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ボストン不動産市場の見通し（2025年以降）

7月 5, 2025
by
Boston Real Estate Market Outlook (2025 and Beyond)

2025年のボストン不動産市場は、記録的な高水準の住宅価格と慎重な商業不動産の回復が特徴で、堅調な地域経済を背景としています。依然として住宅の手ごろな価格に関する課題やオフィス空室率の高止まりが続いているものの、住宅・商業両セクターに「慎重ながら」明るい兆しが見られます axios.com。本包括的レポートでは、住宅・商業不動産を巡る主要トレンドを分析し、主な開発プロジェクトと地域の変化を強調し、他の米国市場と比較したボストンの位置づけや、2030年までの予測を左右する経済・政策的要因を検証します。

住宅不動産のトレンド

住宅価格と売買動向

2025年のボストン住宅市場は依然として非常に競争が激しく高額です。ボストン地域の住宅価格の中央値は90万ドル近くまで上昇し、前年比約6％増となっています axios.com。都市部での中央値は2025年春時点で約74万2,000ドル（前年比約5.2％増）axios.comとなっており、全米の大都市圏の中でも上位です。住宅価格は全国的な経済変動にもかかわらずおおむね堅調に推移し、ボストンの強さを裏付けています theluxuryplaybook.com。専門職層の強い需要と供給不足によって価格が高止まりしており、金利上昇で販売ペースはやや鈍化したものの、大きな下落は見られません。

  • 価格上昇：ボストンの一般的な住宅価格は2024～25年にかけて90万ドルの大台を突破、前年比約6％増 axios.com。2025年第一四半期には、都市部の住宅価値も依然として前年比約2～5%高を維持 theluxuryplaybook.com axios.com、今世紀初頭の二桁成長と比べると穏やかな伸びに落ち着いています。
  • 在庫状況：住宅在庫は歴史的に低水準のままですが、緩和の兆しが見られ始めています。専門家は、2025年により多くの売り主が市場に参入することで、新規リスティング在庫が「徐々に増加」すると予想しています axios.com。2024年末時点で、ボストンには約3,900件のアクティブリスティングしかなく、直近の四半期には新規リスティングが約1,000件のみでした theluxuryplaybook.com。これは供給が非常にひっ迫していることを示しています。買い手は依然として競争に直面しており、住宅の3分の1以上が希望価格を上回って売却されています（しばしばケンブリッジ、バックベイ、ジャマイカプレインなど人気エリア） theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com。
  • 売買動向：住宅が市場に出ている期間はやや短くなっており（平均約36日）、需要は堅調です theluxuryplaybook.com。2025年においてボストンは、大規模なマーケットの中でも買い手が有利とは言えない珍しい市場の一つとなっています。実際、2025年4月の都市圏では買い手が売り手より約7%多い状況でした axios.com。買い手優位へと転じた多くの米国都市とは対照的に、ボストンの需給バランスはよりタイトであり、多くの取引で売り手が有利な状況が続いています。

住宅の手ごろさ（アフォーダビリティ）は依然として大きな課題です。住宅ローン金利は約7%で推移しており、買い手の予算をさらに圧迫しています axios.com。多くの住宅所有者は過去数年に固定された超低金利を「失う」ことへの抵抗から売却をためらっており axios.com、それが住み替え需要や新規リスティングを制限しています。不動産エージェントによると、実質的な改善は金利が約5.5%以下に下がった場合に限られる可能性が高く、より多くの売買活動を促すでしょう axios.com。その結果、初めて家を買う人にとっては大きな障壁となっており、ボストンの持ち家率（約35%）は全米平均を大きく下回ったままです。中央値の販売価格は地域の中央値所得の約13倍に達しており、住宅コストと地域所得の格差を浮き彫りにしています。

ボストンの高額な住宅市場は全米でも際立っています。2025年初頭の全米における住宅価格の中央値は約41万7千ドルでしたが、ボストンではそのほぼ2倍となっています axios.com。実際、ボストンは上位5つの高額メトロエリアの一つであり、サンフランシスコやニューヨークと並ぶ市場です。新たな供給や政策介入が大幅になければ、住宅価格は高止まりすると予想されています。過去10年の成長傾向が続けば、中央値は2030年までに100万ドルに達する可能性があるとの予測もあります propertyshark.comが、高金利や購入者の反発がこの傾向を抑制する可能性もあります。全体として、2025年のボストンではスピード感のある高価格な環境が購入者を待ち受ける一方、売却者は在庫不足と堅調な価値上昇の恩恵を受けることとなります。

賃貸市場の強さ

ボストンの賃貸住宅市場は非常に強力であり、学生や若手プロフェッショナルからの絶え間ない需要によって支えられています。賃料は2025年には全米トップレベルに上昇しました。実際、2025年初頭には、ボストンはニューヨーク市を抜いて全米で最も高額な賃貸市場となりました。ボストンの平均月額賃料は3,495ドルで、NYCの約3,489ドルやサンフランシスコの約3,368ドルをやや上回っています secretnyc.co。（参考までに、この平均は全ユニットサイズを含みます；市内のワンルームの中央値は約3,300ドルとなっています instagram.com。）家賃は前年よりおよそ4％上昇し、賃貸需要と利用可能なユニット数の継続的な不均衡を反映しています secretnyc.co。

ボストンの賃貸市場の強さを支える要因はいくつかあります：

  • 巨大な学生人口 ― ボストン都市圏では、50以上の高等教育機関に25万人超の学生が在籍しています bu.edu。この流動的な人口は、特に大学近くのFenway、Allston/Brighton、Mission Hillといった地域で、賃貸需要の底堅さを保証しています。オフキャンパスの住居を探す学生が増えても、毎年の新入生の流入により空室率は低水準です。
  • 若手プロフェッショナルと高所得者層 ― 市内にはテクノロジー、金融、バイオテクノロジー分野で活躍する新卒者や若手プロフェッショナルが多く、彼らは都市の近隣地域での賃貸を好みます。ボストンのエリアの世帯収入の中央値（約10万ドル以上）は高級ユニットにも対応できる家賃水準を支え、多くの賃貸者が職場やアメニティへの近接性に高額を払うことを厭いません。
  • 賃貸物件の供給不足 – 新しいアパートの建設は進んでいるものの、需給の逼迫を緩和するには十分ではありません。2024年には約7,200戸の新規集合住宅ユニットが供給され（在庫は約2.6%増加）、2025年にも同様に約7,000戸の供給が見込まれています mmgrea.com。都市圏全体では約16,000戸が建設中です mmgrea.com。この安定した供給パイプラインにより、空室率はほぼ4〜5%（≒95〜96%稼働）で安定しています mmgrea.com。ボストンの家賃の伸び（年2〜3%）は米国平均を上回っています mmgrea.com が、供給増加は二桁台の急激な家賃インフレを防ぐだけの十分な水準です。
  • 高い賃貸利回り – 高い家賃と不動産価格により表面利回りは中程度（約3〜5%）ですが、投資の観点ではボストンは参入障壁が高くリターンも高い市場と見なされています。低空室率と安定した家賃徴収（ホワイトカラーの入居者が多いため）により、集合住宅は比較的安全な資産とされます。実際、業界筋は「ボストンの強固な基礎体力・低空室率・新規供給の限定性」が不動産投資家、特に海外投資家にとって安全な避難先になっていると指摘しています theluxuryplaybook.com。

2025年のボストンにおけるワンベッドルームの中央値賃料は約$2,500〜$3,000（都心部や近接エリアではさらに高額）で、ツーベッドルームは多くの場合$3,000〜$3,500を超えています。フェンウェイ、オールストン、サウスボストン、ケンブリッジといった人気賃貸エリアでは、良質な物件を巡って入札合戦が起きています christinadinardi.com。注目すべきは、ボストンの住宅戸数のほぼ半数が賃貸住宅であり、多くの初めて家を買おうとする人々が高額な住宅価格のため賃貸を続けています。この賃貸需要は2030年まで続くと予想されており、とくに住宅ローン金利が高止まりし、新築物件の供給が限定的なペースで進む場合はその傾向が強まりそうです。

ボストンの賃貸市場には課題もあります。テナントは家賃の負担増（高収入でない人にとって家賃対所得比率が非常に高い）に直面しており、また賃借人を守るための政治的な圧力も存在します（政策変更の項で説明）。しかし、市場の観点から見ると、2025年の賃貸条件は家主に有利であり、向こう数年で中程度の家賃上昇（年2～4％程度）が予測されています。大幅な景気減速があった場合や、リモートワークにより人々が都市から離れた場所に住むことが可能になった場合は、賃貸需要がやや減少する可能性もあります。しかし今のところ、ボストンの空室率は全米でも最も低い水準で、約3％です therealdeal.com。家賃は依然として上昇基調にあります。

住宅供給と開発

ボストンでは、住宅供給と需要の根本的なミスマッチが上述のトレンドの背景にあります。数十年もの間、住宅建設の不足、厳しいゾーニング、地理的制約（ボストンの限られた面積）が、構造的な住宅不足を生み出しました。市のリーダーたちもこれを認識しており、住宅増加のために野心的な目標を掲げていますが、実際には新規開発には逆風が吹いています。

新築建設：ボストン市の「Housing Boston 2030」計画の下で、2030年までに6万9,000戸の新しい住宅を創出することが目標であり、その中には数千戸の所得制限付きのアフォーダブル住宅も含まれます boston.gov。2019年のアップデートによると、ボストンは生産が計画より進んでおり、2030年までに住民数が約76万人（2019年時点で約69.5万人から）に達する見込みで、それに伴う住宅拡大も予想されています bankerandtradesman.com bankerandtradesman.com。実際のペースは、首都圏全体で年間約5,000～6,000戸の許可であり、1990年代や2000年代初頭よりも高いものの、雇用と人口の増加にはまだ追いついていません bankerandtradesman.com。特筆すべき点は、2008～2018年の間にボストン都市圏では住宅1戸ごとに2.54件の雇用が創出されたことです bankerandtradesman.com。これは価格や家賃の上昇を招く要因となっています。

いくつかの大型住宅プロジェクトが進行中であり（新開発セクションを参照）、サフォークダウンズ、ドーチェスター・ベイ・シティ、オールストン（ウェスタンアベニュー回廊）などの場所で大規模な複合用途の再開発が行われ、数千戸が追加される予定です。ダウンタウンやバックベイでも高層コンドミニアムの開発が続いています（例：サウス・ステーション・タワーの新しいリッツ・カールトン・レジデンス axios.com）。しかし、多くのプロジェクトは数年から数十年にわたります。短期的には、供給は依然として逼迫しています。コンドミニアムの建設が増加して高級セグメントの供給が増えている一方で、ファミリー向けやエントリーレベルの住宅は希少です。多くの地区や郊外で集合住宅のゾーニング規制が新規供給をさらに制約しています。

重要なのは、現在の経済環境が建設を妨げていることです。非常に高い建設費と金利が、多くの承認済みプロジェクトを保留状態にしています。その顕著な例は、10,000戸の新規住宅建設が予定されている（ボストン史上最大の開発）サフォークダウンズ再開発です。最初の475戸のアパートメントビル（アマヤ・アット・サフォークダウンズ）は2024年後半にオープンしましたが、それ以降は他の住宅建設が始まっていませんbostonglobe.com bostonglobe.com。開発元であるHYMインベストメンツは、資金調達の再構築ができるまでさらなる建設を一時停止しています―2020年以降、金利の上昇と資材コストの43％増により、従来の収支計画が機能しなくなっていますbostonglobe.com。この状況はグレーター・ボストン全域で見られ、2024年半ばまでにボストン計画開発庁の推計によれば、約23,000戸の認可済み住宅が「パイプラインに留まり」資金調達やコスト改善を待っている状態ですbostonglobe.com。郊外の自治体でも、同様に許可済みプロジェクトが高い借入コストのため停滞していると報告されています。

これらの建設上の障害が示唆するのは、ボストンの住宅不足が当面は続くということです。需要は建設中や転用される住宅よりはるかに多いのです。人口増加は緩やか（メトロ地域で年約0.5%）huduser.govですが、それでも限られた住宅在庫にプレッシャーをかけ続けています。大きな景気後退や政策変更がない限り、購入希望者や賃借人は今後も住宅争奪の競争に直面する可能性が高いです。市自身の推計によれば、ボストンには市場のバランスをとるために数万戸規模の住宅供給が必要であり、そのためには許可だけでなく、建設を可能にする経済状況も求められます。

一方で、都市と州は供給拡大のために創造的な取り組みを進めています。アダプティブ・リユース（例えば空きオフィスをアパートへ転用することaxios.com）、交通指向型開発の促進や、新規プロジェクトでの手頃な住宅の設置を義務付けるインクルージョナリーゾーニングなどです。さらにマサチューセッツ州は、2021年に、175以上のMBTA運行地域で公共交通付近の集合住宅用地を「権利として」指定することを義務付ける法律を制定しました（ボストン市自体は既にゾーニングで集合住宅を認めているため、この法律の対象外です）mass.gov。こうした施策により、時間をかけて地域全体で徐々に住宅在庫が増加する可能性があります。しかし、これらは段階的な解決策に過ぎません。今後数年間、ボストンの住宅市場は高価格、低在庫、激しい競争という状況が続き、抜本的な改善は徐々にしか現れないでしょう。

商業用不動産の動向

2025年のボストン商業用不動産市場は、分野ごとに明暗が分かれた状況です。パンデミックによる働き方の変化の後、オフィス市場は高い空室率と不透明な将来像で苦しんでいる一方、小売や工業分野はより堅調です。ボストン経済は教育・医療・テクノロジー・ライフサイエンスを基盤とした強さがありますが、リモートワークやEコマースなどの構造変化によって空間ニーズが再編成されています。以下で、主要な商業カテゴリ、つまりオフィス（ライフサイエンス／ラボ市場を含む）、小売、工業、そして複合用途開発について現状のトレンドを解説します。

オフィス＆ライフサイエンススペース

オフィスマーケットの概要

ボストンのオフィスマーケットはパンデミックの衝撃から回復が遅れています。空室率は2020年前の水準から2倍以上に増加し、多くの企業が規模を縮小したりハイブリッドワークを導入したことで、かなりのスペースが未使用のままとなっています。2024年第4四半期時点で、ボストン市内のオフィス空室率は約18.5％（ダウンタウンは2025年初頭に約18％空室 mktgdocs.cbre.com、サブリーススペースを含めると総空室率は約23％）となっており、2019年の約7～8％から劇的に上昇しています mktgdocs.cbre.com therealdeal.com。都市圏全体では、2024年時点で全オフィススペースの4分の1が空室となっており axios.com、これはボストン近代史上前例のない未活用レベルです。

この高い空室状況の中でも、安定化の兆しが見え始めています。2024年後半から2025年第1四半期にかけてオフィス賃貸活動が活発になり、特に「トロフィー」クラスAビルで顕著でした。ダウンタウン・ボストンでは、2025年第1四半期に100万9千平方フィート超の賃貸成約が記録され、これは2021年以来最高の四半期ボリュームでした。これは2つの大手企業の賃貸契約（Ropes & GrayとPwCで60万平方フィート超）が大きな要因となっています mktgdocs.cbre.com。この賃貸増加により、市場のサブリーススペースは6四半期連続で減少。サブリース可能なスペースは1年前の437万平方フィートから、2025年初頭には352万平方フィート（在庫の4.3％）に減少しました cbre.com mktgdocs.cbre.com。実際、大きな空室（Fidelityが245 Summer Streetに約80万3千平方フィートを市場に出した）がなければ、ダウンタウン・ボストンは2025年第1四半期に純吸収がプラスとなっていたところで、2019年以来初めて四半期での入居増加となるはずでした mktgdocs.cbre.com。まとめると、退去のペースは緩やかになり、慎重ながらテナントによる拡大も見られますが、空室率は依然として歴史的に高い水準で、回復は脆弱な状況です。

ボストンのオフィス部門（2024年第4四半期～2025年第1四半期）の主要指標は、その課題を示しています：

  • 空室率: ボストンの中心オフィスマーケットでは約18～19%です mktgdocs.cbre.com perrycre.com。（参考までに、全米のオフィス空室率は約14.1% nar.realtor；ボストンは新規供給の多さとテナント減床の影響で高くなっています。）郊外のボストンオフィス空室率はさらにやや高い（約20%） perrycre.com となっており、郊外テナントもスペース削減を進めています。
  • 吸収: 2024年の純吸収はマイナスでした（2024年のボストンでは-315,000SF） perrycre.com。これは借りられた面積よりも空いた面積が多かったことを意味します。見通しでは、通常の吸収ペースで空きスペースを埋めるのに10年以上かかる可能性が高いとされています perrycre.com。多くの専門家は、ハイブリッドワークの普及でオフィス需要は2019年のピークには戻らないと考えています。
  • 賃料: 表面賃料は現状おおむね横ばいとなっています。都心部では平均総賃料は1SFあたり約$64～$66です perrycre.com mktgdocs.cbre.com。貸主は入居者誘致のために大型の優遇措置（フリーレントや内装工事費の補填など）を提供しており、実効純賃料は実際には下がっています。ケンブリッジのハイエンド市場では賃料はより高い（約$78/SF）が、空室増加で下落傾向がみられます perrycre.com。
  • フライト・トゥ・クオリティ: 新たにスペースを借りる企業は最上級ビル（新しい、省エネ型、設備の充実したタワー）へと集まっています。築年数の経ったクラスBオフィスは苦戦し、大幅な賃料割引や用途変更を余儀なくされる可能性があります。この「分断」により、全体の空室率が高い中でもバックベイやシーポートの一流ビルには今なおテナントが集まっている一方、二級物件は停滞しています。

ボストンのユニークなライフサイエンス分野は、オフィスマーケットと大きく交差しています。この地域は過去10年間でバイオテクノロジーや製薬会社の世界的拠点となり、ラボスペース（一般オフィスとは別に数えられることが多い）の建設ブームを引き起こしました。2020～21年にはラボの空室率がほぼゼロとなり、ケンブリッジ、ボストン、および郊外のクラスターでラボビルの建設競争が繰り広げられました。しかしそのサイクルは今転換しています：

  • ケンブリッジ（ケンドール・スクエア）ラボマーケット：長年の需要超過の後、新たなラボ供給の急増と業界再編により、2024年末時点でケンブリッジのラボ空室率は約20.5％となりましたperrycre.com。これはわずか3年前に実質0％だった空室率から著しい上昇であり、ライフサイエンス不動産市場の冷え込みを示しています。ケンブリッジの一等ラボスペースの募集賃料は下落傾向にあり（現在約$79/SF、2023年の約$83より減少）perrycre.com、さらに約170万平方フィートのラボスペースがサブリース用として市場に出ており、いくつかのスタートアップが規模縮小や拡大延期を行っていますperrycre.com。
  • ボストンラボマーケット：ボストン市内（シーポート、サウスエンド、ロングウッド・メディカル、オールストンなど）のラボマーケットはやや健全で、空室率は約11％perrycre.comとなっています。また、2024年にはラボスペースで正の吸収が見られましたperrycre.com。大手製薬やバイオ企業がシーポートやフェンウェイ地区に新たな施設をリースした事例も複数あります。しかし、2022～2023年に建設中だった複数のラボビルが今まさに供給され始めており、需要の深さが試されています。全体として、ライフサイエンス分野はよりバランスの取れた状態へ移行中です。急速な拡大の後、各企業はスペース効率とコスト管理に注力しています。リースの意思決定には以前より時間がかかり、入居者未定の新しいラボプロジェクトは供給過剰を避けるため再考や遅延が進んでいますperrycre.com。
    • 先を見据えると、ボストンのオフィス市場はせいぜい緩やかな数年かけての回復が見込まれます。ハイブリッド勤務が続く中、ダウンタウンの多くの高層ビルは週半ばでもまばらな入居状況が続いています。AmazonやSalesforceのような大手企業はオフィスポリシーの見直しを進めています（Amazonは2023年に70万平方フィートの新しいシーポートオフィスを開設し、対面勤務を推奨して一時的に需要を押し上げました perrycre.com）。出社回帰の動きがさらに進み、より多くの企業が追随すれば、スペースの活用が進む可能性もあります。さらに用途転換の取り組みも始まっており、ボストン市は使われなくなったオフィスビルを住宅へ転換するプログラムを実施しています axios.com。このような用途転換（主に古い金融街の物件）がいくつか進行中で、時間と共にオフィスの在庫が減り、空室率は下がり、住宅が増えることになります。働く人を呼び戻す戦略と余剰オフィスの削減という両面からの取り組みが重要となります。

    ボストンはホワイトカラーの拠点であるため、オフィス需要が完全に消えることはありません。金融、法律、コンサル、テック分野で、ボストンという住所価値を重視する企業が集まります。しかし、需要の規模は一段低くなりました。業界アナリストの推計では、ボストンとワシントンD.C.は過去1年で主要都市の中で最大のオフィススペース縮小を経験し、ニューヨークは逆に吸収がプラスとなりました nar.realtor。ボストンのオーナーや投資家たちはこの新たな現実に適応しています。ビル価値は下落し、売買の動きもまれで、レバレッジの高いオフィス所有者には苦境も見られます。長期的な楽観視はボストンの多様な経済基盤や人材プールに支えられています。2030年には経済成長とオフィス物件総数の減少が重なり、空室率はおそらく10〜12%程度の通常レベルまで下がる可能性があります。当面は高い空室率（15〜20%）と限定的な賃料上昇が続き、創造的な再利用や品質差別化がオフィス市場の進化を形作るでしょう。

    注目の商業開発

    オフィス分野が転換期を迎える中、それを象徴する注目プロジェクトがいくつか進行中です：

    • サウスステーションタワー – ダウンタウンのサウスステーション駅上空に建設中の51階建て複合タワーは2025年に竣工予定。オフィススペースと166戸の高級コンドミニアム（リッツカールトン レジデンス）を備えています。軟調な市場で高級オフィスや住宅への需要がどれほどあるか、その試金石となるでしょう axios.com。
    • 10 World Trade（シーポート） – シーポート地区に2024年竣工したばかりの17階建て新築ラボ／オフィスビルは、いまだアンカーテナントを募集中です axios.com。これは新規投機的オフィス／ラボプロジェクトが直面する課題を浮き彫りにしています。人気のシーポートでさえ、供給過多がリーシングを難しくしているのです。
    • オールストン・ラボ・クラスター – オールストン（ハーバード大学近くのウェスタンアベニュー沿い）で新たなハーバード大学エンタープライズ・リサーチ・キャンパスが開発中です。2025年開業予定の第1期にはホテル、数百戸の住宅、そして2026年までにラボ／オフィス複合施設が含まれます axios.com。ハーバードの関与と最新のデザインにより、ラボ需要が軟化している中でも科学系企業を惹きつけると期待されています。

    これらのプロジェクトはクオリティ志向と複合用途化の流れを反映しています。デベロッパーは、最高水準のアメニティを備え、商業と住宅の境界を曖昧にした複合型コンプレックスが今後もより堅調だと見込んでいます。これら開発案件のリーシング状況の成否は、今後数年のボストンの商業不動産の健全性を測る重要な指標となるでしょう axios.com。

    小売業セクター

    オフィスとは対照的に、ボストンの小売用不動産は非常に強い回復力を示しています。小売の空室率は過去最低レベルにあり、ボストンは全米でも最もタイトな小売市場のひとつとなっています。2024年初頭時点で、ボストン都市圏の小売空室率はわずか2.9％—マイアミやローリーと並び、主要50都市中で最も低い水準でした therealdeal.com。この数字は特にパンデミック後、eコマースの台頭で実店舗は衰退すると予想されていた中で際立ちます。実際は、供給の限られた状況と消費経済の回復が、小売物件の稼働率を下支えしたのです。

    ボストンの小売市場の強さを支える主な要因：

    • 新規供給の限定：近年、ボストンではほとんど新しいショッピングセンターや小売専用開発が建設されていません。実際、2024年初めの時点で着工中の小売スペースはメトロ全域で26万平方フィート未満でした therealdeal.com。新規供給が非常に少ないため、小売業者の需要がわずかに増加するだけで空室率は下がります。2020年に閉店した多くの店舗も、その後新たなテナント（多くは伝統的なチェーン店ではなくレストラン、カフェ、サービス関連業種）によって再び埋められています。
    • 高所得と高密度な近隣地域：大ボストン圏の裕福な人口は、強力な顧客基盤を提供します。Marcus & Millichapは、ボストンが「全メトロ中で最も高い地域中央値所得を持つ」のに、小売スペースが過剰ではないことを指摘しています therealdeal.com。裕福な都心住民や郊外在住者が地元のブティック、食料品店、体験型小売を支えています。ニューベリー・ストリート、プルデンシャル・センター、ハーバード・スクエアのような地区は引き続き健全な人通りと売上を記録しており、買い物習慣が変化する中でも「特異的に守られた小売エリア」となっています therealdeal.com。
    • 都市観光と学生：ボストンの観光回復（コロナ前は年間約2,200万人以上の来訪者）は、小売業者、特にダウンタウンやバックベイ/ファニエル・ホール地区に恩恵をもたらしています。さらに、巨大な学生人口は食事や衣料、娯楽に消費し、ケンモア/フェンウェイやケンブリッジなどのエリアの店舗の存続を支えています。
    • 適応型小売 & 複合用途：デベロッパーと市は、小売を含む複合用途開発に注力しており、単独のショッピングモールではありません。例えば、バックベイでは、マスパイクのエアライツ開発の一部として新たな小売・エンターテインメント広場が計画されています therealdeal.com。ここには店舗（例：EV自動車メーカーのショールーム）に加え、レストラン、ホテル、住宅、公園緑地も設けられ、買い物客を惹きつける「プレイスメイキング」の流れを示しています。小売はますます住宅・オフィス・レジャー用途と一体型となり、固定客層の存在を確保しています。

    ボストンの小売指標は、プラスの傾向を強調しています。小売スペースの純吸収はプラスを維持しており（2024年は前年比で鈍化したものの）、賃料もわずかに上昇しています。地域全体の平均小売賃料は約1平方フィートあたり21.85ドルtherealdeal.comであり、立地の良い場所の家主はこの1年で全国的な小売業者の縮小にもかかわらず、賃料を約2％上げることができました。一般小売（地域のショップ）は、全国平均約2.6％nar.realtorという最も低い空室率を誇り、ボストンではこれよりさらに低い可能性もあります。

    ボストンの小売成功には偏りがある点には注意が必要です。ダウンタウン・クロッシングでは、オフィスワーカーの戻りが遅いため、いくつかの空き店舗や営業時間短縮が依然として見られます。一方、地域の小売（スーパーを核としたショッピングセンターや地域サービス）は非常にタイトです。さらに、ボストンは体験型小売のハブとして台頭しています。顧客が体験を求めて来店する新しいコンセプトが生まれています。例えば、Dick’s Sporting Goodsはバックベイで11万8,000平方フィートの「House of Sport」旗艦店をオープンし、ロッククライミングウォールやバッティングケージなど、顧客を店舗に呼び込む施設を備えていますtherealdeal.com。同様に、インタラクティブなエンターテインメント施設、ポップアップマーケット、レストランフードホールも拡大しています。これらの傾向は、小売事業者がオンライン販売を補完する形で実店舗スペースを活用するイノベーションを進めていることを示しています。

    今後を見据えると、ボストンの小売不動産は安定かつ家主に有利な状況が続くと考えられます。この地域の消費支出は堅調で、過剰供給のリスクもほとんどありません。最大のリスクはマクロ経済的なもので、不況が起これば小売売上が落ち、ぎりぎりの店舗に影響が及ぶ可能性があります。また、一部のカテゴリ（ファストファッションや大型店舗など）は成長していません。しかし、多くのボストン小売家主は飲食店、医療（小売スポットの救急クリニックなど）、フィットネススタジオ、専門店といった耐久性の高いカテゴリへシフトしています。大きな景気後退がなければ、小売空室率は一桁台の低水準を維持し、トップロケーションでは賃料がインフレを上回る可能性もあります。ほかの都市と比べて、ボストンの小売業界は一種のルネサンスを迎えており、パンデミック後の活気に多くの人が驚いていますnar.realtortherealdeal.com。

    工業用・物流

    グレーター・ボストンの産業用不動産セクター（倉庫、流通センター、製造スペース）は、全米の他の地域と同様にパンデミック期にブームを経験し、現在はそのピークからやや冷却しつつあります。2020～2021年には、電子商取引の急増とサプライチェーンの混乱により産業用空室率が歴史的な低水準となり、賃料が急騰しました。2025年初頭には市場が正常化し、空室率は約6～7％（最低値の4％未満から上昇）、賃料上昇率は年率約2％に減速しています nar.realtor。

    ボストンの産業用市場（中心市街地と郊外を含み、ボストン市内には産業用の在庫が限られています）の具体的な指標：

    • 空室率：2024年末時点で約6.5％ perrycre.com（ボストン都市圏）。年初の約5.9％から上昇しています。郊外地域（例：I-495周辺）での新たな倉庫供給が空室率を押し上げており、供給が需要に追いつきつつあります。しかし、この水準は依然として健全と言えます。参考までに、2025年第1四半期の全米産業用空室率7.0％は根本的に健全な水準とされています nar.realtor。
    • 純吸収面積：2024年のグレーター・ボストンでは純吸収面積がややマイナスに転じました（第4四半期までで約－180万平方フィート）perrycre.com。これは新規供給（建設ペース）がテナント需要の伸びを上回った結果、短期的な供給過剰が生じていることを示します。倉庫テナント（物流会社など）は2020～22年に急拡大しましたが、オンライン販売の成長が通常レベルに戻ったことで、近年は拡張を鈍化させたり、スペースを返却するケースも見られます。
    • 募集賃料：地域の産業用賃料は、バルク倉庫スペースで1平方フィートあたり8～9ドル（トリプルネット型）が平均です perrycre.com。賃料は前年より約2％上昇していますが nar.realtor、過熱した二桁台の上昇は一旦落ち着いています。ボストンの産業用賃料は、土地の希少性や建設コストの高さのため米国内の多くの市場と比べて相対的に高水準ですが、ニュージャージー北部やロサンゼルスの主要港湾・流通拠点と比べると依然として低い水準です。
    • 開発と立地のトレンド：新築の多くはボストン近郊の外縁部（ニューハンプシャー州南部、マサチューセッツ州中部）で進んでいますが、これはボストン近隣の土地が限られ高額なためです。しかし、都市型物流施設への関心が高まっており、たとえばアマゾンや他の事業者が消費者の即日配送需要に応えるため、都市近郊に小規模なラストマイルハブを開設しています。内側の郊外にある古い工業用物件も、建て替えが難しいため、より高度な仕様にリノベーションされテナントを呼び込もうとしています。

    全体として、ボストンの工業セクターは「非常に好調」から「安定的な好調」へと移行しています。倉庫の空室率は上昇していますが、供給過剰というほどではありません。この地域の堅調な消費基盤と戦略的な立地（人口が多く、北東回廊への交通の便も悪くない）は、物流スペースへの需要が今後も続くことを保証しています。また、ボストン地域では一部の製造業（特にバイオテクノロジーやロボティクス関連）が拡大しており、工業用フレックススペースを吸収しています。例えば、複数の製薬会社が現地生産やラボ支援施設を必要としており、それらのために工業用物件を賃貸する場合もあります。

    新たな動向としては、物流分野のテクノロジーがあります。ボストンのロボティクスやAI分野の強みは、地域により高度な配送拠点（例: 自動化倉庫）をもたらす可能性があります。また、サプライチェーンの多様化（国内により多くの在庫を持つ動き）の話題もあり、それが倉庫需要を徐々に押し上げています。ニューイングランド市場は巨大箱型物流拠点の主要エリアではありませんが、北東部サプライチェーン強化の流れがあれば、ボストンにはプラスになるでしょう。

    まとめると、今後数年間は工業物件の空室率が1桁台中盤から後半（5～8％）で推移し、家賃上昇も比較的緩やかと予想されます。このセクターは商業用不動産の中で最も好調な部類であり、全国的にも「基盤の強い資産クラス」と見なされていますnar.realtor。ボストンの投資家は安定的なキャッシュフローを理由に工業物件を好んでいますが、金利上昇で取得活動は鈍化しました。経済が安定していれば、ボストンの工業市場は歴史的に見ても逼迫した状態が続く見通しです。一方、リセッションが訪れた場合でも、需要のクッションがあるため空室率の上昇も制御可能であり、オフィスや集合住宅に比べて影響は小さいと予想されます。

    複合用途開発とコンバージョンのトレンド

    ボストン商業不動産で注目されるトレンドのひとつが、複合用途開発の増加とクリエイティブな用途転換です。土地価格の高さや地域住民の志向もあり、新規プロジェクトは単一用途でなく（住宅・オフィス・小売・ホテルなどの）複数用途を組み合わせたものが増えています。これは、Hub on Causeway（TDガーデン周辺の再開発：オフィス、住宅、小売）や今後予定されているFenway Center、Allston Yardsなどのプロジェクトにも見られます。複合用途設計は開発事業者にとってリスク分散となり、都市空間に18時間稼働する賑わいを生み出す点で重要です。

    さらに先述のように、ボストンでは十分に活用されていない物件、特にオフィスビルを他の用途に転用する動きが進んでいます。市が進める老朽化した商業ビルの住宅への転用プログラムでは、いくつかの提案が出されています axios.com。例えば、ダウンタウンのステートストリートにあるオフィスタワーの一つは全面的にアパートメントへと転換されています。また、郊外の業績不振なモールや大型店舗跡地を、住宅や医療オフィス等と小規模なリテールが共存する複合型の「ビレッジ」開発へ転換することにも関心が集まっています。空室率が高い郊外のオフィスパークでは、居住・教育用途を認める用途変更の動きが見られ、空きビル群に新たな命を吹き込むためのあらゆる策が模索されています perrycre.com。

    これらの転用や複合開発プロジェクトは、ボストンの成長戦略にとって極めて重要です。住宅供給の増加（圧力の一部緩和）や、商業セグメントでの供給過剰の是正につながります。政策立案者はこのような転換のため、許認可手続きの簡素化を進めています。唯一の制約は財政面で、転用には費用や複雑さが伴いますが、オフィス価値の低下や公的なインセンティブによって一部のプロジェクトでは採算が取れるようになっています。

    総じて2025年のボストンの商業用不動産市場は、分岐の物語です。オフィスやラボ市場は過剰供給を経て調整期を迎え、リテールや集合住宅セクターは堅調、産業用は安定的です。市の対応は用途の柔軟性を促し、量より質を重視する方向で適応を図ることです。2020年代が進む中で、ボストンの空間ストックは新しい生活・労働・買い物パターンに合わせて進化し、用途混合型かつアメニティの充実した環境へと向かう傾向が強まるでしょう。従来の単一用途ビルからの脱却です。

    新規開発プロジェクトとインフラ整備

    市場の不透明感が続く中でも、ボストンのスカイラインや地域は重要な新規開発やインフラ整備によって形を変えつつあります。ここでは、2020年代後半にわたり不動産市場に影響を与える主要プロジェクト（竣工済み、建設中、計画段階を含む）をピックアップします。これらの施策は住宅・商業・複合用途開発、そして都市の成長を支える重要な交通・インフラ投資にまたがります。

    主要な不動産開発プロジェクト

    • Suffolk Downs再開発（イーストボストン／リビア） – ボストン都市圏史上最大規模の開発となるこのプロジェクトでは、かつて競馬場だった161エーカーの敷地に新たな街区がまるごと誕生します。計画では10,000戸の住宅（うち20％が低価格帯）に加え、数百万平方フィートの研究所・オフィス、商業施設、オープンスペースが設けられる予定です bostonglobe.com bostonrealestatetimes.com。第1期工事は475戸のAmayaアパートが皮切りとなり（2024年末開業） boston.com boston.com、全体の完成までは10年以上かかる見込みです（2つのフェーズで20年以上を想定） boston.com。完成時には、ボストンとリビア両都市をまたぐ新たな複合用途エリアが誕生し、MBTAブルーラインの2駅がアクセスします。現状：さらなる建設（上部階）は資金調達の都合で一時停止中（前述の通り高コストが理由）ですが bostonglobe.com、インフラ整備（道路、ライフライン、公園）は継続中です。この開発は大規模な住宅供給の指標といえます。
    • サウスステーションタワー（ダウンタウン） – サウスステーションの真上に建設中の51階建てガラス張り超高層ビルです。完成予定は2025年で、高級オフィスと166戸の超高級コンドミニアム（リッツカールトン・レジデンス）が入居予定です axios.com。さらに駅機能の拡充も行われます。高さ678フィートと、ボストン有数の高層ビルになります。プレミアムなダウンタウン空間への需要を試すプロジェクトで、オフィス部分は貸出市場の低調時に、超高級コンドミニアムも高金利下でリリースされますが、好立地とリッツカールトンブランドという強みを開発者は評価しています。サウスステーションタワーは、交通結節点の土地活用最大化というボストンの戦略でも象徴的な存在です。
    • オールストン・ヤーズ／ハーバード・エンタープライズ・リサーチ・キャンパス（オールストン） – オールストン地区（ハーバード・スクエアの向かい側、チャールズ川を挟んで）では、かつての工業用地で大規模な再開発が進行中です。ハーバード大学のエンタープライズ・リサーチ・キャンパスもその一部であり、第1期は2025〜2026年に完成予定：カンファレンスホテル、約900戸の住宅（25％が手ごろな価格）、そして40万平方フィート超のラボ／オフィススペースがライフサイエンス企業向けに提供されます axios.com。近隣では、オールストン・ヤーズプロジェクト（ニューバランス社などが主導）が、ボストン・ランディング通勤鉄道駅の隣に住宅、スーパーマーケット、オフィスを追加しています。さらに、ウェスト・ステーション（オールストンの新たな通勤鉄道駅）やI-90オールストン多目的プロジェクト（マスパイクの再配置、開発可能な区画と公園・街路網の創出）の計画によって、さらに多くの土地が活用可能となります。これらを合わせると、オールストンは主要なイノベーションと居住の集積地へと変貌し、かつて鉄道操車場だった場所が市街地として拡大することになります。ハーバード大学や他の機関の存在が、このエリアの長期的な需要を支えています。
    • シーポート地区開発（サウス・ボストン） – ボストンのシーポート地区は過去十年で大きく変貌し、今も成長を続けています。主な進行中プロジェクトとしては、10 ワールド・トレード・センター（17階建てラボ／オフィス、2024年竣工、現在入居者募集中）axios.com、ワン・シーポート・スクエア（複合用途タワー完成済み）、および今後のシーポート・スクエア段階です。課題としては、ライフサイエンス分野の需要減速により新ラボビルのテナント確保が難航している点が挙げられます。例：10 ワールド・トレードは依然として主要テナントを募集中 axios.com。それでも、シーポートは近代的な建物や利便性が高く魅力的なエリアです。住宅面では、エシュロン・シーポートの分譲マンションや新築アパートメントタワーが数千戸も追加され、今後も残りの区画で計画が続いています。2030年までには、シーポートは完全に開発され、2010年以降で2,000万平方フィート超の複合用途空間が創出される見込みです。この地区はボストンの成長の象徴であり（同時に、ジェントリフィケーションや気候変動への対応など、課題も浮き彫りにしています—後述）、ボストンの発展を体現しています。
    • ドーチェスター・ベイ・シティ（コロンビア・ポイント、ドーチェスター） – UMassボストンが所有する、かつてのベイサイド・エキスポ・センター跡地（36エーカー）で計画されている大型開発です。計画案では、1,740戸の住宅、400万平方フィート超のオフィス／研究開発スペース、リテールがUMassやMBTAレッドライン近くの新たなウォーターフロント地区に設けられるとしています。「ドーチェスター・ベイ・シティ」の名称でブランド化され、遊休地となっている半島の活性化を目指しています。進捗状況： 2025年現在、プロジェクトは審査中で、手ごろな価格設定や交通混雑に関する地域住民の懸念も出ています。進行すれば、2020年代後半の新たな住宅供給源となり、ドーチェスターの経済成長にも寄与しますが、同時に、かつて孤立していた地域での大規模複合開発という継続的な流れを象徴するものでもあります。
    • ガバメントセンターガレージ再開発（バルフィンチ・クロッシング） – ヘイマーケット付近の旧ガレージの一部を建て替える複合ビル計画。第1期ではThe Sudbury（45階建て賃貸タワー）が2020年にオープンし、One Congress（43階建て、100万平方フィートのオフィスタワー、ステートストリート銀行が入居）が2023年にオープンした。今後のフェーズでは、さらにもう一棟の住宅タワーや、オフィスまたはライフサイエンススペースの追加も見込まれている。このプロジェクトは、都市の街路網の再接続と都心での住宅供給が進む点で注目されている。One Congressの完成により、オフィス部分はほぼ完了（しかも好調に賃貸できており、好立地の新築オフィス需要が依然として強いことを示している）。次の住宅タワーではさらに数百戸（うち一部は手頃な価格）が供給予定。これは、都心への住宅供給を進める都市の方針（歴史的には終業後に人がいなくなる都心部に、24時間活気ある街を育てるため）を体現している。

    他にも開発案件は挙げられる（例：Fenway Center：フェンウェイの高速道路上に建設中、2019～2022年に数百万平方フィートの研究所・オフィス・住宅を供給したイーストケンブリッジのCambridge Crossing、2023年にオフィス・分譲マンション入りで開業した都心のWinthrop Centerタワーなど）が、上記が最もインパクトの大きいプロジェクトの代表例と言える。これらの開発を合わせると、数千戸の住宅と最新のオフィス空間が生まれることになり、ある程度の不足を解消しつつ、一部市場（例えばラボ用途）は将来的な供給過剰となる可能性もある。また、交通利便性や用途混在型の重視という最近の傾向も反映している。

    都市インフラと交通

    都市の不動産成長を支え、住みやすさを維持するためにはインフラ改善が不可欠だ。ボストンでは現在、いくつかの交通・インフラプロジェクトが進行中、または計画段階にある：

    • MBTAの改善：大ボストン圏の交通システム（MBTA）では、老朽化インフラ近代化のための投資が進んでいる。グリーンライン延伸（サマービルからメッドフォードまでライトレールを延ばす20億ドル以上のプロジェクト）は2022年に開業し、対象エリアの交通利便性（と不動産価値）が向上した。今後はレッド-ブルーライン連絡線（都心でレッドラインとブルーラインを結ぶトンネル計画で、ネットワークの接続性を大きく高める）や、オレンジ・レッドライン向けの新型車両や信号システム更新が焦点となっている。これらのアップグレードは2020年代半ば～後半まで続く予定で、不動産価値に直接影響する（信頼できる交通の近くはプレミアム価格を生みやすい）。さらに将来的にはリージョナルレール（電化・高頻度のコミューターレール運行）の導入議論もあり、首都圏の通勤圏・住宅供給範囲が大きく広がる可能性がある。2030年までには一部路線でパイロットフェーズが始まる見込みだ。
    • サウスステーションの拡張：サウスステーションタワーに加え、サウスステーション交通センターの拡張が行われており、通勤鉄道の線路が増設され、バスターミナルも改善されます。これにより、郊外からの利用者増加に対応し、将来的にはサウスコーストレールプロジェクト（2023年末開業）経由のフォールリバー／ニューベッドフォードや、西マサチューセッツへの鉄道接続が可能になる可能性があります。長年議論されてきたノース-サウス・レールリンク（サウスステーションとノースステーションをトンネルで結ぶ）は、いまだ計画段階に留まり、資金も確保されていません。もし2030年代に実現すれば、トランジット志向の開発にとって画期的な出来事になるでしょう。現時点では、サウスステーションのアップグレードのような漸進的な改善が徐々に効果を発揮しています。
    • オールストンI-90マルチモーダルプロジェクト：この大規模な州主導プロジェクトでは、マサチューセッツターンパイク（I-90）をオールストン地区（ボストン大学西キャンパス付近）で直線化し、約100エーカーの土地を新たな開発や公園のために利用可能にし、新しいウエストステーションも建設されます。また、チャールズ川沿いには自転車・歩行者向けの大規模な整備も含まれます。連邦資金調達問題により一部遅れが発生していますがwgbh.org wgbh.org、マサチューセッツ州は設計を進めています。建設は2020年代後半の大部分に渡る見込みです。完成すれば（恐らく2030年代初頭）、オールストンの接続性が飛躍的に向上し、ボストンの次なる開発フロンティアとして開放されます（前述の通り）。
    • 気候レジリエンス・インフラ：ボストンは沿岸部かつ低地の多い都市のため、海面上昇や洪水対策への投資が進められています。サウスボストンのモークリーパーク・レジリエンス計画（防潮のために海沿いの公園を盛土・再設計）や、港湾の防御壁調査などが進行中です。イーストボストンやチャールズタウンでは、新しい開発に洪水対策（高床式の1階、展開可能なフラッドバリアなど）の導入が義務付けられました。個々は巨大プロジェクトではありませんが、これらが積み重なることで、気候変動に対応するインフラが形成され、不動産の敷地計画や保険にも影響を与えます。2030年までには、ボストンの海岸線の一部に新たな土手、防潮壁、高架道路（例：チャールズタウンのメインストリートの一部が嵩上げされる）が設置される見込みです。こうした対策は、特にシーポートやイーストボストンのようなリスクの高い地域で、長期的な不動産価値の維持に不可欠です。
    • 道路と橋：規模は小さいものの多様な改良が進んでいます――シーポート地区での旧ノーザンアベニューブリッジの解体（新たな歩行者橋に置換予定）、I-90/I-93インターチェンジ（マスパイク／テッド・ウィリアムズ・トンネル連絡路）の再構築工事、自転車専用レーンの拡充などです。2020年代の市の焦点は、マルチモーダルストリート（バスレーンや自転車レーン、安全な歩行者横断の追加）を増やし、都心部での自動車依存を減らすことです。これは不動産開発のトレンドとも一致し、多くのデベロッパーが駐車場よりもトランジットや徒歩での利便性を訴求し、新築住宅では駐車場を最小限にして“車なし生活”を推奨する例も増えています。

    これらのインフラプロジェクトは総合的に見て、容量と接続性を向上させることでボストンの成長を支えています。不動産開発とインフラは密接に結びついており、例えば、新たな住宅目標は交通機関へのアクセスに依存し、商業の拡大は労働者の効率的な移動に依存しています。ボストンの課題は、19世紀・20世紀のインフラを21世紀のニーズに合わせてアップデートすることであり、2020年代の投資はその第一歩です。2030年までに、ボストンはより強固な交通システム（とはいえ、まだメンテナンスが追いついていない部分もある）、向上した地域間の連携、そしてより高いレジリエンスを備え、不動産市場の魅力を維持する助けとなるでしょう。

    投資機会とリスク

    ボストンの不動産市場は、高い潜在的リターンと顕著なリスクが同居する状況です。いわゆる参入障壁の高い市場であり、投資の難易度やコストが高いものの、歴史的に長期的なリターンは強い傾向にあります。以下は、2025年時点および今後を見据えた、ボストンの不動産投資家（機関投資家および個人投資家）に向けた主な投資機会とリスク要因の分析です。

    投資家がボストンを魅力的と感じる理由：

    • 堅調な需要と多様な経済基盤：ボストンの経済は、世界的に著名な大学、最先端の病院・研究機関、好調なバイオテック・製薬業界、拡大するテクノロジーや金融セクターといった、安定性があり不況にも強い分野によって支えられています。この多様性は、不動産市場の下落リスクを緩和します。ボストンは常に高所得の専門職、学生、革新的な企業を引き付けており、住宅・商業スペースの需要が安定していますtheluxuryplaybook.com。全米的な景気変動期においても、ボストンの不動産価値は「堅調に維持」される傾向があり、レジリエンスが示されていますtheluxuryplaybook.com。
    • 高い賃料収益と入居率：前述の通り、ボストンは全米でも最高水準の家賃と、住宅物件の空室率の低さが特徴です。集合住宅投資家は、安定したキャッシュフローを享受できます。プロが管理するアパートの入居率は約96%mmgrea.comであり、最近の家賃上昇（年2～3%）は他の多くの市場を上回っていますmmgrea.com。交通機関や大学に近いエリアは特に堅調な賃貸需要があり、投資対象として魅力的ですtheluxuryplaybook.com。例として、フェンウェイ/ケンモア（大学近く）やデイビス・スクエア（レッドライン沿い）の物件は、賃貸の安定性から投資家同士の競争入札が頻繁に見られます。
    • 資本の値上がり＆希少性：ボストンの制約された地理と厳しい許認可制度により、不動産は供給よりも需要が速く増加するため、時間とともに価値が上昇する傾向があります。過去10年間で住宅価格は約66％上昇しました（2009～2019年）propertyshark.com。今後は値上がりペースが緩やかになる可能性もありますが、長期的な流れは上昇傾向です。ボストンで不動産を所有することは、限られたパイの一部を所有することに等しいのです。この希少性が、ボストンを国内外の投資家にとって「安全な避難所」とし、安定した長期的成長を求める投資家に人気となっています theluxuryplaybook.com。グローバルな投資家は、ボストンをニューヨーク、ロンドン、サンフランシスコなどと並べて語ることが多く、規模は小さいものの同様に安全な実物資産とみなされています。
    • ライフサイエンスとイノベーションの拠点：ボストンはライフサイエンス分野での優位性から独自のチャンスを提供しています。バイオテック向け不動産（ラボビルやインキュベーター施設）は高額な賃料を設定でき、つい最近まで空室率がほぼゼロでした。現在はラボスペースが余っていますが、この地域のバイオテクノロジー分野は長期的に拡大すると予想されています（医薬の進歩やハーバード／MITの研究から生まれる新興企業など）。長期的視点を持つ投資家は、市場が再均衡した際にはラボ用の物件を取得または用途変更することで高いリターンを得られるかもしれません。さらに、ボストンはインキュベーター施設やイノベーション・キャンパス（例：ロクスベリーのヌビアン・スクエアではアートやイノベーション拠点を育成）への投資も行っており、地域社会に支えられた強固な投資成果が期待できます。
    • コンバージョンとバリューアップ戦略：苦境にあるオフィス分野は潜在的なチャンスを秘めています。クラスB/Cのオフィスビルの一部は空室率上昇で価格が急落しており、バリューアップ投資家が割安で取得し、アップグレードや用途転換を図るチャンスが生まれています。ボストン市政府はオフィスから住宅への転換を支援しており axios.com、これらのプロジェクトを遂行できる投資家は（公的支援や最終的な賃貸・売却収入による）大きなアップサイドが期待できます。同様に、内郊外にある古い商業施設や工業物件も複合用途やラストワンマイル物流拠点などに再活用できる可能性があります。リノベーションや用途転換の専門知識を持つ投資家にとって、今後数年のボストンは官民連携による好機が広がる肥沃な土地といえるでしょう。
    • ハイエンドおよび高級市場：ボストンの高級住宅市場（バックベイ、ビーコンヒル、シーポートの500万ドル以上のコンドミニアムなど）は限定的ながらも安定した買い手層が存在し、地元の富裕層、子育てを終えた夫婦、そして国際的な投資家（多くはヨーロッパ、アジア、中東からボストンにピエ・ア・テールを購入）が含まれます。新しいワン・ダルトン（フォーシーズンズ・レジデンス）のようなプロジェクトは、1平方フィート当たりの価格で記録的な完売を達成しました。新築高級コンドミニアムのパイプライン（リッツ・サウスステーション、ウィンスロップ・センターなど）は、このセグメントへの自信を示しています。投資家にとっては、高級賃貸物件の所有や高級分野での開発・改装をターゲットにすることは収益性が高いですが、買い手層は小さいです。歴史と現代性を兼ね備えた都市としてのボストンの魅力、最高レベルの文化施設や医療機関を有することにより、裕福な住民の誘致が今後も続き、高級市場を支え続けるでしょう。

    主なリスクと課題：

    • 手頃な価格と政治的リスク：ボストンの住民にとっての住宅の手頃さの危機は、介入を求める大きな政治的圧力を生み出しています。代表的な例が家賃統制（家賃安定化）の推進です。2023年、市議会はミシェル・ウー市長の家賃安定化特例請願を承認し、年間家賃増加をCPI＋6%（最大10%）に制限する計画でした boston.com。この政策が施行されれば、ボストンの賃貸ユニットの約56%に影響を与え、投資家の家賃収入増加を制限する可能性があります boston.com。現在は州の承認が必要（マサチューセッツ州では1994年に家賃統制を禁止）であり、反対もありますが、その可能性だけでも規制リスクとなります。同様に、ボストン市はインクルージョナリー・ゾーニングを導入（開発業者に手頃な価格の住宅提供または手数料支払いを義務付け）しており、より強化する動きもあります。固定資産税政策も注目すべき分野です。2024年、市は商業用不動産の価値下落による住宅所有者への負担軽減のため、一時的に税負担を商業用不動産に移す案を進めました christinadinardi.com。オフィスやアパートに投資する場合、こうした措置が可決されれば税負担が増す可能性があります。全体として、投資家は、入居者保護や住宅費削減を目的とした政策環境の変化を考慮する必要があり、利益を圧迫される可能性があります。
    • 金利と資金調達：金利の急上昇は二重の影響をもたらします。すなわち、取得や開発のための借入コストの上昇と、（キャップレートの上昇に伴う）不動産価値への下押し圧力です。前述の通り、金融面の課題により、十分に資本化されたデベロッパーでさえサフォーク・ダウンズのようなプロジェクトを停止しました bostonglobe.com bostonglobe.com。現在、投資家はより高い債務サービスに直面し、取引を成り立たせるためにより多くの自己資本を必要とすることが多くなっています。これにより買い手の層が薄くなり、投資の出口戦略が困難になる場合があります。もし金利が2026～2027年まで高止まりすれば、特に収益不動産の価値は2021年のピークから伸び悩むか下落する可能性もあります。高レバレッジの所有者は、ローンが期限を迎える際にデフォルトのリスクがあり、市場価格をリセットするような不良資産売却につながることもあります。投資家にとっては割安で買えるチャンスが訪れる可能性もありますが、どの購買行動においてもより慎重な査定が必要となります。つまり、安価な借入時代は終わり、ボストンでの投資計算が大きく変わっていると言えるでしょう。
    • オフィスマーケットの不確実性：オフィス部門の苦境は、機会であると同時にリスクでもあります。一方では掘り出し物が出るかもしれません。古いビルの一部は再調達コストの一部で取引されているからです。しかし一方で、オフィス需要の今後は不透明です。リモートワークやハイブリッドワークが現在のレベルで定着または拡大すれば、ボストンの約7,000万平方フィートのオフィス在庫の大部分が事実上時代遅れとなる可能性もあります。半分空いたタワーの維持費（税金やメンテナンス）はリターンを圧迫します。他用途へのコンバージョンも、フロアプランや立地・コストの制約で、必ずしも簡単ではありません。したがって、オフィス資産への投資家は、最終的なオフィス市況の回復に自信があるか、明確な代替用途プランを持たねばなりません。「落ちるナイフを掴む」リスクも現実的で、賃貸が改善しない限り価値はさらに下落する可能性もあります。さらにリファイナンスリスクもあり、多くのオフィスローンが2024～2026年に満期を迎えるため、所有者が鍵を貸し手に返却して不良資産が市場に増える事態も考えられます。慎重さが求められ、新たな働き方の基準が定まるのを待ってから大きなオフィス投資をするという投資家もいるでしょう。
    • 建設コストのインフレ：ボストンは米国内でもトップレベルの高い建設コストで知られています。パンデミックがこれに拍車をかけ、2020年以降資材価格が約43%上昇 bostonglobe.com し、労働コストも上昇しています。これにより開発のリスクは増し、予算超過や利益率の低下につながります。特定のコスト前提で組まれた案件が、サフォーク・ダウンズのようにもはや成立しなくなるケースもみられます。もしインフレが高止まりすれば、新規開発は依然困難であり、投資家は既存資産の再活用にほぼ限定される状況となりそうです。高コストは、オーナーが新たな省エネ基準やレジリエンス要件に対応するために必要な資本的改修を実施する際にも高額の費用がかかることを意味します。要するに、ボストンの不動産の再調達コストは極めて高いため、既存資産の価値を下支えする要因となりますが、逆に大規模な改修が必要な場合には下振れリスクも存在します。
    • 経済的および人口動態の変化：ボストンの見通しは前向きですが、いくつかの逆風もあります。マサチューセッツ州の人口増加は近年鈍化しており、パンデミックの間に一部の住民がより安価な地域へ移住したことで、州全体ではわずかな純流出も見られました。BPDAの予測では、ボストン市は2030年までに約76万人まで住民が増加するとされています bankerandtradesman.com が、これは若年層や移民を引き続き惹きつけることに依存しています。コストの高さによってさらに多くの人々（特に家族や、より手ごろな都市を選ぶリモートワーカー）が流出し始めれば、不動産需要が弱まる可能性があります。これまでのところ、ボストンは概して人材の保持と誘致に成功しています（大学や産業による支えもあり）が、投資家は移住傾向を注視すべきです。経済面では、ボストンも景気後退から無縁ではありません。深刻な景気後退（テックバブルの崩壊やバイオテクノロジー資金の削減など）は、商業物件の稼働率や収益水準に打撃を与えるかもしれません。また、アマゾンやグーグルなどの大手テック企業への依存（これらの企業はボストンで事業を拡大しています）は、都市の運命の一部をその業界の変動性に結びつけています。グローバルな要因（国際学生の流入や海外資本の動きなど）も影響します。例えば、留学生ビザの規制強化や海外での資本規制は、ボストンの住宅・賃貸需要の一部セグメントに間接的な影響を与え得ます。
    • 気候変動リスク：しばしば過小評価されるリスクですが、ボストンの沿岸立地は、多くの物件が長期的な海面上昇および高潮のリスクにさらされていることを意味します。シーポート、イーストボストン、チャールズタウン、バックベイの一部などの近隣地域は、極端な気象時の洪水リスクがあり（これらの地域の中には現在の海面よりわずかに高い埋立地も含まれます）、都市や開発業者は現在レジリエンス対策を進めているものの、洪水リスクの高い物件に対する保険料は上昇しうる上、2030年には大規模な防護インフラなしにはリスクが高すぎると見なされる区画も出るかもしれません。低地の不動産に投資する場合は、緩和コストや将来的な規制要件（たとえば設備機器の高所設置義務など）も考慮しなければなりません。一方、ゾーニングオーバーレイ地区の策定など、ボストンが積極的に気候対策計画を推進していることは、うまく実施されれば資産価値の保護につながる可能性があります。しかし、気候リスクは依然として長期的な存続可能性やコストに影響を及ぼしうる背景要因であり、現在高値で取引されているウォーターフロント資産では特にその傾向が強まります。
      • 要約すると、ボストンの不動産への投資は、強固なファンダメンタルズと慎重さのバランスが必要です。この都市は全米でも屈指の安定した需要、高く上昇傾向にある家賃、そして評価額の上昇実績を誇り、持続的な投資先を求める人々にとって非常に魅力的です。これらの理由から、常に機関投資家にとってトップクラスの市場と位置付けられています。しかし、今日の投資家は政策の変化、経済の変動、構造的な不動産の変化（リモートワークなど）など、はるかに複雑な環境を乗り越えなければなりません。賢い投資家たちは、持続的な魅力のある物件や立地――例えば交通機関やキャンパス近くの住宅、研究拠点の近隣にあるラボスペース、供給が限られたエリアの物流施設など――に注目し、保守的な前提で収支計算を行っています。再開発やリポジションによって価値を高められる投資家は、特に不動産供給をボストンの変化するニーズ（例えば住宅の増加）と結びつければ恩恵を受けることができるでしょう。一方、金利や法規制にも細心の注意が必要です。要するに、ボストンは投資家に極めて大きなリターンをもたらしうる一方、決して生半可な覚悟で臨める市場ではありません――成功には、地域への洞察力、忍耐、そしてしばしば十分な資金力が求められます。

      地域ごとのトレンドとジェントリフィケーション

      ボストンは個性豊かな地区が集まる都市です。それぞれに色や成り立ちがあり、発展のペースも異なります。過去10年間で多くの地域が急速な変化を遂げており、一部は新規開発と価格高騰で活況を呈する一方、他方ではジェントリフィケーションによる影響の中で、住民や街並みの多様性を守ろうとする努力が続いています。ここでは、2025年時点で注目される地域トレンド、成長著しいエリアやジェントリフィケーション・追い出し対策について紹介します。

      急成長・新興エリア

      • シーポート地区 & サウスボストン：これほどまでに劇的な変貌をとげた場所は他にありません。かつては駐車場と倉庫が並んでいたこのエリアは、今ではボストンの「イノベーション地区」として高級高層マンション、テック企業のオフィス、流行のレストランがひしめいています。住宅価格や家賃は市内でも最高水準（新築コンドミニアムはしばしば1平方フィート当たり1,500ドルを超える）。隣接するサウスボストン（通称「サウシー」）も同様に急速にジェントリフィケーションが進み、伝統的なアイルランド系労働者の街から、若いプロフェッショナルやファミリーに大人気のエリアへと変貌しました。三階建て住宅が高級コンドミニアムに改装され、サウシーのコンドミニアムの中央値価格は市内トップクラスに。この地域の成長は、ジェントリフィケーションの機会と課題の両面を象徴的に示しています――不動産価値は急騰しましたが、長年住んできた住民は増税や生活費高騰に直面しています。市のリーダーは、シーポートおよびサウスボストンの発展が公共交通、道路、学校といったインフラの整備に追いつくよう注視しており、新築開発の一部を手ごろな価格の住宅に割り当てるといった施策も推進しています。
      • イースト・ボストン：ハーバーを挟んだ向かい側にあるイースト・ボストン（「イースティー」）は、新たな不動産のホットスポットとして注目を集めています。MBTAブルーラインの駅が2つあり、景色の良いウォーターフロントも魅力です。イースティーでは比較的手頃な価格の住宅（3階建て、ミッドライズ新築アパート、コンドミニアムなど）が提供されており、初めての購入者やデベロッパーを惹きつけています。地域の特徴： 歴史的には移民（ラテンアメリカ系）が多く、強いコミュニティがありますが、今では若いプロフェッショナルも増加しています。地元の市場ウォッチャーによると、イースト・ボストンはダウンタウンに比べて「予算にやさしい」住宅価格と活気あるコミュニティで注目を集めているとのことです rentastic.io。サフォークダウンズ再開発などの大規模プロジェクトで今後数千戸の新しい住宅が建設され、変化の加速が予想されます。イースティーの住宅価格や家賃はここ数年で二桁％の上昇を見せているものの、市内平均よりはまだ低い水準です。高級開発が進むことで、多くの低所得住民が立ち退きを不安視しており、ジェントリフィケーションへの懸念は現実的です。市は新しいイースティーのプロジェクトに手頃な価格の住宅供給義務を設け、立ち退き状況にも注視しています。それでも、イースト・ボストンはその立地と開発の勢いから、2030年にかけてさらに人気を高める見込みです。
      • ドーチェスター、ロズリンデール、マタパン：これらの地域は伝統的により手頃な価格（かつ人種的にも多様）であり、相対的な価値とコミュニティの雰囲気から投資家や住宅購入者の注目を集めています。ボストン最大の地区ドーチェスターには、急速にジェントリフィケーションが進むエリア（例：ポーリッシュ・トライアングル／サビンヒルやMBTAレッドライン沿線）もあります。これらのエリアの住宅価格は高騰し、プロフェッショナル層が流入しています。ただしドーチェスターは広大で、労働者階級や主に黒人、ベトナム系住民が多い地域も残っており、住民を立ち退かせることなく成長を管理することが目標です。ロズリンデールやマタパンもダウンタウンからやや離れてはいますが、人気が高まっています。ロズリンデール・スクエアのレストランやオレンジライン／通勤鉄道のアクセスによって、ジャマイカプレインから価格面で押し出された若い家族が集まっています。マタパンはカリブ系アメリカ人コミュニティが強く、一戸建て住宅が多く比較的手頃なままですが、ここでも投資家がリノベーションを始めています。不動産レポートでは、イースト・ボストン、ロズリンデール、ドーチェスターのような新興エリアが、活気あるコミュニティと成長性の高さから、初めての購入者や投資家にますます人気と評価されています christinadinardi.com。市の立ち退き防止戦略では、マタパンおよびドーチェスターのフィールズコーナーが注視すべき地域として特定されています boston.gov。今後さらなる開発への関心が高まることが予想されます。
      • ジャマイカ・プレイン＆サウスエンド：これらの地域は過去20〜30年で大きくジェントリフィケーションが進みましたが、現在も進化を続けています。ジャマイカ・プレイン（JP）は、かつてはよりボヘミアンな雰囲気のあった地域でしたが、現在は非常に高価になっており、住宅の中央値価格は80万ドルを超えています。公園（アーノルド樹木園、ジャマイカ池）や多様性で人気がありますが、家賃の高騰によって一部の低所得者層は追い出されています。JPの地域団体は、新しい開発における手頃な住宅供給（例：Plan JP/Roxプロセス）を強く求めて非常に活動的です。サウスエンドは歴史あるブラウンストーンで有名で、20世紀中頃までは主に黒人とラテン系住民の地域でしたが、現在はボストンでも最も高価なエリアの一つで、高級レストランやアートギャラリーが並んでいます。サウスエンドの物件の中央値は約145万ドルです theluxuryplaybook.com。サウスエンドにおける取り組みは、所得の多様性を維持するために（ヴィラ・ビクトリア開発のような）残る補助住宅の保存に焦点を当てています。JPとサウスエンドの両方はジェントリフィケーションの最終段階を例示しており、非常に人気があり高額な地域となった一方、かつての手頃な価格の名残はわずかです。彼らは、今まさに変化の初期段階にある他の地域にとって警鐘となる存在です。
      • ロクスベリー（ヌビアン・スクエア）：ロクスベリーはボストンの黒人文化の歴史的中心地であり、過去には投資不足に直面してきました。現在、重要な新しい市の支援プロジェクトによって地域の活性化が図られており、コミュニティを追い出すことなく再生を目指す転換点にあります。ヌビアン・スクエア（旧ダドリー・スクエア）がその中心地です。市は新たな商業ビル（Nubian Ascends）、手頃な価格のアーティスト向け住居・ワークスペース、Nubian Markets フードホールなどの開発を支援しています axios.com。地元のビジネスや市民のリーダーたちは、ロクスベリーのルネサンスが現住民に恩恵をもたらすよう積極的に取り組んでいます。彼らは2050年までに、芸術・教育・商業が栄えるハブとなり、「地域経済を強化しつつ、その地域の文化と多様性を守る」ことを構想しています axios.com axios.com。しかし、ジェントリフィケーションの圧力は高まっており、都心や学術機関（ノースイースタン大学、BUメディカル）への近さからロクスベリーは開発にとって魅力的な地域となっています。長年居住している黒人住民が追い出されるリスクが大きな懸念です。ある調査によれば、ジェントリフィケーションはしばしば黒人住民の追い出しを不均衡に引き起こします axios.com。地域団体は、新規開発への要件化による手頃な住宅の拡充、黒人経営ビジネスへの支援、高級開発を制限するゾーニングなどの措置を求めて闘っています。ロクスベリーの未来は、反追い出しアクションプラン boston.govや計画オーバーレイ地区などの取り組みにより積極的に策定されています。これはインクルーシブな開発のテストケースであり、地域が経済的に成長・改善しながらも、それを育ててきたコミュニティを追い出すという過去のパターンを繰り返さずに済むかどうかが問われています。
      • チャールズタウン＆チャイナタウン：かつて主にアイルランド系労働者の地域だったチャールズタウンは、1990年代以降ジェントリフィケーションの波を受け、現在では一部が非常に高級になっています。今後の大きなプロジェクトとしては、公営住宅団地を再建し、2,700戸の混合所得コミュニティへと生まれ変わるBunker Hill Housing再開発があります。これによりチャールズタウンの人口構成（市場価格の住宅増加）が大きく変わる一方で、現在の公営住宅居住者の立ち退きを避けるため、段階的に工事を進める予定です。チャイナタウンは、ボストン中心部に残る数少ない移民コミュニティの一つです。ダウンタウンやサウスエンドの高級開発の圧力が強まっています。市はジェントリフィケーションを抑えるため、建物の高さ制限や手頃な価格の住宅促進策などを含むチャイナタウンの新たな用途地域規制に取り組んでいます。bostonglobe.com チャイナタウンの文化と住民を守ることは重要課題であり、その立地のため不動産業界の標的にもなっています。ここは開発と保存のせめぎ合いが最大限に展開されているエリアです。コミュニティ活動家たちは、チャイナタウンでの低価格住宅（Oak TerraceやParcel R-1開発など）の増加を実現しましたが、民間所有の建物での家賃高騰は依然として課題となっています。

      ジェントリフィケーションの動向と政策対応

      多くのボストンの地域で見られるパターンは、低い住宅費や交通の利便性に惹かれた若いプロフェッショナルが最初の波として流入し、その後、開発業者がその高所得需要に応えるために住宅のリノベーションや新築を進め、結果的に価格が上昇し低所得（多くはマイノリティ）住民が立ち退きを迫られる、というものです。サウスエンド、JP、サウスボストン、そして近年はロクスベリー、イーストボストン、ドーチェスターでこの傾向が顕著に見られます。これは市にとって重要な公平性の課題です。

      ボストン市はジェントリフィケーションの管理と立ち退き防止に積極的に取り組んでいます。2025年初頭、住民や小規模ビジネス、文化施設を守るための40以上の施策を盛り込んだ市全体の立ち退き防止アクションプランを初めて策定・公表しました。boston.gov 方策には、手頃な価格の住宅の増産、家賃補助プログラムの拡充、テナントの権利と法的支援の強化、市有地を使ったコミュニティ優先の開発推進などが含まれます。また、新たな立ち退きリスクマップを活用し、最もリスクの高い地域を特定して対策を重点的に展開しています。boston.gov

      一例として、市長室住宅局がボストン大学と協力し、提案された開発がその周辺で立ち退きを引き起こす可能性があるかどうかを評価するツールを作成しました bu.edu。もし該当する場合、そのプロジェクトにはより多くの手頃な価格の住宅や地域社会への利益が含まれる必要があるかもしれません。もう一つの例はゾーニング改革です。2023～24年、ボストン市はArticle 80開発審査プロセスを近代化し、公平性とレジリエンスの基準を盛り込むことを目指しました。チャイナタウンのような場所では、高級学生寮を制限し手頃な住宅を促進するための特定のゾーニングオーバーレイが提案されています wgbh.org。

      さらに、ボストンにはインクルージョナリー開発政策（IDP）があり、大規模開発に対して全体の13%のユニットを手頃な価格の住宅とすること（または基金に資金を拠出すること）を求めています。この割合を増やす、あるいは地域住民が新しい手頃な住宅ユニットに優先入居できる「ネイバーフッド・プリファレンス」政策の導入も議論されています。市はまた、手頃な価格の住宅のために新しい商業開発から資金を調達するコマーシャル・リンケージ・フィーも検討中です。これらの政策は、地域が改善される中で既存住民がその恩恵を共有できるようにすることを目指しています。

      これらの取り組みにもかかわらず、ジェントリフィケーションは依然として継続的な課題です。サウスエンドやイーストボストンなどの地域では、住宅費の上昇とともに黒人やラテン系住民の減少など、人口統計の変化が見られます。コミュニティ・ランド・トラストや非営利の住宅開発者は、土地を投機市場から外すことで、一つの解決策として活躍しています。例えばロクスベリーのダドリー・ストリート・ネイバーフッド・イニシアチブは、土地信託機構によって何百もの永久的に手頃な価格の住宅を生み出しました。このようなモデルの拡大が市全体で検討されています。

      今後数年間で、イーストボストン、ドーチェスター（一部）、ロクスベリー、マタパン、ロズリーデールなどの地域が引き続き変化していくことが予想されますが、より包摂的な方法で進むことが期待されます。これらの地域はまだ比較的手頃な価格であり投資が集まっていますが、「立ち退きのない開発」を求める地域コミュニティの声も大きいです。ボストンにおけるジェントリフィケーションには人種正義の側面もあり、都市開発や市場の力による20世紀のウェストエンドやサウスエンドからの黒人住民の流出などの歴史も意識されています。ロクスベリーのような場所でそれが繰り返されないことが目標です。統計が注視されています。例えば、ある調査では、ジェントリフィケーションによって黒人都市住民が不釣り合いに追い出され、市外の資源の乏しい地域に移されることが報告されています axios.com。ボストンでは黒人の持ち家率は白人よりも大幅に低く（2015年のよく引用されるレポートでは、黒人ボストン市民の中央値純資産が8ドル、白人は247,500ドルと大きな格差があり、その主な要因は持ち家のギャップとされています）。したがって、有色人種の多い地域で手頃な価格の住宅所有機会を維持することは、資産格差の是正の鍵と考えられています。

      結論として、2025年のボストンの地域景観は活気ある成長と深い転換期を迎えています。いくつかの地区はすでに高級なエンクレーブへと変貌を遂げ、他の地区もその瀬戸際にあります。この10年間における市の方針によって、ボストンが多様で包摂的なコミュニティのパッチワークとして残るか、それとも中心部の地区が均質化され、裕福層限定の街となるリスクを負うことになるかが大きく左右されます。開発と保存の間の綱引きは、ボストンが住宅の拡充と近代化を目指す中でさらに激化する可能性が高く、地域レベルでこれをどれだけうまく管理できるかが、今後の都市の社会的および文化的基盤を決定づけるでしょう。

      比較分析：ボストン vs. 他のアメリカ主要市場

      多くの点で、ボストンの不動産市場は全米のトレンドを踏襲しつつも独自性を保っています。ニューヨーク、サンフランシスコ、ワシントンD.C.など他の沿岸部で経済力の高い都市と同様に（住宅費やオフィススペースの問題など）課題を共有しつつも、部分的には異なる展開を見せています。ここでは、複数の側面でボストンが他のアメリカ主要市場とどのように比較されるかを示します：

      住宅費と手頃さ：ボストンは間違いなく住宅市場で最も高額な都市群に入ります。2025年時点で全米で賃貸料が3番目に高い都市であり、購入価格でも最も高価な都市のひとつです。たとえば、平均家賃は全米1位で（$3,495）、ニューヨーク市（$3,489）をわずかに上回り、サンフランシスコ（約$3,368）より高くなっています secretnyc.co。ボストンの賃料上昇率（前年比4％）は他の高コスト都市と同様で、一方で、サンベルトの急成長していた一部都市では新規建築の増加により成長率がゼロ近くかマイナスにまで冷え込んでいます。住宅価格については、ボストン都市圏の中央値（$750k〜$900k）はサンフランシスコ（$1M超）より低いものの、他の大都市圏と比べると高く、例えばマイアミやオースティンなどの中央値のおよそ2倍です。ボストンの価格水準はワシントンD.C.とほぼ同等で、ニューヨーク市よりはわずかに低くなっています（NYC広域都市圏の中央値は約$1.1M） jvmlending.com。価格対所得比においても、ボストン（サンフランシスコ、ニューヨーク、ロサンゼルス同様）は全米平均をはるかに上回っており、アトランタやダラスといった住宅が安価な市場では見られない手頃さの課題が浮き彫りになっています。

      顕著な違いの一つは、ボストンの供給制約です。2010年代に大量の新築住宅が建設された急成長するサンベルトの都市圏（フェニックス、オースティン、ローリーなど）とは異なり、ボストンは住宅供給の増加が緩やかでした。これにより、ボストンの住宅価格は継続的に上昇し（2010年代には66％の増加）propertyshark.com、過剰に建設された一部の地域では価格が横ばいになる期間がありました。例えばヒューストンやラスベガスのような外側に広がることができる都市では、中央値の価格が全国平均と同程度かそれ以下を長期間維持していました（ただし近年は上昇しています）。地理的・規制的な制限に囲まれたボストンは、希少性が常態となっているニューヨークやサンフランシスコのような動きを見せました。2030年までに、ボストンの住宅ストックの増加は人口増加に依然として遅れをとる可能性が高いと考えられ、これは劇的な政策変更がない限り続くでしょう。こうした状況は、雇用の増加に対して住宅供給が少ないことで悪名高いサンフランシスコと共通しています。

      買い手市場か売り手市場か：2025年時点、米国の多くの地域市場は高金利の影響で買い手有利に転じましたが、ボストンは例外です。Redfinは2025年初頭、全米主要50都市のうち32都市を買い手市場と分類しましたが、ボストンは売り手にわずかに有利な数少ない都市の一つでしたaxios.com。2025年4月のボストンでは買い手が売り手より約7％多い状況でしたaxios.comが、全米では売り手が買い手より約50万人多い（記録上最大の供給超過）状況でしたaxios.com。プロビデンスやニュージャージーの一部など、北東部の都市でも買い手が多い傾向がみられ、これはこれらの古い市場における慢性的な在庫不足が原因と考えられますaxios.com。一方、サンベルトの多く（例：フェニックス、オースティン）や中西部の一部では、売り手（リスティング）のほうが多く、買い手側が交渉に有利でした。オースティンでは供給急増を受けて家賃や住宅価格が下落した例もありますnar.realtorが、ボストンではそのような現象は見られませんでした。この比較から、ボストンの市場動向はニューヨークのように全国的な緩和傾向の中でも逼迫した状況が続いていることが分かり、継続的な需要と限られた供給の影響が浮き彫りとなります。

      商業不動産（オフィス）： ボストンのオフィスマーケットの課題は特有のものではありません。ほぼすべての主要都市がパンデミック後、オフィスの空室率の上昇に直面しています。ただし、その程度には違いがあります。サンフランシスコは最も大きな打撃を受けており、オフィスの空室率は2020年以前の一桁台から2023年には25～30％超に急増しました。特にダウンタウンのサンフランシスコは、テック企業のリモートワーク推進によって空洞化が顕著です。ニューヨーク市は当初（特にマンハッタンのミッドタウン）で急激な空室率の上昇が見られましたが、2024年には改善し、2025年初頭には300万平方フィート超のオフィス吸収が記録され、著しい回復となりました。nar.realtor ワシントンD.C.とボストンは、最大規模の継続的なオフィススペース損失が挙げられている市場です。nar.realtor　D.C.は政府の縮小、ボストンはテック／金融関連テナントの拠点見直しが原因です。ボストンのダウンタウン空室率約18％は、シカゴ（約19～20％）と同程度で、ロサンゼルス（2024年の空室率約17％）よりやや高めですが、サンフランシスコよりは低く、マイアミ（2024年で空室率約15％）より高くなっています。マイアミは人口流入の恩恵を受けています。ヒューストンはエネルギーセクターの停滞や過剰建設により、以前から空室率が高く（20％超）、そのためボストンも空室率の観点では歴史的にオフィス市場が弱い都市の仲間入りをしてしまいました。

      一つの差別化要素は、ボストンのライフサイエンス分野への転換です。NYCやDCのような都市はラボ市場がそれほど大きくありませんが、ボストン（およびサンフランシスコの一部）はそれを持っています。ラボスペースのブームとバストのサイクルは、ボストン特有ともいえます。例えば、ケンブリッジの2025年のラボ空室率は20％であり、2019年の0％から大きく変化しました。perrycre.com 他の市場で同様の動きはほとんどなく、例外はベイエリアで、サウスサンフランシスコのような特定のサブマーケットでは新規供給によるラボ空室率上昇がみられました。

      小売業と工業用では、ボストンは実際、同業他都市と比べて比較的強さを見せています。2.9%の小売空室率は全米トップの低さで、マイアミと並んでいます therealdeal.com。他の多くの都市圏の小売空室率は4～6％の範囲です。例えば、 アトランタやフェニックスでは、記録的に低い小売空室率（約4～5％）となっていますが、ボストンほど低くはありません。シカゴやダラスはより多くの空室（それでも6～7％未満）があります。小売空室率が低いのは、北東部の都市がスプロール型の都市のようにリテールストリップを過剰建設しなかったことが一因です。工業用については、ボストンの空室率6～7％は全米平均（2025年時点で約5～6％）をやや上回っています nar.realtor。これは、アトランタや南カリフォルニアのような物流の超重要拠点（空室率が3～4％になることもある）よりは高いですが、一部の小規模な市場よりは低い水準です。工業用におけるボストンの賃料成長率（2％）は、サバンナやインランド・エンパイアなど、巨大な吸収を見せたサンベルト市場（ブーム期に5％超の賃料成長）よりも低いです。要するに、ボストンは二次的な工業市場であり、重要ではありますが全米規模の流通拠点というわけではなく、過熱も崩壊もせず、より堅調に推移しています。

      投資市場および資本フロー：主要ゲートウェイ都市（NYC、LA、SF、DC、ボストン）は伝統的に年金基金、プライベートエクイティ、海外投資家などからの不動産投資を多く集めてきました。近年、一部のサンベルト市場（ダラス、シャーロット、ナッシュビルなど）が高成長率により注目を集めましたが、ボストンは安定性を求めるコア投資家に依然として支持されています。例えば、マンハッタンでオフィス価値が急落した一方で、ボストンのオフィス価値の下落はやや穏やか（それでも大きいですが）でした。これはライフサイエンスの多様化によるもので、ボストンでは多くのオフィスビルがラボ転換価値で取引され、価格を支えました。住宅用不動産でも、ボストンのキャップレートは全米でも最低水準で（つまり収益あたりの価格が高い）、長期的な需要への投資家信頼を反映しています。これはNYC、LA、SFおよび、今や高額化したサンベルトの都市オースティンなどと同様です。

      平均
      指標（2024–25）ボストンニューヨーク市サンフランシスコアメリカ合衆国
      中央値の住宅価格（都市圏）約$750K（ボストン市 約$842K）axios.com axios.com約$1.10M（NYC都市圏）jvmlending.com（都市により異なる：マンハッタン 約$1.3M）約$1.30M（サンフランシスコ市） / 約$1.0M（ベイエリア）約$417K axios.com
      平均月額家賃（全タイプ）約$3,495 secretnyc.co（米国で最高）約$3,489 secretnyc.co（2番目に高い）約$3,368 secretnyc.co（3番目に高い）約$1,900（概算）
      住宅在庫の変化+2.6%（2024年に7,200戸増加）mmgrea.com低い－供給が制限されている（NYCは人口比で新規供給が少ない）低い－供給が制限されている（SFも新規供給が少ない）異なる（サンベルト都市圏 5–10%+）
      オフィス空室率（CBD）約18% mktgdocs.cbre.com約15%（マンハッタン中心部）－改善傾向25%以上（サンフランシスコ中心部－全米で最も高い水準の1つ）約14%（全米）nar.realtor
      小売空室率（都市圏）約2.9% therealdeal.com（全米最も低い水準）約4.5%（NYC都市圏、推定）約5%（SF都市圏、推定）約4.1%（全米）forbes.com
      工業系空室率（都市圏）約6.5% perrycre.com約4%（NY/NJ地域）約5%（SFベイエリア）約7.0%（全米） nar.realtor
      人口増加率（年間）約+0.5%（都市圏） huduser.gov / 市：+0.3%約0%（NYC都市圏は横ばい；市は2020年以降回復中）約+0.2%（SFベイエリア–緩やか）約+0.4%（全米）
      世帯収入中央値約$94K（ボストン都市圏）；市 約$76K約$93K（NYC都市圏）；市 約$67K約$119K（SF都市圏）；市 約$119K約$71K（米国出典：複数 – ボストンのデータは引用元から；NYC/SFのデータはHUD、Zillow、および現地レポートから（比較のために概算）；全国データはNARおよび国勢調査より。（本文中の引用：ボストンの指標は【2】【14】【10】【36】【21】などから。）

      人口統計と成長: 多くの大都市と比べて、ボストンの人口増加は控えめです。サンベルト地帯の都市（オースティン、フェニックス、オーランド）ははるかに速い割合で成長しており、それがより多くの建設（および潜在的なブーム・バストサイクル）を促しています。ボストンの都市圏の成長率は年間約0.5% huduser.gov で、ニューヨークやシカゴ（緩やかな成長、もしくは微減）のようであり、ダラスやアトランタ（年間1%以上の成長）とは異なります。このような緩やかな成長は、ボストンが急成長する都市圏ほどに大量の新しい住宅を急いで建てる切迫した必要性がないことを意味します ― しかし、もともと供給不足だったため、今も深刻な住宅不足が感じられます。ボストンの国際移民や学生流入も際立っています：シアトルやデンバーのように国内移住で急成長している都市とは異なり、ボストンはより多くの学生や知識労働者を海外から引きつけ、彼らが定住する傾向があります。このグローバルな流入はNYCやSFとより似ています。

      手頃さへの対応: 多くの高コスト都市がボストンと同様の政策（例：家賃安定化、手頃な住宅の義務化拡大）を模索しています。例えば、ミネソタ州セントポールは2021年に厳格な家賃規制条例を可決（その後修正）し、カリフォルニア州やオレゴン州は州全体で家賃上限を導入しました。ボストンの家賃規制の取り組みは、シアトルやモントリオールのように住宅活動が活発な都市の動きを反映しています。一方、ヒューストンやナッシュビルのような都市は、このような規制なしで供給の拡大に主に頼っています。どちらのアプローチがコスト抑制に最も効果的かは今後見極められるでしょう。ボストンの課題は他より大きい ― 米国都市の中でNYC、SF、LA、DCのみが同等の住宅コスト危機を共有しています。

      まとめると、ボストンは不動産の特徴において“ゲートウェイ”沿岸都市と最も近い存在です。高額で供給が制約され、強固かつ変化する商業需要がある点が該当します。小売分野のファンダメンタルや集合住宅の安定性などで多くの同業都市を上回る一方、オフィス分野の苦境も共有しています。急成長のサンベルト市場と比べると、ボストンはより安定しており ― パンデミック時のオースティン（2年間で約40%上昇）のような住宅価格の急騰や、その後の急落も見られませんでした。その代わり、ボストンは着実で容赦ない価格上昇が続き、現在は横ばい状態です。ボストンの成長の保守的な性質（緩やかで政策の影響を受けやすい）は、他都市で見られる極端な状況を回避できるかもしれませんが、高コストなどの問題が根深いことをも意味します。

      表: ボストンと他の主要市場の不動産指標（2024～2025年）

      表や議論が示す通り、ボストンは非常にタイトな住宅・小売市場と高い住宅コストで際立っており、人口規模が小さいにもかかわらずNYCやSFのようなより大きな都市に匹敵します。その商業的特徴はCOVID後の同業都市に見られるストレスを共有していますが、ボストンのライフサイエンス産業の存在が多少差別化しています。

      今後を見据えると、ボストンや類似する沿岸都市圏は共通の課題に直面しています。コストを抑えるための住宅供給の拡大、リモートワークを踏まえたダウンタウンの再構築、そして交通やレジリエンスへの投資が求められています。ボストンは他の都市から学び、また手本となることもできます。例えば、ボストンのオフィスから住宅への転換が成功すれば、他の都市も積極的に追随するかもしれません。逆に、オフィス需要の長期低迷や住宅の手頃さの危機がボストンで解決されなければ、シアトルやDCなど他都市でも同様の問題が浮上する可能性を示唆します。ボストンは緩やかな成長と高度な知識経済に支えられており、最も安定し、需要の高い不動産市場の一つであり続けるでしょう。これは他の地域での景気循環的な市場を警戒する投資家にとって魅力的であり、ニューヨークやサンフランシスコ同様の「安全な避難所」としての魅力を共有しています。しかし同時に、2020年代の大都市特有のジレンマにも直面しなければなりません。

      人口動態および経済要因

      人口動態と経済は、ボストンの不動産トレンドの基礎となる原動力です。ボストンの人口、労働力特性、経済の健全性は、住宅や商業スペースの需要に直接影響します。ここでは、2025年時点および今後を見据えた市場を形作る主な人口動態・経済要因を概説します。

      人口増加と構成

      ボストン広域都市圏（グレーター・ボストン）にはおよそ490万人が住んでいます。成長は堅調ですが控えめです。最新の予測によると、都市圏の人口は2027年までに約456万人に達し、年間約0.6%のペースで増加すると見込まれています huduser.gov。ボストン市自体も、長年の人口減少とその後の回復を経て、2010年の617,000人から2020年には約675,000人に増加。市人口はパンデミック初期に一時減少したものの、その後安定し成長を再開しています。市の都市計画局（BPDA）によれば、ボストン市の人口は2030年までに約76万人に到達する見込みであり、2020年から約6万人（約9%）増えると予測されています bankerandtradesman.com。この増加は顕著ですが、サンベルトの多くの都市に比べるとやや緩やかです。

      ボストンの成長は、出生率の低下による自然増（出生数から死亡数を引いたもの）が減速する一方、若年層および移民の流入によって支えられています。特に人口は若く、住民の約34%が20〜34歳で、他都市と比較して高い割合です（大学や就業機会の多さから“若者の都市”とも呼ばれています）。学生人口も非常に大きな要素であり、前述のように25万人以上の大学生が常時ボストン都市圏に住んでいます bu.edu。こうした学生は賃貸住宅の需要に寄与し、卒業後も就職のためにそのまま定住するケースが多く、教育レベルの高い労働力層の拡大に繋がっています。

      ボストンは多様性があり、さらに多様化が進んでいます。市の人口構成はおおよそ白人が45%、黒人が20%、ヒスパニック/ラティーノが20%、アジア系が10%、多民族・その他が5%（2020年国勢調査）です。住民のおよそ29%が移民であり、最大の移民グループはドミニカ共和国、中国、ハイチ、ベトナム、エルサルバドルなどから来ています。この多様性は街を豊かにし、住まいの傾向にも影響を与えています（例えば、あるコミュニティでは多世代同居住宅を好む傾向や、チャイナタウンやイーストボストンのラティーノコミュニティのようにエスニックグループごとに特定の地域に集まるなど）。

      注目すべき傾向として、ボストンの世帯人数は比較的小さい（平均約2.3人）です。これは多くの世帯が単身やカップルで構成されているためで、若い人口が多いことや高い住宅費のためにファミリーサイズの物件が手に入りにくいことも要因です。このため、高級物件ではより小さなユニット（スタジオタイプや1ベッドルーム）の需要が高まり、一方で家族は広さや学校の事情から郊外や市外の住宅を求めることが多いです。

      郊外では人口増加が緩やかです。近隣の一部郊外では、2020年から2022年の間にリモートワークの普及によってさらに遠方や他州への移動が進み、人口が減少したエリアもあります。しかし、出社回帰や都市生活の利便性への関心が高まる中で、ボストン／ケンブリッジの都市中心部は再び人気を集めています。ボストンは非常に多くの人材を惹きつける都市であり、地元大学だけでなく全米や海外からも卒業生を引きつけており、彼らはテック・バイオテック業界で働いたり大学院に進学したいと考えています。

      2030年を見据えると、ボストンの人口は平均年齢がやや高くなる見込みです（大きなミレニアル世代がその頃には40代に入ります）。このミレニアル世代が家族を築く時期に、ボストンがどれだけ彼らを住み続けさせられるかが不動産市場に影響します。もし3ベッドルームのコンドミニアムや安全な地域、良質な学校など家族向け住宅を十分に提供できれば、より多くの人がボストンに残るかもしれません。そうでなければ一部は郊外や他地域に移り、住宅需要の構成に影響が出ます。BPDAの予測によれば、20～29歳の年齢層は全体に占める割合が2015年の33%から2030年には29%に低下する見込みです（bankerandtradesman.com）。これはミレニアル世代の高齢化や、高額な生活費を理由に新たな若年層の流入がやや減少することが背景ですが、それでも30代・40代の人口は増加し、この層向けの住宅（「住み替え用住宅」やタウンハウスなど）の需要が高まる可能性がありますが、現在このセグメントは供給が限られています。

      もう一つの要素として、国際的な移民が挙げられます。連邦の政策や世界情勢によって移民数は大きく変動します。トランプ政権時代やコロナ禍では移民のペースが減退し、ボストンの成長にも影響しました（ボストンは外国人学生や労働者の流入に大きく依存しています。例えば医療・テクノロジー分野の多くの研究者や技術者は国際的な人材です）。近年は再び移民が増加傾向にあり、ボストンがサンクチュアリ・シティ（移民保護都市）であり、かつ世界的な教育拠点であることから主要な移民先となり続けています。移民は最初は賃貸需要を支え、その後定住し経済的に自立すると住宅購入につながる傾向があります。

      経済と雇用市場

      ボストンは高学歴・高所得の経済を誇ります。都市圏の世帯収入の中央値は約94,000ドルで、全米の中央値（71,000ドル）を大きく上回っています。市内の中央値は低め（76,000ドル）ですが、多くの学生や低所得世帯がいるためであり、それでも大都市としては比較的高水準です（例えばNYCやLAの中央値よりも高いです）。多くのナレッジエコノミーの仕事の存在が賃金を押し上げています。ボストンは大学卒以上の学歴を持つ住民の割合が全米でも非常に高く（成人の49%以上が学士号以上。全米平均のほぼ2倍）、その集中度はトップクラスです。

      雇用基盤は多様です。主要産業には教育と医療（eds and meds）があり、ボストンの病院（マサチューセッツ総合病院、ブリガム＆ウィメンズ病院など）や大学（ハーバード、MIT、BU、ノースイースタン、BC、その他多数）は巨大な雇用主であり、不況にも強いです。ライフサイエンス／バイオテクノロジーは主要な成長エンジンであり、モデルナ、バイオジェン、バーテックスなどの企業や無数のスタートアップが増えています（ただし資金調達サイクルの影響も受けやすい）。テクノロジー分野も存在感が大きく、特にソフトウェア、AI、ロボティクスが強いです。大手IT企業の拠点（Google、Amazon、Microsoft、Apple）が近年ケンブリッジ／ボストン地域で拡大し、活発なスタートアップエコシステムが存在します（しばしばバイオテックと交差、例：ヘルステック、フィンテック）。金融サービスも依然として重要で、フィデリティ、ステートストリート、多くのベンチャーキャピタルやプライベートエクイティ企業がボストンに本拠を置いています。さらに、ボストンは歴史的観光地やコンベンションセンターによる観光・ホスピタリティ産業も堅調であり、メディア／クリエイティブ分野も小規模ながら成長しています。

      ボストンの失業率は2024年末時点で約4%でした（マサチューセッツ州全体は2024年12月で約4.1% mass.gov、ボストン市はそれよりやや低め）。この水準はパンデミック前（約3%）にほぼ戻った数字です。全米の失業率（2024年末で約3.7%）よりやや高いですが、歴史的にマサチューセッツ州は全米平均とほぼ同等の傾向です。2025年半ば時点では経済の先行き不透明さから、失業率は地域的にやや上昇し約4.5%に mass.gov。医療やテクノロジー分野では求人の競争が激しい状態が続いているものの、全米的なテック業界の人員削減はボストンにも影響（例：Facebookは2023年にケンブリッジでの拡張を縮小、バイオテック企業も治験失敗や資金難でリストラも発生）。それでもボストンの雇用市場はレジリエント（回復力が高い）と見なされており、極端な好不況の波は少ない傾向です。2020年のコロナ禍では一時的に失業率が約16%まで急上昇しましたが、大学・病院という安定した基盤とリモートワークへの迅速な適応により、回復は早かったです。

      興味深い傾向として、ボストンは人工知能や先端研究の中心地になりつつあり、大学の人材を活用しています。この流れが続くなら、AI企業やロボティクスのオフィス・ラボ需要の成長が見込まれ、従来型オフィスの減少の一部を相殺するかもしれません。MITのCSAIL、ハーバード大学、そしてAI/ロボティクスの新興スタートアップ（ボストン・ダイナミクスなど）が存在することで、ボストンはテックイノベーションの最前線にとどまり続ける可能性があります。

      所得格差も懸念材料です。ボストンには非常に裕福な住民がいる一方、貧困地域も存在します。このことは住宅格差にも現れています。市の経済開発戦略では包括的な成長を重視していますが、高度なスキルを持つ職が主流となる経済のなかで、労働階級の住民が取り残されないようにすることは継続的な課題です。

      将来の展望（2026～2030年）

      人口動態として、ボストンは今後も緩やかに成長し、やや高齢化し、さらに多様化が進むと見られます。2030年までに、ボストンにおいて人種・民族的な集団が過半数を占めることはなくなるでしょう（すでに現在でも複数集団が拮抗しています）。この傾向が続けば、都市圏の人口は2030年頃に500万人を超えるかもしれません。リモートや柔軟な働き方が定着すれば、郊外の成長がやや加速する可能性もあります（通勤が週数日の場合、Metrowestやノースショアの郊外を選ぶ人もいるでしょう）が、市自体も成長を計画し、スプロールを防ぐために新規住民を地域で受け入れることに努めています。

      経済的には、ボストンは世界的なイノベーションハブとしての地位を維持する見込みです。バイオテクノロジー、クリーンエネルギー技術、デジタルヘルス、高等教育などの分野は今後拡大する可能性があります。病院や大学における多額の研究資金（NIHの助成金など）がスタートアップを刺激し、企業を呼び込む原動力となります。リモートワークによって低コスト地域の人材活用が進み、ボストン一極集中が緩和される可能性もありますが、現時点ではボストンの協働エコシステムが企業を引きつけ、才能のネットワークにアクセスするためにラボやオフィスを設けさせています。

      もう一つの要因はインフラの改善（またはその欠如）が経済効率に影響を与えることです。公共交通機関の信頼性が向上すれば（例：地下鉄の頻繁な故障が解消されれば）、生産性が上がり、労働参加にも有利に働きます。逆に、交通問題が解決されなければ、成長が制約され、企業が郊外や他都市への移転を検討するきっかけになりかねません。

      ボストンには盛んなスタートアップ投資環境もあります。ベンチャーキャピタル投資額で全米第2位を長年維持しています。2022～2023年のテック業界不況で資金調達はやや鈍化しましたが、2024年後半から2025年にかけてAIや新しいバイオテクノロジー領域などで活気が戻る兆しがあります。2030年までには、ボストンはテック／バイオテック起業の最先端にあり続けると考えられ、インキュベーターやラボキャンパス、更にはスタートアップが成長する過程でオフィスや専門スペースへの需要も高まるでしょう。これは、こうした企業向け不動産セグメントにとって好材料となります（ただし、過度な期待が供給過剰を招く可能性があることは、最近のラボの例でも見られました）。

      マクロリスクの観点からは、ボストンも全国的な景気後退の影響を受ける可能性があります（ただし、安定した産業が多いため、地域的には影響が緩やかになるかもしれません）。金利が高止まりすれば、不動産開発と取引が抑制される一方、価格の伸びもより持続可能な水準に抑えられる可能性があります（長期的にはこれは健全といえるでしょう）。逆に、連邦準備制度が2026年ごろまでに大幅に金利を引き下げれば（一部予測では2025年後半から2026年にかけて緩やかな利下げが進むとされています）、ボストンでは住宅需要の先送り分が一気に押し寄せる形で売買活動や価格の加速が再び起こる可能性があります。

      生活の質も人口動態の動きに影響します。ボストンの犯罪率は大都市の中では比較的低く、コスト面を除けば一般的に安全で住みやすい都市と見なされています。もし今の状態を維持し、さらに公共施設（公園、芸術、学校など）を向上させ続ければ、家族や高齢者層の定着率も高まるでしょう。市は学校改革やチャータースクールの増設などにも取り組んでおり、これらが今後、家族が市内に残るのか、教育のために郊外へ移るのかといった選択にも影響を与える可能性があります。

      まとめると、2030年までのボストンの人口動態と経済の見通しは、全体としては好調で、ゆるやかな成長、高い教育水準、堅調だが変化しつつある経済――これらが不動産の確かな基盤を支えています。最大の課題はこの成長に合わせて住宅やインフラを整備し、都市のアクセス性と公平性を保つことにあります。若年プロフェッショナル層が家族世代に移行するという人口動態の流れに都市の住宅供給が対応できるか（タウンハウスや3ベッドルームの分譲マンションは十分あるのか、彼らが住み続ける経済的余力があるのか）が試されるでしょう。経済面では働き方の変化やイノベーションの連続的なサイクルによって、どのようなタイプの商業スペースが求められるかも決まってきます。しかし、教育、イノベーション、医療というボストンの中核的な強みは今後も人や企業を引き寄せ、多くの分野で不動産需要を支え続けると考えられます。

      市場に影響を与える規制と政策の変化

      公共政策や規制は、ボストンの不動産市場において極めて重要な役割を果たしています。近年、政策変更や新たな提案がいくつも登場しており、高騰する家賃から十分に利用されていないオフィスビルまで、市場の課題への対応策となっています。これらの政策は、開発判断、投資の実現性、市場全体の動向にも大きな影響を与えかねません。ここでは2025年までの主要な規制・政策動向と、今後予想される変化をまとめます。

      住宅および家賃規制

      • 家賃安定化（家賃統制）イニシアチブ：おそらく最も注目を集めている政策論争は、ボストンが「家賃安定化」という用語で家賃統制を再導入しようとしていることです。2023年3月、ボストン市議会はミシェル・ウー市長の家賃安定化ホームルール請願を11対2の投票で可決しましたboston.com。このプランでは、ほとんどの賃貸住宅の家賃値上げをインフレ率（CPI）＋6%、最大で年10％までに制限しますboston.com。つまり、1年あたり賃貸人は家賃を10%以上引き上げることはできず、インフレが緩やかな場合は上限ももっと低くなります。特定の物件は除外されます：所有者居住の小規模ビル（1～3戸）、新築住宅（15年間）、および補助付きの手頃な住宅は除外されており、政策の対象は市の賃貸住宅ストックのおよそ55～60％ですboston.com。また、「正当な理由による立ち退き」保護（正当な理由なしの立ち退きを防ぐ）も含まれていますwbur.org。これは大きな転換です。マサチューセッツ州では1994年から家賃統制が禁止されているため、実施には州レベルでの承認が必要となります。2025年半ば時点で、このホームルール請願は州議会で審議中であり、家主団体からの反対や一部議員の懐疑を受けています。もし何らかの形で可決された場合（妥協案が含まれる可能性あり）、既存テナントの家賃値上げ速度を制限することで賃貸市場へ直接影響を与えます。支持者はテナントに安定をもたらし、不当な家賃高騰による立ち退きを防ぐと主張していますwbur.orgboston.com。反対派は、新規住宅や維持管理への投資が減る可能性があると警鐘を鳴らしています（家賃統制に関する経済学の研究を指摘）。成立した場合の影響：家賃上限は、特に家賃の引き上げに依存するバリューアップ戦略をとる場合、多世帯投資の収益性を低下させる恐れがあります。また、所有者居住用や売却時の新たな賃貸契約などでは家賃がリセットできるため、コンドミニアムへの転換が促されるかもしれません。ボストンのような都市は全米で注目されており、高コスト都市で家賃統制を再検討する大きな潮流を反映しています。
    • 手頃な住宅要件（インクルージョナリーゾーニング）：ボストンでは長年にわたりインクルージョナリー開発方針（IDP）が実施されてきました。現在、10戸以上のプロジェクトを手掛ける開発業者は、13%のユニットを決められた所得層向けに手頃な価格で提供するか、手頃な住宅基金に拠出する必要があります。2022年末から2023年にかけて、特定のプロジェクトで手頃な住宅の割合を最大20%まで引き上げることや、より低所得世帯をターゲットとした所得基準の調整が議論されました。ウー市長の政権では、低所得向けユニットの対象外となり市場価格のユニットも購入できない中所得層向けに、より多くのユニットを確保するための変更案も検討されています。正式な変更はまだ確定していませんが、開発業者はより厳しい要件への備えを進めています。すでに、市はゾーニングの緩和と引き換えに、より高い割合の提供を求めることも少なくありません。影響：手頃な住宅の義務が厳しくなると、開発業者のコスト（ユニットの補助や手数料の支払い）が増え、一部プロジェクトの実現性が低下したり、市場価格ユニットの価格が上昇したりする恐れがあります。ただし、高級住宅の相場が堅調なため、特にシーポートのような人気エリアでは、多くのプロジェクトが高い要求を吸収できます。この政策は、混合所得コミュニティおよび新規開発における一定の手頃な価格を確保することを目的としています。
    • 「リンケージ」料金の引き上げ：ボストンでは、大規模な商業開発（オフィス、ホテル等）に「リンケージ」料金を課しており、その資金は手頃な住宅や職業訓練に充てられています。2022年、市はこの料金の引き上げを承認（1平方フィートあたり約15ドルから、数年かけてラボ/オフィス用の23ドルへ）しました。現在は、引き上げ後の料金が適用されています。さらに、大型住宅開発へのリンケージ適用拡大も検討されています。影響：リンケージの増額は商業開発のコストを押し上げ、新規オフィス/ラボプロジェクトを若干減速させる可能性があります（ただし、市場全体の減速がより大きな要因です）。一方で、民間開発資金が直接住宅施策へ投入される仕組みであり、1980年代以降、リンケージによって手頃な住宅信託基金に数千万ドルが生み出されており、高い料金設定によってさらに資金が増加します。
    • 住宅のためのゾーニング改革（「MBTAコミュニティ」法）：州レベルでは、ゾーニング法セクション3A（「MBTAコミュニティ」法）が2021年に可決され、MBTAの交通サービスを受けるグレーター・ボストンの177の市町村において、交通機関の近くの少なくとも1つの適切な大きさの地区で多世帯住宅をバイライト（事前許可なし）でゾーニングすることが求められました。mass.gov。興味深いことに、ボストン市はゾーニング法の古い免除規定により、この法律の要件から技術的には免除されていますが、ボストンには既に多くの多世帯住宅ゾーンがあります。より広範な影響としては、ボストン周辺の郊外が数千戸のアパートのためのゾーニングキャパシティを生み出さなければ、州資金を失うリスクがあるということです。これは地域全体の住宅供給を促進する画期的な動きとなる可能性があります。2023～2024年現在、自治体は遵守計画を策定しており、中には抵抗して罰則のリスクを負っているところもありますが、他はその通りに再ゾーニングしています。ボストンへの影響：市内に関しては直接的な影響はありませんが、郊外で住宅が増えれば地域的には圧力が緩和される可能性があります。例えば、ケンブリッジ、サマービル、クインシーなどの内側郊外はこの法律の対象であり、多くは既に一部で多世帯住宅を許可していますが、今後より正式に拡大します。もし郊外で住宅が増えれば、ボストンへの需要が分散し、市内の極端な価格競争を抑える可能性があります。一方、郊外が法令順守せず資金を放棄すれば、供給が思うように増えず、結局ボストンに圧力が残るかもしれません。
    • 開発審査制度の見直し（BPDA改革）：ウー市長は、開発承認（Article 80審査）を監督する強力な市の機関であるボストン計画・開発局（BPDA）の改革を公約しました。2023年、市議会はウー市長の提案を進め、BPDAの不動産・計画機能を段階的に廃止し、新たな市の都市計画部門を創設する方向となりました。boston.com。この目的は、交渉型ではなく計画主導型で、かつ透明性が高く現代的な開発審査プロセスに刷新・合理化することです。また審査基準には公平性やレジリエンス（強靱性）の観点（例：気候変動影響や移転リスクの考慮）が重視されています。現状：これは長期的な構造改革であり（一部は州の承認が必要）、数年かけて導入されます。影響：短期的には、開発業者はどのようにルールが変わるのか不透明な部分があり、予測可能なプロセスになればプラスですが、もし新たな要件（例えばより高い気候レジリエンス基準や地域貢献要求）が導入されれば、その分コスト増加も考えられます。ウー市政はゾーニング・コードの更新にも取り組んでおり、例えば一部地域で駐車場最低基準を撤廃してコスト削減や公共交通利用促進を目指しています。
    • 固定資産税の再配分（住宅用 vs. 商業用）：ボストンには独自の固定資産税区分制度があり、商業用不動産に対して住宅用より高い税率を課すことができます。法律により、市は一定の上限まで税負担を商業用に移すことが認められています。オフィスの価値が下落し住宅の価値が上昇する中で、ボストンは住宅所有者が大幅な税率引き上げに直面する可能性（全体の税額がより多く住宅用価値に分配されるため）という問題を抱えていました。2024年末、州議会は（ボストン市の要請により）税負担の区分間配分方法に一時的な調整を認めました christinadinardi.com christinadinardi.com。本質的には、ボストンは通常の上限を超えて商業用税負担の比率を引き上げ、増加する住宅用税負担を軽減できるようになったのです christinadinardi.com。これは、多くのオフィスが十分に活用されず（さらに評価額の減額を申請する可能性もあり）、税負担が住宅所有者側に移動していたことが背景です。ウー市長が後押ししたこの措置は短期間のものですが、商業用不動産市況が低迷し続ければ延長される可能性もあります christinadinardi.com christinadinardi.com。影響：住宅用不動産所有者にとってはこれは救済策であり、すでに高い生活費の中で年間の税額をより安定的に保つ助けとなります。商業用所有者にとっては税率が引き上げられるため、事実上予算の穴を埋めるためにより多く負担することになります。批判者（中小企業主や大家）は「商業用不動産所有者に不当に重い負担を課す」と主張しました christinadinardi.com。不動産投資家にとっては、商業用セクターが弱いままであれば、ボストン市がより多くの税収シェアを課すという政策姿勢を示しています。すでに課題を抱えるオフィス・小売所有者にはリスクですが、もともとボストンの商業税率は高水準だったため、他のコストと比べるとこの変更による増加分はそれほど大きくありません。

      • 土地利用および都市計画政策

      • 市全体の計画策定と用途地域の見直し：ボストンはこれまでプロジェクトや地域単位で計画を進めてきましたが、今は市全体のマスタープランの策定を進めています（“Imagine Boston 2030”は枠組みでしたが、ウー市長はより具体的な用途地域の見直しを求めています）。その一つが公共交通志向型開発の促進で、例えば地下鉄の駅周辺の密度を高めることです。これは、ドーチェスター地区（レッドライン沿線）の一部を用途変更して複合用途としたり、ウェストロクスバリーの商業地区で多世帯住宅を許可する案などに見られます。また駐車場の最低設置義務の撤廃を市全体の住宅プロジェクトで検討しており、これによってコスト削減と交通機関の利用促進を目指しています。これらの一部はBPDA/BZC（用途地域委員会）による用途地域の修正で実現可能です。影響：もしボストンが用途地域を見直し（現在一戸建て専用地域に集合住宅や高層建築を認める等）を実施すれば、新たな開発機会が生まれ、住宅供給が増える可能性があります。例えば、今は一戸建てのみ許可されているロズリデールやウェストロクスバリーの地域で二世帯・三世帯住宅を認めれば、密度が緩やかに上がります。一方で、一部の地域住民には抵抗もあるため変化は段階的です。しかし全体として、より柔軟な用途地域で住宅供給を促進する流れが強まっており、州からの圧力や住宅不足への認識とも一致しています。
      • 気候レジリエンス規制：ボストンは気候変動への対応を開発ルールに組み込みつつあります。気候レジリエンスチェックリストは既に大規模プロジェクトで必須となっており（海面上昇、豪雨、猛暑への対応を求める）、市は将来的に新築建築物に実質ゼロカーボンを義務付ける方向です（マサチューセッツ州のストレッチエネルギー基準やボストン独自のBERDO条例〈建物の排出量削減義務〉に従う形）。また、洪水リスクのある地域では、新築建築物はしばしば高床式や耐水設計が必須になります（このため用途地域法が修正され、1階部分の床高さ増加も認められました）。影響：これらの規制は建築初期コスト（断熱強化や太陽光パネル設置など）を増やしますが、長期的リスク削減につながります。多くの投資家が今やESG（環境・社会・ガバナンス）対応を重視しているため、開発業者側も前向きな場合があります。また今後、既存の古い建物についてもエネルギー基準への改修（BERDOは2050年までに大規模既存建築物に排出量削減またはオフセットを義務付け）を求められるため、古い物件の所有者には（暖房システムの交換や省エネ改修が必要となり）コスト増要因となりますが、一方でグリーン建築技術の市場が拡大します。さらにこれが不動産価値にも影響し、気候変動耐性と省エネ性能が高い建物は運用コストが低く、規制リスクも小さいため、賃料や売却価格も上がる可能性があります。
      • 立ち退き防止策：これは以前、地域の文脈で触れました。市では、以下のような政策を活用しています：非営利団体による危険にさらされた手頃な価格の住宅の取得への資金提供（市場価格化を防ぐため）、バウチャープログラムの拡充、「立ち退き猶予」や立ち退き記録の封印（賃貸人が新しい住居を見つけやすくするための立ち退き記録を封印する提案もあり）。また、立ち退き防止行動計画では、長期の低所得所有者に対する固定資産税の減免（ジェントリフィケーションによって課税されて立ち退きになるのを防ぐ）、変化する地域の小規模事業者への支援などの取り組みを調整しています。boston.gov boston.gov。影響: これらは大規模な規制というよりは緩やかな介入策です（ただし、開発業者に立ち退き防止基金への拠出等の条件を課す場合は例外）。これらは、市が既存住民が恩恵を受けられる形で開発を導こうとしている意思表示です。開発業者にとっては、これらの目標と協調（例えば追加の手頃な価格の住居を含めたり、コミュニティスペースを提供したり）することで、承認プロセスが円滑化したり、信頼を築くことができ、必ずしも厳格に義務付けされていなくてもメリットがあります。

      州および連邦の政策環境

      • 州の住宅関連法：マサチューセッツ州は積極的に動いています。MBTAコミュニティ法だけでなく、2021年には住宅を促進するゾーニング変更のための投票要件を 2/3 から単純多数決に引き下げる法律を可決しました。これにより町民集会や市議会でアップゾーニングの承認が容易になりました。効果はまだ進行中ですが、住宅推進型ゾーニング改革のハードルが下がります。モーラ・ヒーリー州知事（2023〜）の下、州政府は住宅問題を最優先とし、2023年には住宅危機の緊急事態を宣言しました。これにより、州による手頃な価格の住宅建設へのインセンティブや資金提供、あるいは町が建設を拒む場合に地元ゾーニングを上書きする措置などにつながる可能性があります。ボストン市は一般的に州の義務より先行していますが、新たな州の住宅資金の恩恵も受けられます（例えば州のアフォーダブル住宅信託基金がボストンのプロジェクトと共同出資することが多い）。
      • 連邦の政策：連邦レベルでは、低金利政策が転換し、市場に影響を与えています。ただし、2021年インフラ法による連邦のインフラ基金もあり、マサチューセッツ州やボストン市はこれを交通や気候関連プロジェクトに活用しています。これはインフラ改善（例：MBTA近代化への資金、港湾の気候レジリエンス助成金等）によって間接的に不動産市場を支えています。また、連邦の金融政策（金利）は住宅ローン金利やキャップレートに今後も影響を及ぼします。インフレが抑制されれば、金利緩和が期待でき、ボストンおよび他地域の不動産活動が再び活発になる可能性があります。
      • 税制政策：地域発のアイデアとして時折挙げられるのが、「投機税」や転売税――物件の短期売買に罰則を科し、投機行為を抑制しようというものです。また一部の支持者は、投資家が高級分譲マンションを空き家のまま放置することを防ぐため、「空室税」を提案しています。こうした施策はボストンではまだ正式には採用されていませんが、ニューヨーク市やバンクーバーなど他都市では空室税が導入された例があります。ボストンの住宅の手頃さがさらに悪化した場合、こういった措置が検討される可能性もあるでしょう。関連する政策としては短期賃貸規制もあり、ボストン市はAirbnb型の短期賃貸に制限を設けています（オーナーは登録が必要で、主に自宅の単位のみ短期賃貸可。投資用物件での短期賃貸は禁止）。この規制は2019年に施行され、Airbnbリスティング数は減少したため、一部の物件が長期賃貸市場に戻ったと考えられます。
      • 交通政策：渋滞課金や新たな交通インフラ資金調達も、不動産市場に間接的な影響を与える可能性があります。マサチューセッツ州ではMBTAの資金調達方法（新たな料金や税金の可能性を含む）が議論されています。例えば、ボストン中心部へ車で入る際の渋滞課金制度（現時点で計画はありませんが、世界的なトレンド）が導入された場合、公共交通利用がさらに促進され、ダウンタウンの公共交通アクセスの良いオフィスの魅力が高まる可能性があります（逆に自動車通勤者向け物件の魅力は落ちるかもしれません）。

      要約すると、ボストンの規制環境は、市場の極端な動きをコントロールしようとする介入の方向に進んでいます――家賃の安定化、住宅の手頃さや気候変動への対応義務付け、そしてゾーニング改革による住宅供給促進などです。これはアメリカ国内の多くの都市と比べて、より進歩的かつ実践的なアプローチです。不動産関係者にとっては、承認手続きが複雑になり、（各種要件や手数料により）開発利益率が薄くなる可能性もありますが、一方で手頃な価格の住宅向けの税優遇措置や、特定条件を満たせば容積率が増えるなど活用できる制度も生まれています。ボストンのリーダーたちは、住宅供給不足を緩和するための開発を促しつつ、それを幅広い公共目的（手頃さ、持続可能性、公平性）に役立てるバランスを取ろうとしています。これらの政策がどれだけうまく機能するかが、2030年までのボストン不動産市場の進路に大きく影響するでしょう。

      市場関係者は柔軟な対応が求められます――例えば、何らかの家賃規制が導入されることを想定した資金計画作成、厳格な環境基準への適合、地域社会との連携強化などに注力し、プロジェクト承認を得ていく必要があります。これらがうまくいけば、ボストンは包摂的成長のモデルとなり得ますが、一方で規制が厳しすぎて開発が滞れば、問題を悪化させる可能性もあります。2025年時点では、政策面での動きが非常に活発であり、ボストンの不動産業界も、この「公共部門の影響力拡大という新たな常態」に適応しようと積極的に取り組んでいます。

      予測と見通し（2026年～2030年）

      今後を展望すると、2020年代後半から2030年にかけてのボストン不動産市場はどうなるでしょうか？ 予測には常に（景気循環や地政学リスクなど）不確実性が伴いますが、現時点のトレンドや専門家の見解からある程度の見通しが立ちます。全体的なコンセンサスとしては、ボストン市場は今後も基本的に堅調を維持するものの、2022年以前のような急騰と比べて、成長はより緩やかかつ持続可能なペースになるというものです。以下に、分野ごとの見通しと主な予測を2030年まで紹介します。

      住宅用不動産の展望

      • 住宅価格：2010年代の爆発的な上昇の後、ボストンの住宅価格の上昇は今後数年で緩やかになると予想されています。多くの予測では、今後は年率で1桁台前半から中盤の上昇率となるとされています。例えば、ある分析ではボストンの住宅価格は年率で約2～4%上昇し、2030年にはボストンの中央値住宅価格が約100万ドルに到達する可能性があるとされています propertyshark.com（2024年時点ではおよそ75万～80万ドルからの複利計算）。ただし、金利動向によって大きく左右されます。たとえば、2026年までに住宅ローン金利が5%台まで下がれば、ボストンは2020年代後半にかけて再び買い待ちの需要が押し寄せ、価格上昇が加速する可能性があります。逆に、金利が長期間高止まり（約7%超）した場合、実質面（インフレ調整後）で価格の伸びは停滞、あるいはわずかに下落する可能性もあります。専門家の見解としては、ボストンは深刻な不況でも起きない限り、大幅な価格下落を回避するとされています―住宅不足が価格の下支えとなっています。最も有力なシナリオは、伸び率が鈍化し、時折横ばいとなる成長です。手頃な価格帯は依然として厳しく、大規模な新築供給がなければ価格が大きく下落することはまずないと見られます。
      • 販売件数：2022年～2024年は金利急騰により住宅の売買件数が落ち込みました（多くのオーナーが売却を控えたため）。しかし、2025年以降に金利が安定または低下すれば、販売件数は回復する見込みです。パンデミック時に購入を控えていた多くのミレニアル世代が、いまなお住宅購入を熱望しています。ボストンでは、特に新たに竣工するコンドミニアム物件（例えば、2025年完成予定のリッツ・サウスステーションタワーのユニット等）や、子育てを終えた世帯が一戸建てから都市型コンドミニアムに住み替える動きにより、コンドミニアムの販売増加が期待できます。2026年～2027年に経済が好調なら、住宅販売件数はパンデミック前の水準へ戻るか、上回る可能性もあります。ある予測では、ボストンでは年間約8,000件の住宅販売（これは歴史的な平均年間転売件数に近い値）になるとされており rentastic.io、これは健全な（急激ではないが安定した）市場を示しています。
      • 家賃と多世帯住宅：ボストンの家賃は引き続き上昇すると予想されていますが、2020年代初頭の急激な伸びではなく、緩やかなペースになる見込みです。年間約5,000～7,000戸の新築住宅が供給され、稼働率が約95%で推移しているため、家賃の上昇率はインフレ率をやや上回る程度になるとみられています。ある市場レポートでは、2025年の家賃成長率は+2.9%、その後も年3%程度とボストンの歴史的平均に近いと予測されていますmmgrea.com。この予測は家賃規制がないことを前提としていますが、もし家賃安定化政策が導入された場合、大家は上限（例：インフレ率の高い時期で最大6～10%、一般的な年はCPIに応じておそらく約4～7%）までしか家賃を上げられません。どちらの場合でも2030年までには平均家賃は現在より高くなる可能性が高く、平均的なアパートの家賃はおそらく約4,000ドルになるでしょう（特に全体のインフレ率が年2～3%推移した場合）。空室率は新規供給が大量に流入した場合や経済的な落ち込みがあった場合、やや正常な水準の約5～6%まで上昇する可能性があります。しかし、ボストンの安定した需要を考えると、空室率が急上昇することはないとみられます。多世帯住宅投資市場も引き続き堅調で、高い稼働率、安定した家賃上昇、2030年までには規制の方向性に関する不確実性も解消されるであろうことから、ボストンは引き続き信頼できる投資先と見なされるでしょう。
      • 建設と在庫：ボストンは2030年までに数万戸の住宅を新たに供給する見通しです。市の目標は2015年から2030年で69,000戸の建設ですがboston.gov、2025年時点で約32,000戸が許可されており、あと5年間で約37,000戸を達成するのは非常に野心的で、実現は難しいでしょう。しかし、法改正や市の新たな取り組みによりある程度の加速が期待できます。2020年代後半には大型プロジェクトが一斉に竣工（サフォーク・ダウンズの開発段階やオールストンのプロジェクトなど）する可能性があり、これは2025～2026年に資金調達問題が解消し、金利が緩和されることが前提です。また、オフィスから住宅への転用も都心部で数百戸ずつ増え始め、2030年までには集計すると重要な新供給源となるかもしれません。全体として、2030年までにおそらく20,000～30,000戸が新たに供給される現実的な見通しです（目標には届きませんが、それでも大幅な増加です）。この供給増加は需要の強さから徐々に吸収され、家賃や住宅価格の高騰を緩やかにする効果はありますが、値下がりにはつながりません。住宅の構成は、開発業者が主に高級賃貸を中心に建設しているため、多世帯賃貸住宅が増える傾向にあります。2018年以降ペースの落ちた分譲マンション開発も、高級市場が堅調ならば2020年代後半に回復する可能性があります。
      • 住宅所有率と手頃さ：ボストンの住宅所有率（約35%）は、より多くのコンドミニアムが供給され、所得の上昇と価格上昇の鈍化によって一部の借家人が購入できる場合、わずかに上昇する可能性があります。しかし劇的な変化は見込めず、2030年もボストンは賃貸者多数の都市のままでしょう。手頃さの問題は今後も続きます。たとえ価格上昇が鈍化しても、金利は2010年代の超低水準より高止まりする可能性があり、住宅ローン返済額は大きくなります。市や州は初回購入者支援（マサチューセッツ州には頭金支援などの制度あり）を拡充する可能性が高いです。2030年までに市が一定の住宅目標を達成すれば、家賃対所得比や価格対所得比は安定、もしくは現在の極端な水準よりやや改善することも考えられますが、ボストンは引き続き全米で最も手頃さに欠ける市場の一つとなるでしょう。要するに、手頃さの改善は政策の成功にかかっています。手頃な住宅ユニット大量供給や効果的な家賃安定策などが実現すればですが、予測は難しいです。これらがなければ、需要が続く中、市場の力だけでは解決は難しいでしょう。

      商業用不動産の見通し

      • オフィス分野：オフィス市場は今後10年をかけて徐々に、しかし不均一に回復していくと見込まれています。多くのアナリストは、オフィス需要が近い将来2019年の水準まで回復するとは考えていません。ハイブリッドワークの定着が続くためです。しかし2026～2027年までには、多くの企業が長期的なスペースの必要量を確定させているでしょう。ボストンのオフィス空室率は現在約18～20%ですが、2024年頃にピークを迎えた可能性があります。経済成長や空室スペースの転用・再活用、新興企業などが低賃料を活かして入居することで、2020年代後半には空室率が中盤台（%）に低下することが予想されます。賃料は当面圧力が続き、貸主は譲歩を余儀なくされるでしょう。実質賃料は2024～2025年に底を打ち、その後、スペース消化に伴いやや上昇する見込みです。最上級のAクラスビルは価値を維持、もしくは2030年までにはやや賃料を上げる可能性があり、Bクラスビルの多くは再活用されるかもしれません。明るい材料として、全国予測では問題を抱えるオフィス市場も10年半ばまでには安定する見込み（ただしコロナ前のような低空室率ではなく新たな均衡点となる）とされています。nar.realtor。ボストンの場合、現実的なシナリオでは2030年のオフィス空室率は12～15%程度（2019年の約8%より高いものの、2024年比では大幅改善）になるでしょう。最良ケース（好調な経済成長・出社回帰の進展）の場合空室率10%以下もあり得ますが、楽観的かもしれません。逆に、リセッションや1人当たりオフィススペースの更なる縮小が起きた場合は18%超の空室が続く恐れもあります。最も可能性が高いのは、「過剰」オフィススペースの消化がリノベーションやテナント拡張、在庫除去などを通じて徐々に進むという緩やかな改善でしょう。
      • ライフサイエンス＆ラボ：ライフサイエンスの不動産市場は、この10年後半にはバランスを取り戻すはずです。現在のラボスペースの供給過剰（特にケンブリッジ）は、吸収にはあと数年かかるでしょう。空室率が一桁台に戻るのは、バイオテクノロジー産業の資金調達サイクルにもよりますが、2026年または2027年までかかる可能性があります。しかし長期的に見ると、バイオテクノロジーは成長産業（高齢化社会、生物医学的進歩など）であり、グレーター・ボストンは世界No.1のバイオテクノロジークラスターと言えます。2030年までには、ラボスペースの需要が再び強くなり、新たな開発が必要となる可能性もあります——ただし、開発業者は今回の供給過剰の教訓を踏まえてより慎重になるでしょう。ラボ賃料は一時的な下落のあと回復し、柔軟性を持たせた新しいハイブリッド型のラボ／オフィス空間設計も登場するかもしれません。CBREやJLLの一部の予測によると、2024～25年の底を打った後、ラボの空室率は低下傾向となり、2027～2028年には健全な約5～10％の範囲で安定し、その時点で賃料の成長も再開するとされています（経済や科学的な追い風が続く場合）。投資家にとって、ライフサイエンスはボストンで今後も有望な投資対象ですが、より計画的なプロジェクトのタイミングが求められるでしょう。
      • 小売セクター：ボストンの小売市場は今後も逼迫と活発さを維持するでしょう。2030年までには、一部の地域で小売が拡大する可能性さえあります——例えば、新しい住宅開発では1階部分に小売スペースが設けられ、インベントリーに新たな店舗が加わるためです。ただし飲食店、サービス、専門店など様々な用途への需要が依然として高いです。Eコマースは今後も小売に影響し続けますが、ボストンの人通りの多いエリアや個性的な地元商店街は、体験型・サービス型リテールが主導のもとで成長し続けるはずです。小売の空室率は、もし新規スペースが増えれば超低水準（約3％）からわずかに上昇する可能性がありますが、全国平均を下回ると予想されています。主要な小売回廊（ニューベリーストリート等）の賃料は、富の増加や観光回復を受けて2030年には新たな最高値に達する可能性が高いです。近隣地域の二次的な小売ゾーンは地域経済の状況によりますが、安定が予想されます。また、クリエイティブな小売業態——ショールーム、ポップアップ店舗、エンターテイメント施設など——が、従来型小売の空白を埋めていく動きが広がるかもしれません。複合用途開発のトレンドにより、小売は大型プロジェクトの一部として住民に合ったテナントミックスで運営される傾向となるでしょう。2030年には、よりテックと統合された小売（スマートストアなど）も展望されますが、本質的にはボストンの小売不動産は地域で最も好調なセクターの一つとなり、空室率の低さとインフレに沿った緩やかな賃料成長（年率約1〜2％）が継続すると予測されていますnar.realtor。
      • 産業・物流：産業市場は堅調に推移する見込みです。サプライチェーンの進化に伴い（特定の製造業の国内回帰や流通ニーズの増加）、全米的には産業用不動産の需要が続くと予想されます。ボストンでは土地が限られているため、空室率は比較的低水準にとどまるでしょう。2030年には産業用空室率は6～8％前後で推移すると見られています（今と同等、または周辺部で新たな建設が進めばわずかに上昇）。産業用賃料は緩やかに成長（年2～3％程度）し、不況がなければ2030年までに現在より15～20％高くなる可能性があります。不確定要素はラストワンマイル施設です。地域で混雑課金のような対策が導入されたり、交通渋滞が悪化した場合、迅速な配送を可能にするために都心部近傍の倉庫スペースへのプレミアムがさらに高まるかもしれません。ボストンでも2030年までに多層階型都市型倉庫（NYCやシアトルで始まっているトレンド）が登場する可能性も。さらに、マサチューセッツでの電気自動車の生産やライフサイエンス製造などの産業成長も、特定の産業用不動産需要を生み出すでしょう。総じて、産業用不動産は好まれる資産であり、投資家は今後もボストンサバーブで建設・取得を続けていく見込みです。I-495沿いで2020年と同様にEコマースが好調だと見込んで大型倉庫が過剰供給されれば軽微な供給過剰リスクもありますが、市場は強固なファンダメンタルズに支えられバランスが保たれるとの予想です。nar.realtor。
      • ホスピタリティおよびその他のセクター：2030年までに、ボストンの観光・コンベンションビジネスは（大きな世界的危機がなければ）堅調と予想されます。これはホテル稼働率と料金が健全な水準で推移し、新規ホテル開発も一部見られるかもしれないことを意味します（ただし近年は開発業者がリターンの高いラボや住宅へ転換する例も多かった）。ボストン・コンベンションセンターの拡張やイベントの増加により、ホスピタリティ不動産の業績は良好でしょう。もうひとつのニッチは学生向け住宅です。もし地元大学が学生数を増やす場合（ノースイースタン大学など一部はすでに拡大中）、寮や学生向け民間アパートの需要がさらに増える可能性があります。デベロッパーが建設し、大学が一括借上げして学生寮とする協業例も見られるでしょう。これにより、一般賃貸市場の競争がやや緩和される効果も期待できます。

      全体的な市場環境と投資見通し

      • 投資環境：ボストンは今後も投資家にとって最上位市場であり続けると予想されます。2026年までに金利が落ち着けば、「様子見」状態だった機関投資マネーが再び不動産取得へと流れるでしょう。キャップレートは2021年の極端に圧縮された水準からやや上昇（例：集合住宅は資金調達コスト増で4％→5％前後）しても、ボストンの魅力度ゆえにリスク比で常に低いキャップレートが維持されやすいです。インフレが抑えられ、金利が低下すれば、2020年代後半には不動産価値の上昇も期待されます。多くの投資家がボストンの長期的成長を強気に見ており、最近の不透明感の中でもボストン投資のために大型ライフサイエンスファンドが設立されたことが証明です。したがって、2025年以降は取引件数の増加が予想され、特に集合住宅や産業用分野が中心です。オフィスで困難に直面した物件も、オポチュニスティック投資家による再活用目的の売買が増え、市場の健全な整理を促します。
        • 市場データと洞察は以下から得られています：Axios ボストン不動産予測（2025） axios.com axios.com; Axiosによる買い手対売り手市場 axios.com axios.com；SmartAsset 家賃レポート (2025年) secretnyc.co；RealDeal 小売空室率レポート therealdeal.com；Perry CRE 2024年第4四半期ボストン商業レポート perrycre.com perrycre.com perrycre.com；MMG Real Estate Advisors ボストン2025年予測 mmgrea.com mmgrea.com；ボストン市議会家賃規制審議 boston.com；Boston GlobeおよびChristina DiNardiによる地域動向の解説 christinadinardi.com axios.com；BPDAおよびBanker & Tradesman人口予測 bankerandtradesman.com；NAR 商業市場インサイト（2025年） nar.realtor nar.realtor nar.realtor; ラグジュアリープレイブック市場概況（2025年） theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com; ボストン市の政策文書 christinadinardi.com boston.gov; さらに、本文中で引用されている他のさまざまな市場レポートやニュースソースも参照。これらは、上記の分析および予測の根拠を提供しており、2025年時点の市場動向および経済指標と組み合わせて利用されています。
        • 開発動向：この10年後半のほとんどの開発は、複合用途およびトランジット指向になるでしょう。単一用途のオフィスタワーの時代は終わりつつあり、代わりにオフィス、住宅、ホテルが混在したタワー（One DaltonやWinthrop Centerのような）がリスクと用途の多様化のため主流になるかもしれません。また、官民連携によって、時代遅れの公共施設を住宅へ転換したり、高速道路の上にエアライツ・プロジェクトを建設するなどの課題にも対応していく可能性があります（MassDOTのオールストンプロジェクトがそのような機会を創出します）。
        • 注目すべき主要指標：人口増加、主要分野での雇用成長、金利、および政策の結果が2030年までの注目指標です。例えば、遠隔勤務によってより多くの人々がボストンのような都市の利便性を求めて戻れば、人口増加が予測を超えた場合、需要圧力が高まるでしょう。バイオテックやテック分野での雇用成長が加速（新たな企業誕生を導く技術革新など）した場合、オフィスやラボスペースの需給が一気に引き締まる可能性もあります。一方、2026年ごろに景気後退が発生した場合（エコノミストの中には早期の軽度リセッションを予測する者もいますが、時期は未定）、失業率の一時的な上昇や住宅需要の鈍化があり得ます—とはいえ、短期間で終わる効果とみられます。

        専門家の予測：不動産アドバイザリー会社の多くは、ボストンの市場は2025～2026年に金利ショックから回復し、その後安定成長すると見ています。例えばPwCの「エマージングトレンド」レポートでも、ボストンは不動産見通しでトップ10に頻繁にランクインしており、強固な基礎条件をもつためこの傾向は今後も続くと予想されます。2030年までには、専門家はボストンにより多くの住宅、安定したオフィス部門（1人当たりのスペースは減少傾向）、そしてビルの持続可能性への強い重視を見込んでいます。都市全体の不動産価値も（名目成長・大きな暴落がなければ）より高くなる可能性が高いです。

        まとめると、ボストン不動産の2026～2030年の展望は慎重ながら楽観的です。市場は移行期（パンデミック後の調整や政策転換）を進んでいますが、今後数年で明確化と改善が進むはずです。世界有数の経済力、限られた土地、高い教育・所得水準というボストンの利点は、不動産の需要が引き続き高いことを示唆しています。市場は、超低金利期と比べて「過熱感が薄れ、よりバランス良好に」なるでしょう——つまり、エンドユーザーには選択肢増や価格上昇の鈍化で朗報、投資家には（簡単な利益の時代でなく）よく練られた案件で堅実なリターンを要する市場です。現在の政策イニシアチブが成功すれば、2030年のボストンは、経済的ダイナミズムを損なわずにより多様でレジリエントな都市へと成長しているかもしれません——これは不動産市場と住民双方にとって「ウィンウィン」となるでしょう。

        出典：

      Marcin Frąckiewicz

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