商業の中心地です。従来は主にオフィスやタウンセンター（住宅が少ない）でしたが、これは変化しつつあります。中心部のONE|GTのような新しい複合用途・住宅プロジェクト（christiesrealestate.com）により、ダウンタウンエリアに高級コンドミニアムや都市型生活がもたらされています。ジョージタウンのウォーターフロントには、クルーズ港ハーバーを見渡す高級コンド（例：ザ・メリディアン）もあります。職場やショッピング、病院への近さも長期居住者にとって魅力です。ジョージタウンに隣接する南側には、グランドケイマンでも有数の住宅地であるサウスサウンドがあります。サウスサウンドには高級な海沿いの住宅が連なる景観の良い海岸道路や、内陸のゲート付きコミュニティやコンドミニアム群が広がっています。町への近接性と郊外の雰囲気を求める家族やプロフェッショナルに人気です。サウスサウンドでは最近ヴェラやサン・セバスチャンタウンホームズのような開発が急速に売れ、価格も上昇しています。例えば、サン・セバスチャンの3ベッドルーム・コンドミニアムは2024年初めにCI$760kで売却され、隣接するヴェラの同等ユニットはより小型にもかかわらずCI$850kで取引され、サウスサウンドの需要が非常に高いことを示していますcaymanresident.com。サウスサウンドには新築の海沿いコンドミニアムプロジェクトや、オーダーメイド住宅用の空き海沿い区画もわずかに残っています。新設道路（イースト・ウエスト・アーテリアル延長）の完成予定もあり、これは交通の流れを分散させ、サウスサウンドおよびイースタンエリアの通勤者の渋滞緩和を目的としています。これが実現すれば、運転時間の短縮でサウスサウンドの魅力がさらに高まるでしょう。
• イースタンディストリクト（サバンナ、ボッデンタウン、イーストエンド、ノースサイド）： グランドケイマンのウェストベイ/ジョージタウンエリアが開発され尽くし価格も高騰する中、開発業者や購入者は東に目を向けています。「イースタンディストリクト」は、グランドケイマンのサバンナ/ローワーバレー、ボッデンタウン、イーストエンド、ノースサイドエリアを指します。これらの地域は元々静かで田舎的、土地価格も安価でしたが、現在は新たな開発の中心地となっています。例えば、サバンナ（ジョージタウンから東へ約15～20分）では新しい住宅地やショッピング施設が増え、Savannah GablesやPeriwinkleなどの開発案件は中間層ファミリーをターゲットにしています。さらに東へ行くと、ボッデンタウン（かつての首都）にはビーチフロントの土地や小規模リゾートがあり、最近話題となった「Seaglass」という１億ドル規模の開発プロジェクトがボッデンタウンの海岸線への開発関心を示しています caymancompass.com。 イーストエンドは手つかずのリーフで有名で、地元のコテージや高級バケーションホーム（Colliers周辺など）が混在しています。ケイマン初のマンダリンオリエンタルがイーストエンド/ビーチベイエリアで建設中で、この地域が世界的に注目されるでしょう。ノースサイドおよびケイマンカイ／ラムポイント（実際には北寄り）もバケーションホーム地として高く評価されており、これらは美しいビーチがある低密度居住エリアで、海外バイヤーが静けさを求めて家を購入します。2025年第1四半期には、ラムポイントおよびノースサイドの物件に対する外国人からの問い合わせが目立ち、独立型ビーチハウスや運河沿いの住宅も含まれていました eracayman.com。多くは、セブンマイル地区の喧騒よりも「アイランドチャーム」とプライバシーを重視する購入者に人気です。これまでの課題は街までの長いドライブでしたが、インフラの改善計画が進んでいます。2024年8月、政府は長らく待たれていたイースト－ウェスト幹線道路のルートを中央湿地帯を経由する形で承認し、イーストエンドやノースサイドから市街地への通勤緩和を目指しています caymanresident.com。もし完成すれば（適切な環境保護措置付きで）、この道路によりイースタンディストリクトからの移動時間は大幅に短縮される可能性があります。既に、その利便性期待から周辺の土地価値も上昇しています。ただし注意点として、グランドハーバーのラウンドアバウト等の交通渋滞が解消しない限り、東地区の住民は依然としてピーク時の渋滞に悩まされる可能性があります caymanresident.com。それでもなお、イースタンディストリクトはケイマンの将来の成長フロンティアです。新規住宅開発やエコリゾートを計画する開発業者にとって、より早い時期に低い価格帯で参入するチャンスがあります。グランドケイマンでリトルケイマン風の静けさ――それがノースサイドの一部エリアの特徴と言えるでしょう。
• ケイマンラック＆リトルケイマン（シスターアイランド）: ケイマン諸島の2つの小さな島には、それぞれ独自の市場があります。ケイマンラック（人口約2,300人）はのんびりとしたコミュニティ感があります。不動産価格はグランドケイマンよりはるかに安く、グランドケイマンの価格の一部で手ごろな家や土地が見つかります。市場の取引数は限られていますが、2021〜2023年にはリモートワーカーや退職者が静かな生活を求めてラックを検討し一定の活動が見られました。リトルケイマン（人口約250人）はさらに人里離れており、年間の売買件数はほんのわずかです。主にオフグリッドのビーチフロントの区画や小規模リゾートに関心がある人向けです。2025年初め時点で、シスターアイランド（ラックおよびリトル）には66件の物件が掲載されており、総額は3500万米ドルを超えていました eracayman.com eracayman.com － 未開発地と小規模住宅の混合です。これらの島は、隠れ家的な生活を重視し、多くはスキューバダイビング愛好家（リトルケイマンはダイビングで有名）に魅力的です。グランドケイマンで見られるような資産価値の上昇はありませんが、ケイマンで手ごろな所有を提供し、同様に固定資産税などもかかりません。開発は最小限ですが、将来リゾートやヴィラ事業用に指定された土地もあり、将来的にシスターアイランドのインフラが発展すれば価値上昇が見込まれます。
• カマナベイ＆セブンマイルコリドー: 特筆すべきは、カマナベイです。これはセブンマイルビーチのすぐ内陸に位置し、Dart Enterprisesが開発したマスタープラン型のニューアーバニズムタウンです。過去10年で、カマナベイはクラスAのオフィスビル、小売店、レストラン、学校を備えた一流のビジネスおよびレジャーセンターとなりました。当初は住宅分譲が限られていましたが、それは変わりつつあります。初の分譲住宅プロジェクトOlea（タウンハウスとコンドミニアム）が完成間近で、さらに多くのプロジェクトが計画されています。カマナベイの発展、特に将来的な高層住宅も見据え、セブンマイルコリドー（ジョージタウンからウエストベイまでの区間）全体が注目エリアとなっています。すでに、クリスタルハーバー、カナルポイント、ビスタデルマーなど（いずれもセブンマイル裏の運河沿い高級住宅地） は、治安とボートアクセスを重視しつつ、にぎやかな場所の近くを希望する人々に非常に人気です。このコリドーの不動産は、運河沿いの区画（平均CI$100万以上）、ノースサウンドゴルフクラブ近くのゴルフ場コンドミニアム、カマナベイの高層住宅など、いずれも立地の良さから今後も人気が続くでしょう。
• 観光とホスピタリティ: 観光は経済の第2の柱であり、住宅用および商業用不動産の両方の主要な原動力です。
パンデミック後の低迷を経て、2023年から2024年にかけて宿泊を伴う観光が急速に回復しました。ケイマン諸島は2024年に437,842人の宿泊観光客を記録し、2023年比で2％増加と、過去最高水準の一つとなりました routesonline.com routesonline.com。2024年3月までに、月間到着者数はほぼ過去最高値（その月は約57,000人）に達しました routesonline.com。また、2024年12月には過去2番目に多い12月を記録しました routesonline.com。この回復は不動産に多面的な影響を与えます。（1）短期レンタル需要 – 多くの投資家が観光客に貸し出すことを目的としてコンドミニアムやヴィラを購入しています。高いADR（平均客室料金）– 2024年には9%上昇しました routesonline.com – これはオーナーにとって強い収入を意味します。(2) 新規開発 – 成功を受けて、開発業者は新しいホテル（グランドハイアット、カイラニなど）やブランド付きレジデンシャルリゾート（マンダリンオリエンタルなど）の立ち上げや完成を進めており、これらには販売用ユニットが含まれていることが多いです。(3) 雇用 – 観光業は、ホスピタリティ業界の従業員からツアーオペレーターまで、何千もの雇用を支えています。採用が増加する中（建設中の新しいホテルが3つあり、より多くの労働者が必要になっています caymanresident.com）、これらの従業員は住居が必要となり、多くの場合アパートを借りたり、より手頃な価格の住宅を購入したりします。(4) 退職者およびセカンドホーム市場 – 多くの観光客が「ケイマン諸島に恋をして不動産を購入する」ことが、訪問後によくあります caymanresident.com。これは長い間観察されてきた現象であり、バケーションやセカンドホーム部門を支え続けています。観光業は政府の歳入も促進しています（2024年には宿泊税で約CI$3,850万 routesonline.com ）。これにより、空港の拡張や美化プロジェクトなど、さらなる不動産価値の向上につながるインフラへの公共支出が可能となっています。クルーズ観光も重要であることは注目に値します（通常の年には何百万ものクルーズ乗客がいます）が、クルーズ観光客は通常、滞在型観光客ほど不動産に直接的な影響を与えません。全体的に、観光産業の活況は、ホスピタリティ関連の不動産や一般市場の投資家の信頼感を高めます。これは、その地域の経済が活気にあふれ、国際的に魅力があることを示しているためです。

結論として、ケイマンの各エリアはそれぞれ異なる特徴を提供していますが、すべてが島全体の安定性と美しさという強みを共有しています。ロケーションを選ぶ際、投資家は学校や職場への近さ（サウスサウンド、GTが有利）、賃貸収益の可能性（セブンマイル、ラムポイントが有利）、将来のインフラ整備（東部地区が有利）、ライフスタイル（静かさか活気か）などの要素を考慮しています。2025年の開発ホットスポットは、セブンマイル（古い物件の新築高級コンドミニアムへの再開発）、ジョージタウン（複合用途高層ビルによる再活性化）、東部地区（新しい道路による住宅プロジェクトの促進）などが挙げられます。これらに注目することで、次なる大きなチャンスを見つけることができるかもしれません。例えば、現在ノースサイドにある広大な土地が、将来はマスタープラン・コミュニティになる可能性もあります。重要なのは、ケイマンの小さなサイズからは想像できない多様な不動産の景観が存在し、投資家はリトルケイマンのビーチコテージからセブンマイルビーチの豪華なペントハウスまで、さまざまなチャンスを見つけられるという点です。

不動産市場に影響を与える経済的要因

ケイマンの不動産の好調は決して孤立したものではなく、より広範な経済状況と密接に結びついています。市場の勢いを支えているいくつかの主要な経済的要因を紹介します。

• 金融サービス産業：ケイマン経済の最大の柱は、グローバルな金融センターとしての役割です。ケイマンに拠点を置くヘッジファンド、プライベートエクイティファンド、銀行、保険会社、フィンテック企業の存在が、不動産需要の強固な基盤となっています。金融セクターはGDPと雇用の大きな割合を担っています。2025年時点で、ケイマンには10万社以上の登記会社（1万2,000社以上のミューチュアルファンドや多数のキャプティブ保険会社を含む）が存在しており、オフショア金融の上位法域として常にランクインしています。これが高収入のプロフェッショナル－弁護士、公認会計士、ファンドマネージャーなど－の継続的な流入につながり、彼らは長期滞在を決意すれば住宅を購入する傾向にあります。例えば、ファミリーオフィスのケイマンへの移転（経済的実態要件やライフスタイルが魅力）により、直接的に富裕層による高級住宅購入が増加しています blog.bovell.ky。加えて、金融セクターの成長は商業不動産にも波及しています。ビジネス街近隣のオフィススペースや高級賃貸住宅需要を支えています。2023年後半には、ケイマンが一部の国際的なマネーロンダリング対策監視リストから除外され caymanresident.com、金融部門のさらなる拡大に追い風となっています（正当なビジネスの障害がない）。ケイマンがトップクラスのオフショアハブであり続ける限り－現状からみてもその傾向は強く、不動産需要は引き続き堅調であり、特にエクスパット専門職に人気の中～高価格帯が有望です。
• 人口増加と労働力：ケイマンの人口増加は急速であり、これは住宅需要の根本的な原動力となっています。2024年半ば時点での推定人口は87,866人で、前年から4.6％増加しています caymanresident.com。住民の半数以上（約55％）は非ケイマン人であり、つまり外国人労働者とその家族が多くを占めています caymanresident.com caymanresident.com。2024年春の労働力調査では、労働人口の53%（33,573人）が外国人であることが示されました caymanresident.com。これらの数字は、ケイマンが人材の集まる地であることを示しており、新しい労働者が増えるごとに住居が必要となります。多くの人は最初は賃貸を選ぶため（そのため賃貸市場が逼迫）、一部の人々は最終的に購入します。重要なのは、高い人口増は「必ずしもマイナスではなく」、確かに経済成長と相関している caymanresident.com ものの、適切に管理しないとインフラに負担をかけます。政府も、インフラが人口増加に遅れれば生活の質が損なわれる可能性があることを認識しており、そのため大規模な道路事業や新たな公共交通機関の導入が検討されています。しかし、純粋に市場の力学としては、比較的高い可処分所得を持つ人口が増加することで、不動産供給への恒常的な圧力が生じます。これは需要が供給を上回り価格が上昇しやすい典型例です。この力学は、何百件もの新規リスティングがあっても、ケイマンが今なお多くの面で売り手市場であり続けている主な理由の一つです caymanresident.com 1503propertygroup.com。人口動態としては、若いプロフェッショナル層や家族世帯の流入によりミッドマーケット（例：学校近くの2～3ベッドルーム住宅）の需要が拡大しています。一方、富裕層の移民（PRルート経由も含む）がハイエンドセグメントを拡大させています。また、退職者層の台頭もあり、ケイマンで働いていたり何度も訪れていた人たちがここでのリタイアを選び、しばしばコンドミニアムへダウンサイジングしています。これら全ての人口要因が、あらゆる価格帯で幅広い需要基盤を維持しています。
• インフラ開発：ケイマンで進行中または計画されているインフラプロジェクトは、不動産価値や開発機会に大きな影響を与えます。注目すべきいくつかの例：
  • オーウェン・ロバーツ国際空港の拡張・近代化（第1フェーズは2019年に完了し、今後もさらなる改善が計画中）は、航空便のキャパシティ増加と訪問者体験の向上につながり、間接的に観光不動産市場を後押しします。また、ロサンゼルスからの新路線（2023年就航）など新たな市場からの直行便の可能性も広がり、米国西海岸のバイヤーを引き付けることが期待されています。
  • 東西幹線道路（前述）は、グランドケイマン島東半分の接続性を向上させるための重要なプロジェクトです。2024年には、中央湿地帯を通るルートが合意されました caymanresident.com。環境への懸念もありますが、もし建設されれば、この高速道路は通勤時間を大幅に短縮し、低密度エリアでの開発を促進することができます。例えば、ノースサイドの移動時間が50分からおそらく30分ほどに短縮される可能性もあります。他の市場でも見られるように、新たな高速道路は沿道の土地価格上昇や建設ブームを引き起こすことが多いです。
  • インフラとレジリエンス：ケイマン諸島は水道、電力、インターネットインフラへの投資を進めています。こうしたサービスがより信頼でき広範囲に行き渡るほど、新たなエリアの開発が容易になります。たとえば、市水道が郊外まで延長されたことで、貯水槽が不要となり住宅プロジェクトの実現性が高まりました。また、一部地域の電線地中化や通信ネットワークの強化（ハリケーン対策）は、嵐によるダウンタイムを減らすことで物件の魅力を高めています。
  • 教育・医療施設：政府と民間部門が新たな学校や医療施設を開設しています。特にヘルスシティ・ケイマン諸島（イーストエンドの大型医療キャンパス）は2022～23年にカマナベイに2つ目の施設を開設しました。これは高度な医療を提供するだけでなく（医療観光を呼び込み、リタイア層や投資家に安心を与える）、近隣で住む必要のあるスタッフの雇用も生んでいます。優れた学校（カマナベイのケイマン・インターナショナル・スクール、サウスサウンドのセントイグナティウスなど）の存在が、その学区での住宅購入を家族に促すことも多いです。
  • デジタルインフラ：ケイマン諸島はインターネット接続が非常に優れており（多くの地域に光ファイバーを導入済み）、リモートワーク施策（例：COVID時のグローバル・シチズン・プログラム）への適応も速かったです。このデジタル社会の整備により、ますます多くのリモートワーカーがケイマンに拠点を置き、高級賃貸や購入市場への影響を与えています。
  まとめると、インフラ整備はおおむねケイマン諸島における不動産価値の向上に寄与し、生活の質を高め、島暮らしに伴う不便（渋滞など）を緩和します。重要なのはインフラ整備が需要に追いつくことです。2024年に指摘された課題の一つは深刻な交通渋滞で、これにより職場に近い場所に住むため高い家賃を払う選択をする人もいました caymanresident.com caymanresident.com。これを受けて、政府の戦略政策声明では持続可能な開発とインフラのボトルネック解消が強調されています caymanresident.com。これらの取り組みが成功すれば、不動産市場の成長が継続的にサポートされるでしょう。
• 政府の財政健全性と政策: ケイマン政府の歳入は、輸入関税や手数料、不動産売買時の印紙税などに大きく依存しています。2025年第1四半期には、不動産取引件数の増加と物件価値の上昇により、印紙税収入が予想をCI$770万上回りました caymanresident.com caymanresident.com。この予想を上回る税収増は、2025年政府予算の黒字化の可能性に貢献しました caymanresident.com caymanresident.com。不動産市場への影響は二つあります。第一に、政府は不動産市場を健全に保つことに強い関心を持っています（それが重要な収入源となるため）。第二に、健全な財政運営により（道路や学校などの）資本支出を新たな税の導入なしに継続できます。ケイマンは厳格な財政規律（借入の制限など）を守っており、選挙年による不確実性もありますが、全体的な流れは安定しています。低い債務と直接税がない安定したマクロ経済環境は、長期的な不動産投資を検討する投資家にとって魅力的な背景となっています。

まとめると、ケイマンの不動産市場はダイナミックな経済によって支えられています。高付加価値の国際金融が富と雇用を生み出し、世界的観光業が来訪者と華やかさ（および賃貸収入）をもたらし、人口増加が活気と住宅需要を生み出し、インフラ改善が新たな成長機会を開きます。これらの要因が相乗効果を生み、ケイマンはこの地域で最も好調な不動産市場の一つとなっています。もちろん、こうした好調な要因自体が（交通渋滞や生活費の高騰などの）ひずみも生み、ここからが次のセクション—投資家が乗り越えるべきリスクと課題—につながります。

リスクと課題

どんな市場にも課題はあります。強みを持つケイマン諸島の不動産セクターにも、投資家や政策担当者が注視すべきリスクや制約がいくつか存在します。

• 高い建設費と供給制約：ケイマンでの建設は高額です。建設資材のほとんどは輸入されており（約80%の物資が米国から来ています blog.bovell.ky）、22～27％の輸入関税が課せられます practiceguides.chambers.com。最近の世界的な貿易政策の変動―米国による一部資材への関税など―はケイマンに直接影響を与えました。開発業者は木材・鉄鋼・家電などのコスト上昇に直面し、それがプロジェクトの遅延や販売価格の上昇につながります blog.bovell.ky blog.bovell.ky。ある開発業者は、関税の不安定な変化が長期プロジェクトの価格設定を難しくしていると述べ、「ある日は関税がかかり、次の日は外れる」と言っています blog.bovell.ky。さらに、ケイマンの建設業界はすでにフル稼働しており、請負業者や熟練労働者の数も限られています。2023～24年には、検査のためのプランニング部門のバックログにより、占有証明書（CO）の発行が遅れ、一部の新築住宅では最終承認までに6か月以上待つケースもありました caymanresident.com。そのため新築ユニットが空き家のままとなり（COがないと電力の接続ができません）、本来入居するはずだった人が引き続き賃貸住宅に住まざるを得ず、賃貸市場の逼迫を招きました caymanresident.com。このようなボトルネックは、労働力や行政の制約が供給を妨げ、住宅不足を悪化させる様子を示しています。中期的には、政府と民間セクターが訓練に投資し、建設労働者のさらなる受け入れや許認可の効率化が必要でしょう。それまでは、新規供給の制限が価格の上昇圧力を維持するため、オーナーには良いですが、市場のバランスにとっては課題となります。
• インフラへの負担と過度な開発への懸念：人口と建築環境の成長に伴い、ケイマン諸島のインフラは負担を感じています。最も顕著な例はグランドケイマンでの交通渋滞です。イースタン地区からジョージタウンへのラッシュアワーの通勤は悪名高く長くなることがあります（「以前は15分だったのが、今では渋滞で1時間以上かかることも」という苦情）。新しい道路が計画されていますが、その間に一部の人々は交通状況を考慮して住まいを決めています。例えば、郊外の大きな家から町の近くの小さなコンドミニアムにダウンサイジングするなどです caymanresident.com。インフラへの負担は水の生産、下水道、廃棄物管理の能力も急速な成長により試されています。ジョージタウンの埋立地は長期的な修復プロジェクト（ReGen廃棄物発電施設）が進行中ですが、これが遅れれば近隣の不動産に環境面・景観面で影響を及ぼす懸念もあります。過度な開発と環境のバランスはホットな話題であり、マングローブやサンゴ礁の損傷や洪水を引き起こす無制限な開発への市民の反発が高まっています。現政権は「過度な開発の抑制」により経済・社会・環境のより良いバランスを目指す意向を示しています caymanresident.com caymanresident.com。実際にこれは、一部地域でより厳格な都市計画の承認やダウンゾーニングを意味する可能性があります。開発業者にとっては、突然の政策変更はリスクとなります（実際にはまだ具体的な変更はありませんが、議論は継続中です）。市場全体としては、インフラのアップグレードが間に合わなければ生活の質が低下し、長期的にはケイマンの魅力が失われる可能性があります。良いニュースとしては、ケイマン諸島がインフラ投資のための資源と資金を持っていることです。重要なのは実行のスピードと計画性です。
• 環境リスク（気候と自然災害）: ケイマン諸島は低地の熱帯地域であり、気候関連のリスクに本質的にさらされています。ハリケーンが最大の急性リスクです。例えば、2004年のハリケーン・アイヴァンは広範な被害をもたらし、一時的に不動産市場が落ち込みました。それ以降、建築基準は大幅に改善され、不動産は一般的に既知の洪水高より高い位置に建てられ、ハリケーン耐性のある方法が採用されるようになり、レジリエンスが向上しています。保険は利用しやすいですが（ただし高価です—多くの所有者は2023年に住宅保険料が30〜40%上昇したのを目にしました caymanresident.com。世界的な再保険料率の上昇が要因です）。それでも、甚大なハリケーンの直撃は短期的に市場を混乱させるリスクとして残っています。気候変動はゆっくりと進行するリスクをはらんでおり、海面上昇やビーチの浸食が沿岸不動産に影響を及ぼす可能性があります。セブンマイルビーチは部分的な浸食を経験しており、特に2022年の深刻な事例では一部の建物がリスクにさらされました。政府は気候回復力の向上に取り組んでおり、サンゴ礁の修復、ビーチの養浜、新築物件に対するセットバック距離の拡大などが進められています。一部の議員は、地上階を高くし、海から離すことで高層建築物の方が気候変動に強いと主張しています caymancompass.com。また、淡水資源が限られている点（現在は淡水化で解決しています）や、気温上昇によってエアコンのための電力網が圧迫される可能性も課題です。投資家にとって重要なのは、物件が高いレジリエンス基準を満たしていること（ほとんどの最新の新築物件は満たしています）、そして保険や緩和対策コストに注意を払うことです。マクロな視点では、重大な気候イベントが発生すれば、観光業やその期間の賃貸収入にもダメージを与える可能性があります。
• 世界経済および規制上の要因: ケイマン諸島の景気は世界的な動向に左右されます。世界的不況や市場の低迷が起これば、別荘需要の減少や、（2008年やCOVID後に一部で見られたように）駐在員の離職が発生する可能性があります。2022～23年の世界的な金利上昇は世界中の不動産市場に冷や水を浴びせ、ケイマンでも住宅ローン金利が約8%に達し影響が見られました caymanresident.com。インフレ圧力の再燃や金利の再上昇があれば、特に地元市場の一部買い手が様子見に回ることも考えられます。もう一つの要因が為替レートです。ケイマンドルは米ドルに固定されており、米国の購入者は為替リスクを負いませんが、ヨーロッパ人やカナダ人はリスクがあります。強い米ドル（2022年に見られたように）は、彼らにとってケイマンでの購入コストを高め、購買力を低下させる場合があります。規制面では、ケイマンは国際機関の金融セクター監視（ブラックリスト化など）に直面してきました。これらは解決に向かっていますが、もし悪い進展（ブラックリスト化など）があれば、一部投資家の慎重姿勢から不動産市場に間接的な悪影響が出る可能性もあります。同様に、主要国がオフショア資産に対してより厳しい規制や課税措置を講じた場合、外国人の需要が落ち込む恐れがあります。また、地政学的リスクも広い意味で存在します。ケイマンの魅力の一部は、「混乱した世界における安定」にあります。地政学的な出来事が安全資産への資金流入を生む場合には、COVID時の超富裕層の移住のように恩恵も受けますが、逆に、渡航の混乱やオフショア金融センターへの国際的な締め付け強化が実施されれば、課題が生じるでしょう。
• 社会・政治的・地域市場リスク: ケイマン諸島内での社会・政治的リスクとしては、富の格差拡大と高額な不動産価格に対する地元住民の不満があります。一部のカイマニアンは、島が裕福な外国人に「売り渡され」、自国の不動産市場から締め出されていると感じています caymannewsservice.com。政府は投資受け入れと市民の住宅取得の両立を図らなければならず、そのため地元住民への税優遇などの施策を行っています。世論が悪化した場合、将来的には一部市場での外国人所有規制や、ディベロッパーに対する低価格帯住宅の供給義務化などが議論されるかもしれません。現在のケイマンでは（非常に自由市場であり）まだ見られませんが、選挙の前などで政治的議論の話題となっています。また、主要2業種（金融・観光）への過度な依存も懸念材料です。テックを誘致するケイマン・エンタープライズ・シティやヘルスシティによる医療観光など、多角化の取り組みが進行していますが、もし主要産業が（規制強化やパンデミックなどで）打撃を受ければ、経済と不動産に波及します。最後に、金利・通貨のミスマッチも地元住宅所有者のリスクであり、ほとんどの住宅ローンは変動金利なので金利が急上昇すると一部苦しむ可能性があります（ただし、当地の銀行は慎重で、返済能力重視の審査が通例です）。

これらのリスクを考慮する際、ケイマン諸島には多くの本質的な強靭性があることが明らかです。強固なガバナンス、財政黒字、適応的な政策、そして需要が供給を上回るという利点もあります。しかし、投資家は目を開いてアプローチすべきです。物件の場所（洪水ゾーン等）について十分なデューデリジェンスを行い、適切な保険に加入し、現地の政策議論に常にアンテナを張りましょう。実際問題として、これらの課題（インフラ、気候変動への適応）は多くが積極的に対処されており、それ自体が新たなチャンスを生み出しています。たとえば、インフラが改善されれば、今投資している土地の価値が上がる可能性がありますし、サステナブルな建築トレンドがエコフレンドリーな住宅の価値を高めることもできます。

今後3～5年（2026～2030年）の市場予測

不動産市場を3～5年先まで予測するのは常に確率の問題ですが、現状のトレンドやデータからケイマン諸島における今後の予測シナリオを描くことができます：

• 市場全体の見通し：ケイマン諸島の不動産市場は、成長トレンドが引き続き続く見込みですが、パンデミック後の熱狂的な高騰と比べるとやや緩やかで持続可能なペースになるでしょう。2021～2022年には一部セグメントで年率二桁の価格上昇が見られたものの、2023～2024年には一桁台の上昇に落ち着いています。今後数年間は住宅価格の年間平均上昇率が5％程度になると想定しています（大きな外的ショックがなければ）。主要な立地（セブンマイルビーチなど）は高い上昇が、周辺エリアでは新たなインフラ整備が進むまで横ばい又はやや低水準が続くかもしれません。ケイマンでは供給制約が大きな要因のため、たとえ一年横ばいであっても次の上昇への一休みと捉えられることが多いです。
• 住宅供給と開発：今から2030年まで、ケイマンでは複数の新規開発プロジェクトが実現し、供給増加と同時に需要を刺激するでしょう。具体的には：
  • 複数の高級コンドミニアムプロジェクト（Watermarkは2025年までに、Grand Hyatt Residencesも2025年までに、ONE｜GTはもしかすると2026年までに、Lacoviaは既に完成など）が完了予定です。これらは完成と同時に主に高所得者層によって消化される公算が高く、未販売在庫が市場に溢れることはなく、むしろ新たな価格基準を設定する役割を果たします。
  • 郊外（例：サバンナ、ボーデンタウン）では新しい中価格帯コミュニティが誕生し、現地の家族向けの在庫が拡大します。政府も手ごろな価格の住宅計画へパートナーシップを組む可能性があり、数百戸程度の低価格住宅や宅地が供給されるかもしれません。ただし、これらの数は需要増加と比較すれば小規模です。
  • 東部地区の成長：イーストウェストハイウェイが進めば（2027～2028年までに一部開通の可能性あり）、そのエリアでは建設ラッシュが期待できます。そのため、土地の価値は先行して上昇するかもしれません。2030年までにはノースサイドで初の大規模マスタープランコミュニティや、イーストエンドでリゾート拡張が見られる可能性もあります。
  • シスターアイランド：これは予測困難な要素です。今は開発が限られていますが、1つ大きなリゾートプロジェクトが進む、またはリモートワーク需要で人が増えれば、ブラック島やリトルケイマンの不動産活動が大きく高まる可能性もあります。リトルケイマンのあるリゾートは数年内にアップグレードが予定されており、マイクロマーケットに若干の上昇効果をもたらすかもしれません。
  • 垂直開発： 法定の高さ制限が正式に引き上げられた場合、2030年までにケイマンには15～20階建ての建物が1、2棟できる可能性があります（たとえば、カマナ・ベイやセブンマイルの新タワーなど）。これにより、新しい商品（高層ラグジュアリーペントハウスなど）が追加され、新たな関心を引きつけることができます（例えば、カリブ海で一番高いタワーを求める超富裕層など）
  要するに、供給は増加しますが、管理された形で進みます。ケイマンでは需要を超える巨大な分譲住宅や大規模コンドミニアムの乱立は起こりません―資金調達や計画の規制によってそれが保証されます。したがって、新たな供給は新たな需要に追いつくことはなく、プレッシャーをいくらか緩和する程度でしょう。
• 需要と人口動態： 現在の成長率を考えると、ケイマンの人口は2027年から2028年までに10万人を超える現実的な可能性があります。この自然な需要は、賃貸市場やエントリーレベルの購入を下支えします。世界の富裕層も増加しており、超高額純資産者（UHNWI）は経済の変動があっても2025年にかけて大幅に増加すると予測されていますcaproasia.com、そしてケイマンもその恩恵を受けるでしょう。そのため、ラグジュアリー需要は堅調に推移すると考えられます。また、ミレニアル世代やZ世代の買い手がさらにケイマン市場に参入することも予想されます。これは長年の駐在員の子供や、リモートワークに適した場所を求める裕福なミレニアル世代などが含まれます。これにより、徒歩圏エリア（カマナ・ベイ、ジョージタウン）でのコンドミニアムや、持続可能なグリーン住宅への需要が高まるかもしれません。
• 金利と金融環境： ほとんどの予測では、2025年から2026年までに世界の金利は安定、もしくは低下すると見込まれています。アメリカの金利が2026年までにおおよそ2～3%のフェッドファンド水準に正常化すれば、ケイマンの住宅ローン金利も約4～5%の水準に戻る可能性があります。これは不動産市場にとって追い風となり、安価な借入を活用する移行層の買い手や投資家による新たなブームを引き起こすかもしれません。安価な融資と継続的な富の創出が組み合わさり、10年の後半には再び不動産取引や価格が上昇する下地となるでしょう。逆に、インフレが予想外に進み金利が高止まりした場合、ケイマンの不動産市場はより緩やかな成長となり、特に地元の初めての購入者は制約されますが、トップ層の外国人現金購入者にはほとんど影響がないでしょう。
• 経済見通し： 不動産を牽引する基幹産業（金融、観光）は中期的に好調に見えます。金融サービス部門は多角化（例：フィンテック、規制サンドボックス下でのデジタル資産など）が進み、新しいタイプのビジネスや若い専門職の流入が期待されます。観光は年々緩やかに成長すると見込まれています（ケイマンの目標は量より質ですが、航空到着数の増加やクルーズ船誘致の改善がみられるかもしれません）。多角化の例としては、Health Cityの医療観光施設拡大などが挙げられ、専門職や将来的にセカンドハウスを購入するかもしれない患者の流入という「ボーナス」が期待されます。政府の予測や戦略政策声明は持続可能な成長を目指しており、2026年までの経常黒字とインフラ投資を見込んでいます caymanresident.com caymanresident.com。2025年以降の潜在的リスク要因として、15％の最低法人税（OECD第2の柱）の世界的な導入が挙げられます。ケイマンはタックス・ニュートラルで所得税は課しませんが、大手多国籍企業に対し報告義務を果たす予定です practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com。このグローバルな税制改革がどのように進展するかにより、企業のプレゼンスが若干変化する可能性があります。しかし、ケイマン自体は課税しないため、企業は本国との差額だけ本国に納めればよく、引き続き拠点を置く可能性が高いです。したがって、不動産への影響は最小限と見込まれますが、2026年前後は注視する必要があります。
• 価格帯の予測： 2030年までに、次のような展開が考えられます：
  • 現在の中央値/平均住宅価格（約US$1.2M）は、年4～5％の成長と複利計算を踏まえUS$1.5M～1.6M程度まで上昇する可能性があります。
  • セブンマイル地区の高級コンドミニアム市場は新たな記録を更新し、超大型ペントハウスやエステートの取引があればUS$5,000万の初売却もあり得るかもしれません（一部ペントハウスは既にUS$3,000万近くで取引）。
  • 中流層向け住宅（タウンホームや内陸コンドミニアム）の供給も拡大が期待されます。価格上昇も続きますが、政府が手頃な住宅を十分に供給すれば横ばいになる可能性も。2024年にCI$50万だったコンドが2028年にはCI$60～65万になっているかもしれません。
  • 賃貸料も物件価格同様に上昇傾向が続くでしょうが、大規模な賃貸アパート建設がない限り上昇基調は変わらず。賃貸需要が高いため、利回りも現行水準（価格が5％上がれば家賃も同様に上がるので利回りはほぼ一定）で安定するとみられます。

所有権と課税: ケイマン諸島は、年間不動産税がないことと、外国人の所有権に制限がないことの組み合わせで際立っています。

ケイマン諸島の外国人購入者は、地元住民と同じ不動産権利を享受できます。特別なライセンスなしで、あらゆる不動産（フリーホールドの土地やコンドミニアム）を購入できます。caymanresident.com唯一の税金は、購入時の一度きりの印紙税（7.5％）です practiceguides.chambers.com。対照的に、バミューダでは外国人の不動産購入が厳しく制限されています。海外投資家は政府のライセンス（物件価値の6～8％の手数料がかかる）を取得しなければならず、最小年間賃料価値（ARV）の基準を満たす高額物件の限られたプールからのみ購入が可能です。caymancompass.com。彼らは未開発の土地をまったく購入することができません caymancompass.com caymancompass.com。バミューダでは、ARV（課税評価額）に基づいた年間土地税も課されており、外国人所有者は地元住民と同様に継続的な費用が発生します（例えば、約100万ドルの住宅の場合、年間で数千ドルの税金がかかることがあります）。バハマはその中間に位置しており、所得税やキャピタルゲイン税がなく、外国人の購入を奨励しています。外国人はバハマの不動産を自由に購入でき、投資によって永住権を得ることもできます（経済的永住権の基準は2025年に75万ドルから100万ドルに引き上げられます）globalpropertyguide.com。しかし、バハマではほとんどの不動産に年間固定資産税が課されます。自宅として所有する住宅には累進税率（例えば、一定の控除額を超える価値部分に対して0.75%～1%）が適用され、非自住または外国人所有の場合は全価値の約1%が課されることが多いですが、免除される場合もあります。sothebysrealty.com sothebysrealty.com。また、10万ドルを超える取引には10％の付加価値税（実質的には印紙税）がかかります krabahamas.com。BVIはケイマン諸島と同様に、所得税やキャピタルゲイン税がなく、重要な年間不動産税もありません（わずか数ドル程度の象徴的な土地税のみ課されます）。しかし、BVIではすべての外国人購入者がノンビロンジャー土地保有ライセンスを取得する必要があり、この手続きには6～12ヶ月と時間がかかります。また、取得する物件を申請書に明記する必要があります。bvisothebysrealty.com bvicompanyincorporation.com。BVIでは、外国人に対してより高い印紙税（地元住民は4%、外国人は12%）が課されます。一方、ドバイ（UAE）には所得税やキャピタルゲイン税がなく、4％の譲渡手数料（印紙税）と少額の年間不動産サービス料はありますが、繰り返し課される不動産税はありません。指定されたフリーホールド地域では外国人の所有権が認められています。
• 最悪の場合／弱気シナリオ： バランスを取るために、何がうまくいかなくなる可能性があるでしょうか？例えば2026年に世界的な景気後退が発生した場合、ケイマン諸島は一時的な減速を経験するかもしれません――売上高が減少し、市場での滞留日数が延び、一部の売主は市場に合わせて価格を若干下げる可能性があります。しかし、過去の経験（2008年、2020年）から、こうした下落は通常は一桁台のパーセンテージで、ケイマンでは短期間であることが多いです。blog.bovell.ky。ゼロの固定資産税（売却を余儀なくされるコスト圧力がない）と資金力のあるオーナーが下支えとなっています。もう一つのシナリオとしては、壊滅的なハリケーンが大きな被害をもたらし、市場を1～2年間混乱させる可能性があります。しかし、その後の復興活動が建設業を活発にし、ミニ・ブームを引き起こすかもしれません。全体的に見て、ケイマンの下振れリスクはその安定性と魅力によって和らげられています――揺れることはあっても、歴史的に見て壊れることはありませんでした。

まとめると、ケイマン諸島の5年間の不動産市場予測は非常に明るいと言えます。堅固な基盤によって引き続き不動産価値の成長が期待できる一方、2022年初頭のピーク時の熱狂と比べるとペースは穏やかになっています。市場は成熟し始めており、（高級物件とスターター住宅など）より細分化が進み、開発を主導する政府の関与も今後さらに高まるでしょう。投資家や住宅所有者にとって現時点で購入した物件は今後も価値が上がると予測され、ケイマンの資産需要は高い状態を維持する見込みです。もちろん、慎重な投資家は金利、政策の変化、世界経済の健全性を注視するでしょうが、ケイマン独自のライフスタイルと金融上の利点の組み合わせは、困難を乗り越えて2030年に向けて引き続き上昇し続ける好位置にあります。

他のタックス・ニュートラル（税制中立）管轄地域との比較

ケイマン諸島の不動産市場は、他のカリブ海地域や世界のタックス・ニュートラルな管轄地域と比べてどうでしょうか？下記は、ケイマンと他の主要な比較対象――バハマ、バミューダ、イギリス領ヴァージン諸島（BVI）と、ドバイ（非カリブ海のタックス・ニュートラル拠点）に関する簡単なメモ――に関する主要要素や最近の傾向の比較です。これらの地域は、オフショア金融センターや税制優遇の観点でしばしば同じ文脈で語られますが、それぞれ異なる不動産の特徴を持っています。

市場規模と活動性：ケイマンの市場は比較的小さいですが、人口に比して非常に活発で流動的です。グランドケイマンでの年間不動産売上高は近年約8億～10億米ドルで推移しており、2022年には10億ドルを超えました blog.bovell.ky。バミューダの市場はさらに小さく、比較的停滞しています。厳しい制限のため、取引件数は非常に少なく、バミューダでは外国人による高級物件の売買が年間数十件にすぎず、地元住民同士で売買が主です。バミューダの平均住宅価格は2020年で約88.5万米ドルでしたが caymancompass.com、取引量は低く、多くの物件が相続で受け継がれています caymancompass.com。バミューダの厳格な方針は価格を高く保つ一方で流動性を低くしがちで（その政策が「停滞した住宅市場」を招き、新規開発が限られることがよく批判されます） caymancompass.com。バハマは人口がより多く（約40万人）、市場は2層構造です。ナッソーやパラダイスアイランド、リゾートアイランドを中心とした外国人主導の高級セグメントと、国内向けセグメントに分かれます。バハマはコロナ禍明けの2021～2022年に巨大な急騰を見せ、実際ナイトフランク社によれば2023年のバハマの高級住宅価格は15%上昇し、世界でも最高水準の成長率でした globalpropertyguide.com。これはアメリカ人やヨーロッパ人がナッソーやエグズーマ等で高級住宅を購入したことが要因です。バハマのローカル層は手頃な価格の住宅不足と供給制限に直面しています globalpropertyguide.com。全体的にバハマは地理的余地はありますが、インフラや経済格差により全域が均等に発展しているわけではありません。BVI（英領ヴァージン諸島）の市場は非常に小さく、主にヴァージンゴルダやトートラ島の高級ヴィラまたは開発用区画が中心です。2017年のハリケーン（イルマがBVIを直撃）のダメージから完全に回復していないため、価格は一部で2017年以前の水準を下回っています。ライセンス取得のハードルがあるため取引は稀で、外国人バイヤーがより取り引きが迅速なケイマンやバハマに流れてしまうこともあります。ドバイはこれらと比較してメガマーケットであり、年間何千件もの取引が行われ、非常に国際的で景気循環の波も大きい（景気好調・不況の繰り返し）。ドバイは2021～2022年にブームがあり（一部高級エリアは価格が60%上昇、富裕層移住の後押しもあり）、世界中の投資家に無税環境で人気を保っていますが、ケイマンと異なりドバイは事実上無制限の供給（新しい高層ビルを建設し続けている）という特徴があり、長期的な資産価値上昇には天井となりうる要因です。

(出典：ケイマン諸島 – 政府の法律 practiceguides.chambers.com caymanresident.com；バミューダ – ケイマンコンパス caymancompass.com caymancompass.com；バハマ – サヴィルズ／ナイトフランクレポート globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com、バハマ政府；BVI – BVIサザビーズのガイドライン bvisothebysrealty.com redcoralbvi.com；ドバイ – ナイトフランク・ウェルス・レポート、UAE政府情報。)

賃貸と利回り: ケイマン諸島は住民と観光客の両方から強い賃貸需要があり、賃貸所得税がありません。ケイマンの長期賃貸の総利回りは物件や場所によって約5～7%で、魅力的です。バミューダでは、家賃は非常に高額（希少性を反映）ですが、外国人オーナーは許可された観光賃貸でなければ原則賃貸できません。バミューダには賃貸収入に対する宿泊税があり、地元民向けには家賃規制もあります。バハマではリゾート地域（例：ハーバーアイランド、アバコのバケーションホーム）で短期賃貸の利回りが良好ですが、ケイマンに比べ長期賃貸の外国人居住者プールは小さいです。バケーションホームの賃貸には10%のVAT（観光客のレンター負担）も課せられます。BVIの利回りは中程度で、控えめな外国人コミュニティ以外では賃借人の数が非常に限られます。ドバイの利回りは高い場合もあり（一部地域で6～8%）、しかしサービス料がかかり、供給過剰となれば空室リスクも高くなります。

ライフスタイルとその他の要素: 多くの富裕層がケイマン、バハマ、バミューダのライフスタイルを比較します。ケイマンは治安の良さ（犯罪率非常に低い）、優れた学校や医療、高い親和性（英語圏でフレンドリーな雰囲気）が高く評価されています。バミューダも犯罪率は低く生活水準も非常に高いですが、より北に位置し（冬は涼しい）、やや閉鎖的で厳格なルール（例：車の運転はバミューダ人のみ許可、外国人は主にスクーター）があります。さらにバミューダの生活費はケイマンよりさらに高く、世界で最も高価な場所の一つとされています。バハマは（ナッソーの高級ゲートコミュニティから離島まで）より幅広いバリエーションがあります。一部ナッソーでの犯罪の多さや、ナッソー郊外ではインフラ整備の遅れが課題です。しかし大邸宅物件やプライベートアイランド（ケイマンではほぼ存在しない）を求める人を惹きつけます。事実、ベゾスなど超富裕層がバハマのプライベートキーを購入しています。BVIは非常に静かで、セーリング愛好家向けですが、アメニティはあまり発展しておらず、ハリケーンからの復興も遅いです。非常に静かな生活と、官僚制度への対応を厭わない人向きです。ドバイは文化的には全く違いますが、税金ゼロの拠点として、華やかな都市生活を提案します—顧客によっては、島のライフスタイルと都市型ライフスタイル、どちらを好むかでケイマンとドバイの購入を比較します。ドバイは派手な高層ビルや娯楽を提供しますが、ケイマンはビーチと英国による法の支配のもとでくつろいだラグジュアリーを味わえます（英領の安定性や民主的統治を湾岸諸国の専制制より好む層もいます）。

比較をまとめると、主な違いを強調したサマリーテーブルはこちらです。

表が示すように、ケイマン諸島は国際的な不動産投資家にとって非常に友好的な環境を提供しています。これは同業他社と比べて際立っています。BVIやバハマのような「不動産税なし」と、バハマやドバイのような「購入制限なし」の両方の長所を兼ね備えており、安定したイギリス海外領土の枠組みの中にあります。バミューダの排他性は一部の超富裕層には魅力かもしれませんが、データによればそれが市場の活性化を損ねていることが示唆されています caymancompass.com。バハマは広大な面積と多様な物件（プライベートアイランドなど）が魅力ですが、年間税や地域によってはやや社会的安定性が劣ります。ケイマン諸島の安全性、インフラ、常に投資家寄りの政策は、カリブの司法管轄区の中で不動産投資における最上位の選択肢であると言えるでしょう。これは活況を呈する市場と継続的な需要流入にも反映されています。

ドバイや他地域と比較するグローバル投資家にとっては、ケイマン諸島は規模が小さく、ボラティリティが低いのが特徴です。50階建ての高層ビルや50%の価格変動はありませんが、着実な成長と米国時間帯のビーチリゾートという利点があります。モナコやシンガポールも「不動産税なし」の裕福なエンクレーブですが、モナコは極端に価格が高く面積も非常に小さいですし、シンガポールは冷却措置や一部の外国人バイヤー課税が導入されています。つまり、ケイマンは他にはない絶妙なポジションにあります：ラグジュアリーでありながらリラックスでき、国際的でありつつコミュニティが重視され、経済的にも効率的です。今後各司法管轄区がどのように進化するか（例：バミューダが規制を緩和するか、世界的な税制変更が魅力に影響するか）は注視する必要がありますが、現時点ではケイマンの不動産における比較優位性は明確かつしっかり維持されています。

まとめ

2025年のケイマン諸島不動産市場はとても活況であり、強力な経済基盤、投資家に優しい政策、陽光あふれる非課税ライフスタイルの永続的な魅力によって支えられています。スターターホームから商業スペース、超高級ペントハウスに至るまで、すべての主要セグメントで旺盛な需要が見られますが、各分野特有の違いもあります。価格は全体的に上昇傾向を示しており、供給の制約や資産・人口の着実な流入に後押しされ、今後も健康的なペースで上昇が見込まれています。

投資家はケイマン諸島のレジリエンスと安定性に自信を持つことができるでしょう。世界的な不確実性にあっても、市場は価値を守り適応できる力を示してきました（過去の経済危機時、ケイマンは深刻な住宅バブル崩壊を回避したことが示されています blog.bovell.ky）。とはいえ、インフラの負荷や気候変動リスクなどの課題への意識も重要です。これらは対応が進められていますが、注視すべき要素です。

今後3～5年の見通しは、強気だが節度のある楽観です：新しい開発でチャンスが拡大し、金利低下が活動を刺激し、ケイマンの比較優位性がさらに多くの国際バイヤーを引き寄せるでしょう。富裕層やグローバル企業がますます流動的になる世界において、ケイマンのライフスタイル、法的な安心、経済的なメリットの組み合わせは、エリート管轄区の中で不動産投資先として最有力の1つとなっています。

まとめると、ケイマン諸島は魅力的な不動産ストーリーを提供しています。成長は健全な基盤に支えられています。安全で高級なコミュニティにある家族の住まいを探している方も、一流のスキューバダイビングが楽しめるビーチフロントの隠れ家を求めている方も、好景気に沸く金融の中心地で商業投資を希望する方も、ケイマンにはそのすべてがあります――しかも固定資産税がなく、温かくフレンドリーな島の文化が魅力です。今後もケイマンが開発と持続可能性のバランスを保ち、ビジネスに優しい姿勢を維持するかぎり、不動産市場は2025年以降も繁栄への道を歩み続けるはずです。

情報源：本レポートの主要な情報は、業界の最新情報、政府データ、市場分析より得られました。ケイマン諸島不動産業者協会（CIREBA）のレポート eracayman.com eracayman.com、地元専門家によるコメント blog.bovell.ky caymanresident.com、ケイマン政府の発表 practiceguides.chambers.com caymannewsservice.com、そして地域不動産ガイドによる比較的な洞察 caymancompass.com globalpropertyguide.comに基づいています。これらの情報源は本文中で引用されており、参考・詳細情報としてご利用いただけます。