ジェッダの不動産市場は、サウジ・ビジョン2030の下での政府主導の施策と堅調な需要により、2025年に向けて力強いスタートを切っています。過去1年でジェッダの住宅販売活動は急増し、住宅販売取引件数は前年比43.5%の大幅増加を記録し、リヤドの成長を大きく上回りました jll-mena.com。価格動向はまちまちで、ビラの価値は上昇を続ける一方、アパートメント価格は若干の調整が見られます jll-mena.com。商業不動産では、ジェッダのオフィスや小売部門が新規プロジェクトにより着実に拡大していますが、成長ペースは首都リヤドの隆盛と比べるとやや控えめです argaam.com argaam.com。ジェッダ・セントラル ウォーターフロントプロジェクトからジェッダ・タワーの建設再開まで、多くのインフラ整備プロジェクトがスカイラインを一新し、新たな投資機会を生み出しています。持ち家率向上と外国人投資誘致（国際投資家への市場一部開放を含む）を図る政府政策も、さらなる成長の起爆剤です jll-mena.com agbi.com。本レポートでは、2025年のジェッダの住宅・商業不動産動向の詳細な分析、ビジョン2030や主要プロジェクトの影響、リヤドやダンマンなど他のサウジ都市との比較、そして2030年までの市場予測と投資家・デベロッパー向けの機会とリスクの展望を提供します。
ジェッダにおける住宅不動産トレンド
販売および価格動向：ジェッダの住宅市場は活発で、過去1年間で需要が加速しています。2025年初頭時点でジェッダの住宅販売取引件数は前年同期比43.5%増と大きく伸びており、購入希望者の関心が高まっていることを示しています jll-mena.com。この増加は、住宅所有率向上を目指す全国的な取り組みと一致しており、サカニや不動産開発基金などのプログラムによって、初めて住宅を購入する人も家を買いやすくなり、需要が大きく刺激されています jll-mena.com。価格面では、ジェッダは変動した動きとなっており、ヴィラの販売価格は引き続き上昇している一方、アパートの価格はここ数四半期でやや軟化しています jll-mena.com。参考までに、2024年前半のジェッダの住宅販売価格は前年比約5%上昇、家賃も約4%上昇しています argaam.com argaam.com。この伸びは、同期間に住宅価格が約10%上昇したリヤドと比べると控えめです argaam.com。アパート価格の相対的な冷静化は、数年間の急激な成長を経た調整や、この分野で新たな供給が増えつつあることを示唆しています。
需要と住宅供給：ジェッダでは、需要が現代的でマスタープラン化されたコミュニティへと移行しています。地元住民と外国人の両方が、単独の物件よりも統合された設備を備えた「コミュニティリビング」を好む傾向を示していますjll-mena.com。特にジェッダ北部は注目のホットスポットとなっており、このエリアでは新しい高級開発やインフラによって最も顕著な価格上昇が見られますargaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com。アッパーミドルから高級住宅ユニットの需要が高まっており、これはジェッダが商業の中心地であり、巡礼者や観光客の玄関口であることと一致していますargaamplus.s3.amazonaws.com。人気のある地域としては、ウォーターフロントや北部の地区（オブホルやアル・シャティ／ウォーターフロントエリアなど）が挙げられ、新築のヴィラやゲート付きコンパウンド、海辺のアパートメントが提供されています。最新のデータでは、2023年のジェッダの価格上昇はほぼすべてが市の北部に集中していることが示されていますargaamplus.s3.amazonaws.com。この地域ではいくつかの大規模住宅プロジェクトが進行中です。
供給側では、開発活動が活発です。2024年上半期だけで、11,300戸の新しい住宅ユニットがジッダで供給され、市内の総住宅在庫は約891,000戸となりました argaam.com argaam.com。さらに2024年後半には、追加で16,000戸の完成が予定されています argaam.com。主要なデベロッパー、特に政府系ファンドのROSHNなどがジッダで活発に活動しています。例えば、ROSHNの北ジッダにおけるAl-Arousプロジェクトでは、マスタープランされたコミュニティに約18,000戸の新築住宅を追加する計画があり、近代的な中間層向け住宅の供給を拡大しています。こうした開発は、サウジ政府のビジョン2030―サウジアラビアの持ち家率を2020年のおよそ62%から2030年には70%に引き上げるという目標―の達成を支援しています pwc.com pwc.com。また、サウジ住宅ローン債権管理会社の流動性や頭金要件の緩和によって、住宅ローンへのアクセスが向上し、より多くの若い家族が住宅を購入できるようになりました pwc.com pwc.com。これが新築住宅プロジェクトへの需要を支えています。
家賃と利回り: ジェッダの賃貸市場は引き締まりを見せています。人口増加や特定分野での外国人専門職の流入により、アパートの家賃は最近大幅に上昇しました。ある市場調査によると、2023年にはアパートの平均家賃が前年比18％上昇しました。argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com。ヴィラの家賃も（毎年一桁台後半の割合で）上昇していますが、リヤドに比べると依然として全体的に家賃は低めです。2023年末時点で、ジェッダの一般的なアパート家賃は場所や品質によって年間約14,400リヤルから75,000リヤルまで幅広く、ヴィラは年間約60,000リヤルから175,000リヤルでした。argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com。これらの家賃上昇は、主要エリアの高い需要と良質物件の供給不足の両方を反映しています。ただし、2024～2025年に大規模な新規供給が見込まれており、賃料上昇は緩やかになる可能性があります。近年は家賃の上昇により家主の利回りは魅力的でしたが、2030年に向けて数万戸が追加されることで供給過剰リスクに注目する投資家もいます。全体として、ジェッダの住宅セクターは堅調な需要と政府の住宅政策に支えられ、「さらなる拡大に向けて前向きな軌道を維持」しています。argaam.com
商業用不動産トレンド（オフィス、リテール、工業）
リテール不動産：リテールは、若い人口と観光の成長に支えられ、ジェッダの商業分野において明るいスポットとなっています。
2024年、ジェッダは106,000平方メートルの新しい小売スペースを追加しました（例：主要なショッピングモールの開業により、市内の小売供給総量は約216万m²となりました。argaam.com argaam.com。この拡大は消費者需要への自信を反映しています。ビジョン2030のエンターテインメントやレジャー推進のおかげで、ジェッダのショッピングモールはますます映画館やレストラン、家族向けアトラクションを取り入れ、来館者数を増やしています。一等地の「スーパーリージョナル」モールにおける小売賃料は上昇傾向にあり（トップクラスのモールでは2024年上半期で前年比+4%）、argaam.com、一方で旧来のフォーマットのセカンダリーモールでは賃料が下落（前年比約4%減）しており、買い物客はより新しい体験を求めて移動しています。argaam.com全体的に、小売市場の見通しは2025年から2026年にかけて楽観的です。S&Pグローバルは、人口の増加、観光の拡大、国際ブランドの参入により、サウジアラビアの都市全体でさらなる小売需要が押し上げられると指摘しています。arabnews.com arabnews.com。特にリヤドとジッダでは、小売業とエンターテイメント、さらには住宅やホスピタリティの要素を組み合わせた新しいリテールや複合開発が次々と登場しています。arabnews.comジェッダでは、オープンエアやウォーターフロントの小売コンセプトが人気を集めており（例えば、コーニッシュエリアやジェッダ・ヨットクラブ地区のような場所）、ライフスタイルを重視したショッピング地区へのトレンドを反映しています。arabnews.com。とはいえ、小売業界にはリスクもあります。電子商取引の成長や消費者の嗜好の変化により、モール運営者は来訪者を引きつけるために継続的なイノベーションが求められます。S&Pは、家主が物件を大幅に改修するために多額の資本支出を行った場合、特に供給過剰と競争が賃料利回りに圧力をかける可能性があると警告しています arabnews.com。とはいえ、現在のところジェッダの小売不動産は、高い一人当たり所得と、モールを社交の場とする文化に支えられた強い消費者支出によって活気づいています arabnews.com arabnews.com。サウジアラビアが2030年までに1億人以上の観光客を目指しており、Expo 2030や2034年FIFAワールドカップなどのメガイベントを含め、ジェッダはゲートウェイ都市としての役割を果たしているため、小売セクターは持続的な成長が期待されています。arabnews.com。産業＆物流物件：ジェッダの産業用不動産セグメントは、サウジアラビアの物流への野心に沿って、注目されない形で大きな成長を遂げています。
王国の主要な紅海港湾都市であるジェッダは、グローバル・ロジスティクス・ハブとなる計画の中心であり、これが近代的な倉庫や流通センターへの需要を牽引しています argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com。2020年以降の電子商取引のブームは、大規模で高品質な物流施設への需要をさらに高めています argaamplus.s3.amazonaws.com。2023年、サウジアラビアは新たに4つの経済特区（SEZ）を設立し、産業およびハイテク投資の誘致を目指しました。そのうちの1つはジェッダ近郊のキング・アブドゥッラー経済都市（KAEC）にあります。argaamplus.s3.amazonaws.com。KAECのSEZは先端製造業と物流に重点を置いており、ジェッダ周辺での倉庫や工場の開発を促進すると期待されています。ジェッダの主要な倉庫賃料は現在、場所や仕様によって年間平米あたりSAR 90から300の範囲で推移しています argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com。これらの賃料は、高品質なスペースの空室率が低いため上昇しており、実際、産業用賃料は2022年から2023年にかけて中程度から高めの一桁台の割合で上昇しました。ジェッダの倉庫賃料はリヤド（最大でSAR 400/m²まで上昇する可能性がある）よりやや低いものの argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com、港近くでより多くの3PL（サードパーティ・ロジスティクス）事業者や製造業者が事業を開始するにつれ、その差は縮まるかもしれません。進行中のサウジアラビアのランドブリッジプロジェクト―ジェッダ港とリヤドおよびダンマームを結ぶ大規模な鉄道路線―は、今後の状況を大きく変えるものであり、10年の終わり頃に完成する予定です。サウジアラビア全土で貨物の移動を迅速化することにより、ジッダ港や工業地帯周辺の物流パークの需要が高まる可能性があります。全体的に、産業用不動産の見通しは強気です。ビジョン2030の多角化推進が倉庫業の成長を促進しており、ジッダはその戦略的な立地によって恩恵を受けることになります。主な課題は十分な新規工業用供給を提供することです。そうでなければ、賃料の上昇が続き、中小企業が圧迫される可能性があります。しかし、新たな土地およびインフラへの投資（SEZの優遇措置を含む）により、投資家は物流不動産において確かな機会を見出しています。ある報告書によると、サウジアラビアの産業需要は「著しい成長」傾向に支えられており、非石油経済の拡大とともに今後も続くとされています argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com。オフィス市場：ジッダはリヤドに次ぐ王国で2番目に大きなオフィス市場であり、着実に成長を続けています。ジッダのオフィス総ストックは約120万～210万平方メートル（スペースのクラスにより異なる範囲）です argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com。これはリヤドのオフィス在庫量のおよそ4分の1です。2024年上半期にはジッダで新たな主要オフィスの開業はなく、質の高いスペースの供給量は121万m²前後で横ばいとなっています argaam.com。しかし、ついに新プロジェクトが進行中であり、2024年末までに約48,000m²のオフィススペースがジッダで供給される見込みです argaam.com。ビジネスの成長やジッダが貿易・物流の拠点として果たす役割により、オフィス需要は堅調です。グレードAオフィス賃料は2024年半ばで前年比約11％上昇し、1m²あたり年1,335サウジリヤル程度になりました argaam.com。これは高品質なスペースが限られているため、オーナー側が有利な状況となっていることを示しています。（参考までに、リヤドの主要エリアの最上級オフィス賃料は同期間で約20％上昇し、1m²あたり2,090サウジリヤルとなっており、首都での需要がさらに高まっていることがうかがえます argaam.com）。ジッダの一等地のオフィステナントのほとんどは政府機関や大手企業であり argaamplus.s3.amazonaws.com、新たな高品質ビルはこれらの大口入居者を確保するため激しい競争に直面しています argaamplus.s3.amazonaws.com。今後、ジッダのオフィスセクターは経済成長とともに拡大する見込みですが、そのペースは緩やかです ― ジッダにはリヤドのような大規模な企業移転ブームはありません。空室率は比較的安定しており、新規供給が限られれば賃料は堅調に推移すると考えられます。注目すべきトレンドはオフィスストックの近代化です。ジッダ・セントラルプロジェクトの一部のような新しい複合用途開発により、最新鋭のオフィススペースが導入され、既存の建物からテナントを呼び込み、老朽化したストックに圧力をかける可能性があります。
主要政策とVision 2030の影響
政府の政策は、ビジョン2030の戦略的枠組みに導かれ、ジェッダの不動産市場で極めて重要な役割を果たしています。ビジョン2030の代表的な目標の一つは、サウジアラビアの持ち家率を2030年までに70%へ引き上げることであり、これは2010年代半ばの約50%またはそれ以下からの増加です pwc.com pwc.com。これを達成するために、住宅省（現在はMoMRAHに統合）は住宅セクターを大きく変える抜本的な改革を実施しました。主な取り組みには、サウジ家庭向けの住宅ローンを効率化・補助するSakaniプログラムや、低コスト資金を提供する不動産開発基金があります。これらのプログラムにより、住宅支援の待機期間は数年からほぼ即時承認へと短縮されました vision2030.gov.sa。これにより実需層の需要が一気に高まりました。前述の通り、政府支援の住宅ローンや頭金要件の引き下げ（中央銀行による30%から5%への削減）は、新しい世代の購買力を後押ししています pwc.com。その結果、ジェッダでは、以前は賃貸に頼っていた多くの世帯が持ち家市場に参入し、さまざまな価格帯で住宅建設が活発化しています。
ビジョン2030の影響は住宅を超え、経済の多様化や規制緩和を通じて商業用不動産にも及んでいます。政府は不動産を非石油GDPの成長を担う主要なセクターと位置付けており、不動産のGDP貢献度を約7%から2030年までに10%へ引き上げることを目指しています pwc.com。開発促進のため、当局は特に観光や貿易を担う都市であるジェッダで、交通・インフラ・公共空間の改良などに巨額投資を行っています。注目すべき政策としては、ホワイトランド税があり、未開発都市土地に課される税金が導入されたことで、土地の囲い込みを抑制し、開発用地の供給増加を促しています pwc.com。ジェッダは、この2.5%の年間税が空き地に最初に適用された都市の一つであり、一部の土地所有者が建設や売却を決断するきっかけとなり、用地不足の解消につながっています。さらに、許可申請の効率化や官民連携モデルにより、開発業者がビジョン2030に沿った大規模プロジェクトを実施しやすくなっています（例えば、ジェッダ・セントラル再開発は、国の公的投資基金が民間事業者と連携して推進しています）。
ビジョン2030のもとでの観光促進は、ジェッダの不動産に影響を与えているもう一つの政策分野です。王国は2030年までに年間1億人の訪問者（宗教観光、レジャー、ビジネスイベントを含む）を誘致することを目指しています。ジェッダは、従来からメッカとメディナへの玄関口であり、紅海沿岸の都市としてこの推進による恩恵を受けています。政府による観光ビザの取得容易化や観光インフラ（空港、クルーズターミナルなど）への投資は、ジェッダにおける新たなホテル、サービスアパートメント、小売・娯楽複合施設の建設を促進しました。小売業やホスピタリティ不動産への波及効果は大きく、例えば、サウジアラビアのホテルの稼働率や客室料金は上昇しており、ジェッダの開発業者はさらに多くのホスピタリティプロジェクトの計画を進めています argaam.com argaam.com。今後サウジアラビアが主催するグローバルイベント（リヤドでのエキスポ2030や2034FIFAワールドカップ等）が全国的なアップグレードを促進しており、ジェッダもその恩恵を受ける予定です——スタジアムの強化やファンゾーンを含め、不動産開発（例：複合型スポーツ地区、一時的な宿泊施設など）にも繋がります。
重要なのは、ビジョン2030がより投資家に優しい規制環境を育んだことです。不動産総合庁（REGA）の設立により、不動産市場に統合的な監督と透明性が提供されるようになりました arabnews.com。オフプラン販売（Wafi）、区分所有、不動産仲介に関する法律も国際水準に合わせて近代化され、投資家や住宅購入者の信頼が高まりました。さらに、ジェッダ・セントラルや他のギガプロジェクトで見られるような複合用途・高密度開発を促すために、用途地域や都市計画規則も見直されています。これにより、過去のスプロール化からの転換が図られています。要約すると、ビジョン2030下の政府政策は、住宅金融の活性化、画期的プロジェクトへの資金提供、投資環境の改善、経済成長と観光による需要喚起を通じて、ジェッダの不動産拡大の原動力となっています。
外国投資の状況と規制の最新動向
サウジアラビアは近年、不動産セクターを外国投資に積極的に開放しており、2024年から2025年にかけてこの分野で重要な節目を迎えました。注目すべき動きとしては、メッカおよびメディナの不動産における外国投資制限の緩和があります。2025年1月、資本市場庁は外国人（非サウジ人）がメッカおよびメディナの聖地に不動産を所有する企業へ投資できるようになったと発表しましたagbi.com agbi.com。これまで個人によるこれらの都市の不動産の直接所有は（最長99年間のリースを除き）禁止されていましたが、この方針転換により、国際的な投資家がメッカやメディナの資産を保有する上場不動産企業やREITsの株式を最大49％まで購入できるようになりましたagbi.com agbi.com。この政策変更は、聖地における「外国資本を呼び込み、現行および将来のプロジェクトに流動性を提供する」ことを目的としていますagbi.com。また、この措置はサウジアラビアの不動産分野をより広く開放するための試験的な第一歩とも見なされています。市場の反応は好意的で、特にメッカやメディナを対象とした不動産株はこのニュースでほぼ10％上昇しましたagbi.com。この改革は、サウジアラビアがビジョン2030の下で不動産市場の自由化に本気で取り組んでいることを投資家に示すものです。ナイトフランクMENAのリサーチ責任者ファイサル・ドゥラニ氏も、今後さらなる国際的所有権法の緩和の「これまででもっとも強い示唆」と高く評価しましたagbi.com。
より広く王国全体（ジッダを含む）では、現在の規制により、MISA（投資省）のライセンスを通じて、不動産開発および仲介を含むビジネスの100％外国所有が認められています arabnews.com。これは、国際的なデベロッパーや投資家がサウジアラビアで完全外資の会社を設立して不動産プロジェクトを行うことができる（特定の機微な場所を除く）ことを意味します。起業の簡素化と強力な法的保護（例：契約の強制執行、破産法の改正など）により、サウジアラビアのビジネスのしやすさに関する評価が高まっています。ジッダでもこれは、混合用途開発から物流施設に至るまでの機会を探る外国の不動産会社やファンドの存在感の高まりとして現れています。特に、不動産投資信託（REIT）は外国資本にとって利用しやすいルートとなっており、2021年以降、CMAは外国人投資家に対してサウジREITのユニットを自由に購入することを認めており、メッカ・メディナに資産を持つものも含まれます agbi.com。これにより、ジッダの商業資産に海外からの資金が流入し、ショッピングセンターや倉庫などを所有する公開取引REITを通じて投資されています。
外国投資環境のもう一つの側面は、2019年に導入されたプレミアムレジデンシー（「ゴールデンビザ」）プログラムであり、資格を満たす外国人にサウジアラビアでの長期滞在権、不動産所有権（メッカ・メディナを除く）、スポンサーなしでのビジネス実施権を付与します。このプログラムの利用者は徐々に増加しており、2024年までに政府は投資家や熟練専門家向けの長期ビザをさらに促進しました。より多くの外国人駐在員が住宅購入できるようになることで、ジッダのような都市では高級住宅や海辺の物件を中心に外国人購買層の拡大が期待されています。しかし、現状ではジッダの不動産活動の大部分は国内および地域（GCC）買主により牽引されており、外国人は個人住宅所有より開発や投資側でより大きな役割を果たしています。
規制のアップデートに関しては、サウジ当局は不動産関連法を継続的に整備しています。2023～2024年には、新しい投資法が施行され、外国企業が投資ライセンスを取得するプロセスの簡素化や、多くの分野で外国・国内投資家の扱いの平等化がなされました agbi.com agbi.com。不動産分野もこの法律の恩恵を受けており、外資によるプロジェクトの手続きが緩和されました。加えて、土地登記システムや電子取引は刷新され、不動産取引のための電子権利書システムや「Najiz」のようなプラットフォームの導入により、透明性が高まり、移転手続きが大幅に短縮されました。これらすべての措置により、海外の投資家やファンドがジッダ市場に参入しやすくなり、見通しを持って活動できるようになっています。
もう一つの注目プロジェクトは、北部オブフル地区にあるジッダ・タワーです。高さ1,000メートルを超え、世界一高い建物になる予定です。
中断の後、ジェッダ・タワーの建設は2023年末に正式に再開され、開発者たちは2027年から2028年頃の完成を目指しています designboom.com designboom.com。2025年1月の式典で、タワーの64階部分にコンクリートが打設され、今後は約4日ごとに1階ずつ追加される予定ですdesignboom.com。ジッダ・タワーは、最大10万人の人々のための商業センター、住宅、公共施設を含むことを想定した巨大開発プロジェクトジッダ・エコノミック・シティ（JEC）の中心的存在です designboom.com。タワーを含むJEC全体の推定費用は200億ドルにのぼります。designboom.com。タワー自体には、フォーシーズンズホテル、オフィス、高級コンドミニアム、そして世界で最も高い展望台など、さまざまな用途が入ります designboom.com designboom.com。このプロジェクトの復活は非常に象徴的であり、サウジアラビアの不動産開発における自信と野心を示しています。もし完成すれば、ジェッダ・タワーは世界的な注目を集め、周辺地域を投資の磁石とする可能性があります（バージ・カリファがドバイ中心部を活性化させたように）。このタワーの進捗は2025年から2030年にかけて注視され、その成功が市内の新たなビジネス地区の中心となる可能性があります。このプロジェクトはまた、関係者間の調整が改善されたことも強調しています。キングダム・ホールディング（スポンサー）と新しいエンジニアリングコントラクターが協力し、最終的な建設のための入札が発行され、2025年末までに入札が締め切られる予定です。designboom.com designboom.com。要約すると、2025年のサウジアラビアの不動産市場は10年前と比べてはるかに開かれ、規制も整備されています。ジェッダは特に大型プロジェクトや商業資産において海外資本の流入から恩恵を受けることが期待されています。巨額の政府プロジェクト（しばしば国際的なパートナーを求めている）と、外国人所有権を歓迎する新しい法律の組み合わせによって、グローバルな投資家が積極的にチャンスを探す環境が整いました。市場が成熟し利回りが魅力的なままである限り、ジェッダの不動産への海外投資は今後も上昇傾向を続け、資本だけでなく専門知識や新しい開発コンセプトも都市にもたらされると期待されています。ジェッダにおける主要インフラ・不動産プロジェクト
ジェッダは、ビジョン2030目標に関連した多数のメガプロジェクトとインフラのアップグレードによって劇的な都市変革を遂げています。最も象徴的なのはジェッダ・セントラル・プロジェクト（旧「ニュー・ジェッダ・ダウンタウン」）でしょう。2021年末にパブリック・インベストメント・ファンドによって開始されたこのプロジェクトでは、ジェッダの歴史的なウォーターフロントの570万平方メートルに及ぶエリアを、近代的な複合用途地区へ再開発しています jeddahcentral.com jeddahcentral.com。マスタープランには4つのランドマークとなる施設—オペラハウス、スタジアム、博物館、オーシャンアリウム—のほか、新しいマリーナやビーチ、公園、多彩な不動産開発が盛り込まれています。数値的には、ジェッダ・セントラルは17,000戸の住宅ユニット、2,700室のホテル、10以上の新たなエンターテイメント・観光施設を供給する予定です jeddahcentral.com jeddahcentral.com。建設は順調に進んでおり、2024年初頭時点でオペラハウス、スタジアム、オーシャンアリウムの最初の段階のランドマークに対し、120億サウジリヤルの契約が授与されています jeddahcentral.com。この開発はジェッダ中心部にとってのゲームチェンジャーであり、旧来のインフラを世界レベルのウォーターフロント景観へと一新します。周辺地域の不動産価値の大幅な上昇が期待され、ドバイやドーハに匹敵するラグジュアリーな住居、ショッピング、レジャーの新しい街区を創出するでしょう。投資家や開発業者にとって、ジェッダ・セントラルはPIFの支援とプロジェクトの一等地という強みを活かして、ホスピタリティや高級アパート、小売などの分野で新たなビジネスチャンスを生み出します。
交通インフラの面では、ジェッダは不動産の魅力を高める大きな改善が見られています。2019年に新しいキング・アブドゥルアジーズ国際空港（KAIA）が最先端のターミナル1を開業し、大幅に収容能力を拡大し、建築のショーピースとなるターミナルを備えています。2025年までには、同空港は年間約3,000万人の利用客を受け入れる能力を持ち、ジェッダにホテルや短期賃貸物件の需要をもたらす観光客やビジネス旅行者の到着をスムーズにしています。さらに、2018年より運行しているハラマイン高速鉄道は、ジェッダを聖地とつなぎ、現在ではジェッダからメッカまで1時間以内、メディナまでは約2時間で移動できるようになりました。アル・スライマニアにあるジェッダ駅は新たな都市ノードとなり、この鉄道路線の利便性がジェッダを企業や巡礼者にとってさらに魅力的な拠点にしています（一部の巡礼者はジェッダに滞在し、鉄道でメッカへ日帰り旅行をするため、ジェッダのホテル業界を押し上げています）。今後、計画中のサウジランドブリッジ鉄道（東方への貨物・旅客路線）は、ジェッダの港をリヤドやダンマームと直接結び、事実上、ジェッダを紅海と湾岸を結ぶ国内の物流ゲートウェイに変えることになります。これにより、ジェッダ港周辺を中心に広大な物流パークや工業開発が始まり、産業不動産セグメントをさらに強化すると見られています。 ジェッダ市内の都市交通も課題となっています。かねてより計画されているジェッダメトロプロジェクト（3路線の都市鉄道ネットワーク）は遅れが生じているものの、依然として将来計画の一部となっています。もし（今後数年のうちに）復活すれば、メトロは通勤の利便性を大幅に改善し、駅周辺の不動産価値を大きく変えることも期待されます。その間にも都市は新しいバスネットワークを導入し、道路（北部入り江に架かる計画中のオブフル吊り橋を含む）を整備することで混雑の緩和を図っています。このようなインフラ改善は、従来発展が遅れていた地域の土地価格上昇につながることが多く、実際に北ジェッダでは高速道路や橋の拡張による交通改善が地価上昇の傾向として既に現れています。 その他の注目すべきプロジェクトには、ジェッダ・エコノミック・シティ（タワーだけでなく、高層ビル群、商業大通り、マリーナなどの複合開発）や北部に位置するキング・アブドゥラ・エコノミック・シティ（KAEC）があります。KAECは別計画の都市ですが、2023年の経済特区指定と政府の新たな注力により、ジェッダの成長と密接に結びつく形となっています。KAECの港とインダストリアルバレーは税制優遇によりメーカーや物流企業を引き付けており、今後数千人の雇用創出が期待されます。こうした雇用が実現すれば、北ジェッダやKAEC自体で住宅需要が生まれ、実質的にジェッダ都市圏が拡大することになります。さらに、レッドシーグローバル（北方でリゾートホテルを開発する観光メガプロジェクト）やアルウラの文化遺産プロジェクトも、場所こそジェッダではありませんが、多くの観光客がジェッダを経由することになるため、ホテルや空港の更なる拡張を正当化する要因になるでしょう。要約すると、2025年から2030年にかけてのジェッダのスカイラインとインフラは、これらのメガプロジェクトによって特徴づけられるでしょう。ジェッダ・セントラルのウォーターフロントは、都市に近代的なダウンタウンをもたらし、ジェッダ・タワーは建築記録という点で世界地図にジェッダを刻みます。さらに、交通インフラの強化により、ジェッダは国内外の市場とより密接に統合されます。不動産関係者にとって、これらのプロジェクトは高級海辺コンドミニアムから工業団地まで、新たな投資先となります。実行リスク（遅延やコスト超過）はあるものの、政府の莫大なコミットメントの規模は、ジェッダの都市変革が着実に進行しているという自信を与えます。比較分析：ジェッダ vs. リヤド vs. ダンマーム
サウジアラビアの主要三大都市圏であるリヤド、ジェッダ、ダンマーム／コバー（東部州）は、それぞれの経済的役割やVision 2030イニシアチブの影響を受け、不動産市場に独自のダイナミクスを持っています。ジェッダを他の都市と比較することで、その実績と将来性の文脈が明らかになります。
- リヤド：首都であり、政治的・経済的な中心地で、現在あらゆる面で不動産ブームが起きています。皇太子が主導する計画の下、リヤドは2030年までに人口を約1,500万人に倍増させ、多国籍企業の地域本部や巨額の政府投資を誘致することを目指しています。その結果、リヤドの不動産市場はジッダよりも急速な成長を遂げています。住宅分野では、リヤドの販売価格は2024年初頭に前年比約10%上昇しました（ジッダは5%）argaam.com argaam.com、取引件数・金額もリヤドの方が高水準です。リヤドの住宅価格上昇は広範囲に及んでおり（ヴィラもアパートも上昇）jll-mena.com、一方ジッダはまちまちでした。歴史的にリヤド周辺の土地供給は潤沢でしたが、需要の急増により、リヤドでも中心部の住宅不足が現れています。一方、リヤドのオフィス市場は独自の領域にあり、500万㎡超のオフィススペースやキング・アブドゥッラー金融街などで多数の新オフィスタワーが建設中です。リヤドのグレードAオフィス賃料は平均約2,000サウジリヤル／㎡で、ジッダの約1,300リヤル／㎡よりも大幅に高い水準ですargaam.com。リヤドの小売市場もジッダより規模が大きく（2023年末時点でリヤド：350万㎡、ジッダ：210万㎡の小売在庫）argaamplus.s3.amazonaws.com、国際的なブランドの初進出も続いています。文化的にも、リヤドは世界都市化（イベント、コンサート、スポーツ等）へと急速に舵を切っていますが、これは最近始まったばかりで、そのスピードは極めて速い一方、ジッダはサウジ国内では古くからコスモポリタンで自由な傾向が強い街です。要するに、リヤドがサウジアラビアの不動産成長を主導しており、近年の新プロジェクト発表件数や不動産投資額も圧倒的ですagbi.com。ジッダも成長してはいますが、リヤドの勢いにはやや後れを取っています。ただしジッダは沿岸都市ならではの自然な魅力と、ハッジやウムラ（巡礼）の交通の要であり続ける利点も持ち合わせています。リヤドの市場は「より熱い」が、政策推進や政府の本部移転といった要因に大きく依存している分、変動もしやすいかもしれません。一方でジッダの成長は貿易・観光といった基礎的な需要に根差し、安定感があると言えるでしょう。
2025～2030年の市場予測
今後を見据えると、2025年から2030年までのジェッダの不動産市場の見通しは、強固な経済基盤と国家開発計画に支えられておおむね好調と考えられます。アナリストやアドバイザーは、住宅、商業、ホスピタリティ（ホテル）分野全体で継続的な成長を予測していますが、そのペースは部門や年によって異なる可能性があります。以下は予測の主な要素です：
- 住宅：ジェッダにおける住宅需要は2030年まで堅調に推移すると予想されています。人口増加（サウジアラビアの人口は若く、成長を続けている）と、サウジ国民の住宅所有率向上への取り組みが続くことで、住宅供給への圧力が保たれるでしょう。ジェッダの住宅価格については、ほとんどのセグメントで年間平均で中程度の上昇（おそらく年率3～6％）が見込まれますが、過熱がない限りです。需要の高い一部のエリア（例えば、ラグジュアリーなウォーターフロントヴィラやメトロ建設予定地付近の不動産など）は、より速い価格上昇を経験する可能性もあります。たとえば、Knight Frankの調査によると、中東の都市では、2029年までにプライム物件の価値が60％以上伸びるとの見方もあります mansionglobal.com mansionglobal.com。これはジェッダの一等地も含まれるでしょう。しかし、政府による大規模な住宅開発（Roshn コミュニティなど）が多くの供給をもたらし、価格の急激なインフレを抑制し、地元住民にも手頃な価格帯を維持する効果があると考えられます。サウジアラビアの住宅所有率は2030年までに70%を達成する見込みです pwc.com pwc.com。ジェッダも数万戸の新規供給により、その目標に貢献します。2030年にはジェッダのスカイラインは大きく変わっていることでしょう。ジェッダ・セントラルの17,000戸の多くが完成し、コーニッシュ沿いに新しい高層ビル群が立ち並び、北部の計画的な郊外開発もほぼ完成する見通しです。賃貸物件については、新しい在庫（特にアパート）が供給されることで、成長が一時的に鈍化することも考えられます。10年の中頃には空室率がやや上昇し、賃料上昇を抑える可能性もあります。それでも2030年には、可処分所得の増加や新たなビジネス・観光業に伴う外国人労働者の流入が健全な賃貸市場を支えるでしょう。住宅における賃貸利回りは6～8％の範囲で安定するものと予想され、投資家にとって魅力的です。
- オフィス: ジッダのオフィスマーケットは緩やかに拡大すると見られています。経済の多様化に伴い、ロジスティクス、観光、フィンテックなど新たな民間企業が都市に進出しており、オフィス需要を押し上げています。しかし、リヤドは積極的に企業の中心地として位置付けを強化しており（政府契約には本社をリヤドに置くことを義務付けるなど）、これがジッダのオフィス成長の一部を抑制する可能性もあります。当社の予想では、ジッダは2030年までに数十万平方メートルのオフィスを追加する見込みであり、ジッダ・セントラルや北部回廊などの複合用途ノードも含まれます。グレードAの賃料は緩やかに上昇し（インフレや需要に沿って年間2～5%の成長が平均的と予想）、一度に大規模供給（例：ジッダ・タワーのオフィス部や複数の新タワー）が導入されれば、それらプロジェクトの竣工時期である2027年頃に賃料が横ばい、またはやや下落する期間があるかもしれません。全体的には、ジッダの安定したビジネス環境から稼働率は健全に保たれるでしょう。2030年に向けての新たなトレンドとしては、フレキシブルなワークスペースと高品質基準の浸透です。新設オフィスにはスマートテクノロジーやサステナビリティ（ビジョン2030のグリーンビル目標に沿った）が導入され、賃料にプレミアムがつく可能性があります。
- 小売: ジッダの小売不動産セクターは成長が見込まれる一方で、変革も進んでいます。S&Pグローバルによると、2025～2026年の見通しは強いとされており、それは観光と消費支出によるものです arabnews.com arabnews.com。2030年が近づくにつれて、大規模イベント（万博、ワールドカップ）やメガプロジェクト（紅海リゾートなど）の成熟化によって小売売上および来客数がさらに増加すると考えられます。新たな小売フォーマットの発展が期待されており、屋外型のライフスタイルセンターや飲食・娯楽ハブ、複合用途プロジェクト内のハイストリート型店舗が伝統的な屋内型モールに代わり増えると見られます。ジッダ・セントラルには流行を先取りした小売プロムナードが整備され、十年後には市内有数のショッピングエリアとなるでしょう。主要立地の小売賃料は穏やかに上昇する見通し（平均年約3%程度）ですが、二次的な小売物件は、eコマースの急成長や過剰なモール競争があれば苦戦するかもしれません。2030年までにはeコマースの浸透が確実に進む一方で、サウジ文化は今後もモール体験を重視し続けるため、「モールの死」は起きず、パフォーマンスの低いモールの再活用が進むと予想されます。ジッダの一人当たりの小売床面積は増加しますが、できれば需要に沿った形での増加が望ましいです。需給バランスが鍵となりますが、S&Pは開発業者が小売施設を過剰建設した場合の過剰供給リスクにも警鐘を鳴らしています arabnews.com。しかし、近年は慎重な姿勢が目立っており（リヤドでは2024年前半に大規模な新モールが追加されず、既存空間の質重視 argaam.com）、持続可能な成長路線を予測しています。
- 産業／物流：このセクターでは大幅な拡大が予想されます。ビジョン2030のプロジェクト（新しい経済特区や物流ハブなど）が実現するにつれ、ジッダでは港、KAEC、計画中の物流ゾーン周辺で倉庫建設が急増する可能性があります。ランドブリッジ鉄道が完成すれば（おそらく2030年までに）、ジッダは国内の主要な輸出入拠点となり、倉庫需要が急増することになります。今後数年間は物流不動産開発が年間二桁成長すると予測しており、新しい供給が市場均衡に達するまで賃料は上昇傾向が続く可能性があります。需要の強さから、2030年までには主要物流施設の賃料がリヤド水準に近づき（最良の倉庫で年間SAR 300～400/㎡に迫る）、argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.comとなる可能性があります。この分野は比較的高い利回りや評判の良いテナントとの長期契約が期待できるため、投資家からも魅力的です。2030年までに、ジッダは紅海地域のリーディング物流拠点として地位を確立し、港と空港を活かしてサウジのみならずアフリカや周辺地域市場にも対応した最新の流通センターが建設されるでしょう。
- ホスピタリティ：明記はされていないものの、ビジョン2030の観光目標が直接関係するため、ジッダのホテルセクターも予測する価値があります。ジッダではホテル客室数が大幅に増加する見込みです（ジッダ・セントラルの2,700室jeddahcentral.comを含む他プロジェクトなど）。世界的な旅行動向により稼働率は変動するかもしれませんが、全体的なトレンドは観光客の増加－宗教目的（ウムラービザが取得しやすくなり、通年で利用可能になるため）とレジャー目的（紅海観光の成長で多くがジッダを経由）－が見込まれます。2030年までに、ジッダでは新しいテーマパークやクルーズ船ターミナル、さらには拡大したコンベンション施設などができ、不動産市場にも（新たなレジャー開発等）波及効果が期待できるでしょう。
定量的には、市場調査会社はサウジアラビアの不動産市場全体が2030年までに年平均成長率7～9％で推移し、10年末までに市場規模が倍増する可能性があると見積もっていますtechsciresearch.com imarcgroup.com。ジッダはその主要な構成要素として大きく寄与するでしょう。不動産総局によると、国内不動産市場規模は2029年までに1,000億ドル超に達すると見込まれていますarabnews.com。従って、ジッダのシェアは（これまで取引額ベースで15～20%程度）2030年には年間数百億ドル規模の不動産取引になると予想できます。
予測の注意事項： これらの前向きな予測は、深刻な経済的ショックがないことを前提としています。世界的な不況の長期化、政府支出に影響を及ぼす原油価格の急落、地政学的な不安定化などのリスクが勢いを鈍らせる可能性があります（次のセクションでリスクについて詳述します）。また、金利も要因の一つです。もし世界的に資金調達コストが高止まりすれば、需要の伸び（特に住宅ローン需要）が鈍化するかもしれません。しかし、サウジアラビアは（補助金などを通じて）それを緩和する姿勢を示しています。総合的に見て、2025年から2030年はジェッダ不動産市場にとって成長と近代化の時期となり、同市は国際的な知名度を高め、不動産市場もより成熟し多様化することでしょう。
投資家・開発業者にとっての機会とリスク
ジェッダの不動産市場は、政府支援と構造的な需要に支えられた魅力的な機会を提供していますが、関係者が慎重に検討すべき特定のリスクも伴います：
機会：
- ビジョン2030メガプロジェクト： 投資家や開発業者は、ジェッダで進行中の多数のメガプロジェクトに参加したり、それを活用することができます。ジェッダ・セントラル、ジェッダ・タワー/JEC、インフラ拡張などのプロジェクトは新たな投資ゾーンを創出しています。高級コンドミニアム、ショッピング地区、オフィスパークまで、多岐にわたります。初期参入者はこれら開発で好立地の土地やパートナーシップの役割を確保できます。例えば、PIFとジェッダ・セントラル周辺のサブ開発で提携したり、これらプロジェクト向けのサービスを提供することで、同エリアがプレミアムなダウンタウンへと発展する過程で大きな利益が期待できます。
- 需要の拡大と好調な人口動態： ジェッダの若く増加し続ける人口は、特に手ごろな価格帯や中価格帯の住宅に対する持続的な需要を保証します。質の高い住宅を競争力のある価格で建設できる開発業者（政府の手ごろな住宅向けインセンティブを活用）は、新たな購入層の需要に直接応えることができます。さらに、核家族化とコミュニティ志向の高まりにより、マスタープランによるコミュニティやゲーテッドコンパウンド、ジェッダ内の複合的な「ミニシティ」への機会も広がっています。ジェッダの住宅市場の取引件数が前年比43％増加した事実は、どれだけの潜在需要が解放されたかを示しており、jll-mena.com －住宅ローンの利用資格が拡大するにつれて今後も継続する傾向でしょう。
- 観光・ホスピタリティの成長機会：「二つの聖モスクの玄関口」であり紅海沿岸の都市であるジッダは、サウジアラビアの観光推進による多大な恩恵を受ける立場にあります。ホテル、リゾート、サービスアパートメント、エンターテインメント施設の開発に大きなチャンスがあります。巡礼関連の不動産（アップグレードされた巡礼者向け宿泊施設、交通ハブなど）は、他にないニッチ市場です――メッカの前後に巡礼者のニーズに応える複合施設など、まだ手つかずの市場が考えられます。政府は2030年までに1億5,000万人の訪問者を目指しており、多くがジッダを経由します argaam.com argaam.com。投資家は、ジッダでテーマパークやウォーターフロントのレジャープロジェクトの建設を検討することで、メガプロジェクトからのレジャーツーリズムの波及を取り込むことができます（例えば、家族向けアミューズメントパークやウォーターパークは、観光の拡大とともに有望です）。今後開催されるエキスポ2030（リヤド）などのイベントは、サウジアラビアの知名度向上によってジッダにも間接的な恩恵をもたらします。多くの国際観光客が複数都市を巡るため、ジッダの歴史地区（アル・バラド）やコーニッシュは観光ルネッサンスを迎え、小売やブティックホテルへの需要が高まると考えられます。
- 物流・産業ハブ： 物流分野は活況で、ジッダの港は中東でも最も賑わう港のひとつです。新たな貿易協定やSEZ（特別経済区）により、より多くの企業が流通センターを必要としています。投資家は倉庫、冷蔵倉庫、産業施設の開発や取得によって、安定した長期収益を得られます。政府の現地生産（自動車、食品加工など）の推進により、ジッダの産業団地（特に港やKAEC近隣）は開発の好機です。多くの場合、政府支援（補助金つきのユーティリティや土地など）も受けられます。さらにEコマースの拡大によって、市内のラストマイル配送拠点も新たな商機です。
- 外国投資・共同事業（JV）の可能性： 規制緩和により外国人投資家の参入が容易になっています。つまり、地元デベロッパーが資本や専門ノウハウを持つ国際的なパートナーと協業できるということです。例えば、地元企業が外国のホテルオペレーターと手を組んで新リゾートを開発したり、国際的な建築事務所と協力して象徴的な建築物を設計する（ジッダ・タワーやジッダ・セントラルなど、既に世界的建築家による共同プロジェクトが進行中）。また、ハイエンドの住宅市場にも国外バイヤーの参入がじわじわ増加する可能性があり（特に高級居住ビザが一般化した場合）、ジッダで高級物件を手がける開発業者向けに新たな顧客層が生まれます。
- 割安セグメント： 最近の成長にもかかわらず、ジッダ市場の一部は地域の競合都市に比べてまだ割安かもしれません。例えば、ジッダの一等地シーフロント物件は、ドバイやリヤドよりもまだ安価です。今、ジッダの高級不動産へ投資することで、将来的に都市の国際的地位が高まる中で大きな価値上昇が見込める“裁定取引”の機会があるでしょう。また、ヘリテージツーリズム（遺産観光）は未開発で、アル・バラドの歴史的建造物をブティックホテルや文化拠点へリノベーションすることは、遺産保存にも利益創出にも繋がり、Vision 2030が掲げる生活の質向上の目標とも合致します。
リスク：
- 特定セクターにおける供給過剰：進行中のプロジェクトの規模を考えると、一部のセグメントで供給過剰となるリスクがあります。たとえば、数万戸の新しいアパート（RoshnコミュニティやJeddah Centralレジデンスなど）が短期間で市場に流入した場合、中価格帯アパートの賃料や販売価格が停滞、または下落する可能性があります。S&Pグローバルは、小売業において過剰供給が懸念されており、ショッピングモールが多すぎることで小売業者の売上が希薄化する可能性があると指摘していますarabnews.com。同様に、複数の新しいオフィスタワーが同時期に開業し、それに見合ったテナントの増加がなければ、オフィス市場も供給過剰に傾く可能性があります。開発業者は、プロジェクトのタイミングと段階的な実施、そして商品差別化を慎重に行い、供給過剰を回避する必要があります。
- 政府支出と石油への経済的依存：サウジアラビアの不動産市場は政府支出（多くのプロジェクトが政府主導または政府インフラに依存）と密接に関連しています。石油価格や予算収入が大幅に減少すると、支出削減やプロジェクトの遅延が生じる可能性があります。例えば、石油価格が暴落し長期間低迷した場合、PIF（公共投資基金）はJeddah Centralのようなプロジェクトを延期または縮小したり、住宅プログラムの補助金を削減したりする可能性があり、市場に直接影響します。国には緩衝材があり多角化も進められていますが、いまだに多くのVision 2030プロジェクトは石油によって資金が賄われています。現在の好景気は拡張的な財政政策に支えられていることを投資家は認識しなければなりません — 仮にこれが逆転すると（消費者信頼感の低下や建設関連の雇用への影響などを通じて）需要に影響が及びます。
- 金利と資金調達コスト：2022年から2024年にかけての世界的な金利上昇により、住宅ローンや開発ローンの費用が高くなりました。高金利が続く場合、資金調達リスクが高まります。住宅ローンが政府補助を超えて手の届かないものとなれば、エンドユーザーの需要が減退し、開発業者は資本コストが上昇します。最悪の場合、資金調達難でプロジェクトが停滞するリスクもあります。サウジ中央銀行は通貨ペッグの関係で米連邦準備制度の政策におおむね追随しており、世界的な金利動向が重要です。一方で、インフレや金利が今後数年（2025～2026年）で緩和するといった予測もあり、そうなればこのリスクも緩和される可能性があります。
- 規制および実行リスク：サウジアラビアは規制環境を改善していますが、依然として官僚的・規制的な課題があります。法律の変更（例：不動産取引や物件に対する新しい税金の導入。現行の5%の付加価値税相当を超える税など）が市場を驚かせる可能性もあります。特にメガプロジェクトでは実行リスクが顕著です。遅延やコスト超過は関連投資に影響を与えます。例えばJeddah Towerも実行リスクを抱えており、再び工事が中断すればそのプロジェクトの土地価値に影響が及びます。同様に、Jeddah Centralの計画通りかつビジョン通りの納品は非常に困難な課題であり、期待を下回れば現在投資家心理を押し上げている熱気も冷めかねません。
結論として、2030年までのジェッダの不動産市場は非常に大きな可能性があります──成長段階にある市場であり、強力な支援や本物の需要ドライバーがあります。Vision 2030のテーマ（住宅の手頃さ、観光、生活の質、多様化）に合致している投資家や開発事業者は、経済的利益だけでなく政策立案者からの支援も得られるでしょう。それでもなお、リスクへの対応のための慎重な計画が不可欠です。資産タイプ（住宅／商業）や時間軸の分散、良好なファイナンス条件の確保、市場変化に柔軟に対応できるプロジェクト設計が賢明な戦略となるでしょう。S&Pがサウジアラビアについてまとめた通り、成長路線は力強いが、課題がないわけではない arabnews.com arabnews.com──これはジェッダにも的確に当てはまります。適切なリスクマネジメントを行うことで、関係者はジェッダの不動産拡大の波に乗り、これから数年の中で大きなリターンを得ることができるかもしれません。
出典：
- JLL – KSA住宅市場ダイナミクス、2025年第1四半期 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – 中東不動産予測2024（サウジアラビア） argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaamニュース – 「JLL、リヤドとジェッダに2024年下半期で32,000戸の新規住宅供給を予測」（2024年9月） argaam.com argaam.com
- Argaamニュース – 継続：JLL KSA市場2024年前半ハイライト argaam.com argaam.com
- AGBI – 「サウジ、聖地を外国人投資家に開放」（2025年1月） agbi.com agbi.com
- Arab News – 「観光とビジョン2030によりサウジの小売不動産見通しは堅調、S&Pが発表」（2025年4月） arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – ウェルスレポート 2025（市場パフォーマンス） mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – 「世界一高いビル、ジェッダ・タワーが2028年完成に向けて建設再開」（2023年9月）designboom.com designboom.com
