概要（2025年）：ドバイの不動産セクターは2025年を堅調なスタートで迎えました。首長国の人口は現在380万人を超え（前年比+5%）、2024年には1,870万人の宿泊観光客が訪れました（+9%）deloitte.com。GDPは2024年に約3.2%成長し（2,310億AED）deloitte.com。ドバイの「好まれる安全な避難所」という地位は高い投資家信頼感を維持していますdeloitte.comglobalpropertyguide.com。実際、2024年は過去最高の活動を記録しました。約18万1,000件の不動産取引（全セクター、前年比+36.5%）globalpropertyguide.com、その価値は約5,225億AEDです。価格も急上昇しており、最新のレポートによれば2024年の価格は前年比で住宅+11.6%、商業用+13.2%の上昇ですdigitaldubai.ae。このブームは地元民・外国人双方からの強い需要、堅調な観光業・ビジネス成長によって牽引されていますglobalpropertyguide.comglobalpropertyguide.com。
ドバイの不動産市場は2025年も堅調で、人口増加、観光客増加、そして強い経済基盤によって支えられていますdeloitte.com。これらの要因が、最近の取引量と価格の急増の背景にありますglobalpropertyguide.comdigitaldubai.ae。
住宅セクター（2025年）
住宅需要は過去最高水準にあります。2024年第4四半期までに、住宅販売価格は前年比約20%上昇、賃料も約19%上昇しましたdeloitte.com。アパートとヴィラの両セグメントで二桁の上昇を記録しており、例えばドバイの価格指数は2024年11月に前年比+19.5%でしたglobalpropertyguide.com（アパート+19.4%、ヴィラ+20.3%globalpropertyguide.com）。ヴィラの価格上昇が顕著で、その相対的な希少性が反映されています。賃料・利回りも販売価格とともに上昇しました。総賃貸利回りは魅力的で、2024年11月時点で全体平均約6.97%ですglobalpropertyguide.com。
オフプラン販売のブームも市場の特徴です。2024年のオフプラン契約は約10万9,500件で、前年比60.6%増ですglobalpropertyguide.com。買い手が建物完成前に積極的に契約を確保していることを示しています。新規供給も大きいですが、10年中盤以降は徐々に減少する見込みです（下表参照）。JLL社によれば、2024年は約3万8,500戸の新規住宅が供給され（2023年の39,000戸からやや減少）、総住宅在庫は約75万7,500戸となりましたglobalpropertyguide.com。これら供給の多くは大規模コミュニティ（例：ドバイランド、ジュメイラ・ヴィレッジ、MBR City）に集中しています。今後数年は非常に多くの竣工が予想されており、例えばあるレポートでは2024年に約27,000戸、2025年には41,000戸、2026年には42,000戸、それ以降は急減して2027年に約19,000戸、2029年には約1,000戸と予測されていますdxbinteract.com。
| 年 | 予測新規戸数 |
|---|---|
| 2024年 | 27,000（推定） |
| 2025年 | 41,000 |
| 2026年 | 42,000 |
| 2027年 | 19,000 |
| 2028年 | 12,000 |
| 2029年 | 1,000 |
表：住宅供給予測（出典：市場分析dxbinteract.com）。
こうした供給増加は、急増する需要に対応すると見られます。取引は幅広く、2024年第1〜第3四半期のアパート販売は約10万2,800件（前年比+40%）、ヴィラ・タウンハウス販売は2万2,900件（前年比+18%）でしたglobalpropertyguide.com。現時点で市場はバランスが取れていますが、2025年後半〜2026年の大量引き渡し期がこのバランスの試金石となるでしょう。特に重要なのは、ドバイの高級・低密度住宅の在庫が限られていることです。プライムヴィラやウォーターフロントは引き続き強い需要と価格上昇を見せていますdeloitte.comexpertbridge.ae。
外国人バイヤープロファイル
高級住宅セグメントでは、国際的な買い手が主導しています。最新データでは、2025年における外国人住宅投資家の主要国籍は、インド人（22%）、イギリス人（17%）、中国人（14%）、サウジアラビア人（11%）、ロシア人（9%）ですdxbinteract.com。これらのシェアは徐々に増加しており、例えばインド人は外国人購入の21%から22%へと年々増えていますdxbinteract.com。主な要因としては通貨のメリット（例：インドルピー安）、地域的な近さ（インド・サウジ）、ビザに紐付いた所有権（例：中国人がゴールデンビザを狙うケース）などがありますdxbinteract.comdxbinteract.com。イギリス人投資家（17%）は高利回りや渡航のしやすさに魅力を感じていますdxbinteract.com。また、湾岸アラブ人（特にサウジアラビア人）のシェアも増加傾向にあり、強い関係性や二重国籍の取りやすさが背景ですdxbinteract.com。要するに、ドバイの居住型・外国人主導の住宅市場はこれらの外国人グループ、裕福な地元民、そして世界中から集まった新たなプロフェッショナル層によって牽引されていますglobalpropertyguide.comdxbinteract.com。
商業セクター（2025年）
オフィス、小売、ホスピタリティ、物流の各分野も2024〜25年に好調でした。オフィス：ダウンタウンやDIFCのような一等地では、主要な賃料が上昇しています。Deloitteによれば、2024年の賃料は2023年比で17%上昇とのことですdeloitte.com。グレードAのスペース（特に金融および専門サービス分野）への需要は続いていますが、ハイブリッドワークが全体のスペース需要を抑制しています。二次的オフィスの空室率は依然として高い状態です。小売：観光および消費支出の回復が小売業を後押ししています。ドバイ2040マスタープランでは、住宅地付近のコミュニティ小売ハブの増設が明記されていますdeloitte.com。小売売上高は2027年までに年率約6%成長すると予測されていますdeloitte.com。観光客向けの小売施設（モール、ドバイモール、エミレーツモール）はほぼ満杯の状態で、新たな近隣型センターが計画されています。ホスピタリティ：ホテルとレジャー業は、エキスポ後に力強く回復し、2024年の国際訪問者数は過去最高となりました。ドバイは2024年後半に稼働率およびRevPARで新記録を樹立しました（エキスポ、世界的イベント、新規ホテル開業による支援）。産業／物流：ドバイの倉庫・物流ゾーン（JAFZA、ドバイサウス、ドバイインダストリアルパーク）は引き続き逼迫しています。旺盛な貿易とEコマース需要が成長を支えています。主要な工業団地での賃料は地域内でもトップクラスで、新たな物流プロジェクト（港湾、フリーゾーン）が拡大中です。ある報告書では、物流業界は2030年までに2,000億AEDを目指しているとされていますglobenewswire.com。これにより関連スペースへの大きな需要が見込まれています。
全体として、すべてのセクターは成長しています。政府は、ドバイの建設業界が2025年に+4.2％成長し（2029年まで年率4％）、交通、エネルギー、住宅プロジェクトによって牽引されると予測していますglobenewswire.com。特に注目すべきは、ドバイが1６０億AED（44億米ドル）規模の2024〜27年主要道路開発計画を承認したことです。この計画は22プロジェクト（新規・拡張道路634kmを含む）を網羅していますglobenewswire.com。また2024年後半には37億AED規模の道路パッケージ（2025〜29年に21プロジェクト）も承認されました。これらは新興コミュニティへのアクセスを改善するものです。インフラ投資は重要な成長要素であり、例えば2025年1月にはRTAがAl Fay Street 開発（主要道路／交差点）に15億AEDの契約を発注していますglobenewswire.com。
象徴的なブルジュ・ハリファ（ダウンタウン・ドバイ）は、中央ドバイにおけるハイエンドなオフィス／ホスピタリティストックの代表例です。政府による交通インフラ拡充および新たなハブ（例：アル・マクトゥーム空港）の整備は、首長国全体への成長の波及を意図していますthenationalnews.comglobenewswire.com。
価格動向と需給バランス
価格の推移：2010年代半ばの調整期以降、ドバイの価格は2022年以降急騰しています。2022年〜2025年前半で住宅価格は概ね+60%上昇しましたkhaleejtimes.com。2024年後半はやや伸びが鈍化しましたが、それでも2桁成長が続いています。例：2024年11月は前年比+19.5%globalpropertyguide.com。2024年第4四半期の平均売却価格は2023年第4四半期比で約20%上昇していますglobalpropertyguide.com。DLD（ドバイ土地局）の不動産指数（2024年第4四半期）もこの力強いペースを裏付けていますdigitaldubai.ae。セカンダリー（既存）物件・オフプラン双方で大きな伸びが見られますが、最も値上がりしているのは新規プロジェクトや近代的コミュニティです。賃料：賃料も同様に急回復しており、Knight Frankや現地仲介会社によれば、一等地のアパート賃料は前年比約20%増です。グローバル水準から見ても、総賃貸利回り（年間家賃／価格）は依然として高い（約7%）ものの、2021年のピーク時よりは低下していますglobalpropertyguide.com。
取引件数：売買取引数は過去最高水準です。2024年通年では、不動産全体で約181,000件の取引がありましたglobalpropertyguide.com。新規販売の大半はオフプラン契約で、2024年には約109,527件（約60.6%増）を記録していますglobalpropertyguide.com。セカンダリーマーケット（再販）も堅調で、実需および投資需要の双方がうかがえます。特筆すべきは、2024年1〜9月のアパート販売が約102,800戸（+40%）、ヴィラ／タウンハウスが約22,900戸（+18%）に達したことですglobalpropertyguide.com。
供給：建設活動は活発ながらも管理可能なレベルです。前述の通り、2020〜24年は年間約38,000〜39,000戸の引き渡しがありましたglobalpropertyguide.com。今後は、一時的に供給が急増すると見込まれており、2025〜26年の合計で約80,000〜83,000戸が完成予定ですdxbinteract.com。2026年以降は供給が急減し、2027年は約19,000戸、2029年には約1,000戸にとどまる見込みですdxbinteract.com。上記表はこのパターンに関する業界予測のひとつを示しています。要するに、需要は堅調ですが、2025〜26年の供給急増が市場のキー要因となるでしょう。
主要インフラおよび開発プロジェクト
ドバイの不動産見通しは、メガプロジェクトやマスタープランと密接に連動しています。中でも注目されるのが、ドバイ・サウスで進むアル・マクトゥーム国際空港（DWC）拡張です。この約350億ドル規模のプロジェクトは、第一段階（2032年まで）で年間1億5,000万人の旅客を取り扱い、最終的には2億6,000万人まで拡大する予定ですthenationalnews.comthenationalnews.com。新滑走路やターミナル、ピープルムーバー等の各種システムの請負契約も進んでいますthenationalnews.com。DWC拡張は、ドバイ・サウス周辺で約100万人の雇用・住居ニーズに応えることを明確に想定していますthenationalnews.com。空港が拡大すれば、大規模な開発が「解放」されることになり、当局は過密となっているドバイ国際空港（DXB）の閉鎖と、アル・ガルフード（11平方km）の再開発による新たな都市ハブ創出を計画していますthenationalnews.com。実質的に、ドバイはDWC周辺に新たな都市中心（ドバイ・サウス）を形成しようとしています。これにより、このエリアでの住宅、物流パーク、ホテル、小売等への巨大需要が期待されますthenationalnews.comthenationalnews.com。
空港だけでなく、ドバイは引き続き交通および都市インフラへの投資を行っています。 道路・交通庁（Roads & Transport Authority） は数多くのプロジェクトを推進しており、例えば2025年にはアル・フェイ・ストリートの大規模改修（新たに13.5kmの橋・道路を追加）にAED 15億（約450億円）規模の契約が締結されました globenewswire.com。総じて、政府は2024年から2027年にかけて22プロジェクト・634kmの道路網を対象とした数十億ディルハムに及ぶ大規模道路計画を進めています globenewswire.com。これらは新興住宅地（ドバイランド、アラビアンランチズIIなど）を結び、通勤を容易にし、郊外コミュニティの価値を高めています。公共交通も拡大しつつあり（メトロのエキスポシティまでの延伸やトラムの拡張など）、生活利便性の向上が期待されています。 もう一つの重要な施策が ドバイ2040アーバンマスタープラン です。シェイク・モハメッドによって発表されたこのプランは、住宅・公園・サービスが統合された 5つ の主要都市センターを中心に開発を導いていきます khaleejtimes.com。持続可能な暮らしが重要な目標であり、市域の60%を自然保護区、30%を公園、日々の生活に必要な施設が住民から5〜10分以内にあることを目指しています。具体的には、街区内のリテール・コミュニティセンターの新設（生活の利便性向上）deloitte.com、またすべての住宅拠点で地階にリテールテナントを配置することが目標です deloitte.com。土地利用を交通網と連動させることで、開発業者の関心も郊外型複合開発へとシフトしています。 その他注目すべきプロジェクトとして、 ディストリクト2020（エキスポ2020跡地のテック＆イノベーション複合開発）、進行中の MBRシティ や ドバイ・クリーク・ハーバー、メガモール（現在建設中のシティランドモール）などが挙げられます。こうした新規開発はいずれも新たな住宅・商業在庫を生み出します。さらに、産業不動産分野では港湾（ジュベル・アリ、アル・ハムリヤ）の拡張やフリーゾーン（ドバイ・サウス物流地区）の拡充も続いています。ドバイのこうしたインフラ・開発のパイプラインは世界最大規模であり、これが今後の不動産需要を直接的に支えています thenationalnews.com globenewswire.com。政府の政策・規制・ビザ改革
ドバイ当局は比較的自由な不動産投資制度を維持する一方で、さまざまな安全策も講じています。近年、 ドバイ土地局（DLD） は投機の抑制策として 登録手数料を2%から4%へ倍増 するなどの措置を導入しました globalpropertyguide.com。居住用不動産売買には5%のVATが課税されます（一部、完成から3年以内の新規オフプラン物件は免除）globalpropertyguide.com。また、エスクロー法（新築オフプラン開発の預託口座義務化）は買主の保護を大きく高め、住宅ローンには20年の借入上限が設けられています。こうした政策により、不動産市場の透明性が向上し、過度な信用膨張も抑制されています。 一方で、ドバイは需要喚起策としてビザ改革を推進しています。特に ゴールデンビザ により、外国人投資家（不動産でAED200万以上所有、約8000万円〜）に10年の居住権が与えられるようになりました redubai.com。中間層向けにはAED75万以上の投資で3年投資家ビザも存在します。その他、5年複数回入国観光ビザ・リモートワークビザ・フリーランサービザ（いずれも5年）など新たなカテゴリの登場で、入居希望者や住宅オーナーとなる層が拡大 redubai.com redubai.com。新設されたリタイアメントビザ（55歳以上対象）も閑静なコミュニティの購入層を呼び込んでいます redubai.com。つまり今やドバイの移民政策は不動産と強く連動しており、所有権（特にフリーホールド物件）の取得が居住ビザ取得の近道となっています。それが住宅・賃貸需要を一層押し上げる要因となっています redubai.com redubai.com。 総じて、これらの政策は冷却措置（手数料・VAT増税）と成長促進策（ビザ、インフラ投資）をバランスさせています。市場は安定した規制からも恩恵を受けており、外国人は指定ゾーンでフリーホールド権利を取得可能、固定資産税なし、RERA法による賃貸保護規定なども整備されています。こうした諸要因で、ドバイの不動産投資魅力は他の世界都市と比べても高水準が維持されています。外国人投資の動向とチャンス
海外資本はドバイ市場の礎です。DLDデータやアナリストの見積もりによると、国際投資家の売買シェアはしばしば70〜90％と言われています。先述の主要5カ国の投資家の多様性がその例です dxbinteract.com。国籍だけでなく、投資家層は物件分類によって異なり、超富裕層（UHNWI）はパーム・ジュメイラのヴィラやウォーターフロントマンションなど「トロフィー物件」を、専門職や中間層の外国人は中価格層物件の売買・賃貸を選んでいます。多くの人が典型的な 高い利回り（年間グロス利回り約7%）や非課税環境を魅力として挙げています globalpropertyguide.com。またドバイ皇太子も、インフラや規制環境、生活品質への信頼が国外資本の流入を維持していると述べています globalpropertyguide.com。 投資機会としては 高級住宅（特に富裕層外国人による安全・収益志向の需要）、リテール資産（特に成長中の郊外）、物流・倉庫（UAEが貿易拠点を目指す動き）などが挙げられます。プロ投資ファンドやREITも法制度の優位性からドバイ資産を注視し始めています。UAEの国家投資戦略2031では、2031年までにFDI（対内直接投資）を2倍（AED1.3兆）に拡大する方針が明示されており globenewswire.com、不動産・物流セクターが重点ターゲットです。実際、これにより政府系ファンドや年金資金の物件投資が拡大し、更なる成長が期待されています。今後の見通しと2026〜2030年予測
2026〜2030年に向けて、アナリストは引き続き成長基調は維持されると予想する一方で、適度な調整や一時的な変動の可能性も示しています。最大の関心事は現在進行中の 供給急増 です。フィッチレーティングスによると、今後の新規引き渡し戸数の急増は人口増加（年率5％見込み）を上回ると予想されており khaleejtimes.com、当面の価格上昇トレンドが足踏みする要因となりそうです。フィッチは2024年に市場がピークを迎え、2025年末〜2026年にかけて最大15％前後の穏やかな調整（修正）が基本シナリオとしています khaleejtimes.com。2027年累積で約25万戸の引き渡しが予定されており、短期的には需要を上回る可能性も示唆されています khaleejtimes.com。例えば2026年だけでも約12万戸の引き渡しが計画されています khaleejtimes.com。とは言え、他の専門家は相殺する要因を指摘しています。最近の分析では、ドバイの人口増加と投資流入が年5%以上になる可能性が強調されています（特に富裕層や高度人材が流入し続ければ）expertbridge.ae。この観点では、多くの新規供給分は新しい住民によって吸収され、価格の下落は特定のセグメントに限定されると考えられます。実際、主要立地（ヴィラ、ウォーターフロント）は独自の需要動向を持ち、堅調さを保つ可能性がありますexpertbridge.ae。2025年初頭のデータ（取引量、家賃水準）は市場に依然として勢いがあることを示しており、急激なクラッシュではなく少なくとも軟着陸となる可能性を示唆しています。
大きな世界的ショックがなければ、2026〜27年のドバイ住宅価格は横ばいないし減速すると予想されます。2025/26年半ばには金利上昇や買い控えがあれば一桁台の緩やかな下落もあり得ます。2028〜30年には（DXBInteractの予測によると）供給増が横ばいとなり人口増加が続くことで、市場は安定し、緩やかな成長が再開するでしょう。需要の成長分野としては、新開発された郊外（ドバイ・サウス、アル・フルジャン、DAMACヒルズ2、JVC、MBRシティ）、高級地区（パーム、JBR、ムハンマド・ビン・ラシドシティ）が挙げられますexpertbridge.ae。好材料としては、政府のさらなる施策（テクノロジーゾーンのインセンティブ、グリーンエネルギープロジェクトなど）が新たな雇用クラスターを生み、需要を支える可能性があります。一方リスクとしては、外国投資の減速（地政学的緊張や世界的な金利上昇）が起きる場合や、ローエンドアパート供給の過剰などが考えられます。
まとめると、ドバイの不動産市場は2030年まで成長を続けると見込まれますが、2025年以降はより緩やかなペースとなるでしょう。価格や賃料の上昇率は2030年代後半には年間で中〜高い一桁台に収まると予想されます。長期的なファンダメンタルズ（人口、観光の増加、経済多角化）は依然として良好です。ただし、周期的な供給のピークや世界経済要因によって断続的な調整が生じます。そのため、賢明な投資家は主要資産、実績あるデベロッパーによる開発、ドバイ2040ビジョンやインフラ拠点と連動したプロジェクトに注目することになるでしょう。
情報源： 公式および業界情報（ドバイ土地局、デロイト、JLL、ナイトフランク、業界分析・報道など）を参照 deloitte.com digitaldubai.ae globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globenewswire.com thenationalnews.com globalpropertyguide.com khaleejtimes.com khaleejtimes.com expertbridge.ae。
