サントロペの不動産市場は、2025年時点でもフランス国内で最も排他的かつ安定した市場のひとつであり続けています。この華やかなリビエラの町は、長らくセレブリティや高所得層の購入者を引き付けてきたことで知られ、ヨーロッパでも最高水準の不動産価格を誇っています。プライム・ヴィラの平均価格は1平方メートルあたり約18,000ユーロ、高級アパートメントは1平方メートルあたり約11,000ユーロとなっています tranio.com。実際、サントロペの住宅価格の中央値は2024年半ばに1平方メートルあたり20,900ユーロに達し（前年比18％増）、この価格水準はモナコのような超高級地を除いて他に例がありません mansionglobal.com。2023年には全国的な冷え込みが見られたものの、サントロペはほぼ価値を維持し、コート・ダジュール他地域で見られた小幅な価格下落を回避しました mansionglobal.com。需要は主に国際的な買い手に支えられており（プライム物件購入者の約70%を占める）、町の長年にわたる魅力は安全な長期投資先として不動のものです mansionglobal.com。フランスでは近年、不動産購入を後押しする政策（信用供与条件の緩和や政府による住宅インセンティブなど）が進められ、2025年に向けて買い手の信頼感を下支えしています cotedazur-sothebysrealty.com。総じて、サントロペ市場は2025年を楽観的に迎えており、パンデミック期の急騰後の価格上昇の緩やか化、取引活動の回復、そして裕福な外国投資家の流入が継続していることが特徴です mansionglobal.com mansionglobal.com。
サントロペの主要市場セグメント
住宅用不動産：ヴィラとアパートメント
高級ヴィラは、サントロペの住宅市場を象徴する存在です。町とその周辺半島（サントロペ湾）には、歴史あるプロヴァンス風バスティードから最先端の現代的邸宅まで、多くのプライベート・エステートが点在しており、しばしばインフィニティプールや海の眺望付きのゲート付きで守られています。これらのヴィラは世界中の富裕層顧客をターゲットにしており、数百万ユーロ規模で日常的に取引されています。プライム物件の平均価格は1平方メートルあたり約18,000ユーロで、特に人気の海沿い物件では1平方メートルあたり3万ユーロ超になることも珍しくありません tranio.com investropa.com。最上位のロケーション（例：レ・パルク・ド・サントロペ）で在庫が非常に限られているため、ヴィラの価値は急速に上昇しており、この5年間で住宅の平方メートル単価の中央値は約29%上昇しています。これは、これらの物件の希少性と需要の強さを反映しています investropa.com investropa.com。
サントロペにはまた、歴史的な旧市街中心部やその周辺の開発地区に集中するブティック型のアパートメント市場も存在します。高級アパートメントは、低層のプロヴァンス建築や新築の高級レジデンス内にあることが多く、セカンドハウスとしての需要も高まっています。これらのユニットも依然として非常に高価で（ロケーションによって1平方メートルあたり11,000～15,000ユーロが平均）、ヴィラよりは手が届きやすい価格帯です tranio.com investropa.com。たとえば2023年末時点で、アパートメントの価格は1平方メートルあたり約9,300～24,300ユーロ、平均で約14,800ユーロとなっていました investropa.com。多くのアパートメントはテラスや港の眺望を備えており、港やレストラン、高級ブティックまで徒歩圏を重視する購入者に人気です。全体的に、両セグメントとも需要が供給を上回っています。2025年現在、サントロペの物件が市場に出てから売れるまでの期間は平均約45日と非常に短く、買い手の関心の高さを示しています investropa.com investropa.com。
高級バケーションホーム＆セカンドレジデンス
サントロペは本質的にバケーションホーム市場であり、ここにある住宅用不動産はほぼすべて「高級」に分類されます。購買の多くは、パリや北欧、アメリカ、中東から来る裕福な家族のセカンドハウスや季節限定住宅となっています。世界的に有名なパンペローヌビーチのクラブやヨット文化に象徴される町の国際的な魅力から、すぐに使えるハイスペックな別荘に対してプレミアム価格を支払う買い手も少なくありません。超高級ヴィラ（ゲート付きコミュニティやプライベートビーチ直結）は、セレブリティや金融業、ファッション業界の大物たちの所有物となり、町のブランド価値をさらに高めています tranio.com tranio.com。
特筆すべきは、このセグメントの成長を大きく牽引しているのが海外買い手である点です。2024年には、イギリス、スイス、アメリカ、中東からの購買意欲がとくに高く、為替変動（例：ドル高）を生かしてライフスタイル投資を進めています elliman.com elliman.com。特に湾岸諸国（GCC）からの買い手は存在感を増しており、2024年にはリビエラ全体の国際取引の約25%を占めるまでになっています vendome-property.com。これらセカンドホーム志向の購入者は、サントロペのプライバシー、華やかさ、高い賃貸収益性に惹かれており、経済環境が変動しても高級バケーションヴィラの需要は堅調です。パンデミック期には前例のないブームを迎え、リビエラ全体のプライム価格は2019～2022年で平均+14.8%、サントロペはリビエラ最高の+17.1%の上昇を記録しました elliman.com elliman.com。その後上昇ペースは落ち着いていますが、サントロペのトロフィー物件の希少価値は非常に高いままです。オーナーは長期保有派が多く（売却圧力も小さい）、これが流通量の極端な不足と高値維持につながっています。つまり、サントロペの高級セカンドホーム市場は、世界の富裕層にとって今も極めて排他的なオアシスであり、住宅供給の新規追加もきわめて限られています（「新規開発」セクション参照）。
商業用不動産とホスピタリティ
住宅の華やかさで主に知られるサントロペですが、観光とラグジュアリーなライフスタイル経済に根ざした商業不動産も注目すべき領域です。もっとも存在感が大きいのはホテル、リゾート、高級リテールであり、オフィスビルはほとんど見られません。近年では世界的なラグジュアリーホテルブランドが積極的に投資しており、サントロペが世界有数の観光地としての地位を保っていることを示しています。例えば、高級ホテルチェーンのオートカー・コレクション（Hotel du Cap-Eden-Roc運営会社）は2027年までにサントロペに新たな超高級ホテルをオープン予定と発表しました。これは、町とパンペローヌビーチの間に位置する52室の「ハムレット」スタイルのブティックホテルとなる見通しです elitetraveler.com elitetraveler.com。これは、長期改修工事を終えてリニューアルオープンしたパレスホテル「シャトー・ド・ラ・メサディエール」や、LVMHグループによるシェヴァル・ブラン・サントロペのオープンなどに続くもので、地元ホスピタリティセクターへの揺るぎない楽観的な見方を示しています。
サントロペの小売・飲食不動産も季節観光の恩恵を大いに受けています。毎年夏になると、トップクラスのラグジュアリーブランドが期間限定のブティックやポップアップストアを市内やビーチ沿いにオープンします。2023年には、ディオールやルイ・ヴィトン、グッチ、ジャックムスなどの名だたるブランドがビーチクラブや店舗を席巻し、裕福なバカンス客の流入を活用しました。voguebusiness.com voguebusiness.com。こうした季節性の小売需要の高まりは、短期の商業リースへの需要を押し上げ、町の集客力を浮き彫りにしています（各ブランドはサントロペを夏の重要拠点と位置付けています）。旧市街や港エリアのハイストリートの店舗家賃は、夏季にはフランスで最も高価な水準に位置づけられ、観光客による高い歩行者数と消費の強さが反映されています。
ホスピタリティや小売以外の商業用不動産の活動は限定的です。大規模なオフィスパークや産業用物件はほとんどなく、経済は観光、ヨット、富裕層向けサービスを中心に展開しています。しかし、アートギャラリー、高級レストラン、ビーチクラブ、マリーナなどのブティック型商業機会は依然として魅力的な投資対象となっています。総じて、サントロペの商業用不動産分野はラグジュアリー観光と密接に結び付いており、シーズナルなパフォーマンスの強さや新たなホテル・ビーチクラブなどのプロジェクトが継続的に登場し、ハイエンドな訪問者に応えています。
市場トレンドおよびダイナミクス
価格動向：過去の軌跡と今後の予測
サントロペ市場は近年、顕著な価格上昇を記録しており、フランス全体のトレンドを大きく上回っています。パンデミック時の「スペース獲得競争」において、裕福な買い手は日差し溢れる場所を求めて殺到し、リビエラの住宅価値は急騰しました。サントロペでは2019年～2022年にかけて高級物件価格が＋17％上昇し、コート・ダジュールでもトップの伸びを見せました。elliman.com elliman.com。2023年にはこの急激な成長が落ち着き始めました。リビエラ各地では2023年に価格がわずかに下落（例：カップ・フェラで－5％、カンヌで－7％）しましたが、サントロペは特に堅調で大きな価格下落は見られませんでしたmansionglobal.com。超高級エリアの売主は価格を維持できており、需要が続く中では価格を大幅に下げるよりも賃貸に回す選択をする人も多くなっています。mansionglobal.com mansionglobal.com。
2024年、2025年に入り価格上昇は持続可能なペースへと緩やかになりました。2024年中頃のデータによれば、サントロペのヴィラの中央値は前年比で約18%上昇（一部の記録的な取引によるもの）mansionglobal.com、アパート価格も約＋1％上昇しましたmansionglobal.com。これは“安定化”市場でも、サントロペのトップエンド物件は希少価値から二桁台の値上がりが得られることを示しています。リビエラ全体の平均不動産価格は2024年に約＋8.7%上昇vendome-property.com vendome-property.com、ただし地域ごとに結果にはバラつきがあります。今後の見通しでは、多くの専門家が引き続き成長はするがより控えめなペースになると予想しています。たとえばナイト・フランク社は、パンデミック後の高級物件価格上昇は今後1桁台前半へとクールダウンするとし、2023年と2024年の成長は「パンデミック期ほどではなく」、供給が緩やかに増加するため2024年さらに緩やかになると見込んでいますelliman.com elliman.com。実際、利食いを狙った売却や新築の竣工が増える中で、価格上昇率は抑制されるはずです。
2025年の予測は慎重派から強気派まで様々です。一部の高級エージェンシーは再び上昇傾向への転換を予測。フレンチリビエラの大手ブローカーは、2025年にサントロペ価格が再び約10％上昇すると見ています。これは超高級ヴィラ需要に支えられていますvendome-property.com vendome-property.com。一方、マクロ経済の専門家は、金利高や経済正常化などを踏まえ、フランス住宅価格全体では2020年代後半まで年間2～3％程度の成長にとどまると見ています。コンセンサスは、サントロペの価値は今後も堅調～小幅な成長が見込まれるというもので、急激な下落は考えにくい情勢です。バブル崩壊の兆候は乏しく、供給制約と揺るぎない国際的関心が価格の下支え要因となっています。インフレや借入コスト上昇という厳しい環境下でも、2024年の市場は全国的には小幅下落（前年比－3.5％）で“安定化”し、現在は回復基調ですtranio.com tranio.com。全体として2025年にサントロペで大幅な値下げや掘り出し物があることは期待できず、この穏やかな市場局面で価格交渉余地は5～10％程度がせいぜいですmansionglobal.com。売主は元来裕福で無理に売る必要がないため、投げ売りのような状況は非常に稀です。2025～2028年のシナリオとしては、突発的な経済ショックがなければサントロペはじわじわと価値を高め、年間伸び率も1桁台中盤程度にとどまる可能性が高いでしょう。
買主層と投資動向
サントロペの買主層は実にグローバルで、超富裕層に偏っています。高級物件セグメントでは外国人投資家が主導しており、高価格帯取引の約70％を占めていますmansionglobal.com。その内訳は、ヨーロッパ域内（特に英・スイス・ドイツ・北欧・イタリア）に加えて、非欧州圏（アメリカや中東全般、特に湾岸アラブ諸国）が拡大しています。2023～24年にはアラブ首長国連邦などGCC（湾岸協力会議）諸国からの買い手が急増し、リビエラの国際取引額の約25％を占めるに至りましたvendome-property.com。こうした層はリビエラの華やかさと安定性に惹かれ、広大なウォーターフロントヴィラやセキュリティ重視の邸宅を志向します。西欧の富裕層（英・独・スイス）も依然として活発で、別の報告では2024年の外国人取引の40％を独・スイス・英国の買主が占めましたvendome-property.com vendome-property.com。
注目すべきは、米国からの関心も上昇していることです。米国人買主は昨今シェアを約15％伸ばしており、強いドルと“ライフスタイル・アービトラージ”（リビエラの夢を手にすることによる生活の質の向上）を背景に投資が拡大していますvendome-property.com vendome-property.com。米国人にはサントロペ＝歴史ある憧れの地というイメージが強く、有利な為替レートを活用した欧州高級不動産投資が流行しています。フランス国内の買主は高価格帯では少数派ですが、パリの富裕層ファミリーが夏の別荘や引退後の住まいとしてサントロペを狙うケース、あるいは若いテック系起業家が地域の魅力や新しいリモートワークの可能性に惹かれるケースもありますmansionglobal.com。
これらの購入者に共通するのは、純粋な投資目的だけでなくライフスタイルを重視した動機です。サン＝トロペの所有は、社会的な名声や個人的な楽しみ（太陽、海、排他的なコミュニティ）をもたらすと同時に、財政的な利益も与えてくれます。多くの購入者は安全資産を求めています――フランスの不動産は安定的とみなされており、フランスの住宅ローンは多くの場合、期間を通じて固定金利なので金利変動から所有者が守られます elliman.com elliman.com。実際、世界的な金利が高騰していても、多くのリビエラの購入者は現金で購入するか、借り入れを最小限に抑えており、そのため超高級セグメントは金利の影響を受けにくいのです mansionglobal.com。フランスの政治的安定と法の支配もまた、国際的な投資家を惹きつけています。特に世界的な不確実性が高まる中でです。（ナイトフランクのウェルスレポートによると、フランスは富裕層の移住や投資先として上位に位置しています。）
もう一つの要因は、ポートフォリオの多様化と賃貸収入です。買い手たちはサン＝トロペでの賃貸需要が非常に強いこと（ヴィラのハイシーズンの家賃は天文学的な金額にもなる）を知っており、主に自分たちの利用目的で購入する人でも夏の一部期間は自宅を貸し出す計画が多いのです。自らのライフスタイル用と、かなりの賃貸収益を生み出す可能性（下記参照）がミックスされて、サン＝トロペの不動産は魅力的な二重目的資産となっています。最後に、超富裕層の購入者たちはますますアメニティとサステナビリティを重視しています：調査によると 60％以上 が高級住宅購入時にエコ機能（太陽光パネルや効率的な設計）を求めています vendome-property.com vendome-property.com。開発業者もこの新たなニーズに応えるため、新築物件に“グリーン”テクノロジーを積極的に採用しています。まとめると、2025年のサン＝トロペの買い手層は、富裕層で国際的、ライフスタイル志向であり、この広範かつ多様な需要こそが長期的な市場の強さを支えています。
賃貸利回りと賃貸需要
サン＝トロペの賃貸市場はきわめてダイナミックで、町の世界的なホリデースポットとしての魅力が原動力となっています。ピークシーズン（夏季）には裕福な観光客やジェットセッターがこの地に押し寄せ、短期賃貸料は急騰します。高級ヴィラのオーナーは、7～8月には週に20,000～50,000ユーロ以上で貸し出すのが一般的で、控えめなアパートでさえ高額な週貸し賃料が期待できます。その結果、短期貸しの賃貸利回りは非常に魅力的――特に全ハイシーズンを賃貸に出せれば、ハイエンド投資家の多くは年利5～10％の利回りを報告しています。近年の傾向として、賃貸需要はますます拡大しており、パンデミック後の旅行需要回復により2023年に高級賃貸価格は急騰しました。例えばカンヌやニースでは、高級賃貸利回りが短期需要の急増で10～12％上昇しました vendome-property.com vendome-property.com。サン＝トロペは（カンヌのようにオフシーズンのコンベンションビジネスがない）完全なレジャーマーケットなので、非常に季節変動の大きいレンタルサイクルとなります：夏は実質満室＆最高値、冬は静寂です。
このように季節要因はあるものの、多くのオーナーは夏だけの賃貸で年間コストを十分にまかなえると感じています。レ・ヴォワール・ド・サン＝トロペ レガッタや8月のハイシーズンなどイベント時は賃料がピークを記録。町のホテルキャパシティが限られていることも賃貸需要を後押ししています――多くの来訪者はプライバシーと広さを求めてプライベートヴィラを選び、週単位のヴィラ貸し＋コンシェルジュサービスのマーケットが非常に活発です。さらに、米国や中東など新たな富裕層旅行者がプラットフォームや専門エージェンシー経由でマーケットに参入し、借り手層が拡大。それに加えて、フランス政府による短期賃貸の規制・登録義務化の動き（規制の項目参照）が行政負担を増やす一方で業界のプロフェッショナル化も促進します。総じて、サン＝トロペはハイシーズンにおいてオーナー優位の賃貸市場であり、強い賃貸収入の可能性は今なお投資家を魅了しています。ただし、短いシーズンを考慮することは重要です――5～9月以外の時期は需要が急減、長期賃貸（年契約）の利回りは比較的低め（通年居住者が少ないため）です。そのため、最善の戦略は多くの場合、肩シーズンは自分で利用し、ハイシーズンはバカンス客に貸すという併用型で、両方の楽しみとリターンを最大化することです。
季節変動と観光のインパクト
季節性はサン＝トロペの不動産市場に内在する特徴です。夏には人口が急激に膨れ上がり――7・8月の観光客数は冬の住民人口の何倍にもなります――この季節サイクルが賃貸・売買両面の動きを生み出します。夏の観光ラッシュが不動産市場を活性化し、現地見学や取引は春～夏にピークを迎えます。休暇目的で訪れた外国人がサン＝トロペの夏の魅力に惹かれ、数年後に物件購入者となる事例も珍しくありません。地元の不動産業界もこのピークに備え、暖かい時期に問い合わせが大幅に増加します。一方、冬は静かで、多くの店舗やレストランが休業し、不動産取引も減速します。
観光はまた、町の国際的イメージを高め、地域経済に収益をもたらすことで直接的に不動産価値を押し上げます。2024年にはパリ五輪という追加要因もあり、専門家によればオリンピック開催がフレンチリビエラへの追加入域観光を促進し、パリ滞在後にリビエラ旅行を追加する人が増えるとみられていました voguebusiness.com voguebusiness.com。サン＝トロペやカンヌ、ニース、モナコなどはこのオリンピック需要の波及効果で2024年夏の旅行需要増が予想されていました voguebusiness.com。この種の世界的イベントは不動産市場に波及効果を与え、富裕観光客の流入が地元不動産への賃貸・購入関心の高まりに繋がる（中にはオリンピック前からコート・ダジュールの長期夏季賃貸を確保した来訪者もいた）と言えるでしょう。
総じて、観光はサン＝トロペの不動産市場の命綱です。太陽、ビーチ、ナイトライフ、高級ショッピング……サン＝トロペのライフスタイルの魅力が常に強い需要を維持しています。季節変動を見越した投資戦略を採る賢い投資家も多く、例えばオフシーズンの購入で多少の価格優位や値引き交渉ができたり、シーズン中に売却すれば町の魅力を背景にプレミアム価格がつくことも。また、地元自治体もサン＝トロペ“ブランド”が大きな価値源であることを理解し、エリアの魅力維持のため開発を慎重にコントロールしています。観光の純粋な効果は不動産所有者にとって極めてポジティブで、世界的な継続需要、強力な賃貸収益機会、新たな見込み客の絶えることのない流入が毎夏リビエラで生まれ続けるのです。
注目すべき新規開発＆プロジェクト
限られた土地と厳しい都市計画規制にもかかわらず、サン＝トロペ周辺では近年、ラグジュアリー向けの注目新プロジェクトがいくつか登場しています：
- ブティック高級アパートメント ― 「港から徒歩8分」：サン＝トロペの中心部、旧港から徒歩約8分の場所で希少な新築高級レジデンスが進行中です。全10戸の親密な高級集合住宅（各2～4部屋）は、地中海らしい洗練と現代的エレガンスを兼ね備えたデザイン。2027年完成予定で、広々としたテラスや専用庭、温水プール、地下駐車場、スマートホーム機能など充実の設備を備え、全体を安全なゲーテッドエリア内に配置しています properstar.in properstar.in。サン＝トロペでこうした新築集合住宅は非常に珍しく、心地よく最新の設備を備えた町中心の住戸を求める購入者にとって注目の物件です。建築は自然素材と洗練されたラインが地元の景観に調和する設計とされています properstar.in。極めて希少な新規供給で投資家の関心も高まっています。
- 超高級ホテル開発（エトカー・コレクション、2027年完工予定）：ホスピタリティ不動産分野では、エトカー・コレクションによる新5つ星ホテルが話題のプロジェクトです。2024年12月に発表されたこのホテルは、穏やかなプロヴァンスの集落のように設計され、2階建ての小規模建物が点在し、それぞれから海が望めます elitetraveler.com elitetraveler.com。場所は旧ホテル「Le Mas Bellevue」跡地で、サン＝トロペ中心とパンプロンヌビーチの間。52室の客室＆スイートは全室プライベートテラス付き、大型インフィニティプールやスパ、ダイニング施設も備えます elitetraveler.com。2027年シーズン開業予定で、著名建築家パトリック・ジル＆ドロテ・ボワシエ設計、パリエント＆エセバグ両家とエトカー共同事業で信頼性も抜群です elitetraveler.com elitetraveler.com。エトカーのCEO曰く、このホテルは地域のリラックスした本物らしい洗練を体現する「かつてない楽園」を創出する見込みです elitetraveler.com。この開発は高級ホスピタリティの選択肢を拡大し、現地物件の価値をさらに引き上げるでしょう。
- リニューアル＆リブランドホテル：他にも、シャトー・ド・ラ・メサルディエール（19世紀の丘の上の古城）の大規模改装があり、2019～2021年の工事を経て「エール・シャトー・ド・ラ・メサルディエール」としてパレスホテル格で再オープン、ヴィラ新設や著名シェフとの提携も。シュヴァル・ブラン・サン＝トロペ（元ラ・レジデンス・ド・ラ・ピネード）はLVMH主導で新展開、名門ホテル・ビブロスも進化中。これらは新築ではありませんが、現地高級不動産／ホスピタリティの大規模投資であり、サン＝トロペが超高級市場において競争力を維持するのに重要な役割を果たしています。
- インフラ＆マリーナのアップグレード：ヨット需要に応じ、サン＝トロペ湾周辺のマリーナやヨットクラブでは各種改修・サービス拡充が進んでいます。港湾設備の近代化やスーパーヨット向けサービス拡大の計画もあり、こうした底上げは直接目立たなくとも、所有者にとって利便性や高級サービスの向上につながります。
なお、サン＝トロペ地方での新規住宅建設は極めて限定的です。実際、広域のプロヴァンス＝アルプ＝コートダジュールでも新規住宅着工は減少傾向で、2023年は新規プロジェクト数が前年比約20％減、2024年も約10％減少を記録しています investropa.com investropa.com。高い建設コストや許認可の厳しさから大規模開発は非常に稀で、新規プロジェクトが出れば極めて重要となります。一方、低供給ゆえに既存不動産の希少価値・資産価値はしっかりと保たれます。総じて、実現する開発は低密度・高級・オーダーメイド型が主流で、これはサン＝トロペ・ブランドの排他性に合致しています。今後も新規案件はアパート10戸や注文住宅のような「数えるほど」限定される見込み――まさにサン＝トロペでは「これ以上、土地は増えない」という格言を裏付ける状況です。
市場に影響を与える規制および税制の変更
2025年のサントロペに投資する投資家や住宅所有者は、フランスで施行されるいくつかの新しい規則や税金によって変化する規制環境を乗り越える必要があります：
- 短期賃貸登録制度（2025年） － バケーションレンタル市場（Airbnbなど）の急増に対応し、フランスは2025年1月1日より、すべての住宅所有者が短期賃貸を行う際には地元のマリー（市役所）への登録を義務付ける法律を導入しました。thelocal.fr これは従来一部地域のみで必要とされていましたが、全国規模となります。セカンドハウスのオーナーでたまにAirbnb等で貸し出す場合も対象です。加えて、セカンドハウスを観光宿泊施設として賃貸する場合には「用途変更許可」の取得も求められ、事実上商業賃貸として扱われます。thelocal.fr thelocal.fr 登録義務を怠ると、meublé de tourisme（家具付き観光物件）としての罰金が最大1万ユーロ科されます。thelocal.fr thelocal.fr サントロペで夏に別荘を賃貸する多くのセカンドハウス所有者にとっては、さらなる書類作成や、賃貸基準（最低エネルギー基準、マンションならコプロプリエテ（管理組合）の許可取得など）遵守が求められます。thelocal.fr この新制度の狙いは、高収益な季節賃貸市場の規制強化と課税強化です。
- 賃貸収入に関する税制の変更 － 登録義務と併せて、賃貸収入に関する税制も厳格化します。短期賃貸収入に対する非課税控除率が30%（従来の50%から減少）に引き下げられ、年間1万5000ユーロ以下の賃貸収入を得る住宅所有者が対象です。thelocal.fr これにより、簡易課税制度“micro Bic”適用者は、経費控除が30%だけになり、課税所得が増加します。高額賃貸を行うラグジュアリー層はすでに実額経費控除を活用する場合が多いですが、小規模大家にとっては負担増です。これは、フランスがプロのホスピタリティ事業者と個人ホストの公平性を図る施策の一環です。
- エネルギー性能規制と賃貸禁止 － フランスは住宅のエネルギーパフォーマンス向上のため、厳格な基準を段階的に導入します。2025年1月1日以降、「G」評価（エネルギー診断DPEで最下位）の物件は 賃貸不可 となります。tranio.com このような住宅はリフォームを終えるまで貸し出しできません。サントロペの多くの高級ヴィラは現代的で管理されていますが、村のアパートや古い家屋は該当し一時的に賃貸市場から除外される可能性もあります。政府はDPE算出の簡略化・スケジュール調整を進め、非効率住宅の改修促進を後押ししています。cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com 将来的には2028年にはF評価の物件も賃貸禁止となるため、今後ますます重要な要素になります。不動産購入時はDPE評価も要確認。効率の悪い古物件は流動性の問題や、バリューアップのための投資機会となり得ます。
- セカンドハウスへの地方税サーチャージ － サントロペは“zone tendue”（住宅不足地域）に分類され、自治体はセカンドハウスに特別税を課す権限を持っています。2023年以降、「住宅不足地域」の自治体はセカンドハウスに対する住民税（taxe d’habitation）に最大60%のサーチャージを課すことが可能です。thelocal.fr 一部のリビエラの町では、空き家抑制を目的にこれらサーチャージの導入・増額例もあります。サントロペの所有者は、毎年のセカンドハウスの住民税を要確認。フランス本国で住民税がプライマリーハウスには廃止された一方、セカンドハウスには依然適用され、かつ追加課税もあり高額になり得ます。加えて、固定資産税（taxe foncière）も最近多くの地域で評価額再査定により大幅増額が見られました。thelocal.fr 毎年の不動産税申告書（déclaration d’occupation）で区分や増額を確認することをお勧めします。thelocal.fr thelocal.fr
- 住宅ローンと融資環境 － これは規制ではありませんが、フランスの住宅ローン金利は2022～2023年に大幅上昇（4%以上）したものの、2024年後半から2025年には3%程度へ徐々に緩和が見込まれます。cotedazur-sothebysrealty.com また、政府は初回購入者向け無利子ローン（PTZ）の適用範囲を拡大しました（ただしサントロペのような高額エリアでは適用事例は稀）。cotedazur-sothebysrealty.com 高級物件購入では融資の重要性は低いですが、借入を必要とする場合は、2025年の金利安定化やわずかな低下が購買力向上につながる可能性があります。2023年以降、フランスの銀行は信用引き締め期間を経て、非居住者への融資を再び拡大（最大85%LTV例も）し始めており、外国人買主の住宅ローン取得も容易に。elliman.com elliman.com
要約すると、2025年の規制変更は主に住宅供給と持続可能性に焦点を当てています：空き家化の抑制（貸し出しを促す／課税強化）、賃貸登録と収入課税の強化、エネルギー効率改修の推進。サントロペの住宅所有者はコンプライアンスの徹底が必要ですが、これらのルールは今後よりプロフェッショナルかつ透明性の高い市場への転換も意味します。投資家にとっては、政府が住宅供給問題に本腰を入れて取り組んでいることが、中長期的には健全な市場構造・資産価値維持につながると言えるでしょう。常に地元の税理士等に相談し、富裕税（IFI）を含む各種規定、居住者区分、新しい法律が保有コストや賃貸運用に与える影響を最新情報とともに確認することをおすすめします。
サントロペ vs. 近隣市場：カンヌ、ニース、モナコ
2025年、サントロペは他の有名リビエラ市場と比べてどうでしょう？それぞれが価格、投資価値、需要の面で違った個性を持っています：
- カンヌ： 映画祭とクロワゼット通りで有名なカンヌはサントロペよりも都市規模が大きく、多様な不動産が揃います。価格はカンヌの方が平均でやや安価です。2024年末時点で市内平均価格は1平方メートルあたり約6,100ユーロ（年率約+4%上昇）でした。investropa.com 一方でプライムロケーション（クロワゼット沿い）やカリフォルニー、スーパーカンヌ地区の邸宅はサントロペ級の価格に達します。カンヌの特徴は年間を通じてイベントが活発（コンベンションやフェスティバル等多数）で、夏季限定でなく賃貸需要が安定し、収益性重視の投資家に好まれます。新規開発もカンヌでは盛んです。例：パームビーチの再開発（高級モールやクラブ付きアパートメントなど）。mansionglobal.com mansionglobal.com サントロペが供給極小なのと対照的です。購入者層は国際的ですが、フランス人やビジネス目的の買主も目立ち、イベントの際のピエダテール用途も多いです。投資としては、カンヌはサントロペより「割安感」が少し高く、流動性も良好（市場規模が大きい）ですが、サントロペほどプライバシーや特別感はありません。多くの投資家は両者を使い分けます――カンヌは収益＋都市利便性、サントロペは名声＋個人利用目的。
- ニース： リビエラ最大の都市かつ交通の要（国際空港あり）で、カンヌやサントロペとは大きく異なる市場性です。価格水準ははるかに控えめで、1平方メートルあたり約5,000〜6,000ユーロが平均。（2025年頃）tranio.com investropa.com 高級新築や海沿い物件はこの上限帯に集中。投資家は国際色と国内層が混在し、一次・二次住宅ニーズが交錯します。近年は堅実な成長傾向（3年で+7%程度）。investropa.com また、ここ数年ニースはテックやスタートアップ拠点への変貌で若いプロフェッショナルや通年居住者を引き付けている点も特徴。mansionglobal.com 投資目線では、ニースはより手ごろな価格帯で賃貸需要が強い（地元経済・大学も背景）、長期賃貸利回りは概ね3〜4%以上、夏期やカーニバル時の短期賃貸も好調です。サントロペのようなグラマラスさはありませんが、実用性・流動性・賃貸収入安定では優位性あり。リセールもしやすいので、戦略的には「ニースは大衆的中心地」「サントロペは珠玉のニッチ市場」の図式です。
- モナコ： モナコ公国は独自路線で世界でもトップクラスの不動産価格を記録しています。2023年時点の平均平方メートル単価は51,500ユーロにまで達し、サントロペ（1.8～2.1万ユーロ）が控えめに見えるほど。mansionglobal.com モナコ特有のタックスヘイブン的地位／極端な土地不足／高度なセキュリティ＆アメニティにより常に供給不足です。2023年には売買の半数超が2000万ユーロ以上でした。mansionglobal.com 投資というよりは金塊のような超安全資産で、賃貸利回りは極端に低い（価格水準が家賃を大きく上回るため）。一方でサントロペのほうが利回りは高いが、オフシーズンの流動性は劣るといえます。買主像は国際的な超富裕層中心で、節税・居住地確保が主目的。往々にしてサントロペやカンヌの別荘も保有。投資価値でみると、モナコは資産防衛・名声の象徴であり、値上がり益や賃貸収益追求とは趣が異なります（例：1m²あたり5万ユーロ超 VS サントロペ約2万、カンヌ約6千）。mansionglobal.com investropa.com 市場の性質自体が違い、所有は戦略的（住居目的以外の側面が強い）、サントロペは生活・リゾート享受目的が主流です。共通するのは、極端な供給制約（モナコ：物理的面積/新規プロジェクトの希少性、サントロペ：厳しい建築規制と自然公園の囲い込みによる供給絞り込み）です。
まとめると、サントロペはリビエラの錚々たる都市の中でも「村の魅力」と「特別感」の独自の組み合わせで際立っています。カンヌやニースは都市型で市場規模・価格設定とも割安ですが、モナコは唯一無二の超富裕層金融セーフヘイブンです。リビエラの投資家は、カンヌ・ニースは投資案件や賃貸物件の狙い目、サントロペは長期保有や自己利用に適したラグジュアリー物件ととらえるケースも多いです。価格帯ではサントロペは上位グループ（このエリアでモナコに次ぐ高額物件市場）であり、そのブランド価値と限定供給は今後も他都市に対するプレミアム維持を示唆します。それぞれに個性と強みがありますが、不動産の世界的な名声・グラマラスさではサントロペはモナコ、カップフェラ、カンヌ最上級エリアと肩を並べる「欧州リゾート不動産の頂点」と言えるでしょう。mansionglobal.com mansionglobal.com
投資機会とリスク – 短期 vs. 長期
短期の機会とリスク（2025～2026年）
短期的には、サントロペの不動産市場は投資家にとって魅力的な機会と注意点の両方を提示しています。
- 機会: 2020～2022年の熱狂的な価格急騰の後、最近の市場の安定化により、購入者は交渉して価値を見出すチャンスを得ています。価格は史上最高値からわずかに下落し、ほとんどのエージェントが売り手は現在交渉時に5～10%の値引きに応じることが多いと報告しています mansionglobal.com。これは購入者にとって「お買い得に物件を手に入れる小さな“機会の窓”を示しています mansionglobal.com mansionglobal.com。さらに、供給が徐々に増加しており（利益確定や新築竣工で市場に出る物件が多くなっているため）、購入者は1～2年前よりも選択肢が少し増えています。すぐに行動できる方にとっては、2025年は再上昇前の絶好の購入時期になる可能性が高いです。特に、サントロペの価格が2025年末までには再び上昇し始めるとの予測もあるためです vendome-property.com。賃貸面では、2024年・2025年の夏の高い需要（オリンピックなどのイベントによる）により、今購入する投資家はすぐに堅調な賃貸収入を得ることができます。もう一つの短期的な戦略は通貨裁定で、ユーロ以外の買い手（例：米国人）は為替レートが安定していれば恩恵を受けられます。実際、最近米国の買い手が「為替レートを活用」してリビエラで購入しています elliman.com elliman.com。最後に、2025年に更なる利下げや信用基準の緩和があれば、借入を利用した買い手にとってもより良い条件で資金調達が可能となります。
- リスク: 短期的な最大のリスクはマクロ経済の不確実性でしょう。高インフレ、世界的な金利上昇、あるいは景気後退は買い手心理を萎縮させる可能性があります。ある専門家は、「2024年の世界的な政治・経済の不透明感」がリビエラの買い手の信頼感に影響を及ぼしたと指摘しています mansionglobal.com mansionglobal.com。もし金融市場が下落したり、選挙（2024～25年の米仏の主要選挙など）により不透明感が高まれば、高級物件の購入判断が先送りされる場合があります。もう一つのリスクは流動性の低さと保有コストです。サントロペの物件取得には高額な初期投資が必要であり、再売却には時間を要することも（特にオフシーズン）。1～2年で転売するような超短期投資だと、取引コスト（譲渡税約7.5%、仲介手数料など）や市場の季節性が短期的な収益化を難しくさせる場合があります。規制変更も最近のリスクです。たとえば物件を賃貸する場合、新しい登録義務や税優遇の縮小によりネット収益がやや減少します thelocal.fr。遵法コスト（エネルギー改修や許認可など）も予想外の出費になる可能性があります。また、賃貸収入の過大評価には注意が必要です。夏の週は高収益が期待できますが、それ以外の空室リスクにも予算を配分すべきで、ここを見誤ると短期キャッシュフローに悪影響を与えます。最後に、山火事や気候リスクといった局地的なリスクも挙げられます。南仏では近年夏に山火事の脅威がありました。悪い山火事シーズンや新たな気候関連の建築規制が発生した場合、市場に一時的な影響や、防災投資（例：別荘周囲の防火帯整備など）が必要になることも。サントロペの沿岸地域では発生確率は比較的低いですが、念頭に置いておくべきでしょう。
長期的な展望（2027～2028年以降）
数年以上、または数十年にわたる投資を考える投資家にとって、サントロペの不動産は依然として非常に魅力的な資産ですが、長期的な観点での注意点も存在します。
- 機会: 長期的な資産価値の上昇が強い魅力です。歴史的に見て、リビエラの一等地物件は長期的には右肩上がりを示しています。たとえば、低迷期を含めても、フレンチリビエラの高級住宅価値は2012～2022年の10年間で約8.7%上昇し、プロヴァンス地域の高級物件は2020年以降で22.5%の上昇となっています elliman.com elliman.com。特にサントロペは土地供給が限られ、ステータス性も高いため、5～10年の中長期スパンでは価値上昇が見込まれます。多くの専門家は、在庫の少なさと普遍的な人気により、価格の大幅下落リスクが抑えられると見ています elliman.com。この地域の基盤要素 ― 美しい環境、世界的なライフスタイルの魅力、国際的なアクセスの良さ ― は変化しておらず、今後も需要が続くでしょう。さらに、人口動態もサントロペにとって追い風です。世界的に富裕層が増加し、フランスは富裕な移住者をさらに呼び込んでいます（フランスは現在、世界で8番目にミリオネアの多い国、Knight Frank調べ）costar.com。こうした富裕層の拡大は今後数十年単位でセカンドハウス需要を支え続けるでしょう。もう一つの長期的機会は「資産継承」価値です。多くの家族が世代を超えて所有し、何十年にも渡る個人利用と、静かに進む資産価値の上昇を享受しています。十分なスパンがあれば景気サイクルの変動も平準化されており、サントロペ物件は価値保存に優れる（しかも最高のライフスタイルというおまけ付き）。2025～2028年に購入を検討する投資家は、インフラ整備（より高速な鉄道・道路計画などの長期的進展）や近隣新興エリアの成熟による波及効果も享受できるかもしれません。サントロペ保有はリビエラ全体の成長そのものも取り込めます（例：ニースのテック産業ブーム継続、アジアからの観光増加など）。長期的な賃貸需要も堅調または増加傾向であり、世界の観光は拡大を続け、フランスは一貫して世界一の観光大国。サントロペはこの流れの中で安定した賃貸収入と、新たな潜在的バイヤーを引きつけ続けるでしょう。
- リスク: 長期視点でのひとつのリスクは、市場飽和や高級消費者の嗜好変化です。サントロペの人気が急低下するのは想像しにくいですが、嗜好の変化はあり得ます。新たな高級地が競争相手となる場合も（例：地中海の新興スポットや、モンテネグロなどラグジュアリー推進地 portomontenegro.com portomontenegro.com）。また、サントロペ自身もその魅力を維持し続けなければなりません。もし過度な開発（実態としては厳しい規制で抑止されていますが）や環境悪化が起きれば資産価値に影響が出ます。税制・政策の変更も長期的リスクの一つ。フランスの政治気運によっては、高額不動産や非居住者への課税がさらに厳しくなる可能性があります。たとえば、不動産資産税（IFI）は現在€130万超の物件が対象ですが、今後さらに引き上げや新税導入も考えられ、海外投資家の熱意を若干冷ます場合もあります。同様に、セカンドホーム規制が強化され、人気観光地で追加課税・利用制限が強まる可能性も。気候変動リスクも無視できません。気温上昇や環境懸念による新たな建築基準、水利用規制や防火要件がオーナーに新たな負担をもたらす場合があります。世界の沿岸物件では海面上昇や侵食リスクも意識されていますが、サントロペ沿岸は一部崖状でマイアミなどと比べるとリスクは低めです。最後に、流動性の問題があります。不況期にはサントロペ物件市場の流動性が低くなるため、「長期保有」が基本戦略。どうしても世界的な景気後退時に売却したい場合は希望価格で買い手を見つけるのに時間がかかることも。このため、長期投資は短期間での資金化を必要としない余裕資金で行うのがベストです。以上のように、長期的なリターン（資本成長・資産防衛・ライフスタイル享受）は、進化する規制や環境リスクにきちんと対応し続ける限り、リスクを大きく上回ると見られます。
専門家の見解と予測（2025～2028年）
業界の専門家や市場アナリストの大半は、サントロペ不動産市場の中期的見通し（2025～2028年）は明るいと一致していますが、直近数年ほどの急成長は見込まれないともしています。主要な見解や予測は以下の通りです。
- 継続的だが穏やかな価格成長: パンデミック時代の爆発的な上昇の後、予想屋たちは安定的な成長を伴う正常化の期間を予測しています。Knight Frankのリサーチ部門は、フレンチリヴィエラのプライム住宅価格が年間で引き続き上昇すると見ていますが、今後は「著しく穏やかな」ペースになるとしています elliman.com elliman.com。2010〜2020年に年間平均+8.7%程度上昇した後、予期せぬ要因がなければ成長率は年率一桁台前半に落ち着く可能性が高いと指摘しています elliman.com。サントロペに関しては、一部の地元エージェントは強気な見方を続けており（前述通り、2025年で+10%と予測する声も）vendome-property.com、より広範なコンセンサスでは2025〜2028年の年間成長率は約3〜5%程度と見られています ― 健全でインフレ率を上回りますが、過熱ではありません。これはヨーロッパの高級不動産市場に関する一般的な調査結果とも一致し、フランスのような成熟市場では2028年までに贅沢物件価値の年平均成長率（CAGR）は2〜4%と予測されています portomontenegro.com portomontenegro.com。要するに、専門家らはサントロペは徐々に価値が高まり、急激なバブルや暴落を回避すると考えており、限られた供給と高額所得者層の需要がそれを支えます。
- 富裕層（HNWIs）からの需要の持続: 人口統計上のドライバーは今後さらに強まると予測されています。2024年のウェルスレポートでは、フランスのミリオネア人口が増加しており、リヴィエラは富裕層にとって最高の住宅購入地のひとつであり続けています costar.com。国際的な買い手の関心も高止まりする見込み ― 資産のグローバル分散という構造的トレンドが根強く、フレンチリヴィエラ不動産は常に検討リストに入っています。Douglas Elliman/Knight Frankの2023年レポートでも、経済的な逆風にもかかわらず「海外の買い手によるフランス住宅への強靭な購買意欲」は続いていると指摘されています elliman.com elliman.com。この傾向は今後も続くとみられます。中東やアジアなど新興の買い手層も2028年までに市場を拡大し、新たな資本流入源となる可能性があります。
- 在庫の制約と新規供給: 専門家は在庫が今後も逼迫傾向にあると警告しており、これは価格を支える要因です。ヴァンドーム・プロパティは、リヴィエラで2023年比2024年に販売物件が15%減少したことを指摘しています vendome-property.com vendome-property.com ― この不足は完全に解消される見込みは低いです。新築供給も限られており、大規模開発への地元の反対（コート・ダジュールの一部地域で見られるように）が開発を遅らせる場合もあります mansionglobal.com。2028年までにいくつかの新規案件が出ても、サントロペでは一等地物件において今なお買い手が売り手を大きく上回る状況が続くでしょう。このシナリオは今後数年、競争の激しい市場となり、人気物件は複数のオファーが集まることを示唆しています。既に高級不動産の40%がオフマーケット取引となっており、今後も匿名性を重視した売買が主流となる可能性が高いと専門家は助言していますvendome-property.com vendome-property.com。
- 賃貸市場の見通し: 賃貸サイドの予想も引き続き堅調です。高級旅行の拡大に伴い、短期賃貸の需要は今後も強い、もしくはさらに増加する見込みです。フレンチリヴィエラの基礎的な魅力 ― 「美しいビーチ、国際空港からのアクセスの良さ、著名イベント」 ― により「買い手にも借り手にも常に魅力的」と言われています mansionglobal.com。若年層もこの地域に流入（例: ニースの再開発）しつつあり、将来の賃借人や買い手層が広がる兆しがあると専門家は指摘しています mansionglobal.com。2028年までにはフランスのサステナビリティ推進の成果も現れる可能性があり、エネルギー効率を高めた物件がプレミアム賃料や売値で取引されることも（既に買い手の6割超が重視していますvendome-property.com）。
- 専門家が監視するリスク: どの予測にも注意点は付きものです。専門家たちは金利動向に注目しており、高級不動産購入の多くは現金ですが、市場の一部は依然として融資を利用しています。予想よりも高金利が長期化した場合、価格上昇にブレーキがかかる可能性があります。また、ヨーロッパの地政学的安定（あるいはその不在）も不確定要素で、不安定化した場合、安全資産（フランス不動産）への資金流入が進む一方、投資マインド全体が冷え込む懸念も。通貨の変動も要因です。ユーロが大きく上昇すればドル/ポンド/人民元建ての海外需要が冷える可能性があり、逆にユーロ安なら海外買いが加速する場合も。ただし、フランスの相対的な安定性は大きな強み ― Knight Frankも指摘するように、フランスの家計債務は低い水準で、住宅ローンも固定金利中心のため、「将来の金利変動の影響を他国より受けにくい」とのことですelliman.com elliman.com。平たく言えば、フランスの市場は世界的不況に対してより強靭であり、その恩恵をサントロペのような場所が受けやすいと言えるでしょう。
- 総括 ― 専門家たちの見解: 不動産業界の支配的な見方は楽観的な慎重さです。サントロペは2028年まで世界で最も魅力的な不動産市場の一つであり続け、価値は着実に上昇すると予想されていますが、そのペースは緩やかです。あるリヴィエラのエージェンシーは「プライム不動産に関して見通しは強気」と述べており、卓越したライフスタイルや地域の不動の人気を理由に挙げていますvendome-property.com。投資家にはサントロペを長期勝負で考えることが推奨されており、今後5年以上で着実な資産増加が期待できるほか、所有による満足感や名声も比類のないものです。リスクの管理（税務戦略や法改正対応など）をうまく行えば、確実なリターンと長く輝き続けるプライベートリトリートが手に入るでしょう。別の専門家の言葉を借りれば、「こうした物件は常に他を上回るパフォーマンス…最上級物件が市場に出るのは一世代に一度」とされるほど、サントロペの不動産は特別なのですmansionglobal.com mansionglobal.com。
出典: Côte d’Azur Sotheby’s Intl. Realty レポート cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com； Mansion Global（Talerico, 2024年7月）mansionglobal.com mansionglobal.com；Tranio フランス価格2025tranio.com；Investropa リヴィエラ2025統計investropa.com investropa.com；ヴァンドーム・プロパティ市場アップデート（2025年1月）vendome-property.com vendome-property.com；Douglas Elliman/Knight Frank プライム・フランスレポート（2023年8月）elliman.com elliman.com；The Local France（2024年12月）thelocal.fr thelocal.fr；Elite Traveler（2024年12月）elitetraveler.com elitetraveler.com；Vogue Business（2024年7月）voguebusiness.com；その他上記に引用した公的な不動産データ・出版物等。
