サン・モリッツは、伝説的なスイスのスキーリゾートとして、世界で最も高価で排他的な不動産地の一つとしてアルプスの不動産市場の頂点に君臨しています。2025年もその不動産価格は依然として桁違いであり、他のどのアルプスリゾートよりも高い水準となっています。高級住宅は1平方メートルあたり40,000スイスフラン以上（そして本物の「トロフィー」物件では50,000スイスフラン以上）で取引されており、ubs.com ubs.com で紹介されています。パンデミック時に市場は急騰し、スイスの安全資産としての魅力と慢性的な住宅不足に後押しされ、過去最高値に到達しました。ubs.com ginesta.ch も参考にしてください。本レポートでは、住宅、商業、超高級物件のトレンド、過去と現在の価格データ、今後数年の予測を包括的に検証します。また、賃貸利回り、新規開発、外国人購入者規制、税務上の注意点、そして需要の要因についても掘り下げ、サン・モリッツと他のスイスやアルプスの高級市場との比較も行います。
（全ての価格はスイスフラン建てです。2025年時点でCHF 1 ≈ EUR 1。）
2025年における住宅市場の動向
サンモリッツの住宅不動産市場は非常に逼迫しており、高額な状況が続いています。 パンデミック期に見られた異常なブームの後、需要は2020年以前の水準に正常化しましたが、依然として堅調です ginesta.ch。買い手はややコスト意識が高まり、売買に若干時間がかかるようになっていますが、価格は過去最高水準で安定しています ginesta.ch。この安定性は、極めて低い供給量（新築の建設が著しく制限されている）と、裕福なスイス国内外の買い手からの安定した関心によって支えられています。
- 供給の制限： サンモリッツの住宅ストックの半数以上（約55％）がセカンドハウス（別荘）です ginesta.ch ginesta.ch。スイスの2012年「セカンドハウス・イニシアチブ（レックス・ウェーバー法）」以降、新たな別荘建設はほぼ停止しており、セカンドハウスが全体の20％を超える地域では新規許可が禁止されています ginesta.ch。サンモリッツではこの基準を大幅に上回っているため、新築は極めて稀であり、住宅全体のストック増加率は年間1％未満です ginesta.ch。この構造的な不足が価格を支えています ginesta.ch。新型コロナ後の需要が熱狂から単なる堅調に落ち着いた後も、売り手優位の市場環境が続いており、アパートの在庫率は約2.3％、一戸建ては2.5％（「バランスの取れた」6～8％水準を大きく下回る）となっています ginesta.ch。
ウルトララグジュアリー＆スキーチャレー分野のトレンド
サン・モリッツの超高級不動産セグメント（「プライム」）は、名声と価格の両面でアルプス界のトップを走り続けています。 ここはアルプスで最も高額なスキー住宅市場の王座を守り続けています ubs.com。2024年、プライム・サン・モリッツの価格は前年比およそ+5.6％上昇し、ほとんどのライバルを上回りました knightfrank.com。これにより、プライムの価値は2019年比で約27％上昇という、わずか5年での目覚ましい上昇となりました ubs.com。このエリートセグメントにおける主なトレンドは以下の通りです。- グローバルな億万長者の魅力： トップエンドの需要はまさに国際的です。ヨーロッパ、北米、中東、そしてその他各地からの超高額資産家のバイヤーは、サンモリッツの「世界の頂上」という排他性とスイスの安定性を高く評価しています ubs.com。2023年から24年にかけて世界の金融市場が動揺したときでさえ、富裕層はここで買い続け、スイス不動産を安全資産と見なしていました ubs.com。強いスイスフランにより外国人にとってスイス高級住宅は高価になりましたが、この為替のハードルは、多くのバイヤーの安全な山岳リトリートへの欲求によって相殺されました ubs.com。評判が重要：華やかな冬の避寒地として100年以上の歴史を誇るサンモリッツのブランド（冬季オリンピックを2度開催）には、今なおエリートな顧客層や投資・移住バイヤーがスイスのライフスタイルを求めて集まっています。
- 価格の勢いの鈍化： 2年間の二桁成長の後、2024年にはプライム価格の勢いが著しく鈍化しました。UBSによると、スイスの高級セグメントの価格上昇率は2024年には平均で約+1.2%と半減しました（前年は約+3%）ubs.com。サンモリッツの場合、過去1年でマンション価格は約3%上昇しましたが、最高級のシャレーは横ばいもしくはごくわずかな伸びにとどまりましたubs.com。実質的には、ラグジュアリーマーケットはこれまでの上昇の反動で価格の天井を打った形ですubs.com。買い手の興味は続いていましたが、多くの人はここまで価格が上昇した後で、これ以上の大幅な上昇には二の足を踏みました。高級不動産市場を冷やしたもう一つの要因は、スイスの住宅ローン「ストレステスト」規則（数百万フラン以上の物件を購入するには高収入が必要）であり、CHF 500万～1,000万の物件購入者の一部を制限していますubs.com。潜在的な買い手層はこうした高額物件では縮小し、その結果、価格の加速も自然と穏やかになりましたubs.com。その結果、2025年はサンモリッツの高級不動産にとって統合（ consolidation ）の年となりました――つまり価格は横ばい、もしくはごくわずかな上昇にとどまっていますubs.com。
- 比類のない最高値: 成長の鈍化があっても、サン・モリッツは依然として超高額です。2025年には、高級物件のリスティング価格は1平方メートルあたり約CHF 43,000からとなり、これはアルプスで最も高い水準です ubs.com。参考までに、グシュタードの最高価格は約CHF 39,000/m²、ヴェルビエは約CHF 36,000/m²ubs.comとされており、サン・モリッツは頂点に君臨します。場所や歴史的背景によっては、サン・モリッツの1平方メートルあたりの価格は通常CHF 50,000を超え、「例外的なケース」ではCHF 100,000超えも記録されていますubs.com。これはモナコやアスペン並みの価格で、スイスアルプスの中心部に位置します。注目すべきは、グシュタードとサン・モリッツが最も高額なスキーリゾートの称号をしばしば競い合っている点であり、ある2024年の調査ではグシュタードの平均がわずかに高かったものの、サン・モリッツの方が年間上昇率が大きかった（+5.6% 対 +4%）knightfrank.com。いずれにせよ、両者がトップクラスを形成しています。対照的に、フランスの最高リゾート（クールシュヴェル1850）では高級シャレーが約CHF 30,000/m²と依然高額ですが、サン・モリッツより約30%安価ですubs.com。下表は、サン・モリッツが他の一流アルプスマーケットに比べてどのような位置づけにあるかを示しています。
| 場所（リゾート） | 一般的なプライム価格（CHF/m²） | 2024年価格変動（％） |
|---|---|---|
| サン・モリッツ（スイス） | 約 40,000 – 50,000（希少物件では10万以上） ubs.com ubs.com | +5.6％（値上がり勢いは鈍化） knightfrank.com |
| グシュタード（スイス） | 約 39,000+（サン・モリッツとほぼ同水準） ubs.com | +4.0％（高い需要、供給不足） knightfrank.com |
| ヴェルビエ（スイス） | 約 36,000+ ubs.com | +2.8％（緩やかな成長） ubs.com |
| クールシュヴェル 1850（フランス） | 約 30,000（フランスのトップスキー市場） ubs.com | +9.0%（在庫不足が価格上昇を牽引）knightfrank.com |
| キッツビュール（オーストリア） | 約20,000（オーストリアで最高値）ubs.com | +8.5%（調整後の反発）knightfrank.com |
（出典：Knight Frank、UBS.「プライム価格」とは、高品質/高級セグメントの開始価格を指します。)
表1：主要アルパイン物件の価格と最近の成長（2024年データ）knightfrank.com ubs.com
非常に高額な価格であるにもかかわらず、サンモリッツの高級住宅への関心は依然として強いです。華やかさ、プライバシー、アルプスの美しさの独自の組み合わせと、スイスの政治的・経済的安定性が、引き続き超富裕層（UHNWIs）を惹きつけています properstar.mu properstar.mu 。多くの富裕層の購買者は、サンモリッツのシャレーを所有することをステータスシンボルであると同時に、安全な法域における実物資産という賢明な資産配分ともみなしています。まとめると、2025年の超高級セグメントは、過去最高水準の価格、やや落ち着いた成長、そして持続する世界的需要が特徴です——市場は頂点で小休止している状態です。
商業用不動産と新規開発
サンモリッツの商業用不動産は、主に観光業によって牽引されています——高級ホテル、高級ブティック、レストラン、そして裕福な観光客向けサービスなどです。商業市場の健全性は観光トレンドと密接に連動しており、近年は非常に好調です。2023年、サンモリッツは過去10年で2番目に良いホテル宿泊数を記録し、上部エンガディン地域で170万泊超（そのうちの90%がサンモリッツ地区）となりました ginesta.ch。この訪問者の急増（特に高額消費の観光客）は、名門ショッピングストリートでのホスピタリティスペースや小売店区画への需要を高い水準に保ち続けています。主なポイントとしては以下が挙げられます：
- 小売/ホテル需要：サンモリッツの「デザイナーズヴィレッジ」の雰囲気—カルティエ、グッチ、アートギャラリーが並ぶ—は、商業賃料がアルプスで最も高い水準の一つであることを意味します。主要な小売スペースはバーンホフ通りやパレスホテル地区の周辺に限られており、ピークシーズンには空きがほとんどありません。高級ブランドはブランド力と裕福な顧客層を求めてこの地の存在感を熱望し、小売不動産市場を堅調に保っています。ホテルも同様に、客室料金と稼働率の上昇によって繁栄し、改装やグレードアップを促進しています（例えば、歴史あるバドルッツ・パレス・ホテルは競争力を維持するために改修を行いました）。しかし、この地域では新しいホテル開発は建築制限や保護規則により制約されています。その代わり、既存の物件が5つ星基準に近代化され、需要を取り込んでいます。
- 新規開発プロジェクト： 住宅開発は法律で非常に制限されていますが、いくつか注目すべきプロジェクトが進行中で、多くは古い施設の再利用です。例えば、「レジデンス・デュ・ラック」プロジェクト（2024〜25年）では、かつての湖畔の建物を現代的なアパートに転換し、地元住民向けに持続可能な木造建築と多様な間取りを重視しています timbatec.com timbatec.com。重点は高品質かつ環境に配慮した設計（Minergie-P-Eco基準で建設）に置かれており、現代の効率性とラグジュアリーへの期待に応えます timbatec.com。サンモリッツでは新しい別荘を自由に建てることができないため、新築住宅はほとんどが主な住居用、または特別な許可が必要です。一部の古いホテルや診療所は住宅や複合開発に改装されてきました—最近の例としては、元診療所跡地が芸術会場や将来の分譲マンションに再開発された事例があります（2025年のノマドデザインイベントで紹介）。全体として、新規供給は既存構造物の再開発を通じてしかごく少量しか生まれていません。この高い別荘率地域では、新たなセカンドハウス建設が全面的に禁止されているためです ginesta.ch。
- インフラのアップグレード： この地域は観光インフラへの投資を続けていますが、課題も伴っています。スキーリフトシステムは可能な限り近代化されており、例えばサン・モリッツ＝バートの50年前のジグナルバーン・ケーブルカーを高容量ゴンドラに置き換える計画が始まりましたsnowindustrynews.com。しかし、2023年にスイス連邦裁判所は環境および計画上の懸念（森林保護など）からジグナルバーンの再建プロジェクトを停止しましたsnowindustrynews.com snowindustrynews.com。これはインフラであっても規制が厳格であることを示しており、プロジェクトは環境への影響と慎重にバランスを取る必要があり、遅延も一般的です。逆境にもかかわらず、サン・モリッツのリフト運営会社や町は世界水準の施設維持に尽力しています。エンガディン全域で人工降雪、リフトのアップグレード、年間を通したアメニティに多額の投資がなされています。実際、気候適応は優先事項となっており、多くのアルパインリゾート（サン・モリッツを含む）は信頼できる雪と夏のアクティビティ多角化のための技術導入に資金を多く投じていますnaef-prestige.ch。
- 商業展望： 商業用不動産の展望は安定・好調であり、観光の見通しと密接に関連しています。パンデミック後に国際旅行が正常化する中、サン・モリッツでは冬の予約が好調で、夏の訪問者も増加しています（夏のリフトパス利用は2021年以降+46％増と、アルプスが通年観光を推進しています）naef-prestige.ch。これによりレストラン、ショップ、ホテルへの信頼感が高まり、商業物件の賃料や稼働率を下支えしています。一つの制約は職員住宅であり、従業員住宅の不足（セカンドハウス制限が理由）によって、一部のビジネスは周辺の村でスタッフ用住宅への投資を進めています。特筆すべきは、近隣のスキーエリア（オーストリアのレッヒ）では2025年に新たなスタッフ住宅が建設されたことです。これはスイスのリゾートでも注目されている課題ですsnowindustrynews.com。サン・モリッツでは、地域行政や雇用主がピークシーズンのサービスレベル維持のため、労働者住宅の整備を進める必要があるかもしれません。
| 指標（住宅） | 値／傾向 |
|---|---|
| 住宅の中央値価格（希望価格） | CHF 13,300/m²（2025年中頃）– 全エリアの掲載物件中央値 homegate.ch。 |
（出典：Homegate、UBS、Wüest Partner、Investropa。）数字は概算です。
要約すると、大規模な商業開発（新しいショッピングモールやオフィスパークのようなもの）は行われていませんが、これはリゾート地としては典型的なことです。一方で、商業用不動産市場は堅調であり、ラグジュアリー観光によって活性化されています。インフラのアップグレードや慎重で小規模な開発が今後も続き、サン・モリッツが一年中最高級のアルペンリゾート地としての地位を強化していくでしょう。
価格の歴史的推移と現在の価値
サン・モリッツの不動産は、長年にわたり驚異的な価格上昇の歴史があります。過去約20年で、この町の不動産価値はおおよそ3倍となり、スイスの全国平均を大きく上回っています。価格は2000年代に着実に上昇し、2010年代半ばにやや下落したものの、2010年代後半から2020～2022年にかけて急騰しました。現在の価格は過去最高水準です。以下は2025年時点での主な価格指標のまとめです。
表2：サン・モリッツ不動産市場の主な指標（2025年）
この表が示す通り、サン・モリッツの不動産は非常に高額であり、賃貸利回りは控えめです。価格対賃料比率は非常に高く、オーナーの多くが収益目的の投資家ではなく、ライフスタイル志向の購入者であることを反映しています。例えば、500万スイスフランのサン・モリッツのアパートメントは、長期賃貸で年間約10万スイスフラン（利回り2％）しか得られませんが、オーナーは自己利用、資産の安全性、将来の価値上昇を重視するため、それを受け入れています。実際、資本の値上がりこそがこれまでの主なリターンでした。最近の落ち着きを経ても、過去5年間でサン・モリッツの住宅価格は年平均約+5～6％上昇しており、インフレ率を大きく上回っています。より長期で見ればその傾向はさらに明確で、2000年から2024年にかけて、地元の住宅価格はほぼ実質で3倍となっています ginesta.ch。このような持続的成長を記録した市場は世界的にも稀です。
現状（2025年）をまとめると、「サン・モリッツの不動産は極めて高額で、在庫は極めて少なく、価格は最高水準で推移し、直近の伸びはやや緩やかである。」といえるでしょう。供給の限定と需要の高さという基本的要因から、大きな価格下落があっても浅いものにとどまると予想されます。実際、次に述べるとおり、今後は安定または緩やかな上昇が見込まれており、大きな下落は想定されていません。
市場予測：2025年以降
今後数年間のサン・モリッツ不動産市場の見通しは総じて安定しており、緩やかな成長が続くと予想されています――これは「高水準での統合が続く」という状況です。 複数の信頼できる予測によれば、2025年はインフレと同程度の緩やかな価格上昇となり、その後は穏やかな成長が再開する見込みです。今後の予測を形作る主な要因には、金利、世界経済の状況、地域の供給制約などが挙げられます。
- 2025年 – 統合の年：UBSのアナリストは、2025年もスイスの高級不動産が統合の年になると予想しており、価格上昇は2024年の約1%レベルと同様に非常に控えめにとどまる見込みです ubs.com。地元のブローカーであるGinestaも、「インフレと連動して安定からやや上昇する市場価格」を近い将来に予測しています ginesta.ch。つまり、2025年には名目価格は約0～2%上昇する可能性がありますが、実質価格はほぼ横ばいとなります。その理由として、高騰した価格水準により買い手層が縮小し、パンデミック後の熱狂が落ち着いたためです ubs.com。さらに、スイスでは2022年に金利が0%から上昇し、2025～26年に金利引き下げが予想されていても、超低金利時代より資金調達コストは依然高く、買い手の最大予算を抑える効果があります。スイス経済も緩やかな成長（GDP成長率約1%）にとどまっており、今後大きな需要急増は見込めません engelvoelkers.com。これらすべてから、価格安定の時期であり、新たなブームではないことが示唆されます。注目すべきは、この「横ばい」見通しでさえ非常に高い価格水準であるため、市場は事実上ピーク水準で一時停止している状況です。
- 構造的な上昇圧力：長期的には、アナリストは慎重ながら強気です。UBSは、構造的要因（高い純資産層の人口動態、長寿化によるバケーションホームの利用増加など）が、「今後しばらくの間、[価格]上昇トレンドが続く」と指摘しています ubs.com。 需要の追い風としては、世界中の裕福な退職者やセカンドホーム志望者が挙げられる一方で、供給はセカンドホーム規制によって厳しく制限されたままです ginesta.ch。このアンバランスのため、現状の小休止の後には、価格が緩やかに再び上昇し始める可能性を示唆しています。例えば、Wüest Partner（スイスの不動産コンサルタント）は、スイスの居住用住宅価格が2025年には約+3%上昇すると予測しています engelvoelkers.com。さらに、金利が緩和されれば2026〜27年にも同様のペースとなる可能性があります。サン・モリッツは独自のマイクロマーケットであるため、直近1年で+3%になるとは限りませんが、2026〜2027年までに年率約+2〜4%の上昇回帰は、世界経済状況が改善すれば十分あり得ます。実際、業界の一部専門家は緩やかな再加速を予測しており、ある高級不動産の見通しでは、サン・モリッツの価格は2026年に約+2.5%から+4.0%上昇する可能性があるとされ、最も格式の高いSuvrettaなどのエリアで特に大きな上昇が期待されています theluxuryplaybook.com。このような上昇は2024〜25年の横ばいからの回復となり、借入コストが正常化（低下）することで信頼感が再び高まるシナリオと一致します。
- 主要な変数： 金利の推移が重要です。スイス国立銀行はインフレ対策として金利を-0.75%から+1.75%（2023年半ばまでに）まで引き上げましたが、その後インフレ率は1%未満に低下しています engelvoelkers.com。多くの予想通り2024年末または2025年にSNBが利下げを開始すれば、住宅ローンの条件は改善し、新たな需要を喚起する可能性があります engelvoelkers.com engelvoelkers.com。すでにスイス10年債利回りは高値から下がっており、住宅ローン金利の引き下げも見られ、これは2024年の高級不動産市場で「買い手の支払い意欲を高めた」とされています ubs.com。もう一つの要因は世界的な富の動向です。サンモリッツの運命は億万長者の富に左右されますが、市場の変動にもかかわらずここ数年で超富裕層はさらに豊かになっています properstar.mu。大きな金融危機がない限り、HNW（高額純資産層）は引き続き富の一部を高級不動産のような実物資産に配分することが予想されています。しかし、欧州の景気減速や地政学的ショックが起これば、短期的には需要が減少する可能性もあります ubs.com。UBSは、欧州の成長が低迷し、インフレが購買力を損なう場合、一部の潜在的買い手はバケーションホームの購入を先送りする可能性があると指摘しています ubs.com。したがって、2025年の緩やかな成長見通しは経済を慎重に見ていることを示しています。
- 全体予測： 基本的な予想としては、サンモリッツの不動産価値は2025年まで安定、もしくは緩やかに上昇し、その後数年でわずかに加速すると見込まれています。強制的な売却が発生しない限り（裕福なオーナーは高レバレッジでなく、売却のプレッシャーも少ないため、これは稀です）暴落は考えにくいでしょう engelvoelkers.com。実際、スイスの実需オーナーは通常、金利変動時でも保有を続けるため、供給が急増することを防いでいます engelvoelkers.com。したがって、下落リスクは限定的です。一方で、何らかの形で外国人投資家の関心が新たに高まれば（たとえば特定の旅行市場が完全再開したり、スイスフランが弱くなった場合など）、住宅供給の少なさから価格上昇がすぐに再燃する可能性があります。まとめ：山頂でのソフトランディングを予想 — 価格は2025年に「高原状態」で維持され、その後は経済回復と継続的な需要に合わせて緩やかに上昇を再開する見込みです。
（補足として、規制の変更が不確定要素です：下記の外国人購入規制を参照 — 規制強化なら需要がやや冷え込む一方、（可能性は低いですが）緩和されれば需要が喚起されます。）
賃貸利回りおよび投資用購入の可能性
サンモリッツで投資用賃貸を検討する投資家は、長期賃貸での利回りは比較的低いものの、高級短期賃貸では魅力的なシーズン収入を得られるという点に注意が必要です。当地の市場は主にライフスタイル購入者によって動かされており、利回り狙いの投資家が主ではないため、賃料対価格比率に影響しています。主なポイント：
- 長期賃貸利回り： サンモリッツの住宅物件の表面利回りは、通常年率2%〜3%程度です investropa.com。これは他のスイスの高級エリア（チューリッヒやジュネーブなど）と同程度（利回り約2〜3%）であり、安価な地域（利回り4〜5%が一般的）よりかなり低い水準です investropa.com。例えば、4部屋のアパートをCHF 300万で購入した場合、家具なしで月CHF 6,000〜7,000（年間約CHF 72,000〜84,000、約購入価格の2.5%）で貸し出せるといったイメージです。こうした低利回りは極めて高い物件価格によるものであり、家賃が安いわけではありません。実際、サンモリッツの賃料は1㎡あたりスイス国内で最も高い水準ですが、価格があまりに高いため家賃が「追いつかない」状況で、利回りは控えめとなっています。実質利回り（経費や維持費、固定資産税など控除後）はさらに低く、1〜2%程度です。投資家の多くはこうした控えめなリターンでもキャピタルゲインや資産の安全性を期待して購入します。実際、所有者の多くは賃貸に出さず、専有利用を好みます。
- ホリデーレンタルの可能性: 短期レンタル市場（バケーション貸し）は、特にスキーシーズンのピーク時にはより高い収入の可能性を提供します。高級シャレーやアパートメントは、冬期には非常に高い週料金を設定でき、好立地の4ベッドルームシャレーが、ニューイヤーや2月には1週間あたりCHF15,000～20,000で貸し出されることも珍しくありません。およそ10～12週間の主要な冬期間で、このような物件はCHF150,000以上の総収入を得ることもあり、これは物件価値の年間換算で約5％以上に相当します。投資アドバイザーによれば、認可された観光エリアでの短期賃貸は、年間で5～7％のグロス利回りが期待できます。ただし、これは年間を通じてかなりの期間貸し出せることを前提としています investropa.com。サン・モリッツは長い冬と拡大傾向の夏のシーズンを持ちますが、オフシーズンの稼働率は大幅に下がります。現実的には、熱心なオーナーや賃貸代理店であれば、年間15～20週間ほど高料金でのレンタル稼働が見込め、物件価値の3～5%程度の収入となります。これは長期賃貸よりも良いですが、積極的な管理が必要です。また、コスト（マーケティング、清掃、手数料）や法的要件（観光税登録など）も増えます。それでも、自分が使わない期間に貸し出すことを厭わないオーナーにとって、サン・モリッツはアルプスの中でも最も強力な短期レンタル市場の一つであり、裕福な観光客が常時訪れるためです。
- 規制と空室リスク: サン・モリッツのようなリゾートゾーンでは、短期賃貸は基本的に認められています（Airbnb型のレンタルが制限されているスイスの都市もある中で）。実際、町の経済は観光客向けレンタルを歓迎しています。ただし、マンション（コンドミニアム）の所有者は、賃貸に関する管理規約やルールに直面する場合があり、すべての貸主は1人1泊ごとの「クアタクセ」(観光税)を納め、レンタルが安全基準を満たすことを保証しなければなりません。「Lex Airbnb」のような法律はサン・モリッツでは大きく制定されておらず、短期賃貸は今も一般的で、地元代理店や高級レンタルプラットフォームを通じて取引されることが多いです。スキーのトップシーズンには、レンタルシャレーの需要が供給を大きく上回り、この時期の空室リスクはほとんどありません。オフシーズン（春、晩秋）には空き物件となる場合もあり、オーナーがその期間にメンテナンスを行うことが多いです。
- バイ・トゥ・レットの特徴: サンモリッツでは利回りが低く、またレックス・コラー規制（非居住外国人が投資目的で容易に購入できない。詳細は次項参照）があるため、純粋な投資目的の購入者は比較的少ないです。実際に賃貸目的で購入する人々は、通常長期的な視野を持ち、今は貸し出してコストを相殺し、将来的には自己利用または売却を目指すという二重の目標を持っています。スイスの強固な賃貸法と全国的な安定した賃貸需要を踏まえ、2～3%程度の利回りでも非常に堅実な資産と考える投資家もいます。加えて、住宅不足により現在スイス全体で家賃が上昇しており、2025年初頭の全国の募集賃料は前年比約+2.2%増でした homesoverseas.ru。サンモリッツでは賃貸物件の供給が限られており（地元の住宅の約44%しか賃貸物件がなく ginesta.ch、しかも多くは地元住民が居住）、外国人駐在員や季節労働者たちが少ない賃貸物件を争う状況となっており、家賃上昇の要因となっています。これにより今後、（価格が横ばいで家賃が上昇するなら）利回りがやや改善する可能性もあります。しかし、この市場で多額のキャッシュフローを期待することはできません。サンモリッツ所有の本当の“利回り”は、持続的な高収入よりも、ライフスタイル価値や長期的な資産価値上昇にあるといえるでしょう investropa.com。
まとめると、サンモリッツの賃貸利回りはせいぜい中程度であり、高金利環境下ではネガティブレバレッジ（ローン金利が利回りを上回ること）もあり得ます。将来の大家は、これを収益物件と高級資産のハイブリッド型投資と考えるべきです。実際、多くのオーナーがホリデーレンタルを通じて費用の一部を上手に補てんしています。つまり、資産価値が上昇する間に賃貸収入も得ているのです。ただし、利回りだけで見るなら、サンモリッツは低コスト市場の方が優れています。（参考までに、バレー州やオーストリアであれば4～5%の利回りが得られますが、資本保全性はかなり低いです。）最終的には、各オーナー自身の資産運用方針や目標に応じて判断する必要があります。
外国人による所有規制と制限
スイスは外国人による不動産所有に関して厳しい法律を維持しており、サンモリッツのような人気リゾート地もそれらの規制対象です。代表的な2つの規制がレックス・コラー（非居住外国人による不動産購入の制限）と、前述のレックス・ウェーバー（セカンドホーム規制）です。外国人購入希望者は以下のポイントを理解しておく必要があります。
- レックス・コラー法（外国人購入許可）: 連邦のレックス・コラー法のもと、非居住の外国人はスイスの不動産購入に制限があります。一般的に、**スイス居住権を持たない外国人はスイスのほとんどの地域（例：チューリッヒ、ジュネーブ）で通常の住宅物件を購入することはできません investropa.com。この法律では、特別に指定された観光地（主にスキーリゾートやバケーション地域）に限って、外国人が特別許可のもとでセカンドハウス（別荘）を購入できる例外があり、これは割当制です。サンモリッツはその対象地域のひとつですが、許可は限られています。主なポイント：
- 非居住者（海外在住者）は、認可されたコミューンで最大約200m²の別荘を1件のみ購入できます investropa.com。カントンの承認を得る必要があり、数週間かかる場合があります investropa.com。外国人の購入許可は年間で上限があり―グラウビュンデン州は年間の割当数を設定しており、サンモリッツなど人気エリアではすぐに枠が埋まります。これは外国人購入許可の獲得競争を意味し、年によっては次回割当まで待つ必要があります。
- 外国人は純粋な賃貸投資目的での物件購入は不可で、基本的に自身の休暇利用が主な目的であるべきです（ただし、利用していない期間の賃貸は一般的に可能）。また、複数物件の購入は不可；1つの許可で1名あたり1物件のみ。
- B許可を持つスイス在住のEU／EFTA居住者、またはスイスのC許可を持つ外国人は、スイス人居住者と同等に扱われ（許可不要）ubs.com。そのため、多くの国際的な購入者はまずスイスに居住地を確立し（多くは仕事の転勤やパウシャル課税プログラムの利用）、その後制限なく購入します。実際、B許可（非EU）を取得している場合は、特別な承認なしで自己居住用の物件を直接購入できます ubs.com。
- 執行: 非居住者がスイスの会社や他の抜け道を利用して購入した場合でも、レックス・コラーの規制下にあります。行政当局は複雑な購入スキームに対して取り締まりを強化しています。要するに、スイスの不動産市場はオフショアの買い手にとって「誰でも自由に買える」わけではなく、過度な外国人投機を防ぎ、現地住民の住宅を守るために厳しく管理されています。
- サン・モリッツの地域割当: サン・モリッツでは歴史的に外国人バイヤー向けの新たな機会がほとんどありません。既存の高級シャレーの多くは（何十年も前から）外国人に所有されています。売却される際には、新たな外国人バイヤーがその許可証を引き継げる場合が多いですが、新規開発のための新しい許可証はほとんど出ていません。近隣の町（例えば ダヴォスやクロスターズ）では時折より寛容な政策を取ることもありますが、全体的に見ると、上エンガディン地区は外国人への販売に慎重な姿勢を保っています investorsinproperty.com。興味深いことに、アンデルマットは開発を促進するためにレックス・コラーの適用除外を受け、多くの外国人投資家を引き付けましたが、サン・モリッツにはそのような例外はありません。このことが、外国人が購入可能な住宅の需要を供給に対して高く保ち続けています。
- レックス・ウェーバー法（セカンドホーム法）: 先述の通り、2012年以降サン・モリッツでは新たなセカンドホームの建設が禁止されています。これは20%の上限を大幅に超えているためです ginesta.ch。これにより外国人が既存の住宅を購入することは妨げられませんが、外国人が購入可能な新規物件の供給は制限されます。また、州は場合によって新規ユニットの販売をスイス居住者優先とすることができます。サン・モリッツの住宅政策は基本的に、外国人バイヤーを転売されるホリデーアパートやシャレーの限られたセグメントに集める形となっています。
- 今後の締め付け: 特に2023年には、スイス政府がレックス・コラー規制をさらに厳格化する計画を発表しました。提案されている変更点（まだ法律ではありません）には、EU以外の外国人でB許可証を持つ者が、許可なく主たる住居を購入できなくなること、スイスの居住権を放棄した場合には外国人所有者が不動産を売却しなければならないこと、そして外国人によるリゾート型アパートホテルの株式取得を制限する可能性などが含まれます ubs.com。これらの施策は地元住民向けの住宅不足緩和を目的としています ubs.com。具体的な案はまだ議論中ですが、外国人バイヤーは注意が必要です。なぜなら、スイスの方針は自由化ではなく、むしろより厳格化の方向にあるからです。ただし、新しい規則ができても、既存所有者は原則として保護（グランドファザー）される見込みです。
- 実際の影響: サンモリッツ市場では、外国からの需要は今なお顕著ですが、厳格に管理されています。多くの海外バイヤーは、（パッケージ課税居住プログラムを活用するなどして）スイスに移住し、「地元民」となることでレックス・コラーの規制を回避しています。非居住者のまま購入する場合、スイス独特の用途制限や官僚的手続きを乗り越える情熱が必要です。外国人によるバカンス住宅の床面積制限（約200㎡）があるため、メガ・シャレー（500㎡以上）は通常、スイス人または居住外国人しか購入できません。これは超富裕層の一部国際バイヤーへの制約となっています。
要約すると、サンモリッツは外国人バイヤーを歓迎しますが、スイスの条件が付きます。これらの規則により市場が海外の投機マネーに占拠されるのを防ぎ、安定性に貢献しています。実際に購入する外国人は長期的なコミットメントが多く（やがてパートタイムの居住者になる場合が多い）、購入希望者はレックス・コラーに精通した専門家に相談することが不可欠ですが、必要条件を満たせばサンモリッツの一部を所有する夢は十分に実現可能です。ただし、許可枠は非常に少なく人気があるため、素早い決断が必要です。
不動産購入者・投資家のための税務上の留意点
スイスの不動産に関する税制は複雑で州ごとに異なりますが、いくつか共通原則があります。サンモリッツ（グラウビュンデン州）で物件を購入すると、取引税、毎年の保有税、売却時のキャピタルゲイン課税などが発生します。主な税務ポイントは以下の通りです。
- 不動産譲渡税（Handänderungssteuer）: これは購入時に一度だけ課される税金で、印紙税に似ています。グラウビュンデン州では、各コミューンが州の最大2.0%までの税率を設定しています en.comparis.ch en.comparis.ch。サンモリッツの税率はその最大値（約2％）付近です。通常、この州では買主が譲渡税を支払います en.comparis.ch。例えば、500万スイスフランのシャレーを購入すると、譲渡税は約10万スイスフランとなります。（一部の契約では合意によりこの費用を分ける場合もありますが、基本は買主負担です。）多くの国と比べても2％は中程度の水準です―ジュネーブは3％、一部のスイスの州では無し en.comparis.ch en.comparis.ch。さらに、公証人・登記費用が別途必要になります―グラウビュンデン州では通常、合わせて約0.2〜0.5%（公証人0.1〜0.3%、登録費用は数パーセントの1割程度） ubs.com ubs.com。これらの費用はしばしば当事者間の交渉によって分担されます。
- 年間不動産税: スイスには全国的な不動産税はありませんが、多くの州では純資産（不動産を含む）に対する資産税および/または専用の不動産税（Liegenschaftssteuer）が課せられています。グラウビュンデン州では不動産の全課税価額に対して年間不動産税が課されており、その税率はおおよそ0.3～0.5%程度です（サン・モリッツ市の正確な税率は年によって異なります）—この税は通常の純資産に対する資産税とは別に発生します。すべての所有者は毎年、不動産の価額を課税対象となる資産として申告する必要があります。スイスでは個人の純資産価値に対して課税されており（グラウビュンデン州の高額資産層の場合、累進税率で通常最大0.5～0.7%程度）、ubs.com で確認できます。外国の非居住者所有者の場合、スイスでは当該不動産に関して限定的な納税義務が課されます—一般には州当局がその不動産の「みなし賃貸価額」（下記参照）を所得とみなして課税し、不動産価額も資産として課税します（たとえ海外在住でも）。二重課税防止条約によって両国で全額課税されることは通常ありませんが、そのような場合は専門家の助言が必要です。
- みなし賃料課税：スイスは独自に、住宅所有者が自宅を賃貸した場合に得られる理論上の賃貸収入に課税します。これは「Eigenmietwert」（みなし賃料）として、毎年所有者の課税所得に加算されます ubs.com。実際には、別荘の場合、スイス人またはスイスの税居住者の場合は、その別荘から実際に賃貸収入を得ていなくても、自己のセカンドハウスから賃貸収入を得たものとして所得税を支払う必要があります（実際の賃貸収入があればその分は差し引かれます ― 二重課税にはなりません）。ただし、住宅ローンの利息や維持費はこのみなし収入から控除することができます ubs.com。住宅ローンがない、または少ない所有者にとっては、みなし賃料課税が負担となり、実際には自宅を楽しんでいるだけで税金を支払うことになります。重要な最新情報：2024年にスイス議会は主要な住居及びセカンドハウスに対する国の「みなし賃料課税」を廃止することを可決し、各州がセカンドハウスに対して独自の課税を行うことを認めることになりました ubs.com。この改革は国民投票にかけられる予定で、承認された場合でも2026年以降の施行となります ubs.com。数年後には、所有者がみなし賃料に課税されなくなる可能性があり、これは朗報ですが、グラウビュンデン州などではその補填策として新たな定額セカンドハウス税が導入される可能性があります。スイスの非居住外国人所有者は現在、別荘に対して準みなし賃料課税を州に納めていますが、今後の改正が彼らにどう影響するかは各州の運用によります。いずれにせよ、2025年時点の現状：みなし賃料は依然として所得として課税されるので、その点を考慮してください（高額な別荘の場合、みなし「所得」が数万フランになることもあります）。
- 賃貸収入税： 不動産を賃貸する場合、実際の賃貸収入ももちろん所得として課税されます。非居住者オーナーの場合、通常スイス当局はスイス国内不動産からの賃貸収入（認められた控除後）に源泉課税します。スイス居住者であれば、通常の所得に加算されます。高所得者層の所得税率（連邦・州あわせて約20～30％以上）を考えると、住宅ローン金利や維持費を控除できることが賃貸利益の課税額を抑える上で非常に重要です（帳簿上の利益が相殺されることもしばしば）。スイスの税制はレバレッジをかけた所有者に有利に働く場合があります。利回りが低く、金利コストが高い場合、多くの投資用物件オーナーは不動産からほとんど課税対象の純収入がありません。
- キャピタルゲイン課税： スイスでは不動産売却で得た利益に対して不動産譲渡益税（CGT）が課せられます。これは州単位の課税であり、所有期間によって大きく税率が異なります。短期転売や投機を抑制するために設けられており、グラウビュンデン州では短期間所有の場合、非常に高いCGT税率が適用されます（1～2年以内に売却すると利益の約50％まで段階的に課税）。その後、所有年数を重ねるごとに税率は下がります。一定期間（多くは10～15年）を超えて保有すると税率は0～10％程度に下がります。例えば、5年後の売却で利益の約30％課税、20年後ならほとんど課税されない場合もあります。GRの具体的な計算式：利益は州および市町村ごとに課税され、実効税率はわずかな保有でも約25％～50％に及ぶことがあります investropa.com。十分に長期保有すれば、州によっては完全に譲渡益が免税となる場合もあれば、低い定額税率となる場合もあります。10年以内の転売を考えているならCGTに備えておく価値があります－大きな負担になることも。また、「1031交換」や繰延制度は適用できず、例外的にスイス国内で自己居住用不動産を買い換える場合のみ（一部条件付き）適用されます。要するに、譲渡益税は大きなコストとなりますが、長期保有で最小化できる－これは典型的なサンモリッツの不動産オーナーの長期保有志向とも合致します ubs.com。
- 年間維持コスト： 税金以外にも、年間の維持管理費、マンション管理費（アパートの場合）、保険、光熱費を予算に入れておきましょう。目安としてラグジュアリーホームでは毎年不動産価値の約0.5～1％が維持コストとなります（サンモリッツでは年CHF 20,000以上になることも）。分譲マンション（PPE）の場合は、共用部暖房・管理人・修繕積立金などを含む四半期ごとの管理組合費が必要で、月額m²あたり数CHFかかることが多いです。
- 租税条約＆パウシャル課税：もしサンモリッツに居住者として移住する場合、スイスで働かない外国人はパウシャル課税（所得ではなく生活費に基づく特別な定額課税制度）を利用できる可能性があります。この税制はカントンと個別交渉となります investropa.com。多くの裕福な外国人駐在員がこの制度を選択しており、世界中の所得に対する課税がゼロになり、年間数十万スイスフランの定額税となることが多いです。グラウビュンデン州も資格を満たす個人にはパウシャル課税を提供しています（ただし、一部のカントンでは廃止されています）。これは直接的には不動産税には影響しませんが、全体的な税制には大きな影響があります。非居住者の場合、スイスの不動産にかかる税金は、租税条約により自国の税額から控除できるケースが多いです。
まとめると、スイスの不動産税は決して低くはありませんが、予測可能であり、多くの他の高級不動産市場（ロンドンの印紙税6～7％やフランスの年間資産税など）に比べると負担が軽い場合が多いです。特に注目すべき点は、全国統一の「固定資産課税」は存在せず、資産税のみであることです。そしてスイスの資産税は、米国の年間2％にも達する固定資産税と比べれば、比較的低い率にとどまっています。また、相続税については、グラウビュンデン州では直系子孫への相続は非課税であり、ほとんどの場合お子様にスイスの不動産を相続させても相続税がかかりません（一部カントンは異なります）。全体として、スイスの税制は長期保有及び自己利用を優遇しています。サンモリッツで購入する方は税理士の助言を受けて最適な所有構造を検討すべきですが、安定した税制度を基本的に期待できます。見なし家賃課税が2026年までに廃止される場合、セカンドホーム所有者には新たな定額税への移行など税制の変動が生じる可能性があるため、この改革に注意を払ってください。これは多くのセカンドホームが存在するサンモリッツのような地域に直接影響を与えるからです ubs.com。
需要を支える要因：観光、ライフスタイル、投資による移住
なぜサンモリッツの不動産はこれほど需要が高いのでしょうか？ その答えは、ライフスタイルの魅力、国際的ステータス、さらに他では得難い経済的・安全性のメリットが融合している点にあります。主な需要要因は以下の通りです。
- 世界クラスの観光とライフスタイル: サンモリッツは特権的なアルプスライフスタイルを提供しており、世界のエリート層を継続的に惹きつけています。町は華やかさの代名詞であり、スノーポロワールドカップや凍った湖上でのホワイトターフ馬レース、グルメフェスティバルなどのイベントが開催されます。年間300日の日照、最高レベルのスキー（350kmのコース、クレスタラン、ボブランなど）、そしてミシュラン星付きレストランからデザイナーショップまで、贅沢な設備が揃っています。この魅力的なライフスタイルは、裕福なバケーション客を何度も惹きつけ、彼らはしばしば物件オーナーへと進化します。観光統計もこれを裏付けています。2023年はホテル宿泊数が過去最高を記録（過去10年で2番目の好成績）ginesta.chとなりました。さらに注目すべきは、上エンガディン地方の成長が他のグラウビュンデン州を上回った点で、サンモリッツの強い集客力を示していますginesta.ch。2023年のホテル宿泊客の約53.5％がスイス人（前年の58％からやや減少、国際客の回復が要因）ginesta.chとなっており、ほぼ半数は外国人です。これはパンデミック後に世界的な関心が回復した証です。高い観光需要は最終的に不動産需要へと変わります。多くの国際的な観光客がエンガディンを気に入り、長期滞在のために別荘を購入する決断を下します。通年型観光（夏のハイキング、バイク、セーリング、文化など）への移行が進み、シーズンが延長され、ここに住むことの魅力は冬以外にもさらに高まっていますnaef-prestige.ch。
- 名声と希少性: サンモリッツは唯一無二の存在であり、そのブランドはモナコ、アスペン、クールシュヴェルと並ぶ名声を誇ります。ここに不動産を所有することはステータスシンボルです。この“トロフィー資産”の要素は、需要が価格に対して比較的鈍感であることを意味します。裕福な人々は純粋な価値というよりも、感情やライフスタイルのために購入することが多いのです。町の華やかさ（「世界の頂点」と称される）や、冬季観光のパイオニアとしての役割が、色褪せない魅力をもたらしています。さらに、供給は有限でますます厳しくなっており（法律により新たなセカンドハウスは禁止）、サンモリッツの所有は年々本当に特別なものになっています。これは、余裕のある人々にとって非常に強力な動機となります。
- 安全資産としての投資：スイスの政治的中立性、経済的安定性、強い通貨は、サン・モリッツの不動産を安全資産としての投資およびライフスタイルの選択肢としています。世界的な不安定時には、裕福な投資家がスイス資産への保有を増やすことがよくあります（危機時にはスイスフランが価値を高める傾向があります）。UBSは、経済成長が鈍化しているにもかかわらず、「地元の高級不動産市場は『安全資産』としての評判から今後も恩恵を受ける可能性が高い」と指摘しています ubs.com。 ここでの不動産は資本の保全を提供します—スイスの法律は物件権利を非常に保護しており、必要に応じて融資のための銀行システムも堅固です。不安定な地域出身の国際的な購入者にとって、財産の一部をスイス不動産に転換することは資産保険の一形態です。この需要は、裕福な家族が安定した国で住宅を「サブプラン／居住選択」として取得する“投資移住”トレンドの一部です。スイスにはゴールデンビザ制度はありませんが、定額課税制度が多くの億万長者を惹きつけており、彼らは主にリゾート地で（許可が下りる場所で）一等地の住宅を購入しています。そのため、マクロ経済や地政学的な不安は実際にサン・モリッツの不動産需要を押し上げることがあり、不安定な時代の具体的で安定的な価値の保蔵手段と見なされています。
- 生活の質とプライバシー：派手さを超え、サン・モリッツは卓越した生活の質を提供します。スイスは安全性、清潔さ、医療、環境品質の面で世界トップクラスにランクされています harveylawcorporation.com harveylawcorporation.com。エンガディン地方の環境—標高1,800mの新鮮な空気、低犯罪率、よく整備されたインフラ—は大きな魅力です。家族を持つ裕福な買い手にとって、この地域はプライバシーとセキュリティ面でも魅力的です（パパラッチの群れがなく、スイスの慎み深さは有名です）。季節限定のリゾート地とは異なり、サン・モリッツは一年を通じて良質なサービスや国際学校（例えば近くのリセウム・アルピナム・ツオーツ）が利用でき、ストレスの少ない生活が叶います。これにより、単なるバカンスではなくセミ移住（年間数ヶ月滞在）を決意する人もいます。サン・モリッツの人口のおよそ43％が外国人（多くは裕福な外国人居住者）である事実が、この国際的なコミュニティの魅力を物語っています ginesta.ch ginesta.ch。
- スイス国内: 主な同業地はグシュタード、ヴェルビエ、ツェルマット、そしておそらくアンデルマット（外国人の購入規制が緩和されているため新たに注目されています）です。
- 比較優位性：他の高級スキー市場と比べて、サンモリッツはスイスの比較的合理的な不動産取引コストと、住民に対する低い税金の恩恵を受けています。ここに住んでいれば外国人居住者に購入制限はありませんが、オーストリアでは観光地帯において居住者であっても制限がある場合があります。また、フランスやイタリアは外国人による購入を自由に認めていますが、それらの国には富裕税や相続税が重く課せられており、これを嫌う投資家もいます。スイスの安定した低税制環境（特に包括的課税協定があれば）は大きな魅力です。さらに、サンモリッツの交通アクセスも向上しています。アルプス初の電気登山鉄道がこの地で始まり、現在ではエンガディン空港（プライベートジェット利用可）や、チューリッヒから2時間45分で到着する鉄道（新アルブラトンネルにより信頼性向上）でもアクセスできます。良好な交通網は別荘の利用をより容易にし、需要を後押ししています。
まとめると、サンモリッツの不動産需要は、ライフスタイルの魅力、ステータス、そして財務面の賢明さという強力な要素の組み合わせによって引き起こされています。この町が常に進化し続け——新しい文化イベントの開催、通年型スポーツの導入、ラグジュアリー面のアップグレードなど——新しい世代の購入者にも常に訴求し続けています。また、リモートワークによる別荘滞在機会の増加や、超富裕層の資産増加といった大きなトレンドもこの需要を支えています。同じ特徴を兼ね備えたアルペンリゾートは他に存在しません。このため、サンモリッツはグシュタード、ツェルマット、クールシュベル、アスペンなどと比較されつつも、常にラグジュアリー不動産購入希望者のリスト上位に留まり続けているのです。
他のスイスおよびアルプス高級市場との比較
サンモリッツは、他の数少ない高級アルプス市場とよく比較されます。ここでは、スイス国内の競合都市や海外のエリートスキーリゾートと主要な観点でどう異なるかを示します。
結論として、サン・モリッツはアルプスの高級不動産市場の頂点、あるいはそれに近い位置にあると言えます。スイス国内でも同様の排他性を持った競合地はありますが、街の規模、湖の景観、気候、華やかな歴史といったすべての条件をこれほどまでに兼ね備える場所は他にありません。国際的に見ても、個々のリゾートで同等の魅力やより高額な取引例を見つけることはできますが、サン・モリッツの市場全体は依然として極めて堅調で高い価値を維持しています。買い手や投資家にとって、アルプス内での分散投資を考える場合は他のリゾートも検討対象になるでしょうが、サン・モリッツはその歴史あるブランドと不変の魅力を反映し、引き続きプレミアムな価値を維持し続けるでしょう。
出典： スイスの市場レポートおよびニュース（UBS、Wüest Partner、Ginesta Immobilien）ginesta.ch ubs.com ginesta.ch；アルプス不動産指数データ（Knight Frank、Naef）knightfrank.com naef-prestige.ch；収益・税に関するInvestropaおよび連邦の情報源 investropa.com ubs.com；観光統計および地域のインサイトginesta.ch ginesta.ch。本データは2025年時点での最新情報をまとめたもので、サン・モリッツの不動産環境および広域市場での位置づけを総合的に把握できます。法規制から高級トレンドまで、あらゆる側面がこのユニークな高地不動産市場を理解する手がかりとなります。
