2025年のボイジー不動産市場は依然として熾烈な競争が続いています。中央値住宅価格は過去最高水準近く（2025年4月時点で約50万ドル）にあり、前年比で約2％上昇しています redfin.com。住宅の売却は非常に速く、典型的なリスティングは約12日（中央値）で成約となっています redfin.com。供給は極めて薄い：2025年4月末時点でリストされた住宅（販売在庫）は約642件のみでした zillow.com。その結果、ほとんどの売買がリスト価格以上で成立し（約25％がリスト価格超で取引） zillow.com、家賃も急騰中です。ボイジーの平均家賃（2024年第4四半期）は月額1,935ドルで、前年比+11.8%の上昇となりました weknowboise.com。空室率は非常に低く（全賃貸で約1.6% weknowboise.com）、激しい需要を示しています。
2025年主要市場データ：
| 指標 | ボイジー（2025年） | 出典 |
|---|---|---|
| 中央値売却価格（2025年4月） | 約$500,000（前年比+2.2%） | redfin.com |
| 販売戸数（2025年4月） | 220（前年比–12.0%） | redfin.com |
| 中央値販売日数 | 12日（前年より+1日） | redfin.com |
| 販売在庫（4月30日時点） | 642戸 | zillow.com |
| 新規リスティング（直近30日） | 308件 | zillow.com |
| 中央値リスト価格（4月30日） | $549,283 | zillow.com |
| 中央値売却価格（3月31日） | $487,333 | zillow.com |
| 売却/リスト価格比率（3月） | 0.995 | zillow.com |
| 平均家賃（全ユニット） | $1,935/月（前年比+11.8%） | weknowboise.com |
| 賃貸空室率 | 1.62% | weknowboise.com |
主な市場の推進要因（2025年）
- 人口増加と流入： ボイジーの人口は増加し続けています。エイダ郡（ボイジー都市圏）の人口は2024年時点で約557,600人に達し（2020年以来約62,600人増加）compassidaho.org、ボイジー市自体は2024年で約25万人 compassidaho.orgです。高コスト地域からの流入が続いています。アイダホ州は移住人気が高く、2024年の引越しサービスレポートでは州への移入が全体の69%を占め、全米1位という結果でした cdapress.com。多くの新住民が手頃な価格や生活の質を理由に挙げています。ボイジーは、リモートワーク/ハイブリッドワークの潮流の恩恵を受けています：「ボイジーのような都市は…ハイブリッドワーク、強固な雇用市場、高品質な生活を併せ持つことから恩恵を受けています」cdapress.com。
- 雇用・経済： ボイジーの経済は堅調です。ボイジー大都市圏の失業率は非常に低く（2025年4月時点で約3.2%）bls.gov、非農業雇用者数は約41万人（2025年4月）bls.govです。主要産業も拡大：建設業は前年比約10.5%増 bls.gov、製造業+4.6%、金融+5.8%、テック/ヘルスケアも堅調な雇用増が見られます bls.gov bls.gov。主要雇用主（半導体Micron、ハイテク大手、St. Luke’s等の医療、食品加工）が成長を支えています。2018〜2023年でボイジーは約17.3%の雇用増（全米でも最速クラス）brevitas.com。経済レポートでもボイジーは成長指標上位にランクされ、ある分析では2025年の全米投資家向け市場第1位にも選ばれています brevitas.com。これら（雇用、賃金、低税制）要因が地域需要を維持しています。
- 住宅需要： 流入人口と雇用が購買・賃貸需要を安定して押し上げています。低金利（直近で約6〜7%）でも、多くが住宅確保に苦慮しています。高価格にもかかわらず、購買活動は緩やかにしか減速しておらず、Redfinの報告では2025年4月の販売戸数は前年比約12%減（主因は在庫不足） redfin.com。特に、既存住宅保有者（退職者やテックワーカーなど）の移住が市場圧力を維持しています。
- 地域&設備： ボイジーはアウトドアレクリエーション、公園、優れた学校で評価が高く、需要を一層高めています。新たな交通手段やトレイルも都市居住を魅力的にしています。たとえば、交通回廊（Fairview Aveなど）沿いの用途地域が最近変更され、より高密度なプロジェクトが可能になりました boisedev.com。市全体で住宅需要とインフラ供給のバランスに取り組んでいます。
政府の政策と規制
- 用途地域全面見直し： 2023年、ボイジー市は多様な住宅促進（複合用途、インフィル、ADU、複数世帯型）の新用途地域規定を採用しました。最初の年で、都市計画データによると複合用途地域で400戸超、都市型住宅地域で190戸が承認されました boisedev.com。新築の大規模集合住宅が主流で、新規住宅のうち二世帯住宅は1%のみ boisedev.com。市は今後さらにタウンハウスや二世帯住宅を後押しする規則を調整中です。ADU（付属住居）の新規承認数は前年比113%増加し、2024年は130戸（従来平均は約61戸）boisedev.com。ボイジーの規定は、供給・手頃な価格を高めるため現在も積極的に改定中です（例：簡易化されたCUP審査、インセンティブなど）。
- 手頃な住宅施策： ボイジー市は長年にわたり包括的施策を用い、住宅信託基金を通じて市が土地を買収・リースし、開発業者と提携して家賃抑制を行っています。2025年6月には市議会が212戸・6階建ての手頃な賃貸プロジェクト（ウエストベンチ地区／1505 N. McKinney）を全会一致で承認しました boisedev.com。全ユニットがAMIの60%以下世帯向け（1ベッドルームで月額1,029ドル程度）に設定されています boisedev.com。この「McKinney」プロジェクトは用途地域改定で用地がMX-3（交通近接地区）へと再区画された恩恵を受けており boisedev.com、周辺住民からはビルの高さや駐車場問題で懸念の声もあり、高密度化と地域住民のバランスの難しさが示されています。
- 州の政策： アイダホ州は基本的に開発促進スタンスです。州は家賃規制や強制的な手頃な住宅比率を禁止しており、2023年からはバケーション/賃貸物件のライセンス取得義務（無規制な短期賃貸抑制）も開始しました。アイダホ州のビジネスフレンドリーな税制や土地利用規制の少なさは開発業者を引きつけており、建設コストも他州より抑えられています。ボイジー市は開発負担金を課し許認可手続きを簡素化し住宅供給を後押ししていますが、全体としては拡張志向の政策が続いています。
新築および主要開発プロジェクト
ボイジーの新築（特に集合住宅）は現在も活発です。例えばボイジー‐ナンパ地域で2024年第3四半期時点で3,064戸のアパートが建設中であり crexi.com、これは2024年に供給された約1,000戸のほぼ3倍です。強い需要と新たな用途地域インセンティブの組み合わせで大規模な新プロジェクトが次々と推進されています：
その他の注目すべきトレンド：ボイジーの住宅地全体で、許可件数は2022年の低迷から回復傾向にあるものの、2019年のピークにはまだ及びません。ビルダーたちは、木材の関税や保険料などコスト上昇を報告しており、それが一部の活動を抑制しています。それでも、2024年には861戸以上のアパートユニットが供給され、さらに数百区画の一戸建てロットが新たにオープンしました crexi.com。アイダホ州のアクティブ物件リストの約40％が新築（全米で最も高い割合）となっているため brevitas.com、エントリーレベルのバイヤーの選択肢が増え、需要が強い中でも住宅価格は安定しています。
賃貸市場（2025年）
- 賃料：ボイジーの家賃はアイダホ州で最も急成長している地域の一つです。2024年末時点での平均家賃（あらゆる物件タイプ）は約1,935ドル/月 weknowboise.com で、1年前から11.8％の上昇です weknowboise.com。間取り別では、3BR一戸建ては平均約2,555ドル、1BRアパートは約1,300ドルです weknowboise.com weknowboise.com。
- 空室率：賃貸物件の空室率は非常に低く推移しています（全物件で約1.6％ weknowboise.com。1年前は1.8％）。CBREやCostarの調査でも同様の結果で、ボイジーの集合住宅の入居率は2024年第3四半期時点で94.6％です crexi.com。
- 新規供給：集合住宅（建設中3,064戸）の大規模なパイプラインによって、今後さらに多くのアパートが市場に登場するため、2025年後半～2026年には賃料上昇が緩和される見込みです。それでも当面は貸主有利：家賃は上昇を続けています（Zillow指数は2025年4月で前年比+2.2% zillow.com）。多くのサブマーケットで需要が供給を上回っています。
商業用不動産（2025年）
ボイジーの商業セクターは健全ながらも分野によって状況が異なります：
- 工業・物流：需要が急増しています。ボイジー都市圏（MSA）は約5,640万平方フィートの工業スペースがあり、空室率は約8.3％（2024年第3四半期） crexi.com。CBREの報告では2025年第1四半期で約7.4％ brevitas.comですが、新施設は続々とテナントが決まっています。新規工業スペース130万平方フィート超が2025年初頭に建設中 brevitas.com（主にMicronの新工場やAmazonの物流需要に対応）。倉庫スペースの平均賃料は13～15ドル/平方フィート（NNN）程度 crexi.com。空港南側の520エーカーのパークなど大規模開発用地が倉庫・製造業用に計画されており、REITや機関投資家を引き寄せています。
- 小売：ボイジーの小売市場は堅調です。総在庫は約2,535万平方フィート、空室率はきわめて低く（2024年第3四半期で約3.3％） crexi.com。ナンパやメリディアンなど郊外拠点で需要が旺盛（ナンパ市の小売空室率は2024年で約6.9％ crexi.com）。平均賃料は約20～22ドル/平方フィート（NNN） tokcommercial.com（Aクラスは約28ドル）。16,000平方フィートのグロサリーアウトレットなど最近の大規模リース、新規商業施設も消費の継続的な強さを反映。ただし小売開発は慎重で、新規供給のペースは緩やかです。
- オフィス：オフィス分野は緩やかな減速局面です。オフィス在庫は約1,730万平方フィート、空室率は10～11％程度 crexi.com brevitas.com（全米平均の約19％と比べて低い）。金融・IT・医療業界の地元企業によるテナント需要が底堅さを支えています。平均募集賃料は約19ドル/平方フィート（2024年11月Crexiデータ） crexi.com。ダウンタウン、西ボイジー、メリディアンなどのサブマーケットは需要旺盛ですが、セントラルベンチなど一部には空きブロックもあります。新規オフィス建設は極めて少なく、空室率は急上昇せず安定しています。
投資の洞察
- 住宅投資：ボイジーの住宅市場は過去10年で大きな値上がりを記録しました。たとえば2024年時点では中央値が2014年の約2倍 brevitas.com。高級住宅は特に大きく上昇（上位25％は2017年比で150％超） brevitas.com。短期予測：高金利や新規供給増で市場は冷え込み傾向、Redfinデータによると2024年初めの中央値売価は約45万ドル（前年比－6.3％） brevitas.com。ただし長期的な成長の基礎は堅調です。投資家はボイジーの長期成長力と短期見通しのバランスを評価しています brevitas.com。賃貸住宅も収益性は高く：3BRの家賃は約1,600ドル crexi.com、入居率は94.6％と非常に高いため、新規物件でも表面4～6％程度の利回りが見込めます。その一方、史上最高値の購入額ゆえ質の高い住宅ではネットキャップレートは比較的低め（約4～5％）。総じて多くのアナリストはボイジーを投資先として高く評価しており、2025年予想では実際にボイジーが不動産投資全米No.1に選出、“中央値約50万ドル・成約まで30日未満”が理由に挙げられています brevitas.com。
- 商業用投資：工業・物流が主力ターゲットです。低空室率（約7～8％ crexi.com brevitas.com）と戦略的立地（I-84回廊）が機関投資家の参入を促進。REITやプライベートエクイティが工業団地・倉庫への投資を開始 brevitas.com。本分野の典型的なキャップレートは5％台半ば。小売物件は控えめなリターン（キャップレート6～7％）で、主に信用力の高いテナントが入っています。空室率が低い（約3～4％）ため賃料上昇が続いていますが、土地高騰と新規開発の少なさが供給を制約します。オフィス投資は空室率約10％と不透明な需要から慎重姿勢。大規模投資家はダウンタウンや郊外の複数テナント型ビル・長期賃貸契約に集中し、“トロフィー”物件なら低金利を背景に5～6％のキャップレートも見込まれます。
2026～2028年予測
今後を展望すると、ほとんどの専門家はボイジー市場が緩やかながら安定した成長を続けると予想しています。パンデミック期のような2桁の急激な上昇は望み薄ですが、ファンダメンタルズの健全さは変わりません。全米・アイダホ州の市場予測では、2025年の住宅価格の上昇率が約4～6％と見込まれ wave-property.com、ボイジーもほぼ同水準のペースでしょう。2026～2028年も純移住や雇用拡大によりごくわずかに需給が逼迫し、ボイジーは引き続き売り手側優位の市場が続く見通しです。この数年は年間3～5％程度の緩やかな値上がりが予測されます。主要な要素は以下の通りです：
- 金利: 住宅ローン金利が6～7％前後にとどまれば、買い手の需要はある程度抑制されるものの、消滅するわけではありません。借入コストが高いことで、一部の買い手は購入を待つか、より安価な選択肢（例：小さめの家、郊外など）を探すでしょう。
- 供給: 供給パイプライン（特にアパート）が大きいため、住宅不足は緩和されます。アイダホの最近の建築ブームでは、売り出し中の物件の40％が新築住宅であり、brevitas.com、エントリーレベルの価格の急騰は止まると見られています。2026～2028年に新しい住宅地や賃貸物件供給が進めば、在庫数も緩やかに回復する見込みです。
- 経済・雇用: 現在建設中のマイクロン半導体工場やその他の事業拡張により、2026～27年までに数千人の雇用が増え、住宅需要も後押しされます。カリフォルニアやアリゾナからの州への流入も今後継続する見通しです。ボイシの失業率は現在の低水準から大きく上昇することは考えにくく、安定した住宅購入・賃貸ニーズを支えます。
まとめると、専門家はボイシの住宅市場が暴落することはなく、むしろ冷静化すると予測しています。価格上昇は住宅取得の難しさから緩やかになるものの、値下がりには転じない見込みです。市場バランス（6か月分の在庫に近い状態）は、2020～2022年の極端な売り手市場よりも、今後数年で実現するかもしれません。投資家や購入者のいずれにとっても、2028年までのボイシは堅実で目立ちすぎないが安定した資産成長をもたらす、“ソフトランディング”のシナリオが期待されます。
出典: 公式MLSデータ、地元REALTOR® レポート、業界分析（Boise Regional REALTORS®、Tok Commercial、BoiseDev、CREXi、BLS、Census/Compassなど）を通じて、最新の統計と専門家の見解を引用しています。redfin.com weknowboise.com crexi.com brevitas.com。すべてのトレンドや予測はこれら信頼できる情報源に基づいており、経済状況の変動によって変わる可能性があります。
