ダラス不動産市場レポート2025：2027年までの動向と見通し

ダラス・フォートワースの小売不動産セクターは、2025年には驚くほど堅調であり、パンデミックからの回復だけでなく、拡大モードにも入っています。

ダラスの賃貸住宅市場も、新しいアパートの波が市場に登場するにつれて進化しています。2020年以降、開発業者はダウンタウン・ダラスだけで7,600戸以上の集合住宅ユニットを追加しました。これはパンデミック後、テキサスのどの都市中心部よりも多い数字です dallasobserver.com。この建設ラッシュと都市圏全体の拡大により、アパートの空室率は2025年初頭に約10～11％まで上昇しました dallasobserver.com mdregroup.com。CoStarのデータでは、DFWの集合住宅空室率は2025年第1四半期に11.5％とされています mdregroup.com mdregroup.com。これは数年間で初めての大きな空室率上昇となります。それに伴い家賃の上昇率も鈍化し、平均の募集家賃はほぼ横ばいかわずかに減少しています。例えば、DFWにおけるアパートの掲載家賃は2025年1月時点で前年比約1.8％減少しています yardimatrix.com。ダラスの典型的な借家人は月額約1,500ドルを支払っており、これは昨年からわずか（約124ドル）上昇しただけです dallasobserver.com。Zillowの指標によると、ダラスの賃貸市場は現在「クール」とされており、供給と需要のバランスが取れてきていることを示しています dallasobserver.com。

商業用不動産のトレンド

オフィス部門

小売部門

地元の小売仲介業者は「在庫が過去最低水準」と述べ、この環境ではどの取引も簡単ではないと指摘しています。建設コストは上昇し、利用可能な用地も限られています dmagazine.com dmagazine.com。

2025年の主なダイナミクスは、需要に対して新規小売開発が限られていることです。デベロッパーは慎重であり、2024年に供給された新規小売スペースは約150万平方フィートのみです dmagazine.com、そして現在建設中なのは約440万平方フィートです（この規模の都市圏としては控えめなパイプライン）mdregroup.com。重要なのは、新規小売開発の70％以上が主要なアンカーテナントに事前リースされていることです。工事が始まる前からmdregroup.com。つまり、新規供給はほぼ即座に吸収され、空室率の上昇を防いでいます。最近の新規オープンは大規模な店舗が多く、例えば新しいH-E-BのグローサリーストアやCostcoの倉庫がDFW市場に参入しています dmagazine.com dmagazine.com。実際、2024年の新規小売スペースの75％以上はH-E-B、Tom Thumb、Home Depotなどのアンカーによって占められました dmagazine.com。小型店舗の新規開発は相対的に不足しており、既存センターのテナント募集競争が激化しています dmagazine.com。その結果、小売の賃料成長は堅調で、募集家賃はトリプルネットで1平方フィートあたり約$24.60に達し mdregroup.com、主要な通り沿いではそれよりかなり高く、代替物件が少ないため貸主が交渉力を持っています。

産業セクター

ダラス・フォートワースの工業用不動産は依然として強力な存在ですが、この分野は過熱成長からより持続可能な歩みに移行しつつあります。DFWは全米で最も多くの工業開発をリードしており、10億平方フィート以上の倉庫・物流スペースを誇ります。数年間にわたり、開発業者は電子商取引、製造、物流企業からの需要に追いつくために急ピッチで建設を進めてきました。しかし2025年時点で、その熱狂的な開発はついに緩和されつつあります。建設パイプラインはピーク時から減速しており、現在建設中は約2,500万～3,000万平方フィートのみと、2022年のピーク時の約7,900万平方フィートから急減（約68%減）しています colliers.com。この減速は、一部の投機的な建設が2023年後半に需要を上回った結果で、空室率が上昇しました。DFW の工業用空室率は現在9～9.2%となっており mdregroup.com bradford.com、歴史的な低水準（約5%）から上昇したものの、今はこの高水準で安定してきています。実際、市場は2025年初頭に均衡に達したようで、新規供給とテナント需要がおおむね釣り合っています mdregroup.com mdregroup.com。過去1年間の純吸収面積は2,590万平方フィートという高水準で mdregroup.com、新規供給とほぼ一致しており、空室率の安定化に寄与しています。市場関係者は、テナントの活動は依然として堅調であるものの、2021～22年のような破竹の勢いは見られないと指摘しています。

産業用スペースの年間賃料成長率はそれに応じて緩やかになっています。2022年後半には前年比でほぼ11%の賃料上昇を記録した後、DFW（ダラス・フォートワース）の産業用賃料は現在年間約4.5%の上昇にとどまっています mdregroup.com mdregroup.com。平均募集賃料はメトロ全体で1平方フィートあたり約$9.90（NNN）に達しており mdregroup.com、これは他の主要な流通拠点と比較しても依然として堅実な成長と見なされています。投資家は依然として産業用資産を好んでおり、キャップレートも比較的低水準（約6.5%）にとどまっていて、機関投資家資本もダラスの倉庫市場で活発です mdregroup.com。産業用不動産の新たな側面として台頭してきているのが、データセンターブームです。AIやクラウドコンピューティングの普及により、データセンターへの旺盛な需要が生まれており、ダラスは戦略的な立地となっています。十分な電力インフラを持つ用地が不足していることが実際に制約要因となっており、もともと大きな電力容量を持つ区画は非常に重宝され、高い価格で取引されています mdregroup.com mdregroup.com。Oncorのような電力会社には新たなデータセンターの電力需要申請が殺到しており（一四半期で59ギガワットの需要と言われています！） mdregroup.com mdregroup.com。これによって電力化された土地の争奪戦が生まれ、以前はあまり注目されていなかった産業用土地所有者がデータセンター開発業者への売却で「一夜にして億万長者」となるケースも出てきています mdregroup.com mdregroup.com。

今後、DFWの工業分野の見通しは依然として好調ですが、課題もあります。この地域は、その中心的な立地とインフラにより物流業務を惹きつけ続けており、その証拠に近年、DFWは全米で最も高い工業吸収率を記録しています。2025年初頭にも、メトロエリアは多くのアナリストから「全米トップの工業市場」と見なされていました credaily.com。大規模なプロジェクトも進行中です。例えば、ある業界誌はDFWを「『先に建てて、後で埋める』市場」と指摘し、短期的な賃貸の課題があってもデベロッパーや投資家は長期的な成長に自信を持っていると述べています fortworthinc.com。主なリスクは供給過多ですが、空室率約9%と、現在DFWは主要市場の中でも最も高い空室率の一つです bradford.com。しかし、これは将来の需要を見越した投機的建設が多いことも理由です。市場参加者は、2025年初頭に記録した約9.5%の空室率が徐々に低下していくと見込んでおり、新たな倉庫の供給に賃貸契約が追いつくと期待されています matthews.com。実際、CBREの報告によると2025年第1四半期には、空室率がわずかに低下（10ベーシスポイント）し約9.1%になり、新たな建設開始も約1200万平方フィートに増加し、需要が供給とバランスしているという楽観的な見方が反映されています cbre.com。DFWの人口や経済が拡大する中、工業セクターは引き続き成長の原動力であるべきですが、家賃上昇は緩やかにとどまり、貸し手にとってもパンデミック期のような選択肢の少なさから解放されるでしょう。総じて、ダラスの工業用不動産市場は、特筆すべき拡大期から健康的で正常な成長期への移行段階に入り、2026年を迎えます。

マルチファミリー開発（アパートメント）

最近の軟化にもかかわらず、アパートへの需要は消えていません。むしろその逆です。

ダラス・フォートワースの集合住宅不動産は、2024年にピークを迎えた供給ラッシュを乗り越えながら、徐々にバランスを取り戻しつつあります。昨年は前例のない新しいアパートユニットが供給され、2024年には40,000戸以上が供給されました。これは市場の賃貸吸収能力を試すこととなりました mmgrea.com mmgrea.com。このため空室率が上昇し、家主たちは入居者獲得のためにより激しい競争を強いられました（前述の広範な特典がその表れです）。しかし2025年初頭には供給パイプラインが減速します。新規集合住宅建設着工は2024年に約50%減少し、都市圏全体で約18,300戸にとどまりました mmgrea.com。また、現在建設中のユニット数は約36,000戸に減少（ピーク時の約65,000戸から減少）しました mmgrea.com mmgrea.com。つまり、開発業者は新規供給が一度に大量に押し寄せたことによる家賃上昇の停滞を認識し、急激なブレーキを踏んだ形です。2025年の竣工予測は約21,000戸で、2024年の供給量のほぼ半分となっています mmgrea.com。この後退が、集合住宅市場にとって一息つく舞台を整えています。

複数世帯住宅の投資家にとって、DFW（ダラス・フォートワース）は長期的には魅力的な市場であり続けていますが、短期的には財務指標が弱含んでいます。2024年の取引規模は激減し（2024年のDFWアパートメントの売却額は約35億ドルのみで、この10年で最低水準）、yardimatrix.com、高金利と空室率の上昇が、バイヤーの慎重姿勢を生んでいます。アパート複合施設のキャップレート（還元利回り）は、平均して高い5%台まで上昇しています。mdregroup.comしかし、多くの専門家は2025年を転換点と見ています。新規供給が減少し、経済が引き続き雇用を創出しているため、2025～26年には家賃が緩やかな成長に戻り、稼働率が改善する見通しです。実際、過剰供給が吸収された後、2025～2027年のDFWの家賃は年間約1～3%の上昇が予測されています。mmgrea.com nar.realtor。全米リアルター協会（National Association of REALTORS®）は、全米の複数世帯住宅の需要が2025年初頭には2021年の記録的水準に近づいたことを指摘しており、現在は新規供給がわずかに需要を上回っているものの、そのギャップは急速に縮小していると述べています。nar.realtor nar.realtor。DFWはこの傾向を顕著に示しています。結論として、ダラスのアパート市場は一時的な過剰供給を乗り切っており、人口増加や雇用創出、沿岸部と比べた手頃さなどの根本的な要因から、今後の見通しは明るいと言えるでしょう。開発業者は次の段階に向けて既に動き出しており、例えばDFW周辺部では将来の住居ニーズに備えた大型複合開発案件がいくつも進行中です（詳細は開発セクションで紹介）。複数世帯住宅は今後もダラスの不動産市場の重要な構成要素であり、短期的な課題とともに、2027年まで続く堅調な展望とチャンスを提供し続けるでしょう。

市場に影響を与える経済的・人口動態的要因

ダラスの不動産トレンドを支えているのは、好調な地域経済と大きな人口動態の追い風です。ダラス・フォートワース都市圏は、米国で最も成長が速い都市圏の1つであり、驚異的な速度で人々や企業を惹きつけ続けています。人口増加は主要な需要の原動力となっており、DFWの人口は2024年に約830万人に達し、前年だけで約17万8,000人の新しい住民が増加しました。mdregroup.com。分かりやすく言えば、これは1年でフォートローダーデール級の都市を吸収したことになります。郊外のコリン郡は特に爆発的な成長を遂げており、2000年以降人口が2倍以上（＋132％）に増加し、現在では1日平均128人の新住民が増えています。mdregroup.com mdregroup.com。このような人口流入は、DFWの住宅需要を支える住宅購入者や賃貸人の安定した流れを提供しています。人口動態的には、多くの転入者が働き盛り（20〜40代）であり、カリフォルニア州やニューヨーク州など生活コストの高い州からの若いプロフェッショナルや家族が多く移住しています。これが新たな世帯形成と住宅在庫の消化につながり、郊外の住宅を購入する人も、アパートを借りる人も増えています。

雇用の成長と多様化した経済が、ダラスを魅力的な都市にしています。メトロ地域では2024年に約65,000件の純新規雇用（年率1.6％増）が追加され、金融（+15,200件）、医療（+13,900件）、政府（+10,300件）など幅広い分野で増加が見られました yardimatrix.com yardimatrix.com。DFWの失業率は依然として低く（2024年末で約3.5％、全国平均を下回る） yardimatrix.com。特筆すべきは、企業の移転と拡大が繰り返し見られるテーマとなっていることです。テキサス州はガバナーズカップ（最も多くのビジネス拡大プロジェクトを達成した州）を13年連続で獲得し、ダラス・フォートワースは2024年だけで489件の主要企業プロジェクトを占め、これは州全体の3分の1以上にあたります mdregroup.com mdregroup.com。企業は、その中心的な立地、ビジネスに適した環境、大規模な人材プールを求めて、地域ハブや本社をDFWに移しています。例えば、KFCは2024年に米国本社をルイビルからプレイノへ移転しました mdregroup.com。その他、金融系企業、テクノロジー企業、製造業などがコスト削減を求めて最近移転してきており、こうした企業投資の流入がオフィス、産業施設、従業員向け住宅の需要を直接的に押し上げています。また、ダラスはテクノロジー（特に通信、フィンテック、近年ではデータセンターやAI）でも急成長しており、依然として金融サービスの拠点でもあります（一部では「新しいウォール街サウス」とも呼ばれています）。

インフラ開発も市場の将来を形作っています。その中でも最大級のものが、DFW国際空港の「未来の空港」拡張計画であり、これは90億ドルの資本改良計画として2024年に開始されました yardimatrix.com。この複数年にわたるプロジェクトにより、新しいターミナルの追加、施設の近代化、空港周辺の高速道路や鉄道の整備が行われ、接続性が向上し、周辺地域での商業開発を促進する可能性があります。もう一つの変革的なプロジェクトは、ダラス・エリア・ラピッド・トランジット（DART）シルバーラインであり、20億ドルを超える新しい通勤鉄道路線として2025年末の開業が予定されています mdregroup.com mdregroup.com。シルバーラインはプレイノ、アディソン、キャロルトン、その他の北部郊外をDFW空港へ直接結びます。鉄道指向型開発もすでに駅周辺で計画されており、たとえばアディソンでは、シルバーラインのルート隣接（アラパホ駅プロジェクト）の11階建てオフィスタワーが提案されており、この新たな交通インフラを活かそうとしています mdregroup.com mdregroup.com。交通インフラの改善は、沿線の不動産価値を高め、新たな住宅や複合用途プロジェクトの促進につながる傾向があります。

ダラス中心部でも、市による公共投資が進行中です。市は新しい大規模なダウンタウン・コンベンションセンターの計画を承認し、関連する再開発イニシアチブも進められています。その一例がニュー パーク・ダラスプロジェクトで、これは約20エーカーの教育・テクノロジー地区として、計画中の新しいコンベンションセンター再建近くのダウンタウン南部に構想されています mdregroup.com mdregroup.com。このプロジェクト（Hoque Global主導）は、オフィスや教育空間、住宅が集まり、現在あまり活用されていない地域を再活性化する、歩行者にやさしい拠点の創出を目指しています。このような大規模プロジェクトは、都市の一部を変革し、2026～2027年までに大きな不動産活動を生み出す可能性があります。

経済のファンダメンタルズには、いくつか注視すべきストレス要因があります。インフレと高金利は両刃の剣です。一方で、これがFRBの金利引き上げを促し、住宅市場の冷却につながりました。他方、テキサス州の経済はこれまでのところ比較的インフレを乗り越えてきていますが、消費者の負債や住宅の手頃さの問題が懸念されています dmagazine.com dmagazine.com。ダラスの生活費は上昇しており（住宅価格は米国の中央値より約8%高い dallasobserver.com）、2025年の高い住宅ローン金利により、数年前よりも住宅購入資金調達が著しく高額になっています。さらに、テキサス州の固定資産税は非常に高い（州所得税がないため）ため、住宅所有者も商業オーナーもその負担を抱えています。実際、2020年から2022年にかけて不動産評価額が急騰し、それにより多額の納税額となり、投資家はこれをリターンに織り込んでいます。政策立案者は救済策（例：ホムステッド控除の引き上げ、事業用動産税の調整など）を検討中です mdregroup.com mdregroup.com が、不動産取得を考えるすべての人にとって依然として重要な検討事項となっています。最後に、この地域の継続的な成長はインフラや公共サービスの負荷増加をもたらしています。これはデータセンターの電力網問題にも見られます。2025年のテキサス州議会は、新規の大口利用者（大型データセンターなど）が電力網のアップグレード資金調達や電力網の信頼性プログラムに参加することを求める対策を議論しています mdregroup.com mdregroup.com。 これらの規制的な動きは、不動産市場そのものの外側の話ではありますが、特定の開発（特にエネルギー集約型のプロジェクト）のコストや実現可能性に影響を及ぼします。

まとめると、ダラスの経済・人口動態は不動産にとても好都合な環境と言えます。力強い雇用創出、人口増加、大規模なインフラ投資が特徴です。これらの要素が2027年までの不動産需要の確固たる基盤になっています。しかし同時に、手頃な住宅の確保やインフラの能力拡充といった課題ももたらします。こうした要因の相互作用が、今後数年で不動産市場の進化に引き続き影響を与えるでしょう。

注目すべき開発と進行中のプロジェクト

ダラス都市圏の成長に伴い、多くの主要な不動産開発プロジェクトが進行中です。これらのプロジェクトは、企業キャンパスから複合用途型コミュニティまで多岐にわたり、今後数年間で住宅および商業の景観に影響を与えるでしょう。

• ゴールドマン・サックス 地域キャンパス（ダラス・アップタウン/ビクトリー・パーク） – 金融大手のゴールドマン・サックスは、ダラス中心部近くの11エーカーの敷地に、新たに5億ドル規模のキャンパスを建設中です。このプロジェクトには、4棟の建物と、それをアンカーとする14階建て・80万平方フィートのオフィスタワー、1.5エーカーの都市公園、1階部分の小売店が含まれます。 trerc.tamu.edu trerc.tamu.edu。大規模な基礎工事（6階層の地下ガレージを含む）を経て、2025年にはキャンパスが「垂直化」し、主要構造の建設は2026年末から2027年初頭に完了予定、全面完成は2028年となっています。trerc.tamu.edu。開業後は数千人の従業員が勤務し、ダラスの金融・銀行の拠点としての地位をさらに確固たるものにし、周辺地域の住宅需要も高めるでしょう。
• 複合用途型コミュニティと郊外の拡大 – デベロッパーは、都市圏の拡大に対応するため、大規模な複合用途プロジェクトを開始しています。一例としてグランベリー近く（フォートワース側）にあるレイクビュー・ランディングが挙げられます。47エーカーの開発プロジェクトで、2025年に着工し、ウォーターフロントを含む一戸建住宅105戸、アパート288戸、200戸のシニア（55歳以上）向け住宅コミュニティ、ホテル、レストラン、レクリエーション施設などが含まれます。mdregroup.com mdregroup.com。北部郊外では、フリスコやプロスパーなどのエリアで、小売や学校が統合されたマスタープラン・コミュニティが急成長を支えています。セリーナ（Celina, TX）（フリスコ北部）は注目エリアの1つで、人口増加率が非常に高く、複数の住宅コミュニティが開発中で、商業プロジェクトも続いています（しばしば「次のフリスコ」とも呼ばれる都市です）。
• 産業 & データセンター – 産業分野では、メガプロジェクトが物流やテクノロジー需要に応えるため進行中です。フォートワースでは、デベロッパー（ターナー・コンストラクション）が2025年に市のインセンティブを獲得し、アライアンス地区（ヒックスフィールド）近くに21億6千万ドル規模のデータセンターキャンパスを建設する予定です。mdregroup.com mdregroup.com このキャンパスは今後10年間で順次開発される予定で、この地域がテクノロジーインフラにとって魅力的であることを際立たせています。また、アマゾン、ウォルマート、テスラ（ダラス郡南部で大規模な部品配送センターを運営）などの大手企業向けのビッグボックス配送センターもI-20やI-35Wなどの主要幹線道路沿いに続々と新設されています。全体的な産業開発のペースは鈍化しているものの、大手企業向けのビルド・トゥ・スーツ契約が複数進行中で、市場に新たな大規模企業が参入すればさらに倉庫クラスターが生まれる可能性があります。
• 公共交通指向開発（TOD） – 新しい交通路線の開通がTODプロジェクトを促進しています。前述のシルバーライン沿線のアディソンのオフィスタワーに加えて、プレイノのダウンタウンも、ダート・シルバーラインが空港へ直接接続されると開発が期待されています。また、ダラスのダート・ライトレールブルーラインのUNT（南ダラス）キャンパスへの南延伸が新駅周辺の複合用途開発計画を促しています。これらのプロジェクトは歩いて移動可能な環境の創出を目指し、トランジットアクセスのあるノードに中層マンション、オフィス、商業施設を増やす予定です。これは車中心だったこの地域では比較的新しい動きです。
• 都市中心部の再開発 – ダウンタウン・ダラスとその周辺では、落ち着いていた時期を経て投資家からの関心が再び高まっています。ダウンタウンのニューパークプロジェクト以外にも、ダラス・コンベンションセンター再開発（老朽化したコンベンションセンターを建て替え、周辺地区を再形成する20億ドル超の計画）は数年先ですが、すでに開発業者が用地取得を進めています。ビクトリーパーク（アメリカン・エアラインズセンター近く）にはゴールドマンサックスのキャンパスや将来的には他のオフィスタワーも建設予定です。ダウンタウン近くのディープエルムやデザインディストリクトでも、中層のオフィス・住宅ビルの建設が進むか、最近完了し、クリエイティブやテック企業の誘致につながっています。また、ダウンタウンの古いオフィスビルを住宅へ転用する動きも続いています（これはオフィス空室率低下と住宅の供給増を同時に実現するトレンドです）。例えば、ランドマークであるサンタンデール・タワーは一部をオフィスからアパートへ転換中です。
• 教育および医療プロジェクト – 大規模な教育・医療施設の開発も不動産市場に影響を与えます。ダラスのUTサウスウェスタン・メディカルセンターは引き続き新しい専門病院や研究施設などキャンパスを拡張しており、テキサスA&M大学の新しいダウンタウン・ダラス拠点も進行中で、これはダウンタウン南部での開発の拠点になりうるでしょう。これらは単に雇用を生み出すだけでなく、しばしば従業員や学生向けの近隣住宅開発も促進します。

これらのプロジェクト（およびその他多くのプロジェクト）は2025年から2028年にかけて展開され、市場に新たな供給と機会をもたらします。注目すべきは、デベロッパーが北テキサスの成長に自信を持ち続けているということです。金利が高い状況でも、数十億ドル規模の民間および公共の開発が進行しています。2027年までには、スカイラインや郊外にいくつか新たなランドマークが加わる結果となるでしょう。これらのプロジェクトと市場状況の相互作用が重要となります。例えば、ゴールドマンのような大規模な企業キャンパスの開設はアップタウンのアパート市場を引き締める可能性がある一方、数千戸の新たな郊外住宅の供給は価格上昇の抑制に寄与することができます。総じて、ダラスの開発パイプラインは非常に広範囲であり、周辺部の一戸建て住宅から都心の最先端高層ビルまで、あらゆるアセットクラスに及んでいます。

専門家による予測と見通し（2025～2027年）

今後を見据えると、ほとんどのアナリストはダラスの不動産市場は今後数年間、より穏やかで持続可能なペースで成長を続けると予想しています。2020年代初頭のジェットコースターのような動きの後、住宅・商業部門ともに資産価値および賃料の緩やかで安定した上昇がコンセンサスとなっています realestate.usnews.com。2027年までの主な予測と展望は以下の通りです：

• 住宅価格：一般的な予測として、ダラスの住宅価格は2025年の小幅な調整の後、短期的には横ばいもしくは緩やかな成長を見せるとされています。全米リアルター協会は、米国の中央値住宅価格が2025〜26年にかけて緩やかな上昇に戻ると予測しており、ダラスも同様の軌道が期待されています。一部の予測では、DFW（ダラス・フォートワース）住宅価値は2025年に約2%、2026年にもさらに2〜4%上昇する realwealth.com、これは概ねインフレ率に沿った推移です。たとえばZillowのモデルでは、2025年春に小幅な下落を経て（これはほぼ実現済み）その後徐々に上昇すると予測していました。地元のエージェントは、2026年初頭にはダラスの中央値住宅価格が42万ドル台半ばになると予想しており、2024年の水準から数ポイント上昇すると見られています theluxuryplaybook.com。2027年まで価格の上昇率は2020〜21年の年10%超という熱狂的な伸びにはほど遠く、穏やかな3〜5％レンジに収まる可能性が高いとされており、これは金利がある程度緩和される場合の見込みです。その要因のひとつは供給の改善で、在庫が増加し都市圏周辺部で新築住宅が多く建てられることで極端な競争入札が減りそうです。もう一つは買い手の購買力の制約で、価格が大幅に所得を上回って上昇し続けるのは困難だからです。仮に2025〜2026年に住宅ローン金利が徐々に低下し（多くは2026年には30年固定で5〜6%台になると期待）、それによって需要が刺激され住宅価格を支える可能性もあります。しかし経済が最良のシナリオでも、今後5年間のDFWの価格上昇は過去5年間と比べて「より緩やかで安定的」になる見通しです realestate.usnews.com。
• 住宅販売と在庫：2025年の販売量はやや低調なままかもしれませんが、金利が下がれば2026年には回復する可能性もあります。多くの住宅経済学者は、2026年には買い替えを控えていた購買者が市場に戻ることで、より通常の販売活動に戻ると予測しています。在庫は2021～22年の非常に逼迫していた水準よりは高い状態が続く可能性が高く、これは健全な傾向です。テキサスの主要な住宅研究グループは、州の住宅市場が2026年までによりバランスの取れた状態になるとし、DFW（ダラス・フォートワース）では、もし建設が順調に続けば2026～27年には完全な買い手市場になる可能性があると指摘しています teamprice.com teamprice.com。実際、ある分析では2026年半ばから2027年半ばが、全米の住宅市場が確実に買い手有利に傾く時期と特定されており、これはすでにダラスで見られる動きと一致しています teamprice.com teamprice.com。したがって、今後数年間は、DFWの買い手にとってはこれまでよりも良い機会が見込まれますが、売り手はパンデミック最盛期の高値から期待値を調整する必要があるでしょう。
• 賃料とマルチファミリー：ダラスの賃料成長はプラスだが控えめに推移すると予測されています。Multi-Housing Newsによれば、米国のアパート賃料は2027年まで年間で1桁台前半の伸びになるとされ、DFWもそれにほぼ沿った動きになる見込みです。述べた通り、2024年はDFWの賃料の底（わずかな下落を伴う）でしたが、2025年は成長への移行年となります。2025年末までに、ダラスのアパート賃料は前年比約1%の上昇が見込まれますmmgrea.com。2026年および2027年には、経済が堅調であれば賃料成長率は年間3～4%に加速する可能性もあります。これは最近追加された新規ユニットの吸収が継続することが前提ですが、励みとなるのはDFWの2025年初頭の吸収状況が非常に良好だったことですmdregroup.com。空室率は2027年までに現在の約11%から約8～9%へと徐々に低下する見込みであり、建設パイプラインは過去のピークよりも低水準を維持していますnar.realtor nar.realtor。本質的に、供給過剰の状況は2026年までには解消される見込みです。ダラスへ移住する多くの若手専門職層が賃貸需要を後押ししますが、新築住宅がより手に入りやすくなるにつれて郊外での持ち家購入へ移行する動きもあるため、バランスが取れています。一点注意点として、2026年に景気が後退すれば（2025年後半に軽度のリセッションリスクを指摘する予測も一部あります）、アパート賃料成長はこれらの予測を下回る可能性があります。そうならなければ、マルチファミリーの見通しは改善傾向にあり、2024年に様子見だった投資家もダラスの長期成長（2024年から2028年にかけてDFWへ50万人以上の新住民流入が予測されているberkadia.com）に期待して戻ってくるかもしれません。
• オフィスおよび商業用：オフィスセクターの回復は2027年まで緩やかに進むと予想されています。市場の専門家たちは「27年までは天国はない」と有名な言葉で言い表しており、2025年～2026年は依然としてオフィスの大家にとって厳しい年となるでしょう dmagazine.com。しかし2027年までに、もし経済成長と人口増加が続けば、ダラスは現在空室となっているオフィススペースの多くを吸収している可能性があり、特に高品質な物件が対象となるでしょう。楽観的な兆候として、いくつかの企業がより多くの出社勤務を義務付け始めており、もしこれがトレンドとなれば今後数年でオフィス需要が増加する可能性があります dmagazine.com dmagazine.com。業界の予測（例：CBRE、JLL）によると、DFWエリアのオフィス賃料は短期的にはごくわずかな成長（年間0～2％）にとどまる見通しですが、2027年に供給過剰が解消されると上向く可能性があります。クラスAスペースに明確な供給ギャップが生まれるまで、新たなオフィス開発はほとんど進まず、今後数年はニッチな分野を除いて大規模な投機的プロジェクトは見込まれません。結論として、オフィスの空室率はゆっくりと改善するものの、パンデミック前の稼働率への完全な回復は今後数年遅れる可能性があります。
• 小売および工業：これら両方のセクターは、ダラスにおいて引き続き堅調なパフォーマンスを示すと予想されています。小売業は、都市圏が毎年何万人もの新住民を迎えることで恩恵を受け、リテーラーはその成長を追いかけるでしょう。コンセンサスとして、DFWの小売空室率は2027年まで低水準（5％未満）を維持するとされ、消費支出が持ちこたえる限り、賃料は緩やかに（年間2～3%ほど）上昇すると見込まれています。新たな小売供給も徐々に増加するでしょう（既存商業施設が吸収できる市場シェアには限界があるため）ですが、実証済みのコンセプトによって支えられていれば、順調にリースされるはずです。同様に、工業も前向きな見通しです。ダラスはトップクラスの流通拠点であり、倉庫スペースの需要（EC、物流、製造、データセンターなど）もさらなる拡大が期待されています。DFWの工業用賃料成長率は2025年には約4～5％が予想され、2027年までには年間3％程度で安定する可能性があると複数のブローカー会社が予測しています。これは2021年に見られた2桁成長よりは下回るものの、健全な水準と言えます。空室率は8～10％前後になる可能性があり（ある程度の余裕はテナントや柔軟性の面で実は望ましいことです）、今後のインフラの動向が新たな要素となります。ヒューストンの港湾拡張や新たな交易ルートの計画が実現すれば、2030年代後半にはDFWの物流ネットワークを通じた取扱量がさらに増加する可能性があります。また、もし製造業の「リショアリング」傾向が続けば、DFWでさらに多くの工場（特にハイテク製造業）が工業用地を必要とし、産業基盤がより多様化することが期待できます。mdregroup.com mdregroup.com
• 金利と資本市場：すべての不動産セグメントにとって予測困難な要素は金利の動向です。2025年初頭時点で連邦準備制度は利上げを停止しており、多くの専門家がインフレが落ち着けば2025年後半から2026年にかけて徐々に利下げが行われると予測しています。nar.realtor 金利が下がれば住宅の手頃さや商業不動産の価値が向上します。NARの最新見通しでは、住宅ローン金利が徐々に低下し、商業資産のキャップレートも2027年までにわずかに縮小すると想定されており、市場に追い風となるとされています。nar.realtor nar.realtor しかし、不透明さは残ります。インフレが再燃したり他の経済ショックが発生した場合、資金調達環境は引き締まったままになる可能性があります。現時点では、専門家たちは金利ショックの最悪期は過ぎたと慎重ながら楽観的に見ており、ダラス経済は全米でも最高水準のパフォーマンスを維持すると考えられています。全国的な成長が鈍化しても、ダラス経済は堅調さを保つ見込みです。dmagazine.com dmagazine.com この相対的な強さが、ダラスが2025年のエマージング・トレンド調査で首位となり、今後も投資を呼び込む理由です。

まとめると、2025〜2027年のダラス不動産市場の見通しは、好調かつ堅実です。極端な値動きではなく穏やかな成長が見込まれます。住宅価格は年平均でひと桁台半ばの上昇、家賃は徐々に堅調化し、好立地の商業物件への高い需要が続くでしょう。ダラス・フォートワースの強みである雇用創出、人口増、中央に位置する地理的利点が、他地域よりも高いパフォーマンスをもたらしています。これらのファンダメンタルズが維持される限り、市場はバランスの取れた拡大を続けるはずです。ただし、景気後退リスクや金利などのマクロ経済要因、住宅の手頃さやインフラ能力といった地域要因が成長のペースを左右する可能性には注目が必要です。

買い手・売り手・投資家それぞれの機会とリスク

ダラスの不動産市場が変化する中、2027年に向けてさまざまな機会とリスクがそれぞれの市場参加者に訪れています。

• 住宅購入者 – 2025～2026年にかけて市場がよりバランスの取れた状況に移行することは、買い手にとって明確なチャンスです。在庫数は増加し、競争は減少しているため、近年よりも慎重に選び、積極的な交渉が可能になっています。過熱した時期には無駄だった戦術—リスト価格以下のオファー、売主負担のクロージングコストや修理の依頼—も、今では成功する可能性が高くなっています mdregroup.com mdregroup.com。特に在庫が4か月以上あるエリアでは、買い手側が主導権を握っており、急がずにじっくりと理想の住宅を探せます。また、新築住宅の販売業者は在庫をさばくためにインセンティブ（住宅ローン金利優遇やアップグレードパッケージなど）を提供しており、新築に前向きな買い手にとって有利です。買い手側の主なリスクは金利のタイミングです—価格が高騰していないものの、住宅ローン金利は6～7％台と依然として高水準で、手頃さに影響します。今住宅価格が安くて購入できても、長期で見ると利息負担が大きくなるかもしれません。逆に金利が下がるのを待っている間に住宅価格がじわじわ上がれば、メリットが相殺される場合もあります。それでも、ダラスの買い手は2027年まで2021年の激しい売り手市場よりも有利な条件で購入できる可能性が高いですが、資金計画には注意が必要です。もう一つのチャンスは地理的な選択肢の広がりです。メトロポリタンエリアが拡大しているため、（例：Anna、Melissa、Midlothianなど）新興郊外に目を向けられる買い手は、比較的手頃な新築住宅を見つけ、地域の成長の恩恵を受けられます。ただし、その際のトレードオフ（長い通勤時間、未整備のインフラなど）には注意が必要です。
• 住宅販売者 – 住宅販売者にとって、現在の環境は数年前よりも厳しくなっています。自分の希望価格を提示し、買い手たちが争って購入する時代はほぼ終わりました。販売者は現実的な価格設定をし、入念に住宅を準備する必要があります mdregroup.com mdregroup.com。価格を高く設定しすぎると物件が売れ残り、価格を下げても初めから正確な価格で出した場合よりも不利な結果になるリスクがあります。販売者は最近の類似物件の売却事例（昨年より価格が横ばい、もしくは下がっている場合がある）を研究し、市場価格か少し下回る価格でリスト化する覚悟を持つべきです。ホームステージングや化粧直し、積極的な修繕——これらは、何でも売れる時代には省かれがちでしたが、最高値で売却するには再び重要になっています。良いニュースとしては、ダラス地域のほとんどの販売者はまだエクイティ（持ち分）を持っています（2023年以前の大きな価格上昇のおかげで）、現在の価格で売っても多くの場合プラスですが、ピーク時より利益は小さくなるだけです。また、需要はやや冷え込んでいるものの、適切な価格設定で即入居可能な住宅は実際に売れています——特に人気の学区や都心部では複数のオファーが入ることも多いです。販売者は次の購入も考慮すべきです。今の家を2022年に想像していたほど高く売れなかったとしても、次に購入する家も冷え込んだ市場になるため、ある意味トントンとなります。もう一つのリスク：金利が買い手層を縮小させる可能性があります。多くの初めての買い手は支払いに敏感で、もし金利が再び急騰した場合、手頃な価格帯の家の売り手は季節的に需要が枯渇することもありえます。柔軟性（例: FHA/VAローン利用者の受け入れ、金利引き下げのためのクロージングコスト・クレジットの提供など）が、より多くの買い手層をキープする助けとなります。
• 住宅投資家/家主 – ダラスは、不動産投資家にとって依然として人気の対象であり、個人の賃貸物件オーナーからシングルファミリー賃貸住宅を購入する大手機関投資ファンドまで幅広く参入しています。投資家にとってのチャンスは、郊外で高まる賃貸需要にあります。住宅取得コストの高騰で一部の人々が購入をあきらめる中、デントン郡、コリン郡、タラント郡などの地域でシングルファミリー賃貸市場が好調です。投資家はやや古い住宅や、需要に応じたビルド・トゥ・レントのコミュニティユニットでお得な取引を見つけることができます。DFW（ダラス・フォートワース）地域の賃貸利回りは沿岸部の都市より一般的に高いものの、購入価格の上昇により数年前と比べて利回りは圧縮されています。投資家にとってのリスクは二つあります。短期的な賃料の軟化（空室率の上昇からも見られるように、毎年自動的に家賃が上がるとは限らなくなりました）と、保有コストの増加です。テキサスの固定資産税や保険料は多額の出費となり、キャッシュフローを圧迫します。近年はどちらも上昇傾向にあり（資産評価額の上昇や、コスト増加を受けた保険料の引き上げ）慎重な試算が不可欠です。投資家は賃料の伸びを保守的に見積もり（年2～3％程度）、固定資産税評価額の全額を考慮すべきです。一方、チャンスとしては、小規模な投資家の一部が不動産再活用目的でオフィスや小売りの苦境セグメントに注目しています。例えば、空室となった小規模オフィスビルを取得し、集合住宅や複合用途に転換するなどです。ダラス市などもこうした用途変換に賛同を示しており、2027年までにはさらに創造的なコンバージョンが見られ、上手く実行できれば収益性も期待できます。さらに小売りセクションで述べたように、DFWの立地が良い小売り物件への投資家の関心は非常に高く、中には短期的なマイナスレバレッジ（資金融資コストが初期のキャップレートを上回る）を受け入れ、将来の物件価値上昇に賭けるケースもあります dmagazine.com dmagazine.com。これは長期的な自信を示す一方で、成長期待が実現しなかった場合のリスクも伴います。
• 商業用不動産投資家 – 機関投資家や個人の商業用不動産投資家にとって、ダラス・フォートワースは資本を投下する主要な市場ですが、資産選定が鍵となります。工業用および必需小売物件は安定した収入をもたらし、リスクが低いと見なされています。これらのセグメントには今後も投資家が集まるため、キャップレートの圧縮が続くでしょう。そのため、高成長のサブマーケットで早期に保有物件を確保することがチャンスとなります。2022〜24年に金利の影響で価格が下落したDFWのマルチファミリー物件は、2025年に家賃が完全に回復する前の購入好機となる可能性があります。ただし、短期的なパフォーマンスにはリスクがあります。今物件を購入する場合、家賃横ばいと高い特典が続く数四半期を乗り切るための十分な準備金が必要です。オフィス投資は逆張りの戦略です。ある地元の専門家は、「痛みは通常、チャンスを意味する」と述べています。dmagazine.com dmagazine.com。今なら困窮したオフィスビルを大幅な割引価格で取得できるため、改装のための資本と忍耐力のある投資家は、オフィス市場が正常化すれば2027年以降に大きなリターンを得られるかもしれません。ただし、その賭けは簡単ではなく、数年にわたって半分空いたビルを保有し続けるのはコストがかかります。一部のREITやプライベート・エクイティ会社は、高品質のダラスのオフィス資産を格安で買い漁り、地域の成長が長期的に自分たちを救ってくれると見込んでいます。小売施設も高成長エリア（新たな郊外のスーパーマーケット併設型など）では堅実な選択肢であり、ダラスの強い消費者基盤と低い小売空室率から好調が予想されます。また、かつては実店舗を敬遠していた全国小売投資家の多くが、今では安定した利回りを求めてサンベルトの小売物件をターゲットとしています。商業投資家全体のリスクは資本市場の制約です。2022年以降、商業プロジェクト向け融資は厳しくなっており（特にオフィス・ホテルは銀行が慎重）、より多くの自己資本を用意するか、オルタナティブな資金調達（デットファンド等）を見つける必要があり、レバレッジが制限される場合があります。しかし、ダラスはその堅実なファンダメンタルズから、他都市より貸し手の評価が高く、立地の良いDFWプロジェクトは今でも資金調達が可能です。
• ビルダーと開発業者 – 新しいプロジェクトの開発事業に携わる人々にとって、ダラスは大きな機会と新たな課題を提供しています。住宅部門では、ホームビルダーがDFW郊外での建設を活発化させており、手ごろな価格帯（後半2,000万円台から4,000万円台）にターゲットを絞った新しい一戸建て住宅を何千戸も建設し、満たされていない需要を取り込もうとしています。チャンスとしては、ダラスの成長により新築住宅の購入者が安定して流入することがほぼ保証されており、個人売主の影響力が弱まった今、ビルダーは市場シェアを獲得することができます。また、一部地域の市税の減免や在庫住宅にかかる州の固定資産税軽減プログラムなど、各種インセンティブも恩恵となります。リスク要因としては、建設コストと労働力が依然高く、金利上昇により利益率が縮小している点が挙げられます。ビルダーは在庫をさばくために融資の優遇措置を提供していますが、これが利益を削っています。また、規制リスクもあり、例えば固定資産税改革やインフラ整備のための手数料（データセンター開発者に対し送電網のアップグレード費用負担を求める法案など mdregroup.com の事例）についての議論が続いています。商業開発では、工業系開発者には依然として好機があり、DFWの物流回廊に最新鋭の倉庫を建設するのは通常成功の方程式ですが、立地選びが重要です（遠すぎると入居者を逃し、競争が激しすぎると賃料の伸びを損ないます）。集合住宅開発業者は現在は様子見ですが、現在の供給が吸収された2026年以降には再び活発化する見通しです。彼らの機会は、賃貸需要が増えているものの集合住宅がほとんど存在しない郊外や外縁部にあります（すでに中核部から少し離れた郡で始まっています）。彼らのリスクは資金調達で、銀行は空室率が低下するまで新しい集合住宅プロジェクトへの融資に消極的で、2025年の建設ローン取得は困難です。最後に、再利用や都市インフィル型の開発者は、使われなくなったスペース（廃れたショッピングモールや旧オフィスなど）を新用途に転換することで「金鉱」を見つける可能性があります。市や地域社会もこれらを応援し、インセンティブが付くこともあります。しかし、こうしたプロジェクトは複雑かつ時間がかかることも多いです。

結論として、2027年までのダラスの不動産市場は、近年の熱狂状態と比べてよりフラットな競争環境となっています。買い手は交渉力と選択肢を拡大し、売主は賢明かつ現実的であることが求められ、投資家は地域の成長によるメリットを狙える一方で、短期的な変動やコスト上昇に注意が必要です。最大のリスクは全体経済の行方ですが、たとえ全米で低迷があったとしても、ダラスは多様化と人口増加によって他地域よりは影響を和らげられるでしょう。市場は活発で、下降セグメントでの掘り出し物の取得や、成長著しい郊外での波に乗るチャンスも多彩です。常に重要なのは十分な調査と長期的な視野です。ダラスは何度も回復力を示してきた不動産市場であり、今後数年間も、バランスの取れた持続可能な形でその物語が続いていくと見込まれます。

出典: Dallas Observer dallasobserver.com dallasobserver.com；M&D Real Estate（マーケットレポート）mdregroup.com mdregroup.com mdregroup.com mdregroup.com；D Magazine（D CEO）dmagazine.com dmagazine.com dmagazine.com；Yardi Matrix yardimatrix.com yardimatrix.com；全国REALTORS®協会 nar.realtor nar.realtor；テキサス不動産研究センター trerc.tamu.edu。