2025年以降の市場概要
2025年のフィレンツェ不動産市場は、レジリエンス（回復力）と緩やかな成長が特徴であり、他の多くのイタリア都市を上回っています。2023年の安定した時期を経て、フィレンツェの不動産価値は2025年にかけて引き続き上昇しており、強い需要と供給の限られた状況がその要因です。実際、2025年第1四半期時点でフィレンツェの住宅価格は前年比約6.1％上昇し、平均で1平方メートルあたり4,331ユーロに達していますglobalpropertyguide.com。一部の他の市場が停滞する中でも、このような高い価格が続いています。これにより、フィレンツェはイタリアで最も高額な不動産市場のひとつとなり、ミラノやヴェネツィアのような都市と肩を並べていますglobalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。今後については、基礎となる価格水準の高さや広範な経済状況を考慮し、アナリストたちは急激ではなく徐々に価格が上昇し続けると予想していますcolumbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com。全体として、フィレンツェの不動産の見通しは引き続き明るく、世界的な人気、堅調な観光業、住む場所や投資先としての普遍的な魅力が支えになっています。
いくつかの要因がフィレンツェの市場の強さを支えています。この街はユネスコの世界遺産であり、国際的な観光地であるため、住宅用・商業用の不動産への投資意欲を高めています。外国人購入者はパンデミック後特に活発で、例えば米国からのトスカーナ（フィレンツェを含む）への関心はパンデミック前と比べて125%以上増加しており、需要に大きく貢献しています investropa.com investropa.com。供給面では、フィレンツェは慢性的な制約に直面しています。新しい建設は厳しい歴史的保存規制やゾーニングによって制限されており、多くの住宅所有者が低金利の住宅ローンに縛られているため売却をためらっている（そのため中古物件はタイト）investropa.com investropa.com。その結果、需要と供給の不均衡が継続しており、価格上昇圧力がかかり続けています investropa.com investropa.com。ただし、成長ペースは緩やかであり、今後数年間で安定する見通しです（調査機関ノミズマはイタリア全体で2025年まで年率約+2%の名目価格成長を予測 blogimmobiliarecavallo.com）。要約すると、フィレンツェは強固な不動産市場で2025年を迎え、高水準の物件価値、強い賃貸需要、そして堅実な成長への慎重な楽観姿勢が特徴です。
フィレンツェの住宅不動産トレンド
フィレンツェの住宅セクターは、多様なトレンドが各セグメントで見られるダイナミックな市場です。 住宅価格は2010年代半ばから着実に上昇傾向が続き、2022年以降は特に加速しています investropa.com。2024年末時点で市内の住宅物件の掲載価格は平均で1平方メートルあたり4,300～4,316ユーロ前後となっており investropa.com investropa.com、これは国内平均を大きく上回っており、2025年にかけてさらに上昇を続けました。その主な要因のひとつが国際的な需要です。フィレンツェは依然として海外の住宅購入者（特にアメリカ人、北欧諸国の人々、そして増加傾向にあるその他の国際的投資家）を惹きつけており、トスカーナのライフスタイルや不動産の価値に魅力を感じています investropa.com investropa.com。このパンデミック後の海外バイヤーの流入により、アパートや歴史的物件への需要が大幅に増加しました。同時に、地元の需要も変化しています。過去の低金利時代には多くのイタリア人が購入に踏み切ることができましたが、現在は借入コストの上昇により、初めて購入する地元のバイヤーが減少し、資産を持つ人や海外の購入者が市場の中心となっています。
高級住宅は重要なサブマーケットを形成しています。フィレンツェの高級物件とプライム物件の価格は着実に上昇しており、供給の不足と世界的な富裕層の関心によって支えられています investropa.com investropa.com。保存規定のため新たな高級開発は稀であり、既存のハイエンドヴィラや歴史的中心部の高級アパートメントはプレミアム価格となっています。裕福なバイヤー（外国人・国内どちらも）は引き続きパラッツォ、ペントハウス、ヴィラを次々に購入し、このセグメントの活況を保っています investropa.com investropa.com。例えば、排他的な丘の上の住宅地や歴史ある宮殿では、強い需要と限られた供給が見られ、専門家によれば高級帯での価格上昇が今後も続くとのことです investropa.com investropa.com。一方で、中価格帯や手頃な価格の住宅にも独自のトレンドがあります。フィレンツェは高齢化が進んでおり、2024年時点で住民の約28％が65歳以上であり、シニア向け住宅や介護付き住宅への関心が高まっています investropa.com investropa.com。デベロッパーや投資家は、イタリアの平均寿命（現在約84歳）の上昇を背景に、バリアフリーのワンフロア型アパートメントや、古い建物へのエレベーター設置、高齢者向けのコミュニティへのニーズに注目しています investropa.com investropa.com。これは、高齢者が自宅で快適に暮らし続けられるような住宅のリノベーションや新築住宅の建設といった、新たな市場機会をもたらしており、今後数年間で成長が見込まれるニッチ分野です。
もう一つ注目すべき傾向は、市場に対する学生や若年層の賃貸者の影響です。フィレンツェには大規模な学生人口（フィレンツェ大学の学生は4万人以上で、その約11％が留学生）が存在し、ノヴォリのようなエリアに集中しています investropa.com investropa.com。最近の大学キャンパスの拡張や新しい学生向け住宅の建設（例えば2024年に404ベッドの施設が開業）により、ノヴォリの注目度は高まっています investropa.com investropa.com。学生向け住宅の需要は非常に高く、新しい寮はすぐにほぼ100％の入居率となりました investropa.com。これによって大学周辺の地区では家賃が上昇し、ノヴォリや同様のエリアは買って貸す投資家にとって魅力的な場所になっています（学生の賃貸者からの安定した家賃収入が見込めるため） investropa.com。一方で、一部のアナリストは、長期的に見て学生向け住宅の供給過剰（さらに多くの民間寮プロジェクトが進めば）が、その特定のサブセクターにおいて最終的に家賃を安定させたり下落させたりする可能性があると警告しています investropa.com。しかし全体的には、「学生効果」が特定のエリアや賃貸市場を活性化させています。
最後に、賃貸に関する政府の政策が住宅市場の様相を大きく変えています。住宅不足やオーバーツーリズムに対応するため、フィレンツェ当局はUNESCO世界遺産に登録された歴史的中心地で短期賃貸（Airbnbなど）を厳しく取り締まっています。2023年以降、市は旧市街で新たな短期賃貸ライセンスを禁止し、長期住宅供給を守ることを目指しています investropa.com investropa.com。その結果、2018年には約1,500件だったフィレンツェ中心部のAirbnbリスティングは2024年には9,000件にまで急増しましたが、新しい規制のもとで減少し始めています investropa.com investropa.com。さらに、市は賃貸物件を長期賃貸に戻すインセンティブも設けており（例えば、観光用賃貸から通常の長期賃貸に切り替えた場合、セカンドハウスの都市税の減税を実施）investropa.com。これらの施策によって、地元住民向けの賃貸物件供給の制約が緩和されることが期待される一方、観光客の多い中心地では（極めて高収益な短期賃貸が抑えられることで）賃貸利回りがやや低下する可能性もあります investropa.com investropa.com。実際、多くの投資家は今や観光中心部を越えて関心を持ち始めており、以前は見過ごされていた（中心部のすぐ外側の）エリアでは、より良い長期賃貸利回りと規制上の障壁の少なさが見込まれています investropa.com investropa.com。まとめると、2025年のフィレンツェ住宅市場は、高い価格帯と全体的に強い需要（高級物件から学生向けフラットまで）が特徴ですが、観光と住民の住宅ニーズのバランスをとるべく政策が加わることで調整されています。
フィレンツェの商業用不動産動向
フィレンツェの商業用不動産セクターも活発ですが、イタリアの他の大都市と比べると規模はやや控えめです。フィレンツェのオフィスマーケットは再び成長しています。オフィス物件の価値は2024年後半から2025年前半にかけて上昇しており、これはパンデミック後のビジネス回復や、現代的なオフィススペースの供給不足が一因です。2025年第1四半期時点で、フィレンツェのオフィス売却価格の平均は1平方メートルあたり約3,230ユーロであり、中心部（ドゥオモエリア）の一等地のオフィスは1平方メートルあたり最大4,900ユーロに達します mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info。オフィス賃料は市内全体で1平方メートルあたり月額約17〜18ユーロが平均です mercato-immobiliare.info、中心部の高級な場所では1平方メートルあたり23ユーロを超える場合もあります mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info。特筆すべきは、オフィス売却価格が直近2四半期で約+6.6％上昇していることです mercato-immobiliare.info、これは堅調な需要を示しています。イタリアにおけるオフィス投資の多くは依然としてミラノやローマ（2024年のオフィス投資額の約85％を占める）に集中していますが practiceguides.chambers.com、フィレンツェにもファッション、デザイン、学術、地域行政などの分野の企業が惹きつけられています。また、フィレンツェのテックやクリエイティブ系スタートアップが徐々に拡大する中、フレックススペースやコワーキングへの関心も高まっています。総じて、フィレンツェは主要なオフィス拠点ではありませんが、オフィスマーケットは健全であり、質の高い物件の空室率は低く、安定した賃料利回りとなっています。小売およびホスピタリティ不動産セグメントは、フィレンツェの巨大な観光経済の大きな影響を受けています。歴史的中心地のハイストリート小売スペース、特にトルナブオーニ通り、ドゥオーモ周辺、その他主要な通り沿いは、高級ブランドや小売業者から常に高い需要があります。フィレンツェは、裕福な観光客の絶え間ない流入により、イタリアにおける高級小売の拠点と見なされています italiancompanyformations.com。中央フィレンツェの主要な小売店舗の賃料は国内でも最も高い水準となっており、小売利回りは比較的低く（不動産価値が高いため）、投資家はここでの高級店を象徴的な資産とみなしています。全国的にみても、2024年は小売投資ブームとなり（小売業が商業投資の最大シェア、約24億ユーロを占めました）、practiceguides.chambers.com、フィレンツェもミラノ以外での主要な高級小売の目的地のひとつとして確実に恩恵を受けています。また、アダプティブリユース（用途転換）のトレンドも見られ、中央フィレンツェの歴史的建造物がブティックストアやギャラリー、複合ホスピタリティスペース等に転用されており、商業的ニーズと保存とのバランスを図ろうとしています。
ホスピタリティ分野において、フィレンツェは依然として注目のパフォーマーです。観光は回復しただけでなく、COVID後には記録的な水準にまで達しています。イタリアは2024年に6,500万人以上の国際観光客を受け入れ、パンデミック前を上回りました gowithguide.com gowithguide.com。フィレンツェ自体も2023年には約380万人の外国人観光客（総宿泊数：約1,300万泊）を受け入れました gowithguide.com。これはホテルやB&B、バケーションレンタル物件などにとって好調な業績につながっています。フィレンツェのホテル稼働率と客室単価は高い水準にあり、ホスピタリティ投資家の関心を集めています。実際、イタリアのホスピタリティ不動産投資は2024年に66%増加し（約18億ユーロ）、practiceguides.chambers.com、高級ホテルの開発が多くの投資家において優先事項となっています。フィレンツェではローマやヴェネツィアと並び、高級旅行者に対応するために新築ホテル投資や歴史的建物のリノベーションが継続的に進められています。新しいホテルの開業や、歴史建造物を宿泊施設に改装する取り組み、フィレンツェ市場への国際ブランド進出などが、このトレンドの一部です。
さらに、物流および産業用不動産はフィレンツェ地域では小さな役割を果たしていますが、インフラの改善（フィレンツェ空港の拡張や高速道路の接続性向上など）によって、市の郊外にある産業用物件の魅力が徐々に高まっています。トスカーナ全体では2024年に安定した物流市場が見られ（イタリアの物流セクターの利回りはプライムで約5.4％まで圧縮）practiceguides.chambers.com。フィレンツェ北部の周辺地域（例：オスマンノロやセスト・フィオレンティーノ周辺）には地域経済を支える倉庫や軽工業パークがあり、これらの稼働率も安定または改善傾向にあります。全体として、フィレンツェの商業用不動産は回復し、進化しています。オフィス物件には再び需要が見られ、小売・ホスピタリティ分野は観光需要の高まりで活況を呈しており、学生住宅（前述）、物流といったニッチな分野も投資家の注目を集めています。同市の商業不動産市場は規模が小さく専門性が高いものの、フィレンツェの文化的・経済的強み（芸術、観光、教育、ラグジュアリーグッズ）に紐付いた独自のビジネスチャンスを提供します。
需要と供給のダイナミクス
フィレンツェの不動産市場における需給バランスは、基本的に需要側に大きく傾いており、これが価格の継続的な上昇をもたらしています。購入者需要は多くの流入源によって支えられています：家族資産や共働きのプロフェッショナルを有する地元住民、イタリア国内の他地域からの投資家、そしてトスカーナで別荘や投資物件を求める海外の買い手です。この幅広い需要層は特に国際的な側面で拡大しており、例えば過去2年間でフィレンツェの外国人による購入意欲は急増し、問い合わせ数も2020年以前を大きく上回っていますinvestropa.com。特にアメリカ人の動きが活発で、近年のドル高傾向もユーロ建ての不動産を魅力的にしています。さらに、ライフスタイルの変化（リモートワークの柔軟性や文化体験志向）から、一部外国人はフィレンツェに移住したり、年の一部を当地で過ごすようになり、これが住宅需要のさらなる増加（購入・長期賃貸ともに）につながっています。
一方で、供給は依然として制約されています。フィレンツェの中世・ルネサンス期の都市構造により、市中心部での新築工事の余地はほとんどありません。新しい住宅開発は主に郊外地域や既存建物の再開発（例：古い建物をアパートに改装する）に限られています。データによれば、全国的に住宅建設は低調であり、イタリアの新築住宅許可件数は2024年にわずかに減少しました globalpropertyguide.com。フィレンツェはこの傾向の典型例です。市内の住宅供給は大きく増加しておらず、2024年時点でも多くの住宅所有者は過去に取得した低金利の住宅ローンにより不動産を手放していません investropa.com。このロックイン効果（イタリアの住宅ローン利用者の約60%が4%未満の金利を支払っている businesswire.com）により、低金利を失いたくないために売却を控える動きが強まり、市場に出る住宅の流通が減少しています。そのため、市場に出ている住宅の在庫は特に人気エリアで非常に限られた状態になっています。
需要と供給のミスマッチにはいくつかの影響があります。第一に、売り出される物件について競争と入札が激しくなり、価格上昇に拍車をかけます。第二に、買い手が代替エリアを検討せざるを得なくなります――歴史的中心部に選択肢が少なかったり価格が非常に高い場合、その需要が周辺地域や近郊都市に流れます。フィレンツェではこれが現れており、ガヴィナーナ、カンポ・ディ・マルテ、コヴェルチャーノといった半中心部や、トラムでアクセスの良いスカンディッチなど郊外への関心が高まっています lanazione.it。第三に、供給の限界は賃貸住宅のひっ迫を招いています。多くの物件が最近まで短期賃貸に回っていたため、長期賃貸を探す人々は物件探しに苦労し、家賃が上昇しました。市の政策（新たなバケーションレンタル許可の制限）は、居住者のための供給を増やす狙いがあります。実際、Airbnb物件が長期賃貸市場に戻り始めており、2025年後半には賃貸供給ひっ迫がやや緩和する可能性もありますが、現時点ではほとんどの分野で需要が供給を大きく上回ったままです。
供給面での明るい兆しとして、いくつかの大規模な敷地の再活用や開発があります。フィレンツェでは、いくつかの都市再生プロジェクトが進行中です。例えば、マニファットゥーラ・タバッキ（旧たばこ工場）はクリエイティブスペース、住宅、学生用宿舎を含む複合施設へと変貌を遂げつつあります。また、新しいトラム路線（空港までの延伸など）の周辺エリアでは、郊外で中層住宅プロジェクトが活発化しています。これらのプロジェクトにより、いくつかの住戸と近代的な商業スペースが追加されますが、全体としては都市の供給ダイナミクスを根本的に変えるほどではありません。良質な物件の空室率は住宅・商業部門の両方で非常に低く、需要過多を強調しています。まとめると、フィレンツェの市場は強力な需要要因（国内外）を持ち、供給増加が限られているという背景があり、不動産価値を安定して上昇させる要因となっています。新規建設が増加するか需要が冷え込むまで、このダイナミクスは続く可能性が高く、買い手・借り手の双方にとって競争の激しい市場が継続するでしょう。investropa.com investropa.com。
価格動向と見通し
フィレンツェの不動産価格はイタリア国内でも最も高い水準にあり、近年明確な上昇傾向を示しています。2025年初頭時点で、市内の住宅の平均価格はおおよそ1平方メートルあたり4,000ユーロ台半ばとなり（以下の表に地域ごとの変動あり）、これは2010年代半ばから大幅な成長となっています。例えば2023年末の平均住宅価値は約4,300ユーロ/㎡で、2016年の約3,500ユーロ/㎡から上昇しています。investropa.com。2020年から2022年の間は価格上昇が安定的（年3～5％）に推移し、パンデミックによる一時的な停滞を経て市場は再び勢いを取り戻しました。特に2024年は転換点となり、イタリア国内全体の市場は比較的安定していたものの（2025年第1四半期には全国的にわずかな下落も観測globalpropertyguide.com）、フィレンツェでは顕著な価格上昇（前年比約+6％）globalpropertyguide.comが見られました。この突出した成長は、前述したフィレンツェ特有の需要要因によるものです。
2025年および今後数年間については、ほとんどのアナリストがフィレンツェの不動産価格について緩やかな成長を予想しており、急激な上昇や暴落は見込まれていません。Immobiliare.itのリサーチチームによる予測では、2024年には主要都市で売買価格が緩やかに上昇するとされており（例：ミラノで+2%、ローマで+1.1%）、実際にフィレンツェの価格も1桁台前半の伸びを示しており、この傾向は大きなショックがない限り今後も続くと見られます columbusintl.com。著名なイタリア不動産調査機関Nomismaも同様に、安定化の段階を予想しており、2025年までの見通しではイタリア全体の住宅価格が年率1.5〜2%程度の緩やかな伸び（名目値）となり、全国の取引件数も60〜70万件で均衡するとされています grimaldi.casa housinganywhere.com。フィレンツェの場合、需要が高い市場であるため、経済環境が良好であればやや平均を上回る成長（年率2〜4%程度）となる可能性があります。なお、金利も重要な役割を果たします。欧州中央銀行は2024年末に利下げを開始し、景気刺激を図りました practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com。これにより住宅ローンがやや利用しやすくなり、価格を下支えする可能性があります。ただし、住宅ローン金利は2021年の超低水準と比べて依然として高いため、一部の地域の購買活動には抑制要因となるかもしれません。
家賃相場に関して言えば、フィレンツェではさらに劇的な傾向が見られます。家賃は急速に上昇しており、フィレンツェは現在、イタリアで最も高い賃貸市場としてミラノと競り合っています。2024年末の予測では、フィレンツェの平均家賃は1平方メートルあたり29ユーロ/月に達し、ミラノ（約25ユーロ）を上回る見込みでした columbusintl.com。これは現在の数字でも裏付けられており、2025年初頭時点での市全体の平均家賃は1平方メートルあたり約21〜22ユーロ（全エリア・物件サイズを含む）ですが lanazione.it、中心部のアパートでは長期契約で1平方メートルあたり25〜30ユーロが一般的で、短期の場合はさらに高値で取引されています。率でいうと、2024年のフィレンツェの家賃は推定+18%上昇したとされています columbusintl.com columbusintl.com。これはコロナ禍後の観光需要の回復と住宅不足が反映された大幅な上昇です。今後は（Airbnb規制によって）長期賃貸市場に供給が増えれば賃料上昇は緩やかになるかもしれませんが、観光は依然好調で多くの学生や社会人が住居を探しているため、今後も家賃は高止まりする見込みです。特に歴史的中心部以外では、投資家は堅実な賃貸利回りが期待できるでしょう。
要約すると、フィレンツェの価格予測は、今後も緩やかな上昇傾向が続くと見込まれています。予想外の経済悪化がなければ、今後2〜3年で物件価格は最近の急上昇ほどではないものの、上昇を続ける可能性が高いです。フィレンツェの根本的な強みである国際的な人気や供給の少なさが、他の人気の低い地域よりも市況の大きな調整を防ぎ、市場を守ると考えられています。リスク要因としては金利上昇や政策変更などがありますが、現状では大幅な値下がりは起こりにくいでしょう。2025年の購入予定者は高い初期購入価格が今後さらに少しずつ上がることを想定し、売却予定者は資産価値の維持や緩やかな値上がりが見込めるため、慎重ながらも楽観的に考えて良いでしょう。賃貸面では、フィレンツェの大家は今後も強い賃貸需要と高い家賃を期待できますが、新たな規制によって一部の需要が市内中心部外の合法的なエリアへシフトする可能性もあるでしょう。全体として、2025年以降のフィレンツェ不動産価格は緩やかに上昇傾向を保つと予測されており、同市の安定かつ魅力的な長期投資先としての地位を再確認させています columbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com。
注目すべき主要な地域とエリア
フィレンツェは、それぞれ独自の不動産特性を持つ特徴的な地区からなる都市です。エリアごとに価格や傾向が大きく異なるため、地元の地理を理解することが重要です。以下は、フィレンツェの地区別住宅価格の平均（対応する賃貸レベルも含む）の概要表であり、最も高額な中心部からより手頃な郊外までの幅を示しています。
| 地区（ゾーン） | 平均販売価格（€/m²） | 平均賃料（€/m²・月） |
|---|---|---|
| 歴史的中心地（セントロ） | 約€5,330 | 約€24.0 |
| オルトラルノ（アルノ川対岸） | 約€5,260 | 約€25.3 |
| ミケランジェロ–ポルタ・ロマーナ（南丘陵地） | 約€5,383 | 約€21.6 |
| カンポ・ディ・マルテ–リベルタ（北中部） | 約€4,420 | 約€20.9 |
| レオポルド–ポルタ・アル・プラート（北西セミセントラル） | 約€3,835 | 約€16.4 |
| フィレンツェ北部（ノヴォリ） | 約€3,470 | 約€15.2 |
| コベルチアーノ–ベッラリーヴァ（東部住宅地） | 約€4,240 | 約€15.9 |
| イゾロット（南西住宅地） | 約€3,260 | 約€12.9 |
| ウニャーノ–マンティニャーノ（西端郊外） | 約€2,800 | 約€14.3 |
出典：Immobiliare.itのデータ（2025年半ば）catonecasa.it catonecasa.it。 これらの数字から、中心・歴史地区は1平方メートルあたり5,000ユーロを優に超える価格で取引されている一方、市の周縁部ではその半分程度であることが分かります。特に、オルトラルノ（“アルノ川の向こう側”で職人の工房や本物志向の雰囲気で知られる）は、最も中心的な歴史地区とほぼ同じくらい高額であり、その魅力に対する高い需要を反映していますcatonecasa.it。ミケランジェロ–ポルタ・ロマーナ地区は、川の南にある由緒ある丘（ピアッツァーレ・ミケランジェロやボーボリ庭園近く）を含み、最も高級な住宅地ゾーンに数えられ、広々としたヴィラや高級マンションが価格を最上位レベルに押し上げていますcatonecasa.it catonecasa.it。対照的に、イゾロット（戦後の住宅街）やウニャーノ／マンティニャーノ（半田舎の郊外）などのエリアは、より手頃な市場として、家族層が価値と静かな環境を求めており、m²あたり約3,000ユーロ以下で購入できますcatonecasa.it catonecasa.it。
成長と投資の可能性が注目される地区としては、従来の観光地以外にもいくつかあります。その一例がノヴォリ／フィレンツェ北部エリアです。新しい大学キャンパスの拡張や民間学生寮プロジェクトによって、ノヴォリの注目度が高まっています。そこでの不動産価値（約€3,300〜€3,500/m²）は、学生や教職員の需要増加と、中心部や空港への路面電車などインフラ整備が進むことで今後さらに上昇すると予想されます investropa.com investropa.com。同様に、カンポ・ディ・マルテ地区（中心部北に位置し、アルテミオ・フランキ・サッカースタジアムや20世紀初頭の住宅が混在）は、中心部よりやや低価格（約€4,300〜€4,500/m²）catonecasa.itで、歴史と現代的利便性のバランスを求める人々に強く支持されています。カンポ・ディ・マルテはまた、スタジアム再開発計画により、今後さらなる不動産市場の活性化が期待されています。
オルトラルノや、サン・ニッコロおよびベッロズグアルドなど隣接エリアも注目すべき地域です。オルトラルノの本物志向とボヘミアンな雰囲気は長らく人気でしたが、現在では中心部ドゥオーモ地区の過度な観光化を敬遠する投資家の注目が高まっています。報告によるとオルトラルノでの賃貸利回りは歴史的中心部より高いとされ、投資が集まっています investropa.com investropa.com。さらに、ベッロズグアルドやピアン・デイ・ジュッラーリ（南西の丘陵地）、フィエーゾレ（北の丘の町）などは、眺望付きの別荘を求める高級志向のバイヤーに根強い人気があります。これらのエリアは取引件数こそ多くないものの、マーケットの最高峰を代表し、特に優れた物件ではm²あたり€6,000〜€8,000を超えることもあります。
手頃な価格帯では、交通の便が良い郊外エリアが注目されています。たとえば、フィレンツェの南西に位置する別の自治体スカンディッチは、トラムで接続されており、アクセスの向上によって価格が上昇しています。スカンディッチの平均価格（約3,240ユーロ/m²）はフィレンツェ市内よりかなり低いですが、多くの人がフィレンツェで働いたり学んだりしながら住む場所として検討するようになったため、価格は上昇傾向（前年比約+2%）にあります lanazione.it lanazione.it。同様に、北西部（大学の理系キャンパスや一部企業オフィスの近く）のセスト・フィオレンティーノでも平均約3,300ユーロ/m²です lanazione.it。これら郊外の市場は、都市部の価格が高すぎると感じる家族や予算重視の購入者による需要の流入で活況を呈しています。トラムネットワークやその他インフラの拡張が進行しており、それら沿線（例：カレッジ病院エリア、リフレディ、バーニョ・ア・リポリ〔新規トラム計画あり〕）も今後、不動産価格への好影響が期待されています。
まとめると、フィレンツェの「注目エリア」は、超一等地の中心部（依然として堅実な投資先だが高額）、隣接するトレンディな地区（オルトラルノ、サン・マルコなど）、そして相対的に手頃な価格と開発計画による成長余地があるノヴォリや準郊外の成長ゾーンまで多岐にわたります。投資家やマイホーム購入希望者は、自分の目的に合わせてエリアを選ぶべきです――歴史地区での長期キャピタルゲイン、学生エリアでの高い賃貸利回り、インフラ開発の流れにのったバリュー投資など。フィレンツェの多様なクアルティエリ（地区）は、2025年の不動産市場であらゆる戦略にマッチする選択肢を提供しています。
法的および税務上の留意点（外国人投資家を含む）
フィレンツェでの投資や不動産購入には、イタリアの法律や税制を理解して対応する必要があります。良いニュースとしては、イタリアは外国人購入者に対して一律の制限を設けていません。イタリア人以外（EU非加盟国市民も含む）も、不動産を自由に購入できます。ただし、その人の母国がイタリア人に同様の権利を認めていること（ほとんどの国で相互主義が前提とされています）getgoldenvisa.com veles-club.com。不動産購入自体には特別な許可は必要なく、外国人購入者はイタリアの税務番号 (codice fiscale)を取得し、一般的な購入手順に従えばよいだけです。取引は公証人（公証役場の公証人）が担当し、権利の調査、書類作成、税金の徴収などを行います。外国人購入者が英語対応の弁護士や不動産専門弁護士を雇うケースも一般的ですが、法的に義務付けられているわけではありません。イタリアでは権利の保全制度（土地登記）がしっかりしており、外国人（個人または会社名義）による所有権も完全に認められています。
税制面では、購入者が知っておくべき主なポイントは以下の通りです：
- 購入時の税金： 中古住宅を個人売主から購入する場合、主なコストは登録税で、評価額（カタストラルバリュー）の9％（市場価格より低めに設定されることが多い）となります。これは、非居住者またはセカンドハウス購入の場合です。購入者が居住を移し、イタリアでの初めての住居である場合は2％の減税率が適用されますが、居住を予定しない外国人投資家には通常9％が必要ですlinkedin.com。新築物件（ディベロッパーからの購入）の場合は、登録税の代わりにVAT（通常10％、高級住宅の場合は22％）＋固定の登録手数料となります。また、公証人費用（約1～2％）や、不動産会社を利用した場合は仲介手数料（約3～4％）も必要です。全体として、外国人購入者は取引コストが購入価格の10～15％前後（税や手数料込み）と見込んでおくのが一般的です。
- 所有時の税金： イタリアでは、セカンドハウスに課されるIMU（Imposta Municipale Unica、地方財産税）が毎年かかります。外国人所有者の場合、フィレンツェの物件を主たる住居（prima casa）と認められないため、IMUが毎年課税されます。税額は地元自治体（フィレンツェ市）が決め、カタストラルバリューと一定の乗数を元に算出されますが、一般的には市場価格の年間約0.4～0.6％程度と言われます（自治体ごとに異なります）。現地住民の主たる住居ならIMUが免除される場合もありますが、イタリア在住でない場合は適用されません。さらに、小規模なごみ処理・維持管理（TARI）費用も毎年発生することがあります。
- 賃貸収入: もし物件を賃貸した場合、賃貸収入はイタリアで課税対象となります。長期の住宅賃貸契約ではcedolare seccaと呼ばれる有利な定額課税制度を選択でき、総家賃の21％の定額税（それ以上の所得税なし）が一定条件を満たせば適用されます。その他の場合、賃貸収入は通常の所得に加算され、累進税率（より高くなる場合もあります）で課税されます。短期賃貸（Airbnbなど）も課税対象で、賃貸活動の登録が必要です。多くのオーナーは税金やコンプライアンス対応のため、不動産会社や地元のプロパティマネージャーを利用しています。イタリアは多くの国と租税条約を結んでおり、賃貸収入に対する二重課税を回避できます。適切に構成すれば、外国人投資家はイタリアで支払った税金に外国税額控除を受けることで、二重課税を最小限に抑えることができます。
- キャピタルゲイン税: 将来物件を売却し利益が出た場合、イタリアではキャピタルゲイン税26％が課せられますが、これは物件を5年未満保有した場合のみです。5年以上保有した物件はキャピタルゲイン税が免除され、長期保有が奨励されています。（例外：イタリア居住者でその住宅が主たる住居であった場合は、保有期間に関係なく免税となります）。
- 相続: イタリアには相続税や贈与税がありますが、近親者に対してはかなり高い控除枠が設けられています。イタリアの不動産は、所有者が亡くなった場合イタリアの相続規定と税金の対象となります。外国人オーナーは遺言に関するアドバイスを受け、もし遺産計画が気になる場合は会社等の所有形態も検討することをおすすめします。
イタリアは近年、富裕層や外国人労働者を誘致するための税制優遇策を導入しています。これは不動産に特化したものではありませんが、関連性があります。例えば、イタリアへの新規居住者は外国源泉所得に対して定額課税制度を申請でき、（すべての海外所得に対し年間一括で10万ユーロを支払う）制度があります。これはイタリアに移住する裕福な個人（主に高級住宅を購入する人々）に有用です。idealista.it。また、特定地域に移住する外国人年金受給者向けの制度（海外年金所得に対し7％の定率課税。ただしこれは南部の特定地域のみでトスカーナには該当しません）もあります。さらにイタリアには「選択的居住ビザ」が設けられており、リタイアした方や経済的自立した外国人がイタリアでの居住を希望する場合に利用できます。十分な収入証明が必要ですが、多くの外国人住宅購入者がこれを利用してフィレンツェに一部または長期間居住しています。物件購入自体には居住権は付与されませんが、長期滞在（非EU圏の場合）にはビザまたは在留資格が必要です。ただし、不動産所有はビザ申請の際に「住居がある」「十分な経済的基盤がある」といった実績作りとして有利に働きます。
法的観点から外国人購入者が考慮すべき点：
- 資金調達: イタリアの銀行は非居住者にも融資しますが、通常は外国人の場合ローン価値比率は50～60％が上限で、非居住者向けローンの金利はやや高めです。フィレンツェの外国人購入者の多くは現金で支払うか、母国の資産を活用した融資を利用し、イタリア独自の住宅ローンの手続き負担を避けています。
- 物件調査: 必ず徹底したデューデリジェンスを行いましょう。物件の地籍情報を確認し、抵当権や未承認の建築工事がないか、売主に明確な所有権があることを確認します。通常、これらの確認は公証人が担当します。フィレンツェの古い建物には、美術監督団体によって保護されている場合、歴史的な制限（ヴィンコリ）があることがあります。これは購入を妨げるものではありませんが、リノベーションを行う際には特別な許可が必要になります。
- 賃貸規制: 述べた通り、賃貸を計画している場合は現地条例を把握してください。たとえば、フィレンツェのユネスコ世界遺産歴史地区では短期賃貸が現在厳しく制限されています。新しい所有者は、ライセンス新規発行の上限により、そこですぐにAirbnb事業を始めることはできません investropa.com。ただし、旧市街外では規制が緩和されており、自治体への登録は必要ですが、実現可能です。賃貸収入を計画の一部にする場合は、常に最新の現地規制を確認しましょう。
まとめると、フィレンツェの不動産に投資する外国人投資家は、概して投資家に優しい環境を享受しており、所有権の障壁がなく、正しく構造化すれば税制も合理的です。主なポイントは、（居住者にならないと購入税が高くなるため）購入税の準備、賃貸法令の遵守、イタリアの租税条約ネットワークや特別制度を活用して投資効率を最適化することです。適切な法的アドバイスを受ければ、フィレンツェでの購入手続きはスムーズに進めることができます。イタリアの確立された不動産法や公証人システムは安全な取引基盤を提供します。多くの海外購入者が、都市の美しさだけでなく、安定した財産権や潜在的な税制優遇にも惹かれて、フィレンツェをセカンドホームや投資先としています。
不動産投資におけるチャンスとリスク
フィレンツェは、2025年に不動産投資家や住宅購入者が考慮すべき魅力的なチャンスと注意すべきリスクが混在しています。
チャンス:
- 堅調な賃貸利回り: 街の高い賃貸需要のおかげで、フィレンツェの賃貸利回りは魅力的です。多くのヨーロッパ都市と比べても高水準で、アパートのグロス利回りはフィレンツェで平均6〜8%です globalpropertyguide.com。たとえば、学生街や中心地外の小型アパートでは、年間7%を超えるケースもあります globalpropertyguide.com。地元住民や学生への長期賃貸、または規制された範囲で観光客向け短期賃貸のいずれでも、収入を重視する投資家にとって好機となります。高い家賃（フィレンツェの家賃はイタリアで最も高い水準 columbusintl.com）と、まだ手が届きやすい購入価格（ロンドンやパリなどと比べて）を考慮すると、キャッシュフローの見込みは良好です。
- 資本増価の可能性: フィレンツェの不動産市場は、歴史的にボラティリティが低く、着実な価値上昇を示してきました。5～10年のスパンで所有者は一般的に価格の上昇を経験しています。都市の変わらない魅力と新規建設の制限もあり、長期的な資本成長の見通しは依然として前向きです。インフラ改良計画（新しいトラム路線など）やジェントリフィケーションが進むエリアに投資することで、市平均を上回るリターンが期待できます。かつて見過ごされていたオルトラルノなどの地区が現在価値を高めている事例は、正しいエリアを狙うことで成果が得られることを示しています。
- 分散投資と安全な資産: フィレンツェへの投資は国際投資家に分散効果をもたらします。イタリア不動産、とくにフィレンツェは株式市場や他の世界不動産市場と必ずしも連動しません。過去の世界的な景気後退時にも、トスカーナの不動産価値は比較的安定しており、裕福な買い手が「実物資産」を購入するケースが多く見られました。歴史的なフィレンツェのアパートやトスカーナ・ヴィラの実体ある価値は、安全資産としての魅力を持ちます。不透明な時代には、文化的価値がある場所のハードアセットは需要を維持する傾向があります。
- 開発と付加価値の機会: プロジェクトに積極的な人には、フィレンツェにはリノベーションで価値向上できる古い物件が多く存在します。イタリアでは定期的にリノベーションへ税制優遇（例: 最近の「スーパー・ボーナス110％」政策, 終了間近とはいえ不動産改修への政府支援が示された）が提供されています。何世紀も前のアパートを最新のラグジュアリースタンダードに改修したり、大型物件を複数ユニットへ転換することで大幅な価値向上が可能です。さらに、シニア向け施設や学生寮など、ニッチなセグメントの開発チャンスもあり、これらの需要は供給を上回っているため、対応する投資家には高いリターンが見込めます。
- 観光主導型のビジネス: 居住用不動産だけでなく、フィレンツェの観光ブームはホスピタリティ不動産のチャンスを広げています。新ルールを遵守したうえで、ゲストハウスやB&B、サービスアパートメントの運営は収益性があります。さらに、主要立地で観光客向けに営業する商業スペース（レストランやショップなど）は、フィレンツェの観光経済が今後も強いと見込む賭けでもあります（ウフィツィ美術館など2023年に500万人以上のミュージアム来場者 gowithguide.com gowithguide.com また、観光客数も過去最高）。2023年にはイタリア全体の観光業がGDPの10%以上を占め、gowithguide.com フィレンツェはその最前線に立ち、観光関連の不動産投資にしっかりとした後ろ盾を提供します。
リスク:
- 経済および金利リスク：イタリアの経済成長は緩やかで（GDP成長率は約0.5～1％ globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com）、ショックに対して脆弱な状態が続いています。景気後退や失業率の上昇は、地元の住宅需要を冷やす可能性があります。さらに、金利は安定していますが、今後ヨーロッパの金利が上昇すれば、融資を利用する購入者の購入力が落ち、価格に下押し圧力がかかる可能性もあります。世界経済の問題（例：パンデミックの再来や地政学的危機）が起これば、外国人購入者の関心や観光需要も減少し、フィレンツェ不動産に直接影響します。
- 規制変更： 規制環境は特に賃貸投資家にとって重要なリスクです。フィレンツェ中心部ではすでに短期賃貸の規制強化が見られています investropa.com。今後、国がより広範な規制（短期賃貸に関する全国法や、観光都市でのセカンドハウス課税の議論もあります）を導入する可能性もあります。加えて、税制も変更されることがあります。現在は投資家向けのフラット税やインセンティブがありますが、政権の優先順位が変われば、外国人所有者への課税が変更されたり新たな不動産税が導入される場合も。政策動向に注意することが重要です。
- 流動性および取引コスト：フィレンツェ（およびイタリア全体）の不動産は、流動性があまり高くありません。特に高級物件やユニークな物件は、希望価格で買い手が見つかるまでに数か月から数年かかることもあります。急いで売却する必要がある場合は、大幅なディスカウントが必要となるかもしれません。取引コストも高く（上述のように、購入時は約10％以上、売却時も仲介手数料約3％を支払うことも）、売買で損益分岐点となるためには価格が15％以上上昇しなければなりません。この流動性の低さと高コストのため、投資家は数年単位の保有を前提とし、簡単に転売できるとは思わない方が良いでしょう。
- 建物の構造および維持費： フィレンツェの建物は古く、特にルネサンス時代のアパートを所有すると、数世紀前のインフラと向き合うことになります。修復費用の予想外の発生、許可取得のためのイタリア官僚主義への対応（特に歴史的指定物件の場合）、継続的な維持費がかなりかかることも。EUによる新しい省エネルギー規制が今後数年で導入され、古い建物の改修が必要になる場合もあります（イタリアではその対応を議論中）。こうした要素は投資収益を圧迫したり、改装を複雑化させる原因となります。物件の状態や将来的な義務（例：管理組合によるファサード修復や耐震補強など）についてのデューデリジェンスが重要です。
- 一部セグメントにおける市場の飽和: 需要は高いものの、特定のサブマーケットが飽和する可能性があります。例えば、高級市場は比較的限られた買い手層に依存しています。もし多くの高級物件が一度に市場に出た場合（例えば、デベロッパーが宮殿を高級コンドミニアムに改装する場合など）、売却期間が長くなることもあり得ます。同様に、前述の通り、多くの学生向け住宅が新たに建設されると、その家賃が横ばい、または下落する可能性もあります。主なリスクは、過去の需要拡大が今後も続くと安易に想定することです。投資家はトレンドを安易に外挿することに慎重であるべきです。例えば、観光客数を抑制しようとする施策（市当局が過度な観光を抑えるために来訪者数の管理案を打ち出すことが時折ある）が実施された場合、短期賃貸の収益性に影響が及ぶ可能性があります。
これらの要因を考慮する際、フィレンツェで慎重な投資家は長期的かつ価値重視のアプローチを取ります。堅実なリターンを得たり、資産価値の上昇を享受したりできるチャンスは現実的ですが、同時に法律の複雑さや市場変動といった課題にも備えなければなりません。フィレンツェ市内で（中心部と新興エリア、または賃貸形態の組み合わせといった）分散投資を行えば、リスクの一部は緩和できます。多くの投資家が感じているのは、フィレンツェの不動産を所有すること自体の本質的な価値―世界有数の都市に拠点を持つこと―が大きな魅力であり、綿密な計画によりその体験と経済的なリターンが一致することも十分に可能です。常に徹底したリサーチを行い、可能であれば現地の不動産専門家に相談し、明確な戦略を持つことが、フィレンツェの不動産市場を最大限に活用し、そのリスクを乗り越える助けとなるでしょう。
経済・観光要因が市場に及ぼす影響
フィレンツェの不動産は、地域全体の経済・観光の文脈と切り離して考えることはできません。街の繁栄は、文化・観光の中心地としての役割やイタリア全体の経済状況と密接に結びついています。
観光業は、フィレンツェの不動産市場において最大の外部要因と言えるでしょう。2024年までにフィレンツェの観光は過去最高に回復し、2023年には約1,300万泊の宿泊が記録されました（そのうち約75％が海外からの観光客）gowithguide.com。そして、2024年の傾向はさらに高まりました。分かりやすく言えば、フィレンツェの都市圏人口は約70万人ですが、ピーク時期には観光客を含めた実質人口が約150万人に膨れ上がりますgowithguide.com。この大規模な流入は、短期滞在用宿泊施設（ホテルやバケーションレンタルなど）への多大な需要を生み出し、不動産市場にも間接的な影響を与えます（多くのアパートが観光客向け賃貸に転用されたことが述べられています）。また、観光客向けのビジネス（店舗やレストラン）が繁盛し、主要エリアの商業用不動産賃料を支えています。文化的観光名所としてはウフィツィ美術館（2023年は500万人の来館者）gowithguide.comや、街のルネサンス遺産がフィレンツェを常に旅行者の「バケットリスト」上位に保っています。フィレンツェが世界的な人気観光地、そしてイタリア国内で最も芸術・歴史観光の盛んな都市であり続ける限り、不動産需要の基盤は強固です。外国人が観光で訪れた後にセカンドハウスを購入したり、ホスピタリティ施設への投資が魅力的であり続けるからです。
しかし、観光業にはリスクや課題もあります。オーバーツーリズムは懸念事項となっており、（賃貸制限のような）規制を促し、混雑した都市環境により一部の地元住民の生活意欲を損なう可能性もあります。持続可能な観光について議論が続いており、もし今後さらに規制（例：1日あたり入場者数の上限やホテル免許の厳格化）が導入されれば、不動産市場にさまざまな影響を与える可能性があります。しかし一般的に、地元自治体は住民の生活の質を守る形で観光を管理しようとしており、長期的に見ればこれは不動産環境にもプラスです（都市が単なる屋外博物館ではなく、住みやすい場所であり続けるため）。
より広い経済面では、フィレンツェは比較的裕福な地域であるトスカーナ州の州都であることの恩恵を受けています。市の経済は観光業だけでなく、ファッション（いくつかの主要なイタリアのファッションブランドがここや近郊に拠点を置いています）、教育（複数の大学やインターナショナルスクール）、高級品の製造（香水、革製品など）も含まれます。トスカーナ州の失業率はイタリアの平均よりも低く、フィレンツェはかなりの中間層が存在しています。2022年時点でフィレンツェ地域の平均年収は約24,000ユーロで、lanazione.it、多くの南部都市よりも高く、これが現地の住宅購買力を支えています（ただし、住宅価格に比べて相対的には依然控えめです）。イタリアの国全体の経済成長は控えめで、2025年の予測は0.8～1％程度 globalpropertyguide.com、高い公的債務が不透明感をもたらすこともあります。しかし、大きな経済政策やショック（緊縮財政措置や大幅な増税など）があれば消費者信頼と不動産市場に影響を与える可能性があります。これまでのところ、成長が遅いにもかかわらず、最近までの低金利と文化的な要因（イタリア人は不動産を投資対象として好む）が不動産市場を安定させています。
重要な要素の一つは、欧州中央銀行（ECB）の金融政策です。2022～2023年にはインフレの上昇を受けて金利が引き上げられ、一部の欧州の住宅市場を冷やし始めました。2024年後半にはECBがインフレの落ち着きに伴い小幅な利下げに転じましたpracticeguides.chambers.com。イタリア、そしてフィレンツェにも影響することで、金利が下がれば住宅ローンがやや手の届きやすいものとなり、2023年の高金利で排除された買い手の一部が市場に戻る可能性があります。ただし、多くのフィレンツェの買い手は自己資金や小額ローンに依存しており、影響は中程度ですが、需要にとっては前向きな傾向です。インフレは建設コストにも影響します。2021～2022年の資材費の高騰で新築やリノベーションの費用が高くなり、一部プロジェクトの進行が遅れました。インフレが落ち着けば建設活動が再び活発になり、供給も徐々に増えるでしょう。
さらに、為替レートや世界経済も市場に影響します。ドル（やポンド等）がユーロに対して強い場合、実質的にフィレンツェの不動産はそうした買い手にとって割安になります。2022～2023年はユーロが比較的弱く、実際にアメリカ人買い手の増加が見られましたinvestropa.com。ユーロが大きく強くなれば外国人の購買意欲が鈍る可能性もあり、逆に欧州の買い手が相対的に活発になるかもしれません。イタリアやEUの政治的安定も外国人投資家の信頼に影響します。不安定が表れれば外国人の購買が一時的に鈍る可能性があり、安定期（現政権が投資促進政策を打ち出している今のような状況）は関心を保つ要因となります。
最後に、比較的な地域要因：トスカーナ内ではフィレンツェが中心都市ですが、買い手は他のエリア（例：海岸沿いのトスカーナ〈ヴェルシリア海岸：フォルテ・デイ・マルミなど〉や丘陵地の町〈シエナ、ルッカ、ピサ〉）も検討します。参考までに、それらの市場は一般的に価格が安く（例えばルッカ市は平均約€3,100/m² idealista.it、ピサはさらに安い）、特別な高級エリア（ルッカ県のフォルテ・デイ・マルミは裕福な国際居住者が多く超高額の別荘相場）を除いて割安です。時にフィレンツェが「高すぎる」と感じた一部の買い手は、同じ価格で小さな都市型マンションではなく、都市から30km離れた広いカントリーハウスを選ぶこともあります。そのため、フィレンツェは特定の買い手層においてトスカーナ地域内でも競争しています。2024年時点で、フィレンツェはトスカーナで最も高額な都市（約€4,300～€4,400/m²）であり、次いで一部海沿いの人気エリアやルッカが続いています。lanazione.it idealista.it。フィレンツェ市場が活発であれば周辺都市にもプラス効果が及び（例：フィレンツェが手の届かなくなった買い手がプラート、ピストイア、アレッツォなど近郊のより安価な都市で購入し、それに伴い各市場が上昇）、逆にフィレンツェ市場が不調になればトスカーナ全体へのマイナスのシグナルになります。
結論として、現状では観光と経済動向が強くフィレンツェ不動産を後押ししています。観光が市への需要と収入の安定供給源となり、全体的な経済は低成長ながらも安定していて継続的な不動産投資を支えています。フィレンツェの世界的な魅力は、現地経済に多少の変調があっても一定程度市場を支えることができ、国内需要が鈍化しても国際的な関心が下支えとなります。ただし、観光政策や欧州経済動向、地域間競争などが今後も市場に影響を与えるため、投資家はそれらの動向を注視すべきです。フィレンツェが文化・経済の中心都市であり続ける限り、不動産市場も活気を維持する可能性が高いでしょう。
周辺トスカーナ地域との比較
フィレンツェの不動産を評価する際には、トスカーナ内の他地域や近郊都市と比較することで、相対的なパフォーマンスや魅力を把握するのに役立ちます。
都市圏内では、フィレンツェの価格は隣接した町に比べてはるかに高水準です。例えば2025年初頭時点の平均住宅価格は:
- フィレンツェ市： 約€4,365/m²（家賃は約€21.1/m²） lanazione.it。
- Sesto Fiorentino（フィレンツェ空港近くの北部郊外）：約€3,313/m²（賃貸 約€13.1/m²）lanazione.it。
- Scandicci（南西部、トラムで接続）：約€3,240/m²（賃貸 約€13.5/m²）lanazione.it lanazione.it。
つまり、フィレンツェ市内で物件を購入する場合、これら近郊の町より30～35％のプレミアムがかかります。フィレンツェ広域県内でも、半田舎エリアや小規模コミュニティではかなり低価格な場合が多いです。例えば、EmpoliやPistoiaのような町（フィレンツェからそれほど遠くない）は、1㎡あたり平均€2,000台になることも。歴史ある市中心部、またはドゥオーモまで徒歩圏に住む魅力は、明らかに高いコストを伴います。しかし、郊外も注目されつつあり、交通網の改善（スカンディッチ行きトラムや今後他の郊外への延伸）や手ごろな価格の追求により、ある程度価格が収束してきています。スカンディッチも、トラムによる交通利便性向上で価格上昇を一部記録していますlanazione.it。さらに「VIP」エリア（モシャーノなど）では大型ヴィラの場合、1㎡あたり約€3,800～€4,000に達することもありますlanazione.it。市内価格が郊外よりも早く上昇し続ければ、市と郊外の格差は緩やかに縮小する可能性もありますが、フィレンツェのブランド力によりより高価な選択肢であり続けるでしょう。
フィレンツェと他のトスカーナ主要都市の比較：
トスカーナの他の県庁所在地は、不動産市場の規模がより小さく、価格も一般的に低めです：
- シエナ – 歴史都市で観光拠点となっているシエナの物件価格は、規模の割に高いですが、フィレンツェよりは通常安めです。多くの地域で1㎡あたり約€3,000～€3,500程度。国際的なビジネスや教育分野はフィレンツェほど発達していないため、需要の中心は観光と地元層です。
- ピサ – 斜塔で有名なピサは、価格が中程度（平均で約€2,200～€2,800/m²程度）。市場は大学や一部ハイテク産業の影響もありますが、やはりフィレンツェほど国際的に活発ではありません。
- ルッカ – ルッカは興味深い都市です。外国人バイヤーに非常に人気があり（魅力的な城壁の町）、データによるとルッカ県はトスカーナで最も高い価格帯のひとつです（3,165€/m²程度で、フィレンツェに次いで最も高価な地域の一つ） idealista.it。これは、ルッカには裕福なエンクレーブが含まれているためと思われます（ルッカ県のフォルテ・デイ・マルミなどの海岸地帯は非常に高価です）。ルッカ市自体は平均約2,500€/m²かもしれませんが、その高級部門は外国人の関心によって押し上げられています。
- アレッツォ、ピストイア、グロッセット等 – これらの県や都市はかなり安く、主に1,500～2,500€/m²の範囲です。これらは田舎の農家を探す外国人バイヤーを一部惹きつけています（特にシエナ/アレッツォをまたぐキャンティ地区で）が、フィレンツェと直接競合することはありません。
比較で注目すべきエリアは、フィレンツェとシエナの間にあるキャンティ地方の田園地帯です。トスカーナを愛する多くの外国人バイヤーが都市と田舎どちらを選ぶか悩みます。キャンティ（例: グレーベ・イン・キャンティ、ガイオーレ・イン・キャンティの町など）では、m²単価はやや低く、平均2,500～3,000 €/m²程度の場合が多いです immobiliare.it immobiliare.it。ただし、田舎の物件は広く土地付きのため、m²単価が中程度でも総額は高額になる場合があります。パンデミック時には田園の別荘や農家の需要が非常に強く（空間を求めて）、現在も堅調ですが、非常に細分化された市場です（美しく改装された農家は数百万ユーロ、改修必要なコテージは比較的安価）。フィレンツェ市場とキャンティは多くの場合ライフスタイルの好みの問題で決まります：都市の利便性と賃貸収入の可能性（フィレンツェ）か、田舎の静けさとより広い物件（キャンティ）かです。一部の投資家は個人利用（別荘）でキャンティを、純投資（賃貸）でフィレンツェを選びます。
トスカーナ海岸部（例：ルッカ県のヴェルシリア海岸、南部のモンテ・アルジェンタリオなど）も比較対象となります。これらの地域は、イタリア人や外国人が海を求めて探すセカンドハウス市場です。フォルテ・デイ・マルミ（ヴェルシリア）はイタリアで最も高価なスポットの一つで（別荘はヨーロッパやロシアの富裕層により、10,000€/m²以上になることも珍しくありません）。ただし、あくまでニッチな高級市場で、フィレンツェの幅広い市場と直接比べることはできません。一般的に、いくつかのホットスポットを除けば、トスカーナ海岸はフィレンツェより安価です。
市場動向に関しては、フィレンツェはしばしばトスカーナ全体のトレンドをリードしたり、反映したりします。例えば、2024年にはトスカーナ全体の住宅価格が約1%～2%上昇しましたが（idealista.it）、これは全国平均と同程度ですが、フィレンツェはそれを上回る約5%超の伸びを見せました。周辺地域では時にハロー効果が見られます。フィレンツェの需要が過熱すると、一部の需要が他地域に流れることがあるのです。例えば、フィレンツェから20kmのプラートなど小さな都市では、フィレンツェで働きながらもコストの理由でプラートに家を買う人が増えています。しかし、これらの場所はいずれもフィレンツェ特有の魅力を再現することはできません。つまり、フィレンツェは強いプレミアム性を維持し、より安定した傾向があります。景気後退時にも価値を維持しやすい傾向があり、小さな町にはない文化的・観光的な需要が一定して存在するからです。例えば、2008年以降、多くの小規模トスカーナ市場では大きく価値が下落しましたが、フィレンツェは穏やかな下落で、より早く回復しました。
まとめると、フィレンツェはトスカーナにおいて不動産価格と需要の両面で無敵のリーダーです。周辺のトスカーナ地域はより低い参入価格や時に高い生活の質を提供しており（フィレンツェで手が届かない人にはチャンスとなります）、流動性・賃貸需要・価格上昇の観点ではフィレンツェと同じ投資プロファイルを持ちません。とはいえ、投資家はフィレンツェ郊外や二次都市で大型物件の購入や分散化など、特定の戦略を検討する余地はあります。状況によっては地域全体の文脈を考慮すべきでしょう。トスカーナ全体では物件価値の緩やかな成長が見られ、investropa.com 美しい景観エリアには海外からの関心も高いです。しかし、フィレンツェはコスモポリタンな中心地として他と一線を画しており、その市場動向は実質的に近隣の地方都市というよりもミラノ・ローマ・ヴェネツィアなどと比較されるべきものです。この都市の特別な地位は、独自の動きを見せていることを証明しており、近隣地域と比較することでかえってフィレンツェ市場の突出した性質が浮き彫りになります。
