ヒューストン不動産2025年の衝撃：買い手市場の到来、注目エリア＆大胆な2026～28年予測

表2：ヒューストンの注目すべき新興エリアとその統計（2025年）。出典：Realtor.com、Zillow、地域市場レポート。 rocket.com realtor.com

これらのエリアには共通のストーリーがあります：（インナー・ループと比べて）手頃な価格を提供し、大きな成長の瀬戸際にあります。例えば、EaDo（イースト・ダウンタウン）は、過去10年で倉庫街から、醸造所、アート会場、新しいアパートが立ち並ぶ活気ある地区へと変貌しました。中央値の売却価格は$425K（前年比約6%増） rocket.comで、EaDoは隣接するMidtownやMontroseよりもまだ安く、若い購入者にとって魅力的です。ある分析によると、「EaDoの不動産市場はまだ比較的手頃だが…エリアの開発が進むにつれて、物件価値は上昇すると予想されており、投資家が早期に参入する絶好の機会となっている。」 householdrebate.com 進行中の複合用途プロジェクトや歩きやすい雰囲気が、EaDoに強い成長軌道を与えています。

同様に、Second Ward（ダウンタウンのすぐ東、イーストエンドの一部）も再生の波が訪れています。長らく労働者階級の地域でしたが、現在は古いコテージを改装し、モダンなタウンホームを追加する建設業者が集まっています。Second Wardの中古住宅の中央値価格はしばしば20万ドル台前半で、その中心地としてはお買い得です。専門家によれば、このエリアは初期段階のジェントリフィケーションにあり、「再開発が進むにつれて物件価値は大幅に上昇する見込み」とされていますhouseholdrebate.com。Buffalo Bayou Eastの公園や交通インフラの整備がSecond Wardをさらに押し上げるでしょう。

最後に、グレーター・フィフス・ワードは、ダウンタウンの北東に位置し、ヒューストンで最も急速に変化しているエリアの一つです。かつては経済的に低迷していましたが、現在はマスタープランによる再開発が進行中で、イーストリバー・プロジェクト（バッファロー・バイユー沿いの150エーカーの複合開発）が景観を一新しようとしています。フィフス・ワードの中央値（約30万ドル）は変動が大きく、一部データでは前年比10％の下落が見られましたredfin.comが、これは低価格のタウンホーム在庫の流入によるものと思われます。全体的な傾向は上昇基調です。Realtor.comによると、中央値は33万8千ドル（前年比横ばい）realtor.com。新しい住宅や施設が増えるにつれ、この地域の魅力は高まっていますが、手頃な価格の維持や長年の住民の立ち退き問題も注視されています。投資家の期待も高く、かつて3万ドルで売られていた土地が今や3倍の価格で取引され、将来の値上がりが見込まれています。

要点: これらの新興エリアは、ヒューストンで注目すべき地域です。立地、文化、手頃な価格が魅力的に組み合わさっており、専門家の間ではこれらの地域の不動産価値は今後数年で上昇すると広く認識されていますhouseholdrebate.com householdrebate.com。成長の可能性を求め（多少のリスクを受け入れる意欲がある）購入者や投資家は、EaDo、East End、Independence Heights、Acres Homes、Fifth Ward、そしてNear NorthsideやSunnysideなどの類似地区にますます注目しています。ヒューストンの経済が拡大し続ければ、今日の「注目株」が明日の最も熱い市場になる可能性があります。

不動産投資の機会とリスク

ヒューストンの2025年の不動産市場には、さまざまな投資機会がある一方で、投資家が注意すべき独自のリスクも存在します。

機会: ヒューストンは2025年も全米で最も魅力的な不動産投資市場の一つであり続けます。その理由は明確で、強固な経済基盤、人口増加、比較的低い不動産価格が挙げられますmalabarhillcapital.com malabarhillcapital.com。ヒューストンでは、より高額な都市では見つけにくい利回りで賃貸物件を取得することが今も可能です。主な投資機会は以下の通りです:

• 賃貸物件: 家賃が緩やかに上昇傾向にあり、かつヒューストン世帯の半数以上が賃貸である巨大な賃貸需要（renter pool）が存在しますpoint2homes.com。立地の良い一戸建て賃貸や小規模集合住宅は、安定したキャッシュフローを生み出すことができます。平均家賃（市全体で約1,200ドル）は、投資家が手頃な価格帯で市場に参入できることを意味し、より高額な賃貸物件（住宅で約1,800ドル）は若いプロフェッショナルや転居してくる家族を惹きつけますsmartcu.org。家賃対価格比率は、沿岸部の市場と比べてヒューストンの方が一般的に家主に有利です。さらに、都市圏の成長（2024年だけで約20万人増加）は、安定した賃貸需要を保証しますhouston.org。雇用拠点（メディカルセンター、エナジーコリドー）や優良学区の近くのサブマーケットは、特に賃貸物件として人気があります。
• 付加価値投資と「BRRR」：ヒューストンはゾーニング規制がなく、古い住宅が多く残っているため、付加価値投資のチャンスがあります。例えば、新興エリアで古いバンガローやデュプレックスを購入し、リノベーションする方法です。多くの投資家は、イーストエンドやインディペンデンスハイツのようなエリアで「購入・改装・賃貸・リファイナンス（BRRR）」戦略を活用しています。1920年代の住宅を現代的に改修することで、価値や家賃を大幅に高めることができます。ヒューストンは長期的に不動産価値が上昇しやすく、投資家に有利な環境のため、これらのBRRRプロジェクトは慎重に行えば利益を上げることが可能です。
• 商業・工業用不動産：前述の通り、工業用不動産は非常に人気があります。港湾近くの倉庫や高速道路沿いの配送施設、トラックヤードなどは、ヒューストンの物流ブームの恩恵を受けられます。工業用不動産のキャップレートは圧縮傾向ですが、インフィル立地の小規模倉庫は依然として高い需要があります（多くの地元企業が5,000～20,000平方フィートのスペースを探しています）。商業分野では、郊外の成長エリアにある近隣型小売センター（特にアンカーテナントのいないストリップセンター）がチャンスです。これらは地元のサービス業テナント（レストラン、クリニックなど）が多く、郊外人口の急増の恩恵を受けます。ヒューストンの小売物件の稼働率は約95%で、立地の良い小売投資は安定して賃貸できますhouston.org。オフィスもチャンスがあるかもしれません。現在は軟調ですが、長期的な視点を持つ投資家なら、土地値に近い価格で傷んだオフィスビルを取得し、将来的な再活用や再生を狙うこともできます。ヒューストンのオフィス市場が10年後半に回復することに賭ける戦略です。
• 新興エリア： 先述の通り、変革期にある地域は高いROIの可能性があります。フィフスワードやエイカーズホームズのような場所で、価格が比較的低いうちに物件を購入すれば、そのエリアが完全に再生した際に大きなリターンが期待できます。重要なのは忍耐と適切な場所選びです。計画中の開発や交通インフラ、成長の流れに沿った場所を選ぶことがカギとなります。例えば、新しい鉄道や高速道路プロジェクトの計画を知っていれば、恩恵を受ける割安なエリアを見つける手助けになります。ヒューストンには多くのオポチュニティゾーンや回廊（例：バッファローバイユー東部沿い）があり、値上がりの可能性は平均を大きく上回ります。
• 分散投資と規模拡大： ヒューストンは都市部と郊外、住宅と商業など多様性があり、1つの都市圏内でポートフォリオの分散が可能です。例えば、ヒューストン大学近くの学生向け賃貸、メディカルセンターの医療オフィスコンド、ケイティの一戸建て住宅など、異なる需要要因（教育、医療、家族の成長）に対応した物件を所有することも現実的です。この分散投資によりリスクを分散し、ヒューストンの強み（巨大な医療セクター、クリアレイクの航空宇宙/NASA、西部のエネルギー産業など）を活かすことができます。さらに、ヒューストンのビジネスに優しい環境や州所得税ゼロは企業や人々を惹きつけ、不動産全体を支えています。

リスク： どんな投資にもリスクはつきもので、ヒューストンにも課題や落とし穴があります。

• オイル＆経済の循環性: ヒューストンの経済は過去より多様化していますが、依然として石油・ガス産業の影響を受けています。エネルギー価格が急落すると、雇用成長や住宅需要が冷え込む可能性があります。2015～2017年の石油不況時には、ヒューストンの不動産市場が大きく減速したことがありました。ヒューストンで投資を行う場合、この循環性に注意する必要があります。特定産業への依存度が高いと、不況時にヒューストンが全米よりも大きな、あるいは異なる打撃を受けることがあります。ただし、近年はテクノロジー、医療、製造業の雇用も増えており、ある程度の緩衝材となっていますmalabarhillcapital.com。それでも、世界的な経済不況やエネルギー暴落が起きれば、特にオフィスや企業関連の高級住宅などで、不動産価値や入居率にリスクが生じます。
• 自然災害＆気候リスク: ヒューストンはハリケーンや洪水が多いことで有名です。これは不動産にとって大きなリスク要因です。ハリス郡の住宅の約20％が洪水原や洪水路に位置していますnews.rice.edu。また、最近ではハリケーン・ハービー（2017年）のような出来事で、洪水リスクの高い地域で広範囲にわたる不動産被害や価値下落が発生しました。保険料も急騰しており、テキサス州の住宅保険は昨年約18％上昇（数年でほぼ40％増）しましたnews.rice.edu。これが所有コストの増加につながっています。投資家は物件の洪水履歴を慎重に調査し、十分な（そしてますます高額な）保険に加入する必要があります。新しいKinder Instituteの報告書は、ヒューストンの住宅が「手頃な価格でなくなるだけでなく、住みやすさも低下する」と警告していますnews.rice.edu。また、熱波やインフラの問題も課題です（一部の地域では近代的な排水設備やエアコンすらなく、長期的な居住性に懸念がありますnews.rice.edu）。要するに、気候リスクは現実的なものであり、予期せぬコストや修理中の空室、最悪の場合は価値の恒久的な喪失につながることもあります。賢明な投資家は、標高の高い物件や適切な排水設備を持つ物件に注目し、保険や気候レジリエンスのための改修（家の嵩上げや発電機の設置など）を考慮してリスクを軽減しています。
• 固定資産税と保険料のコスト: テキサス州は固定資産税が高い（所得税がないため、資産評価額への依存度が高い）。ヒューストンでは、実効税率が評価額の約2.5～3％となり、投資家のキャッシュフローに大きな影響を与える可能性があります。成長中の地域で評価額が急上昇すると、税金の請求額が急増し、リターンを圧迫することも。毎年の評価額への異議申し立ては、ヒューストンの不動産オーナーにとってほぼ通過儀礼となっています。一方で、前述の通り、保険料も上昇しており、融資やリターンを制限する場合があります（特に、保険料の上昇がNOIを圧迫する集合住宅や手頃な住宅プロジェクトでは顕著ですnews.rice.edu news.rice.edu）。保険料の高騰により、一部の開発プロジェクトが実現不可能になっているケースもありますnews.rice.edu。投資家は、税金と保険料を保守的に見積もり、増加を見込んでアンダーライティングする必要があります。
• 特定セグメントでの供給過剰: 住宅在庫は増加していますが、新築物件が一部のサブマーケットで需要を上回るリスクがあります。例えば、住宅ローン金利が下がり、建設業者が再び建設を加速させた場合、郊外の一部地域では新築住宅が過剰供給となり、価格が圧迫される可能性があります（小規模な住宅供給過剰）。商業用では、アパート建設がヒューストンで非常に活発で、ミッドタウン、ガレリア、郊外で数百戸の新築ユニットが供給されています。雇用成長が鈍化すれば、これらの新築アパートは入居者確保に苦戦し、譲歩を強いられる可能性も。同様に、工業用開発業者も若干ペースを落としつつも、数百万平方フィートを追加しており、世界的な貿易減速やECの変化があれば、ヒューストンに一時的な倉庫の供給過剰が生じる可能性もあります。ヒューストンは歴史的に需要に対して深刻な過剰建設を回避してきましたが、市場の魅力ゆえに開発業者が過度に楽観的になることも。したがって、投資家は自分が属する特定のニッチ分野の供給パイプラインを注視すべきです。
• ゾーニング（またはその欠如）: ヒューストンの有名なゾーニングなしの環境は、諸刃の剣です。柔軟な土地利用や創造的な再開発の機会を生み出す一方で、リスクも伴います。例えば、アパート開発業者が突然、あなたの一戸建て賃貸住宅の隣に5階建ての集合住宅を建てるかもしれず、その価値や魅力に影響を与える可能性があります。また、新たな商業用途が住宅地の近くに騒音や交通をもたらすことも。投資家は、周辺の区画や地域の契約制限（もしあれば）について、何が近隣に現れる可能性があるかを理解するために、より慎重なデューデリジェンスを行う必要があります。一方で、投資家自身が自ら物件を再活用できる（例えば、交通量の多い通り沿いの住宅を法律事務所に転用するなど）という利点もありますが、必ずヒューストンの開発条例を確認してください。これらは疑似ゾーニングコードとして機能しており、セットバックや駐車場、歴史地区などに関する規則は依然として存在します。
• 金利と資金調達: 金利環境は依然としてリスク要因です。2022～2023年の積極的な利上げにより借入コストが大幅に上昇しました。2025年にはある程度安定していますが、今後の金利動向は不透明です。インフレが再燃し金利が再び上昇すれば、不動産取引の資金調達コストが高くなり、需要や価値が冷え込む可能性があります（特にオフィスや高レバレッジのバリューアッド案件など金利に敏感なセグメントで顕著です）。逆に金利が下がれば、買いが殺到して価格が上昇する可能性もあり、既存オーナーには有利ですが、新規投資家にとっては割安物件の発見が難しくなります。FRBの動向を注視し、（固定金利のロックや金利キャップの活用など）資金調達の柔軟性を保つことが賢明です。

まとめると、ヒューストンは大きな不動産の上昇余地を持っています――高い成長率、比較的低い参入コスト、多様な機会――ただし投資家は経済の変動、気候や保険の課題、急速な開発パターンを乗り越える必要があります。安全域（好立地、洪水リスクの低い物件、持続可能な債務水準）を確保し長期目線で購入した人は、歴史的に報われてきました。なぜならヒューストンの長期的な軌道は拡大傾向だからです。ただし、このダイナミックな市場ではデューデリジェンスとリスク管理が不可欠です。

経済・人口動態の原動力

ヒューストンの不動産見通しは、その経済・人口動態のトレンドと切り離せません。幸いにも、全体的なトレンドは依然として好調で、不動産需要の継続に自信を与えています:

• 人口増加: ヒューストンは急速に成長しています。メトロ・ヒューストンは2024年に新たに約20万人の住民を獲得し、都市圏人口は約780万人に達しましたhouston.org。実際、2010～2023年の間、ヒューストンは全米で2番目に成長が速い都市圏（150万人以上増加）で、ダラス・フォートワースに次ぎますkinder.rice.edu。この力強い成長――自然増と純移動の両方が原動力――は安定した住宅需要を生み出します。特にヒューストンは、雇用機会や生活費の安さを求めて他州（カリフォルニア、ニューヨークなど）から新住民を引き続き惹きつけています。ヒューストン市自体は約230万人を擁しますnchstats.comが、多くの成長は郊外の郡（例: フォートベンド、モンゴメリー）で見られます。世帯形成も堅調で、多くの新住民は働き盛りや若い家族です。この人口動態の追い風が、賃貸・住宅購入市場の両方を支えています。在庫が増加しても、ヒューストンの人口拡大が住宅を吸収し、供給過剰を防いでいます。成長が予期せず止まらない限り、ヒューストンは毎年数千戸の新規住宅が必要となり、不動産セクターを支えます。
• 雇用市場＆経済： 2025年のヒューストン経済は堅調な基盤の上にあり、パンデミック後の急成長期よりは控えめなペースで成長しています。非農業部門の総雇用者数は347万人（2025年5月時点）bls.govhouston.orgで、1年前から約29,600人（0.9％）増加しましたhouston.org。成長は2025年半ばにはほぼ停滞していますが、これは連邦準備制度の金融引き締めや、エネルギー分野での採用一時停止が一因と考えられますが、それでも成長は続いていますkhou.com。グレーター・ヒューストン・パートナーシップは、ヒューストンが2025年に約7万人の雇用を創出すると予測hampsonproperties.comしており、上半期はトレンドを下回りましたが、金利が緩和されれば活動が活発化する可能性があります。主な分野は、エネルギー（依然として柱であり、特に原油価格が1バレルあたり約70～80ドルで安定していることで上流投資や石油化学の拡張が維持）、医療（テキサス・メディカル・センターの継続的な拡張、例：新しいTMC3ライフサイエンス・キャンパスが建設やバイオテクノロジーの雇用を牽引）、製造業／テクノロジー（ヒューストンのテクノロジーと製造業への進出は、Appleの新しい製造施設やさまざまなクリーンエネルギー系スタートアップhoustonchronicle.comなどによって後押し）、そして港湾／物流（ヒューストン港は過去最高のコンテナ取扱量でかつてないほど活況、貿易関連や倉庫需要を支えています）。失業率は比較的低く（4％台半ば）、賃金の伸びも堅調で、住民の住宅購入力を支えています。注目すべき動きとして、ヒューストンはエネルギー転換の中心地（再生可能エネルギー、水素、カーボンキャプチャーへの投資）を目指しており、新たな産業や商業用不動産需要（R&D施設など）を生み出す可能性があります。また、世界的な出来事として、今後開催される2026年FIFAワールドカップのヒューストンでの試合や将来的なオリンピック招致の可能性が、インフラ整備や世界的な注目を集めており、経済や不動産への無形の後押しとなっています。
• 主な開発とインフラ: 複数の大規模プロジェクトがヒューストンの成長パターンを形作る予定です。計画中のノースヒューストンハイウェイ改良プロジェクト（I-45のルート変更と拡張）は、沿線の地域や土地の価値に影響を与えます（新しい公園によるプラスの影響もあれば、立ち退きによるマイナスの影響もあり、注目すべき論争のあるプロジェクトです）。大量輸送の拡張として、METROによるバス高速輸送路線の継続的な整備や、通勤鉄道の可能性などがあり、これにより大学回廊BRTルート沿いなどでトランジット指向型開発の新たなエリアが開かれる可能性があります。洪水対策プロジェクトとしては、ハリス郡の大規模な洪水トンネル調査やバイユーの拡幅などが実施されれば、一部の土地が洪水原から外れることになり、その地域の不動産にとっては好材料となります。また、学校と教育については、ヒューストン大学の医学校やサンジャシントカレッジの拡張など、いくつかの新キャンパスが建設中で、これらは周辺の住宅需要を刺激することが多いです。商業面では、ヒューストンのイノベーションディストリクト（Ion）がミッドタウンでスタートアップや企業のイノベーションセンターを引き付けており、テックの存在感が高まればミッドタウンやEaDoの不動産価値が上昇する可能性があります。まとめると、インフラと開発への投資がヒューストンを近代化し、接続性と住みやすさを向上させ、それが不動産価格を支えています。
• 人口動態: ヒューストンは若く多様な都市で、中央値年齢は約34歳、米国で最も民族的に多様な都市圏の一つです。若い労働力は、毎年多くの初めての購入者や賃貸者が市場に参入することを意味します。また、さまざまな住宅タイプへの需要も生まれます。独身者向けの都市型アパート、若い家族向けのスターターホーム、家族が成長するにつれて良い学区の住み替え住宅などです。ヒューストンの多様性（単一の人種・民族の多数派がいない）は住宅にも影響を与えています。例えば、強い国際コミュニティは多世代住宅や特定の地域への需要を支えています（例：サウスウエストヒューストンの中国系コミュニティや南アジア系の集住地などが特定の郊外で新築住宅の販売を牽引）。さらに、高額地域からの移住は富の流入を意味します。例えば、カリフォルニアで1,200平方フィートの家を売った家族がヒューストンではミニマンションを購入できるため、ラグジュアリーマーケットを下支えしています。一方で、地元住民の手頃さは厳しくなっています。ハリス郡の中央値所得世帯が購入できるのは約19.5万ドルの住宅で、中央値価格約32.5万ドルnews.rice.eduより大幅に低いです。この手頃さのギャップnews.rice.eduは、手頃な住宅、賃貸、郊外のスターターホームへの需要が強いことを示唆しており、投資家や開発業者はタウンホーム、ビルド・トゥ・レントのコミュニティ、小型住宅の建設でこの層に対応しています。

本質的に、ヒューストンのマクロ要因――人と雇用――は不動産にとって正しい方向に進んでいます。都市圏が毎年何万人もの住民と雇用を増やし続ける限り、住宅や商業スペースの吸収は健全に保たれるでしょう。経済の多様化の取り組みによりリスクは徐々に低減していますが、依然として原油価格の変動には注意が必要です。重要なのは、ヒューストンの成長志向の考え方（ビジネスに優しい政策、新規住民を歓迎する姿勢）が、不動産開発や取引活動を促進する基盤となっていることです。

2026～2028年の予測

今後数年間、ヒューストンの不動産はどうなるのでしょうか？水晶玉で未来を完璧に予測することはできませんが、ほとんどの専門家は成長の継続とやや落ち着いたペース――バブルでも暴落でもなく、着実な拡大――を予想しています。2026年から2028年にかけての予測とトレンドは以下の通りです。

• 住宅価格と販売: 2025年のわずかな下落の後、ヒューストンの住宅価格は今後緩やかな成長を再開すると予想されています。業界の予測者（例：NAR）は、米国の住宅価格が今後数年間で年間わずか2～4%上昇すると予測しておりrealestate.usnews.com、ヒューストンも現在のバランスの取れた状況を考えると同様の道をたどる可能性が高いです。住宅ローン金利は大きな変動要因です。多くの予測通り、金利が徐々に2026年までに下がる場合、ヒューストンでは販売活動と価格上昇の活発化が見られるかもしれませんnoradarealestate.com。2026年は安定またはわずかな上昇の年になりそうです。ある地元の不動産業者は「予想通り住宅ローン金利が下がれば、2026年はヒューストンの住宅市場にとってより安定した年になるだろう」と述べており、より多くの購入者が市場に参入できるようになるとしていますnoradarealestate.com。販売件数が増加し、価格も数パーセント上昇する可能性があります。2027～2028年には、通常の経済環境（大きな石油価格の暴落や景気後退がない場合）を前提に、ヒューストンの住宅価格は緩やかな上昇傾向を続けるはずです。年間3～5%の値上がりを想定してください。これはインフレを上回るものの、2021年の10～15%の急騰とは程遠い水準です。これは、今後5年間は販売活動が増えるが価格上昇は緩やかになるというより広範な予測と一致していますrealestate.usnews.com。要するに、ヒューストンの住宅市場は着実に成長するが、急騰はしない見込みです。その理由の一つは供給の拡大です。建設業者が新たな在庫を積極的に供給しており、そのペースが維持されれば価格は抑制されます。もう一つの理由は経済的なもので、超低金利の時代は終わったため、住宅価格は今後、所得の伸びとともに動き、大きく上回ることはないでしょう。予期せぬ人口急増や供給不足がない限り、専門家のコンセンサスではヒューストンは2028年まで緩やかに上昇すると見られています。これは持続可能性の観点からも好ましく、地元住民が価格高騰で排除されることなく、住宅所有者には資産価値の成長がもたらされます。
• 賃貸市場: ヒューストンの家賃も徐々に上昇すると見られています。多くのサンベルト市場（ヒューストンを含む）では、年間3%±の家賃上昇が予測されていますhar.com。最近の集合住宅建設の多さから、（新しい複合施設の入居が進む間）1～2年は家賃が横ばいになる可能性もありますが、ヒューストンには安定した賃貸需要の流入があり、入居率は高いままでしょう。2026年までに金利が下がり、より多くの賃貸者が購入に移行すれば、賃貸市場はやや緩和するかもしれません（賃貸者にとって交渉力がやや増す）。しかし、2027～28年には雇用の継続的な増加により、再び引き締まる可能性があります。全体として、家賃の上昇はインフレに連動すると予想されます。特に、一戸建て賃貸は需要が高まり（そのため家賃も上昇）、家を好むがまだ購入できない家族が増える傾向が見られます。これは、住宅所有が多くの中所得世帯にとって手の届かないままであれば、今後も続く可能性があります。
• 在庫と市場バランス: 現在の高い在庫水準は、当面は新たな標準となる可能性が高いです。ヒューストンの住宅供給（現在約4か月分）は、2026年までバランスの取れた4～5か月程度で推移するかもしれません。もし建設が世帯形成を上回ったり、経済が減速した場合は、6か月（真の買い手市場）に増加する可能性もあります。2026年までに、需要が急増（低金利で）し、建設業者が十分に対応できなければ、売り手優位がわずかに戻る可能性もありますが、そのような変動は穏やかで一時的なものになるでしょう。コンセンサスとしては、どちらか一方が大きな優位を持つことはない、ヒューストンは均衡期に入る、買い手と売り手がより対等な立場になるmyneighborhoodnews.com。これは健全な状態です。2027～28年には、市場状況に応じて在庫が調整されます。価格が急騰し始めれば売り物件が増え（逆もまた然り）、深刻な景気後退がない限り、2021年の極端な売り手市場や、深刻な買い手市場の供給過剰にはならないでしょう。多くは住宅建設のペースにかかっています。ヒューストンの建設業者は需要のシグナルに敏感に対応できるため、大きな供給過剰を避けるよう生産を調整するでしょう。
• 商業セクター: オフィス: オフィスマーケットの回復は緩やかで不均一になるでしょう。2026年までにヒューストンのオフィス空室率はようやく約25%を下回るかもしれませんが、それでも4つに1つのオフィス平方フィートが空いていることになります。2026～27年には段階的な吸収が見込まれます（特に企業がパンデミック後のスペース需要を確定し、エネルギー企業が石油の上昇局面で拡大する場合）。新規建設は最小限にとどまるでしょう（ウッドランズやウエストヒューストンでのビルド・トゥ・スーツタワーを除く可能性あり）。2028年までには、クラスAのトロフィービルの空室率が十分に引き締まれば、控えめな新規オフィスプロジェクトが見られるかもしれません。しかし、多くの古いオフィス物件は引き続き低迷する可能性が高く、老朽化したオフィスをアパートや他の用途に再開発する話も出ています。2028年までにはいくつかの成功したコンバージョンが見られ、空室率が徐々に減少するでしょう。全体として、オフィス賃料は横ばいが続く可能性が高く（家主は値上げよりも稼働率重視）、少なくとも2026年まではコンセッションパッケージが一般的でしょう。インダストリアル（工業用不動産）: インダストリアルセクターは引き続き人気分野となるはずです。ただし、過熱した成長は落ち着き、賃料上昇率はすでに前年比約1.8%に減速していますcresa.com。この正常化傾向は続くでしょう。2026年以降は中程度の一桁台の賃料上昇が見込まれます（近年の二桁成長の後）。空室率は新規供給が多ければ7%後半～8%台にやや上昇するかもしれませんが、それでも歴史的には低水準です。むしろ、2028年までに経済成長が堅調なら再び空室率が引き締まる可能性もあります。ヒューストンの世界貿易における役割は拡大しており、特に港湾の拡張が進んでいます。投資家や開発業者は過剰供給に注意を払うでしょうが、これまで需要と供給は一致しており、大きな景気後退がなければ今後もそうなる見込みです。リテール（小売）: 小売不動産は安定を維持するでしょう。消費者動向（体験型の実店舗回帰）は好材料ですが、eコマースが積極的な拡大を抑制し続けます。空室率は2028年まで5～6%程度で推移する可能性があり、現在の5.5%からやや余裕ができるものの、依然として健全な水準です。賃料はインフレに伴いわずかに上昇するかもしれませんが、小売業者はコストに敏感なため、大幅な賃料上昇は見込まれません。新規小売開発は複合用途プロジェクトや急成長する郊外（例: グランドパークウェイ沿い）に限定されるでしょう。2028年までにヒューストンではいくつかの新しい小売センター（ベイタウンのサンジャシント・マーケットプレイス、2026年開業予定houston.orgなど）が追加される見込みですが、人口増加が堅調であれば市場はこれらを吸収できるはずです。複合用途: より創造的な複合用途プロジェクトが増えると予想されます。2026～28年にかけて、アップタウンのMidway社による17エーカーのセントラルパーク複合用途プロジェクトrebusinessonline.comなどが稼働し、ウォーカブルな開発の新たなトレンドを生み出す可能性があります。2028年までには、ダウンタウンやミッドタウンでコンバージョンプロジェクトによる居住人口の増加が見込まれ、市中心部の活気や不動産価値の向上につながるでしょう。
• 投資家と金融: 投資分野では、ヒューストンのキャップレートは、金利が長期間高止まりすればやや上昇する可能性があり、それによって一部の商業不動産価値が軟化するかもしれません。しかし、テキサスの不動産は依然として魅力的なインフレヘッジであり、国内外の多くの資本が取引を探しています。もしFRBが2025年後半または2026年に利下げを行えば、投資家の活発な動きが期待されます。資金調達が安くなることで、リファイナンス、買収、開発着手が増えるでしょう。周辺地域での土地購入も、次の成長サイクルを見越して活発化するかもしれません。住宅分野では、機関投資家（大口投資家）が金利上昇で一時停止していたものの、2026年までにヒューストンの一戸建て市場に再参入する可能性があり、これがエントリーレベルの住宅価格の下支えとなるかもしれません。2027～28年には、連邦政策の変更の影響もヒューストンに及ぶ可能性があります。たとえば、手頃な価格の住宅開発へのインセンティブや洪水保険プログラムの変更があれば、それが地元の投資戦略に影響を与えるでしょう。
• ワイルドカード要因: ヒューストンの予測は概ね前向きですが、いくつかのワイルドカードがそれを変える可能性があります。大きな景気後退（国内または世界的）があれば、当然需要は減速します。雇用喪失が増えれば、ヒューストンの住宅価格は1年間停滞または下落する可能性があります（アナリストの中には、高コストと弱い需要により、最悪の場合テキサスの住宅価値が「今後数年で15～20％下落する」と警告する声もありますreddit.com—ただしこれは少数意見です）。逆に、テックや産業のブーム（例えば大手テック企業の移転やLNG輸出の急増など）があれば、予想以上の住宅需要を刺激する可能性があります。金利が大きく変動すれば、すべての予測に影響します。そして重要なのは、気候イベントです。ハーベイ級の洪水が再び起これば、市場が一時的に揺れ、特定エリアへの需要が移動し、調整が必要になるでしょう。

2026～2028年のまとめ: ヒューストンの不動産は持続的成長が見込まれ、バブルではありません。買い手は、パニック的な急騰ではなく、選択肢が増え、妥当な価格推移を期待できます。売り手や開発業者は、データ重視で競争力を持つ必要があり、「何でも一晩で売れる」時代は終わりました。賃貸者は小幅な家賃上昇を予算に入れるべきですが、一斉に価格から締め出されることはないでしょう。投資家にとっても、ヒューストンは引き続きリターンをもたらしますが、より正常化した環境では適切なサブマーケット選びが重要となります。2028年までに、ヒューストンの人口は約850万人に達し、成長と機会に満ちた市場としての地位を確固たるものにするでしょう—2020年代初頭の混乱を乗り越え、バランスと強さを持って浮上した都市です。

表: 地域別統計スナップショット

本文で述べた地域レベルのデータを要約するため、いくつかの指標を比較したクイックリファレンステーブルを以下に示します:

表3: 地域別価格・在庫統計（2025年中頃）

*Months of Supply = active listings / monthly sales pace. (Blank entries = data not directly available, 77493/77433 were cited as “#1 and #2 hottest U.S. markets” in 2024 by Opendoor houston.culturemap.com)

表4：地域別賃貸料率（2025年）

（データはRentCafe、Zillow Observed Rent Index、地元の不動産管理会社より集計。家賃は概算。）

これらの表が示す通り、ヒューストンの数値は冷え込みつつも健全な市場を反映しています：多くの地域でリスティング価格は中程度、前年比でやや下落、在庫水準はここ数年の積極的な売り手市場から2025年にはより正常化した環境への移行を示しています。地域ごとの多様性も顕著で、モントローズのように価格を維持するエリアもあれば、EaDoのようにリスト価格が下落するエリア、郊外で上昇を維持するエリアもあります。家賃は比較的手頃で、ヒューストンが沿岸大都市と比べて住みやすく（投資しやすい）都市としての評判を支えています。

結論

ヒューストンの2025年不動産市場は、ダイナミックなバランスの好例です。数年間の激動を乗り越えたベイユー・シティは、買い手がついに優位に立つ局面に入り、在庫は豊富で、価格動向も健全な形で安定しつつあります。communityimpact.com communityimpact.com。住宅不動産は価格の軟化と販売増が特徴で、市場の「リセット」により取引が活発化しています。商業用不動産では、工業用および小売用物件が好調で、オフィス部門は新しい働き方のパラダイムの中で足場を固めつつあります。都市圏全体で、地域ごとの運命が変化しており、郊外コミュニティが急成長し、都市部は自らを再発明しています。これは、ヒューストンの不動産が都市そのものと同じくらい多面的であることを証明しています。

今後を見据えると、すべての兆候はジェットコースターのような変動ではなく持続可能な成長を示しています。2026～2028年の専門家予測によれば、ヒューストンは住宅価格の安定した上昇（低い一桁台）、市場の安定化による販売増加、そして全米でも有数の強力な地域経済による高い需要が続くとされています。realestate.usnews.com noradarealestate.com。ヒューストンの強み――雇用創出、人口流入、豊富な土地――は、同市を最も注目すべき不動産市場の一つであり続けさせるでしょう。次の人気エリアへの投資から、買い手市場のチャンスを活かした理想の住まいの購入まで、チャンスは豊富です。

もちろん、気候や経済の変動といったリスクは依然として存在します。news.rice.edu news.rice.edu。これらには、耐久性のある住宅建設や経済の多様化など、警戒とイノベーションが求められます。しかし、変わらないのはヒューストンの成長と変革への強さです。あるレポートが述べたように、ヒューストンは一部の人にとってはより手頃に、他の人にとってはそうでなくなりつつありますが、常に進化し続けています。2025年の市場はその進化を体現しています。よりバランスが取れ、多様性に富み、可能性に満ちている――まさに「衝撃を受けて」新たな均衡に至った不動産の風景であり、その分だけ強くなっています。

出典： ヒューストン不動産業者協会（HAR）レポート communityimpact.com communityimpact.com; Community Impact 住宅情報更新 communityimpact.com communityimpact.com; テキサス不動産調査センター houston.org houston.org; ライス大学キンダー研究所 news.rice.edu news.rice.edu; Zillow住宅価値指数 zillow.com zillow.com; Norada & Realtor.com 予測 realestate.usnews.com noradarealestate.com。すべてのデータは2025年半ば時点のものです。